房地產(chǎn)評(píng)價(jià)的類型

房地產(chǎn)評(píng)估的類型1、"一般評(píng)估"：這類評(píng)估一般是在交易雙方發(fā)生分歧意見或有爭議時(shí)，求助于評(píng)估機(jī)構(gòu)，以解決分歧和爭議，使之趨于一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評(píng)估，它反映的是某一地域、某一時(shí)間點(diǎn)、某一特定物業(yè)一般的價(jià)值水平。2、房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估"：這類評(píng)估是購房者尋求金融支持時(shí)，對(duì)自己所抵押的房屋的價(jià)值而進(jìn)行的評(píng)估，它必須由金融部門指定或委派的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估一經(jīng)確定，具備法律效力、形成法律文件、對(duì)雙方有約束力。這種評(píng)估值一般較低。3、"特定評(píng)估"：這種評(píng)估是房地產(chǎn)交易管理部門，對(duì)買賣雙方交易價(jià)格明顯低于市場價(jià)格水平而做的評(píng)估，為了求其公正合理，須采用兩種以上的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果一經(jīng)確定，具有法律效力,交易雙方須按確定后的評(píng)估值，計(jì)算繳納稅費(fèi)。 房地產(chǎn)估價(jià)基本理論-程序（一） 房地產(chǎn)估價(jià)程序，是指房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)按其內(nèi)在聯(lián)系，所形成的各個(gè)具體操作步驟和環(huán)節(jié)。一般而言，評(píng)估一宗房地產(chǎn)主要包括如下六個(gè)基本步驟。一、明確估價(jià)的基本事項(xiàng)在實(shí)際進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估過程中，會(huì)涉及到許多方面的問題，需要處理的事項(xiàng)也較多。有些事項(xiàng)直接關(guān)系到估價(jià)作業(yè)的全過程，對(duì)估價(jià)額也有較大的影響，這些事項(xiàng)被稱坦估價(jià)的基本事項(xiàng)，必須預(yù)先明確。一般來說，估價(jià)的基本事項(xiàng)包括估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)及評(píng)估前提四個(gè)方面。（一）明確估價(jià)對(duì)象1．評(píng)估實(shí)體的確定。即是要明確評(píng)估對(duì)象是什么、范圍如何。估價(jià)的是土地，還是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面積、用途、結(jié)構(gòu)等；如估價(jià)的是寫字樓，是否包括其中配備的設(shè)備；如是酒店，是否包括其中的家具等。2．評(píng)估對(duì)象權(quán)利狀態(tài)的確定。首先要明確所評(píng)估的是何種物權(quán)，是所有權(quán)，還是使用權(quán)或抵押權(quán)等。在我國，尤其要注意所評(píng)估的是通過有償出讓方式獲得的土地使用權(quán)，還土地使用權(quán)的批租年限，已使用年限、剩余使用年限受到限制、是否完整等。如評(píng)估對(duì)象是否已設(shè)定了租賃權(quán)、抵押權(quán)和典權(quán)、地役權(quán)等，其年限如何。（二）明確估價(jià)目的估價(jià)目的可具體分為買賣、交換、租賃、入股、抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、課稅、征用、拆遷補(bǔ)償、投資決策、清產(chǎn)核資、區(qū)域規(guī)劃、分析等。不同的評(píng)估目的對(duì)于估價(jià)方法的選擇和估價(jià)結(jié)果盡有一定影響的，因此，必須明確評(píng)估目的。明確了評(píng)估目的，也就相應(yīng)地確定了所要評(píng)估的價(jià)格類型，如買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、入股價(jià)格、抵押價(jià)格、征用價(jià)格、課稅價(jià)格等。各種價(jià)格在評(píng)估時(shí)都有相應(yīng)的注意事項(xiàng)，如抵押價(jià)格評(píng)估與買賣價(jià)格評(píng)估就有較大的差異，由于抵押價(jià)格評(píng)估要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩?，因此其?shù)額應(yīng)等于評(píng)估對(duì)象的預(yù)期價(jià)格（抵押期限）減去處置稅費(fèi)等；征用價(jià)格和課稅價(jià)格評(píng)估一般是按照國家的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，如有些國家及地區(qū)規(guī)定，土地的課稅價(jià)格用路線價(jià)法評(píng)估；保險(xiǎn)價(jià)格的評(píng)估僅指建筑物及其家具、設(shè)備的價(jià)值等。（三）明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)價(jià)格受多種因素影響，是不斷變化的。對(duì)于同一宗房地產(chǎn)來說，在不同的時(shí)點(diǎn)上，其價(jià)格可能有較大的差別。我們通常所說的某宗房地產(chǎn)的價(jià)格都是指該房地產(chǎn)在某個(gè)特定時(shí)點(diǎn)上的時(shí)價(jià)，我們所要評(píng)估的也正是這種時(shí)價(jià)。非時(shí)價(jià)的評(píng)估不僅是毫無意義的行為，而且也是無法進(jìn)行的，因此，必須明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)。估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般以年、月、日來表示，其詳略程度一般是由房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定程度及評(píng)估的價(jià)格種類所決定的。（四）明確評(píng)估前提由于特殊情況的需要，以及評(píng)估對(duì)象與其他事物之間所存在的關(guān)系，在評(píng)估上還要明確評(píng)估的前提條件，主要包括如下四種：謀1拋．獨(dú)立困估價(jià)。月獨(dú)立估劈價(jià)發(fā)生忌在估價(jià)厘對(duì)象為梅土地與壤建筑物陸合一英的餓“木房地膜產(chǎn)睜”孟上，根在據(jù)某種質(zhì)需要或弄特定條樸件，有陵時(shí)單獨(dú)桶就該房輛地產(chǎn)的率土地部疾分進(jìn)行絹評(píng)估，倦并且不俱考慮建醋筑物的漏存在，筑這種情啞形稱為邁獨(dú)立估編價(jià)。簡迎單地說盡，就是挪將土地里當(dāng)成空老地，視治為無建叢筑物存纏在的情赤形下進(jìn)這行評(píng)估部。在地名上建筑田物預(yù)定膛拆遷的村條件下浮，往往庫進(jìn)行建紛筑物拆約遷的獨(dú)振立估價(jià)敗。怖2撒．部分副估價(jià)。藝部分估柄價(jià)是指拾估價(jià)對(duì)廟象房地蹈產(chǎn)是由栗土地及蠅建筑物蘿構(gòu)成的沿綜合體夠，在該報(bào)土地與熔建筑物報(bào)為一整句體的既貸定條件柿下，僅胃就其中盒的土地姓或建筑犯物進(jìn)行俯價(jià)格評(píng)桃估。它白與獨(dú)立船估價(jià)的賞區(qū)別是罪，獨(dú)立畏估價(jià)不戚考休慮地上翠建筑物嘩存在對(duì)怎地價(jià)的翅影響，啄而部分坦估價(jià)則傳考慮地每上建筑熊物存在狹對(duì)地價(jià)貞的實(shí)際劍影響，腔或土地歐對(duì)建筑怎物價(jià)格無的實(shí)際出影響?；煊煞康伛Y產(chǎn)價(jià)格膛的均衡豆法則、瘋適合法耽則等可譽(yù)以判定濟(jì)，土地沫或建筑奔物的部積分估價(jià)虛額將受枕到既定順狀態(tài)的猛影響而參發(fā)生變餅化。搬3始．合并定估價(jià)或班分割估伏價(jià)。以副房地產(chǎn)私的合并辛或分割她為前提斑所進(jìn)行豐的評(píng)估弊，稱為顛合并或裕分割估牲價(jià)。例犧如，以仇購買鄰廁地并與吊自有土災(zāi)地合并攻使用為喉前提，遇對(duì)鄰地料進(jìn)行買膊賣價(jià)格戲評(píng)估即跨為合并餃估價(jià)；鈔又如，兼為使土其地的一穩(wěn)部分分倘割出售呼成為可知能，而克評(píng)估其命剩余部滔分的價(jià)爹格，即己為分割則估價(jià)。蜻無論是繞合并估漿價(jià)還是庫分割估劑價(jià)，其觸估價(jià)結(jié)鼠果都將期與正常輕評(píng)估存派在一定宿差異，徹其評(píng)估消出的價(jià)嘩格稱護(hù)為悅“景限定價(jià)殘格棕”銀，即在沿市場受紅限定的緒條件下刻所形成即的價(jià)格拔，該價(jià)賴格僅對(duì)豬特定的余交易主舊體具有挽經(jīng)濟(jì)合冊(cè)理性。率4揪．變更鵲估價(jià)。閑變更估碌價(jià)是以鵲改變房野地產(chǎn)的隨利用狀慌態(tài)為前逢提所進(jìn)鴉行的評(píng)蘿估，也夕可稱為伯變更利辨用狀態(tài)舅估價(jià)，屈它主要或包括如止下幾種扣情形：臟（竹1愿）以房鍋地產(chǎn)改伸變?cè)瓉碛玫挠猛咎藶榍疤嵛锼M(jìn)行蘇的估價(jià)幟。如學(xué)仍生宿舍慶將改造兵為賓館馳，政府拼機(jī)關(guān)辦艷公樓將福改造成票供出租股的寫字養(yǎng)樓等。羨（凈2逝）以房挺地產(chǎn)重籮新進(jìn)行股裝修改蕩造為前辛提所進(jìn)道行的估蘇價(jià)。墓（經(jīng)3枝）以拆麻除建筑茂物為前黃提對(duì)土羞地進(jìn)行距的估價(jià)照。胞對(duì)于上畢述需要常確定的羅種種估予價(jià)事項(xiàng)緊，一般造都是由稍委托人臨提出的卷，或根匯據(jù)委托烤人的意濕向由估才價(jià)人員攪整理出垮來的。亮二、擬曠定估價(jià)討作業(yè)計(jì)菠劃蛛明確了僻估價(jià)的逢基本事棟項(xiàng)，就霜可以基軟本把握皺住整個(gè)嚼估價(jià)任芬務(wù)。為塘了保證移估價(jià)工允作高效使享、有鍛秩序地岸展開，筆應(yīng)預(yù)先驗(yàn)擬定出格合理的浪作業(yè)計(jì)會(huì)劃，轉(zhuǎn)其主要墓內(nèi)容包膠括如下寸幾個(gè)方癥面：劣1珍．初選坑估價(jià)方榨法或評(píng)仗估的技拿術(shù)路線癥，以便充于以后律的工作大有目的貿(mào)地進(jìn)行提。孔2被．確定佳投入人決員。這洪是估價(jià)數(shù)作業(yè)計(jì)哄劃的關(guān)檢鍵內(nèi)容序。應(yīng)根悶據(jù)評(píng)估穗任務(wù)量張的大小職、性質(zhì)陶及難易員程度確盡定，在輩確定時(shí)傅應(yīng)充分揮考慮估品價(jià)人員罰的專長光。央3甜．制定床評(píng)估作慨業(yè)日期藥及進(jìn)度灣安排?？翟u(píng)估作衡業(yè)日期倆一般是申按委托酒人的要浮求確定恭的。什4肢．評(píng)估訪作業(yè)所先需經(jīng)費(fèi)譜預(yù)算。滔一般而墳言，制已定估價(jià)扶作業(yè)計(jì)葉劃多采共用線條犁圖或網(wǎng)玻絡(luò)計(jì)劃扇技術(shù)，企以保證溜計(jì)劃的年合理與獄優(yōu)化。畏三、實(shí)擊地勘察駝?dòng)捎诜克禺a(chǎn)在招實(shí)體上圓具有不露可移動(dòng)辰性和個(gè)批別性等跑特點(diǎn)，世在物權(quán)站和適用獲上又存內(nèi)在多樣斃化的特蓄征，僅席僅根據(jù)拾委托人侮或有關(guān)豪當(dāng)事人飄提供的辣情況，彎還做不岸到具體顫、準(zhǔn)確拐地把握并估價(jià)對(duì)孫象。因趕此，估唱價(jià)人員磚必須親極臨現(xiàn)場惰，實(shí)地餃查明有抓關(guān)情況評(píng)。實(shí)地鹿勘察的噴內(nèi)容主然要包括殿如下幾央方面：嫂1銀．對(duì)象由房地產(chǎn)條的位置父及其周挺圍環(huán)境深。實(shí)地畝勘察時(shí)騰，除應(yīng)扶查明地取號(hào)或門梯牌號(hào)碼涉外，還旅應(yīng)對(duì)照寇地籍圖移判明對(duì)早象房地魄產(chǎn)的邊微界及其翻與鄰地挨和道路孫的關(guān)系直，這樣段才能準(zhǔn)請(qǐng)確地把自握估價(jià)異對(duì)象的瘦位置、妄形狀和戚土地面暗積等，伐應(yīng)注意金誤勘。沾同時(shí)，則還要觀差察一下再附近的姜建筑布云局、綠防化、衛(wèi)濕生狀況蛋、地勢晨高低、煙日照、努通風(fēng)及梁周圍土隔地利用沈程度等婦，并進(jìn)均行實(shí)地委拍照。耕2喪．對(duì)象旦房地產(chǎn)百的使用賴情況及廉現(xiàn)狀。臺(tái)首先要伯核實(shí)對(duì)拾象房地畫產(chǎn)的實(shí)察際祥用途。醬如果屬鞋于有收有益的房辟地產(chǎn)，犯還要查念明其出醬租或經(jīng)瘋營上的租收益與懂費(fèi)用；陡其次要賤查明建絹筑物的眨結(jié)構(gòu)、稈建成時(shí)翠間、新公舊程度爬、完損斬等級(jí)及倡內(nèi)部裝怖修等（昏應(yīng)對(duì)建刑筑物進(jìn)宿行內(nèi)外江拍照）塞，并了鋤解建筑諸面積、羨使用面教積或可謊供出租膽和營業(yè)煮用的面寶積等。所不要忽印視調(diào)查綱實(shí)際使富用情況衣與登記盆所規(guī)定抹的限定剩用途是央否一致掉，數(shù)量斥是否相返符，權(quán)牛利狀態(tài)劇與產(chǎn)權(quán)壘產(chǎn)籍檔趣案記載撒是否一防致等。制3敞．了解喝當(dāng)?shù)胤績?yōu)地產(chǎn)市桶場的特郊征和情械況。汪四、收旋集分析疊相關(guān)資彩料隸（一）搜房地產(chǎn)駁價(jià)格的厲一般影棚響因素踏資料覺房地產(chǎn)小價(jià)格的感一般影豈響因素習(xí)，基本澇上屬于陽宏觀的變社會(huì)因偷素，它跑們并不招直接決趙定某宗老房、地銷產(chǎn)的價(jià)興格，但悔它們對(duì)受整體房流地產(chǎn)市膜場的價(jià)鞠格走勢志具有決塔定意義召，對(duì)某訴類房地報(bào)產(chǎn)的價(jià)異格變地考有時(shí)能遭產(chǎn)生特法別大的技影響，河所有這客些，最鉆終也都昨會(huì)體現(xiàn)饞在個(gè)別逼房地產(chǎn)端上。因千此，必驗(yàn)須廣泛淘收集并倆深入分眾析這方倡面的有冷關(guān)資料鎖。蓬從總體啞來看，還一般影捆響因素旋對(duì)房地老產(chǎn)價(jià)格嶼的作用源是錯(cuò)綜晃復(fù)雜的嘉，分析貧它們對(duì)待估價(jià)對(duì)蛋象隊(duì)價(jià)費(fèi)格究竟軋產(chǎn)生何野種影響襲更是一窩個(gè)難度誘很大、充非常復(fù)衰雜的問中題。一耗般來說般，沒有蹄固定的育數(shù)學(xué)公愿式可套鏈用，主單要依靠艷估價(jià)人躁員長期霜積累的足豐富經(jīng)電驗(yàn)進(jìn)行然綜合分餐析判定愛。尤其孔是在房且地產(chǎn)市執(zhí)場起伏廢較大、袋變化莫駐測時(shí)，牧對(duì)于這財(cái)些因素狂的分析籃更要依頁賴于經(jīng)慈驗(yàn)，有疤時(shí)甚至油體現(xiàn)為翅估講師迷的眼力爆。但是滑，當(dāng)房培地產(chǎn)市按場走勢礙比較穩(wěn)逢定，價(jià)牌格變動(dòng)曠比較平誘穩(wěn)時(shí)，倚這些一少般影響療因素對(duì)病房地產(chǎn)欺價(jià)格的康綜合作掏用還是顛能夠體劫現(xiàn)出規(guī)禮律性的練，房地龍產(chǎn)價(jià)格莊將出現(xiàn)豎平穩(wěn)的售變動(dòng)趨夕勢，這選時(shí)可運(yùn)鉗用統(tǒng)折計(jì)規(guī)律似和預(yù)測腎方法來鄉(xiāng)確定房黨地產(chǎn)價(jià)系格的平徐均增減無量、平傅均增長狡速度或趟價(jià)格變搏化模型舟。對(duì)這勉些數(shù)據(jù)陽加以具逝體分析興，即可丟確定一彼般因素漁對(duì)評(píng)估置對(duì)象價(jià)尋格變化尿的作用吹影響。添在分析勢過程中飯，應(yīng)善煌于根據(jù)裳具體情忠況確定勵(lì)對(duì)評(píng)估撿對(duì)象或攻某類物由業(yè)的價(jià)盲格變化賭有較大愛影響的診關(guān)鍵因熱素，從走而既可仔簡化分母析的難褲度，又套可提高覺分析的情精確性宿。僻（二）叫區(qū)域市晌場資料糧由于房慕地產(chǎn)市房場的區(qū)春域性，稱區(qū)域市嗓場的資盆料對(duì)評(píng)演估對(duì)象萬價(jià)格的始影響更桃大。區(qū)撿域市場抹資料主批要包括俘一般影誤響因素膏在區(qū)域傅市場上戲的體現(xiàn)訓(xùn)，包括彈該地區(qū)壽的經(jīng)濟(jì)決、社會(huì)析、城市避建設(shè)（速基礎(chǔ)設(shè)塘施與公吵益設(shè)施口的建設(shè)終）、城錦市規(guī)劃多的發(fā)展代變化，腫也包括券該地區(qū)窄的市場喊特征及浸交易情俊況等。塊（三）甜實(shí)例資旱料雕實(shí)例資嶼料，主筆要包括衡市場交變易實(shí)例將資料、縱開發(fā)建役造實(shí)例酸資料和說房地產(chǎn)餐運(yùn)用收邀益實(shí)例斷資料（功如出租妹房地產(chǎn)蕩的有關(guān)翅資料）餃。在評(píng)古估過程忙中，無份論是否吹直接運(yùn)船用這些控資料，繩都應(yīng)盡衡量收集謠，以供洲參考。劣對(duì)于搜演集到的慕實(shí)例資茄料，應(yīng)追整理成糟表格形栽式，以椒便于利她用。家（四）繳評(píng)估對(duì)崖象的情獨(dú)況戀該資料防的收集朵是在實(shí)躍地勘察宿時(shí)完成行的，一銅般是按僚固定的糾表格填炸寫。各甩類資料點(diǎn)的來源汪渠道主瓶要是：困l皇．委托昌者提供婆。知2忠．實(shí)地姜勘察。桐3撥．政府卻有關(guān)部跟門提供馬?？?損．相關(guān)可當(dāng)事人棵提供。塌5叫．咨詢胃公司提浙供。哭另外，貿(mào)必須指寄出，運(yùn)渡用不同兇的估價(jià)蓄方法，壞收集資顛料的側(cè)蝴重點(diǎn)是全有較大騾差異的住五、運(yùn)界用估價(jià)敞方法進(jìn)碗行估算廁并決定盡估價(jià)結(jié)奔果航（一）災(zāi)評(píng)估方徐法的選州擇夾在選擇搞評(píng)估方直法時(shí)，撒主要依越據(jù)如下助兩方面沿情況：勒1奇．各種另估價(jià)方桿法的適閃用范圍廉。余2灑．估價(jià)紐對(duì)象的讀特征及水其評(píng)估總目的和廢評(píng)估前荷提等?？澹ǘ┓\(yùn)用估避價(jià)方法射進(jìn)行價(jià)敗格試算騎依據(jù)某紙種方法姿直接計(jì)劫算出來聰?shù)墓纼r(jià)享結(jié)果，泛還不足浴以令人騙信眼，體因此，供在估價(jià)泳作業(yè)上鵲一般不桶作為最字終估價(jià)前結(jié)果。役這種價(jià)紀(jì)格，稱移為試算隱價(jià)格。揀關(guān)于試驕算價(jià)格咸的計(jì)算宏過程見肥相應(yīng)的暑估價(jià)方葵法章節(jié)買。候（三）斤調(diào)整試固算價(jià)格跑運(yùn)用不帆同方法揪所估算華出來的強(qiáng)試算價(jià)腫格是有蔑一定差棕異的，恒即使是悉運(yùn)用同嗚一估價(jià)題方法，沿因所依渴據(jù)的資執(zhí)料不同成，也會(huì)喜得出不抵同的計(jì)堆算結(jié)果艇。因此佳，必須棍對(duì)試算艦價(jià)格進(jìn)演行綜合甜分析并務(wù)予以調(diào)暢整，使消之不致醬產(chǎn)生重勇大的差椅誤。訓(xùn)1習(xí)．調(diào)整丑試算價(jià)稈格的主丘要依據(jù)蔬。試算管價(jià)格之興間所存爸在的差標(biāo)異，可般能是因嶄為所用殘的估價(jià)間方法不巧同，也餓可能是織因?yàn)樗嵋罁?jù)的隱資料不或同。因渾此，調(diào)戀整試算蛇價(jià)格主隸要應(yīng)考令慮如下笨兩方面鎮(zhèn)：謙（少l初）資料泛的可信圓程度。祝要使估顏價(jià)結(jié)果陡能得到尊社會(huì)承遲認(rèn)，所織依據(jù)的哨資料不蜂僅要全變面，而悉且必須執(zhí)準(zhǔn)確。呼因此，睛在調(diào)整甲試算價(jià)伏格時(shí)，身首先應(yīng)吐當(dāng)對(duì)估很算過程稈所依據(jù)蛙的資料類進(jìn)行檢勒查。檢凱查時(shí)，悉不僅要途分析資億料的真睡實(shí)性，稿還要進(jìn)肥一步分晚析資料投的選擇娘及運(yùn)用革是否恰鬼當(dāng)，有盼關(guān)房地儀產(chǎn)價(jià)格焦形成與估運(yùn)動(dòng)的燭各項(xiàng)法重則對(duì)該核估價(jià)活盾動(dòng)的應(yīng)勸用是否滔恰當(dāng)，逗價(jià)格影討響因素波的分析鞠以及吃星域因素合和個(gè)別眉因素分釘析是否劈恰當(dāng)?shù)壬獭：荩ㄐ?劣）估價(jià)劑對(duì)象的負(fù)種類。噴如果判略明所依垮據(jù)的資固料是可脈靠的，驢則還應(yīng)復(fù)檢查該除資料是仗否與對(duì)臟象房地忽產(chǎn)的種膏類及委姥托估價(jià)召的目的吐相符合揚(yáng)。對(duì)此惠，一般邀將估價(jià)侍對(duì)象劃洲分為自榆用房地螞產(chǎn)和收卷益房地加產(chǎn)兩類饒來予以朝分析。淋對(duì)于自階用房地器產(chǎn)，一遷般應(yīng)以日比準(zhǔn)價(jià)嚼格（按第市場比喬較法估忍算的）傲或積算溪價(jià)格（天按成本興法估算何的）為罩依據(jù)進(jìn)臨行價(jià)格糊調(diào)整，閱并作為咳決定最尿終估價(jià)省額的依布據(jù)。掌對(duì)于收氏益房地捕產(chǎn)，一孫般以收欺益價(jià)格證為主來缸調(diào)整，拒但因?yàn)槌诠浪闱檬找鎯r(jià)若格時(shí)，玩即使能撒夠正確穗把握純羅收益，沖也會(huì)因歸為在資除本化率在的選取突上存在鐵微小差快異而導(dǎo)努致收益災(zāi)價(jià)格出遠(yuǎn)現(xiàn)較大任誤差，屈因此，沒對(duì)于收本益房地筑產(chǎn)，還陷必須較烏多地斟卵酌比準(zhǔn)認(rèn)價(jià)格或芳積算價(jià)劃格來進(jìn)黃行調(diào)整掀，并以營此作為陶決定最竹終估價(jià)腸額的基澆本依據(jù)恰。薦2贏．調(diào)整筒試算價(jià)餡格的主淘要方法籮。調(diào)整譽(yù)試算價(jià)嘩格的方利法主要憲有三種謙，秤（四）宰最終估呈價(jià)額的材決定售在如何靠決定最民終估價(jià)堅(jiān)結(jié)果上散，有兩饒種不盡峰相同的此的意見宣：盒1廣．以調(diào)貧整得出過的最終跌估算結(jié)蒜果為主父要依據(jù)獸。聽2多．以估術(shù)價(jià)人員跪的經(jīng)驗(yàn)于為主，綠參考估便算結(jié)果兵。辯我們認(rèn)繳為第一伐種意見皂更為合線理，應(yīng)本作為決朗定最終敵估價(jià)結(jié)漠果的主漁要方案嘴。但對(duì)彩于比較贊特殊的參估價(jià)活暈動(dòng)，有撐時(shí)需要世估價(jià)人鵲員更多著地依賴洽于經(jīng)驗(yàn)真來決定麻最終估院價(jià)額?？褡罱K估憶價(jià)額的夏決定是槳整個(gè)估宿價(jià)作業(yè)路的最關(guān)屋鍵步驟類，一般聾應(yīng)由幾錯(cuò)位資深垃的估價(jià)協(xié)師共同秀研究拍借板。仍六、撰寒寫估價(jià)漿報(bào)告斬估價(jià)報(bào)輛告是記浮述評(píng)估談成果的產(chǎn)文件，表為了保蘋證其質(zhì)刺量，在衫撰寫時(shí)巨要遵循翠掌握內(nèi)藏容全面冤、格式肅清晰、懼簡明扼依要、突顆出評(píng)估雞依據(jù)的瘡原則。濤（一）辜估價(jià)報(bào)欲告書的竹形式把估價(jià)報(bào)木告書有騎定型式喪（或稱梯表格式梢）、自撐由式與宿混合式捕三種，奴可根據(jù)雅評(píng)估活任動(dòng)的具耗體情況丘靈活選徹用。晌1彼．定型個(gè)式估價(jià)家報(bào)告書冒。又稱連封閉式息估價(jià)報(bào)啄告書，兇是固定猾格式、塔固定內(nèi)左容，估植價(jià)人員膨必須按竟要求填外寫，不賞得隨意夫增減。參其優(yōu)點(diǎn)閱是一般視事項(xiàng)反籃映全面槳，填寫料省時(shí)省削力；缺狀點(diǎn)是不侄能根據(jù)鄙估價(jià)對(duì)遣象的具伯體情況汗而深入溝分析某浸些特殊漲事項(xiàng)。旋如果能抹針對(duì)不掏同的估汽價(jià)目的床和不同其類型的缸房地產(chǎn)只，制作邊相應(yīng)的著定型式拆估價(jià)報(bào)設(shè)告書，雷則可以喉在一定繁程度上認(rèn)彌補(bǔ)這姻一缺點(diǎn)理。址2詠．自由音式估價(jià)株報(bào)告書歇。又稱頸開放式荷估價(jià)報(bào)根告書，香是由估秀價(jià)人員源根據(jù)評(píng)屬估對(duì)象讀的情況列而自由寧撰寫的通、無一得定格式夏的估價(jià)始報(bào)告書圣。其優(yōu)劉缺點(diǎn)與啟定型式種估價(jià)報(bào)熔告書恰刮好相反漢。們3非．混合軍式估價(jià)既報(bào)告書倦?；旌洗攀焦纼r(jià)侮報(bào)告書總是兼取秒前兩種飯報(bào)告書玩的形式佩，既有我自由式座部分，稍又有定帽型式部百分的估聽價(jià)報(bào)告創(chuàng)書。董（二）幣估價(jià)報(bào)靜告書的您組成棉一份完克整的估竄價(jià)報(bào)告跑書通常居由下述會(huì)六個(gè)部扮分組成臥：礙1千．封面目（寫明在報(bào)告名宗稱）