商業(yè)中心物業(yè)管理投標(biāo)書

PAGEPAGE14/154目錄編 制 據(jù)……………………聚 銀 國 際 ? 商 業(yè) 中 心 物 業(yè) 明………………— 、 物 業(yè) 交 付 使 用 前 期 顧 問 務(wù)………………1、前期介入治理設(shè)想，物業(yè)服務(wù)設(shè)計(jì)案… 42、擬派專業(yè)人員的設(shè)想及到崗時(shí)刻打算………………103、物業(yè)建設(shè)過程中的各方面專業(yè)建議… 134、裝修治理監(jiān)管方案和措施… 21二、技術(shù)和服務(wù)方案… 441、聚銀國際·商業(yè)中心物業(yè)治理要點(diǎn)分析……………2、聚銀國際·商業(yè)中心物業(yè)治理服務(wù)理念、服務(wù)定位及治理標(biāo) 5·?5、聚銀國際?商業(yè)中心物業(yè)治理制度、檔案治理制度及工作打算實(shí)施………………聚銀國際?商業(yè)中心物業(yè)治理投標(biāo)書編制依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)治理?xiàng)l例》《浙江省物業(yè)治理?xiàng)l例》《杭州市物業(yè)治理?xiàng)l例》國家及省市有關(guān)“物業(yè)治理”政策法規(guī)聚銀國際·商業(yè)中心-物業(yè)治理招標(biāo)文件GB/T19001－2008ISO9001︰2008ISO14001︰2004GB/T28001－2001OHSAS18001聚銀國際商業(yè)中心物業(yè)講明一、物業(yè)概況11467941148152、建筑指標(biāo)：用地面積：27875平方米；總建筑面積：146794平方米；建筑高度：A幢（95.95米）,B幢（89.05米層 數(shù)：A幢（25層）,B幢（24層；綠地率：5%；車位數(shù)量：570（地下，70（地上；3、要緊功能分布：樓層功能面積（平方米）層高（米）地上6—25層酒店式公寓370653.3地下1—6層大商場(chǎng)、分隔式商鋪77750（9；一層5.8二層至六層5.1地下-1—-2層超市及停車位31979（其中：地下超市0；-1層5.7，-2層3.84、機(jī)電設(shè)備一覽表一、一、空調(diào)系統(tǒng)1、水冷系統(tǒng)地下超市及銀泰百貨區(qū)域2、多聯(lián)機(jī)所有商鋪3、分體空調(diào)酒店式公寓4、終端設(shè)備6535二、弱電系統(tǒng)供電系統(tǒng)兩座高配，兩個(gè)低配三、給排水系統(tǒng)主樓采納內(nèi)落式排水系統(tǒng)裙房采納虹吸式雨水排放系統(tǒng)四、電梯系統(tǒng)1856五、智能化系統(tǒng)1、可視對(duì)講系統(tǒng)；2、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；3、電子巡更系統(tǒng)；4、車輛治理系統(tǒng)；3、電子巡更系統(tǒng)；4、車輛治理系統(tǒng)；5、公共廣播系統(tǒng)；6、信息服務(wù)系統(tǒng)等第一章：物業(yè)交付使用前期顧問服務(wù)第一節(jié)：前期介入治理設(shè)想，物業(yè)服務(wù)設(shè)計(jì)方案1、治理思路策劃2、物業(yè)治理方案設(shè)計(jì)：依照公司的項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)，和針對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的治理服務(wù)模式，設(shè)計(jì)整套物業(yè)治理全程運(yùn)作的有效物業(yè)治理方案。3建立規(guī)范、專業(yè)、有效的物業(yè)治理的治理流程、運(yùn)作程序、服務(wù)模式等治理體系。4.服務(wù)規(guī)范設(shè)立應(yīng)的監(jiān)督考核機(jī)制。53按治理方案依據(jù)開發(fā)進(jìn)度與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際需求開展下列相應(yīng)工作項(xiàng):1）2）3）4）5）6）7）8）9）10）11）12）13）14）15）

相關(guān)人員配置到位辦公地點(diǎn)的落實(shí)食宿情況的落實(shí)治理運(yùn)作制度的建立公司規(guī)章制度的建立各崗位職責(zé)、權(quán)限的明確確定各崗位工作程序與作業(yè)規(guī)程物資的配備與補(bǔ)充固定資產(chǎn)類配置辦公易耗品配置治理、生活用房的裝修職員制服、裝備配置各類維修工具、設(shè)備配置交通、通訊工具配置16）標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌的制作6服務(wù)中心與開發(fā)商聯(lián)合承建單位進(jìn)行物業(yè)接管驗(yàn)收)接管驗(yàn)收的預(yù)備及接管驗(yàn)收工作打算的制定物業(yè)移交過程中資料的交接與治理房屋的驗(yàn)收與接管對(duì)接管驗(yàn)收存在的問題提出整改建議公共設(shè)施的驗(yàn)收與接管對(duì)綠化工程的接管驗(yàn)收以及對(duì)存在的問題提出整改建議接管驗(yàn)收的注意事項(xiàng)及遺留問題的處理器材的配備與設(shè)備設(shè)施的完善六、入住組織要緊工作（一）各部門的職責(zé)分工與人員配置1、物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)組織安排入住工作。2、公共事務(wù)部負(fù)責(zé)具體辦理入住手續(xù)。3、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)核收各項(xiàng)入住費(fèi)用。4、機(jī)電維修部負(fù)責(zé)收樓時(shí)發(fā)覺的樓宇整改的跟進(jìn)和水電的開通工作。5、安全治理部負(fù)責(zé)安全與交通疏導(dǎo)工作。6、環(huán)境服務(wù)部負(fù)責(zé)環(huán)境的清潔保潔與綠化美化工作。7、人員配置表（依照現(xiàn)場(chǎng)情況分工編排，略）（二）辦理入住手續(xù)的外部條件1、已通過竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收。2（。3、工程資料差不多齊備。4、業(yè)主檔案資料差不多移交完畢，產(chǎn)權(quán)確認(rèn)工作差不多結(jié)束。5、大廈實(shí)現(xiàn)差不多使用功能，能夠滿足日常生活所需。6、配套設(shè)施差不多齊備，建成并能夠使用。7、物業(yè)公司依法經(jīng)營手續(xù)差不多齊備。8、物業(yè)治理公司差不多同托付方簽訂完畢《物業(yè)治理托付合同》。（三）入住的內(nèi)部預(yù)備工作1、辦公室及后勤事務(wù)——物業(yè)服務(wù)中心裝修完畢——辦公設(shè)備到位并能有效運(yùn)作——辦公電話通訊暢通——職員宿舍、食堂落實(shí)并發(fā)揮功能——職員檔案差不多建立——物業(yè)服務(wù)中心正式成立、掛牌——照相人員及器材已落實(shí)。2、VI系統(tǒng)設(shè)計(jì)——《VI手冊(cè)》已通過評(píng)審。——職員服裝、工作牌辦公區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)安裝到位。——VI禮品購置完畢?！胱〗哟F(xiàn)場(chǎng)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)安裝到位?！爡^(qū)內(nèi)外指示標(biāo)識(shí)、指引標(biāo)識(shí)、服務(wù)標(biāo)識(shí)差不多安裝到位?！＼噲?chǎng)通過安全審查達(dá)到合格。3、印刷或購置以下各類入住表格及物品：——《入住登記表》?！稑I(yè)主交費(fèi)一覽表》。——《入住物品領(lǐng)用登記表》?！度胱◎?yàn)房表》?！稑I(yè)主家庭情況登記表》?！稑I(yè)主大額財(cái)產(chǎn)保管申請(qǐng)單》?！堆b修申請(qǐng)表》?！獧n案袋。法律法規(guī)?！獪剀疤崾九啤?、入伙氣氛布置——入口處掛橫幅，插彩旗，營造熱烈的氣氛?！O(shè)置指路牌，由入口處到物業(yè)服務(wù)中心?！獟鞜艋\，飄小彩帶，擺放花籃、盆景?！獜堎N醒目的“辦理入住手續(xù)流程圖”。——治理人員著裝整潔，精神飽滿并經(jīng)嚴(yán)格訓(xùn)練?！k公室內(nèi)資料擺放整齊有序?！鍧嶉_荒差不多完畢?！獏^(qū)內(nèi)綠化集中整理完畢?！獏^(qū)內(nèi)平面顯眼設(shè)施設(shè)備集中維護(hù)完畢。5、其他——制訂詳細(xì)的入伙費(fèi)用支出打算。——交房人員差不多過現(xiàn)場(chǎng)模擬演練并熟練掌握接待技能。——已制訂好應(yīng)急接待預(yù)案。——已制訂好突發(fā)事件處置預(yù)案?！袉卧T（包括進(jìn)戶門）窗已鎖閉，業(yè)主鑰匙已編號(hào)治理?！娞輴圩o(hù)?！胱⊥ㄖ寻l(fā)出?！禺a(chǎn)交房維修協(xié)調(diào)小組已成立，施工單位維修責(zé)任已落實(shí)?！黜?xiàng)收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)差不多過可行性論證?！度胱」ぷ鞯褂?jì)時(shí)編排打算》已落實(shí)。（四）入住手續(xù)辦理組織工作1、人員分組落實(shí)。2、入住接待打算（與開發(fā)公司溝通。3、接待現(xiàn)場(chǎng)功能區(qū)分，要緊包括：接待區(qū)、客戶等候區(qū)、資料確認(rèn)處、交費(fèi)處、簽約處、樓宇驗(yàn)收處、裝修手續(xù)咨詢處、物業(yè)經(jīng)理接待處、洗手間等。4、入住手續(xù)辦理程序5、常見問題的解釋6、常見問題的處理7、新聞媒體接待與現(xiàn)場(chǎng)拍照安排。8、業(yè)主檔案的制作治理工作。（五）總結(jié)組織工作1、統(tǒng)計(jì)當(dāng)日實(shí)際入住戶數(shù)并與打算數(shù)量對(duì)比。2好資金保管工作。3、檢討當(dāng)日接待工作中的失誤與分享成功經(jīng)驗(yàn)。4、對(duì)培訓(xùn)工作有欠缺的項(xiàng)目進(jìn)行及時(shí)補(bǔ)充，現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)一口徑。5、填寫《入住動(dòng)態(tài)表》報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)。6、業(yè)主入住一周內(nèi)，制訂回訪打算并安排回訪。7、定期統(tǒng)計(jì)入住情況并進(jìn)行分析跟進(jìn)。第二節(jié)：擬派專業(yè)人員的設(shè)想及到崗時(shí)刻打算一、前期介入時(shí)刻：治理籌備、入伙裝修三個(gè)部分。一般在物業(yè)交付前三個(gè)月進(jìn)駐，也能夠依照甲方的要求提早介入。二、前期治理機(jī)構(gòu)配置：前期項(xiàng)目經(jīng)理前期項(xiàng)目經(jīng)理保安人員保潔人員工程人員客服人員第三節(jié)：物業(yè)建設(shè)過程中的各方面專業(yè)建議1、項(xiàng)目前期介入目的規(guī)劃設(shè)計(jì)施工等方面提出供參考的輔助性建議：建筑設(shè)計(jì)(地下、地面、裙房、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面)是否便于物業(yè)治理；設(shè)備機(jī)房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求；建議；參考意見以及治理用房的布局；面美觀的統(tǒng)一，對(duì)需改變安裝位置和工藝的地點(diǎn)提出建議；依照日常安全治理需求，對(duì)項(xiàng)目智能化系統(tǒng)等配套設(shè)施從物業(yè)治理角度提出合理化建議；提出合理化建議；從物業(yè)治理角度提出合理化建議；及有害健康的植物提出調(diào)整建議；議；議；2）從客戶使用的角度，提出專業(yè)化建議：如從車輛停放、商業(yè)用房的治理與設(shè)置內(nèi)容、應(yīng)急預(yù)案及安全治理、消防需求等方面建議；從環(huán)保的角度，提出專業(yè)建議：依照開發(fā)商商在建筑給水與排水方面的節(jié)能、環(huán)保等的成功經(jīng)驗(yàn)提供專業(yè)建議。從創(chuàng)建優(yōu)秀物業(yè)治理項(xiàng)目的角度，依照省級(jí)、市級(jí)、區(qū)級(jí)優(yōu)的改進(jìn)建議，以便大廈交付后盡快參加評(píng)優(yōu)條件提供保障。從物業(yè)治理角度提供專業(yè)咨詢、服務(wù)以降低成本提高效益：公共部分裝修材料的選用；協(xié)助進(jìn)展商對(duì)供配電設(shè)備進(jìn)行優(yōu)化選擇，從性能價(jià)格比等多方面確定最優(yōu)方案建議。系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、消防系統(tǒng)的產(chǎn)品；解答客戶關(guān)于物業(yè)治理相關(guān)法規(guī)、政策的咨詢或提供相關(guān)法規(guī)、政策文本。配合銷售期間各類物業(yè)治理服務(wù)的咨詢與解答及現(xiàn)場(chǎng)銷售人員的培訓(xùn)。2、銷售配合項(xiàng)目銷售策略定位的協(xié)助分析與建議；配合進(jìn)展商樓宇營銷宣傳、推廣工作；依照物業(yè)項(xiàng)目檔次定位和當(dāng)?shù)卣飪r(jià)主管部門有關(guān)物業(yè)治標(biāo)準(zhǔn)；協(xié)助進(jìn)展商進(jìn)行銷售大廳的VI設(shè)計(jì)、大廳物業(yè)治理服務(wù)；良好的銷售形象和現(xiàn)場(chǎng)氣氛建議；指導(dǎo)進(jìn)展商與業(yè)主簽訂；對(duì)進(jìn)展商本項(xiàng)目銷售人員進(jìn)行物業(yè)治理專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)；第四節(jié)：裝修治理監(jiān)管方案和措施（一）各部門的職責(zé)分工1、物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理室負(fù)責(zé)組織安排裝修治理工作。2、公共事務(wù)部負(fù)責(zé)具體辦理裝修手續(xù)、裝修施工檢查及驗(yàn)收工作。3、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)核收各項(xiàng)裝修費(fèi)用。4、機(jī)電維修部負(fù)責(zé)裝修施工中的水電治理。5、安全治理部負(fù)責(zé)安全與交通疏導(dǎo)工作。6、環(huán)境服務(wù)部負(fù)責(zé)裝修垃圾清運(yùn)的監(jiān)督治理工作。7、安保部負(fù)責(zé)裝修施工人員治理及出入證辦理工作。（二）辦理裝修手續(xù)的外部條件1、業(yè)主已辦理完畢入住宅有手續(xù)。2（改的工作沖突。3、有關(guān)裝修的收費(fèi)項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)差不多確認(rèn)。4、裝修治理制度制訂科學(xué)、人性化。4、裝修垃圾清運(yùn)分包合同已簽定。5、裝修商家已聯(lián)系（材料供應(yīng)商。（三）裝修手續(xù)辦理流程（四）裝修治理的監(jiān)控措施1、裝修氛圍宣傳——業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)便與之進(jìn)行裝修治理宣傳?！T崗的規(guī)范治理，嚴(yán)格操縱裝修材料與裝修人員?！獙⒀b修有關(guān)法律法規(guī)和收費(fèi)文件進(jìn)行公告?！邦A(yù)案制”的實(shí)施。2、裝修接待把關(guān)——嚴(yán)格裝修資格審核?！炇鹧b修治理相關(guān)文件?！獙?duì)業(yè)主與裝修施工單位進(jìn)行全面培訓(xùn)。——“唱諾制”的實(shí)施（略?！龊脴I(yè)主裝修方案審核溝通工作。——收取違約保證金。3、裝修期間監(jiān)控——門崗把好裝修施工人員與裝修材料進(jìn)場(chǎng)關(guān)?！策壉０矋徸龊幂爡^(qū)內(nèi)裝修材料的安全流淌和裝修垃圾的指定堆放。修違章問題。員開展工作?！獙?shí)施夜間清場(chǎng)制度?！獙?shí)施裝修違章“一事一報(bào)”制度。4、裝修完畢的驗(yàn)收——現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)公共部位（結(jié)構(gòu)與外立面）與相臨部位使用情況。——查看計(jì)量設(shè)施完好情況及有無非法改動(dòng)?！獙?duì)可能阻礙今后使用的情況向業(yè)主進(jìn)行通報(bào)并請(qǐng)業(yè)主簽字確認(rèn)，明確責(zé)任?！獙?duì)違章裝修施工單位進(jìn)行通報(bào)曝光。（五）常見違章裝修及治理對(duì)策1、常見違章裝修現(xiàn)象——擅自開工?！獊y拉電線、超負(fù)荷用電?！米愿膭?dòng)燃?xì)饩€路，安裝燃?xì)庥镁?。——空調(diào)機(jī)不按位置安裝。——隨意改變窗臺(tái)、窗框、玻璃、陽臺(tái)、護(hù)欄、戶門顏色、格調(diào)。——隨意改變陽臺(tái)功能。——隨意封陽臺(tái)，裝防盜門、網(wǎng)(高層建筑)。——隨意拆改墻體?！诔兄貕?、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽?！阶栽黾泳€路負(fù)荷?！膭?dòng)上下水、電線（開關(guān)盒）?！阶蚤_鑿樓面層，破壞防水層（24小時(shí)閉水試驗(yàn)）?！米哉加霉餐ǖ馈⑻炫_(tái)、屋面?！米栽谑彝饧友b燈、牌、廣告等?！氯芈┖团潘艿馈！米砸苿?dòng)消防設(shè)施?！米愿淖冮T的開啟方向或使用旋轉(zhuǎn)門（商業(yè)），使用消防禁用品?！米詣?dòng)火作業(yè)?！佈b過重的地板材料?！S意丟棄裝修垃圾，利用公共部位、場(chǎng)地加工裝修材料。——隨意向窗外拋扔物品?！S意用電梯運(yùn)送裝修材料（散裝料和超長重料）?！獩_洗地面將水沖向電梯，破壞電梯裝飾。——不按規(guī)定時(shí)刻施工，制造噪音?！茐墓簿G籬、綠地?！归g隨意在住戶家中留宿?！晦k理《施工證》，不遵守大廈治安治理規(guī)定?！S意拆掉陽臺(tái)配重墻?！邔幼≌懽謽?、賓館等不按規(guī)定配置滅火器?！S意改裝智能化系統(tǒng)?！米圆鸶臒煹溃氯艢饪?。——頂層以下隨意安裝太陽能。2、治理對(duì)策（略）（六）違章裝修的處理方法1、批判教育，規(guī)勸改正。2、出具《違章整改通知單》限期整改。3、責(zé)令恢復(fù)原狀。4、報(bào)政府相關(guān)責(zé)任部門。5、扣留工具（須報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理批準(zhǔn)。6、停水停電（須報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理批準(zhǔn)。7、要求賠償損失（須報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理批準(zhǔn)。（七）總結(jié)組織工作1、每周統(tǒng)計(jì)實(shí)際裝修戶數(shù)并與打算數(shù)量對(duì)比。2、分析檢討當(dāng)日工作中的失誤與分享成功經(jīng)驗(yàn)。3、對(duì)培訓(xùn)工作有欠缺的項(xiàng)目進(jìn)行及時(shí)補(bǔ)充，現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)一口徑。4、填寫《裝修動(dòng)態(tài)表》報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)。5、業(yè)主裝修結(jié)束一周內(nèi)，制訂回訪打算并安排回訪。6、定期統(tǒng)計(jì)裝修情況并進(jìn)行分析跟進(jìn)。第二章：技術(shù)和服務(wù)方案第一節(jié)：聚銀國際·商業(yè)中心物業(yè)治理要點(diǎn)分析聚銀國際物業(yè)管理涉及面廣、人員集中、標(biāo)準(zhǔn)要求高等特點(diǎn)，在治理聚銀國際?商業(yè)中心項(xiàng)目時(shí)，我司認(rèn)為應(yīng)依照其不同的治理要點(diǎn)和服務(wù)需求，針此，我司認(rèn)為：1、安全治理：商業(yè)中心由于人員集中，流淌性大，加之建筑內(nèi)樓梯通道、地下室等隱蔽死角多，容易形成治安隱患，因此安全治理工作專門重要，這就要求我們?cè)谥卫砩霞訌?qiáng)治安防范，嚴(yán)格落實(shí)人防技防相結(jié)合的治理制度來積極有效的防范。2、機(jī)電設(shè)備治理：設(shè)施設(shè)備的安全、正常運(yùn)行和操縱能耗是大樓運(yùn)作的核心，也是商業(yè)中心物業(yè)治理的共性重點(diǎn)，因此搞好機(jī)電設(shè)備安全、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，確保維護(hù)、保養(yǎng)工作到位，是物業(yè)治理的一項(xiàng)重要基礎(chǔ)工作，3、環(huán)境綠化治理：環(huán)境綠化的清潔、養(yǎng)護(hù)工作的好壞是商業(yè)中心物業(yè)治理水平的重要體現(xiàn)，而聚銀國際?商業(yè)中心的環(huán)境綠化好壞直接展示了對(duì)外的形象，這也剛要求我們以專業(yè)、高標(biāo)準(zhǔn)的清潔服務(wù)和綠化養(yǎng)護(hù)來做好這項(xiàng)工作。4、會(huì)務(wù)服務(wù)治理：聚銀國際?商業(yè)中心組織開展的會(huì)議其會(huì)議量大、標(biāo)準(zhǔn)高，這要求我們有高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)規(guī)范和服務(wù)流程來提高會(huì)議服務(wù)質(zhì)量，滿足客戶的需求。5、食堂餐廳就餐治理：聚銀國際?商業(yè)中心餐廳就餐人員集中、定期、不定期的小餐廳就餐服務(wù)較多，這就要求我們?cè)诒ＷC用餐安全衛(wèi)生的基礎(chǔ)上，需及時(shí)的掌握就餐動(dòng)態(tài)和工作的合理安排。基于上述治理要點(diǎn)，我司此次將對(duì)“聚銀國際?商業(yè)中心”的物業(yè)治理服務(wù)工作全力以赴，組織專門服務(wù)團(tuán)隊(duì)。我們將依照行政對(duì)大樓建筑、共用設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地進(jìn)行全方位治理，同時(shí)對(duì)大樓的環(huán)境綠化、安全保衛(wèi)、機(jī)電設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)、餐飲治理、會(huì)務(wù)服務(wù)等實(shí)施一體化的專業(yè)治理，并向大樓客戶提供專業(yè)、高效、完善的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。第二節(jié)：聚銀國際?商業(yè)中心物業(yè)治理服務(wù)理念、服務(wù)定位及治理目標(biāo)星級(jí)酒店的服務(wù)方式，努力將酒店式服務(wù)體現(xiàn)在物業(yè)治理服務(wù)的各個(gè)區(qū)域、各個(gè)時(shí)段和各個(gè)環(huán)節(jié)，貫穿于物業(yè)治理服務(wù)的全過程。我們將利用大樓的一切資源和能力向客戶提供力所能及的服務(wù)。除物業(yè)治理的一般基礎(chǔ)服務(wù)外，充分考慮客戶的需求，開展多樣的特約服務(wù)，以滿足不同客戶服務(wù)所需。本著“以完美的服務(wù)，持續(xù)超越客戶不斷增長的期望”為服務(wù)宗旨，我司確立有信心并承諾以安全、文明的治理服務(wù)完成以下總體治理目標(biāo)：●高標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)化、樹品牌服務(wù)；ISO9001、ISO14001、OHSAS18001性；●實(shí)現(xiàn)聚銀國際商業(yè)中心標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化治理，為大樓的業(yè)主、舒適、整潔、和諧的良好工作和生活環(huán)境，增強(qiáng)大樓品牌形象樹立和社會(huì)化效益，并通過不斷努力，最終達(dá)到業(yè)主中意、客戶中意、物業(yè)企業(yè)中意；●客戶對(duì)物業(yè)治理服務(wù)的綜合中意率達(dá)90%以上。第三節(jié)：聚銀國際?商業(yè)中心物業(yè)治理服務(wù)模式和整體設(shè)想依照聚銀國際?商業(yè)中心項(xiàng)目特征及客戶分析，我們提出聚銀國際?商業(yè)中心物業(yè)治理服務(wù)應(yīng)在做好基礎(chǔ)物業(yè)治理的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)對(duì)客戶商務(wù)便利服務(wù)需求的滿足，為業(yè)主提供各項(xiàng)商務(wù)代理服務(wù)，以滿足不同客戶的服務(wù)需求。整個(gè)物業(yè)治理服務(wù)模式的核心是：以基礎(chǔ)物業(yè)治理服務(wù)為全然，以商務(wù)代理服務(wù)為特色，全面打造聚銀國際辦公環(huán)境。1、基礎(chǔ)物業(yè)治理服務(wù)我們從客戶服務(wù)治理、安全保障治理、環(huán)境綠化治理、設(shè)施設(shè)備治理、會(huì)務(wù)服務(wù)治理、餐廳治理著手，針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)和物業(yè)治理專門要求動(dòng)身，為寬敞客戶提供良好的辦公環(huán)境?！蛻舴?wù)治理——親情服務(wù)及時(shí)反饋我司倡導(dǎo)高效、專業(yè)的物業(yè)治理服務(wù)。在聚國際 商業(yè)中心我們?cè)O(shè)置客戶服務(wù)中心，專門負(fù)ISO9001心?！踩Ｕ现卫怼獓?yán)密可靠安全放心※安防保障系統(tǒng)：本大樓安防智能化系統(tǒng)配備了閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。我司將對(duì)以上安防系統(tǒng)制定詳細(xì)而周密的點(diǎn)檢、維護(hù)及更新，以確保第一道防線固若金湯。大部門工作人員及工作人員的車輛。2.嚴(yán)把物品進(jìn)出關(guān)：實(shí)行物品進(jìn)門注意和記錄，預(yù)防大件物品、可疑物品的出入。對(duì)可疑物品出門憑“出門單”放行原則，出門必須3．定點(diǎn)巡邏消除隱患：設(shè)置周密、無死角的電子巡更系統(tǒng)，靈活設(shè)置巡邏起始時(shí)刻，將一切不利因素和安全隱患及時(shí)消除。保突發(fā)事件發(fā)生時(shí)設(shè)備的有效性。27/154PAGEPAGE28/154選擇紀(jì)律嚴(yán)明、軍事過硬、通過系統(tǒng)培訓(xùn)并經(jīng)考核合格的職員擔(dān)任24※環(huán)境綠化治理——舒適整潔坐享寧靜我司要為客戶營造溫馨而安靜的環(huán)境，制造一種整潔、舒適、健康的辦公環(huán)境。我們將采取以下措施來保證目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。1、“零干擾”服務(wù)所有保潔人員作業(yè)時(shí)刻避開上下班高峰期。保潔人員實(shí)行錯(cuò)時(shí)上下班制，電梯、衛(wèi)生間、大廳、樓層、路面的清潔在客戶上班前全部完成、客戶下班后再進(jìn)行全面清潔和檢查，保證業(yè)主進(jìn)出高峰期既無工作人員作業(yè)干擾、又能享受整潔、舒適的環(huán)境。2、內(nèi)部噪音治理對(duì)講機(jī)聲音、秩序維護(hù)人員腳步聲等會(huì)阻礙客戶的正常辦公，我們采納佩帶耳麥、換軟底鞋等措施以減少噪音干擾；對(duì)二次裝修施工時(shí)刻和施工阻礙進(jìn)行嚴(yán)格治理和溝通；草坪修整，避開休息時(shí)刻，降低噪聲；其他對(duì)客戶辦公環(huán)境有阻礙的各類噪音進(jìn)行合理治3、日常環(huán)境治理日常環(huán)境治理要緊包括日常清潔、定期清潔保養(yǎng)、室內(nèi)綠化頁面清潔、綠化養(yǎng)護(hù)、消殺滅蟲四方面內(nèi)容。我司清潔工作采納區(qū)域責(zé)任制的形式，由各保潔員分區(qū)域負(fù)責(zé)完成。并通過建立各項(xiàng)規(guī)章制度和監(jiān)控體系進(jìn)行檢查、評(píng)比和評(píng)估。我司綠化工作由專業(yè)?藝技術(shù)員負(fù)責(zé)，依照大樓的綠化情況，制定詳細(xì)的綠化養(yǎng)護(hù)打算和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，為業(yè)主營造一個(gè)優(yōu)美、舒適的辦公環(huán)境。我司將有打算地定期進(jìn)行物業(yè)區(qū)域內(nèi)的滅蟲和消毒工作，在每次垃圾清運(yùn)后，對(duì)垃圾箱(筒)周圍進(jìn)行清潔、滅蟲和消毒，減少物業(yè)的蟲害?！O(shè)施設(shè)備治理——維護(hù)及時(shí)歷久常新物業(yè)區(qū)域內(nèi)的設(shè)施設(shè)備，除了客戶日常接觸到的如電梯、消防設(shè)施等設(shè)施設(shè)備外，專門多大型設(shè)備客戶并不清晰實(shí)際運(yùn)行情況，但衡量一個(gè)物業(yè)公司的真正治理能力，設(shè)施設(shè)備的治理將是重要環(huán)我們要緊從以下方面落實(shí)和保證。1專業(yè)公司支持和保障我司關(guān)于電梯、消防設(shè)施等實(shí)行專業(yè)公司維護(hù)保養(yǎng)，并與服務(wù)證動(dòng)態(tài)操縱的及時(shí)性。2、分級(jí)維保制度我司就大型設(shè)施設(shè)備制定了三級(jí)維保制度，即日常保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)及中修、大修、故障維修等。依照設(shè)施設(shè)備的不同運(yùn)行情況和要求，采納不同的維保模式。3、制度和人員保證我司對(duì)每項(xiàng)設(shè)備的保養(yǎng)時(shí)刻和操作制定了嚴(yán)密的作業(yè)規(guī)程。每一項(xiàng)設(shè)備都須明確標(biāo)準(zhǔn)的開關(guān)流程、時(shí)刻、責(zé)任人及相應(yīng)記錄標(biāo)準(zhǔn)。4公共配套設(shè)施維護(hù)故障等情況，必須立即匯報(bào)，當(dāng)天處理，緊急情況15分鐘內(nèi)達(dá)到現(xiàn)場(chǎng)處理。同時(shí)服務(wù)中心日常做好備品備件治理，保證維修的及時(shí)性。※會(huì)務(wù)服務(wù)治理——高標(biāo)準(zhǔn)高要求服務(wù)品質(zhì)規(guī)范會(huì)務(wù)活動(dòng)的組織和開展，提高會(huì)議服務(wù)質(zhì)量，滿足客戶需要是我們會(huì)務(wù)服務(wù)的目的，依照大樓日常會(huì)務(wù)服務(wù)量等分析，我們從以下幾方面落實(shí)和保證。1、做好會(huì)務(wù)接待預(yù)備工作，了解會(huì)務(wù)服務(wù)安排的頻率及規(guī)模，掌握會(huì)務(wù)服務(wù)動(dòng)態(tài)治理。定期、會(huì)務(wù)前對(duì)會(huì)務(wù)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行詳細(xì)的檢查，確保會(huì)議正常使用。2、做好會(huì)議期間服務(wù)流程和會(huì)議結(jié)束后的收檔工作規(guī)程規(guī)范，做到儀容端莊整潔且面帶微笑、會(huì)務(wù)服務(wù)操作規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)※餐廳服務(wù)治理——安全衛(wèi)生口味豐富嚴(yán)把食品原料采購關(guān)，確保用餐安全衛(wèi)生；對(duì)從業(yè)員定期進(jìn)行衛(wèi)生體檢，并取得《健康證》方能上崗；制定并嚴(yán)格落實(shí)崗位責(zé)任制，明確崗位職責(zé)；定期開展客戶調(diào)查，聽取客戶意見并及時(shí)調(diào)整菜品，不斷滿足客戶需求。2、特約服務(wù)商務(wù)代理服務(wù)系統(tǒng)（無償服務(wù)）序號(hào)商務(wù)代理服務(wù)系統(tǒng)（無償服務(wù)）序號(hào)服務(wù)項(xiàng)目1免費(fèi)代訂車船、飛機(jī)票22代訂/送飲用水3代訂鮮花4代收發(fā)信件、包裹5物品代存6代訂報(bào)紙刊物7代繳話費(fèi)8代繳水、電、燃?xì)?、有線電視等費(fèi)用9代訂酒家10物品轉(zhuǎn)交11便民雨傘提供12代接發(fā)傳真13打字、復(fù)印、掃描33/154PAGEPAGE41/154第四節(jié)：聚銀國際?商業(yè)中心物業(yè)治理組織架構(gòu)及運(yùn)作機(jī)制一、聚銀國際?商業(yè)中心物業(yè)治理組織架構(gòu)1、物業(yè)服務(wù)中心組織架構(gòu)綜述為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)中心組織架構(gòu)必須符合科、（4、共創(chuàng)合作方案物業(yè)服務(wù)中心將在業(yè)務(wù)上同意本項(xiàng)目所在地的公安、消防、交通、物價(jià)、工商、稅務(wù)等政府主管部門和社區(qū)居委會(huì)的監(jiān)督和指導(dǎo)。我們?cè)诳紤]到今后要與周邊樓盤的兄弟物業(yè)單位協(xié)調(diào)、共討區(qū)域性物業(yè)治理的群防群治等各項(xiàng)問題，不但要使聚銀國際?圍。2、人員治理我司在物業(yè)治理和服務(wù)過程中，積存了豐富的物業(yè)治理經(jīng)、監(jiān)督檢查機(jī)制為全面落實(shí)物業(yè)治理的各項(xiàng)工作任務(wù)，確保各項(xiàng)服務(wù)質(zhì)量到位，公司品質(zhì)治理部依照公司的品質(zhì)治理制度，每月對(duì)物業(yè)服務(wù)中心的各項(xiàng)工作進(jìn)行分項(xiàng)檢查、監(jiān)督、考核、指導(dǎo)，每次督查設(shè)定側(cè)重點(diǎn)，善于發(fā)覺問題，分析緣故，提出整改或處理意見；每月堅(jiān)持平常督查與集中督查相結(jié)合，除深入認(rèn)真檢查現(xiàn)場(chǎng)、查看臺(tái)帳外，還廣泛聽取客戶、職員意見，逐項(xiàng)對(duì)比治理服務(wù)質(zhì)量及經(jīng)濟(jì)效益考核獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)，核定月度績(jī)效，呈報(bào)公司總經(jīng)理。、激勵(lì)機(jī)制企業(yè)要想保持長久的活力，就要有良好的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，鼓舞職員奮發(fā)向上、努力工作；通過開展企業(yè)文化建設(shè)，加強(qiáng)上下級(jí)和同事之間的溝通和交流，培養(yǎng)“大雁式”集體主義精神，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)意識(shí)和群體的凝聚力。我司在人力資源治理上堅(jiān)持精神激勵(lì)和物質(zhì)激勵(lì)雙管齊下的人事治理良性機(jī)制，真正盤活人力資源。、制約機(jī)制職員治理中的績(jī)效考核是充分發(fā)揮人員素養(yǎng)效能的內(nèi)在保員有壓力感、責(zé)任感和緊迫感。作打算實(shí)施一、物業(yè)治理制度“沒有規(guī)矩，不成方圓治理品牌的保證。我們將嚴(yán)格按照ISO9001質(zhì)量治理體系的要聚銀國際商業(yè)中心實(shí)施專業(yè)化、規(guī)范化治理。我們還在ISO14000商業(yè)中心物業(yè)項(xiàng)目實(shí)際情況，擬訂了相應(yīng)的規(guī)章制度，進(jìn)一益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益三贏。1、公眾制度·精神文明建設(shè)公約·樓宇使用及維護(hù)治理規(guī)

·?林綠化治理規(guī)定·消防治理規(guī)定·交通車輛、停車場(chǎng)治理定 規(guī)定·裝修治理規(guī)定·裝修人員治理規(guī)定·物品進(jìn)出治理規(guī)定·治安治理規(guī)定·清潔衛(wèi)生治理規(guī)定·裝修治理公約及特不提示

·環(huán)境愛護(hù)治理規(guī)定·供水、供電、供氣治理規(guī)定·臨時(shí)用電治理規(guī)定·居家生活指南·商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營治理規(guī)定·文化娛樂場(chǎng)所治理規(guī)定…………2、內(nèi)部崗位職責(zé)·項(xiàng)目經(jīng)理崗位職責(zé)

·綜合主管崗位職責(zé)·會(huì)務(wù)員崗位職責(zé)·前臺(tái)接待崗位職責(zé)·內(nèi)務(wù)接待崗位職責(zé)···責(zé)

·環(huán)境治理中心主管崗位職責(zé)·保潔員崗位職責(zé)·家政服務(wù)員崗位職責(zé)·綠化工崗位職責(zé)·工程技術(shù)中心主管崗位·職責(zé)·職責(zé)·車管員崗位職責(zé)3·人力資源開發(fā)治理程序·職員錄用離職治理規(guī)程·人事信息治理規(guī)程

職責(zé)·綜合維修工崗位職責(zé)·電梯維保工崗位職責(zé)……·設(shè)備維保工崗位職責(zé)·職員考勤治理規(guī)程·職員獎(jiǎng)懲治理規(guī)程·績(jī)效考核治理規(guī)程·職員培訓(xùn)治理規(guī)程·勞動(dòng)合同治理規(guī)程·公司薪酬治理實(shí)施細(xì)則·公司福利治理規(guī)定·信息治理規(guī)程·發(fā)文治理規(guī)程·資產(chǎn)治理規(guī)程·服裝治理規(guī)程·辦公環(huán)境治理規(guī)程

·供應(yīng)商治理規(guī)程·合同治理規(guī)程·檔案治理規(guī)程·印章治理規(guī)程·標(biāo)識(shí)系統(tǒng)治理規(guī)程·出差治理規(guī)程·行政監(jiān)控治理規(guī)程·品質(zhì)監(jiān)控治理規(guī)程……4、業(yè)務(wù)制度?林綠化體系·綠化驗(yàn)收、接管作業(yè)規(guī)程·綠化養(yǎng)護(hù)作業(yè)規(guī)程

植物病蟲害防治作業(yè)規(guī)程·綠化美化達(dá)標(biāo)作業(yè)規(guī)程·會(huì)務(wù)服務(wù)作業(yè)規(guī)程·餐廳材料采購作業(yè)規(guī)程·餐廳衛(wèi)生安全作業(yè)規(guī)程客戶接待體系·客戶接待作業(yè)規(guī)程·事務(wù)處理作業(yè)規(guī)程·客戶資料治理作業(yè)規(guī)程·費(fèi)用收繳作業(yè)規(guī)程交付體系···物業(yè)交付作業(yè)規(guī)程·空置房治理作業(yè)規(guī)程·物業(yè)接管驗(yàn)收作業(yè)規(guī)程保潔體系·開荒保潔作業(yè)規(guī)程·外圍保潔作業(yè)規(guī)程

·室內(nèi)保潔作業(yè)規(guī)程·環(huán)境衛(wèi)生消殺作業(yè)規(guī)程·水系維護(hù)作業(yè)規(guī)程安防體系·秩序維護(hù)治理作業(yè)規(guī)程·秩序維護(hù)交接班作業(yè)規(guī)程·門崗作業(yè)規(guī)程·巡邏崗作業(yè)規(guī)程·車管員崗位作業(yè)規(guī)程·消防監(jiān)控中心崗位作業(yè)規(guī)程·治安事件處置作業(yè)規(guī)程·火警火災(zāi)處置作業(yè)規(guī)程·鑰匙治理作業(yè)規(guī)程·秩序維護(hù)警械治理作業(yè)規(guī)程規(guī)程·秩序維護(hù)工作記錄保存治理作業(yè)規(guī)程………設(shè)施設(shè)備治理體系·電梯治理規(guī)程·消防報(bào)警系統(tǒng)維保作業(yè)規(guī)程·弱電系統(tǒng)維保作業(yè)規(guī)程供配電設(shè)施設(shè)備維保作業(yè)規(guī)程給排水設(shè)施設(shè)備維保作業(yè)規(guī)程·公共設(shè)施設(shè)備維保作業(yè)規(guī)程……二、檔案治理制度1、檔案資料的收集設(shè)立檔案室，采納系統(tǒng)化、科學(xué)化和信息化先進(jìn)手段，由嚴(yán)格、歸口治理。擴(kuò)大檔案收集的渠道，按項(xiàng)目開發(fā)時(shí)刻順序收集，從項(xiàng)目體等進(jìn)行收集。資料的分類治理和使用。統(tǒng)一整理、歸口治理。對(duì)檔案來案條理清晰、分類合理。2、檔案分類、工程建筑產(chǎn)權(quán)資料：A、規(guī)劃圖紙、項(xiàng)目批文、用地批文；B、建筑許可證、投資許可證、開工許可證。、工程技術(shù)資料：A、紅線圖、總平圖、地下管網(wǎng)圖；B、地質(zhì)勘察報(bào)告、開竣工報(bào)告、圖紙會(huì)審報(bào)告；C、工程設(shè)計(jì)變更、通知及技術(shù)核算單；D、工程合同、工程預(yù)決算；））智能化等工程地下管網(wǎng)竣工圖；F、房屋消防、燃?xì)饪⒐を?yàn)收證明書；GH、新材料、構(gòu)配件的簽定合格證書；I、給排水、供電、電梯、消防、智能化等設(shè)備的檢驗(yàn)合格書及技術(shù)資料；J、砂漿、混凝土試塊、試壓報(bào)告；K、綠化工程竣工圖；L、其他技術(shù)資料。、事務(wù)治理資料：A、業(yè)主家庭資料；入住資料（表、各類協(xié)議等；B、客戶接待登記表；業(yè)主維修檔案；C、事務(wù)交接記錄表；業(yè)主回訪記錄表；D、日常事務(wù)巡視記錄；住戶意見調(diào)查、統(tǒng)計(jì)記錄；住戶投訴及處理記錄表。、裝修資料：A、裝修申請(qǐng)表；裝修設(shè)計(jì)圖；裝修施工單位安全責(zé)任書；B、臨時(shí)施工人員登記表和上崗證；裝修企業(yè)資質(zhì)證明；C、裝修、改造申請(qǐng)表及審查意見；裝修工程驗(yàn)收表。、維修資料：A、維修服務(wù)派工單；B、維修回訪記錄；C、公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)記錄。、安全治理資料：A、來人來訪登記表；消防設(shè)備運(yùn)行記錄表；閉路電視監(jiān)控記錄；B、日常巡查記錄、交接班記錄、值班查崗記錄；C、物品出門放行記錄、突發(fā)事件處理記錄表；D、車輛治理記錄、車輛詳細(xì)資料、車位使用記錄。、設(shè)備治理資料：A、設(shè)施設(shè)備移交記錄；設(shè)施設(shè)備明細(xì)單；B、公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄；各項(xiàng)機(jī)電保養(yǎng)維修運(yùn)行記錄；C、設(shè)備承包方維修保養(yǎng)記錄；設(shè)備檢查記錄；D、設(shè)施設(shè)備年度保養(yǎng)打算。活動(dòng)打算實(shí)施方案、總結(jié)記錄；B、社區(qū)文化活動(dòng)圖片及錄像記錄；C、傳媒報(bào)道。(9)、職員治理資料：A、職員個(gè)人資料、聘用記錄；職員業(yè)績(jī)考核及獎(jiǎng)懲記錄；B、職員培訓(xùn)打算及實(shí)施記錄；職員培訓(xùn)考核記錄；C、職員外出及參觀記錄；(10)、內(nèi)部行政治理資料：A、政府頒發(fā)的物業(yè)治理各項(xiàng)法規(guī)、條例、通知等；物業(yè)服務(wù)中心及主管領(lǐng)導(dǎo)部門文件；B、物業(yè)服務(wù)中心規(guī)章制度、通知、通報(bào)等；物業(yè)服務(wù)中心榮譽(yù)一覽表；C、物業(yè)服務(wù)中心接待來訪參觀記錄表；制定的各種治理規(guī)定、公約；D、公司的治理體系文件；財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及各項(xiàng)治理工作日志；E、工作打算、方針、目標(biāo)記錄；質(zhì)量/環(huán)境/安全操縱記錄；F、糾正和預(yù)防措施方案；中意度調(diào)查記錄、回訪記錄日志及回訪登記表。、業(yè)主委員會(huì)相關(guān)資料：A、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)相關(guān)資料、文件；B、業(yè)主委員會(huì)成立后運(yùn)行文件；C、業(yè)主代表及業(yè)主委員會(huì)成員名單。(12)、建筑物維護(hù)、改造檔案A、維護(hù)改造申請(qǐng)表及批準(zhǔn)文檔；維護(hù)改造工程施工許可證；B、維護(hù)改造方案：維護(hù)改造工程合同；維護(hù)改造工程預(yù)算書及批準(zhǔn)文件；C、維護(hù)改造工程驗(yàn)收講明書；維護(hù)改造工程結(jié)算（核算）表；D、各設(shè)備及工程使用維護(hù)講明書；維護(hù)改造工程施工設(shè)計(jì)圖及竣工圖。E（政府規(guī)定需要申辦的應(yīng)全部具有3、檔案保管、按原始書面檔案和電子檔案的分類、編目、造冊(cè)、編輯、檔案存檔、借閱、存取有嚴(yán)格規(guī)定，并做好審批和記錄、檔案的三防治理，即防火、防霉和防潮。、庫房條件：濕度不超過5%，密閉防光、防鼠防蟲，嚴(yán)、辦公條件：適量的存儲(chǔ)和查閱空間，符合規(guī)定的整理裝、檔案治理人員要求：通過檔案治理專業(yè)培訓(xùn)。三、物業(yè)工作打算實(shí)施及時(shí)刻聚銀國際商業(yè)中心物業(yè)治理工作打算分為兩個(gè)時(shí)期闡述，、接管服務(wù)時(shí)期序號(hào) 項(xiàng)

工作內(nèi)容A、 收集整理各類圖紙資料熟悉

打算時(shí)刻物業(yè)熟悉工作 目情況。 中標(biāo)后B、 分專業(yè)工種全面熟悉物業(yè)。A、 簽定物業(yè)治理服務(wù)合同。簽定物業(yè)治理服務(wù)合同

B、 與發(fā)包方進(jìn)行協(xié)商確定物業(yè)治理用房。A、 人員招聘。B、 人員培訓(xùn)進(jìn)行崗前、在崗、高三步驟培訓(xùn)。

中標(biāo)后同以后CA、辦公后勤B、CA、

人員上崗及試運(yùn)行。治理用房辦公用品配置。安排職員用房。物資配備。嚴(yán)格按照ISO9001質(zhì)量治理體

簽定物管合同以后制定與完善各 系標(biāo)準(zhǔn)，制定符合項(xiàng)目服務(wù)中心

簽定物管合治理規(guī)章制度BA

各項(xiàng)操作規(guī)程。規(guī)程進(jìn)行調(diào)整完善。關(guān)政府部門取得聯(lián)系，開展有關(guān)工作。

同以后接管預(yù)備B、CD

各項(xiàng)接管資料文本預(yù)備完畢。明確接管流程及各崗位職責(zé)。接管人員按物業(yè)治理方案配制到位。50/154

中標(biāo)后PAGEPAGE51/154A、7A、7物業(yè)驗(yàn)收B、與接管C、D、A、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，逐項(xiàng)嚴(yán)格進(jìn)行審查。不合格項(xiàng)目，備案并督促責(zé)任部門整改。進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。 物業(yè)正常符合接管標(biāo)準(zhǔn)后辦理書面移交 付使用手續(xù)。制作項(xiàng)目移交《備忘錄》進(jìn)行移交接管治理期要緊工作打算1）全面導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量治理體系，修訂和完善各項(xiàng)治理規(guī)章制度；治理期要緊工作打算1）全面導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量治理體系，修訂和完善各項(xiàng)治理規(guī)章制度；2）進(jìn)行職員系統(tǒng)培訓(xùn)；3）正常期 4）對(duì)房屋建筑共用部位進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)和治理；5）負(fù)責(zé)公共環(huán)境的維護(hù)、保潔及垃圾收集、清運(yùn)和治理工作；6）做好安全防范、車輛治理、消防治理等工作；7）完善檔案資料、圖紙等治理，保證檔案資料的完善8）做好設(shè)施設(shè)備的小修、中修打算，按打算開展設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)工作工作9）制定會(huì)務(wù)服務(wù)操作規(guī)程，保證會(huì)務(wù)服務(wù)質(zhì)量10）做好餐廳采購、安全、衛(wèi)生等各項(xiàng)工作，定期收集客戶意見，不斷豐富菜品，滿足客戶要求第六節(jié)環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)服務(wù)方案一、清潔治理方案清潔作為大樓物業(yè)治理的重頭戲，關(guān)系到整個(gè)大樓的外在形象，也是測(cè)定環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)，故擬以下治理方案：1、治理內(nèi)容整個(gè)大樓（包括辦事大廳、電梯轎廂、電梯廳、各層公共區(qū)域走道、安全通道、洗手間、外圍道路及綠化帶、地下停車場(chǎng)、屋頂?shù)裙驳谋崊^(qū)域；辦公室、會(huì)議室、室內(nèi)、樓層綠化葉面清潔等）2、清潔治理要點(diǎn)分析潔和定期清洗養(yǎng)護(hù)相結(jié)合來保證地面的清潔明亮；●外來辦事人員集中，對(duì)不同的分區(qū)清潔的重點(diǎn)和清潔頻率不同；●提高職員素養(yǎng)，注重“零干擾”服務(wù)，展示國稅局及物業(yè)公司良好形象。3、清潔治理措施●建立保潔制度，責(zé)任分區(qū)，狠抓落實(shí)；●按操作規(guī)程進(jìn)行規(guī)范操作，加強(qiáng)日常巡查監(jiān)督治理；●抓好保潔人員的行為規(guī)范治理，要求服裝統(tǒng)一、標(biāo)識(shí)齊全、言行文明。4、清潔作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)區(qū)域 作業(yè)項(xiàng)目大理石地玻璃門推門大廳臺(tái)階、欄桿墻面撣塵燈飾

工作周期不斷循環(huán)保潔；每周拋光1次日常循環(huán)保潔每11遍每日2次擦拭日常循環(huán)保潔；每周清洗1次每日1次21；2

清潔標(biāo)準(zhǔn)臟物須在通知后五分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)清潔保持表面及把手清潔、無手印無水跡、無垃圾無積塵、蟲網(wǎng)無積塵、蟲網(wǎng)PAGEPAGE54/154花盆示牌垃圾桶

1日常循環(huán)保潔日常循環(huán)保潔日常循環(huán)保潔；每周內(nèi)外膽清潔1遍

無垃圾、積塵無陳積垃圾、周邊無污物吸塵清理，保持清潔；日期電梯fh廂 fh廂內(nèi)地面 日常循環(huán)保潔日常保潔每小時(shí)

告示墊潔凈；在通知后臟物須在五分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)清潔電梯fh

梯門槽口電梯內(nèi)外樓層按鈕及樓層顯

1周上鋼油許多于1每周吸塵許多于1次示器地面示器地面2小時(shí)推塵許多于保持清潔無積灰無腳印無污跡1次墻面、吊頂每日撣塵1次無積塵、蟲網(wǎng)

（絨布清潔擦拭）保持無垃圾泥沙，有光澤保持清潔及表面光澤無痕跡電梯廳及樓層公共走道

牌、指示牌電梯廳綠化葉面樓層消火栓箱

每日擦拭許多于1次每日擦拭許多于1次每日擦拭許多于1次每日擦拭許多于1次

保持清潔及表面光澤無痕跡保持2.5米以下表面清潔、無污漬保持葉面清潔；無積塵；植物盆無積水、潔凈保持無積灰過道門防火門安全通道 通道臺(tái)階、欄桿、指示牌衛(wèi)生潔具/地面隔墻/面門//隔板/壁腳線/柜面/臺(tái)盆/

每日擦拭許多于1次每天收集垃圾許多于1次日常循環(huán)清潔日常循環(huán)清潔8：30小時(shí)許多于1次；

保持無積灰保持無積灰保持無積灰、垃圾保持地面干燥、清潔；保持便池/隔欄板/門清潔；把手光亮、潔凈；保持鏡面洗手間

/照明燈盆/風(fēng)口/洗手液盅/干手機(jī)/玻璃/墻壁/垃圾筒/鏡面/天花板等外圍地面外圍各交通指示牌

每周許多于1次大清潔；每半月清潔照明燈盆；臟物須在通知后五分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)清潔每周1遍鏟污漬，清洗1遍每日擦拭1遍

水跡；保持沖水稻暢通；2保持潔凈及時(shí)拖干，無泥沙垃圾保持無積灰外圍道路 外圍窨井及綠化帶 1層以下外面（璃、幕墻）外圍綠化帶地面、車道

每周清理1遍1每天巡視許多于2次每天清掃許多于2次每月清潔許多于

保持無垃圾積存保持無積灰，無明顯痕跡，玻璃和幕墻明亮保持無明顯落葉及石塊、垃圾保持清潔，無積灰垃圾水跡，無雜物保持清潔、無積灰垃圾水地下停車場(chǎng)屋頂、天

口，出口車道水等管道指示燈落水坡道

11撣塵11遍每周清理許多于

跡，無雜物保持清潔，無積灰保持清潔、無積灰保持無垃圾和下水道暢通，PAGEPAGE67/154臺(tái)臺(tái)燈地面1次每周清潔許多于1次會(huì)議后及時(shí)清次會(huì)議后及時(shí)清1不堵塞煙蒂等會(huì)議室會(huì)議家具保持潔凈、無浮塵、污跡、水跡、無銹斑二、綠化養(yǎng)護(hù)及室內(nèi)綠化葉面清潔治理方案1、治理內(nèi)容●依照氣候，給花木適量澆水；●依照花木長勢(shì)，給花木適量施肥，適當(dāng)松土；●及時(shí)清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對(duì)遭受損壞的花木及時(shí)扶正、修剪或補(bǔ)苗；●制定預(yù)防措施，防治蟲病害；●做好惡劣天氣花草樹木的愛護(hù)工作；●定期修剪草坪，使其生長茂盛，平坦美觀●定期對(duì)室內(nèi)綠化葉面清潔治理工作2、治理標(biāo)準(zhǔn)●及時(shí)養(yǎng)護(hù)，保持綠化的正常生長；●保持公共綠地整潔；●喬、灌、草等保存率95%以上，大喬木保有率98%以上；953、綠化養(yǎng)護(hù)規(guī)程花木養(yǎng)護(hù)操作規(guī)程適當(dāng)給花木澆水，澆水不能過量，以免受澇；②施肥：依照花木的長勢(shì)、土質(zhì)情況及培植需要，選擇合適的施肥種類及數(shù)量；③除草：及時(shí)清除樹盤下的雜草、雜物；④修剪：依照植物的生長規(guī)律、觀賞效果及品種、對(duì)花木進(jìn)行修剪、整形；⑤除蟲：依照花木病蟲害發(fā)生的規(guī)律，制定預(yù)防措施，防治病蟲害的發(fā)生，把病蟲害消滅在萌芽狀態(tài)，使花木不受危害，同時(shí)注意愛護(hù)環(huán)境，減少農(nóng)藥污染；與越冬的害蟲；⑧花木周圍人與車輛流淌較多，樹冠與花木應(yīng)經(jīng)常用水噴灑；澆水操作規(guī)程2312121212③平常的灌溉按常規(guī)操作，夏季應(yīng)依照氣候的炎熱程度，及時(shí)澆水灌溉，以防草坪脫水而造成大面積枯黃。草坪養(yǎng)護(hù)的操作規(guī)程1510②每次修剪以后對(duì)草坪施肥一次，以氮肥為主，結(jié)合磷、鉀肥和花生麩等有機(jī)肥，施肥后澆水或在雨后使用，保證草坪全年常綠。58④發(fā)覺草地螞蟻窩、老鼠洞要及時(shí)處理。⑤要適量澆水，保持草坪生長適當(dāng)?shù)乃?。⑥隨時(shí)預(yù)防草坪病蟲害，防止草長老化或銹腐發(fā)生。⑦拾除草地、花叢內(nèi)磚頭、紙屑等雜物。被踐踏或破壞的草地要及時(shí)補(bǔ)種。喬木、灌木、綠蘺及花型的修剪規(guī)程型。修剪時(shí)刻：最少，對(duì)樹木生長阻礙最小。②綠蘺、花球造型趕忙清除。3月施肥一次，使用復(fù)合肥和花生麩保證生長旺盛。1③喬木、灌木2.53保持樹木原有的自然生長狀態(tài)，能體現(xiàn)樹木的自然美。不同程度的修剪。1/51/41/31/23/42/3松土、除草的操作規(guī)程①除草：將書冠下或草坪內(nèi)非人植的草類清除，面積大小依照需要而定。能直接拔除根部的雜草，直接拔除即可。不能直接拔除跟部的雜草，如在書冠下可用鋤頭挖除；如在草坪中，則用拔草刀撬除；透氣、增溫的目的。樹木選擇規(guī)程①水邊書宜栽落葉少，不產(chǎn)生花絮的樹木，減少污染水面；②綠地上不選用帶刺及有毒的品種；③花壇應(yīng)選擇栽培色彩鮮艷，花香果佳的植物；④應(yīng)選擇抗性強(qiáng)植物、減少病蟲害和風(fēng)害。防治病蟲害規(guī)程①物理防治法：消除發(fā)病的樹木。病樹集中燒毀。人工抽條與消除害蟲的卵塊和幼蟲。黑光燈、電滅燈滅蟲器誘殺害蟲②藥物防治法：依照防治對(duì)象、藥劑性能和使用方法，對(duì)癥下藥。注意觀看和掌握病蟲害的規(guī)律適時(shí)施藥。害。替使用。康為前提，盡量使用高效低毒農(nóng)藥。4④使用農(nóng)藥時(shí)，必需戴口罩、手套、穿長袖衣褲，用肥皂洗手。⑤草坪殺蟲在如夏往常進(jìn)行（要緊針對(duì)草蚊、蠅類）秋季殺蟲（要緊針對(duì)螨蟲及其他害蟲，以防入土越冬）要緊草作為機(jī)械噴灑。殺蟲、驅(qū)蟲藥物應(yīng)選用低毒、高效農(nóng)藥。在不墅三米內(nèi)即人們活動(dòng)區(qū)內(nèi)噴灑藥物當(dāng)適當(dāng)稀釋，以免造成危害。⑥施肥施肥，肥料要緊以復(fù)合肥為主。三、滅“四害”治理方案1、治理內(nèi)容：●依照氣節(jié)季候變化，定期在大樓內(nèi)組織殺蟲、消毒；●垃圾日產(chǎn)日清，垃圾箱等定期清洗，幸免蟲害滋生；●所有衛(wèi)生設(shè)施保持無異味、積水，幸免成為蟲害滋生地2、防治措施：鼠的防治①物理滅鼠：有鼠夾、鼠籠、粘鼠板、電子貓、電子超聲波驅(qū)鼠器等②藥物滅鼠：抗凝血滅鼠劑、敵鼠鈉鹽等蠅的防治①物理滅蠅：有誘蠅籠、滅蠅燈、滅蠅拍等②藥物滅蠅：有敵敵畏、辛硫磷、奮斗吶等蚊的防治①室外滅蚊：采納敵敵畏、殘殺威、倍硫磷等②室內(nèi)滅蚊：采納蟲克、滅蠅靈、奮斗吶等蟑螂的防治①物理防治：采納粘捕盒粘捕、捕打、電子捕蟑器等②化學(xué)防治：采納蟲克、滅蠅靈、奮斗吶等第七節(jié)公用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)治理方案處理。處理。處理。處理。施處理設(shè)施責(zé)實(shí)施序號(hào)1項(xiàng)目道路維修類不車道、人行道、側(cè)石打算每周檢查一遍，隨壞隨修。實(shí)施部門工程部負(fù)責(zé)實(shí)施。實(shí)施效果無積水、無缺損。234公共照明溝渠停車場(chǎng)路燈、草坪燈、圍墻燈、樓道燈、車庫照明燈、應(yīng)急燈雨水口、雨水井、污水斗、化糞池、閥門井地面停車場(chǎng)、室內(nèi)停車場(chǎng)燈每季測(cè)試一遍。每周檢查一遍，發(fā)覺問題及時(shí)處理。每周檢查一遍，發(fā)覺問題及時(shí)工程部負(fù)責(zé)實(shí)施。工程部負(fù)責(zé)實(shí)施工程部負(fù)責(zé)實(shí)施燈桿及燈座無破損。井蓋完好有效發(fā)揮功用；無滲漏；無缺損；無堵塞。平坦、無積水、無缺損。56消防設(shè)施管網(wǎng)公用標(biāo)識(shí)消防水管、室外消防栓噴淋標(biāo)識(shí)牌/警示牌每周檢查一遍，發(fā)覺問題及時(shí)處理。每周檢查一遍，發(fā)覺問題及時(shí)工程部負(fù)責(zé)實(shí)施。服務(wù)中心負(fù)責(zé)實(shí)施。常有效。標(biāo)識(shí)設(shè)施完好、標(biāo)識(shí)無損壞。78910自行車庫人防設(shè)施廚房設(shè)備屋面公共走廊/自行車庫防火門、風(fēng)機(jī)灶臺(tái)、燃具、排煙設(shè)施圍欄、消火栓每周檢查一遍，發(fā)覺問題及時(shí)處理。每周檢查一遍，發(fā)覺問題及時(shí)處理每周檢查一遍，發(fā)覺問題及時(shí)每周檢查一遍，發(fā)覺問題及時(shí)處理服務(wù)中心負(fù)責(zé)實(shí)施。安全治理部負(fù)責(zé)實(shí)工程部負(fù)責(zé)實(shí)施工程部負(fù)通暢；無亂搭損或污跡。完好，正常運(yùn)行完好、正常使用、確保安全完好、無銹蝕二、公共設(shè)施定期維護(hù)方案序號(hào) 項(xiàng)目 維修類不 打算 實(shí)施部門 實(shí)施效果減少不必要的車道、人道路 行道、側(cè)石溝渠 雨水口/

每年對(duì)局部破損嚴(yán)峻由工程部或的車道、人行道、側(cè)石托付有關(guān)施應(yīng)操縱在10年內(nèi)，其工單位實(shí)它操縱在5年內(nèi)。施。井蓋板每年刷一次漆：

路面污損和破整個(gè)道路保持均衡使用功能。/

水井/污水

每季度清潔井內(nèi)雜物 工程部負(fù)責(zé) 井蓋正常使用；井 井/閥門

一次每年全面維修完 實(shí)善一次。

排水通暢。每半年對(duì)標(biāo)志安放基 標(biāo)志清潔、清公用 標(biāo)識(shí)牌/警 礎(chǔ)穩(wěn)固情況進(jìn)行檢查 服務(wù)中心

晰、美觀、安放標(biāo)志 示

維護(hù)每半年對(duì)標(biāo)志進(jìn) 責(zé)實(shí)施行維護(hù)一次。

穩(wěn)固。

自行車庫

每2年粉刷一次每年 工程部負(fù)責(zé) 安全正常使用，車庫人防設(shè)施廚房設(shè)備室

防火門、

油漆護(hù)欄一次。 實(shí)

美觀完好。風(fēng)機(jī)、防每年保養(yǎng)一次風(fēng)機(jī)、防每年保養(yǎng)一次工程部負(fù)責(zé)火卷簾門實(shí)施等灶臺(tái)、燃具、排煙設(shè)施每年維護(hù)保養(yǎng)一次托付有關(guān)專業(yè)單位實(shí)施。圍欄、消每年做一次除銹油漆工程部負(fù)責(zé)火栓保養(yǎng)實(shí)施完好、正常使用、確保安全外、屋面

完好、無銹蝕公共設(shè)施空調(diào) 回風(fēng)口網(wǎng)通信內(nèi)網(wǎng)

每年清洗二次 工程部負(fù)實(shí)施工程部負(fù)責(zé)

清潔、無灰塵弱電 跳線及電 每年維護(hù)保養(yǎng)一次話機(jī) 實(shí)

正常使用飲水 飲水器器 洗

每年清洗二次

工程部負(fù)責(zé) 衛(wèi)生消毒實(shí)施 潔三、電氣設(shè)備保養(yǎng)打算項(xiàng) 目 每民用供/配電設(shè)備各設(shè)備操縱箱/柜至負(fù)載絕緣檢查各設(shè)備操縱箱/各設(shè)備操縱箱/柜內(nèi)外清潔應(yīng)急誘導(dǎo)燈放電檢查公共設(shè)備電表讀數(shù)記錄公共設(shè)備配電系統(tǒng)參數(shù)記錄 公共設(shè)備電表/配電柜接線端子檢查公共設(shè)備電表/配電柜內(nèi)清潔公共設(shè)備配電間清潔樓層配電箱內(nèi)設(shè)備接線端子檢查樓層配電箱清潔

每周 半月 每√√√√√

每季 半年 每年√√√√√√√√√√項(xiàng)目項(xiàng)目每日每周半月每月每季半年每年1、消防、噴淋系統(tǒng)消防、噴淋泵滲漏水檢查消防、噴淋泵空載運(yùn)行消火栓箱檢查√√√噴淋放水閥檢查消火栓啟動(dòng)泵檢查√√噴淋放水啟動(dòng)泵檢查消防、噴淋系統(tǒng)壓力檢查、記錄√√水擊警鈴試驗(yàn)消防噴淋設(shè)備外表清潔設(shè)備外表及管道油漆√√√各蓄水池進(jìn)排水閥檢查樓層閥門檢查√√2、污水處理系統(tǒng)√√系統(tǒng)工程情況檢查系統(tǒng)管道、閥門滲漏檢查√√設(shè)備房、設(shè)備清潔系統(tǒng)設(shè)備大修保養(yǎng)√√3、排水系統(tǒng)各潛污泵工作情況檢查液位操縱器檢查√√水泵操縱箱檢查集水井清潔√√排水溝檢查、清理室外窨井檢查、清理、疏通排水系統(tǒng)管道檢查、疏通√√√4、給水系統(tǒng)生活水泵√生活水泵房檢查生活給水管網(wǎng)檢查√√生活水池清理√68/154PAGEPAGE85/154第八節(jié)秩序維護(hù)及公共秩序治理方案一、秩序維護(hù)員差不多要求1、行為規(guī)范遵守國家的憲法、法律、法規(guī)以及公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。定，堅(jiān)決執(zhí)行上級(jí)命令，執(zhí)勤禮貌待人，按時(shí)完成任務(wù)。序維護(hù)工作的座右銘。維護(hù)商業(yè)形象與聲譽(yù)。意毀壞。工作服、鞋、帽不得穿回家。不違背公司服務(wù)宗旨，不泄露公司機(jī)密。排斥他人。依章辦事，清廉克己，嚴(yán)禁以權(quán)謀私。人、罵人，粗言穢語。對(duì)所屬的工作范圍及綱要，必須熟練掌握。大廈范圍內(nèi)況，要立即向上級(jí)報(bào)告。2、工作態(tài)度禮貌、耐心、熱忱的服務(wù)態(tài)度，禁止愛理不理的態(tài)度，即使外來探訪查詢也應(yīng)婉言有禮解答，使訪客有賓至如歸之感。責(zé)范圍以外的，自己不能處理的，可向上級(jí)匯報(bào)。當(dāng)班時(shí)，應(yīng)全神貫注執(zhí)行職責(zé)，認(rèn)真完成本職工作。作，必須按規(guī)定完成且能達(dá)到預(yù)期的效果，給人以高效快捷的良好印象。嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，如有疑難問題，應(yīng)及時(shí)向有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)反映，以得到圓滿的解決。遇到客人投訴，必須耐心傾聽并盡力為客戶解決問題。有事必報(bào)，有錯(cuò)必改，不得謊報(bào)情況，陽奉陰違，誣陷他人。所急，為他們排憂解難，以贏得客戶的中意。3、儀容儀表給人以精干、威嚴(yán)、友善的感受。并幸免使用味濃的化妝品。生。不同意出現(xiàn)以下姿態(tài)和舉止：服裝穿戴不合要求，如帽子不正，鈕扣未扣等。軀體歪斜，倚墻而立或靠在其他物件上。背手或插手，即兩手放背后或插在褲袋里。談天講笑，與無關(guān)人員談話。表情過分嚴(yán)肅或呆滯。5）50二、秩序維護(hù)部職員崗位職責(zé)1秩序維護(hù)部主管崗位職責(zé)、秩序維護(hù)主管在秩序維護(hù)工作上負(fù)有具體的責(zé)任。(2作。、主持秩序維護(hù)工作會(huì)議，貫徹物業(yè)總經(jīng)理的指令。防突發(fā)事件等方面的知識(shí)教育。(6)、及時(shí)向物業(yè)總經(jīng)理反映客戶的意見及投訴。(7(8)、熟悉本大廈防火重點(diǎn)部位的位置和安保設(shè)施的重點(diǎn)部位，便于日后工作的開展。、對(duì)重點(diǎn)崗位的巡視，每天許多于三次，每月夜巡許多理并向物業(yè)總經(jīng)理匯報(bào)事態(tài)的進(jìn)展或處理結(jié)果。交流本大樓的安全等事宜，得到執(zhí)法職能部門的指點(diǎn)。各項(xiàng)工作。2、秩序維護(hù)部領(lǐng)班崗位職責(zé)、嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，服從上級(jí)指令和部署、負(fù)責(zé)本班次諸崗位的秩序維護(hù)日常工作及考評(píng)工作、巡查當(dāng)值點(diǎn)，發(fā)覺問題應(yīng)同監(jiān)控室保持緊密的聯(lián)系、積極維護(hù)公司利益，不徇私情，發(fā)覺違紀(jì)行為堅(jiān)決緊急情況處理步驟、各客戶單元的分布情況。、禮貌地受理客戶的一般投訴，使其得到中意的結(jié)果。、運(yùn)用班前例會(huì)、崗位現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)、下班總結(jié)會(huì)等多種、當(dāng)班應(yīng)做好詳細(xì)工作記錄。需要引起重視的問題，、完成崗位職責(zé)范圍內(nèi)的各項(xiàng)工作。3、門崗秩序維護(hù)崗位職責(zé)（大樓窗口的良好形象?？突蚺c熟人閑談。通道。施工人員不得走辦事大廳，一律從非機(jī)動(dòng)車道進(jìn)入，乘坐電梯至所要施工的樓層。、嚴(yán)格操縱無憑證將物品帶出大樓，所有物品出大樓（需蓋章或簽字）的憑證方可放行。、發(fā)生緊急狀況時(shí)，應(yīng)堅(jiān)守崗位、處驚不便，聽從上、崗位上不得有脫崗、串崗、談天、看書、聽音樂、4、巡邏秩序維護(hù)崗位職責(zé)、認(rèn)真做好防火防盜、防破壞的安全檢查，發(fā)覺不安、熟悉消防器材位置及使用方法（掌握水、電、泵門，以使事發(fā)時(shí)通知工程部關(guān)閉。巡視各樓層內(nèi)的各種設(shè)施是否完好，包括：頂部照明、出口指示燈、廣播音響、閉、如二次裝修，裝修單位必須特不注意水、電、火，、每次巡查時(shí)應(yīng)進(jìn)入各樓層查看，并巡視各通道，看、下班前，應(yīng)認(rèn)真認(rèn)真檢查各單元門鎖，發(fā)覺有客戶、完成本職范圍內(nèi)的各項(xiàng)工作。5、車庫秩序維護(hù)員崗位職責(zé)（、必須保持跨立姿勢(shì)，指揮車輛手勢(shì)要規(guī)范。微笑或問好。司上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)必須問好。、須指揮各客戶將其車位?？吭谶m當(dāng)?shù)能囄?，以免堵塞他人或車道。?duì)所停車位做必要記錄（停泊位正確與否，車輛外觀有無損壞，如有疑問立即向車主提出。有禮貌地勸其離開。有關(guān)上應(yīng)及時(shí)設(shè)法聯(lián)系車主。、注意車庫范圍內(nèi)設(shè)施狀態(tài)是否正常，巡視崗位范圍內(nèi)行狀態(tài)。司機(jī)，要求將車駛離，對(duì)一再有違例停車的車輛，必須采取進(jìn)一步措施。三、秩序維護(hù)治理制度1、消監(jiān)控值班制度、消監(jiān)控中心為大廈的要害、保密部位，在未得到項(xiàng)24、值班人員不得擅自離開崗位，嚴(yán)禁在崗位上看報(bào)紙，嚴(yán)禁吸煙、會(huì)客、喝酒，不得進(jìn)行與工作無關(guān)的活動(dòng)。24、值班人員要認(rèn)真做好交接班工作。2、消防設(shè)施、器材維護(hù)治理制度班人員意見，發(fā)覺異常及時(shí)安排維修，使設(shè)備保持完好狀態(tài)。、消防設(shè)施和消防設(shè)備的定期檢測(cè)：否完整好用。正壓送風(fēng)、防排煙系統(tǒng)每半年檢測(cè)一次。室內(nèi)消火栓、噴淋泄水測(cè)試每季度一次。其它消防設(shè)備的測(cè)試，依照不同情況決定測(cè)試時(shí)刻。、消防器材的治理：每年在冬防、夏防期間定期對(duì)滅火器進(jìn)行普查換藥。專人治理，定期巡查消防器材，保證處于完好狀態(tài)。報(bào)領(lǐng)導(dǎo)。各部門的消防器材由本部門治理，并指定專人負(fù)責(zé)。消（監(jiān)）控中心治理制度24、值班期間嚴(yán)禁吸煙，睡覺、飲食、閑聊、會(huì)客，、監(jiān)控室是機(jī)房重地，下列人員不得入內(nèi)：本崗位非當(dāng)值者；非本崗位的當(dāng)值秩序維護(hù)員；調(diào)試保養(yǎng)期間外，無申辦手續(xù)的維修人員；未經(jīng)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)的來訪參觀者；其他閑雜人員。班，誰負(fù)責(zé)。4、出入人員治理制度因聚銀國際商業(yè)中心的專門性，物業(yè)服務(wù)中心現(xiàn)制定出入人員治理制度。1一、施工人員二、辦事人員五、大樓客戶六、清潔、綠化、郵政人員2、總則：聚銀國際商業(yè)中心是對(duì)外開放式樓盤，為安全治理，所有進(jìn)入人員按規(guī)定通道出入。一類人員出入通道為：非機(jī)動(dòng)車通道。二、三、五類人員出入通道為：西側(cè)正門、南側(cè)正門。3、治理制度：件。登記，方可進(jìn)入大樓。第九節(jié)房屋建筑日常養(yǎng)護(hù)維修方案通過對(duì)房屋建筑公共部位的治理與定期的檢查、修繕、養(yǎng)護(hù)，保持使用功能及外貌，延長使用壽命，為業(yè)主提供一個(gè)安全、舒適的生活環(huán)境。一、房屋建筑日常維護(hù)檢查方案序 項(xiàng)號(hào)位

檢查方案 實(shí)施效果每月巡查一次，發(fā)覺問題，立即 ①安全，使用正常處理或維修。 ②功能完好。外墻面 每月檢查一次，發(fā)覺問題，及時(shí) 外觀完好、無脫落、破公共屋面

維修或處理。每半年檢查一次，發(fā)覺問題，及時(shí)維修。

損，無滲水，整潔統(tǒng)一。①無積水，無滲漏。②隔熱層完好無損。③避雷設(shè)施效果良好。鋪裝無松脫，無破損，路面無積水每周分區(qū)域檢查一次；每半年對(duì) ①整潔、無缺損。公共通道 公共地面維護(hù)一次，補(bǔ)換損壞或 ②表面完好無變形?？展膲γ妗⒌卮u。所有雨污落 每月巡查一次，發(fā)覺問題及時(shí)

③窗戶無滲水。①外觀完好。水池水箱

決；每季做1次管道疏通工作每月對(duì)水池、水箱進(jìn)行檢查，發(fā)覺問題，及時(shí)處理；每年2次生活水箱清洗

②上下水通暢。③無滲漏。①水池、水箱正常使用。②水質(zhì)無二次污染。設(shè)備 每周檢查一次用房，發(fā)覺問題， 各設(shè)施、設(shè)備用房整潔、用房 及時(shí)處理。 安全。二、房屋建筑定期維修保養(yǎng)方案序號(hào) 項(xiàng)目 維護(hù)內(nèi)容 計(jì) 劃 實(shí)施部門 標(biāo) 準(zhǔn) 實(shí)施效果①由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)較房 屋承 重 ①局部受損及 抗 ②施工質(zhì)量震 結(jié) 緣故造成的構(gòu) 部 結(jié)構(gòu)問題位

每年對(duì)房屋沉降情況進(jìn)行一早處理。

工程部或托付專業(yè)公司實(shí)施。②如因施工質(zhì)量緣故造成結(jié)提請(qǐng)甲方處理。

①國家相關(guān)房屋修繕 ①安全，標(biāo)準(zhǔn)。 使用②國家 常。有關(guān)工 ②功能程施工 好。技術(shù)規(guī)范。面

①外墻面幕墻材料脫落。②外墻面局部滲漏。③外墻面大面積滲漏。①隔熱層破損。

每2外墻較大面積滲漏久修無效的應(yīng)局部 由專業(yè)公翻新防止 實(shí)施修繕。滲漏擴(kuò)大及污染墻一次。由工程部按

①有關(guān)房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。②外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。①有關(guān)

水，無滲②防水層破 每半年公共 損造成屋面 查一次

相關(guān)作業(yè)規(guī)

房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。

漏。②隔熱層

滲漏。

屋面防水、隔

②相關(guān)

完好無③避雷設(shè)施 時(shí)維修脫焊、斷裂。④屋面積水。

熱層每15年全面翻新一次。

修繕作業(yè)規(guī)程。

損。好。①公用墻面、每年全面①公用墻面、每年全面維護(hù)一次地面的維修改造。樓梯踏步，消除空鼓；①相應(yīng)建筑部公共②公共通道、門廳的墻、天發(fā)覺問題，及時(shí)處理；日常維修由分修繕技術(shù)規(guī)通道 花維護(hù)。每?jī)赡晁⒐こ滩控?fù)責(zé)。程。③樓梯間墻面、窗戶、扶新一次門廳及樓梯②房屋修繕標(biāo)手、踏步的維護(hù)。間墻壁天欄桿。準(zhǔn)。②表面完好無變形，窗戶無滲水。疏通工作每半年托付具有水①水池、池、水箱清托付具有相水池、水水箱正常水池水池、水箱的理資質(zhì)的關(guān)資質(zhì)企業(yè)箱清理使用。水箱維修養(yǎng)護(hù)專業(yè)公司進(jìn)行清洗，并維護(hù)保養(yǎng)。進(jìn)行維護(hù)、清理。相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)②水質(zhì)無二次污染。①用房出現(xiàn)①每半年①每年雨季前檢查①每年雨季前檢查5所有落水水管道①界面及砂眼漏水。②管道堵塞、破裂。③固定碼松脫。一次雨水合格部分。由工程部按②每年檢緊固管道固定碼③每季做1次管道有關(guān)規(guī)程實(shí)施。①給排水維護(hù) ①美觀完修繕標(biāo) 好。準(zhǔn)。 ②上、下②房屋 水通暢。維修標(biāo) ③無滲準(zhǔn)。 漏。67設(shè)備用房臟亂差環(huán)境現(xiàn)象。②不能滿足正常使用。檢查一次電氣線路。相關(guān)維修保由工程部按②每?jī)赡陜?nèi)粉刷用房一次。養(yǎng)規(guī)程實(shí)施。相應(yīng)維①正常安修保養(yǎng)全使用。規(guī)程。③整潔、安全。1、食堂飲食衛(wèi)生，廚房、食堂內(nèi)外保持清潔、整齊，廚、食具潔凈，放置有序，公共餐具堅(jiān)持消毒，飯菜符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，無食物中毒發(fā)生；2、提供優(yōu)質(zhì)后勤服務(wù)，炊飲業(yè)務(wù)技術(shù)熟練，服務(wù)態(tài)度熱情，方便就餐人員；飯菜花樣多，講究營養(yǎng)口味，堅(jiān)持粗菜細(xì)做，一菜多做，保證按時(shí)開飯；3、食堂工作人員保持良好的個(gè)人衛(wèi)生適應(yīng)，必須持市衛(wèi)生監(jiān)督所頒發(fā)的《健康證》上崗；4、堅(jiān)決執(zhí)行規(guī)章制度，遵守操作規(guī)程，做到節(jié)氣、節(jié)電、節(jié)水良好適應(yīng)，參與食堂治理，確保食堂設(shè)備、炊具無責(zé)任損壞、丟失發(fā)生；5、嚴(yán)格執(zhí)行《食品衛(wèi)生法無合格證、無生產(chǎn)日期和有效期的食品；6、服務(wù)期內(nèi)不發(fā)生食物中毒事故。就餐保障服務(wù)的準(zhǔn)時(shí)率99%857、食堂不對(duì)外開發(fā)。二、食堂各崗位工作程序1、食堂安全治理程序認(rèn)真檢查有無漏油現(xiàn)象等情況；得隨意修理和更換；③下班前對(duì)自己責(zé)任區(qū)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行一次檢查，關(guān)閉照明、風(fēng)扇、燃具總閥、切斷炊事機(jī)械等設(shè)備的電源。餐飲主管必須在各小組檢查的基礎(chǔ)上再檢查一遍；④禁止無關(guān)人員隨意進(jìn)入食堂；⑤認(rèn)真學(xué)習(xí)《食品衛(wèi)生法》嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，堅(jiān)持做到不買入、不同意、不使用腐爛變質(zhì)的原料和食品，并按照食品低溫保存的衛(wèi)生要求貯存食品，防治食品腐爛變質(zhì)；⑥做到食品“四隔離”即生與熱隔離，成品與半成品隔離，食品與雜物、藥物隔離，食品與生冰隔離；⑦積極配合衛(wèi)生監(jiān)督部門對(duì)食堂衛(wèi)生檢查和預(yù)防宣傳工作。2、食堂衛(wèi)生治理程序①保持桌面、臺(tái)凳的清潔衛(wèi)生，每次用餐后應(yīng)及時(shí)擦拭，保持潔凈無灰塵、無油漬、地面無垃圾雜物，每天清洗一次地面，保證沒有積水，潔凈、清爽；②門窗、墻壁定期清洗，確保就餐環(huán)境舒適、通風(fēng)、排污設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常；無蒼蠅、無蟑螂，無異味。3、原料采購存儲(chǔ)治理程序的貯存食品；②食堂采購員必須到持有有效許可證的經(jīng)營單位采購食品及其和衛(wèi)生；③每天對(duì)所采購的食品原料進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收，并有驗(yàn)收記錄，對(duì)直接來源于生產(chǎn)單位的食品索取證件；④食品貯存應(yīng)分類、分架、隔墻、隔地存放；存儲(chǔ)食品掛牌標(biāo)出進(jìn)貨日期；定期檢查，及時(shí)處理變質(zhì)或超有保質(zhì)期限的食品；⑤食品貯存場(chǎng)所內(nèi)，禁止存放有毒、有害物品及個(gè)人生活用品。4、加工制作治理程序安全；來存放，未成品應(yīng)當(dāng)與食品原料分開存放，防止交叉污染；③使用刀具、墩、板、桶、盆、框、抹布以及其他工具、容器必④努力提高烹飪技術(shù)，調(diào)節(jié)好伙食，做到小菜講究色、香、味，主食品種多樣化。5、配餐工作治理程序①必須保持配餐間清潔衛(wèi)生，做到無蒼蠅、無蟑螂，無關(guān)雜物一律不準(zhǔn)放在配餐間內(nèi)；②加工制作好的成品一律放在配餐間；進(jìn)入配餐間；④工作人員不得用手直接接觸直接入口的食品；⑤不得對(duì)著食品咳嗽、打噴嚏；⑥加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)分發(fā)過程的衛(wèi)生安全治理。6、清洗工作治理程序①原料的清洗要完全。蔬菜與肉類、水產(chǎn)類分池清洗潔凈、分類存放，供加工制作之用；使用，并由專人負(fù)責(zé)對(duì)消毒情況進(jìn)行記錄；顯標(biāo)記；④餐具保潔柜應(yīng)當(dāng)定期清洗、保持潔凈。洗滌、消毒餐飲器具所使用的洗滌、消毒劑必須符合食品使用洗滌劑、消毒劑的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和要求。洗滌、消毒劑必須要有固定的存放場(chǎng)所或櫥柜，并有明顯的標(biāo)記；（沖洗，不留死角。7、餐具消毒規(guī)程①餐具、炊具、菜具熟食容器應(yīng)在就餐后立即進(jìn)行消毒清洗，做到使用一次，清洗消毒一次；②負(fù)責(zé)餐具消毒工作人與應(yīng)認(rèn)真、負(fù)責(zé)；③餐具清洗消毒程序：熱力消毒必須嚴(yán)格按一刮、二洗、三沖、三消毒、四沖洗、五保潔的程序操作；④消毒完畢的用具應(yīng)立即放于清潔的廚、柜內(nèi)保潔，餐具應(yīng)放進(jìn)消毒柜內(nèi)高溫消毒，防止再污染。泔水、剩飯菜應(yīng)密封存放，做到日產(chǎn)日清。8、烹調(diào)加工治理污穢、無水漬，并有專人負(fù)責(zé)；②食品在切配時(shí)必須有專用砧板、刀具、抹布，在使用前用蒸汽消毒；③未經(jīng)有效加熱或有效殺菌處理的食物，禁止供應(yīng)；④賣剩的菜或佐料，應(yīng)丟棄，禁止再次供應(yīng)使用；（食品60（7⑥開封后的調(diào)味品，每餐結(jié)束后，應(yīng)加蓋儲(chǔ)存；⑦炒、炸用的工具不準(zhǔn)落地或挪作他用；⑧在灶臺(tái)上下和脫排油煙機(jī)要經(jīng)常清洗，無油膩污穢，無殘留物；⑨食品機(jī)械設(shè)備操作完后做到落手輕；⑩操作場(chǎng)所每周一次灑藥進(jìn)行“滅四害”工作。第十一節(jié)會(huì)務(wù)服務(wù)治理方案一、會(huì)務(wù)服務(wù)流程1、目的需要。2、會(huì)務(wù)接待預(yù)備工作了解客戶會(huì)務(wù)安排的頻次及規(guī)模；對(duì)會(huì)務(wù)設(shè)施進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查；對(duì)整體情況進(jìn)行匯總上報(bào)服務(wù)中心。3、會(huì)務(wù)方法1)會(huì)務(wù)組接待服務(wù)規(guī)程ab、上崗后會(huì)務(wù)服務(wù)員均要站姿端正時(shí)作好接待出席會(huì)議的客人的預(yù)備。c、會(huì)務(wù)前期預(yù)備服務(wù)規(guī)范：并作好清潔工作；提早一小時(shí)對(duì)會(huì)議室進(jìn)行全面檢查；2℃（℃3分鐘左右噴灑適量空氣清香劑，保持室內(nèi)空氣清新；燈率100%；到臺(tái)等；擺放成一排或兩排。對(duì)齊的正前方，筆尖朝上與紙張成對(duì)角線擺放。水瓶擺放在操作臺(tái)上，保證客人到達(dá)后，即能提供各項(xiàng)服務(wù)；會(huì)議開始前20分鐘，服務(wù)員須在會(huì)議室內(nèi)門口立崗迎候端莊大方且面帶微笑；手、語并用；個(gè)方向，但不可將主人放在最后；30忙而不亂，快而穩(wěn)地將茶水送到客人面前；2)會(huì)議期間服務(wù)規(guī)程a、會(huì)議開始后，在會(huì)議室內(nèi)門口掛上“請(qǐng)勿打攪”或“會(huì)議進(jìn)行中”牌子；、服務(wù)員一般不得隨意進(jìn)入會(huì)議室（服務(wù)除外事項(xiàng)，服務(wù)員可用紙條向與會(huì)人員傳遞信息；c、在大型會(huì)議室進(jìn)行會(huì)議時(shí)需有專人定崗現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)。隨時(shí)處理會(huì)議進(jìn)行中如多媒體及音響設(shè)備故障等突發(fā)事件。d、送茶水等物品時(shí)，應(yīng)從客人的右側(cè)進(jìn)入，入茶杯時(shí)速度要快但要穩(wěn)、要輕，每隔20分鐘加茶。3)會(huì)議結(jié)束后的收檔工作規(guī)程a、檢查會(huì)議室是否有電器設(shè)備損壞，發(fā)覺損壞時(shí)及時(shí)通知設(shè)備部進(jìn)行修復(fù)。b、清理會(huì)議桌上的資料、茶杯、礦泉水等物品，并送到儲(chǔ)水間進(jìn)行清洗消毒。c、抹凈會(huì)議桌面的水跡，并視地面清潔程度予以吸塵。d、布置會(huì)議室，桌椅擺放整齊，恢復(fù)原樣。e、關(guān)閉所有的電源照明、窗戶。f、關(guān)閉會(huì)議室門。g、當(dāng)天會(huì)議使用的橫幅及指示牌內(nèi)容應(yīng)在會(huì)議結(jié)束后立即從會(huì)議室及指示牌中清除。4、會(huì)議流程交會(huì)務(wù)服務(wù)組服務(wù)人員布置會(huì)場(chǎng)會(huì)議過程中的服務(wù)由會(huì)務(wù)組負(fù)責(zé)人臨場(chǎng)指揮中心報(bào)告服務(wù)情況，存檔記錄。5、會(huì)務(wù)完畢后的工作負(fù)責(zé)人對(duì)會(huì)務(wù)相關(guān)工作的設(shè)施進(jìn)行檢查對(duì)整體會(huì)務(wù)情況及設(shè)施情況進(jìn)行匯總，上報(bào)物管處。6、會(huì)務(wù)流程圖會(huì)議聯(lián)會(huì)議聯(lián)客戶客戶甲方確認(rèn)服務(wù)98/154綜合通知會(huì)議中：倒水服務(wù)會(huì)務(wù)工程、秩序維護(hù)員會(huì)議前預(yù)備：綜合通知會(huì)議中：倒水服務(wù)會(huì)務(wù)工程、秩序維護(hù)員會(huì)議前預(yù)備：開啟電檢查記錄存檔、客戶意束：記錄存檔、客戶意99會(huì)場(chǎng)、關(guān)閉PAGEPAGE100/154 二、崗位職責(zé)1、會(huì)務(wù)負(fù)責(zé)人規(guī)定。負(fù)責(zé)會(huì)議工作安排，會(huì)議室內(nèi)設(shè)備設(shè)施、環(huán)境的治理、操及質(zhì)量要求實(shí)行規(guī)范服務(wù)。解決工作中出現(xiàn)的問題，處理工作差錯(cuò)和事故。溝通和其他各管區(qū)之間的聯(lián)系，協(xié)調(diào)好各項(xiàng)工作。握職員思想狀況，做好思想工作，抓好文明班組建設(shè)。2、會(huì)務(wù)服務(wù)員執(zhí)行治理中心負(fù)責(zé)人的工作指令。碼。務(wù)工作，提供優(yōu)質(zhì)規(guī)范的服務(wù)。責(zé)人處理。回答客人的詢問，要注意態(tài)度、禮貌、語調(diào)。三、相關(guān)規(guī)定1、會(huì)務(wù)服務(wù)質(zhì)量要求1)會(huì)務(wù)組服務(wù)員：abc、接待客人要做到熱情主動(dòng)，禮貌服務(wù)，語言規(guī)范。d作程序完善，接待服務(wù)規(guī)范。e、行走要領(lǐng)：頭要正，兩肩要平，挺胸收腹，兩手手臂自然擺動(dòng)，步子大小差不多相等，在180度范圍內(nèi)注意各種情況。fg、會(huì)務(wù)服務(wù)人員品貌端正，年齡35歲以下。2)會(huì)議用品質(zhì)量要求a、茶杯：須通過消毒，茶杯、杯蓋無黃斑，無缺口，茶杯無缺口，茶杯無水跡且光亮，消毒茶杯時(shí)刻許多于20分鐘。b、簽到臺(tái)：臺(tái)布無污跡、挺刮，圍裙無破損；c、鮮花：新奇、無枯敗葉，適量噴灑水保持鮮花新奇。d903)會(huì)議室內(nèi)質(zhì)量要求：a、會(huì)議桌、椅排列整齊，符臺(tái)會(huì)務(wù)要求;b、照明完好率100％以上，c221620℃以上。會(huì)議15-20噴灑少許空氣清香劑。d、保持茶水間周圍環(huán)境的整潔，會(huì)務(wù)用品堆放整齊。2、會(huì)務(wù)服務(wù)檢查規(guī)程按規(guī)定著裝。服裝挺刮整潔，皮鞋光亮，無泥垢污清.佩戴胸卡,佩戴位置符合規(guī)定.頭發(fā)梳理整齊.男長發(fā)只是領(lǐng),不蓄鬢須;女長發(fā)不披肩.上崗當(dāng)班的服務(wù)員站立服務(wù),站姿端正,符合規(guī)定要求.在設(shè)崗的崗位上有崗，有人，有服務(wù)。在當(dāng)班的服務(wù)人員站立服務(wù)，站姿端正，符合規(guī)定要求。見客主動(dòng)打招呼，問候請(qǐng)安，語言規(guī)范，語音清晰。中外來賓一視同仁，用外語和一般話問候外賓和內(nèi)賓。按服務(wù)規(guī)范和工作程序提供接待服務(wù)，認(rèn)真無差錯(cuò)。物品齊全，符合規(guī)定。有交接班記錄，交接工作清晰，無差錯(cuò)。領(lǐng)班堅(jiān)持服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)的督導(dǎo)，每天有崗位考察記錄。3、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)務(wù)前期預(yù)備充分，會(huì)議用品預(yù)備充足，會(huì)議服務(wù)周到，服務(wù)態(tài)度好。第三章組織實(shí)施方案第一節(jié)、工作職能組織運(yùn)行圖聚銀國際聚銀國際中心甲方要求物管專項(xiàng)治理事務(wù)聚銀國際?商業(yè)中務(wù)物業(yè)公司總部一般事務(wù)要特不專項(xiàng)事一般日常治公司治理事務(wù)及席會(huì)議溝通決策14/14分公司現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)105/154PAGEPAGE106/154第二節(jié)項(xiàng)目經(jīng)理崗位職責(zé)1、主持項(xiàng)目的日常工作，帶領(lǐng)項(xiàng)目全體職員執(zhí)行公司制度，履行物業(yè)服務(wù)合同約定，完成年度打算和工作目標(biāo)。2、確保項(xiàng)目的一切物業(yè)治理服務(wù)活動(dòng)的合法、合規(guī)性；在法律法規(guī)基礎(chǔ)上展開工作。3、負(fù)責(zé)大樓物業(yè)治理工作打算的制定和實(shí)施，并定期檢查，提出和實(shí)施糾正措施，達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)要求。4、 負(fù)責(zé)大樓的財(cái)務(wù)預(yù)算報(bào)告，報(bào)公司批準(zhǔn)后執(zhí)行，嚴(yán)操縱項(xiàng)目日常費(fèi)用的支出。5、 負(fù)責(zé)每月召開一次工作例會(huì)，傳達(dá)公司精神、總結(jié)月工作、布置下月工作打算。6、 負(fù)責(zé)處理各類投訴。7、 努力調(diào)動(dòng)職員的工作主動(dòng)性和積極性，提高服務(wù)識(shí)，檢查并督促各崗位員工履行崗位職責(zé)，做好職員的培訓(xùn)考核工作。8、 負(fù)責(zé)與甲方單位、大樓周邊相關(guān)單位及政府相關(guān)部的聯(lián)系。9、 完成甲方單位、公司交辦的其他工作。第三節(jié)內(nèi)部治理的職責(zé)分工1、項(xiàng)目經(jīng)理商業(yè)中心的物業(yè)治理服務(wù)工作。批準(zhǔn)和公布分公司年度、季度工作目標(biāo)，擬制分公司工作打檢查、指導(dǎo)、考核以及對(duì)外的溝通、協(xié)調(diào)等工作，為聚銀國際?商業(yè)中心提供高水平的物業(yè)治理服務(wù)。2、綜合部職責(zé)分工：負(fù)責(zé)會(huì)務(wù)、財(cái)務(wù)、勞資、行政、人事、物資采購和倉庫治理。綜合部職責(zé)：1、學(xué)習(xí)并研究國家法規(guī)政策，貫徹落實(shí)公司、項(xiàng)目各項(xiàng)工作指令，深入實(shí)際，調(diào)查研究，及時(shí)掌握第一手資料，積極為項(xiàng)目經(jīng)理正確決策提供真實(shí)的依據(jù)和法律服務(wù)。2、負(fù)責(zé)項(xiàng)目工作打算、總結(jié)、規(guī)章制度等各類文件的起草、審核工作。3、負(fù)責(zé)承辦項(xiàng)目各類文件呈報(bào)，確定傳閱范圍，督促和指注重信息治理，確保項(xiàng)目使用現(xiàn)行有效文件、法規(guī)、政策。4、協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理處理日常工作。5、主辦項(xiàng)目人事工作。依照分公司領(lǐng)導(dǎo)指示，做好職員的招聘、培訓(xùn)、調(diào)配、考核、晉升、獎(jiǎng)懲、辭退等具體事務(wù)處理。6、負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目辦公用品、各種材料的采購打算并實(shí)施采購。8、完成上級(jí)交辦的其他工作。3、客戶服務(wù)中心職責(zé)分工：負(fù)責(zé)客戶服務(wù)、客戶接待、投訴報(bào)修治理、檔案治理、社區(qū)文化建設(shè)和日常物業(yè)運(yùn)作治理?？蛻舴?wù)中心職責(zé)1、負(fù)責(zé)接待并處理客戶對(duì)治理服務(wù)工作的各類投訴。2利。3服務(wù)過程，及時(shí)進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量回訪。4、建立并專人治理業(yè)主資料檔案。5、為客戶提供各項(xiàng)商務(wù)代理服務(wù)。6、負(fù)責(zé)制定客戶聯(lián)誼文化活動(dòng)打算，并組織開展。7、按規(guī)定為客戶將貴重物品搬離大廈開具搬出物品放行條。4、工程部職責(zé)分工：負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行治理、維護(hù)保養(yǎng)、報(bào)修服務(wù)和節(jié)能治理。工程部職責(zé)：1、負(fù)責(zé)本部門工作打算和目標(biāo)的制定，并具體組織實(shí)施。2、負(fù)責(zé)大樓建筑物、設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)工作，制定保養(yǎng)工作打算。3、負(fù)責(zé)工程人員的教育、業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)和考核，并抓好貫徹實(shí)施。4、負(fù)責(zé)對(duì)各崗位的工作檢查、督導(dǎo)，并協(xié)助處理工作中遇到的疑難問題。5、負(fù)責(zé)物業(yè)技術(shù)資料的收集、編目、存檔。6、負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備重大及突發(fā)性事故的搶修工作。7、做好與項(xiàng)目其他部門的協(xié)調(diào)、配合工作。8、完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他事項(xiàng)。5、環(huán)境綠化部職責(zé)分工：負(fù)責(zé)各區(qū)域保潔衛(wèi)生治理，綠化養(yǎng)護(hù)治理。環(huán)境綠化部職責(zé)：1、負(fù)責(zé)大樓物業(yè)范圍內(nèi)的保潔、綠化治理工作。2、制定環(huán)境部的工作打算和目標(biāo)，并具體組織實(shí)施。3、負(fù)責(zé)保潔員、綠化工的教育、業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)和考核，并抓好貫徹實(shí)施。4、負(fù)責(zé)對(duì)各崗位人員的工作檢查、督導(dǎo)，并協(xié)助處理工作中遇到的疑難問題。5、協(xié)助采購人員采購清潔方面的材料，有效地操縱白費(fèi)。6、負(fù)責(zé)治理區(qū)域內(nèi)的職員調(diào)配及保潔、綠化材料及設(shè)備的保管。7、做好與項(xiàng)目其他部門的協(xié)調(diào)、配合工作。6、秩序維護(hù)部職責(zé)分工：負(fù)責(zé)項(xiàng)目秩序維護(hù)和消防治理工作。秩序維護(hù)部職責(zé)：1、負(fù)責(zé)大樓物業(yè)范圍內(nèi)的安全治理工作。2、制定秩序維護(hù)部的工作打算和目標(biāo)，并具體組織實(shí)施。3、負(fù)責(zé)秩序維護(hù)員的教育、業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)和考核，并抓好貫徹實(shí)施。4、負(fù)責(zé)對(duì)各崗位人員的工作檢查、督導(dǎo)，并協(xié)助處理執(zhí)勤中遇到的疑難問題。5、參與對(duì)重大案件、事故的調(diào)查處理。6、負(fù)責(zé)零星安全保衛(wèi)用品的采購、驗(yàn)證、維修工作。7、做好與項(xiàng)目其他部門的協(xié)調(diào)、配合工作。8、完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他事項(xiàng)。第四節(jié)日常治理制度科學(xué)規(guī)范的規(guī)章制度是一個(gè)企業(yè)實(shí)施治理的基礎(chǔ)，同時(shí)也是良好治理的保證。為了更好地實(shí)施對(duì)聚銀國際?商業(yè)中心的物業(yè)治理，隨著治理和服務(wù)的深入，通過調(diào)查了解，借鑒成熟的質(zhì)量治理體系，本司將為其量身制定一整套完善的質(zhì)量治理和質(zhì)量保證體系文件，其要緊日常治理制度事例如下：（一）項(xiàng)目運(yùn)行制度總目錄聚銀國際?商業(yè)中心通用程序目錄序號(hào)通用程序編號(hào)簡(jiǎn)介1服務(wù)中心簡(jiǎn)介BQ-GP-HZXM-Ⅳ-04-ZZ-XHBD-TY-0011組織架構(gòu)圖BQ-GP-HZXM-ⅳ-04-ZZ-XHBD-GZ-012項(xiàng)目經(jīng)理崗位職責(zé)BQ-GP-HZXM-ⅳ-04-ZZ-XHBD-GZ-023綜合主管崗位職責(zé)BQ-GP-HZXM-ⅳ-04-ZZ-XHBD-GZ-03崗位職責(zé)45秩序維護(hù)主管崗位職責(zé)工程主管崗位職責(zé)BQ-GP-HZXM-ⅳ-04-ZZ-XHBD-GZ-04BQ-GP-HZXM-ⅳ-04-ZZ-XHBD-GZ-056環(huán)境綠化主管崗位職責(zé)BQ-GP-HZXM-ⅳ-04-ZZ-XHBD-GZ-067保潔員崗位職責(zé)BQ-GP-HZXM-ⅳ-04-ZZ-XHBD-GZ-078綜合維修員崗位職責(zé)BQ-GP-HZXM-ⅳ-04-ZZ-XHBD-GZ-08PAGEPAGE113/1549秩序維護(hù)員領(lǐng)班崗位職責(zé)BQ-GP-HZXM-ⅳ-04-ZZ-XHBD-GZ-0910秩序維護(hù)員崗位職責(zé)BQ-GP-HZXM-ⅳ-04-ZZ-XHBD-GZ-1011秩序維護(hù)員門崗職責(zé)BQ-GP-HZXM-ⅳ-04-ZZ-XHBD-GZ-1112中控室崗位職責(zé)BQ-GP-HZXM-ⅳ-04-ZZ-XHBD-GZ-1213巡邏員崗位職責(zé)BQ-GP-HZXM-ⅳ-04-ZZ-XHBD-GZ-1314出納員崗位職責(zé)BQ-GP-HZXM-ⅳ-04-ZZ-XHBD-GZ-1415治理員崗位職責(zé)BQ-GP-HZXM-ⅳ-04-ZZ-XHBD-GZ-1516停車場(chǎng)治理員崗位職責(zé)BQ-GP-HZXM-ⅳ-04-ZZ-XHBD-GZ-1617綠化職員作崗位職責(zé)BQ-GP-HZXM-ⅳ-04-ZZ-XHBD-GZ-17規(guī)程1項(xiàng)目中心通用培訓(xùn)規(guī)程BQ-GP-HZXM-Ⅳ-04-ZZ-XHBD-TY-002聚銀國際商業(yè)中心工程治理程序目錄序號(hào)序號(hào)工程治理部編號(hào)1背景音樂系統(tǒng)