長沙坡子街經(jīng)營業(yè)態(tài)建議書課件

目錄第一節(jié)：建議書標的第二節(jié)：數(shù)據(jù)源及分析依據(jù)第三節(jié)：長沙消費市場評估第四節(jié)：五一商圈分析及坡子街的商業(yè)機遇與角色第五節(jié)：地塊規(guī)劃概念第六節(jié)：業(yè)態(tài)的選擇與分布方案，及未來趨勢第七節(jié)：建筑配合要求與動線安排第八節(jié)：經(jīng)營收益概算第九節(jié)：特別建議目錄第一節(jié)：建議書標的第二節(jié)：數(shù)據(jù)源及分析依據(jù)第三節(jié)：長沙消費市場評估第四節(jié)：五一商圈分析及坡子街的商業(yè)機遇與角色第五節(jié)：地塊規(guī)劃概念第六節(jié)：業(yè)態(tài)的選擇與分布方案，及未來趨勢第七節(jié)：建筑配合要求與動線安排第八節(jié)：經(jīng)營收益概算第九節(jié)：特別建議建議書標的

利用現(xiàn)有咨訊對五一商圈、經(jīng)營者和消費者進行研究分析，對坡子街第5、6、7號地塊的商鋪業(yè)態(tài)定位提出方案；從而為后階段建筑設計與商鋪租售等工作設定基礎。目錄第一節(jié)：建議書標的第二節(jié)：數(shù)據(jù)源及分析依據(jù)第三節(jié)：長沙消費市場評估第四節(jié)：五一商圈分析及坡子街的商業(yè)機遇與角色第五節(jié)：地塊規(guī)劃概念第六節(jié)：業(yè)態(tài)的選擇與分布方案，及未來趨勢第七節(jié)：建筑配合要求與動線安排第八節(jié)：經(jīng)營收益概算第九節(jié)：特別建議數(shù)據(jù)源及分析依據(jù)由調(diào)查公司提供的商業(yè)調(diào)查報告；開發(fā)商提供的市場調(diào)研報告及其他資料；對長沙平和堂、王府井、百盛、新一佳、萬達、黃興路步行街、蔡鍔路、解放路等商業(yè)場所的現(xiàn)場考察；對解放路、五一路、西湖樓等部分餐飲、娛樂場所的現(xiàn)場考察；對本項目營銷人員、其他商業(yè)項目營銷人員、商場工作人員以及部分消費者的訪談；長沙當?shù)仄矫婷襟w的商業(yè)促銷廣告內(nèi)容及對長沙在建商業(yè)項目的考察；國內(nèi)權威官方媒體報導或轉載之資料。后述引用內(nèi)容已根據(jù)經(jīng)驗對上述數(shù)據(jù)源與分析依據(jù)進行適當篩選目錄第一節(jié)：建議書標的第二節(jié)：數(shù)據(jù)源及分析依據(jù)第三節(jié)：長沙消費市場評估第四節(jié)：五一商圈分析及坡子街的商業(yè)機遇與角色第五節(jié)：地塊規(guī)劃概念第六節(jié)：業(yè)態(tài)的選擇與分布方案，及未來趨勢第七節(jié)：建筑配合要求與動線安排第八節(jié)：經(jīng)營收益概算第九節(jié)：特別建議長沙消費市場評估---零售業(yè)業(yè)態(tài)考察（一）當前百貨零售業(yè)地標---平和堂與王府井

客觀上促使消費者開始對中高擋零售消費場所開始比較、評論、判斷與選擇。代表目前長沙大型百貨最高水準，中高檔品牌較為齊全，消費者為白領及中高以上收入階層；定位大致雷同，市場區(qū)隔差異微弱，品牌重復率35%----40%；

競爭將在相當時間內(nèi)長期存在，促進行業(yè)發(fā)展與經(jīng)營水準提升；客觀促成五一商圈北部商業(yè)重心南移，加強北部商圈聚客力；

平和堂傳統(tǒng)品牌優(yōu)勢深入人心，王府井的有力挑戰(zhàn)將極大有益后續(xù)市場進入者拆除消費者心理壁壘；王府井的租戶組合顯示多業(yè)態(tài)整合經(jīng)營雛形，代表行業(yè)發(fā)展趨向；

常規(guī)廠商開始面臨品牌自身形象樹立課題；

長沙消費市場評估---零售業(yè)業(yè)態(tài)考察（二）粗放經(jīng)營的典型代表---黃興路步行街、萬達底商與其它商業(yè)街零散地集中了大量運動、休閑品牌專賣，整體上層次較低，消費者多為學生、工薪階層、周邊縣市游客及其他中等收入階層；其他商業(yè)街多為私營服裝服飾店，無品牌或知名度較低，消費者多為本市中等收入階層；巨大的人流量掩蓋低提袋率與消費單價，出租方成為最大受益者；硬件環(huán)境基本支持消費水準升級，缺乏管理體系是其嚴重制約因素；大型量販超市有沃爾瑪、家樂福、家潤多、麥德龍，易初蓮花也計劃進入，已經(jīng)形成較為完善的競爭態(tài)勢；消費者逐漸向目的性采購轉變。萬達底商及周邊受超市主導業(yè)態(tài)影響限定，近階段基本定型；

本地特色餐飲占絕對統(tǒng)治地位，其他地方特色菜式缺乏所需的人口基礎；一般群眾的外出餐飲消費主要還是集中在各大型商圈內(nèi)的美食廣場和路邊小型餐飲；聚會或商務宴請主要選擇本地特色的餐飲企業(yè)；國內(nèi)其它菜系在長沙存在一定發(fā)展空間，但需經(jīng)歷重大調(diào)整，可預見時間階段內(nèi)難以形成絕對主流，非本幫菜系就餐文化環(huán)境有較大提升空間；西式休閑餐飲正處于培養(yǎng)及增長期，這主要是依靠當?shù)亟?jīng)常與外界互動的商貿(mào)人士的引領，這個群體將會隨經(jīng)濟發(fā)展而逐漸發(fā)展和強大；由于嚴重缺乏國外人口對西式餐飲時尚的引領作用，高層次的西式餐飲市場有限，短期內(nèi)不會得到顯著發(fā)展；洋快餐分布數(shù)量比例均較發(fā)達城市有相當發(fā)展空間。長沙消費市場評估---餐飲業(yè)業(yè)態(tài)考察

一枝獨秀，百花待放

餐飲業(yè)的發(fā)展對于消費者的口味偏好具有極強的依賴性，這里的消費人口構成很單一，外來人口只占很小比例。實際上也造成了長沙的餐飲市場的如下特點：

長沙消費市場評估---休閑娛樂業(yè)業(yè)態(tài)考察現(xiàn)代化影院代表娛樂消費的新趣向面臨開荒戰(zhàn)役作為全國四大書市之一，長沙的圖書文化消費可依托豐富文化底蘊升級發(fā)展

歧路的選擇業(yè)種齊全，行業(yè)規(guī)模可觀，市場區(qū)隔明顯，消費潛力巨大；消費年齡結構年輕化，市場具有積極的潛在增長因素；足浴、按摩、美容、美發(fā)、KTV、酒吧、夜總會、演藝吧、電影院、健身（體育）中心、電玩、網(wǎng)吧等分布區(qū)域性較強但彼此間動線便利性缺乏；單店規(guī)模大型化趨向與特色服務要求將產(chǎn)生結構性矛盾；城市精神文化內(nèi)涵與消費者個性化需求均尚未在該行業(yè)得到適當體現(xiàn)；優(yōu)勢不足機會長沙消費市場評估---消費市場整體結構考察一相當部分零售商品價格存在向下調(diào)整余地，服務業(yè)則相反；消費者可支配收入支持消費市場適度發(fā)展；由于受到國內(nèi)開發(fā)大型購物中心熱的影響，長沙在建的商業(yè)項目層出不窮，未來面臨殘酷競爭，產(chǎn)業(yè)升級與差異化趨向不可避免。休閑娛樂業(yè)市場潛力巨大，經(jīng)營策略選擇直接決定目標細分市場；零售業(yè)精細式與粗放式經(jīng)營并存，現(xiàn)代與傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)勢均力敵，中低至中高端品牌已有相當數(shù)量進入市場，各有生存發(fā)展空間；高端品牌大舉入駐尚需時日，大型百貨、超市及運動休閑品牌市場日趨激烈競爭長沙消費市場評估---消費市場整體結構考察二

長沙市的整體商業(yè)結構尚未發(fā)展成熟，目前基本具備了地區(qū)性中心城市的商業(yè)布局，由于人口結構等基本因素的局限，尚不具備完全國際化的條件，所以將來的發(fā)展方向必然是在質(zhì)和量上完善作為地區(qū)性中心城市的服務功能。長沙消費市場評估---消費者行為考察一消費來源構成目前在本地居住或工作的消費者是消費的絕對主流，旅游或外籍人士所占比例極?。荒壳笆堑湫偷慕鹱炙Y構，但正在向紡錘形結構轉變；白領以上中高收入群體的品牌意識漸趨成熟，將成為長沙市未來消費市場的中堅力量；消費者收入結構結構性因素消費者來源長沙市及郊縣湖南省其他地區(qū)湖南省外總計比例（%）74206100具有穩(wěn)定收入的中青年是其中的多數(shù)和消費主流。（注：由于此數(shù)據(jù)受到主觀選擇調(diào)查對象的影響太大，只能大體反映現(xiàn)狀）消費者年齡結構主流消費者年齡18-25歲26-35歲36-45歲46-55歲55歲~比例（%）21.129.723.521.34.4800~1500元1500~2500元2500~4000元4000元~3.7%16.7%27.9%51.8%長沙消費市場評估---消費者行為考察二零售消費地點選擇考量四大基本因素重要性由：便利性、可選擇商品/服務種類廣度、價格、環(huán)境與氣氛依次遞減；（connivance>assortment>price>environment)零售消費行為娛樂消費地點選擇考量四大基本因素重要性由：設施先進性、服務態(tài)度、便利性、價格依次遞減；（facility>service>connivance>price)娛樂消費行為餐飲消費地點選擇隨目的不同而標準不同；餐飲消費行為異業(yè)聯(lián)動消費需求明顯，開始體現(xiàn)對消費時間成本與效率的關注。不同產(chǎn)業(yè)類型互相帶動作用呈較大的正向發(fā)展關系。聯(lián)動效應影響消費者選擇地點的因素長沙消費市場評估---消費者行為考察三

五一商圈在長沙的消費市場中具有無可替代的優(yōu)勢，是消費者首選的消費地點。商圈選擇消費習慣長沙消費市場評估---消費者行為考察四

長沙的絕大部分消費人口處于100-500元的中等消費水平。消費水平消費水平及人口結構個人月消費支出的性別差異，在中等水平上以女性消費者為主，因此綜合從消費總量來看，女性消費者是市場的主要支持力量。性別差異長沙消費市場評估---消費者行為考察五外出消費以購物為主要目的，就餐為次，休閑娛樂為末。消費目的目的購物餐飲休閑娛樂工作日90.7%33.5%19.3%休息日92.1%47.7%31.2%消費習慣消費偏好零售：超過半數(shù)消費者購物不注重品牌，消費中高擋商品愿意選擇百貨或?qū)Ｙu店，兩種場所偏好無太多區(qū)別，但平和堂和王府井依然是實際上的首選地。餐飲：正式的宴請多數(shù)消費者選擇當?shù)貍鹘y(tǒng)菜，而以年輕消費者對更具多樣性的外來餐飲及休閑餐飲的接受力更強。娛樂：在不同類型的娛樂項目中，KTV和影院是多數(shù)消費者的選擇。注：各項目互有重疊長沙消費市場評估---消費者行為考察六零售：對于品牌的認知渠道信息獲得的不同渠道其實反映了消費者對品牌認知的過程，首先依靠口碑和媒體來獲取信息已經(jīng)反映出消費者的品牌意識正在加強。長沙消費市場評估---消費者行為考察七餐飲：單次消費因目的不同的消費額差異目的不同而造成的消費額的這種差異是必然的，但這里更能說明的是長沙消費者在餐飲消費方面的支出相對來說是高的。長沙消費市場評估---消費者行為考察八休閑娛樂：消費選擇概率與單次消費額娛樂消費中消費花費最大的是KTV，其次依次為酒吧、歌廳、夜總會、影院等（注：消費總量的排序大致可與消費選擇概率與單次消費額之乘積的排序相當）消費總量長沙消費市場評估---未來可能的商業(yè)格局大型娛樂、餐飲對購物客流的依賴性不高，因此將視交通的便利性在商圈內(nèi)或周圍呈點狀或集群分布，餐飲將引進更多外來種類和品牌（包括中西餐），但經(jīng)過本土化改良的商家在調(diào)整中更具生命力。五一商圈在長沙市商業(yè)格局中將扮演更為重要的角色，其地位不可撼動，商圈的范圍將繼續(xù)向周邊發(fā)展，傳統(tǒng)百貨和黃興南路、蔡鍔路都將面臨中期的調(diào)整，形成點（購物中心、百貨）線（主干商業(yè)街）并重，點帶動線的發(fā)展格局的格局。由于受到五一核心商圈的聚合力影響，其他商圈的功能將視周邊常住客流的動態(tài)而進行調(diào)整，并形成具有完整社區(qū)服務型功能的商業(yè)。商圈內(nèi)以及商圈之間的競爭將更為激烈，商家的價格競爭空間的縮小將有力促進服務水平的提高。長沙消費市場評估-小結第三節(jié)：長沙消費市場評估整體零售業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀考察餐飲業(yè)現(xiàn)狀考察休閑娛樂業(yè)考察長沙市整體消費市場結構現(xiàn)狀綜述消費者行為分析

-消費者結構分析

-消費習慣

-消費水平

-品牌認知度長沙市整體消費市場結構發(fā)展趨勢坡子街面臨的市場挑戰(zhàn)和機會目錄第一節(jié)：建議書標的第二節(jié)：數(shù)據(jù)源及分析依據(jù)第三節(jié)：長沙消費市場評估第四節(jié)：五一商圈分析及坡子街的商業(yè)機遇與角色第五節(jié)：地塊規(guī)劃概念第六節(jié)：業(yè)態(tài)的選擇與分布方案，及未來趨勢第七節(jié)：建筑配合要求與動線安排第八節(jié)：經(jīng)營收益概算第九節(jié)：特別建議五一商圈分析---商圈現(xiàn)狀與坡子街的機會（一）

零售業(yè)態(tài)處于不完全競爭分化狀態(tài)，目前消費層次與消費年齡布局均大致呈現(xiàn)北高南低狀態(tài)

餐飲業(yè)分布不規(guī)則，在商圈整體范圍內(nèi)所占比重偏低，尚無明顯集中區(qū)域形成

娛樂產(chǎn)業(yè)呈東西向分布，間斷而不連續(xù)；業(yè)態(tài)組合不完整大區(qū)塊內(nèi)產(chǎn)品差異化較低，消費者缺乏歸屬感；大區(qū)塊內(nèi)消費動線不夠明了、活躍，南區(qū)臨近商戶產(chǎn)品組合隨意性大，消費效率較低；各業(yè)態(tài)間整合營銷無法真正展開，彼此帶動效應不充分；作為體現(xiàn)品牌內(nèi)涵的載體，各專賣店由于缺乏統(tǒng)一布局與管理沒有發(fā)揮集群效應。五一商圈分析---商圈現(xiàn)狀與坡子街的機會（二）南部商圈缺乏現(xiàn)代商業(yè)領袖項目，促成升級產(chǎn)業(yè)成型的周邊競爭壓力較輕集中規(guī)劃、組合完整的餐飲娛樂業(yè)布局一旦形成，將在商圈整體范圍內(nèi)穩(wěn)占統(tǒng)治地位提供差異化產(chǎn)品組合易使消費者獲得歸屬感，提升經(jīng)營競爭力明了活躍有效的動線組織將有效提高消費效率，使相同時間內(nèi)的同等數(shù)量人流產(chǎn)生更大消費以統(tǒng)一布局、精心管理為保障，向百貨品牌商提供核心商圈內(nèi)唯一一次以專賣店形式展現(xiàn)品牌內(nèi)涵的機會，專賣店集群效應改變傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)獨霸長沙高端市場的格局。開發(fā)商有條件在返租期內(nèi)充分協(xié)調(diào)各業(yè)態(tài)間整合營銷真正展開，彼此帶動從而刺激消費；五一商圈分析---可能的未來大格局坡子街會同步行街、W-MART、萬達底商、解放路部分商業(yè)與未來沿江商業(yè)項目，使解放路南部在消費內(nèi)容方面構成由中低到高、跨各消費產(chǎn)業(yè)的完整消費鏈；對北部現(xiàn)有百貨與未來商業(yè)組團構成有力對抗坡子街以特有的商業(yè)建筑形態(tài)與完整的產(chǎn)品組合在整體商圈中進行差異化經(jīng)營。坡子街在南部版塊中扮演承下啟上的核心角色，成為傳統(tǒng)中低端商業(yè)與未來高端商業(yè)的有效過渡與銜接坡子街業(yè)態(tài)組合中的部分行業(yè)利用集群優(yōu)勢確立在整個五一商圈中牢不可撼的地位；五一商圈分析---坡子街項目之優(yōu)劣勢分析利弊兼?zhèn)涞娜齻€關鍵因素：黃興路步行街的消費客流層次不高，不能單純依靠這個群體形成有效購買力；坡子街的既有知名度同樣也在業(yè)態(tài)布局和創(chuàng)立新形象上形成了一定的局限性；

項目中部分保留的建筑將嚴重破壞整體的商業(yè)布局和業(yè)態(tài)的延續(xù)性。地處長沙市最繁榮的商圈，與沃爾瑪、王府井百貨、黃興南路步行街毗鄰，周邊客流旺盛；擁有歷史遺留的文化知名度，有效利用可收事半功倍之效；項目中有大量的商務、酒店和住宅，這會為坡子街帶來基本的有效客流。劣勢優(yōu)勢現(xiàn)存環(huán)境知名度伴隨建筑五一商圈分析---坡子街與其他商業(yè)場所的差異

享受到購物、餐飲、休閑、娛樂一站式的方便和效率獲得一個具有良好環(huán)境又不同于傳統(tǒng)百貨的選擇；在較集中的空間內(nèi)，可找到更多高質(zhì)量的餐飲和娛樂選擇絕大部分消費者能容易地找到適合自己的歸屬并積累忠實度購物過程中享受到更多專營店提供的人性化和個性化服務，購物間隙可隨時找到理想的休息方式和地點與百貨相較而言，零售商品和品牌的種類和數(shù)量略顯不足消費者

獲得更好的展示品牌形象和個性的場所，但不陷入街鋪的雜亂中不同的業(yè)種帶來更多交叉客流，提高了偶然性消費的比例不同業(yè)種集中可發(fā)揮集群的優(yōu)勢，發(fā)揮聯(lián)合行銷的功能，吸引更多的消費者與百貨相較而言，商鋪成本是固定和可預見的負擔，不過也促進了自主經(jīng)營的積極性集中的缺點是使商家面對激烈的競爭，也促進服務水平的提高經(jīng)營者從消費者和經(jīng)營者不同角度來分析坡子街與其他場所的差異SWOT綜合分析坡子街優(yōu)勢S1）地處中心繁榮商圈，擁有歷史知名度2）項目綜合性帶來的基本客流3）良好專業(yè)有序的物業(yè)和經(jīng)營管理4）交通便利，停車方便5）建筑具有特色（新古典主義）坡子街弱勢W1）知名度的層次局限性2）較大的建設成本要求較高的租金回報3）地塊分散使商業(yè)及商業(yè)景觀缺乏連貫性4）商業(yè)規(guī)模偏小而不集中外部環(huán)境機會O1）巨大的商圈客流基礎2）人口的收入支出比較高3）大型高檔百貨培養(yǎng)了品牌消費的基礎4）中高檔零售品牌有提高品牌形象的需求5）消費者年齡年輕而有革新力SO業(yè)態(tài)選擇1）中等偏高、高檔的零售品牌2）高等的傳統(tǒng)餐飲、咖啡茶飲3）中高等外來餐飲、休閑餐飲品牌4）先進的影院WO業(yè)態(tài)選擇1）具有生命力的傳統(tǒng)小吃、百年老藥號2）高利潤的知名服裝服飾品牌3）KTV等無需高樓層、對街面景觀低要求的產(chǎn)業(yè)4）客流流動性大的速食餐飲外部環(huán)境威脅T1）鄰近商業(yè)的層次較低2）多數(shù)年輕消費者的收入不高3）市場有大量運動品牌4）部分商品只適合進駐百貨公司5）高收入人口比例不高ST業(yè)態(tài)選擇1）中低等休閑品牌、中檔運動品牌2）中等主流休閑餐飲3）具有活力的娛樂場所4）奢侈品、珠寶、高價值商品品牌WT業(yè)態(tài)選擇1）國際一線品牌2）純西式餐飲3）大超市賣場4）百貨專柜小商品市場存在的正面機會與我們的優(yōu)勢結合（SO）將是我們首選的業(yè)態(tài)，其次的ST和WO業(yè)態(tài)選擇為次選；WT業(yè)態(tài)選擇為目前我們無法做到或不能選擇的業(yè)態(tài)。目錄第一節(jié)：建議書標的第二節(jié)：數(shù)據(jù)源及分析依據(jù)第三節(jié)：長沙消費市場評估第四節(jié)：五一商圈分析及坡子街的商業(yè)機遇與角色第五節(jié)：地塊規(guī)劃概念第六節(jié)：業(yè)態(tài)的選擇與分布方案，及未來趨勢第七節(jié)：建筑配合要求與動線安排第八節(jié)：經(jīng)營收益概算第九節(jié)：特別建議地塊概念規(guī)劃---坡子街項目的商業(yè)愿景坡子街本身是一個具有深厚歷史積淀的文化代名詞。因此，坡子街的經(jīng)營思路不能離開其既有文化定義，因此，我們的宗旨不是機械地復原當日的坡子街，而是——再現(xiàn)繁榮；當年的坡子街應是商賈云集、酒肆羅列之地，時尚的前沿，將來也應該是；整體的層次定位以服務于長沙市本地的中高收入人群為目標，并且對外縣市的消費者具有較高的吸引力，使之成現(xiàn)代長沙作為一個地區(qū)中心城市的新的商業(yè)地標。與時俱進的時尚前沿，湖南長沙的商業(yè)名片概念規(guī)劃---概述（一）壹條坡道創(chuàng)造貳

層底樓

依據(jù)上述分析結果，結合地塊自身與周邊地形及其它

待建項目，提出以下兩個核心基礎概念：叁個院落分布肆種業(yè)態(tài)概念規(guī)劃---概述（二）

一條坡道創(chuàng)造二層底樓坡子街5號地塊自靠近火宮殿之間一端起坡，平仄蜿蜒至6、7號地塊之間并與黃興路步行街商鋪連接，約150米長度內(nèi)跨越15米高度（10：1），形成戶外空中動線主干道（寬度約占16米建筑距離中間部分的8至10米）；坡道的存在也與“坡子街”名稱相呼應。坡道與依次經(jīng)過的各地塊2層、3層、4層連接（水平或跨層），提高非底層樓層（尤其二樓）的人流量與經(jīng)營價值；挑選適當局部形成一定面積平臺，成為整個大區(qū)塊重心，擔負舉辦各類活動表演功能，與周圍靜態(tài)商業(yè)聯(lián)動；坡道底部騰空部分作為臨時性或長期性商業(yè)經(jīng)營空間（待協(xié)調(diào)），與三大地塊底層商鋪形成呼應。

概念規(guī)劃---概述（三）以不同消費者屬性（年齡、性別、消費能力等）為出發(fā)點，結合三地塊特點，確定不同地塊抽象主題對應消費對象定位，垂直形成三個關聯(lián)院落；以不同消費行為類別（購物、飲食、文化、娛樂等）為出發(fā)點，結合各樓層不同業(yè)態(tài)接受程度與經(jīng)營可能性，確定不同樓層消費業(yè)態(tài)（租戶對象）定位，水平形成四種集中業(yè)態(tài)；院落間不采取硬性阻斷區(qū)隔，通過增加相互間連接通道保障同業(yè)態(tài)跨院落動線連貫；院落內(nèi)以公共景觀與局部挑空形成半強制動線保障各商鋪均好性，允許行業(yè)分布產(chǎn)生局部躍層現(xiàn)象。三個院落分布四種業(yè)態(tài)目錄第一節(jié)：建議書標的第二節(jié)：數(shù)據(jù)源及分析依據(jù)第三節(jié)：長沙消費市場評估第四節(jié)：五一商圈分析及坡子街的商業(yè)機遇與角色第五節(jié)：地塊規(guī)劃概念第六節(jié)：業(yè)態(tài)的選擇與分布方案，及未來預測第七節(jié)：建筑配合要求與動線安排第八節(jié)：經(jīng)營收益概算第九節(jié)：特別建議業(yè)態(tài)的選擇與分布---院落經(jīng)營主題（一）7號地塊的北靠大超市及其底商，東臨步行街，處于現(xiàn)存商業(yè)圍合之中的重心位置，宜從針對前二者的既有偏低年齡層消費者進行業(yè)態(tài)補足與形象提升角度考慮，與現(xiàn)存周邊商業(yè)形成融通，交匯共生；6號地塊東鄰步行街，南接將建新住宅，由于黃興南路的整體業(yè)態(tài)結構不完整，層次偏低，可設定與其形成反差和對比，滿足其中的偏高年齡層的高質(zhì)量客流，同時需要與5號地塊形成合力分流北部商圈消費。5號地塊地處6地塊和1~4地塊之間，但因中間的影劇院、火宮殿及醫(yī)院而失去了整體的連貫性，需要在動線上給予更多的關注，宜著重利用停車之便利與臨近的印度主題餐館形象，更多的著意于吸引中高層次消費者與商務客流。三個院落的不同背景：業(yè)態(tài)的選擇與分布---院落經(jīng)營主題（二）坡子街的文化價值所體現(xiàn)的是一種古老的作坊式商業(yè)文化歷史，以老字號和小吃之特色而成為古老長沙的商業(yè)時尚。對現(xiàn)代坡子街的文化概念設計，需要沖破消費者既有的坡子街歷史深厚卻落后于時代的概念認定，形成具有現(xiàn)代氣息但又不背離坡子街歷史的現(xiàn)代城市商業(yè)文化格局。體現(xiàn)的方式：在現(xiàn)代商業(yè)建筑中融入古典湖湘建筑風格元素是外在的表現(xiàn)方式，而在商業(yè)布局中突出餐飲休閑的比重，是坡子街的內(nèi)在特色不同于其他商業(yè)場所的重點。文化的體現(xiàn)不是固態(tài)的，建筑只是外在表現(xiàn)；最為重要的是要在動態(tài)的經(jīng)營過程中挖掘坡子街的歷史文化價值而加以市場化利用。目的是創(chuàng)造和恢復坡子街當年的繁榮，消費者的熱情和認同才是坡子街真正的商業(yè)文化。商業(yè)文化內(nèi)涵的體現(xiàn)

業(yè)態(tài)的選擇與分布---院落經(jīng)營主題（三）院落的主力目標消費人群、業(yè)態(tài)、主題（分類標準參照調(diào)研資料：特征分布）7號6號5號年齡16---2526---3535---50性別

兼顧女性側重男性側重消費行為個人、朋友側重個人、朋友、家庭兼顧家庭、朋友、商務側重可支配收入800---25002500---50002500---5000業(yè)態(tài)配備零售、餐飲、娛樂零售、餐飲、休閑、娛樂零售、餐飲、休閑、文化、娛樂院落主題YoungTasteGlory業(yè)態(tài)的選擇與分布---7號地塊YoungGeneration樓層產(chǎn)品形式平均使面計劃家數(shù)品牌標準1F休閑服裝、服飾配件專賣店、邊柜、售貨亭（間隙穿插）15010Giodano,Baleno,Met-ersBonwe，Jeanswest,Nike360,SilverTown2F80183F中、西式快餐，茶坊獨立餐廳（半開放）3006永和大王、四海游龍、KFC、莫師漢堡、圓緣園4F電玩游藝、卡拉OK獨立店10002Tom’sWorld,好樂迪歡唱可行性分析——YoungGeneration可操作性不可控性在本地市場已經(jīng)存在并獲得一定知名度或已經(jīng)有類似的品牌。對租金的承受能力在我們期望的范圍內(nèi)雙方的經(jīng)營模式互相契合或互補適合本地目前的市場條件，具有良好的盈利能力已經(jīng)存在較多相同或類似品牌，競爭激烈承襲本地的一些不良商業(yè)習慣和定性思維，對于新的管理模式可能有抵觸業(yè)態(tài)的選擇與分布---6號地塊

樓層產(chǎn)品形式平均使面計劃家數(shù)品牌標準1F女裝、內(nèi)衣女鞋、首飾、服飾配件、點心店專賣店、邊柜12020Esprit,Only,Veromoda,Etam,mk,達芙妮，Thriumph,Svaloski；Tiffni,ichdo2F80303F異國風味餐飲獨立餐廳（半開放）25010棒約翰,元祿壽司，季諾，泰泰，金津咖喱、高麗苑4F/5F茶館書屋、美容、美發(fā)、SPA、KTV獨立店7005頤和+書屋、Cashbox,

美麗田園，王磊，TasteLife-style可行性分析——TasteLife-style可操作性不可控性為本地市場較新的品牌或尚未進入，在一級城市已基本完成布點，希望在二線城市開拓市場。對租金的承受能力在我們期望的范圍內(nèi)在國內(nèi)享有較高的品牌知名度，價格適中，進入市場的難度不大剛進入或尚未進入本地市場，需要培養(yǎng)市場和提高自身適應能力消費者的消費習慣還需培養(yǎng)，這個過程的時間長短難以確定業(yè)態(tài)的選擇與分布---5號地塊

樓層產(chǎn)品形式平均使面計劃家數(shù)品牌標準1F男裝、配件、煙酒專賣店、邊柜12020Nautica,CamelPorts,Lacost,2F家紡與家居用品、咖啡店專賣店60400203羅萊，

Esprit,Aussino;星巴克，真鍋3F商務餐廳獨立餐廳8004地道高級湘菜4F/5F電影院、主題酒吧獨立店380040018星美、華納GloryExperience可行性分析——GloryExperience

可操作性不可控性具有很高知名度或時尚性，較高收入人群對其的接受度較強所面臨的市場競爭較小，具有獨特性實力雄厚，對商業(yè)場所軟硬件的要求較高，適合我們所提供的條件希望開設獨立的店鋪以保持自身的品牌形象對租金的要求偏低服務于特定消費者，消費人口基礎需要培養(yǎng)投資較大，對此市場有興趣但往往需要長期謹慎的觀望和考察7號6號5號黃興路平和堂王府井解放路零售運動休閑時尚流行品牌時尚品牌，家居家紡運動休閑，雜牌服裝服飾時尚流行運動餐飲流行快餐，休閑餐飲異域美食獨立店咖啡/酒吧，高級湘菜館流行快餐，休閑餐飲美食廣場小吃，中西餐娛樂時尚電玩，歌廳茶樓/書屋/美容影院電玩/網(wǎng)吧影院/健身酒吧形式獨立店獨立店獨立店獨立店專柜獨立店定位中中高中高中低中高中與其他商業(yè)場所在業(yè)態(tài)分布上的差異性業(yè)態(tài)的選擇與分布---坡道（不列入后續(xù)計算）

位置內(nèi)容形式坡上平臺促銷、路演、時裝發(fā)布、演唱、展覽展示、拍賣短期租賃坡下柱間化妝品/文化藝術長廊短期或長期租賃ActiveRamp業(yè)態(tài)的選擇與分布---比例分配表（使用面積）7號6號5號總計面積%面積%面積%面積%零售294044%480044%360035%1134035%餐飲180027%250023%440027%870027%娛樂200029%350032%700038%1250038%總計6740100%10800100%15000100%32540100%業(yè)態(tài)的選擇與分布---比例分配表（建筑面積）7號6號5號總計面積%面積%面積%面積%零售588055%960056%720034%2268046%餐飲257124%357121%628630%1242825%娛樂222221%388923%777836%1388929%總計10673100%17060100%21264100%48997100%由于部分產(chǎn)業(yè)交叉，總建面與后表偏差683平方米（0.014%)業(yè)態(tài)的選擇與分布---比例分配表（建筑面積）1號2號3號4號總計面積%面積%面積%面積%面積%零售0055801000000558023餐飲431810000722510070531001859677娛樂0000000000總計4318100558010072251007053100241761001-4號地塊業(yè)態(tài)的選擇與分布---比例分配表（建筑面積）

1-4號5-7號綜合面積%面積%面積%零售55802322680462826039餐飲185967712428253102442娛樂0013889291388919總計2417610048997100731731001-4號地塊與5-7號地塊的比較和綜合業(yè)態(tài)的選擇與分布---樓層配置一覽地塊樓層零售餐廳飲品娛樂停車坡道接駁7號1√GGG√2√√3√√√4√6號B1√1√GGG√2√√√3√√4/5√5號B1√1√GGG2√√√3√√4/5√√業(yè)態(tài)的選擇與分布---使用面積一覽單位：平方米5號6號7號總計1F24002400150063002F24002400144062403F32002500180075004/5F70003500200012500總計1500010800674032540南北商圈集中版塊業(yè)種對照表業(yè)種平和堂重復數(shù)量王府井坡子街1-4坡子街5-7步行街/底商表1410151（10）250珠寶53810工藝品禮品50化妝品29243220（坡下）鞋272735

98女裝48647內(nèi)衣1059男裝22327運動休閑28621童裝13410箱包4014家居家電902620餐飲406402510娛樂102910共計21488252100153270重復率41%35%253（小計）總計378523五一商圈業(yè)態(tài)分布現(xiàn)狀（已開業(yè)面積）形式平和堂王府井春天百貨解放路黃興路蔡鍔路萬達總計面積單位：平方米5萬8萬2萬5萬12萬5萬3萬40萬零售百貨超市75%80%100%00080%36%69%獨立店00035%70%50%20%33%餐飲美食廣場5%3%000001%17%獨立店10%7%025%20%30%016%休閑娛樂獨立店10%10%040%10%20%014%14%中心商圈業(yè)態(tài)分布--現(xiàn)狀、經(jīng)驗值與規(guī)劃比較經(jīng)驗值五一商圈現(xiàn)狀坡子街規(guī)劃五一商圈未來類型國內(nèi)一線城市業(yè)態(tài)配比國外城市業(yè)態(tài)配比五一商圈面積五一商圈業(yè)態(tài)比例面積分配業(yè)態(tài)比例坡子街加入后面積長沙五一商圈零售60%60%27.6萬69%2.7萬39%30.3萬64%餐飲25%20%6.8萬17%3萬42%9.8萬21%休閑娛樂15%20%5.6萬14%1.3萬19%6.9萬15%面積100%100%40萬100%7萬100%47萬100%五一商圈業(yè)態(tài)分布未來趨勢從城市商業(yè)的結構配比上國內(nèi)外都基本遵守5:3:2的模式，而按國內(nèi)一線城市和其他發(fā)達國家中心商圈發(fā)展趨勢來看，商圈的購物功能均低于60%，餐飲和娛樂的比例因所處地理位置而有所區(qū)別，但基本為餐飲略大于娛樂的比例。五一商圈的購物功能已經(jīng)達到相當?shù)囊?guī)模，今后將更多是在商品質(zhì)量和品牌性上面臨提升和調(diào)整。隨著更多的新建商業(yè)設施的加入，零售比例減少到合理的比例是必然的。五一商圈的發(fā)展趨勢將不會脫離上述這樣的趨勢，隨著收入的提高，消費者外出就餐的偏好將增加，這為餐飲市場的發(fā)展提供了有利的市場環(huán)境。休閑娛樂的發(fā)展將更趨于多樣性，擺脫目前較單一的現(xiàn)狀。附：上海大型購物中心的業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)項目正大廣場（M2）比例（%）港匯廣場（M2）比例（%）新天地（M2）比例（%）零售超市250005650005727百貨4000020000專賣店450004300015000餐飲餐飲店500002520000252000042美食廣場100003000娛樂休閑娛樂250001915000181200031影院800070005000服務展覽會議12000不計入不計入2000不計入停車20000100003000自有辦公10000總計24000013000060000注：1.以上為建筑面積計算，得房率依次為正大50%，港匯60%，新天地80%2.以上比例只計算零售、餐飲和娛樂部分目錄第一節(jié)：建議書標的第二節(jié)：數(shù)據(jù)源及分析依據(jù)第三節(jié)：長沙消費市場評估第四節(jié)：五一商圈分析及坡子街的商業(yè)機遇與角色第五節(jié)：地塊規(guī)劃概念第六節(jié)：業(yè)態(tài)的選擇與分布方案，及未來趨勢第七節(jié)：建筑配合要求與動線安排第八節(jié)：經(jīng)營收益概算第九節(jié)：特別建議建筑配合要求與動線安排---建筑配合要求考慮租、售面積不一致要求的雙重功能新古典主義，采用古典元素而非表面復古，零售區(qū)域（1-2F）盡量保證現(xiàn)代感覺；院落式分布，空間與空間規(guī)模合理搭配，院落與院落利用造景進行客流動線的連貫；盡可能安排所有商鋪在人流動線第一排；可采用錯落式樓層分布，部分躍層或挑空，考慮個別產(chǎn)業(yè)加強承重載荷；按照行業(yè)標準充分配備水、電、煤等經(jīng)營基本要素；建筑文化布局結構環(huán)境配備單元劃分建筑配合要求與動線安排---動線概念設計橫向：人行道、走廊、跨區(qū)過街廊縱向：電梯、步行梯、自動扶梯錯層：斜坡、坡道與各樓層接駁通道、跨區(qū)過街廊應急：消防通道貨物：貨梯車行：客車進出通道，貨運進出通道周全、流暢、明了、活躍建筑配合要求與動線安排---動線示意圖地面人行動線空中人行動線車行動線7號6號5號步行街萬達醫(yī)院火宮殿劇院住宅住宅坡道上目錄第一節(jié)：建議書標的第二節(jié)：數(shù)據(jù)源及分析依據(jù)第三節(jié)：長沙消費市場評估第四節(jié)：五一商圈分析及坡子街的商業(yè)機遇與角色第五節(jié)：地塊規(guī)劃概念第六節(jié)：業(yè)態(tài)的選擇與分布方案，及未來趨勢第七節(jié)：建筑配合要求與動線安排第八節(jié)：經(jīng)營收益概算第九節(jié)：特別建議租售收入概算---租金定價比較表

數(shù)據(jù)來源：客戶深訪記錄、調(diào)研報告取樣平均業(yè)態(tài)平均得房率建筑面積租賃單價使