房地產(chǎn)管理房地產(chǎn)常用知識(shí)

房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)老是和地產(chǎn)聯(lián)系為一體的，擁有整體性和不可以切割性。房產(chǎn)：是指房屋經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不一樣樣的所有者與使用者之間可以進(jìn)行出租、銷(xiāo)售或作其余用途的房屋。地產(chǎn)：是指土地財(cái)富，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包含含地面及其上下空間，地產(chǎn)和土地的根本差異在也就是有無(wú)權(quán)屬關(guān)系。房地家產(chǎn)是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝修和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性家產(chǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在依法獲得土地使用權(quán)的土地上依據(jù)使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)備、房屋建筑的活動(dòng)。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是將“生地”開(kāi)發(fā)成可供使用的土地（ “熟地”）。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地的使用權(quán)。詳細(xì)內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)其房地產(chǎn)的據(jù)有、使用、收益和處罰的權(quán)益。土地種類(lèi)——居住用地70年；——工業(yè)用地50年；——教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地 50年；――商業(yè)、旅行、娛樂(lè)用地40年；——綜合或其余用地50年；——其余，加油站、加氣站用地為 20年；三通一平是指地皮在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通，場(chǎng)所平坦。七通一平是指上下水通、電通、路通、 排污通、通信通、煤氣通、熱力通 ，場(chǎng)所平坦。土地使用權(quán)出讓的形式?協(xié)議出讓?招標(biāo)出讓?拍賣(mài)出讓?行政劃撥使用權(quán)有權(quán)出讓的土地，必然是國(guó)有土地；集體所有的土地必然辦理征用手續(xù)轉(zhuǎn)變成國(guó)有土地后，才能轉(zhuǎn)讓。有償出讓的地塊可以是生地也可以是熟地， 還可以是連同地上建筑物及隸屬設(shè)備一并出讓的土地。?生地：待開(kāi)發(fā)的土地?熟地：完成市政設(shè)備的土地房地產(chǎn)市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)。一級(jí)市場(chǎng)是指國(guó)家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與使用者的交易市場(chǎng)。二級(jí)市場(chǎng)是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者投資開(kāi)發(fā)后，從事房屋銷(xiāo)售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。三級(jí)市場(chǎng)是指在二級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易。11.商品房是指開(kāi)發(fā)商以市場(chǎng)所價(jià)獲得土地使用權(quán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)并經(jīng)過(guò)國(guó)土局贊成在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)與、交換的房地產(chǎn)。12.福利商品房是指政府按住所制度改革方案免去房地產(chǎn)的地價(jià)，按房屋的成本造價(jià)售給企業(yè)或切合條件的職工，帶有福利性質(zhì)的房屋。13.微利商品房與福利房不一樣樣在于難免地價(jià)，并有略高于房地產(chǎn)成本的微利，這種房屋由市政府主管單位籌資建設(shè)，用來(lái)解決企業(yè)職工住所困難戶，價(jià)格由政府確立，推行優(yōu)惠價(jià)格政策。14.經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房是面向中低收入家庭的一般住所。15.自建房（集資房）是指各單位自籌資本或合資興建房屋。產(chǎn)權(quán)由投資單位所有，一般自用為主，不得在市場(chǎng)上流通（按規(guī)定已補(bǔ)交地價(jià)的除外）。16.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證是房屋土地權(quán)屬憑證合二為一，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。17.“五證”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)上銷(xiāo)售商品房，必然具備必然的條件，并且依據(jù)有關(guān)的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理商品房銷(xiāo)售的各種手續(xù)。此中“五證”、“兩書(shū)”是最為重要的條件《國(guó)有土地使用證》：是證明土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在必然年限內(nèi)某塊國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。《建設(shè)用地規(guī)劃贊成證》：是建設(shè)單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目的地點(diǎn)和范圍切合城市規(guī)劃的法定憑證。（經(jīng)過(guò)“招、拍掛”在出讓前已經(jīng)經(jīng)過(guò)城市規(guī)劃的標(biāo)準(zhǔn)。）《建設(shè)工程規(guī)劃贊成證》：是有關(guān)建設(shè)工程切合城市規(guī)劃要求的法律憑證。《建設(shè)工程施工贊成證》（《建設(shè)工程動(dòng)工證》）：是有關(guān)建設(shè)工程切合項(xiàng)目動(dòng)工的條件，可以進(jìn)入施工階段的憑證?！渡唐贩夸N(xiāo)售（預(yù)售）贊成證》：是商品房進(jìn)入市場(chǎng)的憑證。18.“兩書(shū)”?《住所質(zhì)量保證書(shū)》?《住所使用說(shuō)明書(shū)》19.商品房預(yù)售制度商品房預(yù)售制度是指開(kāi)發(fā)商在建設(shè)中的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)銷(xiāo)售，由國(guó)土局?jǐn)M訂的一項(xiàng)提早銷(xiāo)售制度。只有獲得了《預(yù)售贊成證》才能銷(xiāo)售。申請(qǐng)預(yù)售須備以下文件：?《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》副本及復(fù)印件?《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》和付清地價(jià)款證明（《國(guó)有土地使用證》）?《建設(shè)用地規(guī)劃贊成證》?《建設(shè)工程規(guī)劃贊成證》?《建設(shè)工程施工贊成證》商品房預(yù)售必然切合那些條件?交付土地使用權(quán)出讓金?有建設(shè)工程施工贊成證?按供應(yīng)預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資本達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確立施工進(jìn)度和完工交付日期。?向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，獲得商品房預(yù)售贊成證明。22.房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同是由福建省建設(shè)廳、福建省工商管理局一致監(jiān)制，用以明確買(mǎi)賣(mài)兩方權(quán)益和義務(wù)的協(xié)議，所有的商品房銷(xiāo)售都須簽訂此合同。內(nèi)銷(xiāo)的房地產(chǎn)合同可免做公證，外銷(xiāo)的房地產(chǎn)合同必然做公證。23.房地產(chǎn)抵押合同是明確房地產(chǎn)抵押貸款中兩方當(dāng)事人權(quán)益和義務(wù)關(guān)系由銀行、業(yè)主、發(fā)展商三方簽訂的合同。24.銀行按揭是指購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)樓房時(shí)與銀行完成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購(gòu)房者支付，購(gòu)房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購(gòu)房者將分期送還銀行的貸款及利息，這種方式稱為銀行按揭。按揭是英語(yǔ)“Mortgage”一詞的粵語(yǔ)音譯， 在中國(guó)人民銀行和各商業(yè)銀行的正式文件中稱為“個(gè)人住所抵押貸款”，指銀行向擁有圓滿民事行為能力的自然人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)自住住所、并以其所購(gòu)產(chǎn)權(quán)房為抵押物，作為送還貸款的保證，按月送還貸款本息的一種貸款方式。分為個(gè)人住所商業(yè)性貸款（簡(jiǎn)稱商業(yè)貸款）與個(gè)人住所公積金貸款（簡(jiǎn)稱公積金貸款）。房地產(chǎn)證公證公證機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓、抵押、贈(zèng)與、繼承等行為的合法性作法律公證樓花抵押登記是指已辦銀行按揭的樓花送到房地產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)登記科辦理抵押登記手續(xù)。抵押人將貸款與利息還清后，須將已辦抵押登記手續(xù)的房地產(chǎn)注銷(xiāo)抵押。建筑面積房屋適用面積與分?jǐn)偣裁娣e之和。公攤面積屬于公共部分的面積。29.適用面積建筑面積與公攤面積的差。30.適用率房屋適用面積與建筑面積之比。31.預(yù)售樓花將未建好的樓房提早銷(xiāo)售，稱為預(yù)售樓花。復(fù)式上、下兩層標(biāo)準(zhǔn)層合二為一，構(gòu)造與標(biāo)準(zhǔn)房構(gòu)造有差異。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)人經(jīng)過(guò)買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與等形式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給別人的法律行為。按現(xiàn)時(shí)有關(guān)規(guī)定，預(yù)售及現(xiàn)售的房地產(chǎn)均可轉(zhuǎn)讓?zhuān)厝坏絿?guó)土局辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)不得給預(yù)購(gòu)房者改正姓名。34.基底面積是指建筑物首層的建筑面積35.用地面積水平投影面積。指城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確立的建設(shè)用地地點(diǎn)和界限所圍合的用地之36.總建筑面積指小區(qū)內(nèi)住所、公共建筑、商業(yè)、人防地下室等面積的總和。水平投影面積。37.容積率容積率是建筑總面積和建筑用地的比。38.建筑密度（覆蓋率）建筑密度等于建筑物基層占地面積與用地面積的比。39.綠化率綠化率等于綠化面積與用地面積之比。40.均價(jià)均價(jià)是指將各單位的銷(xiāo)售價(jià)格相加今后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。41.基價(jià)基價(jià)也稱為基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過(guò)核算而確立的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷(xiāo)售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層、朝向差價(jià)后而得出。42.起價(jià)起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷(xiāo)售價(jià)格中的最低價(jià)格，即起價(jià)。43.彈性隔間指可挪動(dòng)隔間墻之室內(nèi)空間，平時(shí)用于寫(xiě)字樓與商場(chǎng)。開(kāi)放式設(shè)計(jì)：無(wú)間隔設(shè)計(jì)、利于空間較廣，如餐廳、廚房或客廳。騎樓：有雨遮的一樓直道部分。天臺(tái)：指有雨遮有腳踏之面，沒(méi)有擋風(fēng)墻的突出建筑體外面分。外飄窗：突出于墻體的窗戶，飄出去的尺寸在40—60CM左右。天臺(tái)：指沒(méi)有雨遮的，有腳踏的部分。玄關(guān)：玄關(guān)是入戶門(mén)里一米至兩米的過(guò)渡空間。它的主要功能是讓人在進(jìn)門(mén)今后稍做逗留，有個(gè)換鞋、放雨傘的地方，同時(shí)也可以借助玄關(guān)對(duì)客廳的狀況略做遮擋。外墻：指建筑物體表面。內(nèi)墻：指建筑物內(nèi)豎面。剪力墻：承受房屋重力的墻，不可以以任意敲打。磚墻：用磚砌成的墻。石膏板：用石膏制成，用以裝修天花板的板塊。衛(wèi)浴三大件：指洗臉盆、浴盆、坐式馬桶。廚具五大件：指沖刷池、料理臺(tái)、吊柜、爐臺(tái)、抽油煙機(jī)。格局：?jiǎn)卧獌?nèi)切割狀況。動(dòng)線：行走習(xí)慣路線。銷(xiāo)售率：指某一段時(shí)間內(nèi)售出的房屋數(shù)百分比。空置比：指某一段時(shí)間節(jié)余的房屋數(shù)百分比。訴求客源：主要針對(duì)的客戶層。市場(chǎng)區(qū)隔：指產(chǎn)品不一樣樣種類(lèi)以回避市場(chǎng)供應(yīng)量的排擠。議價(jià)空間：討價(jià)還價(jià)的價(jià)格差異。平面價(jià)差：平面方向不一樣樣，價(jià)格的差異。垂直價(jià)差（樓層價(jià)差）：不一樣樣樓層價(jià)格差異。市調(diào)解析法：經(jīng)過(guò)市場(chǎng)檢查與其余項(xiàng)目的比較方法：郵寄用的廣告用品（印刷品）：電視廣告。：報(bào)紙廣告。：戶外廣告媒體。：雜志廣告。：銷(xiāo)售時(shí)促使客戶購(gòu)買(mǎi)的夸張語(yǔ)言動(dòng)作或假語(yǔ)言動(dòng)作。建筑構(gòu)造基礎(chǔ)知識(shí)跟著地產(chǎn)行業(yè)逐漸理性及規(guī)范化，對(duì)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的專(zhuān)業(yè)性提出了更高的要求，專(zhuān)業(yè)的介紹，指引，供應(yīng)專(zhuān)業(yè)服務(wù)。房地產(chǎn)是從建筑業(yè)為依賴而發(fā)展起來(lái)的，建筑學(xué)的好多知識(shí)成為地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的必備知識(shí)，房屋建筑構(gòu)造，建筑工藝，以及建筑資料的使用，室內(nèi)裝修的質(zhì)量、品位都直接影響房地產(chǎn)商品的價(jià)值和使用價(jià)值，決定建筑成本的高低，成為項(xiàng)目定價(jià)的一個(gè)有力的支持，在詳細(xì)的銷(xiāo)售過(guò)程中，當(dāng)客戶對(duì)價(jià)格有所疑慮，詳細(xì)的解說(shuō)工作才會(huì)做到落地有聲,1?學(xué)會(huì)識(shí)圖:①圖紙幅面及圖框尺寸。幅面內(nèi)應(yīng)用標(biāo)題欄和設(shè)計(jì)會(huì)簽欄，幅面規(guī)格分別為0、1、2、3、4號(hào)共5種，尺寸大小見(jiàn)下表:（單位：毫米）幅面代號(hào)01234bX1841X1189594X841420X594297X420..297X210B10101055A2525252525會(huì)簽欄 圖柜②圖標(biāo)和會(huì)簽欄常用圖標(biāo)格式及內(nèi)容， 以下表，此中工程名稱指工程總名稱， 項(xiàng)目指總工程中的一個(gè)具體工程，圖名常表示本張圖的主要內(nèi)容， 設(shè)計(jì)號(hào)為設(shè)計(jì)部門(mén)對(duì)該工程的編號(hào)， 圖別表示本圖所屬工種各設(shè)計(jì)階段，圖號(hào)是圖紙的編號(hào)。

設(shè)計(jì)單位全稱工程名稱項(xiàng)目判斷設(shè)計(jì)號(hào)校核圖別設(shè)計(jì)圖號(hào)制圖日期會(huì)簽欄是各工種負(fù)責(zé)人署名的表格，其格式與內(nèi)容以下表，近來(lái)一些設(shè)計(jì)單位為了簡(jiǎn)化圖面，將圖標(biāo)和會(huì)簽欄合在一起，放在圖框右邊。工種名稱姓名簽字圖紙一般有模式，立式，依據(jù)內(nèi)容的安排而采納。③軸線用點(diǎn)劃線表，端部圓圈，圓圈內(nèi)注明編號(hào)，水平方向用阿拉伯?dāng)?shù)字由左至編號(hào)，垂直方向用英文字母由下往土編號(hào)。定位軸線編號(hào)序次尺寸及單位尺由數(shù)字及單位構(gòu)成，依據(jù)“圖標(biāo)”規(guī)定，總圖以米單位，其余-均以毫米為單位，若按此規(guī)定，尺寸后邊可不寫(xiě)單位。(9.600)(6.400)

索引號(hào)用途是索引，便于查找相互有關(guān)的圖標(biāo)內(nèi)容，索引號(hào)的表示方法是把圖中需要另畫(huà)詳圖的部位編上索引號(hào)，索引號(hào)中的內(nèi)容有兩個(gè)，一是詳圖編號(hào)，二是詳圖所在圖紙的編號(hào)。詳圖的編號(hào)a?詳圖在本張圖b?詳圖的編號(hào)a?詳圖在本張圖b?詳圖不在本張圖 C.詳圖索引號(hào)標(biāo)高、層高、凈高標(biāo)高、層高、凈高建筑物各部分的高度用標(biāo)高控制。表示符號(hào)為':45。下邊橫線為某處高度的界限，在符號(hào)的橫線上注明標(biāo)高數(shù)字。總平面圖的室外處坪高用符號(hào)“▲”表示。標(biāo)高的單位用米計(jì)，按“國(guó)際”規(guī)定，標(biāo)高數(shù)字正確到毫米，即注到小數(shù)點(diǎn)后邊第三位。標(biāo)高分絕對(duì)標(biāo)高和相對(duì)標(biāo)高兩種，我國(guó)青島周邊的黃海均勻海平面定為絕對(duì)標(biāo)高的零點(diǎn)，這就是一般所說(shuō)的“海拔標(biāo)高”，但為簡(jiǎn)短，方便起見(jiàn)，工程圖紙一般都用“相對(duì)標(biāo)高”，而把室內(nèi)首層地面的絕對(duì)標(biāo)高定為相對(duì)標(biāo)高的要點(diǎn)，以“ +0.00”表示，讀作正負(fù)零零，高于它的為正當(dāng)，一般不注明“+”號(hào)；低于它的負(fù)值，必然注“i-”號(hào)。層高一般2.7M-3.2M較為適合，太矮則不可以滿足健康身理、心理需求，但也其實(shí)不是越高越好，太高從節(jié)能需求而言也不太適合。指北針可導(dǎo)明樓體，詳細(xì)單元坐落的朝向。2?施工圖一套圓滿的的施工圖紙，依據(jù)其專(zhuān)業(yè)內(nèi)容或作用不一樣樣，一般包含：⑴圖紙目錄包含每張圖紙的名稱、內(nèi)容、圖紙編號(hào)，表示該工程施工圖由哪幾個(gè)專(zhuān)業(yè)的圖紙以及那些圖紙構(gòu)成，以便查找⑵設(shè)計(jì)總說(shuō)明主要說(shuō)明工程的大概和總的要求。內(nèi)容一般應(yīng)包含：設(shè)計(jì)依據(jù) （如設(shè)計(jì)規(guī)模、建筑面積以及有關(guān)地質(zhì)、氣象資料等）；設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（如建筑標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)造荷載等級(jí)、抗震要求等） ；施工要求（如施工技術(shù)、資料要求以及采納新技術(shù)或有特別要求的做法說(shuō)明） 等。以上各項(xiàng)內(nèi)容，對(duì)于簡(jiǎn)單的工程，也可以在各專(zhuān)業(yè)的圖紙中寫(xiě)成文字說(shuō)明。⑶建筑施工圖包含總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖和構(gòu)造詳圖。表示建筑物的內(nèi)部部署狀況，外面形狀，以及裝修、構(gòu)造、施工要求等。⑷構(gòu)造施工圖包含構(gòu)造平面部署圖和各構(gòu)件的構(gòu)造詳圖。表示承重構(gòu)造的部署狀況，構(gòu)件種類(lèi)，尺寸大小以及構(gòu)造做法等。⑸設(shè)備施工圖包含給水排水、采暖通風(fēng)、電氣等設(shè)備的平面部署圖、系統(tǒng)圖、詳圖。表示上、下水及暖氣管線部署，衛(wèi)生設(shè)備及通風(fēng)設(shè)備等的部署，電氣線路的走向和安裝要求。3?建筑施工圖⑴基本看法建筑圖是用正投影原理繪制出來(lái)的。用立面圖及屋頂平面圖表示建筑的處部，用平面圖及剖面圖表示其內(nèi)部，用大樣圖表示細(xì)部做法。a、立面圖。立面圖就是建筑四個(gè)面的正投影圖，以建筑各個(gè)面的朝向命名，如南立面圖就是指建筑朝南一面一正投影圖。立面圖主要表示建筑的外面形狀大小、門(mén)窗、屋頂形式、外墻飾面等。b、平面圖。設(shè)想用一水平面在建筑的窗臺(tái)以上距地約 1米處切開(kāi)，去掉建筑上部，余下部分的水平投影就叫平面圖，切斷部分用粗線，可見(jiàn)部分用細(xì)線表示。多層或高層建筑每層部署都不一樣樣樣時(shí)， 則每層都要?jiǎng)澠矫鎴D。 假如有好多層平面部署相同可用一個(gè)平面圖表示，這叫標(biāo)準(zhǔn)平面圖。平面圖可以俯視也可以仰望，如要表示天棚裝修的做法即可用仰望平面圖。c、 剖面圖。設(shè)想用一鉛垂面，沿建筑的垂直方向切開(kāi)，去掉一部分，余留部分的正投影圖就叫做剖面圖。切斷部分用粗線表示，可見(jiàn)部分用細(xì)線表示。按剖切方向不一樣樣分橫剖面圖和縱剖面圖。平面圖上要畫(huà)出剖切符號(hào)以示剖切地點(diǎn)。剖切可以轉(zhuǎn)折，但只贊成轉(zhuǎn)一次并用剖切符號(hào)在平面圖上注明。剖面圖主要表示建筑內(nèi)部狀況。4?建筑施工圖的主要內(nèi)容建筑施工圖依據(jù)不一樣樣的工程性質(zhì)及規(guī)模，圖紙內(nèi)容及數(shù)目有所不一樣樣。但從識(shí)圖的角度來(lái)剖析，它們有必然的共性，只要掌握基本圖和詳圖的一般內(nèi)容和表示方法，就可以貫穿交融看懂其余圖紙。a、總平面圖?？偲矫鎴D表示一個(gè)工程的整體部署。其基本內(nèi)容以下：?表示新建工程的整體布局，如用地范圍、各建筑物的地點(diǎn)、道路、管網(wǎng)的部署等；?確立建筑物的平面地點(diǎn)；?表示建筑物首層地面的絕對(duì)標(biāo)高、室外處坪、道路中心線交錯(cuò)的絕對(duì)標(biāo)高，地面坡高及地面水排出方向等。b、 平面圖。平面圖在全套施工圖中起著綱領(lǐng)性的作用，它不僅反響了建筑的使用、空間、裝修等狀況，并且還大概地反響了各工種的部分狀況。基本內(nèi)容以下：?建筑物的朝向、平面形狀、內(nèi)部部署，進(jìn)口、走道、樓梯的地點(diǎn)等；?用尺寸線和軸線表示建筑物的長(zhǎng)度及各部分的地點(diǎn)；?表示建筑物豎向承重構(gòu)造形式；?表示各層的地面標(biāo)高；?表示門(mén)窗編號(hào)、門(mén)的開(kāi)啟方向；?表示剖面圖的剖切地點(diǎn)及編號(hào)，詳圖索引號(hào)等；?綜合反響工藝、水、暖、電對(duì)土建的要求；?表示裝修的做法；?用圖沒(méi)法表示時(shí)采納文字說(shuō)明；c、立面圖。立面圖主要表示建筑的外形，是做外面裝修的主要依據(jù)，其基本內(nèi)容以下：?表示建筑的外形及其細(xì)部，如站窗、雨罩、檐口、天臺(tái)、臺(tái)階、雨水管等；?用標(biāo)高表示出建筑物總高度、各樓層高度以及門(mén)窗洞口等細(xì)部高度；?表示外飾面所用資料、色彩及分格等；?注明墻身詳圖地點(diǎn)及編號(hào)等。d、剖面圖。剖面圖簡(jiǎn)要地表示建筑物的內(nèi)部空間關(guān)系和構(gòu)造形式等， 其基本內(nèi)容以下：?表示建筑物各部位高度；?剖面圖中需要詳細(xì)表示的部位，畫(huà)出詳圖索引號(hào)；?簡(jiǎn)要表示主要構(gòu)造形式，如樓層、屋蓋的梁、板、柱的互有關(guān)系。e、 構(gòu)造詳圖。墻身詳圖是用比較大的比率尺詳細(xì)、正確地表示墻身從防潮層到屋頂各個(gè)節(jié)點(diǎn)的資料及構(gòu)造做法。墻身詳圖配合平面圖就可以詳細(xì)認(rèn)識(shí)墻、 內(nèi)外裝修、門(mén)窗的做法。其余，詳圖還包含樓梯圖、特別房間詳圖、局部構(gòu)造或建筑構(gòu)件詳圖、 特別裝修房間詳圖等。5?—般的傳力系統(tǒng)荷載k板——梁——?柱——基礎(chǔ)地基6?建筑構(gòu)造形式建筑構(gòu)造形式有好多各種類(lèi)，也有好多不一樣樣的分類(lèi)方法，此中最常有的分類(lèi)方法是按建筑物主要承重構(gòu)件所用的資料分類(lèi)和按構(gòu)造平面部署狀況分類(lèi)。⑴筑物主要承重構(gòu)件所使用的資料分類(lèi)序號(hào)構(gòu)造種類(lèi)名稱鑒別特色適用范圍主要承重構(gòu)件所使用的1木構(gòu)造資料為木材單層建筑承重資料為磚石，樓板、2混雜構(gòu)造屋頂為鋼筋混凝土單層或多層建筑主要承重構(gòu)件所使用的3鋼筋混凝土構(gòu)造資料為鋼筋混凝土多層、高層、超高層建筑A主要承重構(gòu)件資料國(guó)型4鋼與混凝土組合構(gòu)造鋼和混凝土超咼層建筑主要承重構(gòu)件所使用的重型廠房、受動(dòng)力作用的廠房、可挪動(dòng)5或可拆卸的建筑、超高層建筑或咼聳建鋼構(gòu)造資料為型鋼筑⑵按構(gòu)造平面部署狀況分類(lèi)

除上述兩種分類(lèi)方法所列的構(gòu)造種類(lèi)外，對(duì)于單層大跨度房屋，還不平面構(gòu)造（門(mén)式剛架、薄腹梁構(gòu)造、桁架構(gòu)造、拱構(gòu)造）和空間構(gòu)造（殼體構(gòu)造、懸索構(gòu)造、網(wǎng)架構(gòu)造）之分。序號(hào)構(gòu)造種類(lèi)名稱平面/立面表示圖常用范圍1框架構(gòu)造廠房或20層以下多、高層建筑2全剪力檣構(gòu)造高強(qiáng)度構(gòu)造系統(tǒng)，常用于高層、超高層建筑3框架 剪力墻構(gòu)造高層建筑4框 筒構(gòu)造咼層或超咼層建筑5筒體構(gòu)造（單筒或多筒）超高層建筑6框 支構(gòu)造鋼構(gòu)造超咼層建筑7無(wú)梁樓蓋構(gòu)造大空間、大柱網(wǎng)的多層樓房⑶墻體的種類(lèi)及其區(qū)分墻體名稱區(qū)分方法外墻、內(nèi)墻、縱墻、橫墻、窗間墻按墻所處的地點(diǎn)區(qū)分三七墻、二四墻、一八墻、一二墻按墻的厚度區(qū)分圍護(hù)墻、隔墻、女兒墻、圍墻按墻的功能區(qū)分承重墻、非承重墻按受力狀況區(qū)分磚墻、石墻、砌塊墻、鋼筋混凝土墻按所用資料區(qū)分⑷依據(jù)層數(shù)區(qū)分一般狀況下，1-3層為低層；4-6層為多層；7-9層為小高層；10層以上為高層，當(dāng)高度超出100M時(shí)為超高層。9?建筑面積的計(jì)算規(guī)則⑴計(jì)算建筑面積的范圍a、 單層建筑物無(wú)論其高度如何，均按建筑物勒腳以下外墻外面水平面積計(jì)算。單層建筑物內(nèi)假如帶有部分樓層者，亦應(yīng)計(jì)算建筑面積。高低聯(lián)跨需分別計(jì)算建筑面積時(shí)，按高低跨相鄰處高跨柱外線為分界限。b、 多層或高層建筑物按分層建筑面積總和計(jì)算，每層建筑面積按建筑勒腳以上外墻外圍的水平面積計(jì)算。c、 建筑物外墻為預(yù)制掛（壁）板的，按掛（壁）板外墻主墻面間的水平面積計(jì)算。d、 地下室、半地下室、地下車(chē)間、庫(kù)房、商店、指揮中心等及隸屬建筑物外墻有進(jìn)出口的（沉降縫為界）建筑物，按其上口外墻（不包含采光進(jìn)、防潮層及其保護(hù)墻）外轉(zhuǎn)水平面積計(jì)算。人防通道端頭出口部分為樓梯踏步時(shí)，按樓梯上口外墻外面水平面積計(jì)算。e、用深基礎(chǔ)做地下架空層， 有圍護(hù)構(gòu)造者，按其圍護(hù)構(gòu)造外面水平面積計(jì)算建筑面積。f、坡地建筑物利用吊腳做架空層，有圍護(hù)構(gòu)造者，按其圍護(hù)構(gòu)造外面水平面積計(jì)算建筑面積。g、 建筑物內(nèi)的門(mén)廳、大廳、無(wú)論其高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積，門(mén)廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影計(jì)算建筑面積。h、 圖書(shū)室的書(shū)庫(kù)，有書(shū)架層的按書(shū)架層計(jì)算建筑面積，無(wú)書(shū)架層的按自然層計(jì)算建筑面積。i、電梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墻煙囪等均按建筑物自然層計(jì)算建筑面積。j、舞臺(tái)燈光控制室，按圍護(hù)構(gòu)造外面水平面積乘以實(shí)質(zhì)層數(shù)計(jì)算建筑面積。k、建筑物內(nèi)的技術(shù)層、層高妙過(guò) 2.2米的，按技術(shù)層外面水平面積計(jì)算建筑面積 .技術(shù)層層高雖不超出2.2米，但從中分開(kāi)出來(lái)作為辦公室、庫(kù)房等，應(yīng)按分開(kāi)出來(lái)的使用部格外面水平面積計(jì)算建筑面積。l、有柱雨罩，按柱外面水平面積計(jì)算建筑面積；獨(dú)立柱雨罩，按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。m、 有柱車(chē)棚、貨棚、站臺(tái)等，按柱外面水平面積計(jì)算建筑面積；單排柱的獨(dú)立車(chē)棚、貨棚、站臺(tái)等，按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。n、 突出屋面的有圍護(hù)構(gòu)造的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，按圍護(hù)構(gòu)造外面水平面積計(jì)算建筑面積。o、 突出墻面的門(mén)斗，瞭望間，按圍護(hù)構(gòu)造外面水平面積計(jì)算建筑面積。p、 封閉式天臺(tái)、挑廊按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。挑天臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。凹天臺(tái)按其天臺(tái)凈空面積（包含欄板）的一半計(jì)算面積。q、 建筑物外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按柱的外邊線水平面積計(jì)算建筑面積，無(wú)柱的走廊、檐廊，按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。r、兩個(gè)建筑物間有圍護(hù)構(gòu)造的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積；沒(méi)有圍護(hù)構(gòu)造的架空通廊，按其投影面積的一半計(jì)算面積。s、建筑物內(nèi)無(wú)樓梯，高室外樓梯（包含疏梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積；室內(nèi)有樓梯并設(shè)室外樓梯（包含疏梯）的，其室外樓梯按每層水平設(shè)投影面積的半計(jì)算建筑面積。t、各種變形縫、沉降縫、寬在30厘米之內(nèi)的抗震縫，均分層計(jì)算建筑面積，高低聯(lián)跨時(shí)，其建筑面積并入低跨建筑面積內(nèi)。⑵不計(jì)算建筑面積的范圍a、 突出墻面的構(gòu)件、藝術(shù)裝修以及掛（壁）板突出的藝術(shù)裝修線，如柱、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨罩等。b、修消防等用的室外爬梯、寬度在 60厘米之內(nèi)的鋼梯。c、穿過(guò)建筑物的通道、住所的首層平臺(tái)（不包含挑平臺(tái)）、層高在米之內(nèi)的設(shè)備層。d、 深基礎(chǔ)架空層僅預(yù)留門(mén)窗洞口，不做地面及裝修的。e、 沒(méi)有圍護(hù)構(gòu)造的屋頂水箱間、舞臺(tái)及后臺(tái)懸布、布景的天橋、挑臺(tái)。f、 單層建筑物內(nèi)分開(kāi)的操作間、控制室、儀表間等單層空間。g、 地下人防干、支線，人防通道，人防通道端頭為豎向爬梯設(shè)置的安全進(jìn)出口。h、寬在30厘米以上的抗震縫，有伸縮縫的靠縫的靠墻煙囪， 修建物如獨(dú)立煙囪、煙道、油罐、水塔、貯油（水）池、貯倉(cāng)、圓庫(kù)等。i、 建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料及利用建筑物的窨部署箱、罐的平臺(tái)。10?其余建筑知識(shí)⑴基底面積：指建筑物基層勒腳外面水平面積。⑵建筑面積：指建筑物各層外墻（或外柱）外面之內(nèi)水平投影面積的之和。每戶（或單位）擁有的建筑面積叫分戶建筑面積。建筑面積包含使用面積和公共面積二個(gè)部分：a、 使用面積：指包含墻體構(gòu)造面積在內(nèi)的直接為辦公、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或生活使用的面積和輔助用房的廚房、衛(wèi)生間或衛(wèi)生間以及壁柜、戶內(nèi)過(guò)道、戶內(nèi)樓梯、天臺(tái)、地下室、附層（夾層）、2.2米以上（指建筑層高,含2.2米，以下同）的閣（暗）樓等的面積。在計(jì)算分戶建筑面積時(shí)，如墻體屬兩戶共有（即共墻），其所屬面積由兩戶均勻分?jǐn)?。b、公共面積：指建筑物主體內(nèi)、戶門(mén)以外可使用的面積，包含層高妙過(guò) 2.2米的單車(chē)庫(kù)、設(shè)備層或技術(shù)層、室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺(tái)、 內(nèi)外廊、門(mén)廳、電梯及機(jī)房、門(mén)斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護(hù)構(gòu)造的樓梯間、水箱電梯機(jī)房等。公共面積分為應(yīng)分?jǐn)偣裁娣e和不可以分?jǐn)偣裁娣e兩部分。a、 應(yīng)分?jǐn)偟墓裁娣e包含室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺(tái)、內(nèi)外廊、門(mén)廳、電梯房、多層建筑中突出屋面構(gòu)造的樓梯間等。b、 不可以分?jǐn)偟墓裁娣e是前款所列以外，建筑報(bào)建時(shí)未計(jì)入容積率的公共面積和有關(guān)文件規(guī)定不進(jìn)行分?jǐn)偟墓裁娣e，揚(yáng)靈便車(chē)庫(kù)、非要?jiǎng)榆?chē)庫(kù)、消防逃難層、地下室、半地下室、設(shè)備用房、梁底標(biāo)高不高于2米的架空構(gòu)造變換層和架空作為社會(huì)公眾休憩或交通的場(chǎng)所等。⑶每戶（或單位）應(yīng)分?jǐn)偟墓裁娣e按以下原則進(jìn)行計(jì)算：a、有面積切割文件或協(xié)議的，應(yīng)按其文件或協(xié)議進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。b、如無(wú)面積切割文件或協(xié)議的，按其使用面積的比率進(jìn)行分?jǐn)偂＜矗涸搼魬?yīng)分?jǐn)偟墓裁娣e=應(yīng)分?jǐn)偣裁娣e/各戶使用面積之和X該戶使用面積對(duì)有多種不一樣樣功能的房屋（如綜合樓、商住樓等），公共面積應(yīng)參照其服務(wù)功能進(jìn)行

分?jǐn)?，即?bào)務(wù)于整個(gè)建筑物所有使用功能房屋的公共面積應(yīng)共同分?jǐn)偅?不然按其所報(bào)務(wù)的建筑功能分別進(jìn)行分?jǐn)?。住所平面以外，公服?wù)于住所的公共面積（電梯間、樓梯間除外）應(yīng)計(jì)入住所部分進(jìn)行分?jǐn)?；住所平面以外的電梯間和樓梯間，僅服務(wù)于住所部分，但其經(jīng)過(guò)其余建筑功能的樓層，則該電梯間和樓梯間的建筑面積按住所部分面積和其余建筑面積的各自比率分配相應(yīng)的分?jǐn)偯娣e。⑷每戶的建筑面積=每戶的使用面積+每戶應(yīng)分?jǐn)偟墓裁娣e。分?jǐn)偣灿妹娣e=套內(nèi)建筑面積X公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和公用建筑面積=整棟建筑的面積-套內(nèi)建筑面積之和-不該分?jǐn)偟慕ㄖ娣e⑸公共面積（包含應(yīng)分?jǐn)偟暮筒辉摲謹(jǐn)偟模?yīng)由房屋物業(yè)物理部門(mén)一致管理，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬建筑物內(nèi)參加分?jǐn)傇摴裁娣e的所有業(yè)主共同擁有，物業(yè)管理部門(mén)不得改變其使用功能或有償出租（售）。⑹戶型是指一套住所中由多少臥廳、廚房、衛(wèi)生間。俗稱：一室一廳、兩室一廳、四室一廳等⑺面積配比指的是各種面積范圍的單元在某一樓盤(pán)的總數(shù)中各自所占的比率的建筑與建筑構(gòu)造1?基礎(chǔ)?基礎(chǔ)：建筑物與土層接觸的部分稱為基礎(chǔ)?地基：支撐建筑物重量的土層叫地基基礎(chǔ)是建筑物的構(gòu)成部分，它承受著建筑物的所有荷載，并將其傳給初級(jí)。而地基則不是建筑物的構(gòu)成部分，它但是承受建筑物荷載的土壤層。此中，擁有必然的地耐力，直接支承基礎(chǔ)，需要進(jìn)行計(jì)算的土層稱為持力層；持力層以下的稱為下臥層。地基土層在荷載作用下產(chǎn)生的變形，跟著土層深度的增添而減少，到了必然的深度則可以忽視不計(jì)?；A(chǔ)的分類(lèi)：⑴按資料及受力的特色分類(lèi)可以分為剛性基礎(chǔ)和柔性基礎(chǔ)。用剛性資料做的基礎(chǔ)稱為剛性基礎(chǔ)。剛性資料一般指抗壓強(qiáng)度高、而抗拉、抗剪強(qiáng)度較低的資料。常用的磚、石、混凝土等均屬剛性資料。非剛性基礎(chǔ)（柔性基礎(chǔ)）。用鋼筋混凝土建筑基礎(chǔ)，基礎(chǔ)寬度加大不受剛性角的限制，稱為非剛性基礎(chǔ)與柔性基礎(chǔ)。為了節(jié)約資料，鋼筋混凝土基礎(chǔ)常常做成錐形，但最薄處不該小于 200mm，假如做成階梯形，每步高300mm-500mm.⑵按構(gòu)造型式分類(lèi)基礎(chǔ)構(gòu)造的型式跟著建筑物上部構(gòu)造形式、荷載大小及地基土壤性質(zhì)的變化而不一樣樣。一般狀況下，上部構(gòu)造形式直接影響基礎(chǔ)的型式，當(dāng)上部荷載大，地基承受能力有變化時(shí)，基礎(chǔ)型式也隨之變化?；A(chǔ)按構(gòu)造特色分可分為六種基本種類(lèi)。?條形基礎(chǔ)當(dāng)建筑物的上部構(gòu)造采納墻承重的時(shí)候，基礎(chǔ)沿墻身設(shè)置，多做成長(zhǎng)條形，這種基礎(chǔ)稱為條形基礎(chǔ)。?獨(dú)立基礎(chǔ)當(dāng)建筑物上部構(gòu)造采納框架也許單層排架構(gòu)造承重時(shí)，基礎(chǔ)采納方形或矩形的單獨(dú)基礎(chǔ)，這種基礎(chǔ)稱為獨(dú)立基礎(chǔ)或柱式基礎(chǔ)?片筏基礎(chǔ)當(dāng)建筑物上部荷載大，而地基又纖弱，這時(shí)采納簡(jiǎn)單的條形已經(jīng)不可以適應(yīng)地基變形的需要，平時(shí)墻下也許柱下基礎(chǔ)連成一片，使建筑物的荷載承受在一塊整板上成為片筏基礎(chǔ)?樁基礎(chǔ)當(dāng)建筑物上部的荷載較大，并且地基的纖弱土層較厚，地基承載力不可以滿足要求，做成人工地基又不具備條件或不經(jīng)濟(jì)時(shí)候，則可采納樁基礎(chǔ)。使基礎(chǔ)上的荷載經(jīng)過(guò)樁再傳給地基土層，以保證建筑物的均勻沉降或安全使用。2.墻體墻體的種類(lèi)：⑴墻體按所在地點(diǎn)分為外墻和內(nèi)墻；縱墻和橫墻。外墻：位于房屋周邊的墻統(tǒng)稱為外墻，它主要起是抵擋風(fēng)、霜、雨、雪的侵襲和保溫、隔熱，起圍護(hù)作用內(nèi)墻：凡位于房屋內(nèi)部的墻統(tǒng)稱為內(nèi)墻，它主要起分開(kāi)的作用。橫墻：沿建筑物短軸方向部署的墻為橫墻，外橫墻位于房屋的兩端也叫山墻?？v墻：沿建筑物長(zhǎng)軸方向部署的稱為縱墻，又有內(nèi)縱墻與外縱墻之分。⑵墻體按受力狀況分類(lèi)墻體依據(jù)受力狀況分為兩種：承重墻與非承重墻。承重墻：直接承受上部構(gòu)造傳來(lái)的荷載非承重：不承受外來(lái)荷載。非承重墻又可分為自承重墻和隔墻。自承重墻：不承受外來(lái)荷載，只承受自己重量并將其傳至基礎(chǔ)。隔墻：起到切