房地產(chǎn)市場(chǎng)研究-近期房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及趨勢(shì)預(yù)判20230601

近期房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及趨勢(shì)預(yù)判中指控股中指研究院2023.06一、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)總結(jié)圖：2021年至今百城新建住宅及二手住宅價(jià)格環(huán)比變化圖：2019年以來(lái)新建住宅均價(jià)累計(jì)漲跌幅房?jī)r(jià)：5月新房?jī)r(jià)格環(huán)比轉(zhuǎn)跌，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅擴(kuò)大新房：2023年1-5月，百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.02%↑，去年同期為累計(jì)上漲0.11%↑；5月百城新建住宅均價(jià)16180元/平米，環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌，跌幅為0.01%↓，同比下跌0.11%↓，同比跌幅較4月擴(kuò)大0.04個(gè)百分點(diǎn)。二手房：2023年1-5月，百城二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌0.57%↓，去年同期為累計(jì)上漲0.19%↑；5月百城二手住宅均價(jià)15786元/平米，環(huán)比下跌0.25%↓

，環(huán)比跌幅較4月擴(kuò)大0.11個(gè)百分點(diǎn)；同比下跌1.52%↓

，同比跌幅擴(kuò)大0.24個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS房?jī)r(jià)：2023年5月百城新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量較上月增加10個(gè)，二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量較上月增加7個(gè)圖：2020年6月至2023年5月百城新建及二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量變化下跌城市數(shù)量2022年5月2023年4月2023年5月新建住宅價(jià)格454454二手住宅價(jià)格577683新房：2023年5月百城新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌的城市有54個(gè)，較上月增加10個(gè)，較去年同期增加9個(gè)。二手房：2023年5月百城二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌的城市有83個(gè)，較上月增加7個(gè)，較去年同期增加26個(gè)。數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS圖：2021年7月至2023年5月50城住宅平均租金及環(huán)比變化圖：2021年7月至2023年5月50城住宅平均租金下跌城市數(shù)量租賃：5月50城住宅平均租金環(huán)比上漲0.06%，同比跌幅明顯收窄住宅租賃：2023年1-5月50城住宅平均租金累計(jì)上漲0.29%，去年同期為下跌0.86%↓。5月50城住宅平均租金36.8元/平方米/月，環(huán)比上漲0.06%↑，漲幅較4月收窄0.03個(gè)百分點(diǎn)；同比下跌1.37%↓，跌幅較4月收窄0.29個(gè)百分點(diǎn)

。

5月，春季就業(yè)季邊際效應(yīng)仍存，住房租賃行業(yè)需求延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，重點(diǎn)城市住宅平均租金繼續(xù)小幅上漲。從城市層面來(lái)看，租金上漲城市數(shù)量保持相對(duì)穩(wěn)定，5月50個(gè)重點(diǎn)城市中30個(gè)城市租金環(huán)比下跌，下跌城市數(shù)量與4月持平。數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS銷售：低基數(shù)下，重點(diǎn)100城1-5月銷售面積同比增長(zhǎng)兩成左右，5月市場(chǎng)活躍度延續(xù)回落態(tài)勢(shì)全國(guó)：2023年1-4月，商品房銷售面積3.8億平米，同比下降0.4%↓，其中住宅銷售面積增長(zhǎng)2.7%↑；商品房銷售額4.0萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)8.8%↑，其中住宅銷售額增長(zhǎng)11.8%↑。重點(diǎn)100城累計(jì)成交：2023年1-5月，在低基數(shù)下，重點(diǎn)100城新建商品住宅月均成交規(guī)模較2022年同期增約20%，但仍處2016年以來(lái)同期低位。重點(diǎn)100城5月：據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2023年5月，重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積環(huán)比小幅下降，同比增長(zhǎng)約12%，前期積壓需求釋放完成后，4、5月，重點(diǎn)城市市場(chǎng)活躍度延續(xù)回落態(tài)勢(shì)，購(gòu)房者觀望情緒加重。數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS圖：2019-2023年100個(gè)代表城市商品住宅月度成交面積走勢(shì)圖：2016年-2023年1-5月100個(gè)代表城市商品住宅月均成交量及同比走勢(shì)銷售：5月以來(lái)新房、二手房市場(chǎng)活躍度回落，5月重點(diǎn)城市二手房周均成交量環(huán)比下降超兩成新房：5月首周（5.1-5.7）受假期影響，部分城市暫停網(wǎng)簽，重點(diǎn)50城成交面積環(huán)比下降近40%，隨后三周周度成交面積有一定回升，但成交面積整體處于2月以來(lái)相對(duì)低位，上周（5月22日-5月28日），重點(diǎn)50城成交面積環(huán)比增長(zhǎng)約7%，同比增幅收窄至約6%。二手房：前期積壓需求集中釋放，4月、5月二手房呈回落態(tài)勢(shì)。5月重點(diǎn)9城二手房周均成交套數(shù)較4月周均下降23%。5月22日-5月28日，重點(diǎn)城市二手房成交套數(shù)環(huán)比下降4%，同比增幅收窄至47%。數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS圖：2021年以來(lái)重點(diǎn)50城商品住宅周度成交規(guī)模及同比走勢(shì)圖：2022年以來(lái)重點(diǎn)9城二手住宅周度成交套數(shù)及同比走勢(shì)圖：2019-2023年50個(gè)代表城市商品住宅月度供應(yīng)面積走勢(shì)供應(yīng)：今年以來(lái)新房供應(yīng)量同比小幅增長(zhǎng)，5月房企推盤積極性持續(xù)下滑，供應(yīng)規(guī)模進(jìn)一步走低數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS圖：2016年-2023年1-5月50個(gè)代表城市商品住宅月均批準(zhǔn)上市面積及同比走勢(shì)據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2023年1-5月，重點(diǎn)50城商品住宅月均供應(yīng)規(guī)模小幅回升，同比增長(zhǎng)約6%，仍為2016年以來(lái)同期低位，絕對(duì)規(guī)模僅高于2022年同期。5月房企推盤積極性持續(xù)下滑，批準(zhǔn)上市面積進(jìn)一步走低，環(huán)比下降約25%，同比下降約8%，降至2016年以來(lái)同期低位。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望住建部、市場(chǎng)監(jiān)督總局：5月8日，住建部、市場(chǎng)監(jiān)督局共同發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)》，為規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，共提出十條規(guī)范性意見(jiàn)合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)由交易各方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，結(jié)合市場(chǎng)供求關(guān)系等因素協(xié)商確定。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)。引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營(yíng)門店、網(wǎng)站、客戶端等場(chǎng)所或渠道，公示服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得混合標(biāo)價(jià)和捆綁收費(fèi)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的基本服務(wù)和延伸服務(wù)，應(yīng)當(dāng)分別明確服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收費(fèi)前應(yīng)當(dāng)向交易當(dāng)事人出具收費(fèi)清單，列明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)金額，由當(dāng)事人簽字確認(rèn)。嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)：具有市場(chǎng)支配地位的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，不得濫用市場(chǎng)支配地位以不公平高價(jià)收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)不得強(qiáng)制要求加入平臺(tái)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)行統(tǒng)一的經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自主決定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、相關(guān)行業(yè)組織涉嫌實(shí)施壟斷行為的，市場(chǎng)監(jiān)管部門依法開(kāi)展反壟斷調(diào)查。需求端政策：5月，各地政策調(diào)整頻次下降，二線核心城市以微調(diào)為主數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS圖：2022年以來(lái)各地因城施策頻次（截至5月31日）圖：2020年以來(lái)重點(diǎn)城市房貸利率走勢(shì)表：2022-2023年5月各線城市出臺(tái)各類政策次數(shù)優(yōu)化限購(gòu)優(yōu)化限貸優(yōu)化限售優(yōu)化公積金政策調(diào)整限價(jià)購(gòu)房補(bǔ)貼優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管引才及落戶一線6311423213二線8669221206653237三四線38178284013223911382政策類型城市內(nèi)容限購(gòu)杭州5月15日，杭州余杭區(qū)中泰街道和瓶窯鎮(zhèn)放松限購(gòu)南京5月16日，南京產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，本地戶籍及外地戶籍均可增購(gòu)一套公積金鄭州支持提取公積金支付購(gòu)房首付款天津公積金認(rèn)房不認(rèn)貸，職工家庭住房數(shù)為0的，發(fā)放首套住房貸款。南京公積金提取額度上浮，放寬首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，多孩家庭額度上浮蘇州、南昌多孩家庭額度上浮購(gòu)房補(bǔ)貼鄭州高新區(qū)，5月8日至6月30日期間繳納商品房契稅的，按照契稅總額的20%給予補(bǔ)貼。重慶非渝籍人士，在璧山區(qū)購(gòu)房可享受：①契稅100%減免，②發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼，400元/平方米，最高5萬(wàn)元/套；③首套房享受本地居民貸款政策（最低首付20%）等專屬優(yōu)惠政策。④購(gòu)房人及直系親屬戶籍、子女教育醫(yī)療等享受本地居民同等權(quán)利。⑤購(gòu)房人及直系親屬在渝就業(yè)，符合用人單位招聘條件，由區(qū)就業(yè)和人才中心推薦就業(yè)。⑥一次性購(gòu)買5套及以上，在享受1-5條優(yōu)惠基礎(chǔ)上，還可享受3％購(gòu)房款優(yōu)惠。政策趨勢(shì)：市場(chǎng)調(diào)整壓力加大，需政策進(jìn)一步發(fā)力5月市場(chǎng)延續(xù)4月回落行情，前期積壓需求釋放結(jié)束，當(dāng)前居民收入及就業(yè)預(yù)期尚無(wú)明顯改善，市場(chǎng)調(diào)整壓力加大。央行在一季度貨幣執(zhí)行報(bào)告中，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)表述與之前基本一致，短期房地產(chǎn)政策或保持在寬松狀態(tài)。短期來(lái)看，在市場(chǎng)企穩(wěn)恢復(fù)前，需求端政策仍有望繼續(xù)出臺(tái)，一線城市有望繼續(xù)執(zhí)行“一區(qū)一策”。二線城市政策放松力度將進(jìn)一步加強(qiáng)，有望逐步取消核心區(qū)外限制性政策，給予市場(chǎng)信心，推動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)。數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS市場(chǎng)趨勢(shì)：若支持政策進(jìn)一步落地，6月市場(chǎng)有望好轉(zhuǎn)整體來(lái)看，5月重點(diǎn)城市市場(chǎng)活躍度進(jìn)一步下行。近期個(gè)別房企償債壓力較大、部分城市城投風(fēng)險(xiǎn)上升，也對(duì)市場(chǎng)預(yù)期形成擾動(dòng)。目前核心城市政策存在較大優(yōu)化空