房地產(chǎn)、建筑、建材行業(yè)2023年下半年投資策略：把握估值重塑機(jī)遇關(guān)注地產(chǎn)鏈配置價(jià)值

把握估值重塑機(jī)遇，關(guān)注地產(chǎn)鏈配置價(jià)值S3040001S2110001證券研究報(bào)告行業(yè)研究投資策略房地產(chǎn)、建筑材料、建筑裝飾(申萬)指數(shù)走勢(shì)提過后，房企后續(xù)結(jié)算的項(xiàng)目?jī)r(jià)格及利潤(rùn)將回升，業(yè)績(jī)具備向上動(dòng)年11月地產(chǎn)“三只箭”政策出臺(tái)，對(duì)涉房建筑央企獲得股權(quán)融資提工程等領(lǐng)域的投資機(jī)會(huì)。策的實(shí)際落地及疫情管控政策優(yōu)化后施工進(jìn)度的恢復(fù)，疊加去年同?維持對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的“標(biāo)配”評(píng)級(jí)，維持對(duì)建筑裝飾行業(yè)的“超配”為中高風(fēng)險(xiǎn)。 發(fā)展(600048)、招商蛇口(001979)、華發(fā)股份(600325)、萬科A (000002)等。中游建筑工程方面，建議關(guān)注低估值央企中國(guó)建筑 (601668)、中國(guó)鐵建(601186)、中國(guó)交建(601800)、中國(guó)中鐵 單有望加速拓展的國(guó)際工程企業(yè)中材國(guó)際(600970)、中鋼國(guó)際 (000928)、中工國(guó)際(002051)、北方國(guó)際(000065)。建筑材料方企業(yè)旗濱集團(tuán)(601636)；受益于新規(guī)實(shí)施帶動(dòng)行業(yè)擴(kuò)容、集中度提升的東方雨虹(002271)、科順股份(300737)、凱倫股份(300715)、北新建材(000786)；高彈性五金龍頭標(biāo)的堅(jiān)朗五金(002791)；直接受益于國(guó)家水網(wǎng)現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需求擴(kuò)容的管材龍頭偉星新材 空間，頭部企業(yè)存在渠道優(yōu)勢(shì)的三棵樹(603737)、亞士創(chuàng)能 險(xiǎn)、境外經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)企改革進(jìn)度不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)等。證券研究報(bào)告行業(yè)研究投資策略 W .3行業(yè)出清后，銷售回暖將帶來盈利改善 9 整體觀點(diǎn)及投資建議 12 3.1國(guó)企改革背景下建筑央國(guó)企有望迎來估值重塑機(jī)遇 133.1.1“中特估”對(duì)于建筑央國(guó)企具有重要意義 133.1.2國(guó)企改革背景下建筑央國(guó)企實(shí)現(xiàn)估值重塑的路徑 14 整體觀點(diǎn)及投資建議 19 體觀點(diǎn)及投資建議 26 插圖目錄2023年1-6月(截至2023/6/6)申萬一級(jí)行業(yè)漲幅(%) 5 6圖3：全國(guó)商品房累計(jì)銷售面積同比(%) 6圖4：全國(guó)商品房累計(jì)銷售額同比(%) 6圖5：商品房單月銷售面積同比(%) 7圖6：商品房單月銷售額同比(%) 7 圖8：中國(guó)城鎮(zhèn)化率水平(%) 7 圖13：房地產(chǎn)開發(fā)資金來源及國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)同比(%) 10 圖24：累計(jì)出口總值(以人民幣計(jì)價(jià))及同比增速(%) 16圖25：當(dāng)月出口總值(以人民幣計(jì)價(jià))及同比增速(%) 16圖26：基建投資累計(jì)增速(%) 18圖27：基建投資當(dāng)月增速(%) 18圖28：基建投資分項(xiàng)累計(jì)增速(%) 18圖29：基建投資分項(xiàng)當(dāng)月增速(%) 18圖30：商品房施工、新開工、竣工面積累計(jì)同比(%) 20圖31：商品房銷售面積累計(jì)值(%) 20 圖33：東方雨虹毛利率(%) 21 圖36：玻璃價(jià)格(元/噸) 24圖37：玻璃庫(kù)存變動(dòng)(萬噸) 25圖38：玻璃周度開工率(%) 25圖39：石油焦、重質(zhì)純堿價(jià)格(元/噸) 26表格目錄 2：地產(chǎn)“三只箭”相關(guān)政策 14表格4：重點(diǎn)公司盈利預(yù)測(cè)及投資評(píng)級(jí)(2023/6/8).....................................28 1.1SW房地產(chǎn)/建筑裝飾/建筑材料行業(yè)下跌12.30%/上漲10.77%/下跌7%圖1：2023年1-6月(截至2023/6/6)申萬一級(jí)行業(yè)漲幅(%)回顧%、12.72%、 圖2：2023年1-6月(截至2023/6/6)SW房地產(chǎn)、建筑裝飾、建筑材料行業(yè)二級(jí)細(xì)分板塊漲幅(%)業(yè)大規(guī)模出清后剩者為王圖3：全國(guó)商品房累計(jì)銷售面積同比(%)圖4：全國(guó)商品房累計(jì)銷售額同比(%)。和增長(zhǎng)16.68%，銷售金額同比增速較前兩個(gè)月明顯擴(kuò)大，主要與上年基數(shù)有一定關(guān)圖5：商品房單月銷售面積同比(%)圖6：商品房單月銷售額同比(%)而我們認(rèn)為，我國(guó)當(dāng)前仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段(根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截止圖7：4月商品房銷售金額跌至近八年同期低位圖8：中國(guó)城鎮(zhèn)化率水平(%)圖9：70大中城市房?jī)r(jià)同環(huán)比增速探底回升圖10：一二三線城市房?jī)r(jià)同環(huán)比增速均回升2.2房地產(chǎn)支柱性產(chǎn)業(yè)地位不改，“因城施策”將持續(xù)發(fā)力，行業(yè)經(jīng)歷了多年未見之深度調(diào)整。而由于房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用不可忽視，因此年內(nèi)房地產(chǎn)政策也出現(xiàn)了近十年來難得見到的優(yōu)化調(diào)整。從中央發(fā)聲、定位，再到地方政府“因城施策”積極放松調(diào)控、穩(wěn)定樓市，政策密度及力度逐漸加理劉鶴在第五輪中國(guó)－歐盟工商領(lǐng)袖和前高官對(duì)話上發(fā)表致辭，“房地產(chǎn)是國(guó)地產(chǎn)鏈條長(zhǎng)、涉及面廣，是國(guó)%；土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占地方綜合財(cái)力接近一半，占城鎮(zhèn)居民家庭資進(jìn)一步凸顯。而從固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍在拖低固投增速。另發(fā)求，政策力度可謂逐步加碼。 圖11：房地產(chǎn)開發(fā)投資增速?gòu)母呶怀掷m(xù)下滑表格1：2022年至2023年一季度重要房地產(chǎn)政策2022年相關(guān)部門并購(gòu)貸不再計(jì)入”三道紅線“月相關(guān)部門保租房貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理月中央政治局會(huì)議“壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生””因城施策用足用好政策工具箱“月住建部、財(cái)政部、央行等推出2000億政策性銀行專項(xiàng)借款月央行、銀保監(jiān)會(huì)決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。1月央行將面向6家商業(yè)銀行提供2000億元再貸款，為商業(yè)銀行提供零成本資金，以鼓勵(lì)其支持保交樓工1月央行、銀保監(jiān)會(huì)2月財(cái)政部、稅務(wù)總局對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新買房的，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。2月國(guó)務(wù)院副總理劉鶴的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和信心回暖?！?月“要充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性。房地產(chǎn)鏈條長(zhǎng)、涉及面廣，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)?！?023年住建部長(zhǎng)對(duì)于購(gòu)買首套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來。而對(duì)于購(gòu)買二套住房央行決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。具體來看，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。月對(duì)住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過3次”總書記重要文章要防范房地產(chǎn)業(yè)引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、就業(yè)、財(cái)稅收入、居民財(cái)富、金融穩(wěn)定都具有重大影響。要做好風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)各項(xiàng)工作，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。要因城施策，著力改善預(yù)期，擴(kuò)大有效需求，支持剛性和改善性住房需求。。。要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，深入研判房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系和城鎮(zhèn)化格局等重大趨勢(shì)性、結(jié)構(gòu)性變化，抓緊研究中長(zhǎng)期治本之策，消除多年來“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式弊端，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展平穩(wěn)過渡。3月政府工作報(bào)告加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展可期。另外前期推出的政策在年內(nèi)加速落地執(zhí)行也值得期待。政策面的2.3行業(yè)出清后，銷售回暖將帶來盈利改善 圖12：房地產(chǎn)開發(fā)資金來源及國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)同比(%)新開工預(yù)判，行業(yè)將出現(xiàn)持續(xù)去庫(kù)存。圖13：土地購(gòu)置面積、土地成交價(jià)款同比持續(xù)大幅下滑圖14：竣工同比增長(zhǎng)新開工同比降幅較大 圖15：商品房待售面積探底回升，但絕對(duì)值并不高區(qū)間，在房?jī)r(jià)企穩(wěn)回升疊加下，房企業(yè)績(jī)修復(fù)可期。圖16：2021年以來土地溢價(jià)率大幅回落2.4剩者為王，行業(yè)集中度將進(jìn)一步偏向頭部房企體行業(yè)集中度有所回落，但仍維持在高位。升至2018年年中的29.54%、68.56%和75%，隨后均有所回落。之后行業(yè)經(jīng)歷“三道紅 圖17：房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)集中度。圖18：典型頭部房企市場(chǎng)份額持續(xù)攀升圖19：典型頭部房企市場(chǎng)份額在2018年后走低將更偏好資質(zhì)實(shí)力更優(yōu)的央國(guó)企及部分經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健財(cái)務(wù)狀況較良好的一二線龍頭房企。審核通過。2.5整體觀點(diǎn)及投資建議 A等。3.1國(guó)企改革背景下建筑央國(guó)企有望迎來估值重塑機(jī)遇需要充足的流動(dòng)資金維持運(yùn)轉(zhuǎn)。于1倍的公司不得進(jìn)行股權(quán)融資的限制。因此在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，建筑央國(guó)企往往采策PB在。因此，表格2：地產(chǎn)“三只箭”相關(guān)政策3.1.2國(guó)企改革背景下建筑央國(guó)企實(shí)現(xiàn)估值重塑的路徑企業(yè)內(nèi)部的問題，地方投資基金、養(yǎng)老金、社保等機(jī)構(gòu)也持有大量國(guó)企股權(quán)，代凈利潤(rùn)指標(biāo)，用營(yíng)業(yè)現(xiàn)金比率替代營(yíng)業(yè)收入利潤(rùn)率；并提出“一增一穩(wěn)四提升”，“一增”是央企利潤(rùn)總額增速高于全國(guó)GDP增速，“一穩(wěn)”則要求資產(chǎn)負(fù)債率總體保持穩(wěn)定在65%左右，而“四提升”涉及到凈資產(chǎn)收益率、研發(fā)經(jīng)費(fèi)投入強(qiáng)度、全員勞企將更加注重優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、提高經(jīng)營(yíng)效益等方面的工作，努力提高ROE，同時(shí)關(guān)注表格3：2023年國(guó)資委將“兩利四率”調(diào)整為“一利五率”，并提出“一增一穩(wěn)四提升”20222023指標(biāo)體系兩利四率兩增一控三提高一利五率一增一穩(wěn)四提升凈利潤(rùn)、利潤(rùn)總額、營(yíng)業(yè)收入利潤(rùn)率、資產(chǎn)負(fù)債率、研發(fā)經(jīng)費(fèi)投入強(qiáng)度、全員勞動(dòng)生產(chǎn)率凈資產(chǎn)收益率、營(yíng)業(yè)現(xiàn)金比率、利潤(rùn)總額、資產(chǎn)負(fù)債率、研發(fā)經(jīng)費(fèi)投入強(qiáng)度、全員勞動(dòng)生產(chǎn)率具體內(nèi)容兩增：增加利潤(rùn)總額和凈利潤(rùn)，增速高于GDP增速一控：資產(chǎn)負(fù)債率控制到65%以內(nèi)三提高：營(yíng)業(yè)收入利潤(rùn)率再提高0.1個(gè)百分點(diǎn)、全員勞動(dòng)生產(chǎn)率再提高5%、研發(fā)經(jīng)費(fèi)投入進(jìn)一步提高一增：利潤(rùn)總額增速高于GDP增速一穩(wěn)：資產(chǎn)負(fù)債率總體保持穩(wěn)定四提升：凈資產(chǎn)收益率、研發(fā)經(jīng)費(fèi)投入強(qiáng)度、全員勞動(dòng)生產(chǎn)率、營(yíng)業(yè)現(xiàn)金比率4個(gè)指標(biāo)進(jìn)一步提升估值也具有重要意義。2022年5月，國(guó)資委發(fā)布的《提高央企控股上市公司質(zhì)量工作，作為建筑業(yè)的龍頭企業(yè)之一，公司在人才激勵(lì)方面進(jìn)行了積極探索，先后于2013年、擴(kuò)大股權(quán)激勵(lì)范圍。核體 PB修復(fù)有望實(shí)現(xiàn)?；瘓D21：累計(jì)出口總值(以人民幣計(jì)價(jià))及同比增速(%)圖22：當(dāng)月出口總值(以人民幣計(jì)價(jià))及同比增速(%)論壇將于下半年舉行。 圖23：一帶一路貿(mào)易額指數(shù)領(lǐng)域的訂單。建筑央企海外訂單增速穩(wěn)健。2023Q1建筑八大央企海外新簽訂單金額為穩(wěn)健。在“一帶一路”沿線國(guó)家加大合作，人民幣國(guó)際化進(jìn)程加速的背景下，企訂單增速有望加速提升。 3.2.2基建投資有望持續(xù)維持高位，為央國(guó)企訂單增速提供有力支持月全國(guó)固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)147,482.00億元，同比增長(zhǎng)4.7%；狹義基建投資圖24：基建投資累計(jì)增速(%)圖25：基建投資當(dāng)月增速(%)圖26：基建投資分項(xiàng)累計(jì)增速(%)圖27：基建投資分項(xiàng)當(dāng)月增速(%) 3.3整體觀點(diǎn)及投資建議涉房建筑央企獲得股權(quán)融資提供了可行的手段，但制約建筑央國(guó)企股權(quán)融資的因素，B公司估值。年海外訂單有望加速拓展的國(guó)際工程企業(yè)中材國(guó)際(600970)、中鋼國(guó)際(000928)、000065)。4.建筑材料：重視地產(chǎn)后周期品種配置價(jià)值 品種有望率先受益。圖28：商品房施工、新開工、竣工面積累計(jì)同比(%)圖29：商品房銷售面積累計(jì)值(%)水材料的需求增速或形成拖累。 圖30：WTI原油、石油價(jià)格走勢(shì)圖31：東方雨虹毛利率(%)規(guī)劃綱擴(kuò)容。業(yè)績(jī)彈性有望得到釋放。成本端中樞下移，壓力有所緩解。建筑五金行業(yè)上游包括鋼鐵、有色等原材料。：建筑五金行業(yè)上下游資料來源：堅(jiān)朗五金公司公告，東莞證券研究所，疊加原油價(jià)格回落，原材料成本下行，行業(yè)盈利水平有望改善。成嚴(yán)重?fù)p害，需要冷修才能再次投產(chǎn)，因此供給的調(diào)整往往滯后于市場(chǎng)行情的變動(dòng)。因此與地產(chǎn)竣工關(guān)聯(lián)較為緊密。資料來源：百川盈孚，東莞證券研究所圖34：玻璃價(jià)格(元/噸)資料來源：百川盈孚，東莞證券研究所進(jìn)，玻璃需求有望持續(xù)拉漲。圖35：玻璃庫(kù)存變動(dòng)(萬噸)資料來源：百川盈孚，東莞證券研究所圖36：玻璃周度開工率(%)資料來源：百川盈孚，東莞證券研究所有望持續(xù)改善。浮法玻璃的主要原材料有硅砂、純堿和燃料，圖37：石油焦、重質(zhì)純堿價(jià)格(元/噸)資料來源：百川盈孚，東莞證券研究所4.3整體觀點(diǎn)及投資建議企業(yè)旗濱集團(tuán)(601636)；受益于新規(guī)實(shí)施帶動(dòng)行業(yè)擴(kuò)容、集中度提升的東方雨虹 (002271)、科順股份(300737)、凱倫股份(300715)、北新建材(000786)；高彈性五金龍頭標(biāo)的堅(jiān)朗五金(002791)；直接受益于國(guó)家水網(wǎng)現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需求擴(kuò)備提升空間，頭部企業(yè)存在渠道優(yōu)勢(shì)的三棵樹(603737)、亞士創(chuàng)能(603378)。5.投資建議現(xiàn)BROE建需求提供有力支持。我們看好建筑央國(guó)企和國(guó)際工程等領(lǐng)域的投資機(jī)會(huì)。筑材料行業(yè)上調(diào)至“超配”評(píng)級(jí)。企業(yè)，包括保利發(fā)展(600048)、招商蛇口(001979)、華發(fā)股份(600325)、中國(guó)交建(601800)、中國(guó)中鐵(601390)、中國(guó)電建(601669)，受益于“一帶一路“十周年海外訂單有望加速拓展的國(guó)際工程企業(yè)中材國(guó)際(600970)、中鋼國(guó)際(000928)、中工國(guó)際(002051)、北方國(guó)際(000065)。龍頭企業(yè)旗濱集團(tuán)(601636)；受益于新規(guī)實(shí)施帶動(dòng)行業(yè)擴(kuò)容、集中度提升的東方雨虹(002271)、科順股份(300737)、凱倫股份(300715)、北新建材(000786)；高彈性五金龍頭標(biāo)的堅(jiān)朗五金(002791)；直接受益于國(guó)家水網(wǎng)現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需求擴(kuò)容的管材龍頭偉星新材(002372)、公元股份 000065(002641)；靠近竣工端，行業(yè)集中度具備提升空間，頭部企業(yè)存在渠道優(yōu)勢(shì)的三棵樹(603737)、亞士創(chuàng)能(603378000065表格4：重點(diǎn)公司盈利預(yù)測(cè)及投資評(píng)級(jí)(2023/6/8)代碼股票名稱股價(jià)(元)評(píng)級(jí)評(píng)級(jí)變動(dòng)AEEAEE6016686.171.221.401.545.084.424.02維持60180010.741.181.341.489.098.037.23維持6016695.770.660.770.918.697.506.35維持6013908.021.261.431.626.355.614.97維持60118610.481.962.192.435.344.784.31維持00205111.560.270.380.4742.8330.8324.60持維持60097012.290.971.061.2512.6911.629.81持維持0009289.500.490.600.7019.2915.8913.65持維持北方國(guó)際15.170.630.840.9523.8918.1716.02增持維持601636旗濱集團(tuán)9.010.490.821.1418.3610.987.87維持002271東方雨虹29.290.841.512.0134.7919.4514.56維持300737科順股份10.020.150.600.8166.4016.6412.33維持300715凱倫股份14.17(0.41)0.370.61(34.30)37.9123.38持維持000786北新建材25.161.862.212.5713.5511.409.79持維持002791堅(jiān)朗五金68.330.202.002.65335.1234.1125.80維持002372偉星新材21.300.811.001.1626.1421.3718.35持002641公元股份5.480.070.410.5083.1613.3710.87持603737三棵樹96.530.882.523.61110.2838.3726.76603378亞士創(chuàng)能9.320.240.540.7238.0617.1812.90600048保利發(fā)展14.011.531.761.979.147.967.11持有維持001979招商蛇口13.510.550.901.3024.5215.0110.39持有維持600325華發(fā)股份10.601.221.391.578.717.636.75持000002科A14.891.941.982.077.687.527.19持有維持 風(fēng)險(xiǎn)提示地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。自2022年以來為了穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，監(jiān)管部門接匯率風(fēng)險(xiǎn)。境外合同多以美元和歐元作為主要結(jié)算貨幣，部分合同涉及當(dāng)?shù)匦?3)基建投資增速不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)?；ㄍ顿Y增速不及預(yù)期將影響實(shí)物工作量，對(duì)(4)境外經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。受當(dāng)?shù)卣巍⒔?jīng)濟(jì)、公共安全、文化差異、合同法律、國(guó)際輿、環(huán)保要求以及部分國(guó)家間貿(mào)易摩擦等因素影響，市場(chǎng)開拓及項(xiàng)目履約面臨的形(5)國(guó)企改革進(jìn)度不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)企改革需要政策和制度設(shè)計(jì)的支持，以便更的推進(jìn)和國(guó)企的發(fā)展，從而使