百貨大廈項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)

惠州百貨大廈項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)惠東縣琦榮實(shí)業(yè)2021年9月目錄1. 項(xiàng)目介紹 41.1 地理位置 51.2 周邊環(huán)境 61.3 交通條件 81.4 項(xiàng)目指標(biāo) 91.5 項(xiàng)目概況 111.6 項(xiàng)目權(quán)屬 131.7 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 15 市場(chǎng)分析 162.1 惠州市宏觀經(jīng)濟(jì) 182.2 惠州市房地產(chǎn)市場(chǎng) 192.3 惠州市旅游及酒店業(yè) 202.4 惠州市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng) 212.5 宏觀市場(chǎng)借鑒 22 SWOFT分析 23 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 254.1 項(xiàng)目整體定位 264.2 產(chǎn)品定位 274.3 客戶定位 284.4 價(jià)格定位 29 投資估算及資金籌措 315.1 測(cè)算原則及前提條件 315.2 總投資估算 325.3 資金籌措及運(yùn)用計(jì)劃 335.4 回款計(jì)劃 34 經(jīng)濟(jì)效益分析 356.1 經(jīng)營(yíng)收入及稅費(fèi)測(cè)定 366.2 項(xiàng)目利潤(rùn) 37 綜合經(jīng)濟(jì)效益分析 387.1 現(xiàn)金流量分析 397.2 盈利能力分析 30 敏感性分析 31 償債能力分析 329.1 還款來(lái)源分析 339.2 貸款償還計(jì)劃 3410. 項(xiàng)目投資結(jié)論 3510.1 項(xiàng)目投資結(jié)論性意見(jiàn) 3610.2 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 3711. 附表 38 1. 項(xiàng)目介紹地理位置1.1.1項(xiàng)目位置該項(xiàng)目位于惠州市惠城區(qū)鵝嶺北路10號(hào)，在城區(qū)主干道鵝嶺北路以西，鵝嶺立交西北側(cè)，隔鵝嶺北路與惠州市汽車總站相對(duì)。本項(xiàng)目本項(xiàng)目

1.1.2 惠州市概況地理位置惠州市位于廣東省東南部、珠江三角洲東北端，南臨南海大亞灣，毗鄰廣州、東莞、深圳，是中國(guó)大陸除深圳市外距離香港最近的城市。人口及行政區(qū)劃惠州市于1988年1月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)升格為地級(jí)市，屬珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)，現(xiàn)轄惠城區(qū)、惠陽(yáng)區(qū)、惠東縣、博羅縣、龍門縣以及大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)兩個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)。全市總面積1.12萬(wàn)平方公里，海岸線長(zhǎng)223.6公里，是廣東省的海洋大市之一。全市常住人口400萬(wàn)人，惠城區(qū)是市政府所在地。交通狀況惠州市已形成由深水港、鐵路、高速公路、機(jī)場(chǎng)相互配套的現(xiàn)代化立體交通網(wǎng)絡(luò)?；葜莞蹫閲?guó)家一級(jí)口岸，水路距香港僅47海里，可供建港的深水岸線30多公里，年吞吐量可達(dá)1.2億噸，現(xiàn)已建成2座萬(wàn)噸級(jí)通用碼頭和4座3.5萬(wàn)噸級(jí)的原油油氣碼頭，形成年吞吐量1,500萬(wàn)噸的規(guī)模。京九鐵路與廣梅汕鐵路在惠州交匯，即將建成通車的惠澳（惠州港）鐵路與京九、廣梅汕鐵路接軌，將形成鐵路連接港口的大陸橋格局?；蓰}、深汕與在建的廣惠、惠河4條高速公路貫穿全境。全市公路通車?yán)锍?,211公里，公路密度*5公里/百平方公里。惠州至深圳寶安機(jī)場(chǎng)1個(gè)小時(shí)車程，至廣州白云機(jī)場(chǎng)只有2.5個(gè)小時(shí)車程地方經(jīng)濟(jì)概況惠州市地處珠三角經(jīng)濟(jì)帶核心區(qū)域。在國(guó)內(nèi)外復(fù)雜嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，2021年惠州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展成績(jī)依舊耀眼，GDP、外貿(mào)進(jìn)出口、財(cái)政收入等多項(xiàng)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅位居珠三角前列：實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值2368億元，增長(zhǎng)12.6%；外貿(mào)出口突破300億美元，達(dá)到303.6億美元，增長(zhǎng)31.3%；固定資產(chǎn)投資1208.7億元，增長(zhǎng)18%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額754.2億元，增長(zhǎng)15.5%；稅收達(dá)到704.3億元，增長(zhǎng)19.5%；財(cái)政收入突破200億元，達(dá)到200.88億元，增長(zhǎng)23.4%。憑借深厚的歷史積淀、獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、便利的交通網(wǎng)絡(luò)、優(yōu)美的城市環(huán)境，惠州先后吸引了來(lái)自荷蘭、美國(guó)、日本、德國(guó)、英國(guó)、韓國(guó)等50多個(gè)國(guó)家和港澳臺(tái)地區(qū)的客商在惠投資興業(yè)，累計(jì)辦起了8325家外商投資企業(yè)，實(shí)際利用外資累計(jì)超過(guò)186億美元。目前，世界500強(qiáng)企業(yè)有28家落戶惠州，投資興辦了50家外資企業(yè)(或辦事機(jī)構(gòu))。今日惠州，日益顯示出強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢(shì)，據(jù)中國(guó)社科院的《中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告》顯示，惠州躋身全球經(jīng)濟(jì)增速最快城市第八位。周邊環(huán)境該項(xiàng)目坐落市區(qū)繁華地段和交通路口，東臨城區(qū)主干道鵝嶺北路，南靠多層綜合樓，西鄰駿景豪庭住宅小區(qū)，北接南方大酒店。周邊各項(xiàng)配套設(shè)施成熟，在1.2平方公里范圍內(nèi)有惠州南方大酒店，金葉大酒店，天外天大酒店，如家快捷酒店，海湖大酒店，金鑫商務(wù)酒店，怡東大酒店，7天連鎖酒店，天悅（嘉伯）大酒店，瑤芳商務(wù)酒店，金殿大酒店等眾多酒店；有黃塘電腦城、艾瑪特廣場(chǎng)、美樂(lè)佳購(gòu)物廣場(chǎng)、龍豐市場(chǎng)等旅游商業(yè)服務(wù)網(wǎng)店；依街對(duì)面是惠州汽車總站，還有惠州人民醫(yī)院、解放軍137醫(yī)院、市體育運(yùn)動(dòng)學(xué)校、東江體育場(chǎng)、中國(guó)移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳、建民醫(yī)藥商場(chǎng)等市政配套機(jī)構(gòu)。本項(xiàng)目距離惠州市鵝嶺公園僅3分鐘步程，不到1公里便可到達(dá)惠州市著名景點(diǎn)美麗的西湖。1.3交通條件該項(xiàng)目緊靠惠州市汽車總站，有5、6、89、11、7、22、118、16、201等十多路城市公交車通達(dá)，距離深惠高速出入口不到兩公里，交通極為便利。1.4項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)惠州百貨大廈占地3945.2平方米，由裙樓和主樓組成，地上共有20層，總建筑面積27,608.89平方米。本項(xiàng)目總計(jì)面積16,413.56平方米，包括半地下層、裙樓第1-6層、主樓第7層以及第18-20層的旋轉(zhuǎn)餐廳；各層建筑面積如下表：樓層建筑面積半地下層1,634.55第1層1,175.68第2層1,833.06第3層2,813.66第4層2,431.99第5層2,038.56第6層1,290.31第7層1,145.06第18層891.68第19層618.74第20層540.16總計(jì)16,413.45

1.5 項(xiàng)目概況基本情況該項(xiàng)目立于鵝嶺立交西北側(cè)，南望進(jìn)出惠州市的深惠高速出入口，北眺美麗的西湖全景，建筑形象顯赫。大廈結(jié)構(gòu)為地上20層，設(shè)1層半地下室，第1-6層為裙樓，第7-20層為塔樓（其中該項(xiàng)目不包括第8-17層）。內(nèi)部設(shè)中庭，裙樓頂部為露臺(tái)。塔樓部分標(biāo)準(zhǔn)層面積呈下大上小分布，頂層設(shè)有旋轉(zhuǎn)餐廳。該項(xiàng)目規(guī)劃大廈裙樓部分的第1-4層為商業(yè)，第5層為KTV娛樂(lè)區(qū)，第6層為各色餐飲，第7層為酒店式公寓，第18-20層為旋轉(zhuǎn)餐廳，半地下室為停車場(chǎng)。大廈主入口設(shè)于鵝嶺北路，面對(duì)商務(wù)人流最集中的惠州汽車總站，本地眾多的居民和大量的商務(wù)客流為商場(chǎng)及公寓的經(jīng)營(yíng)提供了良好的保障設(shè)于頂層的旋轉(zhuǎn)餐廳讓客人在用餐之余，可360度飽覽惠州市全貌，欣賞到美麗的西湖風(fēng)景，也是惠州市餐飲的一大特色和本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。目前項(xiàng)目外墻裝修基本完成，內(nèi)部結(jié)構(gòu)、部分安裝工程、公寓客房布局和間隔基本完成，消防、水電、空調(diào)、電梯等內(nèi)部裝修工程尚未開(kāi)始或有待升級(jí)改造。裝修情況外墻：瓷磚墻面、局部玻璃幕墻內(nèi)墻：水泥砂漿、部分抹灰地面：水泥地面天花：水泥砂漿占用情況該項(xiàng)目曾經(jīng)第1-4層出租做為家具城，其余部分空置。圖片6塔樓公寓內(nèi)部圖片5塔樓公寓內(nèi)部圖片4臨街商業(yè)圖片3裙樓一層圖片2項(xiàng)目外觀圖片1項(xiàng)目外觀ggDd圖片6塔樓公寓內(nèi)部圖片5塔樓公寓內(nèi)部圖片4臨街商業(yè)圖片3裙樓一層圖片2項(xiàng)目外觀圖片1項(xiàng)目外觀ggDd1.6項(xiàng)目權(quán)屬目前該項(xiàng)目已經(jīng)辦理8本《房地產(chǎn)權(quán)證》，具體產(chǎn)權(quán)情況詳見(jiàn)下表：惠州百貨大廈房地產(chǎn)權(quán)證表序號(hào)名稱地址房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)號(hào)權(quán)屬人建筑面積（㎡）1惠州市鵝嶺北路10號(hào)（半地下室）惠州市鵝嶺北路10號(hào)粵房地權(quán)證惠州字第1100017257號(hào)深圳市永泰盛投資發(fā)展1634.552惠州市鵝嶺北路10號(hào)（1層）粵房地權(quán)證惠州字第0015763號(hào)深圳市永泰盛投資發(fā)展1175.683惠州市鵝嶺北路10號(hào)（2層）粵房地權(quán)證惠州字第0015764號(hào)深圳市永泰盛投資發(fā)展1833.064惠州市鵝嶺北路10號(hào)（3層）粵房地權(quán)證惠州字第0015765號(hào)深圳市永泰盛投資發(fā)展2813.665惠州市鵝嶺北路10號(hào)（4層）惠州市鵝嶺北路10號(hào)粵房地權(quán)證惠州字第0015766號(hào)深圳市永泰盛投資發(fā)展2431.996惠州市鵝嶺北路10號(hào)（4-6層）粵房地權(quán)證惠州字第1100039189號(hào)惠州百貨商場(chǎng)3328.877惠州市鵝嶺北路10號(hào)（7、18層）粵房地權(quán)證惠州字第1100035498號(hào)惠州百貨商場(chǎng)1987.158惠州市鵝嶺北路10號(hào)（18-20層）粵房地權(quán)證惠州字第1100111550號(hào)惠州百貨商場(chǎng)1208.49合計(jì)16413.45說(shuō)明：該項(xiàng)目之前曾經(jīng)取得一份《國(guó)有土地使用證》，因土地性質(zhì)變更，目前新的《國(guó)有土地使用證》正在辦理當(dāng)中。該項(xiàng)目用地面積為3,945.2平方米，土地性質(zhì)為出讓用地，土地用途為商業(yè)服務(wù)業(yè)，土地使用年期自發(fā)證之日起計(jì)40年。1.7項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)1項(xiàng)目規(guī)模1.1占地面積㎡96,086.631.2總建筑面積㎡452,948.042項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)2.1項(xiàng)目總投資萬(wàn)元189,0932.2資金籌措2.3項(xiàng)目銷售收入384，644萬(wàn)元2.4經(jīng)營(yíng)稅金及附加2.5所得稅163,767萬(wàn)元2.6稅后利潤(rùn)122,825萬(wàn)元3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)3.1年投資利潤(rùn)率（稅前）34.64%投資期為3年3.2年投資凈利潤(rùn)率（稅后）25.98%投資期為3年3.3財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）102,018萬(wàn)元3.4財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）56.0%3.5動(dòng)態(tài)投資回收期2.15年3.6貸款償還期2.00年市場(chǎng)分析惠州商業(yè)地產(chǎn)概況在珠江三角洲，惠州經(jīng)濟(jì)被眾多投資者看好。隨著中海殼牌南海石化項(xiàng)目的落戶，惠州房地產(chǎn)呈現(xiàn)出新氣象，寫字樓、大型購(gòu)物中心等商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始嶄露頭角。從2021年開(kāi)始，越來(lái)越多的商家開(kāi)始進(jìn)駐惠州，新開(kāi)業(yè)大型商場(chǎng)達(dá)10多家，其中大型購(gòu)物廣場(chǎng)居多，以江北的行政辦公區(qū)和以人人樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)為中心的河南岸發(fā)展最為突出。同時(shí)，不少此前遺留下來(lái)的爛尾樓，經(jīng)過(guò)盤整建成了商住樓或?qū)懽謽?，吸引公司入駐。此外，新的寫字樓也不斷入市。達(dá)利大廈就率先成為不少公司進(jìn)駐的辦公場(chǎng)所。隨后興建的典型商業(yè)地產(chǎn)除了河南岸的世貿(mào)中心、華陽(yáng)大廈、隆生商業(yè)廣場(chǎng)之外，還有江北的雙子星國(guó)際商務(wù)大廈、大隆大廈等。其中，世貿(mào)中心和雙子星國(guó)際商務(wù)大廈都號(hào)稱"惠州的地標(biāo)性建筑"，因而尤為引人注目。同時(shí)各類大型專業(yè)市場(chǎng)漸成氣候。義烏小商品城建筑面積達(dá)18萬(wàn)平方米，彌補(bǔ)了惠州大型批發(fā)商場(chǎng)業(yè)態(tài)的空白。汽車專業(yè)市場(chǎng)、建材市場(chǎng)在惠南片集聚，形成一定的規(guī)模。陳江鎮(zhèn)也有新的兩個(gè)四五萬(wàn)平方米建筑面積的大型商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)。這些商場(chǎng)主要由本地開(kāi)發(fā)商與外地大型商業(yè)連鎖機(jī)構(gòu)共同經(jīng)營(yíng)。隨著這種模式的不斷深化和投入營(yíng)運(yùn)，惠州的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了繁榮的局面，但同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)也較為激烈?；葜荽笮统屑鞍儇浄植紙D主要商圈分布近年來(lái)，伴隨著惠州產(chǎn)業(yè)升級(jí)和城市大開(kāi)發(fā)，惠州商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)開(kāi)發(fā)高潮，麥地演達(dá)、西湖、江北、東平等熱點(diǎn)片區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)風(fēng)起云涌，品牌連鎖商家紛紛進(jìn)駐惠州主流商圈。從主題商城到專業(yè)市場(chǎng)，從商業(yè)街到社區(qū)商業(yè)，惠州商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)猶如雨后春筍般放量增長(zhǎng)，迸發(fā)無(wú)限活力?；葜莩菂^(qū)逐步形成以人人樂(lè)、海雅、沃爾瑪?shù)戎髁ι碳覟楹诵牡柠湹厣倘?，以麗日百貨、賽格廣場(chǎng)、黃塘電腦城為核心的西湖商圈等兩大市級(jí)商業(yè)中心；以江北麗日百貨、狐貍城及各類專業(yè)市場(chǎng)為核心的江北商業(yè)中心；同時(shí)形成以"吉之島"、"百安居"、"荷蘭商業(yè)街"等為核心的東平商圈?；葜葜饕倘Ψ植紙D—麥地-河南岸商圈麥地-河南岸商圈又名花邊嶺商圈，是惠州規(guī)模最大的商圈。以麥地為核心，包括下埔、南壇、河南岸、黃田崗等地，輻射整個(gè)城市，成為城市的商業(yè)核心地帶。沃爾瑪、人人樂(lè)、海雅、天虹、萬(wàn)佳、百佳、新一佳、國(guó)美、蘇寧等大商家云集于此。主題商城女人世界、港澳城、世貿(mào)中心、天虹商場(chǎng)、時(shí)代百貨、商業(yè)街?jǐn)?shù)碼街、源東商業(yè)街等形成了龐大的城市核心商圈。商圈規(guī)模龐大，業(yè)態(tài)比較全面，人流量和銷售額巨大，為各大商場(chǎng)和臨街商業(yè)店鋪良好經(jīng)營(yíng)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。目前日均客流量達(dá)10萬(wàn)人次，節(jié)假日更高達(dá)20人次以上，年?duì)I業(yè)額初步估計(jì)超過(guò)15個(gè)億。底層內(nèi)鋪和臨街鋪位價(jià)格一般在2.3－3萬(wàn)元／平方米之間，個(gè)別地段的社區(qū)臨街鋪位價(jià)格也攀升到了2.5萬(wàn)元／平方米以上，并且還有上漲的勢(shì)頭?！鄙倘鄙倘κ腔葜莸腃BD，惠州的行政、文化、商務(wù)辦公中心。江北新區(qū)是惠州城區(qū)未來(lái)發(fā)展的主要方向之一。江北區(qū)內(nèi)行政機(jī)構(gòu)林立；城市花園、碧水灣、嘉和名苑、帝景灣等大批高尚住宅相繼開(kāi)發(fā)，構(gòu)成了惠州大型的名宅區(qū)；雙子星、凱賓斯基、峰國(guó)際、德賽大廈、信合大廈、盛豐商務(wù)大廈等地標(biāo)性寫字樓、五星級(jí)酒店蜂擁而起，江北新區(qū)已經(jīng)成為惠州重要的商務(wù)辦公區(qū)。同時(shí)，江北片區(qū)大型商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)火爆，江北麗日購(gòu)物廣場(chǎng)、金寶購(gòu)物中心、狐貍城、惠州電子城等零售專業(yè)市場(chǎng)紛紛面世；已建成有粵東地區(qū)最大的29萬(wàn)平方米的惠州金澤物流市場(chǎng)、41萬(wàn)平方米的惠州農(nóng)產(chǎn)品配送中心、13萬(wàn)平方米的義烏小商品批發(fā)城等大型商貿(mào)物流項(xiàng)目，是惠州發(fā)展大商貿(mào)、大流通的規(guī)劃區(qū)域。一個(gè)現(xiàn)代化物流商貿(mào)中心即將形成，范圍可輻射整個(gè)粵東地區(qū)。江北中心區(qū)正處在開(kāi)發(fā)中，但由于規(guī)劃發(fā)展前景廣闊，商鋪價(jià)格與西湖、麥地商圈相當(dāng)，主干道臨街鋪位價(jià)格一般在2－3萬(wàn)元／平方米之間，升值潛力較大。目前日均客流量達(dá)1萬(wàn)人次，節(jié)假日更高達(dá)2萬(wàn)人次以上，年?duì)I業(yè)額初步估計(jì)超過(guò)1個(gè)億?！骱倘ξ骱倘κ腔葜葑钤缧纬?、最成熟的商圈。西湖商圈以西湖步行街為核心，向南延伸到汽車站，主要由步行街、麗日百貨、賽格電子、黃塘電腦城等大型商業(yè)設(shè)施構(gòu)成，商圈范圍可輻射全市各個(gè)地區(qū)。商圈內(nèi)商業(yè)主要以商業(yè)街形式為主，有新西湖百貨和麗日百貨。西湖商圈屬于惠州的老商業(yè)街區(qū)，臨街商業(yè)店面整體經(jīng)營(yíng)狀況都較好，數(shù)碼第一港、泰富御山郡等新建大型商業(yè)為該商圈注入新的商業(yè)活力。最為傳統(tǒng)繁榮商業(yè)中心之一，雖然面積不大，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不多，但歷史悠久，毗鄰西湖，購(gòu)物環(huán)境一流，在惠州市民心目中的地位相當(dāng)高。同時(shí)由于AAAA景區(qū)近在咫尺，相當(dāng)一部分的游客也成為了顧客。隨著該商圈的升級(jí)改造，未來(lái)一個(gè)以旅游休閑商業(yè)為代表的新西湖商圈將逐步面世。西湖商圈的商鋪價(jià)格較高，一樓內(nèi)鋪和臨街鋪位價(jià)格主要在1.2－3萬(wàn)元／平方米之間，其中數(shù)碼第一港臨街商鋪?zhàn)罡邌蝺r(jià)更是突破每平方米4萬(wàn)元。目前日均客流量達(dá)5萬(wàn)人次，節(jié)假日更高達(dá)10萬(wàn)人次以上，年?duì)I業(yè)額初步估計(jì)超過(guò)3個(gè)億。—東平商圈該商圈是惠州未來(lái)的現(xiàn)代化中心城區(qū)。其聚集了世界500強(qiáng)"吉之島"、"百安居"、以及規(guī)模達(dá)8萬(wàn)的"荷蘭商業(yè)街"、市政重大工程"東江夜游"等重要的項(xiàng)目。四大點(diǎn)的結(jié)合，提高了東平區(qū)域內(nèi)商業(yè)聚集程度和購(gòu)買力，成就了惠州未來(lái)發(fā)展的市級(jí)商業(yè)中心。這里將成為惠州商業(yè)設(shè)施最為完善、最為現(xiàn)代化的區(qū)域之一。目前，東平區(qū)域發(fā)展不均衡，不同地段商鋪價(jià)格相差較大，以社區(qū)商鋪為主，一般價(jià)格在1.3－2.2萬(wàn)元／平方米之間。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)借鑒2.3.1項(xiàng)目所在的惠州市經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了2021年的低谷后，在經(jīng)濟(jì)下行大勢(shì)中脫穎而出，進(jìn)入到快速?gòu)?fù)蘇發(fā)展的階段。連續(xù)幾年惠州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展走在廣東前列，2021年更是在GDP、外貿(mào)和財(cái)政收入等重要方面取得優(yōu)異成績(jī)，增幅分別達(dá)到12.6%、31.3%和23.4%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額754.2億元，增長(zhǎng)15.5%。當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)格局正處于深刻調(diào)整之中，國(guó)際市場(chǎng)需求依然低迷，以歐美日為代表的主要經(jīng)濟(jì)體復(fù)蘇緩慢，以外向型經(jīng)濟(jì)為主的珠三角正面臨著相應(yīng)的調(diào)整。由于珠三角核心城市的資源承載已接近極限，經(jīng)濟(jì)增速趨于平穩(wěn)，廣東要想加快發(fā)展，以惠州等為代表的第二梯隊(duì)無(wú)疑要承擔(dān)起更重要的責(zé)任和發(fā)揮更大的作用。惠州經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁復(fù)蘇，投資環(huán)境的進(jìn)一步改善，使惠州與其它城市的商務(wù)活動(dòng)更為頻繁，為本項(xiàng)目帶來(lái)巨大的有效市場(chǎng)需求。2.3.2惠州市一個(gè)“山川秀邃，五湖環(huán)城，浮洲四起，景色宜人”的旅游勝地，是廣東省的歷史文化名城。隨著惠州旅游資源的深度挖掘和充分利用，相關(guān)服務(wù)配套設(shè)施的不斷完善，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)來(lái)惠旅游的游客數(shù)量將會(huì)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)；與此同時(shí)，未來(lái)多家五星級(jí)酒店的陸續(xù)投入運(yùn)營(yíng)也將提升惠州市星級(jí)酒店的整體檔次，帶動(dòng)高星級(jí)酒店的服務(wù)水平和價(jià)格的提升。本項(xiàng)目靠近惠州著名的西湖等旅游景點(diǎn)，緊鄰擁有600多車輛100多線路的惠州汽車總站?；葜萋糜螛I(yè)的快速發(fā)展將對(duì)城市商業(yè)未來(lái)的擴(kuò)展起到增強(qiáng)的作用，也為本項(xiàng)目創(chuàng)造了難得的發(fā)展機(jī)遇。在調(diào)控頻頻加碼、住宅市場(chǎng)投資受限、樓市前途未明情況下，商業(yè)地產(chǎn)依然是2021年中國(guó)投資者最受青睞的投資對(duì)象，在所有投資者中，后調(diào)控期的首選投資是商業(yè)地產(chǎn)?；葜萆虡I(yè)地產(chǎn)的價(jià)值一直被低估。隨著城市的發(fā)展，惠州商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值和商業(yè)價(jià)值會(huì)隨著人口基數(shù)的增加、人氣的不斷攀升，包括商業(yè)引導(dǎo)性消費(fèi)的趨勢(shì)，而逐步顯現(xiàn)價(jià)值和持續(xù)提高價(jià)值。從07年港惠新天地起到華貿(mào)中心和佳兆業(yè)中心，惠州的商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展，僅2021年國(guó)美電器在惠州就開(kāi)了5家店，對(duì)惠州的發(fā)展非常有信心。但同時(shí)惠州面臨商業(yè)同質(zhì)化嚴(yán)重的現(xiàn)象?；葜萆虡I(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值和發(fā)展前景被一致看好，為本項(xiàng)目的重新整改裝修繼而出租和銷售提供了一個(gè)良好的市場(chǎng)環(huán)境和崛起的契機(jī)。項(xiàng)目SWOT分析3.1SWOT分析【S－項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)】地理位置優(yōu)越，位于惠城區(qū)商業(yè)及行政的核心地段，該區(qū)常住人口118.49萬(wàn)人，其中戶籍人口80.30萬(wàn)人；周邊市政配套成熟，屬于商業(yè)住宅老區(qū)，步行20分鐘內(nèi)的常駐人口超過(guò)10萬(wàn)人，流動(dòng)人口超過(guò)5萬(wàn)人；便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，鄰近深惠高速出入口，緊靠惠州市汽車總站，該站年平均日發(fā)班車1200班次，日均旅客發(fā)送量1.2萬(wàn)人次，該立交路口車流量約10萬(wàn)輛次/天，人流量50萬(wàn)人次/天；大廈為高層建筑，整體形象展示性較好，頂層設(shè)有旋轉(zhuǎn)餐廳，可眺望西湖全景，為本項(xiàng)目一大賣點(diǎn)；所處商業(yè)區(qū)已基本形成氣候，舊商圈加大人流，給本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)奠定了較好的基礎(chǔ)，其商業(yè)增值潛力非常明顯。【W(wǎng)－項(xiàng)目劣勢(shì)】大廈靠近主干道，入口前不夠開(kāi)闊，人太多時(shí)會(huì)影響順暢流動(dòng)，甚至?xí)性腚s聲；大廈半地下停車場(chǎng)容量有限，周邊缺少停車位，擴(kuò)展空間不足，不利于商業(yè)價(jià)值的提升。【O－項(xiàng)目機(jī)會(huì)】惠州市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、居民收入水平的顯著提高、消費(fèi)能力的不斷增強(qiáng)，為本項(xiàng)目的管理運(yùn)營(yíng)提供了強(qiáng)有力的保障；隨著城市的發(fā)展，惠州商業(yè)地產(chǎn)被低估的價(jià)值和商業(yè)價(jià)值將會(huì)有大幅的提升，為本項(xiàng)目創(chuàng)造了良好的增值環(huán)境和發(fā)展空間；相鄰的老區(qū)商業(yè)處于中低檔次，缺少中型規(guī)模的中高檔次的超市及百貨場(chǎng)所，是本項(xiàng)目難得的發(fā)展機(jī)遇；大廈裝修工程周期短、見(jiàn)效快，減少了項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高了項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力?！綯－項(xiàng)目威脅】周邊商店及商業(yè)市場(chǎng)較多，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈；老區(qū)商業(yè)配套齊全，新的商業(yè)投資不斷，因此本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和經(jīng)營(yíng)管理成為項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。3.2綜合評(píng)價(jià)惠州位于珠三角經(jīng)濟(jì)圈，毗鄰深圳和香港，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，為本項(xiàng)目奠定了良好的投資環(huán)境。本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，屬于惠州市惠城區(qū)商業(yè)及行政的核心地段；周邊商業(yè)配套成熟，有一定的知名度，酒店眾多，商鋪林立；地處交通樞紐，緊鄰惠州市汽車總站，往來(lái)便捷，人流旺盛。鑒于片區(qū)商業(yè)檔次定位較低，除龍豐市場(chǎng)有一定規(guī)模外，以獨(dú)立零散的街鋪為主，本項(xiàng)目將市場(chǎng)定位設(shè)為中端或中/偏高端，商業(yè)形態(tài)為“購(gòu)物中心”模式，打造一個(gè)集購(gòu)物、休閑和飲食于一體的現(xiàn)代化購(gòu)物中心，一個(gè)服務(wù)最佳、經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的消費(fèi)體驗(yàn)中心，與周邊業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)，相得益彰。本項(xiàng)目具有明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)及充裕的商業(yè)升值空間。在充分考量惠州百貨大廈的潛在價(jià)值和廣闊商業(yè)前景的基礎(chǔ)上，我公司計(jì)劃對(duì)該項(xiàng)目實(shí)施資產(chǎn)整合，籌資融資收購(gòu)大廈有關(guān)房地產(chǎn)，進(jìn)行全面裝修工程，出租或銷售商業(yè)樓盤，以解決大廈建設(shè)長(zhǎng)期停滯及負(fù)債日益嚴(yán)重之問(wèn)題，使該商業(yè)地產(chǎn)駛?cè)胝?，健康發(fā)展。本項(xiàng)目在市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)和營(yíng)銷策略上，注意揚(yáng)長(zhǎng)避短，充分發(fā)掘潛在亮點(diǎn)，盡量化解不利因素，逐步樹(shù)立品牌，不斷提升項(xiàng)目的檔次和知名度，將為惠百商場(chǎng)帶來(lái)旺盛的財(cái)氣人流，定能取得預(yù)期的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。市場(chǎng)定位4.1整體形象定位規(guī)劃設(shè)計(jì)理念：該項(xiàng)目外觀造型設(shè)計(jì)獨(dú)特，商業(yè)裙樓內(nèi)部設(shè)有中庭，不僅能滿足商業(yè)部分的采光，也增加了商業(yè)布局的靈動(dòng)性。酒店客房部分采用連廊式布局，客房方正實(shí)用，能最大限度提高客房的實(shí)用率。酒店頂部設(shè)計(jì)有旋轉(zhuǎn)餐廳，不僅造型新穎，同時(shí)也最大限度利用了本項(xiàng)目可眺望西湖美景的景觀資源，成為本項(xiàng)目的一大賣點(diǎn)。經(jīng)營(yíng)定位：打造一個(gè)中/偏高端的的集購(gòu)物、休閑和飲食于一體的現(xiàn)代化購(gòu)物中心，一個(gè)服務(wù)最佳、效益良好的城市消費(fèi)體驗(yàn)中心。營(yíng)銷策略：項(xiàng)目采用“超市+百貨”商業(yè)形態(tài)，引進(jìn)一家知名超市以提高項(xiàng)目的商業(yè)品牌檔次和市場(chǎng)號(hào)召力，百貨部分則統(tǒng)一規(guī)劃、突出主題，以多種形式出租、出售或聯(lián)營(yíng)，酒店公寓應(yīng)首先滿足項(xiàng)目公司客戶的需要，

4.2產(chǎn)品定位商業(yè)功能布局：樓層功能半地下室停車場(chǎng)第1層名品、炫目，主營(yíng)：珠寶首飾、化妝品、名表精品，餐飲第2層生活、潮流，主營(yíng)：超市、煙酒、保健品第3層前衛(wèi)、優(yōu)雅，主營(yíng)：少女裝、淑女裝、飾品精品、美容院第4層品位、個(gè)性，主營(yíng)：職業(yè)裝、休閑服、家居用品、餐飲第5層俱樂(lè)部（KTV）第6層美食廣場(chǎng)、健身會(huì)所第18-20層中西/旋轉(zhuǎn)餐廳酒店式公寓定位：大廈的第7層為酒店式公寓，客房數(shù)量約30間，按照三星級(jí)酒店或商務(wù)酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修和管理。4.3客戶定位項(xiàng)目服務(wù)的主要對(duì)象為當(dāng)?shù)丶爸苓叺闹懈叨讼M(fèi)客戶、青年群體、商務(wù)人士及旅游群體。4.4價(jià)格定位商業(yè)出租價(jià)格：根據(jù)項(xiàng)目所在片區(qū)商業(yè)出租價(jià)格的市場(chǎng)調(diào)查，目前項(xiàng)目所在片區(qū)商業(yè)出租價(jià)格，臨街鋪約150-200元/平方米，1層內(nèi)鋪約110-140元/平方米，2層約70-90元/平方米，3層及以上樓層約50-70元/平方米，結(jié)合項(xiàng)目的區(qū)位和具體情況，確定本項(xiàng)目商業(yè)第一年的租金水平如下表：樓層租金(元/㎡)半地下室70第1層150第2層99第3層90第4層85第5層80第6層80第18-20層90公寓出租價(jià)格：參照周邊三星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)并考慮本項(xiàng)目的實(shí)際情況，酒店式公寓的開(kāi)房?jī)r(jià)格定位220-390元之間如下：標(biāo)準(zhǔn)間220元/天，高級(jí)商務(wù)280元/天，高級(jí)商務(wù)套間390元/天。商業(yè)出售價(jià)格：根據(jù)項(xiàng)目所在片區(qū)商業(yè)出售價(jià)格的市場(chǎng)調(diào)查，目前出售情況很少，臨街及1層店鋪價(jià)格約3萬(wàn)元，2層2-2.5萬(wàn)元。如大廈2-6層拆分出售，價(jià)格可上浮30%，按照第2層2.5萬(wàn)元/㎡，第3-6層2萬(wàn)元/㎡計(jì)算。投資估算及資金籌措5.1測(cè)算原則及前提條件測(cè)算期確定從項(xiàng)目購(gòu)入后，即2021年11月開(kāi)始計(jì)算，貸款使用到期之日結(jié)束。測(cè)算期以年度為單位。貸款利率確定本項(xiàng)目貸款利率按現(xiàn)行的中國(guó)人民銀行5年期貸款利率計(jì)算，結(jié)合考慮支付給擔(dān)保公司的擔(dān)保費(fèi)率，綜合年利率按10%計(jì)算。貸款方案本項(xiàng)目計(jì)劃貸款金額10,000萬(wàn)元，貸款期為3-5年，從2021年10月起計(jì)算，償還本金方案為：年份本金償還金額（萬(wàn)元）20215002021500202110002021100020217000合計(jì)10000基準(zhǔn)收益率的確定本項(xiàng)目為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，基準(zhǔn)收益率設(shè)定為10%。5.2總投資估算收購(gòu)成本根據(jù)與項(xiàng)目業(yè)主方及債權(quán)方達(dá)成的初步協(xié)議，我公司收購(gòu)本項(xiàng)目的總成本約為10,300萬(wàn)元，第一年支付8,800萬(wàn)元，其余在償清銀行貸款及大廈所有債務(wù)后再予支付。裝修成本裝修工程主要包括大廈的外墻、消防、水電、通訊、中央空調(diào)、電梯以及室內(nèi)裝修等項(xiàng)目，合計(jì)約3,645.33萬(wàn)元，加上管理費(fèi)72.91萬(wàn)元和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)74.37萬(wàn)元，裝修工程總成本為3,792.60萬(wàn)元。財(cái)務(wù)費(fèi)用根據(jù)初步設(shè)想的貸款計(jì)劃，財(cái)務(wù)費(fèi)用主要為貸款利息和支付給擔(dān)保公司的擔(dān)保費(fèi)，合計(jì)約4,150萬(wàn)元。項(xiàng)目總投資根據(jù)以上估算，本項(xiàng)目的總投資為18,242.61萬(wàn)元。項(xiàng)目投資估算表序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）占投資比例1收購(gòu)成本1030056.46%2裝修工程3645.3319.98%3管理費(fèi)用72.910.40%4不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)74.370.41%5財(cái)務(wù)費(fèi)用415022.75%6合計(jì)18242.61100%5.3資金籌措及運(yùn)用項(xiàng)目總投資資金來(lái)源主要是自有資金與銀行貸款，部分為經(jīng)營(yíng)收入回款。其中自有資金4,942.61萬(wàn)元，約占27.09％；銀行貸款10,000萬(wàn)元，約占54.82%。項(xiàng)目資金來(lái)源表序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）比例1自有資金4942.6127.09%2銀行貸款10000.0054.82%3經(jīng)營(yíng)收入3300.0018.09%4總投資18242.61100%項(xiàng)目資金主要用于項(xiàng)目收購(gòu)和裝修工程，測(cè)算過(guò)程中假設(shè)項(xiàng)目收購(gòu)成本10,300萬(wàn)元，將于貸款發(fā)放到位時(shí)支出；裝修成本和相關(guān)費(fèi)用于2021年第四季度和2021年第一、二季度支出。項(xiàng)目籌資及運(yùn)用方案詳見(jiàn)附表三：《項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表》。5.4還款計(jì)劃項(xiàng)目主要依靠商業(yè)出租經(jīng)營(yíng)、酒店式公寓客房收入以及鋪面出售收回投資。出租收益包括出租租金收入、客房收入以及大廈其他配套服務(wù)收入，經(jīng)營(yíng)收入估算詳見(jiàn)附表二：《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入估算表》。

財(cái)務(wù)分析及預(yù)測(cè)6.1經(jīng)營(yíng)收入及經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)測(cè)定6.1.1項(xiàng)目出租價(jià)格、出租率預(yù)測(cè)商業(yè)部分：根據(jù)上述第4.4項(xiàng)下價(jià)格定位表確定出租價(jià)格，商業(yè)部分的出租面積為15,268.39平方米，預(yù)計(jì)大廈投入使用第一年商業(yè)部分平均出租率約為90%，第二年為95%，之后均穩(wěn)定在95%。財(cái)務(wù)分析中，考慮到裝修工程的周期，第一年商業(yè)收入按50%計(jì)算。公寓部分：根據(jù)上述第4.4項(xiàng)下價(jià)格定位確定開(kāi)房?jī)r(jià)格，公寓部分的經(jīng)營(yíng)面積為1,145.06平方米，預(yù)計(jì)大廈投入使用第一年公寓部分平均開(kāi)房率約為80%，第二年為90%，之后均穩(wěn)定在90%。財(cái)務(wù)分析中，考慮到裝修工程的周期，第一年商業(yè)收入按50%計(jì)算。6.1.2經(jīng)營(yíng)收入估算基于以上預(yù)測(cè)假設(shè)，本項(xiàng)目將于2021年末實(shí)現(xiàn)凈轉(zhuǎn)售收入，租金收入和凈轉(zhuǎn)售收入合計(jì)為40,623.53萬(wàn)元。6.1.3經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)估算惠州市經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)主要是營(yíng)業(yè)稅及附加（經(jīng)營(yíng)收入的5.5%），印花稅（租金的0.1%），堤圍防護(hù)費(fèi)（租金的0.1%）。經(jīng)營(yíng)費(fèi)用主要包括房產(chǎn)稅（建購(gòu)成本×70%×1.2％），營(yíng)業(yè)成本，營(yíng)業(yè)費(fèi)用和管理費(fèi)用，根據(jù)惠州市商業(yè)及酒店的經(jīng)營(yíng)情況和本項(xiàng)目的具體情況，營(yíng)業(yè)成本、營(yíng)業(yè)費(fèi)用和管理費(fèi)用分別按經(jīng)營(yíng)收入的12%，13%和10%考慮。租金收入及經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)測(cè)算詳見(jiàn)附表二：《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入估算表》。6.2項(xiàng)目利潤(rùn)及年投資利潤(rùn)率經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目的利潤(rùn)總額、稅后利潤(rùn)、投資凈利潤(rùn)率等指標(biāo)詳見(jiàn)下表：項(xiàng)目利潤(rùn)估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算公式金額（萬(wàn)元）1經(jīng)營(yíng)收入及凈轉(zhuǎn)售收入40,623.532折舊2,446.253運(yùn)營(yíng)成本1,786.674財(cái)務(wù)成本4,150.005利潤(rùn)總額(1)-(2)-(3)-(4)32,240.616經(jīng)營(yíng)稅金及附加599.477所得稅[(5)-(6)]x20%6,328.238凈利潤(rùn)(5)-(6)-(7)25,312.919年投資利潤(rùn)率(稅前)年利潤(rùn)/總投資35.35%10年投資利潤(rùn)率（稅后）年利潤(rùn)/總投資27.75%6.3現(xiàn)金流量分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目第一年第二年第三年第四年第五年經(jīng)營(yíng)負(fù)荷50%100%100%100%100%1現(xiàn)金流入926.762,132.182,302.762,486.9832,774.861.1經(jīng)營(yíng)收入926.762,132.182,302.762,486.982,685.941.2凈轉(zhuǎn)售收入30,088.922現(xiàn)金流出13,849.381,474.401,453.841,438.047,405.162.1大廈收購(gòu)成本8,800.000.000.000.000.002.2裝修工程3,792.610.000.000.000.002.3運(yùn)營(yíng)成本204.04360.94382.89406.60432.212.4財(cái)務(wù)費(fèi)用1,000.00950.00850.00750.00600.002.5營(yíng)業(yè)稅及附加52.74121.33131.04141.52152.842.6所得稅0.0042.1389.92139.926,220.113稅后凈現(xiàn)金流量-12,922.62657.78848.911,048.9325,369.694累計(jì)凈現(xiàn)金流量-12,922.62-12,264.84-11,415.93-10,367.0015,002.70財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)：項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV，i=12%）:4,652.62萬(wàn)元項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）:23%項(xiàng)目年平均利潤(rùn)率：27.75%投資回收期：5年(含建設(shè)期)6.4綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)分析結(jié)論該項(xiàng)目的各項(xiàng)指標(biāo)表明，其財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為4,652.62萬(wàn)元，內(nèi)部收益率為23%，大于基準(zhǔn)收益率，因此，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的贏利能力，在財(cái)務(wù)上是可行的。7.敏感性分析敏感性分析主要對(duì)項(xiàng)目的投資成本、出租價(jià)格等關(guān)鍵因素發(fā)生變化時(shí)，預(yù)測(cè)隨之而引起的項(xiàng)目各項(xiàng)投資效益指標(biāo)變化程度，為投資決策者控制成本和制定租售價(jià)格提供決策依據(jù)。本項(xiàng)目敏感性分析主要對(duì)項(xiàng)目影響最大的兩項(xiàng)指標(biāo)出租價(jià)格和運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行敏感性分析，具體如下：因素變化情況關(guān)鍵因素敏感性分析結(jié)果出租收入（萬(wàn)元）運(yùn)營(yíng)成本（萬(wàn)元）稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）年投資利潤(rùn)率凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）內(nèi)部收益率基本方案10,534.611,786.6725,312.9127.75%4,652.6223%出租收入變化下降10%9,481.15不變24,287.7626.63%4,054.4121%上升10%11,588.08不變26,010.3628.52%5,250.8424%運(yùn)營(yíng)成本變化下降10%不變1,607.9725,459.9627.91%4,687.4823%上升10%不變1,900.9325,053.5827.47%4,584.3922%項(xiàng)目敏感性分析表由上述分析可見(jiàn):①、本項(xiàng)目的出租收入對(duì)項(xiàng)目效益的影響較大。②、當(dāng)出租收入下降10％或運(yùn)營(yíng)成本上升10％，項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)保持良好，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于0，內(nèi)部收益率均大于基準(zhǔn)收益率，說(shuō)明項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。③、如何通過(guò)有效的經(jīng)營(yíng)管理，保證良好的出租收入，是項(xiàng)目成功與否的重要保證。8.項(xiàng)目?jī)攤芰Ψ治?.1還款來(lái)源分析本項(xiàng)目主要還款來(lái)源來(lái)自于項(xiàng)目自身經(jīng)營(yíng)的出租收入回款。根據(jù)測(cè)算，在貸款期進(jìn)行還款，結(jié)合項(xiàng)目所需資金來(lái)源及運(yùn)用分析，項(xiàng)目在規(guī)定的貸款期內(nèi)償還貸款有保證。本項(xiàng)目貸款償還計(jì)劃詳見(jiàn)附表五：《項(xiàng)目貸款償還期測(cè)算表》。項(xiàng)目投資分析結(jié)論10.1項(xiàng)目投資結(jié)論性意見(jiàn)（1）該項(xiàng)目利潤(rùn)可觀該項(xiàng)目稅后利潤(rùn)25,312.91萬(wàn)元，稅后年投資利潤(rùn)率可達(dá)27.75%，在目前競(jìng)爭(zhēng)激烈的惠州市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中，可以說(shuō)是收益較好的項(xiàng)目。（2）該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)小根據(jù)該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)來(lái)看，可看出，指標(biāo)明顯遠(yuǎn)離風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域。（3）項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。根據(jù)該項(xiàng)目的敏感性分析得出，營(yíng)運(yùn)成本或出租收入發(fā)生變化時(shí)，該項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)仍然較理想，該項(xiàng)目未來(lái)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。10.2項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議作為一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于如下幾方面因素：其一是項(xiàng)目自身開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)項(xiàng)目自身的市場(chǎng)定位、出租狀況等成功與否將直接影響投資的風(fēng)險(xiǎn)包括政府政策風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)改造期風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、營(yíng)銷策劃風(fēng)險(xiǎn)等。本項(xiàng)目主要存在以下風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目建設(shè)本體風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目為基本完工建筑，建筑物本身不存在任何風(fēng)險(xiǎn)。只是項(xiàng)目計(jì)劃改造，存在改造成本，但改造工程規(guī)模不大，時(shí)間也不長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)很小。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目的地理位置優(yōu)越，檔次定為較高，而目前周邊商場(chǎng)店鋪均為中低檔次，本項(xiàng)目具有較大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，因此市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不大。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范建議：（1）與品牌代理商和整合推廣廣告公司合作，充分做好策劃、營(yíng)銷計(jì)劃，提高出租率，保持穩(wěn)定的租金收入。（2）針對(duì)目標(biāo)客戶和市場(chǎng)變化趨勢(shì)，及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷策略，降低出租風(fēng)險(xiǎn)，盡快回籠資金，提高項(xiàng)目的盈利能力。（3）根據(jù)本項(xiàng)目改造工程進(jìn)度和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的特點(diǎn)，把握好入市最佳時(shí)機(jī)。

附表一項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本估算表總建筑面積16,413.45㎡序號(hào)項(xiàng)目名稱單價(jià)（元/㎡）金額（萬(wàn)元）備注1收購(gòu)成本10,300.002裝修工程2221.003645.33按總建筑面積計(jì)2.1外墻裝修20.0032.832.2室內(nèi)裝修1600.002626.082.3水電安裝80.00131.302.4電梯工程100.00164.132.5空調(diào)工程300.00492.392.6消防工程80.00131.302.7通訊工程5.008.212.8煤氣管道工程8.0013.132.9智能管理系統(tǒng)28.0045.963工程管理費(fèi)用44.4272.91按第2項(xiàng)的2%4不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)45.3174.37按第2、3項(xiàng)2%5裝修工程合計(jì)2310.733792.60不含收購(gòu)成本6開(kāi)發(fā)總成本14092.60

附件二項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)202120212021202120211大廈經(jīng)營(yíng)收入10,534.61926.762,132.182,302.762,486.982,685.941.1商業(yè)租金收入8,830.52783.271,785.851,928.722,083.022,249.661.1.1商業(yè)出租面積（㎡）15,268.3915,268.3915,268.3915,268.3915,268.391.1.2平均月租金（元/㎡)95.00102.60110.81119.67129.251.1.3平均出租率（％）0.900.950.950.950.951.1.4租金遞增率（％）0.080.080.080.081.2公寓客房收入1,202.4599.36244.80264.38285.53308.381.2.1公寓客房間數(shù)（間）30.0030.0030.0030.0030.001.2.2客房平均租金（元/間/天）230.00248.40268.27289.73312.911.2.3入住率（％）0.800.900.900.900.901.2.4租金遞增率（％）0.080.080.080.081.3大廈其他收入501.6544.13101.53109.66118.43127.902經(jīng)營(yíng)稅金及附加599.4752.74121.33131.04141.52152.842.1營(yíng)業(yè)稅及附加（經(jīng)營(yíng)收入5.5％）50.97117.27126.65136.78147.732.2印花稅（租金的0.1％）0.882.032.192.372.562.3堤圍防護(hù)稅（租金的0.1％）0.882.032.192.372.563營(yíng)運(yùn)成本1,786.67204.04360.94382.89406.60432.213.1房產(chǎn)稅（原建購(gòu)價(jià)70％的1.2％）86.5286.5286.5286.5286.523.2營(yíng)業(yè)成本（公寓收入的12％）11.9229.3831.7334.2637.013.3營(yíng)業(yè)費(fèi)用（公寓收入的13％）12.9231.8234.3737.1240.093.4管理費(fèi)用（大廈經(jīng)營(yíng)收入的10％）92.68213.22230.28248.70268.594經(jīng)營(yíng)凈收入8,148.47669.991,649.911,788.831,938.862,100.895凈轉(zhuǎn)售收入30,088.9230,088.92附件三項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第一年第二年第三年第四年第五年I資金來(lái)源55566.1515869.372,132.182,302.762,486.9832,774.861經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生來(lái)源40,623.54926.762,132.182,302.762,486.9832,774.861.1經(jīng)營(yíng)租金收入10,534.62926.762,132.182,302.762,486.982,685.941.2凈轉(zhuǎn)售收入30,088.9230,088.922籌資產(chǎn)生來(lái)源14942.6114942.612.1自有資金4942.614942.612.2銀行借款10000100002.3其他負(fù)債3其他來(lái)源II資金運(yùn)用35620.8314349.382474.402453.852938.0413405.161投資成本12592.602營(yíng)運(yùn)成本1,786.67204.04360.94382.89406.60432.213經(jīng)營(yíng)稅金及附加599.4752.74121.33131.04141.52152.844所得稅6,492.0842.1389.92139.926,220.115借款本金償還1000050010001000150060006借款利息41501000950850750600III盈余資金1519.99-342.22-151.09-451.0619369.70IV累計(jì)盈余資金1177.771026.68575.6219945.32注：(1) 投資成本為收購(gòu)資金與裝修工程款之和，收購(gòu)合同金額10300萬(wàn)元，實(shí)際支付8800萬(wàn)元，其余款項(xiàng)在結(jié)清銀行貸款及大廈所有債務(wù)后支付。(2)第2-4年本年資金來(lái)源與運(yùn)用出現(xiàn)負(fù)數(shù)，可以采取減少本金償還或出售部分商業(yè)樓盤的方式解決。附件四項(xiàng)目損益估算表項(xiàng)目第一年第二年第三年第四年第五年經(jīng)營(yíng)租金收入926.762,132.182,302.762,486.982,685.94凈轉(zhuǎn)售收入30,088.92總收入926.762,132.182,302.762,486.9832,774.86運(yùn)營(yíng)成本204.04360.94382.89406.60432.21財(cái)務(wù)費(fèi)用1,000.00950.00850.00750.00600.00固定資產(chǎn)折舊489.25489.25489.25489.25489.25稅前利潤(rùn)-766.53331.99580.62841.1331,253.40營(yíng)業(yè)稅及附加52.74121.33131.04141.52152.84所得稅0.0042.1389.92139.926,220.11凈利潤(rùn)-819.26168.53359.66559.6824,880.44附件五項(xiàng)目貸款償還期測(cè)算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第一年第二年第三年第四年第五年1期初貸款本金累計(jì)9,5008,5007,5006,0002本期貸款10,0003本期應(yīng)計(jì)利息4,1501,0009508507506004本期還本付息14,1501,5001,9501,8502,2506,6004.1還本4.2還息10,0004,1505001,0001,0009501,0008501,5007506,0006005期末貸款本金累計(jì)9,5008,5007,5006,0006還款資金來(lái)源38,3963,0203,1282,8772,82626,5456.1累計(jì)盈余資金6.2還本付息14,1501,5001,5201,9501,1781,8501,0272,2505766,6007還貸資金結(jié)余1,5201,1781,02757619945

寶貝計(jì)劃專賣店創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書(shū)企業(yè)名稱：__寶貝計(jì)劃嬰兒用品專賣店創(chuàng)業(yè)者姓名：_________________________________________日期：__________________________________________通信地址：_________________________________________郵政編碼：__________________________________________電話：____________________________________________傳真：__________________________________________電子郵件：__________________________________________目錄一、項(xiàng)目介紹------------------------------------3二、市場(chǎng)分析------------------------------------3三、成本預(yù)算------------------------------------3四、盈利狀況------------------------------------4五、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)----------------------------------4六、人員機(jī)構(gòu)配置----------------------------------5七、市場(chǎng)營(yíng)銷策略----------------------------------5寶貝計(jì)劃嬰兒用品專賣店計(jì)劃書(shū)項(xiàng)目介紹：項(xiàng)目名稱：寶貝計(jì)劃嬰兒用品專賣店經(jīng)營(yíng)范圍：以出租和出售嬰幼兒童車、童床、兒童玩具、嬰兒日常用品和孕前孕后的孕婦培訓(xùn)為主，兼做嬰兒游泳館和家政服務(wù)信息等。項(xiàng)目投資：10—14萬(wàn)元回收成本期限：15個(gè)月（預(yù)計(jì)）樣板店地址：桂林市興安縣（具體地址待定）項(xiàng)目概況：先組建寶貝計(jì)劃嬰兒用品總店，在此基礎(chǔ)上，創(chuàng)辦一個(gè)以片為依托的嬰兒用品連鎖店。企業(yè)宗旨：一切為了寶貝計(jì)劃。二、市場(chǎng)分析：(一)市場(chǎng)需求分析：1、玩具是孩子的天使，孩子是父母的心肝寶貝。父母對(duì)自己孩子的投入是心甘情愿的，但由于各種原因，又不能完全滿足孩子對(duì)玩具的占有欲望。同時(shí)，由于孩子的天性，對(duì)玩具喜新厭舊，一個(gè)幾百元的玩具玩幾天就不感興趣了。而市場(chǎng)上層出不窮的高價(jià)玩具，都是孩子永不滿足的需求，這樣促使了兒童玩具出租行業(yè)的萌芽和發(fā)展。比如嬰幼兒大都需要童車，低檔童車價(jià)格大約在60—100元，中檔童車價(jià)格大約在150～300元之間，高檔一點(diǎn)的在500元以上，而一部質(zhì)量較好的童車起碼可以用三五年，家庭購(gòu)買的童車平均使用期為一年左右，不買童車不行，買吧，用完后又很難處理，而且又浪費(fèi)，所以本店的特色是——既可以出租而可以出售的方法。相似的用品不僅僅局限于童車童床，還有學(xué)步車等等。如果開(kāi)一間嬰幼兒童童車童床出租出售店，可以給消費(fèi)一般的家庭帶來(lái)實(shí)惠，生意肯定興隆。2、孕前孕后培訓(xùn)也是一個(gè)新興的行業(yè)，據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，在此之前沒(méi)有任何商家以店的形式對(duì)準(zhǔn)爸爸和準(zhǔn)媽媽進(jìn)行。因?yàn)楝F(xiàn)在的準(zhǔn)媽媽準(zhǔn)爸爸無(wú)法科學(xué)的照顧自己的孩子和孕婦，通過(guò)培訓(xùn)后，使其能夠正確的操作。(二)目標(biāo)群體分析：兒童車、童床、嬰兒日常用品0～2歲的嬰兒。由于出售的兒童車、童床、嬰兒日常用品品種繁多，檔次繁多，適合于各種不同層次的家庭孩子。選擇在縣級(jí)以上城市開(kāi)店，可以說(shuō)明該城市的人均家庭狀況一般在小康水平或小康水平以上，對(duì)出租玩具的承受能力均沒(méi)有任何問(wèn)題。孕婦的孕前孕后培訓(xùn)主要是針對(duì)現(xiàn)在準(zhǔn)媽媽準(zhǔn)爸爸開(kāi)設(shè)的課程，主要是產(chǎn)前的身體鍛煉，飲食合理搭配及科學(xué)的鍛煉；產(chǎn)后的小孩護(hù)理及營(yíng)養(yǎng)搭配，常見(jiàn)的小孩注意事項(xiàng)等方面知識(shí)，讓準(zhǔn)媽媽準(zhǔn)爸爸們科學(xué)的呵護(hù)自己的小孩。(三)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析：目前興安縣出售出租嬰幼兒童車、童床、兒童玩具、嬰兒日常用品為一體的公司或店鋪寥寥無(wú)幾，現(xiàn)在的店一本是單一性的，不是集中為一體的，而且這樣做也是一個(gè)新興的行業(yè)，我們應(yīng)該有一種先人為主的優(yōu)勢(shì)，特別由總店然后發(fā)展成一片區(qū)為分店的一家連鎖店。三、成本預(yù)算(一)樣板店的成本預(yù)算15000元樣板店啟動(dòng)資金大約在7萬(wàn)元左右，具體安排：(1)辦理工商、稅務(wù)登記等費(fèi)用：200元(2)店鋪?zhàn)饨鸺把航穑?000元(3)裝修：20000元(4)工資(1個(gè)月)：8000元(5)購(gòu)買產(chǎn)品及維修保養(yǎng)費(fèi)用：50000元(6)咨詢顧問(wèn)及資料費(fèi)：5000元(7)公司其他開(kāi)支：10000元(水費(fèi)、電費(fèi)、管理費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)及流動(dòng)資金得等)總計(jì)：12000元左右（估計(jì)）注：總預(yù)算里面還包括員工的首期上崗培訓(xùn)費(fèi)用。四、盈利狀況(一)、連鎖總店業(yè)務(wù)收入來(lái)源：A、出售嬰幼兒童車、童床、兒童玩具、嬰兒日常用品。現(xiàn)在很大部分的家庭里面只有一個(gè)小孩，不管是男孩還是女孩，都是家長(zhǎng)們的掌上明珠，家長(zhǎng)們都舍得為自己的子女花錢，針對(duì)這一現(xiàn)象，本店采取了出售其嬰幼兒童車、童床、兒童玩具、嬰兒日常用品，來(lái)滿足每一個(gè)小孩家庭的需求，相對(duì)這樣出租嬰幼兒童車、童床、兒童玩具來(lái)說(shuō)，這樣顯得奢侈，但是很多家長(zhǎng)為了孩子，還是舍得花錢。B、出租嬰幼兒童車、童床?，F(xiàn)在很多家庭出生的小孩只有一個(gè)，如果購(gòu)買一個(gè)童車或者童床勢(shì)必會(huì)造成浪費(fèi)，本店將為準(zhǔn)媽媽們準(zhǔn)備了童車童床的出租，這樣相對(duì)來(lái)說(shuō)，就要節(jié)省一點(diǎn)開(kāi)支，這也是資源的合理利用。C、孕前孕后的孕婦培訓(xùn)?，F(xiàn)在的準(zhǔn)媽媽準(zhǔn)爸爸對(duì)孕前的營(yíng)養(yǎng)飲食搭配、孕前的護(hù)理和孕后的營(yíng)養(yǎng)飲食