特色小鎮(zhèn)的投融資運作劉新平張課件

特色小鎮(zhèn)的投融資運作2017劉新平中鐵（上海）投資有限公司副總經(jīng)濟師經(jīng)濟學(xué)博士特許金融分析師（CFA）國家發(fā)改委PPP專家、財政部PPP專家1CHAPTER特色小鎮(zhèn)的投融資模式2023/6/102地方政府建設(shè)特色小鎮(zhèn)面臨的資金問題NOMONEYNOWAY2023/6/103小鎮(zhèn)政府特色小鎮(zhèn)項目公司（SPV）社會資本PPP合作協(xié)議特色小鎮(zhèn)建設(shè)運營一體化服務(wù)方案特色小鎮(zhèn)直接投資注冊資本金與投資政府購買一體化服務(wù)向政府移交特色小鎮(zhèn)模式一：PPP模式2023/6/104模式一：PPP模式社會資本方重建設(shè)、輕（不懂）運營融資困難缺乏產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的經(jīng)驗和資源可能存在的困難與問題：2023/6/105債券持有人項目公司（發(fā)行人）承銷商發(fā)改委/證監(jiān)會/銀行間交易商協(xié)會托管人擔(dān)保人認購債券增信資金托管服務(wù)核準/注冊/備案委托銷售債券協(xié)助發(fā)行模式二：發(fā)債2023/6/1066.支付設(shè)備購買款項3.支付融資租賃服務(wù)費2.簽訂資產(chǎn)買賣合同&融資租賃合同SPV公司（承租人）企業(yè)政府部門銀行融資租賃公司（出租人）1.貨幣方式出資2.資產(chǎn)方式出資7.歸還本息4.申請保理貸款5.發(fā)放保理貸款6.歸還本息模式三：融資租賃2023/6/107政府主導(dǎo)的基金政府平臺母基金金融機構(gòu)特色小鎮(zhèn)子基金特色小鎮(zhèn)項目優(yōu)先劣后模式四：產(chǎn)業(yè)基金2023/6/108金融機構(gòu)主導(dǎo)的基金模式四：產(chǎn)業(yè)基金政府平臺金融機構(gòu)資管計劃、信托計劃等特色小鎮(zhèn)項目基金特色小鎮(zhèn)項目劣后級優(yōu)先級投資2023/6/10社會資本主導(dǎo)的基金模式四：產(chǎn)業(yè)基金地方政府母基金社會投資人金融機構(gòu)社會投資人特色小鎮(zhèn)項目子基金特色小鎮(zhèn)PPP項目劣后優(yōu)先投資優(yōu)先優(yōu)先劣后2023/6/10信用評級募集資金募集資金發(fā)售收益憑證資金托管銀行計劃管理人專項資產(chǎn)管理計劃（SPV）評級機構(gòu)擔(dān)保機構(gòu)資產(chǎn)支持證券持有人原始權(quán)益人

（項目公司）“真實出售”基礎(chǔ)資產(chǎn)計劃資產(chǎn)賬戶管理信用增級資產(chǎn)證券化結(jié)構(gòu)設(shè)計模式五：資產(chǎn)證券化2023/6/1011信托管理資產(chǎn)托管費管理服務(wù)費信托公司（受托人）擔(dān)保人信托計劃持有人（受益人）項目收益權(quán)信托計劃項目公司商業(yè)銀行（托管人）發(fā)起/管理認購信托收益受讓特定資產(chǎn)收益權(quán)回購價款內(nèi)部增信措施外部增信收益信托結(jié)構(gòu)設(shè)計簽訂信托合同簽訂收益權(quán)轉(zhuǎn)讓及回購合同模式六：收益信托2023/6/10122CHAPTER特色小鎮(zhèn)典型項目的融資方式2023/6/1013土地一級開發(fā)小鎮(zhèn)開發(fā)公司（政府平臺）自有資金投入。開發(fā)公司自己發(fā)行債券。向省級政府申請專項債券（《地方政府土地儲備專項債券管理辦法（試行）》），委托開發(fā)公司實施。2023/6/1014基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套自有資金、發(fā)債、銀行融資等。發(fā)行專項債券。采用PPP模式

。2023/6/1015公益性與商業(yè)性結(jié)合項目招商引資，引入企業(yè)進行投資、建設(shè)和運營。采用使用者付費的PPP模式。政府平臺獨資完成項目的投資、建設(shè)和運營。2023/6/1016純商業(yè)性投資項目招商引資，引入企業(yè)進行投資、建設(shè)和運營。開發(fā)公司不參股、不深度參與，完全靠企業(yè)投入。政府平臺采取參股等方式介入，增強社會資本方的投資積極性。2023/6/10173CHAPTER案例分析2023/6/1018案例一：建德航空小鎮(zhèn)規(guī)劃面積3.57萬平方公里。重點打造通航服務(wù)、航空休閑旅游和航空智造三大區(qū)塊。2016年列入浙江省第二批特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建名單。2017年列入國家第二批特色小鎮(zhèn)。2023/6/1019案例一：建德航空小鎮(zhèn)被國家發(fā)改委列入全國首批通航旅游示范工程和航空飛行營地示范工程。浙江省首家取得A類民用機場許可證的通用機場。機場報告區(qū)域：壽昌以及千島湖上空4500平方公里、1200米以下的空域。上海東方、浙江浩恒等9家航空公司和飛行單位在這里從事飛行訓(xùn)練和通用航空作業(yè)飛行，如警用航空、護林防火、國網(wǎng)巡線、緊急救援等等2023/6/1020案例一：建德航空小鎮(zhèn)從壽昌起飛，周邊的蕭山機場、黃山機場、廬山機場、井岡山機場、武夷山機場、溫州(雁蕩山)機場和普陀山機場的空中距離都在300公里以內(nèi)2023/6/1021建德市資產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)有限公司建德千島湖通用機場有限公司資本金3.1億元國開發(fā)展基金建德航空小鎮(zhèn)建設(shè)項目（總投資9.9億元）案例一：建德航空小鎮(zhèn)國開行4億元農(nóng)行2.8億元銀團貸款6.8億元，10年，基準利率，政府購買服務(wù)模式貸款6.8億元持股100%建德經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會出資2.5億元出資1.2億元，利率1.2%，10年2023/6/1022案例二：中鐵國際生態(tài)小鎮(zhèn)中鐵國際生態(tài)城小鎮(zhèn)位于貴州省雙龍臨空經(jīng)濟區(qū)核心區(qū)域，處于貴陽、龍里空間一體化的發(fā)展軸線上。項目中心距離貴陽市區(qū)僅15公里，距離貴陽龍洞堡國際機場僅6公里，項目區(qū)位優(yōu)勢明顯。中鐵國際生態(tài)小鎮(zhèn)總投資約505億元，總面積2038.02公頃（約3萬畝），計劃建設(shè)周期8年，建設(shè)規(guī)模1200萬平方米，規(guī)劃城市人口20萬。項目建成后將有力的帶動地方經(jīng)濟發(fā)展，提升行業(yè)水平，助推地方民生就業(yè)。2023/6/1023案例二：中鐵國際生態(tài)小鎮(zhèn)“運動休閑+”產(chǎn)業(yè)模式2023/6/1024案例二：中鐵國際生態(tài)小鎮(zhèn)太陽谷占地8293.8畝，以戶外運動基地、溫泉度假酒店、溫泉SPA主題館、養(yǎng)生養(yǎng)老中心、高端住宅等組成的溫泉康體養(yǎng)生區(qū)。白晶谷占地10509.9畝，以戶外運動基地、小球運動中心、超五星級度假酒店群、濱湖商業(yè)區(qū)、高端住宅組成的旅游運動商務(wù)區(qū)。悅龍國際城占地8900.55畝，以總部基地、會議會展中心、商務(wù)中心、購物中心、文化藝術(shù)中心、中高端住宅群組成的中央生活商務(wù)區(qū)。云棲谷占地2866.05畝，以風(fēng)情小鎮(zhèn)、馬術(shù)俱樂部、汽車電影院、燒烤露營基地、高端住宅等組成的主題公園小鎮(zhèn)區(qū)。巫山峽谷帶以峽谷主題公園、聲光電表演、巖畫觀光走廊等組成的8公里峽谷風(fēng)情旅游景區(qū)。2023/6/1025案例二：中鐵國際生態(tài)小鎮(zhèn)一級土地整理者城市發(fā)展運營商二級房地產(chǎn)開發(fā)者拆遷安置市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)城市規(guī)劃設(shè)計控制土地指標規(guī)劃功能性配套項目建設(shè)房地產(chǎn)項目建設(shè)品牌宣傳推廣企業(yè)全過程主導(dǎo)綜合性生態(tài)城鎮(zhèn)投資開發(fā)模式2023/6/1026案例二：中鐵國際生態(tài)小鎮(zhèn)“石漠化綜合治理”+“土地一級整理+土地二級開發(fā)+城市運營”開發(fā)運營模式中鐵國際生態(tài)城項目商業(yè)運作模式為代表的以文化、旅游開發(fā)為先導(dǎo)和主要功能方向，結(jié)合房地產(chǎn)產(chǎn)品、戶外運動產(chǎn)品、商務(wù)服務(wù)產(chǎn)品及其他多種業(yè)態(tài)進行整體規(guī)劃建設(shè)的土地綜合利用發(fā)展模式。2023/6/1027案例二：中鐵國際生態(tài)小鎮(zhèn)項目商業(yè)模式分析：避免了“過度同質(zhì)化”。重在“功能社區(qū)化”產(chǎn)品的打造，選擇了集旅游文化、體育健康、休閑度假為主的項目開發(fā)定位。建立“利益共同化”合作開發(fā)模式，設(shè)計了特殊的滾動協(xié)同開發(fā)模式。構(gòu)建了“價值鏈條化”合作共贏的開發(fā)態(tài)勢。2023/6/10案例二：中鐵國際生態(tài)小鎮(zhèn)堅持原則：“五個主導(dǎo)”：由企業(yè)準確主導(dǎo)本項目整體規(guī)劃定位由企業(yè)強力主導(dǎo)本項目基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)由企業(yè)有序主導(dǎo)本項目土地資源控制。由企業(yè)合理主導(dǎo)本項目配套產(chǎn)業(yè)開發(fā)由企業(yè)科學(xué)主導(dǎo)本項目運營管理2023/6/10案例二：中鐵國際生態(tài)小鎮(zhèn)實踐證明，這個操作模式是成功的，形成了較為成熟的運行模式，效果明顯：本項目截至2016年6月底，中鐵國際生態(tài)小鎮(zhèn)項目現(xiàn)開發(fā)土地面積約1.5萬畝，開工面積約200萬平方米，已建成房屋約100萬平方米；共引進了養(yǎng)生養(yǎng)老、醫(yī)院、風(fēng)情小鎮(zhèn)、峽谷旅游公園、體育運動中心、學(xué)校、OTO商業(yè)、農(nóng)貿(mào)市場、商業(yè)綜合體等十多家產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)商家，還引進了碧桂園集團參與二級開發(fā)，現(xiàn)項目內(nèi)引進的各產(chǎn)業(yè)總投資額約150億元，極大促進了項目的發(fā)展；現(xiàn)項目內(nèi)引入常住人口約2萬人，每月來訪人數(shù)約10萬人，平均每天約3000多人。2023/6/1030案例二：中鐵國際生態(tài)小鎮(zhèn)目前，項目30萬平方安置區(qū)已全部移交使用，自主開發(fā)物業(yè)已銷售1121套，銷售面積174058.22m2，去化率為74.38%，已交房套數(shù)727套，交房面積107741.67m2；高爾夫球場運營兩年實現(xiàn)營業(yè)收入約3200萬元；安納塔拉超五星酒店正緊張籌備，計劃今年十月正式開業(yè)；雙龍民族風(fēng)情小鎮(zhèn)已陸續(xù)營業(yè)，O2O電商綜合體、國際學(xué)校、康養(yǎng)中心等項目全面建設(shè)。截至目前，伴隨中鐵國際生態(tài)小鎮(zhèn)項目的啟動和開發(fā)建設(shè)的推動，中鐵國際生態(tài)城項目已初具規(guī)模，不僅項目內(nèi)已形成了多業(yè)態(tài)、功能完善、高品質(zhì)的旅游、高尚生活社區(qū)，在基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)配套、人口吸附等方面都產(chǎn)生了巨大的變化。2023/6/1031案例二：中鐵國際生態(tài)小鎮(zhèn)特別值得關(guān)注的是，在中鐵國際生態(tài)城項目的影響下，與本項目具有拱衛(wèi)之勢的周邊開發(fā)項目紛至沓來，直接帶動了項目周邊的因特拉根小鎮(zhèn)、砂之船奧特萊斯、動漫娛樂城、正威集團電子產(chǎn)業(yè)園、國家新聞出版總署數(shù)據(jù)應(yīng)用中心、龍里新高中、北部工業(yè)園、貴州