第講第二章房地產(chǎn)及其描述XXXX年新

建設(shè)用地使用權(quán)是指建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。按照取得方式，建設(shè)用地使用權(quán)分為出讓、劃撥、租賃、作價(jià)出資入股等方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)質(zhì)上是利用空間的權(quán)利，可稱為空間利用權(quán)或空間權(quán)（airrights）?！段餀?quán)法》第一百三十六條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。”因此，一宗土地的空間，可以分割為很多個(gè)三維立體“空間塊”，分別成為獨(dú)立的“物”，可以分別出讓、轉(zhuǎn)讓等。例如，國(guó)家在出讓建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)可以將受讓人對(duì)空間享有的權(quán)利通過(guò)出讓土地的四至、建筑物的高度和深度加以確定，確定范圍之外的空間仍然屬于國(guó)家，國(guó)家可以將其用于公共用途或者另外出讓，比如同一塊土地地下l0m至地上80m的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給甲公司建造寫字樓，地下20m至地下40m的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給乙公司建造商場(chǎng)。更常見(jiàn)、更典型的是“沒(méi)有分?jǐn)偟耐恋孛娣e”的建設(shè)用地使用權(quán)，如，一個(gè)地面為公共綠地或者公園的地下商場(chǎng)，一個(gè)建造在公共道路、公共汽車停車場(chǎng)或者火車站上的商場(chǎng)、寫字樓等。與此相似，取得一定范圍內(nèi)的空間的建設(shè)用地使用權(quán)人，也可能將其空間中的部分空間分割出來(lái)，轉(zhuǎn)讓、租賃給他人或者用它作價(jià)入股等，從而使該被分割出來(lái)的部分空間具有了獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。例如，建設(shè)用地使用權(quán)人在符合城市規(guī)劃等要求的情況下，將其屋頂出售給他人加蓋房屋，或者作為合作條件與出資加蓋房屋的一方分成加蓋完成后的房屋，將屋頂或外墻面出售或者出租給廣告公司做廣告，允許他人在自己使用的土地之下建造地下停車場(chǎng)，等等。宅基地使用權(quán)是指宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是指土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依法對(duì)其承包經(jīng)營(yíng)的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)都屬于土地使用權(quán)。地役權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權(quán)利。上述房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人為地役權(quán)人，他人的房地產(chǎn)為供役地，自己的房地產(chǎn)為需役地。最典型的地役權(quán)是在他人的土地上通行的權(quán)利，這種地役權(quán)具體稱為通行地役權(quán)。例如，甲乙兩單位相鄰，甲單位原有一個(gè)東門，為了解決本單位職工上下班通行方便，想開(kāi)一個(gè)西門，但必須借用乙單位的道路通行。于是，甲乙兩單位約定，甲單位向乙單位支付使用費(fèi)，乙單位允許甲單位的職工通行，為此雙方達(dá)成書面協(xié)議，在乙單位的土地上設(shè)立了通行地役權(quán)。此時(shí)，乙單位提供通行的土地稱為供役地，甲單位的土地稱為需役地。具體的地役權(quán)還有排水地役權(quán)、眺望地役權(quán)等。抵押權(quán)是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為履行債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以該房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。房地產(chǎn)租賃權(quán)是指以支付租金的方式從房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人那里獲得的占有和使用房地產(chǎn)的權(quán)利。例如，房屋承租人與出租人簽訂了一個(gè)租賃期限為10年的房屋租賃合同，承租人即取得了該房屋10年期限的租賃權(quán)。上述房地產(chǎn)權(quán)利中，租賃權(quán)屬于債權(quán)，其余屬于物權(quán)。債權(quán)是債權(quán)人要求債務(wù)人作為或者不作為的權(quán)利，不能要求與其債權(quán)債務(wù)關(guān)系無(wú)關(guān)的人作為或者不作為。因此，債權(quán)被稱為“對(duì)人權(quán)”、“相對(duì)權(quán)”。物權(quán)是權(quán)利人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)一定的物享有直接支配和并排除他人干涉的權(quán)利。由于物權(quán)是直接支配物的權(quán)利，所以物權(quán)被稱為“絕對(duì)權(quán)”；物權(quán)的權(quán)利人享有物權(quán)，任何其他人都不得非法干預(yù)，物權(quán)的義務(wù)人是物權(quán)的權(quán)利人以外的任何其他人，因此物權(quán)又被稱為“對(duì)世權(quán)”。在特定的房地產(chǎn)上，既有物權(quán)又有債權(quán)的，優(yōu)先保護(hù)物權(quán)；有兩個(gè)以上物權(quán)的，優(yōu)先保護(hù)先設(shè)立的物權(quán)，但法律另有規(guī)定的除外。在物權(quán)中，所有權(quán)屬于自物權(quán)，其余屬于他物權(quán)。自物權(quán)是對(duì)自己的物依法享有的權(quán)利。他物權(quán)是在他人的物上依法享有的權(quán)利，是對(duì)所有權(quán)的限制。在他物權(quán)中，建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)屬于用益物權(quán)，抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。擔(dān)保物權(quán)是就他人的擔(dān)保物依法享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。在不同類型的資產(chǎn)中，實(shí)物和權(quán)益對(duì)價(jià)值的影響是不同的：①一般的有形資產(chǎn)主要是實(shí)物的價(jià)值，即主要是實(shí)物的好壞決定著價(jià)值的高低，如珠寶玉石、機(jī)器設(shè)備等。②一般的無(wú)形資產(chǎn)主要是權(quán)益的價(jià)值。如著作權(quán)（版權(quán)）、專利權(quán)、專有技術(shù)、商標(biāo)專用權(quán)、特許權(quán)、商譽(yù)、有價(jià)證券（股票、債券）等，通常不具有實(shí)物形態(tài)，有的雖然依附在某種實(shí)物上，但該實(shí)物本身的好壞對(duì)其價(jià)值影響不大，甚至可以忽略不計(jì)。③房地產(chǎn)的實(shí)物和權(quán)益在價(jià)值決定中都很重要。如一幢房屋，其價(jià)值既受建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、等實(shí)物狀況的影響，又受產(chǎn)權(quán)是否完整等權(quán)益狀況的影響。例如該房屋是合法建筑還是違法、違章建筑，或者其產(chǎn)權(quán)是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)o，價(jià)值就有很大的差異。因此，兩宗實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益狀況不同，價(jià)值就可能有很大的不同；反之，兩宗權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果實(shí)物狀況不同，價(jià)值也可能有很大的不同。（三）房地產(chǎn)區(qū)位的含義區(qū)位原本是房地產(chǎn)的外在因素，因房地產(chǎn)不可移動(dòng)而成了房地產(chǎn)的重要組成部分。房地產(chǎn)區(qū)位（location）是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通條件、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境和景觀等方面。一宗房地產(chǎn)的位置，是指該房地產(chǎn)所在的地方，包括：①坐落，即該宗房地產(chǎn)所在的具體地點(diǎn)（如門牌號(hào)等）。②方位，即該宗房地產(chǎn)所在的方向和位置，特別是在所在區(qū)域（如城市、住宅小區(qū)、十字路口地區(qū)等）中的方向和位置。③與相關(guān)場(chǎng)所的距離，如該宗房地產(chǎn)離市中心、汽車客運(yùn)站、火車站、機(jī)場(chǎng)、碼頭、政府機(jī)關(guān)、同行業(yè)、工作地、居住地等的遠(yuǎn)近。④臨街（路）狀況，即該房地產(chǎn)是臨街還是不臨街，是一面臨街還是兩面臨街等。【教材增加內(nèi)容】⑤朝向，即該宗房地產(chǎn)的建筑物正門或房間窗戶等正對(duì)著的方向。⑥樓層。當(dāng)該宗房地產(chǎn)為某幢房屋中的某層、某套時(shí)，其所在的樓層。一宗房地產(chǎn)的交通條件，是指進(jìn)出該宗房地產(chǎn)的方便程度—通達(dá)性（accessibility），可分為從其他地方到達(dá)該宗房地產(chǎn)的可及性和從該宗房地產(chǎn)去往其他地方的便捷性。用“可及性”表達(dá)表達(dá)從別的地方到該房地產(chǎn)—“進(jìn)來(lái)”的方便程度，用“便捷性”表達(dá)表達(dá)該房地產(chǎn)去別的地方—“出去”的方便程度，是為了更好地衡量和描述一宗房地產(chǎn)的交通條件。某些房地產(chǎn)由于受單行道、道路隔離帶、立交橋、交通出入口方位等的影響，其“進(jìn)來(lái)”與“出去”的方便程度是不同的。一宗房地產(chǎn)的外部配套設(shè)施，是指該房地產(chǎn)外部（紅線外）的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。如果是該房地產(chǎn)內(nèi)部（紅線內(nèi)）的配套設(shè)施，則應(yīng)屬于該房地產(chǎn)的實(shí)物因素?；A(chǔ)設(shè)施一般是指道路、給水、排水（雨水、污水）、電力、通信（如、互聯(lián)網(wǎng)、有線電視）、燃?xì)狻⒐岬仍O(shè)施。公共服務(wù)設(shè)施一般是指商業(yè)服務(wù)、金融郵電、教育（如幼兒園、中小學(xué)）、醫(yī)療衛(wèi)生（如醫(yī)院）、文化、體育、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理等設(shè)施。一宗房地產(chǎn)的周圍環(huán)境和景觀，是指該房地產(chǎn)的自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀。該房地產(chǎn)的自然環(huán)境是該房地產(chǎn)周圍的各種自然因素的總和，如大氣、水、植物、土壤、巖石礦物、太陽(yáng)輻射等。人文環(huán)境是該房地產(chǎn)周圍的社會(huì)環(huán)境，包括該房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽(yù)、居民特征（如職業(yè)、收入水平、文化程度、宗教信仰）、治安狀況（如犯罪率）、相鄰房地產(chǎn)的利用狀況（如用途）等。景觀是從該房地產(chǎn)向外觀望時(shí)，出現(xiàn)在人的視野的地表的一部分和相應(yīng)的天空的一部分以及給予人的全體印象，即放眼所見(jiàn)的景色及所獲得的印象。房屋的景觀可分為站在門口向外看的景觀，站在陽(yáng)臺(tái)向外看的景觀，從窗戶向外看的景觀?？疾煲蛔诜康禺a(chǎn)的景觀，甚至還包括進(jìn)出該房地產(chǎn)的沿途景觀。雖然任何資產(chǎn)在某一時(shí)間都有一個(gè)具體的位置，但房地產(chǎn)不可移動(dòng)，其位置固定不變；其他資產(chǎn)可以移動(dòng)，其位置能夠改變。因此，價(jià)格、價(jià)值與區(qū)位密切相關(guān)幾乎是房地產(chǎn)所獨(dú)有的（不排除相同的商品在不同的購(gòu)物環(huán)境中的售價(jià)不同）?！發(fā)ocation，locationandlocation"是西方認(rèn)為的投資房地產(chǎn)的三大秘訣，即“第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位”。當(dāng)然，區(qū)位并不能代表房地產(chǎn)的一切，但它強(qiáng)調(diào)了區(qū)位對(duì)房地產(chǎn)的極端重要性—一般你能夠改變房地產(chǎn)除了區(qū)位以外的東西，但你改變不了房地產(chǎn)的區(qū)位，這就是為何區(qū)位對(duì)房地產(chǎn)如此重要的原因。兩宗實(shí)物和權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果區(qū)位狀況不同，價(jià)格、價(jià)值會(huì)有所不同，甚至差異很大。四、房地產(chǎn)的其他名稱（一）不動(dòng)產(chǎn)在法律上，通常把財(cái)產(chǎn)或者物分為不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)兩大類。例如，《物權(quán)法》第二條規(guī)定：“本法所稱物，包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)?！狈▏?guó)民法典第五百一十六條規(guī)定：“一切財(cái)產(chǎn)，或?yàn)閯?dòng)產(chǎn)，或?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)?！币环N財(cái)產(chǎn)是屬于動(dòng)產(chǎn)還是屬于不動(dòng)產(chǎn)，一般是根據(jù)其實(shí)物是否可以自由移動(dòng)來(lái)判別的：凡是自行能夠移動(dòng)或者用外力能夠移動(dòng)，并且其性質(zhì)和價(jià)值不會(huì)改變的財(cái)產(chǎn)，像牲畜、家禽和汽車、家具、器物之類，屬于動(dòng)產(chǎn)；反之，不能移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)，像土地、房屋及附著于土地、房屋上不可分離的部分（如樹(shù)木和給水、排水、采暖、電梯等設(shè)備），屬于不動(dòng)產(chǎn)。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的定義及其范圍，《擔(dān)保法》第九十二條的規(guī)定是：“本法所稱不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物?！敝袊?guó)臺(tái)灣地區(qū)民法第六十六條的規(guī)定是：“稱不動(dòng)產(chǎn)者，謂土地及其定著物。不動(dòng)產(chǎn)之出產(chǎn)物，尚未分離者，為該不動(dòng)產(chǎn)之部分?！比毡久穹ǖ涞诎耸鶙l的規(guī)定是：“土地及其定著物為不動(dòng)產(chǎn)”。意大利民法典第八百一十二條的規(guī)定是：“土地、泉水、河流、樹(shù)木、房屋和其他建筑物，即使是臨時(shí)附著于土地的建筑物以及在一般情況下那些或是自然或是人為地與土地結(jié)為一體的物品是不動(dòng)產(chǎn)。固定河岸或者河床之上并且為永久使用而建造的磨坊、浴場(chǎng)以及其他漂浮在水面上的建筑視為不動(dòng)產(chǎn)?！辟F（二屢）物踢業(yè)膽中國(guó)踢香港偉地區(qū)隸通常你使用丟“大物業(yè)筆”帶這個(gè)少詞，討把房逝地產(chǎn)萄估價(jià)服稱為旨物業(yè)綿估值親或物垃業(yè)估咸價(jià)。司香港宇所講眼的物博業(yè)實(shí)焰質(zhì)上遞是房許地產(chǎn)訂，僅昂叫法舊不同搜，就要像把雀出租石車叫釋做匹“支的士義”湖那樣躲。香皇港的焰物業(yè)亞一詞菜是從魂英國(guó)墓的p恩ro袋pe搞ny莫一詞暴翻譯坐過(guò)來(lái)診的。捷在英塔國(guó)，居pr濃op激en爺y也亂是指剛房地潤(rùn)產(chǎn)。游此外添值得塵指出籌的是膛，香亦港通泥常還曠把房宿地產(chǎn)袋稱為確地產(chǎn)健，其尖地產(chǎn)跪、物敵業(yè)、時(shí)樓宇慣、房工地產(chǎn)群等用礦語(yǔ)經(jīng)嶄?；炷怯?。循例如摔，香態(tài)港誰(shuí)李宗吼鍔杏先生迎對(duì)物蔥業(yè)的湊解釋倦是：獨(dú)“畜物業(yè)蛇是單著元性辣地產(chǎn)恩。一獻(xiàn)住宅胞單位予是一盞物業(yè)握，一聯(lián)工廠決樓字部是一非物業(yè)飛，一浪農(nóng)莊稅也是騎一物濱業(yè)。跪故一容物業(yè)尿可大語(yǔ)可小咱，大北物業(yè)鑰可分蠻割為控小物嘗業(yè)。等”首中國(guó)科內(nèi)地額現(xiàn)在近也大香量使新用坐“斗物業(yè)急”塞這個(gè)棋詞，萬(wàn)最典及型的著是陸“燥物業(yè)溫管理復(fù)”漫，并瞇把其生中的忍“劫物業(yè)夏”聯(lián)定義列為恩“口房屋贏及配矛套的堪設(shè)施完設(shè)備撲和相耽關(guān)場(chǎng)饒地旦”朵。假（滴三霞）r電ea不l醋es類ta喝te坊和路re段al溉pr凝op萍er鴨ty奏在英浸語(yǔ)中歌，房浸地產(chǎn)蒜的名顧稱為蝦re搭al碑es籠ta界te庫(kù)和節(jié)re景al凝pr按op萍er校ty屑，但備兩者魔的含竹義不驕完全俊相同本。英扛語(yǔ)中桃的纏la蹈nd達(dá)（陰土地幟）篇、誰(shuí)re站al培es農(nóng)ta雅te煉和鳳re嫌al塘pr蒼op次er倚ty演是三六個(gè)相到互聯(lián)紡系、謎含義鑼越來(lái)雀越寬爺?shù)男g(shù)成語(yǔ)：光①占la雨nd永是指按地球肢的表拳面及肺下達(dá)射地心用、上意達(dá)無(wú)印限天扮空的鞏空間吊，包宏括永買久定都著在溝地球裕表面剃之中師、之材上、粱之下秧的自度然物逃，如桿樹(shù)和評(píng)水。氧②杠re乎al柱es決ta悲te殖是指邀la夜nd購(gòu)加上牌永久廉定著毒在其蠢中、要其上號(hào)、其杠下的相人工結(jié)改良荷物錢（m購(gòu)an加－m晶ad脆e擔(dān)im旗pr礙ov押em敘en筑ts歡）恨，如禽構(gòu)筑倦物和嬌房屋衡。招③通re掉al脫pr煌op栽er據(jù)ty只是指削re緩al舊es外ta抖te式加上蘋與其累有關(guān)揪的各母種權(quán)杠益，逼包括丙權(quán)利棕、利搞益和映好處亭。照l(shuí)a德nd方，滔re販al沃es北ta綁te阻，非re確al含pr齒op鴿er桌ty濾三者碗的內(nèi)怪涵及爭(zhēng)其區(qū)泳別可受進(jìn)一迅步見(jiàn)覽圖2碑-3匯.福Re司al副es皮ta冶te預(yù)和砍re橡al且pr射op后er哥ty橡雖然簽有上藝述嚴(yán)鋼格區(qū)嘩分，房但在逗一般收情況筑下經(jīng)能常是蒼相膊互通溪用、旺不加磚以區(qū)拖分的降，致大多修使用臣re資al摸es嗚ta紋te耗一詞什。提五、混房地盾產(chǎn)的鎖基本爭(zhēng)存在昨形態(tài)需房地牲產(chǎn)雖跟然包破括土蕉地和危建筑柔物兩蔽大部抄分，僻但并疊不意賞味著句只有帖土地瀉與建列筑物止合在挽一起繼時(shí)才撞被稱電為房礙地產(chǎn)折，單閥純的偶土地譽(yù)或者校單純怕的建住筑物臂都屬線于房坑地產(chǎn)肝，是哈房地簡(jiǎn)產(chǎn)的掀一種監(jiān)存在謝形態(tài)啦。歸混納起外來(lái)，熊房地爬產(chǎn)有餃土地鵲、建石筑物俱、房發(fā)地三零種基遮本存斑在形炊態(tài)。摟（顛一誘）星土地王形態(tài)航土地短形態(tài)剛的最支簡(jiǎn)單賺情形啦是一種塊沒(méi)稼有建脂筑物略的空煌地，居如圖材2究-4?。╝猛）崗所示而。令即使鍵土地批上有倡建筑袋物，昆如圖吐2你-4冊(cè)（b塑）冒所示陜，有說(shuō)時(shí)根勝據(jù)需芳要或歐者按頁(yè)照有忍關(guān)規(guī)按定，初應(yīng)把布土地蛙單獨(dú)粗看待見(jiàn)，只萬(wàn)評(píng)估著其中坦的土警地價(jià)屋值。迷例如端，為桑征收蜓土地匪稅費(fèi)捏或者勒確定劫轉(zhuǎn)讓緒、出圣租、曬抵押頂劃撥嚷的建劍設(shè)用楊地使魔用權(quán)漿的房郊地產(chǎn)抓應(yīng)當(dāng)宜補(bǔ)交棋的出奧讓金討等費(fèi)泊用，六就需虛要單袍獨(dú)評(píng)埋估土垮地的舍價(jià)值溫。對(duì)暴于有輕建筑作物的喚土地協(xié)，在眨估價(jià)允中如撕何單欲獨(dú)看瓶待土芝地，瞞有兩怖種做搖法：斬一是欺無(wú)視殘建筑紐物的趴存在肢，即閥將其卵設(shè)想要為無(wú)鵝建筑臣物的巧空地歲；二蒸是考怨慮建詞筑物杯存在尚對(duì)土笨地價(jià)煉值的南影響誼.歡（側(cè)二馬）刊建筑咸物形罩態(tài)剝建筑園物雖焦然必優(yōu)須建招造在奸土地?zé)┥?，攝在實(shí)難物形壯態(tài)上謠與土瓣地連腔為一保體，慌但有尿時(shí)根辣據(jù)需壺要或塔者按頑照有運(yùn)關(guān)規(guī)兩定，喜應(yīng)把夸它單尚獨(dú)看昏待，趨只評(píng)側(cè)估其險(xiǎn)中的閃建筑娘物價(jià)杜值，企如圖凝2土-4宅（c向）猾所陪示。幫例如缸，在忽房地予產(chǎn)投隱?；皤C災(zāi)險(xiǎn)鞋時(shí)評(píng)氣估其漿保險(xiǎn)黃價(jià)值挨，災(zāi)衣害發(fā)榮生后流評(píng)估搭其損棵失，陵為會(huì)紹計(jì)上避計(jì)算戴建筑干物折高舊服夾務(wù)的里估價(jià)商等，竭通常損只單縮獨(dú)評(píng)想估建有筑物首的價(jià)遣值。邊在估牙價(jià)中肅如何茄單獨(dú)警看待碧建筑級(jí)物，式有兩杰種做狐法：炊一是貿(mào)無(wú)視喇土地割的存特在，銷即將皮其設(shè)遍想為夸“第空中仍樓閣漏”眼；二勤是考禽慮土膚地存燕在對(duì)僵建筑登物價(jià)泛值的參影響手。寄上述但土地夏與建初筑物業(yè)合在潛一起慈時(shí)，烘需要談單獨(dú)窮或者玉分別羅評(píng)估極其中敲的土羽地或握建筑韻物價(jià)套值，盒在評(píng)薪估土蠢地價(jià)翅值時(shí)范不考裹慮建蔬筑物纖的影瘡響，勁或者誤在評(píng)逮估建刻筑物狼價(jià)值嶺時(shí)不籮考慮渣土地升的影蠢響，友純粹都將土紙地視夾為空握地或凝者將愚建筑普物視辱為中“譯空中招樓閣飄”欺的估何價(jià)，厚稱為畝“鬧獨(dú)立校估價(jià)君”辱；如垃果在酒評(píng)估應(yīng)土地貝價(jià)值居時(shí)考燭慮建后筑物解的影醉響，谷或者克在評(píng)炸估建領(lǐng)筑物懇價(jià)值魂時(shí)考湯慮土員地的刻影響爭(zhēng)的估膠價(jià)，帝則稱迎為搞“跌部分賣估價(jià)慰”淺。至班于在姜估價(jià)抹時(shí)是迅否考玉慮以栽及如欲何考盛慮建陜筑物促對(duì)土股地價(jià)各值的竹影響律，或些者土賴地對(duì)腥建筑匆物價(jià)談值的蜻影響充，將魯在本辮書第轎五章頓第六煩節(jié)碰“現(xiàn)最高藝最佳舊利用葡原則刷”桌中論黑述。墓（三道）房摔地形冒態(tài)晝房地瀉形態(tài)滿即實(shí)另物形讓態(tài)上捕土地于與建菠筑物溪合在憤一起把，并而在估澡價(jià)時(shí)索也把舟它們期作為昏一個(gè)宣整體滿來(lái)看離待，尊如圖敬24馬（d沫）所鄉(xiāng)示。浙目前嘴，社種會(huì)上牙對(duì)房企地產(chǎn)理的用五詞尚銷不規(guī)果范，爐同一畝用詞完，可滲能含浮義不搬同，但不同吵的用械詞，訊可能嗚含義險(xiǎn)相同皆，從柔而很藏容易晨引起芳誤解氧。為劍明了瘦起見(jiàn)寇，本低書主境要使辜用魂“錄房地釣產(chǎn)傷”甩、金“貓土地鄙”冷、慣“血建筑盤物單”網(wǎng)和閉“刮房地歇”癢這幾解個(gè)關(guān)引鍵詞美，它憤們的右含義畫分別浴如下共：選（1弱）房隊(duì)地產(chǎn)鮮：可品指土芝地，劑也可蒜指建衰筑物看，還半可指越土地獅與建溜筑物隔的綜控合體倍，即健它可臉能是判土地賄，也族可能戚是建賺筑物埋，還想可能賽是土糕地與腦建筑吐物的淹綜合藏體。咱（2丑）土炕地：歸僅指術(shù)土地景部分恨，如破說(shuō)土腔地價(jià)田值時(shí)鐮，該擔(dān)價(jià)值希不包玉含土僻地上食的建頑筑物傅的價(jià)株值。桂（3蓮）建徒筑物燙：僅孕指建任筑物鴉部分天，如圍說(shuō)建支筑物賴價(jià)值剖時(shí)，爸該價(jià)等值不株包含摟該建脈筑物財(cái)占用鍵范圍辭內(nèi)的砌土地破的價(jià)關(guān)值。泛（4喜）房妖地：綢專指兵土地甜與建憐筑物果的綜啊合體奸，如撒說(shuō)房?jī)|地價(jià)罷值時(shí)勤，該鄭價(jià)值沈既包遭含建喚筑物期的價(jià)啟值，班也包鎮(zhèn)含該挎建筑特物占敘用范堆圍內(nèi)懷的土胡地的針價(jià)值掀；或膏者說(shuō)寺，該濫價(jià)值鑰既包恐含土睛地的北價(jià)值勿，也拌包含隊(duì)該土甩地上煌的建庫(kù)筑物授的價(jià)度值。陳還需益要說(shuō)都明的恩是，林人們省通常隱使用份“篇地上廟建筑喝物脫”故這一涂概念栽，其尿含義度一般狼是指洽土地參范圍秧內(nèi)的天所有灶建筑暴物，毛既包敲括建略筑物閣的地防上部妹分，政也包甘括建鄙筑物聰?shù)牡貐^(qū)下部劇分。談但有陳時(shí)根獸據(jù)需孤要，撿將建什筑物滿真正葉的地麻上部名分與腹地下矮部分償分開(kāi)豎。因硬此，西要注銜意根判據(jù)上喝下文范的內(nèi)坦容判呆定其嫁具體占所指數(shù)，在林實(shí)際觀估價(jià)蒸中同趴樣要派注意濱這個(gè)奮問(wèn)題津。