古北水鎮(zhèn)項目情況及投融資專項研究

古北水鎮(zhèn)項目情況及投融資專項研究一、項目簡述2010年6月中青旅與北京密云縣簽訂戰(zhàn)略協(xié)議，中青旅于2010年7月全資設立“北京古北水鎮(zhèn)旅游有限公司”開始運作；規(guī)劃面積9平方公里，設立北京?密云古北水鎮(zhèn)（司馬臺長城）國際旅游度假區(qū)，總投資45億元，投資回收期在8?10年。度假區(qū)整體規(guī)劃為“六區(qū)三谷”（老營區(qū)、民國街區(qū)、水街風情區(qū)、臥龍堡民俗文化區(qū)、湯河古寨區(qū)、民宿餐飲區(qū)與后川禪谷、伊甸谷、云峰翠谷）。功能劃分上，分為傳統(tǒng)餐飲及商業(yè)購物區(qū)、民情民俗文化表演體驗區(qū)、山區(qū)民居風貌住宿區(qū)、酒店及商務會議區(qū)、溫泉會所及休閑體育公園等幾個部分，突出冷泉和熱泉的資源亮點，突出古北民間文化展示，塑造具有北方建筑特色的明清風格古街，將觀光與休閑度假、會議會展相結合的經營模式項目整體拆遷原有五個自然村落，利用項目內水庫，模仿江南水鄉(xiāng)建設，均為仿古建筑。項目取得土地原為當?shù)卮迕裾兀迕癫疬w安置到水鎮(zhèn)外區(qū)域司馬新村。項目于2011年完成土地征收并拿地，啟動建設，項目購買土地1076.54畝，其它土地租賃使用；同期啟動同龍湖地產合作的“長城源”地產項目（102畝），目前在開發(fā)第三期。水鎮(zhèn)為明清及民國風格的山地合院建筑，建筑面積43萬平方米，包含2個五星標準大酒店、6個小型精品酒店、400余間民宿、餐廳及商鋪，10多個文化展示體驗區(qū)及完善的配套服務設施。水鎮(zhèn)項目預定開業(yè)目標為2013年5月；實際未實現(xiàn)，之后經歷兩次試營業(yè)；2013年10月預營業(yè)；2014年1月試營業(yè)；試營業(yè)期間，多次調整施工，甚至原本開放的一些街區(qū)竟然重新關閉施工調整。2014年10月1日正式營業(yè)。正式營業(yè)的實為古北水鎮(zhèn)一期工程，約占項目工程總量的60%。當?shù)卣畬椖恐С至Χ容^高，除立項和建設用地手續(xù)外，市級行政審批權限一律下放，由密云縣統(tǒng)籌。密云縣成立“項目手續(xù)審批工作協(xié)調領導小”組推行“集中審批”，審批時間壓縮在行政許可的最短時限。

在項目拿地、征地、水電供暖、基建補貼等方面政府提供財政補貼支持；另政府協(xié)助修建景區(qū)門口外延道路。二、融資歷程2010.7注冊中青旅全資設立“北京古北水鎮(zhèn)旅游有限公司”，注冊資本2.1億兀；2011.6借貸古北水鎮(zhèn)旅游公司向北京和諧成長投資中心借款1億元，借款期限一年，由青旅出具保函擔保。注：北京和諧成長基金成立于2010年8月，是IDG基金管理機構發(fā)起，募資36億元；其中含社?；?2億、中關村引導基金、海淀區(qū)引導基金、北京國資中心、國開金融等，另有四支異地地方引導基金。2011.8/11合作分兩次拿地，共717.54+359=1076.54畝，成交價2.59+1.94=4.53億；拿到土地后，為平衡前期投資支出，與龍湖地產合作推出6.8萬平米長城源署項目2011.12增資引入戰(zhàn)略投資者烏鎮(zhèn)旅游公司和IDG，注冊資本2.1億增至5億，增資后比例：中青旅42%，烏鎮(zhèn)18%，IDG持股40%（通過兩家香港公司）2012.1增資引入北京和諧成長投資中心，注冊資本5億增至8億2012.8增資引入戰(zhàn)略投資者京能集團（北京能源集團有限責任公司，北京國資委直屬企業(yè)），注冊資本從8億增至10億借貸以項目土地及地上建筑為抵押物，從中國銀行北京分行、交通銀行北京分行獲得合計15億元十年期銀團貸款2013.6-10增資股東共同分三次增資，注冊資本10億增至13.02億，中青旅持股降為8古北水鎮(zhèn)不再納入財務報表合并范圍，變更為聯(lián)營子公司。股東名稱口出資額「出資比例口中青旅裂33,600舉25.B1%烏鎮(zhèn)旅游口20,160^15.43%^北京卻諧成長投資中，k18,400*14.IDG資本32,000中34,58%p26,040,20.0。蜘2014.7-8增資除IDG外，其他股東共同增資，注冊資本增為15.32億。北京刮詠鎮(zhèn)旅游有限公司 詳匿中吉旅控股股份有限公司CL商股用煙 詳情股比/三：認敢金額:39,53口,及萬元北京能源集團有限司珞司仁商建子）艮比：2"，1口先認取金最：30」6羽,2E萬元EhengTisnQpi…?二商股東）股比-UU出認繳例,:2工7除95萬元烏鎮(zhèn)麻誨股份有限公司二國股東J ，三二股比「E,2?：認瞅金葭超371&.7防元北京和諧成長投贊中心（有限合怏?。汗ど袒?，三害股比:’邑工：認敦金西:乙591,25萬元中青旅操作此項目累計投入資金近4億元，融資近12億元；期間借貸16億元。有分析人士指出：IDG入股古北水鎮(zhèn)，是從烏鎮(zhèn)項目轉移的資本，當初IDG入股烏鎮(zhèn)推動烏鎮(zhèn)上市，但因為涉及文化古跡問題未通過上市審核；而古北水鎮(zhèn)為整體仿古建筑群，所以IDG與中青旅合作具有資本操作預期。而且，分析中發(fā)現(xiàn)，項目內司馬臺長城已獨立出去操作，項目間通過運營設施聯(lián)接，除門票外，其他經營設施均屬于水鎮(zhèn)項目。再從整個景區(qū)商業(yè)模式看，除了門票外，項目內容上規(guī)劃索道、溫泉、餐飲、住宿、娛樂、演藝及展覽等內容，降低對門票收入依賴性。古鎮(zhèn)中的酒店采用自持模式，其它商業(yè)物業(yè)自營，將計入利潤表的收入規(guī)模盡可能做大，便于未來持續(xù)融資。三、項目情況分析1、基礎設施投入項目前期需要投入12億元進行基礎設施建設，主要用于：自來水廠（達到歐盟標準，可直接飲用；與深圳水務集團合作）；污水（中水）處理廠；新增改造高壓、低壓線路；供暖中心及設施；液化氣站；環(huán)境綠化；河道疏浚拓寬；街道全部采用長條青石板鋪設；?3公里地下綜合管廊（2.3m*2.2m），將熱力管道、中水管道、直飲水管道等入

廊。2、資產權屬區(qū)域類型投資內容營收渠道及資產產權歸屬保護專屬區(qū)K對古長城及遺存地點大環(huán)境整治索道公司2、主題適度修復當?shù)卣?、建設游覽線路設施當?shù)卣糜螌賲^(qū)K-景點（風格特色展示）古長城保護費統(tǒng)一門票古長城保護基金2、酒店；特色民宿客房收入公司3.商業(yè)業(yè)態(tài)（自營+出租）銷售收入公司4、各類配套娛樂設施（自營+出租）銷售收入、租金公司5、大環(huán)境營造（區(qū)內道路、水城、綠化）公司6、公共配套設施（游客中心、廁所、區(qū)內電力、供排水、有線電視、供熱等）公司區(qū)域內外旅游地產項目房產帽售收入公司3、經營模式古鎮(zhèn)中項目商業(yè)物業(yè)均自營，自建采購團隊，整體統(tǒng)籌管理景區(qū)內的出售商品結構以及地段位置安排。從工商資料顯示，2014-2015集中注冊35家分支機構，性質均為分公司，類型及數(shù)量如下表：類型數(shù)量明細工藝品店5北京古北水鎮(zhèn)旅游有限公司流光藝影工藝品店北京古北水鎮(zhèn)旅游有限公司海燈工藝品店北京古北水鎮(zhèn)旅游有限公司紙藝軒工藝品店北京古北水鎮(zhèn)旅游有限公司遞云端工藝品店北京古北水鎮(zhèn)旅游有限公司山頂優(yōu)遞工藝品店休閑空間2北京古北水鎮(zhèn)旅游有限公司傾城似水酒吧北京古北水鎮(zhèn)旅游有限公司市集咖啡廳文創(chuàng)百貨3北京古北水鎮(zhèn)旅游有限公司建昆堂燈籠鋪北京古北水鎮(zhèn)旅游有限公司行空風箏店北京古北水鎮(zhèn)旅游有限公司永順染紡織服裝坊

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先后6次變更經營范圍；從變更內容上看，經營范圍逐步細化，經營內容逐步深化，便顯出了自營為主的趨勢。年經營范圍變更旅游資源開發(fā)（不含旅游業(yè)務）；旅游咨詢；旅游項目設計；旅游項目管理、景區(qū)管理、餐飲管理、酒店管理；批發(fā)日用品、工藝品、小飾品、禮品。增加：停車管理、批發(fā)紡織、服裝、文化、體育用品及器材、家用電器、旅游紀念品調整：“旅游項目設計”為“旅游項目設計咨詢”增加餐飲服務、批發(fā)化妝品增加：批發(fā)預包裝食品調整：餐飲服務限定為（僅限分公司經營）增加：住宿（水鎮(zhèn)酒店、限建設項目 地塊；古北酒店、限建設項目 -地塊；蘭谷 酒店等旅游服務設施、限建設項目 - - -地塊；山水城酒店、限建設項目 地塊;江南酒店、限建設項目 -地塊；溫泉酒店、限建設項目 地塊；驛站客棧、限建設項目地塊）；游泳（高危險性體育項目）；旅游設施的開發(fā)、建設、經營、健身；會議服務，批發(fā)蔬菜、水果增加：零售預包裝食品；出版物（不含音像制品）的零售；經營滑雪場；美容美發(fā)；經營娛樂場所（項目）（僅限分公司經營）；洗衣；物業(yè)管理；棋牌服務；經營演出場所；演出經紀業(yè)務目前住宿（水鎮(zhèn)酒店、限建設項目 地塊；古北酒店、限建設項目 - 地塊；蘭谷酒店等旅游服務設施、限建設項目 - - - 地塊；山水城酒店、限建設項目 地塊；江南酒店、限建設項目 - 地塊；溫泉酒店、限建設項目 地塊；驛站客棧、限建設項目 地塊）（衛(wèi)生許可證有效期至 年月日）；游泳（高危險性體育項目經營許可證有效期至 年月日）；餐飲服務（含涼菜、不含裱花蛋糕、含生食水產品）（餐飲服務許可證有效期至 年月日）（僅限分公司經營）；批發(fā)、零售預包裝食品；出版物（不含音像制品）的零售；經營滑雪場；美容美發(fā)；經營娛樂場所（項目）（僅限分公司經營）；洗衣；旅游設施的開發(fā)、建設、經營（不含旅游業(yè)務）；旅游咨詢；旅游項目設計咨詢；旅游項目管理、景區(qū)管理、餐飲管理、酒店管理、停車管理；健身；兒童娛樂設施經營；設計、制作、發(fā)布廣告；票務代理；會議服務；批發(fā)日用品、化妝品、紡織、服裝、文化、體育用品及器材、家用電器、工藝

品、蔬菜、水果；物業(yè)管理；棋牌服務；經營演出場所；演出經紀業(yè)務。（該企業(yè)于年月日由內資企業(yè)轉為中外合資企業(yè)。游泳、住宿、美容美發(fā)、出版物零售、銷售食品、餐飲服務、經營滑雪場以及依法須經批準的項目，經相關部門批準后依批準的內容開展經營活動。）5、經營狀況資料分析顯示，住宿客流平均客單價500元，非住宿客單價300元，其中門票為150元。（按2016年報，景區(qū)綜合客單價300元）古北水鎮(zhèn)收費標準1水鎮(zhèn)門票價格150元/人（全天24小時景區(qū)門票價格）2長城門票價格40元/人（提前1天預約）；兩景點聯(lián)票170元3導游講解費古北水鎮(zhèn)200元/位；長城100元/位4長城索道單程90元/人，往返160元/人；夜游長城索道往返票：160元/人5覽車單程10元/人，每車限乘10人6游船全程（雁歸碼頭-鴛鴦湖碼頭）120元/人/趟，包船600元/條/趟；限6人/船A線（雁歸碼頭-日月島碼頭）80元/人/趟，包船400元/條/趟；B線（鴛鴦湖碼頭-日月島碼頭）80元/人/趟，包船400元/條/趟；項目前期定位為“高端旅游目的地”，后調整