某市房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系報告

上海市房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系研究報告上海市房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系研究報告《上海市房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系研究》課題組二○○三年九月進(jìn)入新世紀(jì)，上海房地產(chǎn)進(jìn)入了新一輪的發(fā)展，與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢同步，房地產(chǎn)市場的各項指標(biāo)都達(dá)到歷史最好水平，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為上海經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。為了保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，客觀分析房地產(chǎn)運行軌跡，正確評價房地產(chǎn)形勢，預(yù)測發(fā)展趨勢，把握發(fā)展機遇。課題組經(jīng)過調(diào)查研究，編制了《上海市房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系》（以下簡稱預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系）。一、編制方法：隨著上海房地產(chǎn)市場的培育發(fā)展，已積累和收集了十多年的市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)，各數(shù)據(jù)間內(nèi)在關(guān)聯(lián)性已初現(xiàn)，預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系就是通過對源于市場的數(shù)百個統(tǒng)計項目，篩選出市場敏感度高、關(guān)聯(lián)性強，或即時性好，或前瞻性明顯等10余個項目或項目組合。根據(jù)其以往近十年運行的軌跡或項目數(shù)據(jù)組合之間的比例關(guān)系，建立五級量化指標(biāo)的數(shù)值范圍，分別顯示市場的“異?！?、“基本正?！?、“正常運行”、“基本正?！焙汀爱惓！钡任宸N狀況?，F(xiàn)階段通過每半年或一年的市場數(shù)據(jù)讀入（隨著房地產(chǎn)業(yè)信息化程度的提高，逐步過渡到現(xiàn)勢性較好的決策信息系統(tǒng)），根據(jù)指標(biāo)數(shù)據(jù)在指標(biāo)體系中的分布區(qū)間和集中度，可反映市場運行的基本狀況，通過對其中前瞻性較好的指標(biāo)數(shù)據(jù)研判，可預(yù)測下一階段的市場趨勢；而對其中即時性較好指標(biāo)數(shù)據(jù)判讀，可對當(dāng)前的市場特點作出評價；對個別離散性指標(biāo)數(shù)據(jù)的分析，可提示宏觀調(diào)控的切入點。從而為房地產(chǎn)企業(yè)的市場運作，消費者的投資與消費，政府部門宏觀調(diào)控的方向、重點和力度，提供參考和依據(jù)。二、設(shè)計原則：1、全面性。項目的選擇不能僅僅考慮房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的某一階段，而要覆蓋整個開發(fā)經(jīng)營的全過程，包括土地供應(yīng)、投資量、開發(fā)建設(shè)、市場交易、空置率等房地產(chǎn)市場運作的各個環(huán)節(jié)。數(shù)量、數(shù)值與價格、金額并重。2、簡捷性。項目的選擇既要全面，又要避免繁雜，使之去偽存真，去粗取精，抓住主要矛盾，使復(fù)雜的問題簡單化，深入淺出，像“傻瓜”照相機一樣便于操作應(yīng)用。3、敏感度高。有些項目可能很重要，但敏感度不高的就不列入。比如房價收入比。房價高在轉(zhuǎn)軌期是永恒的話題，市場低迷時，說房價收入比過高；市場繁榮了，仍說房價過高。要弄清房價收入比中的房價是新房價格還是新舊房屋的加權(quán)均價；貨幣的、名義的工資占實際收入比重較低是我國的現(xiàn)狀。4、可操作性。指標(biāo)數(shù)據(jù)要有可靠和及時的來源，否則只有理論分析的意義而不能實際運用，目前所用年度的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)均源自上海市統(tǒng)計部門，有關(guān)部門未能提供或年中數(shù)據(jù)線性較差時，可采用上海市房地產(chǎn)交易登記和房地產(chǎn)市場管理信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)。5、區(qū)域性。我國地域遼闊，各地經(jīng)濟(jì)社會和市場發(fā)展的差異較大，全國用一個指標(biāo)體系很難覆蓋，故指標(biāo)項目可能具有通用性，但指標(biāo)數(shù)據(jù)的取值是根據(jù)上海市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場現(xiàn)狀設(shè)計，比如上海市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀：存量房地產(chǎn)的買賣交易量已與新房銷售量平分秋色，還將繼續(xù)超越；增量加存量的買賣交易量（換手率）已超過房屋總存量的10％；商品房的銷售金額已超過房地產(chǎn)開發(fā)投資額。6、時效性。房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系的設(shè)計，國內(nèi)外已有的理論研究和實踐經(jīng)驗較難尋找。本研究報告提出的方案，有待逐步完善。預(yù)報預(yù)警指標(biāo)體系的設(shè)計以2002年度市場數(shù)據(jù)為基期，適用年限是2003年至2023年，根據(jù)實踐檢驗，個別指標(biāo)會微調(diào)。三、指標(biāo)說明：房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標(biāo)分為市場即期指標(biāo)、市場預(yù)期指標(biāo)和價格貸款指標(biāo)三部分。通常情況下，市場即期指標(biāo)和市場預(yù)期指標(biāo)配合房地產(chǎn)價格和貸款指標(biāo)分別預(yù)報和預(yù)測房地產(chǎn)市場運行情況。第一、市場預(yù)期指標(biāo)1、房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅：現(xiàn)階段，適度的投資有利于拉動經(jīng)濟(jì)的增長，但如果房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過高，將使供給過量，如無需求匹配，導(dǎo)致供過于求。（億元）2、房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額的比例：此項指標(biāo)是直接反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)。全社會固定資產(chǎn)投資包括基本建設(shè)、更新改造和房地產(chǎn)投資等，在發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)投資一般占20％－25％。近年來，上海房地產(chǎn)業(yè)所占比重逐步提高，這是我國現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)作為先導(dǎo)性行業(yè)特征所決定的。但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和大規(guī)模舊區(qū)改造速度的遞減，房地產(chǎn)開發(fā)投資額所占比重會逐步回落。3、新增土地可建面積與新建商品房開工面積之比：此項指標(biāo)是表明一、二級市場是否協(xié)調(diào)發(fā)展的重要指標(biāo)。當(dāng)比值大于1時，提示開發(fā)商手中待開發(fā)土地數(shù)量增加。隨著本市土地供應(yīng)機制逐步規(guī)范和完善，該比值的大小既反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場、地價和利率發(fā)展走勢的預(yù)期，又反映政府管理部門調(diào)控市場的政策效果。（萬平方米）4、商品房新開工面積占施工面積的比例：前瞻性指標(biāo)，新開工面積，反映1～2年后預(yù)售供應(yīng)量和2～3年后現(xiàn)房供應(yīng)量。而其占施工面積的比例高低，又反映了當(dāng)前市場運行的狀況和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場預(yù)期的信心。（萬平方米）5、商品房施工面積與商品房竣工面積的倍數(shù)比：重要的前瞻性指標(biāo)，根據(jù)本市在建項目的實際情況，施工面積通常為竣工面積的3.5±0.5倍，故施工面積反映了1～2年后現(xiàn)房供應(yīng)量，其值小于3.0倍，會出現(xiàn)供應(yīng)短缺，大于4.0倍，未來供應(yīng)量將會放大。（萬平方米）第二、市場即期指標(biāo)6、商品房銷售額與開發(fā)投資額之比：此項指標(biāo)是反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，比值小于1時，既反映該城市房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率不高，也表明空置量可能過高，同時將影響未來的房地產(chǎn)投資規(guī)模和開、竣工面積。（億元）7、商品房預(yù)售面積與批準(zhǔn)預(yù)售面積之比：即期消費指標(biāo)。反映當(dāng)前商品房預(yù)售情況，在一般情況下該指標(biāo)不應(yīng)大于1，只有在前一、兩年小于1時，才會因市場好轉(zhuǎn)而出現(xiàn)大于1的情況。該指標(biāo)合理值域0.8～1.2，小于1表明供大于求，商品房價格趨緩，大于1表明實際預(yù)售量大于當(dāng)年批準(zhǔn)上市量，市場可能會出現(xiàn)供應(yīng)短缺，商品房價格將上揚。（萬平方米）8、商品房銷售面積與竣工面積之比：此項指標(biāo)為統(tǒng)計局公布指標(biāo)，表示現(xiàn)房供求是否平衡，其中商品房銷售面積包括批準(zhǔn)銷售前的已預(yù)售面積和該項目竣工后當(dāng)年的現(xiàn)售面積，通常不能與竣工面積直接劃等號，比如地下室計入竣工面積但有時不作為銷售面積，因而后者略小于前者。（萬平方米）蜘暫9、護(hù)住房棍買賣隸面積犧與社城會住唯房總匠量之吹比濟(jì)料反螺映住霞房買海賣（伸新增唐住房洗銷售樹加存渣量住革房買店賣）鎖狀況紋的即摔期指驢標(biāo)，扔即業(yè)皂內(nèi)通寧常所勺述的親“意換手冤率嫂”遷。其好比值懲既反柔映二家三級摘市場后的活燥躍程前度和仆流通場頻率員，又順在一罵定程寶度上旋反映垃市場咐的成食熟度愁。根坡?lián)l(fā)且達(dá)國臂家的幣統(tǒng)計雨資料由，該閣指標(biāo)賄通常輔為1容5％牢左右宴（美糧國房峽地產(chǎn)鴉市場世的挽嚷手率膛約為醬17毅％～袋18惹％）冒，值喊域的具選擇禿要考夜慮上破海房督地產(chǎn)銷市場弱尚處等于培賀育發(fā)泰展期茄和現(xiàn)射階段岔舊區(qū)集改造閣力度姥較大罩兩方稠面的趁因素虧。（愉萬平雖方米須）你較10層、新籠建商把品住睛宅空告置率癥：崇丑反斃映新介房供遮應(yīng)和破需求駛匹配唉狀況笨的指趕標(biāo)（家國內(nèi)均尚無鴿統(tǒng)一巡的計啟算口瞎徑，披本項否目指垮標(biāo)是栽參照別國內(nèi)設(shè)某課傾題研謊究成縣果設(shè)容立，碎建設(shè)初部房休地產(chǎn)訓(xùn)業(yè)司眾領(lǐng)導(dǎo)才曾經(jīng)己引用假過，紛本項幅目指捆標(biāo)可鬼與住拿房空攔置率梢指標(biāo)嫂比較值權(quán)衡劈后擇嘗其一已）。付新建權(quán)商品腰住宅相空置臘率一享般應(yīng)暗保持肚在1忠0天—蒙15兆％為祝宜，繞空置榨率過芒高過茫低既范表示覺市場厭的過更冷過策熱，杯又將米引發(fā)怖商品剛房價留格的青波動愉。敵（萬壩平方蟻米）牙間（注熄：最匠能反危映住膛房空設(shè)置情粉況的奸指標(biāo)屆應(yīng)該床是全侵社會麗的住估房空雖置率三，但印現(xiàn)行濾的空績置量錄統(tǒng)計割，只息有新始建商甲品房各，沒滋有存彼量（貓二手伏）房棕，對慎于上或海新沫建商弄品房鑰和存靈量（坑二手暢）房伐的買更賣交伶易量忙各占霞半壁棚江山似的現(xiàn)顆狀，協(xié)空置漢量統(tǒng)割計的賄準(zhǔn)確鼠性會理大打英折扣岸。房租地產(chǎn)瘋市場真越成休熟，選采用苗新建好商品故住宅渴空置州率這戒一指拴標(biāo)就弦越不垂能反羅映市抽場供錢求的壁整體蓮狀況他。參椒照香荒港特尖區(qū)住及房空還置率袖的統(tǒng)殺計口荷徑，米全社翻會住薯房空遼置率棵應(yīng)為善年底哲空置瑞量（倘即當(dāng)痛年上畫市供率應(yīng)量披-當(dāng)反年市離場吸機納量晶+上炎年空速置量即）占教當(dāng)年扎底住眠房總藍(lán)存量輩的比對例。講香港池在上季世紀(jì)她七十霜年代港至九本十年總代的促近二冒十年武內(nèi)，與空置絮率在么2.袍04公％～奇5.壽72遍％范委圍內(nèi)戒波動蹄。但疲采用怨本指擾標(biāo)的聲前提促是要還比較議準(zhǔn)確堆地掌鴉握存沙量房矛空置貍量的窗統(tǒng)計盯方法漠和手躺段，日目前問尚有記困難洲，我叉?zhèn)冇嫅?yīng)劃在剖條件川具備翁時用嘆這一津指標(biāo)掌來替躍代新扒建商吐品住縫宅空梁置率切指標(biāo)始。）岔血第豐三、尸市場衣價格未與貸跡款指密標(biāo)踩門1趴1、鳥商品級住宅窗預(yù)售文指數(shù)條增幅蹈與G庫DP踏增長山率之扔比：森的房園地產(chǎn)急價格視是房負(fù)地產(chǎn)媽市場坊的核助心問臣題，必定量察界定掙房價粗上漲已的正驅(qū)常區(qū)眾間，服是建香立預(yù)不警預(yù)轉(zhuǎn)報指承標(biāo)體膚系的愚主要曉目的踢之一糊。本靜研究沈報告肥將實毛質(zhì)利搖率值嘴作為歇房價勺漲幅決的下?lián)裣蓿P(guān)實質(zhì)栽利率?。矫饬x利立率-斧通脹放率）到，低聾于此任值，智房地箱產(chǎn)投駱資沒僑有效攏益；筐但是燃房價翠上漲輝也不柔能過捐快，副我們螺將商館品住淡宅預(yù)抵售指艙數(shù)增炸幅與查GD唐P增錢幅之屋比值衡作為督上限語，根啦據(jù)日妙本、乞香港完、新抓加坡熊房地拼產(chǎn)市詞場的凳運行爽軌跡潤，并秤結(jié)合亡本市匪GD玩P兩秘位數(shù)嘩增長結(jié)的實優(yōu)際情防況，猜當(dāng)比迎值大槐于1院.8飾時，眠應(yīng)當(dāng)賣預(yù)警喇。通嚼常情漢況下胞，房倚價的各漲幅服應(yīng)與簽GD共P的致增幅弦或收虜入的第增幅援相接限近。穴衛(wèi)12分、存錢量住葬房買棵賣價辯格指膚數(shù)增擊幅：塘別存兇量住紋房買志賣價跌格指債數(shù)的蟻計算就借用憤同質(zhì)泥價格露法，雅就是域用數(shù)姐理統(tǒng)向計的驚方法蠅，把羊不同扯質(zhì)的懼房地怖產(chǎn)商碌品轉(zhuǎn)吊化為區(qū)理論梳上的按同質(zhì)調(diào)商品余，并夸進(jìn)行晚價格侄指數(shù)摘的計揪算，扶得到察的價略格指胳數(shù)，縱能比捏較真旗實地餅反映社除了疑品質(zhì)斗以外經(jīng)，純喂粹由面于外籠部綜暖合因境素（矩或稱旺市場君綜合游因素扒）等設(shè)導(dǎo)致禍的價譜格變洗化情委況。除計算攀基期圾定為超20耐00經(jīng)年1原2月蟲底，光基期升指數(shù)朗為1憐00濃0點狠。計樣算價雖格增勸幅應(yīng)濱考慮劈利率勞和通傍脹率坑的影伶響，但設(shè)n映為實愉質(zhì)利轉(zhuǎn)率，羅則n國＝名叼義利婆率-啟通脹鴿率，記指標(biāo)揮數(shù)據(jù)立取n聯(lián)+（蹦0～踏10淺）。嚴(yán)路13桌、個閑人購座房信還貸比乒：龍嶺該令指標(biāo)欄是當(dāng)押年新評增個酬人住厭房貸擦款占福個人困購房州金額醬的比目例。招這一擠指標(biāo)鋤一方黃面反逢映了牧個人顫購房儲現(xiàn)時點支付慕能力也，另是一方叼面也坡表示率在一盾定政終策條游件下泳，個韻人對梨預(yù)期騾收入揉水平俊增加殊和未掏來房朗地產(chǎn)舍市場壘發(fā)展餐的信邪心，歡根據(jù)闊目前教的市賀場情筍況一饑般取笛值為眨0.煩4-鳳0.硬7，驅(qū)過低霧表示僵市場摘信心辨不足炸，過急高表穿示市嗓場過脹熱，服銀行假風(fēng)險替隨之鋸加大書。嫁（億泄元）乏亮14堡、房販地產(chǎn)矩開發(fā)案企業(yè)無貸款共余額撕占全塌社會有企業(yè)哈貸款興余額要的比昆例：屢民該勾指標(biāo)酬是指勒房地仁產(chǎn)開叔發(fā)企灣業(yè)貸皆款余伸額占暖企業(yè)注貸款鑄余額爹的比炭例，裂是銀勒行資沙金具花體投口向的言指標(biāo)釀，反并映了卷房地收產(chǎn)企吹業(yè)以虧及銀倘行對委未來英房地懇產(chǎn)市茂場發(fā)靈展的協(xié)信心澇。由趟于受發(fā)目前掉金融附政策忠的限為制，掌銀行章對房退地產(chǎn)解企業(yè)蒙的貸條款多芝屬于艷短期聲貸款耍，而先對其瘋他企婚業(yè)除鈔了短貸期貸尺款外舟，還誦有中蹲期流放動貸爐款和脆中長纖期貸智款。越因此肚現(xiàn)階帥段該禍比例氏應(yīng)控之制在竹10垮％～液13搭％左綢右為宗宜；盯過高捕表示淘銀行曠資金閘集中元投向露房地洲產(chǎn)市雖場，外一方捕面會違影響沾宏觀瓣經(jīng)濟(jì)機的協(xié)惰調(diào)發(fā)混展，穴另一懲方面勇也會肉過度暫激發(fā)研房地錢產(chǎn)企庭業(yè)開逆發(fā)熱哥情，聲盲目士擴大戀開發(fā)值規(guī)模擇；反梯之會譽壓縮六市場社規(guī)模肢，減著少上律市供聲應(yīng)量汗。昌（億眠元）朵街（注經(jīng)：對型于房撇地產(chǎn)粒市場肅敏感纖度較堡高的論指標(biāo)脊還有意市場鍛租值酸增幅味，即退運用鋤收益堂還原巡法，紫假設(shè)輩住房避在指酬定日訓(xùn)期出痕租或睡空置枕時，撲估計國可得粥到的隔全年汁租值五。如酸果增灑幅過故大，薪反映瘦房價愈或利蓮率上企升較絡(luò)快，設(shè)但由屈于目衡前本破市并漏沒有菊這方撞面的輩統(tǒng)計爹資料術(shù)，立它即建析立這巖個指匙標(biāo)尚卵有困泄難，供因此蛛考慮拖待條夏件成搭熟后凡再予笑納入透。）鐘概四秤、上陸海市臥房地駝產(chǎn)預(yù)攪警預(yù)紋報指樸標(biāo)體先系和探判讀邪方式蝕討設(shè)屑計預(yù)害