紅衛(wèi)豆腐社片區(qū)危舊房改造工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書

PAGEPAGE14紅衛(wèi)豆腐社片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告

第一章申報(bào)單位及項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目申報(bào)單位概況1.1.1申報(bào)單位：十堰海龍置業(yè)有限公司1.1.2項(xiàng)目申報(bào)單位概況十堰海龍置業(yè)有限公司成立于2011年3月23日，地處湖北省十堰市張灣區(qū)公園路50號(hào)，注冊(cè)資本1000萬(wàn)元，登記注冊(cè)類型為有限責(zé)任公司，經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開發(fā)及銷售。十堰海龍置業(yè)有限公司與時(shí)俱進(jìn)，開拓進(jìn)取，以“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，積極貫徹執(zhí)行黨的方針政策和國(guó)家法律法規(guī)，執(zhí)行股東代表大會(huì)的決議和決定，響應(yīng)十堰市政府關(guān)于推進(jìn)城市棚戶區(qū)改造的號(hào)召，積極參與車城西路紅衛(wèi)豆腐社區(qū)危舊房改造，為城市建設(shè)做貢獻(xiàn)。1.2項(xiàng)目概況1.2.1項(xiàng)目名稱十堰市車城西路紅衛(wèi)豆腐社區(qū)危舊房改造項(xiàng)目1.2.2項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃于2014年12月底前完成立項(xiàng)、征地拆遷、勘察設(shè)計(jì)等前期準(zhǔn)備工作，2015年7月完成報(bào)建及招標(biāo)工作并開工建設(shè)，本項(xiàng)目建設(shè)期約24個(gè)月，預(yù)計(jì)2017年7月底工程竣工。1.2.3項(xiàng)目建設(shè)地址本項(xiàng)目建設(shè)地址位于車成西路東側(cè)紅衛(wèi)豆腐社片區(qū)，總占地面積31902平方米，其中拆遷建筑面積19800㎡，還建建筑面積29700㎡。1.2.4建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)4棟高層建筑，總建筑面積為135561m2，其中地上建筑面積111561m2，地下部分建筑面積為24000m2。高層住宅建筑面積85161m2（包括還建3萬(wàn)㎡），商業(yè)建筑面積26400m2。建筑物技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)工程名稱單位建筑面積備注1總建筑面積m2135561地上11561㎡1.1住宅建筑面積m285161二梯四戶1.2商業(yè)建筑面積m226400底商10000m21.3地下建筑面積m224000800個(gè)車位2居住戶數(shù)戶7683居住人數(shù)人2304按3人/戶計(jì)算4總建筑密度%305容積率3.56綠化率%301.2.5總體建筑設(shè)計(jì)方案本項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)4棟27層建筑，沿車城西路依次排開，4-27層為高層住宅，層高3m，每棟2個(gè)單元，一梯4戶，共768戶；地上1-3層為商業(yè)裙樓，層高4.5米，另建三層地下室，功能為車庫(kù)、地下超市、高低壓配電間、發(fā)電機(jī)房、消防水池、泵房、生活水箱、熱交換站及其他。建筑結(jié)構(gòu)形式采用框支剪力墻，建筑風(fēng)格采用現(xiàn)代artdeco建筑風(fēng)格。1.2.6投資估算經(jīng)估算，本項(xiàng)目建設(shè)投入總資金32000萬(wàn)元，其投資構(gòu)成見下表。項(xiàng)目建設(shè)投資估算匯總表序號(hào)項(xiàng)目名稱估算價(jià)值（萬(wàn)元）占開發(fā)投資比例一工程費(fèi)用1960061.25%二工程建設(shè)其他費(fèi)用840026.25%

三基本預(yù)備費(fèi)14004.38%

四建設(shè)管理費(fèi)6001.88%五銷售費(fèi)用12003.75%六建設(shè)期利息8002.5%合計(jì)32000100.00%1.2.7資金籌措方案該項(xiàng)目資金來(lái)源于四個(gè)渠道：（1）自有資金6400萬(wàn)元，約占總投資的20%；（2）還建房沖抵土地款5600萬(wàn)元，約占總投資的17.5%；（3）預(yù)售款反投資10000萬(wàn)元，約占總投資的31.25%；（4）銀行借款10000萬(wàn)元，約占總投資的31.25%。1.2.8盈利模式及財(cái)務(wù)分析本項(xiàng)目采用租售并舉的盈利模式，除還建部分外，高層住宅、地下車位、底層商業(yè)均用于銷售，2-3層用于出租。本項(xiàng)目可期實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)收入為53860萬(wàn)元，上交稅收總額為9260萬(wàn)元，可期實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額為11600萬(wàn)元。投資利潤(rùn)率為35.16%，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好。1.2.9報(bào)告編制依據(jù)1、《中華人民共和國(guó)土地管理法》2、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》3、《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》4、《投資項(xiàng)目可行性研究方法與案例應(yīng)用手冊(cè)》5、《建筑項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）6、《建設(shè)部關(guān)于推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》7、《財(cái)政部關(guān)于棚戶區(qū)改造項(xiàng)目有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的》8、《湖北省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理規(guī)定》9、《湖北省產(chǎn)業(yè)發(fā)展指導(dǎo)目錄》（2006年本）10、《湖北省國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓辦法》11、《湖北省關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障工作的意見》12、《湖北省城市房屋拆遷管理辦法》13、《十堰市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二五年規(guī)劃綱要》14、《十堰市城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目計(jì)劃及情況匯總》15、《十堰市城市棚戶區(qū)（危舊房）改造管理暫行辦法》16、《十堰市城區(qū)棚戶區(qū)（危舊房）改造專項(xiàng)規(guī)劃》17、紅衛(wèi)豆腐社片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目征收補(bǔ)償方案18、國(guó)家有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)程和規(guī)定19、項(xiàng)目承辦單位提供的相關(guān)資料。第二章發(fā)展規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)政策分析2.1發(fā)展規(guī)劃分析2.1.1符合國(guó)家社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃》明確規(guī)定：“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房。按照保障供給、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的原則，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的調(diào)控，促進(jìn)住房梯次消費(fèi)?！痹诔擎?zhèn)改造方面“堅(jiān)持統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的基本方略，在積極推進(jìn)城鎮(zhèn)化的同時(shí)，按照生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主的要求，扎實(shí)穩(wěn)步推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)。建設(shè)中要在政府引導(dǎo)、群眾自愿的前提下，按照節(jié)約土地、設(shè)施配套、節(jié)能環(huán)保、突出特色的原則，因地制宜，做好鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃，引導(dǎo)農(nóng)民合理建設(shè)住宅，逐步改善農(nóng)民生產(chǎn)生活條件。”該項(xiàng)目屬“城中村”改造項(xiàng)目，符合現(xiàn)代新農(nóng)村建設(shè)要求，有利于發(fā)展經(jīng)濟(jì)，改善環(huán)境，提高土地利用率，推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。因此，項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃。2.1.2符合湖北省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃《湖北省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》指出：“加快農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程，建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，構(gòu)建和諧社會(huì)，實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)宏偉目標(biāo)的關(guān)鍵所在。堅(jiān)持以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的原則，完善統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的政策支撐體系，壯大縣域經(jīng)濟(jì)，加快建設(shè)生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主的社會(huì)主義新農(nóng)村，讓更多的農(nóng)民享受到現(xiàn)代城市文明。推進(jìn)農(nóng)民居住生活社區(qū)化。按照社區(qū)建設(shè)模式，遵循反映地方特色、體現(xiàn)文化內(nèi)涵、保護(hù)生態(tài)環(huán)境的原則，以布局合理、設(shè)施配套、環(huán)境整潔、村貌優(yōu)美為目標(biāo)，編制棚戶區(qū)改造專項(xiàng)規(guī)劃，納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展總體規(guī)劃，建立多元化的資金投入機(jī)制，確保規(guī)劃穩(wěn)步實(shí)施。鼓勵(lì)有條件的社區(qū)通過(guò)整合、聯(lián)合，科學(xué)規(guī)劃，引入外力，以加快開發(fā)帶動(dòng)社區(qū)發(fā)展，支持城郊農(nóng)村加快舊村改造，集約利用土地，以城鎮(zhèn)新城區(qū)建設(shè)帶動(dòng)農(nóng)村社區(qū)發(fā)展，走新農(nóng)村建設(shè)多元化發(fā)展道路。力爭(zhēng)到2020年，大中城市的城鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)村實(shí)現(xiàn)農(nóng)民居住生活社區(qū)化，50%以上農(nóng)村建成環(huán)境友好、生活富庶、舒適的生態(tài)村?！焙笔∪嗣裾岢觯骸霸诋?dāng)前城市化進(jìn)程加快、舊城改造任務(wù)重、房屋拆遷量較大的情況下，要著重加大中低價(jià)位、中小戶型安置住房的建設(shè)力度，集中解決城市公益性項(xiàng)目和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、棚戶區(qū)、危舊房改造所需的拆遷安置用房。實(shí)施對(duì)舊住宅小區(qū)的綜合整治。各城市政府要有計(jì)劃地對(duì)舊住宅小區(qū)實(shí)施綜合整治，科學(xué)規(guī)劃和合理確定整治改造規(guī)模。各級(jí)要廣辟融資渠道，積極探索市場(chǎng)化運(yùn)作模式，加快整治改造步伐。各市、縣要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，抓緊制定改造規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)改造方案，有計(jì)劃、有組織地搞好舊住宅區(qū)改造工作，完善基礎(chǔ)配套設(shè)施，綠化美化居住環(huán)境，切實(shí)提高城市居民生活質(zhì)量?！痹擁?xiàng)目的建設(shè)有利于加快湖北省舊城改造的步伐，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村居民的居住生活社區(qū)化，讓更多的農(nóng)民享受到現(xiàn)代城市文明，同時(shí)可騰空大量土地，解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的建設(shè)用地困難。因此，該項(xiàng)目的建設(shè)符合湖北省發(fā)展規(guī)劃。2.1.3符合十堰市發(fā)展規(guī)劃《十堰市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》指出：“實(shí)行投資主體多元化，按照市場(chǎng)供求，適度開發(fā)房地產(chǎn)。建立多層次的住房供應(yīng)體系，重點(diǎn)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，適當(dāng)發(fā)展中高檔商用住房?！妒叱菂^(qū)城市棚戶區(qū)（危舊房）改造管理暫行辦法》提出：“在前幾年“城中村”改造的基礎(chǔ)上，采取行政推動(dòng)和市場(chǎng)化運(yùn)作相結(jié)合的方式，利用5至7年的時(shí)間，逐步對(duì)新一輪城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的村居進(jìn)行開發(fā)改造。對(duì)一些規(guī)模較小的村居實(shí)行一次性的整體改造；對(duì)一些規(guī)模較大的村居實(shí)施滾動(dòng)開發(fā)改造，分期實(shí)施；對(duì)少數(shù)有條件合并安置的村居采取整體搬遷、異地安置的方式進(jìn)行開發(fā)改造。通過(guò)試點(diǎn)帶路，逐步把城中村建設(shè)成為管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際和諧的新社區(qū)?！痹擁?xiàng)目的建設(shè)，有利于加快十堰市舊城改造的進(jìn)程，改善十堰市城市面貌，提高十堰市居民的生活質(zhì)量，與十堰市城市的發(fā)展相協(xié)調(diào)。因此，該項(xiàng)目的建設(shè)符合十堰市的發(fā)展規(guī)劃。本項(xiàng)目與建設(shè)生態(tài)十堰的規(guī)劃思想一致，十堰市以加快發(fā)展為主題，以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，以改革開放和科技進(jìn)步為動(dòng)力，以提高人民生活水平為根本出發(fā)點(diǎn)，加快工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和信息化進(jìn)程，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)理，積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，加快與國(guó)際經(jīng)濟(jì)對(duì)接和融合，提高國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體素質(zhì)和競(jìng)爭(zhēng)力，全面建設(shè)小康社會(huì)，推動(dòng)各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)發(fā)展。根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和未來(lái)走向，結(jié)合我市實(shí)際情況，未來(lái)15年我市招商引資的戰(zhàn)略重點(diǎn)之一是以舊城改造、小區(qū)建設(shè)、安居工程為主體的房地產(chǎn)業(yè)。因此該項(xiàng)目應(yīng)加大在這些方面的工作力度，以爭(zhēng)取上級(jí)更多的優(yōu)惠政策和扶持資金。2.2產(chǎn)業(yè)政策分析住宅建設(shè)是貫穿全面建設(shè)小康社會(huì)始終的持續(xù)推動(dòng)力。一是因?yàn)榻ㄖI(yè)是國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)，而住宅建筑又是建筑產(chǎn)業(yè)的主干，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有重要的地位和作用。二是住宅作為生活必須品，沒(méi)有任何家庭可以離開它。三是一國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有許多拉動(dòng)因素，住宅業(yè)以其使用的廣泛性和產(chǎn)品的普及性，從多方面拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。20多年來(lái)，我國(guó)居民住房水平有了很大提高，但還是在“基本小康”的發(fā)展階段相適應(yīng)的低水平的發(fā)展。今后幾十年，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平的提高，人口的持續(xù)增長(zhǎng)將不斷創(chuàng)造新的住房需求。住宅建設(shè)質(zhì)量、需求的不斷提高，也將日益成為推動(dòng)總需求增長(zhǎng)的重要因素，繼續(xù)發(fā)揮對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用。黨的十六屆五中全會(huì)提出“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主”的二十字方針，既明確了我國(guó)新農(nóng)村建設(shè)長(zhǎng)期奮斗的目標(biāo)，也道出了新農(nóng)村建設(shè)的深刻內(nèi)涵，同時(shí)又提供了新農(nóng)村建設(shè)的發(fā)展途徑。其中，村容整潔是生產(chǎn)發(fā)展的前提條件，是生活富裕的重要表現(xiàn)。該項(xiàng)目的開發(fā)符合十政發(fā)[2012]154號(hào)文件規(guī)定的棚改政策，以“居者有其屋”為主要目標(biāo)，配合國(guó)家房改政策精神，本著“密度適中、環(huán)境優(yōu)美、有利生產(chǎn)、方便生活”的原則，危舊房改造實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)小區(qū)化、小區(qū)規(guī)?；?。隨著國(guó)家改革開放政策的逐漸深入、社會(huì)的進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)體制與增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)型，舊城區(qū)承載的職能逐漸多元化、復(fù)雜化。舊城區(qū)城市更新過(guò)程不僅可改善其基礎(chǔ)設(shè)施，更顯著的是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的開放，城市土地有償使用制度的實(shí)施，土地級(jí)差效應(yīng)的發(fā)揮，優(yōu)化了土地利用結(jié)構(gòu)，提高了其綜合服務(wù)功能。加快舊城改造，將棚戶區(qū)危舊房改造納入城市建設(shè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃，可使城市功能布局更趨合理。本項(xiàng)目有利于滿足拆遷居民對(duì)住宅的需求，符合國(guó)家加快住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展及推進(jìn)城市棚戶區(qū)改造的產(chǎn)業(yè)政策。2.3行業(yè)準(zhǔn)入分析項(xiàng)目申報(bào)單位十堰市海龍置業(yè)有限公司具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，不具備建筑施工資質(zhì)，具體工程實(shí)施可通過(guò)招標(biāo)等方式委托給具有資質(zhì)的建筑公司。按照十堰市城市建設(shè)的要求，必須從根本上解決目前城中村形象差、環(huán)境滯后、居民住宅標(biāo)準(zhǔn)較低和生活質(zhì)量不高的現(xiàn)狀。該項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策和十堰市城市總體規(guī)劃，符合現(xiàn)代棚戶區(qū)危舊房改造建設(shè)的要求，將使紅衛(wèi)豆腐社片區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，合理改造開發(fā)，徹底改變社區(qū)道路彎曲不暢，生活環(huán)境差等狀況，有利于改善居民的生活環(huán)境、居住條件，加快該社區(qū)向城市化生活方式的轉(zhuǎn)變，并可騰空大量土地，建設(shè)普通商品住房、地下車庫(kù)及商業(yè)配套設(shè)施，對(duì)于改善十堰投資環(huán)境，美化市容市貌，促進(jìn)城市化進(jìn)程等都具有積極的意義。因此，該項(xiàng)目的建設(shè)無(wú)論從建設(shè)單位的資質(zhì)還是項(xiàng)目?jī)?nèi)容等各項(xiàng)指標(biāo)都符合國(guó)家關(guān)于住宅產(chǎn)業(yè)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。第三章房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)3.1全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)預(yù)測(cè)2014年的房地產(chǎn)行業(yè)將是政策導(dǎo)向下的執(zhí)行年。在各級(jí)政府大力推進(jìn)棚戶區(qū)危舊房及經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的大背景下，2014年的房地產(chǎn)行業(yè)可以說(shuō)正處在變革的前夜。在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整、控制房?jī)r(jià)、加強(qiáng)土地調(diào)控、加強(qiáng)保障性住房建設(shè)等等政策導(dǎo)向下，房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸告別高利潤(rùn)時(shí)代，強(qiáng)化公司治理、注重品牌建設(shè)、提升經(jīng)營(yíng)效率和定位市場(chǎng)真實(shí)需求將成為謀求長(zhǎng)期發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注重點(diǎn)。3.1.1房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將放緩在政府控制房?jī)r(jià)、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制、信貸控制的影響下，2014年房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將受到影響，特別是在當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨戰(zhàn)略性結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型（將經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力從投資和出口向個(gè)人消費(fèi)方面傾斜）的背景下，對(duì)其他諸多重點(diǎn)行業(yè)拉動(dòng)效應(yīng)明顯的房地產(chǎn)投資將受到政府的嚴(yán)密控制。控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模、提高房地產(chǎn)信貸門檻、提高貸款利率等將是政府可能采取的措施，而房地產(chǎn)銷售面積增速的放緩以及從嚴(yán)的政策調(diào)控將使得不少?gòu)钠渌袠I(yè)進(jìn)來(lái)的開發(fā)商以及部分資金鏈緊張的開發(fā)商逐漸退出或收縮戰(zhàn)線。在這種背景下，我們預(yù)計(jì)2014年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速可能會(huì)放緩到10%以內(nèi)。3.1.2住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)將增多房地產(chǎn)調(diào)控中對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)提出了具體的標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)六條和國(guó)十五條的導(dǎo)向就是重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡灾餍枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房，繼續(xù)抑制房地產(chǎn)的投資和投機(jī)性需求。2014年的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整，隨著棚戶區(qū)改造的大力推進(jìn)，普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)將增多，高端商品住房的投資和供給受到限制。3.1.3土地管理更加嚴(yán)格，土地增量供應(yīng)控制更嚴(yán)，土地成本將提高，這也將加劇對(duì)于存量土地的競(jìng)爭(zhēng)國(guó)務(wù)院專門下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》，主要針對(duì)當(dāng)前各地區(qū)在土地審批、用地集約管理、土地執(zhí)法等方面存在的問(wèn)題進(jìn)行有效治理及嚴(yán)格調(diào)控。此后，國(guó)土資源部又下發(fā)了《關(guān)于做好報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)用地審查報(bào)批有關(guān)工作的通知》，這些都顯示了中央對(duì)地方管理改革的決心，這些政策指向?qū)⑹沟猛恋卦隽抗?yīng)受到更嚴(yán)格的控制，從而抑制房地產(chǎn)開發(fā)投資的過(guò)快增長(zhǎng)，并對(duì)快速增長(zhǎng)的國(guó)內(nèi)固定資產(chǎn)投資起到降溫的效果。從近期陸續(xù)報(bào)道的地方土地違規(guī)違法事件以及不斷從嚴(yán)的政策措施來(lái)看，土地總體規(guī)劃的調(diào)整審批權(quán)限以及土地出讓金的管理權(quán)限可能會(huì)上收，建設(shè)項(xiàng)目用地管理將更加嚴(yán)格。預(yù)計(jì)隨著土地供應(yīng)“閘門”的縮緊，如沒(méi)有重大政策變動(dòng)，則土地價(jià)格的上漲趨勢(shì)短期內(nèi)難以出現(xiàn)變化。另一方面，增量土地資源的供給緊縮，將會(huì)促使房地產(chǎn)行業(yè)更加注重對(duì)存量土地資源的整合，對(duì)存量土地的競(jìng)爭(zhēng)也將加劇。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地成本的提高將是必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。總的來(lái)說(shuō)，土地供給將更加制度化、規(guī)范化、透明化和市場(chǎng)化，房地產(chǎn)行業(yè)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的局面將得到進(jìn)一步的體現(xiàn)，行業(yè)集中度也將進(jìn)一步提高。3.1.42014年住房供求差距將縮小，價(jià)格成為關(guān)鍵因素從當(dāng)前的各類調(diào)控政策來(lái)看，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定房?jī)r(jià)是核心重點(diǎn)，改善供求關(guān)系和住房?jī)r(jià)格將仍是2014年政府宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)之一。從房地產(chǎn)供給的一些先行指標(biāo)來(lái)看，2014年的實(shí)際供應(yīng)量增長(zhǎng)有所加快，但是，在政府宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)供應(yīng)增速將逐漸出現(xiàn)放緩趨勢(shì)；需求方面，經(jīng)過(guò)幾年快速釋放的自住性需求在高房?jī)r(jià)的影響下將有所減弱；此外，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整將在一定程度上增加有效住房供應(yīng)量，預(yù)計(jì)2014年住房供求差距將進(jìn)一步縮小，二房地產(chǎn)價(jià)格將成為影響供求關(guān)系的關(guān)鍵因素。關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)問(wèn)題，由于政府行政干預(yù)的力度較大，在當(dāng)前階段房地產(chǎn)開始從過(guò)于趨向商品屬性開始向社會(huì)保障屬性傾斜，我們認(rèn)為，政策在二者之間的傾斜情況，將對(duì)短期內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期產(chǎn)生較大的影響，如果政策向社會(huì)保障屬性的傾斜是漸進(jìn)的，溫和的，則2014年房地產(chǎn)價(jià)格增幅將穩(wěn)中放緩，如果政策向社會(huì)保障屬性的傾斜是急進(jìn)的，變革性的，則房地產(chǎn)價(jià)格的短期波動(dòng)將加大。3.2十堰市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析2014年對(duì)十堰樓市來(lái)說(shuō)，是第一個(gè)短兵相接的時(shí)代。從大營(yíng)銷上來(lái)看，十多個(gè)綜合體之間比定位、拼資源，房地產(chǎn)市場(chǎng)真正進(jìn)入了“大盤時(shí)代”。由于區(qū)域供應(yīng)量過(guò)大，周邊客戶早已飽和，大多數(shù)綜合體的客戶群也都由周邊轉(zhuǎn)向了全市，樓盤間比區(qū)域優(yōu)勢(shì)、比價(jià)格、比配套、比商業(yè)資源、比營(yíng)銷方式、比渠道滲透，比誰(shuí)做得最細(xì)致、最人性化，百家爭(zhēng)鳴、百花齊放，共同推進(jìn)十堰樓市的進(jìn)步和發(fā)展。十堰市2013年-2014年房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)匯總序號(hào)均價(jià)套數(shù)面積月份15157.38元/㎡1270套133540.32㎡2013-0125213.37元/㎡493套48553.35㎡2013-0235294.14元/㎡1270套130548.93㎡2013-0345238.06元/㎡1177套121855.47㎡2013-0455894.06元/㎡1309套136347.75㎡2013-0565325.76元/㎡954套100120.45㎡2013-0675430.94元/㎡1084套112357.46㎡2013-0785286.79元/㎡814套83332.86㎡2013-0895482.18元/㎡866套87952.23㎡2013-09105412.22元/㎡985套100761.49㎡2013-10115307.54元/㎡965套98330.38㎡2013-11125614.61元/㎡873套88643.56㎡2013-12135337.30元/㎡571套58375.28㎡2014-01145321.26元/㎡493套48054.69㎡2014-02155315.48元/㎡1047套102866.86㎡2014-03164904.01元/㎡1008套100000.91㎡2014-04174621.39元/㎡1306套132111.02㎡2014-05185007.71元/㎡765套79031.07㎡2014-06194654.08元/㎡1072套125584.47㎡2014-07205107.39元/㎡850套88608.35㎡2014-08根據(jù)市場(chǎng)的反饋信息來(lái)看，剛需住宅的銷量占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位，十堰樓市在經(jīng)歷了2012年復(fù)蘇、2013年繁榮之后，2014年十堰樓市基本處于“穩(wěn)中有降”，從2013-2014年的成交形勢(shì)分析，十堰住宅房?jī)r(jià)還有下行空間，尤其是棚戶區(qū)危舊房改造及經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)進(jìn)一步加強(qiáng)，將牽引商品住宅房?jī)r(jià)繼續(xù)下行。商業(yè)地產(chǎn)今年前景大好，商鋪的價(jià)位不會(huì)下降。車位的價(jià)格將繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。2014年9月備案房源751套，成交均價(jià)5071元/㎡，基本映證了這種趨勢(shì)。以下是9月樓市十堰城區(qū)各主要樓盤成交本案數(shù)據(jù)。PAGE80第四章項(xiàng)目背景與建設(shè)的必要性4.1項(xiàng)目政策背景2014年8月4日，國(guó)務(wù)院辦公廳對(duì)外發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的通知》，要求各地區(qū)、各有關(guān)部門進(jìn)一步加大棚戶區(qū)改造工作力度，力爭(zhēng)超額完成2014年目標(biāo)任務(wù)，并提前謀劃未來(lái)三年棚戶區(qū)改造工作。2013年改造各類棚戶區(qū)320萬(wàn)戶以上，2014年計(jì)劃改造470萬(wàn)戶以上。然而，目前棚改的進(jìn)度與改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村的要求相比，還有較大差距；棚改中仍存在規(guī)劃布局不合理、配套建設(shè)跟不上、項(xiàng)目前期工作慢等問(wèn)題。此次發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的通知》要求各地區(qū)要在摸清底數(shù)的基礎(chǔ)上，抓緊編制完善2015—2017年棚戶區(qū)改造規(guī)劃，將包括中央企業(yè)在內(nèi)的國(guó)有企業(yè)棚戶區(qū)納入改造規(guī)劃，重點(diǎn)安排資源枯竭型城市、獨(dú)立工礦區(qū)和三線企業(yè)集中地區(qū)棚戶區(qū)改造，優(yōu)先改造連片規(guī)模較大、住房條件困難、安全隱患嚴(yán)重、群眾要求迫切的棚戶區(qū)。在選點(diǎn)布局上，棚改安置房不再是獨(dú)立的區(qū)域，也被納入新型城鎮(zhèn)化的整體布局?！锻ㄖ芬笫?、縣人民政府應(yīng)結(jié)合棚戶區(qū)改造規(guī)劃、城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和群眾生產(chǎn)生活需要，科學(xué)合理確定安置住房布局。要統(tǒng)籌中心城區(qū)改造和新城新區(qū)建設(shè)，推動(dòng)居住與商業(yè)、辦公、生態(tài)空間、交通站點(diǎn)的空間融合及綜合開發(fā)利用，提高城鎮(zhèn)建設(shè)用地效率。棚改配套設(shè)施首次被要求與棚改安置住房同步報(bào)批。過(guò)去，棚改安置住房與配套設(shè)施被要求同步規(guī)劃、同步施工、同步交付使用。此次《通知》增加了“同步報(bào)批”的環(huán)節(jié)，為優(yōu)化棚改布局、防止“安置房曬太陽(yáng)”，增加了制度保障。同時(shí)，《通知》也首次明確了棚改安置住房小區(qū)的具體配建項(xiàng)目和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)遵循《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》要求，標(biāo)準(zhǔn)更具體清晰，操作性更強(qiáng)。棚改住房安置還將首次嘗試探索共有產(chǎn)權(quán)的方式。過(guò)去，棚戶區(qū)改造實(shí)行實(shí)物安置和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合，由棚戶區(qū)居民自愿選擇。對(duì)經(jīng)濟(jì)困難、無(wú)力購(gòu)買安置住房的棚戶區(qū)居民，是以租賃型保障房等方式滿足其基本居住需求，或在符合有關(guān)政策規(guī)定的條件下，納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ象w系統(tǒng)籌解決。棚戶區(qū)改造任務(wù)重、鏈條長(zhǎng)，需要發(fā)改、國(guó)土、住建、財(cái)政、金融、農(nóng)墾、林業(yè)等多個(gè)部門協(xié)同推進(jìn)。為了提高工作效率，我國(guó)將建立棚改的行政審批快速通道。根據(jù)《通知》，市、縣發(fā)展改革、國(guó)土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門要共同建立棚戶區(qū)改造項(xiàng)目行政審批快速通道，簡(jiǎn)化審批程序，提高工作效率，改善服務(wù)方式，對(duì)符合相關(guān)規(guī)定的項(xiàng)目，限期完成項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃許可、土地使用、施工許可等審批手續(xù)。《通知》還要求開展已入住安置住房質(zhì)量安全檢查。市、縣人民政府要加強(qiáng)對(duì)已入住棚戶區(qū)改造安置住房質(zhì)量安全狀況的檢查，重點(diǎn)是建成入住時(shí)間較長(zhǎng)的安置住房，對(duì)有安全隱患的要督促整改、消除隱患，確保居住安全。棚改不是簡(jiǎn)單的“上樓”，也是棚戶區(qū)居民市民化的過(guò)程，必須有完善的社區(qū)公共服務(wù)為依托。目前尚未改造的棚戶區(qū)大多位于中西部地區(qū)、獨(dú)立工礦區(qū)、資源枯竭型城市和三線企業(yè)較集中的城市。建筑密度很大，商業(yè)開發(fā)價(jià)值較低，實(shí)施改造很難實(shí)現(xiàn)資金就地平衡，屬于難啃的“硬骨頭”。今年470萬(wàn)套棚改的投資規(guī)模上萬(wàn)億元，僅靠財(cái)政支持，缺口較大。未來(lái)將在落實(shí)財(cái)稅支持政策的同時(shí)，將進(jìn)一步發(fā)揮開發(fā)性金融在棚改中的作用。國(guó)家開發(fā)銀行已成立住宅金融事業(yè)部，重點(diǎn)支持棚戶區(qū)改造及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)。納入國(guó)家計(jì)劃的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，國(guó)家開發(fā)銀行的貸款與項(xiàng)目資本金可在年度內(nèi)同比例到位。同時(shí)也鼓勵(lì)商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)，積極支持符合信貸條件的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目?！锻ㄖ愤€要求推進(jìn)企業(yè)債券創(chuàng)新，支持承擔(dān)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的企業(yè)發(fā)行債券，優(yōu)化棚戶區(qū)改造債券品種方案設(shè)計(jì)，研究推出棚戶區(qū)改造項(xiàng)目收益?zhèn)?；與開發(fā)性金融政策相銜接，擴(kuò)大“債貸組合”用于棚戶區(qū)改造范圍；適當(dāng)放寬企業(yè)債券發(fā)行條件，支持企業(yè)發(fā)債用于棚戶區(qū)改造。支持金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)，研究建立完善多層次、多元化的棚戶區(qū)改造融資體系。《通知》要求地方各級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)、國(guó)土資源部門要共同商定棚改用地的年度供應(yīng)計(jì)劃，并將棚改和配套設(shè)施年度建設(shè)任務(wù)落實(shí)到地塊。市、縣規(guī)劃部門應(yīng)及時(shí)會(huì)同國(guó)土資源部門，嚴(yán)格依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃，確定棚戶區(qū)改造區(qū)域全部擬供應(yīng)宗地的開發(fā)強(qiáng)度、套型建筑面積等規(guī)劃條件。4.2湖北省棚戶區(qū)改造的基本情況改革開放以來(lái)，湖北省住宅建設(shè)發(fā)展迅速，城市居民的居住水平和居住條件有了明顯的提高和改善。但是，由于我省城市人口比重大，歷史欠賬多，部分城市居民的住房困難還沒(méi)有從根本得到解決。全省至今還有34萬(wàn)戶缺房戶，特別是13.3萬(wàn)戶、49.2萬(wàn)人仍居住在房屋結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、設(shè)施簡(jiǎn)陋、陰暗窄小的棚戶區(qū)里，這些棚戶區(qū)的房屋大多已年久失修，成了危房、險(xiǎn)房。在“三個(gè)代表”重要思想和黨的十八屆三中全會(huì)精神指引下，為了提高棚戶區(qū)居民的居住水平，將黨和政府的溫暖送到特困人群，建設(shè)和諧湖北。2010年末，湖北省委九屆八次全會(huì)與全省經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出：從2010年開始，用五年到七年時(shí)間，基本完成2303萬(wàn)平方米、340472萬(wàn)戶棚戶區(qū)改造任務(wù)，并把棚戶區(qū)改造作為全省的頭號(hào)民心工程，并出臺(tái)相關(guān)政策支持棚戶區(qū)改造。在黨中央、國(guó)務(wù)院的關(guān)懷下與國(guó)家有關(guān)部門的指導(dǎo)、支持下，在湖北省委、省政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過(guò)全省上下的共同努力，湖北省城市集中連片棚戶區(qū)改造工作進(jìn)展順利。2014年上半年，新開工保障性住房和棚戶區(qū)改造住房28.75萬(wàn)套，基本建成10.98萬(wàn)套，分配入住6.54萬(wàn)套，共投資379億元，占全年目標(biāo)任務(wù)的50.74%。4.3十堰市棚戶區(qū)改造的基本情況為加快十堰市棚戶區(qū)危舊房改造，十堰市政府根據(jù)建設(shè)部《關(guān)于推進(jìn)城市及國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作工作的指導(dǎo)意見》（建?！?009】295號(hào)）文件精神和湖北省人民政府《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障工作的意見》（鄂政發(fā)【2009】30號(hào)），制定了《十堰城區(qū)城市棚戶區(qū)（危舊房）改造管理暫行辦法》，計(jì)劃用五年左右的時(shí)間，基本完成城區(qū)集中連片棚戶區(qū)危舊房改造任務(wù)。十堰市的棚戶區(qū)主要分布在張灣區(qū)和茅箭區(qū)，這些地區(qū)房屋建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)、質(zhì)量差、基礎(chǔ)設(shè)施欠賬多、人口密度大、家庭經(jīng)濟(jì)收入低。2013年，十堰市實(shí)際完成棚戶區(qū)改造2152戶，主要為城中村改造。2014年，十堰市共有24片棚戶區(qū)列入省集中連片棚戶區(qū)改造計(jì)劃。在實(shí)施改造中，結(jié)合實(shí)際情況，遵循城市總體規(guī)劃，按照“西進(jìn)、東展、南疏、北擴(kuò)”的建設(shè)思路，因地制宜，進(jìn)行了擴(kuò)邊展沿，改造總占地面積達(dá)到了60萬(wàn)平方米，涉及居民5029戶，拆除房屋建筑面積17.4萬(wàn)平方米，新建回遷安置住宅78萬(wàn)平方米，是十堰城建史上規(guī)模最宏大、動(dòng)遷戶數(shù)量最多的一項(xiàng)工程。2014年，我市首批鼓勵(lì)社會(huì)投資項(xiàng)目—十堰城區(qū)城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目進(jìn)展順利，項(xiàng)目所含3個(gè)子項(xiàng)目主體工程已完工，其余2個(gè)子項(xiàng)目正在快速推進(jìn)之中；項(xiàng)目總投資5億元，總建筑面積45.21萬(wàn)平方米，將安置2199戶市民。我市將城中村改造統(tǒng)一納入城市棚戶區(qū)改造范圍，城中村改造項(xiàng)目由市房管局統(tǒng)一納入向上申報(bào)計(jì)劃，享受棚戶區(qū)改造和保障性住房建設(shè)相關(guān)優(yōu)惠政策。市、區(qū)政府成立主要領(lǐng)導(dǎo)為組長(zhǎng)的城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)城中村改造工作，統(tǒng)一規(guī)劃、集中安置、市級(jí)統(tǒng)籌、區(qū)為主體、市場(chǎng)運(yùn)作。各職能部門在辦理審批手續(xù)過(guò)程中，堅(jiān)持“專人負(fù)責(zé)、特事特辦、快事快辦”原則，建立綠色審批通道，提高辦事效率，確保了安置區(qū)建設(shè)優(yōu)先規(guī)劃、用地指標(biāo)優(yōu)先保障、工程優(yōu)先建設(shè)竣工、住房?jī)?yōu)先交付使用。對(duì)城中村房屋搬遷安置，堅(jiān)持陽(yáng)光操作，即搬遷安置政策公開，搬遷安置方案公開，安置房房源戶型公開，現(xiàn)場(chǎng)工作人員和監(jiān)督電話公開；丈量登記和計(jì)算結(jié)果公示，補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)結(jié)果公示，安置分配結(jié)果公示；接受群眾監(jiān)督。4.4項(xiàng)目建設(shè)的必要性4.4.1棚戶區(qū)改造有力地推進(jìn)了建設(shè)和諧社會(huì)棚戶區(qū)改造縮小了城市不同群體、不同區(qū)域之間的生活差距，促進(jìn)了人與人之間的和諧。通過(guò)棚戶區(qū)改造，棚戶區(qū)居民人均住房建筑面積達(dá)到18平方米，比全省平均水平22.6平方米的差距明顯縮小，棚戶區(qū)與城市中心區(qū)的人均住房面積差距也相應(yīng)縮小。同時(shí)縮小了生活差距。棚戶區(qū)居民從沒(méi)有基礎(chǔ)設(shè)施的棚戶區(qū)，搬進(jìn)了設(shè)施齊全的新區(qū)，一些棚戶區(qū)居民回遷小區(qū)的環(huán)境比商品房要好?？s小了城市不同群體之間的住房差距與生活差距，消除了很多社會(huì)矛盾。4.4.2棚戶區(qū)改造改變了城市面貌，促進(jìn)了城市不同區(qū)域的和諧破爛不堪的棚戶區(qū)變成了鱗次櫛比的高樓大廈，市政設(shè)施配套齊全，城市面貌有了明顯改觀。結(jié)合棚戶區(qū)改造，各市籌措資金用于城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)，新增道路、供水管線、排水管線、煤氣管線，新建幼兒園、醫(yī)療中心、超市等各種配套設(shè)施，進(jìn)一步完善了城市功能。4.4.3棚戶區(qū)改造改善了城市生態(tài)環(huán)境和居民的生活環(huán)境，促進(jìn)了人與人自然的和諧項(xiàng)目區(qū)地處張灣區(qū)紅衛(wèi)豆腐社棚戶區(qū)，人居環(huán)境質(zhì)量較差，急需通過(guò)該項(xiàng)目改善人居環(huán)境和自然環(huán)境。改造前，這些棚戶區(qū)沒(méi)有像樣的道路、排水等基礎(chǔ)設(shè)施，市政配套設(shè)施落后，上下水管老化年久失修，跑冒滴漏現(xiàn)象處處可見。通過(guò)棚戶區(qū)改造，極大地改善了城市生態(tài)環(huán)境和居民的生活環(huán)境。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，紅衛(wèi)豆腐社棚戶區(qū)改造后，共將清理生活垃圾5萬(wàn)噸，新增綠地面積1萬(wàn)平方米，每年可減少煙塵排放量0.4萬(wàn)噸，減少污水排放量2.8萬(wàn)噸。通過(guò)十堰市張灣區(qū)紅衛(wèi)豆腐社棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的建設(shè)，建成一個(gè)布局合理、配套齊全、人居環(huán)境優(yōu)良的城市新社區(qū)。安置紅衛(wèi)豆腐社片區(qū)居民，改善居民生活條件，美化十堰市的市容市貌，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施整體功能，提高十堰市的服務(wù)功能。4.4.4棚戶區(qū)改造改善了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)和諧發(fā)展兩年來(lái)，全市24個(gè)市棚戶區(qū)改造共投入建設(shè)資金15億元，按照房地產(chǎn)業(yè)投入與產(chǎn)出比1：6計(jì)算，這15億元的投入，可產(chǎn)生90億元的投資效益，有力地拉動(dòng)了我市建筑業(yè)、建材業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。城市面貌改變與配套設(shè)施建設(shè)，使城市土地升值。該項(xiàng)目通過(guò)棚戶區(qū)徹底改造，建成一個(gè)布局合理配套齊全、人居環(huán)境優(yōu)良的城市新社區(qū)。除了安置當(dāng)?shù)鼐用瘢€對(duì)土地進(jìn)行整合，騰出了部分土地，用于建設(shè)創(chuàng)業(yè)，改善了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)和人文環(huán)境的和諧發(fā)展。4.4.5“棚改精神”，促進(jìn)了黨、政府與老百姓的和諧我市及我區(qū)各級(jí)黨委、政府和各職能單位對(duì)棚戶區(qū)改造都給與了有力支持和幫助，凡是涉及棚戶區(qū)改造的審批事項(xiàng)和服務(wù)環(huán)節(jié)的各項(xiàng)工作，計(jì)劃、規(guī)劃、建委、房產(chǎn)財(cái)政、消防、電力等部門都要打破常規(guī)，集中辦理，登門服務(wù)，現(xiàn)場(chǎng)辦公，極大地提高了辦事效率，一些以往需要幾個(gè)月甚至至半年才能辦完的工程前期手續(xù)，現(xiàn)在幾天就能辦結(jié)。棚戶區(qū)改造在全市及我區(qū)形成了為民務(wù)實(shí)、創(chuàng)新高効、團(tuán)結(jié)協(xié)作拼搏奉獻(xiàn)的“棚改精神”，創(chuàng)造了“棚改速度”。棚戶區(qū)改造，拆除的是欠帳，建起的是黨和政府在人民群眾中的形象。4.6.5棚戶區(qū)改造的市場(chǎng)運(yùn)作，引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)走出低迷房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理和綜合服務(wù)等社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的第三產(chǎn)業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有支柱產(chǎn)業(yè)作用，房地產(chǎn)的地域?qū)傩詻Q定了建造所需大宗材料不適宜遠(yuǎn)距離采購(gòu)，這就使其對(duì)地方產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)較大；另一方面房地產(chǎn)促進(jìn)了產(chǎn)權(quán)流動(dòng)，搞活了房屋二、三級(jí)市場(chǎng)，增加地方稅收；更為主要的是房地產(chǎn)可以較大刺激生活消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，增加地方稅源，能極大地提高稅收對(duì)我區(qū)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)力。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)，一方面房地產(chǎn)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代化城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物，沒(méi)有發(fā)達(dá)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、沒(méi)有較高的社會(huì)生產(chǎn)水平和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)支撐，就沒(méi)有發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)業(yè)；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和導(dǎo)向性產(chǎn)業(yè)，能為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民提供必須的生產(chǎn)資料和生活等物質(zhì)基礎(chǔ)，兩者的關(guān)系是相輔相成、緊密相連的。4.7.6項(xiàng)目建設(shè)可改觀舊城住房面貌，優(yōu)化人居環(huán)境隨著舊城區(qū)棚屋的改造、拆除，建成了一批經(jīng)濟(jì)適用房用于安置拆遷戶，原棚戶居民從低矮、破舊的棚屋，搬進(jìn)了配套設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的居住小區(qū)。棚戶改造大大改善了我市中低收入和困難群體的居住環(huán)境，提高了他們的生活質(zhì)量。棚戶改造還為城市道路和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)騰出了空間，更全面拉動(dòng)了我市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、激活了十堰市房地產(chǎn)市場(chǎng)。第五章場(chǎng)址選擇及建設(shè)條件5.1場(chǎng)址選擇該項(xiàng)目選址為十堰市張灣區(qū)紅衛(wèi)豆腐社片區(qū)，該項(xiàng)目符合十堰市土地利用規(guī)劃要求，占地規(guī)模合理，符合城市規(guī)劃和城市用地建筑容積率要求。本項(xiàng)目征地補(bǔ)償方案可行，用地符合因地制宜、集約用地、少占耕地、有效使用土地的要求和原則。5.2場(chǎng)址建設(shè)條件5.2.1地理位置十堰市位于湖北省西北部，東經(jīng)110°47′、北緯32°39′；屬?gòu)V義的秦嶺巴山，亞熱帶季風(fēng)氣候。十堰城區(qū)1192平方公里，人口約84萬(wàn)。現(xiàn)轄3區(qū)5縣1市，面積2.37萬(wàn)平方公里，人口約348萬(wàn)。十堰市境域內(nèi)蒼山似海莽莽起伏，吞入云霄氣勢(shì)恢弘；漢江東奔水橫貫，堵河北奔入漢江。東懷武當(dāng)山，邊界接襄樊；南靠神農(nóng)架，邊界接林區(qū)；西連巴山脈，邊界接陜渝；北系秦嶺脈，邊界接豫陜。5.2.2地形氣候十堰市位于漢江流域的秦巴山區(qū)，由于境內(nèi)山地起伏明顯，海拔高度相差懸殊，北有秦嶺山脈對(duì)北方冷空氣的阻擋和削弱作用，南有大巴山系對(duì)西南暖濕氣流的阻隔和擾動(dòng)影響，加之境內(nèi)丹江口、黃龍灘等大型、特大型水庫(kù)巨大庫(kù)容的“水體氣候效應(yīng)”及眾多散落分布的山間河谷、盆地的“地形效應(yīng)”，使得我市氣候即具有北亞熱帶季風(fēng)氣候的典型特征，又有別于同類氣候區(qū)域內(nèi)其它地區(qū)所獨(dú)有的個(gè)性特點(diǎn)。十堰氣候濕潤(rùn)，光照充足，冬少嚴(yán)寒，夏少酷暑，溫度年際變化不明顯，氣溫年較差小，屬典型的北亞熱帶大陸性季風(fēng)氣候。溫度： 年平均溫度 15.3℃ 最冷月平均氣溫 9.8℃ 最熱月平均氣溫 20.7℃ 濕度： 最冷月平均相對(duì)濕度 76% 最熱月平均相對(duì)濕度 86%降雨量： 年總降雨 834.4mm氣壓： 夏季大氣壓 1003.8MB冬季大氣壓 1028.3MB風(fēng)： 夏季平均風(fēng)速 3.0m/s冬季平均風(fēng)速 2.3m/s積雪： 冬季最大積雪深度 26cm5.2.3交通條件本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址位于十堰市城區(qū)西部紅衛(wèi)豆腐社片區(qū)，車城西路和建設(shè)大道在此交匯，交通便利，適宜建設(shè)大型城市綜合體。十堰市境域內(nèi)襄渝鐵路運(yùn)輸通往全國(guó)各地，209、316國(guó)道縱橫聯(lián)接?xùn)|西南北，高速公路直達(dá)武漢、西安。在鄂豫陜渝接界區(qū)，十堰居中集匯輻射，六條高速公路縱橫交織在鄂西北大地，兩個(gè)航運(yùn)港打造水運(yùn)“黃金通道”，武當(dāng)山機(jī)場(chǎng)幾十年的博弈艱難破局，正在進(jìn)行建設(shè)。十堰市立體交通樞紐正在形成，為十堰的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展注入了無(wú)限的生機(jī)與活力。5.2.4項(xiàng)目區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施條件

該項(xiàng)目建設(shè)所需的道路、上水、下水、供電、煤氣和通訊等基礎(chǔ)設(shè)施齊全，場(chǎng)地平整后即可開工建設(shè)。1、供電建設(shè)地所處區(qū)域由十堰市供電局供電，骨干輸電線路10kV，除線路檢修外一般不停電，供電保證率在98%以上，供電狀況較優(yōu)。2、供水建設(shè)地所處區(qū)域由十堰市自來(lái)水公司供水，擬分別從北側(cè)公路市政給水管網(wǎng)引入一路DN150自來(lái)水管，以滿足消防、生活用水要求。3、排水建設(shè)排水體制為雨污分流制，主要道路兩側(cè)主排水管徑1200mm，雨污水排入市政排水管網(wǎng)。遇連續(xù)大雨后，區(qū)域內(nèi)地面僅有少量積水，排水狀況較優(yōu)。該工程總生活排水量約為5000m3/日，污水經(jīng)化糞池處理后排至市政污水管網(wǎng)。雨水設(shè)計(jì)選用當(dāng)?shù)乇┯陱?qiáng)度公式進(jìn)行計(jì)算。基地總雨水排放量12000升/秒，排至市政雨水管網(wǎng)。室外道路邊適當(dāng)位置設(shè)置平算式雨水口、收集道路、人行道及屋面雨水。4、電訊建設(shè)地屬十堰電信局市話服務(wù)范圍，電話交換方式為數(shù)字程控式，區(qū)域內(nèi)目前的裝機(jī)容量完全可以滿足正常經(jīng)營(yíng)、生活需要。電話線路由十堰市的電訊線路引入，通過(guò)預(yù)埋管線暗敷到建筑內(nèi)。第六章建設(shè)規(guī)模及設(shè)計(jì)方案6.1規(guī)劃目標(biāo)項(xiàng)目定位：21世紀(jì)智能化、生態(tài)型、適用型的小區(qū)，達(dá)到十堰市居住小區(qū)開發(fā)的示范工程和市民生活家園的目標(biāo)。（1）強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目外圍生態(tài)環(huán)境的保持，保護(hù)周邊的生態(tài)體系。項(xiàng)目?jī)?nèi)部盡量擴(kuò)大綠化種植面積，構(gòu)筑完整的小區(qū)綠化系統(tǒng)，創(chuàng)造一個(gè)生態(tài)良好、環(huán)境優(yōu)美的家園。（2）面對(duì)汽車擁有率不斷提高，項(xiàng)目規(guī)劃既要留有充足的停車場(chǎng)地，又要建設(shè)安全、寧?kù)o、親切的步行環(huán)境。本方案結(jié)合場(chǎng)址情況，構(gòu)筑適宜的小區(qū)綠化步行體系，為居民進(jìn)行休閑、散步、健身、文化活動(dòng)等提供一個(gè)安靜、方便、舒適的空間。（3）可識(shí)別性強(qiáng)的住宅組群項(xiàng)目的可識(shí)別性來(lái)源于強(qiáng)烈的空間領(lǐng)域感、頻繁的日常交往和簡(jiǎn)潔的空間形態(tài)，方案中強(qiáng)調(diào)以規(guī)模適中、模式鮮明的組團(tuán)和開敞空間，尺度宜人的綠地，互相穿插、相互融合，組成可識(shí)別性強(qiáng)的住區(qū)環(huán)境。（4）良好的城市景觀本項(xiàng)目地處十堰市城區(qū)西部，住宅建設(shè)布局合理，形成良好的視覺景觀。項(xiàng)目整體空間重點(diǎn)突出，特別是步行入口，將構(gòu)筑特色鮮明的景觀環(huán)境。（5）現(xiàn)代化的公共服務(wù)設(shè)施注重新材料、新技術(shù)的應(yīng)用和先進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的推廣，建設(shè)成為一個(gè)設(shè)施齊全、管理科學(xué)、技術(shù)先進(jìn)、充滿時(shí)代感的小區(qū)。6.2建設(shè)規(guī)模該項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積31902㎡，總建筑面積為135561㎡，地上建筑面積為111561㎡，地下建筑面積為24000㎡，容積率為3.5以下，建筑密度為30%，綠化率為30%以上，建設(shè)項(xiàng)目包括住宅和公建兩個(gè)部分。共拆遷343戶19800㎡，還建29700㎡。6.3功能方案本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想為：以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以實(shí)施新一輪城市總體規(guī)劃為準(zhǔn)則，按照十堰市棚戶區(qū)改造專項(xiàng)規(guī)劃的要求，確定合理的規(guī)劃結(jié)構(gòu)、用地布局和開發(fā)強(qiáng)度，滿足居民物質(zhì)、精神需求，創(chuàng)造文明、優(yōu)美、舒適、方便的現(xiàn)代化住宅小區(qū)。項(xiàng)目建成后，將形成三大功能：6.3.1居民安置功能通過(guò)良好的周邊環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的生活配套服務(wù)，解決拆遷居民的安置問(wèn)題，滿足居民的住房需求，提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量和居住條件，形成高起點(diǎn)、高品位、高質(zhì)量的住宅區(qū)，改變現(xiàn)有的面貌，成為十堰市紅衛(wèi)片區(qū)的一個(gè)亮點(diǎn)工程。6.3.2房產(chǎn)開發(fā)功能項(xiàng)目擬建部分中高檔住宅，以經(jīng)濟(jì)、美觀、人性化的設(shè)計(jì)，倡導(dǎo)全新的居住理念，吸引更多的人口前來(lái)入住，打造的舒適住宅環(huán)境。6.3.3商業(yè)貿(mào)易功能商貿(mào)市場(chǎng)，是貿(mào)易商品和生產(chǎn)產(chǎn)品流通的主要載體。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，開展商貿(mào)業(yè)開發(fā)，既占有廣闊的商貿(mào)市場(chǎng)，可形成一定規(guī)模的商貿(mào)營(yíng)銷渠道與網(wǎng)絡(luò)，又能有效地促進(jìn)商貿(mào)流通，進(jìn)而促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。6.4整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則高綠化低密度；綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；戶型設(shè)計(jì)適應(yīng)“升級(jí)換代”居住要求；體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格?！耙匀藶楸尽痹瓌t。強(qiáng)調(diào)小區(qū)功能生活保障、環(huán)境保障、心理保障和安全保障?！翱沙掷m(xù)發(fā)展”原則。使人文與自然協(xié)調(diào)共存，體現(xiàn)人對(duì)環(huán)境的尊重和環(huán)境對(duì)人的培育作用?！岸鄻有浴痹瓌t。體現(xiàn)項(xiàng)目改成建設(shè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值?！翱刹僮餍浴痹瓌t。通過(guò)建設(shè)控制指標(biāo)，與規(guī)劃管理緊密銜接，便于項(xiàng)目的管理和實(shí)施操作。6.5規(guī)劃設(shè)計(jì)方案要點(diǎn)（1）體現(xiàn)對(duì)家庭生活的關(guān)心隨著生活水平的提高，“城中村”將越來(lái)越具有廣闊的社會(huì)功能，從而也將賦予家居環(huán)境更為豐富、生動(dòng)的時(shí)代氣息。方案設(shè)計(jì)為每個(gè)居民及每個(gè)家庭提供環(huán)境優(yōu)美、氛圍溫馨、治安良好的社區(qū)環(huán)境。為老人和兒童提供方便的步行系統(tǒng)和無(wú)障礙設(shè)計(jì)，為他們的活動(dòng)提供廣闊的空間。對(duì)家庭的社會(huì)交往尤為關(guān)注。方案中設(shè)置多種形式的戶外交往空間，大片的綠地、開闊的廣場(chǎng)都為戶外交往提供了良好的場(chǎng)所，處處都有家的感受。（2）符合交通組織的特征汽車普及已成為一種強(qiáng)大的趨勢(shì)，為迎合這一趨勢(shì)，方案中努力營(yíng)造流暢的道路系統(tǒng)和充足的臨時(shí)停車位。6.6整體規(guī)劃布局（1）規(guī)劃結(jié)構(gòu)項(xiàng)目不同住宅在整體環(huán)境中遙相呼應(yīng)，形成相互對(duì)話、交流的空間效果。根據(jù)現(xiàn)有道路及規(guī)劃外圍交通，主出入口設(shè)在小區(qū)中部。整個(gè)居住區(qū)的停車場(chǎng)地采用地下停車的布局，在住宅幢間設(shè)置部分地面停車，停車地面采用植草磚。小區(qū)內(nèi)部道路組織采用人車混行與人車分流相結(jié)合形式，由小區(qū)、組團(tuán)和宅前三級(jí)道路構(gòu)成。一級(jí)為小區(qū)級(jí)道路，人車分流，車行道路寬度為7米。二級(jí)為組團(tuán)道路，人車混行，路面寬度為5米，宅前（間）路路面寬度為3米，主要供居民、自行車和小型機(jī)動(dòng)車使用。小區(qū)道路走向根據(jù)居民出入主要流向布局，同時(shí)利于消防車、救護(hù)車的通行。綠地內(nèi)休閑游覽人行道路面寬度1米。（2）綠化布置項(xiàng)目綠化系統(tǒng)以多簇團(tuán)為主。“多簇團(tuán)”：是指小區(qū)內(nèi)部在不同空間設(shè)置的綠化帶，可作為組團(tuán)的綠化，構(gòu)成林蔭步道路對(duì)景，也是休閑、觀賞的良好場(chǎng)所。小區(qū)其他綠地結(jié)合組團(tuán)中心和住宅庭院布置。組團(tuán)入口和組團(tuán)綠地中布置指示牌、花架、座椅等小品設(shè)施，既能滿足功能要求，又能在空間環(huán)境中起到“畫龍點(diǎn)睛”的作用。環(huán)境設(shè)施要注重地方文化特色的濃縮和展示，達(dá)到陶冶情操的目的。6.5項(xiàng)目建設(shè)的原則1、項(xiàng)目要貫徹“以人為本”的原則。項(xiàng)目要把生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境放在首要位置，使居民更多地接近自然環(huán)境，營(yíng)造安定、健康、和諧的社區(qū)環(huán)境。2、項(xiàng)目要貫徹“高效、便捷”的功能原則。從規(guī)劃到建設(shè)，從交通到綠化，都要突出以人為本的思想；各區(qū)域和功能空間之間形成高效、便捷的網(wǎng)絡(luò)，要結(jié)合人們對(duì)生產(chǎn)生活的需要。3、項(xiàng)目要貫徹“可持續(xù)發(fā)展”的原則。項(xiàng)目要把生態(tài)、環(huán)保放在重要的地位，從宏觀規(guī)劃到微觀設(shè)計(jì)、具體技術(shù)的采用都要堅(jiān)持可持續(xù)化發(fā)展要求。4.項(xiàng)目要貫徹“適用、經(jīng)濟(jì)、在可能條件下注意美觀”的原則。突出十堰地域文化，創(chuàng)造建設(shè)品牌，成為棚戶改造樣板工程。區(qū)內(nèi)建筑力圖實(shí)現(xiàn)精致、典雅，具有美感。6.6建筑設(shè)計(jì)方案1、總體設(shè)計(jì)工程中小區(qū)建筑形式主要為高層建筑，共建設(shè)4棟27層建筑，住宅層高3m，每棟2個(gè)單元，一梯4戶，共768戶。建筑形式依地理?xiàng)l件采用多樣化選擇。地上3層為商業(yè)，層高4.5米，三層地下室，功能為車庫(kù)、地下超市、高低壓配電間、發(fā)電機(jī)房、消防水池、泵房、生活水箱、熱交換站及其他。2、戶型分類本項(xiàng)目處在城區(qū)東部，為住宅小區(qū)，在戶型設(shè)計(jì)上考慮到目前城市的發(fā)展，居民的收入，對(duì)住房的要求，戶型設(shè)計(jì)主要包括：A型：三室二廳二衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)約149.5平方米，240戶；B型：二室一廳一衛(wèi)88平方米，548戶。共768戶，滿足90平方米以下不少于70%的要求。3、建筑造型本設(shè)計(jì)采用空間及立面的構(gòu)成手法，是傳統(tǒng)風(fēng)格與現(xiàn)代生活氣息的完善結(jié)合。為了營(yíng)造良好的城市景觀，形成豐富的空間層次，在斜屋面的建筑的處理上利用坡屋頂?shù)母叩湾e(cuò)落和山墻面的拼接形成豐富的建筑造型，避免形成單調(diào)而生硬的塊體。設(shè)計(jì)時(shí)融入現(xiàn)代處理手法，在構(gòu)圖和均衡方面細(xì)加推敲，通過(guò)構(gòu)件的穿插，屋面退臺(tái)的處理和屋面細(xì)部的處理，營(yíng)造了豐富的動(dòng)感空間和陰影效果。6.7公用工程方案小區(qū)工程管線有給水管、雨水管、污水管、電力電纜、通訊電纜、熱力管、燃?xì)夤艿绕叻N，除電力電纜和通訊電纜采用電纜溝鋪設(shè)外，其余管線一律采用直埋鋪設(shè)。各種管線之間及管線與道路及建筑物之間要保持一定的水平和垂直間距，避免相互干擾，各種管線在垂直交叉時(shí)，應(yīng)遵循如下原則：（1）壓力流管讓重力流管；（2）小管徑盡量在污水管上面；（3）給水管盡量在污水上面；（4）易彎曲管讓不易彎曲管；（5）臨時(shí)性管線讓永久性管線；（6）工程量小的管線讓工程量大的管線。1、給排水設(shè)計(jì)供水管網(wǎng)沿道路呈環(huán)狀敷設(shè)，消防系統(tǒng)與日常生活用水為同一水源。由城市自來(lái)水直接供給消防、生活用水，經(jīng)消火栓泵及噴淋泵為消防系統(tǒng)供水，生活給水四層以上經(jīng)變頻生活水泵供水，地上三層由市政管網(wǎng)直接供水。該小區(qū)本著高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的要求，排水采用雨水、污水分流制排水系統(tǒng)。依據(jù)《居住小區(qū)給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》，本小區(qū)生活污水量按給水量的90%計(jì)算，則最高口污水排放量為85立方米。由于本規(guī)劃小區(qū)地形坡度較小，在布置排水管道時(shí)，盡量將雨水以最短的距離排出，將雨水、污水排入城市排水管網(wǎng)，污水通過(guò)城市污水管道最終排入城市污水處理廠進(jìn)行污水綜合處理。2、供熱設(shè)計(jì)規(guī)劃以東風(fēng)汽車公司熱電廠為小區(qū)總熱源。采用鋼管，地溝敷設(shè)；采用供—回水雙管循環(huán)系統(tǒng)，供回水管雙向鋪設(shè)，對(duì)應(yīng)管段相同；供回水溫度為80/55℃；供熱管道應(yīng)作好保溫及防腐，并應(yīng)考慮熱補(bǔ)償。3、供電設(shè)計(jì)電源由高壓線直接接入場(chǎng)區(qū)附近配電室，380/220伏低壓配電采用三相四線制，電力線路一律地下敷設(shè)，沿小區(qū)主要道路敷設(shè)蓋板式電纜溝，敷設(shè)位置位于人行道下，電纜溝至建筑路面采用地下直埋，電纜穿越道路的路段一律加裝鑄鐵管保護(hù)。住宅電氣照明設(shè)計(jì)照度：起居室及一般活動(dòng)區(qū)50LX，臥室200LX，餐廳、廚房80LX，衛(wèi)生間40LX，樓梯間30LX。光源燈具：室內(nèi)以緊湊型熒光燈為主光源，白熾燈為輔，光源顯示色指數(shù)Ra≥80。戶外燈為防爆燈具，在休閑區(qū)設(shè)置庭院燈和草坪燈。電源插座：根據(jù)各室廳需要分別布設(shè)2~3個(gè)，選用單相三線或單相二線組合插座，衛(wèi)生間設(shè)置不少于1組防濺型安全插座，防爆燈具。計(jì)量：為實(shí)現(xiàn)用電計(jì)量的準(zhǔn)確性和便于管理，選用一戶一表制，電表（自動(dòng)斷電保護(hù)）分層戶外集中設(shè)置。4、燃?xì)庠O(shè)計(jì)擬由十堰市天然氣公司引入低壓管道天然氣作為氣源，主管徑DN100。以低壓管道天然氣直供用戶，管道一律采用鋼管，埋地鋪設(shè)，管道應(yīng)當(dāng)與其他市政管線保持必要的水平和垂直間距，盡量避開電力線，管道應(yīng)做防腐處理。5、消防設(shè)計(jì)本項(xiàng)目消防用水量為10升/秒，并且用消防用水量與小區(qū)最高時(shí)用水量之和校核管網(wǎng)。消防給水采用與生活給水管道同一的低壓低水系統(tǒng)?；馂?zāi)發(fā)生時(shí)最不利點(diǎn)消防栓的水壓滿足0.1Mpa充實(shí)水柱。消防栓的布置不大于120米，在主要道路交叉口必須設(shè)置消防栓,消防栓采用半地下防凍式消防栓。6、通訊、有線電視項(xiàng)目同步建設(shè)通訊系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、安保系統(tǒng)。室外采用地下電纜敷設(shè)，室內(nèi)線路穿管暗敷。每個(gè)單元都設(shè)置壁嵌式電話箱，每個(gè)房間內(nèi)均設(shè)一個(gè)或若干個(gè)電話插頭、電視插座和寬帶插座。第七章環(huán)境影響分析及保護(hù)對(duì)策該項(xiàng)目所在地?zé)o工業(yè)污染源和較大規(guī)模的生活污染源，根據(jù)環(huán)保部門提供的資料，目前當(dāng)?shù)丨h(huán)境質(zhì)量良好，環(huán)境空氣質(zhì)量符合國(guó)家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；地表水符合國(guó)家水環(huán)境質(zhì)量Ⅱ類標(biāo)準(zhǔn)；區(qū)域環(huán)境噪聲滿足居住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)Ⅱ類；區(qū)域生態(tài)環(huán)境質(zhì)量良好，生態(tài)系統(tǒng)處于穩(wěn)定狀態(tài)，抗干擾能力較強(qiáng)。7.1、項(xiàng)目環(huán)境影響分析該項(xiàng)目的環(huán)境影響包括建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期的環(huán)境影響兩個(gè)方面。其中，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期的環(huán)境影響包括水環(huán)境影響、大氣環(huán)境影響、固體廢棄物環(huán)境影響分析、聲環(huán)境影響和施工期間的環(huán)境影響等幾個(gè)方面。7.1.1水環(huán)境影響分析該項(xiàng)目排放的污水主要是生活污水。項(xiàng)目產(chǎn)生的生活污水經(jīng)隔油池和化糞池處理后，其綜合排水水質(zhì)可滿足《十堰市污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》。7.1.2大氣環(huán)境影響分析該項(xiàng)目對(duì)大氣的污染主要來(lái)自車輛尾氣的排放，尤其是地下車庫(kù)車輛尾氣的排放。

7.1.3固體廢棄物環(huán)境影響分析

該項(xiàng)目產(chǎn)生的固體廢棄物主要是項(xiàng)目建設(shè)期間產(chǎn)生的建筑垃圾和生活垃圾、建成入住后產(chǎn)生的生活垃圾。

7.1.4聲環(huán)境影響分析

該項(xiàng)目所在區(qū)域噪聲源比較多，主要的噪聲源可歸納為三個(gè)方面，即公建設(shè)備噪聲和主要道路噪聲，其中公建設(shè)備噪聲主要來(lái)源于給排水和暖通設(shè)備等。7.1.5施工期間環(huán)境影響分析

施工期間主要存在的有噪聲污染、施工揚(yáng)塵、施工廢水、建筑垃圾和生活垃圾。其中，施工揚(yáng)塵是施工期間對(duì)環(huán)境影響最大的因素。7.2環(huán)境保護(hù)對(duì)策

本項(xiàng)目建設(shè)嚴(yán)格履行《環(huán)境保護(hù)法》、《環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》，嚴(yán)格執(zhí)行《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)條理》和“三同時(shí)”制度。建設(shè)前期認(rèn)真做好區(qū)域“環(huán)境影響評(píng)價(jià)”工作，然后根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施狀況，分單項(xiàng)進(jìn)行簡(jiǎn)化的單項(xiàng)環(huán)境影響評(píng)價(jià)。建設(shè)過(guò)程嚴(yán)格執(zhí)行“三同時(shí)”制度，針對(duì)項(xiàng)目可能會(huì)產(chǎn)生的環(huán)境污染與生態(tài)破壞問(wèn)題，認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)環(huán)境保護(hù)工程與管理措施，確保項(xiàng)目建設(shè)不對(duì)環(huán)境造成大的影響。環(huán)境污染控制按照下述標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施。環(huán)境質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)：地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（GB3838－2002）Ⅱ類環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（GB3095－1996）二級(jí)區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)（GBB3096－1993）1類污染物排放標(biāo)準(zhǔn)：（GBB3096－1993）Ⅱ類污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)GB8978－1996一級(jí)大氣污染物排放標(biāo)準(zhǔn)GB16297－1996二級(jí)建筑施工場(chǎng)界噪聲限值GB12523－1990建筑施工場(chǎng)界噪聲限值詳見下表：施工階段主要噪聲源噪聲限值/dB(A)晝間夜間土石方推土機(jī)、挖掘機(jī)、裝載機(jī)等7555打樁各種打樁機(jī)等85禁止施工結(jié)構(gòu)混凝土振動(dòng)棒等7055裝修吊車、升降機(jī)等6555根據(jù)該項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響分析，本報(bào)告提出相應(yīng)的環(huán)境保護(hù)對(duì)策，主要對(duì)策如下：

7.2.1水環(huán)境保護(hù)對(duì)策施工期廢水來(lái)自建筑施工以及施工人員生活污水。臨時(shí)施工的建筑用水實(shí)施循環(huán)利用，不對(duì)外排放。施工人員臨時(shí)排放的生活污水建設(shè)簡(jiǎn)易化糞池，或?qū)ι钗鬯畬?shí)施收集排放，將其用于場(chǎng)地綠化，由施工單位臨時(shí)進(jìn)行治理，施工結(jié)束后拆除臨時(shí)排污設(shè)施，確保施工期不造成生活污水污染。營(yíng)業(yè)期間水污染主要來(lái)自餐飲、衛(wèi)生間排放的污水，經(jīng)過(guò)隔油池和化糞池處理后排入城市污水管道，雨水與生活污水分流處理，最終排入市政環(huán)保部門指定的市政管線內(nèi)，對(duì)周圍的環(huán)境影響不大。7.2.2大氣環(huán)境保護(hù)對(duì)策

本項(xiàng)目大氣污染主要為建設(shè)期時(shí)段。大氣污染源主要是施工揚(yáng)塵和施工車輛尾氣。為減少揚(yáng)塵污染，對(duì)于土石方運(yùn)輸采取覆蓋運(yùn)輸、施工場(chǎng)地道路定期清灑水、密閉或輕卸產(chǎn)生揚(yáng)塵污染的施工材料等措施。道路施工采取封閉作業(yè)，建成前禁止車輛通行。為減少交通運(yùn)輸工具尾氣污染，要求進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)的施工車輛尾氣全部達(dá)到歐Ⅱ以上標(biāo)準(zhǔn)，否則不得進(jìn)入施工點(diǎn)運(yùn)輸。在施工現(xiàn)場(chǎng)廠界加設(shè)圍檔，這是減緩揚(yáng)塵污染的最有效措施，因?yàn)橛袊鷻n的施工現(xiàn)場(chǎng)，其揚(yáng)塵污染相對(duì)無(wú)圍檔的有明顯改善，可使被污染地區(qū)的TSP濃度減少四分之一左右。加強(qiáng)工地管理，注意建筑材料的堆放，尤其是水泥、石灰等易產(chǎn)生揚(yáng)塵的材料，有條件的工地應(yīng)把易產(chǎn)生揚(yáng)塵的材料堆放在工棚內(nèi)。避免在大風(fēng)天氣下裝卸易產(chǎn)生揚(yáng)塵的建筑材料。加強(qiáng)運(yùn)輸車輛的管理，對(duì)駛出施工區(qū)的車輛采取減少散落的措施。對(duì)開挖的土方，如果在現(xiàn)場(chǎng)堆放要進(jìn)行覆蓋處理，盡量不要使地面裸露。營(yíng)業(yè)期間大氣污染主要來(lái)自餐飲及地下車庫(kù)車輛所產(chǎn)生的污染，將按照環(huán)保要求，對(duì)餐飲排煙采用現(xiàn)代環(huán)保設(shè)備，進(jìn)行無(wú)害化處理，保證排放到要求。對(duì)車庫(kù)尾氣采用通風(fēng)管集中吸收，經(jīng)凈化后排放。對(duì)于大氣污染環(huán)境保護(hù)對(duì)策主要從地下車庫(kù)排氣口的高度和排放速率考慮。各排氣口的高度均不低于15米，排放速率控制在0.77公斤/小時(shí)。為了減小各排氣口的排放速率，可以考慮適當(dāng)增加車庫(kù)排氣口的數(shù)量。7.2.3固體廢棄物環(huán)境保護(hù)對(duì)策施工期的建筑垃圾主要來(lái)源于開挖土方、拆遷和建筑施工中的廢棄物等。對(duì)施工期的建筑垃圾應(yīng)采取有效的防護(hù)措施，如及時(shí)清理建筑垃圾、嚴(yán)禁隨意丟棄和堆放、盡量避免風(fēng)吹雨淋、在垃圾運(yùn)輸過(guò)程中避免灑落。本項(xiàng)目是填方大于棄方，因此不存在土石方傾倒污染問(wèn)題，對(duì)于棄渣和建筑廢料運(yùn)送至政府規(guī)定的填埋場(chǎng)集中處理，不會(huì)對(duì)環(huán)境造成大的影響。為了減少生活垃圾的排放對(duì)周圍環(huán)境的影響，可以采用下面的對(duì)策：完善項(xiàng)目區(qū)生活垃圾分類收集設(shè)施，建立垃圾收集體系，逐步實(shí)行分類化、系統(tǒng)化。生活垃圾應(yīng)用塑料桶或者車輛集中收集，并及時(shí)清運(yùn)，避免垃圾露天堆放，避免垃圾受雨水淋溶。7.2.4聲環(huán)境保護(hù)對(duì)策由于在施工過(guò)程中，需動(dòng)用大量的車輛及施工機(jī)械，它們的噪聲強(qiáng)度較大，聲源較多，而這些施工設(shè)備又多位于室外，因此在一定范圍內(nèi)，會(huì)對(duì)周圍的居民產(chǎn)生一定的影響。該項(xiàng)目在施工期應(yīng)合理安排施工時(shí)間，制定施工計(jì)劃時(shí)，應(yīng)盡量避免大量高噪聲設(shè)備同時(shí)施工。施工盡量安排在白天，減少夜間施工量；設(shè)備選型上盡量采取低噪聲設(shè)備，例如用液壓機(jī)械代替油機(jī)械等。為控制攪拌噪聲，采用購(gòu)買商品砼和預(yù)拌砂漿施工；對(duì)挖掘、打樁等設(shè)備禁止夜間施工，降低污染程度，白天作業(yè)避開人群休息時(shí)間；需要連續(xù)作業(yè)的設(shè)施報(bào)經(jīng)環(huán)保部門同意后施工。對(duì)于交通所造成的污染，主要對(duì)策為加強(qiáng)交通管理，區(qū)域內(nèi)限制車速并禁止鳴笛。建設(shè)項(xiàng)目重點(diǎn)：一是落實(shí)好項(xiàng)目區(qū)內(nèi)水環(huán)境的環(huán)境保護(hù)措施；二是落實(shí)好生態(tài)綠化率的實(shí)施；三是做好該區(qū)內(nèi)的噪聲治理措施。建設(shè)過(guò)程中產(chǎn)生少量的廢物、噪音和污水，項(xiàng)目建成后，在采取相應(yīng)的環(huán)境保護(hù)措施后，對(duì)周圍環(huán)境不會(huì)造成明顯的不利影響，并能通過(guò)綠化美化環(huán)境，改善該區(qū)域的自然環(huán)境。綜上所述，施工期的環(huán)境影響是短暫的，受人為和自然條件的影響較大，因此加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，并采取積極有效的防護(hù)措施，可以減少施工期對(duì)周圍環(huán)境的影響。該項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期污染源對(duì)周圍環(huán)境的影響通過(guò)以上措施可以得到有效控制，對(duì)周圍的環(huán)境影響不大。第八章節(jié)能與節(jié)水措施節(jié)約能源是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展一項(xiàng)長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略方針，建筑節(jié)能是節(jié)能工作的一個(gè)重要領(lǐng)域，節(jié)約能源是每一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)遵循的基本準(zhǔn)則。為保證工程項(xiàng)目做到合理利用能源和節(jié)約能源，項(xiàng)目的建設(shè)水平應(yīng)達(dá)到該市節(jié)能型建筑的指標(biāo)。節(jié)能設(shè)計(jì)依據(jù)如下《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50189-2005）《湖北省公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DBJ14-036-2006）《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（采暖居住建筑部分JGJ26-95）《建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50033-2001）《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50034-2004）《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50015-2003）按照國(guó)家節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范要求，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)采用的設(shè)備與材料，應(yīng)采用與項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)的、先進(jìn)可靠的節(jié)能新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備和新材料，凡屬于已被國(guó)家頒布淘汰高能耗設(shè)備，設(shè)計(jì)中一律不予采用。凡能綜合利用和循環(huán)使用的能源均應(yīng)設(shè)置綜合利用設(shè)施和循環(huán)系統(tǒng)，以提高能源利用率，降低能耗。對(duì)各種能源消耗均應(yīng)計(jì)量并按有關(guān)規(guī)定配置計(jì)量器具。民用建筑能耗指標(biāo)：含采暖、空調(diào)、照明、熱水和民用燃?xì)猓ㄈ斯っ簹?、液化石油氣和天然氣）能耗，分品種實(shí)物能耗總量、綜合能耗總量，按單位建筑面積計(jì)的分品種實(shí)物能耗和綜合能耗均不能超過(guò)現(xiàn)行國(guó)家和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱水平（外墻、屋頂、地板傳熱系數(shù)值和門窗密封性能指標(biāo)、級(jí)別）。單位面積能耗指數(shù)應(yīng)達(dá)到現(xiàn)行國(guó)家或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)水平和國(guó)內(nèi)先進(jìn)水平。建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)、供熱管網(wǎng)必須采取保溫隔熱措施。采暖供熱、熱水及空調(diào)制冷系統(tǒng)規(guī)模按設(shè)計(jì)負(fù)荷設(shè)置，不得加大，并設(shè)有調(diào)節(jié)控制裝置及能量計(jì)量表。節(jié)能性建筑設(shè)備與產(chǎn)品的選用，包括門窗、室內(nèi)供熱系統(tǒng)控制與計(jì)量設(shè)備及散熱器、空調(diào)、燃?xì)馊紵骶?、太?yáng)能熱水器、照明電器及控制系統(tǒng)等必須采用節(jié)能降耗的新材料、新工藝、新設(shè)備，以求最大限度節(jié)約能源。優(yōu)化建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)在建筑規(guī)劃階段，要慎重考慮建筑物的朝向、間距、體型、體量、綠化配置等因素對(duì)節(jié)能的影響，改善熱環(huán)境。在建筑的平面布局方面，朝向的選擇很重要。冬季應(yīng)有適量的陽(yáng)光射入室內(nèi)，避免冷風(fēng)吹襲；夏季則應(yīng)盡量減少太陽(yáng)直射室內(nèi)及外墻面，并有良好的通風(fēng)。主要房間宜設(shè)在冬季背風(fēng)和朝陽(yáng)的部位，減少圍護(hù)結(jié)構(gòu)的散熱量。同時(shí)，注意建筑間距與節(jié)能的關(guān)系，使建筑南墻的太陽(yáng)輻射面積在整個(gè)采暖季節(jié)中不因其它建筑的遮擋而減少。在建筑設(shè)計(jì)中，原則上應(yīng)減少建筑物外表面積，適當(dāng)控制建筑體型系數(shù)，即建筑物外表面積與其所包圍的體積之比，減少建筑面寬，加大進(jìn)深或增加組合體，建筑外型選用長(zhǎng)條形，而體型復(fù)雜、凹凸面過(guò)多的塔式住宅對(duì)節(jié)能不利。應(yīng)重視造型規(guī)整，如應(yīng)盡量采用多單元的“一”字形，避免建造單元少特別是點(diǎn)式平面的低層住宅。另外，要重視屋檐、挑檐、遮陽(yáng)板、窗簾、百葉窗等的構(gòu)造措施，這對(duì)于調(diào)節(jié)日照節(jié)省能源是十分有效的。提高圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能的科技含量。建筑物的能耗是由其圍護(hù)結(jié)構(gòu)的熱傳導(dǎo)和冷風(fēng)滲透兩方面造成的。為降低能耗，要從單項(xiàng)如墻、頂、門、窗等圍護(hù)結(jié)構(gòu)著手，重視其熱工特性，設(shè)計(jì)中應(yīng)該找出其經(jīng)濟(jì)熱阻，同時(shí)還必須考慮其圍護(hù)結(jié)構(gòu)的“吸熱性”和“熱容性”指標(biāo)。按照國(guó)家有關(guān)節(jié)約能源和合理利用能源的要求，對(duì)整個(gè)工程設(shè)計(jì)中的能耗進(jìn)行控制，從而降低成本，達(dá)到提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。“建筑節(jié)能”作為可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略核心內(nèi)容之一，在現(xiàn)代生活中已顯得越來(lái)越重要。節(jié)能措施應(yīng)嚴(yán)格按《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》和《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50176-93）的要求采用，本項(xiàng)目建議采用以下節(jié)能節(jié)水措施：8.1墻體保溫節(jié)能措施圍護(hù)結(jié)構(gòu)采用淺色外表面，可反射夏季太陽(yáng)輻射熱，減少外墻面吸收熱量。增加外墻保溫隔熱效能（外保溫效果更佳），提高熱阻；增加空調(diào)熱惰性有利于建筑熱穩(wěn)定性；高效保溫隔熱材料設(shè)于主體結(jié)構(gòu)外側(cè)，可減緩熱量進(jìn)入墻體，使用非粘土制品；墻內(nèi)設(shè)置空氣間層或通風(fēng)間層也有良好保溫隔熱效果。建筑物各部分圍護(hù)結(jié)構(gòu)的傳熱系數(shù)，不應(yīng)超過(guò)規(guī)范《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》的限制。8.2門窗工程節(jié)能措施適當(dāng)控制窗墻比，安排好門窗相對(duì)位置及開啟方式，組織穿堂風(fēng)通過(guò)；設(shè)置可調(diào)節(jié)的活動(dòng)遮陽(yáng)，如窗簾、百頁(yè)、熱反射簾或自動(dòng)卷簾等，既能在夏季減少太陽(yáng)輻射熱，又便于冬季日照。特別對(duì)西向、南向窗戶要更加重視。本項(xiàng)目使用保溫隔熱、隔聲、隔火性能好，具有良好的力學(xué)性能、使用壽命長(zhǎng)的節(jié)能型雙玻真空塑鋼窗，提高門窗的氣密性，使房屋的建筑保溫效果更好。門窗保溫性能K小于2.8瓦/平方米攝氏度。8.3屋面保溫節(jié)能措施由于太陽(yáng)輻射強(qiáng)烈引起頂層房間過(guò)熱，是一個(gè)十分普遍的問(wèn)題，必須認(rèn)真對(duì)待。本項(xiàng)目將在坡屋面中增加擠塑板保溫隔熱層，平屋面中增加保溫砂等保溫層和擠塑板保溫隔熱層，并在空氣間內(nèi)帖熱反射材料。屋頂采用80毫米厚聚苯板，對(duì)飄窗和封閉式陽(yáng)臺(tái)頂板等熱橋部位做50毫米厚擠塑聚苯板。吊頂采用保溫頂棚，頂棚的綜合傳熱系數(shù)≤0.55瓦/平方米。8.4采光系統(tǒng)節(jié)能措施1、盡可能充分利用自然光，保證建筑物內(nèi)部有足夠的日照。2、采用控制照明線路。照明線路加裝穩(wěn)壓裝置，起穩(wěn)定電壓作用；照明線路加裝節(jié)電器，可相應(yīng)降低燈具的端電壓；在公共場(chǎng)所照明線路加裝智能控制裝置，不但可控制電壓，而且可控制燈的亮度、開關(guān)時(shí)間等；加裝聲控、光控、觸摸開關(guān)等。注意三相負(fù)荷的平衡，減少零序電流。3、選擇節(jié)能燈具。選擇3C標(biāo)志和有節(jié)能認(rèn)證標(biāo)志的節(jié)能燈，光效、使用壽命、安全、諧波等各項(xiàng)性能有保障，在使用壽命期間內(nèi)才能真正省電省錢。4、光源以熒光燈為主，梯間采用節(jié)能光效亮點(diǎn)燈，除正常照明之外，按防火規(guī)范要求設(shè)置應(yīng)急照明、疏散指示燈照明。8.5電力系統(tǒng)節(jié)能措施供電系統(tǒng)采用合理的工藝流程，盡可能降低途中的消耗。按要求配裝能源計(jì)量表。該項(xiàng)目所選用機(jī)電設(shè)備的負(fù)荷率必須達(dá)到國(guó)家節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范要求，提高設(shè)備利用率。電氣系統(tǒng)選用節(jié)能變壓器，裝設(shè)低壓電力電容器補(bǔ)償無(wú)功功率。各類設(shè)備及器材的選型一律采用國(guó)家現(xiàn)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)中的高效節(jié)能設(shè)備的器材1、本項(xiàng)目的電力系統(tǒng)在設(shè)計(jì)、布置時(shí)力求減少線損，合理選擇負(fù)荷中心，節(jié)約電能。采用S11型以上低損耗環(huán)保節(jié)能型變壓器或SC10型以上干式變壓器及其它節(jié)能型設(shè)備，嚴(yán)禁采用國(guó)家頒布的淘汰電器產(chǎn)品。變壓器設(shè)計(jì)負(fù)荷載控制在80%左右，有利于降低能耗。在下一步的深化設(shè)計(jì)中確定變壓器位置、數(shù)量、容量負(fù)荷中心，降低配電系統(tǒng)的電能損耗。2、根據(jù)各功能區(qū)的實(shí)際需要配置照明，既保證照明需要又達(dá)到節(jié)能目的。照明光源采用新型高效節(jié)能光源，如緊湊型熒光燈、細(xì)徑直管熒光燈等新型高效光源并配置以節(jié)能型電子鎮(zhèn)流器，從而降低照明用電量，創(chuàng)造以人為本的綠色照明環(huán)境。選用效率高、壽命長(zhǎng)、安全和性能穩(wěn)定的電光源、燈具、配線器材以及調(diào)光控制設(shè)備和光控器件。既在提高照度節(jié)省電能及改善照明質(zhì)量的同時(shí)保證經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，又有益于環(huán)境和人的身心健康。8.6對(duì)采暖系統(tǒng)及空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能要求改善采暖供熱系統(tǒng)的設(shè)計(jì)和運(yùn)行管理，加強(qiáng)管道的保溫，以提高室外管道的輸送效率。應(yīng)積極發(fā)展集中供熱，以最大限度地節(jié)省燃料消耗。從盡可能節(jié)省制冷設(shè)備用能的角度考慮，最好的方法莫過(guò)于不使用制冷或通風(fēng)設(shè)備即可降低室內(nèi)溫度，如抑制在室內(nèi)產(chǎn)生熱、促進(jìn)室內(nèi)的熱吸收、減少熱量進(jìn)入室內(nèi)、引導(dǎo)熱量向室外散失。8.7節(jié)水措施1、本項(xiàng)目全部采用水沖式衛(wèi)生設(shè)施，衛(wèi)生潔具及五金配件采用節(jié)水型產(chǎn)品，以節(jié)約用水，節(jié)約資源。生活用水系統(tǒng)采用自來(lái)水直接供水和微機(jī)恒壓變頻調(diào)速泵組供水，回水管上設(shè)溫度繼電器和靜電水處理器，減少能源浪費(fèi)，確保供水安全性和經(jīng)濟(jì)性。衛(wèi)生器具最低配水點(diǎn)處的靜壓力不超過(guò)0.25Mpa。在給水、總?cè)肟谔幘O(shè)水表。采取防滲漏措施，杜絕水量流失。公共衛(wèi)生間小便器采用光控自動(dòng)沖洗閥。全部衛(wèi)生潔具、水龍頭，均采用節(jié)水型產(chǎn)品。水池、水箱設(shè)溢流報(bào)警水位，防止水資源長(zhǎng)期溢流。選擇耐旱草種和樹種，以減少澆水次數(shù)，綠化澆灌采用先進(jìn)的節(jié)水澆灌技術(shù)。2、建議空地設(shè)置雨水收集池，雨水經(jīng)收集沉淀后，用于綠化澆灌灑水和清掃地面，以減少綠化及衛(wèi)生新鮮水使用量。建筑屋頂雨水設(shè)有集中收集系統(tǒng)，并設(shè)置降雨初期棄流裝置。在設(shè)有雨水收集的屋頂不得采用污染雨水水質(zhì)的防水材料。建設(shè)雨水利用系統(tǒng)設(shè)立雨水貯水池，經(jīng)沉淀過(guò)濾后全部回用，以節(jié)約寶貴的水資源。室外綠地與土壤之間設(shè)貯水層、透水層，以減緩雨水地表徑流的速度，增加土壤的相對(duì)含水量，減少綠化的人工澆灌用水。建筑節(jié)能節(jié)水設(shè)計(jì)必須依靠各專業(yè)的通力合作、互相支持和共同努力，才能創(chuàng)作出既符合建筑學(xué)原理，又符合節(jié)能原則的優(yōu)秀建筑。第九章勞動(dòng)安全衛(wèi)生和消防該項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)要貫徹“安全第一、預(yù)防為主”的方針，要確保建設(shè)項(xiàng)目符合國(guó)家規(guī)定的勞動(dòng)安全衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，保障工作人員及廣大業(yè)主的安全和健康。9.1主要安全隱患部位本項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中易造成危害的主要隱患部位有施工現(xiàn)場(chǎng)的電氣線路、各種機(jī)電設(shè)備和起重設(shè)備、腳手架、混凝土攪拌機(jī)、變壓器周圍、各種坑、井、溝以及貯存易燃易爆器材的倉(cāng)庫(kù)等。9.2有害物質(zhì)種類及危害性分析本項(xiàng)目建成投入使用后，無(wú)有毒有害物質(zhì)產(chǎn)生，無(wú)高空、高溫、高壓和輻射、振動(dòng)、噪聲等危險(xiǎn)性作業(yè)場(chǎng)所，主要隱患部位為樓宇內(nèi)的電氣線路、燃?xì)夤艿?、通風(fēng)設(shè)施、樓梯間通道等。需對(duì)可能產(chǎn)生的觸電、火災(zāi)、墜落等傷害故采取必要防范措施。9.3安全保護(hù)措施9.3.1設(shè)計(jì)階段應(yīng)注意的安全問(wèn)題本項(xiàng)目按抗震7度設(shè)防，工程的重點(diǎn)部位，按有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)算，限制其地震位移。公共衛(wèi)生間采取防滑措施。有關(guān)防火措施應(yīng)嚴(yán)格按建筑防火規(guī)范設(shè)計(jì)。電氣安全：該項(xiàng)目采用TN-S接地系統(tǒng)，全樓采用等電位聯(lián)結(jié)，洗手盆及其管道等裝置進(jìn)行輔助等電位聯(lián)結(jié)。為減少接地故障引起電氣火災(zāi)危險(xiǎn)而裝設(shè)的漏電電流作用保護(hù)器，其額定動(dòng)作電流不應(yīng)超過(guò)0.5安。建筑物內(nèi)一般場(chǎng)所的插座配電采用三相五線制，并加漏電保護(hù)開關(guān)。對(duì)餐廳、廚房等比較潮濕的地方的用電設(shè)備采用三相五線制，并加裝漏電保護(hù)。該項(xiàng)目電氣線路和用電設(shè)備按規(guī)范要求分別設(shè)有負(fù)荷保護(hù)和短路保護(hù)，對(duì)插座及照明器具等采用標(biāo)準(zhǔn)電壓不超過(guò)12伏的安全超低壓供電。對(duì)走廊等處安裝高度較低的照明燈具加裝防護(hù)設(shè)施或采用安全電壓供電。防雷設(shè)施：按建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50057-94）規(guī)定，該項(xiàng)目建筑物設(shè)防直擊雷、感應(yīng)雷和防雷電波被侵入的措施，以及防側(cè)擊的保護(hù)措施。9.3.2建設(shè)過(guò)程安全措施建設(shè)過(guò)程中嚴(yán)格按照國(guó)家對(duì)勞動(dòng)者的職業(yè)安全及勞動(dòng)保護(hù)的有關(guān)規(guī)定，對(duì)可能發(fā)生的觸電、火災(zāi)、墜落等傷害事故應(yīng)加強(qiáng)防范措施，所有電氣設(shè)備的安全性能不得低于國(guó)家有關(guān)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)的要求，具體安全措施為：（1）施工現(xiàn)場(chǎng)道路、電氣線路、材料堆放場(chǎng)等的平面布置，要符合安全、衛(wèi)生要求。（2）工程現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)機(jī)器設(shè)備外露危險(xiǎn)部分，都加防護(hù)罩，所有電氣、線路都安裝漏電保護(hù)裝置及避雷裝置，并設(shè)有危險(xiǎn)標(biāo)志；各種機(jī)電設(shè)備的安全裝置和起重設(shè)備的限位裝置，要安全有效，經(jīng)常檢查和維修保養(yǎng)。（3）項(xiàng)目建設(shè)期間，要保證現(xiàn)場(chǎng)施工人員的安全，各操作人員均有足夠的操作平臺(tái)，并配置防護(hù)欄桿、防滑板、足夠照明及安全防護(hù)網(wǎng)，腳手架、井字架要指定專人維護(hù)保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)有變形、傾斜、搖晃等情況，要及時(shí)加固。（4）各種坑井，易燃場(chǎng)所，變壓器周圍要指定專人設(shè)置圍欄和安全標(biāo)志，夜間要設(shè)紅燈示警。（5凡直接從事帶電作業(yè)的，必須穿絕緣鞋、戴絕緣手套，防止發(fā)生觸電事故。從事有塵、有毒、噪聲等有害作業(yè)的，要配戴防塵、防毒口罩和防噪聲耳塞等防護(hù)用品。對(duì)產(chǎn)生的廢氣和粉塵設(shè)置有效的通風(fēng)除塵設(shè)施；9.3.3運(yùn)營(yíng)過(guò)程勞動(dòng)保護(hù)依據(jù)國(guó)家對(duì)勞動(dòng)者的職業(yè)安全及勞動(dòng)保護(hù)的有關(guān)規(guī)定，注意對(duì)工作人員的安全保護(hù)，對(duì)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可能發(fā)生的觸電、火災(zāi)、機(jī)械、車輛傷害等事故應(yīng)加強(qiáng)防范措施。所有電氣設(shè)備的安全性能不得低于國(guó)家有關(guān)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)的要求，操作人員必須進(jìn)行安全技術(shù)培訓(xùn)，建立健全安全操作規(guī)程。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)工作人員和入?yún)^(qū)業(yè)戶的安全生產(chǎn)教育，按規(guī)定發(fā)放勞保用品，按期檢查督促安全設(shè)備和安全措施的落實(shí)情況，確保管理、經(jīng)營(yíng)、倉(cāng)儲(chǔ)安全。電梯由專業(yè)人員負(fù)責(zé)使用和維護(hù)。項(xiàng)目建成后將完全按智能化小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)配置人員和設(shè)備，以保證小區(qū)內(nèi)所有用戶的生命及財(cái)產(chǎn)安全并對(duì)小區(qū)內(nèi)的火情實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控。小區(qū)內(nèi)所有電器設(shè)備、照明等系統(tǒng)要有接地保護(hù)裝置，并設(shè)置警告標(biāo)志，物業(yè)管理部門需聘請(qǐng)專業(yè)的電力、電氣設(shè)備維修人員，檢查和維修等項(xiàng)應(yīng)按能源及有關(guān)安全用電規(guī)程執(zhí)行。還須在電氣線路、燃?xì)夤艿馈翘菘?、電梯間等處設(shè)置警示牌和應(yīng)急照明，提高居民的安全防范意識(shí)。9.4勞動(dòng)衛(wèi)生保障措施項(xiàng)目投入使用后，屬人口密集區(qū)，為易傳播各種流行性疾病的公共場(chǎng)所，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)傳染病防治法》及其他相關(guān)條例的要求，制定相應(yīng)的衛(wèi)生管理辦法，健全衛(wèi)生檢疫防疫制度，對(duì)各類配套商業(yè)服務(wù)區(qū)等客流量較大的場(chǎng)所采取合理有效的消毒衛(wèi)生措施，防治傳染性疾病的發(fā)生。該項(xiàng)目設(shè)有的公共廁所等，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)要符合防疫要求。生活給水：對(duì)生活用水加裝紫外線消毒設(shè)施。排水：盥洗污水、糞便污水等污水及雨水采用分流系統(tǒng)。通風(fēng)：衛(wèi)生間、盥洗間、庫(kù)房等場(chǎng)所均設(shè)機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)。6.5消防保障措施本項(xiàng)目火災(zāi)隱患主要是儲(chǔ)存物品的火災(zāi)危險(xiǎn)性、物品運(yùn)輸過(guò)程中的火災(zāi)危險(xiǎn)性和項(xiàng)目用電過(guò)程中的火災(zāi)危險(xiǎn)性。本項(xiàng)目將遵循“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防工作方針，立足自防自救，采用可靠的防火措施做到安全、適用，技術(shù)先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)合理。本項(xiàng)目按照《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB80256－2006進(jìn)行消防設(shè)計(jì)并配備相應(yīng)消防設(shè)施。1、該項(xiàng)目按建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范的要求，合理地確定建筑的位置；在主體建筑物的前面有滿足消防車通行的消防車道，車道寬度大于4米，滿足防火規(guī)范關(guān)于消防車道的要求。同時(shí)設(shè)計(jì)有消防給水系統(tǒng)、應(yīng)急疏散、防火分區(qū)、防煙分區(qū)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，合理配置消防器材，確保消防用水量。在場(chǎng)區(qū)布置上，利用現(xiàn)有地形條件，兼顧近期使用要求和遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃，充分考慮項(xiàng)目行業(yè)特點(diǎn)，保證消防道路暢通，工程建筑物間距滿足消防要求，建筑物內(nèi)部通道暢達(dá)，寬度及安全出口數(shù)量應(yīng)符合《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》。2、在建筑首層均安裝消防工具箱，配備氣體滅火器。樓內(nèi)安裝自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，大廳及房間內(nèi)均設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，并采用不燃燒和難燃燒材料裝修。倉(cāng)庫(kù)及冷藏庫(kù)等處根據(jù)需要設(shè)置雙閥雙出口消火栓和DN100地下式消火栓，并配備滅火箱及滅火器具。3、根據(jù)規(guī)范要求，室外消防栓沿道路