酒店項目定位報告書

遠東世貿酒店公寓營銷策劃方案目錄項目屬性分析（2-7）項目定位（8-19）營銷策略（20-35）包裝建議（36-37）銷售與施工的配合（37-40）銷售實施（40-44）附件1開盤前工作進度細化表（45-46）嫂第一疲章昏討項目礎屬性仿分析炎項目匠屬性幅：哥本項征目是歸原海畢洋酒擊店改眉造項晃目贊；懶本項目目原待產品銳定位伍為四旋星級顧酒店裳；食本項蕩目目弓前面楚臨定差位改悉變和聞產品娛改造烘階段玉；少本項慈目目淘前急騙需改覆變形叉象；亂本項忌目需若要迅襲速回湖籠資賣金，融滾動客開發(fā)攪。魚二、桑項目駁概述最：挽（一淚）項廳目技生術經具濟指丑標：孔總建皺筑面敵積：洲22旋69荒0繼㎡（租不包芝括車如庫）佛住宅貪面積晨：1梯94爭85族.9腫0㎡膀會所希商業(yè)供面積拔：3羅20歲4.竟10潔㎡艙層數州共1批5層眾1-擋2層膝：商敲業(yè)配網套、享會所零3-助6層桶：原失會所社，改罷造住疤宅層賴高梁價下4殿.6救米代7-陷15培層：辯原酒頁店客尺房錘（二找）周每邊配懷套分賀析：咽1、折位于摧東門險中路還，各情種配態(tài)套完逮善。塌2、壓項目凡周圍刻商業(yè)殼氛圍踐較濃蠢，小上戶型評住宅建較多亞；州3、能對面僑是人書民醫(yī)售院和滴心血約管醫(yī)且院，睬具備廢較強樸健康倍概念迎；齡4、念緊靠鳳翠竹棄中學對，具傲備較歲強教箏育氛踢圍。樸（三綿）景揮觀價對值分貢析漁項目慣的景衫觀資便源豐顛富，轉坐擁延東門跳中心播位置爹，中伯高層漂單位炊基本休無遮祖擋，黃四周帶景色傻秀麗糕。沾三、烤項目羊SW欠OT訊分析臨（一葉）優(yōu)猜勢（悶S）勻1、塊周邊蔬各類記市政蕉配套廣設施沫完善炎；雷2、閥緊鄰姻交通刃干道棋，具度備良羨好展使示面岔；連3、景項目且原設海計為堂酒店嶺，擁喊有完憑善酒潑店內晨外部考配套連；瘦3、業(yè)周圍牌學校河優(yōu)勢爪；芹4、蜻發(fā)展今商具芽有的裳健康擴資源違和周越圍醫(yī)嚷院的稱健康搖資源活。鉗5、尤羅湖尺東門依地區(qū)鉗良好斤的商恢業(yè)氛地圍和脆投資牙氛圍坡。鑒（二標）劣足勢（煩W）眨1、齡項目纏臨近爽醫(yī)院炭，對嫂客戶城購買么心理膛產生卻不利程因素陜；帖2、須項目發(fā)為改企造工倉程，幸且工昨期較政長，慘影響吸客戶看購買莫信心誓；璃3、葉與于“司虹樓副”杰一墻紛之隔惕，給膛本項吵目形很象帶跳來負輔面影運響；鹽4、課本項攻目只膊有5神0年蟻產權惑；恩5、您本項梯目不私允許禽業(yè)主權自行搜進行麥對結搖構有罩損害盞的裝晶修工夢程。辨（三薪）機蓋會（幅O）謹1、餅WT悲O、慌CE煌PA來帶來泉的政隙策利著好，洪為該懇區(qū)域因投資徑型物錦業(yè)的都良性份發(fā)展扛奠定熊基礎帶；分2、禮羅湖貴區(qū)靠冷近香性港，城以及餅羅湖妄本地磨居民蛋濃厚飾的投徐資意紗識；號3、能非典米病毒減及禽池流感聚流行寺之后泡，使誘人們刪越發(fā)蟻關注蠶健康食；隊4、辯孩子此上學燈問題丑逐漸味的成宰為深灣圳一泛大部程分居錦民家踐庭面女臨的者問題棄。尋（四碗）威摩脅（赴T）塑1、號投資形型物腿業(yè)市考場整燥體環(huán)享境不爸容樂快觀，艙市場績潛在端競爭畫壓力剖巨大屈；謠2、技羅湖街小戶襪型住郊宅過筆多，居競爭訪激烈濾；厚3、宣國內謙經濟觸持續(xù)姓過熱原，房旬地產私和金肢融政察策收垮緊，別物業(yè)臂稅的賴開征抗等給盼項目允的經始營帶泄來不失確定詳因素技。辭四、渾小戶或型、斜酒店便公寓線概念啊及基逆本要覽求以齒及結習合本礙項目葉物業(yè)里發(fā)展半方向騙建議不1、溪各種度不同莖類型霉概念琴小戶陰型住怖宅妖商務茫型立酒店臨式公度寓畢服務桑型何酒店扮式公鄉(xiāng)寓厘度假特型為酒店姿式公喚寓座居住升功能敘非常吵強屠一般拋較強鎮(zhèn)一般帶服務究功能拖一般狠較強只非常蘋強緞較強引辦公評功能不一般悟非常閘強楚較強改差背度假好功能奮差眨差賢差刑非常碧強上投資圣功能撲較強超強蠻較強豬較強鏈2、趙各種似不同鍋類型囑對一相般功普能的折要求貫小戶爆型住悄宅赴商務嫁型亡酒店種式公冠寓吸服務扒型認酒店歐式公配寓蠟度假創(chuàng)型書酒店桂式公她寓撕陽臺寄非常悄強愉一般兆一般切非常灘強炊綠化寒非常綱強冰較強挑較強渠非常針強待會所旺較強講一般靈較強躬一般囑停車動位召較強沒非常刮強百較強押一般芒廚房逮煤氣率非常訴強異差慕一般屆差大采光兆非常釋強贊較強奧較強灑非常裝強梁3、際本項知目的僚基本辰特征蕩很多迅戶型輪很難華做出鞠廚房起；窄每種挑戶型億幾乎烤都不磚能南店北通雹透；離由于幸進深壘較深映，內躍部采高光較榨差；逼黑廁角所比皺較普幫遍；朗周圍纏度假填價值巴較低扣；博不是默商務設辦公刊集中預區(qū)域完；軌車位罷相對假不足孩。閉五、謀SW狼OT屯應對末策略宰（一什）S乖O策維略（犯強化鎖優(yōu)勢吵與利吐用機饒會策揮略）蜂1、黑在營鈴銷中低緊緊誕抓住雹酒店霞服務只和片因區(qū)物接業(yè)的吧強投撕資性薯賣點雜，作猛為提黎升檔鴨次形灰象和芬價格佩的最銅核心熔支撐紋點；溪2、本在營砍銷中土緊緊迫抓住壟CE割PA焰、W朗TO剃和2元4小雞時通逆關等蠶政策閃機遇罷，注摔重巧鉗借外述勢策們略；房3、適利用離沿東呆門路現的昭夫示性停優(yōu)勢嗽，充請分利畜用樓偽體包藍裝（瓣如；殼戶外候廣告見、霓倦虹燈巴光字盆、噴斗繪、董圍墻聰等）解作廣出告宣銜傳，饑節(jié)省柳媒體住廣告侵投入撫成本框；畏4、園針對典硬件漿配套藥的弱爬點，律加強南軟性奇配套游的優(yōu)罩勢，識形成灘差異津化賣景點，竟（二壞）W點T策蔥略（彈化解納劣勢扮與規(guī)摟避風傳險）億1、蛇加大思營銷怎力度趨，在飲產品好難以斷提煉繩差異唉化的哀情況糖下，灑通過閘提高嘗營銷蝦的水棍平應珍對周室邊項荷目的祝競爭漂；夕2、嘩在營議銷中趴通過及強化除外界墨優(yōu)勢皂，創(chuàng)裝造內楊在的繳軟配溪套優(yōu)偷勢（刃如：帽裝修利標準茄、會昂所配后套、攔酒店抬服務脊等）庸，來若化解支產品突檔次感相對曠不高桑的劣附勢；怖3、虹通過斯送精悉美裝挨修，揪直接慚入住盼、直慧接收泊租等炎概念掛的炒講作緩酒解本新項目扇不允至許業(yè)茶主自呈行進鹽行對識結構灘有損呈害的膜裝修區(qū)工程毫的劣衡勢；逃4、腎通過儀價格駕上的成調整逐，緩肯解本般項目針只有坊50既年產洪權的紐劣勢汪；綠5、丟通過際對復舌式小壽戶型你公寓億產品偽差異去化的鉗宣傳皮，緩提解與秤周圍豪樓盤捕同質褲化競某爭的虹危機按。唯第二兵章凡項目拜定位含一、潑項目酸屬性濱定位權東門災北張·膛超性破價比規(guī)·蹄多功尾能酒監(jiān)店公遲寓詳以上藝定位摔是本靠項目斤的核埋心特慘征體逢現，策項目傘開發(fā)紙能否請成功乒關鍵蜘在于神能否趨凸顯宅這些段核心想特征坡，因飯此，滑以上封定位早將會幟對本呆項目尺的規(guī)罵劃設賺計和奸推廣亮營銷蜓起核襖心指馳導作錘用。種屬性基定位搶詮釋撤：福主體全屬性獻——建酒店惠式公巴寓牽定位伐依據傳：絮本項損目原裙項目維定位遮為產頃權式及酒店舌，因隱此，糠無論雙在大揚堂和燃外立協(xié)面都土依然各能夠訊反映坡出酒怕店的性氣質蘇，另炊外，她從本罰項目豬的會宏所功肺能以妻及其缸他配鑼套服氏務都蝴能夠桂體現姜酒店奶式公臨寓的夠基本贏要求聾。菌因此科，酒陵店式團公寓如也是板本項漠目的磚基本趙屬性肥。鳳重要淘特征穩(wěn)1泉——熟東門依北寫強調沈本項錦目的繪絕佳社地段近：東芳門路私翠竹專路交掏匯，駝東門鐘繁華柏商業(yè)搖氛圍蹄和翠裁竹北姐便利櫻生活薯條件裕交匯怒，動爹靜社站區(qū)兩毅相宜典，以手此與杯東門林純投執(zhí)資型孔物業(yè)煎和翠查竹北客居住糕型社輕區(qū)形姻成差罪異化使；武健康眼和教襲育概蠶念在省深圳墾已經昌是深笨入民硬心，叼其聚每合效傍應已命受到疲廣大述市民解的高粒度認隆可，轉翠竹鑄小學果、翠稻園中硬學、碼人民竿醫(yī)院略、孫揉逸仙債醫(yī)院盡的價矩值在嚇深圳紛市居授民尤橫其是累東門齒北周禽圍居介民心永中已綁經不哥言而貧喻，瞧雖然籍社會基公共疤設施腎是周兄邊物喊業(yè)的獸共同節(jié)特征討，但感強調岡這些壇的目云的在戶于體閥現我乘們同荷時擁禮有這騾些便饑利的揉生活史設施趣，而枕且區(qū)康別于盒同期奪在售漿的東程門片賴區(qū)的批酒店寒式公素寓和戴小戶謙型項碑目。祝重要蓮特征黎2姻——肯超性作價比住依據動我司構市場捐調查掏，東續(xù)門片暗區(qū)小截戶型賞及酒商店式其公寓休的均壟價約價為8景50敞0元故/平令方米瓶，發(fā)田展商旁對本貌項目勵對本卻項目作初步螞的價雀格定辦位大方致是感75栽00節(jié)元/廣平方膀米，阿因此齒可以壇看出森，本車項目廳在價扶格上態(tài)是有藝相當閱競爭駁力的產。貞在價厲格具曾有相粒當競攜爭力桐的同塵時，院本項襯目擁抬有教旗育、舍健康亞、居虛住社樂區(qū)、河商業(yè)央配套需的集撲中價路值，溪體現皇了本峽項目菜的性園價比菊特點揭。絲重要傻特征接3暑——察投資米性反東門繪北片玻區(qū)公裹寓的僑高出信租率段（據倚我司陳調查勤統(tǒng)計漲約為共70咐-8濁0%辯）和商能夠童維持艱在較沒高水孫平的李出租猶價格精（據笛我司咐調查治統(tǒng)計蓄公寓盾價格慌約為污11寺00素-1磁30園0元悼/月所，一梁房一運廳約桶為1若30園0-醫(yī)16應00判元/煎月）宏是本懂項目炒高投鬧資性魚特點愚的體襪現。寸客戶巾可以轉在享產受了敲周邊賀教育突資源塑之后險，另探外享襖受高除出租遵回報政；?？蛻糁铱梢郧г谙硗妒苤苠\圍健你康資靜源之敞后，籌仍能折夠享育受本凡項目命的高希出租幣回報月。僑二、庫客戶姐定位微客戶直定位鑄將對閑本項部目的多銷售架方式就、宣任傳手降法、屋推廣必媒體柏、營按銷廣秘告費訴用投狹入比畏例，迅以及帽現場糠銷售由的引關導等此方面愁具有盜重要蒼的指輝導作芬用。融1、溜購買待物業(yè)瘡用途闖定位摸本項遣目按膜客戶溪的購繞買物圓業(yè)用校途分寇析，駐主要緊來自號于三芹大類規(guī)型客饞戶步——斧自用努、投御資和撫辦公蔥。求自用毛型客歇戶臭投資滋型客浩戶窗辦公屢型客韻戶辯所占雀比例壺30徒％汁50厘％懷20曾%閘分析走：倒因為麗目前鉆東門栽片區(qū)赤發(fā)售綁的物忽業(yè)中獵投資口的占勁較大蹦比重點，由緊于競熟爭激逮烈，灑再加鍋上本嘆項目候較靠燭近翠爹竹片仰區(qū)，每離東程門商石業(yè)街擱有一鮮定的珍距離英，不褲能只頭考慮意投資每客戶瑞，目逼前平累均而若言，宋東門擾片區(qū)恭自用朋客戶晶大致引能夠腫達到濁30廟%的叛比例豈，另青外由齒于本冤項目通戶型次靈活停，拆般合均淺能夠撒達到漫戶型幕方正始、易成于布葡置的送效果未，本械項目姜周圍酬辦公擴客戶糾大致可能夠鋸達到趴20繩%的蛛比例委。上崗述賣撈點中買闡述慚本項遮目擁戲有地去段優(yōu)抄勢、鵲周圍嫁社會踐配套該優(yōu)勢老、租器金和譽出租朝率優(yōu)批勢、趁以及蹄項目爬本身隆產品月優(yōu)勢航、價翅格優(yōu)棄勢和抬周圍臉羅湖均居民剃傳統(tǒng)運投資熱意識啞較濃曉特點謝，因鴨此，納會有彩大量則投資爹客戶炕購買亭，故渾我們哲認為萌本項悶目投鋤資型尋客戶魂將會析占蚊5斥0％六左右兩。灶購買厚特點揉：侍1父、東哨門片滋區(qū)公遇寓投粱資型硬客戶崗的關御注重震點依跌次為咳：價場格、囑地段旋、外企部配意套、機外在偏形象拆、內寄部配墳套、蜂成本叉、物然業(yè)管鹽理。景2、閑東門短片區(qū)兄公寓儀自用曉型客海戶的驕關注出重點亦依次龜為：同地段強、價淘格、路內部貿配套燃、外彎部配柜套、汗物業(yè)摸管理冠、外王在形買象、很成本架。腦3、涼東門沾片區(qū)滅公寓卡辦公沙型客侵戶關特注的射重點孩依次規(guī)為：肯地段訓、外度在形集象、孫價格登、運濕營成宜本、糟內部握配套斧、物娘業(yè)管帝理。族2、京根據詢購買耐面積煮大小忽進行仇目標鴿客戶倒定位緩公寓懸需求面客戶寫一房殿需求吊客戶井復式低公寓畜需求鹽客戶佳偏向迫于投杯資和裳辦公員；承有一獨定經繭濟基籠礎人嗓士愿的過園度性儀住宅是；松為子捏女教隆育問轎題而燦購買撇。念偏向邀于居皮住，狠對居嗓住環(huán)臂境要滔求較稻高；闖有一扮定經骨濟基肉礎且鉛對生垃活品逃位要蜘求較瓶高的晌白領都階層億或自案由職敲業(yè)者潮；麗為子弦女教那育問廣題而捐購買醋；鍛小型左公司筐辦公狠用途俯。系有較晚獨特重的生每活品酬位和枯較好疑的經輪濟基予礎；敏看好獸投資緣性價詢比，帆且對岔于居董住、蹈辦公蔥、投璃資均路有需晚求的壩人士繁；因為子院女教酸育問侮題而妖購買毛。詢20轉%熔50瑞%恨30燭%隨我司慶根據瓦對東安門片獨區(qū)公零寓購冤買使仆用客霜戶實唉地調季查和圾分析郊，結餡合本占項目赴的市憑場定佛位和喬自身惕特點少，對孕XX銜國際弄目標聞客戶真按購咽買戶籃型的市大小里進行績定位節(jié)，這宿將會其對本燒項目慈的銷僅售以印及銷鞭售控粒制起霉重要獅的指若導作淡用。遣分析紡：蓄1、質今年供1~肌3季津度，甚隨著早宏觀降經濟膨的持苦續(xù)快禍速發(fā)勤展，蝦深圳暢房地惱產市塔場繼例續(xù)呈貼現景勞氣局舉面，銳市場登銷售困持續(xù)所旺盛割，房明地產細價格點保持棵小幅悶上漲牽。根耗據我插市房獲地產慨網上吼預售結合同淡備案忘統(tǒng)計則，2熱00尾4年鉗1~鄙9月偏，全明市住扁宅平負均交英易價可格為敵每平驅方米以58兵97喬元，襲與去胸年同裹期的遭55懲89晌元／停平方腳米相格比，歡上漲胃5.壩5％專，潔房地睛產市惰場明戴顯火暑爆快，存景在較德大機誦會；顆2、水羅湖適東門隱地區(qū)艦小戶事型和度公寓湯市場獸占該想區(qū)域泛市場撥份額遍的9段5%鐘以上逝。短3、誓羅湖閃本地咱居民銅投資賞意識偵濃厚晶。易購買妖特點奪：誰按買奧家區(qū)激域劃垃分翻羅湖訴區(qū)些深圳欄其他風區(qū)域蜜香港蔥、澳燙門迅外地碎50竟%灶25奪%聽20羞%遍5%極按買穗家特督點劃乞分酒私營宰企業(yè)時主擔白領平階層回職業(yè)腿投資腦者圖其他察45構%鼻20綁%敗30撈%揭5%蟻按買介家年旅齡構痕成劃六分哈20和-3芬0歲毯30象-4攀0歲術40維歲以景上聞40蛛%封40改%漿20幟%完三、透形象預定位眼核心憐賣點畫提煉首1、訓項目辣賣點均歸納控地段哲：東眨門北征，東扇門路耽翠竹喊路交剪匯處牧交通嬸：眾恒多小膀巴、夫大巴啦交匯赤周邊屆：翠叨竹小線學，享翠園捏中學稀，留碰醫(yī)部內，孫環(huán)逸仙其心血肉管醫(yī)忙院，避東門體商業(yè)揪區(qū)，謀萬佳范百貨緩……緒建筑氧：3約-6參層復齡式小舊戶結南構槽自身電配套怎：酒蜻店管搬理，夾酒店墾外立天面，漆大堂分，會虹所；背投資配：均喪有較掃強投通資價挪值。宴2、獨核心胸賣點皂思考星在同務質化處競爭撿嚴重向的東炒門片鑰區(qū)，圣復式仔小戶梁型是癥我們螞建筑驢的特申點，躲不過丸50慈年產堪權，努項目址停工此時間須較長修，形傷象差退是我灘們的雕劣勢快，因阻此，拍產品逃不是精我們飲的核究心賣才點。侮學校減、醫(yī)促院等價配套僑將成陰為公俱共的莊賣點沃，無券法體劉現差狠異化逢，因費此，堡不是幣我們叨的核窄心賣謀點。幻酒店餐管理旋在初撿期難喘以體守現，蘆因此隱，不君是我晶們的凝核心顆賣點援。腫我們匹認為凈：禿XX咸國際葉項目船核心投賣點除為：榨性價眨優(yōu)勢起，教叔育健舊康，存特色栽戶型診單獨乖任何蚊一個師賣點仗，都道難以甩在與富眾多吊的競膜爭對婦手抗程衡中給占有講優(yōu)勢腰，只尿有將完多種穴賣點鋸整合悲推廣耳，才燭能成菠為X狼X國孤際與務其他適項目垮競爭駛的核控心賣敵點趴，因可此，厚我司再認為左，林“職教育狂健康屠+特忙色戶撞型悠”強同時賢展現將并突手出性涉價優(yōu)期勢才察能形釋成X稀X國配際最葡具競聲爭力姐的核城心賣熄點。尊基于呢以上哥考慮間，根硬據核感心賣揉點提院煉出坡的推眠廣主褲題就袖呼之旱欲出加了。奪（二婦）推奴廣主距題定續(xù)位匹本項悶目的勺內在宴外在奔優(yōu)勢礎都比惱較明排顯，言也都伸同時滾存在慢缺陷妄，因日此，廢核心行推廣暖主題府應從舒提煉甘本項肉目的停優(yōu)勢代集合漫,避延免暴柜露劣脈勢。絕由于鄙本項柔目周肥圍酒腐店公席寓和敘投資瓣型小成戶型研的競恨爭非叨常嚴匙重，羞盡管捉本項咸目在群內在喊外在恢賣點庫方面靜擁有愛一定縣優(yōu)勢助，但伯這些汁優(yōu)勢驢都還棟存在笛一些就劣勢菌，如鎖：性貌價比促、教鞭育健歌康兩致大優(yōu)亮勢，滋對于按本項墓目而明言也江有5匪0年淹產權蠅和只蹤是爽“習更近歸、更惹方便蟻”停的優(yōu)躬勢，巨而不姨具有雅US舌P（群獨特喜銷售只主張販）的虜獨特垃性。絨我們勢認為信：只宰有將塌賣點腫羅列駱，才巖會突鞋出本廈項目慕的核械心賣灑點。嚴基于返以上遍的考最慮，壟我們奇認為夸，一敵定需升要滿靜足以荷下原揮則：冬1、踢推廣勺主題息應提橋煉于迫核心未賣點季，并教能夠睬體現爺XX難國際槽的多停種優(yōu)勒勢；造2、涼推廣伸主題壘應該煩包涵攝：性竟價優(yōu)貢勢、總教育居健康聯、戶新型特脖色這舞三大誘要素恥。其夾它賣升點只刷作從編屬性體賣點凡；見3、潤公寓友市場弟的推爆廣主本題應重該簡震單、箏易懂雄、有掀沖擊患力。視核心撕推廣失主題莖：低東門樂北飲·鞋超性五價比旨·民復式們酒店花公寓減（三唐）形緞象定遍位相1、梳形象草定位器要求瘦1）恭本項鎮(zhèn)目屬挨于酒縱店和伴公寓參兩種瓶物業(yè)出類型娃的綜械合體泊，公緒寓難格以將皆價格嗎提升鴉，如肅何在駝合理輩銷售朽速度迅的前肢提下吉，如賴何能政夠保膊障發(fā)胃展商只的收米益最扭大？皺AB后CD墾E觀育點：樂“梯盡量不凸現辟本項寸目酒棚店形蔥象恰”鍛即在砍本項繡目的悠整體嚷形象財塑造卸時，搜以原考方案給擁有衫的酒烘店外丸立面栗、酒伯店大鍋堂、傷酒店汽公共協(xié)走道襪、電分梯等掛配套右，以談及酒演店服隨務，廈酒店答會所糟為包誘裝對避象，院其他靈特征緞均附售屬于兼酒店跨形象贈大旗泥之下膽。圾2）依由于艱本項燭目價逗格較渣周邊茄物業(yè)粥均價開有優(yōu)慘勢，刑因此配應該潑表現顧本項彈目性艘價優(yōu)獲勢。般3）你翠竹折北原掌本就委有的霜良好雜居住射氛圍武，學淋校教賞育配舊套在缺本項謹目左暖右簇路擁，孔而S托AR洞S之脫后叼“喉生態(tài)糠健康憤”貞、扮“慚人性菊化偵”輔等形殘象定急位又鉛得到覆了市墳場的嬸高度活認同攔，而搶臨近孤醫(yī)院隸又恰頁好能遞夠更憤貼切壓的體腫現這去一特篩征。欠4）嫂經以隔上的啟思考園，我緣司認未為X組X國土際的猜市場闖形象軋訴求聲應該事是：歇應改苦有創(chuàng)滴意，查形象俊內涵淹上應沖該尋脫求差候異化轉（如隔：文綢案）疤，形慘象風腫格上盤應力您求創(chuàng)潔意和采差異現化（簽如：燙VI返、平句面、解構圖夢）；煎體現促尊貴湖高尚隱人士割需求擋；前體現島教育瓜健康貴配套捉的齊殘全；果更直菠接的蝴表明綱項目依屬性繞。改2、撇XX吧國際雨形象樹定位螺形象蟻定位蘭是在毯核心棕推廣碎主題些的基辦礎上循，給埋本項談目賦僅予一劉種符愿合項饞目特坑質、票目標徒客戶畏特性挺，能森引起歉客戶乓關注奏，并許能被妖目標展客戶式加以陷識別塑的形寸象。葬XX猾國際精的形禍象定恒位語灑建議息：葬享受唇黃金矛點悟·汪財富希1＋最1茅享受濕黃金遮點：厲東門隸北黃餓金地存理位瓣置；范酒店命管理疤，酒鑄店服趁務，稱酒店東裝修練,超貍值享碗受。優(yōu)財富聰1＋驗1：揚兩所月知名府學校維簇擁零XX漂國際嘉；瓦兩所衫著名忘醫(yī)院蘇與X標X國丸際一隨路之摧隔；辟復式朗酒店費公寓泰打造屢雙倍潮享受篩空間草；傾東門涼片區(qū)掛超低拉價格譽、超淡高回燥報創(chuàng)久造雙壇倍投蓬資價勢值；倡辦公永、居傷住兩診相宜桃，創(chuàng)族造房杏子雙耍倍使糧用功開能；鈴物業(yè)貪管理渣服務嶺、酒匪店管甘理服搜務，輪雙倍蘋服務屢感受贈；也東門接片區(qū)搏、翠血竹北頁片區(qū)毛交匯州，雙濱倍社語區(qū)資屯源共郵享。底四、朗價格配定位私確定峰本項稼目普析通公繡寓部孝分均賓價，置應采之用房輪地產沙評估姥方法昏——坐市場作比較桿法晉進行霜評估死?；煲虼似?，我搶們選臺取中捆心區(qū)在的東霞方都由會、餓東門飄16被8、禿東門蝴天下腐、東禿方時壤代四華個可祝參照孩性的若寫字弊樓作樓為比揉較項勺目。的（一妖）地催段因異素滿本項疊目莊東方敘都會哲東門燦16興8扇東門抗天下源東方主時代義地區(qū)乎級差笛20抗18義19途21使23蔽交通疊通達冊度華20利19皮18終19賴17寸繁華微程度庭20必18唇21崇22土23止公共常設施家20隸17狐18壯19炭20嗎臨街消狀況堡20解18闊20籠21棵22兇地鐵編20惑19數21膜23刺22藥景觀您20淘19競19狗21漸22抵合計鹽14廟0勇12雀8湯13獅6縱14儀6驕14排9鴿（二亮）硬鈔件因蔑素束本項礎目租東方異都會奮東門款16亂8燦東門帖天下甲東方第時代裕大堂先20湊20壞18宴19季18誤層高懶20泛19女18巨19粉18禾實用摸率叮20拼22作21爸21資21凱戶型哄/朝艦向懷20迅22宵21麻21猜20題結構如體系鬧20冷19寫19犬19吳19院外觀誠20劈20奮20緞22堡21客綠化披20享19穿19繪21栗19礦合計負14差0=SUM(ABOVE)兄14擔1=SUM(ABOVE)畜13辯6=SUM(ABOVE)鉆14他2=SUM(ABOVE)概13蝦6?。ㄈ。﹤€英別因澤素陡本項渾目涼東方魄都會舅東門區(qū)16轟8蜘東門商天下特東方倒時代畏差異請化程染度暮20測19臘22甲19嚇22戀市場液接受懂度丙20昏19約19支18高19尿新舊現程度磚20旗21漿21滅21院21掌裝修駐等級弊20壯19孫18層19勝20鏈合計脊80=SUM(ABOVE)劈78=SUM(ABOVE)麻80=SUM(ABOVE)辮77=SUM(ABOVE)勉82球（四吹）各擊因素刪修正拼比較眾物名褲稱夕交易御價格幼交易脈時點研修正恒交易思情況灘修正備地段拍因素幫修正威硬件毒因素鹽修正要個別器因素掉修正幣修正尼價格租東方扣都會辭78兼00咸0.強75賽1漲0.市91躁敞1.獎01貢站0.填98曲珠52旬52蜘武東門剃16奏8蓋82爸00嫁0.暗9熔1泛0.色97牧放0.總97蛋渴1.月00蛛債69芝64旨冰東門倉天下欣85辟00墳0.鑼9鋪1橋1.承04曬喉1.婚01奧狠0.娘96韻嫁77勞88鋤漂東方川時代循13捉00差0據0.漠85策矛1習1.犯06鐮賀0.晶97戰(zhàn)徐1.估03亮瘋11皇71熄0魚（五腎）參詞考項飼目比穴較權甜重狠驅節(jié)國椒瞎東方總都會斜2皺5%唉東門呈16沒8式30徹%差東門驗天下叼30啊%激東方耗時代掘15濁%闊（六到）寫轎字樓格實收唱均價擾定位隆：鹿經以飛上分鳴析，苦依據廣房地賺產價神格估遠價理率論和脈方法噸，本眾項目噸評估挺后可鴿實現刑的理叮論實輩收均至價為比：軍∑徑比較糧標的殺物評腿估價若格＝祥∑瓜（各權比較鏈物業(yè)備修正夜價格猾×及比較幕權重榮）摩＝權52危52僑×秩25熱％＋聲69爬64如×渴30謠％＋當77綁88稠×藍30客％＋終11銹71畫0丟×覺15想％侵＝年74奉95酸元/腳平方培米勸依據麥房地姿產價姥格估責價理它論和溝我司痰多年補公寓稿的銷吵售經滋驗，寨再結網合項責目產王權年鼻限只繡有5巡0年殖的實歲際情毫況，后本項紐目實鹽收均借價定模為：希72翠00仆元冷/科平方詳米（妹±擺2％數）市第三繡章尊營銷穗策略漠一、刃總體辱營銷勿策略籃整合塘營銷具核心掠目標碌通過宜對本生項目副及項謠目周訪邊區(qū)閑域市誠場的登詳盡陵分析運，結島合A粗BC駝DE私多年葡代理竭的成針熟經懇驗。蝴針對紫金中也環(huán)改項目鵝AB走CD何E提刃出如蝶下營蝦銷核緩心目支標：膛營銷在手法裝創(chuàng)新王：昨銷售磚策略聰與銷萬售方輸式要央突破肯傳統(tǒng)行；框營銷秩概念別創(chuàng)新站：來在概潤念提量煉上線注重偶創(chuàng)意氣與品燕位；膜市場乳定位樣創(chuàng)新鉆：航即緊嶼抓主籌流市得場，亭同時怪占領猾競爭娘對手允忽略于的細腎分市趁場；仇創(chuàng)造氏品牌綢價值耕：往通過遣項目距的營占銷提揮升發(fā)偷展商蝴的品暑牌價普值。筍核心揉戰(zhàn)略嫂構想馳對于錘大型睡房地途產項餓目的悄營銷拆必須管遵循掛“現策劃座先行酸，思茶路清熟晰，戶主次拿分明袍，目夾標明加確雞”口的指蜜導思鍬想，碑圍繞岔本項慨目的石市場測定位司、形盟象塑映造、圖核心勸推廣出主題捷，以執(zhí)及營瓶銷核萌心目而標的廉實現良，我隙司提瀉出以領下四潑大核謝心戰(zhàn)出略構治想，舒本案甲的所泳有營綱銷建賄議都濤將緊廈緊圍傻繞著丈這四亮大核抹心戰(zhàn)超略開除展。洋1、滑三大步核心栗營銷難軸線背形象喂線：扁認知損篇、狂記憶枕篇、沈升華慰篇笛區(qū)域正線：刃趨勢專篇、壤區(qū)位辜篇、霜性價富篇學項目撫線：闖服務春篇、伏建筑夠篇、塵品質害篇奮緊扣次三大拿核心趨營銷浸主軸再，從陸時間鄙上循償序漸若進，鹿從力仍度上蹲層層部推進馳。獎在總牲體宣蛇傳推縮廣策慰略上古，我挽司認勵為應謎該先宣樹立憐項目加的差堂異化勒形象霧，在車目標拿客戶呢眾取狂得差奉異化圍的識芹別效至果，片并得撈到認渾同感暖和關匆注后耍，再畜開始座從區(qū)遇域賣螞點和付產品靈賣點巖來激醬起目萍標客嫁戶的余購買狹欲。減當然隱，這費三打饅核心正營銷賺主軸舊并非廚是斷包然隔難斷的獄，在拼不同衛(wèi)階段拜也應筋該相搏互糅哨合，癥區(qū)別遣只是板在側叨重點慰不同餃而已白。店由于轎本項鈔目的臭特殊散性，屬1）嶄已經燒是現苗樓進息行銷蠶售；黑2）姿現階芬段的像銷售樂準備爸時間制很緊腫，因鉛此，秒在本槐項目巧的實神際操顫作中孫，應骨該將洪幾條泳線融遙合和保并行朋，只紅需要黃遵守漿一般互產品歇推廣燭的規(guī)渾律即鬧可。嫌2、蠢強調強項目蜂“刷由外滅而內彼，多驚方優(yōu)聲勢再”差特征秘，賣責點整賤合推齊廣厲在營臣銷過絹程中誼，必歷須強鮮調項思目的等多個沿賣點襯整合熊推出棵，并掏進行質概念淚性統(tǒng)凱領，堂避免靠過于訊強調炎單個和賣點膛，導著致形重象單叨薄，億說服穗力不草夠，略難以味支撐錢整體糞形象賠。我遞司在貼定位混部分尖所提猜出的至推廣趴主題朗和形膛象定鵲位已寇經充術分體鞏現這奉一戰(zhàn)背略構削想，隊將來使在媒詢體宣站傳時懲也應緒遵循壘這一暗原則御，避刻免眾“沾化整光為零董”希的宣爺傳手之法。鄉(xiāng)3、肯營銷衛(wèi)手法等必須程尋求已差異司化知面對深東門舍片區(qū)慈巨大朋的公亡寓、培小戶同型住詞宅供股應量但，只解有宣缺傳策堡略、宗價格辯策略尺、推薪售時糧機、撐銷控守策略鼠、現馬場包膝裝、必銷售構渠道葡等方廳面尋決求差垂異化伸，方頓能正解合奇廣勝，挽立于見不敗陳之地雖。絞4、均重視折體驗將式營沫銷牌通過酷加強煮現場在樓盤重包裝寄、繼示范練樣板棵（樣疤板層猶、樣株板間壇）、蔬銷售堪中心臥設計少、看古樓通睡道、析人性三化服炊務等婚方面倍的現拘場感隸染力倉，提藥升客節(jié)戶認徒同感賺以及耀決策嚇時對僻XX紫國際漠的傾旅向度絮。侄二、忽八大邊營銷貌策略枕（一柔）品笑牌策聞略：曲以營前銷提鹿升發(fā)乘展商麥品牌鴿，以狡發(fā)展檢商品品牌促抖進銷可售。核XX竄國際緞賺取軍的不鼻應僅補僅是聯有形疼價值寒，還炎應該斜賺取繪無形宿的品窗牌價有值，陸為即策將推種入市轟場的錫XX彎國際士會所鐵做好耳品牌心鋪墊星。器我們棚認為戰(zhàn)，品擔牌策干略應淺分三景條主蔑線實植施：誓盞1、陜產品梁線：童保質領保量等，按調期交意樓，造兌現訂承諾所，樹睡立發(fā)籮展商遙的誠雕信品船牌等引，而選與項壺目的少合作女單位蘇的選穩(wěn)擇也耽是樹忌立品喊牌的碑有利悔途徑拾之一寶（如越物業(yè)狀管理感、酒誘店管爪理、棒施工籃單位掉、策額劃銷祥售、院廣告色等）矩2、搖營銷盤線：肯通過寒對項崗目的蘿宣傳妻是對蛇發(fā)展使商實善力的案體現俗、在道營銷啞體系術中活方動的燥創(chuàng)新退、廣鑄告策崇略的煎體現警、銷俯售節(jié)先點的帽控制財及獨艙特的界操盤代手法瘋和項伍目銷漸售的幕優(yōu)良愈業(yè)績子，也紅是樹恰立發(fā)軌展商削的實制力品嚇牌的零方向宴之一興。彎3、泄社會死線：煤通過帽對項僵目和干周邊瘦學校協(xié)、醫(yī)金院、同健康抬資源申的互忠動，巴賦予憲發(fā)展在商健罰康企吸業(yè)、顆明星駱企業(yè)駝的形薄象，課將地盞產營性銷拔射到社科會高買度，吵樹立盤發(fā)展嶼商的商形象碑品牌異。章為了瞇配合低品牌吩策略路的實板施，肚我司番提出若以下竄營銷稀建議漂：岔1）糾與對棗面醫(yī)土院推泊出為棕認籌滋客戶細免費奉體檢辱活動感，體菌現項若目健機康形摘象；狂2）駁與兩竹所學勁校推司出教徐育展遭等活素動，爛體現諒項目犧教育害形象香。扒（二尊）形響象策假略墳形象律價值顫屬于傘產品名功能原價值效的附折加值謝，成干功的瞇項目繁形象愧包裝炊，不網僅能繼大大嘴縮短腔銷售雞周期熔，還免能提剝高項鋪目的扮整體閱價值赴?；疉B應CD崖E建貪議：岸1、陵先通股過基釋本屬面性宣源傳，桶使市驕場對事項目題有清旺晰界唱定；畝2、雙形象收先行垃，吸佛引關植注。犬先拔劫高項催目形巷象，尾通過志樓盤冒包裝希、媒映體宣講傳與近同時蛾段同龜區(qū)域峰開發(fā)行的其點他項晚目形嘗成強來烈的破差異野化；曾3、插在市娛場高冠度關慕注的急基礎瓦上，禍先虛耽后實戰(zhàn)，虛蘇實結摩合，羨賣點王跟進洲，逐鏈步滲宋透。災項目碑認知綠階段丘：暗通過冤圍墻斜、樓零體包隱裝、富戶外吼廣告扁牌等數宣傳瘋手段抬主推煩形象使定位過“扔雙倍擦·導精致紹·豆空間終”丸，配賢合推捷廣主顛題熄“坐東門皆北糧·跌超高呆性價聲比春·攤復式康酒店遺公寓照”軍的宣閱傳，卵使市慕場對坡遠東蠅世貿茅酒店拼公寓俘有一使個概偽念性能的認殼識。暮由于謊本項喝目準找備時畏間有顆限，斷則應看該把捆以上新四個桂階段柳融合鏡推出虹，通亡過戶串外廣功告、胞樓體愛包裝畜、導針視、轉軟文瞇、硬讓廣以進及配巖合活談動的鍋連續(xù)壽一系某列的寒推出繼，快廉速在摧市場糕上造替成影首響，奏在客煎戶心形理形招成深科刻印臭象，惱產生消購買嘴欲望內。詢（三釀）借價勢營明銷策餓略誤1、您合理跌安排皮營銷廟節(jié)點俯，利窗用同愁區(qū)域連其他揪公寓廚、小棟戶型量住宅蜓項目冠在營餐銷中打對共嗽性賣票點的治宣傳土（共帝性賣屢點包失括：刺投資丑性、聽周邊靈配套隊等）見為我菊所用忌；針刪對競剛爭對館手的兼階段配性營殘銷主汽題，候通過織“蕉敵取妖我舍顫，敵毀舍我滲取巧”符、照“撕以我樂為主奏”端的差追異化慣的宣庫傳，牧不僅股能夠荷節(jié)省掉大量堅的營島銷費滑用，祖還能搭提高陶項目約宣傳獻效果亭?？祝ㄋ那澹尫晗热雱谑胁啉喡詮澅卷棸聊款A國計在饅20汁0笑4年鬧11敗月中顆開始鄉(xiāng)認籌播；2椒00帆4年跌12河月中山解籌輕（即熱開盤簽）。遇理由顆：糊1、失12小月后交是元打旦和問農歷卷春節(jié)器等連揚續(xù)節(jié)沉日，芹也是容歷年脆銷售相的淡多季；惰2、刑本項崖目已你經停循工了糾較長性時間呆，如筍果再債繼續(xù)闖保持銀這種牙形象戚，將艇會在漆市場柄上產倦生更辮加不風利的廈影響莖；夸3、逆發(fā)展京商也州需要搖利用慌本項扁目的短回款云達到脈資金交的滾奮動。迷（五搭）價撈格策桌略兼1、桌以市螞場為齡導向擋，以段實現登合理的利潤渠為原昂則，增在博“乓風險典較小胞化的討基礎饒上，腦追求鮮利潤席合理辰化畫”尿。強2、裕價格繳低開備高走迅以相棚對優(yōu)生惠的涉價格屢面市萍，然常后一乏路高韻走，揚給市市場堅沃定信豈心。煙此外蠻，低嫁開高扔走的股價格薦策略將還能炒夠有扇效地甜規(guī)避嫁定價咬錯誤顯的風顆險，親并有辱利于益逼迫難潛在習客戶罵迅速浮成交坦。昂3、托定價罵上預喪留折太扣空草間叉購買答投資和性物鮮業(yè)是錄一種渣客戶撐經過叛詳細越計算網后理章智的富行為竿，而健購買劈住宅勒通常府是個怨人或顆家庭郵行為就，是糠較為退沖動撒的，辟因此尼，額鉤外的橡折扣省是必魄須的街。要尊準確頌制定嚴折扣集，既穿能?？茏C均陡價的歌實現尋，又待不至冤于影刃響銷端售，蔑關鍵丈在于陽對投叮資性北物業(yè)紀銷售夠的經速驗積購累和慎定性釋分析憤。地4、康總價蛛控制超與單派價控飯制結殊合痕整體換價格鏡制定基與實流施考丈慮總撕價與價單價祥的雙令重控廈制，麻即保異證項埋目的幻單價舌具有沫競爭猶力私，也窗保證歷項目肺的總額價具外有競嘆爭力套。衛(wèi)5、繪針對黃競爭推對手旋的價塔格策塔略（清如：沿起價尤、均強價、題層差斃、朝漸向差朋）作薪針對李性定劈價。蓄（六臘）差時異性勁銷控期策略發(fā)適當使放寬俯銷控凡，減白少銷欲控面向積，踩為大旅面積播客戶咳保留版整層吊單位牲，在妥緊抓她主流劇市場令的同環(huán)時占傭領競刷爭對滔手忽披略的介細分抱市場全。在腳銷控訓上適壘當增寬加靈愁活機燦動。鐵根據引我司酒公寓變銷售考經驗廢以及漆客戶寺定位裂制定疼以下主銷控垮策略鋼：招營銷賊階段叔銷售珠控制質開盤呀強銷篇階段熊（2燦00面4.殖12夕.2胸1滴—股20夠05輸.1傻.2宜0）歡附樓怪4搖-瞇6飾層認為購；使附樓恰10浴-1翻3遣層認桑購；扮主樓州5雀-命6蹈層認庭購；育主樓忍11利-1唱5珠層認上購；狠7月－1衣0遣層組跨合銷供售俯持銷答階段念（2牧00汪5.吃1.豈21省～2溪00補5.蝦2.氣28療）盈附樓鬧4運-順6輪層認維購；李附樓偷9柱-1捎3饞層認僚購；拉主樓恢4哪-阻6另層認跌購；瓜主樓遭9慨-1咽5羨層認貸購；撲7犁－喝9叨層組胞合銷雖售刺二度應強銷勤階段助（2培00吉5.躬3.貴1～袖20盟05烏.5冠.3鑒0）違附樓捧3-鑄6層絨認購價；恒附樓確7-番1租3瞧層認柴購；獵主樓爐3-練6層蠟認購慎；晃主樓很9出-1共5豎層認腿購；特7財－室8僚層組觸合銷垮售暖尾盤嫂持銷睬階段脫（2級00跪5.闊6.娘1～洗20屠05致.7最.3蛇0）倍是具糊體情帽況，怎逐步內放寬胡銷控銷以上總銷控抄策略婦為初遼步設挺想，濟我司浪將會將根據如內部赤咨詢暢的情能況及淺時進東行調捧整。件（七揚）主弊動出領擊策褲略繳利用武我司衫超過靜20州00淋多有惠效客瞎戶資屈源，玩實行東“干走出翠去、晌請進已來熔”喝的銷求售方撇式。郵我們襲計劃判在內吵部認磁購期座和持剪銷期拴上門渡訪問片有意憤向的怎客戶默資源甘；啊全球窩網絡博營銷題；筆DM事直郵率；習（八抖）點荷式滲餅透策秀略匹1、繼針對開目標筆客戶撇集中咸地（筐如：物寫字醒樓、理高級妙酒店廁和會嘴所、曾香港躍人經盒常光友顧的就酒樓叮等）妨進行幕點式埋宣傳立，如績：利劑用寫誕字樓米、會認所的熔液晶潑顯示承屏；塑酒樓賣等的是宣傳憐資料傳。睬三、脾項目天入市證時機肝安排到（一揭）入安市計維劃呆根據捕工程掛進度混及片破區(qū)市蠢場同修質物框業(yè)供挪應情評況，農以搶宿占市駐場先橫機為逮出發(fā)堤點，座我司謝認為拾：么20配04突年1居1月望中旬棒開始胞預熱斜；威20濾04徐年1勸1月亮中下稼旬開乒始正寸式炒巴作；克20脖04屆年1休1月太下旬獻開始秤內部級認籌幣；容20窩0今4年趣12訪月中紹下旬歸解籌練（正補式銷援售）挖；側（二漫）入行市八芽大準扯備工寧作臣1、冬相關愚合作親單位疑資源茄整合岡及合慚作到在公耕開發(fā)麗售前好，根貨據工遲作進異度整滿合深算圳優(yōu)層秀的飼廣告股、禮沿儀公浩司、蠅幾大墊主流膨媒體闊記者昌、售醫(yī)樓處椅和樣己板房捎裝修趨、模銜型等鍛公司頌服務第本項堡目，印保證農項目夕品質典及叔各項梳營銷爸工作踏的流李暢性雀。協(xié)2、開認項瓜目核陳心戰(zhàn)矩略眾根據解目前倚項目燕及周譜邊競僅爭市柱場實狡際情利況，暖確立摟項目獻核心仙戰(zhàn)略須，保忠證各珠項工紡作計魯劃性淡、全坑局性軟。施3、墾企業(yè)招內部親資源酷整合詢確立盛“線讓客稼戶對樸服務昨10直0%誦滿意妨”漢為目欲標，縮由發(fā)侵展商首協(xié)調茅物業(yè)銳管理詳公司慢、工痛程部軋、財株務部辟等相雀關單樂位積隔極協(xié)鋤作，位在社遮會樹窮立良袖好企山業(yè)形潔象；景4、慨產品虎印象中經營裂與塑飲造弟在確驅立核骨心營士銷思襪路的簽基礎驗上，廈統(tǒng)一鴨進行渠現場咐包裝粱、工鋪地包挨裝、兇員工遺形象江包裝司……情，以醋整體雄形象意向外昂界展列示，屠從而學樹立沿項目撲高品獅質形魄象；衛(wèi)5、泄市場凡溫度晉培養(yǎng)速及展賞示惜本項聞目的服推出銜應該撥在市方場具螞備極甚高的蘆社會壞知名蘆度，候所以急前期拐形象拒推廣色上必掠須抓型住統(tǒng)安一性企，主轉題明縱確等濟方面奏；耀6、特潛在欠客戶遞群體謊培養(yǎng)眾除積倒極的惰宣傳毫推廣墳外，父內部稍認購基期間痛還應畢積極庭挖掘逐和積給累客亡戶資分源，啟同時舊努力踩開發(fā)立老客軌戶推耗介資布源，歸為公礙開發(fā)鑰售積態(tài)累一陵定的追客戶閃資源華，從姥而造安成公姻開發(fā)重售的仇火爆造局面植，因辜而形務成羊全群效敗應。簡7、俯銷售似策略儉與價沉格策廉略制廊定陶制定截詳細相周密筐的各呆階段羨銷售譽策略樹，伴區(qū)隨銷謎售階地段的愛變化菜，調怖整前林期價性格制展定中箱的誤腐差，尤同時耗亦要鑰針對堂適宜塵時段打展開卻優(yōu)惠織促銷洋活動燕，達棍到促返進銷炕售目編的；宏8、企形象廊強勢幸出擊乓及公仿開發(fā)傷售炒“筒萬事雅具備教，只帳欠東糕風恩”逢，在獨工作敢準備獨充分庫，在抖現場尋準備麥氣氛道熱烈叨的活倚動，豪配合喝硬性至的廣斗告宣到傳，匹保證帥開盤辨良好格的效禿果。里四、熔階段高性營欺銷戰(zhàn)感術寧根據舊AB棕CD材E對都項目生的分丹析，廈同致遍認為堵本項訴目的藝營銷飯推廣澇工作洽可分殲為以飽下七腳個階啊段有浩序開悔展，悄以便膨整個筋營銷蛾工作賽的推顏廣與殘銷售申的各佳個階迅段能紡正常區(qū)延續(xù)綿，及法在市驗場突欲變時分，及烤時調寫整營乒銷策僅略。丑階段冤性銷哲售目雹標：精階臨俯段年時桃間都銷售蹲面積刑累計繪銷售望率誰項目寄籌劃誓階段羨20慕04嘴.1蓋1.的20礦前議——招——憶內部齡認籌陷階段留20愿04鎮(zhèn).1付1.聰21泰～2風00受4.嗽12烈.2玉0畢——梨解籌停開盤位強銷歉階段犁20齒04蒸.1戒2.卡21維～2憐00導5.蒜1.墳20挽80勸00墓40醒%趟持銷啟階段禽20傘05爆.1掘.2講1～厲20絨05帝.2錫.2緊8滲30敞00兩15唯%尋二度崖強銷帽階段允20貧05瞧.3究.1棟～2蝦00點5.像5.圣30柜60互00例30俊%包尾盤圣階段企20友05站.6價.1斷～2訂00憲5.接7.般30縣20如00間10漏%樹合計摧19孕00豈0=SUM(ABOVE)*100\#"0.00%"勤95爸.0叔0%貼1、涂上表弊銷售侵面積盾不含念商業(yè)校，商囑業(yè)部懲分銷慈售計鍬劃將幫視招斬商情唱況而玩定；粉2、制由于嗓查丈寶面積災不詳炸，以蝕上銷己售面才積僅鋼為預謀估數劣據。殖各階院段推濫廣計匹劃趴1、芝籌劃叔階段抄：2江00炮4年且11調月2端0日帥前炊階段秀性策假略：即事事恥提前海，策格劃先祝行；浩精心捏部署斧，形肯象先竭行。定實現棍目標客：棄1）逃完成淚前期觀各項膛營銷貓方案扔（V鏟I系證統(tǒng)、雷銷售遙計劃猶、宣輝傳推恰廣策照略、列臨時恰咨詢踏處、踏導視哲系統(tǒng)崗、圍盞墻、孤戶外較廣告互牌、巴各種暫臨時吧性宣柔傳資勇料等遮）；邊2）梳開發(fā)園商、稀代理衡、廣雨告公下司、鬧禮儀飛、承扣建商鋒、裝塊修單宰位之掠間實跳現有輝效溝悟通，財達成加配合評默契掃。類主要狠工作慘：羊營銷屬方案位制定末；釀整合忙推廣普策略斥制定辦；月VI權系統(tǒng)填、臨蠢時咨奇詢處錫，簡常易樓謝書，冷圍墻朽等完弟成；螺前期股銷售示人員紡的培飲訓和婆到位電。例2會、內鵝部認華籌階兔段猾銷售燕階段栗內部貞認籌皆階段洽時間械20專04老.1菊1.啄20景～2秒00虜4.伏12夕.2名0額宣傳梁策略詳1、芒重點槍以項唇目整材體形掙象導啄入為牌主，督主推臟“蹈東門巡北殘·閘超值搶多功蜓能復權式酒兵店公糠寓網”弦和榨“璃享受鍬黃金匙點，虜財富找1+床1層”藍的形顯象宣互傳；裙2、父04綢.1辛1.良14鏈－0頂4.統(tǒng)11革.2銹0對畫“魄財富旱1+市1聽”道進行兩強化貌渲染宅并同姜時對遼具體念賣點非進行舍延展伙。哈宣傳繁方式歷通過飯圍墻女、樓愚體、離車體搜、交伯通干便道的椅戶外索廣告加牌進扛行形越象宣鹽傳；知2、像利用脂媒體煉以軟族硬宣僑傳相勞結合是。森包裝疾策略袋現場臺包裝價的施傾工：幣臨時圾售樓宣處、附現場值導示錘系統(tǒng)亞、圍者墻、弓條幅太；揀公關窄促銷雞尋找肥切入鳳點，舒參加散媒體分樓盤襖推薦挽活動全，如栽：年課底盤混點固實現環(huán)目標丟1、征提醒刮市場歪的關捏注，另達到槍市場樸認識纖目的轎；抗充分稠收集撫市場軋信息漲，對召營銷駁推廣泳策略杏的偏痰差進英行糾枝正；潛制訂嘩價格壽，銷削控策踐略。怕形象揮定位替深入花民心嚼，極蘆大吸糞引市妙場關語注；仙轉入逢賣點葡宣傳瓦；焰全面怪啟動沉品牌佩策略搞；冒積累汁大量材有意館向客漂戶為狡將來釣開盤篩熱銷酒作準里備；機根據寧市場構反饋鍛調整誦營銷刊方案榜，細喚化各啊階段再廣告燙宣傳法方案侄。播3享、解守籌即樣開盤森階段耀銷售棚階段具解籌鞠即開云盤強林銷階狀段胖時間順20腿04掌.1亦2.舌21普～2箭00疼5.乳1.敲20圾價格替策略膛開盤惜第一郵周給啄予3恩%額楊外折和扣，歷第二聞周只邪有1科%額拜外折粗扣，紋從第演三周骨開始區(qū)取消烤所有佩額外乞優(yōu)惠龍折扣完。夫宣傳赴策略崖展開愧全方燃位立捉體廣妹告宣浪傳，肝重點率為報甚紙硬握性廣合告宣刃傳；軍重點陣宣傳學全面保轉入壤賣點控和開滾盤信穗息；側以新度穎的暫開盤沉活動結作為銳項目場正式忍推出臘的切吐入點廉。逢宣傳拉方式知1、患各媒鮮體密拘集投鴉放（奇以《暖特報芝》、吹《晶提報》茅、《情晚報嶄》等榴主流范媒體命及特拔色媒授體為乓主）裳，軟書硬炒兄作，仇聚焦好市場牛的高針度關螞注的暢眼光霞。語2、士樓書歸、折急頁等錢銷售憶物料準；曾3、寫車體竹及公址交車咸站廣獸告牌麥；賀4、什戶外堤廣告旦牌、例條幅芹、網降絡、鋒客戶射資源襪挖掘志。鵲包裝命策略廈1、彼通過殲路燈肌旗、晝樓體礙燈光陜字、做廣告英牌，肝加強梨銷售惑氛圍頁渲染咬；待2、將配合屬不同球訴求遞主題社更換當圍墻秩、樓扛體和溝廣告潮牌內累容蠶3、汪更新勇導視蹲系統(tǒng)響；栽4、繭完成圣正式暢售樓法處、脅樣板禽間的騾裝修深改造影，以厲及看予樓通光道的桶布置踏；項公關兇促銷腳1、兩組織憲健康址體檢繳活動荷，教雷育咨盤詢活緩動和搭圣誕陰或新察年p標ar湖ty絕活動辰等，翠吸引需目標罵客戶司注意案；亡銷售準通路禍現場雅售樓色處銷覺售；挖直郵茂、傳仍真、相我司撐長期飼積累統(tǒng)的客良戶網遙絡。拳實現黑目標吧1、說在媒腿體上惱進行弱具有響轟動肉效應漸的宣賽傳推冊廣，不把項鏟目聲剩勢營支造到醫(yī)空前西頂點散，利濃用開襪盤的醒轟動慶效應墾以及之前期借鋪墊蒼全速獲成交柿客戶門；馬2、保爭取流實現由30好％構-4欺0%肅以上備的銷鎖售率紗。趕4、航持銷萍階段減5、羽二度倡強銷京階段竄銷售頁階段筍二度勸旺銷母階段目時間苦20禍05四.3污.1域～2櫻00卷5.瞎5.慎30蛛價格蔽策略縱將銷莖售價淋格根愿據實蛇際情用況，程上調治1柏-犯2飯%桌；媽2、絡降低勁首付收等優(yōu)吼惠措肢施。摸宣傳譽策略陜銷售姥旺季叛，2蜂00咳5.聾4前己加大羞營銷載力度析，檢繼續(xù)腎強化無準現友樓和得入伙對信息喉，5壯月份醫(yī)（春藝交會徒期間跳）則荷重點錦是通勻過優(yōu)撤惠促遮銷，嶄不宜梯投放捷過多群的廣水告量茫；相宣傳仰上形手象與悟賣點團并重蛾，重輔點炒續(xù)作物宗業(yè)、稈地段驕的投頃資價雙值；絹媒體駱廣告薦主要廳集中暢在入雜伙前面1極—梅2周鳳投放奶，重捕點對畫入伙包信息羨、商盟業(yè)賣蟻點和掙熱銷很成績開進行之綜合詠宣傳控。具以活腫動營鎖銷為預主。剛宣傳王方式滅已樓旦體包偵裝和歪《特掏報》浮、《蝴晶報奶》和負《晚悟報》梢為主跪。材包裝眉策略灰更新描現場賤包裝掩和戶閱外廣萬告牌唱，適陸時調蜓整推投廣主郵題；抄考慮槍售樓推處的地搬遷巾。儀公關幼促銷狀舉辦踐業(yè)主土聯誼誦酒會片，促瓜使露“店老業(yè)排主帶淺動新醉業(yè)主盤”柏；滿銷售櫻通道柄現場艱銷售?。粚帉嵤┡！盎@走出遠去，迅請進食來弓”羞銷售由計劃萬。燕實現濕目標據全速繼成交樂積累德的客筍戶，阿完成法30津％的遍可售療面積闊，累借計銷繁售率利約8足5%頃。疑二度迎持銷促即尾斜盤銷角售期米銷售炕階段違二度錯持銷財即尾最盤銷議售期中時間伸20新05明.6眼.1異～2蛋00貢5.擋7.掙30好價格古策略古維持茅上階沉段價突格不逮變；歷繼續(xù)蔥推出曉優(yōu)惠釀的付速款方風式。泥宣傳丹策略憲1、抗降低午宣傳殃費用做，重毛點利耀用樓填體廣捐告進音行宣獎傳；韻2、國繼續(xù)泡借已倉入駐湖的知拳名客音戶進租行宣名傳。蜻包裝糧策略狗更新誠現場亂包裝氧，強箱化商讀業(yè)氛漸圍，氣調整騙宣傳發(fā)主題吐；癢現場虎條幅坊強化煌“律現樓壓”娛信息盯傳遞鏈。頂公關償促銷柳1、依通過烈舉辦餅各種喬活動弱，促委使孩“叨老業(yè)譜主帶煉動新相業(yè)主延”淡。蹤銷售土通道很現場六銷售良；獅實施竊“雪走出薯去，應請進鍋來植”地銷售膝計劃妹。穿實現頁目標陵保持譯穩(wěn)定烘的銷快售業(yè)豆績，漸完成稠10尺％的照可售盤面積貢，累惡計銷萌售率牧約禽9紅5%份。臭伶樓盤桶包裝濾建議五一、項圍墻穴包裝屑（2刑00洞4年蹈11抹月1拾5日厚前）狐工地侵作為拾買家績最為呈關注芽的地亮方之稱一，瓜其圍顧墻是暴經濟耐和有霉效的捐宣傳怪場所淚，是睛客戶塵在項坦目籌惕劃期辟最能奴直接你感受樹項目鏟格調微品質畫的宣長傳點竊。工扁地形研象也涂將直絨接影芹響物妨業(yè)和郊公司貼形象蝕，以私及銷順售氣禍氛的幼營造訊。條圍墻毫包裝壁風格且要與剖項目邊形象劉、定丈位吻壞合，壤整體綢調性磨現代備、跳森躍，葡并同種時能拴體現援良好激尊貴毯、品幻質感止。件設計脈必須據在1睬1月假5日頸之前已定稿飄，1兼1月皮15帝日前膜完成繭所有碗制作爽、安叢裝。裳二、躺樓體務廣告孕根據憲計劃瞞20冤05規(guī)年1枕1月卵20寸日為僵項目垮認籌夸階段讀，屆薯時可餃以利拐用樓邊體廣司告對潮周邊頸的流悟動車瘋輛人購群和絲居住亞在周公圍的怨人群單進行冊“尊零距默離厲”創(chuàng)宣傳暑。億1、類在主旺樓北午面樓船體掛開大型半噴繪漂廣告雙；逢2、岡根據過不同蕉營銷某階段蔥，配今合銷放售節(jié)償點，奴更換示廣告步的宣遞傳形溫式和疤主題巧。臘三、就導視么系統(tǒng)查建議吩在以換下地旬點設往置導異示指刊引：繁翠竹熟路東占門路脹路口撐設一燙導視您牌扶工地綿東面驢入口賊處設筆一個黨導視箭牌；綿圍墻縫墻體肝作指監(jiān)引標芽志。等司、厘燈桿潔棋（違20崖05脅年1功2月銳20遼前）袍：緊憤燈積桿旗末可以聾起到廳很好詢的宣潔傳和蹈導示樹的作筑用，潮用于丸開盤煮前后藥，渲碼染現森場氣閘氛增估強氣轟勢感控。廚20繼05剛年1倘2月慌20竭日，質銷售市設施柜配合扯全部礙到位駛，屆玻時一牌些公指共設號施已挨經可址以對航外開歌放參嚇觀，及燈桿帖棋應烤提前畝半個掃月到巡位。蕉內容演包含兵項目然LO揪GO碑、銷辯售電誓話、頃核心妥賣點摧，沿帆東門叛路、奏翠竹碗路兩難側3柔00配-5摧00態(tài)米范檔圍內等，交佛叉擺訊放。秋小結或：壟隨著賓銷售政中心狠的投墊入使贈用和瘦項目穴進入宋正常鐘的認膜籌、任解籌傷、開紡盤階宣段，萄本階散段，膛所有弟的廣濱告主貝題都蓄應該往圍繞誼著項飛目的賺核心踐主題貢對項垮目形真象進屠行拔腳高，政并同結時對肌具體允賣點扭進行推闡述便，使悄之達沃到最龜好預捏想狀惰態(tài)，嗽使得秤客戶福心理紹預期穿價格甩達到濱最高汗，為莖即將旗展開源的銷亮售工銜作做扇好鋪導墊，蜜實現戀“抗高形的象，槐高價攔值，瑞低價裁位巧”淡的策央略。冶隨著林后期完銷售鄰的進景展和序工程盲進度藍變化疫，圍灑墻、嫌燈桿潔旗、版樓體貧廣告豆牌等崇亦要柿配合吼階段殊推廣糖策略席，改坡變宣流傳主拐題和駕形式錢。梅第五饒章第銷嚴售與劍施工蟻的配釋合溪耗投為毫了體耐現嶄“旱體驗寺式和梨情景搶式問”妨的營復銷理帶念，蹲并保夢障施贊工與覺銷售階工作獸的協(xié)無調和生連貫鬼性，策我司父建議拖在施友工安延排上智應從拒以下察幾方鐘面配師合銷碧售工峰作，慕并且哨依據退銷售霧和施蓮工工犬程配桑合時蠶間，衣安排能工程扯各部見分確枯定時洋間以驗及工泊期。謀二、支售樓逝處改坦造基1、促考慮銜項目附改為渡酒店怪公寓舌后客愿戶會嫁比較埋多，抬因此命建議汪對現浴有售思樓處繡做部楚分改合造，籠具體限改造貨內容零如下盡：朵將視全聽室匙改造污為簽漂約室烈，改紡造視搖聽室拔大門酷；瞎現有牽職業(yè)更顧問覺咨詢拐臺為死墊高敬設計專，建倒議與然地面葵做平惠；謹現有淡空間旅狹小驢，建任議取奪消珠取簾；鄰現有搞空間蓬狹小訊，建相議取次消發(fā)梯光板比旁邊偏木條著；票建議高改造再前臺改，做電一長雅條接穿待臺運在大絲門進槽門處窮右側粘。殼2、身看樓閉通道戴建議這沿用剛以前您看樓穗通道僵。桿3、稈建議套正式扛售樓憤處在餅正式譜開盤蛛期投勻入使序用（釀20蔽05傷年1拳2月兄20謀），薦此時姑工程跑配合垮需要證：場售樓躍處裝者修完命成，腐售樓房處裝符修工攻程約畢需1春.5野個月雁，設頸計約蘿需半則個月填，因掙此，繁必須瞇在2邁00扣4年科11踩月5終日前編確定竟售樓仆處裝含修設笑計單雨位；賞同期袍確定基園林酒單位塞布置鏟售樓腫處外爛及前脾綠化橡帶園欠林綠棋化方亞案等碌。具三、書施工挽外網敬進度豪遠東椅世貿稱酒店鏡公寓脫緊鄰公東門缺路，磁非常紐具有遍標識剪性，隊如果蓄一直圾以現浩在的搭形象舉展示譯，將垮會造覺成更珍多的碧負面維影響膨，從弦而影悼響銷我售，絲因此抵，我勝司建凝議應奇該利杏用東不門路齡良好竄的展漆示面屆，盡啞早完深成腳為手架稠的重分新安陳裝，倦為利友用展科示面漫制作蠟樓體廣噴繪帳和燈物光字員等及民時展皆示本賭項目徒形象孩，也刻改變戲本項最目在案周圍賠居民呼心目曲里的羅形象丘。列按照宮銷售旁計劃罷表，漸11推月5鑄日前勒必須混完成服外網塞的改蛾造工城程。湯四、肌樣板鍵層及色樣板勁間設急置建揮議最考慮碧到工染程進容度問爆題，邀建議磨樣板嶺層在揮開盤開強銷弄期（胖20炊04迅.1死2.恩20負）投舟入使深用；用依據失一般役室內煮裝修緣工程茶流程延，工絕程施應工約乒需約銜至少胃2個初月，沙工程晝設計嗚約需局半個睜月，卵因此燈,工斃程招挺投標瓜確定除設計粗單位印以及是確定壯施工尿單位外必須胡在1對1月挎以前登完成北；暫為配園合裝悄修施楊工，蝶在裝偏修工紫程正受式施弊工前具，應點該完殘成樣性板層裹內墻習、地慌面、很排水償、消勻防、忍強弱枕電；轉具體萬各個沙工程潛所需園施工馬及安已裝時商間應焦咨詢詞各專飽業(yè)公躺司為險準；志五、蛾電梯秀建議春1、銀為配園