物業(yè)管理實務操作匯編

物業(yè)管理實務操作大全業(yè)管理操作實務大全物業(yè)管理操作實務大全第一章物業(yè)管理的基本概念第一節(jié)物業(yè)一、物業(yè)的含義“物業(yè)”一詞譯自英語property或estate，由香港傳入沿海、內地，其含義是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不動產(chǎn)。“物業(yè)”一詞在國外，特別是在東南亞地區(qū)是作為房地產(chǎn)的別稱或同義詞而使用的。物業(yè)是單元性的房地產(chǎn)。物業(yè)既可指單元性的地產(chǎn)，也可指單元性的建筑物。物業(yè)有大小之別，它可以根據(jù)區(qū)域空間作相對分割，整個住宅小區(qū)中的某住宅單位可作為一物業(yè)，辦公樓宇、商業(yè)大廈、酒店、廠房倉庫也可被稱為物業(yè)。關于物業(yè)的內涵，國內各類著述的提法至少有幾十種，概言之，主要包括以下要素：（1）已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的屋宇；（2）與這些屋宇相配套的設備和市政、公用設施；（3）屋宇的建筑（包括內部的多項設施）和相鄰的場地、庭院、停車場、小區(qū)內非主干交通道路。由此觀之：單體的建筑物、一座孤零零的不具備任何設施的樓宇，不能稱之為完整意義上的物業(yè)。物業(yè)應是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一。這里的地產(chǎn)，系指與該房業(yè)配套的地業(yè)。二、物業(yè)的性質世界上每個事物都有自己的屬性，物業(yè)也不例外。分析和把握物業(yè)的屬性，對于我們了解物業(yè)和物業(yè)管理的本質，掌握物業(yè)管理運作規(guī)律，搞好物業(yè)管理有著十分積極的意義。（一）物業(yè)的自然屬性物業(yè)的自然屬性又稱物業(yè)的物理性質，是指與物業(yè)的物質實體或物理形態(tài)相聯(lián)系的性質，它是物業(yè)社會經(jīng)濟性質的物質內容和物質基礎。物業(yè)的自然屬性主要指：1.物業(yè)的二元性物業(yè)的物質實體往往表現(xiàn)為具有特定用途和明確屬主的建筑物。而無論何種建筑物，其基礎總是建筑在土地之上，成為土地的附屬物，土地的功能則借助于建筑物得以充分發(fā)揮。因此，在經(jīng)濟發(fā)達的社會，物業(yè)多為土地與建筑物的統(tǒng)一體，兼有土地與建筑物兩方面的物質內容。當然，對于不同的物業(yè)，其二元組成的比重有所不同。例如，從總體而言，物業(yè)的建筑面積與土地面積的比值在城市就高于鄉(xiāng)村，在經(jīng)濟、文化和商業(yè)中心就高于重工業(yè)基地.物業(yè)的二元性，是其他任何商品都不具備的，它決定了物業(yè)必然兼有土地與建筑物二者特有的各種性質。2.物業(yè)的有限性物業(yè)的有限性，從根本上來講，是由土地的有限性決定的。天然的土地有限，用作興建建筑物的優(yōu)良建筑地段更有限。人類只能在有限的土地上開發(fā)建設。由于現(xiàn)代建筑物技術要求高、耗資大，因此物業(yè)的數(shù)量還受制于社會經(jīng)濟力量和技術水平。3.物業(yè)的差異性和多樣性物業(yè)的差異性主要是就土地而言的。由于土地數(shù)量有限，隨著人口的增加和經(jīng)濟的發(fā)展，人類就必須開發(fā)利用劣質土地。土地的優(yōu)劣，在農村主要取決于土地的天然尺度和其他自然條件，在城市主要取決于地段的區(qū)位及其技術條件。物業(yè)的多樣性主要是就建筑物而言的.由于建筑物的功能、位置、自然環(huán)境、技術經(jīng)濟條件的不同，形成了物業(yè)形式的多樣性。每一建筑物都是單件產(chǎn)品，它們在類別、品種、規(guī)格、結構、式樣、外觀，以及年代等方面，都存在著某種不同之處。4.物業(yè)的固定性物業(yè)的固定性主要是指物業(yè)空間位置上的不可移動性。人們無法將某一物業(yè)從偏遠區(qū)位移動到商業(yè)中心，即使人們將地上建筑物與土地相分離，也只是改變物業(yè)用途，不能移動法律意義或實質上的物業(yè)位置。5.物業(yè)的永久性和長期性物業(yè)的永久性是就土地而言的。土地是永存的，具有不可毀滅性，而建筑物則可能滅失或逐漸損耗，直到喪失物理壽命。物業(yè)的長期性主要是就建筑物而言的。建筑物一經(jīng)建筑完成，在正常情況下，其物理壽命期限可達到數(shù)十年甚至幾百年，可供人們長期使用。所以，物業(yè)既可以一次性出售，也可以通過出租的方式零星出售，邊流通邊消費；其價值可以一次收回，也可以在較長時期中多次收回。6.物業(yè)的配套性物業(yè)的配套性，是指物業(yè)以其各種配套設施，滿足人們各種需要的特性。沒有配套設施的物業(yè)不能滿足人們的各種需要；人們的各種需求從客觀上決定了物業(yè)的配套性。物業(yè)配套越齊全，其功能發(fā)揮就越充分。（二）物業(yè)的社會屬性物業(yè)的社會屬性可以從兩個方面來研究：作為一種商品，物業(yè)具有經(jīng)濟屬性；從這一商品的生產(chǎn)關系和財產(chǎn)關系的調整及歸屬來看，物業(yè)具有法律屬性，即物業(yè)權屬問題。1.物業(yè)的經(jīng)濟屬性首先，物業(yè)的經(jīng)濟屬性表現(xiàn)為它的單一商品屬性。物業(yè)的商品性是由物業(yè)的使用價值和商品經(jīng)濟決定的，它具有幾方面的實質性內容：物業(yè)的價值和使用價值是通過市場交易活動得以實現(xiàn)的，物業(yè)的買賣、租賃、抵押，土地使用權的出讓與轉讓，都是體現(xiàn)物業(yè)商品性的具體方式；物業(yè)的開發(fā)建筑、經(jīng)營管理都是商品經(jīng)濟活動，必須遵從價值規(guī)律這一最基本的經(jīng)濟運行規(guī)律；物業(yè)的分配與消費，即便是非盈利性的，也無不充斥著商品的行為，奉行著“商品—貨幣”的規(guī)則；參與物業(yè)開發(fā)建設、經(jīng)營管理與消費的人與人之間的關系，本質上是一種商品經(jīng)濟的關系，從生產(chǎn)到消費都不是無償?shù)摹Ｆ浯?，物業(yè)的經(jīng)濟屬性還表現(xiàn)為它的供應上的短缺性。物業(yè)在供應上的短缺，一方面表現(xiàn)為土地資源供應的絕對短缺，另一方面表現(xiàn)為建筑資源供應的相對短缺。再次，物業(yè)的經(jīng)濟屬性表現(xiàn)為它的保值、增值性。物業(yè)能夠保值、增值，這已經(jīng)為越來越多的人們所認識。應該看到，物業(yè)的增值是一種長期的趨勢，而不是直線式的運動。從某一時期來看，物業(yè)的價格可能有升有降、上下波動；但從長期來看，它無疑呈現(xiàn)出在波動中上揚、呈螺旋式上升的趨勢。最后，物業(yè)的經(jīng)濟屬性表現(xiàn)為宏觀政策上的調控性。由于物業(yè)的稀缺性，也因為物業(yè)是關系到國計民生、社會穩(wěn)定的重大問題，更因為我國的物業(yè)是從福利性分配享有、行政性管理轉換過來的，政府在宏觀政策上的調控就顯得尤為重要。具體表現(xiàn)在：一是為了維護土地的社會主義公有性，合理保護、開發(fā)土地資源，實現(xiàn)城市經(jīng)濟、社會發(fā)展目標，科學、合理地規(guī)劃、建設城市，并與城市的遠景發(fā)展需要結合起來，政府通過各種政策、法令、法規(guī)，從宏觀上來調控物業(yè)建設的數(shù)量、容積、布局、高度、類別等；二是物業(yè)建設是一個系統(tǒng)工程，涉及許多相關的法律、法規(guī)、政策，也涉及市容環(huán)境保護、綠化、治安管理等有關法規(guī)條例；三是作為物業(yè)本身，其管理也有一個法律和政策的約束、規(guī)范的過程?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》對物業(yè)管理公司資質驗證、物業(yè)管理、產(chǎn)權產(chǎn)籍管理等等都有明文規(guī)定。2.物業(yè)的法律屬性物業(yè)的法律屬性集中反映在物權的關系上。房地產(chǎn)物權，在我國是指物權人在法律規(guī)定的范圍內享有的房屋的所有權，及其占有土地的使用權。與購置其他商品不同的是，購入物業(yè)就意味著購入一宗不動產(chǎn)之所有權（物權），而且，物業(yè)的所有權不僅是一項單項權利，而且是一個權利束，擁有多項權能，如租售、抵押，形成一個完整的、抽象的權利體系。在這一權利體系中，各種權利可以以不同形式組合，也可以相互分離，單獨行使、享有。顯然，房地產(chǎn)物權比其他商品財產(chǎn)權的結構更為復雜。三、物業(yè)與房地產(chǎn)、不動產(chǎn)的區(qū)分“物業(yè)”、“房地產(chǎn)”、“不動產(chǎn)”三個概念常被交換使用，三者之間有著密切的聯(lián)系.“房地產(chǎn)”一詞有狹義和廣義兩種解釋：狹義的房地產(chǎn)是指房屋、屋基地以及附屬土地.這些附屬土地是指房屋的院落占地、樓間空地、道路占地等空間上與房屋和屋基地緊密結合的土地。廣義的房地產(chǎn)是指全部土地和房屋，以及附著于土地和房屋上不可分離的部分。從法律意義上說，房地產(chǎn)本質上是指以土地和房屋作為物質存在形態(tài)的財產(chǎn)。這種財產(chǎn)是指寓含于房地產(chǎn)實體中的各種經(jīng)濟利益以及由此而形成的各種權利，如所有權、使用權、租賃權、抵押權等?！安粍赢a(chǎn)”一詞譯自英語realestate或realproperty.在英語中，realestate具體是指土地及附著在土地上的人工建筑物和房屋；realproperty具體是指realestate及其附帶的各種權益。房地產(chǎn)由于其位置固定，不可移動，通常又被稱為不動產(chǎn)。從廣義的“房地產(chǎn)”概念來說，“房地產(chǎn)”與“不動產(chǎn)”是同一語義的兩種表述。房地產(chǎn)的表述傾向于表明這種財產(chǎn)是以房屋和土地作為物質載體，而不動產(chǎn)的表述側重于表明這種財產(chǎn)具有不可移動這一獨特屬性，但兩者所指乃同一對象。英語中，realestate和realproperty可互譯互稱，兩者關系可見一斑。從以上的分析可以看出，“物業(yè)”、“房地產(chǎn)”、“不動產(chǎn)”三個概念雖有內在的緊密聯(lián)系，然而內涵不完全相同，歸納起來，主要區(qū)別有：（1）稱謂領域不同。就一般情況而言，“不動產(chǎn)”是民法慣常使用的詞匯，“房地產(chǎn)”則是經(jīng)濟法和行政法及商事實務中較常用的稱謂，而“物業(yè)”僅僅是房地產(chǎn)領域中單元性的房地產(chǎn)概念的別稱。（2）適用范圍不同?！胺康禺a(chǎn)”與“物業(yè)”在某些方面可通用（如基于狹義房地產(chǎn)概念），但“物業(yè)”一般多指一個單項的“物業(yè)”單位（如單項的房產(chǎn)、地產(chǎn)）或一個獨立的房地產(chǎn)公司（也稱“物業(yè)公司”）；而“房地產(chǎn)”是指一個國家、地區(qū)或城市所擁有的房產(chǎn)和地產(chǎn)。因此，從宏觀的角度來看，一般只用“房地產(chǎn)”而非“物業(yè)”。如“房地產(chǎn)業(yè)”不可以“物業(yè)”代替，“房地產(chǎn)體制改革”也不可用“物業(yè)體制改革”代替。（3）概念外延不同。一般而言，“房地產(chǎn)”概念的外延是包括房地產(chǎn)的投資開發(fā)、建造、銷售、售后管理等整個過程?！拔飿I(yè)”有時也可用來指某項具體的房地產(chǎn)，然而，它只是指房地產(chǎn)的交易、售后服務這一使用階段或區(qū)域。所以，兩者有宏觀與微觀之別，有全體與部分之差?；谏鲜龇治觯拔飿I(yè)”這一概念的定義可界定為：物業(yè)是指已建成并具有使用功能和經(jīng)濟效用的各類供居住和非居住的屋宇及與之相配套的設備，市政、公用設施，屋宇所在的建筑地塊與附屬的場地、庭院。物業(yè)根據(jù)其用途可分為：住宅、寫字樓、商場、酒店旅館、工業(yè)廠房等等。第二節(jié)物業(yè)管理一、物業(yè)管理的概念物業(yè)管理作為房地產(chǎn)市場的消費環(huán)節(jié)，實際上是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中為完善市場機制而逐步建立起來的一種綜合性經(jīng)營服務方式。物業(yè)管理既是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分，又是現(xiàn)代化城市管理不可缺少的一環(huán)，在國際上十分流行并獲得了蓬勃的發(fā)展，被人們視作現(xiàn)代化城市的“朝陽”產(chǎn)業(yè)。關于物業(yè)管理的定義，一種說法是廣義、狹義論。廣義的物業(yè)管理是泛指一切有關房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及售后的服務；狹義的物業(yè)管理，其主要任務是樓宇的維修養(yǎng)護，以及管理好各層的機電設備和公共設施，還包括治安保衛(wèi)、環(huán)境綠化、分送信報、傳呼、打掃衛(wèi)生等項目。另一種說法是根據(jù)英語的多種譯法，概括為“不動產(chǎn)管理”或“房地產(chǎn)管理”。也有人直接用“物業(yè)經(jīng)營”一詞來替代“物業(yè)管理”，以示與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理的區(qū)別，或與企業(yè)管理的區(qū)別?，F(xiàn)在一般的說法是，物業(yè)管理類似于房地產(chǎn)管理，但比房地產(chǎn)管理范圍更廣泛。這個范圍是向橫發(fā)展、向后延伸、向周邊拓展，如管理范圍包括機電設備維修、清掃、治安保衛(wèi)等服務性的內容，而不包括房地產(chǎn)投資、開發(fā)、生產(chǎn)經(jīng)營。綜上所述，物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人或使用人的委托，運用現(xiàn)代管理與服務技術，按照委托管理合同，對已投入使用的各類物業(yè)實施企業(yè)化、社會化、專業(yè)化、規(guī)范化的管理，為物業(yè)的產(chǎn)權人和使用人提供高效、周到的服務，創(chuàng)造安全方便的居住和工作環(huán)境，提高物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟價值。物業(yè)管理的這一定義，有著豐富的內涵：（1）物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)。這個物業(yè)是指在建或已投入使用的物業(yè)，即樓宇。（2）物業(yè)管理的服務對象是人，即物業(yè)所有人（業(yè)主）和使用人。（3）物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營。物業(yè)管理被視為一種特殊的商品，物業(yè)管理所提供的是有償?shù)臒o形的商品——勞務與服務。（4）這種勞務、服務的投入能起到完善物業(yè)的使用效能，并使其保值、增值的作用。（5）物業(yè)管理是采用現(xiàn)代科學管理手段對物業(yè)實施全方位、多功能的管理，融管理、服務、經(jīng)營于一體。（6）物業(yè)管理的基本要求是統(tǒng)一管理和協(xié)調，既包括相對獨立的物業(yè)（樓宇等）或小區(qū)物業(yè)的統(tǒng)一管理和協(xié)調，也包括轄區(qū)范圍內各個方面的統(tǒng)一管理和協(xié)調。（7）優(yōu)質的物業(yè)管理與社區(qū)服務相結合，為業(yè)主和使用人提供物質、精神方面的服務。（8）就法律屬性而言，物業(yè)管理是具有中介性質的信托管理，通過一定的契約，規(guī)定相關各方的權利和義務。（一）物業(yè)的經(jīng)營管理與物業(yè)的管理經(jīng)營一般來說，管理就是計劃、組織、指揮、協(xié)調、監(jiān)督關于執(zhí)行企業(yè)大政方針，達到設定目標的一系列工作。經(jīng)營管理合起來講，也可理解為企業(yè)決策和執(zhí)行決策。經(jīng)營與管理是兩個不同的概念。其主要區(qū)別是：其一，經(jīng)營著重于經(jīng)濟活動的總體和長遠規(guī)劃，管理著重于支配現(xiàn)在的經(jīng)濟活動；其二，經(jīng)營要在經(jīng)濟單位或組織與整體、全局之間進行縱橫向協(xié)調，管理只組織經(jīng)濟單位或組織內部和產(chǎn)銷的協(xié)調；其三，經(jīng)營決定方針、目標和要求，管理實現(xiàn)方針、目標和要求。物業(yè)的經(jīng)營是指物業(yè)投資開發(fā)、生產(chǎn)、銷售的決策。但是，這些進行物業(yè)的投資、生產(chǎn)、銷售的單位或組織，也需要內部和產(chǎn)銷的管理，因而構成經(jīng)營性的管理。這里包括作為甲方的投資營銷的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營性管理，也包括作為乙方的建筑單位和企業(yè)的經(jīng)營性管理.物業(yè)的管理是圍繞以物業(yè)養(yǎng)護維修、保值增值為核心的計劃、組織、指揮等經(jīng)濟活動。但是，以管理工作為主的物業(yè)公司，也需要管理性的決策，因而構成了管理性的經(jīng)營。比如，物業(yè)管理的經(jīng)營就需要籌措資金，而每一家物業(yè)管理公司更少不了總體經(jīng)營性的規(guī)劃。從這個角度上說，管理性的企業(yè)經(jīng)營的含義，一是指其組織管理的過程中也需要決策，二是指其管理內容中有經(jīng)營性的業(yè)務。比如，物業(yè)管理公司搞經(jīng)紀、中介、營銷、租賃，甚至是為了管理而開展營銷、出租物業(yè)等業(yè)務。這些都不改變物業(yè)管理和管理單位的性質。因此，以“物業(yè)經(jīng)營”概念來代替“物業(yè)管理”是不可取的。（二）物業(yè)管理與企業(yè)管理近年來，物業(yè)管理要企業(yè)化，已經(jīng)引起了政府有關部門的重視和行業(yè)有識之士的認同，并逐步實施。所謂物業(yè)管理企業(yè)化，就是物業(yè)管理公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，自主經(jīng)營，自負盈虧，自我發(fā)展，自我約束，成為具有獨立法人地位的經(jīng)濟實體。但是，應注意物業(yè)管理與工業(yè)企業(yè)管理的區(qū)別：其一，產(chǎn)業(yè)性質不同。物業(yè)管理是第三產(chǎn)業(yè)，工業(yè)企業(yè)屬第二產(chǎn)業(yè)。其二，管理形態(tài)不同。物業(yè)管理不生產(chǎn)實物形態(tài)產(chǎn)品，即它的管理對象是成品，即物業(yè)。管理只意味著提供了服務，而管理服務始終是與環(huán)境處在交流中，是開放型的。工業(yè)企業(yè)管理卻不同，它是以產(chǎn)品生產(chǎn)為終端，是一種封閉型的管理。其三，管理模式不同。物業(yè)管理是委托型、契約化的服務，工業(yè)企業(yè)管理是生產(chǎn)型、技術化的監(jiān)控。二、物業(yè)管理的起源及其原因物業(yè)管理是社會經(jīng)濟發(fā)展到一定水平的必然產(chǎn)物。傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國。由于工業(yè)革命的發(fā)展，大量農村人口涌入工業(yè)城市，引起了對城市房屋需求的增加，但對其缺乏管理導致了諸如房屋破損嚴重、居住環(huán)境日趨惡化等社會問題。當時，英國有一位名叫奧克維婭·希爾（OctaviaHill）的女士迫不得已為其名下出租的物業(yè)制訂了一套規(guī)范租戶行為的管理辦法，出乎意料地收到了良好效果，招致當?shù)厝耸考娂娦Х隆＿@可以說是世界上最早的“物業(yè)管理”。時至今日，英國的物業(yè)管理作為一個固定行業(yè)，整體水平是世界一流的。除了傳統(tǒng)意義上的樓宇維修、養(yǎng)護、清潔、保安外，物業(yè)管理的內容已延展到工程咨詢和監(jiān)理、物業(yè)功能布局和劃分、市場行情調查和預測、目標客戶群認定、物業(yè)租售推廣代理、通訊及旅行安排、智能系統(tǒng)化服務、專門性社會保障服務等全方位服務。在普遍推行物業(yè)管理的同時，成立了英國皇家物業(yè)管理學會，會員遍布世界各地。物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)這種現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理，是與產(chǎn)權多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理，是與社會經(jīng)濟發(fā)展相適應的社會化、專業(yè)化、經(jīng)營型的管理。與沒有管理的、無序的房屋經(jīng)營和傳統(tǒng)的房屋管理相比，這種集高度統(tǒng)一的管理全方位、多層次的服務和市場化經(jīng)營為一體的充滿生機和活力的物業(yè)管理一出現(xiàn)，就顯示了強大的生命力。其原因是：第一，物業(yè)管理是一種社會化的管理模式，它擺脫了自營的分散管理方式，為多個產(chǎn)權單位、產(chǎn)權人找到了一個總管家；同時，也為政府各職能管理部門找到了一個總代管，在授權的范圍內去落實各項管理內容，以克服舊體制下各自為政、多頭管理、互相推諉的種種弊端，從而有利于提高城市管理的社會化程度，以充分發(fā)揮各類物業(yè)的綜合效益和整體功能，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。第二，物業(yè)管理是一種專業(yè)化的管理，它是由專門的管理公司通過合同或契約，按照產(chǎn)權人和使用人的意志與要求去實施的管理，從而擺正了主人和管理者的關系，將自營自管的無序管理和行政性的管理終身制變?yōu)槠髽I(yè)經(jīng)營型的聘用制。在這樣的機制下逐步形成有活力的物業(yè)管理競爭市場，業(yè)主有權選擇物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)必須依靠自己良好的管理和服務才能進入和占領這一市場。這就從根本上促進了服務態(tài)度的改變、服務質量的改善和管理水平的提高，從而有利于提高城市管理的社會化、專業(yè)化程度，并向現(xiàn)代化的管理方式轉換。第三，物業(yè)管理是一種經(jīng)營型的管理，它推行的是有償服務、合理服務，并通過多種經(jīng)營，使各類物業(yè)的管理逐步走上以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展的道路。這不僅減少了政府的壓力和負擔，使得房屋維修和養(yǎng)護的資金有了來源，而且使得業(yè)主、使用人受到全方位、多層次、多項目的服務。第四，物業(yè)管理是建管結合的紐帶，它通過早期介入與后期跟進，突出了管理的重要性，從而理順、擺正了建設與管理的關系，有利于發(fā)揮投資效益，使社會財富和業(yè)主的財產(chǎn)得到保值、增值。三、物業(yè)管理的特點物業(yè)管理是一種有別于以往房產(chǎn)管理的一種新型的管理模式，其管理具有社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的特點。1.物業(yè)管理的社會化物業(yè)管理的社會化是指物業(yè)管理將分散的社會分工匯集起來統(tǒng)一管理，諸如房屋、水電、清潔、保安、綠化等。每位業(yè)主只需面對物業(yè)管理企業(yè)一家就能將所有關于房屋和居?。üぷ鳎┉h(huán)境的日常事宜辦妥，而不必分別面對各個不同部門，猶如為各業(yè)主找到了一個“總管家”，而對政府各職能部門來說，則猶如找到了一個“總代理”。業(yè)主只需根據(jù)物業(yè)管理部門批準的收費標準按時繳納管理費和服務費，就可以獲得周到的服務，既方便業(yè)主，也便于統(tǒng)一管理，有利于提高整個城市管理的社會化程度，以充分發(fā)揮各類物業(yè)的綜合效益和整體功能，實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、心理效益的統(tǒng)一和綜合改善。2.物業(yè)管理的專業(yè)化物業(yè)管理是由專業(yè)的管理企業(yè)——物業(yè)管理公司實施對物業(yè)的統(tǒng)一管理。這種管理是將有關物業(yè)的各專業(yè)管理都納入物業(yè)管理企業(yè)的范疇之內，物業(yè)管理企業(yè)可以通過設置分專業(yè)的管理職能部門來從事相應的管理業(yè)務。隨著社會的發(fā)展，社會分工漸趨于專業(yè)化，物業(yè)管理企業(yè)也可以將一些專業(yè)管理以經(jīng)濟合同的方式交予相應的專業(yè)經(jīng)營服務公司。例如，機電設備維修承包給專業(yè)設備維修企業(yè)，物業(yè)保安可以向保安公司雇聘保安人員，園林綠化可以承包給專業(yè)綠化公司，環(huán)境衛(wèi)生也可以承包給專業(yè)清潔公司。這些專門組織的成立，表明這一行業(yè)已從分散型轉向了專業(yè)型。這種轉向有利于提高城市管理的專業(yè)化和社會化程度，并能進一步促進城市管理向現(xiàn)代化的管理方式轉換。3.物業(yè)管理的企業(yè)化物業(yè)管理單位是企業(yè)單位，不是事業(yè)單位，也不具備政府行為職能。物業(yè)管理企業(yè)作為一個獨立的法人，應按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定運行，不受任何干擾，政、事、企完全分離。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須依照物業(yè)管理市場的運行規(guī)則參與市場競爭，依靠自己的經(jīng)營能力和優(yōu)質的服務在物業(yè)管理市場上爭取自己的位置和拓展業(yè)務，用管理的業(yè)績去贏得商業(yè)信譽。當然，物業(yè)管理企業(yè)在運作過程中還要處理好與有關部門，如街道、居委、公安、市政、公用、郵電、交通等行政或事業(yè)性單位的關系，以“物業(yè)”為中心，相互協(xié)調。這樣就能使物業(yè)管理企業(yè)從管理上、經(jīng)營上和服務上下功夫，為業(yè)主創(chuàng)造一個方便、安全、清靜、整潔的居住和工作環(huán)境。4.物業(yè)管理的經(jīng)營型物業(yè)管理企業(yè)的服務性質是有償?shù)?，即推行有償服務，合理收費。物業(yè)管理的經(jīng)營目標是保本微利，量入為出，不以高額利潤為目的。物業(yè)管理企業(yè)可以通過多種經(jīng)營，使物業(yè)的管理定于“以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展”的道路，從而使物業(yè)管理有了造血功能，既減少了政府和各主管部門的壓力和負擔，又使得房屋維修、養(yǎng)護、環(huán)衛(wèi)、治安、管道維修、設備更新的資金有了來源，還能使業(yè)主得到全方位、多層次、多項目的服務。物業(yè)管理是一種和房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合管理；是與隨著住房制度改革的推進而形成的產(chǎn)權多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理；是與建設社會主義市場經(jīng)濟體制相適應的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的管理。這種集高度統(tǒng)一的管理、全方位多層次的服務、市場化經(jīng)營為一體的充滿生機和活力的物業(yè)管理一出現(xiàn)，就越來越顯示出其強大的生命力。四、物業(yè)管理的職能與地位（一）物業(yè)管理的五種職能物業(yè)管理的職能可以分為決策與計劃、組織、指揮、控制、協(xié)調五種職能。1.決策與計劃職能決策是指對物業(yè)管理目前和長遠的目標以及實現(xiàn)此目標有關的一些重大問題所作出的選擇和決定，如物業(yè)轄區(qū)總體管理的方向、業(yè)主管理委員會的組建、物業(yè)管理企業(yè)的選擇、物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展方向等。這些問題解決不好，就會給物業(yè)管理工作帶來很大的盲目性。因而，物業(yè)管理首先必須作出正確的決策。有了正確的決策，還必須有科學的計劃，即把決策的目標具體化，變成一定時期內物業(yè)管理的行動綱領。物業(yè)管理的計劃職能應由業(yè)主管理委員會和物業(yè)管理企業(yè)共同執(zhí)行，物業(yè)管理企業(yè)尤其要發(fā)揮主動性。決策正確與否、計劃是否科學對物業(yè)管理的效果具有決定性的作用。從這個意義上講，決策與計劃是物業(yè)管理的首要職能，忽視這一職能，必然會使物業(yè)管理陷于混亂。2.組織職能組織就是根據(jù)已確定的計劃和提高管理效率的原則，把物業(yè)管理的各個要素、各個環(huán)節(jié)和各個方面，從管理的分工協(xié)作上，從上下左右的關系上，從時間和空間的聯(lián)系上都合理地組織起來，形成一個有機結合的整體，使整個物業(yè)管理活動變成一部“大機器”。在這部“大機器”中，包括人、財、物、環(huán)境等要素，應做到盡可能好的結合，從而最大限度地發(fā)揮它們的作用。物業(yè)管理的組織職能主要由物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行。物業(yè)管理企業(yè)必須正確實施管理的組織職能，合理地確定企業(yè)內部的管理體制，包括管理機構的設置、職權的劃分和崗位責任制的建立，以發(fā)揮各個管理環(huán)節(jié)、各級職能部門的主動性。從一定意義上講，組織水平的高低，直接決定物業(yè)管理活動效益的大小。3.指揮職能指揮是根據(jù)計劃，對整個物業(yè)管理活動進行領導和督促。由于物業(yè)管理活動十分復雜，涉及面廣，如果沒有科學的指揮，即使物業(yè)管理這部“大機器”組織起來了，也不可能正常運轉，物業(yè)管理活動也不可能達到預期的效果，既定的計劃目標也難以保證實現(xiàn)，所以指揮職能是保證物業(yè)管理活動順利進行必不可少的條件。要實現(xiàn)科學的指揮，物業(yè)管理的指揮系統(tǒng)必須經(jīng)常進行調查研究，分析物業(yè)管理活動的全過程，掌握物業(yè)的狀況和業(yè)主的需求，以取得指揮的主動權。4.控制職能控制也叫監(jiān)督，就是物業(yè)管理在執(zhí)行計劃過程中，必須經(jīng)常控制監(jiān)督計劃的執(zhí)行情況，把實際情況與原定的目標、計劃、規(guī)章制度進行對比，找出差異，分析原因，采取必要的對策，以推動物業(yè)管理活動不斷發(fā)展、完善?？刂坡毮芤蠼ⅰ⒔∪黜椧?guī)章制度，包括業(yè)主公約、物業(yè)轄區(qū)管理章程、業(yè)主管理委員會章程、住戶手冊、物業(yè)管理公司崗位責任制、物業(yè)轄區(qū)綜合管理規(guī)章等；也要求建立周密高效的管理信息系統(tǒng)；還要求及時核實管理活動的成效，做好各方面的考核，從而使控制與監(jiān)督有充分的依據(jù)。5.協(xié)調職能協(xié)調也叫調節(jié)，就是協(xié)調物業(yè)轄區(qū)內外各方面的活動，使它們能建立起良好的協(xié)作配合關系，不至于發(fā)生矛盾，以有效地實現(xiàn)物業(yè)管理的決策計劃目標。協(xié)調包括縱向協(xié)調與橫向協(xié)調、內部協(xié)調與外部協(xié)調?？v向協(xié)調就是協(xié)調物業(yè)管理指揮系統(tǒng)與各職能部門之間的活動關系；橫向協(xié)調就是協(xié)調同級各部門之間的活動和關系；內部協(xié)調即協(xié)調物業(yè)管理轄區(qū)內部上下左右各方面的活動、關系；外部協(xié)調則是協(xié)調物業(yè)管理與社會各有關方面的活動和關系，包括街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門。對物業(yè)管理來說，縱向協(xié)調、橫向協(xié)調、內部協(xié)調的關鍵在于全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)全體員工能清楚地了解物業(yè)管理的目標、方針、決策計劃和規(guī)章制度；而外部協(xié)調則需要社會各方面的通力配合及法律法規(guī)的健全。上述物業(yè)管理職能是一個有機的統(tǒng)一整體。通過決策和計劃職能，可以明確物業(yè)管理的目標與方向；通過組織職能，可以建立實現(xiàn)目標的手段，使整個物業(yè)管理成為一部協(xié)調的“大機器”；通過指揮職能，可以建立正常的物業(yè)管理秩序；通過控制職能，可以檢查計劃的實施情況；通過協(xié)調職能，可以修正偏差，使計劃更符合物業(yè)管理的實際，并及時解決物業(yè)管理內外部的矛盾，保證物業(yè)管理計劃決策的實現(xiàn)。（二）物業(yè)管理的地位和作用1.促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展物業(yè)管理是深化房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革、實行房屋商品化的客觀需要，具有繁榮和完善房地產(chǎn)市場的作用。隨著我國經(jīng)濟體制改革的不斷推進，房地產(chǎn)經(jīng)濟的體制改革也在向縱深發(fā)展。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革的方向是市場化、商品化和住房自有化。隨著房屋商品化的逐步實施，各類住房分幢、分套出售，大廈分層、分單元出售后形成了一個住宅區(qū)內或一幢高層建筑里有著幾個、幾十個甚至幾百個多元產(chǎn)權的毗鄰關系。它不僅使原有的公房所有制為主體的房屋格局被大量共有、共用而又相互毗連的房屋格局所取代，而且也使傳統(tǒng)的按產(chǎn)權、按部門分散管理的辦法，以及用計劃包干的維修管理辦法再也不能適應形勢發(fā)展的需要了，由此形成了產(chǎn)權多元化和管理社會化的新格局。這種新格局要求有與之相適應的房屋管理的新模式來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的、非市場取向的管理模式。從對目前公有房屋出售中居民心態(tài)的調查可以看出，居民最擔心的是公房出售后的管理維修問題，包括經(jīng)費、權利、責任和如何落實。所以，物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革和住房制度改革不可缺少的配套工程，并且具有深化、促進和完善房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革的意義和作用。就整個房地產(chǎn)市場來說，物業(yè)管理無疑拓寬了房地產(chǎn)市場范圍，完善了房地產(chǎn)投資，促進了房地產(chǎn)市場向健康有序的方向發(fā)展。2.有利于提高房地產(chǎn)投資效益物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)營活動的基本環(huán)節(jié)，具有提高房地產(chǎn)投資效益的作用。在房地產(chǎn)市場中，就一個房地產(chǎn)項目而言，存在著開發(fā)、經(jīng)營、管理三個環(huán)節(jié)。按程序來說，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的落腳點。改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期的重點是解決數(shù)量問題，實行的是一種數(shù)量增長型經(jīng)濟，因而存在著重開發(fā)建設、輕管理的現(xiàn)象，使開發(fā)建設與管理脫節(jié)，這也是造成我國房地產(chǎn)管理效率低、房地產(chǎn)投資效益差的根本原因所在。隨著國家宏觀政策的調整，單純的數(shù)量增長已經(jīng)不能適應市場需求，房地產(chǎn)要提高投資效益，要向效益增長型轉變，就必須加強物業(yè)管理，使房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理三個環(huán)節(jié)全面協(xié)調地發(fā)展。加強物業(yè)管理不僅能使物業(yè)保值，而且還可以使物業(yè)增值。一方面，良好的物業(yè)管理可以使物業(yè)處于完好的狀態(tài)并使之正常運行，可以延長物業(yè)的使用壽命，還可以通過基本業(yè)務、專項業(yè)務和特色業(yè)務的服務，適當改善和提高物業(yè)的使用功能，提高物業(yè)的檔次和適應性，進而推動物業(yè)的升值；另一方面，優(yōu)質的物業(yè)管理，還能受到精明的房地產(chǎn)交易商和顧客的青睞，使該物業(yè)成為搶手貨，從而推動該物業(yè)的價格上升。物業(yè)管理是對物業(yè)建成以后使用全過程的管理，也可以說是廣泛意義上的售后服務，因此，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的重要保證。只有現(xiàn)代化的管理手段，優(yōu)質、周到、完善的物業(yè)管理，才能保證房地產(chǎn)價值和使用價值的最終實現(xiàn)，進而提高房地產(chǎn)的投資效益。3.樹立城市形象，完善城市功能物業(yè)管理是改善居民工作與生活環(huán)境、提高居住水平的基礎工作，具有樹立城市形象、完善城市功能的作用。居民工作、生活環(huán)境的完善和居住水平的提高是城市生活水平和消費水平提高的基本前提?，F(xiàn)代化的城市需要高質量的管理服務，運作良好的大廈設施，有助于工作效率的提高；稱心如意的居住環(huán)境，有助于人際關系的調和。住宅社會學研究表明，良好的環(huán)境不僅能減少煩惱、焦慮、矛盾、摩擦，乃至某些危害社會的不軌行為，還會形成互助、互諒的社會風氣，促進人們的身心健康，促使人們積極上進。這一切是社會穩(wěn)定、經(jīng)濟增長和城市發(fā)展所必須具備的前提條件。物業(yè)管理正是順應了這一要求而產(chǎn)生和發(fā)展起來的。物業(yè)管理的目的是為業(yè)主創(chuàng)造一個整潔、舒適、安全、寧靜、優(yōu)雅的工作和生活環(huán)境，并且其基準還應隨著社會的不斷進步而逐步拓展和提升。人們生活水平的改善、生活內容的充實和豐滿，無論從物質上還是精神上都離不開工作和生活環(huán)境的優(yōu)化和美化。高質量的物業(yè)管理不僅是單純的技術性保養(yǎng)和事務性管理，而且還要在此基礎上為業(yè)主創(chuàng)造一種從物質到精神，既具有現(xiàn)代城市風貌，又具有個性特色的工作和生活環(huán)境，形成一個以物業(yè)為中心的“微型社會”；既可充分發(fā)揮物業(yè)的功能，又能在充分保障業(yè)主合法權益的同時，增加業(yè)主的睦鄰意識，創(chuàng)造相互尊重、和樂共處的群居關系。因此，高質量的物業(yè)管理既可以改變城市風貌、改善人們的工作和生活環(huán)境，又能提高人們的精神文明素質和現(xiàn)代化城市意識，為樹立城市形象、完善城市功能起積極推動作用。4.推動外向型房地產(chǎn)和涉外經(jīng)濟的發(fā)展物業(yè)管理是加快我國房地產(chǎn)發(fā)展同國際接軌的必要措施，具有推動外向型房地產(chǎn)和涉外經(jīng)濟發(fā)展的作用。物業(yè)管理是一種不動產(chǎn)的現(xiàn)代化管理方法和模式，不受地區(qū)、國家和社會制度的限制。中國傳統(tǒng)的房屋管理模式，在很多方面不適應改革開放形勢下外商、外籍人士的商務活動和居住的需要。隨著我國經(jīng)濟體制改革的深化和涉外經(jīng)濟的發(fā)展，越來越多的外商對投資中國大陸感興趣。外商進入中國大陸一般首先在“賓館”入住，開始“投石問路”，一旦投資項目初成或業(yè)務有所拓展，就需要安居樂業(yè)了。只有安居才能樂業(yè)，在中國大陸的外商一般都十分關注如何為自己安排一個方便、高效的工作和居住環(huán)境，并且外商進入事業(yè)發(fā)展期后，就有了為自己公司和工作人員購置業(yè)務和居住用房的需要。中國大陸的物業(yè)管理最初正是從對外商、外籍人員在中國大陸的產(chǎn)業(yè)和僑匯房的管理發(fā)展起來的，至今涉外房的管理仍是物業(yè)管理的重要組成部分。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和完善，投資于中國大陸房地產(chǎn)的外商也正在獨資組建物業(yè)管理公司，來管理自己在中國大陸的物業(yè)，并以此作為吸引外商在中國大陸置業(yè)的一招。由此可見，良好的物業(yè)管理是加快中國房地產(chǎn)同國際接軌、改善中國大陸投資條件、改善投資環(huán)境的必要措施，具有推動外向型房地產(chǎn)和涉外經(jīng)濟發(fā)展的作用。5.有助于提高房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)的聲譽物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)的重要業(yè)務，具有提高房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)聲譽的作用.隨著房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展，很多具有一定規(guī)模和一定實力的房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)紛紛成立自己的物業(yè)管理公司，并多方挖掘、培養(yǎng)物業(yè)管理人才。房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)已意識到物業(yè)管理的重要性，開始關心物業(yè)管理，并把物業(yè)管理作為企業(yè)經(jīng)營的重要戰(zhàn)略決策。因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的物業(yè)如果具有優(yōu)質的物業(yè)管理，就可以免除業(yè)主和租用戶的后顧之憂，增強他們對房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)的信心，建立房地綜合開發(fā)企業(yè)在公眾中的良好形象，促進后續(xù)銷售工作的順利開展。因此，優(yōu)質的物業(yè)管理是企業(yè)最形象也是最實惠的廣告，具有提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聲譽的作用。第三節(jié)物業(yè)管理的作用與類型一、物業(yè)管理與傳統(tǒng)管理建國以后，國家對城鎮(zhèn)房屋管理實行的是計劃經(jīng)濟條件下形成的行政管理體制，至今仍是城鎮(zhèn)房屋管理的主要模式。物業(yè)管理與傳統(tǒng)的行政性管理模式從共同點講都是對城鎮(zhèn)房屋的使用期的管理。物業(yè)管理是傳統(tǒng)管理的延伸和發(fā)展，但由于機制的不同，兩者又有著原則上的區(qū)別。（一）管理實體城鎮(zhèn)房屋傳統(tǒng)管理模式是一種行政性、福利性的管房模式，實施管理的實體是政府機構-各地區(qū)房管部門及其下屬的事業(yè)單位-房管所（站）。物業(yè)管理則是一種經(jīng)營性、企業(yè)化的勞動服務行為，實施管理的實體是具有法人資格的物業(yè)管理企業(yè)和各種專業(yè)服務公司。（二）管理機制傳統(tǒng)管理與房屋福利性分配模式相適應，是一種非經(jīng)營性的管理行為，建立在以租養(yǎng)房的基礎上。在低租金條件下采用行政補貼的辦法來彌補經(jīng)費的不足，或者因經(jīng)費的不足而不能有效地保養(yǎng)房屋。物業(yè)管理則是在市場經(jīng)濟條件下提供勞務的有償服務，采用“以業(yè)養(yǎng)房”的方針，依靠對物業(yè)的經(jīng)營和對業(yè)戶的優(yōu)質服務來管好物業(yè)并取得自身的的生存和發(fā)展。（三）市場機制傳統(tǒng)管理是按產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)劃分的部門管理，往往一個完整的物業(yè)區(qū)域，其內部各個物業(yè)因產(chǎn)權歸屬不同而被分割，影響了物業(yè)的統(tǒng)一管理。物業(yè)管理則是一種社會化的管理，打破部門、系統(tǒng)的分割，適應產(chǎn)權多元化的格局，按市場機制運作。業(yè)主和管理公司通過招標投標來簽訂委托管理服務合同，開展業(yè)務。（四）服務范圍傳統(tǒng)管理的工作職責一般局限在房屋使用和維修范圍內，由于是受低租金的限制，服務范圍狹、功能單一，房管部門又是行政性事業(yè)單位，缺乏開展經(jīng)營性服務的主動性和積極性。物業(yè)管理提供全方位、多功能的綜合性服務，市場機制促使管理公司千方百計地從廣度和深度上拓展業(yè)務，以高效優(yōu)質的服務取得企業(yè)的經(jīng)濟效益。（五）主導地位傳統(tǒng)管理由于產(chǎn)權單一，基本上是一種單向行為，一切由管理單位說了算，住戶是被動的，處于被管理的地位。物業(yè)管理是一種契約行為，供需雙方通過共同認可的合同相聯(lián)系，有明確的權利義務，而且業(yè)主在其中居主導地位。綜上所述，物業(yè)管理完全轉換了傳統(tǒng)機制下政府、管理單位、業(yè)主和使用人三者之間的關系。物業(yè)管理使原來由政府對物業(yè)和物業(yè)環(huán)境的保養(yǎng)、服務直接負責、直接管理，轉換為由業(yè)主、使用人自負其責。這種轉換既體現(xiàn)了物業(yè)業(yè)主、使用人的合法權益，又建立了新的、適應社會主義市場經(jīng)濟秩序的政府、業(yè)主（使用人）和管理公司三者之間的法律關系和經(jīng)濟關系，實現(xiàn)業(yè)主自治和專業(yè)管理相結合的管理原則和與此相適應的管理模式。在這種機制和模式下，轄區(qū)的住戶做到自己的事情自己辦，公共的事務共同辦。物業(yè)的業(yè)主從被動、被管的地位轉換為主動地、自覺地管好自己的物業(yè)，維護共同的利益。二、物業(yè)管理的作用從以上物業(yè)管理的業(yè)務范圍、物業(yè)管理和傳統(tǒng)管理的異同的論述中已接近了本章的主題.這里再對物業(yè)管理在社會經(jīng)濟生活和城市建設中的地位和作用展開分析：（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革配套工程中國房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革方向是商品化、市場化和住房自有化，并由此形成產(chǎn)權多元化和管理社會化的新格局。這種新格局當然要求有與之相適應的房屋管理新模式來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的、福利性的管理模式。當前，公有房屋出售后居民最大的擔心就是公房出售后的管理維修問題，包括費用收支、權利責任、管理方式等等。物業(yè)管理收費和服務情況如何就成為購房時首先考慮的前提。所以，良好的物業(yè)管理使購房人放心、安心，因而具有深化、促進和完善房屋商品化，住房制度改革的功能，是房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革不可缺少的配套工程。（二）提高房地產(chǎn)經(jīng)營活動的效益房地產(chǎn)經(jīng)營活動的全過程由開發(fā)、營銷和消費使用三個環(huán)節(jié)組成，房地產(chǎn)開發(fā)、營銷的最后落腳點是消費和使用。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的最終環(huán)節(jié)，對前級活動具有強烈的反彈和刺激作用。物業(yè)管理天然地賦有提高房地產(chǎn)經(jīng)營效益，繁榮和完善房地產(chǎn)市場的功能。當前，商品房售后管理是房地產(chǎn)經(jīng)營活動中的一個熱點和難點。周到、良好的物業(yè)管理能吸引和提升客戶對物業(yè)投入的興趣，提高物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟價值?，F(xiàn)在，發(fā)展商終于明白，優(yōu)良、方便的物業(yè)管理是樹立企業(yè)形象，招攬用戶，推銷物業(yè)的重要手段和策略。周到的物業(yè)管理所提供的稱心的居住和工作環(huán)境，能免除后顧之憂。由于物業(yè)管理在建設現(xiàn)代家園中的特殊地位，其在房地產(chǎn)行業(yè)中的地位越來越重要。（三）提高城鎮(zhèn)居民的生活和居住水準城鎮(zhèn)居民生活水準和消費水準提高的第一標志就是居住狀況如何。物業(yè)管理從對住宅的管理來說，其目標首先是為居民營造一個方便、文明、整潔、安全的生活環(huán)境，其水準和內容要隨著社會進步不斷地拓展和提升?，F(xiàn)代化的家居離不開高水平、規(guī)范化的物業(yè)管理。優(yōu)質的物業(yè)管理不是單純的事務性操辦和技術性保養(yǎng)，而是要在此基礎上為業(yè)主、使用人創(chuàng)造一種從物質到精神，具有濃厚的文化氛圍，又有個性特征的寧靜、安逸、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境。規(guī)范化的物業(yè)管理與社區(qū)建設相結合，能使物業(yè)區(qū)域形成一個具有“陶冶情操、凈化心靈、提升精神”的微型社會。在這種情況下，物業(yè)管理既能充分發(fā)揮物業(yè)的功能，保障業(yè)戶的合法權益，又能增強業(yè)戶間的鄰里意識，互相尊重，和睦相處的關系。這種居住環(huán)境和社會關系有助于激勵人們的群體意識、溝通感情、增強理解、培育良好的社會心理，促進社會的安定團結。（四）城市管理的基礎工作現(xiàn)代城市管理主要包括：建筑物的管理、道路交通和信息管理、公共活動中心的管理和經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)管理等等。建筑物的容貌構成城市形象的主體。一個個物業(yè)小區(qū)是城市的細胞，小區(qū)的環(huán)境整潔、優(yōu)美，城市的面貌也就煥然一新?，F(xiàn)在，物業(yè)管理已逐步從對新區(qū)管理延伸到建成區(qū)的管理。這樣，就為城市面貌的更新和優(yōu)化提供了全方位的支持。當前國內的一些大、中城市都希望同國際接軌，建設一流的城市，以有利于引進外資，發(fā)展經(jīng)濟。物業(yè)管理作為一種不動產(chǎn)的現(xiàn)代化管理模式，不受地區(qū)、國家和社會制度的限制。外商進入中國大陸，一旦投資項目初成或業(yè)務有所開拓，往往會考慮“安居樂業(yè)”。因而都十分關注如何為自己安排一個舒適高效的工作和居住環(huán)境。所以，優(yōu)質的物業(yè)管理不僅體現(xiàn)城市的優(yōu)美形象，也是優(yōu)化投資環(huán)境、吸引外商在華置業(yè)的重要條件。1996年世界衛(wèi)生組織提出了“健康城市”的標準為：（1）為市民提供清潔和安全的環(huán)境；（2）為市民提供可靠和持久的食品、飲水、能源供應，具有有效的清理垃圾系統(tǒng)；（3）通過富有活力和創(chuàng)造性的各種經(jīng)濟手段，保證滿足市民在營養(yǎng)、飲水、住房、收入、安全和工作方面的基本要求；（4）擁有一個強有力的相互幫助的市民團體，能夠為創(chuàng)立健康城市而努力工作；（5）能使市民一道參與制定涉及他們日常生活，特別是健康和福利的各項政策決定；（6）提供各種娛樂和閑暇活動場所，以方便市民之間的溝通和聯(lián)系；（7）保護文化遺產(chǎn)并尊重所有居民的各種文化和生活特性；（8）把保護健康視為公眾決策的組成部分，賦予市民選擇健康行為的權利；（9）作出不懈努力，爭取改善健康服務質量，并能使更多市民享受到健康服務；（10）能使人們更健康長久地生活和少疾病。以上這些要求大部分同物業(yè)管理的文明、衛(wèi)生小區(qū)建設相符合，所以，物業(yè)管理是建設現(xiàn)代城市的基礎工作。（五）提供廣泛的就業(yè)機遇物業(yè)管理是提供商品勞務的行業(yè)，物業(yè)管理面廣量大，能提供廣泛的就業(yè)機遇。首先能為從事傳統(tǒng)管理的房管部門和人員提供一個轉換機制，吸納人員的合適方向。公房事業(yè)性管理方式是計劃經(jīng)濟體制下的產(chǎn)物。近年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的興起，特別是土地批租和舊城舊房改造的迅猛態(tài)勢，公房大量轉化為私房。這使原來以公房經(jīng)租為主的城鎮(zhèn)房管部門作為住房福利制模式下的產(chǎn)物，在完成其歷史使命的同時面臨一個機制轉換和人員安排的問題。這里，包括直管公房和系統(tǒng)公房兩大部門。物業(yè)管理就為兩者的轉換開辟了一個廣闊的天地。物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展還能帶動相關行業(yè)的發(fā)展。物業(yè)管理業(yè)同裝飾維修業(yè)、家政服務業(yè)、園林綠化業(yè)等部門有密切的聯(lián)系。這些行業(yè)也能吸納大量的勞動力。三、物業(yè)管理的類型物業(yè)管理的類型也就是物業(yè)管理的模式、方式。依據(jù)開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理部門的關系，一般劃分為兩大類：（一）委托管理型這是典型的，也是基本的管理方式。開發(fā)商、業(yè)主采用招投標或協(xié)議的方式，通過“物業(yè)管理服務合同”委托專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)，按照“統(tǒng)一管理，綜合服務”的原則，提供勞務商品的管理行為。如果物業(yè)的產(chǎn)權屬于兩個或兩個以上的業(yè)主，就由業(yè)主管房小組或業(yè)主委員會代表業(yè)主承擔業(yè)主自治管理的職能。這種方式，按照自用或出租又可分為：1.自用委托型業(yè)主將自有自用的物業(yè)委托物業(yè)管理企業(yè)管理，這是典型的委托管理方式。2.代理經(jīng)租型業(yè)主將自有的物業(yè)出租，委托物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理，有兩種委托方式：一種是出租權屬于業(yè)主，由業(yè)主與租戶簽訂租賃合同，物業(yè)管理企業(yè)只承擔收租和管理；另一種是把經(jīng)租權也委托給物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)全權代表業(yè)主招攬租戶，簽訂租賃合同。代理經(jīng)租型的物業(yè)管理費用的收交也有兩種方式：一種是物業(yè)管理費包含在租金里，由業(yè)主支付，一般只包括基本費用；另一種是不包含在租金里，由承租人或使用人向物業(yè)管理企業(yè)支付。不管是哪一種方式，都應該在合同和租約中明確規(guī)定。（二）自主經(jīng)營型開發(fā)商、業(yè)主將自有的物業(yè)不是委托給專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)管理，而是由自己單位內部設立物業(yè)管理部門來管理。其與委托管理型的基本區(qū)別有兩點：第一，是在物業(yè)所有權和經(jīng)營管理權的關系上。自主經(jīng)營型是二權合一，委托管理型是二權分離。第二，是在法人地位上。自主經(jīng)營型物業(yè)所有權人和經(jīng)營人是同一個法人，委托管理型是兩個各自獨立的法人。自主經(jīng)營型按其對物業(yè)的使用和經(jīng)營方式又可分為：（1）自有自用型。這一類大多數(shù)是收益性物業(yè)，如商場、賓館、度假村、廠房、倉庫等.這些單位往往在自己企業(yè)內部設立不具有獨立法人資格的物業(yè)管理部門來管理自己的物業(yè)；（2）自有出租型。開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)合而為一，來經(jīng)營管理自己的出租物業(yè)，實質上是一個擁有自己產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)。自主經(jīng)營型的物業(yè)管理區(qū)域一般規(guī)模都不大。如果本單位所屬的物業(yè)管理部門成為獨立的法人單位，這個物業(yè)管理企業(yè)與原單位（開發(fā)商、業(yè)主）就應該訂立委托管理服務合同。自主經(jīng)營型也就向委托管理型轉換了。第五節(jié)物業(yè)管理的發(fā)展與條件本章以上介紹的物業(yè)管理的宗旨、原則、服務范圍、作用和模式都是從規(guī)范化的角度來論述的。這一切要轉化為現(xiàn)實的行為，要有一個培育的過程，要有合適的土壤和環(huán)境，本節(jié)就來討論物業(yè)管理的發(fā)展與實現(xiàn)條件。一、物業(yè)管理的特點國內的物業(yè)管理雖然是從香港和國外移植進來，但是很快就顯示了自己的特色。（一）覆蓋面廣國內的物業(yè)管理雖然是從80年代開始起步，可是發(fā)展速度很快，而且覆蓋面廣。如上海市到1997年已有一億平方米以上各類房屋納入物業(yè)管理范圍。沿海一些省、市，如遼寧、天津、北京、青島、江蘇、福建、廣東等地覆蓋面都很廣。納入物業(yè)管理的物業(yè)種類從居住用房、辦公和商務用房到一般商品房、涉外商品房都先后進入物業(yè)管理渠道。隨著房地產(chǎn)管理體制的改革和深化，大批售后公房和未售公房正在逐步納入物業(yè)管理渠道。與此相適應，各類物業(yè)管理企業(yè)如雨后春筍紛紛破土而出，如上海市到1997年已有各類物業(yè)管理企業(yè)近2000家，從業(yè)人員約5萬人。全國范圍到1997年約有物業(yè)管理企業(yè)7000家，從業(yè)人員100萬人。一些國際上知名的物業(yè)管理企業(yè)也爭前恐后地進入中國內地。物業(yè)管理正成為一個具有廣泛影響的行業(yè)。（二）業(yè)主權益得到有效保護物業(yè)管理的特點就是業(yè)主處于主導地位。中國的物業(yè)管理能被業(yè)主和使用人迅速接受就是國家對業(yè)主權益的充分而周到的關注。從立法到行政管理都有明確的法規(guī)和措施來保障業(yè)主的合法權利。其中最有力的措施就是按物業(yè)區(qū)域建立業(yè)主委員會，使業(yè)主自治管理的職能在制度上得到保證。政府有關部門創(chuàng)造各種條件幫助業(yè)委會開展工作。上海市到1997年已有房屋業(yè)主委員會近2000家。（三）物業(yè)管理與社區(qū)管理密切結合國內物業(yè)管理的服務范圍從深度和廣度兩方面都有自己的特點。從廣度上講，物業(yè)管理服務項目眾多，內容豐富。從最基本的物業(yè)本體和設備的維護、運行到物業(yè)區(qū)域的環(huán)境管理，并且同社區(qū)管理和社區(qū)建設相結合，營造現(xiàn)代化的、具有濃厚的文化氣息的生活和工作環(huán)境，提供物質和精神兩方面的服務。從深度上講，既有一般商品房的管理，又有高檔公寓、辦公樓的管理，高層次的管理已經(jīng)達到國際先進水平。深圳、上海等地的有些優(yōu)秀小區(qū)已取得ISO9002國際質量認證。從管理的物業(yè)類型講既有住宅、公寓、別墅的居住物業(yè)，又有經(jīng)營性物業(yè)，如綜合性大廈、商場、通用廠房和文教、衛(wèi)生等特種建筑。這種多類型、多方位、多功能的服務體現(xiàn)了我國物業(yè)管理的特色。二、物業(yè)管理的歷程和前景從80年代初深圳第一家物業(yè)管理公司成立，標志著物業(yè)管理在中國大地開始萌發(fā)，可以說到本世紀末，物業(yè)管理總體上處于初創(chuàng)時期。這里對過去十余年和今后中國物業(yè)管理歷程作一些分析和預測。（一）初創(chuàng)階段這是我國物業(yè)管理啟動和逐步形成為一個獨立行業(yè)的時期。80年代物業(yè)管理開始在內地興起，其外部條件是受東南亞等地房地產(chǎn)管理體制——特別是物業(yè)管理的引進所啟發(fā)，內部條件是由創(chuàng)造文明住宅小區(qū)和新建商品房售后管理發(fā)展而來。但是，作為一個行業(yè)，還只出現(xiàn)在沿海部分大中城市，只是作為房地產(chǎn)開發(fā)的附屬，尚不具備全國性的規(guī)模。90年代，物業(yè)管理以其獨特的功能逐步引起人們的關注。1993年建設部房地產(chǎn)業(yè)司在廣州和深圳召開第一屆全國物業(yè)管理研討會和深圳市物業(yè)管理協(xié)會的成立標志著我國物業(yè)管理進入了全面推開的時期。1994年4月，建設部頒布了建國以來有關物業(yè)管理的第一個規(guī)章，確立了物業(yè)管理在房地產(chǎn)行業(yè)中的獨立地位。1995年又把物業(yè)管理提到城市管理體制改革的高度，要求全社會關注和支持。1997年又要求物業(yè)管理在廣度上從新建區(qū)向建成區(qū)延伸，從深度上向市場化方向發(fā)展。這個階段的特點是：（1）雖然已有一些地區(qū)和若干物業(yè)區(qū)域管理水平達標，小區(qū)面貌良好，但是總體上仍處于初創(chuàng)階段，管理水準不高，服務內容偏狹。從地區(qū)上講沿海城市發(fā)展較快，內地城鎮(zhèn)相對較慢；（2）傳統(tǒng)管理和物業(yè)管理雙重機制并存，非市場化和市場化管理模式并存，逐步地向單一的市場化的物業(yè)管理模式過渡；（3）物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會大量建立，但是，運作不規(guī)范。合適的自治管理和專業(yè)管理人才缺乏；（4）開發(fā)商一般重建輕管，物業(yè)管理未能及時介入，前期后遺癥嚴重影響物業(yè)管理的經(jīng)濟效益和服務質量；（5）政府逐步重視對物業(yè)管理的治理和監(jiān)控，但是法規(guī)建設滯后；（6）物業(yè)管理的經(jīng)費不足，收費混亂，資金運行未能進入良性循環(huán)。（二）市場化階段下世紀初，物業(yè)管理可望進入市場化運作階段。這個階段的特點是：（1）傳統(tǒng)的和非市場化的房屋管理模式基本上都納入市場化的物業(yè)管理軌道，市場的規(guī)則和運作逐步成熟。物業(yè)管理業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中的主體地位逐步確立，物業(yè)管理業(yè)在城市建設和社會生活中的積極作用得到充分的發(fā)揮和確認；（2）物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)委會運作逐步正常，相互關系逐步理順并出現(xiàn)一批名牌的物業(yè)管理企業(yè)、優(yōu)秀的業(yè)委會和示范物業(yè)區(qū)域。物業(yè)管理區(qū)域的建設和服務的標準普遍從“安全、整潔、文明、方便”的基礎上向“舒適、寧靜、優(yōu)美、典雅”的高層次水準提升；（3）出現(xiàn)一批智能化的物業(yè)住宅、大廈和智能化城區(qū)，如智能化住宅小區(qū)、智能化廣場等。各種先進設施、裝備在物業(yè)管理中廣泛應用。物業(yè)管理提供的勞務中智力型比重逐步增大；（4）物業(yè)管理實現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營，物業(yè)管理企業(yè)從中、小型為主向以大、中型為主轉換，出現(xiàn)一批物業(yè)服務企業(yè)集團。物業(yè)管理收費與服務項目逐步平衡和相稱，資金運行進入良性循環(huán)；（5）物業(yè)管理的法規(guī)建設完善配套。政府強化對物業(yè)管理的指導和監(jiān)督，物業(yè)管理和社區(qū)建設的關系逐步理順；（6）物業(yè)管理業(yè)實現(xiàn)跨國經(jīng)營，既有境外的物業(yè)管理企業(yè)在國內拓展業(yè)務，也有國內的著名企業(yè)將物業(yè)管理作為國際服務貿易向外拓展。三、物業(yè)管理發(fā)展的內部條件（一）國家重點鼓勵項目近年來，隨著國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境的改善和國內外市場需求的變化，國內產(chǎn)業(yè)結構也發(fā)生了深刻變化。產(chǎn)業(yè)結構的調整已從實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)比例關系的協(xié)調轉向全面提高產(chǎn)業(yè)素質和國際競爭能力。為了適應這一重大變化，國務院已頒布當前國家重點鼓勵的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品和技術目錄，共有29個領域，440種。確定這些項目的原則是：（1）符合當前和今后一個時期的市場需求，有比較廣闊的發(fā)展前景；（2）有比較高的技術含量，有利于企業(yè)設備更新，加快對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的技術改造，促進產(chǎn)業(yè)結構的優(yōu)化和升級；（3）國內存在從研究開發(fā)到實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化的潛在技術基礎，有利于形成新的經(jīng)濟增長點；（4）符合可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，有利于資源節(jié)約以及生態(tài)和環(huán)境保護；（5）供給能力相對滯后，提高其供給能力，有利于促進產(chǎn)業(yè)結構的合理化，保持國民經(jīng)濟的持續(xù)快速健康發(fā)展。物業(yè)管理由于基本上符合上述原則的要求，因此在目錄的第27領域：《城市基礎設施及房地產(chǎn)》中同“城市舊房改造，安居工程，經(jīng)濟適用商品住宅”共同列為國家重點鼓勵產(chǎn)業(yè)。而且，前三項的發(fā)展也同物業(yè)管理息息相關。所以，物業(yè)管理具有良好的前景，物業(yè)管理市場的成熟和行業(yè)的興旺也是社會經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求，物業(yè)管理和住宅建設結合在一起，有可能成為國民經(jīng)濟增長的熱點。但是，要使這個前景變?yōu)楝F(xiàn)實，還要有良好的內部環(huán)境和外部環(huán)境的支持。以下，就對這兩方面作一些分析。（二）內部環(huán)境（1）業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的正常運作和相互關系的理順；（2）物業(yè)管理經(jīng)營能力和服務水平的提高；（3）物業(yè)管理專業(yè)人才的培育和結構的優(yōu)化；（4）物業(yè)管理的理論研究和對實踐的指導。以上第一到第三條將在本書的以后各章中論述，第四條則在本節(jié)后面結合學科建設一并論述。四、物業(yè)管理發(fā)展的外部條件物業(yè)管理發(fā)展的外部條件即社會條件，主要有：（一）社會經(jīng)濟的發(fā)展對物業(yè)管理的推動房地產(chǎn)業(yè)，包括物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展對社會經(jīng)濟和城市建設的發(fā)展有一定的引導和推動作用。但是，另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更依賴于社會各行各業(yè)的發(fā)展和城市建設的步伐快慢。物業(yè)管理業(yè)雖說是一個長存行業(yè)，在市場經(jīng)濟條件下其發(fā)展規(guī)模同樣受買方的需求和支付能力制約。改革開放以來，沿海和內地的開放城市以點帶面，帶動了區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，從而推動了全國經(jīng)濟的增長，也引發(fā)了對房地產(chǎn)的急切需求。面臨這樣千載難逢的機遇，各行各業(yè)都來從事物業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營。其結果，積極方面是房地產(chǎn)逐步成為國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)，消極方面是房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模、結構和價格超越了社會的承受能力。偏社會化的原則有利于物業(yè)管理的市場培育和發(fā)展。這個原則的具體要求有：高，不僅對房地產(chǎn)業(yè)本身是個警鐘，對社會經(jīng)濟的穩(wěn)定也會帶來威脅。歸根結底，社會經(jīng)濟的發(fā)展水平和有效需求的能力決定房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模和水平，同樣也決定物業(yè)管理發(fā)展的廣度和深度。從總體上說，當前中國經(jīng)濟處于穩(wěn)定上升的時期，對房地產(chǎn)的需求也相應的逐步擴大，對物業(yè)管理的需求日益增長。物業(yè)管理業(yè)正可把握這一機遇，使行業(yè)的業(yè)務范圍的拓展同社會的需求同步、協(xié)調發(fā)展。（二）居民生活水平的提高和消費結構的優(yōu)化現(xiàn)代社會城鎮(zhèn)居民生活水平提高的標志是居住條件的改善，包括住房面積和住房質量兩個方面。國家有關方面規(guī)劃：第一步，到本世紀末，“基本上實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民每戶有一套經(jīng)濟實惠的住宅，全國居民人均居住面積達到8平方米”，這是小康目標。下一步，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平相應提高，對于居住面積和內外環(huán)境的要求也將越來越高。而且，生活水平和消費能力的增長，將引起消費觀念的革新和消費結構的優(yōu)化。人們將把居住條件的改善和優(yōu)化，作為提高生活質量的第一追求，從而愿意增加居住的消費投入。這種消費意愿的轉換和提升，當然會對物業(yè)管理的服務范圍在量和質兩方面提出新的需求，也就是意味著其市場將日益寬廣。（三）房地產(chǎn)體制改革的深化和內部結構的優(yōu)化如前所述，房地產(chǎn)作為一個完整的行業(yè)包括開發(fā)、營銷、管理、經(jīng)紀等分支行業(yè)，擁有設計、開發(fā)、營銷、中介、咨詢、評估、物業(yè)管理和科研教育等一大批企事業(yè)單位。房地產(chǎn)經(jīng)營活動是一個系統(tǒng)工程，行業(yè)的健康運作要求保持行業(yè)內部的平衡和各分支行業(yè)的協(xié)調發(fā)展，要求內部結構的合理組合和優(yōu)化，要求改變重建輕管，要求以全行業(yè)、全過程的經(jīng)濟效益作為行業(yè)的經(jīng)營思想和目標。物業(yè)管理業(yè)作為終端行業(yè)固然對前級行業(yè)具有強烈的反彈作用，但是，其發(fā)展同樣受前級行業(yè)，特別是開發(fā)和營銷業(yè)的影響和制約，受房地產(chǎn)管理體制改革，特別是住房制度改革深化的影響和推動。也就是說，物業(yè)管理業(yè)的發(fā)育和成長要依靠整個行業(yè)的支持。這種支持主要表現(xiàn)在以下幾個方面：第一，住房制度改革深化的支持。住房制度改革的方向是房屋商品化、自有化，建立國家、集體和個人三結合的住房投資、集資機制。同時，割斷實物分房，逐步提高租金，建立合理的租售比價，形成租售兼有的住房制度。這個改革的結果既形成產(chǎn)權多元化后的格局，又開辟廣泛的租售市場。這個趨勢，要求把房屋的管理機制引向市場，實施社會化、專業(yè)化的管理。因此，住房制度改革的深化必然為物業(yè)管理業(yè)的興旺開辟了廣闊的天地。第二，開發(fā)的支持。在物業(yè)的開發(fā)階段，從規(guī)劃、設計、施工到驗收都要考慮到后期使用和管理的需要。特別對隱蔽部位和各種設備、設施的設計和施工更要縝密細致。而且，越是高檔的樓宇質量要求越高?？傊Ρ苊狻扒捌诤筮z癥”，為建成后的管理提供良好基礎。第三，營銷的支持。良好的物業(yè)管理確實對物業(yè)的營銷具有積極的促進作用。但是，不能把物業(yè)管理僅僅作為營銷的廣告和策略，而要在營銷的同時真心實意地做好物業(yè)管理的前期工作，包括物業(yè)管理方案、公約、規(guī)則的制定，物業(yè)管理公司的聘請，管理基金和用房的落實等等?？傊彩潜苊狻扒捌诤筮z癥”。房地產(chǎn)業(yè)體制改革的深化和推行從“規(guī)劃-開發(fā)-建設-營銷-管理”一條龍經(jīng)營服務模式，就能使開發(fā)項目及時實現(xiàn)其使用價值和經(jīng)濟價值，取得全行業(yè)全過程的經(jīng)濟效益和社會效益，樹立良好的聲譽和行風。（四）政府的監(jiān)控和法規(guī)的完善物業(yè)管理作為一塊待開墾的處女地，行業(yè)的成長，除了本行業(yè)的開拓，還要依靠政府和社會各方的支持和扶助，才能興旺發(fā)達。這種扶助也是政府對物業(yè)管理的正確治理和監(jiān)控。（1）完善物業(yè)管理的法律法規(guī)，依法治理，規(guī)范和審核物業(yè)區(qū)域的各種公約、合同以促進小區(qū)管理的規(guī)范化運作，這是政府調控的基本工作；（2）對物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會的建立、運作進行審核和監(jiān)控，協(xié)調相互之間的關系；（3）對物業(yè)管理人員定期培訓和考核；（4）幫助物業(yè)區(qū)域理順同有關各方的關系，特別是同居委會等地區(qū)組織的關系。物業(yè)管理關系到社會的安定和人們的安居樂業(yè)，其服務對象的主體是廣大的工薪階層，因而決定其只能是一個微利行業(yè)。公有房屋的售后管理在數(shù)量上占據(jù)了物業(yè)管理的主體，受到居民經(jīng)濟承受能力的限制，服務收費只能保本或難以保本。所以，物業(yè)管理的順利發(fā)展還需要國家在政策、稅收等方面給以一定的優(yōu)惠，以扶持物業(yè)管理行業(yè)的成長。第四節(jié)物業(yè)管理的原則與宗旨物業(yè)管理的原則與宗旨是物業(yè)管理的基本理念，是指導物業(yè)管理運作的基本要求和理順物業(yè)管理方方面面的依據(jù)。物業(yè)管理的基本原則有：一、業(yè)主自治與專業(yè)管理相結合的原則這一原則規(guī)范業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間的關系，劃清業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的地位、職責、權利和義務，其具體要求包括：（一）業(yè)主自治管理業(yè)主自治管理的立足點是保護業(yè)主的合法利益，包括業(yè)主的個體利益和整體利益，并協(xié)調好相互間的關系。業(yè)主自治管理是指業(yè)主在物業(yè)管理中處于主導地位，但這不意味業(yè)主直接實施管理，而是通過合同的形式委托物業(yè)管理專業(yè)企業(yè)實施各項具體管理實務。業(yè)主自治管理的權利和義務為：（1）權利：決策、選聘、審議和監(jiān)督權；（2）義務：履行合同、公約和規(guī)章制度，協(xié)助和協(xié)調各方關系。（二）專業(yè)化管理體現(xiàn)在以下幾個方面1.專業(yè)機構有專門的組織機構，如管理公司、專業(yè)服務公司和公司內部的各種專門機構來實施各種服務項目，分工合作，提高效率。2.管理人員有專業(yè)管理人員和工程技術人員，這些人員還要經(jīng)過規(guī)范化的培訓和考核，取得崗位資格證書，以保證服務質量和樹立良好的行風和職業(yè)道德。3.專業(yè)設備有現(xiàn)代化的各種專業(yè)設備，這是專業(yè)管理的物質保證，并與物業(yè)的檔次相適應，逐步向智能化方向發(fā)展。4.管理制度有科學的、規(guī)范化的各種管理制度和工作程序、流程圖，以保證專業(yè)化管理的正確實施.二、屬地管理與行業(yè)管理相結合的原則指物業(yè)區(qū)域所在地的政府、街道辦事處、相關專業(yè)部門和物業(yè)管理行業(yè)主管部門按各自職責范圍共同負責小區(qū)的管理工作。地方性的工作由地區(qū)統(tǒng)一協(xié)調，專業(yè)性的工作歸口行業(yè)主管部門和相關部門負責。條塊結合有利于發(fā)揮多方面的積極性。（一）主管部門行業(yè)管理能有效地發(fā)揮政府主管部門的專業(yè)指導和監(jiān)督作用，包括市、區(qū)縣及其派出的辦事處。（二）行業(yè)協(xié)會行業(yè)管理既能發(fā)揮政府主管部門的作用，同時又能發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用。行業(yè)協(xié)會作為行業(yè)的自助自律組織，可以協(xié)助政府端正物業(yè)管理企業(yè)行風，發(fā)揮社會中介組織的聯(lián)系和橋梁作用。（三）地區(qū)組織屬地管理有利于協(xié)調好物業(yè)管理部門與街道辦事處、居民委員會和公安警署等地區(qū)組織的關系，協(xié)調好物業(yè)管理與社區(qū)建設的關系，有利于把優(yōu)秀小區(qū)建設和社區(qū)建設相結合，共同創(chuàng)建文明小區(qū)。（四）相關部門市政、綠化、衛(wèi)生、交通、供水、供氣、供熱、郵電、廣播、供電、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等等專業(yè)部門則可按專業(yè)歸口的原則分工負責物業(yè)區(qū)域中的有關工作。三、統(tǒng)一管理，綜合服務的原則這個原則體現(xiàn)物業(yè)管理的基本特性和要求，包括統(tǒng)一管理和綜合服務兩方面，并且有機地結合在一起。（一）統(tǒng)一管理可簡稱為一體化原則。這個原則實施的前提是“一個相對獨立的物業(yè)區(qū)域，建立一個業(yè)主委員會，委托一個物業(yè)管理企業(yè)管理”。在這個前提下實施一體化的管理。1.管理一體化物業(yè)區(qū)域內的建筑物、構筑物、附屬設備、設施、場地、庭院、道路以及公共活動中心、停車場等都由一個單位統(tǒng)一管理。2.服務一體化對業(yè)主和使用人的各種服務事項，包括專項、特約、代辦項目都由一個單位統(tǒng)一實施。如要聘請專業(yè)服務公司，也由本物業(yè)區(qū)域的管理單位統(tǒng)一辦理。3.協(xié)調一體化同物業(yè)管理有關方方面面的協(xié)調、聯(lián)系由一個單位統(tǒng)一負責處理。業(yè)主、使用人、承租人有關物業(yè)管理的事務只找一個單位，這個單位不能推委，要認真負責解決問題。4.經(jīng)濟管理一體化有關物業(yè)管理的經(jīng)濟往來，包括各種物業(yè)管理費用的收支、基金的管理和物業(yè)經(jīng)營的財務管理都由一個單位負責。（二）綜合服務綜合服務是物業(yè)管理的基本屬性，物業(yè)管理的綜合服務既要達到一般服務業(yè)的要求，又有其自身的特殊要求。1.高效優(yōu)質綜合服務的基本要求是講究服務的效用。就是要處處主動為業(yè)戶提供方便并使業(yè)戶感到舒適、滿意，這是綜合服務的活力所在。因此，物業(yè)管理企業(yè)要按照高效、優(yōu)質的標準來實施規(guī)范化服務、禮貌服務和微笑服務。2.以人為本綜合服務是以人為本，即以業(yè)主和使用人為中心來開展多樣化、全方位、多功能的服務.綜合服務就是要針對不同年齡、不同性格、不同層次以及不同民族、國籍業(yè)戶的不同要求來開展豐富多彩、方式靈活、生動活潑的服務活動。3.個性化綜合服務由于提供富有個性化的周到服務，就能贏得不同類別業(yè)戶的歡迎。因此，市場的潛力很大、前景廣闊，是實現(xiàn)物業(yè)管理經(jīng)濟效益和社會效益的基本保證，也是樹立物業(yè)管理行業(yè)聲譽和企業(yè)的良好社會形象的基本保證。物業(yè)管理部門在掌握本原則時要尊重各主管部門的職權，接受主管部門的指導。四、社會化與平等競爭的原則在房屋商品化、自有化和產(chǎn)權多元化的條件下，物業(yè)管理不是按權屬、按系統(tǒng)組建，而是按區(qū)域組建，按社會化原則管理。這個原則適應二權不分離的情況，即物業(yè)所有權與經(jīng)營權不分離；也可以是物業(yè)二權分離的，即物業(yè)的所有者與經(jīng)營權者不屬于同一法人單位。在產(chǎn)權多元化情況下，物業(yè)多數(shù)是采用二權分離的方式來經(jīng)營管理的。社會化的原則有利于物業(yè)管理的市場培育和發(fā)展。這個原則的具體要求有：（一）社會化的分工合作現(xiàn)代社會不同產(chǎn)業(yè)間的分工和協(xié)作有助于提高各個產(chǎn)業(yè)的綜合效益。房地產(chǎn)作為一個行業(yè)，其內部的開發(fā)、營銷、咨詢和物業(yè)管理等各個分支行業(yè)間同樣要按照社會化大生產(chǎn)的要求分工協(xié)作，才有利于提高全行業(yè)的經(jīng)濟效益。特別是物業(yè)管理企業(yè)要從開發(fā)企業(yè)的附屬地位剝離出來，獨立為自主經(jīng)營的管理服務型企業(yè)。物業(yè)管理公司和各類專業(yè)服務公司，如清掃、綠化等公司間，同樣應按照社會化大生產(chǎn)的要求相互間分工協(xié)作。（二）平等條件下的市場競爭業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在平等的條件下通過市場用招投標或協(xié)議的方式建立委托管理服務關系。政府有關部門和開發(fā)商都不宜干預，物業(yè)管理企業(yè)只有通過自己的優(yōu)質服務和良好的聲譽才能在市場上取得一席之地。（三）三個效益的統(tǒng)一物業(yè)管理的經(jīng)營活動要實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的有機統(tǒng)一，要在經(jīng)濟效益的基礎上以社會效益和環(huán)境效益為小區(qū)建設的最終目標。物業(yè)管理服務于社會，理應得到社會有關各方的支助，社會有關各方則在自己職責范圍內做好物業(yè)區(qū)域建設的工作。五、企業(yè)化與全過程效益的原則物業(yè)管理作為一種市場化的經(jīng)營行為，當然要按照企業(yè)化的原則來操作，并且要追求全行業(yè)、全過程的效益。企業(yè)在其經(jīng)營活動中追求全過程的效益是現(xiàn)代管理的基本理念。這一原則體現(xiàn)在：（一）實施主體要按企業(yè)化的原則組建物業(yè)管理企業(yè)，不論是獨立的具有法人資格的公司、非獨立的物業(yè)管理部、房管所轉制的物業(yè)管理公司等等都要政、企分開，政、事分開，按照“獨立核算、自主經(jīng)營、自負盈虧、自我發(fā)展”的方針開展經(jīng)營活動。（二）按經(jīng)濟規(guī)律辦事物業(yè)管理企業(yè)在處理同方方面面的經(jīng)濟關系中嚴格按照經(jīng)濟規(guī)律辦事，特別在同開發(fā)商的委托關系方面雖然業(yè)務聯(lián)系密切，或屬于同一企業(yè)集團，但在經(jīng)濟方面應按照合同和有關規(guī)定劃清各自的職權。（三）早期介入物業(yè)管理從追求全行業(yè)、全過程效益出發(fā)，就要使物業(yè)管理同項目開發(fā)同步進行。首先要做好物業(yè)管理的啟動工作和前期基礎工作。實踐證明，只有早期、適時的介入房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動，才能避免“前期后遺癥”，減少后期管理工作的損失。介入的時間要根據(jù)物業(yè)的開發(fā)情況，或者在設計階段、或者在施工階段、或者在驗收階段、或者在銷售階段適時介入。介入的對象包括購房業(yè)主的適時介入和物業(yè)管理公司的適時介入，或兩者同時介入.（四）創(chuàng)建名牌企業(yè)化的原則還要求物業(yè)管理企業(yè)努力提高經(jīng)營水平、服務質量。創(chuàng)建名牌，應關注規(guī)模經(jīng)濟效益和拓展業(yè)務，以提高企業(yè)的聲譽，樹立良好的信用。六、物業(yè)管理的宗旨上述的物業(yè)管理屬性、范圍和原則都圍繞一個基本的理念，即物業(yè)管理的指導思想，也就是物業(yè)管理的宗旨，可以概括為：（一）營造良好的“安居樂業(yè)”的環(huán)境物業(yè)管理的全部活動都環(huán)繞一個中心，就是“安居樂業(yè)”，具體地說就是為市民創(chuàng)建一個“整潔、文明、安全、方便”的生活和工作環(huán)境，或者說一個有利于生存、發(fā)展、享受的環(huán)境。并且要隨著物業(yè)管理業(yè)務的拓展和管理水準的提高，根據(jù)每一小區(qū)的具體情況和業(yè)主的要求提高服務水準、拓展服務范圍。居住區(qū)域要求舒適、安靜、溫馨、優(yōu)雅，要求增添文化和藝術氛圍等。辦公和商務區(qū)域則強調高效、周到和形象，要求提供現(xiàn)代化的商務服務和智能化管理等。物業(yè)管理應該是：第一是服務，第二是服務，第三還是服務。服務體現(xiàn)了物業(yè)管理的宗旨和基本屬性，物業(yè)管理只有以服務為中心，開拓各項業(yè)務，才具有無窮的活力。（二）物業(yè)的保值與增值物業(yè)管理是受業(yè)主委托的經(jīng)營管理行為，其行為的方向除了為委托人創(chuàng)建一個合適的“安居樂業(yè)”環(huán)境外，就是要保護業(yè)主、使用人的合法權益。物業(yè)管理的優(yōu)點就在于通過精心的策劃和良好的服務，能改善物業(yè)的內外環(huán)境，提升物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟價值，也就是使物業(yè)既能保值，又能增值。第六節(jié)市場經(jīng)濟下的物業(yè)管理一、計劃經(jīng)濟下我國物業(yè)管理的狀況解放以來，我國在很長一段時間里，是處于計劃經(jīng)濟的模式下。由于過多強調了房地產(chǎn)的社會福利性而忽視了它的商品屬性，因而絕大多數(shù)的住宅小區(qū)和房屋的管理體制是按照產(chǎn)權歸屬形成的格局，由國家（地方）、單位分別管理的，主要采取的是用行政手段完全統(tǒng)管起來。這種方法雖然在國民經(jīng)濟的發(fā)展和解決人民住房問題方面曾起到過積極的作用，但是這種體制實際上在某種程度上抑制了房地產(chǎn)業(yè)的生機和活力。從市場學的角度來考察，在當時，房地產(chǎn)業(yè)作為實行商品經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)實際上已不復存在。國家在住宅建設上，只有投入，沒有產(chǎn)出，建得越多，維修補貼越多，包袱背得越重，所存的弊端日益顯現(xiàn)出來。（一）管理不到位的現(xiàn)象嚴重由于現(xiàn)存的管理體制是行政管理體制，管理人員的工資、待遇是行政劃撥，“大鍋飯”思想嚴重地挫傷了管理人員的積極性，“干好干壞一個樣”，管理不到位是普遍現(xiàn)象。有許多房屋特別是住宅小區(qū)，漏管、棄管的房屋很多：“一年新、二年舊、三年破”的現(xiàn)象十分嚴重。（二）房屋的附屬設施、公用配套設施無人管理，破損嚴重在一些小區(qū)經(jīng)常看到雜物亂擺亂放，垃圾亂堆亂倒，下水道堵塞，污水到處淌，設備殘缺不全，到處亂搭亂建，影響了公眾的正常生活秩序。住房管理成了群眾投訴最多的問題之一。（三）住宅小區(qū)的管理體制不順，影響居住者的正常使用在計劃經(jīng)濟下，各主管部門對住宅小區(qū)的管理往往是各自為政，房地產(chǎn)管理、市政、園林、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供電等各行政主管部門，加上居委會、派出所都可以對小區(qū)管理發(fā)號施令，可遇到實際問題，卻出現(xiàn)既管又不管，使很簡單的問題長期得不到解決。例如，因刮大風把大樹刮倒，砸塌了住房，是園林部門搶修房屋，還是房管部門搶修房屋？同一個小區(qū)內，也是按產(chǎn)權單位各自分頭管理，“各掃門前雪”，使一個完整的小區(qū)七零八落.（四）住房租賃管理辦法不統(tǒng)一，政出多門國家福利性的住房制度，導致房租價格非常便宜。文化大革命前，許多大城市房租每平方米月租為0.135元，每戶按20平方米居住面積計算，月房租為2.70元；文化大革命期間，公房房租又有所下降，有的城市降到每平方米月租0.049元，平均每戶月租1.00元左右.直到20世紀80年代末，房租才有所上調，成套房每平方米月租為0.25～0.35元，而工資卻增加了8～10倍。一些福利條件好的企業(yè)，對職工的住房