某某大型物流配送中心及超市項目可行性研究報告

PAGE第一章總論第一節(jié)概述項目名稱：****東方物流配送中心及超市項目建設(shè)單位：****商業(yè)大廈股份有限公司：****聯(lián)系地址：****省****市中山路343號電話：傳真：05郵編：2一、項目建設(shè)單位基本情況****商業(yè)大廈股份有限公司（以下簡稱股份公司）創(chuàng)立于1996年４月，為現(xiàn)代大型百貨零售企業(yè)，注冊資本10000萬元，2000年末總資產(chǎn)27519萬元。股份公司擁有營業(yè)面積2萬平方米，員工1050余人，是****市名牌商店、****省文明單位、全國百城萬店無假貨示范點，2000年主營收入8.61、經(jīng)營概況（1）經(jīng)營場所股份公司是****市最大的商業(yè)零售企業(yè)，地處****市黃金地段三陽廣場，地理位置優(yōu)越。股份公司主營場所占地面積1.23萬平方米，建筑面積4萬平方米，營業(yè)面積2（2）經(jīng)營范圍國內(nèi)貿(mào)易，移動電話機配件的銷售，金飾品的修理改制，摩托車維修，家用電器的安裝、維修，服裝、眼鏡的加工服務(wù)，商品包裝，倉儲服務(wù)，汽車貨運，自有場地出租，電子游藝，經(jīng)濟(jì)信息咨詢服務(wù)，廣告、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)轉(zhuǎn)讓及咨詢服務(wù)，軟件開發(fā)、銷售。主要銷售對象為****市及其周邊的城鄉(xiāng)居民、企事業(yè)單位等。（3）銷售品種主要從事零售兼批發(fā)業(yè)務(wù)，主要銷售品種有洗化用品、服裝、紡織品、針織品、床上用品、家電、鞋帽、皮具、兒童用品、文體用品、黃金珠寶首飾、工藝品、五金材料、汽車等。（4）經(jīng)營業(yè)績股份公司目前與1000余家名優(yōu)產(chǎn)品生產(chǎn)廠家建立了穩(wěn)定的業(yè)務(wù)關(guān)系，擁有150多種品牌的總經(jīng)銷、總代理權(quán)，銷售額占股份公司總銷售的29%。股份公司2000年銷售額超過300萬元的品牌有32個，如森達(dá)皮鞋、真維斯、夢特嬌、威鵬服飾、步步高、飛利浦、帥康家用電器等；超過400萬元的品牌有10個，如鄂爾多斯羊絨制品，西門子、海信電器等；超過800萬元的品牌有4個，超過1000萬元的品牌有3個，其中，春蘭及海爾系列家用電器產(chǎn)品的銷售均超過2000萬元。股份公司在狠抓商品銷售的同時，狠抓商品質(zhì)量管理。股份公司近年還連續(xù)獲得省“最佳形象企業(yè)”、全國“計量物價優(yōu)秀企業(yè)”等稱號，并成為國內(nèi)首批、****第一個獲得“全國百城萬店無假貨活動示范店”的企業(yè)。近兩年來，股份公司實現(xiàn)銷售總額在****省零售市場均排在首位。股份公司在2000年實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入85679.2萬元，占全市批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實現(xiàn)總額的3.2%，位居全市商場企業(yè)第一位，其中品牌商品的銷售總額占****市大型企業(yè)整體銷售額的50%以上，有近50個家用電器的著名品牌的銷售量位居****市第一位。股份公司近三年的銷售總額及稅后利潤情況詳見表1-1。表1-1股份公司近三年的銷售總額及稅后利潤表2、股份公司財務(wù)狀況近年來股份公司經(jīng)營良性發(fā)展，財務(wù)狀況良好，資金周轉(zhuǎn)正常，資產(chǎn)負(fù)債率68.9%，股份公司信用等級AA級，被授信開具8000萬元額度商業(yè)承兌匯票的資格，為股份公司進(jìn)一步發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。股份公司近三年財務(wù)狀況詳見表1-2。表1-2股份公司近三年財務(wù)狀況表3、股份公司對外股權(quán)投資情況目前，股份公司共有13家對外投資參股公司，其中除****八佰伴商業(yè)大廈超市有限公司、****商業(yè)大廈集團(tuán)二百電器商廈公司、****東方藥業(yè)有限公司外，其余10家均為股份公司控股企業(yè)。4、股份公司發(fā)展規(guī)劃（1）發(fā)展戰(zhàn)略面對國內(nèi)和國際商業(yè)行業(yè)的日趨激烈的競爭，股份公司將立足主業(yè)并致力于傳統(tǒng)零售百貨業(yè)態(tài)的提升，利用股票發(fā)行等方式籌集發(fā)展資金，進(jìn)行物流中心及其配套的生產(chǎn)基地建設(shè)，同時通過建造東方汽車城，形成股份公司連鎖經(jīng)營的架構(gòu)，培育新的利潤增長點。與此同時，學(xué)習(xí)并借鑒國內(nèi)外先進(jìn)的管理經(jīng)驗、營銷理念、促銷方式，通過提高流通企業(yè)的組織化程度，實現(xiàn)集約化經(jīng)營，使其發(fā)展成為****地區(qū)最大的物流中心，從而達(dá)到優(yōu)化社會資源配置、創(chuàng)造規(guī)模效益、推進(jìn)流通科技進(jìn)步、實現(xiàn)物流產(chǎn)業(yè)化的目的，立足蘇南并進(jìn)而形成輻射整個華東地區(qū)的商品流通集散中心。股份公司的發(fā)展戰(zhàn)略是“以零售百貨為主導(dǎo)，以連鎖經(jīng)營為主體，以物流配送為重點，以電子商務(wù)為手段，建設(shè)現(xiàn)代商業(yè)企業(yè)”。股份公司將立足傳統(tǒng)零售百貨業(yè)，通過收購、兼并等資本運營的手段，實施低成本擴(kuò)張，建立新型的連鎖經(jīng)營架構(gòu)；通過實施現(xiàn)代化的物流配送措施，實現(xiàn)內(nèi)部交易成本的最低化與市場范圍的放大；同時輔之以承載信息流的電子商務(wù)手段，實現(xiàn)商品及服務(wù)結(jié)構(gòu)、物流功能、營銷方式等的升級，形成發(fā)展“大流通、大市場、大商業(yè)”的格局，實現(xiàn)股份公司的利潤率與市場占有率的同步增長，保證股份公司的可持續(xù)性發(fā)展努力建成新型的現(xiàn)代化商業(yè)企業(yè)目標(biāo)。（2）經(jīng)營目標(biāo)股份公司2001-2002年的規(guī)劃為：在2002年使主營業(yè)務(wù)收入達(dá)到11.7億元規(guī)模，年利潤總額預(yù)計達(dá)到5510萬元，繼續(xù)保持在****省百貨零售企業(yè)的領(lǐng)先地位；股份公司在做大主業(yè)的同時，以汽車、食品為突破口，在蘇南及華東地區(qū)初步建設(shè)成以股份公司為中心的商業(yè)連鎖經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)，其中汽車銷售達(dá)到5億元規(guī)模，并取得10-15只國內(nèi)外著名品牌的地區(qū)代理權(quán)；股份公司進(jìn)一步完成內(nèi)部物流配送體系的建設(shè)與加強，嘗試開展第三方物流，在2002年底前初步形成現(xiàn)代化、科學(xué)化的商業(yè)企業(yè)形態(tài)。二、項目背景近年來，股份公司已經(jīng)實現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)多元化、運作規(guī)范化、功能完善化、規(guī)模最大化的改制目標(biāo)并在領(lǐng)導(dǎo)班子基本素質(zhì)、市場份額、基礎(chǔ)管理水平、員工素質(zhì)、技術(shù)裝備更新水平、行業(yè)影響力以及長期發(fā)展能力等多方面有了極大提升，為了應(yīng)對我國加入WTO以后完全放開的市場和國內(nèi)外商業(yè)行業(yè)日趨激烈的競爭，股份公司決定打破傳統(tǒng)的商業(yè)經(jīng)營模式，積極探索新的經(jīng)營業(yè)態(tài)領(lǐng)域，發(fā)展多元化經(jīng)營，全方位拓展發(fā)展空間，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點。股份公司正抓緊進(jìn)行上市申報，爭取盡快上市，以推動股份公司強有力的持久發(fā)展。建設(shè)東方物流配送中心及大型超市是為了實現(xiàn)股份公司發(fā)展戰(zhàn)略而實施的主要建設(shè)項目之一，為此股份公司進(jìn)行了大量前期準(zhǔn)備工作。國家發(fā)展計劃委員會已以計經(jīng)貿(mào)[2000]999號文批復(fù)同意“****東方物流配送中心及超市項目建議書”，并納入****商業(yè)大廈股份有限公司擬上市申報項目。三、可行性研究報告編制依據(jù)1、國家經(jīng)貿(mào)易委等六部委國經(jīng)貿(mào)運行（2001）189號《關(guān)于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見》;2、國家計委和建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第二版）；3、國家發(fā)展計劃委員會計經(jīng)貿(mào)[2000]999號《關(guān)于****東方物流配送中心及超市項目建議書的批復(fù)》；4、股份公司與有關(guān)方的土地租賃協(xié)議與土地及附屬建筑設(shè)備的收購協(xié)議；5、專業(yè)評估機構(gòu)的土地評估報告及資產(chǎn)評估報告；6、股東大會關(guān)于同意募集資金投向的決議；7、國家、省、市有關(guān)統(tǒng)計調(diào)查資料；8、國家有關(guān)設(shè)計規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)；9、項目單位提供的有關(guān)資料；10、研究過程中實際調(diào)查及收集的其它資料；11、****市商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展“十五”規(guī)劃；12、項目單位委托****省工程咨詢中心編制可行性研究報告的委托合同；四、可行性報告主要研究內(nèi)容本報告在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，以當(dāng)前****商業(yè)大廈股份有限公司實際經(jīng)營及發(fā)展需要為基礎(chǔ)，對建設(shè)****東方物流配送中心及超市項目進(jìn)行可行性研究。項目可行性研究的主要內(nèi)容包括：1、項目建設(shè)的必要性和意義：2、項目市場分析和預(yù)測；3、項目主要經(jīng)營內(nèi)容和規(guī)模；4、項目主要建設(shè)規(guī)模和功能；5、項目投資估算；6、經(jīng)濟(jì)效益分析及評價。第二節(jié)研究結(jié)論一、主要研究結(jié)論1、“物流中心”是現(xiàn)代商品流通領(lǐng)域發(fā)展的必然結(jié)果，是提高經(jīng)濟(jì)效益的新型業(yè)態(tài)和第三利潤源，符合當(dāng)前我國重點鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策，因此本項目投資方向是正確的，國家發(fā)展計劃委員會計經(jīng)貿(mào)[2000]999號文批復(fù)同意建設(shè)****東方物流配送中心及超市項目。2、****是****蘇南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心和交通樞紐城市，是商品流通重要的集散地，具有發(fā)展商品市場經(jīng)濟(jì)的區(qū)域優(yōu)勢。建設(shè)物流中心及大型超市，將為推動****及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到重要作用。3、投資建設(shè)現(xiàn)代化物流配送中心及超市，將促使****商業(yè)大廈股份有限公司由大商場經(jīng)營進(jìn)一步涉足連鎖經(jīng)營、超級市場、無店鋪銷售等業(yè)態(tài)，推動股份公司由傳統(tǒng)物流商業(yè)企業(yè)向現(xiàn)代物流商業(yè)企業(yè)的發(fā)展。優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)資源整合，集中采購，集中配送，建立商品供應(yīng)保障體系，不僅可以大大增加企業(yè)進(jìn)貨價格競爭力，還能更有效地降低商品流通總成本，從而使企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益得以大幅度提高。同時物流配送的發(fā)展將成為股份公司新的經(jīng)營服務(wù)產(chǎn)業(yè)—“第三方物流產(chǎn)業(yè)”，為股份公司拓展新的業(yè)務(wù)空間和利潤增長點，實現(xiàn)股份公司在降低物質(zhì)消耗、提高勞動生產(chǎn)率以外的“第三利潤源”等方面奠定基礎(chǔ)。4、項目方案包括年經(jīng)營額約6.09億元的大型超市和物流配送中心。其中物流配送中心年貨物流通量達(dá)到彩電10萬臺、空調(diào)10萬臺，其它家電30萬件，其它大宗商品30萬件，一般商品80萬件。5、工程建設(shè)內(nèi)容包括物流配送中心和超市，其主體工程及輔助配套設(shè)施工程總建筑面積48620m2，其中：超市賣場面積12000m2，倉儲及配送面積16000m2，其它用房面積20620m6、經(jīng)綜合測算，本項目在投入運營達(dá)到預(yù)期收支情況下，全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率為22.00%（所得稅后），高于基準(zhǔn)收益率，以8%為折現(xiàn)率計算的全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值為21551萬元（所得稅后），大于零。全部投資回收期為5.70年（所得稅后，含建設(shè)期），符合投資回收的期限要求，能夠按時收回投資。結(jié)果表明，該項目在財務(wù)上可行，有較好的經(jīng)濟(jì)效益。二、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)本項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見表1-3。表1-3項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

續(xù)上表三、存在的問題及建議1、項目的建設(shè)投資、運行成本和經(jīng)營收入對本項目實現(xiàn)預(yù)期效果的影響均較大。建議在項目的建設(shè)、經(jīng)營過程中注意加強工程建設(shè)管理，制定切實可行的營銷策略，控制項目的運行成本，以避免項目的固定資產(chǎn)投資、營業(yè)收入和成本支出出現(xiàn)較大的負(fù)面波動，而影響項目的預(yù)期效果。2、物流配送中心建成后，應(yīng)首先將股份公司現(xiàn)有內(nèi)部商業(yè)儲運盡可能統(tǒng)一納入其中，集中強化內(nèi)部采購體系，實現(xiàn)購銷分離，同時積極開拓周邊市場，爭取形成輻射江浙以及華東地區(qū)的區(qū)域性物流配送中心。第二章項目建設(shè)必要性及意義一、我國及****省物流事業(yè)發(fā)展的需要物資流通是由多種要素組成的一大系統(tǒng)，它為適應(yīng)社會化大生產(chǎn)既深度分工又廣泛協(xié)作的要求應(yīng)運而生，通過加速實現(xiàn)商品流動社會化與現(xiàn)代化，達(dá)到以較低的流通消耗獲取最大限度經(jīng)濟(jì)效益的目標(biāo)，從而在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位和作用?，F(xiàn)代物流體系包括把消費品從生產(chǎn)線終點有效地移動到有關(guān)消費者手中，以及將原材料從供給源有效地移動到生產(chǎn)線始點等的廣泛活動，即生活資料與生產(chǎn)資料的流通兩大類。該體系力求在總成本盡可能最低的前提下，通過信息、網(wǎng)絡(luò)、運輸、存儲等諸多因素的協(xié)調(diào)以及商品包裝等手段實現(xiàn)既定物流目標(biāo)，從而保證企業(yè)實現(xiàn)利潤最大化。它通過市場及營銷網(wǎng)絡(luò)有機地銜接消費、銷售、運輸、供給、生產(chǎn)、開發(fā)等社會化大生產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)，建立合理的供應(yīng)鏈，使人才流、信息流、商品流、資金流集成一體而促進(jìn)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的形成與發(fā)展?，F(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)在國際上已成為商品市場體系中最重要的流通組織形式，也是現(xiàn)代市場營銷方式的有效載體。其中，第三方物流業(yè)更是得到了迅猛而蓬勃的發(fā)展。因此，隨著我國加入WTO步伐的不斷加快和國內(nèi)企業(yè)對物流成本控制的日益重視，客戶對服務(wù)需求水平的逐步提高和日趨多元化，我國物流業(yè)的發(fā)展具有廣闊空間。在吸收發(fā)達(dá)國家成功經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，結(jié)合中國國情，建設(shè)并發(fā)展具有特色的我國商業(yè)領(lǐng)域新型運行業(yè)態(tài)——物流產(chǎn)業(yè)，達(dá)到科學(xué)合理地利用經(jīng)營資源、加快物流周轉(zhuǎn)的目的，從而提高國家整體經(jīng)濟(jì)效益。為促進(jìn)我國物流事業(yè)發(fā)展的需要，國家“十五”規(guī)劃已將物流配送列為重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。****省為促進(jìn)省內(nèi)物流發(fā)展及物流布局的需要，在“十五”規(guī)劃中也明確指出：要積極培育和發(fā)展現(xiàn)代化大型區(qū)域性物流中心，推進(jìn)區(qū)域物流中心網(wǎng)絡(luò)工程，加快南京、****、蘇州、連云港、徐州物流中心倉儲、貨場、電子商務(wù)及配套設(shè)施建設(shè)，以區(qū)域性中心城市和交通樞紐為依托，建成區(qū)域性綜合物流中心。****在商貿(mào)流通業(yè)“十五”發(fā)展規(guī)劃也明確提出：要建立全國性、區(qū)域性、地區(qū)性的市場，要發(fā)展大配送、大賣場、大連銷，形成立足****，面向華東、輻射長江三角洲地區(qū)的大商圈，并與國際市場連接，形成多層次、多功能、通暢、高效、可調(diào)控的市場體系。因此，本項目的建設(shè)，將是我國、****省尤其是****物流事業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的需要。二、我國及****超市業(yè)發(fā)展的需要隨著我國改革開放進(jìn)程的不斷深入，國內(nèi)商業(yè)流通領(lǐng)域吸引外資進(jìn)入了一個新階段。1992年7月，我國政府出臺了《關(guān)于商業(yè)零售領(lǐng)域利用外資問題的批復(fù)》的文件，批準(zhǔn)在北京、上海、天津、廣州、大連、青島等6個城市和5個經(jīng)濟(jì)特區(qū)進(jìn)行中外合資合作零售企業(yè)試點。在此之后，國家又采取了一系列新的改革方案：1993年3月，國務(wù)院在有關(guān)文件中第一次同意將物資供銷，即生產(chǎn)資料批發(fā)領(lǐng)域列入對外開放的范圍；1995年，國家對外開放連鎖經(jīng)營形式，批準(zhǔn)荷蘭、日本兩家外商在北京進(jìn)行連鎖商業(yè)試點；1995年6月，《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》中，又將商業(yè)零售、批發(fā)和物資供銷從以前的禁止類列入現(xiàn)在的限制類，允許有限度地利用外資。因此，越來越多的外國零售企業(yè)進(jìn)入中國零售市場。在進(jìn)入的外商零售企業(yè)中，有大型綜合超市（如法國家樂福、美國沃爾瑪）；倉儲式會員店（如德國的麥德龍、荷蘭的萬客?。槐憷辏ㄈ缛毡镜牧_森）；超大型購物中心（如香港特區(qū)的新東安百貨）；商品批發(fā)集散中心（如香港特區(qū)的利聯(lián)倉行）；標(biāo)準(zhǔn)化食品超市等。超市在世界發(fā)達(dá)國家問世至今已有幾十年的歷史。它是一種現(xiàn)代化大型商業(yè)形態(tài)，具有自選購物、流通成本低、節(jié)約購買時間等優(yōu)點，因而即使在新商業(yè)經(jīng)營形態(tài)層出不窮的發(fā)達(dá)國家，它仍占據(jù)著不可替代的地位，成為現(xiàn)代大型零售業(yè)的主要形式。據(jù)統(tǒng)計1991年美國38種零售業(yè)態(tài)中，超市銷售額以29.1%的比例而高居榜首（百貨僅占7.25%），同年日本各種超市銷售額也占18.5%（便利店占5%，百貨店占8.1%）。因此，超市在發(fā)達(dá)國家的商業(yè)發(fā)展中占有重要地位。當(dāng)前，許多著名超市公司（如德國麥德龍、美國沃爾瑪、法國家樂福等）紛紛向國外拓展市場，進(jìn)行跨國聯(lián)營，以尋求更大的發(fā)展空間。中國由于消費市場潛力較大，投資環(huán)境較好，國外大型超市集團(tuán)紛紛把中國作為拓寬發(fā)展領(lǐng)域的投資熱點。我國超市始于八十年代初，當(dāng)時只是一些營業(yè)面積較小，經(jīng)營品種較少的商店，雖曾產(chǎn)生過一定的轟動效應(yīng)，但終因市場問題而導(dǎo)致一度萎縮。九十年代初，隨著改革開放的深入、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加快、居民收入的增加以及先進(jìn)技術(shù)、管理方法的應(yīng)用，超市這種現(xiàn)代化商業(yè)零售形態(tài)再度在中國大地興起，并得到迅猛發(fā)展。隨著改革開放的不斷深入和市場經(jīng)濟(jì)運行體制的逐步完善，****的超市業(yè)也得到了迅速的發(fā)展。國際知名的連鎖超市紛紛搶灘錫城，繼****八佰伴、三陽百盛、麥德龍之后，歐尚、歐倍德、佳樂福等國際大型超市也將陸續(xù)亮相****。面對國外超市在國內(nèi)市場的迅速發(fā)展，國內(nèi)超市也必然要積極改造基礎(chǔ)設(shè)施，擴(kuò)大服務(wù)場所，引進(jìn)新的經(jīng)營理念、經(jīng)營模式、服務(wù)形式，不斷提高自身參與市場競爭的能力。因此，本項目的建設(shè)將是****超市業(yè)尤其是****國內(nèi)超市業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的需要。三、****商業(yè)大廈股份有限公司發(fā)展的需要****商業(yè)大廈股份有限公司在做好百貨零售主業(yè)和發(fā)展“品牌經(jīng)營戰(zhàn)略”的基礎(chǔ)上，緊緊依托主業(yè)，發(fā)展多元經(jīng)營，成功躋身于全國商業(yè)流通領(lǐng)域領(lǐng)先地位，在****省同行業(yè)綜合經(jīng)濟(jì)效益排名中位居前列。股份公司注重產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，在從單一傳統(tǒng)百貨向連鎖超市、電子商務(wù)等組合業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型中已打下一定基礎(chǔ)；同時，股份公司積極致力于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)延伸，成功開展相關(guān)多元經(jīng)營，并成功開發(fā)以進(jìn)銷分離、進(jìn)價核算、單品管理為基礎(chǔ)的計算機商品信息管理系統(tǒng)，電子化、網(wǎng)絡(luò)化、現(xiàn)代化的管理格局已初見雛形。然而，面對即將加入WTO所帶來的沖擊、挑戰(zhàn)和飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)形勢，企業(yè)的生存壓力無疑將日益沉重；面對即將完全開放的市場與機制、規(guī)模、技術(shù)、管理遠(yuǎn)勝于己的外資商業(yè)企業(yè)，股份公司的競爭力必將經(jīng)受更為嚴(yán)峻的考驗。為獲得進(jìn)一步的發(fā)展，必須打破傳統(tǒng)的供銷經(jīng)營模式，確立大市場、大貿(mào)易、大流通的戰(zhàn)略思想，不僅要提高主業(yè)的綜合經(jīng)營效益，更應(yīng)尋找契機，結(jié)合企業(yè)自身優(yōu)勢并吸收先進(jìn)的科學(xué)管理技術(shù)，開拓新的利潤增長空間。擬投資興建的****東方物流配送中心及超市是一個集現(xiàn)代化物流配送中心和倉儲式大超賣中心為一體的商品流轉(zhuǎn)和交易的場所，它的建成對股份公司的經(jīng)營發(fā)展將產(chǎn)生重要作用：第一、股份公司投資建設(shè)現(xiàn)代物流配送中心，可以解決當(dāng)前各經(jīng)營實體多頭對外向供貨廠（商）進(jìn)貨，以及為銷售客戶、消費者各自上門送貨服務(wù)所造成的人、財、物資源分散、成本倍增的問題。通過網(wǎng)絡(luò)平臺和信息技術(shù)連接企業(yè)各經(jīng)營網(wǎng)點，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)資源整合，集中采購，集中配送，不僅可以大大增加企業(yè)進(jìn)貨價格競爭力，更能有效降低商品流通總成本；通過完善的信息處理和交換網(wǎng)絡(luò)將上游產(chǎn)品制造供貨商和下游銷售客戶連接成一體，將物流與信息流有機結(jié)合，可以實現(xiàn)商品流通信息的集中化，同時可利用POS、ECR等手段全面掌握市場需求信息、庫存信息，建立商品供應(yīng)保障體系，從而使企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益得以大幅度提高。第二、組建現(xiàn)代物流配送中心，可以解決制約股份公司東方百業(yè)電子商務(wù)網(wǎng)進(jìn)一步發(fā)展的“物流瓶頸”。目前，過慢的物流速度、過高的物流成本以及低質(zhì)量的物流服務(wù)，大大削弱了通過電子商務(wù)網(wǎng)瞬間完成的電子商務(wù)所節(jié)約的時間、費用和顧客對所提供服務(wù)的滿意程度。一旦突破了這一“物流瓶頸”，建立高效快速的物流配送體系，真正滿足在線用戶低成本、高質(zhì)量的服務(wù)需求，股份公司的電子商務(wù)將會產(chǎn)生質(zhì)的飛躍。第三、投資興建現(xiàn)代物流配送中心，將促使股份公司的物流業(yè)務(wù)向社會化專業(yè)化方向轉(zhuǎn)變，推進(jìn)股份公司經(jīng)營業(yè)態(tài)由企業(yè)物流向社會化專業(yè)物流的轉(zhuǎn)變，使物流配送最終發(fā)展成為股份公司新的經(jīng)營服務(wù)產(chǎn)業(yè)——“第三方物流產(chǎn)業(yè)”，為股份公司拓展新的業(yè)務(wù)空間和利潤增長點，實現(xiàn)股份公司在降低物質(zhì)消耗、提高勞動生產(chǎn)率以外的“第三利潤源”。第四、****乃****蘇南地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心與交通樞紐，歷來是著名的商品集散地，有著得天獨厚的水（大運河、長江）、陸（公路、鐵路、車站、碼頭、港口）、空（機場）立體交通網(wǎng)絡(luò)和地理位置優(yōu)勢；市區(qū)及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，大眾消費水平較高且需求多樣化。因此，股份公司投資建設(shè)現(xiàn)代物流配送中心具有極大的地域優(yōu)勢?？傊?，順應(yīng)市場流通規(guī)模不斷擴(kuò)大、流通集約化程度日益提高的趨勢，投資建設(shè)現(xiàn)代化物流配送中心，將促使股份公司由大商場經(jīng)營進(jìn)一步涉足連鎖經(jīng)營、超級市場、無店鋪銷售等業(yè)態(tài)，推動股份公司由傳統(tǒng)物流商業(yè)企業(yè)向現(xiàn)代物流商業(yè)企業(yè)的發(fā)展。未來的物流配送中心不僅可以承擔(dān)股份公司自身整個營銷體系的物流業(yè)務(wù)，滿足內(nèi)部的物流配送需求，還可以開發(fā)社會化物流配送服務(wù)，使股份公司既為上游企業(yè)提供高效率物流業(yè)務(wù)，又能滿足下游客戶日益上升的“多品種、小批量、多次數(shù)”的物流需求，從而實現(xiàn)發(fā)展成為****市乃至蘇南、華東地區(qū)物流配送基地的戰(zhàn)略目標(biāo)。

第三章投資環(huán)境及市場環(huán)境分析第一節(jié)投資環(huán)境分析股份公司所在地****是一座著名的商都，由于地處長江、京杭大運河之畔，歷史上自然形成了貨物集散、商賈云集的繁華之地。明清以來，更以“米市”、“布碼頭”著稱于世，成為蘇南地區(qū)重要的商品貿(mào)易中心。解放后，特別是改革開放以來，貿(mào)易業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的支柱之一，獲得了日新月異的長足發(fā)展。古老的商都煥發(fā)出青春與現(xiàn)代的氣息，步入了全國十五個經(jīng)濟(jì)中心城市行列。****水、陸、空交通便利，太湖景觀聞名，每年吸引眾多國內(nèi)游客。****市作為蘇南地區(qū)重要的商品貿(mào)易中心，社會經(jīng)濟(jì)文化水平較為發(fā)達(dá)。據(jù)統(tǒng)計資料，2000年，****市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)增長速度和經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模躍上新臺級，運行質(zhì)量明顯提高。全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1200.2億元，比上年增長11.2%，增幅比全省平均水平高0.6個百分點，比全國平均水平高3.2個百分點。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值27653元，比上年增長10.8%。****市居民消費購買力十分旺盛，市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8603元（全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入則為6280元），農(nóng)民人均純收入5256元，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額553.94億元。2000年全市人均城鄉(xiāng)居民消費支出6975元，比上年增長11.3%，共實現(xiàn)社會消費品零售總額351.51億元，比上年增長9.2%。恩格爾系數(shù)由1999年的43.1%降低到2000年的41.8%，居民耐用消費品逐漸向高檔化發(fā)展，轎車等高檔消費品也逐漸進(jìn)入高收入城鎮(zhèn)居民家庭。****市國民經(jīng)濟(jì)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見表3-1。2000年****市財貿(mào)經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)完成情況見表3-2。

表3-1****市1995-2000年主要年份國民經(jīng)濟(jì)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表表3-22000年****市財貿(mào)經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)完成情況“九五”期間，****市經(jīng)濟(jì)建設(shè)各種項事業(yè)取得了令人矚目的成就。國民經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)快速健康發(fā)展的良好勢頭，國內(nèi)生產(chǎn)總值由1995年的761億元增加到2000年的1200億元，年均增長11.8%；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值由1995年的17751元增加到2000年的27653元，社會主義市場經(jīng)濟(jì)運行機制初步建立?！笆濉逼陂g****市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的總體要求地富民強市。要把實現(xiàn)人民富裕幸福作為現(xiàn)代化建設(shè)的根本出發(fā)點和立足點，把增強綜合實力，提高發(fā)展水平、提升城市地位、促進(jìn)社會全面進(jìn)步作為加快改革和發(fā)展的著力點，把****經(jīng)濟(jì)總量較大的優(yōu)勢進(jìn)一步發(fā)展為綜合競爭力的優(yōu)勢，讓人民從發(fā)展中得到更多的實惠。圍繞富民強市的總要求，“十五”時期****市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的主要目標(biāo)是：國民經(jīng)濟(jì)保持較快的增長，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整取得重大進(jìn)展，綜合實力和市場競爭能力進(jìn)一步增強；基本建立起比較完善的社會主義市場經(jīng)濟(jì)運行機制；城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加，生活質(zhì)量有較大的改善，過上比較富裕的生活?！笆濉逼陂g，****市國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長在10%以上（預(yù)期調(diào)控目標(biāo)）；到2010年，****市國內(nèi)生產(chǎn)總值在2000年的基礎(chǔ)上增長1.5倍左右，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和人民富裕程度達(dá)到或接近世界中等發(fā)達(dá)國家和地區(qū)水平，在****省內(nèi)率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。第二節(jié)市場環(huán)境分析一、超市市場環(huán)境分析隨著改革開放的不斷深入和市場經(jīng)濟(jì)運行體制的逐步完善，****的商業(yè)經(jīng)濟(jì)得到了長足的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)規(guī)模和效益持續(xù)快速增長，商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)的速度也越來越快。****已成為蘇南地區(qū)重要的商貿(mào)中心城市。****的商貿(mào)活動十分活躍，2000年社會消費品零售額近351.51億元，比上年同期增長9.2%，其中，城鎮(zhèn)消費品零售額242.18億元，比上年同期增長12.5%；農(nóng)村消費品零售額109.33億元，比上年同期增長2.6%。批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額265.26億元，比上年同期增長9.3%。市場零售物價指數(shù)為98.6，居民消費價格指數(shù)100。目前，****市連鎖商業(yè)蓬勃發(fā)展，截止2000年末，全市共有連鎖超市82家、連鎖網(wǎng)點243家，連鎖商業(yè)實現(xiàn)銷售額15.6億元，比去年增長25.3%。特色商業(yè)群體已具規(guī)模，中山路地區(qū)已成為最繁華的商業(yè)集中之地，中山路商業(yè)區(qū)除股份公司外還有****八佰伴商貿(mào)中心有限公司、****新世界百貨有限公司、****百盛商貿(mào)有限公司、****第一百貨集團(tuán)有限公司等大型商業(yè)企業(yè)，中山路商業(yè)區(qū)商廈林立，購物設(shè)施集中，使得中山路近年來一直成為****市及其周邊地區(qū)消費者心中理想的購物場所。2000年****市零售額超億元的大中型商場12家（見表3-3），2000年****市超10億元商品市場13家（見表3-4）。****商業(yè)市場建設(shè)逐步規(guī)范，管理水平不斷提高，商業(yè)環(huán)境極大改善。正在發(fā)揮其獨特的交通地理優(yōu)勢和歷史文化名城地位，對周邊地區(qū)輻射不斷增強，并逐漸成為華東地區(qū)重要的商品集散地和貿(mào)易中心之一。****超市隨商業(yè)的發(fā)展也聲速繁榮起來，目前****各類超市總營業(yè)面積已超過20萬平方米，限額以上超級市場年營業(yè)額已達(dá)48965萬元。根據(jù)對****市區(qū)居民的超市型商品性消費支出總量的分析看，****市區(qū)超市型商品性消費支出總量很大，具有較大的消費潛力。超市型商品性消費支出（超市型商品性消費支出界定為在居民商品性消費支出中可能會在超市中消費并購買商品的支出，具體統(tǒng)計指標(biāo)包括：部分食品、衣著支出、部分設(shè)備用品及服務(wù)、部分娛樂文教服務(wù)等。2000年****市區(qū)區(qū)居民超市型商品性消費支出為5096.29萬元，****市區(qū)人口為112.99萬人。據(jù)此計算，****市區(qū)超市型商品性消費支出總?cè)萘繛?7.58億元。再考慮到****市社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及居民消費支出的逐年增長等因素，未來幾年****市區(qū)超市型商品性消費支出總?cè)萘繎?yīng)在60億元以上。目前****市綜合性大型超市不多，在****市興建綜合性大型超市具備良好的發(fā)展環(huán)境。表3-32000年****市超億元零售企業(yè)

表3-42000年****市超10億元商品市場表3-5****主要超市名稱表表3-6限額以上零售企業(yè)情況表二、物流市場環(huán)境分析1、我國物流市場總規(guī)模分析根據(jù)國際貨幣基金組織1997年的統(tǒng)計，我國當(dāng)年物流成本占GDP的比重為16.9%，達(dá)718億美元（按匯率8.27元/美元，合人民幣5938億元），按照國際上第三方物流在物流市場上所占平均份額計算，第三方市場份額應(yīng)在200億美元左右（1654億人民幣）。2000年我國GDP為89404億元，如按上述比例計算，2000年我國全社會的物流成本約為15109億元，第三方物流的市場份額在4209億元左右。對未來10年進(jìn)行預(yù)測：假設(shè)按照2000年我國物流總成本占GDP比例16.9%，每5年物流成本占GDP的比重下降2%，即2005年中國物流成本占GDP比例為14.9%，2010年中國物流成本占GDP比例為12.9%，則2001-2010這十年我國物流成本占GDP比例的算術(shù)平均值約為14.9%；我國第三方物流在物流市場上的比例前五年（2001-2005）按照國際平均數(shù)1/3左右計算，后五年按照1/2計算，則未來十年第三方物流在物流市場上的比例算術(shù)平均值為0.42。根據(jù)測算結(jié)果，到2010年，我國物流總成本將達(dá)到28000多億元，第三方物流市場總規(guī)模將達(dá)到12000多億元，而目前我國第三方物流業(yè)才剛剛起步，實際總規(guī)模非常微小，因此發(fā)展空間非常巨大。2、物流市場機會分析（1）國內(nèi)企業(yè)改革和發(fā)展提供的市場機會。由于長期以來重生產(chǎn)、輕流通，加上歷史形成的條塊分割與“大而全”、“小而全”等傳統(tǒng)觀念，我國企業(yè)在“物流陷阱”中造成的損失和浪費難計其數(shù)。例如，根據(jù)1998年底國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計，18.2萬家獨立核算工業(yè)企業(yè)產(chǎn)成品庫存6094億元人民幣，占其全年產(chǎn)品銷售收入的9.6%，如果加上應(yīng)收帳款12315億元，兩項資金占用為產(chǎn)品銷售收入的29%。1998年，這18.2萬家企業(yè)流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)為1.41次。同年，我國產(chǎn)成品庫存時間為42天，而發(fā)達(dá)國家平均為20天?？梢?，我國企業(yè)物流成本壓縮的空間十分可觀，隨著我國企業(yè)對物流成本控制重視程度的不斷提高，在這方面挖掘潛力將為現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展提供巨大的市場機會。（2）客戶對服務(wù)的需求水平逐步提高和多樣化趨勢提供的市場機會。隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民物資文化生活水平的提高，顧客對服務(wù)質(zhì)量的期望水平將不斷提高并呈現(xiàn)多樣化趨勢，貨物運輸中小批量、多品種、高價值的貨物越來越多。能否向顧客提供門到門的基本運輸服務(wù)和其他增值服務(wù)，日益成為衡量客戶服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，而這些將為現(xiàn)代物流配送業(yè)帶來蓬勃的發(fā)展機會。（3）外資企業(yè)大舉進(jìn)入帶來的市場機會。由于外資企業(yè)較早研究物流，對流通領(lǐng)域的成本控制重視程度較高，與國內(nèi)企業(yè)相比，跨國公司對物流服務(wù)的需求要旺盛得多。到2000年底，世界500強企業(yè)中，已有300多家進(jìn)入了中國市場。這些跨國公司的運作，要求一個強大的物流支持系統(tǒng)作保障。隨著對外開放的不斷深入，進(jìn)入我國的跨國公司無論數(shù)量還是營業(yè)額都將大幅增加，他們對物流服務(wù)的需求將進(jìn)一步增長。（4）加入WTO帶來的市場機會。今年年底或明年初我國極有可能加入WTO，關(guān)稅的降低和一些非關(guān)稅壁壘的被迫取消，將從出口和進(jìn)口兩個方面大大促進(jìn)我國對外貿(mào)易的增長。進(jìn)出口總額的增長必然帶來物流的繁榮，從而為物流業(yè)的發(fā)展提供巨大的市場機會?？梢灶A(yù)見，隨著進(jìn)一步深化社會分工和擴(kuò)大對外開放，我國的物流業(yè)尤其是第三方物流業(yè)存在著廣闊的發(fā)展前景。3、本項目物流市場分析及預(yù)測本項目擬建的物流配送中心的功能主要是一方面為股份公司內(nèi)部及參股公司等系統(tǒng)內(nèi)提供配送服務(wù)；另一方面為系統(tǒng)外有關(guān)公司及單位提供社會化物流配送服務(wù)。系統(tǒng)內(nèi)服務(wù)的對象有為商業(yè)大廈零售商場1家、擬建中的東方大型超市1家、百業(yè)網(wǎng)銷售客戶以及下屬子公司、超市連鎖店若干家。系統(tǒng)外提供服務(wù)的對象有****市第一百貨集團(tuán)、八佰伴商貿(mào)中心、天惠超市、星河商業(yè)公司以及宜興、江陰、錫山等市縣商業(yè)網(wǎng)點。根據(jù)對這些服務(wù)對象現(xiàn)有的銷售能力及發(fā)展趨勢的分析，這些服務(wù)對象所需提供配送服務(wù)的配送總金額近期內(nèi)在5億元左右，遠(yuǎn)期將在10億元以上。本項目的配送對象見圖3-1。

圖3-1配送對象示意圖

第四章建設(shè)目標(biāo)及建設(shè)內(nèi)容第一節(jié)建設(shè)目標(biāo)一、建設(shè)目標(biāo)的提出****商業(yè)大廈股份有限公司是****市最大的商業(yè)零售企業(yè)。股份公司在做好百貨零售主業(yè)和發(fā)展“品牌經(jīng)營戰(zhàn)略”的基礎(chǔ)上，緊緊依托主業(yè)，開展多元經(jīng)營，取得了良好的經(jīng)營效益，成功躋身于全國商業(yè)流通領(lǐng)域領(lǐng)先地位。面對飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)形勢，特別是我國即將加入WTO，機制、規(guī)模、技術(shù)、管理遠(yuǎn)勝于己的外資商業(yè)企業(yè)將迅速進(jìn)入和擴(kuò)大國內(nèi)市場，國內(nèi)商業(yè)企業(yè)競爭力必將經(jīng)受相當(dāng)嚴(yán)峻的考驗。為此，股份公司提出要打破傳統(tǒng)的供銷經(jīng)營模式，確立了大市場、大貿(mào)易、大流通的戰(zhàn)略思想，在提高主業(yè)綜合經(jīng)營效益的同時，尋找契機，結(jié)合自身優(yōu)勢并吸收先進(jìn)的科學(xué)管理技術(shù)，開拓新的利潤增長空間。其中，物流配送中心及超市的建設(shè)是股份公司多元發(fā)展的重要方面。本項目建設(shè)地點為****，在充分利用****商業(yè)大廈股份有限公司現(xiàn)有條件的基礎(chǔ)上，根據(jù)****省****市及周邊地區(qū)市場分析與需求預(yù)測，結(jié)合股份公司現(xiàn)有情況，提出以下建設(shè)目標(biāo)。二、建設(shè)目標(biāo)1、總體要求★成為股份公司未來5—10年連鎖商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)和保障，克服股份公司主業(yè)發(fā)展中的物流瓶頸障礙?！锞哂形锪髋渌偷纳鐣?wù)功能，成為華東地區(qū)有較大影響力的專業(yè)性物流配送基地之一。★以擬建大超市為龍頭，推動股份公司在周邊農(nóng)村集鎮(zhèn)建設(shè)連鎖超市銷售網(wǎng)絡(luò)，提升股份公司的規(guī)模經(jīng)營能力，與“麥德龍”、“家樂福”等洋超市相抗衡?！镄纬瑟毩⒑怂愕钠髽I(yè)運行機制，降低股份公司商品流通過程中的運營成本。★采用現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)化的物流設(shè)施和先進(jìn)的物流管理技術(shù)?！锝⑼晟频男畔⑻幚砗徒粨Q系統(tǒng)并可加以擴(kuò)展、升級。2、目標(biāo)年限設(shè)計使用年限15年。3、超市規(guī)模商品經(jīng)營品種包括生鮮食品、副食品、百貨、家電等9大類20000余種商品，年銷售金額超過6億元。4、配送及倉儲規(guī)?！锱渌湍芰Γ喝沼唵伟l(fā)生量5000張，12000筆包括家電類、日用品類、學(xué)習(xí)辦公用品類等總品種數(shù)39大類，10000種日發(fā)生品種數(shù)2000種進(jìn)貨提前期5天配送提前期24小時庫存量相當(dāng)于15-20天的銷售量★配送及倉儲面積：16000平方米第二節(jié)建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容為實現(xiàn)上述建設(shè)目標(biāo)，需新建一定規(guī)模的物流配送中心及超市，以及有關(guān)配套設(shè)施。本項目的建設(shè)內(nèi)容包括主體工程和輔助配套設(shè)施工程，詳細(xì)內(nèi)容參見本報告第七章“工程技術(shù)方案”。一、主體工程新建物流配送中心及超市大樓一幢，共三層，另有半地下室一層，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，總建筑面積47970m2，包括倉儲及配送、超市賣場、辦公等用房。其中，超市賣場面積12000m2，倉儲及配送面積二、輔助配套設(shè)施工程1、輔助配套設(shè)施用房650m2、多功能廣場、室外停車場等室外工程；3、給排水、強弱電、暖通、消防等配套公用工程；4、物流配送中心及超市所需的物流設(shè)備、信息系統(tǒng)及辦公用具等。第五章項目場址與建設(shè)條件第一節(jié)項目場址一、****概況本項目場址所在地****市為****省省轄市，位于東經(jīng)119度31分至120度36分、北緯31度7分至32度，地處長江三角洲江湖間的走廊部分、****省的東南部、滬寧鐵路中段，東鄰蘇州，距上海128公里；南瀕太湖，與浙江省交界；西接常州，距南京183公里；北臨長江，與揚州市所轄的靖江市隔江相望。****市總面積4650平方公里，其中山區(qū)和丘陵為782平方公里，占總面積的16.8%；水域面積為769平方公里，占16.5%，耕地面積176.58千公頃；城市建成區(qū)面積為97.8平方公里。二、基地概況項目場址位于****市區(qū)廣瑞路14、18號，現(xiàn)分別為********商業(yè)大廈集團(tuán)有限公司的倉儲用地與****市國貿(mào)控股（集團(tuán)）有限公司所有的五金倉庫所在地。該地塊位于****市市區(qū)北部偏東，占地面積47400平方米，距****市中心僅1500米，毗鄰****火車站和汽車站，有鐵路專用線直通****火車站；鄰近有312國道，距滬寧、錫澄高速公路約3~5公里，5公里方圓內(nèi)有多個居民新村小區(qū)以及廣瑞路裝修市場，地理位置優(yōu)越，交通便利，十分適合建設(shè)物流配送中心及大型超市。根據(jù)初步方案，本項目用地—廣瑞路18號（土地面積21,903.1平方米）、廣瑞路14號（土地面積25,507.4平方米）擬分別采取收購、租賃方式獲取。根據(jù)****金寧達(dá)土地評估有限公司金地估宗評[2001]第040號、[2001]第039號土地評估報告，股份公司擬收購的廣瑞路18號【錫崇國用（2000）字第215號】國有出讓土地使用權(quán)評估價格為1157.99萬元，擬租賃的廣瑞路14號【錫崇國用（1999）字第21號】國有出讓土地使用權(quán)評估價格為1327.43萬元。另外，根據(jù)****中天資產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司蘇中資評報字（2001）第53號資產(chǎn)評估報告出具的評估結(jié)果，位于廣瑞路18號、股份公司擬受讓的********華錦集團(tuán)有限公司所有的與擬收購?fù)恋叵嚓P(guān)的建筑物及設(shè)備的評估價值為661.41萬元。第二節(jié)建設(shè)條件一、自然條件1、地形地貌****地形以平原為主，零散分布著低山、殘丘。東部平原，沃野無邊，水網(wǎng)發(fā)育，地面高程1—5米，地形由中西向東緩緩傾斜。****市區(qū)的西南部太湖沿岸丘陵起伏，群山連綿，其中惠山三茅峰為最高，海拔329米，錫山為75米。本項目建設(shè)場址位于****市區(qū)，原為倉庫，地勢平坦，適宜建設(shè)物流配送中心及大型超市。2、河流****南瀕太湖，北枕長江，京杭運河穿城而過，地表水豐富，外來水源補給充足，屬長江下游太湖水網(wǎng)區(qū)。太湖總面積2250平方公里，東西寬56公里，南北長68公里，平均水深2米；京杭運河，全長1794公里，其中老運河12.4公里，河床寬30—90米。本項目建設(shè)場址附近無主要河流。3、氣象****屬亞熱帶季風(fēng)海洋性氣候，常年主導(dǎo)風(fēng)為東南風(fēng)，四季變化分明，氣候溫和濕潤，雨量充沛，無霜期長，熱量豐富。溫度： 年平均溫度 15.4 最冷月平均氣溫 3.1℃ 最熱月平均氣溫 27.5℃ 極端最低氣溫 -10 極端最熱氣溫 39濕度： 最冷月平均相對濕度 76% 最熱月平均相對濕度 86%降雨量： 年總降雨 1100mm 日最大降雨量 204.2mm氣壓： 夏季大氣壓 1003.8MB冬季大氣壓 1028.3MB風(fēng)： 夏季平均風(fēng)速 3.0m/s冬季平均風(fēng)速 2.3m/s積雪： 冬季最大積雪深度 26cm無霜期： 230天二、交通條件****是華東地區(qū)主要的交通樞紐，已形成由鐵路、公路、水路、航空配套組成的立體交通網(wǎng)絡(luò)。7條水運干線溝通相連，9條公路干線通向蘇、浙、皖。江陰黃田港是長江出海口的主要換裝港之一，也是連結(jié)蘇北地區(qū)的主要渡口。****機場開通6條國內(nèi)航線。近幾年來，****大交通建設(shè)全面展開，建成了滬寧高速公路****段，完成了蘇南大運河****段整治，境內(nèi)將有上海到成都、黑龍江到海南、上海到北京三條高速公路通過，形成了一個高速公路交匯點，****作為交通樞紐的地位日益明顯。1、航空****市距上海虹橋國際機場120公里，距南京祿口國際機場180公里，距****機場20公里（該機場主要服務(wù)于國內(nèi)航線）。2、海運****的海洋客、貨運輸，主要經(jīng)由上海港、張家港港、江陰港出海。進(jìn)出口貨物可以十分便利、可靠地通過海運抵達(dá)世界各地。****市區(qū)與這些港口有高速公路和國道相連，距上海港165公里，距江陰港38公里，距張家港港43公里。3、鐵路經(jīng)滬寧線可與全國鐵路連網(wǎng)直通，正在規(guī)劃中的京滬高速鐵路將為****交通提供更為便捷的條件。4、公路經(jīng)滬寧高速公路約90分鐘可以進(jìn)入上海市區(qū)，312國道橫貫****全境。經(jīng)錫澄高速公路，****與江陰長江大橋（世界第四大斜拉橋）貫通。已建或規(guī)劃中的北京至上海、同江至三亞、上海至成都的三條高速公路，其交匯點位于****市。

三、項目區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施條件1、道路建設(shè)地所在區(qū)域有交通型主干道廣瑞路、錫滬路，兩條道路紅線寬度均為35m項目場址距****市汽車站約1000m，距****火車站約1000m。基地以西有鐵路專線連接****2、供電建設(shè)地所處區(qū)域由****市供電局供電，骨干輸電線路35kV，除線路檢修外一般不停電，供電保證率在98%以上，供電狀況較優(yōu)。3、供水建設(shè)地所處區(qū)域由****市自來水公司供水，主干道兩側(cè)主供水管徑700mm4、排水建設(shè)地排水體制為雨污分流制，主要道路兩側(cè)主排水管徑1200mm5、電訊建設(shè)地屬****電信局四分局市話服務(wù)范圍，電話交換方式為數(shù)字程控式，區(qū)域內(nèi)目前的裝機容量完全可以滿足正常經(jīng)營、生活需要。第六章項目經(jīng)營方案及設(shè)備系統(tǒng)本項目建設(shè)內(nèi)容由物流配送中心和超市兩大部分組成，其經(jīng)營方案及設(shè)備系統(tǒng)因功能的不同而有所區(qū)別。在本章論述中，將就物流配送中心方案（包括物流配送中心的選擇及流程、主要物流配送設(shè)備設(shè)施、信息系統(tǒng)、經(jīng)營及管理策略等，詳見第一節(jié)至第四節(jié)）和超市方案（包括超市的經(jīng)營方案、營銷策略、技術(shù)設(shè)備等，詳見第五節(jié)至第七節(jié)）分別進(jìn)行研究。

第一節(jié)物流配送中心的選擇及流程一、物流中心的種類世界物流業(yè)的發(fā)展歷程已經(jīng)走過了廠內(nèi)物流、實體分配物流、綜合物流三個階段，正邁向EC物流的新階段，伴隨著EC出現(xiàn)了一系列全新的物流模式。現(xiàn)有的配送中心、流通、連鎖企業(yè)與EC對接，將傳統(tǒng)的物流模式轉(zhuǎn)化為EC下新型物流模式是EC和物流在我國進(jìn)一步發(fā)展的方向。這些新型模式主要有：1、物流供應(yīng)鏈模式EC信息流使股份公司部門之間、內(nèi)外之間、子公司之間信息交流暢通，客觀上要求它們消除各自為政的分割態(tài)勢，而結(jié)成緊密的合作伙伴，有效抵抗市場風(fēng)險，構(gòu)建穩(wěn)定的物流渠道。于是價值鏈的思想就被引進(jìn)物流管理，產(chǎn)生了物流供應(yīng)鏈。供應(yīng)鏈（supplychain）就是指產(chǎn)品生產(chǎn)和流通中涉及的供應(yīng)商、生產(chǎn)商、運輸商、儲運商、批發(fā)商、零售商以及最終消費者組成的供需網(wǎng)絡(luò)；在這個網(wǎng)絡(luò)中，每個貿(mào)易伙伴既是其客戶的供應(yīng)商，又是其供應(yīng)商的客戶。他們既向上游訂購產(chǎn)品，又向下游的貿(mào)易伙伴供應(yīng)產(chǎn)品。而供應(yīng)鏈管理是對供應(yīng)鏈中的物流、信息流、資金流、增值流、業(yè)務(wù)流以及貿(mào)易伙伴關(guān)系等進(jìn)行的計劃、組織、協(xié)調(diào)和控制一體化管理過程。2、物流一體化物流供應(yīng)鏈?zhǔn)俏锪鲄⑴c各方的協(xié)作形式，而物流一體化是在協(xié)作基礎(chǔ)上的專業(yè)化分工，是EC物流向縱深深化的結(jié)果。物流一體化就是利用物流管理，使產(chǎn)品在有效的供應(yīng)鏈內(nèi)迅速移動，使參與各方的企業(yè)都能獲益，使整個社會獲得明顯的經(jīng)濟(jì)效益。物流一體化的實質(zhì)是一個物流管理的問題，即專業(yè)化物流管理人員和技術(shù)人員，充分利用專業(yè)化物流設(shè)施、設(shè)備，發(fā)展專業(yè)化的物流管理經(jīng)驗，以求得整體效益最優(yōu)化的效果。3、第三方物流第三方物流（ThirdPartyLogistics，簡稱TPL）又稱之為物流聯(lián)盟、物流伙伴、物流社會化或物流市場化，其含義是物流渠道中的專業(yè)化物流中間人，以簽訂合同的方式，在一定期間內(nèi)為其它公司提供所有或某些方面的物流業(yè)務(wù)服務(wù)。TPL提供者是一個為外部客戶管理、控制和提供物流服務(wù)作業(yè)的公司，他們并不在供應(yīng)鏈中占有一席之地，僅是第三方，但通過提供一整套物流活動來服務(wù)于供應(yīng)鏈?？梢?，TPL是物流專業(yè)化的重要形式，是物流發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，是EC物流在供應(yīng)鏈和一體化專業(yè)化分工基礎(chǔ)上的優(yōu)勢互補、風(fēng)險共擔(dān)的戰(zhàn)略聯(lián)盟。4、綜合物流配送中心綜合物流配送中心是將兩種以上不同類型的物流中心集約在一起，成為一個有綜合職能和高效率的物流設(shè)施，最常見的是公路、鐵路、港口、航空管道運輸站相互之間集約在一起形成綜合物流配送中心，其主要功能包括運輸、倉儲、裝卸搬運、包裝、流通加工、物流信息處理等。物流中心模式是順應(yīng)EC物流呈現(xiàn)出了JIT運送普及化，小批量，多品種，高頻率，短周期、門到門、相互交錯的貨物運輸?shù)忍攸c而發(fā)展壯大起來的。5、物流中心機能雖然物流中心因其在流通通路上所扮演的角色不同，在通路中的地位不同，而具有各種不同的功能，但基本上可將物流中心所具有的各項機能，劃分為下列數(shù)種：（1）商品銷售機能（2）倉儲保管機能（3）商品的輸配送機能（4）商品的流通加工機能（5）資訊提供機能中國目前物流企業(yè)在數(shù)量上，供大于求；在質(zhì)量上有所欠缺，滿足不了需求的質(zhì)量；物流網(wǎng)絡(luò)資源豐富，利用和管理水平低；缺乏有效的物流管理者。許多專家提出我國物流產(chǎn)業(yè)應(yīng)積極采取代理形式的客戶定制物流服務(wù)的第三方物流模式。二、項目業(yè)務(wù)定位****商業(yè)大廈股份有限公司作為傳統(tǒng)商業(yè)企業(yè)，積極應(yīng)對市場的發(fā)展和形勢的變化，目前正向物流配送中心方向積極努力。根據(jù)股份公司現(xiàn)狀及****市現(xiàn)有物流企業(yè)能力結(jié)構(gòu)，本項目擬采用第三方的物流中心，即以家電、日化等39大類產(chǎn)品為服務(wù)種類，以超市、專賣店、大百貨商店、電子購物網(wǎng)站為服務(wù)對象，建成以倉儲配送為基礎(chǔ)的區(qū)域性物流中心。近期主要服務(wù)對象為股份公司內(nèi)部，包括商業(yè)大廈零售商場1家、擬建中的東方大型超市1家、百業(yè)網(wǎng)銷售客戶以及下屬子公司、超市連鎖店若干家，同時逐步開展面向股份公司外部的社會化物流配送業(yè)務(wù)。三、配送規(guī)模充分考慮本項目市場預(yù)測、目前物流周轉(zhuǎn)、現(xiàn)代物流倉庫的貨架布置、內(nèi)部運輸通道、作業(yè)場地、各類主流商品占用空間等因素，以及我國物流企業(yè)的資金、運行成本、物流技術(shù)等實際情況，初步確定：本項目配送規(guī)模，即年貨物流通量達(dá)到彩電10萬臺、空調(diào)10萬臺，其它家電30萬件，其它大宗商品30萬件，一般商品80萬件；配送及倉儲面積為16000m2，其中普通倉儲配送區(qū)13000m2、自動化立體倉庫區(qū)表6-1自動化立體倉庫面積需求測算m2層m2臺m2四、配送品種方案物流配送中心的配送品種按大類可分為：家電類、日用品類、學(xué)習(xí)辦公用品類、輕工機械類、紡織服裝類、工藝品及珠寶類等，詳見表6-2。表6-2配送品種方案五、配送流程配送中心的作業(yè)流程可分為：進(jìn)貨、檢驗、加工、編碼、入庫、配貨、補貨、調(diào)庫、盤點、作業(yè)計劃編制、配載、庫管、新品登錄與工藝編制。通過這一系列活動完成將商品從制造廠家分裝配送到各商業(yè)網(wǎng)點的目的。配送的主要流程見圖6-1。備貨備貨入庫檢驗分揀及儲存出庫及檢驗加工或分裝配送運輸送達(dá)服務(wù)客戶驗收信息反饋圖6-1配送流程路線示意圖第二節(jié)主要物流配送設(shè)備設(shè)施物流配送中心因現(xiàn)代化程度不同，設(shè)備的配置有相應(yīng)的區(qū)別，主要表現(xiàn)在庫內(nèi)外裝卸及運輸、信息管理軟硬件等設(shè)施。但從其流程來看，設(shè)備由四部分組成：一是庫區(qū)設(shè)備、二是庫外運輸設(shè)備、三是信息管理系統(tǒng)設(shè)備、四是公用設(shè)備。本項目擬建物流配送中心及超市大樓中包括配送及倉儲面積16000m2，其中普通倉儲配送區(qū)13000m一、物流設(shè)備總體構(gòu)成1、配送中心物流設(shè)施★主存儲區(qū)：自動化立體倉庫、重型貨架★緩沖區(qū)：暫存貨架和平庫★揀選：配貨區(qū)、流動貨架、輕型貨架★出貨：配載區(qū)、輕型貨架★加工區(qū)：分裝、貼碼★站臺2、輸送設(shè)備以高頻單件揀選為主的流動貨架作業(yè)區(qū)，輸送方式為人車方式；以高頻單箱揀選為主的流動貨架作業(yè)區(qū)，輸送方式為傳送帶；揀選過程結(jié)束后，形成的指向門店的貨箱分流采用自動分揀設(shè)備。3、條碼和電子標(biāo)簽設(shè)備高頻貨物采用數(shù)字揀選系統(tǒng)（DPS），其余貨架和貨位，均以條碼標(biāo)識。二、普通倉儲配送區(qū)設(shè)備選擇原則為管理信息系統(tǒng)現(xiàn)代化和庫內(nèi)設(shè)備機械化。該區(qū)設(shè)備主要有運輸車輛、高架庫貨架、夾包機、監(jiān)控系統(tǒng)、高度調(diào)節(jié)板等。運輸車輛主要有箱式貨車、電瓶搬運車、升降車等。電瓶搬運車主要用于貨物在配送中心內(nèi)部的運輸，箱式貨車主要用于貨物的外運，升降車主要用于高架庫貨架與庫房地面之間的貨物搬運。根據(jù)擬建庫區(qū)內(nèi)部運輸情況，暫考慮電瓶搬運車配置5輛、升降車5輛、夾包機2臺。根據(jù)對外配送地區(qū)的情況分別考慮箱式貨車的配備，初步確定城區(qū)安排2.5噸車20輛，城外安排10噸車12輛?？紤]食品冷藏需要，另外購置10噸和16噸進(jìn)口冷藏車各1輛。本項目超市不再另外配置運輸車輛。庫區(qū)擬選用高架庫貨架，貨架高6米，分三層，其單元規(guī)格為長1.2米、深為1米、高為2米，貨架面積為1.普通倉儲配送區(qū)物流設(shè)備配備情況參見表6-3。普通倉儲配送區(qū)物流設(shè)備配備情況表三、自動化立體倉庫區(qū)當(dāng)今的流通領(lǐng)域已將物流的高科技（如自動分揀機、自動化立體倉庫、信息處理及通訊自動化等）廣泛應(yīng)用于配送中心。其中，自動化立體倉庫是用高層貨架儲存貨物，以巷道堆垛起重機存取貨物，并通過周圍的裝卸搬運設(shè)備，自動進(jìn)行出入庫存取作業(yè)的倉庫。自動化立體倉庫的出現(xiàn)是物流技術(shù)的一個劃時代的革新。它不僅徹底改變了倉儲行業(yè)勞動密集、效率低下的落后面貌，而且大大拓展了倉庫功能，使之從單純的保管型向綜合的流通型方向發(fā)展。根據(jù)擬建物流配送中心的建設(shè)目標(biāo)及發(fā)展趨勢，應(yīng)該加強學(xué)習(xí)和采用物流現(xiàn)代化技術(shù)。本項目考慮建設(shè)3000m擬建自動化立體倉庫初步方案為：1、巷道堆垛起重機高18.4m，巷道長60m，采用高性能堆垛機，主要速度指標(biāo)為運行速度4~120m/min、升降速度4~40m/min、2、貨架共10排，10層，44列，共8800個貨位，每層高1.7米，根據(jù)不同用途采用橫梁式貨架、懸臂式貨架等結(jié)構(gòu)形式；3、托盤主要采用木托盤，規(guī)格為1200mm×1200mm×4、采用自動傳送方式，入出庫輸送機系統(tǒng)包括鏈條升降臺、鏈條輸送機、輥子輸送機、空托盤收集機、尺寸檢測系統(tǒng)、上箱架、自動控制系統(tǒng)等；5、自動控制方式采用三級計算機分布式控制系統(tǒng)，由管理級、中間控制級和直接控制級組成，管理級對倉庫進(jìn)行在線和離線管理，中間控制級對通訊、流程進(jìn)行控制，并進(jìn)行實時圖像顯示，直接控制級是由PLC（可編程序控制器）組成的控制系統(tǒng)對各設(shè)備進(jìn)行單機自動操作；6、該區(qū)計算機管理及監(jiān)控系統(tǒng)包括服務(wù)器（雙機熱備份）、磁帶機、計算機、入出庫工作站、通訊模塊、打印機、條碼閱讀器、紅外通訊裝置、顯示屏系統(tǒng)、服務(wù)器操作系統(tǒng)、數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)、管理軟件、監(jiān)控軟件、動畫軟件等；7、該區(qū)主要配送品種需適宜自動化立體倉庫存儲及進(jìn)出庫，初步確定以家電類、輕工機械類為主自動化立體倉庫區(qū)物流設(shè)備配備情況參見表6-4。

自動化立體倉庫區(qū)物流設(shè)備配備情況表第三節(jié)配送中心信息系統(tǒng)物流配送中心是連接供應(yīng)方和需求方的橋梁。從供應(yīng)方的角度來看，配送中心從事高效的流通加工、庫存管理、運輸和配送等活動；從需求方的角度來看，配送中心必須以最大的靈活性和及時性滿足各類客戶的需要。管理信息則為配送中心完成這些功能提供有力的支持和保證。配送中心除了在物流設(shè)備、物流技術(shù)上提高其自動化、省力化外，管理信息的建設(shè)是提高作業(yè)效率，提升其現(xiàn)代化程度的重要標(biāo)志。一、信息系統(tǒng)總體設(shè)計1、信息流商品流通過程中存在著三種重要的內(nèi)容流，即商品流、資金流、信息流。其中，信息流一方面伴隨著商品流而產(chǎn)生，另一方面又起著引導(dǎo)物流進(jìn)行有規(guī)律運動的重要作用，它是分析商品流、導(dǎo)向資金流、進(jìn)行經(jīng)營決策的重要依據(jù)。在物流配送中心，如何調(diào)度好信息流流向，正確及時地處理每一筆貨物的信息是提高效率、節(jié)約成本的關(guān)鍵。系統(tǒng)信息流簡圖見圖6-2。

圖6-2配送中心信息流簡圖2、信息系統(tǒng)目標(biāo)★實現(xiàn)倉儲配送管理信息的智能化處理，充分發(fā)揮人機協(xié)同的功效；★做好倉庫收、發(fā)、存等基本信息的收集、保存和加工工作，為其它系統(tǒng)的相關(guān)處理提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支持；★通過批號的管理，提高商品周轉(zhuǎn)的合理性；★最大限度地縮短商品出入庫的時間，減少無謂的勞動力消耗；★利用盤點作業(yè)，督促并促使倉庫做好盤點工作，以便系統(tǒng)反映的庫存帳面數(shù)據(jù)與實物量能基本保持一致；★改包裝作業(yè)，使得倉庫中的商品包裝能更好地適應(yīng)商店和客戶的需要，使得倉庫不僅僅是一個商品的存放中心，而且是一個商品加工包裝配送中心；★通過系統(tǒng)內(nèi)部及公眾網(wǎng)絡(luò)，使得其他相關(guān)系統(tǒng)能及時得到最新的庫存信息，提高管理工作的有效性以及對客戶和供應(yīng)商的服務(wù)質(zhì)量；★逐步形成企業(yè)的決策支持系統(tǒng)，為企業(yè)發(fā)展規(guī)劃的制定提供更加科學(xué)合理的手段。3、信息系統(tǒng)配置本項目信息系統(tǒng)即為商務(wù)電腦管理系統(tǒng)。系統(tǒng)采用客戶服務(wù)器體系結(jié)構(gòu)，它的特點是數(shù)據(jù)庫服務(wù)器直接根據(jù)工作站傳來的數(shù)據(jù)進(jìn)行加工規(guī)范，將處理后所得結(jié)果數(shù)據(jù)由網(wǎng)絡(luò)傳送回客戶端，這種前后端的分離，使處理盡可能向被處理數(shù)據(jù)靠攏，從而使網(wǎng)絡(luò)交通量降低，相應(yīng)時間縮短，提高系統(tǒng)性能，減輕對網(wǎng)絡(luò)帶寬的要求。配送中心的信息管理將采用一級管理，即數(shù)據(jù)庫服務(wù)器管理中心的所有數(shù)據(jù)均可由各部門客戶端進(jìn)行存取。同時，中心的管理層可實時查看所需數(shù)據(jù)，各部門間的數(shù)據(jù)可以共享，以信息系統(tǒng)中心一體化確保中心內(nèi)部數(shù)據(jù)的實時性、一致性、完整性。系統(tǒng)在具有以上特點的同時，又要求本身具有可靠性，就是要保證各部門存取數(shù)據(jù)可靠、安全。因此，首先須保證硬件的暢通，既網(wǎng)絡(luò)的暢通和數(shù)據(jù)庫服務(wù)器與前端客戶機的穩(wěn)定；另外對數(shù)據(jù)庫也具有一定的要求，在滿足頻繁存取和具備管理大容量數(shù)據(jù)能力的同時，數(shù)據(jù)須提供糾錯功能?；谝陨弦?，對本配送中心的系統(tǒng)設(shè)計如下：數(shù)據(jù)庫服務(wù)器采用計算機工作站；操作系統(tǒng)采用WindowsNT平臺；數(shù)據(jù)庫采用大型關(guān)系數(shù)據(jù)庫，以確保數(shù)據(jù)庫核心的可靠性；前端采用高性能、高可靠性的微機或終端訪問數(shù)據(jù)庫；通訊采用網(wǎng)絡(luò)、串口和無線通訊三種方式；網(wǎng)絡(luò)采用以太網(wǎng)，利用TCP/IP協(xié)議。根據(jù)需要，為了數(shù)據(jù)采集的靈活方便，系統(tǒng)內(nèi)部增加部分無線終端，實現(xiàn)對數(shù)據(jù)方便、及時、快捷的存取。中心內(nèi)部實現(xiàn)對作業(yè)面管理的現(xiàn)代化，對于揀選要求的信息現(xiàn)代化，引進(jìn)電子標(biāo)簽技術(shù)，以使揀選者方便、直觀地進(jìn)行揀選，使作業(yè)面上的操作與后臺管理相一致，實現(xiàn)前后臺準(zhǔn)確、快速的響應(yīng)。在建設(shè)配送中心時不僅要達(dá)到信息流的現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)，同時要實現(xiàn)部分物流調(diào)和的自動化，在物流的特殊關(guān)口、特殊部位，例如入庫、出庫、檢測、物品的合流等處提供一種方便、快捷的檢測手段，以保證物流傳送過程中不產(chǎn)生瓶頸問題，因此需安裝條碼設(shè)備、物流檢測傳感器、傳輸設(shè)備控制器等。二、信息系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)在充分考慮系統(tǒng)的開放性、集成性、實用性、先進(jìn)性、可靠性和經(jīng)濟(jì)性的基礎(chǔ)上，按照系統(tǒng)總目標(biāo)的建設(shè)要求，形成本配送中心信息系統(tǒng)的體系結(jié)構(gòu)，詳見圖6-3。

圖6-3信息系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)示意圖從系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)圖可以看出，系統(tǒng)具有充分的開放性，既能滿足物流配送中心的發(fā)展需要，又從技術(shù)上充分考慮了不同層次的信息要求；不但促進(jìn)了網(wǎng)上電子商務(wù)的發(fā)展，而且可以為社會用戶提供信息服務(wù)?；谏鲜隹傮w結(jié)構(gòu)，確定以下信息系統(tǒng)功能模型圖與系統(tǒng)功能樹，分別參見圖6-4、圖6-5。圖6-4物流配送中心信息系統(tǒng)功能模型圖圖6-5物流配送中心信息系統(tǒng)功能樹

三、信息系統(tǒng)功能模塊簡介本項目擬建的物流配送信息管理系統(tǒng)包括倉儲管理子系統(tǒng)、庫存管理子系統(tǒng)、運輸管理子系統(tǒng)、配送加工子系統(tǒng)、客戶管理子系統(tǒng)、網(wǎng)上物流子系統(tǒng)、報表子系統(tǒng)、集裝箱優(yōu)化裝箱子系統(tǒng)等?！飩}儲管理系統(tǒng)（WarehouseManagementSystem）包括： 進(jìn)貨作業(yè)系統(tǒng)（InwardOperation）出貨作業(yè)系統(tǒng)（OutwardOperation）★庫存管理系統(tǒng)（InventoryControl）包括： 點倉作業(yè)系統(tǒng)（CycleCounting）物流計費系統(tǒng)（LogisticsBillingSystem）物流計費（LogisticsBilling）應(yīng)收帳管理（AccountsReceivables）借項通知單/發(fā)票（DebitNotes）★運輸管理系統(tǒng)（TransportationManagementSystem）包括： 運輸作業(yè)（TransportationOperation）運輸計費（TransportationBilling）托運作業(yè)（Drayage）★配送加工系統(tǒng)（DistributionProcessingSystem）包括： 再包裝系統(tǒng)（RepackagingOperation）組裝作業(yè)（AssemblyOperation）拆包裝作業(yè)（BreakPackOperation）轉(zhuǎn)倉作業(yè)（LocationTransfer）補貨作業(yè)（ReplenishmentOperation）★客戶管理系統(tǒng)（CustomerRelationshipManagement）包括： 潛力客戶跟蹤（PotentialClientTracing）客戶合同管理（ClientContractGenerator）★網(wǎng)上物流系統(tǒng)(E-Logistics)包括： 網(wǎng)上庫存查詢系統(tǒng)（InternetInventoryInquiry）網(wǎng)上下單作業(yè)系統(tǒng)（InternetPlacingInstructionsSystem）網(wǎng)上車輛跟蹤/查詢系統(tǒng)（InternetVehicleTracing）數(shù)據(jù)/報表中心（Data/ReportingCenter）★報表系統(tǒng)（Reporting）包括： 數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換中心（Data2Excel）可視化物流（VisualLogistics）★集裝箱優(yōu)化裝箱系統(tǒng)（OptimizeContainerLoadingSystem）無約束優(yōu)化裝箱（Non-ConstraintContainerLoading）有約束優(yōu)化裝箱（ConstraintContainerLoading）四、與外界通信物流配送中心通過DDN專線與各相關(guān)電子商務(wù)網(wǎng)站進(jìn)行通信。DDN專線優(yōu)點是傳輸速度快，堵塞現(xiàn)象少，對突發(fā)性數(shù)據(jù)傳輸處理較好，可以進(jìn)行自動錯誤檢測，網(wǎng)絡(luò)可靠性較好。五、條形碼技術(shù)信息系統(tǒng)擬采用條形碼技術(shù)，條形碼技術(shù)作為一種成熟的信息處理技術(shù)，由于具有信息采集速度快、信息量大、可靠性高等優(yōu)點，條形碼技術(shù)是實現(xiàn)電子數(shù)據(jù)交換（EDI）的基礎(chǔ)，是倉儲物資快速準(zhǔn)確保障的重要手段。本項目物流配送中心采用國際條碼標(biāo)準(zhǔn)，建立一整套物流條碼標(biāo)準(zhǔn)體系，大力推進(jìn)物流條碼的應(yīng)用和發(fā)展。第四節(jié)物流配送中心經(jīng)營及管理策略一、經(jīng)營策略1、積極開拓，主動出擊商品配送業(yè)務(wù)以及第三方配送是全新概念的業(yè)務(wù)，市場認(rèn)知以及市場認(rèn)識深度要有一個過程，本項目在實施過程中要主動出擊，主動宣傳自己、宣傳第三方配送，為客戶設(shè)計方案，以誠信贏行客戶。2、完善服務(wù)配送業(yè)務(wù)是一項配套性的業(yè)務(wù)，是生產(chǎn)企業(yè)為最終消費者之間的橋梁和紐帶，服務(wù)的水平是衡量配送質(zhì)量的根本準(zhǔn)則。在工作中應(yīng)時刻強化服務(wù)意識，把服務(wù)工作當(dāng)作企業(yè)的生命線來抓，把服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平貫串于整個配送工作全過程，不斷改進(jìn)服務(wù)、不斷完善服務(wù)。3、不斷學(xué)習(xí)，提高技術(shù)素質(zhì)配送業(yè)務(wù)是一項不斷發(fā)展的技術(shù)，新型倉儲機械、運輸設(shè)施、信息管理水平不斷更新，尤其電子商務(wù)、全球衛(wèi)星定位系統(tǒng)在現(xiàn)代配送的結(jié)合已成為必然，這就要求從業(yè)人員不斷學(xué)習(xí)新技術(shù)、新工藝，提高技術(shù)素質(zhì)，以適應(yīng)技術(shù)飛速發(fā)展的需求。4、提高管理水平配送業(yè)務(wù)是一項高效的管理，做到快速決策、快速市場反應(yīng)，提高市場應(yīng)變能力和管理水平。5、有進(jìn)有退、分步實施立足現(xiàn)有業(yè)務(wù)，在現(xiàn)有業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上逐步提出增值服務(wù)，繼而推進(jìn)現(xiàn)代配送業(yè)務(wù)。倉儲設(shè)施逐步實現(xiàn)無人倉庫、電子倉庫。二、管理策略為了提高管理效率、降低成本運作，不但要提出具有競爭力的服務(wù)價格，還必須采取以下措施：堅持品牌經(jīng)營，產(chǎn)品（服務(wù)）經(jīng)營和資本經(jīng)營相結(jié)合的系統(tǒng)經(jīng)營；企業(yè)的發(fā)展和目標(biāo)與員工、供應(yīng)商、經(jīng)營商的目標(biāo)和發(fā)展充分結(jié)合；重視員工和外部協(xié)作經(jīng)營商的培訓(xùn)，協(xié)助其實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)；建立和完善物流網(wǎng)絡(luò)，分級管理，對貨物進(jìn)行實施動態(tài)跟蹤和信息自動處理；組建客戶俱樂部，為股份公司提供一個穩(wěn)定的客戶群。主要管理制度包括：1、凡是須放入庫內(nèi)存放的一切物品必須辦理入庫手續(xù)方可入庫，凡是須出庫的一切物品必須辦理出庫手續(xù)方可出庫。2、除總經(jīng)理、行政中心總監(jiān)及配送中心所有員工外，任何人未經(jīng)總經(jīng)理書面批準(zhǔn)，不得進(jìn)入物流配送中心庫房。3、樹立機械化、自動化的觀念，注重先進(jìn)設(shè)備、技術(shù)、人才的引進(jìn)與開發(fā)，重視規(guī)范化管理，這是物流配送中心功能充分發(fā)揮的關(guān)鍵。4、推行配送合理化，通過采用專業(yè)設(shè)備、設(shè)施及操作程序，取得較好的配送效果并降低配送過分綜合化的復(fù)雜程度及難度。5、實時動態(tài)庫存數(shù)據(jù)至少每1小時更新1次。6、推行準(zhǔn)時配送系統(tǒng)。準(zhǔn)時配送是配送合理化重要內(nèi)容。配送做到了準(zhǔn)時，用戶才有資源把握，可以放心地實施低庫存或零庫存，可以有效地安排接貨的人力、物力，以追求最高效率的工作。三、儲存策略儲存策略主要在指定儲位（DedicatedLocation）的指派原則。良好的儲存策略可以減少出入庫移動的距離、縮短作業(yè)時間，甚至能夠充分利用儲存空間，本項目擬采用分類儲放。1、每一類儲存貨品都有相對固定儲位，貨品不能互用儲位，因此須規(guī)劃每一項貨品的儲位容量不得小于其可能的最大在庫量。2、儲區(qū)安排要考慮物品尺寸及重量。3、易燃物必須限制儲放于一定高度以滿足保險標(biāo)準(zhǔn)及防火法規(guī)。4、儲區(qū)能被記憶，容易提取。第五節(jié)超市經(jīng)營方案本項目超市總體經(jīng)營思路為：準(zhǔn)確定位、特色經(jīng)營、樹立品牌。一、營業(yè)面積超市賣場面積12000m二、經(jīng)營品種超市入選商品20000余種，經(jīng)營品種分類詳見表6-5。表6-5超市經(jīng)營品種方案三、消費對象中、低、高收入群體四、服務(wù)區(qū)域超市服務(wù)半徑初步確定為3公里，同時以****城區(qū)為基礎(chǔ)，擴(kuò)展至全市范圍及周邊地區(qū)。五、經(jīng)營規(guī)模本項目超市正常經(jīng)營年營業(yè)額超過6億元。六、超市構(gòu)成本項目超市構(gòu)成參見圖6-6。圖6-6超市構(gòu)成圖

七、貨源采購及配送本項目超市貨源采購擬利用****商業(yè)大廈股份有限公司已有采購網(wǎng)絡(luò)，同時不斷拓展新的采購渠道。超市配送（包括倉儲及運輸）由本項目物流配送中心統(tǒng)一安排。第六節(jié)超市營銷策略一、經(jīng)營策略精心布置貨架及各銷售區(qū)，盡可能展示20000余品種各類商品，使消費者或未來消費者大開眼界，產(chǎn)生積極影響，進(jìn)而產(chǎn)生良好的業(yè)績。此外，在實際經(jīng)營中，按照國際流行的經(jīng)營方式，結(jié)合中國消費者的特點，為顧客提供最佳經(jīng)營方式。二、服務(wù)策略以無可挑剔的一流服務(wù)，讓消費者在得到購物欲望滿足的同時，得到真心被視為上帝的精神滿足，必要時還可以提供超值服務(wù)，如為特殊需要的顧客提供超出經(jīng)營品種而指定的需求和專門服務(wù)等。同時建設(shè)一流的經(jīng)營服務(wù)設(shè)施。此外，根據(jù)項目經(jīng)營品類的不同特點，分別有針對性地制定售前、售中及售后服務(wù)措施，如：建立熱線咨詢電話，開設(shè)免費培訓(xùn)講座，以潛移默化的方式宣傳產(chǎn)品，培育潛在的消費者等。三、優(yōu)勢互補策略超市既是零售的場所，也是批發(fā)的展示場所。本項目超市在做好零售市場的同時，還可適時開展批發(fā)和代理業(yè)務(wù)。應(yīng)當(dāng)充分利用****商業(yè)大廈股份有限公司現(xiàn)有資源，包括采購網(wǎng)絡(luò)、營銷網(wǎng)絡(luò)等，不斷拓展新的業(yè)務(wù)渠道；同時，超市在自身發(fā)展的過程中，也可與股份公司商場及其它經(jīng)營點建立緊密的聯(lián)系，強強合作，把生意做大，把業(yè)務(wù)做活。四、宣傳戰(zhàn)略把對超市的宣傳放在重要地位，尤其應(yīng)突出所在地的區(qū)位優(yōu)勢與環(huán)境優(yōu)勢。同時，針對經(jīng)營產(chǎn)品特點制定相應(yīng)宣傳措施，如：在重要貨位安排長期的促銷人員，起到宣傳介紹產(chǎn)品、鎖定固定消費客戶、提高產(chǎn)品銷售的作用；抓住消費源頭，突出權(quán)威廣告的作用；注重在各媒體上的宣傳，包括廣播、電視、報刊、戶外廣告等，大大增加產(chǎn)品可見度。第七節(jié)超市技術(shù)設(shè)備一、計算機管理系統(tǒng)超市計算機管理系統(tǒng)將包括業(yè)務(wù)管理、財務(wù)會計管理、采購管理、庫存管理、配貨管理、運輸管理、POS電子定貨、遠(yuǎn)程通訊、綜合統(tǒng)計信息管理和系統(tǒng)維護(hù)等模塊，擬與物流配送中心信息系統(tǒng)統(tǒng)一設(shè)計和建設(shè)。在超市計算機具體配置上，擬通過服務(wù)器IBMAS400，PC+POS機的獨立局域網(wǎng)系統(tǒng)，利用服務(wù)器硬盤鏡像、雙機熱備份等措施，以提高數(shù)據(jù)的安全性。前臺POS機把每筆商品的交易情況直接接入后臺服務(wù)器中，后臺服務(wù)器能及時跟蹤超市銷售的最新動態(tài)。二、其它設(shè)備考慮本項目特點，特別是項目建設(shè)方案，超市還需采購設(shè)備包括：超市營業(yè)設(shè)備、公用工程設(shè)備設(shè)施及其它設(shè)備（包括自動扶梯、垂直電梯、辦公用具等）。超市主要設(shè)備采購清單詳見表6-6。表6-6超市主要設(shè)備采購清單續(xù)上表第七章工程技術(shù)方案第一節(jié)總體設(shè)計概況一、總體設(shè)計原則本項目是建設(shè)功能齊全、結(jié)構(gòu)合理、設(shè)施配套的物流配送中心及超市?？紤]到該項目的建設(shè)目標(biāo)、功能、用途及建設(shè)基地的地形地勢、周邊環(huán)境等因素，結(jié)合當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的建設(shè)要求和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計方案的總體設(shè)計原則是：1、充分考慮我國物流配送及超市的特點和發(fā)展需要，建設(shè)一座融超市、倉儲、配送、辦公、信息等為一體的綜合性大樓；2、建筑造型新穎，具有時代特色，體現(xiàn)出物流商業(yè)建筑的內(nèi)涵及鮮明個性；3、總體布局合理，功能齊全，注意土地利用率，考慮適當(dāng)?shù)幕顒涌臻g，創(chuàng)造優(yōu)美、怡人、與周邊協(xié)調(diào)的環(huán)境；4、各功能用房設(shè)計既具科學(xué)性和合理性，又要注意實際效益；5、結(jié)構(gòu)、給排水及消防、強弱電、暖通等專業(yè)設(shè)計具有技術(shù)先進(jìn)性和經(jīng)濟(jì)合理性；6、符合城市規(guī)劃、交通、消防、土地、環(huán)保、綠化園林、衛(wèi)生、人防等方面有關(guān)規(guī)定及規(guī)范要求。二、設(shè)計方案的確定根據(jù)本項目建設(shè)目標(biāo)及要求，初步確定本次工程建設(shè)主要內(nèi)容包括：物流配送中心及超市大樓一幢，建筑面積47970m2，其中超市賣場面積12000m2、倉儲及配送面積項目基地原為倉儲用地，場內(nèi)倉庫、道路及其它建（構(gòu)）筑物拆除、改造等工作目前正在前期準(zhǔn)備，有關(guān)事宜尚在洽談協(xié)商。本項目建設(shè)暫不考慮利用原有設(shè)施，有關(guān)設(shè)計按新建工程進(jìn)行。第二節(jié)總平面布置一、總平面設(shè)計原則1、功能分區(qū)明確、合理、得當(dāng)，布局緊湊，節(jié)約用地，管理維修方便，留有一定發(fā)展余地；2、基地與外界保持良好的交通和運輸聯(lián)系，出入口和內(nèi)部道路符合人流與車流的集散要求，各運動流線保持順暢、短捷；3、建筑物布置應(yīng)考慮當(dāng)?shù)乜傮w景觀，與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)；4、滿足項目在朝向、光線、安全、防護(hù)、通訊、照明等方面的要求；5、便于利用當(dāng)?shù)匾延械纳舷滤⒐╇?、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施；6、對廢棄物的處理應(yīng)作妥善安排，需符合有關(guān)環(huán)境保護(hù)法令、法規(guī)的規(guī)定。二、總平面布局物流配送中心及超市大樓為本項目建設(shè)主體，平面形狀總體呈“T”型，安排在基地中部?？紤]到物流配送中心和超市的功能及服務(wù)對象的差異，將超市用房主要安排在正對主干道的大樓東部，主體2層，局部1層；物流配送用房主要安排在大樓西部，主體3層，局部1層。大樓超市區(qū)與廣瑞路之間室外場地為大型多功能廣場，分別聯(lián)系東側(cè)的基地超市出入口和西側(cè)的大樓超市區(qū)出入口，為人流的集散與休閑提供開闊空間，既滿足了項目的功能需求，又可形成較大的氣勢和商業(yè)氣氛。該廣場以南、以北分別安排一定規(guī)模的室外汽車停泊場、自行車停車場。大樓西北部室外場地主要為配貨配載區(qū)，倉儲及配送貨物由此進(jìn)出大樓，同時作為配送中心運輸車輛的室外停泊場地。冷凍機房、變電室、泵房、鍋爐房、發(fā)電機房等物流配送中心及超市輔助配套設(shè)施用房根據(jù)各自功能需要合理布置在基地西北角。本項目基地面積47400m2，總的來說可由三部分構(gòu)成：（1）物流配送中心及超市大樓，占地面積18960m2；（2）室外廣場、停車場、道路及輔助配套設(shè)施，占地面積三、交通組織本項目交通設(shè)計以人車分流、互不干擾、使用便利為原則，同時滿足交通規(guī)劃及消防部門有關(guān)要求。根據(jù)基地周邊道路及交通情況，擬將基地主出入口安排在其東面廣瑞路一側(cè)，共設(shè)置兩個，北端為配送中心出入口、中部為超市出入口。物流配送中心客戶及運輸車輛由配送中心出入口進(jìn)入基地后，沿基地北側(cè)內(nèi)部道路可直達(dá)位于基地西南的擬建大樓物流配送區(qū)。超市顧客由基地東側(cè)超市出入口進(jìn)入基地后，經(jīng)多功能廣場可方便、快捷地進(jìn)入擬建大樓超市區(qū)。整個基地對于進(jìn)出超市和物流配送中心的車輛作統(tǒng)一安排，停車場主要有三處：（1）基地東部、多功能廣場以南和以北，分別為室外汽車停泊場和自行車停車場，供超市顧客及其它社會車輛使用；（2）基地西北部，供進(jìn)出配送中心的車輛室外停泊，同時兼作內(nèi)部停車場；（3）物流配送中心及超市大樓半地下室（大部），地下停車場進(jìn)口和出口分別位于大樓西北拐角和大樓東南角，分別由基地配送中心出入口和超市出入口進(jìn)、出基地。此外，出租車主入口位于基地東南側(cè)，出租車進(jìn)入基地后可直接將客人送至超市入口處，下客后再向前至出租車候客處排隊接客?；貎?nèi)道路以環(huán)行為骨架，配以枝狀道路，人流與物流互不干擾。四、消防通道整個基地外側(cè)設(shè)有環(huán)行消防通道。建筑物與周邊建筑物之間保持足夠的防火間距和留有環(huán)形車道。消防車道的寬度不應(yīng)小于3.5m，道路上空遇有管架等障礙物時，其凈高不應(yīng)小于4m。環(huán)形消防車道至少應(yīng)有兩處與其它車道連通，盡頭或消防車道應(yīng)設(shè)回車道或面積不小于12m×12m的回車場，供大型消防車使用的回車場面積不應(yīng)小于15m五、主要技術(shù)經(jīng)