意大利名品商業(yè)街可行性研究報(bào)告書

意大利名品商業(yè)街可行性研究報(bào)告（二零壹壹年陸月貳拾捌日）意大利名品商業(yè)街可行性研究報(bào)告

第一章：區(qū)域環(huán)境分析1、區(qū)位特征2、配套條件第二章：項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目地址2、項(xiàng)目規(guī)模3、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念4、總體規(guī)劃構(gòu)思第三章：項(xiàng)目市場(chǎng)分析1、我國(guó)特色商業(yè)街發(fā)展概況2、國(guó)內(nèi)先進(jìn)城市特色街區(qū)建設(shè)發(fā)展情況3、無(wú)錫特色商業(yè)街發(fā)展概況第四章：項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)思路1、概念定位2、經(jīng)營(yíng)布局定位3、消費(fèi)客戶群定位4、經(jīng)營(yíng)管理定位第五章：投資計(jì)劃與經(jīng)濟(jì)分析1、投資計(jì)劃及建設(shè)周期2、資金來(lái)源計(jì)劃3、經(jīng)濟(jì)分析4、利潤(rùn)點(diǎn)分析第六章：政府政策支持

第一章：區(qū)域環(huán)境分析

一、區(qū)位特征1、區(qū)域情況本項(xiàng)目位于無(wú)錫市北區(qū)，惠山區(qū)的新行政中心?；萆絽^(qū)位于無(wú)錫城西北郊，人口42.96萬(wàn)，總面積327.12平方公里，下轄6個(gè)建制鎮(zhèn)?，F(xiàn)有1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，9個(gè)鎮(zhèn)級(jí)工業(yè)園區(qū)。堰橋鎮(zhèn)距無(wú)錫市區(qū)13公里，距離江陰23公里，錫澄公路和錫澄運(yùn)河以及滬寧高速公路、錫澄高速公路貫穿全鎮(zhèn)。這樣的立體交通條件使堰橋成為貫通蘇南蘇北、連接滬寧線各大中城市的交通樞紐。本地塊位于德寶大酒店對(duì)面，錫澄路與欣惠路交界處。位于惠山新城核心地段，周邊政府行政部門匯聚，商業(yè)配套齊全，住宅項(xiàng)目云集。2、交通情況惠山區(qū)南臨萬(wàn)頃太湖，北靠萬(wàn)里長(zhǎng)江，滬寧鐵路、滬寧高速公路、312國(guó)道以及京杭大運(yùn)河大都在惠山區(qū)境內(nèi)穿越，保障了無(wú)錫與周邊城市實(shí)現(xiàn)快速對(duì)外交通。而在堰橋境內(nèi)滬寧高速公路和錫澄公路縱橫貫通，錫澄、錫北運(yùn)河環(huán)抱全境，地理位置和水陸交通便利，對(duì)外聯(lián)絡(luò)非常便捷。隨著規(guī)劃新錫澄路和惠山大道的建設(shè)，該區(qū)域交通會(huì)得到進(jìn)一步的改觀。同時(shí)距項(xiàng)目南面3公里左右是錫宜\滬寧兩條高速公路的出入口。高鐵疊加輕軌效應(yīng)，出行將會(huì)更方便快捷。公交線路:25、610、602、601、607、90支、615、621、622、625、668及建設(shè)中的輕軌1號(hào)線等皆可到達(dá)市區(qū)。3、地塊周邊現(xiàn)狀項(xiàng)目所屬樓盤“天力百好錦園”位于惠山新城中央政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、商貿(mào)、休閑之聚集要地，惠山大道、政和大道的地利之便，輕軌1號(hào)線首站的迅達(dá)，讓出行更為快捷。各大商業(yè)街及商業(yè)廣場(chǎng)，世界量販500強(qiáng)樂(lè)購(gòu)超級(jí)市場(chǎng)，時(shí)刻領(lǐng)賞完美居家風(fēng)潮。省錫中實(shí)驗(yàn)學(xué)校、惠山區(qū)實(shí)驗(yàn)幼兒園，讓孩子的美好未來(lái)從這里開始起步。

天力百好錦園北面為“賽維拉融域”、全面建設(shè)的城市綜合體“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”，南面為自然河流，東面為已交付的“華夏-清水灣”樓盤，西面為“德寶大酒店”。周邊配套成熟，居住環(huán)境條件已經(jīng)成熟。

二、配套條件1、商業(yè)配套：開工建設(shè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)與項(xiàng)目一路之隔、五星級(jí)華美達(dá)酒店、四星級(jí)艾迪花園酒店、德寶大酒店（本案對(duì)面）、楊東大酒店、政和園大酒店、天力商業(yè)廣場(chǎng)（內(nèi)有主題商業(yè)步行街、水景休閑廣場(chǎng)、星級(jí)酒店、高級(jí)公寓式辦公）、新世紀(jì)時(shí)代商業(yè)廣場(chǎng)，樂(lè)購(gòu)超市。2、科技/醫(yī)療/文化/教育配套：科技創(chuàng)業(yè)園、億仁醫(yī)院、圖書館、市重點(diǎn)堰橋?qū)嶒?yàn)小學(xué)、堰橋中學(xué)、全國(guó)重點(diǎn)中學(xué)江蘇省錫山高級(jí)中學(xué)（距離本項(xiàng)目步行15分鐘左右）。3、休閑健身配套：歌劇院、體育館、市民廣場(chǎng)、龍型景觀帶。4、政治中心：惠山區(qū)政府、惠山新區(qū)經(jīng)濟(jì)管理委員會(huì)、惠山區(qū)人民法院、公安局、行政審批中心、建設(shè)局、電信大樓、民政局、惠山區(qū)規(guī)劃展示中心（在建中）。5、金融銀行：中國(guó)銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、賽維拉金融中心。

第二章：項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目地址擬打造的意大利名品商業(yè)街（以下簡(jiǎn)稱“本項(xiàng)目”）位于惠山區(qū)吳韻路與欣惠路，主要為建設(shè)中的百好錦園項(xiàng)目二期一樓沿街商業(yè)門面以及百好錦園三期商鋪。二、項(xiàng)目規(guī)模“天力百好錦園”小區(qū)總面積99504平方米，其中一期已完成25451.19平方米，其中住宅為91套，其余為商業(yè)、車庫(kù)及公共配套。正在開工建設(shè)的二期樓盤，其中6幢小高層、3幢5層多層住宅、1幢底層為會(huì)所，共10幢。批準(zhǔn)建筑總面積為57904.04平方米，4-9幢樓一層為商業(yè)，共有35套商業(yè)（面積4091.1平米），住宅374套（面積42340.84平米），會(huì)所面積936.17平米，其他非住宅面積369.95平米，地下車庫(kù)面積10261.61平米。

測(cè)繪總建筑面積57999.67平米，其中商業(yè)面積4091.1平方米，住宅面積42340.84平方米，車庫(kù)10261.61平方米。

擬打造的意大利名品商業(yè)街為百好錦園二期37套商業(yè)以及百好錦園三期商鋪。意大利商業(yè)街分兩期招商引資，其中百好錦園二期35套商業(yè)，面積為4091.1平方米。以及百好錦園一期11#樓2套商鋪面積為122.98平米及107.03平米。首批次意大利商業(yè)街面積為4321.11平方米。第二批次商鋪面積約為11000平方米。合計(jì)總面積約為15321平米。

三、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念

1、充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明，享受生態(tài)自然的居住環(huán)境，又能享受現(xiàn)代商業(yè)繁華，購(gòu)物便利的配套優(yōu)勢(shì)。2、與萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)相互呼應(yīng)，適應(yīng)惠山區(qū)、市區(qū)高消費(fèi)人士需求，創(chuàng)造具有無(wú)錫商業(yè)代表性的特色商業(yè)街。3、形象設(shè)計(jì)為意大利歐式商業(yè)街風(fēng)格，區(qū)別與傳統(tǒng)商業(yè)街。打造成惠山乃至整個(gè)無(wú)錫地區(qū)最具特色的國(guó)外精品一條街。四、總體規(guī)劃構(gòu)思本項(xiàng)目參照北京、成都，上海等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)大型特色商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)理念，吸取各地域特色社區(qū)商業(yè)的優(yōu)點(diǎn)，接合無(wú)錫本地區(qū)實(shí)際情況，利用本項(xiàng)目股東自身資源優(yōu)勢(shì)招商進(jìn)來(lái)意大利特色餐飲、服裝、皮具、紅酒等特色商品。1、項(xiàng)目定位中高端意大利商品，打造無(wú)錫最具特色商業(yè)街“意大利精品商業(yè)街”。2、業(yè)態(tài)定位根據(jù)項(xiàng)目樓盤商鋪概況初步擬定業(yè)態(tài)定位于：A:意大利時(shí)裝、意大利皮具、意大利鞋B:意大利葡萄酒C:意大利橄欖油D：意大利冰淇淋、意大利巧克力、意大利奶酪E:意大利琉璃飾品F:意大利首飾、意大利化妝品G:意大利簡(jiǎn)餐

、咖啡、意大利面

第三章：項(xiàng)目市場(chǎng)分析

一，我國(guó)特色商業(yè)街發(fā)展概況從上世紀(jì)90年代中后期開始，全國(guó)各大城市在加快推進(jìn)城市化進(jìn)程中掀起特色商業(yè)街建設(shè)發(fā)展熱潮。截至目前，全國(guó)商業(yè)街?jǐn)?shù)量已超過(guò)5000條，著名商業(yè)街22條，中國(guó)特色商業(yè)街32條。北京王府井、上海南京路、重慶解放碑、成都春熙路、南京新街口等已成為當(dāng)?shù)睾屯鈦?lái)人員的購(gòu)物首選地，相當(dāng)數(shù)量的商業(yè)街營(yíng)業(yè)額已占到本區(qū)社零總額的60%以上，對(duì)本級(jí)財(cái)政貢獻(xiàn)率超過(guò)30%以上。國(guó)家商務(wù)部于2009年4月下發(fā)了《關(guān)于加快我國(guó)商業(yè)街建設(shè)與發(fā)展的指導(dǎo)意見》，頒布了《商業(yè)街管理技術(shù)規(guī)范》，明確指出，把加快商業(yè)街發(fā)展作為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)消費(fèi)的重要載體，爭(zhēng)取利用2-3年時(shí)間，在全國(guó)形成定位準(zhǔn)確、特色鮮明、消費(fèi)便捷、服務(wù)優(yōu)秀的商業(yè)街網(wǎng)絡(luò)體系。

二、國(guó)內(nèi)先進(jìn)城市特色街區(qū)建設(shè)發(fā)展情況1、杭州市特色街區(qū)建設(shè)發(fā)展情況杭州市目前共有國(guó)家級(jí)、市級(jí)特色街區(qū)11條，截至2009年底共入駐各類商戶1.46萬(wàn)戶，經(jīng)營(yíng)面積147萬(wàn)平方米，銷售額724.8億元，納稅10.75億元，從業(yè)人員10.5萬(wàn)人，年人流量8500多萬(wàn)人次。2、西安市特色街區(qū)建設(shè)發(fā)展情況西安市目前共有國(guó)家級(jí)、市級(jí)特色街區(qū)40余條，截至2009年底共入駐各類商戶4萬(wàn)余戶，從業(yè)人員30萬(wàn)人，社會(huì)消費(fèi)品零售總額逾800億元。3、沈陽(yáng)市特色街區(qū)建設(shè)發(fā)展情況沈陽(yáng)市目前共有國(guó)家級(jí)、市級(jí)特色街區(qū)30余條，截至2009年底銷售額接近1000億元，其中，五愛小商品購(gòu)物市場(chǎng)是全國(guó)繼浙江義烏和江蘇常熟后的第三個(gè)4A級(jí)旅游購(gòu)物景區(qū)，三好街IT產(chǎn)業(yè)特色街是全國(guó)繼深圳華強(qiáng)北和北京中關(guān)村后的第三大IT產(chǎn)品集散地。4、特色街區(qū)是城市綜合實(shí)力和繁榮程度的重要表現(xiàn)形式之一。隨著近年來(lái)城市建設(shè)的發(fā)展，各大城市近來(lái)年都重視特色商業(yè)街的建設(shè)發(fā)展。

三、無(wú)錫特色商業(yè)街發(fā)展概況1、無(wú)錫特色商業(yè)街發(fā)展規(guī)劃無(wú)錫市初步計(jì)劃到2012年底，創(chuàng)建市級(jí)特色街區(qū)15個(gè)；力爭(zhēng)創(chuàng)建“中國(guó)著名商業(yè)街”或“中國(guó)特色商業(yè)街”1—2個(gè)；建成200萬(wàn)平方米的特色街區(qū)經(jīng)營(yíng)面積，形成約500億元的年銷售收入。到2015年底，力爭(zhēng)創(chuàng)建國(guó)家級(jí)的“中國(guó)著名商業(yè)街”或“中國(guó)特色商業(yè)街”2—3個(gè)；建成400萬(wàn)平方米的特色街區(qū)經(jīng)營(yíng)面積，形成約2000億元的年銷售收入。2、無(wú)錫特色商業(yè)街區(qū)域概況按照“提升老街區(qū)、培育新街區(qū)、創(chuàng)建名街區(qū)”的總體要求，以現(xiàn)有市(縣)、區(qū)特色街區(qū)為載體，整合功能、優(yōu)化布局、形成特色、集中打造15個(gè)市級(jí)重點(diǎn)特色街區(qū)：崇安寺———小婁巷旅游文化街區(qū)、站前“夜間經(jīng)濟(jì)”步行街區(qū)、廣益路美食休閑特色街區(qū)、清名橋歷史文化街區(qū)、電子信息特色街、吳橋中心廣場(chǎng)商業(yè)休閑街區(qū)、惠山古鎮(zhèn)歷史文化街區(qū)、湖濱路旅游休閑商業(yè)街、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)步行街、榮巷歷史文化街區(qū)、新天地東亞國(guó)際風(fēng)情街、蕩口古鎮(zhèn)歷史文化街區(qū)、惠山新城商務(wù)休閑街區(qū)、人民路步行街區(qū)、宜興竹海錦城商業(yè)休閑街區(qū)。3、無(wú)錫城市綜合體發(fā)展目標(biāo)以及商業(yè)效益“十二五”期間，無(wú)錫提出要建成50個(gè)以上城市綜合體，著力打造一批集聚輻射能力強(qiáng)的重點(diǎn)物流園區(qū)、重要商品市場(chǎng)、商業(yè)特色街區(qū)和現(xiàn)代商貿(mào)企業(yè)，形成區(qū)域性商貿(mào)物流中心，這將進(jìn)一步推動(dòng)無(wú)錫服務(wù)產(chǎn)業(yè)向高端化發(fā)展。城市綜合體是城市形態(tài)發(fā)展到特定程度的產(chǎn)物。作為“城中之城”，城市綜合體匯集購(gòu)物、辦公、居住、娛樂(lè)、餐飲等于一體，為市民提供快捷高效的服務(wù)，極大地提高了城市的生活和宜居品質(zhì)。比如以前的河埒口地區(qū)，雖然人氣也比較旺，但由于缺少統(tǒng)一規(guī)劃，商業(yè)布局顯得雜亂，地區(qū)的環(huán)境和品位比較欠缺。而自萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建成后，帶來(lái)了非常好的商業(yè)效應(yīng)和社會(huì)效應(yīng)，周邊的房地產(chǎn)業(yè)也迅速升溫，可以說(shuō)是城市綜合體的一個(gè)成功典范。接下來(lái)，河埒街道還將致力打造特色商業(yè)街區(qū)，通過(guò)合理布局規(guī)劃，用2年的時(shí)間打造一條四五萬(wàn)平方米的建筑路商業(yè)街。4、惠山區(qū)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)帶給本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)惠山區(qū)獨(dú)特的區(qū)域位置造就了惠山區(qū)未來(lái)商業(yè)發(fā)展的機(jī)會(huì)與潛力?；萆絽^(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的入駐更是會(huì)惠山區(qū)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)利好消息。

經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，惠山區(qū)政和大道已經(jīng)成為區(qū)域中心商業(yè)金融中心地帶。萬(wàn)達(dá)城市綜合體以及完達(dá)商業(yè)步行街，與本項(xiàng)目“意大利名品商業(yè)街”相互輝映。在惠山核心地段成為商業(yè)街亮麗風(fēng)景線。“意大利名品商業(yè)街”在政府的大力支持下，一定能成為無(wú)錫最亮麗的商業(yè)風(fēng)景線，同時(shí)給惠山整體商業(yè)檔次，商業(yè)氛圍帶來(lái)良好的蝴蝶效應(yīng)。第四章：項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)思路

一、概念定位購(gòu)物中心是具有良好規(guī)劃的商業(yè)區(qū)，而傳統(tǒng)商業(yè)街一般是自發(fā)形成的無(wú)規(guī)劃的商業(yè)區(qū)，二者都是一種商業(yè)物業(yè)類型，相同點(diǎn)在于都是由多個(gè)零售商鋪集合在一起從事零售經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，各個(gè)零售上都是獨(dú)立、分散經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的，都是具有購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、旅游等多種功能，既具有傳統(tǒng)商業(yè)所有的功能又能對(duì)新興城區(qū)的商業(yè)招商產(chǎn)生重要影響。購(gòu)物中心與商業(yè)街區(qū)又具有較大的區(qū)別，其中最本質(zhì)的區(qū)別在于前者的物業(yè)產(chǎn)權(quán)比較集中，主要集中在少數(shù)投資商、開發(fā)商手上，由經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)租戶進(jìn)行統(tǒng)一管理；而后者的物業(yè)產(chǎn)權(quán)則比較分散，一般分屬于多個(gè)不同的業(yè)主。各種門類松散地結(jié)合在一起，缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)管理。而我們項(xiàng)目的商業(yè)街既不同于傳統(tǒng)的商業(yè)街也不同于無(wú)錫現(xiàn)有的商業(yè)街，前期是由開發(fā)商進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)，盡管準(zhǔn)備在今后的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中要將物業(yè)產(chǎn)權(quán)采取拆零銷售，先租后售、以租促售，但中、后期我們基本要按照購(gòu)物中心的運(yùn)作模式來(lái)運(yùn)營(yíng)，即以統(tǒng)一招商為主體，采用統(tǒng)一布局規(guī)劃、統(tǒng)一宣傳策劃、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的方法完成開街及其后的管理。

二、經(jīng)營(yíng)布局定位商業(yè)街的各個(gè)經(jīng)營(yíng)門類是有計(jì)劃地組合在一起。經(jīng)營(yíng)門類包括各種購(gòu)物類、餐飲類、娛樂(lè)類等。這些經(jīng)營(yíng)門類的類型、規(guī)模、數(shù)量、特色、品牌、檔次等在街區(qū)都應(yīng)有明確的規(guī)定，如服裝經(jīng)營(yíng)類，其經(jīng)營(yíng)的規(guī)模、面積、位置布局、針對(duì)的目標(biāo)消費(fèi)對(duì)象、引入的品牌特點(diǎn)都應(yīng)該有明確的要求。各種經(jīng)營(yíng)門類的選擇及組合方式是根據(jù)街區(qū)的目標(biāo)商圈特點(diǎn)確定的，其目的是全面滿足目標(biāo)商圈人群的物質(zhì)和精神方面的需求。按照國(guó)內(nèi)外購(gòu)物中心通用的黃金分割定律為：購(gòu)物類占52%、娛樂(lè)餐飲類占48%，而本項(xiàng)目可根據(jù)實(shí)際情況購(gòu)物類可達(dá)70%。同時(shí)，各門類需按比例均衡配合，其間互補(bǔ)性強(qiáng)、相互促進(jìn)作用大、共同對(duì)消費(fèi)者形成較強(qiáng)的聚集力、吸納力，并盡可能避免同類經(jīng)營(yíng)的惡性競(jìng)爭(zhēng)，從而使商業(yè)街各個(gè)經(jīng)營(yíng)門類的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)最大化。

三、形象與檔次定位新型商業(yè)街除了具有多功能于一體的特征外，同時(shí)也要對(duì)新城區(qū)的商業(yè)格局、城市形象產(chǎn)生重要的影響。本項(xiàng)目是惠山區(qū)首開特色商業(yè)街項(xiàng)目，所以其獨(dú)特的建筑設(shè)計(jì)與風(fēng)格要使使其形象在當(dāng)?shù)丶爸苓叧鞘卸伎胺Q獨(dú)樹一幟，是惠山區(qū)最具時(shí)尚特色的形象代表，所引進(jìn)的品牌是意大利特色、優(yōu)質(zhì)品牌，所有入住的經(jīng)營(yíng)商鋪要體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)品牌、國(guó)際特色形象。品牌形象，所有廣告形象設(shè)計(jì)應(yīng)成為與之相配套的意大利風(fēng)格鮮明特色。商業(yè)街未來(lái)主要是為無(wú)錫地區(qū)的居民服務(wù)的，既不但有惠山區(qū)的行政工作人員、居民群體，同時(shí)要吸引老城區(qū)以及江陰的新型消費(fèi)群體。其消費(fèi)品位都是無(wú)錫經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)流通的新觀念在消費(fèi)領(lǐng)域的反映。以時(shí)尚品牌為主流，其檔次定位應(yīng)以中檔大眾消費(fèi)為基礎(chǔ)，在此層面上有所提升的中高檔消費(fèi)，其中中高檔、中檔的比例為40：60。

四、消費(fèi)客戶群定位在商品經(jīng)濟(jì)日益發(fā)達(dá)的現(xiàn)代社會(huì)，能吸引顧客前來(lái)購(gòu)物及消費(fèi)的有兩類：一類為交通便捷；二類為特色服務(wù)。而對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，目標(biāo)顧客群有兩類：一類為當(dāng)?shù)刂懈邫n收入的群體，此類顧客多為到上?；蚰暇┑鹊叵M(fèi)，部分為有車族；另一類為年輕、時(shí)尚、具有新潮消費(fèi)觀念的一族，年齡層在20—35歲的群體。商業(yè)街要以中高檔商品和消費(fèi)吸引前者，要以特色的商品和國(guó)際時(shí)尚品牌效益吸引后者。

五、經(jīng)營(yíng)管理定位商業(yè)街是商店群的集合體，是眾多零售商匯集在一起從事商品零售經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的商業(yè)場(chǎng)所。分散經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理是商業(yè)街管理的基礎(chǔ)。零售商的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是分散的、獨(dú)立的，各自獨(dú)立承擔(dān)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)、自負(fù)盈虧，各自的經(jīng)營(yíng)狀況相互關(guān)聯(lián)性不大。同時(shí)商業(yè)街又是統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理的商業(yè)物業(yè)，經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)商業(yè)街進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)經(jīng)營(yíng)布局、商品組合、招商推廣、形象宣傳、營(yíng)銷活動(dòng)等都進(jìn)行統(tǒng)一運(yùn)作管理。本項(xiàng)目在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理的原則下組成管理團(tuán)隊(duì)，以現(xiàn)代管理理念為指導(dǎo)，以務(wù)實(shí)高效的工作方法達(dá)到創(chuàng)新一流的效益。

第五章：投資計(jì)劃與經(jīng)濟(jì)分析

一、投資計(jì)劃及建設(shè)周期1.投資計(jì)劃擬成立“意大利名品貿(mào)易公司”，對(duì)“意大利精品商業(yè)街”進(jìn)行統(tǒng)一招商以及經(jīng)營(yíng)管理。2.建設(shè)周期2012年1月—6月組織籌備成立意大利名品貿(mào)易公司，2012年9月份開始對(duì)其他城市特色商業(yè)街進(jìn)行考察、對(duì)本項(xiàng)目業(yè)態(tài)進(jìn)行前期考察以及招商洽談。擬定首期意大利名品商業(yè)街2013年10月份以后與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)步行街同時(shí)開業(yè)。第一階段（2012年1月2013年9月）首期意大利商業(yè)街籌備期、招商期。第二階段（2013年10月2014年）首期意大利商業(yè)街市場(chǎng)培育期，步入規(guī)范期。百好錦園三期商鋪招商開始。第三階段（2015年--2018年以后）首期意大利商業(yè)街逐步發(fā)展期、走向成熟期。首期意大利商業(yè)街逐步走向成熟，百好錦園三期商鋪開始招商開業(yè)，因?yàn)橛邢惹罢猩藤Y源以及經(jīng)驗(yàn)，初步預(yù)計(jì)需要3年時(shí)間。

二、意大利商業(yè)街項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析前提條件根據(jù)惠山區(qū)開發(fā)區(qū)政府在意大利羅馬所簽訂的招商引資協(xié)議。以及本項(xiàng)目所占據(jù)的天時(shí)、地利、人和因數(shù)。

三、經(jīng)濟(jì)分析1.

當(dāng)年財(cái)務(wù)狀況預(yù)測(cè)該商業(yè)項(xiàng)目的第一年完全屬于放水養(yǎng)魚的時(shí)間，根據(jù)第一年經(jīng)營(yíng)發(fā)展的情況來(lái)進(jìn)一步確定下一年度的商業(yè)經(jīng)營(yíng)和維護(hù)。所以第一年的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可能主要是費(fèi)用，在商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方面的收入為負(fù)收入。以下我們將前一年可能產(chǎn)生的費(fèi)用支出羅列如下：A

管理費(fèi)用（固定成本）：主要包括人員工資、獎(jiǎng)金、福利和辦公費(fèi)用。根據(jù)商業(yè)街今后的維持情況來(lái)看，我們的人員主要應(yīng)該包括經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)人1名、翻譯1名、招商及營(yíng)銷人員2名、保安人員4名、保潔人員2名、水電及工程維護(hù)人員2名。共計(jì)12名。如人均工資設(shè)為40000元/年，則人員費(fèi)用全年有48萬(wàn)元，辦公費(fèi)用為我們商業(yè)街項(xiàng)目管理組日常的辦公開支，主要包含辦公地點(diǎn)的租金（10萬(wàn)/年）、水電費(fèi)（1萬(wàn)元/年）、通訊費(fèi)（10萬(wàn)元/年）、誤餐費(fèi)（5.5萬(wàn)元/年）等等開支，我們根據(jù)大致預(yù)估可暫定為26.5萬(wàn)元/年。這樣管理費(fèi)用總計(jì)有74.5萬(wàn)元/年。（此費(fèi)用以后每年都按此預(yù)估）B

經(jīng)營(yíng)費(fèi)用（可變成本）：主要包括前期招商費(fèi)用、廣告宣傳費(fèi)用、交通配套貼補(bǔ)費(fèi)用。（1）前期招商費(fèi)用：

本項(xiàng)目獨(dú)特的定位，招商引資對(duì)象為意大利的品牌企業(yè)，赴意大利招商洽談，以及意大利客戶來(lái)無(wú)錫考察招待等，以及本項(xiàng)目對(duì)高端人才的引進(jìn)人力成本等注定本項(xiàng)目招商費(fèi)用成本很大。為了能順利引進(jìn)商家營(yíng)造商業(yè)氛圍，前期根據(jù)我們的工作計(jì)劃安排需要如下450萬(wàn)元的開支費(fèi)用。A、新聞發(fā)布費(fèi)用：50萬(wàn)元B、招商手冊(cè)制作費(fèi)用：30萬(wàn)元C、廣告媒體宣傳費(fèi)用：300萬(wàn)元D、其他不可預(yù)見費(fèi)用：20萬(wàn)元E、意大利招商交通配套貼補(bǔ)費(fèi)用：50萬(wàn)元/年（2）廣告宣傳費(fèi)用：為長(zhǎng)期宣傳的費(fèi)用估計(jì)100萬(wàn)元/年；綜上所述該項(xiàng)目第一年的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用預(yù)計(jì)在524.5萬(wàn)元人民幣，項(xiàng)目第一年實(shí)際虧損狀態(tài)。2、項(xiàng)目第一年度的財(cái)務(wù)預(yù)算

項(xiàng)目第一年度的財(cái)務(wù)預(yù)算科目金額（萬(wàn)元/年）計(jì)算依據(jù)管理費(fèi)用

（固定成本）人員費(fèi)用48根據(jù)商業(yè)街今后的維持情況來(lái)看，該項(xiàng)目的人員主要應(yīng)該包括經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)人1名、招商翻譯1名、招商及營(yíng)銷人員2名、保安人員4名、保潔人員2名、水電及工程維護(hù)人員2名。共計(jì)12名，如人均設(shè)為40000元，則人員費(fèi)用全年有48萬(wàn)元。辦公費(fèi)用14主要是對(duì)辦公場(chǎng)所的租賃費(fèi)用（10萬(wàn)元/年）及相關(guān)辦公用品折舊及攤消（辦公設(shè)備30萬(wàn)元分十年攤消）的預(yù)測(cè),水電費(fèi)1萬(wàn)元誤餐費(fèi)5.5按照每人每天15元的餐費(fèi)補(bǔ)貼結(jié)算300天的總費(fèi)用業(yè)務(wù)招待費(fèi)36按照每月30000元的業(yè)務(wù)招待費(fèi)開支預(yù)測(cè)12個(gè)月差旅費(fèi)用50按照每月40000元的差旅費(fèi)開支預(yù)測(cè)12個(gè)月通訊費(fèi)10按照每月8333元的辦公通訊費(fèi)開支預(yù)測(cè)12個(gè)月合計(jì)固定成本163.5經(jīng)營(yíng)費(fèi)用（可變成本）招商費(fèi)用450

定期宣傳費(fèi)用100為長(zhǎng)期宣傳的費(fèi)用估計(jì)8.34萬(wàn)元/月，計(jì)算12個(gè)月合計(jì)可變成本50總經(jīng)營(yíng)費(fèi)用763.53.可見擬成立“意大利名品貿(mào)易公司”第一年支出以及開支綜合成本約763.5萬(wàn)元。4.初步預(yù)計(jì)估算項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)前3年，都處于負(fù)收益狀態(tài)。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)第三年處于處于保本期。只有當(dāng)百好錦園三期的商業(yè)約11000平米整體招商結(jié)束正式營(yíng)業(yè)后，才有可能開始盈利。

四、利潤(rùn)點(diǎn)分析

可見意大利商業(yè)街經(jīng)營(yíng)管理公司前三年初步預(yù)計(jì)虧損1000多萬(wàn)。這對(duì)“意大利商業(yè)街”的經(jīng)營(yíng)管理公司來(lái)說(shuō)，是很大一個(gè)壓力。所以必須從其他經(jīng)濟(jì)利益上給予相關(guān)的彌補(bǔ)。商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)管理是非常重要的，若將商業(yè)分開銷售給獨(dú)立的業(yè)主。那么對(duì)統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)管理一定會(huì)照成影響。造成招商不利或者業(yè)主與經(jīng)營(yíng)者糾紛等不利統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理事宜。因此可考慮由“意大利名品商業(yè)街”所屬經(jīng)營(yíng)公司統(tǒng)一購(gòu)買百好錦園二期商業(yè)店面。百好錦園開發(fā)商給予一定的價(jià)格優(yōu)惠。政府對(duì)開發(fā)商進(jìn)行一定的補(bǔ)貼。從而達(dá)到“多贏”效果。這樣意大利商業(yè)街所屬經(jīng)營(yíng)公司才能在所購(gòu)店面后期的升值空間上彌補(bǔ)掉前期的虧損資金。

第六章：政府政策支持

特色商業(yè)街是展示城市商業(yè)形象和商業(yè)發(fā)展水平的重要窗口，是城市競(jìng)爭(zhēng)力的重要體現(xiàn)。因此中外很多城市都重視特色商業(yè)街的建設(shè)?，F(xiàn)在政府都大力投入資金建設(shè)特色商業(yè)街。無(wú)錫天力房地產(chǎn)開發(fā)有限為惠山區(qū)招商引資企業(yè)，也是一家具有社會(huì)責(zé)任感的公司。經(jīng)開發(fā)區(qū)政府的建議以及在羅馬招商引資期間所簽訂的協(xié)議。擬成立意大利名品貿(mào)易公司，對(duì)意大利品牌進(jìn)行招商引資。我公司犧牲項(xiàng)目商業(yè)熱銷的利潤(rùn)，積極響應(yīng)區(qū)政府的號(hào)召，為惠山區(qū)城市建設(shè)以及商業(yè)發(fā)展貢獻(xiàn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任感。為更好打造出全省，全國(guó)聞名的特色商業(yè)街。也希望惠山區(qū)政府對(duì)我企業(yè)有更好的支持政策。一、近年來(lái)惠山區(qū)商業(yè)的不斷完善，隨著萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的開始建設(shè)，以及惠山區(qū)的商業(yè)迎來(lái)發(fā)發(fā)展的良好時(shí)期。欣惠路與吳韻路也成為惠山未來(lái)的商業(yè)核心區(qū)域。不過(guò)吳韻路與欣惠路的道路綠化過(guò)于落后，不能與商業(yè)核心位置相匹配。所以請(qǐng)區(qū)政府出面與各部門協(xié)調(diào)對(duì)欣惠路與吳韻路的道路綠化進(jìn)行改造。能

彰顯商業(yè)核心區(qū)域商業(yè)氛圍。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的開工建設(shè)，使得欣惠路與吳韻路道路綠化與商業(yè)項(xiàng)目定位嚴(yán)重不符合。特別是欣惠路的綠化過(guò)于落后，也必須要重新綠化整改。所以請(qǐng)區(qū)政府早日協(xié)調(diào)好相關(guān)部門對(duì)擬成立的“意大利商業(yè)街”沿街綠化進(jìn)行整改。二、對(duì)于意大利商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)單位分別給予以下優(yōu)惠政策：1、水電氣與工業(yè)同價(jià)。意大利名品商業(yè)街經(jīng)營(yíng)戶的用電、水、氣，根據(jù)實(shí)際情況可享受工業(yè)企業(yè)用電、水、氣價(jià)格待遇。2、房產(chǎn)稅獎(jiǎng)勵(lì)。意大利名品商業(yè)街店面所有人其房產(chǎn)稅按區(qū)級(jí)地方所得給予30%獎(jiǎng)勵(lì)。3、第一年按實(shí)際繳納稅收區(qū)級(jí)地方所得部分總額的90%予以獎(jiǎng)勵(lì)，第二、第三年按實(shí)際繳納稅收區(qū)級(jí)地方所得部分總額的80%、70%予以獎(jiǎng)勵(lì)。4、對(duì)意大利名品商業(yè)街按照政府扶持項(xiàng)目相關(guān)優(yōu)惠政策以及招商引資企業(yè)優(yōu)惠政策進(jìn)行相關(guān)稅費(fèi)最大減免。三、統(tǒng)一店牌店招政府從產(chǎn)業(yè)基金中拿出一定比例資金為意大利名品商業(yè)街進(jìn)行統(tǒng)一形象設(shè)計(jì)、制作店牌店招，規(guī)劃通過(guò)后，由政府審核一次性撥付給無(wú)錫天力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，以達(dá)到符合特色定位和形成整體效應(yīng)的目的。四、前三年政府給予一定扶持基金。以便于意大利名品商業(yè)街能真正早日進(jìn)入規(guī)范化運(yùn)作。爭(zhēng)取早日成為全省全國(guó)聞名的意大利名品特色商業(yè)街。

總之希望惠山區(qū)政府能夠給予擬成立的“意大利名品貿(mào)易公司”給予最大的支持與厚愛，能早日打造出惠山區(qū)具有國(guó)際特色的名品商業(yè)街，帶動(dòng)惠山區(qū)整體商業(yè)檔次、商業(yè)氛圍，以及給周邊消費(fèi)群體的消費(fèi)影響力。

無(wú)目錄第一章概述 4一、項(xiàng)目實(shí)施的背景 4二、項(xiàng)目概況 7三、項(xiàng)目投資者概況 8四、編制依據(jù)與研究范圍 8第二章項(xiàng)目建設(shè)必要性分析 9一、愚人島生態(tài)旅游區(qū)開發(fā)是宜昌發(fā)展生態(tài)旅游業(yè)的要求 9二、愚人島生態(tài)旅游區(qū)籌建有助于清江流域旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展 10三、愚人島別墅群項(xiàng)目開發(fā)助推愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)開發(fā)步伐 11第三章市場(chǎng)分析與市場(chǎng)定位 11一、國(guó)內(nèi)別墅市場(chǎng)分析 11二、宜昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本分析 12三、別墅群項(xiàng)目SWOT分析 13五、目標(biāo)市場(chǎng)定位與產(chǎn)品定位分析 17第四章市場(chǎng)營(yíng)銷 18一、營(yíng)銷策略 18二、銷售周期預(yù)計(jì) 20第五章建設(shè)條件與場(chǎng)址選擇 20一、建設(shè)條件 20二、場(chǎng)址選擇 23第六章項(xiàng)目開發(fā)與實(shí)施計(jì)劃 24一、工程建設(shè)內(nèi)容 24二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 28第七章投資估算與資金籌措 29一、投資估算內(nèi)容 29二、投資估算 30三、資金籌措 31四、投資計(jì)劃 31第八章財(cái)務(wù)分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 31一、建筑成本估算 31二、投資收益估算 32三、現(xiàn)金流量測(cè)算 34四、敏感性分析 34五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 35第九章風(fēng)險(xiǎn)分析 35一、風(fēng)險(xiǎn)因素 35二、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 36HYPERLINK"file:///H:\\準(zhǔn)備修改傳百度文檔\\D盤%