意大利名品商業(yè)街可行性研究報告書

意大利名品商業(yè)街可行性研究報告（二零壹壹年陸月貳拾捌日）意大利名品商業(yè)街可行性研究報告

第一章：區(qū)域環(huán)境分析1、區(qū)位特征2、配套條件第二章：項目概況1、項目地址2、項目規(guī)模3、總體規(guī)劃設(shè)計理念4、總體規(guī)劃構(gòu)思第三章：項目市場分析1、我國特色商業(yè)街發(fā)展概況2、國內(nèi)先進(jìn)城市特色街區(qū)建設(shè)發(fā)展情況3、無錫特色商業(yè)街發(fā)展概況第四章：項目的運(yùn)營思路1、概念定位2、經(jīng)營布局定位3、消費(fèi)客戶群定位4、經(jīng)營管理定位第五章：投資計劃與經(jīng)濟(jì)分析1、投資計劃及建設(shè)周期2、資金來源計劃3、經(jīng)濟(jì)分析4、利潤點(diǎn)分析第六章：政府政策支持

第一章：區(qū)域環(huán)境分析

一、區(qū)位特征1、區(qū)域情況本項目位于無錫市北區(qū)，惠山區(qū)的新行政中心?；萆絽^(qū)位于無錫城西北郊，人口42.96萬，總面積327.12平方公里，下轄6個建制鎮(zhèn)。現(xiàn)有1個省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，9個鎮(zhèn)級工業(yè)園區(qū)。堰橋鎮(zhèn)距無錫市區(qū)13公里，距離江陰23公里，錫澄公路和錫澄運(yùn)河以及滬寧高速公路、錫澄高速公路貫穿全鎮(zhèn)。這樣的立體交通條件使堰橋成為貫通蘇南蘇北、連接滬寧線各大中城市的交通樞紐。本地塊位于德寶大酒店對面，錫澄路與欣惠路交界處。位于惠山新城核心地段，周邊政府行政部門匯聚，商業(yè)配套齊全，住宅項目云集。2、交通情況惠山區(qū)南臨萬頃太湖，北靠萬里長江，滬寧鐵路、滬寧高速公路、312國道以及京杭大運(yùn)河大都在惠山區(qū)境內(nèi)穿越，保障了無錫與周邊城市實(shí)現(xiàn)快速對外交通。而在堰橋境內(nèi)滬寧高速公路和錫澄公路縱橫貫通，錫澄、錫北運(yùn)河環(huán)抱全境，地理位置和水陸交通便利，對外聯(lián)絡(luò)非常便捷。隨著規(guī)劃新錫澄路和惠山大道的建設(shè)，該區(qū)域交通會得到進(jìn)一步的改觀。同時距項目南面3公里左右是錫宜\滬寧兩條高速公路的出入口。高鐵疊加輕軌效應(yīng)，出行將會更方便快捷。公交線路:25、610、602、601、607、90支、615、621、622、625、668及建設(shè)中的輕軌1號線等皆可到達(dá)市區(qū)。3、地塊周邊現(xiàn)狀項目所屬樓盤“天力百好錦園”位于惠山新城中央政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、商貿(mào)、休閑之聚集要地，惠山大道、政和大道的地利之便，輕軌1號線首站的迅達(dá)，讓出行更為快捷。各大商業(yè)街及商業(yè)廣場，世界量販500強(qiáng)樂購超級市場，時刻領(lǐng)賞完美居家風(fēng)潮。省錫中實(shí)驗(yàn)學(xué)校、惠山區(qū)實(shí)驗(yàn)幼兒園，讓孩子的美好未來從這里開始起步。

天力百好錦園北面為“賽維拉融域”、全面建設(shè)的城市綜合體“萬達(dá)廣場”，南面為自然河流，東面為已交付的“華夏-清水灣”樓盤，西面為“德寶大酒店”。周邊配套成熟，居住環(huán)境條件已經(jīng)成熟。

二、配套條件1、商業(yè)配套：開工建設(shè)的萬達(dá)廣場與項目一路之隔、五星級華美達(dá)酒店、四星級艾迪花園酒店、德寶大酒店（本案對面）、楊東大酒店、政和園大酒店、天力商業(yè)廣場（內(nèi)有主題商業(yè)步行街、水景休閑廣場、星級酒店、高級公寓式辦公）、新世紀(jì)時代商業(yè)廣場，樂購超市。2、科技/醫(yī)療/文化/教育配套：科技創(chuàng)業(yè)園、億仁醫(yī)院、圖書館、市重點(diǎn)堰橋?qū)嶒?yàn)小學(xué)、堰橋中學(xué)、全國重點(diǎn)中學(xué)江蘇省錫山高級中學(xué)（距離本項目步行15分鐘左右）。3、休閑健身配套：歌劇院、體育館、市民廣場、龍型景觀帶。4、政治中心：惠山區(qū)政府、惠山新區(qū)經(jīng)濟(jì)管理委員會、惠山區(qū)人民法院、公安局、行政審批中心、建設(shè)局、電信大樓、民政局、惠山區(qū)規(guī)劃展示中心（在建中）。5、金融銀行：中國銀行、中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、賽維拉金融中心。

第二章：項目概況一、項目地址擬打造的意大利名品商業(yè)街（以下簡稱“本項目”）位于惠山區(qū)吳韻路與欣惠路，主要為建設(shè)中的百好錦園項目二期一樓沿街商業(yè)門面以及百好錦園三期商鋪。二、項目規(guī)模“天力百好錦園”小區(qū)總面積99504平方米，其中一期已完成25451.19平方米，其中住宅為91套，其余為商業(yè)、車庫及公共配套。正在開工建設(shè)的二期樓盤，其中6幢小高層、3幢5層多層住宅、1幢底層為會所，共10幢。批準(zhǔn)建筑總面積為57904.04平方米，4-9幢樓一層為商業(yè)，共有35套商業(yè)（面積4091.1平米），住宅374套（面積42340.84平米），會所面積936.17平米，其他非住宅面積369.95平米，地下車庫面積10261.61平米。

測繪總建筑面積57999.67平米，其中商業(yè)面積4091.1平方米，住宅面積42340.84平方米，車庫10261.61平方米。

擬打造的意大利名品商業(yè)街為百好錦園二期37套商業(yè)以及百好錦園三期商鋪。意大利商業(yè)街分兩期招商引資，其中百好錦園二期35套商業(yè)，面積為4091.1平方米。以及百好錦園一期11#樓2套商鋪面積為122.98平米及107.03平米。首批次意大利商業(yè)街面積為4321.11平方米。第二批次商鋪面積約為11000平方米。合計總面積約為15321平米。

三、總體規(guī)劃設(shè)計理念

1、充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明，享受生態(tài)自然的居住環(huán)境，又能享受現(xiàn)代商業(yè)繁華，購物便利的配套優(yōu)勢。2、與萬達(dá)商業(yè)廣場相互呼應(yīng)，適應(yīng)惠山區(qū)、市區(qū)高消費(fèi)人士需求，創(chuàng)造具有無錫商業(yè)代表性的特色商業(yè)街。3、形象設(shè)計為意大利歐式商業(yè)街風(fēng)格，區(qū)別與傳統(tǒng)商業(yè)街。打造成惠山乃至整個無錫地區(qū)最具特色的國外精品一條街。四、總體規(guī)劃構(gòu)思本項目參照北京、成都，上海等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)大型特色商業(yè)街的經(jīng)營理念，吸取各地域特色社區(qū)商業(yè)的優(yōu)點(diǎn)，接合無錫本地區(qū)實(shí)際情況，利用本項目股東自身資源優(yōu)勢招商進(jìn)來意大利特色餐飲、服裝、皮具、紅酒等特色商品。1、項目定位中高端意大利商品，打造無錫最具特色商業(yè)街“意大利精品商業(yè)街”。2、業(yè)態(tài)定位根據(jù)項目樓盤商鋪概況初步擬定業(yè)態(tài)定位于：A:意大利時裝、意大利皮具、意大利鞋B:意大利葡萄酒C:意大利橄欖油D：意大利冰淇淋、意大利巧克力、意大利奶酪E:意大利琉璃飾品F:意大利首飾、意大利化妝品G:意大利簡餐

、咖啡、意大利面

第三章：項目市場分析

一，我國特色商業(yè)街發(fā)展概況從上世紀(jì)90年代中后期開始，全國各大城市在加快推進(jìn)城市化進(jìn)程中掀起特色商業(yè)街建設(shè)發(fā)展熱潮。截至目前，全國商業(yè)街?jǐn)?shù)量已超過5000條，著名商業(yè)街22條，中國特色商業(yè)街32條。北京王府井、上海南京路、重慶解放碑、成都春熙路、南京新街口等已成為當(dāng)?shù)睾屯鈦砣藛T的購物首選地，相當(dāng)數(shù)量的商業(yè)街營業(yè)額已占到本區(qū)社零總額的60%以上，對本級財政貢獻(xiàn)率超過30%以上。國家商務(wù)部于2009年4月下發(fā)了《關(guān)于加快我國商業(yè)街建設(shè)與發(fā)展的指導(dǎo)意見》，頒布了《商業(yè)街管理技術(shù)規(guī)范》，明確指出，把加快商業(yè)街發(fā)展作為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動消費(fèi)的重要載體，爭取利用2-3年時間，在全國形成定位準(zhǔn)確、特色鮮明、消費(fèi)便捷、服務(wù)優(yōu)秀的商業(yè)街網(wǎng)絡(luò)體系。

二、國內(nèi)先進(jìn)城市特色街區(qū)建設(shè)發(fā)展情況1、杭州市特色街區(qū)建設(shè)發(fā)展情況杭州市目前共有國家級、市級特色街區(qū)11條，截至2009年底共入駐各類商戶1.46萬戶，經(jīng)營面積147萬平方米，銷售額724.8億元，納稅10.75億元，從業(yè)人員10.5萬人，年人流量8500多萬人次。2、西安市特色街區(qū)建設(shè)發(fā)展情況西安市目前共有國家級、市級特色街區(qū)40余條，截至2009年底共入駐各類商戶4萬余戶，從業(yè)人員30萬人，社會消費(fèi)品零售總額逾800億元。3、沈陽市特色街區(qū)建設(shè)發(fā)展情況沈陽市目前共有國家級、市級特色街區(qū)30余條，截至2009年底銷售額接近1000億元，其中，五愛小商品購物市場是全國繼浙江義烏和江蘇常熟后的第三個4A級旅游購物景區(qū)，三好街IT產(chǎn)業(yè)特色街是全國繼深圳華強(qiáng)北和北京中關(guān)村后的第三大IT產(chǎn)品集散地。4、特色街區(qū)是城市綜合實(shí)力和繁榮程度的重要表現(xiàn)形式之一。隨著近年來城市建設(shè)的發(fā)展，各大城市近來年都重視特色商業(yè)街的建設(shè)發(fā)展。

三、無錫特色商業(yè)街發(fā)展概況1、無錫特色商業(yè)街發(fā)展規(guī)劃無錫市初步計劃到2012年底，創(chuàng)建市級特色街區(qū)15個；力爭創(chuàng)建“中國著名商業(yè)街”或“中國特色商業(yè)街”1—2個；建成200萬平方米的特色街區(qū)經(jīng)營面積，形成約500億元的年銷售收入。到2015年底，力爭創(chuàng)建國家級的“中國著名商業(yè)街”或“中國特色商業(yè)街”2—3個；建成400萬平方米的特色街區(qū)經(jīng)營面積，形成約2000億元的年銷售收入。2、無錫特色商業(yè)街區(qū)域概況按照“提升老街區(qū)、培育新街區(qū)、創(chuàng)建名街區(qū)”的總體要求，以現(xiàn)有市(縣)、區(qū)特色街區(qū)為載體，整合功能、優(yōu)化布局、形成特色、集中打造15個市級重點(diǎn)特色街區(qū)：崇安寺———小婁巷旅游文化街區(qū)、站前“夜間經(jīng)濟(jì)”步行街區(qū)、廣益路美食休閑特色街區(qū)、清名橋歷史文化街區(qū)、電子信息特色街、吳橋中心廣場商業(yè)休閑街區(qū)、惠山古鎮(zhèn)歷史文化街區(qū)、湖濱路旅游休閑商業(yè)街、萬達(dá)廣場商業(yè)步行街、榮巷歷史文化街區(qū)、新天地東亞國際風(fēng)情街、蕩口古鎮(zhèn)歷史文化街區(qū)、惠山新城商務(wù)休閑街區(qū)、人民路步行街區(qū)、宜興竹海錦城商業(yè)休閑街區(qū)。3、無錫城市綜合體發(fā)展目標(biāo)以及商業(yè)效益“十二五”期間，無錫提出要建成50個以上城市綜合體，著力打造一批集聚輻射能力強(qiáng)的重點(diǎn)物流園區(qū)、重要商品市場、商業(yè)特色街區(qū)和現(xiàn)代商貿(mào)企業(yè)，形成區(qū)域性商貿(mào)物流中心，這將進(jìn)一步推動無錫服務(wù)產(chǎn)業(yè)向高端化發(fā)展。城市綜合體是城市形態(tài)發(fā)展到特定程度的產(chǎn)物。作為“城中之城”，城市綜合體匯集購物、辦公、居住、娛樂、餐飲等于一體，為市民提供快捷高效的服務(wù)，極大地提高了城市的生活和宜居品質(zhì)。比如以前的河埒口地區(qū)，雖然人氣也比較旺，但由于缺少統(tǒng)一規(guī)劃，商業(yè)布局顯得雜亂，地區(qū)的環(huán)境和品位比較欠缺。而自萬達(dá)廣場建成后，帶來了非常好的商業(yè)效應(yīng)和社會效應(yīng)，周邊的房地產(chǎn)業(yè)也迅速升溫，可以說是城市綜合體的一個成功典范。接下來，河埒街道還將致力打造特色商業(yè)街區(qū)，通過合理布局規(guī)劃，用2年的時間打造一條四五萬平方米的建筑路商業(yè)街。4、惠山區(qū)萬達(dá)商業(yè)廣場帶給本項目的機(jī)會惠山區(qū)獨(dú)特的區(qū)域位置造就了惠山區(qū)未來商業(yè)發(fā)展的機(jī)會與潛力?；萆絽^(qū)萬達(dá)廣場的入駐更是會惠山區(qū)區(qū)房地產(chǎn)市場以及商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來利好消息。

經(jīng)過近幾年的發(fā)展，惠山區(qū)政和大道已經(jīng)成為區(qū)域中心商業(yè)金融中心地帶。萬達(dá)城市綜合體以及完達(dá)商業(yè)步行街，與本項目“意大利名品商業(yè)街”相互輝映。在惠山核心地段成為商業(yè)街亮麗風(fēng)景線?！耙獯罄飞虡I(yè)街”在政府的大力支持下，一定能成為無錫最亮麗的商業(yè)風(fēng)景線，同時給惠山整體商業(yè)檔次，商業(yè)氛圍帶來良好的蝴蝶效應(yīng)。第四章：項目的運(yùn)營思路

一、概念定位購物中心是具有良好規(guī)劃的商業(yè)區(qū)，而傳統(tǒng)商業(yè)街一般是自發(fā)形成的無規(guī)劃的商業(yè)區(qū)，二者都是一種商業(yè)物業(yè)類型，相同點(diǎn)在于都是由多個零售商鋪集合在一起從事零售經(jīng)營活動的商業(yè)經(jīng)營場所，各個零售上都是獨(dú)立、分散經(jīng)營、自負(fù)盈虧的，都是具有購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游等多種功能，既具有傳統(tǒng)商業(yè)所有的功能又能對新興城區(qū)的商業(yè)招商產(chǎn)生重要影響。購物中心與商業(yè)街區(qū)又具有較大的區(qū)別，其中最本質(zhì)的區(qū)別在于前者的物業(yè)產(chǎn)權(quán)比較集中，主要集中在少數(shù)投資商、開發(fā)商手上，由經(jīng)營管理公司對租戶進(jìn)行統(tǒng)一管理；而后者的物業(yè)產(chǎn)權(quán)則比較分散，一般分屬于多個不同的業(yè)主。各種門類松散地結(jié)合在一起，缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃與經(jīng)營管理。而我們項目的商業(yè)街既不同于傳統(tǒng)的商業(yè)街也不同于無錫現(xiàn)有的商業(yè)街，前期是由開發(fā)商進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)，盡管準(zhǔn)備在今后的運(yùn)營過程中要將物業(yè)產(chǎn)權(quán)采取拆零銷售，先租后售、以租促售，但中、后期我們基本要按照購物中心的運(yùn)作模式來運(yùn)營，即以統(tǒng)一招商為主體，采用統(tǒng)一布局規(guī)劃、統(tǒng)一宣傳策劃、統(tǒng)一經(jīng)營管理的方法完成開街及其后的管理。

二、經(jīng)營布局定位商業(yè)街的各個經(jīng)營門類是有計劃地組合在一起。經(jīng)營門類包括各種購物類、餐飲類、娛樂類等。這些經(jīng)營門類的類型、規(guī)模、數(shù)量、特色、品牌、檔次等在街區(qū)都應(yīng)有明確的規(guī)定，如服裝經(jīng)營類，其經(jīng)營的規(guī)模、面積、位置布局、針對的目標(biāo)消費(fèi)對象、引入的品牌特點(diǎn)都應(yīng)該有明確的要求。各種經(jīng)營門類的選擇及組合方式是根據(jù)街區(qū)的目標(biāo)商圈特點(diǎn)確定的，其目的是全面滿足目標(biāo)商圈人群的物質(zhì)和精神方面的需求。按照國內(nèi)外購物中心通用的黃金分割定律為：購物類占52%、娛樂餐飲類占48%，而本項目可根據(jù)實(shí)際情況購物類可達(dá)70%。同時，各門類需按比例均衡配合，其間互補(bǔ)性強(qiáng)、相互促進(jìn)作用大、共同對消費(fèi)者形成較強(qiáng)的聚集力、吸納力，并盡可能避免同類經(jīng)營的惡性競爭，從而使商業(yè)街各個經(jīng)營門類的經(jīng)營利潤最大化。

三、形象與檔次定位新型商業(yè)街除了具有多功能于一體的特征外，同時也要對新城區(qū)的商業(yè)格局、城市形象產(chǎn)生重要的影響。本項目是惠山區(qū)首開特色商業(yè)街項目，所以其獨(dú)特的建筑設(shè)計與風(fēng)格要使使其形象在當(dāng)?shù)丶爸苓叧鞘卸伎胺Q獨(dú)樹一幟，是惠山區(qū)最具時尚特色的形象代表，所引進(jìn)的品牌是意大利特色、優(yōu)質(zhì)品牌，所有入住的經(jīng)營商鋪要體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)品牌、國際特色形象。品牌形象，所有廣告形象設(shè)計應(yīng)成為與之相配套的意大利風(fēng)格鮮明特色。商業(yè)街未來主要是為無錫地區(qū)的居民服務(wù)的，既不但有惠山區(qū)的行政工作人員、居民群體，同時要吸引老城區(qū)以及江陰的新型消費(fèi)群體。其消費(fèi)品位都是無錫經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)流通的新觀念在消費(fèi)領(lǐng)域的反映。以時尚品牌為主流，其檔次定位應(yīng)以中檔大眾消費(fèi)為基礎(chǔ)，在此層面上有所提升的中高檔消費(fèi)，其中中高檔、中檔的比例為40：60。

四、消費(fèi)客戶群定位在商品經(jīng)濟(jì)日益發(fā)達(dá)的現(xiàn)代社會，能吸引顧客前來購物及消費(fèi)的有兩類：一類為交通便捷；二類為特色服務(wù)。而對于本項目來說，目標(biāo)顧客群有兩類：一類為當(dāng)?shù)刂懈邫n收入的群體，此類顧客多為到上?；蚰暇┑鹊叵M(fèi)，部分為有車族；另一類為年輕、時尚、具有新潮消費(fèi)觀念的一族，年齡層在20—35歲的群體。商業(yè)街要以中高檔商品和消費(fèi)吸引前者，要以特色的商品和國際時尚品牌效益吸引后者。

五、經(jīng)營管理定位商業(yè)街是商店群的集合體，是眾多零售商匯集在一起從事商品零售經(jīng)營活動的商業(yè)場所。分散經(jīng)營，統(tǒng)一管理是商業(yè)街管理的基礎(chǔ)。零售商的經(jīng)營活動是分散的、獨(dú)立的，各自獨(dú)立承擔(dān)經(jīng)營的風(fēng)險、自負(fù)盈虧，各自的經(jīng)營狀況相互關(guān)聯(lián)性不大。同時商業(yè)街又是統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理的商業(yè)物業(yè)，經(jīng)營管理公司對商業(yè)街進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營管理，對經(jīng)營布局、商品組合、招商推廣、形象宣傳、營銷活動等都進(jìn)行統(tǒng)一運(yùn)作管理。本項目在統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理的原則下組成管理團(tuán)隊，以現(xiàn)代管理理念為指導(dǎo)，以務(wù)實(shí)高效的工作方法達(dá)到創(chuàng)新一流的效益。

第五章：投資計劃與經(jīng)濟(jì)分析

一、投資計劃及建設(shè)周期1.投資計劃擬成立“意大利名品貿(mào)易公司”，對“意大利精品商業(yè)街”進(jìn)行統(tǒng)一招商以及經(jīng)營管理。2.建設(shè)周期2012年1月—6月組織籌備成立意大利名品貿(mào)易公司，2012年9月份開始對其他城市特色商業(yè)街進(jìn)行考察、對本項目業(yè)態(tài)進(jìn)行前期考察以及招商洽談。擬定首期意大利名品商業(yè)街2013年10月份以后與萬達(dá)廣場、萬達(dá)步行街同時開業(yè)。第一階段（2012年1月2013年9月）首期意大利商業(yè)街籌備期、招商期。第二階段（2013年10月2014年）首期意大利商業(yè)街市場培育期，步入規(guī)范期。百好錦園三期商鋪招商開始。第三階段（2015年--2018年以后）首期意大利商業(yè)街逐步發(fā)展期、走向成熟期。首期意大利商業(yè)街逐步走向成熟，百好錦園三期商鋪開始招商開業(yè)，因?yàn)橛邢惹罢猩藤Y源以及經(jīng)驗(yàn)，初步預(yù)計需要3年時間。

二、意大利商業(yè)街項目機(jī)會分析前提條件根據(jù)惠山區(qū)開發(fā)區(qū)政府在意大利羅馬所簽訂的招商引資協(xié)議。以及本項目所占據(jù)的天時、地利、人和因數(shù)。

三、經(jīng)濟(jì)分析1.

當(dāng)年財務(wù)狀況預(yù)測該商業(yè)項目的第一年完全屬于放水養(yǎng)魚的時間，根據(jù)第一年經(jīng)營發(fā)展的情況來進(jìn)一步確定下一年度的商業(yè)經(jīng)營和維護(hù)。所以第一年的經(jīng)營過程中可能主要是費(fèi)用，在商業(yè)經(jīng)營管理方面的收入為負(fù)收入。以下我們將前一年可能產(chǎn)生的費(fèi)用支出羅列如下：A

管理費(fèi)用（固定成本）：主要包括人員工資、獎金、福利和辦公費(fèi)用。根據(jù)商業(yè)街今后的維持情況來看，我們的人員主要應(yīng)該包括經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)人1名、翻譯1名、招商及營銷人員2名、保安人員4名、保潔人員2名、水電及工程維護(hù)人員2名。共計12名。如人均工資設(shè)為40000元/年，則人員費(fèi)用全年有48萬元，辦公費(fèi)用為我們商業(yè)街項目管理組日常的辦公開支，主要包含辦公地點(diǎn)的租金（10萬/年）、水電費(fèi)（1萬元/年）、通訊費(fèi)（10萬元/年）、誤餐費(fèi)（5.5萬元/年）等等開支，我們根據(jù)大致預(yù)估可暫定為26.5萬元/年。這樣管理費(fèi)用總計有74.5萬元/年。（此費(fèi)用以后每年都按此預(yù)估）B

經(jīng)營費(fèi)用（可變成本）：主要包括前期招商費(fèi)用、廣告宣傳費(fèi)用、交通配套貼補(bǔ)費(fèi)用。（1）前期招商費(fèi)用：

本項目獨(dú)特的定位，招商引資對象為意大利的品牌企業(yè)，赴意大利招商洽談，以及意大利客戶來無錫考察招待等，以及本項目對高端人才的引進(jìn)人力成本等注定本項目招商費(fèi)用成本很大。為了能順利引進(jìn)商家營造商業(yè)氛圍，前期根據(jù)我們的工作計劃安排需要如下450萬元的開支費(fèi)用。A、新聞發(fā)布費(fèi)用：50萬元B、招商手冊制作費(fèi)用：30萬元C、廣告媒體宣傳費(fèi)用：300萬元D、其他不可預(yù)見費(fèi)用：20萬元E、意大利招商交通配套貼補(bǔ)費(fèi)用：50萬元/年（2）廣告宣傳費(fèi)用：為長期宣傳的費(fèi)用估計100萬元/年；綜上所述該項目第一年的經(jīng)營費(fèi)用預(yù)計在524.5萬元人民幣，項目第一年實(shí)際虧損狀態(tài)。2、項目第一年度的財務(wù)預(yù)算

項目第一年度的財務(wù)預(yù)算科目金額（萬元/年）計算依據(jù)管理費(fèi)用

（固定成本）人員費(fèi)用48根據(jù)商業(yè)街今后的維持情況來看，該項目的人員主要應(yīng)該包括經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)人1名、招商翻譯1名、招商及營銷人員2名、保安人員4名、保潔人員2名、水電及工程維護(hù)人員2名。共計12名，如人均設(shè)為40000元，則人員費(fèi)用全年有48萬元。辦公費(fèi)用14主要是對辦公場所的租賃費(fèi)用（10萬元/年）及相關(guān)辦公用品折舊及攤消（辦公設(shè)備30萬元分十年攤消）的預(yù)測,水電費(fèi)1萬元誤餐費(fèi)5.5按照每人每天15元的餐費(fèi)補(bǔ)貼結(jié)算300天的總費(fèi)用業(yè)務(wù)招待費(fèi)36按照每月30000元的業(yè)務(wù)招待費(fèi)開支預(yù)測12個月差旅費(fèi)用50按照每月40000元的差旅費(fèi)開支預(yù)測12個月通訊費(fèi)10按照每月8333元的辦公通訊費(fèi)開支預(yù)測12個月合計固定成本163.5經(jīng)營費(fèi)用（可變成本）招商費(fèi)用450

定期宣傳費(fèi)用100為長期宣傳的費(fèi)用估計8.34萬元/月，計算12個月合計可變成本50總經(jīng)營費(fèi)用763.53.可見擬成立“意大利名品貿(mào)易公司”第一年支出以及開支綜合成本約763.5萬元。4.初步預(yù)計估算項目經(jīng)營前3年，都處于負(fù)收益狀態(tài)。項目經(jīng)營第三年處于處于保本期。只有當(dāng)百好錦園三期的商業(yè)約11000平米整體招商結(jié)束正式營業(yè)后，才有可能開始盈利。

四、利潤點(diǎn)分析

可見意大利商業(yè)街經(jīng)營管理公司前三年初步預(yù)計虧損1000多萬。這對“意大利商業(yè)街”的經(jīng)營管理公司來說，是很大一個壓力。所以必須從其他經(jīng)濟(jì)利益上給予相關(guān)的彌補(bǔ)。商業(yè)街的經(jīng)營管理是非常重要的，若將商業(yè)分開銷售給獨(dú)立的業(yè)主。那么對統(tǒng)一招商經(jīng)營管理一定會照成影響。造成招商不利或者業(yè)主與經(jīng)營者糾紛等不利統(tǒng)一經(jīng)營管理事宜。因此可考慮由“意大利名品商業(yè)街”所屬經(jīng)營公司統(tǒng)一購買百好錦園二期商業(yè)店面。百好錦園開發(fā)商給予一定的價格優(yōu)惠。政府對開發(fā)商進(jìn)行一定的補(bǔ)貼。從而達(dá)到“多贏”效果。這樣意大利商業(yè)街所屬經(jīng)營公司才能在所購店面后期的升值空間上彌補(bǔ)掉前期的虧損資金。

第六章：政府政策支持

特色商業(yè)街是展示城市商業(yè)形象和商業(yè)發(fā)展水平的重要窗口，是城市競爭力的重要體現(xiàn)。因此中外很多城市都重視特色商業(yè)街的建設(shè)?，F(xiàn)在政府都大力投入資金建設(shè)特色商業(yè)街。無錫天力房地產(chǎn)開發(fā)有限為惠山區(qū)招商引資企業(yè)，也是一家具有社會責(zé)任感的公司。經(jīng)開發(fā)區(qū)政府的建議以及在羅馬招商引資期間所簽訂的協(xié)議。擬成立意大利名品貿(mào)易公司，對意大利品牌進(jìn)行招商引資。我公司犧牲項目商業(yè)熱銷的利潤，積極響應(yīng)區(qū)政府的號召，為惠山區(qū)城市建設(shè)以及商業(yè)發(fā)展貢獻(xiàn)企業(yè)社會責(zé)任感。為更好打造出全省，全國聞名的特色商業(yè)街。也希望惠山區(qū)政府對我企業(yè)有更好的支持政策。一、近年來惠山區(qū)商業(yè)的不斷完善，隨著萬達(dá)廣場的開始建設(shè)，以及惠山區(qū)的商業(yè)迎來發(fā)發(fā)展的良好時期。欣惠路與吳韻路也成為惠山未來的商業(yè)核心區(qū)域。不過吳韻路與欣惠路的道路綠化過于落后，不能與商業(yè)核心位置相匹配。所以請區(qū)政府出面與各部門協(xié)調(diào)對欣惠路與吳韻路的道路綠化進(jìn)行改造。能

彰顯商業(yè)核心區(qū)域商業(yè)氛圍。萬達(dá)廣場的開工建設(shè)，使得欣惠路與吳韻路道路綠化與商業(yè)項目定位嚴(yán)重不符合。特別是欣惠路的綠化過于落后，也必須要重新綠化整改。所以請區(qū)政府早日協(xié)調(diào)好相關(guān)部門對擬成立的“意大利商業(yè)街”沿街綠化進(jìn)行整改。二、對于意大利商業(yè)街的經(jīng)營單位分別給予以下優(yōu)惠政策：1、水電氣與工業(yè)同價。意大利名品商業(yè)街經(jīng)營戶的用電、水、氣，根據(jù)實(shí)際情況可享受工業(yè)企業(yè)用電、水、氣價格待遇。2、房產(chǎn)稅獎勵。意大利名品商業(yè)街店面所有人其房產(chǎn)稅按區(qū)級地方所得給予30%獎勵。3、第一年按實(shí)際繳納稅收區(qū)級地方所得部分總額的90%予以獎勵，第二、第三年按實(shí)際繳納稅收區(qū)級地方所得部分總額的80%、70%予以獎勵。4、對意大利名品商業(yè)街按照政府扶持項目相關(guān)優(yōu)惠政策以及招商引資企業(yè)優(yōu)惠政策進(jìn)行相關(guān)稅費(fèi)最大減免。三、統(tǒng)一店牌店招政府從產(chǎn)業(yè)基金中拿出一定比例資金為意大利名品商業(yè)街進(jìn)行統(tǒng)一形象設(shè)計、制作店牌店招，規(guī)劃通過后，由政府審核一次性撥付給無錫天力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，以達(dá)到符合特色定位和形成整體效應(yīng)的目的。四、前三年政府給予一定扶持基金。以便于意大利名品商業(yè)街能真正早日進(jìn)入規(guī)范化運(yùn)作。爭取早日成為全省全國聞名的意大利名品特色商業(yè)街。

總之希望惠山區(qū)政府能夠給予擬成立的“意大利名品貿(mào)易公司”給予最大的支持與厚愛，能早日打造出惠山區(qū)具有國際特色的名品商業(yè)街，帶動惠山區(qū)整體商業(yè)檔次、商業(yè)氛圍，以及給周邊消費(fèi)群體的消費(fèi)影響力。

無目錄第一章概述 4一、項目實(shí)施的背景 4二、項目概況 7三、項目投資者概況 8四、編制依據(jù)與研究范圍 8第二章項目建設(shè)必要性分析 9一、愚人島生態(tài)旅游區(qū)開發(fā)是宜昌發(fā)展生態(tài)旅游業(yè)的要求 9二、愚人島生態(tài)旅游區(qū)籌建有助于清江流域旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展 10三、愚人島別墅群項目開發(fā)助推愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)開發(fā)步伐 11第三章市場分析與市場定位 11一、國內(nèi)別墅市場分析 11二、宜昌市房地產(chǎn)市場基本分析 12三、別墅群項目SWOT分析 13五、目標(biāo)市場定位與產(chǎn)品定位分析 17第四章市場營銷 18一、營銷策略 18二、銷售周期預(yù)計 20第五章建設(shè)條件與場址選擇 20一、建設(shè)條件 20二、場址選擇 23第六章項目開發(fā)與實(shí)施計劃 24一、工程建設(shè)內(nèi)容 24二、項目實(shí)施進(jìn)度安排 28第七章投資估算與資金籌措 29一、投資估算內(nèi)容 29二、投資估算 30三、資金籌措 31四、投資計劃 31第八章財務(wù)分析與財務(wù)評價 31一、建筑成本估算 31二、投資收益估算 32三、現(xiàn)金流量測算 34四、敏感性分析 34五、財務(wù)評價 35第九章風(fēng)險分析 35一、風(fēng)險因素 35二、風(fēng)險對策 36HYPERLINK"file:///H:\\準(zhǔn)備修改傳百度文檔\\D盤%