資產(chǎn)評估的基本方法比較與選擇

第二章資產(chǎn)評估的基本方法第一節(jié)市場法第二節(jié)成本法第三節(jié)收益法第四節(jié)資產(chǎn)評估方法的比較與選擇1第一節(jié)市場法一、市場法及其適用的前提條件二、運(yùn)用市場法進(jìn)行資產(chǎn)評估的方式三、運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)

2一、市場法及其適用的前提條件（一）市場法的含義

市場法也稱市場價(jià)格比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評估方法。（二）市場法應(yīng)用的前提條件

1、需要一個(gè)充分發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場。2、參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可搜集到的。3二、運(yùn)用市場法進(jìn)行資產(chǎn)評估的方式采用市場法時(shí)，一方面是確定參照物價(jià)格，選擇的參照物應(yīng)具有相關(guān)性和代表性，而且應(yīng)足夠多；另一方面是分析參照物的差異調(diào)整因素。參照物差異調(diào)整因素主要有三個(gè)：一是時(shí)間差異；二是地域差異；三是功能差異。4三、運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)（一）運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)的程序（二）市場法的優(yōu)缺點(diǎn)5（一）運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)的程序1、明確評估對象。2、尋找參照物。3、分析整理資料并驗(yàn)證其準(zhǔn)確性，判斷選擇參照物。選擇三個(gè)或三個(gè)以上的可比參照物。4、把被評估資產(chǎn)與參照物比較。5、分析調(diào)整差異，得出結(jié)論。市場愈活躍，市場法運(yùn)用的空間越大，評估結(jié)論愈準(zhǔn)確。6（二）市場法的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：1、能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實(shí)價(jià)格；2、評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。缺點(diǎn)：1、需要有公開及活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時(shí)缺少可對比數(shù)據(jù)以及缺少判斷對比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用；2、不適用于專用機(jī)器、設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評估。（市場法的局限2005年考過選擇）7第二節(jié)成本法一、成本法及其適用的前提條件二、成本法運(yùn)用的思路及其各項(xiàng)指標(biāo)的估算三、運(yùn)用成本法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)8一、成本法及其適用的前提條件（一）成本法的含義（二）成本法應(yīng)用的前提條件9（一）成本法的含義成本法是指在評估資產(chǎn)時(shí)按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的方法。采用成本法對資產(chǎn)進(jìn)行評估的理論依據(jù)：1、資產(chǎn)的價(jià)值取決于資產(chǎn)的成本。（資產(chǎn)成本和價(jià)值成正比）重置成本是按在現(xiàn)行市場條件下重新購置一項(xiàng)全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額，重置成本與原始成本的內(nèi)容構(gòu)成是相同的，而二者反映的物價(jià)水平是不相同的。2、資產(chǎn)的價(jià)值是一個(gè)變量，隨資產(chǎn)本身的運(yùn)動(dòng)和其他因素的變化而相應(yīng)變化。影響資產(chǎn)價(jià)值量變化的因素，除了市場價(jià)格以外，還有：（1）資產(chǎn)的物理損耗或有形損耗，也稱實(shí)體性貶值。（2）資產(chǎn)的功能性損耗，也稱功能性貶值。（3）資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性損耗，也稱經(jīng)濟(jì)性貶值。10（二）成本法應(yīng)用的前提條件1、應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。2、形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必需的。并體現(xiàn)了行業(yè)或社會的平均水平。11二、成本法運(yùn)用的思路及其各項(xiàng)指標(biāo)的估算被評估資產(chǎn)評估值＝重置成本－實(shí)體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟(jì)性貶值被評估資產(chǎn)評估值＝重置成本×成新率（即考慮三大貶值后的綜合成新率）（一）重置成本及其估算（二）實(shí)體性貶值及其估算（三）功能性貶值及其估算（四）經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算（五）成新率及其估算12（一）重置成本及其估算重置成本指在現(xiàn)形市場條件下重新構(gòu)建一項(xiàng)全新資產(chǎn)所耗費(fèi)的全部貨幣支出。重置成本一般分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。選擇重置成本時(shí)，在同時(shí)可獲得復(fù)原重置成本和更新重置成本的情況下，應(yīng)選擇更新重置成本；在無更新重置成本時(shí)可采用復(fù)原重置成本。一般來說，復(fù)原重置成本大于更新重置成本。

重置成本估算方法：1、重置核算法2、物價(jià)指數(shù)法3、功能價(jià)值法4、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法5、統(tǒng)計(jì)分析法131、重置核算法重置核算法是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算的全部構(gòu)建支出按其計(jì)入成本的形式，將總成本分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。直接成本按現(xiàn)實(shí)價(jià)格逐項(xiàng)加總。材料、人工、運(yùn)輸間接成本計(jì)算方法：（1）按人工成本比例法計(jì)算。間接成本=人工成本總額*成本分配率（2）單位價(jià)格法。公式1（3）直接成本百分率法。間接成本=直接成本*間接成本占直接成本百分率142、物價(jià)指數(shù)法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)時(shí)物價(jià)指數(shù)確定其重置成本。公式2資產(chǎn)評估時(shí)物價(jià)指數(shù)指的是評估基準(zhǔn)日（或能夠代表評估基準(zhǔn)日）的物價(jià)指數(shù)，而且應(yīng)是資產(chǎn)的類別或個(gè)別物價(jià)指數(shù)。15物價(jià)指數(shù)法和重置核算法的區(qū)別

物價(jià)指數(shù)法和重置核算法的區(qū)別表現(xiàn)在：（選擇）（1）物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；而重置核算法既考慮了價(jià)格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。（2）物價(jià)指數(shù)法建立在不同時(shí)期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價(jià)格水平與構(gòu)建成本費(fèi)用核算的基礎(chǔ)上。一種技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)，采用物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本往往會偏高。（重置成本法估算偏低）相同點(diǎn)：二者都是建立在利用歷史資料的基礎(chǔ)上。163、功能價(jià)值法功能價(jià)值法，也稱生產(chǎn)能力比例法。（成本與產(chǎn)量成正比）這種方法是尋找一個(gè)與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計(jì)算其每一單位生產(chǎn)能力價(jià)格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。這種方法運(yùn)用的前提條件和假設(shè)是資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力線性關(guān)系，生產(chǎn)能力越大，成本越高，而且是成正比例關(guān)系。公式3相關(guān)假設(shè)：資產(chǎn)的成本與生產(chǎn)能力成線形關(guān)系。174、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法2001、2005年4月考過選擇公式4公式中的X是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)。185、統(tǒng)計(jì)分析法（1）對資產(chǎn)進(jìn)行分類。（2）在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性的資產(chǎn)，應(yīng)用功能價(jià)值法、物價(jià)指數(shù)法、重置核算法或規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法等方法估算其重置成本。（3）依據(jù)分類抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與賬面歷史成績計(jì)算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)。公式52001、2004、2006年4月考過選擇19（二）實(shí)體性貶值及其估算資產(chǎn)的實(shí)體性貶值是自產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。1、觀察法2、公式計(jì)算法201、觀察法觀察法，也稱成新率法。是指對被評估資產(chǎn)，由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員對資產(chǎn)的實(shí)體各主要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定，判斷被評估資產(chǎn)的實(shí)體性成新率。公式6其中實(shí)體性成新率已經(jīng)考慮殘值212、公式計(jì)算法（2003年單選考過）公式7（1）預(yù)計(jì)殘值是指被評估資產(chǎn)在清理報(bào)廢時(shí)凈收回的金額。（2）總使用年限指的是實(shí)際已使用年限與尚可使用年限之和?？偸褂媚晗蓿綄?shí)際已使用年限＋尚可使用年限實(shí)際已使用年限＝名義已使用年限×資產(chǎn)利用率名義已使用年限是指資產(chǎn)從購進(jìn)使用到評估時(shí)的年限。實(shí)際已使用年限是指資產(chǎn)在使用中實(shí)際損耗的年限。實(shí)際已使用年限與名義已使用年限的差異可以通過資產(chǎn)利用率來調(diào)整。22（三）功能性貶值及其估算功能性貶值是指由于技術(shù)相對落后造成的貶值。步驟：（1）將被評估資產(chǎn)的年運(yùn)營成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營成本進(jìn)行比較。（2）計(jì)算二者的差異，確定凈超額（稅后）運(yùn)營成本。（指未來運(yùn)營成本）（3）估計(jì)被評估資產(chǎn)的剩余壽命。（尚可使用年限）（4）以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)剩余壽命內(nèi)每年的（凈）超額運(yùn)營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)的功能性損耗（貶值）。公式823（四）經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。當(dāng)資產(chǎn)使用基本正常時(shí)，不用計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值。24（五）成新率及其估算成新率反映評估對象的現(xiàn)行價(jià)值與其全新狀態(tài)重置價(jià)值的比率。該成新率指的是重置成本法運(yùn)用的第二個(gè)公式（即：被評估資產(chǎn)評估值＝重置成本×成新率）中的成新率。1、觀察法。這一成新率是在綜合考慮資產(chǎn)實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值等基礎(chǔ)上確定的，而不只是考慮使用磨損和自然損耗的影響。2、使用年限法。公式93、修復(fù)費(fèi)用法。（修復(fù)費(fèi)用大小即貶值額）直接按照會計(jì)學(xué)中的折舊年限估算成新率，這種做法是不正確的，必須摒棄。25三、運(yùn)用成本法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)（一）運(yùn)用成本法評估資產(chǎn)的程序（二）成本法的優(yōu)缺點(diǎn)26（一）運(yùn)用成本法評估資產(chǎn)的程序1、確定被評估資產(chǎn)，并估算重置成本；2、確定被評估資產(chǎn)的使用年限；3、估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值；4、計(jì)算確定被評估資產(chǎn)的價(jià)值。27（二）成本法的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：1、比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗，評估結(jié)果更趨于公平合理；2、有利于單項(xiàng)資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評估；3、在不易計(jì)算資產(chǎn)未來收益或難以取得市場參照物條件下可廣泛地應(yīng)用；4、有利于企業(yè)資產(chǎn)保值。缺點(diǎn)：1、工作量大；2、它是以歷史資料為依據(jù)確定目前價(jià)值，必須充分分析這種假設(shè)的可行性；3、經(jīng)濟(jì)性貶值不易全面準(zhǔn)確計(jì)算。28第三節(jié)收益法一、收益法及其適用的前提條件二、收益法應(yīng)用的形式三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定四、運(yùn)用收益法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)29一、收益法及其適用的前提條件（一）收益法的含義收益法是指通過估算被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評估方法。資產(chǎn)評估價(jià)值與資產(chǎn)的效用或有用程度密切相關(guān)，資產(chǎn)的效用越大，獲利能力越強(qiáng)，它的價(jià)值也就越大。（二）收益法應(yīng)用的前提條件1、被評估資產(chǎn)必須是能用貨幣衡量其未來期望收益的單項(xiàng)或整體資產(chǎn)；2、資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也必須是能用貨幣衡量的；30二、收益法應(yīng)用的形式（一）資產(chǎn)未來收益期有限的情況（二）資產(chǎn)未來收益無限期的情況1、未來收益年金化的情況（2001年考過選擇）2、未來收益不等額的情形P4731三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定（一）收益額（二）折現(xiàn)率和資本化率（三）收益期限（評估基準(zhǔn)日以后的期限）32（一）收益額收益額是指由被評估資產(chǎn)在使用過程中產(chǎn)生的超出其自身價(jià)值的溢余額。1、收益額指的是資產(chǎn)使用帶來的未來收益期望值（評估基準(zhǔn)日以后），是通過預(yù)測分析獲得的。2、收益額必須是由被評估資產(chǎn)直接形成的，不是由該項(xiàng)資產(chǎn)形成的收益應(yīng)分離出來，切莫張冠李戴。收益額的構(gòu)成：第一，稅后利潤，即凈利潤；第二，現(xiàn)金流量；第三，利潤總額。33（二）折現(xiàn)率和資本化率從折現(xiàn)率本身來說，它是一種特定條件下的收益率，說明資產(chǎn)取得該項(xiàng)收益的收益率水平。收益率越高，資產(chǎn)評估值越低。折現(xiàn)率與利率不完全相同，利率是資金的報(bào)酬，折現(xiàn)率是管理的報(bào)酬。折現(xiàn)率應(yīng)包括無風(fēng)險(xiǎn)利率、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和通貨膨脹率。無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是指資產(chǎn)在一般條件下的獲利水平，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率則是指冒風(fēng)險(xiǎn)取得的報(bào)酬與資產(chǎn)的比率。資本化率（適用年金化形式）與折現(xiàn)率（適用非年金化形式）在本質(zhì)上是沒有區(qū)別的。折現(xiàn)率和資本化率在量上未必恒等。34（三）收益期限（評估基準(zhǔn)日以后的期限）收益期限是指資產(chǎn)收益的期間，通常指收益年限。根據(jù)未來獲利情況、損耗情況等確定，也可以根據(jù)法律、契約或合同規(guī)定確定。35四、運(yùn)用收益法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)（一）收益法評估資產(chǎn)的程序（二）收益法的優(yōu)缺點(diǎn)36（一）收益法評估資產(chǎn)的程序1、收集驗(yàn)證有關(guān)經(jīng)營、財(cái)務(wù)狀況的信息資料2、計(jì)算和對比分析有關(guān)指標(biāo)及其變化趨勢；3、預(yù)測資產(chǎn)未來預(yù)期收益，確定折現(xiàn)率和資本化率；4、將預(yù)期收益折現(xiàn)或資本化處理，確定被評估資產(chǎn)價(jià)值。37（二）收益法的優(yōu)缺點(diǎn)1、收益法的優(yōu)點(diǎn)是：（1）能真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)資本化的價(jià)值；（2）與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評估的資產(chǎn)價(jià)值易為買賣雙方所接受。2、收益法的缺點(diǎn)是：（2005年4月考過選擇）（1）預(yù)期收益額預(yù)測難度較大，受較強(qiáng)的主觀判斷和未來不可預(yù)見因素的影響；（容易流于主觀、主觀色彩濃）（2）在評估中適用的范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測未來收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評估。（也適用于資源類資產(chǎn)）38第四節(jié)資產(chǎn)評估方法的比較與選擇一、資產(chǎn)評估方法之間的關(guān)系二、資產(chǎn)評估方法的選擇39一、資產(chǎn)評估方法之間的關(guān)系（一）資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系共同目標(biāo)就是獲得令人信服的可靠的評估價(jià)值。成本法、收益法的運(yùn)用都是建立在現(xiàn)行市價(jià)基礎(chǔ)之上的。（二）市場法與成本法的區(qū)別（2006年4月考過簡答）1、成本法是按現(xiàn)行市場價(jià)格確定重新購買該項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值，而市場法則是按市場上該項(xiàng)資產(chǎn)的交易價(jià)格確定的。2、市場法中的現(xiàn)行市價(jià)指的是資產(chǎn)的獨(dú)立價(jià)格，是交易過程中采用的。而重置成本不僅包括資產(chǎn)的自身價(jià)格，還包括運(yùn)雜費(fèi)和安裝調(diào)試費(fèi)等。3、市場法的運(yùn)用與原始成本沒有直接聯(lián)系，而成本法中的某些計(jì)算，則要用被評估資產(chǎn)的原始成本和原始