三峽大廈項目前期營銷推廣建議報告書

三峽大廈項目前期營銷推廣建議報告書第一部分市場篇房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的調(diào)查及分析1.1土地政策為了規(guī)范我市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，政府對土地供應以及房地產(chǎn)市場調(diào)控政策進行了大規(guī)模調(diào)整，從未來發(fā)展來看，現(xiàn)階段土地供應以及房地產(chǎn)市場的強勢政策調(diào)整對土地供應環(huán)境的影響可以從以下兩方面加以分析：【土地供應總量進一步得到控制】重慶對房地產(chǎn)、商業(yè)性經(jīng)營土地供應實行總量控制制度。按照這一制度，重慶近郊9區(qū)及3個開發(fā)區(qū)將根據(jù)當?shù)赝恋刈匀唤?jīng)濟供給能力及市場對商業(yè)房地產(chǎn)的需求等編制土地開發(fā)供應計劃，經(jīng)市政府批準后的房地產(chǎn)開發(fā)計劃必須對外公示，并落實到具體的地塊，原則上不再供應非計劃用地?！就恋刭Y源將逐漸向優(yōu)勢發(fā)展商集中】政府按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃要求，對開發(fā)實力強、資信程度高、開發(fā)規(guī)模大且設(shè)計水平先進的項目優(yōu)先成片供地，土地出讓金適當優(yōu)惠。這一土地供應政策已取得明顯成效，如金開大道沿線土地大多已經(jīng)為本地、外地實力型開發(fā)商所得?！緡栏窨刂剖袌鰟e墅等高端產(chǎn)品供應量】2003年12月8日，重慶市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市國土房管局和市建委的通知，2004年重慶市普通商品房的用地不得低于全年房地產(chǎn)開發(fā)用地“總盤子”的80％。換句話說，剩下的20％囊括了別墅、商業(yè)、辦公樓在內(nèi)的全部土地供應。重慶的別墅等高端物業(yè)用地被箍在了20％的界限以內(nèi)。從土地供應的源頭控制了別墅類高檔住宅的出現(xiàn)。【8.31土地大限】2004年8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)，國有土地使用權(quán)必須以招拍掛的公開出讓方式進行。該政策的出臺，限制了國有土地的再交易的同時，防范了“炒地皮”的出現(xiàn)，促使了地價的上漲，但同時增加了開發(fā)商的經(jīng)營難度，政策限制開發(fā)商得到土地后兩年之內(nèi)必須開發(fā)，因此使得開發(fā)周期加速，加之2005年為該政策公布后的第一年，由于前期土地放量較大，因此估計在該政策的影響下近兩年的房地產(chǎn)的開發(fā)量將比去年有大大的增加，同時競爭亦將加劇。1.2金融政策【121文件】璃20鞋03臥年6吳月1覺3日攏,中各國人偏民銀鵝行發(fā)痰布《稀關(guān)于凳進一青步加逢強房寒地產(chǎn)迫信貸廟業(yè)務(wù)尾管理區(qū)的通梨知》懶，因侄為序透號是伙12染1號正，所副以業(yè)尿內(nèi)都智將這籠個通折知簡之稱為催“1嫩21貞號文設(shè)件”三。鴨12縱1文孤件是閥央行卵為了速進一樂步落浪實房旋地產(chǎn)反信貸菜政策薦，防閘范金致融風做險，憑促進歲房地糊產(chǎn)金描融健樹康發(fā)萄展，愛加強驗房地卻產(chǎn)信役貸業(yè)膨務(wù)管共理而訪出臺渴的。還該文葵件對帥房地福產(chǎn)開砌發(fā)過襪程中釋的土究地儲叛備貸徑款、場建筑生施工群企業(yè)拘流動觀資金騾貸款愛、個脈人住腎房信射貸等碗七項兔內(nèi)容非作了種更嚴傭格的幼規(guī)范役管理百，對袋開發(fā)氏商及涂個人甜信貸羊業(yè)務(wù)絡(luò)均作勸出了郵明確席的規(guī)業(yè)定。捕【學18國號令涂】色12調(diào)1文傳件出酷臺之倒后，蠻國務(wù)掘院又蘋發(fā)出擺了《澇關(guān)于港促進歷房地溪產(chǎn)市唇場持洪續(xù)健紀康發(fā)勝展的吃通知獻》，劣該通戰(zhàn)知包擋括提幣高認疫識，醒明確丘指導霧思想和；完沈善供刺應政籍策，凈調(diào)整役供應頭結(jié)構(gòu)手；改不革住垂房制蛙度，清健全晨市場恢體系犯；發(fā)劉展住俘房信章貸，肢強化藥管理玉服務(wù)世；改寧進規(guī)歌劃管佩理，治調(diào)控挑土地爹供應批；加檢強市養(yǎng)場監(jiān)悠管，呢整頓洪市場芽秩序駕六大止部分肉。乎通知頌要求唉各地停、各遣部門順完善拍住房澇供應繡政策胞，加坊強經(jīng)余濟適防用房贏的建蒸設(shè)和習管理煙，增訊加普綿通商兵品住癥房供園應，筒建立爛和完裙善廉著租住刻房制開度，艙控恢制高她檔商乖品房姐建設(shè)擠。在引改革周住房我制度牧方面年，通蔬知要倍求各調(diào)地繼丹續(xù)推朗進現(xiàn)擱有公咐房出魯售，顫完善組住房推補貼點制度央，同填時搞昂活住煎房二則級市也場，墓規(guī)范付發(fā)展牙市場按服務(wù)譜。在抽規(guī)范象住房危信貸蹲方面拿，通專知強戴調(diào)要窮加大雀住房式公積訪金歸筍集和笑貸款派發(fā)放底力度焰，完脅善個豪人住喜房貸隙款擔僻保機撕制，希加強侄房地幟產(chǎn)貸憶款監(jiān)覽管。幣此外捷，通踩知還鈔在完壟善市素場監(jiān)醫(yī)管制歡度，挖建立段健全份房地牢產(chǎn)市較場信裕息系店統(tǒng)和脂預警盜預報柏體系攻、整怖頓和制規(guī)范尋房地爽產(chǎn)市傅場秩換序方迫面作義了詳齊細規(guī)閥定。哀【國叫家對較高端瀉物業(yè)丑的貸鮮款做矮出限炭制性膀措施薦】清20賢04穗年上止半年殺金融沸調(diào)控存的政陪策中北，除飲提高嚷銀行焦準備纏金率岡和地褲產(chǎn)企浴業(yè)資宰本金抹率外京，對塊于房萍產(chǎn)項累目的央信貸古出現(xiàn)講了更構(gòu)加嚴提格的觀管理木。而務(wù)在控物制的寸房產(chǎn)渴項目縱信貸蝶中，候更加睬明顯悔地將磨矛頭懼指向召了高變檔住繭宅項稻目。偷五大卻商業(yè)床銀行撥等金忙融機剛構(gòu)已江經(jīng)開舞始限托制對蒸高檔濱住宅雪項目餐的貸蓄款和菊個人同按揭價服務(wù)男，金去融機逆構(gòu)認兩為在做這些斤項目池中存羅在著牙較多鏈的金緩融風吳險。嘆【提勇高銀絲行貸不款門礎(chǔ)檻】電乓爺個人明向銀去行貸肯款首元付款他由以萬前的子最低卷兩成蠟提高惹到最搶低首壤付三賓成，昆部分微房市雪發(fā)達清地區(qū)跨的最煙低首中付額寨甚至結(jié)達到鞠了四場成。換博央牛行此劍次政憶策調(diào)園整在餐于打茅壓投育資者轉(zhuǎn)的市椅場投遵機行星為，勤有效總抑制換投資頸者炒系房、陽哄抬立市場摩的行餡為。耐【兩奴次銀凡行利宅率提奧高】廢側(cè)裁為了藥嚴厲葬控制謎打擊侍部分漲“旦炒房倚團唉”器炒房險、哄側(cè)抬市柔場的我行為落。央殿行于陽20刪04察.宿10貿(mào).評29仿第一江次提誓高銀吊行利竹率（紡利率扛由5請.3忌1%脾提高迫到5基.5菊8%涌），杏20駝05按.3酸.1黃6第詢二次滾提高目銀行萄貸款曬利率欺（利吐率由匪5.跟58插%提羽高到榜6.斯12刊%）鬼提高痰銀行仍利率蜓大大支刺激靠了房新地產(chǎn)池火爆過的市墨場，癥使得恥一部街分購們房者紫對國雙家銀含行信扭貸利青率是媽否繼雜續(xù)上腎漲產(chǎn)齊生疑團慮，喂因此臣持幣惡觀望堤，使央得房遠地產(chǎn)樂市場爛出現(xiàn)填了小選幅的天降溫我。這乏一政埋策對舒于開店發(fā)市縣場影杯響較挨大，薦對房庭地產(chǎn)陣市場驗進一塵次唯“嚼洗牌丑”乏，使據(jù)得部膊分較近小的養(yǎng)開發(fā)吸商增仙加了版開發(fā)嫂的成味本與成難度施，項距目的注利潤傳降低期，此保時如杏果銷侵售樓隊盤銷坡售時龜間過土長，協(xié)勢必毒影響跟到了坡開發(fā)麗商的名總體膨利益熄，因嫌此競錢爭將榴愈演須愈烈控，使脆這部糠分開亂發(fā)商彈退出讓房地濾產(chǎn)行斥業(yè)。罪另一摸方面專，央謹行第掘二次近提高闖銀行免利率爛還沒緣有引嶼起大誕量提猶前還休貸風地潮。凈沒有緣多余燦閑錢汁的購于房者匯無法健提前歇還貸慈；而且有閑達錢的觸購房島者對劇于每敲月多厘出的藏房貸陸利息監(jiān)是有葉能力仇承擔仿的，把但考龜慮到使資金夜的時誦間價驕值，察使得境這部緩分人櫻群不乓愿提卡前還摟貸。滴【2撲00己4年插9月筒2日近銀監(jiān)喂會規(guī)立范房趕貸程線序，尺規(guī)避貸風險姐】跡中國質(zhì)銀行求業(yè)監(jiān)魄督管棗理委輩員會玻于2趕00摟4糧.引9變.率2公鞭布并文開始仔實施我了《秧商業(yè)頓銀行奶房地內(nèi)產(chǎn)貸猾款風遙險管捆理指棍引》叨。明稱確規(guī)旁定：深借款膠人住阿房貸捐款的稍月房童款支堂出與束收入碗比應友控制烈在皆50乎%西以下殼，月腿所有堤債務(wù)陣支出介與收師入比致應控購制在病55患%輔以下合。各傍商業(yè)抗銀行積統(tǒng)一蘭“蹤個人旗住房何貸款剃申請?zhí)摫砣馈睆B，并蠻將風夏險審椒核信百息以煩“查風險解評估拘書訴”這的形鼓式記今錄在俊案。通同時剪，還開要求愚建筑各商不某得為爹開發(fā)白商墊閘資建卷樓，秤開發(fā)滋商開辭發(fā)項攔目自嗽有資榜金不斑低于偵項目霜總投鄰資的店35拾%。沖這一攤舉措泊的實彎行，房使得仗購房嶄者銀闖行貸期款的揉難度辨相對睡增加燃，同甩時使郊得部士分有異購房治需求囑的客逆戶流醋失，倒增加巾了項泄目的芝銷售明難度糠。帆同時籍該措租施有寨利于濫對房鍋地產(chǎn)迅市場柱進行朱了一巖次清酸理和標淘汰映。該佩政策痰對大禁型開糕發(fā)商朝影響厚不會務(wù)太大顯，肅男清了麥小開皆發(fā)商謊，清今除了努房地狠產(chǎn)市杰場的搖一些渠不穩(wěn)釋定因壽素。勿【商們業(yè)貸拜款利蒜率提賀高，址首付眼層數(shù)液增加趙】灘20礎(chǔ)04危年重膨慶市塌商業(yè)焰房銷喂售面顫積為?？⒐ふl面積哪的3鎮(zhèn)0%律左右夏。為結(jié)了有出效的乒控制途商業(yè)配用房餅空置嚴面積孤的繼灶續(xù)擴炎大，丈重慶弦市采班取措隆施限尚制投牙資性犯購房違。商攜業(yè)用筒房貸曲款首儉付比抹例將嗓由原堂來的斧五成慎提高驚到六輛成嘩，貸蝕款利浩率在春基準納利率男的基由礎(chǔ)張上前浮動裁20爐%芽。佳商業(yè)糖用房露銷售惰市場海中投市資性轉(zhuǎn)客戶澇所占顏比例禿較大葛，而長商業(yè)怖貸款哄首付耐以及削利率偵的上縱浮無秒疑使隙得這本一部斧分投簽資風陽險增支大，膛使得堡投資聞?wù)邔ζ忌虡I(yè)杠地產(chǎn)支的投趕資更癢加謹踏慎，典更多快的采參取持欲幣觀糧望的駁方式嬌，使慢得商馳業(yè)地得產(chǎn)的卡銷售輝面臨服巨大帝的考飲驗，陽而這永一現(xiàn)煩象會夕在2淋00卸5年豬－2龜00駕6年統(tǒng)較為退突出潑。撓【銀個行新澆政】搖煎堪自雹20蘋05等年6裹月1掩日壺起，尼對個繁人購耽買住研房不秩足2攝年轉(zhuǎn)煩手交青易的繁，銷賤售時遷按其仆取得骨的售去房收悶入全唐額征棋收營劣業(yè)稅誕；個漠人購刪買普燥通住提房超崇過2毅年（竿含2掘年）鳳轉(zhuǎn)手惰交易恒的，凡銷售福時免陽征營興業(yè)稅紡；對籠個人名購買化非普佛通住喜房超輝過2械年（客含2籌年）猾轉(zhuǎn)手蝴交易齒的，桃銷售堡時按距其售霧房收臘入減滋去購嗓買房搭屋的居價款睜后的宿差額待征收蛾營業(yè)臭稅。叔金融醬調(diào)控詳對購娃房者矛的影召響是翼：碎從去賀年開介始銀羽行對適房地鬼產(chǎn)市禍場進廉行了貫一系乖列的仇宏觀風調(diào)控臟，消雜費者跡進入揪持幣巷觀望若時期鋼。對抓于真梅正想罪購房落地消有費者很來說鑼，金游融政炒策的聞?wù){(diào)整既，更姜多的慚調(diào)整喬首付虛比例縣，以駛減輕活月供伸壓力扣。棒1.泛3閉其他叛相關(guān)跨政策雅【主楚城區(qū)能經(jīng)營欲性土陷地必松須通辯過土貼地交嘴易市允場公帖開交妻易】眨20異04崗年馳10昨月價1奔日換開始攏執(zhí)行皺《重軌慶市滋經(jīng)營領(lǐng)性國崇有土遙地使擋用權(quán)測公開叫交易條辦法慈》?；ピ撧k同法規(guī)何定，環(huán)本市巾行政羨區(qū)域跟內(nèi)的服經(jīng)營渴性國愁有土翠地使帳用權(quán)震將全田部公印開交伴易。饑渝中酷區(qū)、眾大渡所口區(qū)術(shù)、江念北區(qū)挎、南懸岸區(qū)士、沙摧坪壩尊區(qū)、狂九龍己坡區(qū)扮、北荷碚區(qū)鎖、渝碧北區(qū)據(jù)、巴夢南區(qū)撈的土柿地使腎用權(quán)擴交易瓶全部宮要在寶市土黎地交蛋易市枕場公畢開進梁行。盈其它繳區(qū)市群縣由宵當?shù)卣僬仍O(shè)立羊土地桃交易腳場所移，作悠為土被地使西用權(quán)星的交誕易市黑場。最以劃部撥方棄式取飽得的輛土地疲使用旦權(quán)、兆依法續(xù)批準比減免勸土地耕出讓浪金的民土地遷使用屈權(quán)轉(zhuǎn)冤讓、仍國有妖企業(yè)菜以及街實行廣企業(yè)志化管禾理的際事業(yè)周單位莖的土兼地使翁用權(quán)邊轉(zhuǎn)讓偉也必啄須在它土地丙交易丙市場摔公開綿進行智。爪這一估政策頑體現(xiàn)納出國邊家對矛現(xiàn)有昌土地乳的宏侄觀調(diào)悟控力貧度大只大增寫加，負使得虎開發(fā)良商開擠發(fā)難據(jù)度相塞應增干加，享而且拿經(jīng)營乳靈活梅性受榆到一漲定的廊限制敵。借1.仰4重該慶市陪房地玉產(chǎn)政勸策環(huán)喂境趨尚勢評籠價誘宏觀禁調(diào)控缸給重及慶市裹房地倘產(chǎn)市受場適航度半“益降溫繼”桂。重揚慶的樸宏觀姥調(diào)控突政策倚，有亂效地丘抑制番了固轎定資御產(chǎn)投狗資過憶快增創(chuàng)長的塊勢頭云，較江好地帶保持豪了房悉地產(chǎn)抹投資位穩(wěn)定孔增長慌的趨抖勢。出重慶宣市將絞實施炸較嚴嘗格的距房地織產(chǎn)市甩場政甜策。剪20死05坦年繼惰續(xù)實味施土院地供姐應政艱策，扇嚴控愧高檔尋商品學房：殘別墅塔、寫少字樓塵、商伏業(yè)用托房等教的用女地量累；提儀高銀校行信組貸門置檻和終貸款徐利率夫，很崇可能爆將對角小戶炮型（班面積伐小于究50沫平方賭米猾）的善住宅帥不予疾以發(fā)堵放貸腐款，蛇而商課業(yè)用平房貸語款首向付由格五成旱提高輕到六糖成，箱貸款宵利率愚上調(diào)日20突%，執(zhí)就是案為了米打壓腦各種正投機尼活動黨。票房價默將繼香續(xù)上娘漲。地雖然先政府少出臺覽各項潮政策困平抑此過高刪的房匆價，縮但決豐定房貢價的塔是供悟與需朵兩方煩面。延供應鍋方面柿，由釋于土笨地供蹤應的投減少具，導卻至市省場總積供應探量減怪少；崗各種蜻政策瓣實施軟，使揮開發(fā)遼成本仆提高舊，導術(shù)至房顧價成辛本提若高，經(jīng)在有杯效需回求沒菠有太叛大變佳化時宴，房袖價仍晚會上飽升，俯但上燕漲幅裕度將鞏有所麗減小迅。姥重慶悠房地義產(chǎn)市捷場得模到清感理。氧各種諷政策昌的施馬行，訊特別咬是金取融政什策的湖施行正，使拐小開謎發(fā)商鬼的壓販力大祖大增貞強，喬出現(xiàn)衡“蹄大開有發(fā)商掩吃小故開發(fā)霧商始”嘉的局廚面。番使得膽房地償產(chǎn)行欣業(yè)得鮮到整述頓，尿有利滔于市倉場的磨良性究發(fā)展畢。陜小結(jié)餓：濁我市祥城市俊規(guī)劃四、交標通規(guī)暗劃的旬實施歲將極請大地侍拉近輕主城籮各區(qū)嬸之間馳的聯(lián)中系，服房地響產(chǎn)開懂發(fā)區(qū)分域?qū)⒎莶粩喟敉卣贡浚筷嚨禺a(chǎn)拐需求演力量誓不斷索壯大玻，再躺加之窮一系折列規(guī)傲范房謠地產(chǎn)難金融厲秩序腹、降驗低房述地產(chǎn)慶市場繼泡沫襖、調(diào)樓整房飛地產(chǎn)冠供應盲結(jié)構(gòu)堆政策終的實豈施，擦使得您我市干整個呼房地翻產(chǎn)市剝場更灶趨向峰良性綁發(fā)展充。歌本項榜目的碎開發(fā)塘正處懷于房搞地產(chǎn)戒市場狼日趨乳規(guī)范號、城際市全頃面規(guī)帥劃發(fā)渠展之姿中，統(tǒng)本項誘目的敢開發(fā)躍面臨劣良好莊的外裝部環(huán)鐵境。肆重慶棟各大銅商圈皂經(jīng)濟策狀況脂調(diào)查強及預輪測問重慶炮市商牌圈圖聲由于稈重慶漲特殊電的地斧理環(huán)綿境，氏組團纏式、寺版塊焦式發(fā)傭展現(xiàn)腿象明刊顯。緣重慶間各區(qū)嫩的商且業(yè)快詞速的童發(fā)展靜，形菌成了襪以解稍放碑扯、沙桿坪壩郵、觀吳音橋雁、楊功家坪鳴、南專坪為服核心問的幾殲大商剖圈，鈔現(xiàn)對逢以上握幾個饞商圈霧進行枝分析負：倍20運04臨—星20淘0妥5年舒五大稻商圈康比較絹表彼商圈瞧日人托流量射（萬播人）穩(wěn)年購協(xié)買力經(jīng)（億呼元）蠢商業(yè)狠供應尋量（猛萬平治米）慎單位灑面積軋實際莖額（叢元/私平米真）智飽和蠶度嘆解放腦碑狂30張13瞎5.星0貞40陶—削60怨42予00鋸0倉接近腰飽和通沙坪井壩賴24虹64宗.8妄20淋—疏40遭30母00添0跪未達祝飽和艷南坪喊20踩54撕.0成15筑—鄉(xiāng)80犁25岡00鞭0蟻遠未愁飽和胡楊家善坪著28紛75配.6菜20賤—帶35扶3悄0右00戒0孤遠未圣飽和巧觀音偷橋革15丟37碼.8孤12沿—勇35異35跨00辟0片未達穩(wěn)飽和響（1哀）解償放碑恩商圈氧以解植放碑蓬步行中街為豬核心獄，北乞起臨飯江門辱、南繩接較夕場口隆、西糾達民毫生路準、東寫到小戰(zhàn)什字叉，總者面積泳約1夜.2香平方稠公里六。商旬業(yè)步吼行街戰(zhàn)每日軋吸引畝人流從達3是0萬奇人次糟，節(jié)康假日根購物區(qū)者逾笑百萬渣，容挑納了鬼大小終商場似（商顏鋪）脹30填00假余家躬，并陜以此喚為中鳥心輻悄射形龜成多塌條專舍業(yè)商銳業(yè)街孫：八剩一路畏好吃碌街、各新華門路小政家電撓一條勇街以嗎及五賴一路雖、中粘華路優(yōu)、青步年路馳、五芒四路快、民色生路輩等以紅臨街勒門面梢為主煉的商片業(yè)街陜。忽主要石業(yè)態(tài)諷A夾百貨施：踩包括撲以中工檔商標品為患主的直重慶桿百貨倚大樓鼓、中忽高檔胖的新凱世紀孟百貨衣和定天位為喜高檔顯消費侵的太蛛平洋墾百貨佳，銀蹤太百總貨、舒王府租井百跑貨等胖；禍B兔“齒SH誼OP陳PI蘋NG霜M須AL臺L但”技：違大都液會購期物中必心、燦以女搞性服投飾為筐主的習新東頂方女矮人廣閃場；牧C下專賣挪店：辱主要閘分布鉗在沿泥街店緞鋪，三如班歪尼路奧、高傳邦之丘類的壯休閑件服飾標；航D申.倆超級枕市場巷：考家樂開福、鑒新世歸紀超間市、扭重百勝超市約等。規(guī)劃華解放冬碑商躺圈要澡打造心成以類中高墓檔消啊費為跑主、慈現(xiàn)代斯零售粉業(yè)和耍高檔聾次服西務(wù)業(yè)準最集鵲中的碑“朽西部嶄第一窗商街皆”扮。株（2難）沙讓坪壩亞商圈尖目前錘重慶香市規(guī)真模僅偷次于冶解放繭碑商啊圈的犁次級妖商圈式，在容四大冬區(qū)域垮商圈等中零礎(chǔ)售額亮最高護，具嘴有明阿顯的座高校隆消費銳特征布。以餡三峽嚇廣場惡和綠歪色藝基術(shù)廣堪場為嫩主，膠目前側(cè)商業(yè)舍面積拆超過堡20病萬平斗方米軌。鬧主要徹業(yè)態(tài)濃A模百貨氧：例包括豎重百刮沙坪尚分店木、明材日百溉貨、星凱瑞未商都傘和立愧洋百搞貨等返；佳B筆專賣算店：獲沿步嶼行街孤兩側(cè)層分布勺，如兄美特勻斯座·獄邦威圈、班棄尼路錦、三丈多里分等。賭C屑超級且市場存：奮以新橡世紀乎超市艱、屈你臣氏艘、重梁百超詳市和繼好又釣多超躍市為粱主。另D廚專業(yè)均市場謀：基賽博繳數(shù)碼伯廣場跟、南掙亞家介私。規(guī)劃馬沙坪歌壩中私心商航圈的鵲目標屋是文滾化、覽教育冬、科密技氛姑圍最拾濃的田商業(yè)沸文化爭中心憶。野（3掏）觀衫音橋棄商圈芝以觀耕音橋完轉(zhuǎn)盤毅為中炒心，撤由建禿新東嶄、南放、西征、北納路構(gòu)衡建而雁成，說憑借圾鄰近匠解放叮碑核活心商析圈的沾優(yōu)勢僻，9賣0年候代中街期成污為重針慶市喜商圈鉛規(guī)劃岡的重礎(chǔ)點。差政府燒投入頃和規(guī)瑞劃實裂施將萍從根枝本上腹改變同其震“扯直腸朋型果“氏的商頁業(yè)布漢局，臭形成愛環(huán)行饅商業(yè)橫區(qū)。辣主要兆業(yè)態(tài)農(nóng)A蟲百貨喪：稈是觀書音橋盯商圈捕的主婦要業(yè)毯態(tài)，積包括值重百鍋江北刷分店丸、世姓紀新青都、酷北京物華聯(lián)攤、遠拆東百蔑貨、邊茂業(yè)傷百貨堤；朋B蔬“蹲SH隊OP該PI蘿NG喂M均AL毅L版”頑：眨以龍量湖抄·認北城煉天街均、皇瑞冠自番由城腎為代拘表；嗽C己超級駕市場艷：寫主要簡是家顫樂福們、新乓世紀裂超市若和重某百超溝市。規(guī)劃裕觀音連橋商丹圈成林為特翁色最遇突出供、建惠筑最爽精美亮的消中費購懂物中原心。站（4費）楊趁家坪糖商圈爹以楊介家坪明步行死街為疊中心基，東抬至工雙學院掛、西雙到動予物園牲、南譽至直貝港大鋪道、盡北至奇謝正駁街。浪主要焰業(yè)態(tài)懲A央地下釘商場面：杯多年芹以來司，低武檔的屋地下冷商場邊一直害是整辱個楊挨家坪戒商業(yè)呼的支灘撐；旗B賢百貨喊：錦起步境較晚降，僅漏有重皆百楊駁家坪頃分店脊、立柄丹百竊貨、打富安盈百貨矛；老C谷超級蒙市場銜：拼目前奴以山塔城超本市、鼻躍華濃超市六、新涂世紀塊超市警、家渴樂福披為主深，沃獨爾瑪技也已殖選擇佩楊家走坪作借為進灰軍重蔬慶的率第一韻站。規(guī)劃系楊家決坪商濱圈突歡出人撤文景陳觀，彩成為挎最優(yōu)宏美、屠最靚亭麗的課休閑知購物掘中心您。馬（5遙）南撕坪商苗圈飯目前芹最具究發(fā)展植潛力兆的區(qū)閑域性霧商圈奮，區(qū)幕域內(nèi)援專業(yè)笨市場冒較多昨。他主要軟業(yè)態(tài)五A茅百貨寧：非包括保重百院南豐突商場鹽、江克南商裙都、謠浪高市百盛流；北B駝“悟SH執(zhí)OP啞PI兼NG拆M膽AL蔑L與”烤：紫以建竄設(shè)中港的帝皇景摩辜爾為看代表愈；遞C拾超級盈市場紹：享比較雅豐富士，包繼括新飼世紀謝超市及、重謊百超隸市、折好又裳多超膏市、某百盛寬超市立為主鋼，另多外有叛麥德鵝龍在塌白鶴弱路；浸D拴專業(yè)葉市場賭：紙主要寄為建香材類廈、汽腳車類幕，指備包括危南坪放燈飾窮廣場青在內(nèi)嶺的建貢瑪特雖專業(yè)駛市場刪、福未天建意材市詢場、冊四公桂里汽姿車交板易市州場。規(guī)劃嶼南坪網(wǎng)商圈五將成貿(mào)為重齒慶南占部的晉重要豈消費糟區(qū)域暗及大購規(guī)模訴專業(yè)還物資掩集散競地。嶺2.友1、頌商貿(mào)潔業(yè)特拆點救（1仇）版抖塊發(fā)忽展明蛇顯謹由于摔兩江剩相隔啦，重喊慶市掙形成都了區(qū)特有趴的組觀團式桐城市躁結(jié)構(gòu)壓，創(chuàng)為區(qū)宋級商數(shù)業(yè)中熟心的恩形成姐提供朱了有斬利條芹件。衛(wèi)近年叔來，干除解共放捐碑頑區(qū)域毛的商覺業(yè)中葬心外頃，主機城各怠區(qū)相貓繼建逼成了洋三峽林廣場譯商業(yè)供區(qū)、盞楊家診坪步么行街烤商業(yè)眠區(qū)、孫南坪柿步行嗚街商播業(yè)區(qū)目、觀勻音橋色步行辜街等艱商業(yè)廁區(qū)。衰其它雪各區(qū)妻縣、片相繼甩建設(shè)焦了自貞己的攔商業(yè)卸中心騙。隨闖著這訪些商礎(chǔ)業(yè)中錄心的還建設(shè)鏡，出衛(wèi)現(xiàn)了敬大量遠商業(yè)桐地產(chǎn)萄開發(fā)想項目做。累目前滔，重寸慶市晝在建股房地屯產(chǎn)開擠發(fā)項脾目總諒面積兆約6鳴16奮0萬襯平方傘米，構(gòu)其中蘭商業(yè)侵地產(chǎn)任約1旦02菜0萬捏平方茅米。喝據(jù)遺預測種，2撇00擺5年標重慶級主城顫區(qū)攝商業(yè)駱地產(chǎn)擁的汁市場恨供應評量有其30亞0萬蹦平方勺米，示其中哲解放琴碑6厭0萬孤平方結(jié)米，段沙坪離壩4物0萬梢平方凳米，怕南岸聰80棉萬平膠方米員，觀導音橋范35絹萬平所方米化，楊狹家坪凈35駐萬平局方米惠。給（2腫）商研圈同前質(zhì)化箱重慶灘商業(yè)記經(jīng)過息幾年遣的快燈速發(fā)炭展，遍形成或了以騾解放聯(lián)碑、鍛沙坪怒壩、主觀音布橋、艇楊家連坪、惰南坪痕為主庫的幾湖個核貧心商孟圈。秤各區(qū)院政府曬大建菊形象勞工程反，各艙自為滔政，晶建成翠規(guī)模聞不等禽的步個行街舍。步攔行街推為商戲圈聚邀集了掏大量刮人氣踏，但花同時艙也使焰得商疑圈定使位同土質(zhì)化參。寫茂字樓途、百巧貨、桃超級棚市場誓大行看其道聰。線（3糞）執(zhí)供大雙于求備截至基20裂04墨年底找，重膜慶客市鵲商業(yè)血營業(yè)畜用房幕空置大面積梳為遞24掛6萬統(tǒng)平方突米，叮比2繪00川3年奶同期貞增加獄8.貓1劑%。禍其中疫空置啞一年剩以上寧的1用60連萬平毅方米屋。津20互05做年惠一季糟度國，重治慶市傷商業(yè)填房竣擁工面想積4裹7萬槐多奏平方淚米，譽已喬銷售揪25屆萬平施方米侵，空膀置面停積有膽繼續(xù)漁擴大觀之勢燦。踢為此馬，重飛慶市毅商委得發(fā)布旗了風絨險警叫示，強政府鴉相關(guān)戚部門攝也暫繳停了洪新商透業(yè)地丙產(chǎn)開杏發(fā)項勵目的塵場市蝶準入鑄。貞重慶尼主城報九幅區(qū)目原前外已很有用和在高建的籠大型附綜合存百貨邁店多毯達4蕩1個湖，營脖業(yè)面覽積達速80康萬平很方米覽，這選一數(shù)淺量已欣經(jīng)超榮過了件市場慚實際釋需要寨。按型慣例憲，一唇個大鮮型百橡貨店寨需要帶30徑萬人篇口支塌撐，鼠而重顧慶市丟主城助九區(qū)縫人口最總量炕不到氏10嶄00程萬人厭，派大型訓百貨蔑商店遮數(shù)乎量明勻顯超能過了闖市場嬌需求飄。許（4句）市班場行垃為不土規(guī)范里商業(yè)獸開發(fā)根項目昆的高季利潤抵，吸遍引了丘眾多蠻開發(fā)敏商積伯極介毀入。憑商業(yè)擇項目碗的高擾風險霸性，息要求鉆開發(fā)帆商具冬有很港強的腎實力上與市櫻場運德作能喘力。第一些字開發(fā)弊商由牲于自謙身的濟實力版與水夫平原泳因，侵不能擇很好金控制次商業(yè)逝項目獻的開雙發(fā)風呆險，脫所開附發(fā)的假商業(yè)辰項目棟，往暫往市塵場定鈔位不倚好、消或招香商工役作不肉到位付，或授產(chǎn)品慘存在追嚴重房缺陷蔬、或躲同質(zhì)箱化嚴繁重。隆樓市仿的繁踢榮、賴媒體儉的鼓亞吹，坊與投宅資品皆種的扣缺少晝，股如市行訴情的廳蕭條租行成驚鮮明宜對比拌，使慮投資然者熱恢捧洞房值地產(chǎn)醬投資朽，特敵別是葬商業(yè)頌地產(chǎn)渴投資切。在磨此情速況下犧，極話易出頓現(xiàn)商顧業(yè)地蟻產(chǎn)開暗發(fā)的市短期叢市場攪行為桐，出燒現(xiàn)商魔業(yè)地營產(chǎn)項憲目的憂財富其神話隨，一捏旦神孟話破維滅，勞隨之騰產(chǎn)生得的就尚是商隨業(yè)存奏量房蓋或投晃資者坊與經(jīng)爆營者摟的巨糾大損動失。眉2.權(quán)2、族重慶飾市商椅業(yè)物涼業(yè)投序資者際分析柏（1斯）3便0至撤55父歲的臺投資金者占蛛70憐%以驗上云有3穿0.踢43語%的束投資揉者的故年齡熄在3位1至遼35煙歲之河間，閱25艷%的勤投資手者年沸齡在托36栽至4燃0歲脫。蓋（2悼）以棚中高傾收入星群體哈為主亡雹投資決者家宅庭月妄收入蒼集中河在3盒00膠0至條15早00些0元盤（3斥）投痛資者鍛經(jīng)驗恩不足們有一輸次或枝沒有個投資筐經(jīng)驗簡的投戀資者鳳占絕捐大多嬸數(shù)。需大量孫的沒倚有投腎資經(jīng)娛驗的斗人對桃投資猶感興略趣，塘一方朋面由叉于收有入水俘平的找提高絲，手沒中有般了更盾多的乎余錢保，另犁一方紹便是杜投資舉市場炊越來毯越完棗善，僚吸引榆了更豈多的素投資溜者。堆（4饒）投顛資判秒斷力屠A、流超過竹50啟%的劉投資錦者對辱商業(yè)套房地透產(chǎn)投鋤資前武景持里不樂桑觀態(tài)印度。疫B、望對開掌發(fā)商辰投資秩回報湯的承象諾不禍信任坡對限“波開發(fā)信商對誓物業(yè)崗投資報回報撿的承縮諾偷”康的態(tài)蜂度上灘，1貞6%蓮的被帳訪者乓表示餡非?；蛳嘈庞?，1菌5%眾的投撥資者晉對相程關(guān)承毛諾表線示完迫全不缸相信栗；絕迅大部辭分人韻群認魄為這住樣的似承諾買將來妖未必單能夠鞭保證繭。嗎（5詞）、質(zhì)近6希0%巧的投稻資者泳選擇間投資霉商鋪扣近校六成橫的投吸資者展最看澇好的恥房地闊產(chǎn)投捕資類牽型為浪商鋪幅；溪近爺30駁%的場投資亦者認肉為小聚戶型閱的投映資前嶼景最子被看木好；羽有藏5%儀的投插資者膊看好翅產(chǎn)權(quán)族式酒遍店；深看僑好寫針字樓歸的投東資者謀較少謝。希（6貌）投巡資總窩金額咸集中虎在5旱0萬晌元以料下心近滔一半得的投辮資者儀最愿脖意投艷資的貼是總適價在無10動至3卻0萬賢之間建的商罰業(yè)物伶業(yè)；短總高價在隊31累至5蝴0萬愁元之熱間的須商業(yè)全物業(yè)岔在投抗資者本心目賽中的龜接受狀度也受較高膝。桐（7餡）理斜想投鏡資回狼報從誼10燦%變調(diào)化為拆8%潤20烘03著年數(shù)原據(jù)皂理安想投拌資回涌報率膜超過查半數(shù)竿的人評集中畫在1嗓0%悟。穿20售04污年數(shù)則據(jù)恨投資院者的沾理想直回報脹率發(fā)筆生變方化，袖由原冶來的儀10很%下惹降到活8%夾。蝦（8耀）物剛業(yè)管晚理方暈式選批擇主案要是冠交給副專業(yè)隔經(jīng)營狡公司倍管理灑和自虹行出明租勻近一仰半投嫁資者悉選擇猴交給鞭專業(yè)侄經(jīng)營盈公司關(guān)管理筋，選勿擇自套行出決租的利占到掙25跡.8豐%。圈20潮04母年數(shù)佩據(jù)鼠最零理想轎的管逝理方談式是再自行念出租慎，占統(tǒng)了3齡8.殊71屬%；愚待升娛值后剃轉(zhuǎn)賣毫和交謎給專奧業(yè)經(jīng)睬營公搬司管死理的末投資頃者各宰占了雞27撐.9使6%剛。螺（9溝）面搭積以太50少平方茂米費以下勻為主虜投資狠者選孕擇的揉面積薄大都飛集中濃在3殘1至貧50勿平方宴米，傘占了寸接近源一半飯的受氣訪者臣。其吹次是者10吳至3雜0平序方米別的小劉面積蠢受投析資者爸喜歡揪。撤（1內(nèi)0）堤投資臺者從錫事過忍股票短和房競地產(chǎn)匆等投火資第近三圖成的槐人沒披有從澇事過期投資符，投著資者臭大都洗有股新票和觸房地撲產(chǎn)投泥資經(jīng)機歷。曲2.絲3、魄重慶蓋市商玉業(yè)房塊地產(chǎn)嶺市場凱特點李及趨音勢評粱述休1、臘供應赴特征球評述炭（1競）0捐5、揀06疾年將濁是商抖業(yè)的毅集中再投放優(yōu)年亡國家挺于原20購04衣年8扛月3寒1日拋公布眾實施胳的《痰關(guān)于遺繼續(xù)次開展遵經(jīng)營殃性土保地使補用權(quán)領(lǐng)招標言拍賣踐掛牌話出讓非情況單執(zhí)法境監(jiān)察備工作芹的通才知》諸，土軌地在義市場罪上的礎(chǔ)周轉(zhuǎn)撤次數(shù)橋減少帥，濕“資炒地鳴皮姿”債的時綁代一感去不產(chǎn)復返鼓了。情因歷握史遺夾留問剝題的打土地斜也將屑在0爐5、錦06忠年集炎中開白發(fā)，凍從而極使得彩商業(yè)輔在這章兩年盲投放叫量增非大。鄭（2格）主悟商圈養(yǎng)的商宋業(yè)投波放量奧大樓重慶棍主城挽區(qū)已襪初步策形成島以解殊放碑住、沙學坪壩灘、南卡坪、甚觀音尾橋、肺楊家落坪五旦大商擱圈的枕商業(yè)慶格局引，各誠區(qū)政含府各尿自為打政，境大建座形象戲工程鞠。江脹北區(qū)曉提出板“墨攔截拐過江廳消費分，打鋸造觀魯音橋酸步行謠街以吩及北救濱路吸。九爐龍坡司區(qū)和知大渡尖口區(qū)擊借暑“或主城績西進擠”糞之勢茶大力游打造斧特色嘉商業(yè)課。具（3版）臨疏街商秋業(yè)是秒集中彎表現(xiàn)味形式雙商業(yè)沫的高將價值卸、高郵回報禽，促管使開忽發(fā)商掃，脫燈離市駝場實鋸際需齡求，領(lǐng)盲目宴增加半商業(yè)混面積團，催須生了左大量疲的臨餡街商夸業(yè)，鵝造成改商業(yè)克的大姓量空逐置。啦（4算）小屢區(qū)商掏業(yè)催憲生雷重慶絹大盤氣時代投的來害臨，脹小區(qū)匆規(guī)模冤逐漸猛變大啟，為筐了滿懶足小峰區(qū)居襪民的僵日常串消費賓，開以發(fā)企氧業(yè)建畜設(shè)小脂區(qū)商歡鋪，掩開發(fā)曾量較瘋少，純多以觀獨立瞞門面灑為主療，面斥積在揉40均平方睛米敞左右孤。群（5臥）商必業(yè)布澇局不鼓合理兩重慶煉商業(yè)樹空置竹率居亂高不們下的察另一送原因浪就是逮商業(yè)偶布局泉不合蹦理，斯脫離茅市場大的需輝求，層經(jīng)營煩商家筋對物攤業(yè)利想用困誦難。踐臨街箱獨立兩門面余，多芒以進研深長查、開皂間窄棚、不軋規(guī)則煌為主終。商羽鋪柱溫多、涌密集臉、通蝕道設(shè)鴿置不玻合理套。索（6斷）返抄租銷晉售成瞎為主歇要的紙促銷防方式技商業(yè)廁的風握險大待，已悄成為途開發(fā)叉商、構(gòu)投資鍋者的糕共識色。在汗這樣歉的市喂場情胞況下打，商損業(yè)的群招商悟成為碗商業(yè)普銷售賴的最姐好出感路，靜返租莫銷售獵成為明主要憲的促曲銷方寶式。恐2、湯需求逐特征雁評述比（1趣）商穩(wěn)業(yè)經(jīng)盲營需冰求量味大學從重賀慶近千三年穗的零鴉售總越額看申，呈畏每年迅遞增想趨勢武。2高00坊3年首，社結(jié)會消父費品男零售放總額寨達8薪36幼億元錯，增泳幅達傅9.前5%熟。2六00氏4年榴，社羽會消米費品夢零售辰總額潔95坊5億江元，耳增幅疾達1盈4.訂3%辨。2倆00舒5年這初依咸然保券持著沒強勁塞的增槍長勢愿頭。庭世界膛零售訓業(yè)巨腫頭紛配紛進準入重淋慶市存場，拿家樂扎福在釋重慶允已有顛三家子分店劣，易欺初蓮午花也狹在重細慶大塑勢擴膝張。塔國內(nèi)敗的零倉售企昂業(yè)也距有較亭大的先動作橫，北先京華燥聯(lián)、照貿(mào)業(yè)記百貨躲等眾孝多企撥業(yè)不豎斷深迎化和片發(fā)展浩自己只的經(jīng)儀營。淺重慶裳本地汁的企構(gòu)業(yè)也纖是發(fā)枕展迅紹速。波正是怒由于庫零售蔥業(yè)的挖發(fā)展短，帶商動整良個市恥場對宴商業(yè)臟的需憂求迅就速增報加?；辏?沈）市下場對表戶型辜、面性積等嗎要求巴更高平零售尼業(yè)的蔬發(fā)展蝦，對臭商業(yè)延需求種增加飲，同駁時也漸對商賺業(yè)物鑼業(yè)提嫩出了興新的餓要求韻。重礦慶商密業(yè)物取業(yè)建累設(shè)有竄很多泳的問女題，國戶型升不合欄理、恰柱點哥多而州密集擔嚴重昨影響衛(wèi)了物渡業(yè)的枝有效腔使用珠。同拖時也統(tǒng)制約紗人流柳、物止流的誤組織慚。百停貨往膊往對僚經(jīng)營桌面積綱都有酒較大右的要冊求，針如解蹦放碑剝的美續(xù)美時漠代百難貨、腸重慶化百貨饅、新倒世紀前百貨釋、太隊平洋耍百貨搏營業(yè)短面積惱都在保幾萬汪平方糊米。城一些山超市頂?shù)拿姹朔e也蚊在幾紗千平營方米爹。其甲對建狐筑的乓設(shè)計發(fā)，商乞業(yè)的征布局賽都有輸比較畜高的盟要求拆。鼠（3董）投董資行默為更滑加謹陜慎喜商業(yè)乏地產(chǎn)鋸的風錯險是止巨大封的，齊投資養(yǎng)者在估選擇撲商業(yè)牙物業(yè)企時，捕顯得燕十分仆謹慎齒。在翻選擇鋪一個誠具體振項目山時，艷著重贈考慮尚物業(yè)盟的租怪賃前杯景、嫌以及泄租金驕水平慌，這爬將直令接決璃定了乞投資餡回報他。同瞞時，飾商業(yè)席易受敲城市陜規(guī)劃投的影嬌響，機因此抱投資啦者在枕選擇常商業(yè)捆時，傻總是列小心揪謹慎末。坡3、層商業(yè)忽發(fā)展慰趨勢籃評述宏（1下）總晶體趨舟勢索趨勢孝一：巖政府衫將進潤一步蓮加大斯監(jiān)管薦力度毫重慶明的商師業(yè)空酸置面擠積一拋直居傅高不它下，哭到2鐘00禿4年償?shù)?，畝商業(yè)毅空置園面積關(guān)已達襪24敘6萬五方。眠降低巨商業(yè)暑房空魄置率省將是警今明舍兩年煎的重象點，錘政府忌將在插商業(yè)轉(zhuǎn)用地鍛規(guī)劃臥、審牛批上勒加大斷力度稿。讓趨勢扔二：燦社區(qū)藝商業(yè)煉將得僅到蓬介勃發(fā)席展梳重慶扶商業(yè)妥發(fā)展悟正處浮于市寧中心撫及次進中心翻商業(yè)跑共同葉發(fā)展默的時斧期，鏡商業(yè)艱主要偉集中胖在市拉級中圍心和槽次級愧中心捆，規(guī)容模大截，商桃圈集徒購物敗、休廳閑、方娛樂袋為一剪體。游經(jīng)過橡多年住的發(fā)制展，蓬區(qū)域冰商圈漠容量唐趨向贊飽和激，社姨區(qū)商京業(yè)開雙始蓬鹽勃發(fā)擇展。龍社區(qū)辣商業(yè)桑功能摧比較欺單一襲，主間要滿仔足社巡區(qū)居玉民的節(jié)日常指生活勇消費初，主叮要有設(shè)便利綿店、股社區(qū)蒙超市澇、干陳洗店柄等業(yè)撇態(tài)。鵲趨勢引三：蝶步行按街商畢業(yè)新凳變化刻以大肅型步杜行街豪商業(yè)河為中落心的譯攤餅草式商垂業(yè)布踐局，稍變?yōu)轫崗娬{(diào)跪區(qū)域茶功能旅的扇籮頁式懂發(fā)展伸思路傲。步屬行街鴿這幾嫩年成謎了重鏡慶商罩業(yè)的兔救世參主，豐隨著魚一個責個步猛行街牙的形笛成，艇創(chuàng)造放著重悔慶零淹售業(yè)薦的新載紀錄遞。亡但是茄我們弓必須菜看到自，形刊成步妖行街辜熱的男前提谷條件喪正在偵有所交改變適。隨雜著人系和及倒冉家伍壩住瑞宅區(qū)弦的形收成以家及江辜北城眨的開易發(fā)，詢重慶圣的城拍市發(fā)協(xié)展空姜間被抬大大忽拓展撓，而墨私家懇車擁芹有量荒的日河益增憐加更繭日新句月異撕地改灶變著幼我們虎的城討市，粉商業(yè)道物業(yè)鹽的發(fā)展展要府跟上悔城市胸的發(fā)簽展步準伐，腎在新除興的突大型茅住宅漸區(qū)，撞要完戴成商煙業(yè)的銜功能演配套撤，零膏售商墳業(yè)只艇有真縮正做播到方尸便到堡家，咽才能駁興旺渴。標重慶斧因為線經(jīng)濟代還欠俱發(fā)達駐，市降民目四前的膽空閑量時間秘多，貧用于描采購搏食品壯和日硬常用禿品的晃時間劇較多婆，隨徒著生松活節(jié)嗓奏的滲變化芽，消笨費者聽會越舉來越鑒考慮苦出行否成本拾和時桑間，掩區(qū)域拉商