煙臺上海灘花園項目市場及營銷推廣全案

上海大華煙臺項目市場分析及營銷推廣全案呈：上海大華集團上海灘花園營銷策劃部檔號：由：北京******房地產經紀事由：關于上海灘花園項目營銷推廣的初步思路日期：2007/1/8頁數：———————————————————————————————————————目錄第一章市場篇TOC\o"1-2"\h\z第一部分：市場調查概述1第一節(jié)：市場調查序言6第二節(jié)：市場調查目的7艇第二川部分隱：煙桑臺市牲城市修宏觀殺環(huán)境納--波--取--協--討--盯--橋--眠--狡--辟--壯--英--臉--攪--誰--吹--糠--塌--六--蘿--顏--典--縣--巖--燭--飄--江--委--揉--勿--疑--陷--山-顛8價第一叔節(jié)：合城市逝概況遷--瘡--揭--披--臘--篇--劫--槽--隔--呈--桿--冰--給--諷--跑--勿--港--互--跡--粥--慧--惑--多--津--云--順--通--園--找--徹--合--辜--漂--袖--始--葉--斷--耽--虜--刮--皇-禽8遼第二鹽節(jié)：右城市稅經濟沿--勺--差--盞--季--跨--醉--接--齡--殺--絹--稈--膠--浪--趨--梯--陪--銅--刃--你--視--算--既--緒--漢-豆--辛--萄--淡--抽--緣--流--遣--中--濕--坑--消--警--釋--蠟--樂-曲10式第三墨節(jié)：席居民垂生活肚--漠--嶄--襯--黃--圣--創(chuàng)--晃--按--守--錢--度--恨--麗--濃--感--淺--著--辦--某--掉--邀--胞--炎--慶--蕩--影--押--永--塞--溫--脖--更--蜓--淚--豎--磁--勵--舊--晉-盾16候第四主節(jié)：等煙臺責市城啄市規(guī)缺劃及萍各區(qū)嬸功能綢分析富--嗎--脈--棟--羞--寺--第--伶--傘--遮--火--港--述--親--斗--駕--烈--艷--油--蘇--賀--匪--困--作--薪19畝第五泉節(jié)：畜萊山挪區(qū)現凈狀、袋規(guī)劃該及發(fā)盯展皮--簡--暴--移--削--敞--臉--冬--惕--餅--啞--愧--酸--討--務--膛--燙--校--齒--顧--對--肌--鼓--徐--防--泛--避--調--沉--圓-駝22理第六診節(jié)：舍本部咽分小巧結治--誓--蕩--榜--拜--闊--緊--者--遠--池--皺--各--歇--尺--遵--冤--咳--傲--安--察--安--擺--釀--團--你--痰--遠--鉗--旅--貝--負--澤--噸--切--構--哨--豐--顆--參24庭第三毯部分樹：煙擴臺市赴房地口產市萍場概奮況及炎發(fā)展徑趨勢億--頂--饞--霞--葡--左--伍--這--戀--些--型--秧--四--繞--榮--烈--思--捏--伍--轉--謹--床--紙25芝第一縮節(jié)：攀煙臺餓市房令地產畝市場包概況取--剛--眨--嗓--等--騾--美--鄰--贏--填--縱--蚊--泡--疊--厭--況--立--蟻--跳--剪--手--碗--筆--躍--予--已--迷--網--著--易--黑25譯第二洽節(jié)：剖主要互城區(qū)辭及板虜塊分言析大--茄--訓--屬--棒--砍--漆--津--砌--更--閉--歡--框--頌--詢--物--槽--形--麥--烏--貢--綱--象--礎--碑--首--疾--薯--胡--撫--床-做--戶-貍30新第三秀節(jié)：行煙臺斷市房托地產渣發(fā)展紗趨勢色--拘--爽--漏--妙--店--咬--井--液--名--止--榴--淡--僅--濟--填--氏--俗--美--般--排--毀--節(jié)--月--召--窗--渠--溝--趟--定--毀37單第四紫部分侄：住崖宅市淡場分軟析及各區(qū)域洋潛在軟市場黑供應舞量預誼測圈--皂--傾--意--辮--斬--侮--芹--律--短--咱--仰--韻--變--微--屈--臭--矩41場第一揪節(jié)：幫主要啄在售粱項目奇分析淘--河--勒--雁--關--兼--恨--吩--另--貞--仙--蘋--便--友--勤--抄--性--池--器--如--圈--喝--核--虧--鵲--瑞--朝--早--秒--掃--除--涼--柴--錦-隆42泛第二佛節(jié)：桑競爭犯對手族橫向仗比較剖分析驚--坐--診--垂--訂--次--紋--古--袍-在--唉--時--毛--沸--費--近--肢--猜--語--恐--稻--閣--搜--帆--歪--庸--綢--幅--撲--奧--敲--扛48伴第三于節(jié)：累萊山貍區(qū)房鋤地產鋼市場拔潛在裁供應盾量分攝析令--理--檔--怎--躁--網--跑--彎--鋸--減--藝--偉--脊--囑--衛(wèi)--禁--奴--闊--家--跳--魚--硬--肯-征53獅第催五使部分恒：項營目周懇邊環(huán)最境及喇地塊坐分析養(yǎng)--君--護--巡--碧--彩--出--寬--泡--氣--拔--奸--旱--小--秀--址--故--探--切--海第一住節(jié)：都區(qū)域貓人口絲現狀稠及發(fā)難展分績析已--辰--輕--麻--米--直--橋--辛--泊--分--備--論--掠--資--徹--牢--逮--團--突--局--始--父--蹦--解--準--員--貧--憶--艦-悟第二艙節(jié)：調上海尤灘花謊園陜項目灘區(qū)域末周邊勾環(huán)境省及地碼塊分蘭析竄--辯--歐--乞--車--炸--很--狡--欣--逮--弊--惹--概--麻--孝--專--伐--悲第桿六頌部分畝：市塞場調苦查重慣要結霜論及躍項目箭建議坊--鋤--恐--案--待--竊--奉--負--合--送--螺--才--敏--木--區(qū)--年結束肝語熊--妄--多--鹿--棟--思--垂--夜--躍--枝--舍--倉--練--肢--壇--骨--郊--懼--密--評--榴--仍--兇--砌--掩--每--映--銹--慨--綁--前--鎖--莊--咱--幣--類--廚--貼--非--犯--社--議--渡--雕--輝--寺--用--暈--共第二戴章忽世懼營犯銷篇奪第一釣部分紅蔑項目炊推廣鳳建議缺--殊--伸--芽--用--擇--露--浸--貞--料--務--賴--沈--趣--蜓--爆--垮--括--緣--論--孤--機--勻--浸--責--尾--禾--眠--碼--干--論--輝--敲--抬--封--憤--永一項政目推擦廣總母體策姑略-筐--蠢--憐--靈--熊--幕--布--連--端--確--偵--疫--相--府--丘--紀--頸--眠--控--幕--襖--萍--撲--什--秒--見--再--冠--撤--搶--壘--劇--專--孝--沃--礙--歇--益--攤-沸二頑銷惡售前銅提條茶件-巖--炒--濫--坐--河--巴--煙--伍--雀--剪--母--罩--扔--途--訪--瓜--龜--省--躍--間--揭--譯--待--騎--腰--葬--冤--舅--兵--某--食--悟--殼--板--夕--矛--盈--機--排--同--倡入臘市時骨機評已估-芝--草--蝴--疏--錫--棒--油--蓬--譽--耳--起--拔--旗--主--蒸--躬--佳--特--麗--務--液--款--覺--雨--含--貧--蠟--厚--勤--技--持--裝--展--接--秩--袖--顆--坑--混--澤-掠-盡銷閃售階叼段建她議-頁--蝴--倍--屈--批--壯--燥--性--積--貓--脊--仗--乳--隸--待--貞--訂--嚷--雞--驢--利--尚--惕--貿--鋪--靈--騙--匠--爭--核--諸-喂--片--和--闖--籃--雖--玻--瀉--迅--粥階品段性耐銷售開策略括--盒--陜--蛋--染--李--幅--馳--芹--憶--均--輝--腹--舍--叫--陷--早--繩--融--辣--自--櫻--霜--緒--哄--述--金--潑--舅--勁-盞--在--近-筆--拳--害--壤--液--賊--舒-移第二帽部分吃鉛宣傳描推廣目策略貿--摘--眨--斜--佛--損--頂--暈--謠--緞--伶--漆--存--抄--侄--罰--忘--仍--喘--懷--堆--蹦一詞推劉廣概歲念圖匯--傳--菌--念--宮--妥--瓜--寒--強--忍--鉛--杰--悶--念--威--模--適--點--塵--膽--傭--枝-扒二治創(chuàng)瞧意緣屑起-功--似--孕--籮--快--漆--邁--魄--昌--悲--最--航--震--氣--喜--思--意--諷--鈴--恩--莖--頑--顯三輕各毀銷售鋤階段渾廣告過策略擋及媒們體組聯合方鵲案-框--舞--胃--屬--抬--民--桿--壘--遼--綿-棄四歐廣組告訴青求點蔬整合診--遍--銹--壞--知--在--場--異--債--宴--儉--裝--問--別--蓬--行--子--綢--區(qū)--懼-膝五莫各呈階段弊廣告陜創(chuàng)意煙表現窄--占--吧--未--宮--輪--廊--抹--滴--瘋--棕--伯--脆--鞠--咳--奸--價--銳六私各匆階段照廣告還媒體階投放陽頻率超及建家議-與--廊--房--桌--貫--閥--爺--反--蠢--垃--維--駁-鍋七裹促死銷活錘動總宗體安軟排-斷--低--阿--殼--負--李--晉--仁--承--萬--讀--溝--投--夏--添--談--刃--廢--夢第三蹦部分礎喜異地束銷售蕉策劃榮建議禿--流--渠--誓--乒--抵--吐--從--池--茶--面--純--唇--隊-煩一蟻前言傭--占--估--意--爬--焦--找--臘--嘉--三--堆--楚--嘆--作--籮--窩--婆--而--籃--廉--蹄--轎--限--屈--潑外毛銷市蕩況-捉--輝--燙--酒--克-嘩--劑--摧--扶--怠--看--梨--偽--高--奴--演--祖--遼--產--放--溝--萬--修項皆目分鉆析-流--茄--陽--滋--公--悼--吃--梨--答--宵--轉--粥--薯--圍--段--茄--到--似--遺--秧--摟--盈-寶項目循客戶氏群分擊析-殲--紡--攀--舍--篩--覽--紐--攔--裁--姻--提--鳴--滑--終--搖--艇--缺--疏--聯-壺項目珍定位舒--蜜--作--觸--蹈--夕--恒--周--陪--斜--追--周--局--蟲--后--溜--歸--窩--債--姜--仍--勉--漆漲項紛目銷葉售推丸廣策衣略-錢--浩--勒--瘋--扮--疊--等--紋--劇--組--暴--甚--炒--物--礦--枕--傲--天-熱第四帖部分勾丙結束紹語攝--清--喊--壘--蓋--木--顧--播--賄--據--爆--遷--貌--勸--方--雪--蜻--押--貸第三弦章涼枝錢觀皆賞展示臟篇朋第一軟部分課該市叉場調優(yōu)查概嶄述巡第一徒節(jié)：能市場飲調查廳序言頌北京粒**獅**扎**壺公司尸市場臉調查尾小組晴于付12慮月8平日書——姨1是8瑞日對佛煙臺紅市主叛要城貿區(qū)房帳地產餐市場眾進行談全面季調研率，對依主要晶在售油項目面、競飼爭對過手作成深入售調查礙，同鍵時與薦消費妄者、今媒體宵、業(yè)誦界人彩士、烈銷售伸人員節(jié)等進歐行多踩方面罷溝通殲，并拳與當伐地各毒發(fā)展智商交令流了蕉對項秋目的徒看法稻。冬上海謠灘花拌園項歷目規(guī)積劃已載初延定，強即將架步入元一期歐開發(fā)姓階段伐，目歐前主傷要工呢作側去重市讓場營剝銷方陳面；澆而上刊海灘悄花園紋項目沸地形黨復雜榜且體遍量較匠大，內如何哄規(guī)避俱風險仙，確閘保默本項扮目成芳功開挺發(fā)，否我們梢必須爪面對理如下踏課題蘆：置一、菌煙臺就市城名市宏蠢觀環(huán)陽境；解二、鹽煙臺表市、苦萊山摧區(qū)城禮市規(guī)庸劃；排三、沉煙臺雖市、革萊山條區(qū)房賓地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資1奇46幻0.功38傅億元泊，占都GD廚P總謎額的繳72鑒.5真7%貼，遠爸遠超優(yōu)過國孕家的弱48食.6使%平弊均水登平，廉固定宏資產嫂投資外繼續(xù)旋保持聲健康逃、穩(wěn)飛定的而增長性態(tài)勢銹。攤全年卻房地楊產開呆發(fā)投直資1鬧09加.8湖8億萌元，固比2功00贈4年封增長巴15萄.5角%%厭，辜房地專產開絞發(fā)投撐資力棚度加車大裳，其傲中住敲宅投桿資8往0.參13精億元嘗，增壓長1扭5.瓜1%馳，占窗整個框房地伙產開盯發(fā)投肢資的剖72豈.9決%。黑（二陳）與調山東萍發(fā)達禮城市吧比較旦（資纖料來夜源：諷各城倆市政夏府部確門統(tǒng)猴計公暈報）曠從固奶定資示產投吵資額浮看，吊煙臺帆市已綱位居屯山東要省前帖列；梅（資魄料來鑄源：探各城捎市政曬府部普門統(tǒng)役計公桌報）柴從房患地產卡投資鍬額與找占G睡DP毛比重止看，脆煙臺補市次行于青鹽島和貪濟南遞，這極說明們房地戰(zhàn)產仍童有一奶定發(fā)若展空藥間。柜五、弄進出巴口總架額迅脂速加藍大個20養(yǎng)05口年，注煙臺寺市實痛現進董出口騎總額凱11咸4.否8億禍美元傭，進博出口架貿易輔迅速柴加大冬，進搶一步夠融入綿世界典經濟腳貿易輩體系材。其遵中出蔬口6趣4.秒83概億美大元，摔增長巴44竄.2買%；轉進口比49徒.9胞7億輕美元股，增智長4馬2.守8%瓣。也小結史：常近幾籍年，日煙臺酒市經天濟發(fā)宵展迅趣速，艷三產蚊比例食日趨錄合理崇，2球00輪5年觀國內棉生產禽總值絮已位托于山會東省餡和全俗國前竊列，通經濟阿實力恭的增駝強促悲使固茂定資太產投注資和串房地悅產投兇資持宴續(xù)加磚大，紅為房汁地產還的發(fā)必展提特供穩(wěn)達定的蹲經濟原基礎晶。崖第三耽節(jié)：刑居民笨生活減要點通概述命：視居民冷收入狐與支霞出都趙有一淺定幅科度提月升，寺消費甜能力律增強撿；倉社會己消費遇品零襖售總資額增澇長幅賀度較擱大，強市場搭交易孤繁榮濱，居蠻民購播買力知比較紡旺盛作；貍城鎮(zhèn)娛居民盾人均優(yōu)住房訓面積柳相對局較少嚷，房多地產擱市場豎還有記較大撓的需列求空穿間；幅居民毀存款靜繼續(xù)踢增長銳，慣市場朵消費轉需求兔未充旋分釋笑放侍。變一、昏居民救收入俊與支思出均雙有提撞升牧經濟易指標眉類型姐20卻03喝20斧04扒年境20獵05孟年楚城鎮(zhèn)舅居民石人均捧可支棒配收滅入（革元）親97華85兇10援80建3擔12衫45槐2木人均心消費同支出刪（元茄）烏74車79抽80掙54佛90含35策居住腰消費譯支出術比重萬6.臘48糧%倚6.呆22焦%螺6.姻37蹄%距恩格遇爾系秩數誠——紙37敬.3踢%。訊37鍋.2律%癢農村訊居民錦人均瞇純收物入（浴元）城41程20銷46過60缺53亭47增人均姜生活啄支出狂（元斯）片——負28介09固31輔38蒼居住括消費優(yōu)支出袋比重拜10戀.9拆7%頸7.蹤54覺%傳7.宇57伴%藥恩格旱爾系瞇數精24遲94屬39冰.9終5%丈39省.2情9%拔（資拴料來叛源：蕉煙臺農市政惱府部裂門統(tǒng)納計公慨報、針年鑒挺）故20棒05無年，瞇城鎮(zhèn)語、農張村疾居民敗收入芽與支抖出比遷20魂04撤年均努有較澆大幅質度提杜升記，居博住消泥費支暴出占舒消費精支出花的比慰例較桐小且婦浮動峽不大擇，可輩以看跪出住課房支泄出并鍋未給木居民冷帶來鍬較大外經濟棗負擔鉗。妹恩格腳爾系駐數在孕一定禾程度仇上衡掙量可頂以一猶個國糾家和音地區(qū)載人民令生活沙水平離的狀暫況。硬根據蘆聯合柜國糧墓農組騎織提陸出的全標準技，恩勝格爾稿系數四在5想9%運以上盜為貧溉困，庸50止-5畏9%愧為溫紡飽，砍40餡-5跨0%聞為小進康，字30忘-4剪0%陽為富慶裕，荒低于莫30原%為乏最富動裕。但目前牧煙臺丟市城紅鎮(zhèn)、徹農村升恩格煤爾系粥數均僻在3艷0浴—狠40姻%之墓內，償說明梁煙臺祝居民碑已步材入富慌裕行嫁列，鉤消費匙能力門逐漸膛增強捕，對巡住房訊面積具和居舞住質澇量的亮需求假也隨宋之增檢強。牲二、香社會猜消費憤品零受售總隸額增留長幅寺度較臉大患20春03開年肚20糞04練年油20餓05欄年鍬36竿6.兔11憑億元槽51莊6.結43趴億元歐59屠9.登58栗億元陷（資翠料來料源：池煙臺軟市歷姓年政磨府部哲門統(tǒng)藏計公談報）危20赴05擺年煙匆臺市痰社會良消費突品零洋售總濫額接哭近6賞00嘉億，醉在2爐00鋤4年堂的基望礎上少增長跳16挎.1葛%，飾這表鄙明介消費房品市催場交厚易繁偷榮，批居民厚購買命力比孩較旺劇盛。鞋三、磁20堂05話年城漲市居歐民人暗均住憶房面嬸積種城市悶居民工人均孕現房樣面積議煙臺粘市額18饒.6養(yǎng)7粗㎡持山東職省蜘21舅.9壽㎡巴全國控26唯㎡犧（資京料來蘭源：而政府形部門狀統(tǒng)計傾公報揮、網紡站）野從上市表可情以看宅出，心20池05每年煙覆臺市瞎城市慚居民叛人均剪住房乎面積頑為臺18啟.6氣7m餓2蚊，與季山東貼省平儉均水軍平尚泊有一撥定距躬離，擦和全奮國相曬比差寸距更峽大，頭一方間面說叮明煙掘臺市虧房地膚產市飛場發(fā)墳展相組對緩安慢，抽另一攀方面爺也預莊示著絹煙臺統(tǒng)房地葡產市隱場還緒有很售大的恢需求割空間哪。敏四、火銀行鹿存款好繼續(xù)煉增加葵20胸03尾年淘20環(huán)04棋年貨20腔05剃年甜12濫96禿.5卻8億利元同14躍63拐.5奏5億悄元矮16解83肯.2爛0億松元樣（資善料來街源：濕煙臺重市歷磨年政堤府部軟門統(tǒng)寨計公晴報、性年鑒價）德20舒05嶼年，滑煙臺轉市居妄民存囑款額涌達到口16篇83煙.2跳0億輛元。微這一訊方面撫說明側居民耀收入攔不斷姻提高諒，另擔一方乒面也悔說明宣煙臺桃市民攻投資燙渠道扶少，豎市場易消費型需求伏未充咸分釋插放屠，而飾房地年產作擱為一常項重在要投者資并莫未被碑當地眾居民蹤充分賞利用仗，如害加以夾引導班，消景費者失可能錢將存公款轉庸向房恥地產宮市場穗，用扣作投愁資或儀自用磨。挪小結根：偵煙臺干市城患鎮(zhèn)居薯民人愧均可阿支配僑收入貍持續(xù)父增加楚標志后著城就鎮(zhèn)居史民收各入進毅入快戶速增捏長階賠段。舍而收與入的混持續(xù)財增加邪促使欄家庭香支出已逐步寫轉向忘享受庫型和賀發(fā)展通型，寫進而號為房旺地產杯快速勉發(fā)展野在消麗費力中層面戚上形險成強砌有力享的拉廈動；冶大量嬸閑散錫資金兼苦于妄無合葡適的聯投資質渠道挨，如涉加以傭科學累的投獨資引定導，進必定愚能吸工引部魄分客印戶投挎資房煙產。賴第四宣節(jié)：源煙臺儉市城投市規(guī)雀劃及削各區(qū)趕功能嫌分析烘要點釋概述返：慚煙臺帝市城慶市向帽東西嫌兩翼益拓展獨，在等城市寨規(guī)劃告大局腸的指傷引下憲，萊煙山區(qū)讀具有蘇更強拔勁的誘發(fā)展悠潛力此。貫一、惰城市置建設成現狀黨近幾桌年，菠煙臺勾市逆加快冒城市瓜化可奉持續(xù)機發(fā)展泊戰(zhàn)略奴。2錯00低5年狹，城右市對漸舊居探民區(qū)族環(huán)境覆綜合摸整治蛇扎實微推進潔：對責市區(qū)準14找個社柳區(qū)、以7.妨1平鉆方公藏里范就圍進摘行了譽全方址位、碼立體給化綜搶合整皺治，扔城市賀形象些大大立提升碧。健20橋06教年煙戴臺市顏城市鐮建設蟻主要恐包括移“互六路站、四晨片、肚三廠傅、兩潔場意”東共計晨30競多項擾重點征工程動，總媽投資袖達7球4億著元，壩年度載投資堡超過旦51痕億元鉗。立二、完城市腐規(guī)劃尊（一乳）城煉市發(fā)母展戰(zhàn)愿略部境署原式則盲1、周壯大懇中心榴城市匹，發(fā)翻展八理大組頓團器加強仿城市格基礎覺設施顆建設指和環(huán)順境綜借合整燃治，梢壯大得中心殼城市們，加連快五敗區(qū)融輛合，膝膨脹新中心幸區(qū)規(guī)跪模和親實力逢。竿充分幻發(fā)揮稱資源奪和區(qū)賓位優(yōu)妖勢，不繼續(xù)堵按照說城市房總體達規(guī)劃廟，拓錢展東混西兩玉翼，文貫通格南北壺山海者，發(fā)絕展八誘大組偏團，腎形成今組團鄙式濱舅海城溝市格性局。輪2、釀膨脹開發(fā)展垮萊山栗區(qū)、訓完善燙提高束芝罘黑區(qū)、臣壯大蹲開發(fā)橋區(qū)促膨脹穗發(fā)展福萊山去區(qū)，抓完善側提高全芝罘偉區(qū)，暴加快店建設到福山摟現代許化工匪業(yè)城僵區(qū)，卻強化快牟平細綜合商發(fā)展報區(qū)，澡壯大腫煙臺評經濟透技術殺開發(fā)炎區(qū)，叛完善惰城市寄功能娃，規(guī)貌范城記市管早理，溪提升逆城市萄形象部。掠（二支）規(guī)亭劃年沫限俯自2席00領3點—淡20添20胖年。走（三錢）偏城市帖規(guī)模勺規(guī)劃猛煙臺代中心飄城區(qū)退20李10切年城猜市人列口規(guī)耐模為冬17攻0萬哈人，葵城市液建設崖用地躍為2恐00催平方努公里患。2務02污0年剛城市懇人口致規(guī)模黨為2測30嬸萬人佳，城唱市建稻設用猜地為房25丑5平鈔方公灶里。梅（四恢）何規(guī)劃鋼范圍悠萊山乏機場敗東西俘方向巨以北李至海呆濱，蒸東到怨牟平辣沁水凍河和粒養(yǎng)馬捐島，逃西至匹福山濕區(qū)八計角鄉(xiāng)撇和蓬洲萊市舉大季攏家鎮(zhèn)東，總團面積墻47肉0平返方公蟲里。護（五仗）具標體規(guī)勸劃晃1、鍛山海棒結合畢，組析成煙齡臺濱殊海組挑團式駱大城錘市的軟空間公結構牽以芝扁罘濱角海地逆帶為艘中心閥，以壞煙威留、煙坦青、目煙福使一級緊干線泄公路同為軸機線，騾拓展因東西哪兩翼千，貫掘通南挖北山兄海，利形成明山聳鳥城中襖，城酒隨山豆轉，截海圍帶城繞桑，城液島相院映，毫融山糠、城獎、海墊島與瘋一體育的城籃市格傍局。慮2、侄以天暴然河招流、褲山體朋和永泉久性侍綠帶模分隔潮，組臣成濱先海組富團式叛大城椅市的醫(yī)空間攔結構譜，八戒大組遞團及練自然屑隔離改帶分冤布如昌下：姨劃分電為芝思罘、蟻福山姥、開栗發(fā)區(qū)呢、黃葉務、級萊山愿、初證家、第牟平稅、八啦角八叉?zhèn)€組仙團倘，建唯設各央組團捎自然獲隔離樸帶，專有機庫聯系西；來辛安助河、捎魚鳥料河之牙間綠劣化帶寺，分森隔牟戴平與萌初家耕組團鬼；慧宏岱王劈山、宗歸岱每山，著分隔腰初家檢與芝杯罘組狐團；康蜻岱王誠山南商麓山葡脈，附分隔予初家壤與黃險務組紐團學灑；都譜外夾蛙河分消隔黃僅務與棉萊山殊組團足；病輕夾河形及其浴沿河匯綠帶住芝罘民與福玉山、坊開發(fā)答區(qū)組戚團扇混：策燈黃金佳河、即柳林平河之鼻間綠梨化帶友，分射隔開休發(fā)區(qū)搜與八傳角組氏團。銷（六工）城報市性你質與肺各區(qū)吹功能找定位燦1、醫(yī)城市釣性質哪定位插煙臺野市城衰市性米質是床以高夕新技禁術產慚業(yè)、境商業(yè)根、旅忘游為薯主導乳的現夜代化陳、國新際性煤港口嘉城市郵。減老2、則各區(qū)選功能肯定位蒙區(qū)域鋤功能建地位肝芝罘賤區(qū)蜂商業(yè)腿、居針住中陵心柄福山價區(qū)鋪工業(yè)笛中心掘開發(fā)茄區(qū)君外向峽型、毫現代蔑化工篇業(yè)中恒心世萊山兵區(qū)版行政截、居壩住、素文化揪、教朝育中蹄心鞋牟平乒區(qū)滴休閑解、娛弊樂、慈度假竟中心很小結指：斜隨著扯城市育基礎席設施槍、配航套不踩斷完狂善、湯城市吧規(guī)模脖不斷串擴大護、鑒功能商進一蝴步增床強，近房地恥產必銹將進自入新怕的發(fā)比展階貴段。雁第五印節(jié)：步萊山瘦區(qū)現殘狀、家規(guī)劃登及發(fā)倦展蠻一、周城市?，F狀抓萊山催區(qū)地濫形呈墓狹長揭型，號區(qū)域涼擁有袋兩條奔主干跌道，遭即濱囑海路穿和觀黃海路焦，觀占海路雷的延禮伸路便段為迅迎春投路，伙是目瘡前萊磨山區(qū)腫主要箱城市沾干道島。整慎個區(qū)削域擁烤有很乞好的映海景鋤資源慰優(yōu)勢幟。荷20匙世紀襯90蜂年代銅以前謊的萊撒山區(qū)腦人煙且稀少前，經農濟落抱后，留20州世紀共90緞年代仙后進將入快身速發(fā)應展期襖。自悼20親00奮年市窮政府溪搬遷豐，萊插山區(qū)撐已逐域漸成研為害煙臺規(guī)市行演政、便居住向、文勒化、值教育咱中心耐。妨由于縱萊山氣區(qū)建竄區(qū)時前間較熟短，媽政府漂對該雨區(qū)域歲的規(guī)杰劃要承求起裂點高粗，力救求把損萊山肆區(qū)建麗設成倆煙臺矮城市版展示蜂面。岔在政讀府高恐起點些規(guī)劃淡及優(yōu)院越的千居住沉環(huán)境膜等眾守多因趁素共派同影腿響下鑰，萊險山區(qū)嚼發(fā)展搏潛力叉巨大所，辟備受袍開發(fā)眾商與集購房管者的憐關注興，已役成為猾煙臺責市房哨地產竭開發(fā)鴉熱土蹦。洋二、槳城市駱規(guī)劃宗及未舍來發(fā)捉展佩城市除定位細及規(guī)情劃原吊根據紐煙臺尼市偶“裹十一勉五規(guī)黎劃傅”笛，蠅萊山伏區(qū)將挖被定齊位于癢“繡行政蛙、文減教科鏡研、秩高新增技術冤功能肝區(qū)優(yōu)”或組團戶。賠規(guī)劃咸依托均高校相云集德的大姜學城叢為背濾景，網將城非建工幻程穿政插其銅中，牌既提支升了陶城區(qū)漁文化襲內涵查，又怕以高釋?？瀑v技推謝動產陶業(yè)建趟設，循實現屯城建通“辯雙贏疤”順。劍（二晉）具甲體規(guī)垂劃捷1、爸萊山故區(qū)中缸心城塘區(qū)倆萊山肯行政扭中心縱位于跨體育豎公園互西側碗，北局接煙老臺大強學和蘆工商板學院睡，由槽區(qū)政估府辦唐公樓困、行蚊政審旗批中茫心樓餐為規(guī)債劃軸念線主站體，辨沿東竄西兩治翼建悉筑高北度由艱低到君高逐龍漸變塔化。箱以濱籃海路瑞為背援景、貴在煙徹臺大傷學、茂工商匯學院季、濱徑州醫(yī)攤學院期和中雞國農荒業(yè)大謙學等參高校鵝環(huán)繞細下，異萊山緞行政鈴中心譽、世拳貿中頌心和變體育潔公園魄等建點設讓著未來們萊山冊中心豆區(qū)充粘滿了沙現代艦、文兄化氣堵息。礎2、歌觀海頸路、桌迎春葵大街塌大道夫區(qū)域濫規(guī)劃并沿觀茅海路共和迎酷春大戀街建妥筑高跑低錯模落，盤形成騎富有匆節(jié)奏低的空座間序遷列。視東側悟緊鄰刺體育塌公園怨建設倍煙臺疲新城破市中貪心標燥志拌——歲—臭世貿稼中心允，南列臨煙旁大三旗期、繳三校鋪科技造園和音濱州雄醫(yī)學壟院，有直面雹黃海滋和鳳黑凰山警，輔值以濱碌海路笛、觀洽海路央和銀港海路歷三條壺交通負干道增，交粉通便籮利。最世貿搬中心榜規(guī)劃近５星趁級酒成店一衰座，您超高第層寫往字樓艘和高膨級住雜宅公連寓２嗚樓，控并擬酸建煙犬臺會威展中坐心和素商業(yè)腫娛樂連設施嫌。城3、爛中心亡居住容區(qū)規(guī)考劃名為避寨免萊霉山區(qū)象現有杠“攀狹長摔”果地貌摧造成桐的人驚口密拍集度總不高均，并睛疏散別芝罘菠區(qū)過說高的勒人口滔密度勢，萊儉山區(qū)囑中部亮將規(guī)油劃建風設一樓處占淚地將60旺2.仰7公吐頃怕的中錘心居愧住區(qū)假，預殺計容藥納人半口８厭萬，與從而庫實現昌對區(qū)抄域內血的商卷業(yè)輻杏射和跟拉動昏消費貧，尤研其是督大學遵城。必第六距節(jié)：臘本部不分小烤結育三產斗比例坡日趨匯合理坡，投歐資、巡消費微、出采口三桃大需寒求全碑方位暖拉動能煙臺拉市經飛濟持耕續(xù)快球速增儲長，輸促使秋固定任資產趙投資耽和房飼地產他投資賢進一倘步加編大、蔑居民繩收入姻水平擋不斷頭提高暴，進塘一步禿奠定兼了房攀地產問發(fā)展亡的經懶濟基霧礎。授在城緒市化朋進程吼加快憂、城款市規(guī)山模擴怖大等黎諸種洞因素冰共同犁作用換下，蘇而萊庫山區(qū)灑房地勵產正只處于武快速嶺上升劣時期鉤。如略此，襪整個樸煙臺參市及辣萊山啟區(qū)房嬌地產們必將手迎來摩新的難發(fā)展眉契機智。外來投資進一步加大外來投資進一步加大居民消費能力提高進出口貿易迅速擴大經濟持續(xù)快速發(fā)展居民收入增加，購買力強房地產投資進一步加大城市規(guī)模進一步擴大城市化進程速度加快對住房要求增加為房地產市場繁榮創(chuàng)造良好環(huán)境外來人口繼續(xù)增加嶄第三珍部分演：煙命臺市揭房地僚產市叛場概鏟況及塵發(fā)展擔趨勢魯本章黑試圖撞通過床對煙路臺市邁及主兆要城汽區(qū)房師地產臣市場很現狀殖及未稼來走贈勢等耽分析吉，了閥解房付地產鄉(xiāng)的過么去，澡把握幻現狀鬧并預陪測未釀來。宏第一慈節(jié)：繩煙臺縱市房柔地產暈市場坑概況估要點寸概述劃：溫近幾識年煙喜臺市用房地愛產各喊項指王標總蜘量穩(wěn)決步上礦揚，它市場效交易概比較華活躍肝，宿總體木運行非態(tài)勢結良好鵲；宗二手傭房交紫易與趕租賃粉市場洪處于蝴快速游成長泛階段扭，雖續(xù)不成葡熟，研但為沸住宅緒投資否打下柴良好腳基礎唐；票商品驅房價怕格持移續(xù)上輸揚；值商業(yè)企地產褲總體親供應喉量較而大，怨市場濃逐漸絹接近什飽和罵；側外地飾消費護者購盆房比傍例較宗高，汁成為受房地銹產市棗場一佛個重出要消僵費力壓量；麻市場售物業(yè)彈檔次煌、價衫格差芽異化刑較大陜，整旺體銷濕售情渡況不芹錯；腿市場駁整體蘋開發(fā)書及營布銷水耀平不堵一，錢隨著餃品牌摔企業(yè)殖的進鐮入，搭開發(fā)建理念拿逐步役提高鍬；欠目前宜整個舟房地潮產市君場有弟樣板仰展示燦單位集的樓嘴盤較罪少。常土地姨交易反面積質總建茄筑面士積蹈24胳9.嫩5萬私平方率米傾42稱0.偵9萬鉛平方馬米擊一、銀土地兔供應蝕（資勾料來蹲源：趴煙臺糾市土鍵地局鉛網站客信息具）因20達05吉年煙任臺市資共掛鹽牌（分拍賣池）出冒讓土你地面六積2毀49壓.5劣萬平諸方米際，總銷建筑念面積欄42痛0.煤9萬溫平方址米，交土地耐供應茫量充攔足。室除了喝住宅閥用地著外，換商業(yè)眠用地荒增幅擇不減糖，酒繩店和揮寫字灘樓用椅地則飛比重類加大榴，這廈兩者嶺比例這接近溉土地遷供用俯總量蓬的3蟻0%駐。羨二、且房地巴產市影場營各項漫指標荒逐步憲上揚油——些20恩04桃年侮20懸05港年丈房地須產開辯發(fā)完手成投寫資磨52盆億元最85澤.7疊億元遭施工曬面積膝81哈5萬匹平方呢米惰10敏50若萬平罩方米恭竣工至面積突39霸5萬陸平方異米拔50驢0萬其平方蘋米寫銷售宣面積僻40致0萬憶平方枕米悼44痕0萬睡平方賢米哲住宅得銷售僵面積聲——逗39帳9萬標平方勺米重（資秩料來月源：貴煙臺閥市統(tǒng)銀計局拐網站燈、表煙臺柱市建剖設信庭息網拘、安山東脆省招號遠市捐信息關網絡箏中心貪）坊（一僵）2御00窄5年庭房地老產開男發(fā)完搞成投壘資狗達8基5.零7億術元，梁在2玩00格4年呆基礎編上增萌幅上音漲6僑4.味8%掠，業(yè)開發(fā)丑投資陳額快稀速增謀長。埋（二鑒）猛商品走房施紫工、痛竣工喉面積筋大幅刪提升底，2段00場5年獄分別埋達到滅10橋50指萬㎡嫌、5赤00學萬㎡著。姓（三緒）2匆00燭4年白商品仗房銷挖售首腳次超啟過竣墊工面仆積；弟20顫05諷年銷添售面綁積達色到4還40于萬跑㎡嫩，其顯中住討宅面高積3百99銜萬私㎡府，整棚個房著地產食市場病需求憶兩旺漲，交硬易活浴躍競。猜三、領二手鋸市場匪處于趟快速昏發(fā)展吹階段路煙臺漏市區(qū)慚已存獻在較蟲多二拖手房瞞交易門、租湖賃中窮介機剝構，為有些注中介萄機構介已經奮達到恰比較哪專業(yè)膠的水會平。聰這說巴明二享手房予交易柴、租揭賃市賓場處頓于快嘉速成史長階底段，逢雖尚獵未成寶熟，緩但也具為住檢宅投交資打劃下良陪好基還礎；緩四、亡商品崗房價柿格持忠續(xù)上比升鍬——井20盤04倡年昂20碰05發(fā)年頓商品煙房銷壯售均研價（敘元/預m遍2首）針23令65恭26適49糊住宅致銷售千均價敵（元瘡/m駐2妨）視22歇53薯25大23橡從近維兩年吸商品順房銷堆售均五價看偷，每胳年都盲有較坊大幅看度上畝漲。鍵20極05血年全黑市商偽品房睜平均殖售價半達每技平方段米2叛64杠9元朵，同鋒比增榨長1充2%藥，其紙中住庸宅2徒52臥3元資/平煤方米嗚，增頭長1稼6%能。寫小字物乓業(yè)價綱格也叔同步離攀升潤，平僅均每可平方朝米達課到4鑰51食8元到，增候長2栗8%渣。季據統(tǒng)驗計，搜20潮06仗年5敞月份擺煙臺習房屋客銷售綿價格由比4陪月份掃增長騰1％歪。5猾月份境新建饒商品存房價玉格同蛋比增朗長6另.9層％，喊比上薪月增折長1為.1處％；擺二手發(fā)住房屈價格鑒同比位增長槐4.骨8％瓦，商盡品房秘價格壤持續(xù)困上升農。登五、襲商業(yè)崇地產銳總體扇供應洪量較冠大，讓市場正逐漸泄接近倡飽和械據不最完全逆統(tǒng)計社，2翻00含5年拖煙臺鑒市各羨類商念業(yè)地牽產的茶總供極應量禍大于欲55戒萬平咽米，凈比2浩00耕4年接上升辮了近疑20談%。桃由此秀可見叨，近求兩年嘴煙臺怖市商由業(yè)地晶產市證場供物應量沾已超功過1漲00夾萬方證，加油上已逆營業(yè)闊的商錘業(yè)場屈所及奸尚待旦開發(fā)縱的土些地，臥不難陽發(fā)現軌，煙薪臺商藝業(yè)地形產總忘體供主應量楚較大燈，市紹場逐泛漸飽預和。意六、謀外地僻消費塵者購醬房比香例較炮高，重成為為煙臺近市房討地產殼市場彩一個像重要芳消費聚力量聚。餃隨著昌改革夠開放歉的深腹入發(fā)精展，蹤膠東交半島看加工俱基地霜已經禍形成狹。開承發(fā)區(qū)煙、萊援山區(qū)評仍是奪招商貞引資沉的熱伴土，集吸引摔大量半企業(yè)檔與大戚量人苦流，窗形成匠一個澇巨大棗的消揮費市燙場。勸近幾遞年外似地客陸戶在勇煙臺偵市購料房比鍋例較京大并辭持續(xù)瞎上升傷（外得來人研口包滾括煙膚臺市取下屬玩縣市和、鎮(zhèn)黨區(qū)居明民、肥外市紀、外暫省、按華僑農及部扛分外塵國人字等）煌，主左要集敬中地仍是開茫發(fā)區(qū)目和萊疾山區(qū)犯。倚從對章萊山圈區(qū)等米樓盤幣實地固走訪構中了洗解到說，外慣地人服購房仍比例限較高感，有租些樓抽盤甚類至達挨到3翻0%吼以上掉。盜七、依市場妻物業(yè)陪檔次招、價嬌格差艙異化早較大衰，兩淘極分段化嚴采重，待整體忙銷售脾情況鑼不錯猛。寺目前猛市場湯物業(yè)記形態(tài)涌兼顧計多層私、別綢墅、奏小高井層、挖高層料等，金存在努多種激檔次翼、價墓位的坑產品陣，其綠中一滿線海悲景房扛、市矛中心熔區(qū)域夫的樓昏價均眾價達季到8飄00拴0元聚/平蕩方米絲，有餃些區(qū)弓域均純價只刪有約粥30厭00蠶元/幼平方補米，致兩極懷分化打嚴重帽。鋤通過竟對各進種檔瓦次樓抹盤的怕實地艙走訪旗發(fā)現幅，由拋于產盾品所趴針對旬的消朽費群葵體各壟有不弄同，鏡目前得整體鋸銷售資情況朵良好五。斯八、尸煙臺列房地構產開怒發(fā)、原營銷睬水平懇不一周，隨膜著品痛牌企凱業(yè)的茅進入誓，開錢發(fā)理哀念逐隸步提輕高。搶煙臺并市整撤個房品地產瓶開發(fā)裹、營跟銷水金平不花一，桐有些隱本地菌開發(fā)孔商開在發(fā)水苗平較扯高，柏如祥幻隆集桃團開跟發(fā)的諷海天溝名人達廣場困、南兵山集忌團開凍發(fā)的沃南山彼世紀撫城成妻為當港地代四表性縣樓盤尾；但宜有的丸開發(fā)啟商還稈停留紀在較要低級各開發(fā)販層面沉上，誓對市副場營輸銷不梅太重切視且寺樓盤故推廣客途徑敲有限語，從卵而制庭約項鴨目銷稻售。份隨著古陽光醋10層0、惹北京漲天鴻奮集團瀉等外魔來品避牌或綢實力石雄厚夜的集關團強殺勢進兄駐，踐他們滋帶來努先進俯的桂開發(fā)燃理念占、營網銷手諸段、垮產品匪開發(fā)衫等都漁直接粗刺激縣本地陣開發(fā)務商水查平提巨高。吧九、牲市場梨有樣樣板房顯和樣走板景礙觀的罰樓盤詢較少匠樣板仰展示街單位巾在一如定程敗度可宰以營撇造很石好的杯營銷剪氛圍伸，尤駐其是支對目雙前普疏遍存風在賣冬樓花歲或期畜房的述煙臺紛市具啟有非刻常大歲的促練進作令用。窯目前炮市場固上有漲樣板熊房和派樣板抄景觀廊的樓倆盤并擴不多壇，很攻多項丈目在列建筑能主體伴封頂凱后或雨二期艷才開他始選腰擇不詢同戶危型做衣樣板兩展示擴單位盜；如三目前喊在售巖的樂仆天國椒際公賢寓只材有一昌套樣腰板展儉示單招位；東嶺秀遷閣、簽海天餅名人巴廣場穗到了蚊第二巨期才逗有樣煉板房苗。而澤一些挎大盤份如陽居光1財00勢、南永山世詢紀城藍目前繳并沒習有樣黃板展主示單員位，怒更不奶要說等樣板郵景觀逐了。袖不過千，這能里要鑄提到律的目螺前在態(tài)煙臺走樣板爛展示套最好氣的當投屬即劣將盛陜大開主盤的分“歌國奧朱天地柴”晃，由猴于樣無板房煌的裝色修尚西未完莫工，劣我們杠未能獵實地逗拍攝荷，但資是據嗚國奧館天地暴的銷終售員柿介紹昂，他責們的叉樣板塌房將帆國奧在天地揀所有日的戶孕型都黨作了濕設計英，將磨讓有當不同萍需求榮的客保戶感抱受到倦樣板城房。濾小結仔：純從近殖兩年隸房地覺產市奔場宏奔觀數煩據來沙看，坊各項鍛經濟農指標跌數量袍均有競較大艇幅度蓮上升決，市媽場發(fā)棉展勢玉頭強酬勁、榜交易埋活躍達，整芬體市均場銷址售情豆況良箭好，麻呈現夏供需賞兩旺徐態(tài)勢疾，但箏樓盤錄開發(fā)晴、營砍銷水敞平等苗方面秘有待帥進一吉步提疲高。執(zhí)第二夢節(jié)：運主要凳城區(qū)錄及板永塊分鵲析每芝罘帖區(qū)、醉萊山巾區(qū)、鈴開發(fā)椅區(qū)是犁煙臺探市城暗區(qū)主輸要組索成部難分，獄是煙襪臺市晃房地猴產市薄場的旬代表鴨。下走面就間這三破個主祝要區(qū)眉域房拒地產紅市場扒概況綿及板樓塊進活行分青析。辣一、厭萊山披區(qū)房票地產愁市場燕情況冰受區(qū)悅域發(fā)指展、濟居住刃環(huán)境票等因畝素影艇響，灶萊山簡區(qū)房夸地產宇已成麥為開私發(fā)熱寇土，喊房價冊每年石都水飛漲船勤高駕?？嗳R山驢區(qū)近茅10關年商緊品房馳價格較一覽悶表如月下：良年份轎19菊94爐—清19憂96客年考19甘97桶—嘗19覆99疫年芒20紐00損—狂20制02難年竹20趟03跪—亮20燕05品年乞銷售法均價演約1鐮00吊0元承/m笨2危約1箱80受0元齡/m閥2痕約2俗60粱0元圍/m駐2郊約3敗80缺0元禮/m俗2秋（資鋒料來肌源：腥政府寒部門屢網站濱）術短短李10雄年，百萊山知區(qū)房箭價已著由1砌00仁0元果/平部方米膊上升兄到數托千甚勒至上宣萬元深，全渾市房使價最從高就寶在萊級山區(qū)覽產生遞。該飼區(qū)房今價高快差很汽大，跟價高縮者如襯海天秧名人侮及黃碗海城居市花損園等舍，小隨區(qū)每眨平方鍵米已仰達萬碑元左猶右，凝而在室初家調附近吉區(qū)域眨的樓顧盤就盆只能艱賣到老30右00拜元左哭右。漏萊山命區(qū)房嘉價突傭漲，港主要境是居憶住環(huán)堵境好存、市兩政府蓬的遷伸入、球體育披公園誤、高性校云謹集有玉重要慰關系振，同森時大遲量投稠資者寒對萊凡山區(qū)精非常獅關注矛。在帶這些扔因素勉共同腥影響飯下，滅萊山問房價雞自然胳而然賤坐上睜煙臺柿市頭臂把交庸椅。薪（一屬）板慣塊劃浴分原勺則雙根據喜區(qū)域辣樓盤刪集中牙區(qū)域弓位置夜、檔擺次、績價格攻等，獲將萊資山區(qū)卸分為建觀海飄路以喜東、軟觀海蔬路以執(zhí)西兩練個板茶塊較射為合廣理。呢（二追）貌觀海惜路以匯東板慮塊搶1、暮板塊擱范圍倦紅旗夢路以堵南，軍觀海刷路以餓東至脫濱海嶺路以舅西范碧圍，達樓盤吵集中跨分布鍬在濱鬧海中遮路地扮段。疼2、稱板塊兄現狀誦該板暴塊濱什海中像路沿綢線是裳煙臺井提升嶺城市休景觀糧建設粉的重順要工系程之伏一。言作為錫依山楊傍海甘發(fā)展誓起來各的大姐型聚仇居區(qū)起，目肢前已扣經形蜂成一吊個具磨有功渡能聚箏集性烤（住屆宅、腸商業(yè)劍和服交務）沿、文疏化包井容性侄和國坡際化鼓生活繪交匯吳共生午的社捏區(qū)空售間。將該板菜塊主創(chuàng)要以印海景果房為水主，當盡管井項目尾較多種，但笑都定歐位于杏高檔孕海景劫住宅蝶，高是層、涌多層寇、別散墅等擱多種勞物業(yè)王形態(tài)厭并存膝，該廚板塊附在項怪目開堵發(fā)、在設計好、營殃銷、州物業(yè)眠管理績等各輕個方穴面在棕煙臺嗓市來切說做超的比年較到芝位。吹在眾挨開發(fā)倦商的灑共同齡努力草，該元板塊棋房價存在短謎短1網0年涼內上單漲了熟50敞0%腸以上壓，目燙前該偷板塊借大多堅數樓盛盤均抵價在現60歇00甜—抬80稿00霧元/駛平方含米，肚區(qū)域悔也成港為煙晚臺市瑞公認慨的釣“羞富人堅區(qū)吃”玩，但坑目前這該板鞭塊樓彼盤普煤遍存首在周禽邊生滅活配主套不柏足，逃購物事不便桿、空蹤置率始高等咸問題煌。豆3、捷客戶盲構成桿該板可塊客擾戶是燃煙臺份市高臥收入拖人群蜘代表幼，他季們當難中有母的是諸私企潮老總勉，有疫的是六開發(fā)診區(qū)企鋸業(yè)高膀層管適理人蛇員，租也有踐外國胃人和灰華僑搶在這越里居饅住，擊如石厘溝屯鴉一帶咳是煙竭臺市窗韓國革人居混住比械較集礦中的褲地方遣。這漂些客生戶大君都擁怨有私幼家車女，而參所居粒住的引小區(qū)栽離市求區(qū)僅穗有約親20潔分鐘右車程親。所蹤以，通他們很一般并喜歡防開車獻去市紀中心調購物宅。疤4、午代表斃樓盤圖海肚天名鄙人廣慢場、把東上涼海賦今、黃靠海城撞市花墊園、征銀和掠怡海犁山莊資、金錫海岸技花園餐、南芒山世俊紀城搜等。播5、斥發(fā)展雅趨勢曾由于白一線疤海景桌屬稀訂缺產退品，滔經過早多年樸的開蟲發(fā)，障目前莖一線首海景動可供怒開發(fā)驗的土猜地所展剩無拉幾，昂該板西塊發(fā)螺展受或到限對制舍，版預計虹今明著兩年授高端箱市場胃的供椅應量隨在2濟0萬飽平方屋米左叛右。帖而分觸期開煎發(fā)的界南山室世紀校城，竿后續(xù)蹄房源跟將陸掙續(xù)面山市。沿（三善）微觀海鐘路以圣西板炎塊右1、炸板塊形范圍隙紅旗餓路以坑南，鹽觀海動路以泳西至緊塔山遷路以鵲東范倆圍。千2、條板塊攀現狀菌該板廟塊從柔20犯01陵年開僵始開溫發(fā)，膨20葵04廊年進剃入快糠速發(fā)倉展階溉段，南樓盤辱數量頃不多肝，有濾中高棋檔、惰中低吳檔產脖品，喬市場吵均價斃在3棵30攏0膜—愧50恨00渣元/茂平方跪米不屈等。厘該板塌塊北萍面由課于山壯景等糞原因壩，居敘住環(huán)拌境相些對較謙好，敢小區(qū)或規(guī)劃觸、建免筑、燭園林紋景觀玉設計營水平折較高棋，整漢體銷褲售情暗況比草較理印想；蘆板塊享南面曠區(qū)域譽20烏02禾年房田地產棕開發(fā)擴處于聾起步糠階段雕，由鄭于區(qū)慎域配扭套、芹環(huán)境陡等原茂因而慮使項回目銷蠟售遇御到阻咳力，槽隨著尺區(qū)域鏈與小忌區(qū)配事套等童不斷根成熟院，該堆區(qū)域粉樓盤壺銷售痕情況項逐漸毫轉好路，目掉前整趙體銷嫌售都住接近鏟尾聲禍，已鴨交樓刮的小雷區(qū)入壤住率壘比較犧高。墊目前拼該板鑰塊生銜活配聾套尚就不完夏善，丘在一野定程朱度上密影響址項目估銷售仍。杰3、運客戶小構成托該板心塊客狠戶構局成比問較復凳雜，伍有煙紗臺市螞本地墨居民著，也涼有來辮自下妄屬縣椒市、酸市外放居民齊、外蓋省、挨外國聾人，縣其中拌以韓掙國人杠和東姑北人臥為多袍。辦4、置代表榆樓盤啦該板鋪塊北儉面以覺臺灣蔑村、疊響水論灣山碧莊、摩佳隆撿花園為為代劈表；豪南面桌以綠杠色家降園、虜鑫龍干旺源慌小區(qū)俯為代違表。友5、貓發(fā)展乏趨勢店由于熄市政崖府的有東饞遷、性廣電慢中心汽、科路技大搶廈、登體育案公園請等在局建企充事業(yè)暴單位適緊隨銳市政遙府，華且市尚政功龍能配凱套、晉居住貞環(huán)境唉不斷記改善角，該籃板塊框具有告明顯胖的區(qū)不位優(yōu)師勢和瀉發(fā)展絕前景羨，其森中以叮市政董府周額邊區(qū)理域為戚開發(fā)游熱土考，價含格呈腐現較鮮快的園增長劑趨勢胞。素目前少沿迎調春大師街土裂地已繼基本妹批完督，2川00葛6年檢已批直土地萌預計懸總建水筑面寬積達幟到1蝦00議萬平舍方米歇，該快板塊角即將傻進入銹激烈攔的市徐場競是爭階舉段，亞也可抬以說循是一薪個新詢的居算住板揉塊即坑將全鄉(xiāng)面建耗設。純二、洋芝罘林區(qū)房品地產運市場染情況少20后05聲年芝傘罘區(qū)好商品猜房均荒價3憂00些0元就/光m翁2肌，目喪前已斜突破殲35均00襪元/濟m撕2反。作談為煙式臺市陡最繁地華的疾傳統(tǒng)豬商業(yè)墳中心望，該給區(qū)的漲房地叫產市汽場開架發(fā)比滋較火裕熱，娃商業(yè)姜地產在開發(fā)稿依舊帳火熱淡。孟由于勁多年虛綜合疾開發(fā)誠，目椒前已味無地鹽可批鏈，以態(tài)舊城初改造禮和周罰邊區(qū)晨域興備起為鑒主。倆（一絲）板環(huán)塊劃妖分原殃則醋以市幸中心瞞為基掛點，三形成超市中挪心與運周邊善區(qū)域蜜兩大悄板塊念。產（二焰）險市中旨心板高塊征1、熊板塊遼范圍濃青年乏路以璃東、概北馬癢路以阿南、嚇勝利哥路以銀西、泳紅旗呼路以角北區(qū)曉域。洗繩2、痕板塊骨現狀睛該板鴉塊歷象來是蜓煙臺句市繁扯華地養(yǎng)段，古商業(yè)儲氣氛接濃厚處、配福套成宜熟、代交通睜便利梯，躬但2蓄00便4年視以前惡由于膚拆遷棍難度僵大、粘運作佳費用尋高、沙規(guī)劃烈要求謀高等煉原因土，房面地產棟開發(fā)鬧比較在沉寂鋪，壺開工隔數量煤減少浪。永20等05沃年，微在政省府高戴起點美規(guī)劃慮與房跟地產話開發(fā)私商共霜同打材造下喂，房棕地產哄開發(fā)驗如火饒如荼抹，逐求步形演成天迎鴻辨·騎凱旋差城、旗陽光裕10譽0及絨勝利什小區(qū)紛“姓三足議鼎立題”瞧的局鄭面，辰規(guī)模產小的斬房地虛產項損目只勁能以恰配角剝的角按色出唯現在兔中心孔區(qū)地崖產舞撒臺上灘。況由于透配套斥成熟血、地全價昂冒貴，槳加上面城市勤規(guī)劃爬及較稼優(yōu)秀仰的產腿品，朵所以執(zhí)市中得心樓燈盤價笑格在琴這該鬼板塊渴也是貧最高喪的，物如陽皂光1萌00掠、凱江旋城藥均價赤都在鋤80肢00想元/驕m升2俱以上粥。郵市中闊心商體業(yè)地尋產開減發(fā)持退續(xù)火伙熱，鴨在建抵的項撕目有晃陽光座10桑0城接市廣錫場、寫第一盒大道飯、剛鳥營業(yè)閣不久技的陽孩光國燥際以典及即姑將推弦出的襲凱旋調城商碰業(yè)廣倆場等圾，商鍬業(yè)網陽點售閥價持脹續(xù)高席升，眠售價州在煙蘆臺市秧處于象前列鹽，最遺高單惹價達橋到5雕萬元四/m箏2醉。瀉由于它地段祝、配布套、堪交通毫等葛差異岡，該囑板塊堅也存軋在一伍些價憑位較叫低的之樓盤起。柴如位檢于建賊設路妖與南藍大街娃交界伸的陽阻光麗價景、包雪玉李花園萄、陽豈光御須景等余以多負層、劉小高勢層為繞主；強環(huán)山雪路的謊今日秒花園咸、華瞞僑新蝕城等級高層咐住宅男，樓逼盤均卻價約陡為3容80圣0灶—泥50絲00懂元/步m額2櫻。縮3、暫客戶榴構成串由于超配套爪的成賊熟，堡該板除塊是宴煙臺彎市很嫩多中當層以先上收蛋入市生民的茅購房皇首選聚。隨圣著經神濟快支速發(fā)外展、豐城市鞋向心映力及道影響過力不伍斷增喇強，攜越來烘越吸流引各浙地的務客戶熊前往艙，故場該板攏塊客劈戶構艘成比蔥較復光雜。此4、厭代表洞樓盤悲陽光傅10認0、緩凱旋杏城、母陽光粥麗景喜、雪毅玉花竭園、島陽光宜御景蔑、今懂日花跟園、過華僑徑新城雞。趣5、州發(fā)展?jié)廒厔萑邮兄行托慕淈S過多習年的適綜合助開發(fā)謀，已遺基本越無地屠可批毯，日往后該股板塊族主要詞以舊撲城、謠舊村購改造限及拆諷遷安猶置小皮區(qū)為攀主。村同時罩受開忘發(fā)成余本高芳、拆鐘遷難解度大哲等因鴿素影推響，躁因而祥市中蜓心區(qū)迅房地撐產開瓣發(fā)主棟要指橡標總螺體呈屠逐年株下降經的趨答勢。混由于器該板遠塊人嗓口密事度大雜，交敗通日息益擁棵擠，庸居住還環(huán)境籌不如熟萊山鐘區(qū)好盛，很啦多中廚等收差入的事市民呆考慮尋去萊有山區(qū)鏟購房食。附同時鉛，膀商業(yè)俊地產朽開發(fā)半向著胳單一車化、婚專業(yè)笨化的競方向翅發(fā)展戲，開竭發(fā)范研圍突躍破傳糖統(tǒng)區(qū)狗域，挪向芝慮罘周離邊區(qū)漏域擴廚散。穩(wěn)由于友可供規(guī)開發(fā)娘的土廟地日超趨稀逼缺，帳市中峽心供今應量賀明顯突不足獻，該暫區(qū)域元樓價啞仍有據一定場上升焦空間慕。央（三擴）周舟邊區(qū)鐵域板拾塊禁1、找板塊瓣范圍晨市中拆心板蔥塊其悉他區(qū)漿域統(tǒng)劉稱為成周邊竭區(qū)域絡板塊模。展2、授板塊逃現狀傾由于妨前幾疊年市健中心糖開發(fā)撒力度魄不大剩，周蟻邊地恩區(qū)借虧勢興浙起、忍發(fā)展蒙，主堆要表濫現為污幸福茫區(qū)域晚、城禁南區(qū)助域，劍大多克以低柴檔次止樓盤悅為主右。貨幸福嘩區(qū)域餓屬舊鄙城改充造區(qū)傻域，蜘居住職地段潑成熟驗，配亞套完添備，盟但周犬圍環(huán)饑境整拍體較朽差，襯待整握個幸復福片勵區(qū)改滲造完訊成后遠可望三得到慰解決缸，價鼓格有首較大有的上增升空佳間。釘如萬奇光幸剩福家薯園、石金暉辮花園雙。使而只爹楚路撿附近亞的樓確盤由暈于居鮮住環(huán)慨境、偏交通肝、生縣活配獨套、省回遷植等原督因，寇大部蓄分小旅區(qū)以謠多層稍建筑誼為主愚，所睛以價章位也鼻比較富低，贏均價惜約為顯32度00典元/缸m駕2嬌。槳世秀喇小區(qū)禾、富呀順西遭苑等兄樓盤烈區(qū)域乘屬興錫起區(qū)廣域，濃因距爪市中奴心相刃對較恒近，鋤價格狐相對答較低少，得毛到市齒民普隙遍關特注，隊價格灶上漲巧較快掉。鳳3、股客戶儲構成瘡該板福塊客吹戶以橋項目絨附近混區(qū)域螺居民皇及回呆遷戶任為主蜓。檢4、珍代表渠樓盤監(jiān)萬光葡幸福已家園夢、金邊暉花吧園、怠世秀堡小區(qū)循、富闖順西厘苑區(qū)摸。薯5、毛發(fā)展吃趨勢銜隨著芳環(huán)境殘、配接套不蜓斷得糞到改士善，策該區(qū)秧域仍艙有一飽定的護發(fā)展烘空間緩。由仔于城鏡市發(fā)繩展、醉區(qū)域炭成熟牧和小牙區(qū)品午質等駱原因克，樓之價會激有不遞同程濁度的找上浮策。姿三、桌開發(fā)周區(qū)霞（一萄）區(qū)玻域概積況窮煙臺麗經濟希技術照開發(fā)劇區(qū)是垮中國賞政府附批準滲設立莖的首侵批國隨家級除開發(fā)專區(qū)之輕一，盒引進插包括宣ＬＧ尋、富逮士康它、大判宇等拉企業(yè)或入駐躺，插20涼05武年開茄創(chuàng)經綠濟社撥會發(fā)妄展新街局面潔，區(qū)放GD婦P達歐到2瓶70舞.0蕉4億膜元。蜘經濟袋持續(xù)虜高速譯增長右及外甚來人裂口的曲增加溪帶動射房地掩產快故速發(fā)乎展。藍（二尚）房猶地產條市場標現狀摧20湯04裳年開咱發(fā)區(qū)煙房地翼產投禾資總右額為失15冬.2戲4億親元，歷占煙己臺市攀區(qū)總理投資書的2膨5.佩45麻%，健商品歇房均貪價達逮到2旨42焦1元紹/m不2蝴，可記見其驗開發(fā)因火熱曾程度盞。瀉20嚼05貞年開弱發(fā)區(qū)查地價喇則較例往年宜有較泄大的次增幅牛，樓們面地緞價增膜長幅坦度達齡到5物0%悔以上拿，啟隨著膜開發(fā)垃區(qū)企倚業(yè)的扔增加就，此擇區(qū)域龜的發(fā)危展也平加速桃，是姑成長四最快程的區(qū)跡域之溪一，室目前輛開發(fā)控區(qū)內夸在售怪的樓頭盤俘均價犯約耐35僵00陣元/渴m蘿2殺。挺而海漫景房籌的稀井缺性蓮將使趟該區(qū)縱域房恰產價裙格進咐一步逐提升壇，如貴怡海榜翠庭盾、碧羞海云干天等泛一線推海景候樓盤鈔，均玩價已忍超過冠45烤00暖元/照m衰2傳。男目前勿開發(fā)售區(qū)在冤售項薪目約護20尊多個擔，整趴個市廈場銷鵝售形捎勢良裁好，隔物業(yè)韻升值刮速度劍快，詢市場瓣供需乖兩旺尚，其查中投瘦資比超例較姓大。冒（三遺）客涌戶構齊成間由于本區(qū)域蒜的特芽殊性潛，目址前居衰住在撕開發(fā)導區(qū)的崖人群多主要運有開愁發(fā)區(qū)公本地婚居民型、工斯人、紛政府尚公務糕員，川企業(yè)絞的中屢層管皺理人直員、尖外企偏高級礦管理脈人員拘，私侵營企之業(yè)主媽等，菊其中類外來信人口暮購房俯比例算接近竹40齡%。擇（四阻）發(fā)飯展趨甩勢懶勿懸開發(fā)摘區(qū)經療濟持揉續(xù)高期速發(fā)討展、名入駐盆企業(yè)躍、外耕來不朽斷增輩加，慨房地翼產發(fā)銹展?jié)撐r力大斷，隨貴著土屢地價筆格增喝加，愈物業(yè)耍價格麗將會筐有較襖大程慕度上障漲，蠢投資攔前景研看好滿。胸第三評節(jié)：膨煙臺月市房駝地產默發(fā)展跪趨勢令經濟箭的蓬只勃發(fā)兆展促解使城運市化梯進程羨加快艱、城勁市外泉沿不潮斷延留伸，慣諸多關因素孩直接踩或間牛接促喜進房銳地產減加快選發(fā)展倚?；臀磥聿鍘啄隃唭?，耐煙臺判市房溝地產鋪市場其將繼徑續(xù)沿舍著健賢康發(fā)怖展的漁道路雖繼續(xù)墨走下滿去。店要點欲概述循：開煙臺蜂市房潑地產您市場宵持續(xù)給快速魄發(fā)展工的宏蒙觀環(huán)墓境良貼好；圍經濟盈快速箏增長業(yè)，固它定資墊產投株資與肅房地般產投冒資加指大；劑土地流供應筒充足暈，進畜一步亂加劇索市場柏競爭憑；舟房價比將繼叔續(xù)保扶持平桐穩(wěn)上愚升態(tài)選勢，弦局部想價格池上漲會較快維，制算約部響分消原費群憑體購由買力嘉；種煙臺跌市房士地產瘋市場妥呈東炭西兩炊翼發(fā)林展趨伐勢，任近幾住年萊律山區(qū)喂房地抬產開溫發(fā)速會度較務快，屆區(qū)域哀價值奉普遍饑被駐消費鄭者看喬好；勤區(qū)域博板塊剩已初僻步形針成，悔由項經目競秤爭轉謹變?yōu)槠劝鍓K盟競爭泉，競爛爭進胡一步退加劇測；慢商業(yè)哭地產先形態(tài)兼多樣綢化，礙開發(fā)鋤方向員逐步甜向市茂中心價周邊典區(qū)域肺擴張愧且專貌業(yè)化隆進一采步提兆高；守樓盤弦開發(fā)棟水平良、營監(jiān)銷手醬法進書一步斑提升盞；防城市災規(guī)模安的擴吊大和浮城市雹化進助程進灰一步鳥加大途，造戀成居養(yǎng)民對導住房障要求啊增加古；吳外地專消費浙者在很煙臺廚置業(yè)緞比例毛仍有趕小幅艙上升廈；該新政燦對煙毫臺市墻房地獨產市請場產來生一旬定影鴿響，跡造成弦部分勇消費沈者持孫幣現憐望，是一定耐程度棉制約飲市場噴銷售與。利一、鳥經濟忘持續(xù)畫快速肺發(fā)展毀促使誰房地剩產進械一步堤發(fā)展損。搞經濟區(qū)的快校速增喇長，蹄固定惡資產廳投資練與房釋地產率投資遭加大顧，居系民收燈入不跑斷提郊高、濫消費鄰能力揉進一鹿步增溜強，橫這一堅切有廢利因董素都齒將促脾進房糞地產脆市場辛發(fā)展朵。棟目前嗽煙臺圓市人畝均G韻DP令在3拒81筐0美燃元左的右，時城市賭人均階住房柳面積織不足槍20很平方小米遷。以根今后鉤每年超人均宣住房磁面積止增長弱1平臨方米爪計，枝煙臺厭市住伐房至寒少還注有較客長一括段時妻間的兆上漲柏空間小。隆二、賢土地夢供應檔充足歪進一矛步加奇劇市周場競搏爭。涼土地端供應絡總建飼筑面抱積欺17三6萬差m牢2蠢29哥4萬礦m被2糖20膨06槐年3允月1紛5日莖煙臺深市土棵地掛膽拍總盼面積千17揉6平垃米，韻總建飽筑面搜積達籠29醋4萬熊平米荷。僅剩以目垮前土穴地成旋交的謀面積仍計算微，2剩00陽6年衰底至紛20倘07玩年，謎有約葬10僑0萬曾平米施的新豈建項森目面監(jiān)世。圓從整態(tài)個市擦場看蔽，土道地及醉市場三供應輔充足撓，導匆致競歷爭進駐一步賓加劇翻。北三、璃房價民將繼腥續(xù)上里升，歪局部做上漲筒速度轉較快勵。?。ㄒ痪殻┏清\市向澡心力以及城鋤市化陰進程慨加快女導致量房價殿進一置步上壯升。棵（二侵）建首筑、釘財務求等成樸本繼材續(xù)增捉長，柱銀行亞利率暗上調營都將湊直接嬌影響玉商品性房價亞格繼愉續(xù)上造升。崖（三棚）由殼于區(qū)拼域土寇地成局本不采同，亦如2怒00就5年糞芝罘茅、牟蜂平樓紅面地短價偏鋤低，外萊山耀穩(wěn)步幅增長針，開奶發(fā)區(qū)科增幅豬大，辮故局蚊部房套價上曾漲速票度較怪快。莖四、承城市姜呈東呀西兩敬翼發(fā)竄展，子萊山處區(qū)普思遍被濁消費險者看躺好。留在城鉆市規(guī)棕劃的岸指引棟和發(fā)另展下倦，煙蘆臺市翠呈東壘西兩重翼發(fā)種展。法開發(fā)智區(qū)發(fā)留展速弦度快遵，而暫萊山露區(qū)是亭煙臺肚市行輔政所嗎在地椒，被騾定位堪為行遷政、富居住爛、文青化、麗教育蒼中心娘，近桶幾年磁房地國產開鍛發(fā)速屆度較堪快，鳴發(fā)展再普遍左被消垮費者俱看好允。喘五、望區(qū)域省板塊狀初步昏形成悔，由和項目淺競爭串轉變叛為區(qū)落域與督板塊黑競爭渡。山目前姑煙臺級市各失區(qū)域抓板塊匯已初淡步形持成，芹以前爭項目趙與項凡目之機間的鏟競爭經正逐扔漸轉室化成籍區(qū)域框與區(qū)純域之古間的均競爭遲，消使費者繡在選癢擇住充房時宏，也尼將更船多考信慮區(qū)藥域板器塊的詠特性秩。撤區(qū)域朱板塊立的成達形，射加劇冠了瓜施分市稠場份灶額競辟爭的咱激烈鴿性。辱六、獎商業(yè)舊