某某房地產(chǎn)市場營銷計(jì)劃方案

東方銀座營銷計(jì)劃方案素文檔臺(tái)編號(hào)罵Do砌cu且me燕nt急I推D萌DF扮YZ白MP更-2蔥00伐2-駛00聲1必版撈本弟Ve向rs闖io搖n送中文賭項(xiàng)目伸名稱雙Pr窯oj朝ec炎t霸Na么me縣泉州曾東方扒銀座是執(zhí)行螞人員永Ex周ec揀.悶版權(quán)舟信息遭x之奧維削策劃澆公司硬最近也更新銜La獅st壯U哭pd倒at物e旦20蝴02唱年屈10什月道12線日星昨期五雪相關(guān)隊(duì)文檔使Re液la敵te翼d撤Do他cu季me省nt魔備劉注源Me基mo嗽此文主檔從予市場折、客聲戶等四客觀剛的角捧度出廉發(fā)點(diǎn)組說明烘東方筑銀座昆營銷奇方案陡，作恐為市莊場研棚究、腦銷售聲、宣惑傳等曠相關(guān)斗工作宿的依足據(jù)。市場現(xiàn)狀分析1、大市場走勢分析2002年中國房地產(chǎn)市場呈穩(wěn)中有升的狀況及走勢。無論是業(yè)內(nèi)人士還是消費(fèi)者都逐漸成熟，一個(gè)概念、一個(gè)點(diǎn)子已經(jīng)難以打動(dòng)人心。消費(fèi)者越來越注重產(chǎn)品的本質(zhì)和實(shí)實(shí)在在的東西。中房指數(shù)報(bào)告分析認(rèn)為，目前購房者的經(jīng)驗(yàn)越來越多，日趨理性；高檔物業(yè)的購房者是第二次、第三次購房。欲創(chuàng)造房地產(chǎn)市場中異軍突起的奇跡，將本案銷售帶入佳境，沒有好的、針對(duì)市場的、行之有效的產(chǎn)品規(guī)劃支持，恐難以實(shí)現(xiàn)。產(chǎn)品規(guī)劃上的新賣點(diǎn)不斷涌現(xiàn)，智能化樓盤、環(huán)保樓盤、花園式樓盤、產(chǎn)業(yè)樓盤、奧運(yùn)樓盤等。尤其是產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)的異軍興起，例如房地產(chǎn)和教育、體育聯(lián)姻，取得了良好的市場效果。2、區(qū)域市場走勢分析（1）價(jià)格穩(wěn)中有升2002年泉州房地產(chǎn)市場狀況上半年不溫不火，下半年隨著市場投放量的放大，市場呈供過于求，導(dǎo)致大量客戶加入持幣觀望的隊(duì)伍，但是在價(jià)格上整體呈“穩(wěn)中有升”的局面，截止2002年上半年，泉州住宅均價(jià)在2111元/M2，比去年同期增長100元/M2左右。（2）大盤競爭激烈以“中遠(yuǎn)名城”“豐盛假日城堡”“世紀(jì)巨星”“冠亞花園”為代表的樓盤，成為2002年的強(qiáng)勢樓盤，隨著各樓盤強(qiáng)銷期的到來，以上四個(gè)樓盤將和本案在泉州市場范圍內(nèi)形成直接的競爭，再加上小區(qū)域（以本案為中心500米距離）的競爭，本案所面臨的市場競爭激烈程度空前激烈。（3）產(chǎn)品競爭多樣化產(chǎn)品規(guī)劃的重要性逐漸加強(qiáng)痰單純幅的概昏念炒延作已死不切拘合市仙場憤消費(fèi)抽者逐針漸轉(zhuǎn)劈型為稿理性伍消費(fèi)定二、馳本案溜現(xiàn)狀摘分析看優(yōu)勢倡分析篇地處疑交通劇要道桐，地暴段優(yōu)牙勢明蠅顯。茂外部碌商業(yè)國配套惡和生波活配頃套齊帳全，釋尤其督是生廉活配冊套。恩消費(fèi)哀者逐悼漸轉(zhuǎn)線型為泉理性丹消費(fèi)慌。粘工程夸進(jìn)度攝為小賣高層?xùn)|最佳傳銷售葬時(shí)期撒，即獨(dú)期房俱轉(zhuǎn)入蜘準(zhǔn)現(xiàn)扔房時(shí)我期。恥內(nèi)部歇配套止、綠勇化率利、外縫立面辟、智做能化軌配套泛、會(huì)露所等眼方面妹規(guī)劃嚴(yán)合理牽。辮劣勢捕分析樂不同父時(shí)期鍛不同采的包虹裝方氣式，楚造成房項(xiàng)目糖識(shí)別掛系統(tǒng)辛較混秒亂。欣工程研進(jìn)度練由于晶工期躬等方鈴面的酬因素朽，項(xiàng)抗目市豬場口甘碑不狂佳。防開盤可時(shí)間界過長書，失誰去市延場新斬鮮度籌。桶戶型鹽銷售編已經(jīng)嘆失控索。硬從個(gè)廉案開站盤以嚴(yán)來，雙經(jīng)歷捏開發(fā)彩商自貞行銷抽售、梨不同伴房地灶產(chǎn)代鳥理公篩司代捕理銷更售的呈過程傅，參乖差不閣齊的伏銷售孝水平燈、服胖務(wù)態(tài)粥度，搏對(duì)外群承諾寶的口委徑不堂一，去以及印對(duì)本以案不儲(chǔ)同的雙理解諷所采撒用的慰市場個(gè)推廣群廣告析方式類，造割成了槳嚴(yán)重倦的市乎場負(fù)帖面影債響，芹且客肥戶資制料損氏失嚴(yán)婚重。女三、請本案辯市場請機(jī)會(huì)準(zhǔn)點(diǎn)分慣析郵進(jìn)入胖黃金嶄購房稀期。崖上半脫年的設(shè)購買渾力沉筐淀，牧有大倍量潛革在客奴戶。悲現(xiàn)階莖段的勒工程嚴(yán)進(jìn)度采有利具于提焰升客欺戶對(duì)偶本案困的信息心。鼠四、河本案練總體完定位碰分析值決策回1午、總唇體定半位：彈泉州折中高挨檔次游樓盤眼。蒙2切、表恨現(xiàn)：肚樓盤疑規(guī)模信、內(nèi)雷外配岡套、摘地段攪三個(gè)戚方面佛。歲3暢、核曾心競舞爭力稿：小安區(qū)內(nèi)伏配套圍（會(huì)胳所、第綠化迫、考中庭確、主序題廣航場）曾。藥五、掀本案仗主力域目標(biāo)望客戶機(jī)群預(yù)吐想定礙位及種分析筐本案胞的樓討盤規(guī)福模、淚內(nèi)外愚配套欲、地高段、姓價(jià)格診決定運(yùn)了其愚主力支客戶偵群為腥經(jīng)濟(jì)豐強(qiáng)勢歉群體矛，有蠟如下靈特征散：爐1玻、豐肯富的狡社會(huì)買閱歷螺。夾2紗、購急買決掌定者歸的年奮齡成茄集中柴在洋30歲-5老0慎歲左享右。聯(lián)3茂、家利庭結(jié)誕構(gòu)主蘇要為未2摸代居吊或向蝶3源代居索過度即。甩4雁、經(jīng)競濟(jì)實(shí)爭力強(qiáng)避。豎六、段本案笑價(jià)格儉定位堪分析潑決策甩1雪、價(jià)陶格定船位依慎據(jù)：樓層朝向景觀益產(chǎn)品快規(guī)劃斃戶型廉的合旦理性凱七、曠本案失形象報(bào)定位違分析糊決策贈(zèng)1負(fù)、識(shí)供別系修統(tǒng)求在廣壤告推矛廣時(shí)帽，有施效整毯合個(gè)婆案質(zhì)斧素，壁利用賀市場萌識(shí)別建系統(tǒng)除重塑侄東方悲銀座烤在消雪費(fèi)者房心目熟中的己形象產(chǎn)，建珍立東壯方銀裁座的寨美譽(yù)額、知肉名度啞。姿2趙、識(shí)亞別系谷統(tǒng)具乏體表騙現(xiàn)仔色調(diào)議：用泄年輕墊的純惠色調(diào)同來體桶現(xiàn)本請案的痕融合沫傳統(tǒng)療風(fēng)水吉與現(xiàn)到代人出居的釋文藥化精渾髓優(yōu)設(shè)勢的味一面嘗，以歡體現(xiàn)極著新單時(shí)代歐的文腰化品久位。答銷售圾現(xiàn)場圖的包汁裝：祥包括巖銷售剃道具蜂與銷西售人脾員素株質(zhì)的傳完善敢與規(guī)齒范。拔首先遠(yuǎn)，保悉持銷顆售現(xiàn)乒場環(huán)割境的鉛整潔純清亮結(jié)。其趕次，享銷售懷道具思齊全議，包巡括廣泰告單鄙、戶腎型圖愁、樓稠盤的證模型忘、效目果圖排、價(jià)螞格表枝、客有戶須搬知等刪。春銷售纖人員宋：銷臭售人糾員整恥體素披質(zhì)和駐產(chǎn)品氏特性堤向符象合。朽確實(shí)翠抓好艘銷售齡人員蹤的業(yè)怠務(wù)知慶識(shí)水災(zāi)平與噸服務(wù)艘質(zhì)量糧，有顏效引踐導(dǎo)成打交。覆同時(shí)叢不間不斷的慌進(jìn)行哄有針濃對(duì)性場的培麥訓(xùn)。妄八、催本案某會(huì)所倡及配梨套設(shè)券施策秋略關(guān)1辰、有狼效強(qiáng)舟化會(huì)鼻所的值功能昂齊備蘿和實(shí)固用性扭。樹2維、相盆關(guān)配挺套設(shè)暗施的將提前聾施工炎建設(shè)屈，驅(qū)提除客劑戶心且理疑睛慮。優(yōu)提升重項(xiàng)目曲的綜記合臥競爭梅力及余信任扣度，剛使相和關(guān)配玻套成桐為有粒效的基、看節(jié)得見訊的銷柔售道恭具，屬刺激省購言買欲累，形吐成新貿(mào)的賣膏點(diǎn)。響九、咬本案藝園林瑞景觀規(guī)執(zhí)行拆分析健決策守1鳥、園切林景壽觀是樣一個(gè)央專業(yè)晚系統(tǒng)你的工施程，緞不是羊一兩六張效巖果圖鮮所能譜表達(dá)多的，下建議列本案際的園借林景太觀設(shè)站計(jì)方?jīng)]案須衫請相銷關(guān)?？視?huì)于審，途有效悟的把廚園林檢景觀皆和本攜案的瑞特性男結(jié)合哪在一躍起?；?宇、好肺的園曬林景拜觀設(shè)榴計(jì)方磁案是廟一回近事，隔而能灶否具喘體實(shí)鉤施又?jǐn)n是另宮一回測事，蝦因此壟需要假開發(fā)楊商強(qiáng)懷有力堵的配茄合，鵲加上慎一個(gè)甘高水獄平的努園林掉景觀疊施工鹽單位浩，方識(shí)可完瘡成。汽3部、好盒的園乖林景重觀對(duì)巨于銷睛售的勇作用侮是不象言而連喻的巖，在盼園林融景觀遍未完彎成之拉前，嶼在銷良售現(xiàn)衫場可高通過適現(xiàn)場樂噴繪班方式燭具體拐表現(xiàn)勝。芬十、吐本案盼物業(yè)阻管理耽模式頓分析脹決策屆建議蘋引進(jìn)鎮(zhèn)高素涉質(zhì)的迅物業(yè)漠管理辟隊(duì)伍仆，提爸前介朝入，左利益摔點(diǎn)如葵下獲1腦、提毀升項(xiàng)齡目質(zhì)吩素和姨市場挖競爭屆力。壘2論、物稱業(yè)公季司提摸前了屬解客犁戶，禽為未吵來物紀(jì)業(yè)管茫理打窗下良序好的然基礎(chǔ)界。遍3渡、能融進(jìn)一浙步表柏明開態(tài)發(fā)商柿用心憂。抬十一片、本慢案工榆程管投理分飾析決注策稿好的寫施工銹現(xiàn)場雖及管東理，悟?qū)︿N游售促膊進(jìn)作滴用是雅十分失明顯陸的，益具體急建議核如下駐：余1波、施肺工現(xiàn)植場封純閉式刺管理杏，力甚求做睛到整繳潔，剖干凈鉆，材辯料排姐放要姜整齊暫，有佛序，像歸類桿排放短?；?聯(lián)、施烏工人逢員要沸確實(shí)細(xì)遵守忌施工日的規(guī)味章制塑度，鐮在保臭證施定工安姿全的促同時(shí)省要按像期完毅工建攤設(shè)。廟3令、看良房信軟道要科整潔梳、內(nèi)缸容豐釀富，頭保證宵看房升客戶洞的人休身安疊全。岔十二堪、本誠案銷賣售現(xiàn)窗場管匯理決寒策也加強(qiáng)振銷售鞋現(xiàn)場沃的管崖理，蹈具體銷如下訊：餓1憂、針捕對(duì)項(xiàng)披目體研量大疾、戶伯型種喚類多旅的特芝點(diǎn)，您采用牙良好蓮的現(xiàn)制場銷芬控手鼻法，勢營造議銷售盾現(xiàn)場隙積極上熱鬧每的銷蛇售氣番氛。帳2勒、針讓對(duì)前縱期銷支售公讓司的碼管理繡問題脅和前還幾批汗銷售勻人員孕所存摔在的落態(tài)度館的銷觸售問郵題，泛作具仔體要棚求，暖培養(yǎng)盼現(xiàn)場到業(yè)務(wù)舌員良偵好的擇工作祖習(xí)慣虎和專跑業(yè)服含務(wù)態(tài)久度。桂3多、從流專業(yè)說的角猛度，液弱化門“現(xiàn)推銷孩房子賣”粥的業(yè)綁務(wù)心克態(tài)，壞強(qiáng)化搏“眠為客董戶購?fù)蕾I一睜個(gè)好恥房子瓣”息信念話。森十三時(shí)、本謠案廣轉(zhuǎn)告推坑廣策觀略分陷析及泳執(zhí)行車計(jì)劃魯表誦1創(chuàng)、推什廣思呆路：慮通過貞不同貨的推艷廣手么段，輩充分輩展現(xiàn)杯項(xiàng)目突個(gè)性理，以影求化愉解市傭場對(duì)環(huán)項(xiàng)目士的一蹄切不忙良抗調(diào)性，牢建立戰(zhàn)客戶釣信心俯。神2敢、媒柔體選奮用：專電視史、報(bào)鏡紙、報(bào)報(bào)刊聯(lián)、現(xiàn)螺場看牧板、敘DM欣、海換報(bào)、田樓書啟等。爐3寺、表概達(dá)內(nèi)朗容：把以大粱社區(qū)流、內(nèi)鼓外配羽套、匠地段吉、園丘景、爺會(huì)所撞、外血立面渠、工限程進(jìn)階度等忌為主社，將茂東方秀銀座頓未來倡的園口景建祥設(shè)、趁物業(yè)躍服務(wù)固、會(huì)攏所內(nèi)慎的設(shè)潛施配省套、謎公共歉設(shè)施陜配套騰、裝痰飾材扛料、扣建材姐品牌托選擇元等方資面，碑進(jìn)行療詳盡杯的說艱明，沸真實(shí)述展現(xiàn)碰客戶叔未來雷的新渠家每摘個(gè)細(xì)事節(jié)。提4隙、表斧現(xiàn)方校式：繁以務(wù)伶實(shí)的吃態(tài)度輕，盡顆力表儲(chǔ)現(xiàn)項(xiàng)厭目的雅尊貴塔大氣從，同噸時(shí)明猶確提誰出：容讓您堂監(jiān)督凝開發(fā)屋商把拼承諾濫——條兌現(xiàn)乓。筐5憂、具趙體表石現(xiàn)：到在實(shí)再際操晌作當(dāng)春中，笑將項(xiàng)氣目工蟲程的邪園林葵景觀爛、物撓業(yè)管理理、球會(huì)所融、地班段等史優(yōu)勢常通過跌上述采媒體辱加以傘表現(xiàn)定，同永時(shí)加倚快樣蔽品房趕的設(shè)怎計(jì)、膀施工劫，把景看房煙信道映作為經(jīng)宣傳繡的前文鋒。騰而樣捏品房定建成墓，將第對(duì)銷陣售起陸到積只極的聞作用玉。在春第一仗幢交歇房前傲設(shè)計(jì)鬼一份弟和樓研盤特替色、路識(shí)別慘系統(tǒng)單相符天的手旨冊肆--星-謎《東賣方銀趙座樓賴宇使六用手律冊》孕。瘡6受、簡SP系活動(dòng)鋼：攔名稱鉤：東銀方銀以座莖1-錢3在號(hào)樓祥交房治新聞墊發(fā)布親會(huì)撲邀請磨對(duì)象子：舉蟻行房題產(chǎn)專荒家、棍權(quán)威四部門子、新動(dòng)聞?dòng)浿拐?、謊業(yè)主蠢、準(zhǔn)目客戶駕活動(dòng)仇目的艷：讓疑專家立參與宇評(píng)定削，肯萍定本禿項(xiàng)目據(jù)高質(zhì)龍素。肝同時(shí)鋪以軟奴性報(bào)得道的嬌方式瞇借勢恢進(jìn)行小炒作召，力糾求形爆成良伏好的延口碑翅，也捧可體銹現(xiàn)交壩房業(yè)霞主的斥尊貴吃身份冊。慎媒體屠配合放：硬梁性廣圍告發(fā)甲布，粱訴求工項(xiàng)目手成熟致形象慨，引看導(dǎo)市瓶場，描輔以修多種龍促銷旱方式柿，進(jìn)貝行快鴨速銷駝售。良具體溉廣告欄計(jì)劃無見附遇表（各一）頓附表悔（一恥）廣倒告計(jì)渠劃：屠廣告喇投入甘內(nèi)容蘇投入睬時(shí)間狠廣告嚷訴求挽發(fā)布止明細(xì)舊費(fèi)用羊評(píng)估齊現(xiàn)場藏布置婆10儲(chǔ)/1痰1閥—島10挪/2痕3蠅之前虹銷售武現(xiàn)場躺感觀亦煥然原一新蚊見布隔置明促細(xì)表匹14娛萬敏樣品抵房裝霉修設(shè)萄計(jì)境10歇月底姑之前升會(huì)所蓮設(shè)計(jì)撐規(guī)劃蔥10紙?jiān)碌讙陿悠菲鸱垦b胳修誠12敢月底笨前蕉會(huì)所疾裝修冶12會(huì)月底營前趴使用名手冊促10寇月怠30賞日前倒設(shè)計(jì)挽集公呢司形損象、妨樓書馳、海搬報(bào)、比使用肺手冊先等為溜一體組的宣扇傳幫50蔥00玩本說16筐萬綿原有零海報(bào)飾夾報(bào)鴿10僵月參30獸日前堅(jiān)將原吸有資展源充養(yǎng)分利柜用果1.叮5短萬份偵30申00那元畏系列蛾硬性罪廣告晝11幕月憐1燈日糟體現(xiàn)基未來閘尊貴本、高請雅的望大社侵區(qū)形塌象配母以低逗價(jià)及末促銷民方案呼每周蒸四集1/沖4背彩版束連續(xù)屠兩月秒20順萬艘/啄次命DM小發(fā)送灰針對(duì)滿不同擔(dān)戶型許，商灘鋪及南其它形的目左標(biāo)客辣戶群架進(jìn)行法強(qiáng)調(diào)杏宣傳潑兩周夾一回抱，每約周一袖發(fā)布描，每旋回恐2瀉萬份企/剝連續(xù)搶兩月拘3.悟6虛萬肉交房火酒會(huì)秧12校月底真5捏萬元倍軟性鹿報(bào)道閉元旦句之后講介紹眠泉州仁新貴振生活榜，報(bào)泰道開嘆發(fā)商李的信農(nóng)譽(yù)執(zhí)魔行情豬況DATE\@"M.d.yyyy"DATE\@"HH:mm"10:27DATE\@"M.d.yyyy"DATE\@"HH:mm"10:27DATE\@"HH:mm:ss"10:27:14TIME