【房產(chǎn)開發(fā)課程設計】商業(yè)廣場項目開發(fā)建設可研報告

學號 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程設計設計說明書華益國際廣場項目開發(fā)可行性研究報告起止日期：2010年11月29日至2010年12月3日學生姓名班級成績指導教師管理工程系20010年12月3日1項目總說明 -10-1項目總說明1.1項目研究的背景華益國際廣場位于城市縱橫雙軸的黃金交匯點上，西貴版圖的中央，坐擁城市核心優(yōu)勢資源。天津首個中央文教區(qū)——匯集南開大學、天津大學、南開中學、南開五馬路小學、南開五幼、新東方等全國知名學府與培訓機構，能夠滿足您0—25歲全程教育服務體系。其中南開大學、天津大學、南開中學更是全國知名學府，歷代名人輩出，兩位總理以及眾多科學家、文化名人皆出自此。一條人文龍脈，造就名人無數(shù)。五大商圈圍合，專享城市便捷——濱江道商圈，高端消費聚集區(qū)；海光寺商圈——生活購物聚集區(qū)；鼓樓商圈——旅游、休閑、娛樂綜合商業(yè)區(qū)；鞍山西道商圈——IT、數(shù)碼科技聚集區(qū)。不同含義的五大商圈，承載著不同的消費功能，滿足您衣食住行360°的生活需求。三大區(qū)域級公園環(huán)抱，回歸自然之境——長虹公園，天津市首批提升改造工程，現(xiàn)已免費對外開放；南開公園，距離項目最近的休閑去所；翔宇公園，緊鄰南開中學，書香繚繞，景色宜人。1.2項目主辦者及項目合作方式華益國際廣場項目由華泰房產(chǎn)開發(fā)，華泰房產(chǎn)成立于1988年11月,注冊資本1億元，經(jīng)營范圍涉及地產(chǎn)開發(fā)、寫字樓建設、物業(yè)管理等諸多領域。今天，華泰在中國已擁有超過20家的分公司，并在過去21年里先后榮獲國家優(yōu)秀建筑工程獎，并在上海榮獲特別創(chuàng)新房屋建筑獎，最終參與了世博館的建筑設計，等數(shù)多的獎項。且憑借高品質的產(chǎn)品和專業(yè)周到的服務已在北京等地樹立了日趨完美的品牌形象。作為房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新者和開拓者,始終堅持“給每家人一個溫馨的家”這一理念,致力于為客戶提供高品質產(chǎn)品,并積極為客戶提升已有產(chǎn)品的附加價值.本項目由華泰房產(chǎn)獨立開發(fā)。1.3項目評估的目的決定項目的取舍，為銀行向項目主辦方提供資金保障的有力憑證，為項目建設施工過程中必需的指導文件。為決策者選擇項目及實施方案提供多方面的告誡，并力求客觀、準確地將與項目執(zhí)行有關的資源、技術、市場、財務、經(jīng)濟、社會等方面的數(shù)據(jù)資料和實況真實、完整地匯集、呈現(xiàn)于決策者面前，使其能夠處于比較有利的地位，實事求是地作出正確、合適的決策，同時也為投資項目的執(zhí)行和全面檢查奠定基礎。1.4項目建設的意義華益國際廣場位于五大商圈圍合，專享城市便捷——濱江道商圈，高端消費聚集區(qū)；海光寺商圈——生活購物聚集區(qū)；鼓樓商圈——旅游、休閑、娛樂綜合商業(yè)區(qū)；鞍山西道商圈——IT、數(shù)碼科技聚集區(qū)。它的建設更能帶動周邊的商貿(mào)發(fā)展，為當?shù)氐木用駧肀憷?，更是帶動了當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展。華益國際廣場位于天津首個中央文教區(qū)——匯集南開大學、天津大學、南開中學、南開五馬路小學、南開五幼、新東方等全國知名學府與培訓機構，能夠滿足您0—25歲全程教育服務體系。其中南開大學、天津大學、南開中學更是全國知名學府，歷代名人輩出，兩位總理以及眾多科學家、文化名人皆出自此。一條人文龍脈，造就名人無數(shù)。它的建設為更多的居民帶來了教育上的便利。華益國際廣場處于三大區(qū)域級公園環(huán)抱之中。長虹公園，天津市首批提升改造工程，現(xiàn)已免費對外開放；南開公園，距離項目最近的休閑去所；翔宇公園，緊鄰南開中學，書香繚繞，景色宜人。為更多的居民提供了良好的居住氛圍。1.5項目評估報告編制的依據(jù)在可行性研究階段，房屋開發(fā)費中各項費用可以采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概預算定額法、概算指標估算法估算，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗進行估算。具體估算方法的選擇，應視資料的可獲得性和費用支出的情況而定。比較常用的方法有以下幾種：①單元估算法。單元估算法是指以基本建設單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項目或單項工程總投資的估算方法。如以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資、以每張病床的綜合投資乘以病床數(shù)估算一座醫(yī)院的總投資等。②單位指標估算法。單位指標估算法是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法。一般來說，土建工程、給排水工程、照明工程可按建筑平方米造價計算，采暖工程按耗熱量(千卡/小時)指標計算，變配電安裝按設備容量(千伏安)指標計算，中央空調安裝按冷負荷量(千卡/小時)指標計算，供熱鍋爐安裝按每小時產(chǎn)生蒸汽量(立方米/小時)指標計算，各類圍墻、室外管線工程按長度(米)指標計算，室外道路按道路面積(平方米)指標計算等。③工程量近似匡算法。工程量近似匡算法采用與工程概預算類似的方法，先近似匡算工程量，配上相應的概預算定額單價和取費，近似計算項目投資。④概算指標法。概算指標法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標計算整個工程費用。常使用的估算公式是：直接費＝每平方米造價指標×建筑面積，主要材料消耗量＝每平方米材料消耗量指標×建筑面積。2項目概況華益國際廣場位于南開區(qū)長江道北側與南豐路交口，該地塊原來是一個化工廠，購買地塊時就按熟地的方式去考慮了，沒有考慮拆遷安置補償?shù)荣M用。開發(fā)地塊旁邊就有一個待開發(fā)的房地產(chǎn)項目，還有一個小區(qū)未完成拆遷工作，面積大概是本項目的四倍。2.1項目區(qū)位分析華益國際廣場地處南開區(qū)海光寺商圈，南京路西延長線上，交通狀況良好。緊鄰地鐵1號線海光寺站、二緯路站，地鐵2號線青年路站。共11條公交線路：12、600、800、905、952長江道站；3、503、609、631、646、858南豐路站。華益國際廣場項目的還有以下區(qū)位優(yōu)勢：天津首個中央文教區(qū)——匯集南開大學、天津大學、南開中學、南開五馬路小學、南開五幼、新東方等全國知名學府與培訓機構，能夠滿足您0—25歲全程教育服務體系。其中南開大學、天津大學、南開中學更是全國知名學府，歷代名人輩出，兩位總理以及眾多科學家、文化名人皆出自此。一條人文龍脈，造就名人無數(shù)。五大商圈圍合，專享城市便捷——濱江道商圈，高端消費聚集區(qū)；海光寺商圈——生活購物聚集區(qū)；鼓樓商圈——旅游、休閑、娛樂綜合商業(yè)區(qū)；鞍山西道商圈——IT、數(shù)碼科技聚集區(qū)。不同含義的五大商圈，承載著不同的消費功能，滿足您衣食住行360°的生活需求。三大區(qū)域級公園環(huán)抱，回歸自然之境——長虹公園，天津市首批提升改造工程，現(xiàn)已免費對外開放；南開公園，距離項目最近的休閑去所；翔宇公園，緊鄰南開中學，書香繚繞，景色宜人。2.2項目擬建規(guī)模和標準項目總占地面積2.07萬平方米，擬建總建筑面積12.54萬平方米。項目是集普通住宅、寫字樓和商鋪于一體的大型綜合體，由北側住宅區(qū)和南側公建區(qū)兩部分組成：住宅部分三棟31層的高層和兩棟32層的高層組成，并且外圍有兩層的底商，長度為260米，寬度為10米。公建部分位于長江道一側，由一棟27層、一棟38層158米高的寫字樓組成，寫字樓下面四層全為底商，并且兩棟寫字樓連接處有一長為2.3項目定位2.3.1主要客戶群定位項目普通住宅定位為中高收入居民、二次置業(yè)者，經(jīng)濟收入穩(wěn)定，有一定積蓄，有購買力。寫字樓供各類公司租售。商鋪四層底商主要吸引的大的投資商來進行招租，其它的商鋪可以供一般的投資商招租。2.3.2產(chǎn)品定位由于本項目地處黃金地段，故項目容積率的定位比較高，然后戶型大眾化，分別有70平米、100平米和160平米的戶型可滿足各種需求，針對附近商業(yè)氛圍濃重的原因，我們建了兩棟寫字樓以供不同的公司辦公租售用，同時還建了很多的商鋪，吸引更多的投資者前來招租。3投資環(huán)境研究3.1當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境南開區(qū)是天津的高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)。國家級高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)——天津新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)坐落在南開區(qū)。占地12.22平方公里的南開科技園是天津新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)的政策區(qū)，進入南開科技園的企業(yè)可享受國家級高新區(qū)的優(yōu)惠政策。南開區(qū)是天津的民俗文化旅游區(qū)。南開區(qū)的老城廂地區(qū)是天津市的發(fā)祥地，具有600年的歷史，區(qū)內文物古跡眾多，形成了獨特的民俗文化氛圍。建于元代的天后宮是世界著名的三大媽祖廟之一。新落成的鼓樓商業(yè)街，使老城廂再現(xiàn)當年的繁華景觀。南開區(qū)是天津市重要的商貿(mào)區(qū)。傳統(tǒng)商業(yè)正興德、四遠香、祥德齋等老字號煥發(fā)著新的青春。西南角、東馬路形成新的繁華區(qū)。新世界新安購物廣場、好又多量販、家世界、家樂福等現(xiàn)代化商貿(mào)設施和連鎖超市帶動了新的消費。古文化街、服裝街、南馬路五金城、不銹鋼市場等已成為享譽全國的專業(yè)市場。南開區(qū)的發(fā)展目標是要建設成為天津市重要的商貿(mào)中心、富有活力的高新技術產(chǎn)業(yè)基地、有吸引力的文化旅游基地,成為天津市先進的文明市區(qū)。南開區(qū)的基礎好，擁有一批具有代表性的服務企業(yè)，條件環(huán)境都很優(yōu)越，所以國家選南開區(qū)為試點。南開區(qū)要完成的目標任務就是轉變傳統(tǒng)的發(fā)展方式，培育新的經(jīng)濟增長點，促進就業(yè)，帶動社會事業(yè)的發(fā)展。解放思想，敢于創(chuàng)新，面向全市全國乃至全世界招商引資。政策要具體，降低服務業(yè)進入南開區(qū)的門檻。南開區(qū)按照“一軸、兩帶、五區(qū)”產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，逐步將南開西區(qū)打造為現(xiàn)代服務業(yè)、都市工業(yè)聚集區(qū)。截至目前，新南馬路五金機電城作為本市20個重大現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)之一，已入住商戶2000個；長江汽貿(mào)街聚集近30家4S店，成為本市重點推動的特色商業(yè)街之一；南開工業(yè)園、中環(huán)電子、針織、盛名不銹鋼、發(fā)達、低溫冷凍、中欣、海鷗表業(yè)8個都市工業(yè)園區(qū)總建筑面積6.5萬平方米，入駐企業(yè)600余家已逐步行成聚集效應。經(jīng)濟布局調整逐步延伸。完善區(qū)總體城市設計,編制紅旗路以西地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展布局規(guī)劃和街域規(guī)劃。規(guī)劃引領結構調整,優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)貢獻率明顯提升。科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,醫(yī)療器械、生物制藥、光電子等產(chǎn)業(yè)形成特色,部分科技產(chǎn)品領軍國際市場,天津科技廣場開工建設,科技園技工貿(mào)總收入同比增長21.3%。商旅服務業(yè)實現(xiàn)一年有亮點,提升改造上谷商業(yè)街、奧體中心“體育之窗”等5個精品項目,打造老字號名品街,津派相聲風景線和鼓樓戲曲大觀園等品牌業(yè)態(tài),古文化街、鼓樓商業(yè)街“十一”黃金周創(chuàng)紀錄接待游客260萬人次,長江汽貿(mào)街新引進5家4S店,特色商業(yè)街拉動消費成效明顯。金融業(yè)發(fā)展勢頭迅猛,新引進金融企業(yè)總部和分支機構45家,深圳發(fā)展銀行分行落戶南開區(qū),香港太平人壽保險有限公司天津分公司正式開業(yè),金融業(yè)留區(qū)稅收同比增長30%。民營經(jīng)濟發(fā)展速度名列全市前茅,在活躍市場、擴大就業(yè)、回報社會等方面作出突出貢獻,成為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的主力軍3.2法制環(huán)境3.2.1土地供應政策為有效控制土地供應總量，合理安排土地供應結構，促進土地節(jié)約集約利用，加強土地市場調控作用，引導各類項目投資，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，保障我市城市居民住房建設和重點服務業(yè)項目、重大工業(yè)項目用地需求，促進天津經(jīng)濟和社會平穩(wěn)可持續(xù)發(fā)展，制定國有建設用地供應計劃。按照需求指導供應的原則，合理安排房地產(chǎn)用地供應的總量、結構和布局。以保障性住房建設計劃為依據(jù)，著力保證保障性住房土地供應。極適應“拉動內需、保增長”的調控要求，全力滿足市重大工業(yè)項目建設需要。3.2.2房地產(chǎn)交易政策《天津市房地產(chǎn)交易管理條例》從今天起全面貫徹實施，9月29日，區(qū)房管局開展了對《條例》的宣傳咨詢活動.3.2.3當?shù)亟鹑诤投愂赵搮^(qū)加快產(chǎn)業(yè)結構調整步伐，優(yōu)化區(qū)域金融服務業(yè)發(fā)展環(huán)境，促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，一批金融服務業(yè)企業(yè)相繼落戶。截至目前，該區(qū)已擁有銀行、保險公司、基金公司、小額貸款公司、擔保公司、典當行、拍賣公司等各類金融服務業(yè)企業(yè)總計374家。其中，今年新引進金融企業(yè)24家，總投資額達5.2億元。據(jù)了解，南開區(qū)結合海光寺―西南角商務商業(yè)區(qū)、奧林匹克中心會展商務區(qū)等重點地區(qū)的區(qū)域性規(guī)劃，圍繞環(huán)球置地金融中心、數(shù)碼港大廈、時代奧城商業(yè)廣場等專業(yè)樓宇的定位，推出多項措施全方位開展金融服務業(yè)企業(yè)的招商引進。該區(qū)積極開展金融企業(yè)招商引資，主動拜訪有意向入駐南開的金融企業(yè)，廣泛宣傳推介南開，推介政策和資源；制定《南開區(qū)金融類企業(yè)扶持政策》以及《南開區(qū)金融類企業(yè)扶持政策》實施細則(征求意見稿)》，確保金融企業(yè)在南開區(qū)持續(xù)、快速、健康發(fā)展；與相關技術公司開展技術合作，制作和建立“南開區(qū)金融類企業(yè)電子數(shù)據(jù)庫”，實現(xiàn)區(qū)域金融類企業(yè)數(shù)據(jù)管理電子化、直觀化、動態(tài)化；區(qū)金融辦與工商南開分局聯(lián)合為轄區(qū)內249家銀行集中辦理2010年度年檢，僅用一天時間共辦理150余家銀行的年檢工作，為金融企業(yè)提供便捷服務。稅收：南開區(qū)國稅局組織稅收收入38405萬元，完成市局下達年度計劃150590萬元的25.5%，比去年同期的28227萬元增加10178萬元，增長36.06%；入庫區(qū)級收入9679萬元，完成區(qū)委、區(qū)政府下達年度計劃37909萬元的25.53%，比去年同期的7100萬元增加2579萬元，增長36.32%。提前13天完成一季度稅收收入計劃。3.2.4政府限制或鼓勵投資的政策國家和市、區(qū)已經(jīng)頒布實施的支持中小企業(yè)發(fā)展和民營經(jīng)濟發(fā)展的各項優(yōu)惠政策，均適用于科技型中小企業(yè)。對創(chuàng)建、轉型、申報并經(jīng)認定的科技型中小企業(yè)，給予一定的經(jīng)費補貼。對獲得市級以上中小企業(yè)創(chuàng)新資金、重點新產(chǎn)品、軟件專項和專利等支持的企業(yè)，給予相應的匹配和資助。鼓勵企業(yè)自主創(chuàng)新加大專利申請資助力度，除對科技型中小企業(yè)的專利申請給予資助外，對企業(yè)實現(xiàn)專利申請零突破的首件申請再給予一次性獎勵。鼓勵科技型中小企業(yè)進行專利權質押貸款，對獲得銀行無抵押、無擔保的專利權質押貸款的企業(yè)給予一次性獎勵。對獲得專利試點單位的企業(yè)給予一次性獎勵。3.3投資環(huán)境對項目的影響天津首個中央文教區(qū)——匯集南開大學、天津大學、南開中學、南開五馬路小學、南開五幼、新東方等全國知名學府與培訓機構，能夠滿足您0—25歲全程教育服務體系。其中南開大學、天津大學、南開中學更是全國知名學府，五大商圈圍合，專享城市便捷——濱江道商圈，高端消費聚集區(qū)；海光寺商圈——生活購物聚集區(qū)；鼓樓商圈——旅游、休閑、娛樂綜合商業(yè)區(qū)；鞍山西道商圈——IT、數(shù)碼科技聚集區(qū)。不同含義的五大商圈，承載著不同的消費功能，滿足您衣食住行360°的生活需求。三大區(qū)域級公園環(huán)抱，回歸自然之境——長虹公園，天津市首批提升改造工程，現(xiàn)已免費對外開放；南開公園，距離項目最近的休閑去所；翔宇公園，緊鄰南開中學，書香繚繞，景色宜人。4市場研究4.1土地市場情況天津上半年商品住宅的成交量是540多萬平方米，這個量已經(jīng)超過去年全年的成交量，可見房地產(chǎn)市場已經(jīng)消化了大量存量房，這無疑為房地產(chǎn)企業(yè)儲備土地騰出了需求空間，使土地市場日趨活躍。但是反過來看土地市場對房地產(chǎn)市場的影響，上半年天津土地成交約2000多萬平方米，其中工業(yè)用地其實占據(jù)70%—80%，住宅和商業(yè)用地新增量只有400多萬平方米，其中還包括中心生態(tài)城等一部分一級開發(fā)用地，剩下的居住用地其實屈指可數(shù)。這樣的成交情況難免造成市區(qū)房價的持續(xù)上漲。房地產(chǎn)價格與土地價格之間的關系主要體現(xiàn)在土地的有效供應量上，但土地價格與房地產(chǎn)價格并沒有直接關系，也就是說，土地價格下來了，房價未必會下來，房價主要取決與市場需求。特別是在商業(yè)地產(chǎn)方面，天津近年來商業(yè)用地推出速度很快，已經(jīng)超過了天津商業(yè)開發(fā)和管理運營公司目前的投資和擴張能力，一定程度上產(chǎn)生了開發(fā)與招商、招商與消費終端之間的連環(huán)矛盾。這就使商業(yè)用地及房價處于一種僵持狀態(tài)。正是由于土地市場一度出現(xiàn)供應結構不平衡，土地有效供給不足，才造成了2007年“面粉比面包貴”的土地現(xiàn)象，這一現(xiàn)象也是引發(fā)樓市低迷的重要原因。因此下一步將是政府通過區(qū)域經(jīng)濟結構重組、優(yōu)化、調整土地出讓的階段邁進的過程。

這段時間，很多原來對房地產(chǎn)限制的二手房、比如信貸政策、70、90政策的放松，以及一些稅費的下調，都體現(xiàn)出政府“救市”的，恢復信心和促進內需釋放的意圖，這也是土地試市場啟動的政治原因之一。但是這種啟動還是以穩(wěn)定為出發(fā)點，因此今后市場無論房價還是地價都將在一定范圍內波動。4.2競爭樓盤分析名稱位置物業(yè)類型均價增幅（與上月比）租金泰達清新園天津市南開區(qū)南豐路29-35號

普通公寓;20415元/㎡0.26%↑天香水畔南開黃河道與津河交口南側普通公寓;別墅17900元/㎡0.31%↑英俊名邸南開區(qū)萬興街長江道與孤山路交口普通公寓16022元/㎡

0.06%↑居瑞里廣開四馬路與西市大街交口

普通公寓13926元/㎡0.39%↑云居里長江道與白堤路交口

普通公寓14551元/㎡

0.2%↑紅勘標志大廈商業(yè)天津市南開區(qū)紅勘大道與西湖村大街交口商鋪0.18%↑170元/月·㎡燕宇花園南開密云一支路住宅、公寓8394元/㎡0.31%↑億城倍兒幸福天津市南開區(qū)中環(huán)以內紅旗路與青年路交口東南側公寓15000-18000元/㎡0.02%↑中國窗南門外大街與南開五緯路交口西南側公寓20000元/㎡0.13%↑清新大廈大豐橋與長江道交口寫字樓0.29%↑180/月·㎡南開長江道眾望大廈南開區(qū)廣開街寫字樓0.24%↑125元/月·㎡長江道臨街商業(yè)商鋪南開長江道商鋪0.16%↑110元/月·㎡天津長江道速8酒店南京路與長江道交界酒店0.11%↑160元/天（約40㎡）綜上述表格物業(yè)類型分析物業(yè)類型租售價格均價增幅（與上月比）普通公寓;16000元/㎡0.288%↑寫字樓112/月·㎡0.265%↑商鋪140/月·㎡0.18%↑酒店160元/天0.106%↑4.3擬定開發(fā)規(guī)模和檔次項目總占地面積2.07萬平方米，擬建總建筑面積12.54萬平方米。項目是集普通住宅、寫字樓和商鋪于一體的大型綜合體，由北側住宅區(qū)和南側公建區(qū)兩部分組成：住宅部分三棟31層的高層和兩棟32層的高層組成，并且外圍有兩層的底商，長度為260米，寬度為10米。公建部分位于長江道一側，由一棟27層、一棟38層158米高的寫字樓組成，寫字樓下面四層全為底商，并且兩棟寫字樓連接處有一長為40米寬為20米的四層的底商。由于本項目地處黃金地段，故項目容積率的定位比較高，然后戶型大眾化，分別有70平米、100平米和160平米的戶型可滿足各種需求，針對附近商業(yè)氛圍濃重的原因，我們建了兩棟寫字樓以供不同的公司辦公租售用，同時還建了很多的商鋪，吸引更多的投資者前來招租。預測擬開發(fā)項目未來的租售價格物業(yè)類型銷售面積（㎡）銷售類型銷售價格住宅51810銷售22000元/㎡商業(yè)商鋪10200出租150元/月·㎡寫字樓22440銷售22000元/㎡5550出租110元/月·㎡5規(guī)劃方案及建設條件項目總占地面積2.07萬平方米，擬建總建筑面積12.54萬平方米。項目是集普通住宅、寫字樓和商鋪于一體的大型綜合體，由北側住宅區(qū)和南側公建區(qū)兩部分組成：住宅部分三棟31層的高層和兩棟32層的高層組成，并且外圍有兩層的底商，長度為260米，寬度為10米。公建部分位于長江道一側，由一棟27層、一棟38層158米高的寫字樓組成，寫字樓下面四層全為底商，并且兩棟寫字樓連接處有一長為40米寬為20米的四層的底商。由于本項目地處黃金地段，故項目容積率的定位比較高，然后戶型大眾化，分別有70平米、100平米和160平米的戶型可滿足各種需求，針對附近商業(yè)氛圍濃重的原因，我們建了兩棟寫字樓以供不同的公司辦公租售用，同時還建了很多的商鋪，吸引更多的投資者前來招租。每棟樓下面都還有兩層的停車場，在寫字樓后面還有20米長、80米寬的停車場，以滿足客戶的停車需求。6規(guī)劃方案及建設條件6.1·規(guī)劃方案項目總占地面積2.07萬平方米，擬建總建筑面積12.54萬平方米。項目是集普通住宅、寫字樓和商鋪于一體的大型綜合體，由北側住宅區(qū)和南側公建區(qū)兩部分組成：住宅部分三棟31層的高層和兩棟32層的高層組成，并且外圍有兩層的底商，長度為260米，寬度為10米。公建部分位于長江道一側，由一棟27層、一棟38層158米高的寫字樓組成，寫字樓下面四層全為底商，并且兩棟寫字樓連接處有一長為40米寬為20米的四層的底商。6.2·建設過程中市條件我們開發(fā)的是熟地本身帶有一定的配套設施（三通一平）在建設過程中,我們又投入了資金來改善和完成應有的配設施我們的支出如下表所示:（四）城市建設配套費﹝1﹞市政大配套費1住宅部分706501651165.732寫字樓部分40950200819.003商鋪部80﹝2﹞住宅氣源發(fā)展基金7065020141.30﹝3﹞自來水增容費合計1住宅自來水增容費471（戶）*2.56007.072寫字樓自來水增容費205（戶）*56002.463商鋪自來水增容費1020063.67本項目地塊附近有燃氣供應設施，其施工水電問題可在此基礎上解決，同時項目兩面臨市政道路，其雨污排放及燃氣、電力、電訊等設施均可就近接入。我們建設的是中高端住宅以及南開區(qū)商務，商業(yè)的中心.我們的設想是打造其附近地塊優(yōu)質的住宅商務小區(qū)，樹立我們的品牌。所以我建議我們建筑物的裝修標準作出我的設想.（1）我們的住宅去采用統(tǒng)一的中等性裝修，在保留業(yè)主可根據(jù)自己喜好進行裝修的前提下，我們同意的為業(yè)主進行一些融入設計師理念的裝修，給業(yè)主們打下一些購房后自主裝修的基礎。整體美觀的設計也為我們的銷售創(chuàng)造了條件。（2）我們的寫字樓因為全部以出租為主，所以我們要進行統(tǒng)一的設計裝修。我們要采用中高檔的裝修方案，我們要請專業(yè)的設計師和裝修團隊為我們設計、施工、采購主材的材料。我們將采用優(yōu)質的裝修以達到整體效果的一致，突出我們的設計的主題。為我們的后期租售創(chuàng)造良好的條件及優(yōu)勢。（3）我們的商鋪定位為豪華的商業(yè)街和一個四層的大型商場，所以我們的裝修不光要施工設計優(yōu)良，還要外部整體裝修較豪華，給人一種豪華氣派的感覺。這樣才會為我們引來更多的商戶，提高我們的租金，同時也能較好的提高我們開發(fā)整個項目的整體形象。7項目開發(fā)建設全過程主要工作的進度安排7.1土地獲得方式：購買熟地，時間：2009年7月7號7.2前期工作7.2.1選址意見通知：2009年8月4日7.2.2建設用地規(guī)劃許可證：2009年9月13號7.2.3規(guī)劃建設條件2009年10月11號7.2.4建設工程規(guī)劃許可證等手續(xù)2009年10月28號7.2.5項目勘探、設計、施工發(fā)包方式及時間2010年3月采用建設單位直接招標發(fā)包方式即建設單位直接招標發(fā)包方式是指建設單位直接通過招標方式將任務發(fā)包給承包單位。所謂直接招標發(fā)包，是指由建設單位自己進行或委托招標代理機構進行的招標發(fā)包活動，按發(fā)包的內容和招標的對象有平行承發(fā)包、設計總承包、施工總承包、項目總承包等方式。7.2.6項目開工時間及工期進度安排2010年6月18號購買土地正式開工竣工/租售開始售完出租2009.8.42010.6.182012.6.62013.12.8(40年)20.7項目竣工時間、租售進度等。2012年6月6號，詳情見附表房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售收入測算表和房地產(chǎn)開發(fā)項目租金收入測算表。8投資估算及資金籌措房地產(chǎn)投資項目作為建設工程具有投資大、建設周期長、風險高的特點，而建設工程成本，也就是建設工程價格是投資項目決策中要考慮的主要問題。如果建設工程的成本超過投資者的支付能力，就會迫使其放棄擬建項目。因此在進行房地產(chǎn)投資時，客觀而準確地估算項目投資額，對于為投資者提供決策依據(jù)，制定資金籌措方案、編制基本建設計劃和控制投資額具有重要的現(xiàn)實意義。本項目的投資估算主要依據(jù)有：國家及地方相關法律法規(guī)和政策，當前房地產(chǎn)開發(fā)中某些項目的平均指標水平，項目規(guī)劃方案，以及相關投融資條件等.總投資為92002.14億元人民幣，資金來源主要由自有資金，長期貸款，可使資金得以流動利用，降低了籌措資金的壓力及成本.其中自有資金投入為萬元，在期初投入，第一期投萬元，用于支付土地費用及部分建設期費用；銀行貸款為萬元，在開工前投入，用于支付前期工程費和房屋開發(fā)費等。具體見現(xiàn)金來源與運用表.9項目主要現(xiàn)金流量計算參數(shù)的選定計經(jīng)營收入測算商鋪的租賃價格為150元/月·㎡，寫字樓的售價為22000元/㎡，住宅的售價為22000元/㎡，寫字樓的租賃價格為110元/月·㎡10項目經(jīng)濟效益評價我們所定的目標收益率為12%，經(jīng)營時期是從2012年6月6日租售開始到2052年6月6日土地使用權到期.經(jīng)計算，項目的成本利潤率為134.85%，可行.從全投資角度看，其財務凈現(xiàn)值為13841.16萬元，可行；財務內部收益率為19.88%〉12%，可行；靜態(tài)投資回收期為3.92年，可行.從自有資金角度看，其財務凈現(xiàn)值為1358萬元，可行；財務內部收益率為170%〉15%，可行；動態(tài)投資回收期為4.35年，可行.11不確定性分析房地產(chǎn)開發(fā)項目投資是一個動態(tài)的過程，它具有周期長、資金投入量大等特點.因此很難在一開始就對整個開發(fā)項目投資過程中有關費用和建成后的收益情況作出精確的估計.存在諸多的不確定因素.房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性因素分析，是分析不確定性因素對開發(fā)項目可能造成的影響，并進而分析可能出現(xiàn)的風險.對于房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，涉及的不確定因素較多，具體如下：（1）土地費用在進行項目評估時，如果開發(fā)商還沒有獲得土地使用權，土地費用則會是一個未知數(shù).通過市場比較或其他方法來估算土地費用，也不可避免地會因為地塊現(xiàn)狀條件比較復雜或土地交易市場環(huán)境不健全而難以準確估算，在本項目中存在此種不確定因素.土地費用是房地產(chǎn)開發(fā)項目中一個重要的計算參數(shù)，土地費用由出讓金，城市建設配套費和土地開發(fā)費用組成.地快的現(xiàn)狀條件和土地交易市場都影響土地費用的多少，尤其是房地產(chǎn)市場的變化也會導致土地費用的迅速變化.（2）建安工程費通常情況下要委托房地產(chǎn)評估機構進行整個建安工程費用的詳細估算.這種不確定性因素主要是由于建筑材料和勞動力價格的不確定性造成的.這與費用估算時間和工程被承包的期間長短及工程承包合同的形式有關系，本項目亦存在此種不確定性因素.（3）租售價格租售價格租金收入或銷售收入構成了房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要現(xiàn)金流人，因此租金或售價對房地產(chǎn)開發(fā)項目收益的影響是顯而易見的.僅以"今天"的租金和售價水平估算.但同類型物業(yè)市場上供求關系的變化，開發(fā)過程中社會、經(jīng)濟、政治和環(huán)境等因素的變化，都會對物業(yè)租售價格水平產(chǎn)生影響，而這些影響是很難事先計算的.（4）開發(fā)期與租售期房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)期由準備期、建造期兩個階段組成.在準備期，開發(fā)商要進行征地、拆遷、安置、補償工作.委托設計院作規(guī)劃設計方案，還要辦理市政基礎設施的使用申請手續(xù).要承擔總費用上漲的風險.另外，承包合同形式選擇不當也可能導致承包商有意拖延工期，使開發(fā)項目開發(fā)期延長.租售期的長短與宏觀社會經(jīng)濟狀況，市場供求狀況，市場競爭狀況，預期未來房地產(chǎn)價格變化趨勢，房地產(chǎn)項目的類型等有直接關系.（5）容積率及有關參數(shù)當開發(fā)項目用地面積一定時,容積率的大小就決定了開發(fā)項目可建設建筑面積的數(shù)量,而建筑面積的大小直接關系到開發(fā)項目的租金收入,銷售收入和建安工程費用.（6）資本化率資本化率是影響開發(fā)項目最主要的因素之一，一般認為資本化率稍有變動，將影響開發(fā)項目總開發(fā)價值.由于專業(yè)人員的經(jīng)驗，專業(yè)知識以及手中掌握的市場資料有限，所選擇的參照項目可能不同，因此會有不同的結論.另外，由于開發(fā)周期內市場行情的改變，資本化率與實際投資收益率也存在差異，使開發(fā)商要承擔附加風險.（7）貸款利率由于在開發(fā)建設項目時，資本金往往只占到投資總額的20%～30%，其余部分都是通過金融機構借款，預售樓花的方式籌措.所以，資金使用成本即利息支出，對開發(fā)項目影響極大進入21世紀以來，由于世界范圍內的經(jīng)濟增長速度放緩，各國貸款利率水平持續(xù)下調，到2002年已經(jīng)降低到6%左右，但隨著全球經(jīng)濟的復蘇，未來的貸款利率肯定會再次回升.利率的影響，決定了開發(fā)利用財務杠桿的有效性.12可行性研究的結論及建議通過上述對該項目的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益的分析可知，建設項目的社會效益與市場前景是很好的。同時從項目的經(jīng)濟效益評價指標顯示可知，其具有行業(yè)基準收益率的內部收益率。從敏感性分析看出，本項目全部銷售部分的抗風險能力較強，整個項目的經(jīng)濟評價比較理想，力爭提高項目的經(jīng)濟效益。我們經(jīng)過實際的考察發(fā)現(xiàn)所選地塊周邊環(huán)境很好，是很好的開發(fā)地塊，就在旁邊的六馬路旁邊還有一個比我們項目更大的一個地塊正在建設，這無疑給我們帶來了很大的壓力。由于所處地塊地價很高，我們不得不加大容積率，所以容積率偏大導致我們的項目在整體上與周邊的建筑顯得不協(xié)調，售價與周圍房產(chǎn)相比也得略高。經(jīng)過可行性研究我們發(fā)現(xiàn)我們的利潤率還是很高的，不過都要通過后面很長一段時間的商鋪收入來達到，所以我們要準備好長期投資的心態(tài)。經(jīng)過可行性研究，總體上來說，我們的項目還是可行的。參考文獻[1]劉洪玉.房地產(chǎn)開發(fā)（第5版）.北京，首都經(jīng)濟貿(mào)易大學出版社，2006[2]陳才、郭鎮(zhèn)寧，房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究與方案優(yōu)化策略（第1版）.北京:中國建筑工業(yè)出版社，2006[3]趙延軍、薛文碧.房地產(chǎn)策劃與開發(fā)（第1版）.北京:機械工業(yè)出版社，2006[4]陳雙等.房地產(chǎn)開發(fā).北京:交通出版社，2008任務分配表學號姓名所做工作周一周二周三周四周五8270203王超實地考察總成本表還本付息表查資料整理可行性研究報告8570205張超實地考察總成本表還本付息表查資料整理可行性研究報告8570222譚阿莉實地考察畫平面圖、租金收入表全部投資現(xiàn)金流量表填寫可行性研究報告整理報表8570233魏佳敏實地考察銷售收入表、資金來源運用表自有資金現(xiàn)金流量表填寫可行性研究報告整理報表附表表一房地產(chǎn)開發(fā)項目總開發(fā)成本單位萬元序號費用名稱計算單位(平方米/立方米）計費標準總金額（萬元）一土地取得費（一）土地取得費207001036421453.48（二）土地使用權出讓金20700103646436.04（三）土地契稅21453.483%643.60（四）城市建設配套費﹝1﹞市政大配套費1住宅部分706501651165.732寫字樓部分40950200819.003商鋪部80﹝2﹞住宅氣源發(fā)展基金7065020141.30﹝3﹞自來水增容費合計1住宅自來水增容費471（戶）*2.56007.072寫字樓自來水增容費205（戶）*56002.463商鋪自來水增容費1020063.67(五)土地交易費30962.156%1857.73土地費用合計32819.88二前期工程費（一）環(huán)境影響評價費1254000.56.27（二）可行性研究費300.00（三）施工現(xiàn)場三通一平費12540010125.40（四）地質勘探費125400225.08（五）地下管網(wǎng)測繪與測量費1254001.620.06（六）規(guī)劃設計費12540015188.10（七）工程設計費12540010125.40前期工程費合計790.31三房屋開發(fā)費（一）基礎處理費1樁基礎工程費用120.002樁檢測費用2000024.003回填石屑費用20009018.00（二）建安工程費﹝1﹞土建安裝工程費1住宅結構部分7065013009184.502寫字樓結構部分4095014005733.003商鋪結構部分1380013001794.00空調及安裝費160040064.00消防及安裝費1住宅消防及安裝費7065030211.952寫字樓消防及安裝費4095030122.853商鋪消防及安裝費138005069.00電梯及安裝費12540070877.80﹝2﹞成品房裝修工程費1住宅518104002072.402寫字樓279905001399.503商鋪10200400408.00﹝3﹞車庫2248004008992.00小計建安工程費30929.00土建預算編制費309292‰61.86（三）基礎設施建設費﹝1﹞住宅燃氣設施建設費12540031388.74﹝2﹞自來水工程建設費1住宅7065025176.632寫字樓4095025102.383商鋪138002737.26﹝3﹞排水工程建設費12540020250.80﹝4﹞供熱設施建設費1住宅7065092649.982寫字樓4095092376.743商40﹝5﹞電力工程建設費125400921153.68﹝6﹞道路建設費400010040.00﹝7﹞綠化景觀建設費7245200144.90﹝8﹞路燈建設費125400562.70﹝9﹞圍墻、大門建設費4個520.00小計（四）住宅非經(jīng)營性公建配套費12540070877.80房屋開發(fā)費合計35593.86四管理費33610.194%1344.41五財務費用合計20234.441土地費用利息32819.887.02%11717.972其他費用利息37728.587.02%8516.47六銷售費用（一）代理傭金263782.263%7913.47（二）廣告宣傳費263782.261%2637.82銷售費用合計10551.29七其他費用招標代理費1254000.56.27施工圖審查費125400337.62工程監(jiān)理費125400675.24工程質量監(jiān)督費30929.000.5‰15.46合同審查費30929.000.10%30.93竣工圖編制費20.00施工執(zhí)照費1.50人防異地建設費費12540035438.90建筑垃圾處置費2002400.00房產(chǎn)測繪費1254001.518.81其他費用合計1044.73八不可預見費102378.935%5118.95開發(fā)成本總計107497.87表二房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售收入測算表單位萬元序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期（按季記期）1234第1年56第2年1銷售面積百分比住宅1.0010.160.79寫字樓1.000.150.242銷售面積m2住宅51810.009843.907771.5010880.108289.6036785.108807.706217.2015024.90寫字樓22440.003366.006058.803814.803814.8017054.402917.202468.405385.603銷售單價（元/m2月）住宅22000.0022000.0022000.0022000.0022000.0022000.0022000.0022000.0022000.00寫字樓22000.0022000.0022000.0022000.0022000.0022000.0022000.0022000.0022000.004銷售收入百分比住宅1.0010.160.79寫字樓1.000.150.245銷售收入住宅113982.0021656.5817097.3023936.2218237.1280927.2219376.9413677.8433054.78寫字樓49368.007405.2013329.368392.568392.5637519.686417.845430.4811848.326營業(yè)稅及其附加9882.681758.241840.811955.891611.107166.041560.581156.052716.647稅后銷售收入153467.3327303.5428585.8530372.8925018.58111280.8624234.2017952.2742186.46表三房地產(chǎn)開發(fā)項目租金收入測算表單位萬元序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期（年）1234--40出租面積百分比寫字樓1.000.600.700.801.001商鋪1.000.600.700.801.00出租面積m2寫字樓5550.003330.003885.004440.005550.002商鋪10200.006120.007140.008160.0010200.00單位租金（元/m2月）寫字樓110.00110.00110.00110.00110.003商鋪150.00150.00150.00150.00150.00租金收入百分比寫字樓0.020.020.020.954商鋪0.020.020.020.03租金收入寫字樓28644.66439.56512.82586.08732.605商鋪71787.601101.601285.201468.801836.00營業(yè)稅及其附加寫字樓1733.0026.5931.0335.4644.326商鋪4343.1566.6577.7588.86111.08房產(chǎn)稅寫字樓3437.3652.7561.5470.3387.917商鋪8614.51132.19154.22176.26220.32稅后出租收入寫字樓23414.26360.22420.26420.26600.378商鋪58829.94902.761053.221203.681504.60表四資金來源運用表單位萬元序號項目合計計算期（按季計息）第1期第2期第3期第4期第5期第6期第7-43期1資金來源1.1資本金42999.1542999.151.2銷售收入163350.00118446.9044903.101.3租金收入100432.261541.161798.022054.882568.601.4長期借款64498.7232249.3632249.361.5短期借款1.6其他2資金運用2.1建設投資（不含建設期利息）95602.1833610.1930995.9930995.992.2經(jīng)營成本11895.70672.20672.207034.193517.102.3營業(yè)稅及其附加10364.427259.282825.42124.32155.402.4房產(chǎn)稅955.52184.94215.76246.59308.232.7各種利息支出20234.446744.816744.816744.812.8債務本金償還64498.723盈余資金9388.96-38413.01-38413.0134266.1140142.841683.972104.974累計盈余資金9388.96-29024.05-67437.06-33170.95