魯能星城一期總體營銷方案

魯能星城一期總體營銷方案第一部分項目概況與產(chǎn)品定位一、項目分析項目概況1、區(qū)位本項目位于重慶北部城區(qū)龍頭寺南部片區(qū)，屬CBD輻射邊緣，距離規(guī)劃中的火車站約2000米，用地面積約200畝，北臨規(guī)劃中的新溉路，東臨已建成的五童路，西部為魯能項目用地（目前為已拆遷的荒地），南部為天然形成的溉瀾溪水系。項目距市級商業(yè)中心（解放碑）約4公里（5分鐘車程）；距江北區(qū)中心約6公里（8分鐘車程）；距江北機場20公里（20分鐘車程）。目前項目唯一通路為五童路，無任何公交路線通過。2、主要物業(yè)類型因為本項目目標客戶群較復雜，所以本項目物業(yè)類型較為廣泛。依據(jù)地形和景觀資源，規(guī)劃設計從南向北依次布置集合住宅、11+1板式小高層、18+1類板式小高層、30+1點式高層。3、經(jīng)濟技術指標用地面積：135371.72M2總建筑面積：240172.57M2住宅：191771.47M2會所：5440M2商業(yè)：6431.42M2幼兒園：2459.89M2偶地下襯車庫喬：3像22弱66卻.6憑6會M2箭設備送用房曬：1映78趨8.澤38排M流2垂架空妄層：磚24兼74翼.8緣6嶼M2積容積且率：盟1.崗77敵建筑屑密度俊：1禾8.吃76橋%嘗綠地譜率：贏37久.7美8%蜜戶數(shù)勁：1該66脊7戶勿停車那位：碧10月08郊個臺其中蝶地下漲停車評：9掉25葛個巾地面藏停車選：8貴3個齊（二頑）項捏目S渣WO突T分智析核踐心結融論冬S毛：獨眾有水雹景資糞源；和環(huán)境冒景觀遣設計痛；較陶大的懂升值澡潛力藝；大切社區(qū)頁概念架；地襖價優(yōu)組勢；填離解滾放碑灣5分匹鐘車捧程；礦區(qū)位擔優(yōu)勢棍；龍姿頭寺畫、江起北城找、溉絹瀾溪鄉(xiāng)片區(qū)洲的首逗家高蔬尚住喬宅社粘區(qū)。饅W：啄陌生蔥區(qū)域幼；生胸活配職套不她完善薯；交列通不襖便利混；無磨房地島產(chǎn)品曲牌支守撐；浙O：竊3公傘里內(nèi)月無同嬌品質喪競爭良樓盤脾；和勸渝中嚷區(qū)樓凡盤相蛛比性荒價比恥高；謎20拳05疑年客涼運站負投入甚使用霉；溉回瀾溪感片區(qū)萍拆遷貧；C大BD勻正式姻啟動耕；五歌黃路井片區(qū)并居住餓環(huán)境夸的認悠同咐T：蹄市場志開發(fā)礎量急艙劇增充大，也區(qū)域藏威脅豆加劇夢；免結論攝：單雖然及20獨04牧年房訊地產(chǎn)奸市場歸競爭鋸激烈斗，但熱由于堅魯能領項目伍在重城慶北界部城果區(qū)東自翼是豐首家惜進行徐開發(fā)忙的房批地產(chǎn)何商，儉市場頂先機施被本板項目甚搶占嶄，且伶產(chǎn)品粘優(yōu)勢搖明顯元、特旨點鮮渣明，堆極有畢可能爭成為勸北部緞城區(qū)胃東部枯房地殲產(chǎn)的郵領跑御者。取社區(qū)元形象姜定位狠結論若：C籌BD拉首席警生活稅區(qū)谷目標木客戶穗群定拍位結鞋論診核心弓客戶飾：事馳業(yè)成棚就型及家庭片（占務70攝%）褲——溫政府夸、企刷業(yè)中臟高層貨管理程人員困、小繁私營瞞企業(yè)性主、列其他委行業(yè)痛中高巡層管伙理人筆員欲——暢家庭扔年收務入1劫0-筆20友萬元逗，置磁業(yè)能散力2童5-房35飄萬元瓣——榴注重簡居住舌環(huán)境掀、物擴業(yè)管假理、患生活梳氛圍遇，品個牌意鏈識強拒——冰主力哲需求梅10姿0-池13贈0M針2嫩的三冰房和群14能0抖M腿2址以上粘的四范房瘦重要恭客戶喂：收趙入成位長型桌家庭態(tài)（占牛20吐%）截——洪政府景低層伏公務唱員、怕企業(yè)甜白領氧——日家庭孩年收椅入6次-1仰0萬刷元，下置業(yè)盤能力答12登-2索2萬棒元。登——個對價削格敏播感，同追求尸居住色環(huán)境箭——溝主力紐需求怖兩房詞，有世一定廢三房鹽需求拾（五枯）產(chǎn)椒品定鴉位精選要訓1、率規(guī)劃飯設計此（1拜）巖規(guī)劃彩方案括住宅溜區(qū)整艦體沿呀山勢抹而建申，道閘路及童建筑姐都結慎合等山高線掙布置陽，盡污量減巧小土逮石方當量。貌整個單小區(qū)醋以河挪岸景磁觀為野主要莊景觀強資源悲，以者河岸槳為起莊點向暑北布品置不瞇同的獄物業(yè)年類型孟。臨目河為稻集合多住宅翅和多味層，辣其次騎為1課2層樂小高瞇層板把樓和伴16炮－1廁9層拳的一沾梯三配戶，糕最北肥面臨求新溉雷路的燃為1桃9層建的一障梯四珍戶建林筑，翅在東樂北和霸西北銅兩個懇角上咸布置笛5棟瀉30卷層的陡點式跡高層受。同臥時注掉意景硬觀設探計的維均好余性，戚半圍隆合中懂心綠趁地，腰形成雖南北房向景問觀軸稱線。灑小區(qū)街有兩共個車北行入制口，畏近期黑車行除入口眠從五映童路步進入楊。遠輪期在制新溉熱路上桶有一巧車行瞎入口還。小義區(qū)實纖行人牙車分宵流，醉有兩燃個人紐行主滲入口魚，主首入口爬位于嘗五童形路上累，在背新溉租路上訊有一系人行跳次入叮口。彩（2雕）景昌觀環(huán)泛境呢考慮稍與本數(shù)項目慧建筑克風格律的統(tǒng)籠一，答景觀改環(huán)境急設計栽風格油定為鼻很“汽現(xiàn)代夠歐洲及風格錘”殺，以弟河岸泛景觀誘為核返心景堅觀，龜根據(jù)榜空間西的開貪放形傍式（遼開放箏空間濕、半接開放刊空間折、私霸密空勞間）伸，分燙別以榴現(xiàn)代侮歐陸窩風格饞、半?，F(xiàn)代趟式歐狂陸風校格、器富歐落陸住躁宅渡毅假式映風格動進行呀設計澆，以耽現(xiàn)代鵝時尚耳的手約法來催表現(xiàn)詳本項抄目文浪化氣朽息和視自然餅環(huán)境捧和諧急統(tǒng)一雖的生正活。誰整個下景觀鵝設計忌遵循近豐富庫、變奪化、銅自然銅、和信諧的吵原則期進行滲，讓批業(yè)主姥在工庫作疲疼憊之懸余享干受真調正的裙生態(tài)夜、健亦康、攜閑適悔、愜汪意的絨生活戰(zhàn)。標（3奔）戶拌型設控計及爹特點想沾何戶型宴設計腹遵循晝以下喬幾個殼基本錦原則領進行儲設計汗：攻——脖從本名項目父客戶昌群定豐位的這角度范考慮煩，戶外型設店計多梯樣化南，以逮滿足侵各種伶客戶無群的歇需要廚——姐從適卷用和睡利潤跪最大烏化的艇角度蔬出發(fā)斥，控除制總感價、鐘提高康單價斥，戶羊型設詠計盡娛量緊澡湊蘿——鬼戶型湊差異狀化，指從規(guī)偽劃設貨計和尼價格礙定位獻兩方掙面考貼慮，渾突出明各種聰戶型胸的特杜點，齡避免后內(nèi)部添競爭潑——父從開悼發(fā)策奮略的給角度細出發(fā)兵，低貌價入倒市，泊進行枯總價慮控制言，3指0萬喚元以粱下的腰房屋尸占6送0%膀左右眠賄依涌據(jù)以都上原澡則，培柏濤下公司仆設計串的戶怒型如然下：武戶型冶套內(nèi)豈面積燦建筑銀面積劑套數(shù)浮比例菠兩房懸二房乘A1魄64坡.5怕2煤78侍.5起2緒27姐0情16吵.2朗%趁兩房傅B2疾69護.5則8搭82照.1宗2吸11銀2立6.舒7%抵小三柳房蘭小三辣房豪C2角82濟.7晴3婚97植.8味6紀68農(nóng)久4.供1%鐵緊湊尊型三龍房辜三房續(xù)B1修93犯.2石4粉11怎0.臣38受敬10糕4煤6.僚2%原三房勇C1男93臨.2卻4顏11攔0.躺29項贈64樸日3.飽8%衛(wèi)適中墨型三乞房法三房余A2穴92旗.2喂3詠11區(qū)2.片26脹墾27猴0因16乘.2賠%秋三房姻E1戲99稠.9姐5綿11濱4.辨21鴨碎10槳0暑6.冶0%犯三房涉J肌10僑9.厚64睜邀11撿9.彼14冒輝40鞭眉2.傘4%議三房陽A3伐99腰.1錄2嘩12捐0.儲64梨帆13膝5典8.鎖1%凱三房見D1禽10去2.舟19競漲12疑2.肥24套旨60岸列3.留6%磨三房超D2屯10仔4.幫35獎臥12掌4.森82氏距60渠默3.匪6%筍三房歸D3筐11捕0.玩76率稍12膏8.弓85毒懂60蠅仿3.挨6%繭三房余F1恐11迷3.敏41辦煉12膝9.轎12丹揉40引釘2.綱4%改大三趕房我大三詠房居G1歌12環(huán)6.納79債聾14懲2.唉30倉今50寄怨3.懸0%老四房簽四房榮H1廳13序9.棗26獎哪15鍛6.臂25決扶50浙晴3.禿0%追復式挑三房羊A4梨11絕7.股81膠活14飄3.塌39稿奴10丸跟0.啦6%誦三房詞B4拖12端4.已53伸王14芳3.族75屈府8皂0.次5%猾四房菌C4鵝13悲7.距96案寶16驅4.獎19攏攏4泊0.蔬2%比三房秒A5摔13含8.銹22耕旗16愛8.召23冒尋10忽哄0.拍6%墊四房歸B3爸13鞭8.氧25攻沉16歷4.岔17薦裝8際0.投5%詠四房服C3打13譜9.有73糟負16狗4.童86迷詳4響0.寇2%回四房懸D4急14狂6.愈41示本17還5.松13省白4拌0.鏈2%蝶四房匪D5糕14迎6.寸41殼寇17叫5.造13月病4甚0.幅2%晴四房朽E2量15狂4.接64羞層17桑6.脈71蒜邪10馳紐0.也6%膛四房慚F2坡16煤1.完88歲峰18栽4.修31笑服4項0.漠2%鑒四房晨A6嘆16陜5.廢06倡菜20預0.貧90釋孩5社0.跌3%牌四房撤D6樓16也8.悄95腥羞19即8.誰47兵旗4粘0.歪2%濕四房星G2譯20長2.報78臟癥22先7.國59例心5落0.溜3%那五房勾H2監(jiān)23條0.右84鼻跌24爬0.蚊75適鉗5哥0.墻3%涼集合養(yǎng)住宅搜99劫5.爐9%授合計掠16歉67草10謊0贏.0乘%攤（4竟）建濫筑風邁格斗胳機柏濤情公司緒通過寸對窗搶、墻筍面、漸陽臺疊、樓馬梯、詳屋頂凱等建泳筑元走素的鬧運用論，有悠意識妥的創(chuàng)搞造了臂有特倘色、督有性健格、攻富于毀變化餐的建狀筑立側面。酬色調代以淺接灰色前為主務，輔哭以淡騾黃色摸作豎漆向分助割，牛建筑車色調漏均衡申，體待現(xiàn)淡五雅、其清新糖的建豈筑風赤格。榮2、厲小區(qū)逃配套商業(yè)答商業(yè)椒面積哪共6耗43堅1M香2皆，擬場采用慰先租巴后賣蛋、低寺租招妄商、被引導討式經(jīng)鹿營的諷模式猜，確茶保盡漁快引美入各博種配負套設增施，研控制皺商業(yè)炕業(yè)態(tài)奴，實令現(xiàn)商莊業(yè)價漏值的哈最大鑒利潤剩化。運動滔會所桑內(nèi)外才設置兩有健楊身房反、羽祥毛球忘場、島網(wǎng)球笑場、驅游泳肝池等村，運飯動設遭施較拐為完疊善。教育故設置活品牌孟幼兒債園；題起步魚區(qū)內(nèi)砍必須煤解決飾小學撇教育閱問題潮，初弄中教錫育可鴿考慮驚利用翁本市惑外部熟名校揪解決禁。耍娛樂靠休閑雀會所或內(nèi)設箏置美耐容美愈發(fā)、盜茶樓義、酒仙吧等慌娛樂嫁休閑烏設施踐。集交通銀服務臥由于搖緊臨板火車算站，捉按規(guī)驚劃，盡火車文站應甩在2次00旦5年削投入碎使用槳，屆摘時為停之配康套的殺公交妙線路滾也將拼投入劣使用挨。近俱期可療利用浴購房買直通貧車結錘合現(xiàn)瞇延伸案到五局里店五的公京交線設路解振決交應通問區(qū)題?；牡诙宀糠制揲_匠發(fā)計自劃與辣銷售隊計劃棟開發(fā)忠策略鼠：油樹大蛛盤形醬象弱展鼠大盤肝氣勢氧1.咬營坊造震姻撼賣前場，綁核心浪景觀綁、公災建先燭行。婆首先要修建梢會所肥，作切為項此目售糊樓處脹，通喉過營假造震閑撼賣腎場，電樹立茶項目字形象善。池會所安凌空治而建覺，是馬本項稀目標盡志性榆建筑福之一債，不返僅可湖向購逃房者輸展示向本小蹈區(qū)的匯建筑狀風格貫，也住可向孫購房竟者展酒示小嫩區(qū)的彼配套濁設施棋，的如利于葛解留除蠟消費碼者享配套優(yōu)遲遲隸無法窮到位智的義憂慮膽。侮濱水嚼步道敗、河針畔公束園、扔人工園挖湖涉區(qū)本騙項目部的核咱心景乳觀，幼核心拌景觀鴉將給送購房既者對威本項爛目景慨觀一怨個最劈直觀丈的認聚識，脫是最妨能夠占打動駱購房涉者的孩賣點芝。所番以在墻售樓克部正紡式接階待前促，應澇該保舍證這陰部分速景觀鼓的完鄉(xiāng)成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