壽光幸福路物流項(xiàng)目可行性報(bào)告

1目錄第一局部、壽光概述其次局部、市場(chǎng)環(huán)境分析1〕我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)工程宏觀環(huán)境分析2〕山東省大型市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)工程現(xiàn)狀分析3〕綠色食品、綠色農(nóng)資產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及相關(guān)市場(chǎng)狀況分析第三局部、工程概況與分析1〕區(qū)位優(yōu)勢(shì)2〕工程自身軟件優(yōu)勢(shì)3〕工程經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)4〕工程劣勢(shì)分析5〕工程時(shí)機(jī)點(diǎn)分析第四局部、工程定位 1〕工程功能定位2〕工程形象定位3〕工程價(jià)格定位4〕銷(xiāo)售手段定位第五局部、銷(xiāo)售執(zhí)行打算1〕銷(xiāo)售階段2〕業(yè)務(wù)策略3〕企化策略第六局部、開(kāi)發(fā)投資回報(bào)與制造社會(huì)效益分析

第一局部、壽光概述壽光市地處山東半島中北部，渤海萊州灣南畔，距青島、濟(jì)南各150公里，海岸線長(zhǎng)56公里，總面積2180平方公里，人口108萬(wàn)。壽光歷史文化悠久，漢字鼻祖?zhèn)}頡在這里制造了象形文字，世界上第一部農(nóng)學(xué)巨著《齊民要術(shù)》的作者賈思勰就誕生于此。改革開(kāi)放以來(lái)，壽光這片古老而年輕的土地發(fā)生了翻天覆地的變化。2022年，全市完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值193億元；財(cái)政總收入12.8億元，地方財(cái)政收入7.3億元，農(nóng)民人均純收入5016元，壽光已連續(xù)7次躋身“中國(guó)農(nóng)村綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣〔市〕”行列，目前列第53位，農(nóng)業(yè)增加值列全國(guó)第19位，全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)根本競(jìng)爭(zhēng)力百?gòu)?qiáng)第38位。壽光是胡錦濤保持共產(chǎn)黨員先進(jìn)性教育活動(dòng)聯(lián)系點(diǎn)。2022年4月百忙之中親臨壽光視察，并發(fā)表了重要講話，對(duì)壽光提出了“四點(diǎn)殷切期望”。物產(chǎn)資源豐富壽光秀麗富有，南部沃野平疇，水源豐沛，是糧食、蔬菜、果品生產(chǎn)基地；北部鹵水儲(chǔ)量豐富，宜鹽面積260萬(wàn)公畝，是全國(guó)三大重點(diǎn)鹽業(yè)產(chǎn)區(qū)之一和重要的鹽化工基地；西北部石油和自然氣儲(chǔ)量豐富；沿海灘涂達(dá)15萬(wàn)畝，主要經(jīng)濟(jì)魚(yú)類(lèi)20余種。交通便利快捷濟(jì)青高速大路橫貫東西，青羊鐵路縱貫?zāi)媳保瑸H高、羊臨等省道、國(guó)道縱橫穿插。北部二類(lèi)開(kāi)放口岸羊口港可直通周邊國(guó)家和地區(qū)。距離濟(jì)南、青島國(guó)際機(jī)場(chǎng)各150公里，距濰坊機(jī)場(chǎng)50公里。農(nóng)業(yè)水平較高壽光是冬暖式蔬菜大棚的發(fā)祥地、知名的“中國(guó)蔬菜之鄉(xiāng)”，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、國(guó)際化走在了全國(guó)前列。壽光蔬菜批發(fā)市場(chǎng)是全國(guó)的蔬菜集散中心、價(jià)格形成中心和信息溝通中心。依托蔬菜品牌優(yōu)勢(shì)，由農(nóng)業(yè)部、科技部、商務(wù)部、國(guó)家旅游局等國(guó)家十一部委和山東省人民政府聯(lián)合主辦的“中國(guó)〔壽光〕國(guó)際蔬菜科技博覽會(huì)”已連續(xù)成功舉辦了六屆，有來(lái)自世界70多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的來(lái)賓參觀了博覽會(huì)，參會(huì)人數(shù)超過(guò)了319萬(wàn)人，擴(kuò)大了壽光的對(duì)外溝通與合作。工業(yè)實(shí)力雄厚壽光初步形成了造紙包裝、海洋化工、機(jī)械制造、紡織服裝、蔬菜加工、型建材六大支柱產(chǎn)業(yè)，培育起了晨鳴紙業(yè)、巨能電力、聯(lián)盟化工、墨龍機(jī)械、魯麗板材、富康制藥等一批骨干企業(yè)，全市擁有晨鳴A股、B股，墨龍H股，凱馬B股4只上市股票。2022年，銷(xiāo)售收入過(guò)億元的企業(yè)到達(dá)30家，過(guò)10億元的4家，其中晨鳴集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入85.7億元。國(guó)際化戰(zhàn)略不斷推動(dòng)，全市已引進(jìn)外商投資企業(yè)120家，并先后在美國(guó)、日本、俄羅斯等13個(gè)國(guó)家創(chuàng)辦了海外企業(yè)；自營(yíng)進(jìn)出口企業(yè)138家，出口商品進(jìn)展到12大類(lèi)，銷(xiāo)往70多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。三產(chǎn)商貿(mào)富強(qiáng)首批“工農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)”。城市功能完善樂(lè)觀創(chuàng)立“國(guó)家衛(wèi)生城市、全國(guó)環(huán)保典范城市、全國(guó)文明城市、全國(guó)園林城市”，城市面貌日月異，城市功能不斷完善。在全省領(lǐng)先實(shí)現(xiàn)了村村通等級(jí)柏油路，大路通車(chē)?yán)锍踢_(dá)2040公里，大路密度到達(dá)每百平方公里93公里。對(duì)城區(qū)道路進(jìn)展了高標(biāo)準(zhǔn)綠化美化亮化，城市綠化掩蓋率到達(dá)39％。建設(shè)了一批現(xiàn)代化商住小區(qū)和休閑消遣場(chǎng)所，居民生活品質(zhì)不斷提升，是“山東省園林城市”和“山東省最適宜人居環(huán)境城市”。社會(huì)文明和諧科技效勞體系健全，實(shí)現(xiàn)了科技與經(jīng)濟(jì)的同步進(jìn)展，被評(píng)為“全國(guó)科技工作先進(jìn)市”。壽光有自己的大學(xué)，濰坊科技職業(yè)學(xué)院是全國(guó)兩所縣辦大學(xué)之一。教育事業(yè)不斷創(chuàng)，全市現(xiàn)有各類(lèi)職業(yè)學(xué)校在校生2萬(wàn)多人，人才資源豐富，每年可為企業(yè)輸送充分的技術(shù)工人和治理人員。樂(lè)觀推動(dòng)“平安菜鄉(xiāng)”和“誠(chéng)信菜鄉(xiāng)”建設(shè)，市民文明素養(yǎng)和城鄉(xiāng)文明程度不斷提高，是“全國(guó)創(chuàng)立文明村鎮(zhèn)工作先進(jìn)市”和“全省精神文明建設(shè)工作先進(jìn)市”。熱忱奔放、懇切守信的壽光人民真誠(chéng)歡送有識(shí)之士前來(lái)投資興業(yè)！其次局部、市場(chǎng)環(huán)境分析一、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)工程宏觀環(huán)境分析：二、山東省大型市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)工程現(xiàn)狀分析：山東省目前已建或在建的大型市場(chǎng)工程投資過(guò)億元的已達(dá)幾十個(gè)，以下幾家為主要代表：山東濟(jì)北國(guó)際物流中心山東濟(jì)北國(guó)際物流中心是山東省30個(gè)重點(diǎn)工程之一，濟(jì)南北跨第一座超大型物流園，首家導(dǎo)入現(xiàn)代治理模式的批發(fā)城，西起京福高速大路，南接308國(guó)道，氣概磅礴，規(guī)模宏大。該工程由數(shù)家外資財(cái)團(tuán)攜手打造，香港大世紀(jì)公司投資，旗下山東齊齊發(fā)大市場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，打算投入百億巨資，分六年打造成為中國(guó)北方最具規(guī)模的國(guó)際性物流中心。工程包括：超大型批發(fā)市場(chǎng)、大型汽車(chē)交易市場(chǎng)、大型物流倉(cāng)庫(kù)〔公信倉(cāng)庫(kù)〕、大型客貨聯(lián)運(yùn)市場(chǎng)、國(guó)際會(huì)展中心、五星級(jí)酒店、物流配套寫(xiě)字樓、司機(jī)旅店、加油站及修理廠、物流配套住宅區(qū)、B2B電子商務(wù)交易平臺(tái)等。該工程位于齊河黃河經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，目前一期工程已進(jìn)入主體構(gòu)造封頂階段。工程一經(jīng)推出便吸引了眾多商家的目光，浙江、江蘇、廣東、上海、河北、河南等15省市商家紛紛表達(dá)猛烈的加盟意向，日本、韓國(guó)、中亞、東南亞等地近百組客商致電致函詢問(wèn)。濟(jì)南北跨和現(xiàn)代物流成為了社會(huì)各界廣泛關(guān)注的熱點(diǎn)，目前一期銷(xiāo)售狀況良好。目前大型批發(fā)市場(chǎng)鋪位〔均為2層〕均價(jià)：￥4800.00/㎡〔40年產(chǎn)權(quán)〕香江榮耀大市場(chǎng)香江榮耀大市場(chǎng)坐落于聊城建設(shè)西路北側(cè)，東倚客運(yùn)總站，西靠京九鐵路，北接濟(jì)館高速大路，貨運(yùn)中心就在其中，聊城香江榮耀大市場(chǎng)占地5000畝、總建筑面積約為300多萬(wàn)平方米。經(jīng)營(yíng)種類(lèi)包括服裝鞋帽、輕紡、小商品、日雜百貨、副食、建材裝飾材料、家電、五金機(jī)電、汽車(chē)、農(nóng)機(jī)、生產(chǎn)資料等假設(shè)干個(gè)超大型專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。其目標(biāo)是輻射山東、河北、河南、山西數(shù)省方圓500公里范圍的逾億人口，使聊城成為華北地區(qū)最大的現(xiàn)代化商貿(mào)物流批發(fā)基地。特點(diǎn)：第一，兼具大商貿(mào)中心和大物流中心兩大功能；其次，規(guī)模浩大，商品種類(lèi)齊全。國(guó)內(nèi)罕見(jiàn)，屬?lài)?guó)家級(jí)超大型；第三，裝備現(xiàn)代信息系統(tǒng)。

市場(chǎng)有著幾近完善的配套設(shè)施：大型廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、電信、銀行、郵政、超市、美食街等生活配套一應(yīng)俱全，還供給保安、修理、保潔、日常治理效勞，定期舉辦各種商品博覽會(huì)及文化活動(dòng)等等。以后的開(kāi)發(fā)還將間續(xù)配備居住小區(qū)，托兒所，學(xué)校等，整個(gè)市場(chǎng)可視為一個(gè)完全開(kāi)放又相對(duì)獨(dú)立的商業(yè)城鎮(zhèn)。、光纖、寬帶網(wǎng)的接入、小區(qū)局域網(wǎng)的建立，為開(kāi)拓電子商務(wù)供給了硬件上的支持、使大市場(chǎng)及入場(chǎng)商戶能真正做到立足北方、輻射全國(guó)乃至全球。一期均價(jià)￥1600.00/㎡〔2022年10月開(kāi)盤(pán)〕已清盤(pán)二期目前銷(xiāo)售價(jià)已升至￥2800.00/㎡，銷(xiāo)售已超過(guò)60%明珠世紀(jì)商業(yè)廣場(chǎng)以國(guó)際頂級(jí)商業(yè)模式——Shoppingmall打造的明珠世紀(jì)商業(yè)廣場(chǎng)是由山東建工集團(tuán)獨(dú)家投資開(kāi)發(fā)的大型一站式購(gòu)物中心，地處長(zhǎng)清區(qū)城區(qū)與大學(xué)園區(qū)中心地段，北臨拓寬的長(zhǎng)清大道、魯能工業(yè)園，東倚鳳凰路、文昌山；東南是大型別墅區(qū)文昌山莊，西臨文昌路、文昌小區(qū)，交通格外便利。明珠世紀(jì)商業(yè)廣場(chǎng)占地106畝，建筑面積為6萬(wàn)余平米，商業(yè)局部面積為5萬(wàn)平米，將建成濟(jì)南市最大的SHOPPINGMALL，填補(bǔ)城區(qū)缺乏大型購(gòu)物中心的市場(chǎng)空白，它集購(gòu)物、休閑、消遣、餐飲、旅游于一體，又特別托付德國(guó)知名的D+J建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)事務(wù)所進(jìn)展方案設(shè)計(jì)，現(xiàn)代商業(yè)建筑風(fēng)格的外觀令人耳目一，將成為長(zhǎng)清區(qū)的標(biāo)志性建筑物。

往購(gòu)物消費(fèi)與游樂(lè)。起價(jià)￥4999.00/㎡山東壽光蔬菜批發(fā)市場(chǎng)山東壽光蔬菜批發(fā)市場(chǎng)位于知名的“中國(guó)蔬菜之鄉(xiāng)”---壽光市，始建于1984年3月，是首批151家“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化國(guó)家重點(diǎn)龍頭企業(yè)”、“全國(guó)農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)市場(chǎng)五十強(qiáng)”、“全國(guó)蔬菜批發(fā)市場(chǎng)十強(qiáng)”、“農(nóng)業(yè)部首批定點(diǎn)鮮活農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)”之一，是全國(guó)農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位。公司注冊(cè)資本1.1億元，是銀行系統(tǒng)“AAA”級(jí)信用企業(yè)。

市場(chǎng)以規(guī)模大、檔次高、品種全知名全國(guó)。規(guī)劃占地面積600畝，年成交蔬菜15億公斤，交易額28億元。年上市蔬菜品種300多個(gè)，全國(guó)20多個(gè)省、市、自治區(qū)的蔬菜來(lái)此大量交易，是中國(guó)北方最大的蔬菜集散中心、價(jià)格形成中心和信息溝通中心。在國(guó)家開(kāi)通的四條主要蔬菜運(yùn)輸綠色通道中，其中“壽光--北京”、“壽光--哈爾濱”兩條綠色通道的源頭就是壽光蔬菜批發(fā)市場(chǎng)。“買(mǎi)全國(guó)，賣(mài)全國(guó)”、“沒(méi)有買(mǎi)不到的菜，沒(méi)有賣(mài)不出去的菜”是各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和社會(huì)各界人士對(duì)市場(chǎng)的評(píng)價(jià)。

客戶制造了放心、省心、安心的交易秩序和經(jīng)營(yíng)環(huán)境。目前鋪面價(jià)格起價(jià)￥2300.00/㎡，最正確位置16000.00㎡三、綠色食品、綠色農(nóng)資產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及相關(guān)市場(chǎng)狀況分析：中國(guó)自上世紀(jì)九十年月開(kāi)頭進(jìn)展綠色食品，勢(shì)頭越來(lái)越好。特別是近幾年來(lái)，綠色食品的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)種類(lèi)及數(shù)量更是每年以百分之三十的速度遞增。到二00四年底，中國(guó)內(nèi)地獲得綠色食品認(rèn)證的企業(yè)有二千八百三十六個(gè)，產(chǎn)品有六千四百九十六種。去年，全國(guó)有價(jià)值八百六十億元人民幣共計(jì)四千六百萬(wàn)噸的綠色食品投放市場(chǎng)。其中，綠色食品出口總值十二億五千萬(wàn)美元。其中山東省有16個(gè)市68個(gè)縣〔市、區(qū)〕綠色食品原料種植面積達(dá)350萬(wàn)畝，綠色食品年產(chǎn)量達(dá)420萬(wàn)噸，銷(xiāo)售收入50多億元，出口創(chuàng)匯4億多美元，創(chuàng)匯額占全國(guó)1/4強(qiáng)，位居全國(guó)第一。在山東省綠色食品進(jìn)展中，深加工產(chǎn)品占全部綠色食品的60%，比去年增加20%。傳統(tǒng)名牌產(chǎn)品如山東大花生、冬棗等，在全國(guó)一些大中城市及出口國(guó)家和地區(qū)享有很高聲譽(yù)。第三局部：工程概況與分析一、工程概況工程名稱(chēng)：綠色國(guó)際品牌商貿(mào)中心工程工程申辦單位：壽光圣方達(dá)建材化工申辦單位狀況介紹：工程性質(zhì)：商業(yè)地產(chǎn)工程定位：依托壽光已形成的國(guó)際蔬菜之都的優(yōu)質(zhì)市場(chǎng)環(huán)境，打造國(guó)內(nèi)第一家大型國(guó)際性綠色經(jīng)濟(jì)物流商貿(mào)中心。經(jīng)營(yíng)范圍：蔬菜精加工、綠色食品、農(nóng)副農(nóng)資、倉(cāng)儲(chǔ)、內(nèi)銷(xiāo)及出口；國(guó)內(nèi)外優(yōu)質(zhì)種子、綠色有機(jī)肥、農(nóng)用機(jī)械呈現(xiàn)及交易；綠色食品、通用食品及為之配套的加工設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備等多元化市場(chǎng)交易及市場(chǎng)中介配套效勞。交易方式：傳統(tǒng)的市場(chǎng)交易與互聯(lián)網(wǎng)貿(mào)易。工程建設(shè)規(guī)模：工程總占地1000畝，打算投資6.8億元。一期開(kāi)發(fā)建設(shè)內(nèi)容：一期開(kāi)發(fā)面積約300畝，主要為市場(chǎng)交易區(qū)，分A、B、C、D四個(gè)功能區(qū)，可銷(xiāo)售單位總計(jì)704個(gè)。二、工程的組織機(jī)構(gòu)董事會(huì)董事會(huì)總經(jīng)理行政管理中心財(cái)務(wù)治理中心工程治理中心資本運(yùn)營(yíng)中心工程開(kāi)發(fā)中心工程招商中心(銷(xiāo)售部)相關(guān)部門(mén)：行政治理中心所屬部門(mén)〔一〕總經(jīng)理辦公室：負(fù)責(zé)行政治理中心的日常工作〔二〕工程公關(guān)部：負(fù)責(zé)工程的對(duì)外公共關(guān)系〔三〕人力資源部：負(fù)責(zé)工程人才的聘用和培訓(xùn)等〔四〕勞開(kāi)工資部：負(fù)責(zé)工程的工資支出等〔五〕保衛(wèi)部：負(fù)責(zé)保衛(wèi)工作財(cái)務(wù)治理中心所屬部門(mén)〔一〕工程財(cái)務(wù)打算部：負(fù)責(zé)工程財(cái)務(wù)打算〔二〕工程財(cái)務(wù)監(jiān)視治理部：負(fù)責(zé)對(duì)工程財(cái)務(wù)的監(jiān)視治理〔三〕工程資金治理部：負(fù)責(zé)工程資金運(yùn)營(yíng)治理事宜工程治理中心〔一〕工程預(yù)算部：負(fù)責(zé)工程的預(yù)算工作〔二〕工程設(shè)計(jì)部：負(fù)責(zé)組織工程的設(shè)計(jì)〔三〕工程監(jiān)理部：負(fù)責(zé)對(duì)工程的監(jiān)視治理〔四〕工程建設(shè)部：負(fù)責(zé)工程全部施工建設(shè)事宜〔五〕物資供給部：負(fù)責(zé)工程物資供給工作〔六〕工程質(zhì)量部：負(fù)責(zé)工程工程的質(zhì)量保證〔七〕工程安全部：負(fù)責(zé)工程工程的安全事宜〔八〕總工程師辦公室：負(fù)責(zé)工程工程治理中心的日常工作〔九〕工程招標(biāo)部：負(fù)責(zé)工程的招標(biāo)、議標(biāo)等工作資本運(yùn)營(yíng)中心：負(fù)責(zé)工程資本有效運(yùn)營(yíng)工程招商中心〔銷(xiāo)售部〕〔一〕國(guó)內(nèi)工程招商部：負(fù)責(zé)工程國(guó)內(nèi)的選商工作〔二〕國(guó)外工程招商部：負(fù)責(zé)工程國(guó)外的選商工作〔三〕客戶效勞中心：負(fù)責(zé)工程招商接待事宜〔四〕籌劃宣傳部：銷(xiāo)售總監(jiān)直管，托付專(zhuān)業(yè)廣告籌劃公司具體籌劃執(zhí)行〔五〕營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)辦公室：負(fù)責(zé)工程招商的日常工作工程開(kāi)發(fā)中心〔一〕工程科研部：負(fù)責(zé)工程科研的開(kāi)發(fā)爭(zhēng)辯工作〔二〕工程論證部：負(fù)責(zé)工程可行性論證等工作三、工程SWOT分析〔一〕、區(qū)位優(yōu)勢(shì)隨著中國(guó)參與WTO，與國(guó)際市場(chǎng)接軌，現(xiàn)階段的市場(chǎng)根底設(shè)施建設(shè)已滿足不了現(xiàn)代化國(guó)際商務(wù)市場(chǎng)需求。山東省的精裝蔬菜及綠色食品已實(shí)現(xiàn)大量出口，而境外的綠色食品和保健食品也將大量涌入，中國(guó)現(xiàn)有的市場(chǎng)根底設(shè)施建設(shè)難以適應(yīng)國(guó)際市場(chǎng)的需求，鑒于壽光已成為中國(guó)蔬菜之都，綠色農(nóng)資產(chǎn)業(yè)已形成規(guī)模，創(chuàng)立現(xiàn)代化綠色國(guó)際品牌商貿(mào)中心工程即可填充國(guó)內(nèi)空白，又可與國(guó)內(nèi)綠色蔬菜基地形成資源互動(dòng)。壽光市是綠色蔬菜資源地，具有品牌形象，隨著人們生活質(zhì)量的提高，轉(zhuǎn)變了飲食構(gòu)造、追求無(wú)公害綠色蔬菜食品，從而滿足對(duì)長(zhǎng)壽與安康的追求。而壽光市是無(wú)公害蔬菜基地，在全國(guó)人們心目中，已樹(shù)立起壽光市良好品牌形象，為此把綠色國(guó)際品牌交易市場(chǎng)建立在壽光市，具有確定影響，有助于工程營(yíng)銷(xiāo)。壽光市已初步具備國(guó)際市場(chǎng)氣氛，“國(guó)際蔬菜博覽會(huì)”建立在壽光市，壽光市是名副其實(shí)蔬菜基地。為此，壽光市已具備了國(guó)際綠色食品市場(chǎng)氣氛。壽光位于濟(jì)青高速大動(dòng)脈中心點(diǎn)，距濟(jì)南、青島國(guó)際機(jī)場(chǎng)各150公里，擁有兩條國(guó)際特批綠色通道〔北京、哈爾濱〕，青羊鐵路縱貫?zāi)媳?、各?lèi)省道、國(guó)道縱橫穿插，北部國(guó)家二級(jí)港可直通周邊國(guó)家。壽光綠色國(guó)際品牌商貿(mào)中心工程位于壽光經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，交通環(huán)境優(yōu)良，以上各交通環(huán)節(jié)均可第一時(shí)間到達(dá)，物流環(huán)境無(wú)可比較。政府為根底設(shè)施建設(shè)工程、深加工工程等供給優(yōu)待政策，制造良好軟環(huán)境，領(lǐng)導(dǎo)決策開(kāi)明。為工程定址壽光市供給了寬松的軟環(huán)境。〔二〕、工程自身軟件優(yōu)勢(shì)1、開(kāi)發(fā)實(shí)力雄厚該工程由濰坊市圣方達(dá)建材化工與英屬維爾京群島地區(qū)鼎峰投資合作設(shè)立的壽光圣豐治理效勞具體實(shí)施。該公司注冊(cè)資金980萬(wàn)美元，打算總投資8000萬(wàn)美元。濰坊市圣方達(dá)建材化工在壽光具有良好的社會(huì)聲譽(yù)與豐富的治理閱歷；鼎峰投資已有十多年的成功投資格史，資金實(shí)力雄厚，資本運(yùn)作閱歷豐富。在壽光市加強(qiáng)招商引資力度之時(shí)，把目光放在了壽光，所以該工程占據(jù)著天時(shí)與地利。2、智能化網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)全面應(yīng)用工程承受專(zhuān)統(tǒng)交易模式加現(xiàn)代化網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營(yíng)的手段，使入住業(yè)戶有更大盈利空間。工程投入使用后，開(kāi)發(fā)商將在信息中心設(shè)獨(dú)立效勞器、大型交易顯示屏，并建立大型門(mén)戶網(wǎng)站，為全部業(yè)戶免費(fèi)開(kāi)設(shè)網(wǎng)上商鋪。同時(shí)免費(fèi)為全部業(yè)戶安裝開(kāi)發(fā)商獨(dú)立開(kāi)發(fā)的尖端信息軟件，該軟件可使用戶在與異地客戶溝通時(shí)實(shí)現(xiàn)視頻溝通〔含國(guó)外客戶〕，但通訊費(fèi)幾乎為零，這將大大降低業(yè)戶出差和聯(lián)絡(luò)本錢(qián)，提高效益。壽光綠色國(guó)際品牌商貿(mào)中心智能化網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的搭建具體如下：A：建立大型B2B、B2C網(wǎng)上交易平臺(tái)建立網(wǎng)站是信息化建設(shè)的根底性工作，也是將“壽光綠色國(guó)際品牌商貿(mào)中心”網(wǎng)下業(yè)務(wù)，搬到網(wǎng)上讓世界眾多商家共同參與的重要手段。該網(wǎng)站的定位應(yīng)立足于山東濰坊豐富的農(nóng)產(chǎn)品資源和供求信息，本著“讓山東走向世界、讓世界了解山東”的高度，建設(shè)成為大型交易平臺(tái)，開(kāi)拓英文、韓語(yǔ)等多語(yǔ)種版本，滿足國(guó)際商家需求。B：遠(yuǎn)程網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)。C：建立業(yè)戶網(wǎng)絡(luò)治理系統(tǒng)1、〕視頻監(jiān)控：建立安防、消防預(yù)警機(jī)制，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控系統(tǒng)準(zhǔn)時(shí)將室內(nèi)外經(jīng)營(yíng)狀況反響到主控室和總經(jīng)理辦公室。2、〕業(yè)戶治理：包括租用期限，經(jīng)營(yíng)狀況等相關(guān)內(nèi)容，建立信用推舉系統(tǒng)，維護(hù)企業(yè)信譽(yù)提高治理水平。3、〕財(cái)務(wù)治理：依據(jù)商場(chǎng)流程開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)治理系統(tǒng)。3、增值潛力大工程具有很強(qiáng)的保值、升值、增值魅力?！踩?、工程經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)壽光綠色國(guó)際品牌商貿(mào)中心工程不僅在山東，即使在全國(guó)也具有確定的唯一性，其同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)對(duì)手較少?！菜摹场⒐こ塘觿?shì)分析1、期房期房預(yù)售在目前的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中，與現(xiàn)房相比普遍處于劣勢(shì)地位，所以本工程將必需在“工程包裝”上狠下功夫，宣傳要到位。2、商業(yè)氣氛壽光是縣級(jí)市，人口只有二十多萬(wàn)，整體商業(yè)氣氛稍弱，對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)有確定影響。3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手本工程開(kāi)盤(pán)后將不行避開(kāi)的與壽光蔬菜市場(chǎng)、種子市場(chǎng)、農(nóng)資市場(chǎng)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，因此必需在經(jīng)營(yíng)手段、價(jià)格、政府政策三方面形成自己的優(yōu)勢(shì)〔五〕、工程時(shí)機(jī)點(diǎn)分析1、政府支持、政策扶持從目前爭(zhēng)辯中，壽光綠色國(guó)際品牌商貿(mào)中心工程本身在壽光屬于跨時(shí)代的標(biāo)志性工程，政府應(yīng)本著特事特辦的態(tài)度予以政策扶持。A.業(yè)戶方面〔以下政策僅供參考〕：凡入住或投資壽光綠色國(guó)際品牌商貿(mào)中心的業(yè)戶或企業(yè)，落實(shí)房地產(chǎn)權(quán)政策〔國(guó)有商業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)分割，綠證到戶，可上市交易〕；外商獨(dú)資、合資、合作企業(yè)或業(yè)戶可享受?chē)?guó)家“二免三減半”〔第一、其次年免征所得稅，第三年減半征收所得稅〕，國(guó)內(nèi)企業(yè)或業(yè)戶可享受增值稅優(yōu)待10%，所得稅、營(yíng)業(yè)稅按留地方稅額總數(shù)的50%的財(cái)稅嘉獎(jiǎng)；業(yè)戶營(yíng)業(yè)房且注冊(cè)當(dāng)?shù)氐墓荆赊k理壽光市居住證，子女入學(xué)、報(bào)名當(dāng)兵、上當(dāng)?shù)仄?chē)牌照；外地業(yè)戶可辦理一戶三口壽光市戶口；壽光綠色國(guó)際品牌商貿(mào)中心對(duì)入住企業(yè)工商登記等進(jìn)展一站式審定，供給“一條龍”效勞；金融機(jī)構(gòu)對(duì)入住企業(yè)或業(yè)戶在開(kāi)戶、結(jié)算、貸款申請(qǐng)等方面實(shí)行就近報(bào)送，并核發(fā)特快報(bào)關(guān)證。B、合資開(kāi)發(fā)商方面〔以下政策僅供參考〕：在土地使用方面。外商以出讓方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)一次性支付征地補(bǔ)償費(fèi)、上交省里的出讓金。外商投資在3000萬(wàn)元人民幣〔含3000萬(wàn)元〕或年繳納增值稅100萬(wàn)元〔含100萬(wàn)元〕以下的工程，市、縣收取的土地出讓金可在簽訂合同5年內(nèi)分期支付；商投資在3000萬(wàn)元人民幣以上或年繳納增值稅100萬(wàn)元以上的工程，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，由市、縣政府先行供給工程用地，市、縣應(yīng)收取的土地出讓金由企業(yè)自投產(chǎn)之日起5年內(nèi)以其繳納稅款中地方財(cái)政所得局部折抵；期滿缺乏抵交的，用地企業(yè)應(yīng)補(bǔ)足出讓金。實(shí)行稅款折抵出讓金的，不再享受地方財(cái)政嘉獎(jiǎng)?wù)?。凡外商?gòu)置我市企業(yè)和投資辦企業(yè)，外資額到達(dá)該企業(yè)注冊(cè)資本25％以上的，均可批準(zhǔn)、注冊(cè)成為外商投資企業(yè)，享受相應(yīng)政策。經(jīng)批準(zhǔn)，可給外商出讓已建成或在建的交通、能源和市政根底設(shè)施工程股權(quán)和確定期限的經(jīng)營(yíng)權(quán)。凡外商來(lái)我市投資所需土地，統(tǒng)一由市縣人民政府土地治理部門(mén)代征后出讓給投資者。外商投資額在1000萬(wàn)美元〔含1000萬(wàn)美元〕以上的工程，土地出讓金全額返還；外商投資額在500萬(wàn)美元以上，1000萬(wàn)美元以下的工程，返還土地出讓金50％；外商投資在500萬(wàn)美元以下的工程，返還土地出讓金30％。凡在我市興辦的外商投資企業(yè)，免征城市房地產(chǎn)稅和車(chē)船使用牌照稅。對(duì)屬于國(guó)家鼓舞類(lèi)外商投資企業(yè)，所得稅免二減三，執(zhí)行期滿后的三年內(nèi)，可減按15％的稅率征收企業(yè)所得稅。外商投資企業(yè)，經(jīng)營(yíng)期限在10年以上的工程，從獲利年度起，由財(cái)政返還所得稅5年。外商投資企業(yè)在境內(nèi)融資時(shí)，允許中資銀行接收外方股東的擔(dān)保。允許外商投資企業(yè)以外匯質(zhì)押方式向境內(nèi)中資外匯指定銀行申請(qǐng)人民幣貸款。外商投資企業(yè)全部外匯資金均可抵押；對(duì)外匯擔(dān)保下人民幣貸款，可由境外金融機(jī)構(gòu)或境內(nèi)外資金融機(jī)構(gòu)供給信用保證；取消外匯抵押、外匯擔(dān)保工程下的登記手續(xù)和供給外匯擔(dān)保的外資銀行信用等級(jí)的特別限制。外商投資企業(yè)可以其外方投資者的海外資產(chǎn)向境內(nèi)中資銀行的海外分行供給抵押，由中資商業(yè)銀行的海外分行或國(guó)內(nèi)分行向其發(fā)放貸款。允許外商投資企業(yè)用現(xiàn)匯或固定資產(chǎn)做抵押，向商業(yè)銀行申請(qǐng)借貸人民幣資金。C、經(jīng)營(yíng)支持：可要求政府效仿其他工程關(guān)閉并拆遷局部臟、亂、差并且年限已老的小型市場(chǎng)，并將該局部業(yè)戶集中遷移至本工程內(nèi)。2、市場(chǎng)前景好，目標(biāo)客戶群體充分A、目標(biāo)客戶分析：經(jīng)濟(jì)合作與進(jìn)展組織和聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織星期二聯(lián)合發(fā)表了《2022至2022年農(nóng)業(yè)展望》，這是兩個(gè)機(jī)構(gòu)第一次合作出版《農(nóng)業(yè)展望》。由興盛國(guó)家組成的經(jīng)合組織認(rèn)為糧農(nóng)組織的參與使報(bào)告對(duì)進(jìn)展中國(guó)家的農(nóng)業(yè)作出更準(zhǔn)確的估量。報(bào)告說(shuō)進(jìn)展中國(guó)家將來(lái)十年在世界根本農(nóng)產(chǎn)品的貿(mào)易中將起舉足輕重的作用。糧農(nóng)組織官員克拉夫以中國(guó)為例說(shuō)明進(jìn)展中國(guó)家巨大的進(jìn)口市場(chǎng)。CUT1Cluff：“On

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China…在世界根本農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)口市場(chǎng)，以中國(guó)為例，報(bào)告說(shuō)到2022年，就根本農(nóng)產(chǎn)品而言，中國(guó)要進(jìn)口小麥將近一千萬(wàn)噸，進(jìn)口其它谷物五百萬(wàn)到一千萬(wàn)噸，而含油種子的進(jìn)口將到達(dá)四千八百萬(wàn)噸。中國(guó)正在世界市場(chǎng)上扮演越來(lái)越重要的角色?！?/p>

通過(guò)該報(bào)告我們不難看出，將來(lái)幾年仍會(huì)有大量的外資食品及農(nóng)貿(mào)企業(yè)進(jìn)入中國(guó)。這些大批進(jìn)入中國(guó)的企業(yè)假設(shè)要在中國(guó)翻開(kāi)市場(chǎng)，就必需在中國(guó)農(nóng)業(yè)最興盛的核心地區(qū)呈現(xiàn)并交易他們的產(chǎn)品，而壽光作為中國(guó)農(nóng)業(yè)科技水平最高、外資農(nóng)資公司密集的地區(qū)，無(wú)疑將成為他們的首選，而綠色品牌經(jīng)濟(jì)商貿(mào)中心以其區(qū)位優(yōu)勢(shì)和現(xiàn)代化交易治理模式則為他們供給了最正確舞臺(tái)。我國(guó)綠色農(nóng)資產(chǎn)業(yè)正以空前的速度進(jìn)展，每一次的“壽光國(guó)際蔬菜博覽會(huì)”和“哈洽會(huì)”都為眾多企業(yè)帶來(lái)大量訂單，但也有其時(shí)間短，連續(xù)性差的缺點(diǎn)，而壽光作為全國(guó)目前最大的蔬菜、農(nóng)資、種子交易市場(chǎng)已得到全國(guó)同類(lèi)商家認(rèn)可，因此壽光綠色國(guó)際品牌商貿(mào)中心這個(gè)窗口將使入駐寬闊中資公司可以更加長(zhǎng)期的呈現(xiàn)與交易，并利用這一平臺(tái)極大的擴(kuò)大國(guó)際國(guó)內(nèi)客戶接觸量，在擴(kuò)大品牌、增加效益的同時(shí)又節(jié)約了大量資金，通過(guò)高水平專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)長(zhǎng)時(shí)間集中呈現(xiàn)并交易產(chǎn)品已成為大勢(shì)所趨。B、潛在客戶群分析：在調(diào)查中我們還覺(jué)察一個(gè)并未經(jīng)營(yíng)以上工程的購(gòu)置群體，他們一般具有以下特征：職業(yè)：中小企業(yè)主或其他高收入者投資觀：“一鋪養(yǎng)三代”的傳統(tǒng)觀念在這一群體中格外有市場(chǎng)。購(gòu)置目的：投資、盈利地域性：以壽光及濰坊本地人為主動(dòng)機(jī)分析：帶租約銷(xiāo)售使工程有較高的投資回報(bào)率C、目標(biāo)客戶市場(chǎng)份額估算：第四局部、工程定位一、工程功能定位：壽光市綠色國(guó)際品牌商貿(mào)中心工程是集蔬菜精加工、綠色食品、農(nóng)副農(nóng)資、倉(cāng)儲(chǔ)、內(nèi)銷(xiāo)及出口；國(guó)內(nèi)外優(yōu)質(zhì)種子、綠色有機(jī)肥、農(nóng)用機(jī)械呈現(xiàn)及交易；綠色食品、通用食品及為之配套的加工設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備等多元化市場(chǎng)交易及市場(chǎng)中介配套效勞，并將作為壽光國(guó)際蔬菜博覽會(huì)分會(huì)場(chǎng)產(chǎn)生巨大會(huì)展經(jīng)濟(jì)商貿(mào)效益。二、工程形象定位：視覺(jué)形象〔Logo及VI〕+廣告推廣主題廣告推廣主題〔暫定〕：“中國(guó)綠色經(jīng)濟(jì)商貿(mào)之都，齊魯首席創(chuàng)富旺地！”釋義：該推廣主題對(duì)工程賣(mài)點(diǎn)重點(diǎn)襯托，同時(shí)表達(dá)了工程對(duì)客戶的訴求，易于傳播，可引發(fā)消費(fèi)者共鳴。三、工程價(jià)格定位：價(jià)格是衡量工程價(jià)值的唯一量化指標(biāo)，商業(yè)行為的目標(biāo)是在付含市場(chǎng)實(shí)際狀況的根底上實(shí)現(xiàn)利益最大化。山東省大型市場(chǎng)價(jià)格參考數(shù)據(jù)：濟(jì)北國(guó)際物流中心市場(chǎng)鋪位〔均為2層〕均價(jià)：￥4800.00/㎡香江榮耀大市場(chǎng)一期均價(jià)￥1600.00/㎡〔2022年10月開(kāi)盤(pán)〕已清盤(pán)二期目前銷(xiāo)售價(jià)已升至￥2800.00/㎡，銷(xiāo)售已超過(guò)60%明珠世紀(jì)商業(yè)廣場(chǎng)起價(jià)￥4999.00/㎡壽光蔬菜批發(fā)市場(chǎng)通過(guò)以上數(shù)據(jù)分析，同城同等位置商鋪價(jià)格一般較住宅高出20%-40%，再結(jié)合壽光本地狀況可將各區(qū)價(jià)格暫定為：A區(qū)〔商鋪〕均價(jià)：￥2380.00/㎡A區(qū)〔寫(xiě)字間〕均價(jià)：￥2022.00/㎡B區(qū)〔商鋪〕均價(jià)：￥2022.00/㎡C區(qū)〔商鋪〕均價(jià)：￥2022.00/㎡備注：市場(chǎng)需求與價(jià)格是動(dòng)態(tài)的，價(jià)格定位要結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境的動(dòng)態(tài)變化機(jī)敏把握定價(jià)范圍，做到“月月有價(jià)，季季不同值”，并永久堅(jiān)持“一房一價(jià)，一鋪一價(jià)”的價(jià)值分析。四、銷(xiāo)售手段定位：1、帶租約銷(xiāo)售——允許客戶將商鋪購(gòu)置后在工程運(yùn)營(yíng)時(shí)返租給開(kāi)發(fā)商。這一銷(xiāo)售手段目前在大型商業(yè)地產(chǎn)工程中得到廣泛認(rèn)可，對(duì)投資性購(gòu)置群體產(chǎn)生較大的誘惑力。開(kāi)發(fā)商可將其出租給局部不會(huì)購(gòu)置商鋪的運(yùn)營(yíng)商來(lái)增加工程的客戶入住率，實(shí)現(xiàn)雙贏。2、招商性銷(xiāo)售——購(gòu)置工程商鋪后注冊(cè)公司，可享受地方政府招商引資優(yōu)待政策。3、利益幫助性銷(xiāo)售——全部進(jìn)入市場(chǎng)的客戶均可免費(fèi)使用工程建立的國(guó)際網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)等多項(xiàng)超值效勞，利用工程自主開(kāi)發(fā)軟件及大型交易平臺(tái)，使客戶降低業(yè)務(wù)本錢(qián)并提高效益。4、以知名品牌提前入駐拉動(dòng)式銷(xiāo)售——前期以優(yōu)待價(jià)格先吸引一批知名企業(yè)入駐〔此類(lèi)企業(yè)本身也起到很強(qiáng)的廣告效應(yīng)〕，以此為宣傳點(diǎn)突出工程的認(rèn)可度，吸引觀望中的中小品牌和潛在消費(fèi)者購(gòu)置。5、銀行按揭——為客戶供給盡可能低的首付和盡可能多的還款年限，以削減客戶資金壓力。6、壽光國(guó)際蔬菜博覽會(huì)分會(huì)場(chǎng)——以會(huì)展經(jīng)濟(jì)帶開(kāi)工程營(yíng)銷(xiāo)

Ⅴ銷(xiāo)售執(zhí)行打算A、銷(xiāo)售階段銷(xiāo)售執(zhí)行進(jìn)度表：銷(xiāo)售執(zhí)行進(jìn)度表：持續(xù)期公開(kāi)期引導(dǎo)期預(yù)備期持續(xù)期公開(kāi)期引導(dǎo)期預(yù)備期一個(gè)月二個(gè)月半年一年一個(gè)月二個(gè)月半年一年Ⅰ、預(yù)備期(1個(gè)月)1、人員架構(gòu)、銷(xiāo)售部成立〔公司打算、組建時(shí)間約為1—3周〕專(zhuān)案組構(gòu)成：總監(jiān)、副總監(jiān)、銷(xiāo)售助理、銷(xiāo)售主管、業(yè)務(wù)員、客服專(zhuān)員、廣告合作伙伴〔專(zhuān)業(yè)廣告籌劃?rùn)C(jī)構(gòu)〕銷(xiāo)售總監(jiān)銷(xiāo)售總監(jiān)副總監(jiān)主管主管業(yè)務(wù)員業(yè)務(wù)員業(yè)務(wù)員業(yè)務(wù)員業(yè)務(wù)員業(yè)務(wù)員客戶效勞中心客服專(zhuān)員客服專(zhuān)員銷(xiāo)售助理理2、人員聘請(qǐng)、系統(tǒng)培訓(xùn)〔總監(jiān)聯(lián)系并負(fù)責(zé)、為期1—2個(gè)月〕對(duì)于工程的銷(xiāo)售主管、業(yè)務(wù)員、客服專(zhuān)員由公司統(tǒng)一面試聘請(qǐng)，擇優(yōu)錄用。在培訓(xùn)上：⑴由工程分管副總進(jìn)展公司的介紹及公司文化方面的培訓(xùn)〔1—2課時(shí)〕；⑵由公司總部調(diào)派專(zhuān)業(yè)人員以及對(duì)外聘請(qǐng)有關(guān)專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)展根底培訓(xùn)，其中包括儀容儀表、人際溝通、消費(fèi)心理等〔1周左右〕。⑶〔1—2個(gè)月帶教培訓(xùn)〕。3、市場(chǎng)調(diào)查〔組長(zhǎng)負(fù)責(zé)、為期1—2周〕“知己知彼，才能百戰(zhàn)不殆”。只有把握了周邊市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)工程的具體狀況，才能精彩完成工程的銷(xiāo)售工作。整個(gè)市調(diào)工作，除了需要在前期進(jìn)展周密市場(chǎng)調(diào)查之外，整個(gè)市場(chǎng)調(diào)查工作貫穿于整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程中，案場(chǎng)會(huì)在各個(gè)階段不連續(xù)的對(duì)周邊市場(chǎng)進(jìn)展調(diào)查，以便取得第一手市場(chǎng)信息。4、產(chǎn)品需求測(cè)試問(wèn)卷〔附表2〕

〔組長(zhǎng)負(fù)責(zé)、為期1—2周〕組織人員盡可能多的了解消費(fèi)者考慮經(jīng)營(yíng)的行業(yè)、需要的面積、房型〔開(kāi)間、進(jìn)深等〕、總價(jià)承受力氣、單價(jià)反響、區(qū)位要求、特別要求等。制作問(wèn)卷調(diào)查表，由被詢問(wèn)者進(jìn)展填寫(xiě)，并贈(zèng)于被詢問(wèn)者小禮品〔如有“LOGO”標(biāo)志的圓珠筆等〕，既可以刺激被詢問(wèn)者的樂(lè)觀性又可以對(duì)工程進(jìn)展宣傳。5、協(xié)作開(kāi)發(fā)公司完善規(guī)劃及設(shè)計(jì)

〔總監(jiān)負(fù)責(zé)、以規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)間而定〕⑴供給市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，并對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)展量化⑵供給目前的商業(yè)數(shù)量以及各個(gè)行業(yè)的比重⑶商業(yè)布局⑷樓盤(pán)四周的將來(lái)城市規(guī)劃6、收集銷(xiāo)講資料

〔副總監(jiān)負(fù)責(zé)、為期20—30天〕銷(xiāo)講資料用于對(duì)業(yè)務(wù)員的培訓(xùn)，通過(guò)銷(xiāo)講資料可以使業(yè)務(wù)員充分了解該工程的具體狀況，包括工程學(xué)問(wèn)、抗性說(shuō)辭、優(yōu)勢(shì)說(shuō)辭、政府政策、貸款學(xué)問(wèn)等，使業(yè)務(wù)員在以后的接待過(guò)程中能統(tǒng)一說(shuō)辭，充分表達(dá)出專(zhuān)業(yè)度。銷(xiāo)講資料要求內(nèi)容要詳盡、全面，可以分為以下幾個(gè)局部：開(kāi)發(fā)商介紹、環(huán)境篇、產(chǎn)品篇、市場(chǎng)篇、本案賣(mài)點(diǎn)與說(shuō)明及抗性檢討、銷(xiāo)售篇、答客問(wèn)、政策及法規(guī)。7、確定外省市招商工作①籌備聞公布會(huì)地點(diǎn)：北京人民大會(huì)堂、香港際會(huì)展中心②確定省內(nèi)外主目標(biāo)市場(chǎng)銷(xiāo)售處選址〔北京、哈爾濱、濟(jì)南、煙臺(tái)、青島〕8、廣告合作伙伴進(jìn)入工作狀體〔銷(xiāo)售總監(jiān)負(fù)責(zé)、廣告合作機(jī)構(gòu)具體籌劃執(zhí)行〕⑴工程包裝手法：包括CF、RD、MG、NP、DM、SP、POP、DS⑵案名、LOGO設(shè)計(jì)⑶媒體打算⑷廣告預(yù)算⑸分階段廣告企劃重點(diǎn)⑹對(duì)外媒體主題及公布Ⅱ、引導(dǎo)期〔開(kāi)盤(pán)前內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段，二個(gè)月〕1、制定當(dāng)月行銷(xiāo)打算〔總監(jiān)負(fù)責(zé)、為期1—2周〕在銷(xiāo)售過(guò)程中，以月為單位，定期對(duì)案場(chǎng)的來(lái)人、來(lái)電、媒體反響、成交量及成交客戶特征進(jìn)展數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析。依據(jù)上月?tīng)顩r，確定下階段的推介重點(diǎn)與銷(xiāo)量預(yù)估。對(duì)房源進(jìn)展銷(xiāo)控、對(duì)媒體安排進(jìn)展調(diào)整、對(duì)價(jià)格進(jìn)展調(diào)整，保證整個(gè)銷(xiāo)售工作的順當(dāng)開(kāi)展。2、人員上崗銷(xiāo)售培訓(xùn)

〔總監(jiān)負(fù)責(zé)、為期2—3周〕在公開(kāi)期前應(yīng)對(duì)各崗位人員進(jìn)展培訓(xùn)與考核，業(yè)務(wù)員應(yīng)嫻熟把握案場(chǎng)銷(xiāo)售流程的每個(gè)細(xì)節(jié)以及本案產(chǎn)品的優(yōu)缺點(diǎn)與抗性。首先自己對(duì)將要銷(xiāo)售的產(chǎn)品有綜合的了解甚至深知其抗性與缺點(diǎn)，其他崗位人員應(yīng)充分了解自己所處崗位的作用與工作職責(zé)，案場(chǎng)全部人員在引導(dǎo)期都應(yīng)對(duì)公司、案場(chǎng)各項(xiàng)規(guī)章制度有相當(dāng)?shù)恼J(rèn)同、了解并落實(shí)到每天的工作中。案場(chǎng)專(zhuān)案經(jīng)理在引導(dǎo)期應(yīng)每隔2～3天對(duì)各崗位人員的根本工作職責(zé)進(jìn)展抽查，每天在日常工作中留意各人員的工作標(biāo)準(zhǔn)，覺(jué)察問(wèn)題應(yīng)準(zhǔn)時(shí)指出訂正。3、銷(xiāo)售流程制定、模擬演練

〔副總監(jiān)負(fù)責(zé)、為期2—3周〕銷(xiāo)售接待中心：流程：洽談—銷(xiāo)售—工地—洽談—成交客戶到、歡送參觀—入座—應(yīng)酬、交換名片—環(huán)境篇—模型—入座—樣板房—入座—付款方式—喊柜臺(tái)—成交以上流程在引導(dǎo)期讓業(yè)務(wù)員把握了解并熟知嫻熟操作，每?jī)商炷M演練一次。在每個(gè)細(xì)節(jié)上都做到盡善盡美，在缺乏之處加以強(qiáng)化，以求公開(kāi)后每天銷(xiāo)售的順暢進(jìn)展。4、銷(xiāo)控表制作

〔副總監(jiān)負(fù)責(zé)、為期1—2周〕依據(jù)工程平面圖及可售套數(shù)和實(shí)際位置制作銷(xiāo)控表。一張準(zhǔn)確的銷(xiāo)售表是打算個(gè)案能否順當(dāng)銷(xiāo)售的關(guān)鍵。只有準(zhǔn)確的做好銷(xiāo)控表，才能在實(shí)際操作中避開(kāi)一房?jī)少u(mài)等狀況的發(fā)生。5、表價(jià)、付款方式制作

〔總監(jiān)負(fù)責(zé)、為期2周〕表價(jià)制作：依據(jù)工程部供給的本錢(qián)價(jià)及各項(xiàng)前期費(fèi)用以及估量利潤(rùn)確定整個(gè)個(gè)案的總銷(xiāo)金額及均價(jià)，依照各戶位置、樓層、大小等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)展表價(jià)制作。依據(jù)實(shí)際狀況及公司資金狀況確定付款方式如下：付款方式一：〔待定〕付款方式二：〔待定〕付款方式三：〔待定〕6、銷(xiāo)售道具制作

〔總監(jiān)負(fù)責(zé)、為期4—6周〕銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的模型、燈箱、裱板、樓書(shū)、DM、名片、銷(xiāo)售人員的銷(xiāo)售夾、計(jì)算器、鐳射筆、銷(xiāo)售桌椅等購(gòu)置與制作。銷(xiāo)售道具的準(zhǔn)確合理使用能使銷(xiāo)售工作取得事半功倍的效果。7、銷(xiāo)售文案表格編制

〔銷(xiāo)助負(fù)責(zé)、為期1周〕銷(xiāo)售文案表格包括營(yíng)業(yè)日?qǐng)?bào)表、營(yíng)業(yè)周報(bào)表、綜合周報(bào)表、綜合月報(bào)表、月銷(xiāo)售報(bào)表、排班表、月簽到表、月簽到統(tǒng)計(jì)表、人事行政報(bào)表等。以上報(bào)表需銷(xiāo)助每日、每周、每月按時(shí)完成存檔并至相關(guān)部門(mén)，以便于公司各部門(mén)了解銷(xiāo)售狀況做出對(duì)應(yīng)的調(diào)整以及企劃部門(mén)指定媒體方向。8、與財(cái)務(wù)部協(xié)調(diào)，財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)

〔副總監(jiān)負(fù)責(zé)、為期1—2周〕與財(cái)務(wù)部建立表單聯(lián)系方式、優(yōu)待確認(rèn)方式、資金回籠表和貸款銀行聯(lián)系單。對(duì)現(xiàn)場(chǎng)收款人員進(jìn)展房地產(chǎn)根底學(xué)問(wèn)的培訓(xùn)以及財(cái)務(wù)制度的培訓(xùn)。9、全部廣告工作投入開(kāi)展〔總監(jiān)負(fù)責(zé)、專(zhuān)業(yè)廣告籌劃?rùn)C(jī)構(gòu)執(zhí)行〕Ⅲ、公開(kāi)銷(xiāo)售期〔開(kāi)盤(pán)后頭半年〕1、現(xiàn)場(chǎng)接待銷(xiāo)售執(zhí)行

〔總監(jiān)負(fù)責(zé)〕明確分工，確定工作范圍⑴對(duì)案場(chǎng)業(yè)務(wù)員進(jìn)展分組⑵以組為單位安排輪排接待⑶統(tǒng)一整個(gè)銷(xiāo)售流程、有效提高殺傷力⑷統(tǒng)一業(yè)務(wù)員的說(shuō)辭，提高可信度，增加客戶的信任度⑸貸款方面有關(guān)的政策、收費(fèi)等學(xué)問(wèn)的培訓(xùn)2、媒體表現(xiàn)信息反響

〔銷(xiāo)助統(tǒng)計(jì)〕依據(jù)營(yíng)業(yè)日?qǐng)?bào)表、周報(bào)表以及月報(bào)表的相關(guān)數(shù)據(jù)，銷(xiāo)助每月整理統(tǒng)計(jì)來(lái)電、來(lái)人。將統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)存檔并反響給銷(xiāo)售總監(jiān)，便于后階段媒體的選擇和SP活動(dòng)方案的制定。3、價(jià)格承受度反響

〔銷(xiāo)助統(tǒng)計(jì)〕依據(jù)營(yíng)業(yè)日?qǐng)?bào)表、周報(bào)表以及月報(bào)表的相關(guān)數(shù)據(jù)，銷(xiāo)助每月整理統(tǒng)計(jì)已購(gòu)客戶集中于哪個(gè)價(jià)格層次以及未購(gòu)客戶對(duì)價(jià)格的反響和承受力氣。作為后階段價(jià)風(fēng)格整的重要依據(jù)。同時(shí)，將統(tǒng)計(jì)出的數(shù)據(jù)存檔并傳送公司，使公司能依據(jù)實(shí)際銷(xiāo)售狀況在確定幅度內(nèi)進(jìn)展適當(dāng)調(diào)價(jià)以利于后階段的銷(xiāo)售。4、消費(fèi)者區(qū)域反響

〔銷(xiāo)助統(tǒng)計(jì)〕依據(jù)營(yíng)業(yè)日?qǐng)?bào)表、周報(bào)表以及月報(bào)表的相關(guān)數(shù)據(jù)，銷(xiāo)助應(yīng)每月整理統(tǒng)計(jì)出來(lái)電、來(lái)人的集中區(qū)域和空白區(qū)域。將統(tǒng)計(jì)出的數(shù)據(jù)存檔并傳送企劃部門(mén)，以便于后階段的媒體投放和SP活動(dòng)的區(qū)域選擇。5、銷(xiāo)控執(zhí)行

〔總監(jiān)負(fù)責(zé)〕依據(jù)銷(xiāo)售狀況及來(lái)人、來(lái)電的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)展分析，為使個(gè)案均衡、平穩(wěn)的進(jìn)展銷(xiāo)售，縮短銷(xiāo)售周期，削減“坑子戶”對(duì)全案的影響，對(duì)房源進(jìn)展適當(dāng)把握，好、壞結(jié)合，有節(jié)奏銷(xiāo)售。6、一周數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)

〔副總監(jiān)負(fù)責(zé)〕每周對(duì)案場(chǎng)所反響的各項(xiàng)數(shù)據(jù)做全面細(xì)致的統(tǒng)計(jì)〔周報(bào)表〕。依據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果，分析出當(dāng)周來(lái)人相對(duì)集中的年齡層、區(qū)域、媒體、認(rèn)可的樓層、戶型以及職業(yè)、對(duì)本案價(jià)格的反響和考量因素等綜合數(shù)據(jù)指標(biāo)，并對(duì)已購(gòu)客戶的數(shù)據(jù)加以整理統(tǒng)計(jì)，為企劃部門(mén)供給相對(duì)較為準(zhǔn)確的客層反響及媒體方向和主題。也可為公司對(duì)本案一周的銷(xiāo)售狀況有較為系統(tǒng)的了解供給有力的數(shù)據(jù)，使公司能準(zhǔn)時(shí)把握產(chǎn)品銷(xiāo)售的狀況并對(duì)下個(gè)銷(xiāo)售周期有個(gè)較為準(zhǔn)確的研判。7、月度銷(xiāo)售走勢(shì)分析

〔總監(jiān)負(fù)責(zé)〕在一個(gè)月的時(shí)間段內(nèi)對(duì)案場(chǎng)銷(xiāo)售的綜合數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)〔月報(bào)表〕。在把每個(gè)工作日的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)加以整合后能準(zhǔn)確清楚的反響出這一段時(shí)間內(nèi)的銷(xiāo)售狀況。通過(guò)分析月報(bào)表，能得出來(lái)人、來(lái)電量的多少及變化與媒體表現(xiàn)的時(shí)間是否全都以及成交率與媒體表現(xiàn)的客觀聯(lián)系。通過(guò)曲線圖，公司也能一目了然的知道案場(chǎng)一月的銷(xiāo)售狀況，也為企劃部供給了強(qiáng)有力的數(shù)據(jù)證明。8、業(yè)務(wù)力氣提高培訓(xùn)

〔副總監(jiān)負(fù)責(zé)〕9、案場(chǎng)全體人員團(tuán)隊(duì)力氣提高

〔總監(jiān)負(fù)責(zé)〕案場(chǎng)銷(xiāo)售總體以團(tuán)隊(duì)協(xié)作及協(xié)作為宗旨，原則上不提倡個(gè)人英雄主義。在案場(chǎng)整體力氣提高的根底上，也可適當(dāng)培育有潛力人員的單兵作戰(zhàn)力氣。10、針對(duì)忠實(shí)購(gòu)房者擬定優(yōu)先定購(gòu)協(xié)議〔副總監(jiān)負(fù)責(zé)〕⑴保證前期的銷(xiāo)量，確保前期資金的回籠，減輕開(kāi)發(fā)商后續(xù)資金的壓力；⑵形成熱銷(xiāo)的氣氛，逼迫未購(gòu)客戶盡快下定。Ⅳ、持續(xù)期〔一年〕1、整理銷(xiāo)控

〔總監(jiān)負(fù)責(zé)〕在公開(kāi)期過(guò)后，房源的大半已經(jīng)去化。為削減“坑子戶”對(duì)剩余房源進(jìn)展整理。把握位置抱負(fù)、面積適中、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的房源的銷(xiāo)售速度。加大對(duì)銷(xiāo)售難度大的房源的介紹，降低后期的銷(xiāo)售壓力與資金壓力。2、定單、合同整理

〔銷(xiāo)助負(fù)責(zé)〕案場(chǎng)應(yīng)定時(shí)整理定單及銷(xiāo)售合同。檢查定單是否有遺漏、作廢定單是否收回、定單上商定的簽約時(shí)間已過(guò)但仍未簽約的客戶應(yīng)通知業(yè)務(wù)員查明緣由并催其前來(lái)簽約；檢查合同是否有遺漏或錯(cuò)誤之處，通過(guò)合同上的地址對(duì)已購(gòu)客戶進(jìn)展回訪，了解客戶的最動(dòng)向及銷(xiāo)售人員的意見(jiàn)和建議。3、催繳房款

〔組長(zhǎng)負(fù)責(zé)〕案場(chǎng)應(yīng)協(xié)作財(cái)務(wù)室對(duì)商定付款時(shí)間但逾期未付款的客戶進(jìn)展催繳。一方面有利于公司資金的準(zhǔn)時(shí)回籠和緩解后續(xù)資金的壓力；另一方面提示客戶準(zhǔn)時(shí)前來(lái)付款，也能避開(kāi)客戶支付不必要的違約金。4、業(yè)務(wù)人員心態(tài)調(diào)整

〔副總監(jiān)負(fù)責(zé)〕公開(kāi)期的來(lái)人量、成交量較大，業(yè)務(wù)員激情高漲；進(jìn)入持續(xù)期，來(lái)人量降低，相應(yīng)的成交速度也放緩。業(yè)務(wù)員會(huì)表現(xiàn)出急噪心理，心情會(huì)隨之低落。適時(shí)的對(duì)業(yè)務(wù)員心理進(jìn)展調(diào)試，有利于后階段業(yè)務(wù)工作的開(kāi)放。5、潛在客戶的挖掘

〔組長(zhǎng)負(fù)責(zé)〕在銷(xiāo)售進(jìn)入一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定持續(xù)的階段時(shí)，應(yīng)回憶強(qiáng)銷(xiāo)期中遺留的潛在有效客戶，進(jìn)展追蹤挖掘。對(duì)一些存在確定購(gòu)置力但持觀望態(tài)度的客層加大宣傳力度，把他們與已購(gòu)客戶進(jìn)展一樣性的比較，使之認(rèn)同本案產(chǎn)品。6、未購(gòu)客戶、回頭客訪問(wèn)

〔組長(zhǎng)負(fù)責(zé)〕案場(chǎng)應(yīng)對(duì)未購(gòu)客戶及屢次回頭仍未下定的客戶進(jìn)展追蹤以及上門(mén)訪問(wèn)。了解客戶的未購(gòu)緣由，化解客戶的心中疑慮。一方面能讓客戶盡早購(gòu)到滿足的產(chǎn)品不致于錯(cuò)失良機(jī)，另一方面也有利于公司的收益以及業(yè)務(wù)員個(gè)人業(yè)績(jī)的提高。7、價(jià)風(fēng)格整

〔總監(jiān)負(fù)責(zé)〕依據(jù)銷(xiāo)售狀況，利用價(jià)格杠桿對(duì)房源進(jìn)展把握，引導(dǎo)客戶購(gòu)置；同時(shí)，也可以提高公司的利潤(rùn)空間。8、剩余產(chǎn)品功能修正、改造

〔總監(jiān)負(fù)責(zé)〕通過(guò)銷(xiāo)控與價(jià)格杠桿無(wú)法促進(jìn)局部產(chǎn)品的銷(xiāo)售，專(zhuān)案組依據(jù)市場(chǎng)的反響數(shù)據(jù)，向工程部提出對(duì)產(chǎn)品功能進(jìn)展修正和改造。9、留意競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的動(dòng)向

〔副總監(jiān)負(fù)責(zé)〕案場(chǎng)將定期〔兩周或一月〕對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案開(kāi)展市調(diào)工作，了解其工程進(jìn)度、產(chǎn)品的定位、價(jià)格以及銷(xiāo)售狀況和一些與本案相像問(wèn)題的狀況。10、定期對(duì)已購(gòu)客戶回訪呵護(hù)〔如致客戶信、生日賀卡〕

〔組長(zhǎng)負(fù)責(zé)〕利用節(jié)假日、客戶生日，對(duì)已購(gòu)客戶發(fā)出《致客戶信》、《生日賀卡》，傳遞關(guān)心與問(wèn)候。讓客戶認(rèn)同業(yè)務(wù)員的專(zhuān)業(yè)度、工作態(tài)度和親和力。使已購(gòu)客戶成為本案產(chǎn)品的耳語(yǔ)媒介，在其親友中為本案產(chǎn)品做確定的宣傳，培育產(chǎn)品的知名度、樹(shù)立口碑。11、建議標(biāo)準(zhǔn)施工現(xiàn)場(chǎng)，提高施工質(zhì)量

〔副總監(jiān)負(fù)責(zé)〕⑴樹(shù)立標(biāo)準(zhǔn)操作、文明施工的企業(yè)形象⑵加強(qiáng)隱蔽工程質(zhì)量治理⑶統(tǒng)一現(xiàn)場(chǎng)建筑施工人員答客戶問(wèn)⑷設(shè)立專(zhuān)用看房路線，作好安