大型商業(yè)購(gòu)物中心商業(yè)綜合體管理指南管理手冊(cè)管理知識(shí)大全

大型商業(yè)購(gòu)物中心商業(yè)綜合體管理指南

什么是摩爾購(gòu)物中心？

Mall全稱(chēng)ShoppingMall,音譯“摩爾”或'銷(xiāo)品貿(mào)”,意為大型購(gòu)物

中心，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)。西方國(guó)家也稱(chēng)為Shopping

Center,即“購(gòu)物中心”，但和國(guó)內(nèi)通常所指的購(gòu)物中心（實(shí)為百貨店

的另一種稱(chēng)呼）含義不盡一致。摩爾（購(gòu)物中心）特指規(guī)模巨大，集

購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食等于一體，包括百貨店、大賣(mài)場(chǎng)以及眾多專(zhuān)

業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心。與Center.Mall相似，其他常

見(jiàn)的英文名詞還有：Plaza、Galleria，指出了摩爾的特點(diǎn)，具有長(zhǎng)廊、

廣場(chǎng)、庭院的特點(diǎn)，就是在建筑物的遮蔽下，不論天氣如何，都可以

進(jìn)行休閑、購(gòu)物或聚會(huì)。Shopping+Center、或Mall、或Plaza、

或Galleria兩詞的結(jié)合，表示出購(gòu)物空間帶給消費(fèi)者愉悅的感受，也

區(qū)分出百貨公司（DepartmentStore）只是針對(duì)貨品進(jìn)行分門(mén)別類(lèi)的

商店，是無(wú)法提供如漫步在長(zhǎng)廊、廣場(chǎng)、庭院般悠閑的購(gòu)物享受。

摩爾購(gòu)物中心是指：面積在10萬(wàn)平方米以上，由專(zhuān)業(yè)購(gòu)物中心

管理集團(tuán)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度極度齊全（全業(yè)態(tài)、全業(yè)種/

行業(yè)經(jīng)營(yíng)，表現(xiàn)出高度專(zhuān)業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性結(jié)構(gòu)特征）,

行業(yè)多、店鋪多、功能多，商品組合的寬度極寬深度極深（商品高中

低檔必須齊備，以保證商品品種齊全。商品組合的寬度極寬由多家不

同定位的大型百貨公司、超市大賣(mài)場(chǎng)實(shí)現(xiàn)。商品組合的深度極深由無(wú)

數(shù)各類(lèi)品牌專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)業(yè)的不同行業(yè)主題大賣(mài)場(chǎng)實(shí)現(xiàn)。）定位于家庭

（全家/全客層）：家庭式消費(fèi)為主導(dǎo)方向-----通過(guò)設(shè)置大面積百貨

和超市大賣(mài)場(chǎng)及大量不同行業(yè)的各類(lèi)專(zhuān)賣(mài)店、家居家電類(lèi)、兒童及青

年游樂(lè)設(shè)施、文化廣場(chǎng)、餐飲以覆蓋老中青幼四代各個(gè)層次不同類(lèi)型

的顧客；再輔以各類(lèi)專(zhuān)業(yè)店針對(duì)各類(lèi)消費(fèi)者之需求，此外還設(shè)置各類(lèi)

特色店以吸引國(guó)內(nèi)、國(guó)際游客，能滿(mǎn)足全客層的一站式購(gòu)物消費(fèi)和一

站式享受（文化、娛樂(lè)、休閑、餐飲、展覽、服務(wù)、旅游觀光）的特

大型綜合購(gòu)物娛樂(lè)中心。

嚴(yán)格意義上講，小于10萬(wàn)平方米的，叫做購(gòu)物中心，大于這個(gè)

數(shù)字的且業(yè)態(tài)復(fù)合度高的方可稱(chēng)作摩爾MALLo而大于20萬(wàn)平方米

的，可叫做超級(jí)摩爾購(gòu)物中心SUPERMALLo

美國(guó)國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)曾規(guī)定了購(gòu)物中心的五大特征：（1）購(gòu)物

中心規(guī)劃、開(kāi)發(fā)設(shè)立、經(jīng)營(yíng)都在統(tǒng)一的組織體系下運(yùn)作；（2）適應(yīng)統(tǒng)

一管理的需要，產(chǎn)權(quán)要求統(tǒng)一，不可分割不可出售。（3）尊重顧客的

選擇權(quán)，使其實(shí)現(xiàn)一次購(gòu)足（onestopshopping）的目的；⑷擁有

足夠數(shù)量的停車(chē)場(chǎng)；（5）有更新地區(qū)或創(chuàng)造新商圈的貢獻(xiàn)?？梢?jiàn)購(gòu)物

中心是開(kāi)發(fā)者即業(yè)主開(kāi)發(fā)后，或是業(yè)主自己管理，或是委托專(zhuān)業(yè)購(gòu)物

中心管理公司管理，把場(chǎng)地出租給各種零售商（當(dāng)然業(yè)主自己也可以

經(jīng)營(yíng)部分場(chǎng)地），但哪種店鋪引進(jìn)多少、引進(jìn)誰(shuí)，要有事先的統(tǒng)一規(guī)

劃，各行各業(yè)都要有合理的比例，其功能不僅包括一次購(gòu)足的售賣(mài)功

能，還應(yīng)包括吃、喝、玩、樂(lè)的生活功能：一次享受足（onestop

enjoying\

摩爾，通俗地講具有如下2個(gè)特征：

一是大：占地面積大、綠地大、停車(chē)場(chǎng)大、建筑規(guī)模大。二是多：

行業(yè)多、店鋪多、功能多（集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)于一體）

購(gòu)物中心所包含的內(nèi)容比較廣泛，在服務(wù)功能上表現(xiàn)為復(fù)合性，

在經(jīng)營(yíng)管理上表現(xiàn)為一致性，在服務(wù)設(shè)施上體現(xiàn)為完整性，在服務(wù)范

圍上表現(xiàn)為商圈內(nèi)的所有居民。由此我們可以看出，購(gòu)物中心不是一

個(gè)簡(jiǎn)單的分散式的經(jīng)營(yíng)模式，而是一個(gè)統(tǒng)一高效運(yùn)作的有機(jī)整體。

而摩爾通俗的講，即把上?；春Ｂ飞纤械膶?zhuān)賣(mài)店和快餐店、

中高檔的第一八佰伴或太平洋百貨、中檔的第六百貨、頂級(jí)的連卡佛

百貨、家樂(lè)福大賣(mài)場(chǎng)、新天地、衡山路休閑街、恒隆廣場(chǎng)或梅龍鎮(zhèn)

廣場(chǎng)、上海影城、上海書(shū)城、兒童樂(lè)園、好樂(lè)迪KTV、百腦匯、宜

家家具、OBI、百安居、大食代美食城、襄陽(yáng)市場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)城、自然美

SPA、MEGAFIT健身中心、大飯店等全部放入同1幢設(shè)計(jì)周全且

精美的特大型的商業(yè)建筑中，且各店與店之間要有良好的連通性與互

動(dòng)性互補(bǔ)性，并通過(guò)統(tǒng)一管理以發(fā)揮整體效應(yīng)，面積一般比上海港匯

廣場(chǎng)要大1至2倍，如上海24萬(wàn)平方米的正大廣場(chǎng)，菲律賓馬尼拉

33萬(wàn)平方米的SMMEGAMALL等。

但超級(jí)購(gòu)物中心SUPERMALL/CITYMALL的管理、促銷(xiāo)

等要求比普通百貨公司的要求更高。也就是以百貨公司、品類(lèi)專(zhuān)賣(mài)店、

主題商店、大型超市為主力店，輔之以精品店、專(zhuān)賣(mài)店、中華美食廣

場(chǎng)、中外主題餐廳、咖啡廳、書(shū)店、網(wǎng)吧、音像店、科技展覽、多功

能?chē)?guó)際影視城等，兼有娛樂(lè)園、大型表演、商務(wù)酒店和超大型停車(chē)場(chǎng)，

甚至還有教堂、音樂(lè)廳、體育場(chǎng)、圖書(shū)館等文體設(shè)施。

"摩爾"與普通的購(gòu)物中心有根本區(qū)別，"摩爾"不僅規(guī)模更大，而

且休閑娛樂(lè)功能更為齊全，此外"摩爾”內(nèi)的各類(lèi)節(jié)慶活動(dòng)每天不斷。

我國(guó)在摩爾這一商業(yè)業(yè)態(tài)上不僅比歐美落后，也比東南亞許多國(guó)

家落后許多。但落后也意味著發(fā)展機(jī)遇。在正大廣場(chǎng)之前，上海還

沒(méi)有一個(gè)真正的“摩爾”銷(xiāo)品茂。但上海正大廣場(chǎng)的規(guī)模遠(yuǎn)稱(chēng)不上亞洲

第一，其在東南亞也僅能排在第8名以后。即使在國(guó)內(nèi)，北京也已有

2個(gè)規(guī)模在50萬(wàn)平方米以上的摩爾在建設(shè)中，在建中的上海虹橋

商貿(mào)城摩爾面積也達(dá)到26萬(wàn)平方米。正大廣場(chǎng)的投資商是泰國(guó)正大

集團(tuán)，其旗下的THEMALL連鎖摩爾購(gòu)物中心，在泰國(guó)建有6家

摩爾；且正大集團(tuán)還將在廣州、北京、沈陽(yáng)和天津等主要城市發(fā)展類(lèi)

似的超級(jí)品牌購(gòu)物中心，其中廣州天河正佳商業(yè)廣場(chǎng)位于天河城購(gòu)物

中心旁，總面積達(dá)到37萬(wàn)平方米。而亞洲第一大連鎖摩爾開(kāi)發(fā)商：

菲律賓SMPRIME集團(tuán)已在廈門(mén)開(kāi)設(shè)其內(nèi)地第2家SM摩爾-16萬(wàn)

平方米的廈門(mén)SM城市廣場(chǎng)；SM集團(tuán)有意在內(nèi)地開(kāi)設(shè)更多的摩爾。

另有一種觀點(diǎn)認(rèn)為：

ShoppingMall（簡(jiǎn)稱(chēng)MALL）是源自美國(guó)、風(fēng)行世界的成功商業(yè)

模式，在我國(guó)常稱(chēng)這種商業(yè)模式為“購(gòu)物中心”。但與國(guó)內(nèi)許多冠以“購(gòu)

物中心”的百貨商場(chǎng)或者綜合性商場(chǎng)等商業(yè)設(shè)施不同，真正意義上的

“MALL”幾乎能夠涵蓋人們的各種消費(fèi)需求。業(yè)內(nèi)人士介紹，凡你所

想象到的娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物方式，在“MALL”都有；它的消費(fèi)對(duì)象是

一個(gè)大型復(fù)合型消費(fèi)群體。概括起來(lái)說(shuō)，“MALL”有三個(gè)主要特點(diǎn)，

一是大。占地面積大，建筑面積大，停車(chē)面積大，二是多。行業(yè)多，

店鋪多，功能多。三是高，購(gòu)物環(huán)境要求高，檔次高，顧客群購(gòu)買(mǎi)力

在國(guó)外，“MALL”顯示出一派繁盛景象。以美國(guó)為例，“MALL”已

占據(jù)了商業(yè)領(lǐng)域50%以上的份額。全球最大的“MALL”美國(guó)“西愛(ài)民

頓”年?duì)I業(yè)額達(dá)28.8億美元。近幾年，“MALL”逐步在中國(guó)的商業(yè)領(lǐng)域

興起。北京新東安市場(chǎng)、上海的港匯廣場(chǎng)、廣州的天河城、武漢的武

商都已有“MALL”的雛形。目前，北京一家規(guī)劃面積達(dá)30萬(wàn)平方米的

“MALL”已開(kāi)始投資建造，另外3家“MALL”正在審批之中。據(jù)悉，國(guó)

外的商業(yè)資本也已介入了北京的“MALL”建設(shè)。

摩爾的起源與發(fā)展演變

今天，購(gòu)物中心已經(jīng)經(jīng)歷了100多年的發(fā)展歷程。其發(fā)展演變，一

方面是由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步；另一方面是由于購(gòu)物中心在傳播過(guò)

程中與各地具體情況相結(jié)合的結(jié)果。在不同的國(guó)家、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)水平

下，購(gòu)物中心的發(fā)展模式既有自身的特點(diǎn)，又彼此影響。美國(guó)購(gòu)物中

心的建設(shè)始終居于領(lǐng)先地位，對(duì)歐洲、澳州和亞洲國(guó)家產(chǎn)生了顯著的

影響。

一.早期探索階段

早期的購(gòu)物中心探索和實(shí)踐主要集中在美國(guó)、英國(guó)和澳大利亞，

特別是美國(guó)，它乃是發(fā)展購(gòu)物中心的先驅(qū)。

早在19世紀(jì)，美國(guó)購(gòu)物中心建設(shè)已經(jīng)拉開(kāi)序幕，但是它在20

世紀(jì)以前的發(fā)展相當(dāng)緩慢。在早期探索過(guò)程中，具有代表性的原型有

1827年西魯斯?巴特勒(CyrusButler)在羅得島普羅維登斯

(Providence,Rhodelsland)建造的三層封閉購(gòu)物廊，以及1907年愛(ài)

德華?H?博爾頓(EdwardH.Boulton)在巴爾的摩建造的羅蘭帕克

(RolandPark)中心。

20世紀(jì)20—30年代，購(gòu)物中心在設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)方面取得

了顯著的進(jìn)步。一種較為固定的平面布局方式——即將一組商店圍繞

小汽車(chē)布置，或者商店被小汽車(chē)包圍——很快得到重視，并逐漸流行

起來(lái)。美國(guó)郊區(qū)化勢(shì)頭迫使零售商業(yè)設(shè)施適應(yīng)汽車(chē)需要向郊區(qū)交通樞

紐擴(kuò)散，迎合新的區(qū)位選擇。開(kāi)發(fā)商嘗試將沿街帶櫥窗的商店組合起

來(lái)，并在商店群背后設(shè)置停車(chē)場(chǎng)。1921年，西爾斯?羅巴克(Sears

Roebuck)公司在芝加哥郊區(qū)公路交叉點(diǎn)上建立了一家綜合商店，以

它為核心形成了帶形中心(StripCenter)o帶形中心是美國(guó)早期購(gòu)物中

心的典型代表，在30年代的美國(guó)郊區(qū)非常普遍。

探索階段的購(gòu)物中心雖然還比較原始，但是已經(jīng)具備了一些基本

特征，它們?cè)诓季稚弦话阊刂粭l中央大街布置。1923年建成的康

薩斯城鄉(xiāng)村俱樂(lè)部廣場(chǎng)(TheCountryClubPlaza)包括280家承租

戶(hù)，由互相獨(dú)立的一系列商店協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)，其建筑、景觀和招牌等都有

統(tǒng)一風(fēng)格。1937年建成的休斯敦奧克斯河中心(TheRiverOaKs

Center)有47家商店，并有32500平方米可出租面積(GLA)。

特別值得一提的是1931年建成的達(dá)拉斯海蘭帕克中心

(HighlandParkCenter),它的一些創(chuàng)造性革新，主要體現(xiàn)在立面不正

對(duì)街道、停車(chē)場(chǎng)不沿街。后來(lái)，城市土地機(jī)構(gòu)將海蘭帕克中心列為購(gòu)

物中心的原型，并歸納出購(gòu)物中心的特征：使用不被公共街道分割的

整塊土地；擁有眾多個(gè)體商店；統(tǒng)一商店形象；由唯一的所有者控制

經(jīng)營(yíng)；根據(jù)需要提供一定數(shù)量的即時(shí)停車(chē)場(chǎng)。

英國(guó)對(duì)早期購(gòu)物中心同樣作了重要探索。20—30年代，英國(guó)郊

區(qū)的獨(dú)立商店紛紛組合成小型鄰里中心，開(kāi)發(fā)商將鄰里中心作為居住

區(qū)的配套建設(shè)內(nèi)容。鄰里中心是英國(guó)購(gòu)物中心的先驅(qū)。

20年代在澳大利亞，購(gòu)物中心的建設(shè)已經(jīng)納入首都堪培拉的規(guī)

劃。由于地廣人稀的環(huán)境，主要吸收了美國(guó)經(jīng)驗(yàn)發(fā)展小型郊區(qū)帶形中

心。30年代中期建設(shè)了一些小型鄰里中少，為郊區(qū)興起的居住區(qū)提

供服務(wù).

二.20世紀(jì)50年代成型階段

30-40年代，鄰里中心和郊區(qū)帶形中心的建設(shè)，以及堪培拉購(gòu)

物中心的規(guī)劃思想，為購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)、建設(shè)和管理積累了寶貴的經(jīng)

驗(yàn)。開(kāi)發(fā)商有能力將一組商業(yè)設(shè)施作為一個(gè)整體來(lái)規(guī)劃建設(shè)和管理，

規(guī)劃師和建筑師也能夠適應(yīng)郊區(qū)的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。政府和私人投資者

都為購(gòu)物中心建設(shè)提供了金融支持。零售商樂(lè)于在新的商業(yè)環(huán)境中開(kāi)

展業(yè)務(wù)，購(gòu)物者也樂(lè)于光顧能夠滿(mǎn)足多種購(gòu)物需求的郊區(qū)購(gòu)物中心，

這一切為戰(zhàn)后購(gòu)物中心的興起奠定了基礎(chǔ)。

50年代，現(xiàn)代意義上的大型區(qū)域購(gòu)物中心在美國(guó)郊區(qū)正式登場(chǎng)，

百貨商店與小商店群的結(jié)合形成了第一個(gè)區(qū)域購(gòu)物中心。郊區(qū)集中的

人口和購(gòu)買(mǎi)力足以維持大型購(gòu)物中心的存在，大規(guī)模高速公路建設(shè)迎

來(lái)了購(gòu)物中心發(fā)展的黃金時(shí)代。大百貨商店除了在郊區(qū)購(gòu)物中心開(kāi)設(shè)

分店外，還迫切要求建設(shè)以自己為核心的購(gòu)物中心。50年代中期，

郊區(qū)區(qū)域購(gòu)物中心的布局和組成已經(jīng)趨于固定，最常見(jiàn)的啞鈴形模式

出現(xiàn)了。百貨公司作為核心商店的角色和地位已經(jīng)得到了充分的認(rèn)

識(shí)，此外，通過(guò)景觀設(shè)計(jì)和環(huán)境設(shè)計(jì)來(lái)強(qiáng)化購(gòu)物行為、增加購(gòu)物興趣

的一系列設(shè)計(jì)方法也日臻成熟。

1956年，在明尼阿波利斯郊區(qū)伊代納(Edina)建成的南谷購(gòu)物中

心(SouthdaleShoppin8Center)具有重要的歷史地位，它的革新體現(xiàn)

在通過(guò)人工控制環(huán)境營(yíng)造舒適宜人的購(gòu)物環(huán)境和花園氣氛，提供開(kāi)放

的公共空間以滿(mǎn)足人們社會(huì)活動(dòng)的需要，提供大面積的免費(fèi)停車(chē)場(chǎng)，

并將汽車(chē)限制在購(gòu)物中心周?chē)?，在?nèi)部建立絕對(duì)的排除汽車(chē)干擾的步

行區(qū)。這一切使之成為后來(lái)購(gòu)物中心建設(shè)的范例。它的設(shè)計(jì)師維克

托?格倫(VictorGruen)是購(gòu)物中心的積極倡導(dǎo)者，主持了許多雄心勃

勃的購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)計(jì)劃，他對(duì)城市的未來(lái)發(fā)展充滿(mǎn)了信心，甚至把解

決城市問(wèn)題的希望寄托在購(gòu)物中心上。

郊區(qū)購(gòu)物者要求交通便利、購(gòu)物空間寬敞和免費(fèi)停車(chē)場(chǎng)地充足的

商業(yè)設(shè)施。購(gòu)物中心不僅滿(mǎn)足了這種要求，而且還在精神上滿(mǎn)足人們

更多的需求。它通過(guò)增加更多有吸引力的因素，在步行的環(huán)境中創(chuàng)造

社會(huì)生活和文化活動(dòng)的氣氛，讓郊區(qū)居民參與社區(qū)的生活，創(chuàng)造一種

古老的理想社會(huì)生活氣氛，吸引人們前來(lái)購(gòu)物體閑，從而豐富人們的

生活。

郊區(qū)大型購(gòu)物中心的發(fā)展，標(biāo)志著購(gòu)物中心已經(jīng)成型。

與此同時(shí)，英國(guó)政府為了滿(mǎn)足新建居住區(qū)居民的購(gòu)物需求，在某

種程度上已經(jīng)參與了購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)。伴隨城市重建和新城建設(shè)，一

些大型區(qū)域購(gòu)物中心也取得了成功。

三.20世紀(jì)60年代勃興階段

50年代末期到60年代是購(gòu)物中心蓬勃發(fā)展的時(shí)期，美國(guó)大型郊

區(qū)購(gòu)物中心迅速崛起，郊區(qū)大面積的廉價(jià)土地為購(gòu)物中心提供了寬

松、理想的設(shè)計(jì)和建設(shè)條件，環(huán)境工程的進(jìn)步創(chuàng)造出不受自然環(huán)境限

制的大型封閉式建筑，舒適的購(gòu)物條件和環(huán)境使購(gòu)物者紛至沓來(lái)，大

量以南谷購(gòu)物中心為藍(lán)本的大型室內(nèi)購(gòu)物中心相繼建成，遍布美國(guó)各

大城市。60年代末期，美國(guó)大小購(gòu)物中心數(shù)量已經(jīng)超過(guò)10000個(gè)。

戰(zhàn)后歐洲購(gòu)物中心的發(fā)展速度雖不及美國(guó)，但一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)

家也不甘落后。英國(guó)試圖借鑒美國(guó)郊區(qū)購(gòu)物中心的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行城市市區(qū)

的改造。60年代，科隆、斯德哥爾摩和哥本哈根等歐洲城市也陸續(xù)

建成了購(gòu)物中心。60年代中期在亞洲，日本已經(jīng)著手建設(shè)購(gòu)物中心。

這一階段，購(gòu)物中心在各地的發(fā)展雖然各具特色，但是由于彼此

互相影響，仍然呈現(xiàn)出共同的特征，主要表現(xiàn)在熱哀于采用封閉室內(nèi)

步行街模式；過(guò)分依賴(lài)人工照明和人工空調(diào)。這些能源消耗方面的潛

在問(wèn)題到70年代才徹底暴露出來(lái)。

四.20世紀(jì)70年代成熟階段

60年代的建設(shè)勢(shì)頭一直持續(xù)到70年代早期。歐洲城市的購(gòu)物中

心建設(shè)方興未艾，日本的購(gòu)物中心也正在積極建設(shè)當(dāng)中，同時(shí)，美國(guó)

出現(xiàn)了巨型購(gòu)物中心。但是好景不長(zhǎng)，70年代中期的石油危機(jī)給購(gòu)

物中心，特別是郊區(qū)購(gòu)物中心的發(fā)展帶來(lái)了巨大沖擊。

石油危機(jī)之后，郊區(qū)購(gòu)物中心的輝煌時(shí)代迅速成為過(guò)去，人們開(kāi)

始對(duì)城市郊區(qū)化和郊區(qū)購(gòu)物中心大規(guī)模的建設(shè)進(jìn)行反思。購(gòu)物中心的

發(fā)展重點(diǎn)從郊區(qū)轉(zhuǎn)向城市市區(qū)。面對(duì)新的復(fù)雜的環(huán)境和地段，它在規(guī)

模、類(lèi)型和設(shè)計(jì)方法方面都發(fā)生了適應(yīng)性變化，并逐漸走向成熟。

五.20世紀(jì)80年代多樣化階段

80年代以來(lái)，購(gòu)物中心建設(shè)進(jìn)入了一個(gè)新高潮，這也是20世紀(jì)

最富成效的建設(shè)階段。以美國(guó)為例，統(tǒng)計(jì)資料表明，從數(shù)量上看，80

年代中期是60年代以來(lái)的購(gòu)物中心建設(shè)的第三次也是最高一次高

峰。在1984年到1987年，每年約有2000個(gè)購(gòu)物中心開(kāi)工建設(shè)。

值得注意的是，一些發(fā)展中國(guó)家在這一時(shí)期開(kāi)始掀起購(gòu)物中心建設(shè)熱

潮。

這一階段，購(gòu)物中心類(lèi)型趨于多樣化，雖然面積變化不大，但是

類(lèi)型演變異常活躍，并針對(duì)人口分布狀況、區(qū)位和市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)消費(fèi)方

式的變化作出反應(yīng)。新的類(lèi)型和亞類(lèi)型迅速涌現(xiàn)，彼此之間相互作用，

從而推動(dòng)了購(gòu)物中心的演變。

由于種種原因，80年代，購(gòu)物中心的改造和更新成為主要的工

作。以購(gòu)物中心模式改造舊城商業(yè)區(qū)也得到了重視，購(gòu)物中心建筑常

常成為城市景觀的主角。購(gòu)物中心設(shè)計(jì)面臨著新的挑戰(zhàn).除了考慮自

身的內(nèi)在功能之外，還需要考慮處理與城市的關(guān)系.城市市區(qū)用地和

各種條件的限制更加促使購(gòu)物中心類(lèi)型的多樣化。

*戰(zhàn)后兩種不同發(fā)展模式

由于具體條件的差異，北美洲、歐洲、澳州和亞洲國(guó)家的購(gòu)物中

心有各自不同的發(fā)展模式，其中大致可以分為兩類(lèi)，即以美國(guó)為代表

的郊區(qū)發(fā)展模式和以英國(guó)為代表的城市市區(qū)發(fā)展模式。

1.城市郊區(qū)發(fā)展模式

在郊區(qū)發(fā)展模式中，購(gòu)物中心最初立足于城市郊區(qū)，石油危機(jī)之

后被迫轉(zhuǎn)向城市市區(qū)，經(jīng)歷了從郊區(qū)到市區(qū)的過(guò)程。

美國(guó)、加拿大、澳大利亞和新西蘭等國(guó)最初優(yōu)先發(fā)展郊區(qū)購(gòu)物中

心。在北美國(guó)家，城市郊區(qū)擁有大量廉價(jià)土地，高速公路交通發(fā)達(dá)，

汽車(chē)普及率高，城市郊區(qū)化明顯。因此，購(gòu)物中心以郊區(qū)中高收入居

住區(qū)和高速公路交叉點(diǎn)為立足點(diǎn)，因?yàn)檫@里服務(wù)人口密集購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，

汽車(chē)交通方便。而澳州國(guó)家，由于地廣人稀，結(jié)合草原新城建設(shè)，其

購(gòu)物中心主要出現(xiàn)在新城市區(qū)或郊區(qū)空曠地上。

郊區(qū)購(gòu)物中心依據(jù)規(guī)?？梢悦黠@地分為鄰里中心、社區(qū)中心、區(qū)

域中心等，除鄰里中心之外，它們的共同特點(diǎn)是需要大片的郊區(qū)用地

才能運(yùn)轉(zhuǎn)。

鄰里中心作為基本的購(gòu)物設(shè)施，在許多國(guó)家的郊區(qū)居住區(qū)中大量

存在。

50-70年代，郊區(qū)社區(qū)中心在美國(guó)非常盛行，在加拿大、澳大

利亞、新西蘭和日本等國(guó)也相當(dāng)具有代表性。澳州的郊區(qū)發(fā)展與美國(guó)

有相似之處，因此社區(qū)中心普遍存在，它們大多與高速公路網(wǎng)有關(guān)，

或者為郊區(qū)居住區(qū)服務(wù)。日本的社區(qū)中心與郊區(qū)鐵路網(wǎng)關(guān)系密切，它

們大多建于70年代的東京和大阪郊區(qū)或衛(wèi)星城。

區(qū)域中心主要集中在大城市，在中小城市也有一定程度的開(kāi)發(fā)。

美國(guó)城市周?chē)沫h(huán)路建設(shè)為區(qū)域中心提供了選址機(jī)會(huì)。在日本、加拿

大、澳大利亞和南美城市，區(qū)域中心的發(fā)展模式也大致相同，只因各

自地方特色的差異而有所變化。與美國(guó)相比，日本土地資源昂貴，實(shí)

際投資費(fèi)用也高得多，因此土地利用率比美國(guó)高得多，以多層區(qū)域中

心為主，停車(chē)場(chǎng)配置率較低，這是由于郊區(qū)的公共交通比較便利，所

以乘私人汽車(chē)購(gòu)物者比例較低。購(gòu)物中心主要集中在車(chē)站附近或者新

城中心，像美國(guó)那樣距城市市區(qū)很遠(yuǎn)的購(gòu)物中心非常少。超級(jí)區(qū)域中

心特別依賴(lài)于大面積的郊區(qū)用地，因此主要出現(xiàn)在美國(guó)和加拿大。

2.城市市區(qū)發(fā)展模式

以英國(guó)為代表的歐洲國(guó)家出于防止城市無(wú)限膨脹的需要，通過(guò)立

法保護(hù)郊區(qū)的城市綠帶，因此購(gòu)物中心發(fā)展之初就立足于城市市區(qū)。

英國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展速度明顯超過(guò)歐洲其他地區(qū)，第一階段主要

結(jié)合城市重建和更新進(jìn)行。戰(zhàn)后，英國(guó)城市無(wú)論是否受到戰(zhàn)爭(zhēng)破壞，

舊的城市結(jié)構(gòu)已經(jīng)破舊，也不能適應(yīng)汽車(chē)的需要。城市街道汽車(chē)交通

堵塞，商業(yè)街購(gòu)物和服務(wù)交通混雜，人車(chē)混流，環(huán)境非常惡劣。為了

改善這種狀況，保障購(gòu)物者安全，考文垂、普利茅斯和南安普敦等城

市結(jié)合城市更新建成了第一批購(gòu)物中心。第二階段主要在新城新建商

業(yè)中心區(qū)中建設(shè)購(gòu)物中心。第三個(gè)階段是運(yùn)用封閉式購(gòu)物中心大面積

更新城市市區(qū)。

歐洲國(guó)家普遍實(shí)施了疏散人口計(jì)劃。50年代，瑞典等許多歐洲

國(guó)家實(shí)施新城計(jì)劃，并結(jié)合郊區(qū)社區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)購(gòu)物中心。雖然新城開(kāi)

發(fā)為購(gòu)物中心在城市邊緣地區(qū)的發(fā)展提供了機(jī)會(huì)，但是歐洲郊區(qū)區(qū)域

中心的建設(shè)仍然極為有限。1981年美國(guó)有1350家區(qū)域中心開(kāi)業(yè)，

而在歐洲僅有75家。由于在高速公路交叉點(diǎn)上發(fā)展區(qū)域中心遭到規(guī)

劃部門(mén)的反對(duì)，因此歐洲城市的購(gòu)物中心主要出現(xiàn)在原有城市結(jié)構(gòu)

中，這種城市市區(qū)發(fā)展模式相當(dāng)?shù)湫汀?/p>

3.兩種發(fā)展模式的融合

80年代以前，英國(guó)的郊區(qū)區(qū)域中心非常少，80年代以后，這種

狀況有所改變，區(qū)域中心已經(jīng)逐漸從城市市區(qū)解脫出來(lái)。繼1976年

布倫特?克羅斯(TheBrentCross)建成開(kāi)業(yè)之后，1986年，第一個(gè)真

正的郊區(qū)區(qū)域購(gòu)物中心在蓋茨黑德(Gateshead)開(kāi)業(yè)。

英國(guó)開(kāi)發(fā)商追求這種典型完美的北美式購(gòu)物中心。就在此時(shí)，美

國(guó)的開(kāi)發(fā)商卻已經(jīng)把開(kāi)發(fā)目光轉(zhuǎn)向城市市區(qū)。在80年代以前，在美

國(guó)城市市區(qū)開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心是難以想像的，而今天，許多購(gòu)物中心都扎

根在城市市區(qū)。在英國(guó)和美國(guó)兩個(gè)具有代表性的購(gòu)物中心建設(shè)舞臺(tái)上

出現(xiàn)了不同的趨勢(shì)，其郊區(qū)發(fā)展模式和市區(qū)發(fā)展模式出現(xiàn)了相互融合

的趨勢(shì)。

什么是連鎖摩爾購(gòu)物中心？

連鎖摩爾購(gòu)物中心以菲律賓SMSUPERMALL集團(tuán)為代表。連

鎖摩爾購(gòu)物中心的特點(diǎn)為：由專(zhuān)業(yè)的連鎖購(gòu)物中心集團(tuán)開(kāi)發(fā)并經(jīng)營(yíng)管

理，面積龐大，自營(yíng)比例較高（50%至70%左右），自營(yíng)百貨公司、

超市、影城、美食城等，業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度極度齊備，商品組合的寬

度最寬深度最深（寬度最寬由多家不同定位的大型百貨公司、超市大

賣(mài)場(chǎng)實(shí)現(xiàn)。深度最深由無(wú)數(shù)各類(lèi)品牌專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)業(yè)的不同行業(yè)主題

大賣(mài)場(chǎng)實(shí)現(xiàn)。），定位于家庭（全家/全客層），能滿(mǎn)足全家的一站式購(gòu)

物消費(fèi)和一站式文化、娛樂(lè)、休閑、餐飲享受。連鎖購(gòu)物中心可解決

購(gòu)物中心的招租難題，可迅速實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心的全面開(kāi)業(yè)，且管理

促銷(xiāo)的力度和號(hào)召力比普通購(gòu)物中心高許多。

大型購(gòu)物中心比百貨公司更需要良好的管理，位居連鎖大型購(gòu)

物中心SHOPPINGMALL（銷(xiāo)品貿(mào)）業(yè)世界第三、亞洲第一的菲律

賓SMPRIME（SHOEMART）集團(tuán)經(jīng)營(yíng)的SMSUPERMALL連

鎖超級(jí)購(gòu)物中心通過(guò)增加自營(yíng)面積很好地解決了經(jīng)營(yíng)管理難題。SM

SUPERMALL的單體商場(chǎng)在15至20萬(wàn)平方米，其中自營(yíng)的面積超

過(guò)60%,包括自營(yíng)的連鎖SM百貨公司（分SMHOMEMART家

品、SMAPPLIANCE家電、SM服裝、SMSTATIONERY文具

等多個(gè)連鎖的專(zhuān)業(yè)分公司；不是分部門(mén)??！!這種構(gòu)架的好處是：各

"SM部門(mén)公司"更專(zhuān)業(yè)、招商更方便、形象更統(tǒng)一，縮短了租賃招

商的時(shí)間，便于摩爾的迅速開(kāi)業(yè)。而且促銷(xiāo)力度更強(qiáng)大、商品成本

更低。發(fā)展到一定階段，各"部門(mén)公司”還可以上市籌資。）、SM

SUPERMARKET大賣(mài)場(chǎng)、SMCINEAX多廳影城、SM

TOYKINGDOM玩具大賣(mài)場(chǎng)等專(zhuān)業(yè)子公司；而出租的面積僅40%左

右，如快餐店、小吃城、專(zhuān)賣(mài)店、電子游戲城、五金大賣(mài)場(chǎng)等。

SMPRIME連鎖購(gòu)物中心集團(tuán)旗下?lián)碛?0家SM

SUPERMALL連鎖摩爾，總摩爾面積超到300萬(wàn)平方米（包括在建

中的多家摩爾卜并曾多次獲得歐美財(cái)經(jīng)雜志的“亞洲最佳管理獎(jiǎng)"，

其業(yè)績(jī)年年大幅度增長(zhǎng)，其總資產(chǎn)在菲律賓各大公司中排名前十位。

簡(jiǎn)介部分連鎖摩爾購(gòu)物中心：

菲律賓的SMSUPERMALL集團(tuán)（自營(yíng)SM百貨公司、SM

超市、SM影城、SM玩具反斗城大賣(mài)場(chǎng)、SM美食城用ROBINSONS

集團(tuán)（自營(yíng)ROBINSONS百貨公司、ROBINSONS超市、

ROBINSONS影城、ROBINSONS玩具反斗城大賣(mài)場(chǎng)\泰國(guó)正大集

團(tuán)的THEMALL集團(tuán)（自營(yíng)易初蓮花超市\(zhòng)馬來(lái)西亞金獅集團(tuán)屬

下之百盛購(gòu)物中心（自營(yíng)百盛百貨公司和EXTRA超市卜

注：所有的業(yè)態(tài)均可以連鎖經(jīng)營(yíng)，包括超級(jí)購(gòu)物中心和高級(jí)百貨

商店。CHAINMALL、CHAINSTOREo連鎖只是1種經(jīng)營(yíng)模式，

連鎖不是1種業(yè)態(tài)；所有的業(yè)態(tài)包括MALL購(gòu)物中心均可以連鎖經(jīng)

營(yíng)。在摩爾內(nèi)可包含所有的連鎖業(yè)態(tài)和業(yè)種。

目前菲律賓SM（SHOEMART）集團(tuán)已在廈門(mén)投資開(kāi)設(shè)了1家

17萬(wàn)平方米的"SM城市廣場(chǎng)"超級(jí)購(gòu)物中心；但可惜由于廈門(mén)SM

是以其總裁（施至成先生）的私人名義投資的（不是SMPRIME

投資的），故該超級(jí)購(gòu)物中心內(nèi)未引入其連鎖的SM百貨公司、SM

SUPERMARKET大賣(mài)場(chǎng)，而只引入其連鎖的SMCINEAX多廳影

城。百貨公司租給了臺(tái)灣來(lái)雅百貨、大賣(mài)場(chǎng)租給了美國(guó)沃爾瑪。國(guó)內(nèi)

購(gòu)物中心也應(yīng)該學(xué)SM集團(tuán)的模式，走連鎖購(gòu)物中心之路。菲律賓的

ROBINSONS連鎖購(gòu)物中心集團(tuán)也是采用這種模式。（目前上海

華聯(lián)和上海友誼也正在探索著走連鎖購(gòu)物中心之路。上海華聯(lián)目前兼

備了連鎖快餐店、便利店、超市、大賣(mài)場(chǎng)、家電專(zhuān)業(yè)店、百貨6種業(yè)

態(tài)；而其首家大型購(gòu)物中心將在楊浦區(qū)五角場(chǎng)開(kāi)始建造。深圳銅羅灣

廣場(chǎng)、好又多、樂(lè)購(gòu)也在采用這種模式。）

北美摩爾的發(fā)展與簡(jiǎn)介

Mall全稱(chēng)ShoppingMall,音譯“摩爾”全稱(chēng)“銷(xiāo)品貿(mào)”，意為大型購(gòu)

物中心，起源于歐美，伴隨著家庭汽車(chē)化和住宅郊區(qū)化而誕生，是現(xiàn)

代工業(yè)文明和商業(yè)文明的產(chǎn)物，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)，不

同的消費(fèi)群體和男女老幼都會(huì)從中得到選擇和滿(mǎn)足。（Mall原意是“林

蔭道”，現(xiàn)在也可譯為“購(gòu)物林陰道”，意指在Mall里肯定有一條或多

條步行街，身臨其境購(gòu)物、消費(fèi)或漫步，猶如在林陰道上閑逛一樣舒

適和愜意。較新版本的美國(guó)詞典，還有另外一個(gè)新解釋?zhuān)骸霸谂彽?/p>

建筑群中或一個(gè)大建筑物中，許多商店和餐館組成的大型零售綜合

體。”摩爾（MALL）,特指規(guī)模巨大、連成一體、包羅眾多專(zhuān)賣(mài)店和

商鋪的商業(yè)中心或加蓋的林蔭道商業(yè)街，它集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲

食于一體，成為都市的精華區(qū)。）注意：摩爾SHOPPINGMALL

不是一般意義上的購(gòu)物中心SHOPPINGCENTRE,摩爾的面積至

少要10萬(wàn)平方米以上。沃爾瑪在美國(guó)稱(chēng)為WALMART

SUPERCENTRE,但沃爾瑪不是摩爾。摩爾是所有連鎖業(yè)態(tài)商家的

大集合，沃爾瑪可以入駐摩爾內(nèi)，但沃爾瑪在摩爾內(nèi)最多只占五分

之一的面積。

一、摩爾的起源和美國(guó)摩爾的發(fā)展

嚴(yán)格說(shuō)來(lái)，美國(guó)是現(xiàn)代大型購(gòu)物中心的誕生地，其發(fā)展可以追溯

到20世紀(jì)20年代初期由西爾斯羅巴克(Sears,Robuck&Co)公

司所規(guī)劃建造的許多獨(dú)立的商店街，它們遠(yuǎn)離市中心，處于城市邊緣

地帶，具有初步的整體規(guī)劃，同時(shí)附設(shè)了免費(fèi)的停車(chē)場(chǎng)，這也是現(xiàn)代

購(gòu)物中心的雛型。而被視為大型購(gòu)物中心鼻祖的，是土地建筑商人尼

克斯于20年代中期在美國(guó)密蘇里州堪薩斯市所規(guī)劃興建的Country

ClubPlaza,其目的在于提供住宅區(qū)內(nèi)居民一個(gè)可以享受消費(fèi)服務(wù)的

場(chǎng)所，具有統(tǒng)一管理的商店承租戶(hù)、特定而遠(yuǎn)離道路的停車(chē)空間，以

及全面統(tǒng)一的管理策略，而這些特色，都成為日后大型購(gòu)物中心所遵

循的基本規(guī)范。

現(xiàn)代意義上的摩爾起源于1940年以后的美國(guó)，并從50年代后期起

迅速發(fā)展起來(lái)的。50年代，西雅圖市Northgate購(gòu)物中心、佛萊明

罕市ShoppersWorld購(gòu)物中心相繼設(shè)立，這是最早以百貨公司為主

要承租戶(hù)的兩個(gè)購(gòu)物中心，其中Northgate是最原始的Mall型購(gòu)物

中心，主要由兩條面對(duì)面的帶狀中心組成，中間由一條人行通道連結(jié)。

50、60年代，美國(guó)郊區(qū)城市與原有大中城市商業(yè)中心之間存在的土

地差價(jià)，使許多大公司紛紛把自己的總部遷往郊區(qū)城市，新興產(chǎn)業(yè)也

在郊區(qū)興起，大規(guī)模的摩爾購(gòu)物中心也落戶(hù)于郊區(qū)，形成了大量位于

高速公路交叉口、由于發(fā)展大型購(gòu)物中心而"繁榮"起來(lái)的邊緣城市。

六、七十年代，大型購(gòu)物中心在美國(guó)的興起，具有經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)建

設(shè)的兩層意義。在此之后，隨著摩爾購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)的逐步成熟，其主

要經(jīng)營(yíng)思想也就被很自然地被移植到城市中心地區(qū)的摩爾購(gòu)物中心

上。從70年代起部分摩爾購(gòu)物中心又開(kāi)始開(kāi)進(jìn)美國(guó)市中心，且市區(qū)

摩爾的業(yè)績(jī)也都相當(dāng)不錯(cuò)，市區(qū)內(nèi)的摩爾在一定程度上也緩解了城

市中心空心化的難題。購(gòu)物中心的這種重視整體環(huán)境和功能提升的結(jié)

果，使消費(fèi)者的購(gòu)物不再是單純的購(gòu)物，而是一種享受。這樣的概念

再配合“一次性購(gòu)足’的新消費(fèi)觀念，無(wú)疑會(huì)給消費(fèi)者一種全新的購(gòu)物

體驗(yàn)。

而美國(guó)購(gòu)物中心專(zhuān)家米爾斯先生認(rèn)為，美國(guó)摩爾購(gòu)物中心始于本

世紀(jì)50年代中期。實(shí)際上其雛形在二三十年代就顯現(xiàn)了，一般認(rèn)為

H?巴桑氏是購(gòu)物中心的創(chuàng)始者，他在1931年就曾進(jìn)行商業(yè)區(qū)的統(tǒng)

一開(kāi)發(fā),1937年建造了大棚式的巴屋枯斯購(gòu)物中心。美國(guó)購(gòu)

物中心的發(fā)展是在第二次世界大戰(zhàn)之后，從1950—1970年，持

續(xù)發(fā)展了20年。伴隨著人們遷移至郊區(qū)，郊區(qū)購(gòu)物中心發(fā)展很快。

每家購(gòu)物中心都附有大面積的停車(chē)場(chǎng)，其功能越來(lái)越綜合化，一些購(gòu)

物中心不僅附有娛樂(lè)室、健身房，而且還開(kāi)辟了保育室和旅館。7

0年代初，西方世界爆發(fā)了能源危機(jī)，石油價(jià)格暴漲，依靠小汽車(chē)到

郊區(qū)購(gòu)物顯得費(fèi)用太高，城市中心商業(yè)區(qū)的摩爾開(kāi)始發(fā)展。

截至目前，美國(guó)有大大小小的購(gòu)物中心43000多個(gè)，各種規(guī)模

一應(yīng)俱全，其中27000個(gè)購(gòu)物中心不足100000平方英尺，因而只能

算作小型購(gòu)物中心。由此看來(lái)，平均每個(gè)美國(guó)人擁有19平方英尺的

零售市場(chǎng)，雖然店面過(guò)多，但是在過(guò)去的幾年中，除了每逢夏季生意

會(huì)略有減少外，零售業(yè)一直紅紅火火。在美國(guó)，摩爾目前已經(jīng)占有

52%以上的零售銷(xiāo)售額，2000年的營(yíng)業(yè)額已達(dá)1萬(wàn)億美元，一家摩

爾的有效商圈是數(shù)百公里。美國(guó)摩爾購(gòu)物中心迅速發(fā)展，并衍生出按

規(guī)模劃分的近鄰型（小型）、社區(qū)型、自然景觀型、城市再開(kāi)發(fā)型、休

閑娛樂(lè)型、超地區(qū)廣域型的巨型摩爾等類(lèi)型。

摩爾產(chǎn)業(yè)在美國(guó)成功后，摩爾這一業(yè)態(tài)便迅速地在加拿大、澳大

利亞、日本、歐洲各國(guó)發(fā)展了起來(lái)。加拿大、澳大利亞等地的摩爾與

美國(guó)的摩爾基本相同。但以法國(guó)為代表的歐洲式購(gòu)物中心同美國(guó)式

購(gòu)物中心比較。歐洲購(gòu)物中心與美國(guó)式購(gòu)物中心大體上較相象，但歐

洲購(gòu)物中心的規(guī)模一般比美國(guó)購(gòu)物中心小許多。其他不同點(diǎn)：歐洲購(gòu)

物中心大都建在城鄉(xiāng)交界處，（但英國(guó)是例外，英國(guó)購(gòu)物中心大多建

在市區(qū)）；美國(guó)的購(gòu)物中心有的在城中有的在城郊。法國(guó)購(gòu)物中心里

主題店以特級(jí)市場(chǎng)為多，不像美國(guó)購(gòu)物中心里主題店以百貨商店居

多。歐洲購(gòu)物中心以經(jīng)營(yíng)日常生活用品為主，而不像是以美國(guó)購(gòu)物中

心以選購(gòu)品為主，歐洲購(gòu)物中心則以實(shí)用品為主。但總體而言，日本

和歐洲的摩爾發(fā)展地不如東南亞的菲律賓、泰國(guó)、馬來(lái)西亞、新加坡

等國(guó)迅猛，且日本和歐洲的摩爾的面積規(guī)模也比菲律賓等國(guó)的摩爾要

小。菲律賓的SMSUPERMALL集團(tuán)、ROBINSONS集團(tuán)，泰國(guó)的

THEMALL集團(tuán)還發(fā)展出了獨(dú)特且很成功的“連鎖摩爾”經(jīng)營(yíng)模式。香

港的摩爾從80年代初起步，發(fā)展一直很迅速，但香港摩爾的規(guī)模較

小。而我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的摩爾則是從這兩年才剛剛開(kāi)始發(fā)展，但發(fā)展的

速度很快。

全球最大的"MALL"加拿大‘西愛(ài)民頓"年?duì)I業(yè)額達(dá)28.8億美元。

二、簡(jiǎn)介美國(guó)和加拿大的部分摩爾；

MallofAmerica-美國(guó)購(gòu)物中心位于明尼蘇達(dá)州Bloomington

市，是目前美國(guó)規(guī)模最大的超級(jí)室內(nèi)摩爾購(gòu)物商場(chǎng)，建筑面積約39

萬(wàn)平方米，占地78英畝，總投資高達(dá)6億多美元。中心集購(gòu)物與娛

樂(lè)于一體，建筑宏偉壯觀，包括：400個(gè)零售商店、4個(gè)大型百貨

公司、1個(gè)多功能娛樂(lè)中心、2個(gè)大型停車(chē)場(chǎng)（12,750車(chē)位）。

加拿大愛(ài)a頓市的"西愛(ài)民頓"--westedmontonmall。是目前世界

最大的Mall,年?duì)I業(yè)額達(dá)28.8億美元。該摩爾建筑面積超過(guò)50萬(wàn)平

方米，商場(chǎng)的出入門(mén)達(dá)50個(gè)之多、停車(chē)位達(dá)2萬(wàn)輛，有800多個(gè)國(guó)

家進(jìn)入、商場(chǎng)內(nèi)有100多家餐館。經(jīng)營(yíng)的主要項(xiàng)目是各類(lèi)生活日用

品專(zhuān)賣(mài)店、各種餐館、娛樂(lè)設(shè)施。如人造海灘沖浪、蹦高、游戲機(jī)、

游樂(lè)園（項(xiàng)目比錦江樂(lè)園還多）、WHL幾級(jí)溜冰場(chǎng)、迷你高爾夫球場(chǎng)、

8個(gè)電影院、1個(gè)賭場(chǎng)、1個(gè)三星級(jí)賓館等，還有一些免費(fèi)娛樂(lè)性服

務(wù)項(xiàng)目，如海脈表演、哥倫布發(fā)現(xiàn)新大陸使用的復(fù)制船、水生動(dòng)物展、

樂(lè)隊(duì)表演等，消費(fèi)者在此可以購(gòu)物、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、就餐。由于這類(lèi)大

型商場(chǎng)是全堵封閉室、不受外界天氣干擾，加之功能齊全，能滿(mǎn)足消

費(fèi)者各種不同需要、很受消費(fèi)者青睞、在地廣人稀的加拿大，商場(chǎng)內(nèi)

消費(fèi)者熙熙攘攘、與室外見(jiàn)不到人的情景，形成了極大的反差。大型

Mall（集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、服務(wù)為一體的大型功能齊全的場(chǎng)所）為主

體、表現(xiàn)出高度專(zhuān)業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性結(jié)構(gòu)特征。

1997年1月至10月，進(jìn)入美國(guó)“安大略米爾斯摩爾”的顧客

已高達(dá)1400萬(wàn)人次，而大名鼎鼎的迪斯尼樂(lè)園1995年創(chuàng)歷史

紀(jì)錄的全年游客也不過(guò)1420萬(wàn)人次。安大略米爾斯購(gòu)物商場(chǎng)為美

國(guó)1996年開(kāi)張的最大摩爾購(gòu)物中心，坐落在洛杉磯以東65公里

處，商場(chǎng)面積18萬(wàn)多平方米，內(nèi)有商店237家，工作人員約73

00人。安大略米爾斯公司總經(jīng)理曼斯指出，人們開(kāi)始厭倦大同小異

的購(gòu)物商場(chǎng)是該公司開(kāi)設(shè)新型商場(chǎng)的主要原因。因?yàn)槊谞査股虉?chǎng)與眾

不同之處在于，逛街的消費(fèi)者平均至少花三個(gè)小時(shí)在商場(chǎng)內(nèi)。在

安大略米爾斯購(gòu)物商場(chǎng)內(nèi)，既有美國(guó)知名的中低價(jià)位百貨公司進(jìn)駐，

如潘尼百貨連鎖店等，也有像帆薩奇這樣高級(jí)時(shí)裝的國(guó)際品牌在內(nèi)設(shè)

店。逛累的消費(fèi)者或陪逛者可在商場(chǎng)內(nèi)通過(guò)巨大的屏幕看電影，或前

往游樂(lè)區(qū)消磨時(shí)光。置身在商場(chǎng)內(nèi)，周?chē)碾娨暺聊弧⑧须s的音樂(lè)、

會(huì)唱歌的動(dòng)物、會(huì)舞蹈的植物、變幻莫測(cè)的燈光，讓整個(gè)商場(chǎng)無(wú)時(shí)不

充滿(mǎn)新奇感和動(dòng)感。曼斯指出，新的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，商場(chǎng)方圓16公

里以?xún)?nèi)約有100萬(wàn)名消費(fèi)者，但從簽賬卡的地址看，如今方圓160

公里內(nèi)的居民都是商場(chǎng)的消費(fèi)者，商場(chǎng)56%的顧客是來(lái)自方圓32

公里遠(yuǎn)的地方。目前，安大略米爾斯商場(chǎng)每月固定發(fā)出200班

觀光購(gòu)物巴士，除此之外還增設(shè)了一名觀光主管，因?yàn)槿毡居^光客為

商場(chǎng)帶來(lái)的收入非常可觀。曼斯表示，逛商場(chǎng)的所有消費(fèi)者平均

每次花費(fèi)109美元，而國(guó)際觀光客每次平均消費(fèi)435美元。這家

商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者為弗吉尼亞州的米爾斯公司。

“南海岸廣場(chǎng)”(SOUTHCOASTPLAZA)。這是公認(rèn)的加州最

大MALL,在全美國(guó)也數(shù)一數(shù)二。占地比北京中山公園加勞動(dòng)人民文

化宮還大，簡(jiǎn)直是個(gè)大公園或者一座名符其實(shí)的“城市”。這里有免費(fèi)

的內(nèi)部公共汽車(chē)供游人觀光，有可存放上萬(wàn)輛汽車(chē)的免費(fèi)停車(chē)場(chǎng)。這

個(gè)MALL由6家美國(guó)著名的大型百貨公司如西爾斯(SEARS)、羅

濱遜梅(ROBINSONS-MAY)等作為支柱組成，分別占據(jù)四角，各

店面積均在1萬(wàn)平方米以上。它們的特點(diǎn)是：（1）設(shè)施先進(jìn)：中央

空調(diào)、滾動(dòng)扶梯、地毯、人工采光；（2）商品陳列布局清新悅目、

通透開(kāi)闊；（3）購(gòu)物環(huán)境優(yōu)美，店外如花園，店內(nèi)寬松潔凈；（4）

商品種類(lèi)齊全，花色新穎，檔次甚高；（5）除珠寶玉器外，各類(lèi)商

品一律開(kāi)架售貨；（6）平時(shí)顧客不多，節(jié)假日頗熱鬧。在6家大型

百貨公司之間，有多條各長(zhǎng)近百米的通道相連。這些通道也是密封的，

由200多家各具特色的專(zhuān)業(yè)商店分布通道兩旁，自然形成多條商業(yè)

街。漫步其間有逛街的同樣感受，但絕無(wú)車(chē)輛之?dāng)_和日曬雨淋之慮，

而且隨處有座椅可以休息。這些專(zhuān)業(yè)店給人的印象是：（1）每個(gè)店

不大，一般是一二百平方米；（2）以男女時(shí)裝、鞋類(lèi)店為多，約占

一半，照相器材、音響、計(jì)算機(jī)、瓷器、水晶制品、工藝品、樂(lè)器等

均有多家專(zhuān)業(yè)店；（3）有電影院等娛樂(lè)中心5家；（4）有咖啡店、

各種餐飲店33家。

“主街”（MAINPLACE）o這個(gè)MALL位于加州圣安娜市第十七

街，是在城區(qū)新建的一座龐大的商業(yè)大樓，面積不下五六萬(wàn)平方米，

外面看似一個(gè)大倉(cāng)庫(kù)，密封，中央空調(diào)。樓外有可停幾千輛汽車(chē)的停

車(chē)場(chǎng)。樓分三層，一、二層由西爾斯等大百貨公司占據(jù)四角形成支柱。

四角之間是眾多的專(zhuān)業(yè)店組成的商業(yè)街。格局和前面介紹的“南海岸

廣場(chǎng)”相仿，只不過(guò)前者是一群建筑物，后者是宏偉壯觀的一整座建

筑物。樓內(nèi)有多處噴泉，附近有各種小吃店、飲料店。第三層有一個(gè)

大型電影院。這里的專(zhuān)業(yè)店一般不大，但各有特色。比如有一家廚房、

餐具商店，專(zhuān)門(mén)出售木、竹、藤制的桌椅和玻璃、瓷器、陶器制成的

餐具、茶具，款式花色極為繁多而別致，商店陳列也獨(dú)巨匠心。

美國(guó)最大的購(gòu)物中心發(fā)展商曾是ROUSE公司，現(xiàn)在最大的

購(gòu)物中心發(fā)展商據(jù)說(shuō)是“雀兒喜”公司。其他購(gòu)物中心發(fā)展商有：

WestfieldHoldings,美國(guó)RodamcoNorthAmerica公司等。

WestfieldHoldings是世界上最大的購(gòu)物中心發(fā)展商與經(jīng)營(yíng)商，

旗下?lián)碛忻绹?guó)39家、澳大利亞30家、新西蘭11家、英國(guó)7家共

87家WestfieldShoppingtown摩爾購(gòu)物中心，總面積超過(guò)600萬(wàn)平

方米，合作商戶(hù)超過(guò)13,600家。2002年1月Westfield美國(guó)分公

司又收購(gòu)了另外28家購(gòu)物中心,WestfieldHoldings的購(gòu)物中心總數(shù)

達(dá)到108家，總面積超過(guò)700萬(wàn)平方米。

美國(guó)弗吉尼亞州的米爾斯公司，在全美有7家大型摩爾和11家社

區(qū)購(gòu)物中心。

美國(guó)JBM不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)在美國(guó)和加拿大投資并經(jīng)營(yíng)管理著幾十家大型

摩爾，旗下摩爾的面積達(dá)到800萬(wàn)平方米。

三、購(gòu)物中心在世界各國(guó)的發(fā)展概況

購(gòu)物中心在世界各國(guó)都取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，從發(fā)展模式上看，歐

美購(gòu)物中心起源早，已進(jìn)入成熟期，日本、東南亞以及我國(guó)的香港和

臺(tái)灣大體上于80-90年代興起，目前已進(jìn)入了快速成長(zhǎng)期，但還是有

相當(dāng)大的發(fā)展空間，而我國(guó)的內(nèi)陸地區(qū)從總體上剛剛進(jìn)入起步時(shí)期，

但由于市場(chǎng)潛力巨大，正逐步為零售業(yè)者、地產(chǎn)業(yè)者、投資業(yè)者所關(guān)

注和接受。

由于美國(guó)幾乎人人都有汽車(chē)，故Mall最初都建于地價(jià)較為便宜的市

郊，并且在交通便利的公路旁邊。但80年代后期摩爾開(kāi)始開(kāi)進(jìn)美國(guó)

市中心，且市區(qū)購(gòu)物中心的業(yè)績(jī)也都不錯(cuò)。而東南亞一帶的摩爾更是

集中在市中心，且生意火暴。根據(jù)我國(guó)人均汽車(chē)擁有量低、居民偏愛(ài)

居住在市中心的國(guó)情，國(guó)內(nèi)的摩爾建設(shè)不必完全照搬歐美的模式。歐

美的“摩爾”購(gòu)物中心一般都在城郊或城鄉(xiāng)結(jié)合部，并且有占總面積1

/3左右的停車(chē)場(chǎng)。由于中國(guó)人還沒(méi)有進(jìn)入汽車(chē)時(shí)代，公路網(wǎng)不發(fā)達(dá)，

人多地少的中國(guó)也不可能有那么多土地來(lái)這樣揮灑，所以國(guó)內(nèi)城市的

摩爾也可象香港一樣選擇鬧市中心或鄰近地鐵站的市區(qū)新商圈作為

突破口，因?yàn)樵谥袊?guó)，逛街是城市人一個(gè)相當(dāng)重要的休閑內(nèi)容.但待

將來(lái)國(guó)人向郊區(qū)遷居越來(lái)越多，可以保證郊區(qū)摩爾的客流后，摩爾

還是應(yīng)該向郊區(qū)發(fā)展，畢竟郊區(qū)的大型地塊遠(yuǎn)比市中心容易得到且地

價(jià)成本也低許多。

摩爾是國(guó)際零售商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

按照中國(guó)目前的經(jīng)營(yíng)發(fā)展?fàn)顩r、零售商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)、未來(lái)發(fā)展規(guī)

劃、人均購(gòu)買(mǎi)力水平、人們對(duì)生活質(zhì)數(shù)水平要求的提高，在中國(guó)發(fā)展

具備優(yōu)良購(gòu)物環(huán)境、提供大型休閑場(chǎng)所及停車(chē)場(chǎng)、集購(gòu)物、休閑、娛

樂(lè)、餐飲文化及服務(wù)等各項(xiàng)功能于一體的現(xiàn)代購(gòu)物中心的條件已逐漸

成熟，摩爾的出現(xiàn)也是中國(guó)商業(yè)發(fā)展到一定階段，商業(yè)業(yè)態(tài)社會(huì)優(yōu)化

組合的必然趨勢(shì)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的今天，零售企業(yè)除了發(fā)展自

身特色、提高服務(wù)質(zhì)量外，還必須順應(yīng)以規(guī)模領(lǐng)先，以效益制勝的世

界零售業(yè)大趨勢(shì)。摩爾有別于其它的商業(yè)業(yè)態(tài)，充分體現(xiàn)了以人為本

的理念，營(yíng)造和引導(dǎo)新的消費(fèi)方式，引進(jìn)一種新的文化理念和生活理

念。建設(shè)現(xiàn)代化的大型購(gòu)物中心對(duì)促進(jìn)中國(guó)商貿(mào)發(fā)展、填補(bǔ)商貿(mào)空白、

優(yōu)化商貿(mào)行業(yè)結(jié)構(gòu)、改善購(gòu)物環(huán)境和居民生活質(zhì)量都有重要意義

摩爾購(gòu)物中心在世界各國(guó)興起并快速發(fā)展

在商品品牌國(guó)際化、零售業(yè)產(chǎn)業(yè)化、消費(fèi)行為逐漸超越國(guó)界的趨

勢(shì)下，從歐、美、日等發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)可知，傳統(tǒng)零售業(yè)者正面

臨著商品展售空間新需求的挑戰(zhàn)。而作為21世紀(jì)的新興產(chǎn)業(yè)，在全

球、在亞洲、在中國(guó)，購(gòu)物中心正在逐漸成為占據(jù)商業(yè)主流地位的新

興業(yè)種，為國(guó)內(nèi)零售業(yè)者、地產(chǎn)業(yè)者帶來(lái)了新的震撼。從探討購(gòu)物中

心發(fā)展戰(zhàn)略的高度上講，分析和掌握購(gòu)物中心在全球興起和發(fā)展的內(nèi)

在機(jī)理以及它所包含完整的管理技術(shù)體系，有助于國(guó)內(nèi)相關(guān)業(yè)者比較

深透地領(lǐng)悟我國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展形勢(shì)，不失時(shí)機(jī)地研究具體策略和發(fā)

展步驟，促進(jìn)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)在我國(guó)的起步成長(zhǎng)和健康發(fā)展。

由于各國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展形態(tài)不同，所以購(gòu)物中心定義也不完全

一致，但有些基本要素是為各國(guó)所公認(rèn)的，即"購(gòu)物中心是由一組零

售商及其相關(guān)的所有服務(wù)性、商業(yè)性設(shè)施共同組合而成。其土地、建

筑及相關(guān)服務(wù)內(nèi)容必須經(jīng)過(guò)完整的規(guī)劃、開(kāi)發(fā)及一致的經(jīng)營(yíng)管理，附

設(shè)等量的停車(chē)場(chǎng)，而其所包含的商業(yè)業(yè)種的數(shù)量必須大致滿(mǎn)足其所將

服務(wù)到的臨近地區(qū)"。從這個(gè)定義來(lái)分析，購(gòu)物中心所包含的內(nèi)容比

較廣泛，在服務(wù)功能上表現(xiàn)為復(fù)合性，在經(jīng)營(yíng)管理上表現(xiàn)為一致性，

在服務(wù)設(shè)施上體現(xiàn)為完整性，在服務(wù)范圍上表現(xiàn)為特定商圈。由此我

們可以看出，購(gòu)物中心不是一個(gè)簡(jiǎn)單的分散式的經(jīng)營(yíng)模式，而是一個(gè)

統(tǒng)一高效運(yùn)作的有機(jī)整體。

依據(jù)國(guó)際購(gòu)物中心的分類(lèi)，大型購(gòu)物中心共分為鄰里型購(gòu)物中

心、社區(qū)型購(gòu)物中心、區(qū)域型購(gòu)物中心、超區(qū)域型購(gòu)物中心、時(shí)裝精

品購(gòu)物中心、大型量販購(gòu)物中心、主題與節(jié)慶購(gòu)物中心以及工廠直銷(xiāo)

購(gòu)物中心。這是1994年ICSC（國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)）分類(lèi)出的八種

不同的購(gòu)物中心。這八種購(gòu)物中心共通的特點(diǎn)是：有一致而整體的建

筑設(shè)施規(guī)劃、完整的交通道路系統(tǒng)、足夠的停車(chē)空間、多元性商店業(yè)

種與服務(wù)、統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)策略及店面管理、獨(dú)立個(gè)性的購(gòu)物環(huán)境。就整

體而言，密閉式購(gòu)物區(qū)（Mall）通常是購(gòu)物中心的主體，采用密封式

設(shè)計(jì)，并且將店面兩兩相對(duì)的每條商店銜接，以中央溫度調(diào)節(jié)系統(tǒng)的

消費(fèi)購(gòu)物通道加以連接，形成四時(shí)四季都很舒適的購(gòu)物環(huán)境。

通過(guò)對(duì)購(gòu)物中心進(jìn)行定義和劃分類(lèi)型，我們可以得出這樣一個(gè)基

本結(jié)論：大型購(gòu)物中心規(guī)模龐大，各類(lèi)設(shè)施及其所提供的服務(wù)多樣繁

瑣。這種特點(diǎn)也就決定了購(gòu)物中心具有不同于其它業(yè)態(tài)的特殊性和復(fù)

雜性。這一點(diǎn)從其興起、發(fā)展到具體的經(jīng)營(yíng)管理也可以得到充分的驗(yàn)

證。

購(gòu)物中心的興起是伴隨著各國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程出現(xiàn)的，并且在

一定程度上進(jìn)一步促進(jìn)了各國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

由于世界各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，購(gòu)物中心在全球的發(fā)展呈現(xiàn)出

了不均衡的態(tài)勢(shì)，絕大多數(shù)的購(gòu)物中心集中在美國(guó)、歐洲、日本等發(fā)

達(dá)國(guó)家和地區(qū)，其中僅美國(guó)所擁有的購(gòu)物中心總數(shù)就多達(dá)43000個(gè)。

形成這種局面的主要原因在于當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)需求隨著收入水平的

提高出現(xiàn)了新的變化和調(diào)整，而購(gòu)物中心則迎合了這種需求。

進(jìn)入到20世紀(jì)90年代，我國(guó)的香港、臺(tái)灣和東南亞各國(guó)購(gòu)物

中心步入蓬勃發(fā)展的階段，購(gòu)物中心的數(shù)量增加、規(guī)模擴(kuò)大，形式日

趨多樣、服務(wù)更趨完善。但是從客觀來(lái)講，歐美的購(gòu)物中心無(wú)論從總

體數(shù)量、銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，還是從管理水平上看，都在全球購(gòu)物中心領(lǐng)域發(fā)

揮著榜樣的作用。透過(guò)購(gòu)物中心的發(fā)展對(duì)各國(guó)經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展的促進(jìn)作

用的角度來(lái)分析，對(duì)我們研究購(gòu)物中心、發(fā)展購(gòu)物中心更是具有相當(dāng)

大的啟示意義。僅以美國(guó)購(gòu)物中心對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)的總體貢獻(xiàn)為例，1993

年其總銷(xiāo)售額業(yè)績(jī)達(dá)到8302億美元，1994年達(dá)到了8500億美元，

2000年其總銷(xiāo)售額業(yè)績(jī)已超過(guò)了1萬(wàn)億美元，這個(gè)銷(xiāo)售額在非汽車(chē)

相關(guān)商品的銷(xiāo)售額中占了55%,美國(guó)購(gòu)物中心所用員工超過(guò)1000

萬(wàn)人，幾乎每11個(gè)工作人口中就有一名是在大型購(gòu)物中心工作。在

這里需要說(shuō)明的一點(diǎn)是，美國(guó)的購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)1993年就已進(jìn)入了成

熟發(fā)展時(shí)期，因而大型購(gòu)物中心數(shù)量逐年遞減，即便如此，購(gòu)物中心

所產(chǎn)生的銷(xiāo)售額，仍然呈現(xiàn)出直線上升的趨勢(shì)。

購(gòu)物中心在美國(guó)、日本、歐洲以及其它國(guó)家和地區(qū)興起并且進(jìn)入

蓬勃發(fā)展階段，被零售業(yè)人士稱(chēng)為"流通革命"，主要原因在于購(gòu)物中

心從根本上改變了零售業(yè)的被動(dòng)和從屬地位，實(shí)現(xiàn)了與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的有

機(jī)融合乃至對(duì)生產(chǎn)的引導(dǎo)、對(duì)消費(fèi)的促進(jìn)。如果進(jìn)一步展開(kāi)分析，可

以從經(jīng)濟(jì)和社會(huì)、科技、生活形態(tài)等方面加以說(shuō)明

日本購(gòu)物中心的發(fā)展情況

日本的購(gòu)物中心以1969年建設(shè)的玉川高島屋為代表，不過(guò)那時(shí)

的購(gòu)物中心理念，仍未擺脫百貨公司的格局，所提供的服務(wù)也較為有

限并且集中。從70年代初期到中期，經(jīng)過(guò)整體專(zhuān)業(yè)規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)

以及經(jīng)營(yíng)管理的大型購(gòu)物中心開(kāi)始成為主流，其中尤以位于大阪商業(yè)

區(qū)的幾個(gè)摩爾購(gòu)物中心最具代表。例如千里新城的“謝爾西”購(gòu)物中

心、巴恩環(huán)購(gòu)物中心等，它們特殊的建筑景觀，例如挑空廣場(chǎng)、庭園、

噴泉等，都成為都市外圍引人注目的消費(fèi)人潮集中地。

從70年代中期到80年代初期，日本開(kāi)始產(chǎn)生了集文化、娛樂(lè)、

休閑、運(yùn)動(dòng)等消費(fèi)行為于一體的新型購(gòu)物中心。例如1978年于東京

原宿區(qū)開(kāi)業(yè)的拉佛雷原宿，便是一個(gè)具有整合功能的購(gòu)物中心；同時(shí)

在這個(gè)時(shí)期也產(chǎn)生了以下關(guān)Seawall以及青森的三路德購(gòu)物中心為

代表的許多遠(yuǎn)離都市、構(gòu)筑于都市外圍的購(gòu)物中心，并且提供了日本

大型購(gòu)物中心在郊區(qū)發(fā)展構(gòu)建的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)。為了因應(yīng)消費(fèi)服務(wù)多樣化

以及設(shè)施復(fù)合化的趨勢(shì)，還產(chǎn)生了許多超過(guò)10萬(wàn)平方公尺的大規(guī)模

購(gòu)物中心。在福岡市西日前開(kāi)張了一間占地25萬(wàn)平方米的大型摩爾

購(gòu)物中心，除購(gòu)物外,電影院，游樂(lè)中心，餐飲店外加能容納4500輛的停

車(chē)場(chǎng)使之成為了大型商業(yè)中心。但由于日本特大型商業(yè)地塊較難取

得，故日本摩爾的規(guī)模一般較美國(guó)、加拿大、菲律賓等地的摩爾要小

許多。日本的傳統(tǒng)百貨集團(tuán)如高島屋百貨、三越百貨、西武百貨、

SOGO崇光、東武百貨是日本摩爾的主要投資開(kāi)發(fā)商之一。目前，

美國(guó)的摩爾開(kāi)發(fā)集團(tuán)"雀兒喜”也已開(kāi)始進(jìn)入日本進(jìn)行摩爾的投資開(kāi)

發(fā)。

大型購(gòu)物中心在日本之所以能夠迅速發(fā)展，具有兩個(gè)基本背景條

件：第一，日本是島國(guó)、人口眾多，因此追求土地及空間效率的極大

化，幾乎成為所有日本人一致的追求目標(biāo)。在這種情況下，能夠在一

個(gè)特定的空間內(nèi)提供各種消費(fèi)服務(wù)，同時(shí)又能夠提供定量停車(chē)空間的

購(gòu)物中心便成為實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)的最佳手段。加之經(jīng)濟(jì)巨大發(fā)展條件下

國(guó)民消費(fèi)能力提高，使得消費(fèi)者在購(gòu)物時(shí)不僅追求方便性、多樣性、

注重個(gè)人品牌的需求，同時(shí)更注重整體購(gòu)買(mǎi)經(jīng)歷的愉悅，這種趨勢(shì)促

成了大型購(gòu)物中心在日本的產(chǎn)生。購(gòu)物中心在歐、美、日等國(guó)家和

地區(qū)發(fā)展了多年，其市場(chǎng)規(guī)模在這些地區(qū)的零售業(yè)中占有舉足輕重的

地位，被視為21世紀(jì)最重要的零售業(yè)趨勢(shì)。

簡(jiǎn)介日本的部分摩爾；

大阪的心齊橋是全日本最大的購(gòu)物中心，有多達(dá)二千間的商鋪，

貨物應(yīng)有盡有、琳瑯滿(mǎn)目。

日本Kspiari摩爾是學(xué)習(xí)迪斯尼樂(lè)園將娛樂(lè)和購(gòu)物融在一起的經(jīng)驗(yàn)。

Gotemba摩爾是美國(guó)最大的購(gòu)物中心之一"雀兒喜”的海外分支。這里

有弗里斯轉(zhuǎn)輪和環(huán)滑車(chē)，還有迷人的溫泉度假村。"Kspiari購(gòu)物區(qū)，

除了121家商店外，還有超寬銀幕影院、流行樂(lè)隊(duì)演奏的免費(fèi)交響

樂(lè)、童話般樂(lè)園等。這里，每到周末，能吸引近20萬(wàn)購(gòu)物兼娛樂(lè)的

日本人，預(yù)計(jì)今年可接待將消費(fèi)3億美元的900萬(wàn)顧客。

「高島屋TIMESSQUARE」百貨摩爾于開(kāi)幕之后，加速了原本

冷清的南口的交通建設(shè)與開(kāi)發(fā)，一時(shí)之間，南口反而搖身一變成為不

可同日而語(yǔ)的東京熱門(mén)逛街去處。這家高島屋百貨究竟有什么魅力可

以讓一個(gè)原先備受冷落的地區(qū)起死回生？答案就在于它乃是當(dāng)今東

京都內(nèi)機(jī)能最為豐富多元的「新復(fù)合式商場(chǎng)」。先不論這家高島屋百

貨有什么創(chuàng)新的特色，光看它樓上的CD專(zhuān)賣(mài)連鎖店HMV、具有高

18m大畫(huà)面專(zhuān)門(mén)放映立體3D映像的TOKYOIMAXTHEATER.

SEGA最新體驗(yàn)型電玩游樂(lè)場(chǎng)JOYPOLIS;以及隔鄰的「東急手」

(TokyuHands),與以空橋相聯(lián)結(jié)的整棟全日本賣(mài)場(chǎng)面積最大的紀(jì)伊

國(guó)屋書(shū)店，便不難想見(jiàn)這座百貨巨艦的龐大模。至于這家引起轟動(dòng)的

高島屋百貨，除了網(wǎng)羅34個(gè)品牌的巨型化妝品賣(mài)場(chǎng)之外，那些散布

在每個(gè)樓層，提供消費(fèi)者歇腳休息兼用餐的「吃茶店」可是造成好一

陣轟動(dòng)喔！因?yàn)檫@些或者是日本著名老鋪，又或者是新引進(jìn)的海外料

理，幾乎都是首次在東京都內(nèi)的百貨公司亮相。另外12F-14F的

RestaurantPark集結(jié)了28家餐館，是新宿地區(qū)規(guī)模最大的美食街，

在這里的每間餐廳用餐都可眺望一覽新宿的繁華街景。

東武百貨池袋店是全日本最大的百貨公司型摩爾一這里的總賣(mài)場(chǎng)面

積共80,3000平方公尺。

博多水城簡(jiǎn)介：

日本福岡縣的博多水城是由美國(guó)捷得事務(wù)所設(shè)計(jì)建造的日本最

大的私人房產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目。這個(gè)占地250萬(wàn)平方英尺的巨大綜合型建

筑物形似峽谷狀，位于一條新開(kāi)辟的運(yùn)河兩岸。整個(gè)商城顯現(xiàn)出濃郁

的西方建筑色彩，融飯店、辦公和貿(mào)易等多種功能為一體，是當(dāng)?shù)嘏e

辦大型節(jié)日慶典、商品市場(chǎng)推廣及社區(qū)公益表演的最佳場(chǎng)所。商城內(nèi)

部分為5大主題區(qū)域，分別命名為：星際天地、月亮步道、地球步道、

海洋世界和太陽(yáng)廣場(chǎng)。

博多水城與眾不同的設(shè)計(jì)給傳統(tǒng)的百貨零售領(lǐng)域注入了新的血

液，游客們可以通過(guò)商場(chǎng)內(nèi)特有的拱廊往返運(yùn)河兩岸。日本著名的建

筑師ArataIsozaki先生在接受紐約時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)，曾把該建筑推

崇為20世紀(jì)后期最重要的建筑物之一（另一建筑物為由FrankGehry

設(shè)計(jì)的位于Bilbao的Guggenheim博物館）。

博多水城的成功引起了全球的關(guān)注，同時(shí)它也成為零售業(yè)大型綜

合性商城的標(biāo)志性建筑

我國(guó)香港、臺(tái)灣地區(qū)摩爾購(gòu)物中心的發(fā)展

香港的摩爾從80年代初起步，發(fā)展一直很迅速。香港的摩爾市

場(chǎng)為當(dāng)?shù)馗鞔蠓康禺a(chǎn)巨頭（和記黃浦、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、新世界、恒基、新

鴻基、嘉里、九龍倉(cāng)、太古、恒隆集團(tuán)）壟斷，同日本一樣，香港特

大型商業(yè)地塊較難取得，故香港摩爾的規(guī)模較小。

但不同于日本和臺(tái)灣，香港的各大百貨集團(tuán)（永安百貨、先施百

貨、華潤(rùn)百貨）沒(méi)有投入摩爾的開(kāi)發(fā)，但其新的分店都坐落在由各大

房地產(chǎn)巨頭開(kāi)發(fā)的摩爾內(nèi)。香港的摩爾有20多家，平均30萬(wàn)人

口擁有1家摩爾。

香港的摩爾清單；香港時(shí)代廣場(chǎng)、海港城、又一城、黃埔新天地、

西九龍中心、置地廣場(chǎng)、漁人碼頭、新城市廣場(chǎng)、太古城市城、太古

廣場(chǎng)、香港荷里活廣場(chǎng)、大埔超級(jí)城等。

臺(tái)灣的摩爾發(fā)展

由于當(dāng)