城中村建設(shè)管理細(xì)則

城中村建設(shè)管理細(xì)則

第一章總則

第一條為加快推進(jìn)城中村改造進(jìn)程，切實(shí)改善城中村村民的居住環(huán)境，解決好城中村村民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)問(wèn)題，促進(jìn)城市建設(shè)順利進(jìn)行，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律法規(guī)規(guī)定，借鑒外省市城中村改造的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本細(xì)則。

第二條本實(shí)施細(xì)則所稱城中村是指位于本市建成區(qū)內(nèi)，但土地權(quán)屬、戶籍、行政管理體制仍然保留著農(nóng)村模式或者由履行原村民委員會(huì)職能的股份制公司為組織形式，由成片農(nóng)宅組成的村落或街區(qū)。

第三條通過(guò)城中村改造使原村莊或街區(qū)成為規(guī)劃合理、公共服務(wù)設(shè)施配套齊全、居住條件和環(huán)境改善、城市形象提升、村民就業(yè)崗位和經(jīng)濟(jì)收入增加，有利于城市管理的現(xiàn)代化居住社區(qū)。

第四條按照“政府主導(dǎo)、區(qū)級(jí)負(fù)責(zé)、市場(chǎng)運(yùn)作、村民自愿、一村一案”的改造方針，市人民政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)全市城中村改造工作，各區(qū)人民政府、高區(qū)管委會(huì)是城中村改造工作的直接責(zé)任單位。

市政府職責(zé)：負(fù)責(zé)制定本市城中村改造的相關(guān)政策；審定全市城中村改造計(jì)劃；按照城中村改造計(jì)劃指導(dǎo)和協(xié)調(diào)各區(qū)人民政府、高區(qū)管委會(huì)及城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理、國(guó)土資源、拆遷管理、房產(chǎn)管理等各職能部門工作。

市城中村改造建設(shè)管理辦公室職責(zé)：作為市政府城中村改造工作的日常辦事機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)組織編制全市城中村改造計(jì)劃，監(jiān)督、指導(dǎo)各區(qū)、高區(qū)管委會(huì)城中村改造工作，審核已納入改造計(jì)劃的城中村改造建設(shè)方案、確定城中村改造項(xiàng)目及宣傳教育、調(diào)查研究工作、協(xié)調(diào)土地征用、規(guī)劃審批、施工管理、產(chǎn)權(quán)登記等手續(xù)的辦理，監(jiān)督、考核評(píng)定各責(zé)任單位城中村改造建設(shè)工作業(yè)績(jī)。

各區(qū)人民政府、高區(qū)管委會(huì)職責(zé)：按照市城中村改造總體規(guī)劃，編制本轄區(qū)城中村改造計(jì)劃；組織、協(xié)調(diào)、實(shí)施本轄區(qū)城中村改造建設(shè)項(xiàng)目；制定本轄區(qū)相關(guān)優(yōu)惠扶持政策。

負(fù)責(zé)組織本轄區(qū)城中村改造項(xiàng)目的招商引資工作；組織編制本轄區(qū)城中村改造項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施方案，并報(bào)市城中村改造建設(shè)管理辦公室備案后方可實(shí)施。

各區(qū)人民政府、高區(qū)管委會(huì)也應(yīng)成立常設(shè)工作機(jī)構(gòu)，明確責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)和配備專職工作人員，落實(shí)相應(yīng)的辦公條件、通信、交通工具、撥付專項(xiàng)辦公經(jīng)費(fèi)。市國(guó)土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃、住建管理、拆遷管理、房產(chǎn)管理等相關(guān)部門，根據(jù)各自的工作職責(zé)對(duì)全市城中村改造建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行相應(yīng)的管理工作，明確城中村改造項(xiàng)目手續(xù)辦理的責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)、責(zé)任人、工作要求和辦事時(shí)限，開辟城中村改造項(xiàng)目的“綠色通道”，特事特辦，全力服務(wù)。

市人民政府將根據(jù)市城中村改造建設(shè)管理辦公室對(duì)有關(guān)部門的考核情況，對(duì)工作業(yè)績(jī)突出的給予表彰，對(duì)推諉扯皮、工作不力，嚴(yán)重影響城中村改造項(xiàng)目進(jìn)程的，予以嚴(yán)肅處理。

第五條城中村改造可根據(jù)各村實(shí)際情況，在充分保證村民利益的前提下，經(jīng)市政府批準(zhǔn)可以采取由村民委員會(huì)組織實(shí)施改造，也可以村民委員會(huì)由與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合實(shí)施改造等其他改造方式。

第二章申報(bào)程序

第六條各區(qū)人民政府、高區(qū)管委會(huì)每年12月10日之前將本轄區(qū)計(jì)劃改造的城中村報(bào)市城中村改造建設(shè)管理辦公室，市城中村改造建設(shè)管理辦公室對(duì)符合條件的城中村進(jìn)行審查，并上報(bào)市人民政府下達(dá)下年度全市城中村改造計(jì)劃。

第七條列入改造計(jì)劃的城中村改造項(xiàng)目實(shí)施前，需由各區(qū)人民政府、高區(qū)管委會(huì)以正式文件方式上報(bào)市城中村改造建設(shè)管理辦公室備案。改造項(xiàng)目備案資料應(yīng)包括以下基本內(nèi)容：“4+2”工作法會(huì)議記錄、公示證明、開發(fā)商與村委會(huì)簽訂的正式開發(fā)協(xié)議、開發(fā)企業(yè)資信證明、開發(fā)保證金繳納證明。

編制的改造建設(shè)實(shí)施方案：

1.村莊基本情況：村莊四至、人口、戶數(shù)、房屋建筑面積、非住宅建筑面積、改造用地情況、村集體經(jīng)濟(jì)收入等情況說(shuō)明。

2.分期建設(shè)方案：整個(gè)村莊共分幾期開發(fā)改造，每期開、竣工時(shí)間、開工面積、安置村民面積、開發(fā)銷售面積。

3.拆遷安置辦法：明確房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、村民安置樓房位置、樓房分配方法及舊村拆除辦法。

4.市城市規(guī)劃委員會(huì)的會(huì)議紀(jì)要。

5.經(jīng)批準(zhǔn)的修建性詳細(xì)規(guī)劃。

6.土地出讓合同或土地證。

7.需提供開發(fā)公司的資料。

8.其他所需文件、資料。

第八條經(jīng)審查批準(zhǔn)同意實(shí)施的城中村改造項(xiàng)目，由市城中村改造建設(shè)管理辦公室向項(xiàng)目實(shí)施單位發(fā)放《市城中村改造項(xiàng)目備案確認(rèn)表》，項(xiàng)目實(shí)施單位持《市城中村改造項(xiàng)目備案確認(rèn)表》和相關(guān)部門的繳費(fèi)通知單到行政服務(wù)中心或相關(guān)部門辦理繳費(fèi)手續(xù)，享受本細(xì)則規(guī)定的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。

第九條未列入年度改造計(jì)劃范圍而確實(shí)具備改造條件的城中村，由轄區(qū)政府補(bǔ)報(bào)，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，可按本細(xì)則要求進(jìn)行改造，享受各項(xiàng)優(yōu)惠政策。

第十條已列入改造計(jì)劃的城中村項(xiàng)目，從審批之日起2年內(nèi)無(wú)實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，經(jīng)區(qū)、市城中村改造建設(shè)管理辦公室確認(rèn)，取消該村城中村改造項(xiàng)目，不再享受各項(xiàng)城中村改造優(yōu)惠政策。

第三章土地管理

第十一條城中村改造用地應(yīng)納入全市土地供應(yīng)計(jì)劃。除重大公益建設(shè)項(xiàng)目外，城中村現(xiàn)有土地應(yīng)全部用于城中村改造，與城中村改造開發(fā)無(wú)關(guān)的項(xiàng)目不予審批。

第十二條城中村改造原則上應(yīng)當(dāng)利用原建設(shè)用地，不得占農(nóng)用地，確需重選址占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和程序報(bào)批。

第十三條直接用于安置村民的居住用地、村集體經(jīng)濟(jì)組織生產(chǎn)用地，可按劃撥方式或出讓方式辦理。用于公益事業(yè)和市政設(shè)施的用地按劃撥方式辦理。用于房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營(yíng)性用地應(yīng)當(dāng)按招標(biāo)、拍賣、掛牌程序取得土地。

第十四條城中村改造工程開工建設(shè)后，其土地出讓金收益部分，扣除國(guó)家、省上解部分外，剩余部分全部返還各區(qū)人民政府或高區(qū)管委會(huì)，用于支持城中村改造。

第十五條建立對(duì)凈地出讓前介入城中村改造開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)償機(jī)制。對(duì)參與拆遷安置原村民的開發(fā)企業(yè)，若在招標(biāo)、拍賣或掛牌出讓中未竟得該宗土地，由市人民政府從該宗土地出讓收益中專項(xiàng)列支，補(bǔ)償其前期投入的成本及利息支出。

第四章規(guī)劃管理

第十六條城中村的改造建設(shè)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)納入城鄉(xiāng)規(guī)劃的統(tǒng)一管理，符合城市總體規(guī)劃。

第十七條城中村改造應(yīng)將改造村莊可利用的所有土地納入該村整體改造的統(tǒng)一規(guī)劃。

第十八條城中村改造建設(shè)規(guī)劃應(yīng)按照“功能第一、景觀并重、經(jīng)濟(jì)實(shí)用、居住與就業(yè)統(tǒng)籌、集約節(jié)約用地”的原則和《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》進(jìn)行編制。有關(guān)住宅日照標(biāo)準(zhǔn)、容積率、建筑密度等強(qiáng)制性內(nèi)容按照《中華人民共和國(guó)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》從寬執(zhí)行。

第十九條編制城中村改造修建性詳細(xì)規(guī)劃，應(yīng)充分聽(tīng)取村民意見(jiàn)，合理配套公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施。

第二十條市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門和各區(qū)人民政府、高區(qū)管委會(huì)要依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，加強(qiáng)對(duì)未改造城中村違法建設(shè)的管理，對(duì)私搭亂建的，堅(jiān)決依法予以拆除，防止因城中村改造引發(fā)的搶建、亂建現(xiàn)象發(fā)生。

第五章拆遷和安置管理

第二十一條城中村的拆遷安置補(bǔ)償方案，應(yīng)在各區(qū)人民政府、高區(qū)管委會(huì)的組織指導(dǎo)和監(jiān)督下依照有關(guān)法律和政策規(guī)定進(jìn)行制定，經(jīng)“4+2”工作法通過(guò)后，在拆遷改造現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)張榜公示。在拆遷安置補(bǔ)償方案中，應(yīng)載明貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換的參照標(biāo)準(zhǔn)，供被拆遷人選擇。

第二十二條城中村村民的房屋拆遷補(bǔ)償以房產(chǎn)證標(biāo)注面積或基準(zhǔn)建筑面積為準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。依據(jù)省宅基地面積劃分標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合我市城中村村民居住區(qū)容積率控制標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算出戶均基準(zhǔn)建筑面積為200平方米。

第二十三條參與城中村改造建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在與村民委員會(huì)商議城中村改造建設(shè)拆遷安置補(bǔ)償事宜時(shí)，可以參照下列原則確定其拆遷安置補(bǔ)償方案：

被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償方式時(shí)，其合法宅基地上被拆除的房屋建筑面積，有房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋，以房屋產(chǎn)權(quán)標(biāo)注面積為準(zhǔn)，按我市房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)給予貨幣補(bǔ)償。沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋，憑宅基地證以基準(zhǔn)建筑面積為準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，其合法宅基地上被拆除的房屋建筑面積在基準(zhǔn)建筑面積內(nèi)的，按房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)給予貨幣補(bǔ)償；超過(guò)基準(zhǔn)建筑面積的部分，給予適當(dāng)貨幣補(bǔ)償。

被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償方式時(shí)，其合法宅基地上被拆除的房屋建筑面積，有房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋，以房屋產(chǎn)權(quán)證按標(biāo)注面積1：1進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋，憑宅基地證每處合法宅基地，按基準(zhǔn)建筑面積予以安置，實(shí)際拆除面積未達(dá)到基準(zhǔn)建筑面積部分，由被拆遷人按照建住宅建筑安裝成本價(jià)補(bǔ)齊差價(jià)；實(shí)際拆除面積超過(guò)基準(zhǔn)建筑面積的部分，由拆遷人給予適當(dāng)貨幣補(bǔ)償。

每處合法宅基地原則上按一個(gè)基準(zhǔn)建筑面積安置。在城中村改造期間，符合分戶條件的本村村民，原則上每戶可按建住宅建筑安裝成本價(jià)購(gòu)買一套面積不大于120平方米住宅，具體分戶條件由各區(qū)人民政府、高區(qū)管委會(huì)根據(jù)本轄區(qū)的實(shí)際情況制定。

拆遷補(bǔ)償安置方案中，應(yīng)明確安置房源的位置、數(shù)量、層次、面積及結(jié)清差價(jià)計(jì)算方法和選擇房源先后順序的辦法等內(nèi)容。

第二十四條進(jìn)行改造建設(shè)的城中村涉及拆除村民委員會(huì)的辦公用房、生產(chǎn)用房和其他用房，拆遷人與被拆遷人可參照評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果或雙方協(xié)商簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

第二十五條進(jìn)行改造建設(shè)的城中村涉及被拆遷人搬遷或臨時(shí)安置的，其搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照市城市房屋拆遷補(bǔ)償補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第二十六條拆除城中村房屋以外的其他附著物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，原則上執(zhí)行市國(guó)家建設(shè)征用土地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

第二十七條年5月1日以后未經(jīng)市規(guī)劃部門批準(zhǔn)、違規(guī)建設(shè)的村民住宅及其他建、構(gòu)物，按違法建筑處理，拆遷時(shí)一律不予補(bǔ)償。

第六章優(yōu)惠政策

第二十八條為降低改造建設(shè)成本，對(duì)全市城中村改造建設(shè)項(xiàng)目安置區(qū)所涉及的有關(guān)下列行政、事業(yè)、經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)予以減免：

除國(guó)家、省明文規(guī)定不得減、免的各類行政事業(yè)性收費(fèi)外的全部免收；

市、區(qū)政府有關(guān)部門管轄單位收取的經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)，原則上按照標(biāo)準(zhǔn)的50%收?。?/p>

市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)除收取本市規(guī)定的用于補(bǔ)助供熱、供氣、供水企業(yè)部分外，其他予以免除；

人防工程易地建設(shè)費(fèi)參照經(jīng)濟(jì)適用住房政策執(zhí)行；

第二十九條城中村改造工程建設(shè)所涉及的建筑稅，市級(jí)留成部分全額支持給各區(qū)人民政府和高區(qū)管委會(huì)用于城中村改造建設(shè)。

第三十條城中村改造項(xiàng)目免建要求配建住宅總建筑面積5%的廉租房，安置區(qū)域免收菜地開發(fā)基金。

第七章監(jiān)督管理

第三十一條自本辦法頒布之日起，城中村內(nèi)必須停止除批準(zhǔn)建設(shè)改造之外的一切建設(shè)活動(dòng)，所在區(qū)人民政府、高區(qū)管委會(huì)、鄉(xiāng)人民政府、街道辦事處及村委會(huì)按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)城中村范圍內(nèi)建設(shè)活動(dòng)的管理工作，依法制止村內(nèi)任何形式的私搭亂建，并配合市規(guī)劃行政主管部門依法對(duì)違法建筑組織拆除。

第三十二條城中村改造項(xiàng)目建設(shè)方案一經(jīng)審批，不得擅自更改。凡未按審批方案實(shí)施的，由各職能部門依照相關(guān)法規(guī)予以處罰，并按審批方案予以糾正。

第三十三條城中村改造項(xiàng)目實(shí)施時(shí)除市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)外，城中村改造項(xiàng)目原則上應(yīng)先安置后拆除，村民安置一塊，拆除一塊。不按規(guī)定拆除舊村的，不得進(jìn)行下一期工程建設(shè)。

第三十四條在城中村改造建設(shè)中，凡建設(shè)審批手續(xù)不全；不優(yōu)先安置本村村民，建住宅違規(guī)向社會(huì)銷售；建不拆舊；群眾意見(jiàn)較大且造成嚴(yán)重不良后果的項(xiàng)目，經(jīng)市城中村改造建設(shè)管理辦公室核實(shí)后，責(zé)成有關(guān)部門令其立即停工、整改，整改不合格的改造項(xiàng)目，有關(guān)部門不得為其辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可、建設(shè)工程施工許可、土地使用、房產(chǎn)預(yù)售許可等相關(guān)手續(xù)，并記入不良紀(jì)錄。情節(jié)嚴(yán)重的今后不得參與我市城中村改造項(xiàng)目。

第三十五條城中村改造項(xiàng)目建成后，由市城中村改造建設(shè)管理辦公室組織有關(guān)部門進(jìn)行綜合驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后由房產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)登記手續(xù)。

第三十六條城中村范圍內(nèi)的住戶，應(yīng)積極配合城中村的改造工作。對(duì)于阻礙改造違反治安管理規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國(guó)治安管理處罰法》進(jìn)行處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十七條各級(jí)政府部門及工作人員應(yīng)樹立服務(wù)意識(shí)，不得以任何借口阻撓城中村改造工作，更不得借城中村改造之機(jī)牟取個(gè)人私利。凡不履行職責(zé)、濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或上級(jí)主管機(jī)關(guān)給予行政處分