房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)輔導(dǎo)講義筆記

第一章房地產(chǎn)概論一、房地產(chǎn)：指土地以及建筑物等土地定著物,是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體（也稱為不動(dòng)產(chǎn)）土地的地表范圍,指該宗土地在地表上的“邊界”所圍合的區(qū)域（地上空間的高度以飛機(jī)的飛行高度為限，地下空間的深度以人類的能力所及為限）建筑物：既包括房屋也包括構(gòu)筑.（廣義）單指房屋（狹)房屋是指有基礎(chǔ)、墻、頂、門、窗，起著遮風(fēng)避雨、保溫隔熱、抵御野獸或他人侵襲等作用，供人們?cè)诶锩婢幼?、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、儲(chǔ)藏物品或進(jìn)行其他活動(dòng)的建筑.構(gòu)筑：指?jìng)円徊恢痹诶镞M(jìn)行產(chǎn)和活活的建物.其他土地定著物：指附屬于土地或建筑物，從而成為土地或建筑物的從物，應(yīng)在房地產(chǎn)交易中隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓的,但當(dāng)事人另有約定的除外。實(shí)物：是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分。權(quán)益：指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部,是基于房地產(chǎn)實(shí)物而衍生出來的權(quán)利、利益和收益。、。間,而這定.房地產(chǎn)的性質(zhì):資源、財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、生活資料、生產(chǎn)資料、生產(chǎn)要素，生活必需品,奢侈炫耀,福利品，商,投資品等多種性質(zhì)。房地產(chǎn)特性：可移動(dòng)獨(dú)一無，壽命久，供有限有限性不可再性)值響,制(政府對(duì)房地產(chǎn)的限制是通過管制權(quán)充）,大總。：1、按房地產(chǎn)用途分類：居住，辦公,商業(yè)，旅館業(yè)，餐飲，體育和娛樂,工業(yè)，農(nóng)業(yè)，特殊用途，綜合用途2、按房地產(chǎn)開發(fā)程度分類：生地（不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地。毛地（具有一定基礎(chǔ)設(shè)施的土地。熟地(具有較完整的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場(chǎng)地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。1在建工、）.3類:地,部,下的房地產(chǎn)（期房：指目前尚未建造完成而以將來建造完成后的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地為標(biāo)的房地產(chǎn),滅現(xiàn)產(chǎn)的部以房體其如:正在經(jīng)營(yíng)的游樂場(chǎng)碼頭整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)（例,一個(gè)企業(yè)中的土地和房)4產(chǎn)5業(yè),自。二、我國(guó)目前房地產(chǎn)權(quán)利：所有權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，地役權(quán)，抵押權(quán)（統(tǒng)稱為他項(xiàng)權(quán)利,租賃權(quán)（屬于債權(quán)）債權(quán)：是債權(quán)人要求債務(wù)人作為或者不作為的權(quán)利，不能要求與其債權(quán)債務(wù)關(guān)系無關(guān)的人作為或者不作為。物權(quán)：是權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。權(quán);有立外.自物權(quán)：是自已物依享有權(quán)利.他物權(quán):是在人的上法享的權(quán)，是所有的制。在他權(quán)中,權(quán).押權(quán).用他。權(quán)(:益分(。用,）,構(gòu).所有的特：完性,整體性，恒性，力性絕對(duì)性.所有權(quán)的分類：1、單獨(dú)所有：指房地產(chǎn)由一個(gè)單位或個(gè)人享有和共同共有。2、共有：指2房地產(chǎn)由兩個(gè)以上單位或個(gè)人共同享有所有權(quán)。錯(cuò)誤按份共有，錯(cuò)誤共同共有。3、建筑物區(qū)分所有權(quán)：指業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán).房地他項(xiàng)利1占讓,劃撥,其）建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)質(zhì)上是利用空間的權(quán)利《物權(quán)法》第一百三十六條規(guī)定:“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表地上或者地下分別設(shè)立因此一宗土地的空間可以分割為很多個(gè)三維立體“空間塊，分別成為獨(dú)立的“物，可以分別出讓、轉(zhuǎn)讓等。例如，國(guó)家在出讓建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)可以將讓人對(duì)空間享有的權(quán)利通過出讓土地的四至建筑物的高度和深度加以確,確定范圍之外的空間仍然屬于國(guó)家，國(guó)家可以將其用于公共用途或者另外出讓，比如同一塊土地地下10M至地上80M的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給甲公司建造寫字樓地下20M至地下40M建場(chǎng).，也可能將其空間中的部分空間分割出來，轉(zhuǎn)讓、租賃給他人或者用它作價(jià)入股等，從而使該被分割出來的部分空間具有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。如，建設(shè)用地使用權(quán)人在符合城市規(guī)劃等要求的情況下，將其屋頂或外墻出售或出租給廣告公司做廣告，允許他人在自己使用的土地之下建造地直停車場(chǎng)2宅基地使用權(quán)指宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán),有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。3、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán):指土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依法對(duì)其承包經(jīng)營(yíng)的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)人從事種殖業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)4、地役權(quán)：指房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地,以提高自己的房地產(chǎn)效益地權(quán)利最典型的是地役通行,例如甲乙兩單位相鄰甲單位便,想道，議,。5權(quán).6、租賃權(quán)。三、地產(chǎn)場(chǎng)：交換商品房地的市，交包括賣、換、賃等。房地產(chǎn)市場(chǎng)基本素1、存著供換房產(chǎn)品2、存著房商的賣和購(gòu)?fù)I力方3交格買方利求同備了三件際易為發(fā)。房產(chǎn)的用:具有傳遞房地產(chǎn)供求信息、優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置、提高房地產(chǎn)使用效益等作用。當(dāng)供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格上漲;當(dāng)供過于求時(shí)，價(jià)格下跌.當(dāng)成交量放大時(shí)，反映市場(chǎng)趨熱;3當(dāng)成交量萎縮時(shí)，反映市場(chǎng)趨冷。特點(diǎn)1易只能房地產(chǎn)利的移2交易象非標(biāo)化3一城市為個(gè)市場(chǎng)。4、容易出現(xiàn)壟斷和投機(jī)。5、較多受法律、法規(guī)、政策等措施影響和限制。6、一般人非經(jīng)常參與7、交易金額較大8、交易程序較復(fù)雜9、廣泛。房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者包括交易雙方,為交易雙方提供服務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和其他專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，以及對(duì)交易等行為進(jìn)行管理的行政主管部門和行業(yè)自律管理組織。 1、賣方：主要包括土地?fù)碛姓?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房屋所有權(quán)人。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，有五類企業(yè)受開發(fā)商委托直接參與房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)和維護(hù)：規(guī)劃位;2購(gòu)買者和承租人。3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。4、其他專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)（金融機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)5、產(chǎn)理者能:管監(jiān)開購(gòu)、房地產(chǎn)管理等部門打交道，以取得立項(xiàng)、規(guī)劃意見以及國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、市政設(shè)施和配套設(shè)施使用許可、商品房預(yù)售許可證、商品房銷售許可證。房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類：1、按房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)次數(shù)分類：一級(jí)市場(chǎng)（即建設(shè)用地使用權(quán)的出讓。二級(jí)市（即建設(shè)用地使用權(quán)出讓后的房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng).三級(jí)市即投入使用后的房地產(chǎn)交易以及抵押、租賃等多種經(jīng)營(yíng)方式2、按房地產(chǎn)交易方式分：買賣市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：指在房地產(chǎn)市場(chǎng)上交易各方為自己利益最大化而進(jìn)行的努力。房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)也稱市場(chǎng)類型是根據(jù)同一市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)程度的不同來劃.1、完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)是競(jìng)爭(zhēng)不受任何阻礙和干擾的市場(chǎng)。具備以下條件：錯(cuò)誤、所買賣的商品具有錯(cuò)誤都者.錯(cuò)誤信錯(cuò)誤以錯(cuò)誤為,政。2爭(zhēng),場(chǎng).多;差異;市場(chǎng)信息比較完全。3、寡頭壟斷市場(chǎng)是少數(shù)幾個(gè)生產(chǎn)者的產(chǎn)量和市場(chǎng)份額占該市場(chǎng)的絕大部分或者全部的市場(chǎng)4個(gè)場(chǎng).4房地產(chǎn)市場(chǎng)周期：即經(jīng)過一段時(shí)間的上漲之后，預(yù)示著可能會(huì)下跌,上跌到一定程度之后,預(yù)示著可能會(huì)上漲。1、上升.在這一時(shí),需求不斷增加，房屋供不應(yīng)求。需求增加主要是實(shí)質(zhì)性的消費(fèi)需求期（消需求雜著投需求增加的期）要特征:租金和售價(jià)幾乎同步上漲；二手房屋的價(jià)格上漲.2、高峰期。實(shí)質(zhì)性的消費(fèi)需求在上升期基本上得到滿（投資需求夾雜著消費(fèi)需求增加的時(shí)期主要特征售價(jià)以比3格算,。主要特征：新房銷售困難；投資者紛紛設(shè)法將自己的房地產(chǎn)脫手，舊房交易量大；房屋空置率上升。4、低谷期。需求繼續(xù)減少，新的供給不再生產(chǎn)或很少產(chǎn)生。主要特征:市場(chǎng)極為蕭條，交易量很??；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工率;房地泡沫:指一種資產(chǎn)一系資產(chǎn)價(jià)格一個(gè)續(xù)過中的速上從價(jià)格離價(jià)值。形成的原因：1、群體的非理性預(yù)期.2、過度的投機(jī)炒作.對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格看漲的共同預(yù)期是形成房地產(chǎn)“泡沫”的基礎(chǔ)。購(gòu)買房地產(chǎn)的需求可以歸納為四類：消費(fèi)需求，投資需求，投機(jī)需求，跟風(fēng)需.判斷地產(chǎn)否有沫的法,是看房地市場(chǎng)格是持續(xù)越來高背離理論格.簡(jiǎn)單的衡指標(biāo)房?jī)r(jià)房租比，住率房?jī)r(jià)房租比120。四、房地產(chǎn)業(yè)（第三產(chǎn)業(yè)：是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)和管理的行業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)中介服務(wù)，物業(yè)管理和其他房地產(chǎn)活動(dòng)）地位：是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。作用1、為各種生和生活動(dòng)供不缺少物質(zhì)件2、，資增長(zhǎng)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展.3、可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。4、可以改善居民居住條件。5、可以加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和改變落后的城市面貌6、有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善投資環(huán)境，加快改革開放7、可以擴(kuò)大就.8、可以增加稅和財(cái)收入。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系。區(qū)別：建筑業(yè)是以建筑產(chǎn)品生產(chǎn)為對(duì)象的物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬第二產(chǎn)業(yè).房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)（開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)和管理等多種性質(zhì)屬第三產(chǎn)業(yè)。聯(lián)系：對(duì)象都是房地產(chǎn)。第二章我國(guó)土地基本制度5一、我國(guó)現(xiàn)行土地所有制的性質(zhì)是社會(huì)主義公有制。土地公有制是我國(guó)土地制度的基礎(chǔ)和核心，也是我國(guó)社會(huì)主義制度的重要經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。形式：全民所有制，勞動(dòng)群眾集體所有制。二、土地管理制度1、屬,法。土地登記以宗地為單位，擁有或者使用兩宗以上土地的土地使用者或土地所有者應(yīng)當(dāng)分宗申請(qǐng)登記，兩個(gè)以上土地使用者共同使用一宗土地的，應(yīng)當(dāng)分別登記。2、國(guó)有土地有償使用制(20世紀(jì)80年代.我種式.國(guó)出。存,經(jīng)性地面實(shí)有使用;強(qiáng)化形場(chǎng)和業(yè)的服。3、土地用制度（1998年.特點(diǎn)：帶有明顯的強(qiáng)制性；需要多部門協(xié)作；各級(jí)人民政府是實(shí)行的主體。土地用途管制的核心是不能隨意改變農(nóng)用地的用途，尤其是耕地。農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核.三統(tǒng)城國(guó)有地使制度:行政劃撥償無期無流動(dòng)的土地使用制度弊?。号懦獾刈庖?guī)律、市場(chǎng)對(duì)土地利用的調(diào)節(jié)作用；土地大量浪增值得不到回.改革過程1、收取地使用或土使用費(fèi)（1979年7月1日2、使有償.4理。5。立1準(zhǔn),土為.劃撥范圍：國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地；國(guó)家重點(diǎn)扶持的項(xiàng)目；法律、法規(guī)規(guī)規(guī)定的其他用地。錯(cuò)特征：錯(cuò)誤除法律、法規(guī)規(guī)定外，沒有使用期限的限制；誤除法律、法規(guī)規(guī)定外，不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押錯(cuò)誤必須經(jīng)核準(zhǔn)并按法定程序辦理手續(xù)。錯(cuò)2者,家6支付土地使用出讓金的行為。出讓方式：招,拍賣，掛牌，協(xié)議出讓。第137土讓.地地50地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40，合或其用地50年?！段餀?quán)法第149的,自地。合同約定的土地用途的，必須取得出讓人和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓.出讓合同條錯(cuò)誤當(dāng)事人的名稱和住所錯(cuò)誤等,錯(cuò)誤及，錯(cuò)誤土地用途錯(cuò)誤使用期限錯(cuò)誤出金等費(fèi)用及其付方錯(cuò)誤!解決爭(zhēng)議的辦法。國(guó)有建設(shè)用地租賃是指國(guó)家將國(guó)有建設(shè)用地租給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同,并支付租金的行為.（期限：短期不超過5年，最長(zhǎng)不得超過法律規(guī)定的出讓最高年限)轉(zhuǎn)《物第143條規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律規(guī)定的除.”流轉(zhuǎn)的方式：出,互換，出資，贈(zèng)與，抵.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定：錯(cuò)誤建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合.使用期限由當(dāng)事人約定但不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。錯(cuò)誤建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記。錯(cuò)誤建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處.第三章我國(guó)房屋基制度一、國(guó)城房屋有制多所有并存住宅城居民有為。按所有制結(jié)構(gòu)分：全民所有制房產(chǎn)；集體所有制房產(chǎn)；私人所有制房產(chǎn)；外資及中外合資房產(chǎn)。按房屋產(chǎn)別分：直管公產(chǎn)；單位自管公產(chǎn)；私產(chǎn)；其他產(chǎn)。7按產(chǎn)權(quán)占有形式:單獨(dú)所有房產(chǎn)；共有房;二、鎮(zhèn)住制度革進(jìn)：1、城房度的和點(diǎn)、城住房度改的全推進(jìn)配改革階段3、城鎮(zhèn)住房度改的化和面實(shí)階段4、城鎮(zhèn)房度改的一深化突破階段。現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房制度的核心是通過全面建立住房保障制度、改進(jìn)完善住房供應(yīng)體系，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)住房的社會(huì)化和商品化，最終達(dá)到“人人享有適當(dāng)?shù)淖》俊暗纳鐣?huì)發(fā)展目標(biāo)1、投資主體多元化。2、以經(jīng)濟(jì)適用住房為核心的住房供應(yīng)體系。3、住房分配的貨幣化。4、社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理5、以個(gè)人、家庭為主體的住房消費(fèi)商品化。三、住房的供應(yīng)體系1、廉租住房。我國(guó)政府于1998年出立構(gòu)想,2003進(jìn)了訂于2007年1度.廉租房制是解城市收入庭住困難主要徑。廉租房的障方實(shí)行幣補(bǔ)和實(shí)配租結(jié)合。保障象是城低收住房難家低收住房難家不得所承的廉房轉(zhuǎn)、或者變用。保障標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)當(dāng)?shù)丶彝テ骄》克?、?cái)政承受能力以及城市低收入住房困難家庭的人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)等因素，以戶為單位確定廉租房保障面積標(biāo)準(zhǔn)。程序：申請(qǐng)、受理、審核、公示及登記、輪候、簽約。保障資金錯(cuò)誤年度財(cái)政預(yù)算安排的保障資金錯(cuò)誤住房公積金增值收益余額錯(cuò)誤地錯(cuò)金.錯(cuò)誤政府的廉租住房租金收入。誤社會(huì)捐贈(zèng)及其方式籌集的資金。錯(cuò)房;集。廉租住房建設(shè)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、適用原則，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)水平，滿足基本使用功能，采取配套建設(shè)與相對(duì)集中建設(shè)相結(jié)合的方.單套的建筑面積應(yīng)當(dāng)控制在50㎡以內(nèi)。2、公共租賃住房：政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和出租價(jià)格，主要面各低收入住房困難家庭出租的具有保障性質(zhì)的住.對(duì)象:參。3提惠,限定面售照準(zhǔn)設(shè),面市低收房庭，障的住。8是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分。供應(yīng)對(duì)象：城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對(duì)象銜接。必須符合的條件：具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口；家庭收入符合最低標(biāo)準(zhǔn)；無房或現(xiàn)居面積低于政府規(guī)定的困難標(biāo)準(zhǔn)。申請(qǐng)的程序：申請(qǐng)、審核及公示，輪候。經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)按照政府組織協(xié)調(diào)市場(chǎng)運(yùn)作的原,采取項(xiàng)目法人招標(biāo)的方,單套建筑面積應(yīng)當(dāng)控制在60。滿5易,滿5地款,政。4、房.5、市場(chǎng)價(jià)品房。四、房公金。特點(diǎn)強(qiáng)制，互性，障性作用:錯(cuò)誤有利于籌集建房資金。錯(cuò)誤促進(jìn)住房消費(fèi)的增長(zhǎng),活躍住房消費(fèi)市場(chǎng)。錯(cuò)誤!推進(jìn)錯(cuò)住房分配貨幣化進(jìn),提高職工買房的支付能力。誤有利于引導(dǎo)居民調(diào)整不合理的家庭生活消費(fèi)結(jié)構(gòu)，抑制通貨膨脹。錯(cuò)住房公積金的管理機(jī):住房公積金管理委員會(huì)，住房公積金管理中.住房公積金管理的基本原則：住房公積金管理委員會(huì)決策、住房公積金管理中心運(yùn)行、銀行專戶存儲(chǔ)、財(cái)政監(jiān)督。目的:保障住房公積金規(guī)范管理和安全運(yùn)作實(shí)現(xiàn)住房公積金的保值增值,維護(hù)住房公積金所有人的合法權(quán)益。住房公積金的存款利率：職工當(dāng)年繳存的住房公積金按結(jié)息日掛牌公告的活期存款利率計(jì)息；上年結(jié)轉(zhuǎn)的按結(jié)息目掛牌公告的3個(gè)月整存整取存利率計(jì)息。職工住房公積金自存入職工住房公積金個(gè)人帳戶之日起計(jì),按年結(jié),本息逐年結(jié)每年6月0日.有下列情形之一的職工可以提取公積金：購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房的；離休、退休的完全喪失勞動(dòng)能,并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系;戶口遷移所在的市縣或者出境定居的償還購(gòu)房貸款本息的；房租超出家庭工資收入規(guī)定比例.住房積金款每期限長(zhǎng)不過30年并不得長(zhǎng)于借款人法定離休或者退休以后的5年。共同借款的，貸款期限最長(zhǎng)不超過0以的5。9第四章房地產(chǎn)開發(fā)一、房為.括:開發(fā)投資決策，取得土地,項(xiàng)目立項(xiàng)，規(guī)劃設(shè)計(jì),土地開發(fā)，房屋建造，竣工驗(yàn)收,商品房銷售，交付使.）特點(diǎn):開民位置的固定性開發(fā)市場(chǎng)的區(qū)域性響;民性;需2－3合需4－5項(xiàng)需0現(xiàn)在:A由于土地稀缺，資有，致土地值不上。B塊生開發(fā)成地，隨基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和境的善會(huì)使地的值大幅高.C隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展人生活平的高,房地需求的增房?jī)r(jià)格體也上升爭(zhēng)勢(shì).D當(dāng)通膨脹銀存款率下較時(shí),投資地產(chǎn)有明的保增作用.）按開對(duì)象分:土地開發(fā),房屋開發(fā)房地綜合發(fā)按開主體：獨(dú)開發(fā)合開發(fā)合資作和體資開發(fā)按開區(qū)域：新開發(fā)舊開發(fā)按開規(guī)模：?jiǎn)伍_發(fā)成開發(fā)房地開發(fā)程序:投階可行性研究期間，投資融資活動(dòng)就著手進(jìn)行了；在工程建設(shè)初期階段，工程投資達(dá)到項(xiàng)目投資額的一定比例時(shí)，商品房預(yù)售就可以開始.）二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。按經(jīng)營(yíng)管理對(duì)象分：專門從事土地和城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)；專門從事地上建筑物開發(fā)建設(shè);進(jìn)行土地和地上建筑物綜合開發(fā)。按注冊(cè)資金來源分：外資、內(nèi)資。按企業(yè)所有制分：公有制，非公有制按開發(fā)經(jīng)營(yíng)范圍:全國(guó),區(qū)域性按企業(yè)功能分：專營(yíng)，兼營(yíng)，項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立：具備以下條1、有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)2、有固定的場(chǎng)所，3、4、員,5條件.10級(jí):一級(jí)開發(fā)資質(zhì):錯(cuò)誤注冊(cè)資金不低于5000萬錯(cuò)誤從事房地產(chǎn)開發(fā)5年以上；錯(cuò)誤近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬㎡以上錯(cuò)誤連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％錯(cuò)誤一于5萬㎡上6有稱筑、、及經(jīng)類的專業(yè)管不于40人其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不得少于20格于4人;錯(cuò)誤工程技術(shù)財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中錯(cuò)級(jí)以上技術(shù)職稱；誤具有完善的質(zhì)量保證體,商品房銷售中實(shí)行了兩書制;錯(cuò)誤未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。錯(cuò)二級(jí)開發(fā)資質(zhì)：○1注冊(cè)資金不低于20002發(fā)3上;錯(cuò)誤近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬㎡以;錯(cuò)誤連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%錯(cuò)誤上一年房屋建筑施工面積大于10萬㎡以上錯(cuò)誤有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于20人其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不得少于10格于47中錯(cuò)級(jí)稱;錯(cuò)誤具有完善的質(zhì)量保證體系商品房銷售中實(shí)行了兩書制度；誤未發(fā)生過錯(cuò)重大工程質(zhì)量事.三級(jí)開發(fā)資：錯(cuò)誤注冊(cè)資金不低于800萬;錯(cuò)誤從事房地產(chǎn)開發(fā)2年以上錯(cuò)誤房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬㎡以;錯(cuò)誤連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100；錯(cuò)誤有稱筑、結(jié)、、地及經(jīng)類業(yè)理不于0人，其中具中級(jí)以職稱的管理人不得少于5專于2，6、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上技術(shù)職稱；錯(cuò)誤具有完善的質(zhì)量保證體系，商品房銷售中實(shí)行了兩書制度；○8未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。錯(cuò)四級(jí)開發(fā)資質(zhì)：誤注冊(cè)資金不低于100萬錯(cuò)誤從事房地產(chǎn)開發(fā)1年以上錯(cuò)誤已竣工錯(cuò)建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％錯(cuò)誤有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)錯(cuò)管理人員不得少于5人,持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不得少于2人；誤工程技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具錯(cuò)11有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員6商品房銷售中實(shí)行了兩書制度；錯(cuò)誤未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。擇;究；備:在。1權(quán).23目得實(shí)的鍵節(jié)一開建前工的要部分.勘察,地編要,出工前準(zhǔn)備,野外調(diào)查，測(cè)繪，勘探,試驗(yàn),分析資料，編制圖紙和撰寫報(bào)告）4、規(guī)劃設(shè)計(jì)（錯(cuò)誤基本要:境,工,錯(cuò)誤規(guī)設(shè)計(jì)要控性指標(biāo):建筑容積指項(xiàng)規(guī)建設(shè)地范內(nèi)建筑積規(guī)劃設(shè)用面的比；建高；建筑密度指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積占該地塊用地面積的比率；居住人口密度指單位建設(shè)人/頃數(shù)/地塊面積×100％，3計(jì).住層數(shù),積)住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)住宅建筑裝修和室內(nèi)設(shè)備的設(shè)計(jì)錯(cuò)誤址;建設(shè)用地許證;臨時(shí)建設(shè)和臨時(shí)用地的管理；建設(shè)工程規(guī)劃管理建筑管理，道路管理，管線管理審定設(shè)5議6工件,業(yè),建設(shè)資金已落實(shí)，其它規(guī)定）7、制定建設(shè)施工方案(施工組織與協(xié)調(diào)計(jì)劃，建材與設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃,施工圖設(shè)計(jì)方案基礎(chǔ)設(shè)施配套的接洽與協(xié)商計(jì)劃編制工程量清單和工程時(shí)間進(jìn)度以及現(xiàn)金流量表，與承包商談判及簽約等8、施工現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)三通一供水，供電，臨時(shí)道路）五、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)1、施工建設(shè)管理（主體建筑,配套工程,基礎(chǔ)設(shè)施）2、工程建設(shè)的進(jìn)度與主務(wù):理,度理,合進(jìn)，123程）4用.第五章房地經(jīng)紀(jì)一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員和機(jī)構(gòu)，為促成委托人與他人達(dá)成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)交易相關(guān)信息和專業(yè)服務(wù)并收取傭金等服務(wù)費(fèi)用的行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的主要參與者：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、委托人、交易相對(duì)人、交易資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)、銀行、主管部門。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的對(duì)象：即各種類型的房地.（商業(yè)用、寫樓、房）房地交易式：賣、換、賃房地經(jīng)紀(jì)務(wù)的的：成委人與人達(dá)房地交易.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容：提供房地產(chǎn)交易相關(guān)信息，促成委托人與他人訂立交易合同，調(diào)查房地產(chǎn)狀況，代收代付相關(guān)稅費(fèi)，代辦抵押貸款，代辦房地產(chǎn)登.房地經(jīng)紀(jì)務(wù)的式：理，間房地經(jīng)紀(jì)務(wù)的用：金、伸服收費(fèi).房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的必要性：房地產(chǎn)的獨(dú)一無二、價(jià)值量大等特性，房地產(chǎn)的質(zhì)量、功能、產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的信息不充分和信息不對(duì)稱，以及房地產(chǎn)交易復(fù)雜、交易雙方難以相互信任等,使得房地產(chǎn)交易者需要專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員和機(jī)構(gòu)為其提供房地產(chǎn)交易相關(guān)信息和專業(yè)服.作用：提供交易信息，降低交易成本，提高交易效率，保障交易安全，維護(hù)交易秩序，優(yōu)化資源配置。按經(jīng)紀(jì)對(duì)象分：二手房經(jīng)紀(jì)、新建房屋經(jīng)紀(jì)按交易對(duì)象分：買賣經(jīng),租賃經(jīng)紀(jì)按經(jīng)紀(jì)服務(wù)方式分：代理業(yè)務(wù)，居間業(yè)務(wù)按經(jīng)紀(jì)對(duì)象使用性質(zhì)分：住宅，非住宅按經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容分：經(jīng)紀(jì)基本業(yè)務(wù)，經(jīng)紀(jì)延伸業(yè)務(wù)房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理的區(qū)別在房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù),房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以接受一方或同時(shí)接受相對(duì)兩方委托人的委托,向一方或相對(duì)兩方委托人提供居間服務(wù)并收取服務(wù)費(fèi)用,居間立方.在房產(chǎn)業(yè)中房產(chǎn)紀(jì)構(gòu)常難受方托人委托,以委托名，表托的益,承辦理務(wù)向托收服費(fèi)。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備以下條件1、有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)2、有固定的服務(wù)所，3、有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)，4、有足夠數(shù)量的專業(yè)人員，5、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。13二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格的種類：職業(yè)資格考試和注冊(cè)制度.格,證書,從員.房地經(jīng)紀(jì)協(xié)理:指取得房地經(jīng)人協(xié)從業(yè)格并按照規(guī)定注冊(cè),取得房地產(chǎn)理注冊(cè)證書，協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有關(guān)事和的專業(yè)人員。房地產(chǎn)職業(yè)資格證書考試：已取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格并具備以下條件者，錯(cuò)誤得滿6滿3錯(cuò)誤歷,作滿4滿2年;錯(cuò)誤取得雙學(xué)士學(xué)位或研究生班畢,工作滿3年，中事地經(jīng)業(yè)務(wù)作滿1年錯(cuò)誤滿2經(jīng)滿1年;錯(cuò)誤、取得博士學(xué)位，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿1年.考試目《房產(chǎn)基制度政策《房產(chǎn)經(jīng)概論房產(chǎn)經(jīng)實(shí)務(wù)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相知識(shí)》.申請(qǐng)冊(cè)的員必具備下件1取得房地經(jīng)幻執(zhí)業(yè)格書;○，2無犯罪記；錯(cuò)誤身體健康,能堅(jiān)持在注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人崗位上工作；錯(cuò)誤!經(jīng)所在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)考核合格.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)的有效期為3年注冊(cè)有效期屆滿需要繼續(xù)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng),應(yīng)于注冊(cè)期滿前3個(gè),按規(guī)定的程序換發(fā)新的注冊(cè)證.位;指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理進(jìn)行各種房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；經(jīng)所在機(jī)機(jī)構(gòu)授權(quán)訂立經(jīng)紀(jì)合同；要求委托人提供與交易有關(guān)的資料有權(quán)拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指;執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)并獲得合理報(bào)酬。則;不受聘于兩個(gè)或兩個(gè)以上機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；保障委托人的權(quán)益；為委托人保守商業(yè)秘密；按受行政主管部門的監(jiān)督和檢查；接受職業(yè)繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務(wù)水.三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)：指具備足夠數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員等條件，依法設(shè)立并到工商登記機(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。按業(yè)務(wù)類型分為:以租售代理、居間業(yè)務(wù)為重點(diǎn)的實(shí)業(yè)型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu);以房地產(chǎn)營(yíng)銷策構(gòu);管性14房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。四、房地產(chǎn)交易：以房地產(chǎn)為對(duì)象的交易.移;交和；。1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓:指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者共他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為（房地產(chǎn)權(quán)利人是指房屋所有人和建設(shè)用地使用權(quán)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條:以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓城市房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：取得土地使用權(quán)證;完成開發(fā)投資總額的25％以;讓時(shí)屋已建的,應(yīng)當(dāng)持房屋有證書。以劃方式得地使權(quán)的,府。產(chǎn):裁依法收回土地使用權(quán)的;共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的權(quán)屬有爭(zhēng)議的；未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。2、新建商品房銷售包括新建商品房預(yù)售和新建商品房現(xiàn)售。預(yù)售：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行.新建商品房買賣的基本流程：預(yù)購(gòu)人尋找中意樓盤；預(yù)購(gòu)人查詢?cè)摌潜P的基本情況；與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房預(yù)售合同辦理預(yù)售合同備案手續(xù)商品房竣工辦理初始登交付房屋；與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂房屋交接書；辦理交易過戶、登記領(lǐng)取房產(chǎn)證書手續(xù)。新建商品房預(yù)售條:取建資25％以上，并以確施工進(jìn)度竣工交付期;取得商品房預(yù)許可證明。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可應(yīng)提交證件：商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表；開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；工程建設(shè)總投資比例符合規(guī)定條件的證明；工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度說明；商品房預(yù)售方案。預(yù)售許可證辦理的程:受理，審核，許可，公示?，F(xiàn)售:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。商品房現(xiàn)售的條件：現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；取得土地使用權(quán)證書持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證已通過竣工驗(yàn)收拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；15配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件;物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。錯(cuò)錯(cuò) 錯(cuò) 錯(cuò)商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確的主要內(nèi)容1當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；誤商品房基本狀況；誤商品房的銷售方式；誤商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款付款方式付款時(shí)間；誤!交付使用條件及日;錯(cuò)誤裝飾設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾錯(cuò)誤配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交錯(cuò)錯(cuò) 錯(cuò) 錯(cuò)8屬;錯(cuò)誤面積差異的處理方式錯(cuò)誤辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜錯(cuò)誤解決爭(zhēng)議的方法錯(cuò)誤違約責(zé)任錯(cuò)誤雙方約定的其他事;3、二手房賣:指房屋有權(quán)將其屋依通過賣轉(zhuǎn)給他的行為.流程：購(gòu)房人或賣房人通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等渠道尋找交易對(duì)象；買賣雙方簽訂房屋買賣合同；辦理交易過戶登.4、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓:指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法取得土地使用權(quán)以后，經(jīng)過一定的投入和開發(fā)建設(shè)活動(dòng)，達(dá)到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件但尚未完成全部建設(shè)任務(wù)時(shí)，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給他人繼續(xù)開發(fā)建設(shè)的行為。轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)性要件轉(zhuǎn)讓人和受讓人都應(yīng)當(dāng)具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資,但受讓方并非為經(jīng)營(yíng)開資制;合效.房地產(chǎn)開發(fā)目轉(zhuǎn)應(yīng)提下材料建設(shè)政主部辦理案登0轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)表；02、轉(zhuǎn)讓方和受讓方各自的申請(qǐng)轉(zhuǎn)、受讓的文件;03、項(xiàng)目立項(xiàng)；04、建設(shè)工程選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可;05、原土地使用權(quán)出讓合同及國(guó)有土地使用權(quán)證；06、0708遷安置情況說明；09、受讓方的上資產(chǎn)負(fù)債表、損益表，同時(shí)還需提供銀行的資信證明；010、雙方的開發(fā)資質(zhì)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照或法人代碼證；011、雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓合同;012、受讓方對(duì)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目后的工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃和管理方案,及資金落實(shí)證明；013、雙方已辦理土地使用權(quán)變理登記手續(xù)的證明01、其他需要提供的材.房屋租賃：指房屋所有權(quán)人作為出租人將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。特點(diǎn)：轉(zhuǎn)移的權(quán)利不同；價(jià)值實(shí)現(xiàn)形式不同；資產(chǎn)形態(tài)轉(zhuǎn)化的時(shí)間不.16有下列情形的房屋不得出租01取房屋有證02法關(guān)查的屋.03、共有房屋未經(jīng)共有人同意的04有的.05屬違法建筑的6的.07、08、09租。有,保,務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定以該房地產(chǎn)折價(jià)或拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。五、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)流程：1、二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)流程：搜集房源、客源信息；接待顧客;簽訂委托合同；房源與客源信息配;實(shí)地查看房屋商議交易價(jià)格協(xié)助訂立交易合同協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶提供延伸服務(wù)；結(jié)算房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；售后服務(wù)。2、新建商品房樓盤代理為務(wù)流程:搜集銷售代理項(xiàng)目信息;制定營(yíng)銷策劃方案；簽訂銷售代理合同；完善項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案;準(zhǔn)備銷售;開始銷售;持續(xù)銷售；尾盤銷售；結(jié)算傭金及其他有關(guān)費(fèi)用。3、新建商品房銷售業(yè)務(wù)流程：接待顧客；帶看現(xiàn)場(chǎng);購(gòu)買洽談；協(xié)助訂立商品房買賣合同;協(xié)助結(jié)算成交價(jià)款和辦理抵押貸款;售后服務(wù).第六章房地估價(jià)的,遵價(jià)法,對(duì)對(duì)時(shí)價(jià)析判相業(yè)意。房地產(chǎn)估價(jià)要素:1、估價(jià)事人估價(jià)、估機(jī)構(gòu)主估價(jià)托人對(duì)。2、估價(jià)的:一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)中估委人對(duì)價(jià)報(bào)的預(yù)用途。3、估價(jià)象：估價(jià)地產(chǎn)估價(jià)的4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：價(jià)值時(shí)間）一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中由估價(jià)目的決定的需要評(píng)估的價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間。5、價(jià)值類型：市場(chǎng)價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、在用價(jià)值、清算價(jià)值和投資價(jià)值。6估價(jià)依據(jù)指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)所依據(jù)的相關(guān)法律法規(guī)規(guī)章政策和標(biāo).177必須予以明確的前提條件作出的某種假定，以及對(duì)于由估價(jià)目的決定的評(píng)估的估價(jià)對(duì)象狀況與估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀不同之處作出的說明。8替。9列務(wù);制定估價(jià)作業(yè)方案搜集估價(jià)所需資料;實(shí)地查看估告;撰價(jià)告;內(nèi)。10、估價(jià)方法：采用科學(xué)的方法進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臏y(cè)算，不能單憑估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行主觀判斷。市場(chǎng)法、成本法、收益法。11、估價(jià)結(jié)果：指估價(jià)師通過估價(jià)活動(dòng)得出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值的專業(yè)結(jié).房地估價(jià)現(xiàn)實(shí)要1、有用權(quán)的2、、房地產(chǎn)抵押貸款的需要；4、房地產(chǎn)征收征用補(bǔ)償?shù)男枰?、房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?(還有：房地產(chǎn)分割、房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)爭(zhēng)議調(diào)處和司法鑒定，以及企業(yè)對(duì)外投資、合資、合,分立、改制、資產(chǎn)重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、清算等經(jīng)濟(jì)行）二、房地產(chǎn)價(jià)格：是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)－－貨幣額、商品或其他有價(jià)物。房地產(chǎn)價(jià)格形成的條件：具備有用性、稀缺性和有效需求。房地產(chǎn)價(jià)格的特征01格雙02區(qū)大.03、實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格.04、形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)。05、房地產(chǎn)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別情況的影響。房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成：1、土地取得成本：是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所必要的支出.（取得途徑：通過市場(chǎng)購(gòu)買取得；通過征收集體土地取得；通過城市房屋拆遷取得)2、開發(fā)成本:指在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)所必要的直接費(fèi)安）3人18員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)。4銷售費(fèi)用指預(yù)售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)或者銷售已經(jīng)完成的房地產(chǎn)所必要的費(fèi)用.包括廣告費(fèi)、銷售資料制作費(fèi)、樣板房或樣板間建設(shè)費(fèi)、銷售人員費(fèi)用或銷售代理費(fèi)）5、投資利息：指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或?qū)崿F(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要的費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息，而不僅僅是借款的利息和手續(xù)費(fèi)。6、銷售稅費(fèi):指預(yù)售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)或銷售已經(jīng)開發(fā)完成的房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)由賣方繳納的稅.兩一費(fèi)營(yíng)業(yè)、城維建設(shè)，教費(fèi)附加.）7、開發(fā)潤(rùn)：由銷收入售價(jià)減各項(xiàng)本、用和金的余額.房地產(chǎn)價(jià)格價(jià)值主要類:01、02、投資03、原、值價(jià)00場(chǎng)；06、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和屋重置價(jià)；07、土地、建價(jià)房格；08、總價(jià)格、單位價(jià)格樓面地價(jià);09、實(shí)際價(jià)格和義價(jià)；010、現(xiàn)房?jī)r(jià)格和期房?jī)r(jià)格;011、起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)；012、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)。房地產(chǎn)價(jià)格的主要影響因素：1、人口因.01、量:房與密加，對(duì)增加,會(huì)減少，地產(chǎn)價(jià)也就會(huì)落02、口人會(huì)文、進(jìn)公務(wù)設(shè)施必然日益完善和普遍，同時(shí)對(duì)居住環(huán)境也必然辦求寬敞舒適，凡此種種都足以增加對(duì)房地產(chǎn)的求從導(dǎo)致地價(jià)升03、家庭規(guī)指會(huì)某區(qū)庭人口。2、居民收入因素:居民收入的真正增加，意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動(dòng)所需要的空間會(huì)擴(kuò),從而會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上.3、物價(jià)素4、利率素：率上，房產(chǎn)價(jià)會(huì)降；率下降,房地產(chǎn)價(jià)格上。5推。196、城市規(guī)劃因素7、交通管制因素.三、房地產(chǎn)估價(jià)原則:獨(dú)立、客觀、公正原則(基本原則）;合法原則；最高最佳使用原則；估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；替代原(普適技術(shù)原則；謹(jǐn)慎原特殊原則。四房地產(chǎn)估價(jià)程:指完成一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目需要做的各項(xiàng)工作按照它們之間的內(nèi)在聯(lián)系排列出的先后次.基本程序：01、獲取估價(jià)業(yè);02、受理估價(jià)委托03、擬定估價(jià)作業(yè)方擬估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法；擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道；預(yù)計(jì)所需要的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)；估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排；04、搜集估價(jià)所需資料;05、實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象;06、分析估價(jià)對(duì)象及房地產(chǎn)市場(chǎng)00809組明,估告,告,附件.；010、審核估價(jià)報(bào)告011、出具估價(jià)報(bào)2。率.五、地產(chǎn)價(jià)的法：1、市場(chǎng)法稱比法、場(chǎng)比法、易例比法，選取定數(shù)、符一定件、發(fā)生交易類似房產(chǎn),然后將它與估對(duì)象行比它們實(shí)際交價(jià)進(jìn)行當(dāng)處理來取估對(duì)象值的法。市場(chǎng)的本質(zhì):是以房地產(chǎn)實(shí)際交價(jià)為導(dǎo)來求房地的價(jià)值.理,即場(chǎng)”象:住易。例;對(duì)成理比準(zhǔn)。2本在價(jià)重折舊值說個(gè)礎(chǔ)取20房地產(chǎn)價(jià)值的方法，即先把房地產(chǎn)價(jià)格分成它的各個(gè)組成部分，然后分別求取各個(gè)組成部分,再將各個(gè)組成部分相)本質(zhì):以設(shè)地。方的角度看：賣方愿意接受的最低價(jià)格不能低于他為開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價(jià)，如果低于看,建出,。程;。操作步驟：搜集房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成等資料；測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格；測(cè)算建筑物折舊;求取積算價(jià)格.3、收益法:也稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益,然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方.本質(zhì):以房產(chǎn)的期未收益導(dǎo)向求取地產(chǎn)價(jià)值從收益法的觀點(diǎn)看房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來凈收益的現(xiàn)值之和該價(jià)值的高低主要取決于01未來收益的小―未來凈收益大產(chǎn)就反02、獲得凈收益限的短―獲凈收期限越長(zhǎng)，房地產(chǎn)的價(jià)值越高,反之越低。03、獲得凈收益的可靠性――獲得凈收益越可靠,房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低。適用對(duì)象：有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)的價(jià)值（例如：住宅、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場(chǎng))驟:搜預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來凈收益；求取報(bào)酬率；選用適宜的收益法公式計(jì)算收益價(jià)格。4、假設(shè)開發(fā)法:也稱剩余法、預(yù)期開發(fā)法、開發(fā)法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法本質(zhì)：是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值。假設(shè)開發(fā)法的基本思想用下列模擬一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商思想活動(dòng)：假如我是一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商，同時(shí)有一塊房地產(chǎn)開發(fā)用地，為了取得這塊土地，我首先要他細(xì)分析這塊土地的內(nèi)外部狀況和條件，例如位置、四至、面積、形狀、地形、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、交通條件、周圍環(huán)境景觀等。根據(jù)土地的內(nèi)外部狀和條件，我知道了這塊土地在城市規(guī)劃允許的、21酒店等。在做了這些調(diào)研工作這后，我要預(yù)測(cè)這個(gè)建筑物假如建成后連同土地一起出售，將會(huì)，金,要都括在購(gòu)買該土地時(shí)作為買方所需要繳納的契稅等稅費(fèi)和出售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)時(shí)作為賣方所需要繳納的營(yíng)業(yè)稅）及要獲得開發(fā)利潤(rùn)。預(yù)測(cè)了這些之后，我便知道了愿意為這塊土地支付的最高價(jià)格是多少。它等于預(yù)測(cè)的未來開發(fā)完成后的價(jià)值，減去各種開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等之后所剩的數(shù)額。由此可看出，假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新開發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的“倒算法。適用對(duì)象：具有開發(fā)或者再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)價(jià)值、在建工程、可裝飾裝修改造或可改變用途的舊的房地產(chǎn)。步驟：調(diào)查了解待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況；選擇最佳的開發(fā)利用方式；估算開發(fā)經(jīng)營(yíng)期；預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià);預(yù)測(cè)開發(fā)所必要的支出及應(yīng)獲得的正常利潤(rùn)進(jìn)行具求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。第七章物業(yè)管理一、物業(yè)與物業(yè)管理物業(yè)：指房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地是指與房屋相配套或者為房屋使用者服務(wù)的室內(nèi)外市政公用設(shè)施、設(shè)備和與之相鄰的場(chǎng)地、庭院、道路。特:固定性、單元性、空間和環(huán)境性、配套性、耐久性。分類：居住物業(yè)，商業(yè)物業(yè)，辦公樓物業(yè)，工業(yè)物業(yè)，其他用途物業(yè)。，對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序活動(dòng)（01、物業(yè)管理的體括業(yè)和業(yè)使人、業(yè)設(shè)單、業(yè)服企等個(gè)責(zé)主02管理的客體是物業(yè);03、物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象是業(yè)主服務(wù)和物業(yè)使用人;04、物業(yè)管理的實(shí)施是通過簽訂物業(yè)05于。0、物業(yè)管理對(duì)公共秩序的作用是提供協(xié)助性管理服務(wù)的。基本特點(diǎn)：社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng).物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系。區(qū)別：01、管理主體不同。社區(qū)管理的主體包括社區(qū)范圍內(nèi)02同.比容,0理不。社區(qū)管帶有顯的政性側(cè)重實(shí)現(xiàn)會(huì)效04、式行管中;物理區(qū)互、互作。22二、物業(yè)管理的基本內(nèi)容。1的最基本的管理和服務(wù),目的是確保物業(yè)完好和正常使用，保證正常的生活工作秩序和良好的環(huán)境。內(nèi)容包括：01、房屋及設(shè)施設(shè)備管理（房屋完好率＝完好房屋建筑面積＋基本完好房屋建筑面積÷房屋總建筑面積100％；危房率＝危險(xiǎn)房屋建筑面積÷房屋總建筑面積100；設(shè)施設(shè)備完好率＝完好設(shè)施設(shè)備數(shù)量÷設(shè)施設(shè)備總數(shù)量×100％).02、環(huán)境管理.（清潔衛(wèi)生管理；蟲害防治管理；綠化管理）.03、公共秩序維護(hù)管理。(公共安全防范管理；消防管理；車輛停放管理。04、檔案管理05、客戶。2使用人的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)。內(nèi)容包括：日常生活服務(wù)；商業(yè)服務(wù)；文教衛(wèi)體服務(wù)；社會(huì)福利服;房地產(chǎn)中介服務(wù)和金融服.3、特約務(wù)：受業(yè)和物使用的托，滿足個(gè)別求提供服務(wù).三、業(yè)管的主階段1、段指新建物業(yè)工之前建設(shè)單位據(jù)項(xiàng)目發(fā)建設(shè)的要引入業(yè)管理的資詢活（咨活動(dòng)指物服務(wù)企業(yè)物業(yè)管專業(yè)人員物業(yè)管的角度對(duì)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目最科學(xué)、合理的見和建）作用：優(yōu)化設(shè)計(jì)，有助于提高工程質(zhì)量，有利于了解物業(yè)情況，為前期物業(yè)管理做充分準(zhǔn)備，有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益。內(nèi)容：可行性研究階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)階,施工建設(shè)階段,竣工驗(yàn)收階段，銷售階段。2、前期物業(yè)管理階段：指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，物業(yè)建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同所實(shí)施的物業(yè)管理。內(nèi)容:01、物業(yè)承接查驗(yàn)(物業(yè)資料,物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備，園林綠化工程，其它公共配套設(shè)施.02、住.03、物業(yè)裝飾裝04、工程質(zhì)量05、目。06、前期溝通協(xié)調(diào)。3、物業(yè)管理階段：指業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定實(shí)施物業(yè)管理的階.公共服務(wù)與管理系統(tǒng)協(xié)調(diào)）四、物業(yè)管理基本制度。1主:人.會(huì):物23業(yè)管理重大事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織.業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法利益，有權(quán)依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和管理規(guī)約的約,決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一切物業(yè)管理事項(xiàng)。職責(zé):召集業(yè)主大會(huì)會(huì),報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督企業(yè)履行服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；業(yè)主大會(huì)賦予的其他職.2、管理規(guī)約制度:是由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理等涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的，對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范。益;務(wù);約任.管理規(guī)約的作用：有利于協(xié)調(diào)各個(gè)業(yè)主利益與業(yè)主整體利益存在的各種矛盾，并按照個(gè)人利益服從整體利閃原則解決存在的分,保護(hù)了全體業(yè)主的共同利益。3物業(yè)管理招投標(biāo)制度該制度的設(shè)立是為了扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自建自管或因建管不分而引發(fā)物業(yè)管理糾紛增多的被動(dòng)局面保障業(yè)主自主選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán),同時(shí)也為物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與平等競(jìng)爭(zhēng)創(chuàng)造機(jī)會(huì)。4進(jìn)行查驗(yàn)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)建設(shè)單位和業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，同時(shí)規(guī)定物業(yè)建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交有關(guān)資.具有的現(xiàn)實(shí)義010質(zhì)量。03、保障開展物業(yè)管理必備條件。5業(yè)服務(wù)業(yè)資質(zhì)理制度物業(yè)理服務(wù)質(zhì)是對(duì)主共同事進(jìn)行管的一種動(dòng)。對(duì)物業(yè)管行業(yè)實(shí)市場(chǎng)準(zhǔn)制度,嚴(yán)格審查物業(yè)務(wù)企業(yè)資質(zhì),是加強(qiáng)行監(jiān)管規(guī)企業(yè)行為、有效決群眾訴、改物業(yè)管市場(chǎng)環(huán)的必要手?！段飿I(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定：申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列本,格證書和勞動(dòng)合同，管理的技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同，工程、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證書和勞動(dòng)合同；物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印,物業(yè)管理業(yè)績(jī)材料?！段飿I(yè)服業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理辦法規(guī)定一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目；