物業(yè)管理常見問題

-.z.一、物業(yè)收費(fèi)篇1、為什么物業(yè)公司一次性收取半年物業(yè)效勞費(fèi)？答：由于本小區(qū)客戶群特點(diǎn)，大局部業(yè)主事務(wù)繁忙，因此可能出現(xiàn)物業(yè)效勞費(fèi)交費(fèi)不及時(shí)的現(xiàn)象；而我們也會(huì)將大局部精力用于催繳費(fèi)用上〔因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)是保證物業(yè)公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)的先決條件〕，這勢(shì)必就會(huì)影響到我們對(duì)您和其他方面的效勞質(zhì)量。如半年收取一次物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司可將全部精力投入到對(duì)客戶效勞中，在資金運(yùn)轉(zhuǎn)上無后顧之憂。同時(shí)根據(jù)"山東省住宅物業(yè)效勞收費(fèi)管理方法"第十一條規(guī)定：物業(yè)效勞合同有約定的,物業(yè)公司可以按半年期預(yù)收物業(yè)費(fèi)。2、從什么時(shí)間開場(chǎng)計(jì)收我的物業(yè)效勞費(fèi)？答：在規(guī)定交房日期內(nèi)的，從業(yè)主辦理交房手續(xù)當(dāng)日起開場(chǎng)計(jì)算收取物業(yè)效勞費(fèi)；如果在通知的交房時(shí)期內(nèi)，業(yè)主不按期接房，則以開發(fā)商通知或公告的交付截止日開場(chǎng)計(jì)收物業(yè)效勞費(fèi)；以后購置的房屋以開發(fā)商通知或公示的交房時(shí)間開場(chǎng)收取物業(yè)效勞費(fèi)。3、按什么面積收取我的物業(yè)效勞費(fèi)？答：房產(chǎn)證未辦理以前,以商品房買賣合同上的銷售面積為準(zhǔn)；房產(chǎn)證辦理以后，以實(shí)測(cè)后的建筑面積收取物業(yè)效勞費(fèi)。4、我入住時(shí)要繳納購房契稅和專項(xiàng)維修資金嗎？答：按雙方簽署的商品房預(yù)售合同中的條款執(zhí)行。5、我入住時(shí)應(yīng)該簽訂什么協(xié)議或文件？答：入住時(shí)您應(yīng)簽訂"前期物業(yè)效勞協(xié)議"、"臨時(shí)管理規(guī)約"、"房屋接收驗(yàn)收表"、"業(yè)主信息登記表"、"入伙資料"等資料。6、我們?nèi)绾沃牢飿I(yè)效勞費(fèi)都花在什么地方了？答：物業(yè)效勞費(fèi)主要用在小區(qū)內(nèi)各公共設(shè)施設(shè)備(電梯、消防監(jiān)控、供水供電設(shè)備)、公用部位的日常養(yǎng)護(hù)、維修及運(yùn)行，小區(qū)公共秩序維護(hù)、公共清潔衛(wèi)生和環(huán)境綠化的維護(hù)等方面；物業(yè)公司將每年向業(yè)主公布一次本小區(qū)收支賬目，屆時(shí)您可以詳細(xì)了解物業(yè)效勞費(fèi)是如何花銷的。7、業(yè)主有權(quán)審查物業(yè)效勞企業(yè)的收支嗎？答：沒有。物業(yè)效勞收費(fèi)有兩種方式：包干制和酬金制。只有酬金制收費(fèi)方式下，業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)有關(guān)審計(jì)部門進(jìn)展審計(jì)。因?yàn)橐话愕臉I(yè)主不具備專業(yè)的財(cái)務(wù)知識(shí)，即使是專業(yè)財(cái)務(wù)人員也無法以個(gè)人身份提供具有合法效力的審計(jì)證明。如果每個(gè)業(yè)主都可以濫用自己的查賬權(quán)，這樣只能嚴(yán)重干擾物業(yè)效勞公司的正常運(yùn)作。8、裝修需交哪些費(fèi)用？答：A、裝修押金：2000元/戶，裙樓商鋪另行商定；B、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)：普通住宅〔含多層、小高層、高層〕：300元/戶；類別墅〔連排、復(fù)式住宅〕：400元/戶；別墅〔獨(dú)棟、雙拼住宅〕：500元/戶?！睬捌谖飿I(yè)合同中另有約定的，按照合同執(zhí)行〕C、裝修出入證工本費(fèi)5元/、押金20元/〔押金憑證可退〕。9、為什么要交專項(xiàng)維修資金？它的使用、續(xù)籌的程序怎樣的？答：根據(jù)國家"物業(yè)管理?xiàng)l例""住宅專項(xiàng)維修資金管理方法"及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)物業(yè)維修資金之相關(guān)規(guī)定，業(yè)主需要交納物業(yè)維修資金。專項(xiàng)維修資金用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。維修資金的使用，分為方案使用、一般使用和應(yīng)急使用。由物業(yè)效勞企業(yè)提出使用建議和財(cái)務(wù)預(yù)算，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審定，報(bào)主管部門備案后實(shí)施。維修資金缺乏時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，按業(yè)主擁有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌。商品住宅專項(xiàng)維修資金由房管局代為管理。10、如果業(yè)主因?yàn)?種原因沒有及時(shí)繳納物業(yè)效勞費(fèi)，物業(yè)是否有權(quán)掐斷住戶的水、電供給？答：物業(yè)效勞公司沒有權(quán)力限制業(yè)主的水、電供給；但有權(quán)暫時(shí)停頓為欠費(fèi)用戶提供效勞。如果是代收代繳卡式收費(fèi)，則要及時(shí)交費(fèi)或充值，以免自動(dòng)停水、停電，造成不必要的損失。11、售樓時(shí)的承諾沒有兌現(xiàn)，我可以不交物業(yè)效勞費(fèi)嗎？答：不可以。因?yàn)槲飿I(yè)效勞公司與開發(fā)商是具獨(dú)立法人資格的兩個(gè)公司，開發(fā)商的承諾與物業(yè)公司無關(guān)，物業(yè)效勞費(fèi)是用于小區(qū)物業(yè)效勞的，是物業(yè)公司用于保證和維護(hù)小區(qū)物業(yè)效勞正常運(yùn)行的根本。物業(yè)公司可以幫助業(yè)主、物業(yè)使用人向開發(fā)商/有關(guān)部門反映協(xié)調(diào)，爭(zhēng)取盡早解決，但物業(yè)效勞費(fèi)仍需支付。12、有線電視的繳費(fèi)方式？答：業(yè)主如想開通有線電視，需持有效證件到任意一個(gè)有線電視營業(yè)廳辦理相關(guān)手續(xù)：具體收費(fèi)工程及標(biāo)準(zhǔn)最終以有線電視收費(fèi)部門公布的最新收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)，有線電視為：有不明白的事宜，您可以咨詢。13、有的業(yè)主不交物業(yè)效勞費(fèi)，這對(duì)我有影響嗎？答：有影響。因?yàn)槲飿I(yè)效勞的實(shí)施是需要業(yè)戶交納的物業(yè)效勞費(fèi)來支持的，如果有業(yè)戶不交效勞費(fèi)，勢(shì)必會(huì)給物業(yè)公司的管理運(yùn)營經(jīng)費(fèi)造成影響，也將影響了已交費(fèi)業(yè)戶的利益，也就是影響了您的利益。物業(yè)效勞費(fèi)里面包括了哪些費(fèi)用？答：物業(yè)效勞費(fèi)包括：效勞人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)效勞區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)效勞區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)效勞區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)公司辦公費(fèi)用；物業(yè)效勞企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。15、低層住戶也要交電梯費(fèi)嗎？答、最低樓層住戶也要交納電梯費(fèi)用；物業(yè)效勞協(xié)議另有約定以及業(yè)主大會(huì)與物業(yè)效勞企業(yè)另有約定的，從其約定。電梯費(fèi)，更準(zhǔn)確的來說應(yīng)該是電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)，指的是電梯日常運(yùn)行以及維護(hù)所發(fā)生的費(fèi)用，主要包括運(yùn)行產(chǎn)生的電費(fèi)、年檢費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、日常維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)等，但并不包括電梯的中修、大修和更新改造費(fèi)用。這筆費(fèi)用主要用于保障物業(yè)效勞區(qū)域內(nèi)電梯設(shè)備的正常運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)。根據(jù)"物權(quán)法"的規(guī)定，電梯作為建筑物的共有局部，屬于全體業(yè)主共有，每個(gè)業(yè)主對(duì)其既享有權(quán)利，也需承當(dāng)義務(wù)，低層住戶不能以不使用電梯為理由，不交納電梯費(fèi)用，即"不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)〞。電梯運(yùn)行效勞屬公共性效勞，并不是只供局部業(yè)主享用的特約性效勞，不會(huì)因?yàn)橛行┤瞬怀穗娞荩娞莸倪\(yùn)行維護(hù)本錢就降低?！惨粭澴≌?，按所有權(quán)可劃分為兩局部，及專有局部和共有局部。專有局部是指各產(chǎn)權(quán)人獨(dú)立使用的單元空間，共有局部是指不屬于但各產(chǎn)權(quán)人而供全體產(chǎn)權(quán)人使用的空間、部位、設(shè)施和設(shè)備。高層住宅的電梯系統(tǒng)屬共有局部中的共用設(shè)備，共有局部的特征是：產(chǎn)權(quán)上屬全體產(chǎn)權(quán)人所有，功能上供全體產(chǎn)權(quán)人使用，實(shí)物形態(tài)上不能分割給各產(chǎn)權(quán)人。按照我國現(xiàn)行物業(yè)效勞的有關(guān)政策規(guī)定，住宅專有局部由產(chǎn)權(quán)人自行負(fù)責(zé)維護(hù)管理，住宅共有局部由物業(yè)效勞企業(yè)統(tǒng)一負(fù)責(zé)維護(hù)管理，其費(fèi)用由全體產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)?。自然，電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用也應(yīng)由全體產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)??！?6、業(yè)主辦理了入伙手續(xù)但沒有入住，也要繳納物業(yè)效勞費(fèi)？答：是的，要繳納物業(yè)效勞費(fèi)。因?yàn)樵诜梢饬x上來講，該單元的所有權(quán)已經(jīng)由開發(fā)商移交到了單個(gè)的業(yè)主手中，無論你入住與否，物業(yè)效勞公司已經(jīng)提供了公共性的物業(yè)效勞〔比方設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、清潔綠化等效勞〕，所以，您是要交物業(yè)效勞費(fèi)的。17、小區(qū)的公共照明用電是否需要業(yè)主分?jǐn)?？?yīng)該按什么標(biāo)準(zhǔn)收??？答：包含在物業(yè)效勞費(fèi)用里面〔各中心根據(jù)自己中心實(shí)際情況答復(fù)業(yè)主〕。18、收樓時(shí)還有許多配套設(shè)施，〔例如：周邊綠化、車庫、行人通道等〕沒有交，是否需全額繳納物業(yè)效勞費(fèi)"答：原則上是要全額繳交的?！矠I州地區(qū)："濱州市住宅物業(yè)效勞收費(fèi)管理方法"第十條規(guī)定：前期物業(yè)管理住宅小區(qū),因開發(fā)建立單位分期開發(fā)、分批交付使用的原因,造成小區(qū)配套設(shè)施和綠化環(huán)境等未能到達(dá)購房合同約定標(biāo)準(zhǔn)的,物業(yè)效勞收費(fèi)應(yīng)適當(dāng)減免,減免比例不低于40%,差額局部由開發(fā)建立單位補(bǔ)償物業(yè)效勞企業(yè)?！?9、裝修時(shí)為什么要交裝修保證金？是按哪些相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)收取？答：根據(jù)"山東省建筑裝飾裝修管理方法"第34條和物業(yè)公司在具體操作時(shí)通過與業(yè)主簽訂協(xié)議，以收取一定的保證金的方式來約定裝修行為，以到達(dá)平安施工的目的。具體的收取標(biāo)準(zhǔn)以物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的"裝修管理效勞協(xié)議"約定的金額為準(zhǔn)。20、已經(jīng)購置了車庫或車位，為什么還要繳納停車效勞費(fèi)？答：嚴(yán)格來講是交納場(chǎng)地效勞費(fèi)。物業(yè)公司要對(duì)車庫或車位進(jìn)展清潔和維護(hù)?！矠I州地區(qū)："濱州市住宅物業(yè)效勞收費(fèi)管理方法"第十五條規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有車庫內(nèi)的車位使用人應(yīng)當(dāng)交納停車效勞費(fèi)。地上停車位：25元/月/輛；地下停車位：30元/月/輛〕21、物業(yè)效勞費(fèi)如何收繳"其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)方式"答：于業(yè)主入伙時(shí)預(yù)收半年的物業(yè)效勞費(fèi)〔以后按半年期預(yù)收〕，符合"山東省住宅物業(yè)效勞收費(fèi)管理方法"第十一條，而且此收費(fèi)已經(jīng)在"前期物業(yè)效勞合同"中約定。22、小區(qū)內(nèi)的水景、園林維護(hù)如何進(jìn)展？其保養(yǎng)運(yùn)行是否額外收費(fèi)？答：水景園林由物業(yè)公司進(jìn)展維護(hù)與保養(yǎng)。能夠保證如噴泉之類的配套正常運(yùn)行，運(yùn)行時(shí)間由物業(yè)中心具體擬定。其保養(yǎng)運(yùn)行不額外收費(fèi)，包含在物業(yè)效勞費(fèi)中。如遇中、大修則需動(dòng)用專項(xiàng)維修資金。23、物業(yè)效勞費(fèi)是怎樣計(jì)算出來的，測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)是什么？答：是依據(jù)"前期物業(yè)效勞合同"、當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)物業(yè)效勞收費(fèi)管理方法所約定之物業(yè)效勞內(nèi)容和效勞質(zhì)量要求而測(cè)算出效勞費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，其測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)除依據(jù)以上內(nèi)容，亦參考當(dāng)?shù)匚飪r(jià)水平及物業(yè)效勞費(fèi)收費(fèi)水平，并根據(jù)與樓盤檔次相匹配的效勞需求和效勞深度而作出測(cè)算并經(jīng)過政府部門最終批核確定。24、為什么物業(yè)效勞費(fèi)會(huì)這么高，是不是日后會(huì)隨時(shí)變動(dòng)？答：小區(qū)現(xiàn)行物業(yè)效勞費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是由政府備案的，將隨本市物業(yè)效勞費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整而調(diào)整。25、這里的水、電、天然氣費(fèi)定價(jià)是多少？答：物業(yè)效勞公司嚴(yán)格按照當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)水電氣費(fèi)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。其中，水費(fèi)：元/方；電費(fèi)：元/度；天然氣費(fèi)：元/方〔各中心根據(jù)本小區(qū)實(shí)際收費(fèi)情況給予答復(fù)〕。26、房屋未裝修，入住前是否要交納物業(yè)效勞費(fèi)？答：只要房屋已交付，無論業(yè)主是否入住，都要交納物業(yè)效勞費(fèi)。因?yàn)槲飿I(yè)公司已經(jīng)開場(chǎng)提供效勞。物業(yè)公司并不是為一個(gè)或幾個(gè)業(yè)主效勞，而是為整個(gè)小區(qū)提供效勞，物業(yè)效勞公司與業(yè)主的合同關(guān)系是對(duì)整體業(yè)主的合同關(guān)系。物業(yè)效勞費(fèi)是用于整個(gè)小區(qū)維修保養(yǎng)、維持小區(qū)正常持續(xù)運(yùn)行所必須的費(fèi)用，并非物業(yè)公司的經(jīng)營性收入。如果一個(gè)或幾個(gè)業(yè)主不交物業(yè)效勞費(fèi)，必然導(dǎo)致物業(yè)效勞費(fèi)入不敷出，物業(yè)公司因缺乏資金對(duì)小區(qū)的維護(hù)效勞將難以為繼，導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損。27、我不付裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)，由裝修公司清走可以嗎？答：可以，但業(yè)主需要簽署承諾書及交納保證金，裝修完工后無違規(guī)如在公共區(qū)域堆放垃圾，搬運(yùn)過程無撒漏等情況則予以退還。二、物業(yè)效勞篇28、業(yè)主家被盜,物業(yè)公司是否一定要賠償？答："物業(yè)管理?xiàng)l例"第47條物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)效勞區(qū)域內(nèi)的平安防范工作。保安效勞內(nèi)容不包含對(duì)住戶室內(nèi)財(cái)產(chǎn)的安保工作。物業(yè)公司收取的保安費(fèi)僅用于維持小區(qū)公共秩序和日常巡視，并非是對(duì)小區(qū)內(nèi)特定人、財(cái)、物予以管理。只要保安效勞到達(dá)規(guī)定的要求，物業(yè)公司就沒有法律責(zé)任。29、物管效勞包括哪些內(nèi)容"有無專門的物管手冊(cè)給客戶"答：物業(yè)效勞公司在收取了物業(yè)效勞費(fèi)以后，需要按照有關(guān)政府法規(guī)與協(xié)議約定的效勞內(nèi)容提供效勞，主要包括：〔1〕物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)；〔2〕公共綠化的維護(hù)；〔3〕公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)；〔4〕公共區(qū)域的秩序維護(hù)、平安防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理效勞；〔5〕物業(yè)使用中對(duì)制止行為的告知、勸阻、報(bào)告等義務(wù)；〔6〕物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用的賬務(wù)管理；〔7〕物業(yè)效勞檔案和物業(yè)檔案的保管；〔8〕其他管理事項(xiàng)。如果您需要一些個(gè)性化效勞，特約性效勞將滿足您的要求，當(dāng)然您要支付相應(yīng)的費(fèi)用。交房時(shí)，物業(yè)公司向業(yè)主提供"入伙資料"與"業(yè)業(yè)手冊(cè)"和"房屋裝飾裝修效勞協(xié)議"等文件資料，里面有物業(yè)日常效勞各項(xiàng)事務(wù)的詳細(xì)說明。30、物業(yè)客服人員主要是干什么的？答：負(fù)責(zé)客服工作的籌劃；負(fù)責(zé)入伙手續(xù)、裝修手續(xù)的辦理及資料整理并歸檔；顧客來電、來訪、報(bào)修、派單、投訴的受理和跟蹤處理；小區(qū)綜合巡查；物品出入控制；進(jìn)展客戶走訪和回訪；便民效勞的組織與開展；社區(qū)文化的設(shè)計(jì)組織；顧客意見的征詢與反應(yīng)；顧客的檔案管理；物業(yè)效勞費(fèi)的催繳工作。31、因工程質(zhì)量遺留問題，業(yè)主是否可以拒交物業(yè)效勞費(fèi)？答：不可以，開發(fā)遺留問題是業(yè)主和建立單位之間的問題，而物業(yè)效勞費(fèi)用是業(yè)主和物業(yè)效勞企業(yè)之間的法律問題，二者不能混淆，業(yè)主拒絕交納物業(yè)效勞費(fèi)用是違反物業(yè)效勞合同的行為，要承當(dāng)違約責(zé)任。對(duì)于開發(fā)遺留問題，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與建立單位或通過物業(yè)公司代為協(xié)商處理。32、草坪或其他植物會(huì)定期整修嗎？答：會(huì)按季節(jié)與植物長勢(shì)情況定期整修或補(bǔ)栽。33、房屋有問題找哪個(gè)部門？答：可以找物業(yè)效勞中心，由物業(yè)效勞中心受理后根據(jù)"住宅質(zhì)量保證書"的約定與開發(fā)商聯(lián)系履行有關(guān)房屋保修義務(wù)。34、高層住戶水壓不夠怎么辦？答：可以直接向所管轄區(qū)內(nèi)自來水主管部門投訴，也可以向所在小區(qū)物業(yè)反映，由物業(yè)人員代為聯(lián)系相關(guān)部門進(jìn)展情況說明及報(bào)修。35、物業(yè)公司是否提供周到的家政效勞？答：根據(jù)物業(yè)效勞公司自身?xiàng)l件而定，詳情可在入戶時(shí)咨詢物業(yè)公司人員，或留意小區(qū)內(nèi)有償效勞公示欄。36、問："我不用請(qǐng)裝修公司，自己找散工來做如何？〞答：因?yàn)榉课菔悄ㄙM(fèi)大量收入買來的最有價(jià)值的商品，也是業(yè)主財(cái)富的積累，為了確保您的房屋裝修工程質(zhì)量，建議您聘請(qǐng)有資質(zhì)的裝修公司裝修，以免找散工裝修完畢，入住后出現(xiàn)質(zhì)量問題，無法得到保修，同時(shí)浪費(fèi)錢財(cái)。37、問："我裝修時(shí)，搬運(yùn)裝修材料，是否可以使用電梯？〞答：可以使用電梯，但為了保護(hù)好全體業(yè)戶的利益，對(duì)于大件物品〔超高、超寬〕須從樓梯搬運(yùn)，搬運(yùn)砂子、水泥時(shí)必須使用物業(yè)公司提供的專用設(shè)備，并做好電梯內(nèi)地面的防護(hù)，不得散裝或使用其他設(shè)備進(jìn)出電梯，所搬運(yùn)的裝修材料需做到包裝完整并保證電梯內(nèi)的衛(wèi)生，遵守正確的電梯使用標(biāo)準(zhǔn)。38、業(yè)主入住后垃圾怎樣處理？答：對(duì)于生活垃圾，業(yè)主可以封好袋后放在指定的垃圾桶內(nèi)，裝修垃圾不得投放到垃圾桶內(nèi)，需業(yè)主用袋裝好后并做好封閉，統(tǒng)一放在小區(qū)內(nèi)指定的裝修垃圾點(diǎn)內(nèi)。物業(yè)公司會(huì)安排專人進(jìn)展清理。39、業(yè)主逾期收樓要承當(dāng)哪方面的責(zé)任？答：在商品房符合買賣合同的交付使用條件后，如因業(yè)主個(gè)人原因而不能按期收房的，則業(yè)主需承當(dāng)以下責(zé)任：1、房屋不會(huì)因業(yè)主不辦理交付使用手續(xù)而視為未交付，其將在一定期限屆滿后視為已向業(yè)主交付，房屋的風(fēng)險(xiǎn)也將轉(zhuǎn)由業(yè)主承當(dāng)。2、因房屋所發(fā)生的物業(yè)費(fèi)及物業(yè)費(fèi)之外所發(fā)生的需由業(yè)主共同分?jǐn)偟馁M(fèi)用〔加壓費(fèi)、電梯費(fèi)等〕等相關(guān)費(fèi)用并不因業(yè)主不收樓而免除。40、車輛停放時(shí)，車主享有什么樣的權(quán)利？假設(shè)車輛喪失，物業(yè)公司應(yīng)該承當(dāng)什么樣的責(zé)任？答：車主享有車輛停放及對(duì)物業(yè)人員效勞態(tài)度的投訴權(quán)利等。至于車輛喪失的賠償問題,要看具體原因,如果物業(yè)公司人員履行了正常的平安防范義務(wù)，不存在失職情形，業(yè)主不能要求物業(yè)公司承當(dāng)賠償責(zé)任。如果物業(yè)公司有明顯的失職情形，并且這種失職與業(yè)主車輛喪失存在一定的因果關(guān)系，則物業(yè)公司可能要承當(dāng)一定的效勞合同違約責(zé)任。41、物業(yè)效勞公司能否在房屋樓頂或者電梯轎箱內(nèi)架設(shè)廣告牌？廣告牌收入歸誰所有？答：可以做一些公益性的宣傳,同時(shí),根據(jù)物業(yè)效勞合同約定,經(jīng)營性的廣告所得,用于補(bǔ)貼物業(yè)效勞費(fèi)的缺乏或支付物業(yè)公司一定比例的效勞費(fèi)用，剩余的用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金。42、小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施損壞，維修費(fèi)用是包含在物業(yè)效勞費(fèi)內(nèi)嗎？如果不是，維修費(fèi)用該由誰來承當(dāng)？答：公用設(shè)施的小修和日常保養(yǎng)費(fèi)用包含在物業(yè)效勞費(fèi)中。公用設(shè)施的中、大修、更新及改造使用從專項(xiàng)維修資金中列支。43、別的小區(qū)物業(yè)效勞費(fèi)只有0.5元/平方米/月，我們小區(qū)為什么收費(fèi)則高？答：1、從規(guī)模，品質(zhì)，園林景觀，小區(qū)智能化和舒適度來講都優(yōu)于其他小區(qū)。2、物業(yè)效勞費(fèi)是通過科學(xué)測(cè)算后,根據(jù)提供的效勞標(biāo)準(zhǔn)及日常開支情況進(jìn)展定位的,符合物業(yè)效勞收費(fèi)的"以支定收〞原則。44、物業(yè)公司所提供的效勞配套有哪些？使用流程是怎樣的？答：物業(yè)公司除提供"前期物業(yè)效勞協(xié)議"所規(guī)定之物業(yè)效勞外，亦會(huì)因應(yīng)客戶的需求，適時(shí)提供其他便利業(yè)戶的有償效勞，屆時(shí)請(qǐng)留意物業(yè)效勞中心公告的有關(guān)效勞內(nèi)容及效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)信息。45、業(yè)主委員會(huì)何時(shí)成立？有哪些責(zé)任與義務(wù)？答：依據(jù)"物業(yè)管理?xiàng)l例"，業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任。在一個(gè)物業(yè)效勞區(qū)域內(nèi)，有以下情況之一的，應(yīng)當(dāng)在召開首次業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)?！惨弧硺I(yè)主已入住面積的比例到達(dá)百分之五十以上；

〔二〕業(yè)主已入住戶數(shù)的比例到達(dá)百分之五十以上；

〔三〕自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例到達(dá)百分之二十五以上。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)履行以下職責(zé)：1、召集并主持業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)效勞的實(shí)施情況；2、代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)效勞企業(yè)簽訂物業(yè)效勞合同；3、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議、決定；4、及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，催促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)效勞費(fèi)，監(jiān)視和協(xié)助物業(yè)效勞企業(yè)履行物業(yè)效勞合同；5、督臨時(shí)管理規(guī)約的實(shí)施；6、業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。46、請(qǐng)告訴我你們的工作時(shí)間好嗎？答：每天24小時(shí)均有專人值班和接聽，隨時(shí)提供效勞。47、寵物飼養(yǎng)的假設(shè)干問題？答：本小區(qū)內(nèi)不允許飼養(yǎng)兇猛、高大及不利于衛(wèi)生的動(dòng)物〔如獵狗、家禽、蛇、猛獸、猛禽等〕如業(yè)主飼養(yǎng)犬，需持有相關(guān)部門發(fā)放的許可證，執(zhí)行登記和年檢，并需每年到相關(guān)部門辦理手續(xù)。對(duì)有需要的業(yè)主可提供周邊地區(qū)寵物醫(yī)院資料。業(yè)主在遛狗時(shí)應(yīng)以繩束之及時(shí)清潔寵物在公共區(qū)域內(nèi)排放的糞便。48、我們?nèi)绾瓮对V？怎樣報(bào)修？答：您如果要投訴個(gè)別效勞人員時(shí)或進(jìn)展房屋報(bào)修時(shí)，可以直接到物業(yè)效勞中心投訴/報(bào)修，也可以提供拔打24小時(shí)客服/業(yè)主APP端及書信函件等形式進(jìn)展投訴/報(bào)修。我們將進(jìn)展調(diào)查、核實(shí)并及時(shí)向您反應(yīng)處理意見。物業(yè)公司收到您的報(bào)修后，維修人員在約定時(shí)間內(nèi)趕到維修現(xiàn)場(chǎng)。業(yè)主專有局部維修將根據(jù)零部件本錢收取適當(dāng)費(fèi)用，維修完畢后，請(qǐng)?jiān)诰S修單上簽署維修意見。倘假設(shè)業(yè)戶對(duì)維修效勞結(jié)果存有異議或意見，請(qǐng)?jiān)诰S修工作單上予以說明或向物業(yè)中心進(jìn)展投訴。49、為什么填寫"業(yè)主家庭信息登記表"，如何保密？答：主要是想通過此種方式了解業(yè)主的根本情況，以便于我們更好的為業(yè)主提供有針對(duì)性的個(gè)性化效勞，如當(dāng)業(yè)主不在，而家中出現(xiàn)緊急狀況時(shí)，物業(yè)公司可通過您所提供的緊急情況下的聯(lián)絡(luò)號(hào)碼與您及時(shí)聯(lián)絡(luò)，使您及時(shí)得以處理使損失降到最低。對(duì)于業(yè)主簽署的任何協(xié)議和個(gè)人資料我處均有專人管理，并建立健全檔案管理制度，資料的查閱必須由經(jīng)理批準(zhǔn)方可查閱。50、我家里跑水了，物業(yè)應(yīng)負(fù)什么責(zé)任？答：物業(yè)效勞公司以提供物業(yè)效勞業(yè)務(wù)為宗旨。公司所應(yīng)履行的、承當(dāng)?shù)呢?zé)任、享有的權(quán)利均由"物業(yè)效勞合同"賦予并作明確規(guī)定。假設(shè)跑水是因物業(yè)公司違反法律及相關(guān)契約的規(guī)定而造成的，物業(yè)公司應(yīng)承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任，反之，則不應(yīng)承當(dāng)事故責(zé)任。我們要求業(yè)主在二次裝修過程中做防水實(shí)驗(yàn)，目的是以免將來給自己帶來不必要的麻煩。51、物業(yè)是否對(duì)噪音施工有限制？答：有。按照業(yè)主、施工方、物業(yè)公司三方簽署的裝修管理協(xié)議執(zhí)行。52、如業(yè)主在驗(yàn)房時(shí)，對(duì)房屋內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)存異議，業(yè)主可否不收房？答：按照銷售合同約定，本單元已具備各項(xiàng)交接條件，業(yè)主已可以接收所購單元，如存在缺乏，應(yīng)在"房屋交接驗(yàn)收表"中注明存在問題并約定修復(fù)時(shí)間，業(yè)主與開發(fā)商雙方簽字確認(rèn)，由開發(fā)商整改小組負(fù)責(zé)解決。且房屋竣工后有質(zhì)量保修期，相關(guān)問題可以得到妥善解決，所以并不影響房屋的交付。53、電梯運(yùn)行噪音問題？答：電梯由專業(yè)的維保公司進(jìn)展定期維修保養(yǎng)的同時(shí)，物業(yè)人員每天對(duì)電梯運(yùn)行情況進(jìn)展巡查，電梯噪音符合城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定范圍之內(nèi)，不會(huì)超標(biāo)。54、底層的屋頂清潔如何管理？答：物業(yè)公司首先會(huì)制定定期清潔的工作方案，安排相關(guān)人員定期清潔。同時(shí)也將通過宣傳提醒業(yè)主不要隨意從窗戶向室外屋頂扔雜物。55、物業(yè)工程維修承諾多長時(shí)間到位？答：急修20分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)做應(yīng)急處理，其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。56、物業(yè)公司何時(shí)正式工作？答：物業(yè)公司在簽訂"前期物業(yè)效勞合同"后即展開物業(yè)前期介入工作；在交房后面向業(yè)主提供物業(yè)效勞。57、交房后裝修公司進(jìn)場(chǎng)需要辦理什么手續(xù)？答：裝修施工單位需要提供公司營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、設(shè)計(jì)圖紙等原件及復(fù)印件，且復(fù)印件上需加蓋公司公章，到物業(yè)效勞中心辦裝修備案手續(xù)。并繳納相應(yīng)的費(fèi)用〔如裝修保證金、垃圾清運(yùn)費(fèi)、施工人員的出入證等〕。58、自來水水質(zhì)如何保證？答：本小區(qū)自來水是由市政自來水公司管道直接供給到各業(yè)主單元的，水質(zhì)經(jīng)過自來水公司嚴(yán)格的檢驗(yàn)。59、出租車可否直接進(jìn)入小區(qū)大門內(nèi)？。答：可以〔或不可以〕。三、工程維修篇60、物業(yè)工程維修人員的工作是什么？答：對(duì)小區(qū)的公共區(qū)域進(jìn)展小修；共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)，保證小區(qū)水電氣的正常供給；制訂中修、大修方案；向業(yè)主提供室內(nèi)有償維修效勞；二次裝修期間進(jìn)展裝修管理效勞；日常工程的維修報(bào)修工作等。61、什么是住宅的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備？答：除業(yè)主專有部位以外的區(qū)域，根據(jù)"山東省物業(yè)承接查驗(yàn)實(shí)施方法"第十六條約定：1、物業(yè)共用部位：包括建筑的根底、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等。2、物業(yè)共用設(shè)施：包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報(bào)箱、宣傳欄、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、機(jī)動(dòng)車(非機(jī)動(dòng)車)停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)效勞用房等。3、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備：包括電梯、水泵、污水處理設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、避雷設(shè)施、路燈、樓道燈、電視天線、排水管線、供暖及空調(diào)設(shè)備等。62、業(yè)主或物業(yè)公司能否擅自利用物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備？答：業(yè)主不可以擅自利用。但是物業(yè)公司根據(jù)效勞合同約定,從業(yè)主利益出發(fā)可以視情況利用。63、小修、中修、大修都包括哪些內(nèi)容？答：1、大修工程是指需牽動(dòng)或拆換局部主體構(gòu)件和房屋設(shè)備，但不需要全部撤除，一次費(fèi)用在該建筑同類構(gòu)造新建造25%以上的維修工程；中修工程是指需牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)造或設(shè)備，進(jìn)展局部維修，且一次費(fèi)用在該建筑同類構(gòu)造新建造價(jià)的20%以下，并保持原房或設(shè)備的規(guī)模與構(gòu)造的維修工程；3、小修工程是指及時(shí)修復(fù)房屋或設(shè)備在使用過程中，其構(gòu)部件小的損失，以保證房屋或設(shè)備原有等級(jí)的日常養(yǎng)護(hù)工程。64、戶內(nèi)構(gòu)造是否可以改動(dòng)？答：戶內(nèi)隔離墻〔12CM以下的〕原則上在不影響房屋構(gòu)造及左右鄰居房屋質(zhì)量的情況下可以拆改。65、對(duì)講機(jī)、配電箱、寬帶接口、接口、電視插口？答:不可私自移動(dòng)，如改動(dòng)需到小區(qū)物業(yè)效勞中心備案，不再列入保修范圍之內(nèi)。66、廚房的天然氣管道是否可以更改，是否可以藏在櫥柜里面？答：天然氣管道不可以更改，也不允許將管道藏在櫥柜內(nèi)。67、房屋發(fā)現(xiàn)裂縫、漏水等問題是否保修？保修期限是多久？答：根據(jù)"建立工程質(zhì)量管理方法"等相關(guān)規(guī)定，房屋主體和相關(guān)部位及配套設(shè)施都有保修，只是保修的期限不同，具體見收樓時(shí)開發(fā)商提供的"住宅質(zhì)量保證書"。68、電梯多長時(shí)間檢修一次？檢修需要多長時(shí)間？是否會(huì)影響住戶？答：電梯每半月檢修一次。檢修時(shí)間由電梯運(yùn)行狀況與養(yǎng)護(hù)情況綜合決定。檢修時(shí)間將避開人流頂峰期，不會(huì)影響住戶使用電梯。69、房屋隔音效果如何，會(huì)不會(huì)受到噪音的影響？答：小區(qū)房屋是按照國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的，樓板和墻壁厚度可以保證的隔音效果，保證入住業(yè)主的正常生活。70、廚房處是否做防水？答：廚房防水施工符合國家標(biāo)準(zhǔn)要求。有地漏的廚房做了防水，沒有地漏的廚房，未做防水。如業(yè)主認(rèn)為該處須加防水處理，我們建議業(yè)主在裝修過程中，由裝修人員對(duì)該處進(jìn)展防水處理。71、業(yè)主要求提供房間布線圖紙？答：可以找物業(yè)效勞中心。72、誰是解決住宅質(zhì)量問題的責(zé)任單位？答：本市住宅質(zhì)量整治的根本原則是："誰開發(fā)、誰負(fù)責(zé)〞；市、區(qū)共同配合，以區(qū)為主的"具體解決屬地化〞原則。重點(diǎn)解決影響住宅構(gòu)造平安和嚴(yán)重影響使用功能的問題。這就明確規(guī)定，承當(dāng)住宅開發(fā)建立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是解決住宅質(zhì)量問題的第一責(zé)任人，一旦發(fā)生住宅質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不可推卸，應(yīng)積極、主動(dòng)地設(shè)法解決住宅的質(zhì)量問題。73、新建住宅交付使用必須到達(dá)的要求？答：新建住宅及配套設(shè)施必須到達(dá)以下要求后，方可交付使用。

(一)住宅已竣工并符合國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)，能夠滿足使用要求；

(二)住宅與城市道路有合理的聯(lián)系；

(三)住宅生活用水納入城市自來水管網(wǎng)。使用地下水的，須經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)；

(四)住宅用電須納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，不得使用臨時(shí)施工用電和其他不符合要求的用電；

(五)住宅的雨、污水排放納入永久性城市雨、污水排放系統(tǒng)。一時(shí)無法納入的，要具有建立行政主管部門審批同意的實(shí)施方案，并經(jīng)有關(guān)部門同意后，可以在規(guī)定的期限內(nèi)，采取臨時(shí)性排放措施；

(六)住宅所在區(qū)域必須按照規(guī)劃要求配建公共建筑設(shè)施。由于住宅工程建立周期影響暫未配建的，附近區(qū)域必須有可供過渡使用的公共建筑設(shè)施；

(七)住宅周邊做到場(chǎng)地清潔、道路平整，與施工工地有明顯有效的隔離設(shè)施。74、公共部位可以隨意占用嗎？答：產(chǎn)權(quán)人和使用人不得擅自占用公共場(chǎng)地和設(shè)施，不得在共用部位亂堆亂放。如有違反，物業(yè)公司有權(quán)勸阻、制止并向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告，同時(shí)有權(quán)要求恢復(fù)原狀、賠償損失。因此發(fā)現(xiàn)有人占用公共區(qū)域時(shí)，物業(yè)公司會(huì)及時(shí)勸阻，防止影響您的正常使用。同時(shí)"物業(yè)管理?xiàng)l例"第51條約定：占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)交納車位場(chǎng)地使用費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)綜合考慮車庫租賃費(fèi)的價(jià)格等因素確定。車位場(chǎng)地使用費(fèi)屬于全體業(yè)主共有。

四、裝修管理篇75、裝修時(shí)需要辦理哪些手續(xù)？答：裝修流程如下：〔1〕業(yè)戶持有效證件到效勞中心領(lǐng)取裝修申請(qǐng)表，裝修施工管理協(xié)議；〔2〕業(yè)戶填寫申請(qǐng)表，施工責(zé)任人出具施工單位營業(yè)執(zhí)照、施工圖、身份證復(fù)印件交效勞中心客服助理，責(zé)任工程師審核；〔3〕業(yè)戶、施工責(zé)任人繳納裝修保證金、垃圾清運(yùn)費(fèi)等費(fèi)用，簽署裝修施工管理協(xié)議；〔4〕業(yè)主對(duì)室內(nèi)水暖管線打壓，對(duì)有防水要求的房間地面作閉水試驗(yàn)；〔5〕施工人員填寫平安施工保證書和施工人員登記表，領(lǐng)取施工許可證、垃圾袋，辦理施工人員臨時(shí)出入證；〔6〕客服助理、維修工、消防員、協(xié)防員追蹤監(jiān)視施工狀況，巡視施工現(xiàn)場(chǎng)，監(jiān)控施工過程；〔7〕住宅裝修竣工后及時(shí)進(jìn)展消防驗(yàn)收，建議業(yè)主室內(nèi)水暖管線打壓，有防水要求的房間地面作閉水試驗(yàn)，效勞中心客服助理會(huì)同業(yè)戶驗(yàn)收住宅，簽署驗(yàn)收意見；〔8〕裝修竣工驗(yàn)收合格后，效勞中心客服助理退還押金.76、裝修房屋為什么要向物業(yè)公司申請(qǐng)"為什么要收裝修保證金？答:"物業(yè)管理?xiàng)l例"第53條規(guī)定業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)效勞企業(yè)。物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的制止行為和考前須知告知業(yè)主。國家有關(guān)法規(guī)規(guī)定，建筑物包括共有部位和自用部位兩個(gè)方面。對(duì)于共有部位，單個(gè)業(yè)主沒有權(quán)力去改變。裝修涉及到建筑物平安使用的問題。物業(yè)公司必須從裝修開場(chǎng)時(shí)就進(jìn)展管理，否則等裝修完后，裝修帶來的損害已經(jīng)形成，不但難以改正，也給業(yè)主平安帶來威脅。實(shí)際生活中，有不少裝修工人野蠻施工，破壞房屋主體構(gòu)造，不考慮他人生活的方便、平安，不顧及對(duì)建筑物，設(shè)施設(shè)備的保護(hù)，不顧及對(duì)環(huán)境衛(wèi)生的保護(hù)，造成他人生命、安康、財(cái)產(chǎn)的損失，破壞公共設(shè)施設(shè)備。對(duì)于裝修中的這些違規(guī)行為，用裝修保證金來制約。77、裝修時(shí)，業(yè)主能否擅自更改房屋構(gòu)造？物業(yè)效勞公司是否有權(quán)對(duì)外觀局部〔陽臺(tái)、窗戶等〕進(jìn)展統(tǒng)一規(guī)劃？答：根據(jù)"住宅室內(nèi)裝飾裝修管理方法"相關(guān)規(guī)定，嚴(yán)禁擅自更改房屋構(gòu)造。為了整個(gè)小區(qū)的外觀形象和城市管理的需要，物管有權(quán)對(duì)外觀局部進(jìn)展統(tǒng)一規(guī)劃。78、交房后是否統(tǒng)一時(shí)間準(zhǔn)許業(yè)主裝修？答：統(tǒng)一安排裝修，裝修施工時(shí)間：7：00—12：00，14：00—19：00，已有業(yè)主入主時(shí)，晚間19時(shí)至次日7時(shí)，中午12時(shí)至14時(shí)，以及節(jié)假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生嚴(yán)重噪聲的施工。假設(shè)在非規(guī)定時(shí)間內(nèi)施工，效勞中心有權(quán)責(zé)令裝修停工，并按有關(guān)規(guī)定處理,具體在"裝修施工管理協(xié)議"里會(huì)有詳細(xì)的說明。79、住戶進(jìn)展室內(nèi)裝修有哪些考前須知？答：〔1〕業(yè)主進(jìn)展裝修時(shí)需要向物業(yè)效勞中提出裝修申請(qǐng)、簽署相關(guān)協(xié)議文本、交納相關(guān)費(fèi)用和得到物業(yè)效勞中心審批許可前方可按審批要求進(jìn)展裝修?！?〕裝修施工必須按照批準(zhǔn)的內(nèi)容實(shí)施。裝修施工不得改變或損壞房屋的構(gòu)造、外觀及公用設(shè)施、設(shè)備功能；不得影響公共設(shè)備設(shè)施、智能化系統(tǒng)的使用功能；不得因裝修影響其他住戶；裝修過程中因搬運(yùn)材料等原因造成公共部位〔樓梯、地面、扶手、墻面、樓宇防盜門、樓梯間窗戶、公共照明等〕損壞的，應(yīng)恢復(fù)原貌或照價(jià)賠償?！?〕空調(diào)在效勞中心指定位置安裝，以確保建筑外觀統(tǒng)一整齊?！?〕安裝空調(diào)必須使用足夠強(qiáng)度的不銹鋼材質(zhì)，固定螺栓須經(jīng)防銹處理，否則裝修業(yè)戶要承當(dāng)由此造成的返工及其他損害〔如下雨鐵銹污染外墻、空調(diào)墜落等〕。〔5〕防盜門、防盜網(wǎng)按照效勞中心的規(guī)定和要求進(jìn)展安裝?！?〕裝修單位必須對(duì)所屬裝修人員的行為負(fù)責(zé)，裝修人員進(jìn)出小區(qū)必須佩戴"施工人員臨時(shí)出入證"，衣著整齊，不得在非工作區(qū)逗留；嚴(yán)禁隨地吐痰、喧嘩、打鬧、酗酒滋事，干擾他人正常工作和生活?！?〕假設(shè)在裝修過程中增加施工人員，必須由裝修單位負(fù)責(zé)人到效勞中心辦理人員增補(bǔ)手續(xù)，填表交納有關(guān)費(fèi)用，辦理臨時(shí)出入證?！?〕裝修垃圾袋裝扎口后，按效勞中心指定地點(diǎn)堆放，嚴(yán)禁將建筑材料、垃圾堆放在公共場(chǎng)所〔包括公共走廊及公共區(qū)域〕，違者予以罰款。高空拋物者從重處分?！?〕裝修施工單位負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)的消防工作，施工現(xiàn)場(chǎng)配備干粉滅火器?！?0〕在裝修施工過程中，應(yīng)對(duì)地漏、下水道等采取有效的防護(hù)措施，因施工原因造成堵塞問題，以及由此引發(fā)的滲漏或給他人造成損失的，由業(yè)主、裝修企業(yè)承當(dāng)一切責(zé)任。80、裝修時(shí)不是承重墻可以敲掉嗎？框架構(gòu)造內(nèi)的墻可以拆嗎？答：根據(jù)國家2002年實(shí)行的"住宅室內(nèi)裝飾裝修管理方法"第三章之相關(guān)規(guī)定，裝修內(nèi)容須經(jīng)物業(yè)效勞中心根據(jù)具體情況審批確定，未經(jīng)審批不可私自違規(guī)施工。81、業(yè)主詢問關(guān)于裝修的問題答："業(yè)主手冊(cè)"里有辦理裝修程序的詳細(xì)介紹，您可以查閱一下，如果還有不清楚的地方，可以打物業(yè)效勞中心咨詢。82、衛(wèi)生間是否要做防水閉水實(shí)驗(yàn)？答：業(yè)主裝修時(shí)一定要裝修公司做防水、閉水試驗(yàn)，閉水試驗(yàn)的時(shí)間為48小時(shí)。以免業(yè)主入住使用后衛(wèi)生間滲漏，造成樓下業(yè)主投訴，給自己房屋裝修帶來維修損失，同時(shí)根據(jù)"物權(quán)法"第六章"業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)〞第七十一條規(guī)定業(yè)主對(duì)專有部份的使用不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。83、如果業(yè)主裝修時(shí)鋪設(shè)木地板，是否會(huì)影響屋門的開關(guān)？答：木地板的高度一般為4公分，但實(shí)際裝修中可降為2－3公分。這樣將不會(huì)影響到屋門的開關(guān)。84、我想把室內(nèi)的對(duì)講〔暖氣、接口、燃?xì)鈭?bào)警器、緊急求助報(bào)警器〕移一移，可不可以？答：建議業(yè)主不要改動(dòng)?！才瘹夂腿?xì)庀到y(tǒng)按國家有關(guān)規(guī)定不允許改動(dòng)，可視對(duì)講等智能系統(tǒng)應(yīng)提醒住戶改動(dòng)后有可能影響使用效果，且改動(dòng)后不再享受保修〕。85、我是否可以對(duì)所屬單元內(nèi)進(jìn)展拆改？答：根據(jù)建立部110號(hào)文件，我們已在"裝修管理規(guī)定"中詳列了一些關(guān)于拆改的規(guī)定，〔1〕為保證建筑物構(gòu)造和使用平安，嚴(yán)禁以下行為：①改變房屋承重構(gòu)造及配套設(shè)施的使用功能；②在承重墻、梁、柱、天花、地面上打孔；③不適當(dāng)增加樓面荷載，包括在室內(nèi)砌墻、超負(fù)荷吊頂、安裝大型燈具等；④將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間；⑤破壞地面防水層；⑥將生活污水排入雨水管道；⑦擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，撤除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體；⑧擅自改動(dòng)、暗藏燃?xì)夤艿涝O(shè)施；⑨自行改造或增加用電負(fù)荷、亂拉亂扯臨時(shí)用電線路；⑩拆改供水、供暖管道和供電設(shè)施；〔2〕為保持統(tǒng)一美觀，嚴(yán)禁以下行為：①改變建筑外立面，在非承重墻上開門、窗；②在建筑物外立面剔鑿、涂刷、鑲貼、加裝、改變外形尺寸、安裝廣告牌及其他等行為；③窗戶加裝防盜網(wǎng)〔要求：防盜網(wǎng)裝在窗內(nèi)〕，改變窗的款式和顏色；④開放式陽臺(tái)、露臺(tái)封閉；⑤擅自占用公共場(chǎng)所〔地〕，在公共走廊等公共場(chǎng)所〔地〕上進(jìn)展任何形式的搭建、安裝和鋪設(shè)；⑥搭建建筑物、構(gòu)筑物；以上行為和其他不經(jīng)批準(zhǔn)私自改變房屋構(gòu)造及用途者，除恢復(fù)原狀、扣除裝修保證金外，業(yè)戶及裝修單位還應(yīng)該承當(dāng)由此產(chǎn)生的其他損失和因此而產(chǎn)生的一切法律責(zé)任。86、我的裝修垃圾如何清運(yùn)？答：物業(yè)負(fù)責(zé)將裝修垃圾委托專業(yè)單位從小區(qū)內(nèi)清走，但您需要每天在集中裝修期規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將裝修垃圾袋封口后，堆放在我們指定的裝修垃圾場(chǎng)地點(diǎn)，不得占用公共區(qū)域；關(guān)于集中和非集中裝修期垃圾清運(yùn)時(shí)間參照"裝修管理規(guī)定"規(guī)定的時(shí)間。87、我可以拆改供暖、煤氣么？當(dāng)施工的人員將裝修垃圾扔進(jìn)下水道造成堵塞，我該負(fù)責(zé)嗎？答：根據(jù)中華人民共和國建立部第110號(hào)令"住宅室內(nèi)裝飾裝修管理方法"中明確規(guī)定："裝修人擅自拆改供暖、煤氣管道和設(shè)施造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償。另，因家居裝修造成相鄰房屋及公用部位管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞以及其他損失，應(yīng)由裝修人負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。〞88、裝修都需要什么圖？答：需要裝修商提供施工原平面圖、立面圖、照明配電系統(tǒng)圖、平面圖，假設(shè)上下水改動(dòng)，還需要給水系統(tǒng)平面圖。89、我想把室外局部設(shè)施拆了，行不行〔涉及外立面拆改的〕？答：2003年5月1日，建立部頒發(fā)的110號(hào)文中規(guī)定，房屋外立面一律不得拆改。90、業(yè)主聘請(qǐng)的裝修公司不具備資質(zhì)可否辦理裝修手續(xù)？〔包括自裝〕答：裝修商必須具備建筑企業(yè)資質(zhì)裝飾等級(jí)證明，這也在一定程序保證業(yè)主的利益，為裝修后業(yè)主入住生活把好第一道關(guān)，如業(yè)主執(zhí)意要聘請(qǐng)?jiān)撗b修商，考慮可以找具備資質(zhì)的裝修公司掛靠，這樣對(duì)于業(yè)主、裝修商、物業(yè)都是最理想的結(jié)果〔最低限度要求業(yè)主寫承諾書〕。91、業(yè)主鋪地板、瓷磚可以不辦理手續(xù)直接進(jìn)場(chǎng)嗎？答：不可以。因上述事項(xiàng)均在是裝修范疇之內(nèi)，故上述事項(xiàng)均須先報(bào)方案，工程部審批后，到安保部辦理進(jìn)場(chǎng)施工人員證件后，方可開場(chǎng)進(jìn)展。工程完成后，應(yīng)將所產(chǎn)生的垃圾及時(shí)清離小區(qū)。〔涉及消防平安問題要配備滅火器〕特別提醒：裝修地板、鋪地磚時(shí)可能因您的不注意，而對(duì)管道施工破壞造成跑水，浸水事故。92、裝修人員可以在我家住嗎？答：為了業(yè)主和小區(qū)的平安不建議裝修人員留宿在現(xiàn)場(chǎng)。如必須留宿，請(qǐng)留宿人員到物業(yè)中心做登記。93、衛(wèi)生間為什么在裝修時(shí)還要做防水？答：首先，承建商在交房前已經(jīng)做過防水，且經(jīng)過閉水試驗(yàn)，防水效果良好。但在裝修期間，衛(wèi)生間地面及墻面工藝一般采用瓷磚，會(huì)剔鑿地面，影響防水層，故建議業(yè)主在裝修時(shí)要求裝修商重做防水。94、陽臺(tái)、窗戶是否可以安裝防盜網(wǎng)？答：不建議業(yè)主安裝防盜窗，如業(yè)主執(zhí)意要安裝時(shí)，不允許安裝在室外，應(yīng)安裝在室內(nèi)或安裝隱形防盜窗。95、業(yè)主可以對(duì)排煙道進(jìn)展改造處理嗎？答：不可以改造。五、平安保衛(wèi)篇96、業(yè)戶家中被竊或在社區(qū)內(nèi)受到歹徒侵犯，物業(yè)公司已收取保安費(fèi)，物業(yè)公司要如何處理？答：物業(yè)公司物業(yè)效勞費(fèi)包含了秩序維護(hù)費(fèi)，就會(huì)嚴(yán)格遵照文件對(duì)效勞內(nèi)容和效勞標(biāo)準(zhǔn)的要求進(jìn)展工作。當(dāng)發(fā)生案件時(shí)業(yè)戶應(yīng)保護(hù)案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)并盡快通知物業(yè)公司，物業(yè)將會(huì)協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)及配合公安機(jī)關(guān)調(diào)查取證。物業(yè)公司有相應(yīng)的工作制度，如果保安人員沒有按要求進(jìn)展巡視及檢查工作，物業(yè)公司將會(huì)承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任。如各項(xiàng)記錄及監(jiān)控顯示保安工作按要求進(jìn)展了，物業(yè)公司就已盡到了責(zé)任。出于對(duì)業(yè)主平安負(fù)責(zé)，盡可能提高保衛(wèi)效勞工作標(biāo)準(zhǔn)的考慮，歡送業(yè)戶來人、來電或來函與我們共同討論保衛(wèi)工作方案，以便最大限度的發(fā)揮現(xiàn)有資源的能量，提供優(yōu)質(zhì)的保衛(wèi)效勞。建議業(yè)戶仍要正常買保險(xiǎn)，以便發(fā)生問題時(shí)盡可能減少損失。97、裝修期間如何控制人員出入？答：裝修工人憑證件出入。98、小區(qū)有何措施保護(hù)住戶平安？答：首先，在硬件方面設(shè)立防范措施，包括圍墻設(shè)紅外線防越系統(tǒng)，小區(qū)樓層門安裝門禁及對(duì)講系統(tǒng)；小區(qū)主出入口通道、停車場(chǎng)、室外局部區(qū)域等均安裝閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)連接物業(yè)保安監(jiān)控中心，其次，在非技術(shù)防范層面，設(shè)專職保安人員24小時(shí)值班、巡邏，在重點(diǎn)部位重點(diǎn)監(jiān)控；物業(yè)公司會(huì)有完善的應(yīng)急措施，并有針對(duì)性地采取平安防范措施，人防、技術(shù)防范有效結(jié)合。99、怎樣防止小商小販進(jìn)入？答：大門門崗保安會(huì)對(duì)進(jìn)入小區(qū)的所有非業(yè)主進(jìn)展詢問。通過前方可進(jìn)入小區(qū)。100、出現(xiàn)緊急情況，物業(yè)可以破門而入嗎？答：出現(xiàn)緊急情況，必須采取緊急避險(xiǎn)措施時(shí)，緊急避險(xiǎn)行為由于其保護(hù)的利益大于其造成的傷害，具有正義合理性。因此我國"民法通則"對(duì)此行為予以認(rèn)可。"中華人民共和國民法通則"第129條規(guī)定："因緊急避險(xiǎn)造成他人損失的，如果險(xiǎn)情是因自然原因引起，行為人采取的措施又無不當(dāng)，則行為人不承當(dāng)民事責(zé)任。受害人要求補(bǔ)償?shù)模梢载?zé)令受益人適當(dāng)補(bǔ)償。〞物業(yè)效勞者在進(jìn)展如下物業(yè)效勞活動(dòng)時(shí)，對(duì)業(yè)主造成的財(cái)產(chǎn)損失可不承當(dāng)民事賠償責(zé)任：1、為救助人命造成的必要財(cái)產(chǎn)損失；2、為防止業(yè)主財(cái)產(chǎn)受損或可能受損的必要財(cái)產(chǎn)損失；3、為抓捕違法犯罪分子，制止不法侵害行為而造成的必要財(cái)產(chǎn)損失。101、怎樣保證住戶的平安？有什么安防設(shè)施？物業(yè)提供怎樣的安防效勞標(biāo)準(zhǔn)？答：每個(gè)住戶單元的防盜、防災(zāi)報(bào)警裝置通過網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)與效勞中心的監(jiān)控計(jì)算機(jī)連接起來，實(shí)現(xiàn)不問斷監(jiān)控。一般來說，安防報(bào)警包括：門禁系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警、煤氣泄漏報(bào)警、緊急求助、閉路電視監(jiān)控、對(duì)講防盜門系統(tǒng)等。物業(yè)提供24小時(shí)巡查，人防與技防相結(jié)合。正常情況下，如接到緊急求助，保安人員會(huì)在5分鐘內(nèi)或通過可視對(duì)講機(jī)和業(yè)戶確認(rèn)，15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，時(shí)間可能會(huì)盡量提前。102、小區(qū)內(nèi)停車被劃或被盜，物業(yè)該負(fù)責(zé)嗎？車輛的停車費(fèi)非業(yè)主理解的車輛保管費(fèi)，車輛屬于業(yè)主私有財(cái)產(chǎn)。在車輛管理中有兩種概念，一是停車費(fèi)，二是車輛保管費(fèi)，如果物業(yè)與業(yè)主另行簽訂了車輛保管協(xié)議，其車輛損失由物業(yè)承當(dāng)。至于車輛喪失的賠償問題，要看具體原因，如果物業(yè)公司效勞人員履行了正常的平安防范義務(wù)，不存在失職情形，業(yè)主不能要求物業(yè)公司承當(dāng)賠償責(zé)任。如果物業(yè)公司有明顯的失職情形，并且這種失職與業(yè)主存在一定的因果關(guān)系，則物業(yè)公司有可能要承當(dāng)一定的賠償責(zé)任。六、交房篇103、到物業(yè)交房時(shí)業(yè)主需要帶的證件以及費(fèi)用？答：交房時(shí)業(yè)主需要帶的證件：居民身份證、戶口本、如是委托他人需要委托書、照片，及地產(chǎn)提供的交房許可證。費(fèi)用：預(yù)交半年物業(yè)效勞費(fèi)等。具體情況會(huì)在開發(fā)商寄出的"交房通知書"里詳細(xì)說明。104、入伙業(yè)主未帶地產(chǎn)開具的"交房許可證"答：向業(yè)主簡(jiǎn)要說明，并與銷售部溝通查詢此戶是否具備交房條件。如銷售部確認(rèn)可以進(jìn)展交房的，由銷售部提供交房許可證后，可繼續(xù)辦理入伙手續(xù)。如銷售部確認(rèn)未到達(dá)交房許可的，告知業(yè)主先到售樓處辦理相關(guān)手續(xù)后，帶"交房許可證"到物業(yè)處辦理入伙手續(xù)。105、業(yè)主委托他人代辦入伙手續(xù)答：應(yīng)出具：業(yè)主授權(quán)委托書、業(yè)主身份證件及代辦人身份證件原件，同時(shí)核對(duì)授權(quán)委托書與合同原件上的簽名。106、業(yè)主委托他人代辦入伙手續(xù)，而無授權(quán)委托書答：無業(yè)主授權(quán)委托書，不能代辦入伙手續(xù)，向代辦人委婉解釋說明。107、業(yè)主為未成年人的答：應(yīng)由其法定監(jiān)護(hù)人代為辦理，并需要出具"戶口簿"證明其法定監(jiān)護(hù)人關(guān)系，及代辦人身份證件原件。108、問"為什么要簽訂"臨時(shí)管理規(guī)約"、"前期物業(yè)管理效勞協(xié)議"？〞答：根據(jù)國務(wù)院"物業(yè)管理?xiàng)l例"的規(guī)定"為維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，防止個(gè)別業(yè)主的行為侵害其他業(yè)主的合法利益，同時(shí)明確物業(yè)效勞內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。〞109、問""臨時(shí)管理規(guī)約"、"前期物業(yè)管理效勞協(xié)議"有何區(qū)別？〞答："臨時(shí)管理規(guī)約"標(biāo)準(zhǔn)全體業(yè)主公共行為，"前期物業(yè)管理效勞協(xié)議"明確物業(yè)效勞內(nèi)容和效勞標(biāo)準(zhǔn)。110、問""臨時(shí)管理規(guī)約"、"前期物業(yè)效勞協(xié)議"以何為依據(jù)？有效期到什么時(shí)候？〞答：""臨時(shí)管理規(guī)約"、"前期物業(yè)效勞協(xié)議"都是依照國家建立部示范文本制定的。〞"臨時(shí)管理規(guī)約有效期：自首位業(yè)主簽字承諾起生效，至業(yè)主大會(huì)成立后修訂新的管理規(guī)約。〞""前期物業(yè)效勞協(xié)議"有效期：自房屋出售之日起至成立業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)效勞公司簽定新的"物業(yè)效勞合同"生效時(shí)止。111、問"是否可先驗(yàn)房再簽約？〞答："為了提高交房效率，把簽約手續(xù)放在驗(yàn)樓手續(xù)之前〞。"簽約之后驗(yàn)樓發(fā)現(xiàn)問題，我們會(huì)記錄并及時(shí)進(jìn)展整改直至符合交房標(biāo)準(zhǔn)，而不會(huì)因?yàn)闃I(yè)主已經(jīng)簽約就不去整改〞。如業(yè)主仍堅(jiān)持，可請(qǐng)現(xiàn)場(chǎng)咨詢?nèi)藛T處理。112、問"是否可先驗(yàn)房再交費(fèi)？〞答："為了提高交房效率，把收費(fèi)手續(xù)放在驗(yàn)樓手續(xù)之前〞。"交費(fèi)之后驗(yàn)樓發(fā)現(xiàn)問題，我們會(huì)及時(shí)進(jìn)展整改直至符合交房標(biāo)準(zhǔn)，而不會(huì)因?yàn)闃I(yè)主已經(jīng)交費(fèi)就不去整改〞。如業(yè)主仍堅(jiān)持，可請(qǐng)現(xiàn)場(chǎng)咨詢?nèi)藛T處理。113、業(yè)主辦理交房手續(xù)時(shí)未帶現(xiàn)金答："由于我們現(xiàn)場(chǎng)辦理交房無法辦理銀聯(lián)刷卡，所以只能繳現(xiàn)金，請(qǐng)您諒解。〞"您可以先到附近銀行取款，回來后直接到我這里辦理交費(fèi)手續(xù)。〞將該業(yè)主的"入伙工作"單獨(dú)存放在一邊，并告知接待人員處理。如業(yè)主堅(jiān)持，可請(qǐng)現(xiàn)場(chǎng)咨詢?nèi)藛T處理。如現(xiàn)場(chǎng)可以辦理銀聯(lián)刷卡的，直接請(qǐng)業(yè)主刷卡交房。114、問"是否可不辦理銀行托收效勞費(fèi)手續(xù)？〞答："如果考慮您今后交費(fèi)的便利性，建議最好辦理銀行托收。〞業(yè)主堅(jiān)持不辦理的，可以同意不辦理。115、問"收取的效勞費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否已辦理物價(jià)局備案報(bào)批手續(xù)？〞答："我們已根據(jù)相關(guān)規(guī)定實(shí)施相關(guān)報(bào)備手續(xù)。〞116、業(yè)主詢問整改問題何時(shí)可以完成？答："為最快完成整改，我們專人跟進(jìn)整改問題，最遲在第二天上午把問題交到施工單位，施工單位根據(jù)收樓先后順序進(jìn)展整改。但集中交房期內(nèi)可能會(huì)在同一時(shí)間聚集較多問題，所以整改需要一定的時(shí)間，我們將一個(gè)星期內(nèi)答復(fù)。〞白問百答補(bǔ)充問題1、為什么要成立業(yè)主委員會(huì)？答：由于住宅產(chǎn)權(quán)主體多元化的狀況，決定了一個(gè)區(qū)域、一幢住宅內(nèi)的各個(gè)業(yè)主之間既有個(gè)體利益，也有整體利益。這樣，就需要一種既能維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，又能兼顧單個(gè)業(yè)主利益的新型管理機(jī)制。在政府房地產(chǎn)主管部門的指導(dǎo)下，通過業(yè)主委員會(huì)來發(fā)揮業(yè)主自治管理物業(yè)的作用，有利于這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。2、業(yè)主委員會(huì)何時(shí)成立？程序如何？答：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有以下情況之一的，所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同住宅出售單位組織召開第一次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。(1)共有住宅出售建筑面積到達(dá)百分之三十以上；(2)新建商品住宅出售建筑面積到達(dá)百分之五十以上；(3)住宅出售已滿兩年。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，持以下文件向所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門辦理登記：(1)成立業(yè)主委員會(huì)登記申請(qǐng)書；(2)業(yè)主委員會(huì)委員名單；(3)業(yè)主委員會(huì)章程。區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起十五日內(nèi)，完成登記工作；對(duì)不符合"物業(yè)管理?xiàng)l例"規(guī)定成立的業(yè)主委員會(huì)不予登記，并書面通知申請(qǐng)人。業(yè)主委員會(huì)自區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局核準(zhǔn)登記之日起成立。3、業(yè)主委員會(huì)有哪些主要職責(zé)？答：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行以下職責(zé)：(1)召開業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；(2)選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立變更或者解除物業(yè)管理效勞合同；(3)依照本條例設(shè)立物業(yè)維修基金的，負(fù)責(zé)該基金的籌集、使用和管理；(4)審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理效勞年度方案、財(cái)務(wù)預(yù)算和決算；(5)聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)視管理企業(yè)的管理效勞活動(dòng)；(6)監(jiān)視公共建筑、公共設(shè)施的合理使用；(7)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開會(huì)議，會(huì)議必須有過半數(shù)委員出席有效，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。4、業(yè)主委員會(huì)如何委托物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)？答：物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理效勞相結(jié)合的原則。由于物業(yè)管理是專業(yè)化的管理效勞，根據(jù)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)委托一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)，并與其簽訂物業(yè)管理效勞合同。物業(yè)管理效勞合同應(yīng)當(dāng)載明以下主要內(nèi)容：(1)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的名稱、住所；(2)物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理工程；(3)物業(yè)管理效勞的事項(xiàng)；(4)物業(yè)管理效勞的要求和標(biāo)準(zhǔn)；(5)物業(yè)管理效勞的費(fèi)用；(6)物業(yè)管理效勞的期限；(7)違約責(zé)任；(8)合同終止和解除的約定；(9)當(dāng)事人雙方約定的其他事項(xiàng)。物業(yè)管理效勞合同的期限為兩年。物業(yè)管理效勞合同期滿兩個(gè)月前，合同雙方應(yīng)明確是否續(xù)約。5、哪些物業(yè)管理效勞事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理效勞合同中約定？答：物業(yè)管理效勞合同中當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定以下物業(yè)管理效勞事項(xiàng)：(1)住宅共用部位、共用設(shè)備的使用管理、維修和更新；(2)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施的使用管理、維修和更新；(3)電梯、水泵等房屋設(shè)備的運(yùn)行效勞；(4)保潔效勞(5)保安效勞(6)物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳務(wù)管理；(7)物業(yè)檔案資料的保管。6、業(yè)主管理規(guī)約有什么效力？答：業(yè)主管理規(guī)約是有關(guān)物業(yè)使用、維修和其他管理效勞活動(dòng)的行為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。使用人應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主管理規(guī)約。業(yè)主管理規(guī)約自業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)審議通過之日起生效。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主管理規(guī)約生效之日起十五日內(nèi)，將業(yè)主管理規(guī)約向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主、使用人具有約束力。業(yè)主管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，不得與法律、法規(guī)相抵觸。業(yè)主、使用人違反業(yè)主管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)相應(yīng)的民事責(zé)任。對(duì)違反業(yè)主管理規(guī)約的，業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)的業(yè)主、使用人可以向人民法院提起民事訴訟。7、什么是住宅的自用部位及自用設(shè)備？答：住宅的自用部位，是指一套住宅內(nèi)部，由住宅的業(yè)主、使用人自用的臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、天井、庭院以及室內(nèi)墻面等部位；住宅的自用設(shè)備，是指一套住宅內(nèi)部，由住宅的業(yè)主、使用人自用的門窗、衛(wèi)生潔具以及通向總管的供水、排水、燃?xì)夤艿?、電線等設(shè)備。8、什么是住宅的共用部位、共用設(shè)備、公共設(shè)施？答：住宅的共用部位，是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、分線間、電梯機(jī)房、走廊通道、傳達(dá)室、內(nèi)天井、房屋承重構(gòu)造、室外墻面、屋面等部位。住宅的共用設(shè)備，是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設(shè)備。住宅的公共設(shè)施，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、綠地、停車場(chǎng)庫、照明路燈、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱〔房〕等設(shè)施。9、什么是前期物業(yè)管理？有什么規(guī)定？答：前期物業(yè)管理，是指住宅出售后至業(yè)主委員會(huì)成立前的物業(yè)管理。它有以下規(guī)定：(1)新建商品住宅出售單位應(yīng)當(dāng)在出售住宅前制定業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽定前期物業(yè)管理效勞合同，并報(bào)物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案。(2)新建商品住宅出售單位與住宅買售人簽訂住宅轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)講業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)管理效勞合同和住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書等作為住宅轉(zhuǎn)讓合同的附件。(3)業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約不得與法律、法規(guī)相抵觸。(4)新建商品住宅出售單位在前期物業(yè)管理期間，不得使用房屋維修基金。(5)新建商品住宅出售單位在前期物業(yè)管理效勞費(fèi)用，由住宅出售單位承當(dāng)，自新建商品住宅交付使用之日至前期物業(yè)管理效勞合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理效勞費(fèi)用，由住宅出售單位和買受人按照住宅轉(zhuǎn)讓合同的約定承當(dāng)。業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約至業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)審議通過的業(yè)主管理規(guī)約生效時(shí)終止。前期物業(yè)管理效勞合同至業(yè)主委員會(huì)與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理效勞合同生效時(shí)終止。住宅出售單位違反上述五項(xiàng)條款的，由市房地局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其改正，可以并處以罰款。10、物業(yè)管理效勞收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)有何規(guī)定？答：物業(yè)管理效勞收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)按照以下規(guī)定確定：前期物業(yè)管理階段的物業(yè)效勞費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合政府主管部門的相關(guān)規(guī)定。召開業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)工程，其物業(yè)效勞費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)效勞企業(yè)和業(yè)主協(xié)商確定。11、物業(yè)管理效勞收費(fèi)包括哪些工程？答：物業(yè)管理效勞收費(fèi)包括以下工程：(1)管理費(fèi)，用于物業(yè)管理區(qū)域的日常管理，包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的巡視、檢查、物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳務(wù)管理，物業(yè)檔案資料的保管和其他有關(guān)物業(yè)管理效勞；(2)房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)，用于電梯、水泵等房屋設(shè)備運(yùn)行效勞所需的費(fèi)用；(3)保潔費(fèi)，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常保潔效勞所需的費(fèi)用；(4)保安費(fèi)，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常平安保衛(wèi)效勞所需的費(fèi)用；(5)維修費(fèi)，用于物業(yè)維修效勞所需的費(fèi)用等。12、物業(yè)管理效勞費(fèi)可以預(yù)收幾個(gè)月？業(yè)主或使用人未按時(shí)交納，如何處分？答：物業(yè)管理效勞費(fèi)用經(jīng)約定可以預(yù)收，預(yù)收期限不得超過六個(gè)月。業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理效勞合同交納物業(yè)管理效勞費(fèi)用的，物業(yè)管理企業(yè)可以按日加收應(yīng)交納費(fèi)用千分之三的滯納金或者按約定加收滯納金。未受業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主、使用人委托，物業(yè)管理企業(yè)自行提供效勞收費(fèi)的，業(yè)主或者使用人可以不予支付。13、業(yè)主辦理入戶時(shí)，應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)交納哪些費(fèi)用？答：業(yè)主辦理入戶時(shí)，需按以下規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)：業(yè)主購置期房，應(yīng)交付自住宅交付使用之日〔按住宅局簽發(fā)的住宅交付費(fèi)用許可證為準(zhǔn)〕起至辦理入戶手續(xù)時(shí)的物業(yè)管理效勞費(fèi)和不超過半年的物業(yè)管理效勞費(fèi)的預(yù)付款；業(yè)主購置現(xiàn)房，應(yīng)交付自轉(zhuǎn)讓合同生效之日起至辦理入戶手續(xù)時(shí)的物業(yè)管理效勞費(fèi)和不超過半年的物業(yè)管理效勞費(fèi)預(yù)付款。業(yè)主入戶后，預(yù)付不超過六個(gè)月的物業(yè)管理效勞費(fèi)。業(yè)主或使用人裝修住宅，應(yīng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修住宅的制止行為和考前須知告知業(yè)主或者使用人。物業(yè)管理企業(yè)自行提供效勞收費(fèi)的，業(yè)主或者使用人可以不支付。其他部門委托物業(yè)管理企業(yè)代辦收費(fèi)的，應(yīng)經(jīng)物業(yè)部門認(rèn)可。業(yè)主在交付時(shí)，可向物業(yè)管理企業(yè)提出驗(yàn)看代辦委托的物價(jià)部門認(rèn)可的有關(guān)證明。開發(fā)企業(yè)為房屋添置的所有設(shè)施，應(yīng)按規(guī)定計(jì)入房屋轉(zhuǎn)讓總價(jià)格中，不應(yīng)在業(yè)主入戶時(shí)，另增收費(fèi)工程。14、居住物業(yè)報(bào)修和維修有哪些規(guī)定？答：物業(yè)報(bào)修和維修的權(quán)利義務(wù)應(yīng)在物業(yè)管理效勞合同中予以約定。合同沒有約定或約定不明確的，按以下規(guī)定執(zhí)行：(1)承受委托的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)向業(yè)主和使用人公布報(bào)修點(diǎn)和報(bào)修時(shí)間。業(yè)主和使用人可用報(bào)修，也可直接到報(bào)修點(diǎn)報(bào)修。(2)業(yè)主、使用人報(bào)修工程分為急修工程和一般工程。物業(yè)管理企業(yè)接到急修工程報(bào)修的，應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)修理；接到一般工程報(bào)修的，應(yīng)在72小時(shí)內(nèi)修理。物業(yè)管理企業(yè)未按時(shí)維修造成業(yè)主、使用人損失的，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)賠償責(zé)任。1)急修工程分為：A、物業(yè)共用部位、共用設(shè)備、公共設(shè)施損壞發(fā)生危險(xiǎn)；B、因室內(nèi)線路故障而引起停電和漏電；C、因水泵故障和進(jìn)水表內(nèi)的水管爆裂造成停水和龍頭嚴(yán)重漏水；D、水落管、落水管堵塞和水盤等設(shè)備漏水；E、電梯故障，不能正常行駛；F、樓地板、扶梯踏步板斷裂和陽臺(tái)、曬臺(tái)、扶梯等各種扶手欄桿松動(dòng)、損壞；G、其他屬于危險(xiǎn)性急修工程。2)一般工程分為：A、各類鋼、木們窗損壞；B、水衛(wèi)設(shè)備零件損壞；C、屋面滲漏水；D、其他屬于小修養(yǎng)護(hù)和便民效勞范圍的工程。(3)業(yè)主自用部位的原有自用設(shè)備的損壞，業(yè)主可以向該物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)報(bào)修，也可以向其他維修單位報(bào)修。向物業(yè)管理企業(yè)報(bào)修的，物業(yè)管理企業(yè)不得拒絕修理。(4)急修以及維修工程在兩工以下的維修費(fèi)用，由報(bào)修人認(rèn)可簽字后，按規(guī)定列支；除此以外，共用部位、共用設(shè)備維修在兩工以上且維修費(fèi)用在500元以上的，需經(jīng)業(yè)主小組認(rèn)可后予以維修，費(fèi)用按規(guī)定列支。(5)物業(yè)維修工程實(shí)行質(zhì)量保修制度，保修期一般為三個(gè)月。修理工程竣工以業(yè)主驗(yàn)收簽字為準(zhǔn)。其中，疏通工程的修理竣工以流水暢通為驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)，筑漏工程以下一次下雨不漏為驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)。因修理質(zhì)量引起的返修不得再收費(fèi)。15、業(yè)主、使用人在使用物業(yè)時(shí)哪些屬法律制止的行為？違者將承當(dāng)什么責(zé)任？答：業(yè)主使用人在物業(yè)使用中制止以下行為：(1)損壞房屋承重構(gòu)造和破壞房屋外貌；(2)占用、損壞住宅的共用部位、共用設(shè)備或者移裝共用設(shè)備；(3)在天井、庭院、平臺(tái)、屋頂以及道路或者其他場(chǎng)地搭建建筑物、構(gòu)筑物；(4)侵占綠地、毀壞綠化；(5)亂設(shè)攤、亂設(shè)集貿(mào)市場(chǎng)；(6)亂倒垃圾、雜物；(7)在建筑屋、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；(8)排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；(9)法律、法規(guī)制止的其他行為。違反上述(1)、(2)、(3)制止行為，由區(qū)、縣房產(chǎn)管理部門責(zé)令其限期改正，恢復(fù)原狀，可以并處一千元以上一萬元以下的罰款。違反上述規(guī)定(4)、(5)、(6)、(7)、(8)制止行為，由有關(guān)行政管理部門按照各自的職責(zé)和相關(guān)的法律、法規(guī)處分。16、改變住宅使用性質(zhì)有什么規(guī)定？答：住宅不得改變使用性質(zhì)。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃要求，其業(yè)主應(yīng)當(dāng)征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì)的書面同意，并報(bào)區(qū)、縣地產(chǎn)管理部門審批。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建立的公共建筑和公共設(shè)施，不得改變使用性質(zhì)。違反上述第一款規(guī)定，由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其限期改正，恢復(fù)原狀，可以并處一千元以上一萬元以下的罰款。違反上述第二款規(guī)定，由有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé)和相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處分。17、占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，有什么規(guī)定？答：任何單位和個(gè)人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地。因物業(yè)維修或者公共利益需要占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂協(xié)議，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。除執(zhí)行任務(wù)的治安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛外，機(jī)動(dòng)車在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放極其收費(fèi)的規(guī)定，由業(yè)主委員會(huì)決定。車輛停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按所在地的區(qū)、縣物價(jià)部門的規(guī)定執(zhí)行。車輛停放的收益應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)維修基金，用于公共設(shè)施的維修、更新。違反上述第一條規(guī)定，由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其期限改正，恢復(fù)原狀，可以并處一千元以上一萬元以下的罰款。18、利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施，有什么規(guī)定？答：利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì)的書面同意后，方可向有關(guān)行政管理部門辦理審批手續(xù)；經(jīng)批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽定協(xié)議，并支付設(shè)置費(fèi)用。按照前款規(guī)定收取的經(jīng)營性設(shè)施設(shè)置費(fèi)用應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)維修基金。利用物業(yè)設(shè)置的公益性設(shè)施，按照市人民政府的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。違反上述第一條規(guī)定，由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其限期改正，恢復(fù)原狀，可以并處一千元以上一萬元以下的罰款。19、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何對(duì)裝修住宅活動(dòng)進(jìn)展指導(dǎo)和監(jiān)視？答：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)裝修住宅活動(dòng)進(jìn)展指導(dǎo)和監(jiān)視，如發(fā)現(xiàn)有違反法律制止的行為，應(yīng)當(dāng)勸阻制止，并催促改正；對(duì)拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)并報(bào)有關(guān)行政管理部門依法處理。物業(yè)管理企業(yè)違反上述規(guī)定，由市房地局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其改正，可以并處一千元以上三萬元以下的罰款。20、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何履行自己的職責(zé)？答：物業(yè)管理效勞應(yīng)當(dāng)保持住宅和公共設(shè)施完好、環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、平安，并按照以下要求實(shí)施：(1)按照國家和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)以及業(yè)主委員會(huì)審定的物業(yè)管理效勞年度方案，實(shí)施管理效勞；(2)在業(yè)主、使用人使用房屋前，將住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施使用、維護(hù)的方法、要求、考前須知以及法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、使用人；(3)經(jīng)常對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)展全面的巡視、檢查，定期對(duì)住宅的共用部位、共用設(shè)施進(jìn)展養(yǎng)護(hù)；(4)發(fā)現(xiàn)住宅的共用部位、共用設(shè)備或者公共設(shè)施損壞時(shí)，立即采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)管理效勞合同的約定進(jìn)展維修；(5)接到物業(yè)損壞報(bào)修時(shí)，限時(shí)進(jìn)展維修和處理；(6)做好物業(yè)維修、更新及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)帳冊(cè)；(7)每半年向業(yè)主委員會(huì)報(bào)送物業(yè)維修、更新費(fèi)用的收支帳目，承受審核；(8)定期聽取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人的意見和建議，改良和完善管理效勞；(9)發(fā)現(xiàn)違反本條例或者業(yè)主公約的行為，立即進(jìn)展勸阻、制止，并向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政機(jī)關(guān)報(bào)告；(10)按照物業(yè)管理效勞合同約定的要求，做好業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人委托的其他管理效勞事項(xiàng)。除上述規(guī)定外，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合居民委員會(huì)會(huì)做好社區(qū)管理、社區(qū)效勞的有關(guān)工作。物業(yè)管理企業(yè)違反上述規(guī)定，由市房地局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其限期改正，可以并處一千元以上三萬元以下的罰款。21、物業(yè)維修基金如何設(shè)立和使用？答：商品住宅出售時(shí)應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)維修基金。物業(yè)維修基金設(shè)立的具體標(biāo)準(zhǔn)和方法由各地人民政府規(guī)定。物業(yè)維修基金應(yīng)當(dāng)用于住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施的維修、更新，不得挪作他用。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)維修基金的收支情況，承受業(yè)主監(jiān)視。22、物業(yè)維修、更新費(fèi)用的承當(dāng)有什么規(guī)定？答：物業(yè)維修、更新費(fèi)用根據(jù)不同的維修、更新內(nèi)容或責(zé)任按以下規(guī)定承當(dāng)：(1)住宅自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由業(yè)主承當(dāng)；(2)住宅共用部位和共同設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由整幢住宅的業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承當(dāng)，在物業(yè)維修基金中列支；(3)公共設(shè)施的維修、更新費(fèi)用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積的比例共同承當(dāng)，在物業(yè)維修基金中列支。住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施屬人為損壞的，其維修、更新費(fèi)用由責(zé)任人承當(dāng)。物業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞，影響業(yè)主和使用人平安時(shí)，區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)催促限期維修。物業(yè)維修基金缺乏時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主委員會(huì)的決定和所擁有的住宅建筑面積比例，交納物業(yè)維修基金。已售公有住宅的公共設(shè)施維修、更新費(fèi)用，按照市人民政府的規(guī)定執(zhí)行。23、住宅的共有部位、共有設(shè)備維修時(shí)，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)如何配合？答：住宅的共用部位、共用設(shè)備維修時(shí)，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。因物業(yè)維修、裝修造成相鄰業(yè)主、使用人自用部位、自用設(shè)備損壞或者其他財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。24、物業(yè)管理效勞具體事項(xiàng)包括哪些？答：各項(xiàng)物業(yè)管理效勞包括的具體內(nèi)容是：(1)房屋設(shè)備運(yùn)行效勞是指電梯、水泵、電視監(jiān)控系統(tǒng)、有線對(duì)講系統(tǒng)、電視承受系統(tǒng)、避雷、消防、污水處理系統(tǒng)等設(shè)備的運(yùn)行效勞。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照合