房地產(chǎn)成本管控學(xué)習(xí)心得參考分享

成本全過程精細(xì)化管控培訓(xùn)的學(xué)習(xí)體會兩天的房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管控培訓(xùn)已經(jīng)結(jié)束了，雖然時間不長，但兩天下來我的收獲卻是比當(dāng)初想像的要多的多，以前也學(xué)過成本管控方面的知識，但自己對于成本管控的理解還僅限于財務(wù)預(yù)算上，通過這次的培訓(xùn)，對于成本管控有新的感悟，有了更深刻的理解。下面將自己的一些體會與大家一起分享。培訓(xùn)的內(nèi)容讓我懂得了成本管控貫穿于企業(yè)管理全過程，企業(yè)在總收入一定的條件下，企業(yè)想提高利潤，必須降低成本。成本管控的好壞，直接影響企業(yè)盈利。成本管控不是無休止的研究過去的錯誤、而是集中注意現(xiàn)在的經(jīng)營活動，尤其是將來的經(jīng)營活動，以保證通過有效的方法實現(xiàn)既定成本目標(biāo)。成本管控是以效益目標(biāo)為目的，對成本進(jìn)行事前測定、事中控制、事后考核，從而把成本由傳統(tǒng)的事后算賬發(fā)展到事前控制，形成全過程控制、精細(xì)化管理、全員參與的多層次、全方位成本管理體系。成本管控的中心工作就是如何在保障質(zhì)量符合設(shè)定的目標(biāo)所花費的系統(tǒng)成本最優(yōu)或較優(yōu)的創(chuàng)造性管理活動。地產(chǎn)集團(tuán)層面成本控制工作，最主要的任務(wù)就是著眼于大成本的統(tǒng)籌策劃、目標(biāo)管理、監(jiān)督管理、協(xié)調(diào)控制，包括項目運營成本、人工成本、能源成本等。成本控制好壞，關(guān)鍵在于成本管理能力，關(guān)鍵在于管理理念思路、方法措施。成本管控首先要做好財務(wù)預(yù)算，培訓(xùn)使得我們懂得一個優(yōu)秀的預(yù)算的重要性，一個優(yōu)秀的預(yù)算將在企業(yè)的運營過程中起到非常重要的作用，好的預(yù)算將使得企業(yè)的運轉(zhuǎn)完全掌握在決策者手中。預(yù)算應(yīng)加強(qiáng)計劃性、講究科學(xué)性、強(qiáng)化實用性。預(yù)算是根據(jù)發(fā)展計劃和任務(wù)編制的年度財務(wù)收支計劃。科學(xué)、合理的預(yù)算是年度內(nèi)資金來源和各方面支出的合理統(tǒng)籌，是進(jìn)行各項財務(wù)活動的前提和依據(jù)，是一定時期內(nèi)發(fā)展的保障。隨著公司的發(fā)展，預(yù)算管理的科學(xué)、全面、細(xì)化的要求也需要越來越高，由此可見年度財務(wù)預(yù)算的作用與地位也顯而易現(xiàn)。沒有事前的財務(wù)預(yù)算，就對財務(wù)收支心中無數(shù)，全年資金運作也無從知曉;沒有事中的嚴(yán)格控制，預(yù)算執(zhí)行就得不到保證;若沒有事后對預(yù)算執(zhí)行的分析，則會看不到工作中的成績和缺點，不能吸取經(jīng)驗和教訓(xùn)，從而也不能進(jìn)一步提高管理水平?？梢?，對預(yù)算執(zhí)行結(jié)果的全面分析是預(yù)算管理各環(huán)節(jié)中重要一環(huán)。在預(yù)算年度終了時，應(yīng)當(dāng)清理核實全年預(yù)算收入，支出數(shù)字和往來款項，做好決算數(shù)字的對帳工作，系統(tǒng)地整理和積累財務(wù)基礎(chǔ)資料，通過系統(tǒng)資料分析，可以總結(jié)一年預(yù)算執(zhí)行，平衡收支，資金使用效益等方面的經(jīng)驗，同時對于與預(yù)算指標(biāo)有較大差異的收支項目要進(jìn)行分析，找到問題的癥結(jié)所在。比如，當(dāng)年維修費比上年度增加較多，如果是老小區(qū)，房屋，建筑物等按計劃進(jìn)行普遍的維修，開支多一些是正常的，也是必要的;如果是新小區(qū)，則可能存在問題。還有差旅費，招待費開支方面，都是有節(jié)約的潛力可挖的。預(yù)算執(zhí)行結(jié)果報告主要包括預(yù)算收支的實際完成情況和計劃的完成情況，要做到數(shù)字準(zhǔn)確，內(nèi)容完整，說明充分，報送及時。事中控制是另一個有效控制成本的方法，物業(yè)公司需要服務(wù)眾多業(yè)主，業(yè)主的性格各異，這就決定了物業(yè)公司的日常事務(wù)繁而雜，突發(fā)事件多，很難在事前全面預(yù)料，另外物業(yè)公司屬于微利企業(yè)，據(jù)有關(guān)資料，全國86.5%的物業(yè)公司處于虧算狀態(tài)，因此事中控制對于物業(yè)公司來說尤為重要。成本管控最核心的業(yè)務(wù)是系統(tǒng)風(fēng)險的控制，最重要的工作是管好人控住風(fēng)險點，最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)是管控機(jī)制，也就是構(gòu)架和流程制度，最主要的節(jié)點是事前控制。管，就是管人、事、物，控就是控制圖、約、量、價、費。人事物的管理主要是通過架構(gòu)體系和流程制度規(guī)范來進(jìn)行。物業(yè)公司應(yīng)建立合適的組織架構(gòu)、崗位職責(zé)、制度流程、考評體系，合理劃分工作界面，合理授權(quán)，適時激勵。物業(yè)項目也有相應(yīng)的管理組織和工作流程，但兩者管理的高度層次深度均有質(zhì)的不同，物業(yè)項目強(qiáng)調(diào)執(zhí)行和反饋糾偏，通過過程管理來實現(xiàn)，物業(yè)公司更多的是成本運行方案的決策督導(dǎo)，通過統(tǒng)籌協(xié)調(diào)管理控制來實現(xiàn)。日常管理中，可以從控制人員數(shù)量、批量進(jìn)貨、以舊換新、局部更換、拆分再用、重復(fù)利用、修了再用、定期檢查、控制風(fēng)險等方式控制成本。事后控制主要是指考核，主要是通過目標(biāo)成本分解落實問責(zé)制，如果全員負(fù)責(zé)就等于無人負(fù)責(zé)，只有分解了責(zé)任，才能做到責(zé)任明確、動態(tài)評估、事中考量、獎罰分明，考核要責(zé)任明確、可追溯、可量化、標(biāo)準(zhǔn)明確、能分期累計、標(biāo)準(zhǔn)相對固定、考核與經(jīng)濟(jì)利益掛鉤。成本管控不等于不花錢和不讓花錢，花的多一定是浪費，花的少也會造成浪費，花多花少不是重點，花的關(guān)鍵才是關(guān)鍵。省錢和花錢要避免兩個誤區(qū)，一是避免不計成本的追求效果，要關(guān)注業(yè)主需求、關(guān)注成本和品質(zhì)的適度；二是避免強(qiáng)調(diào)成本而導(dǎo)致品質(zhì)降低，導(dǎo)致“豆腐渣”品質(zhì)，這樣犧牲的是服務(wù)品質(zhì)，最終犧牲的是業(yè)主的忠誠，直到影響企業(yè)口碑，甚至影響銷售。物業(yè)管理企業(yè)節(jié)約成本，是提高經(jīng)營效益的根本途徑?？梢圆扇∫韵麓胧?．實施集約化管理。集約化的管理，即將所管轄的所有物業(yè)統(tǒng)一在一個品牌的旗幟下，由公司統(tǒng)一調(diào)配。這樣不僅可保證各物業(yè)項目的管理達(dá)到品牌的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，還可以節(jié)約成本。1）集約化的管理運作。對企業(yè)管轄下的所有物業(yè)，除各自物業(yè)必不可少的人員外，其他的事務(wù)由公司總部的高級指揮班子、顧問組、培訓(xùn)隊伍、工程維修保養(yǎng)隊伍、專業(yè)清潔隊伍統(tǒng)籌調(diào)配，實施對各個物業(yè)項目的事務(wù)管理和管理指導(dǎo)，從而使各物業(yè)項目的人力成本大為減低。2）集約化的有償服務(wù)。由公司總部組織統(tǒng)一的服務(wù)隊伍（公司）來承擔(dān)各項目的有償服務(wù)，可以達(dá)到統(tǒng)一收費標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一服務(wù)規(guī)范、統(tǒng)一監(jiān)管，及節(jié)約成本的目的。3）集約化的經(jīng)營。由公司總部將各項目的經(jīng)營統(tǒng)管，以連鎖店的形式統(tǒng)一展開。2．節(jié)約管理管理費用。物業(yè)管理行業(yè)競爭激烈，業(yè)主對物業(yè)管理的要求也在不斷提高，物業(yè)管理企業(yè)只有千方百計地降低管理成本， 才能在競爭中站穩(wěn)腳跟。這就要求物業(yè)管理企業(yè)：1）控制公司人數(shù)，培養(yǎng)一專多能的人才，以節(jié)余人工成本。2）做好設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)，降低維修成本。3）進(jìn)行技術(shù)改造、控制設(shè)備開關(guān)時間、合理配置設(shè)備設(shè)施，以降低設(shè)備運行費用。4）完善采購管理制度，貨比三家，重大采購實現(xiàn)公開招標(biāo)，以降低采購費用。5）教育員工厲行節(jié)約，以降低辦公等費用。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該節(jié)約管理費用，但也要省錢省到該省的地方，絕不能打著節(jié)約之名，行“少服務(wù)”或“不服務(wù)”之舉。衛(wèi)生管理制度1 總則1.1 為了加強(qiáng)公司的環(huán)境衛(wèi)生管理，創(chuàng)造一個整潔、文明、溫馨的購物、辦公環(huán)境，根據(jù)《公共場所衛(wèi)生管理條例》的要求，特制定本制度。1.2 集團(tuán)公司的衛(wèi)生管理部門設(shè)在企管部，并負(fù)責(zé)將集團(tuán)公司的衛(wèi)生區(qū)域詳細(xì)劃分到各部室，各分公司所轄區(qū)域衛(wèi)生由分公司客服部負(fù)責(zé)劃分，確保無遺漏。2 衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)2.1 室內(nèi)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)2.1.1 地面、墻面：無灰塵、無紙屑、無痰跡、無泡泡糖等粘合物、無積水，墻角無灰吊、無蜘蛛網(wǎng)。2.1.2 門、窗、玻璃、鏡子、柱子、電梯、樓梯、燈具等，做到明亮、無灰塵、無污跡、無粘合物，特別是玻璃，要求兩面明亮。2.1.3 柜臺、貨架：清潔干凈，貨架、柜臺底層及周圍無亂堆亂放現(xiàn)象、無灰塵、無粘合物，貨架頂部、背部和底部干凈，不存放雜物和私人物品。2.1.4 購物車（筐）、直接接觸食品的售貨工具（包括刀、叉等）：做到內(nèi)外潔凈，無污垢和粘合物等。購物車（筐）要求每天營業(yè)前簡單清理，周五全面清理消毒；售貨工具要求每天消毒，并做好記錄。2.1.5 商品及包裝：商品及外包裝清潔無灰塵（外包裝破損的或破舊的不得陳列）。2.1.6 收款臺、服務(wù)臺、辦公櫥、存包柜：保持清潔、無灰塵，臺面和側(cè)面無灰塵、無灰吊和蜘蛛網(wǎng)。桌面上不得亂貼、亂畫、亂堆放物品，用具擺放有序且干凈，除當(dāng)班的購物小票收款聯(lián)外，其它單據(jù)不得存放在桌面上。2.1.7 垃圾桶：桶內(nèi)外干凈，要求營業(yè)時間隨時清理，不得溢出，每天下班前徹底清理，不得留有垃圾過夜。2.1.8 窗簾：定期進(jìn)行清理，要求干凈、無污漬。2.1.9 吊飾：屋頂?shù)牡躏椧鬅o灰塵、無蜘蛛網(wǎng)，短期內(nèi)不適用的吊飾及時清理徹底。2.1.10 內(nèi)、外倉庫：半年徹底清理一次，無垃圾、無積塵、無蜘蛛網(wǎng)等。2.1.11 室內(nèi)其他附屬物及工作用具均以整潔為準(zhǔn)，要求無灰塵、無粘合物等污垢。2.2 室外衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)2.2.1 門前衛(wèi)生：地面每天班前清理，平時每一小時清理一次，每周四營業(yè)結(jié)束后有條件的用水沖洗地面（冬季可根據(jù)情況適當(dāng)清理），墻面干凈且無亂貼亂畫。2.2.2 院落衛(wèi)生：院內(nèi)地面衛(wèi)生全天保潔，果皮箱、消防器械、護(hù)欄及配電箱等設(shè)施每周清理干凈。垃圾池周邊衛(wèi)生清理徹底，不得有垃圾溢出。2.2.3 綠化區(qū)衛(wèi)生：做到無雜物、無紙屑、無塑料袋等垃圾。3 清理程序3.1 室內(nèi)和門前院落等區(qū)域衛(wèi)生：每天營業(yè)前提前10分鐘把所管轄區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生清理完畢，營業(yè)期間隨時保潔。下班后5-10分鐘清理桌面及衛(wèi)生區(qū)域。3.2 綠化區(qū)衛(wèi)生：每周徹底清理一遍，隨時保持清潔無垃圾。4 管理考核4.1 實行百分制考核，每月一次（四個分公司由客服部分別考核、集團(tuán)職能部室由企管部統(tǒng)一