房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查匯報(bào)

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查匯報(bào)

近期，國(guó)內(nèi)城市房?jī)r(jià)跌幅過深、商品房成交量急劇萎縮，引起了政府、社會(huì)和市民的廣泛關(guān)注。為充分認(rèn)識(shí)和應(yīng)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢(shì)，采取有力措施規(guī)范和引導(dǎo)我市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，市建委牽頭組織發(fā)改、財(cái)政、國(guó)土、統(tǒng)計(jì)、規(guī)劃、房管、國(guó)稅、地稅、銀行等部門和單位，對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況進(jìn)行了一次深入調(diào)研，現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下。

一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展整體情況

我市房地產(chǎn)業(yè)始于1985年的老城區(qū)改造，經(jīng)歷了1985－1991年的起步期、1992－1993年的開發(fā)熱潮期、1994－1997年的深度調(diào)整期、1998－20XX年平穩(wěn)發(fā)展期、20XX－20XX年高速發(fā)展期和今年以來的適度調(diào)整期。從總體看，我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展健康、態(tài)勢(shì)良好、貢獻(xiàn)突出，已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用明顯。一是房地產(chǎn)業(yè)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)支持的比重逐年增加，20XX－20XX年，全市房地產(chǎn)業(yè)累計(jì)完成投資322.9億元，新開工面積2423.6萬(wàn)平方米，竣工面積1005.7萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重5.4%，年均增長(zhǎng)21.4%。二是房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)土地收益、財(cái)稅收入增幅明顯。房地產(chǎn)業(yè)稅收在第三產(chǎn)業(yè)稅收增幅當(dāng)中增長(zhǎng)幅度僅次于交通運(yùn)輸業(yè)和租賃商務(wù)業(yè)。20XX年，全市房地產(chǎn)業(yè)共實(shí)現(xiàn)稅收147198萬(wàn)元，占第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收收入的38.61%，占稅收總收入的13.19%；占地方財(cái)政收入的18%，較20XX年增長(zhǎng)73.6%；實(shí)現(xiàn)出讓土地收益22.7億元，較20XX年增長(zhǎng)173.8%，占地方財(cái)政收入的27.8%。特別是乳山銀灘等熱點(diǎn)區(qū)域，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎，對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)度平均達(dá)到80%以上。三是房地產(chǎn)業(yè)直接拉動(dòng)了生產(chǎn)、流通、消費(fèi)領(lǐng)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。據(jù)測(cè)算，每增加1億元房地產(chǎn)投資，可引發(fā)2.21億元的總產(chǎn)出增量和0.61億元的增加值增量，并直接帶動(dòng)建筑、建材、冶金、化工等50多個(gè)行業(yè)的發(fā)展；住宅行業(yè)每吸納100人就業(yè)，可以帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)200人就業(yè)，目前我市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)423家，從業(yè)人員約1萬(wàn)人，房地產(chǎn)業(yè)仍然是我市地方財(cái)政收入中最具活力、最有潛力的行業(yè)。

住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。一是大力實(shí)施城中村改造和保障性住房建設(shè)，解決城市低收入家庭住房困難。按照《市區(qū)舊村拆遷改造計(jì)劃》，將完成23175戶、228.21萬(wàn)平方米的拆遷，新開工面積545.4萬(wàn)平方米，改善市區(qū)“城中村”近10萬(wàn)名群眾的居住條件和生活環(huán)境，截止目前已累計(jì)拆遷16082戶、170.92萬(wàn)平方米，新開工建設(shè)309.66平方米，完成三年計(jì)劃的69.4％、74.9％。全市累計(jì)建成經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房94.6萬(wàn)平方米,為11588戶低收入家庭解決了住房問題。建立和推行了廉租住房制度，為1418戶家庭發(fā)放了租房補(bǔ)貼。二是認(rèn)真落實(shí)國(guó)家有關(guān)住房套型結(jié)構(gòu)比例等政策，新建商品房比例協(xié)調(diào)，基本能夠滿足不同層次的住房消費(fèi)需求。20XX年以來，市區(qū)新增90平方米以下普通商品房供應(yīng)1.72萬(wàn)套、面積128.7萬(wàn)平方米，占新增總量的70.5%。三是認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家土地、信貸、稅收等一系列調(diào)控政策，出臺(tái)了有關(guān)貫徹意見及措施，編制實(shí)施了《市住房建設(shè)規(guī)劃》，有效遏制了房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭。20XX年以來，市區(qū)預(yù)售住房平均價(jià)格開始震蕩下行，到9月份，市區(qū)預(yù)售住房平均價(jià)格為4077元/平方米，同比下降了8%，比最高月份的4637元/平方米下降了12%。

人居環(huán)境條件進(jìn)一步改善。認(rèn)真執(zhí)行住宅產(chǎn)業(yè)化、“四節(jié)一環(huán)?！钡日撸瑥V泛應(yīng)用新型環(huán)保、節(jié)能建筑材料，商品房配套服務(wù)設(shè)施進(jìn)一步優(yōu)化，城市居民居住條件不斷得到改善，截止20XX年底，全市實(shí)有住宅使用面積2854萬(wàn)平方米，城市居民人均住宅使用面積25.55平方米，高于全省平均水平。市區(qū)先后投資1億多元，對(duì)15個(gè)舊住宅小區(qū)進(jìn)行綜合整治，解決了一大批群眾反映強(qiáng)烈的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題，受益人口超過25萬(wàn)。建立了市住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和房地產(chǎn)企業(yè)資信評(píng)價(jià)動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)，健全完善了房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露機(jī)制，組織企業(yè)參與行業(yè)交流合作，開展了國(guó)家康居示范工程等系列評(píng)先選優(yōu)活動(dòng)，提升了我市房地產(chǎn)企業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)力。目前，我市具有三級(jí)以上資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)61家，年?duì)I業(yè)額過億元的達(dá)12家，開發(fā)了一大批高水準(zhǔn)的精品樓盤，有23個(gè)項(xiàng)目榮獲“泰山杯獎(jiǎng)”，有1個(gè)項(xiàng)目通過“國(guó)家康居示范工程”審查，1個(gè)項(xiàng)目榮獲建設(shè)部“廣廈獎(jiǎng)”，10個(gè)住宅小區(qū)獲得“省級(jí)優(yōu)秀住宅小區(qū)”稱號(hào)，很好地引導(dǎo)了行業(yè)發(fā)展和市場(chǎng)消費(fèi)。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)存在的主要問題及原因分析

開發(fā)企業(yè)普遍存在資金短缺問題。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的行業(yè)，對(duì)金融支持依賴性較強(qiáng)。今年上半年以來，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響，銀行普遍對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行信貸緊縮的貨幣政策，20XX年7-9月份，房地產(chǎn)業(yè)貸款發(fā)放速度明顯下降，分別比去年同期減少41.4%、55.7%、29.4%。再加上今年以來房屋銷售形勢(shì)嚴(yán)峻，資金回收慢，除少部分實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)資金運(yùn)作暫未出現(xiàn)問題外，大多數(shù)中小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金短缺問題。在這種大環(huán)境下，有些原有計(jì)劃拿地的開發(fā)企業(yè)，出現(xiàn)觀望或干脆取消拿地計(jì)劃的現(xiàn)象；有些已經(jīng)拿地的開發(fā)企業(yè)，出現(xiàn)停建或閑置不建的現(xiàn)象，市區(qū)在20XX年前已出讓的房地產(chǎn)開發(fā)用地中，目前仍未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的土地有1609畝，其中既有規(guī)劃設(shè)計(jì)等前期工作未完成的原因，也不乏人為閑置土地情況；有些企業(yè)的項(xiàng)目正在建設(shè)，因得不到正常貸款被迫采取民間高息融資的方式籌集建設(shè)資金；有些企業(yè)因?yàn)殇N售市場(chǎng)低迷、資金回籠難，無法按期償還原有銀行貸款；還有一些舊村改造項(xiàng)目，在拆遷和回遷安置房建設(shè)上不同程度存在著找不到合作伙伴和資金短缺問題，市區(qū)至今有4個(gè)村還沒有找到合作開發(fā)伙伴，還有4個(gè)村雖有開發(fā)商，但是遇到了資金困難，回遷房建設(shè)進(jìn)度不快。

房地產(chǎn)交易量明顯下降。今年以來，北京、上海、深圳、廣州、杭州等大城市房?jī)r(jià)率先進(jìn)入下行通道，廣大居民已形成了房屋降價(jià)的預(yù)期，持幣觀望氛圍非常濃厚，導(dǎo)致房屋交易市場(chǎng)持續(xù)低迷。以中心城市為例，今年前三季度，共批準(zhǔn)預(yù)售商品房81.82萬(wàn)平方米、5982套，而去年同期是130.71萬(wàn)平米、8952套，同比下降37.40%、33%;新建商品房銷售面積127.29萬(wàn)平米，同比下降25.78%；二手房交易面積47.96萬(wàn)平方米，同比下降42.31%；房地產(chǎn)交易額38.48億元，同比下降12.62%。以往每年的“金九銀十”是銷房旺季，今年卻變成了銷售的寒冬，7、8、9三個(gè)月預(yù)售住房成交量大幅度減少，月均交易量只有445套，僅相當(dāng)于去年同期的1/3。市場(chǎng)的低迷也使商品房空置率增加，今年前三季度住宅空置面積達(dá)到130萬(wàn)平方米，增幅達(dá)213%。

在建房地產(chǎn)項(xiàng)目成本處于高位。我市在建的房地產(chǎn)項(xiàng)目，大都是在20XX-20XX年“房地產(chǎn)熱”時(shí)拿地建設(shè)，和現(xiàn)在低迷的形勢(shì)相比，其成本處于高位，面臨著較大風(fēng)險(xiǎn)。一是直接建安成本高。20XX年下半年開始，國(guó)內(nèi)鋼材、水泥等建材價(jià)格以及工人工資出現(xiàn)大幅度攀升，鋼材從3000元/噸漲到高峰時(shí)6300元/噸，水泥從270元/噸漲到高峰時(shí)440元/噸，工人工資也上漲了104%。另外，隨著抗震、節(jié)能等國(guó)家建筑新標(biāo)準(zhǔn)的頒布執(zhí)行，也增加了房屋建安成本。以多層住宅為例，上述因素能使建安成本增加56%。二是融資成本高?；诜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債率的特點(diǎn)，其用于購(gòu)買土地和建設(shè)的資金中有很大比例來自于外部的借款，尤其是商業(yè)銀行的貸款，在前一段時(shí)間緊縮銀根、加息的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資成本增加較大。三是土地成本高。在20XX年和20XX年，市區(qū)土地拍賣屢創(chuàng)新高，20XX年，市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)用地平均成交價(jià)格比20XX年增長(zhǎng)-41%；20XX年，市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)用地平均成交價(jià)格比20XX年增長(zhǎng)108%；今年上半年，市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)用地平均成交價(jià)格142.6萬(wàn)元/畝，比20XX年增長(zhǎng)51％。土地價(jià)格的節(jié)節(jié)攀升，使土地費(fèi)用在房?jī)r(jià)中所占的比重由20XX年平均25%左右上升到接近40%。以建大東南置業(yè)公司的機(jī)床廠項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目土地拍賣價(jià)為450萬(wàn)/畝，按照容積率折算到建筑樓面價(jià)為3400元/平方米，再加上前期費(fèi)用、建安成本、資金成本和稅費(fèi)，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本超過7000元/平方米。

房地產(chǎn)業(yè)土地和財(cái)稅收入增幅回落明顯。在開發(fā)用地出讓方面，市區(qū)今年出現(xiàn)流拍3宗，退地1宗，一定程度上減少了政府土地收益。在房地產(chǎn)稅收方面，今年1-7月份，全市房地產(chǎn)企業(yè)入庫(kù)稅款9.36億元，同比增加30%；1-8月份，全市房地產(chǎn)企業(yè)入庫(kù)稅款10.21億元，同比增加24%；1-9月份，全市房地產(chǎn)企業(yè)入庫(kù)稅款11.21億元，同比增加18%；房地產(chǎn)稅收增幅明顯回落。分析入庫(kù)稅收比去年同期增加的主要原因：一是房地產(chǎn)企業(yè)今年的銷售收入中有很大部分金額是收取去年或者前年度合同的尾款或者到賬的按揭款；二是稅務(wù)部門加強(qiáng)了稅收征管力度、加大清理欠稅力度。從財(cái)政部門征收契稅的情況來看，今年1-8月份，市直契稅額比去年同期增長(zhǎng)41%，延續(xù)了去年以來契稅收入高速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，但是契稅收入的高速增長(zhǎng)主要集中在1-5月份；5月份以后的6、7、8三個(gè)月，契稅收入均低于去年同期收入水平，這也進(jìn)一步反映出5月份以后房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的冷淡。

用戶投訴現(xiàn)象較多。由于前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫和快速膨脹，房地產(chǎn)行業(yè)也暴露出監(jiān)管不到位、信息不對(duì)稱、企業(yè)不誠(chéng)信、居民不滿意等問題，引發(fā)較多的用戶投訴。這些投訴在銀灘、張村等外銷房較多的區(qū)域尤為突出，反映的問題主要有以下幾方面：一是物業(yè)管理不到位、小區(qū)環(huán)境臟亂差、物業(yè)企業(yè)亂收費(fèi)、侵占物業(yè)管理用房等問題；二是開發(fā)商不履行承諾、虛假宣傳、合同約定事項(xiàng)不兌現(xiàn)、不能及時(shí)辦理房證等問題；三是小區(qū)配套不完善，房屋存在質(zhì)量缺陷等問題。特別是近期，外地購(gòu)房者要求退房的現(xiàn)象明顯增加。

三、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見和建議

總體上看，我市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，投資持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率不斷提高，成長(zhǎng)和發(fā)展空間不斷擴(kuò)大，基本面是長(zhǎng)期向好的。目前我市房地產(chǎn)價(jià)格基本不存在泡沫，銷售仍然在健康、正常范圍內(nèi)。當(dāng)前房?jī)r(jià)居高、市場(chǎng)低迷的現(xiàn)象只是暫時(shí)的、短期的，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，我市的房地產(chǎn)價(jià)格仍然有上漲空間，支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的幾大因素將長(zhǎng)期存在。首先，中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)是支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的最基本、最主要因素。其次，城化進(jìn)程加快拉動(dòng)購(gòu)房需求。20XX年末，市區(qū)總?cè)丝跒?3.2萬(wàn)人，年均增長(zhǎng)5.1%，市區(qū)建成區(qū)面積達(dá)到109平方公里，隨著工業(yè)新區(qū)的不斷完善，市區(qū)人口和規(guī)模還將繼續(xù)擴(kuò)大。十七屆三中全會(huì)出臺(tái)的關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的重大政策，將進(jìn)一步加快農(nóng)村人口向城市集中的步伐，這些城市新增人口將產(chǎn)生大量的住房需求。第三，外地人來威投資購(gòu)房趨勢(shì)明顯。的地理位置得天獨(dú)厚，自然風(fēng)光優(yōu)美，未來隨著機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建、城際鐵路的建設(shè)，城市功能會(huì)更加完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)外地人的吸引力將不斷增加。針對(duì)當(dāng)前的情況，國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)了多項(xiàng)政策，其他城市也相繼出臺(tái)了相關(guān)的“救市”意見，相信經(jīng)過新一輪調(diào)整和轉(zhuǎn)型，會(huì)更好地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路是：以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以降低購(gòu)房門檻和成本、降低住房開發(fā)成本、刺激和擴(kuò)大住房消費(fèi)為重點(diǎn)，調(diào)整和落實(shí)有關(guān)宏觀調(diào)控政策，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境，完善住房體系，刺激住房消費(fèi)，激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。

進(jìn)一步創(chuàng)造良好的房地產(chǎn)投資發(fā)展和住房消費(fèi)環(huán)境

1、調(diào)整住房建設(shè)規(guī)劃和年度開發(fā)計(jì)劃。根據(jù)宏觀調(diào)控政策和市場(chǎng)供求關(guān)系等實(shí)際，修改完善我市20XX-20XX年住房建設(shè)規(guī)劃。結(jié)合城中村改造及土地供應(yīng)計(jì)劃，明年3月底前完成20XX年住房建設(shè)計(jì)劃的編制。將乳山銀灘、文登南海新區(qū)、榮成石島管理區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目納入市級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃。

2、調(diào)整開發(fā)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供地政策。重新調(diào)整供地計(jì)劃，放緩開發(fā)用地投放市場(chǎng)的速度、數(shù)量和規(guī)模。調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)保障舊村改造用地供應(yīng)，對(duì)其他房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)適當(dāng)推延至明后兩年實(shí)施。調(diào)整宗地供地面積，重點(diǎn)推出小幅地塊，激發(fā)目前已處資金困境開發(fā)商的購(gòu)地?zé)崆?。根?jù)市場(chǎng)情況對(duì)宗地出讓單價(jià)適當(dāng)調(diào)整，但對(duì)村莊改造用地的地價(jià)調(diào)整應(yīng)謹(jǐn)慎，避免引起已取得土地的村及開發(fā)商攀比等問題。

3、放寬個(gè)人住房和開發(fā)企業(yè)信貸政策。認(rèn)真執(zhí)行中國(guó)人民銀行關(guān)于商業(yè)性個(gè)人住房貸款的新政策。金融部門對(duì)信譽(yù)較好、項(xiàng)目健康的房地產(chǎn)企業(yè)要適當(dāng)放寬貸款政策。鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用股本融資、項(xiàng)目債券融資、住房抵押貸款證券化等多種形式，確保房地產(chǎn)投資的融資需求。

4、放寬個(gè)人住房和開發(fā)企業(yè)稅收政策。認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家財(cái)政部、稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)個(gè)人住房交易環(huán)節(jié)稅收政策的調(diào)整。嚴(yán)格執(zhí)行住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅調(diào)整政策，稅務(wù)部門要進(jìn)一步研究制定房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的稅收扶持政策，支持房地產(chǎn)企業(yè)加快發(fā)展。

5、規(guī)范對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的行政事業(yè)性收費(fèi)。物價(jià)部門要對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的行政事業(yè)性收費(fèi)進(jìn)行檢查，對(duì)不合理的收費(fèi)，堅(jiān)決清理；對(duì)過高收費(fèi)，盡快予以調(diào)整和糾正；對(duì)合理的收費(fèi)，規(guī)范繳費(fèi)手續(xù)，簡(jiǎn)化辦事程序。積極探索建立“一費(fèi)制”的繳費(fèi)模式，減少收費(fèi)環(huán)節(jié)和手續(xù)，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造良好發(fā)展環(huán)境。

進(jìn)一步優(yōu)化滿足普通群眾需求的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

6、增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)。認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家對(duì)中小套型普通商品住房有關(guān)規(guī)定等，優(yōu)先落實(shí)普通商品住宅建設(shè)項(xiàng)目，努力解決群眾住房問題。落實(shí)好普通商品房土地供應(yīng)工作，在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位，最大程度降低房屋銷售價(jià)格。

7、積極穩(wěn)妥搞好市區(qū)城中村改造。以加快回遷安置房建設(shè)抓手，進(jìn)一步科學(xué)調(diào)整和安排城中村改造，既要按期完成改造任務(wù)，又要防止開發(fā)總量過剩。要堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)，通過舊村改造，配套建設(shè)二三產(chǎn)業(yè)設(shè)施，使村民的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益得到保證，生活水平有新的提高。要堅(jiān)持村企聯(lián)動(dòng)，鼓勵(lì)村集體和有實(shí)力的開發(fā)商聯(lián)合改造，加快改造步伐，提高改造水平。

8、加大住房保障工作力度。進(jìn)一步健全住房保障機(jī)制，合理確定住房保障群體，嚴(yán)格落實(shí)以財(cái)政預(yù)算為主、住房公積金增值收益相結(jié)合的廉租住房資金籌措機(jī)制。探索用貨幣補(bǔ)償代替建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的辦法和意見，改補(bǔ)“磚頭”為補(bǔ)“人頭”，由居民自主購(gòu)買住房。要嚴(yán)格購(gòu)房審批程序，建立申購(gòu)審查負(fù)責(zé)制，確保政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的優(yōu)惠政策落實(shí)到位。

9、嚴(yán)格控制商品房建設(shè)總量。強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控作用，嚴(yán)格落實(shí)土地政策，未來5年除城中村開發(fā)改造項(xiàng)目外，市區(qū)原則上不再審批新的“退二進(jìn)三”等項(xiàng)目；對(duì)工業(yè)新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目嚴(yán)格控制，除新建工業(yè)廠房及必要的配套住宅外，其他項(xiàng)目原則上不再審批。加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)有尚未開發(fā)地段的規(guī)劃控制和土地儲(chǔ)備，避免出現(xiàn)高檔地塊建設(shè)低檔商品房等浪費(fèi)優(yōu)勢(shì)土地資源等問題。

10、大力促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。根據(jù)城市總體規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃，積極引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)合理布局、有序發(fā)展，努力打造以中心城市為龍頭，以高區(qū)、經(jīng)區(qū)和工業(yè)新區(qū)三個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心為骨干，以專業(yè)市場(chǎng)為特色、社區(qū)商業(yè)和城鎮(zhèn)商業(yè)為基礎(chǔ)的新型商業(yè)格局。

進(jìn)一步構(gòu)建誠(chéng)實(shí)守信、和諧健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境

11、實(shí)行開發(fā)企業(yè)不良行為記錄。對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的企業(yè)中，存在的違法違規(guī)、擾亂開發(fā)市場(chǎng)秩序、損害消費(fèi)者合法權(quán)益的不良行為進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、核實(shí)。對(duì)有不良行為記錄的開發(fā)企業(yè)，除按照國(guó)家、省、市等有關(guān)法律法規(guī)予以糾正和處罰外，還要記入企業(yè)信用檔案，在相關(guān)網(wǎng)站和媒體上予以曝光。

12、實(shí)施開發(fā)企業(yè)資信評(píng)價(jià)管理。對(duì)全市范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)企業(yè)的年度經(jīng)營(yíng)狀況、資金實(shí)力、項(xiàng)目開發(fā)、銷售、物業(yè)管理、參與社會(huì)公益事業(yè)方面進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，劃分資信等級(jí)，作為項(xiàng)目招投標(biāo)、行政審批、評(píng)先選優(yōu)的重要參考依據(jù)，兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲。

13、開展房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治。根據(jù)國(guó)家和省的部署，圍繞房地產(chǎn)項(xiàng)目審批、開發(fā)、交易、中介等環(huán)節(jié)，對(duì)當(dāng)年在建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面清理，查處和整治房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理中的違法違規(guī)行為，維護(hù)廣大群眾的合法利益。

進(jìn)一步規(guī)范完善房地產(chǎn)開發(fā)管理服務(wù)機(jī)制

14、實(shí)行開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書制度。作為土地使用權(quán)出讓合同的必備內(nèi)容或劃撥土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件的內(nèi)容之一，未按《開發(fā)項(xiàng)目意見書》進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，相關(guān)部門不予辦理開發(fā)項(xiàng)目審批手續(xù)。

15、建立開發(fā)項(xiàng)目企業(yè)資格預(yù)審查制度。對(duì)具有與開發(fā)項(xiàng)目相匹配等級(jí)資格的開發(fā)主體，允許其參與項(xiàng)目競(jìng)買；如開發(fā)主體不具備相應(yīng)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)能力和水平，或資信等方面存在問題的，不得參與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目競(jìng)拍。

16、完善開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)證明制度。開發(fā)企業(yè)未取得《開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)證》的，規(guī)劃、國(guó)土等部門不予辦理相關(guān)手續(xù)?！堕_發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)證》相關(guān)欄目開發(fā)主管部門未有簽署意見的，房管部門不予受理預(yù)售許可或房