房地產(chǎn)項目價格定價策略(全套)

房地產(chǎn)項目價格定價策略 (全套)價 格（一）房地產(chǎn)價格構(gòu)成及影響因素2、房屋及土地使用買賣需繳稅費明細表項目買方交易手續(xù)費房價×1%契稅房價×1.5%印花稅房價×0.05%房屋產(chǎn)權(quán)登記費0.3元/建筑平方米土地登記費0.2元/平方米（個人）房屋產(chǎn)權(quán)登記費0.3元/建筑平方米土地登記費0.2元/平方米（個人）房屋所有權(quán)工本費4元/戶土地使用權(quán)證工本費20元/戶房屋所有權(quán)印花稅5元/戶土地使用權(quán)印花稅5元/戶買賣合同公證費房價×0.3%律師費房價×0.5%房屋管理費所得稅工商統(tǒng)一稅

賣方 備注房價×1%3%對港澳臺胞及華僑房價×0.05%21000m以下100/宗地每超2過500m加40元21000m以下100/宗地每超2過500m加40元利潤×33%建筑物轉(zhuǎn)讓部分 3%土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓部分價格3.03%（房屋）5%另加地方政府付稅5.05%（土地）3%×1%=0.03（房屋）5%×1%=0.05（土地）7%（代理商傭代理稅金×7%）1/32房地產(chǎn)項目價格定價策略 (全套)3、決定住宅物業(yè)價值的要素一覽表戶型針對特定客戶群“度身定做”，周到細致地考慮使用者對于實際功能需求，滿足心理上的認同感A、舒服務(wù)設(shè)施受小區(qū)文化、娛樂、購物場所設(shè)施齊全適小區(qū)規(guī)劃綠化、建筑小品、休閑空間生活方便與交通干道距離合適B、便出入方便購物、醫(yī)療、餐飲方便且滿足身份要求利子女就學方便幼兒園、小學、中學距離適中C、安全防火、防盜、交通安全，各項措施周密物業(yè)提供服務(wù)電話維護、搶修、環(huán)衛(wèi)、家庭清潔、送餐、送奶、送書報等管理營造文化形成有特色的小區(qū)活動，使小區(qū)成為溫暖的大家庭內(nèi)景建筑物、廣場、小品、雕塑、綠地、私家花園、空中花園等D、環(huán)外景山景、小景、公園、綠地、海景、江景境衛(wèi)生無有害氣體、煙塵噪音污染，日照充分、通風良好E、公建完善的道路，供水、供氣、供電系統(tǒng)配套設(shè)配套及設(shè)備住戶休閑會所，泳池、文化娛樂設(shè)施。電梯、車庫及優(yōu)質(zhì)建施筑材料2/32房地產(chǎn)項目價格定價策略 (全套)4、影響房地產(chǎn)價格的因素一覽表經(jīng)濟發(fā)展程序，儲蓄的多少，投資水平的高低，消費水平，一、經(jīng)濟因素 財政與金融狀況，物價水平，建筑人工費，利率、居民收入，房地產(chǎn)供給與需求人口狀態(tài)，城市化的水平，房地產(chǎn)投機行為、社會的政治安二、社會因素定，與社會治安狀況位置、地力、地質(zhì)、地勢、地形、面積、土地形狀、日照通三、自然因素風、濕度、降水量，自然災害，建筑外觀，朝向經(jīng)濟體制，土地使用制度、住房制度、稅收、行政變更、城四、其他因素市規(guī)劃、房地產(chǎn)價格政策心理因素5、按揭費用一覽表序號 交款項目 建設(shè)銀行收費標準 工商銀行收費標準1 保險費 按照房價的千分之一每年計收 按照房價的千分之一每年計收2印花稅按照按揭貸款金額的百分之零按揭貸款金額×萬分之零點五點五計收3合同公證費300/套300/套抵押備案登按照按揭貸款金額的千分之一4計收記費5代理費300/套6 抵押登記費 無 按揭貨款金額×萬分之五7 律師費 無 450/套3/32房地產(chǎn)項目價格定價策略 (全套)6、商品房銷售明碼標價書表格開發(fā)經(jīng)營企業(yè)名稱 （加蓋公章） 法定代表人聯(lián)系電話 聯(lián)系人一、交易簡況所售樓盤名稱 座落位置預售許可證所售商品房為第 幢（座）第 單元第 層第 號房該商品房類別為 層高 米該商品房銷售建筑面積 平方米 使用面積 平方米二、標價單位建筑面積售價為（人民幣） 元/平方米內(nèi)容總售價大寫金額為（人民幣） 元/平方米成交日期： 年 月 日 商品房交付日期： 年 月 日購房合同號地址：三、價格監(jiān)督部門電話：四、購房者簽收備注：本明碼標價書一式兩份，成交后由購房者簽收，購銷雙方各執(zhí)一份，以備查對。4/32房地產(chǎn)項目價格定價策略 (全套)（二）房地產(chǎn)定價及調(diào)節(jié)系數(shù)1、房地產(chǎn)定價程序表1、設(shè)定策略性定價目 根據(jù)企業(yè)發(fā)展方向，經(jīng)濟實力及所處的市場環(huán)境，選擇符合標 企業(yè)戰(zhàn)略目標的具體定價目標即搜集目標市場信息，測定需求，考慮競爭者的價格水平等2、市場調(diào)查相關(guān)因素根據(jù)編制的概預算，實際經(jīng)驗而實時成本跟蹤控制， 估算成3、成本評估本費用水平4、決定定價方法 根據(jù)本企業(yè)實際及營銷策略的要求，選擇定價方法5、確定基準價格 根據(jù)選定的定價方法，確定所開發(fā)物業(yè)的基準價格針對各單元房屋的不同位置、樓層、朝向等，在基準價格的6、單元價格調(diào)整基礎(chǔ)上進行調(diào)整根據(jù)市場變化情況和企業(yè)自身營銷策略的要求， 及時進等價7、市場價格調(diào)整格調(diào)整`8、價格確定 綜合以上各種因素，確定房地產(chǎn)價格2、房地產(chǎn)定價方法一覽表是開發(fā)商按照所開發(fā)物業(yè)成本加上一定百分1、成本加成定價法比的加成制定房地產(chǎn)的銷售價格一、成本導向加成的含義就是一定比率利潤，這是最基本的定價方法定價方法2、目標定價法是根據(jù)估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的一種方法就是房地產(chǎn)根據(jù)購賣者對物業(yè)的認知價值來1、認知價值定價法制定價格的一種方法。用這種方法定價的公司認為定價的關(guān)鍵是顧客對物業(yè)價值的認知，而二、購買者導向不是銷售者的成本定價方法指房地產(chǎn)商根據(jù)物業(yè)的本身價值來確定價格，2、價值定價法滿足消費者對物美價廉的要求，抵成本開發(fā)，薄利多銷、或中利多銷1、領(lǐng)導定價法指實力雄厚的房地產(chǎn)商開發(fā)高檔物業(yè)，較高價——市場領(lǐng)導者策略位，賺得高額利潤的一種定價方法三、競爭導向2、挑戰(zhàn)定價法指房地產(chǎn)發(fā)展商為求生存，通過價格競爭來挑戰(zhàn)領(lǐng)導的一種定價方法。以此方法可以擴大市定價方法——市場挑戰(zhàn)者策略場份額，提高聲望3、隨行就市定價法指房地產(chǎn)商按照行業(yè)中的同類物業(yè)的平均現(xiàn)——市場追隨者策略行價格水平來定價的方法5/32房地產(chǎn)項目價格定價策略 (全套)3、房地產(chǎn)定價目標一覽表一追求最大利潤是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要目標。追求最大利潤追求最大利潤并不等于最高價格，而是追求企業(yè)長期目標的最大總利潤如果企業(yè)受到生產(chǎn)過剩，競爭激烈和顧客需求不斷變化等問二 生存題的困擾，就應(yīng)將求生存作為主要目標。為了保證企業(yè)的經(jīng)營，通常要降低價格，生存比利潤更重要根據(jù)房地產(chǎn)投資額期望得到一定的百分比利潤，先確定好一獲取合理的投資三 個投資回收的百分比，即投資收益率，然后在定價時以房屋收益率建造的成本為基礎(chǔ)，再加上事先確定的投資收益房地產(chǎn)企業(yè)為了鞏固自己的市場占有率，期望保持自己商品以保持價格穩(wěn)定四 房價的穩(wěn)定，以這種目標定價，一般價位適中、公平厚道、為定價目標不易受市場價格的驟變而波動價格是企業(yè)與競爭者及購屋人之間最敏感的核心，當條件相最大的市場占有五 當?shù)膬商幓蚨嗵幑さ卦诩ち腋偁帟r，價格較低的方案通常能率領(lǐng)先群雄，而占有市場企業(yè)通過產(chǎn)品定價去應(yīng)付競爭或防止競爭，以避免在競爭中應(yīng)付競爭或避免 失利。為了應(yīng)付和防止競爭，企業(yè)定位之前，都仔細研究競六競爭 爭對手的定價和有關(guān)房屋設(shè)計、施工、材料、銷售等方面的資料，定出有利于應(yīng)付和防止競爭的價格七品質(zhì)提高則成本跟著提高，因而常需定較高的價位，然而較品質(zhì)與信譽領(lǐng)先高的價位也會帶來較高的風險6/32房地產(chǎn)項目價格定價策略(全套)4、房地產(chǎn)價格形成原則一覽表1均衡原則指房地產(chǎn)生產(chǎn)的三要素：土地、資本和勞力三者應(yīng)配合適當2競爭原則指超額利潤帶來激烈競爭而拉動價格趨于合理3替代原則兩種或兩種以上效用相近的房地產(chǎn)，其價格相互影響而停留在同一水準4供需原則當房地產(chǎn)供給增加時，價格降低；當供給減海里，價格上漲；當不動產(chǎn)需求增加，價格上漲，需求減少時，價格下跌收益遞增遞減在一定的生產(chǎn)技術(shù)下，投資勞力與資本于土地上，其每單位投5資額繼續(xù)增加時，總收益也會隨著增加，但當單位投資額遞增原則至遞減的轉(zhuǎn)折點之后，其收益將呈遞減現(xiàn)象6收益分配原則在總收益中扣減資本，資本利息，勞工薪資，正常利潤，即為土地地租7貢獻原則指不動產(chǎn)的某一部分對該不動產(chǎn)全體收益有貢獻8適合原則房地產(chǎn)產(chǎn)品必須與環(huán)境相結(jié)合，方能使房地產(chǎn)的收益性或舒適性發(fā)揮到最大限度房地產(chǎn)價格的形成是一種變動過程。房地產(chǎn)價格隨時間而變動，9變動原則影響房地產(chǎn)價格的諸多因素不斷改變，不斷衍生，因而價格不可能固定于一點10預測原則房地產(chǎn)價格深受預期心理及未來收益的影響。因此，投資有收益性的不動產(chǎn)是在預測該不動產(chǎn)未來能產(chǎn)生的收益下進行的7/32房地產(chǎn)項目價格定價策略 (全套)5、房地產(chǎn)價格策略表序號 定價方法 內(nèi) 容在定價過程中，先根據(jù)建造好的房一、折扣和折讓定價屋作出一個基本價格，然后加入適當?shù)恼劭?、折讓，而形成實惠售價，吸引客戶，擴大銷售企業(yè)在銷售商品時，根據(jù)商品的不二、 差別定價同用途，對不同的交易對象，在不同的地區(qū)實行不同的價格政策

1、現(xiàn)金折扣2、數(shù)量折扣3、職能折扣1、對不同消費群定不同的價格2、對不同用途采取不同的定價策略3、對不同的交易對象制訂不同的定價策略4、不同的部位定不同的價格三、心理定價企業(yè)定價時，利用顧客的心理有意識地將產(chǎn)品價格定高些或低些，以符合消費心愿價格既不等同于獲取高額利潤所定的價格，也不等同于建四、滿意定價法造房屋的最低成本價，而是介于這兩者之間的價格，生產(chǎn)者和消費者都滿意，能夠引起消費者對企業(yè)的好感超值定價屬于非價格競爭范疇，并不是以房地產(chǎn)業(yè)中通常五、超值定價法的低價位吸引消費者，而是房地產(chǎn)企業(yè)憑借良好的商業(yè)信譽，優(yōu)良的品質(zhì)，具有特色的產(chǎn)品，暢通的銷售渠道，高效的促銷活動，完善的售后服務(wù)等優(yōu)勢占據(jù)房地產(chǎn)市場六、房地產(chǎn)市場營銷價經(jīng)過大量的研究和探索，針對不同需求對象，不同樓盤特格策略實施點，在不同時期制訂出切實可行的策略8/32房地產(chǎn)項目價格定價策略 (全套)7、廣州市拆遷異地補償安置面積增幅系數(shù)對照表拆遷地段 異時補償安置房屋所在地段一、二級0～10%7%～15%15%～30%30%～40%40%～50%三級0～8%8%～23%23%～33%33%～34%四級0～15%15%～25%25%～35%五級0～10%10%～20%六級0～10%9/32房地產(chǎn)項目價格定價策略(全套)8、廣州市拆遷異地補償安置面積增幅系數(shù)對照表級別范圍一級二沙島（由以下線路圍合而成的區(qū)域）區(qū)域一：永泰路—太和崗路—先烈中路—環(huán)市東路—農(nóng)林下路—東風東路—二級福今路—中山一路—達道路—珠江—人民南路—人民中路—人民北路—環(huán)市中路—環(huán)市東路—麓湖路—恒福路—永泰路區(qū)域二：天河東路—黃埔大道西—華南大道—珠江（含海心沙）—廣州大道中—廣州大道北—林和西橫路—林和西路—廣深鐵路—天河東路（除上述級別外，由以下線路圍合而成區(qū)域）區(qū)域一：廣州大道北—廣州大道中—珠江—江曉路—昌崗東路—昌崗中路—寶崗大道—海珠涌—珠江—芳村鐵路支線—站前路—環(huán)市中路—解放北路三級—機場路—廣園中路—廣園西路—永福路—先烈中路—水蔭路—水蔭橫路—廣州大道北區(qū)域二：鐵路員村支線—黃埔大道西—天河東路—廣深鐵路—鐵路員村支線（除上述級別外，由以下線路圍合而成的區(qū)域）華南大道—廣深鐵路—口崗新街—口崗大街—中山大道—車陂路—珠江—黃埔涌—新港東路—廣州大道南—南泰路—泰沙路—江南在大道南—工業(yè)四級大道南—工業(yè)大道中—昌崗西路—珠江—下市直街—芳村大道—規(guī)劃花蕾路—花池灣居住區(qū)用地東界—浣花路—東北路—觀蘭涌—花地河—珠江—增步河—北環(huán)高速公路—廣花路—機場入口—機場用地西北邊界—白云山西麓—白云山南麓—廣園東路—北環(huán)高速公路—華南大道（除上述級別外，由以下線路圍合而成的區(qū)域）區(qū)域：大觀路—東環(huán)高速公路—珠江—黃埔涌—石榴崗路—新窖南路—廣州大道南—南洲路—工業(yè)大道南—工業(yè)大道中—石崗路—珠江—鶴洞路—花五級地大道南—浣花路—東教北路—觀蘭涌—花地河—葵蓬涌—南海邊界—沙貝海東?！咨澈印l(wèi)生河—石井河—西槎路—棠溪新街—京廣鐵路—黃石路—白云山西麓—白云山南麓—北環(huán)高速公路—華南大道—廣深鐵路—大觀路區(qū)域二：黃埔區(qū)黃埔街、紅山街、魚珠街及大沙鎮(zhèn)的橫沙村、下沙村（除上述級別外，由以下線路圍合而成的區(qū)域）黃埔南崗鎮(zhèn)西邊界—珠江—新窖南路—華南大道—珠江主航道—鶴洞路—六級花地大道南—花地河—南海邊界—白沙河—珠江—衛(wèi)生河—石井河—京廣鐵路—規(guī)劃華南大道—燕嶺路—車陂河北段—北環(huán)高速公路—大觀路—廣深鐵路—黃埔南崗鎮(zhèn)西邊界七級海珠區(qū)、芳村區(qū)、黃埔區(qū)及白云區(qū)石井鎮(zhèn)、新市鎮(zhèn)、同和鎮(zhèn)除上述級別外所轄的區(qū)域八級白云區(qū)除外上述級別所轄的區(qū)域10/32房地產(chǎn)項目價格定價策略 (全套)9、各種因素對住宅房屋價值影響表基本因素權(quán)重數(shù)具體因數(shù)權(quán)重數(shù)因子權(quán)重數(shù)商服繁華狀況0.222商服便利度0.222商服中心0.093道路通達度0.091交通條件0.242對外交通便利度0.051碼頭0.010公交便利度0.100基礎(chǔ)設(shè)施狀況0.107給水0.045醫(yī)院門診部0.017郵電局所0.019停車場0.010中學0.013基礎(chǔ)設(shè)施狀況0.217社會服務(wù)設(shè)施0.11小學0.016幼兒園0.016圖書館0.006體育場館0.007公園0.011影劇院0.005綠地覆蓋度0.0660.066自然條件狀況0.0530.053環(huán)境質(zhì)量狀況0.197大汽污染0.029環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度0.078噪聲污染0.025水污染0.024規(guī)劃前景0.122用地規(guī)劃0.06611/32房地產(chǎn)項目價格定價策略 (全套)10、住宅用地區(qū)域因素指標說明表區(qū)域較優(yōu)（4）一般（3）較劣（2）劣（1）優(yōu)（5）因素商距市級商服中心服距離1000米、集繁貿(mào)市場距離300華米、賓館、酒店、狀寫字樓區(qū)距離500況米鄰生活型道路，與交地鐵口、公交站距通離600米、火車站、條長途汽車站、碼頭件距離500米

距市級商服中心距距市級商服中心距距市級商服中距市級商服中心距離離3000～4000米、心距離4000離2000～3000米、1000～2000米、集貿(mào)市與集貿(mào)市場距離集貿(mào)市場距離米、集貿(mào)市場距場距離300～500米、700～900米、賓館、離900米、賓500～700米、與賓賓館、酒店、寫字樓區(qū)酒店、寫字樓區(qū)距館、寫字樓區(qū)距館、酒店、寫字樓區(qū)距離500～1000米離3000米距離1000～2000米離2000～300米鄰交通型道路，與地鄰支路，與地鐵口、位于內(nèi)巷，與地鄰混合型道路，與地鐵鐵口、公交站距鐵口、公交站距離公交站距離1400～口、公交站距離6000～離1800米、火1000～1400米、火1800米、火車站、1000米、火車站、長途車站、長途汽車車站、長途汽車站、長途汽車站、碼頭汽車站、碼頭距離站、碼頭距離碼頭距離500～距離1000～1500米500～1000米1500米1000米城五通平，與小學、四通一平，與小學、幼三通一平，與小學、二通一平，與小學、一通一平，與小市幼兒園距離1000～幼兒園距離1500～學、幼兒園距離幼兒園距離500兒園距離500～1000基1500米、中學距離2000米、中學距離2000米、中學米、中學距離1500米、中學距離1500～礎(chǔ)2500～3500米、醫(yī)3500～4500米、醫(yī)距離4500米、米、醫(yī)院、郵電局2500米、醫(yī)院、郵電局設(shè)院、郵電局（所）距院、郵電局（所）醫(yī)院、郵電局（所）距離800米、（所）距離800～1500施離1500～2200米、距離2200～3000（所）距離3000圖書館、影劇院、米、圖書館、影劇院、完圖書館、影劇院、體米、圖書館、影劇米、圖書館、影體育場距離1500體育場距離1500～備育場距離2500～院、體育場距離劇院、體育場距米2500米度3500米3500～4400米離4400米與公園、風景區(qū)距與公園、風景區(qū)與公園、風景區(qū)距與公園、風景區(qū)距離離1500～2000米、與公園、風景區(qū)距離距離2000米，環(huán)離500米、周圍綠1000～1500米、地地質(zhì)狀況為老粘性500～1000米、周圍綠地質(zhì)狀況為淤境化程度高，空氣潔質(zhì)狀況為碎石、土質(zhì)土、地下水位高、化程度較高，空氣較為泥地、念沙層、質(zhì)凈，環(huán)境優(yōu)美，無密度較大、地下水位土質(zhì)密度較小。較潔凈，環(huán)境較安靜，附喀斯特、附近有量污染。地質(zhì)狀況為較低、附近無廠區(qū)，遠處有工廠排放有近無污染。地質(zhì)狀況為工體，臨交通型狀硬質(zhì)、軟質(zhì)巖石、附近有污染源，污染害氣體，鄰近車流碎石、地下水位低、土干道，附近水源況地下位低、土質(zhì)密情況一般，污染情況量大，噪聲大，附質(zhì)密度大、土質(zhì)均勻遭受污染嚴重，度大、土質(zhì)均勻一般，對生活無影響近水源遭受污染較氣味難聞為嚴重，氣味難聞規(guī)規(guī)劃為低密度大規(guī)劃為高、中密度小規(guī)劃為密度小型住劃規(guī)劃為中、低密度中型規(guī)劃為工業(yè)區(qū)、型住宅區(qū)、生活型型住宅區(qū)、混合型道宅區(qū)、交通型次干前住宅區(qū)、生活型次干道交通型主干道主干道路道景12/32房地產(chǎn)項目價格定價策略 (全套)11、平均標定地價表（建筑面積計）用地類型商鋪住宅9層以下10～18層19層以上平均標定地價（建筑面積計）1800元/m2820元/m2738元/m2679元/m212、項目地價調(diào)節(jié)系數(shù)表相關(guān)因素地段交通市政公繁華特集位置樓層得房率使用率特殊項目性質(zhì)系數(shù)系數(shù)建系數(shù)系數(shù)系數(shù)系數(shù)系數(shù)系數(shù)系數(shù)系數(shù)住宅1～9層9%-5%13%0-10%010.9911住宅10～18層9%-5%13%0-10%00.80.9911住宅19層以上9%-5%13%0-10%00.6111停車場（商鋪）3%-5%6%-8%-10%0.80.811113、確定影響房地產(chǎn)市場價格的因素及權(quán)重表序號項目影響因素的基本含義權(quán)重數(shù)1房屋類型高層住宅、小高層住宅、多層住宅2.52交通公共交通系統(tǒng)的便捷程度73周邊環(huán)境周圍居民素質(zhì)/公共設(shè)施:學校、公園、購物、醫(yī)療保健44地理位置項目位置中居住者進出方便程度2.55市政配置房屋的水、電、煤、污水、通信等配套建設(shè)66房型設(shè)計房型設(shè)計合理、舒適167房屋質(zhì)量建造質(zhì)量、材料質(zhì)量及功能使用質(zhì)量98房屋外觀外觀設(shè)計形狀、色彩、材料2.59交房期預售房的交房期限的遠近810房屋設(shè)備房屋高層使用電梯質(zhì)量、居民的公共活動室、設(shè)施等511小區(qū)環(huán)境1312房屋裝飾室內(nèi)毛坯房部分裝修或全裝修313物業(yè)管理服務(wù)管理水平、安全程度、收費標準13.514企業(yè)形象企業(yè)的社會信譽813/32房地產(chǎn)項目價格定價策略 (全套)14、比較房地產(chǎn)成交價格表比較房地產(chǎn) 用途 交易情況 交易價格 比較差值率A大廈 商住 期房交易 5680元/m2 117.8%B大樓 商住 期房交易 6000元/m2 105.4%C公寓 商住 期房交易 6200元/m2 102.4%15、樓宇位置調(diào)節(jié)系數(shù)表位置類別 一 二 三 四 五樓宇位置系數(shù)（%）+5+20-2-5注：如果位置差異較大，可取得更大的系數(shù)，但一般不超過 15%14/32房地產(chǎn)項目價格定價策略 (全套)16、樓層調(diào)節(jié)系數(shù)表樓高二層三層四層五層六層七層高層樓層數(shù)樓樓樓樓樓樓一層-1-2-2-3-3-2-（N/2）M二層0+2+2+1+1+1-（N/2—1）M三層0+3+4+3+3-（N/2-2）M四層-3+2+4+4-（N/2-3）M五層-40+1-（N/2-4）M六層-5-2-（N/2-5）M七層-3-（N/2-6）MN/2-1層-MN/2層0N/2+1層+MN-2層+（N/2-2）MN-1層+（N/2-1）MN層+（N/2）M

備注注1．M=K/N其中K為不同樓層的樓層系數(shù)之最大值，一般取10%～15%2．如果有另樓遮擋本樓，則在樓的最高層處上下，本樓的樓層系數(shù)會有一個較大的跳躍17、朝向調(diào)節(jié)系數(shù)表朝向南北東西朝向朝向朝向朝向東南西南東北西北向向南北東西向向向向朝向系數(shù)+3-3+4-4+2-2+4+2-2-4（%）注：僅適用于由陽光引起的朝向效用差異，如果有較大景觀差異，可取更大的系數(shù)，但一般不超過15%～20%15/32房地產(chǎn)項目價格定價策略 (全套)18、景觀調(diào)節(jié)系數(shù)表項目名稱碧桂園翰林閣翠湖山莊錦城花園景觀山景100/98江景100/98湖景海景公園100/98花園100/99100/98100/98高架100/102立交100/101100/103臭水溝100/105墳場100/105綜合系數(shù)100/98×100/98100/98×100/101100/98×100/102100/98×100/105×100/99×100/105×100/103制表人：填表日期：年月日16/32房地產(chǎn)項目價格定價策略 (全套)19、市場比較法系數(shù)修正表序號項目名稱標準價交易時間區(qū)域因素修正個別因素修正交易情況本項目售價（元/m2）修正交通配套環(huán)境繁華裝修實用率發(fā)展商修正（元/m2）123456789101112制表人： 填表日期： 年 月 日17/32房地產(chǎn)項目價格定價策略 (全套)19、市場比較法系數(shù)修正表不同付款方式調(diào)整價序單元號銷售定價一次性付款（定價8.9折）銀行按揭(定價9折)輕松按揭(定價9.2折)號面積首期3個月首期按揭首期按揭交樓一次性樓價交樓20%銀行按揭輕松按揭價3%內(nèi)5%20%80%10%80%10%420181.27318000283020286200292560430181.27327000291030294300300840440181.27327000291030294300309120450181.27336000299040302400309120制表人: 填表日期: 年 月 日18/32房地產(chǎn)項目價格定價策略 (全套)（二）房地產(chǎn)價格分析1、區(qū)域房地產(chǎn)價格對照表物業(yè)類別住宅商業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)價格區(qū)域多層高層寫字樓商場廠房倉庫街鋪越秀區(qū)番禺區(qū)海珠區(qū)荔灣區(qū)芳村區(qū)花都區(qū)白云區(qū)東山區(qū)天河區(qū)制表人： 填表日期： 年 月 日2、全市不同物業(yè)價格走勢一覽表時間（年）199119921993199419951996199719981999物業(yè)1990多層住宅高層別墅甲級寫字樓乙級丙級街鋪商鋪商場廠房工業(yè)物業(yè)倉庫制表人： 填表日期： 年 月 日19/32房地產(chǎn)項目價格定價策略 (全套)3、項目類比價值計算表樓盤 A．權(quán)值B．已實現(xiàn) C．本項目可能實現(xiàn) D．本項目類比價值算術(shù)平之價值 之價值=B·A 均值=（C1+C2+C3+C4）/4項目所在板塊近期同類C1=本樓盤均價C2=類比項目1C3=類比項目2C4=類比項目3注：以上算術(shù)平均 D×（1+5%）即為項目的類比可實現(xiàn)價值4、盈虧平衡分析預測表總投資 金額（萬元）土地費用管理費用配套費用盈虧平衡點固定成本合計

=固定成本÷（銷售單價-單位變動成本）單位固定成本（元/平方米）總變動成本單位變動成本（元/平方米）20/32房地產(chǎn)項目價格定價策略 (全套)5、價值提升和實現(xiàn)要素結(jié)比分析表價值提升和實現(xiàn)要素價值權(quán)重價值實現(xiàn)程度類比項目1類比項目2類比項目3本項目A．類比土地價值一地段資源35%A—1市政交通及直人交通10%A—2周圍環(huán)境（景觀、污染）15%A—3市政配套10%B、可提升價值比較60%B—1建筑風格及空間13%B—2戶型8%B—3建筑布局和環(huán)藝13%B—4小區(qū)配套和物業(yè)管理10%B—5形象包裝和營銷策劃8%B—6發(fā)展商品牌和實力8%C、價值實現(xiàn)制的因素—經(jīng)濟、政策因素5%總計100%加權(quán)類別比值制表人：填表日期：年月日21/32房地產(chǎn)項目價格定價策略 (全套)6、住房可接受單價分布表每平方米價格2001～30003001～40004001～50005001～80008000以上2000以下（元）欲購房人數(shù)占欲購者比例7、住房可接受總價分布表每套總價（元） 10萬以下 10萬～20萬20萬～40萬40萬～70萬 70萬以上欲購房人數(shù)占欲購者比例8、住房總價與付款方式關(guān)系分析表付款方式分期付款按揭付款一次性付款房價萬元以下10萬～20萬元21萬～40萬元41萬～70萬元萬元以上22/32房地產(chǎn)項目價格定價策略 (全套)9、商場出售與出租對比分析表宏觀市場區(qū)域特點自身特點

出售 出租據(jù)目前收集到的信息顯示，外商在內(nèi)地百貨零售業(yè)的經(jīng)營正處于探索階段，這主要是受國家政策（新稅制等）、人民消費構(gòu)成改變、進口貨成本高等諸多因素影響所致。外資百貨經(jīng)營商對于投資大型綜合零售百貨商場，尤其是投入巨資購買商場物業(yè)持審慎態(tài)度參考東城中心有東豪廣場的一些小面積輔東莞在國內(nèi)外的知名度和影響比起大城市東湖花園首層商場位出租定價出售價格不宜過高。格，建議起始要遜色，除香港地區(qū)外，未廣泛被外界所可參考對比東城中出租價定為不了解，外商雖對東莞投資十分踴躍（達一心、東豪廣場的售高于130元萬余家），但其中多數(shù)為工業(yè)企業(yè)。迄今為價，結(jié)合東湖花園情2止，東莞地區(qū)尚無一家經(jīng)營大型百貨公司RMB/m月，以況，建議售價定在利吸引經(jīng)營商的外商，故無論出售、出租均無成功先例2進入，但租期12000RMB/m可比。只能根據(jù)現(xiàn)有市場情況作出推斷不宜太長，盡可能控制在5～10年23/32房地產(chǎn)項目價格定價策略 (全套)10、同類競爭物業(yè)資料一覽表名 稱 江南花園平均單價5300元/m2地點寶崗大道江南西市場類別商住小區(qū)裝修類別毛坯房主力面積280萬～100萬m主力總價40萬～50萬元規(guī)劃戶數(shù)2000戶工程進度二期準現(xiàn)樓交房日期2000．9．30按揭情況七成30年賣點市中心區(qū)大型小區(qū)盤、環(huán)境好、配套齊抗性價位較高，開發(fā)速度慢制表人：填表日期：年月日24/32房地產(chǎn)項目價格定價策略 (全套)11、物業(yè)租賃市場一覽表區(qū)域 案名 地點 租金 服務(wù)附加費 計價依據(jù) 規(guī)劃功能 配套服務(wù) 產(chǎn)品特點 出租率 租金調(diào)整況 備注使用面積或建筑面積制表人： 填表日期： 年 月 日25/32房地產(chǎn)項目價格定價策略 (全套)12、項目測評表項目及權(quán)數(shù)A大廈B大樓C公寓D大廈評分得分評分得分評分得分評分得分房屋類型2.506.001.5交通7.007.004.9周邊環(huán)境4.006.002.4地理位置2.507.001.5市政配套6.0010.006.0房屋設(shè)計16.006.009.6房屋質(zhì)量9.007.006.3房屋外觀2.508.002.0交房期8.0010.008.0房屋設(shè)備5.008.0010.4小區(qū)環(huán)境13.008.0010.4房屋裝修3.005.001.5物業(yè)管理13.506.008.1企業(yè)形象8.005.004.0合計1006.996.9制表人:填表日期:年月日26/32房地產(chǎn)項目價格定價策略 (全套)13、房地產(chǎn)租金評估表都市魅力商城 東港中心 九友城廣場 名仕商場 鉆石市場 羅湖商業(yè)城物業(yè)名稱天橋連接層 天橋連接層 首層 首層 首層 天橋連接層位置深南東路與人民東門中路與解放東門中路與解放解放路與人民北南湖路與友誼路羅湖口岸南路交匯處路交匯處路交匯處路交匯處交匯處月租金800元/m21200元/m21000元/m21300元/m2800元/㎡1300元/m2結(jié)論：同類商場平均租金已達1000元/m2，預測本商場開業(yè)首兩年平均租金約為400元/m2，待商場運營正常后，不考慮市場租金整體上浮因素，保守估計本商城租金水平800元/m2/月，使業(yè)主獲得很高的租金回報制表人： 填表日期： 年 月 日27/32房地產(chǎn)項目價格定價策