房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程設(shè)計范文

年4月19日房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程設(shè)計文檔僅供參考學(xué)號 11590205/11590208/11590209/11590210/09590216天津城建大學(xué)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營A課程設(shè)計設(shè)計說明書天津藝術(shù)城項目可行性研究報告起止日期：年12月30日至年1月3日學(xué)生姓名葉彬彬、余林明、辛永軍、劉亮、朱瀟班級11市場營銷2班成績指導(dǎo)教師(簽字)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院1月3日天津城建大學(xué)課程設(shè)計任務(wù)書—年第一學(xué)期經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院市場營銷專業(yè)11市場營銷2班課程設(shè)計名稱：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營A課程設(shè)計設(shè)計題目：天津藝術(shù)城開發(fā)項目可行性研究完成期限：自年12月30日至年1月3日共1周一、設(shè)計任務(wù)與目的為鞏固房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程理論知識，使學(xué)生能夠系統(tǒng)地掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的程序和內(nèi)容，實(shí)施房地產(chǎn)市場調(diào)查，操練房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價、可行性研究全過程，并應(yīng)用EXCEL表格對項目進(jìn)行財務(wù)評價，撰寫項目可行性研究報告，安排本課程設(shè)計。二、原始資料與設(shè)計依據(jù)1.《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營A》課程設(shè)計指導(dǎo)書2.房地產(chǎn)市場調(diào)查結(jié)果，包括：擬開發(fā)項目區(qū)域狀況、競爭性項目狀況、開發(fā)項目周期宏觀經(jīng)濟(jì)狀況、市場供求狀況等。3.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營理論知識：如房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成與估算；財務(wù)評價指標(biāo)、方法及其計算；房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究程序與內(nèi)容等。三、設(shè)計內(nèi)容本設(shè)計共有市場調(diào)研、列表估算、指標(biāo)計算以及撰寫報告等11項工作內(nèi)容，具體如下：1．小組成員經(jīng)網(wǎng)上調(diào)查或已知的實(shí)際擬開發(fā)商業(yè)居住綜合房地產(chǎn)項目，調(diào)查確定項目概況、規(guī)劃設(shè)計條件，提出設(shè)計方案，并對該設(shè)計進(jìn)行詳細(xì)的書面描繪，繪制擬開發(fā)項目總平面圖；2．按現(xiàn)行價格體系及有關(guān)政策估算出項目開發(fā)成本費(fèi)用；3．確定開發(fā)后用于分期銷售比例及樓宇、樓層，按現(xiàn)行房地產(chǎn)市場狀況估算出開發(fā)項目的售價，繪制銷售收入測算表；4．計算考慮及不考慮土地增值稅時的開發(fā)商成本利潤率；5．確定融資渠道，根據(jù)中國現(xiàn)行金融政策和市場狀況，擬定各資金來源及其比例、到位時間；6.編制項目資金使用計劃表、投資計劃與資金籌措表7．編繪項目還本付息表；8．繪制項目全部資金現(xiàn)金流量表（考慮土地增值稅）；9．繪制項目自有資金現(xiàn)金流量表（考慮土地增值稅）；10．計算項目財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、動態(tài)投資回收期，并判別項目財務(wù)可行性。11．撰寫可行性研究報告12．提交計算過程手寫或打印稿、開發(fā)項目總平面圖、計算結(jié)果及表格、課程設(shè)計說明書（可行性研究報告）的打印稿。四、設(shè)計要求1、時間要求：本課程設(shè)計安排在《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營A》課程教學(xué)之后進(jìn)行，12月30日至1月3日共1周（周一至周五），每天6學(xué)時共30學(xué)時。其中：2學(xué)時：對設(shè)計內(nèi)容及要求進(jìn)行課堂講解4學(xué)時：學(xué)生每5人組合為一組，分析課程設(shè)計要求，確定技術(shù)路線。6學(xué)時：進(jìn)行市場調(diào)研，擬開發(fā)項目區(qū)域社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、交通、商業(yè)服務(wù)業(yè)、文化等公用設(shè)施狀況、競爭性項目狀況、開發(fā)項目周期宏觀經(jīng)濟(jì)狀況、市場供求狀況等。以及調(diào)查項目開發(fā)成本費(fèi)用及稅金（包括營業(yè)稅及其附加）、平均利潤率、目標(biāo)收益率以及同類開發(fā)項目的租金和售價、運(yùn)營成本等，做調(diào)查記錄；12學(xué)時：繪制銷售收入和租金收入測算表；編制項目資金來源與運(yùn)用表；估算項目還本付息表；繪制項目全部資金現(xiàn)金流量表；繪制項目自有資金現(xiàn)金流量表；計算考慮及不考慮土地增值稅時的開發(fā)商成本利潤率；計算財務(wù)評價指標(biāo)、編制財務(wù)報表、上機(jī)輸入；撰寫課程設(shè)計說明書（成果報告）。6學(xué)時：課程設(shè)計答辯。2．設(shè)計資料要求盡可能選用具有說服力的，反映社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象發(fā)展趨勢的數(shù)據(jù)作為該課程設(shè)計的內(nèi)容。3．工作量要求在接受設(shè)計任務(wù)后，提前進(jìn)行分組，學(xué)生每5人分為一組，并進(jìn)行分工分。以小組為單位共同完成本課程設(shè)計。小組成員明確獨(dú)立完成的工作量，使每名學(xué)生工作量均飽滿。在進(jìn)行設(shè)計時必須態(tài)度端正，按時出勤，獨(dú)立思考，遵守課程設(shè)計紀(jì)律，如果工作量大計劃學(xué)時不能完成任務(wù)，各小組自行組織加班，按照要求準(zhǔn)時完成并提交成果。4．設(shè)計質(zhì)量要求要求學(xué)生在開始課程設(shè)計前熟悉可行性研究的步驟、財務(wù)評價指標(biāo)的計算過程和評價方法；課程設(shè)計中充分理解題目，選擇好調(diào)查對象，隨時注意收集的資料以及計算結(jié)果的合理性，如果結(jié)果偏離實(shí)際，必須重新審核原始數(shù)據(jù)并重新計算評價。5．設(shè)計成果要求學(xué)生以小組為單位完成課程設(shè)計的全部任務(wù)，撰寫課程設(shè)計說明書，累計字?jǐn)?shù)不少于10000字。并按時、按質(zhì)、按量提交規(guī)范格式的設(shè)計成果，并裝訂成冊。交計算機(jī)打印稿及電子版。指導(dǎo)教師（簽字）：系（教研室）主任（簽字）：批準(zhǔn)日期：年月日房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營A課程設(shè)計分工2班2組學(xué)號姓姓名具體任務(wù)詳情.12.30（星期一）.12.31（星期二）.1.1（星期三）.1.2（星期四）.1.3（星期五）11590205葉彬彬找資料規(guī)劃設(shè)計繪CAD圖現(xiàn)金流量表寫說明書11590208余林明找資料成本估算做報表做其它表寫說明書11590209辛永軍找資料區(qū)域狀況調(diào)查做報表做其它表寫說明書11590210劉亮找資料成本估算做報表現(xiàn)金流量表寫說明書09590216朱瀟找資料市場環(huán)境調(diào)查做報表做其它表寫說明書小組成員組內(nèi)打分姓名出勤得分課設(shè)得分總分葉彬彬10717朱瀟10717余林明10818辛永軍10818劉亮10717目錄1區(qū)域發(fā)展環(huán)境： 11.1名稱與位置 11.2項目區(qū)域概況 11.2.1北辰區(qū)基本狀況 11.2.2項目區(qū)域環(huán)境 21.2.3競爭性項目狀況 22房地產(chǎn)市場環(huán)境 32.1房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 32.2房地產(chǎn)供給情況 42.3房地產(chǎn)需求情況 53項目擬建方案 53.1建設(shè)用地的獲得 53.2項目定位 53.2.1客戶定位 53.2.3項目建設(shè)定位 53.3項目開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模 54房地產(chǎn)項目開發(fā)時機(jī)的分析 94.1項目開發(fā)過程的主要工作安排 104.2合作方式的分析 104.3資金的分階段投入分析 115項目經(jīng)濟(jì)效益評價 125.1開發(fā)成本估算 125.2項目銷售效果預(yù)估 145.3項目總籌資和籌措估算 145.4開發(fā)成本利潤率 155.5財務(wù)評價 156不確定性分析 157建議和結(jié)論 168附表 17附表1現(xiàn)金流量表（全部投資） 17附表2現(xiàn)金流量表（自有資金） 18附表3敏感性分析表 19附表4資金來源與運(yùn)用表 20附表5借款還本付息表 21附表6投資計劃與資金籌措表 231區(qū)域發(fā)展環(huán)境：1.1名稱與位置《藝術(shù)家園》位于天津市北辰區(qū)的西南側(cè)，是天津市政府正式啟動開發(fā)的“西橫堤居住區(qū)”的一個組成部分。天津市建委規(guī)劃處和市安居工程辦公室在1998年8月初即著手進(jìn)行了“西橫堤居住區(qū)”修建性詳細(xì)規(guī)劃的設(shè)計競賽工作，當(dāng)前尚處于進(jìn)一步完善的階段?！拔鳈M堤居住區(qū)”位于天津市西北部，南側(cè)為**市第二高教區(qū)，北側(cè)為規(guī)劃屈家店風(fēng)景區(qū)（劉園苗圃及以北），該居住區(qū)四至范圍，按順時針順序，周邊道路為北倉道，規(guī)劃路（丁字沽三號路與丁字沽一號路之間），玉泉東道，丁字沽三號路，南倉道，桃江路，總占地面積110公頃；其中丁字沽三號路、規(guī)劃路、桃江路與北倉道圍合地塊占地約16《藝術(shù)家園》居住小區(qū)四至范圍，按順時針順序，周邊道路為玉泉東道，丁字沽三號路，南倉道，桃江路（其中，劉家房子村B-1998-18地塊的28812.7平方米以及相鄰界外的11570.7平方米不屬于《藝術(shù)家園》居住小區(qū)地塊），占地面積23.38公頃玉泉東道至南倉道之間的丁字沽三號路區(qū)段的方位為北偏西（南偏東）。《藝術(shù)家園》居住小區(qū)南側(cè)隔南倉道、西側(cè)隔桃江路與已交付使用的“佳園里”居住區(qū)毗鄰，東側(cè)隔丁字沽三號路、北側(cè)隔玉泉東道與“西橫堤居住區(qū)”成為一體。與《藝術(shù)家園》居住小區(qū)毗鄰的“佳園里”居住區(qū)所處的地理位置是最早形成的丁字沽及本溪路居住區(qū)向北的延伸，“佳園里”地區(qū)始建于1998年，當(dāng)時僅為佳園南里和佳園北里，最早的居民為老西北角地區(qū)的拆遷戶，經(jīng)過近的擴(kuò)建和發(fā)展，“佳園里”地區(qū)已經(jīng)成為紅橋區(qū)廣大拆遷居民的居住地區(qū)，這里的家庭一般都是普通收入的工薪階層，因此這里是普通老百姓的居住地，成為這一地區(qū)的人文地理特征。“佳園里”地區(qū)經(jīng)過10余年的發(fā)展，商業(yè)、零售業(yè)發(fā)展比較快，當(dāng)前該地區(qū)的人氣比較旺。1.2項目區(qū)域概況1.2.1北辰區(qū)基本狀況北辰區(qū)位于天津市城北，北運(yùn)河畔。東以北京排污河與寧河縣相鄰，邊界線長20.66千米；東南隔金鐘河、新開河與東麗區(qū)相望，邊界線長22.99千米；南與河北區(qū)、紅橋區(qū)相連；西南以子牙河與西青區(qū)相界，邊界線長27.5千米；西、北均與武清縣相接，邊界線長25.14千米。南北緯寬20.8千米，最窄處柳灘村南至劉馬莊西北14.4千米；東西經(jīng)長43.2千米，最寬處東堤頭村東至線河村西46.3千米。總面積478.48平方千米。北辰是天津環(huán)城四區(qū)之一，位于中心城區(qū)北部。舊稱北郊。北辰古為退海之地，自金元至明清，縱貫北運(yùn)河漕運(yùn)大通道和陸路京華大道，是南糧北運(yùn)、北貨南輸?shù)慕煌ㄒ溃赜谢始壹Z倉的美譽(yù)。近代北辰，名人輩出，革命先驅(qū)安幸生，登高英雄楊連第，教育大家張伯苓、溫世霖，體育名將穆成寬、穆祥雄都曾生長在這片沃土上，這里也是溫家寶總理的故鄉(xiāng)。北辰之名出自《論語》：“為政以德，譬如北辰，居其所，而眾星共之?！惫谝詤^(qū)名意喻天津北部一顆璀璨的明星，更體現(xiàn)了區(qū)委、區(qū)政府以人為本的執(zhí)政理念。北辰區(qū)位于市中心區(qū)北部,距首都北京110公里,距天津新港50公里，距天津?yàn)I海國際機(jī)場15公里?？偯娣e478.5平方公里,轄3街、9鎮(zhèn),戶籍總?cè)丝?2萬人。北辰區(qū)交通、通訊、供電、供水等基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)達(dá)。有3街3鎮(zhèn)坐落于中心城區(qū)中環(huán)線與外環(huán)線之間。京津塘高速、津保、津薊高速公路在本區(qū)設(shè)有進(jìn)出口，京津、京福、津霸、津榆、津圍等十幾條公路干線縱橫交錯。京山、津薊鐵路和京九鐵路津霸聯(lián)絡(luò)線穿越中部，設(shè)有四個鐵路客貨運(yùn)站和全國最大的鐵路編組站。天津自通地鐵以后，劉園成為地鐵一號線的終點(diǎn)站。優(yōu)越的地理位置和完善的基礎(chǔ)設(shè)施為經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展創(chuàng)造了良好的環(huán)境。1.2.2項目區(qū)域環(huán)境在《藝術(shù)家園》居住小區(qū)的周邊，生活服務(wù)設(shè)施有：小型超市三座（富老八超市、萬家利超市、百貨大樓超市）、大規(guī)模市場一座（佳園里市場）、早市一個（雙環(huán)村早市）、醫(yī)院一座（佳園醫(yī)院）、學(xué)校三座（佳園里小學(xué)、亞細(xì)亞小學(xué)、亞細(xì)亞中學(xué)）、幼兒園二座（十九幼、二十一幼）、郵局一個。在“佳園里”所輻射的周邊兩公里半徑的范圍內(nèi)還有大型超市兩座（大榮丁字沽店、家樂北辰店）、醫(yī)院三座（咸陽醫(yī)院、紅橋醫(yī)院、紅十字會醫(yī)院）、文化娛樂場所一座（夢園娛樂中心）、大型商場一座（裕華百貨商場）、高等學(xué)府三座（天津商學(xué)院、理工學(xué)院北院、河北工業(yè)大學(xué)）。隨著“西橫堤居住區(qū)”的興建，該地區(qū)將成為一個建筑面積為200余萬平方米、配套齊全的大型居住社區(qū)?！端囆g(shù)家園》居住小區(qū)的東北方向約2公里“西橫堤居住區(qū)”北部規(guī)劃中的屈家店風(fēng)景區(qū)，其南部邊界距《藝術(shù)家園》居住小區(qū)約1.5公里1.2.3競爭性項目狀況全市范圍的存量現(xiàn)房，特別是丁字沽三號路佳園里一帶的大量存量現(xiàn)房，決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各種銷售手段的出現(xiàn)。（1）國耀上河城國耀上河城坐落于具成長潛力的北辰雙街。擁有4、5號雙線地鐵規(guī)劃；坐享紫御公園、北運(yùn)河稀缺景觀資源。享有吃喝玩樂購學(xué)全套成熟的生活配置。內(nèi)部規(guī)劃8萬㎡法式宮廷臺地園林、3萬㎡主題商業(yè)公園、全天候溫泉入戶等等堪稱區(qū)域經(jīng)典的設(shè)計。項目于都會繁華與生態(tài)自然之間，將ARTDECO奢尚住宅、情景商街、運(yùn)河生態(tài)景觀帶、紫御公園等有機(jī)融合，打造既具新古典人文藝術(shù)氣息、親水生態(tài)景觀，又充滿都市、現(xiàn)代感的優(yōu)尚人居住區(qū)，項目將成為京津都市圈的精品之城。項目地處萬㎡津北新城規(guī)劃核心區(qū)——北辰區(qū)雙街中心，位于外環(huán)線以北，京津塘高速公路以西，永定河以東，距首都北京110公里，距天津新港50公里，距天津機(jī)場16公里，御守京津黃金走廊。緊鄰西北半環(huán)快速路，4、5號線地鐵，交通路網(wǎng)建設(shè)完善，到達(dá)市中心方便快捷?，F(xiàn)區(qū)域內(nèi)已經(jīng)形成了比較濃郁的居住氛圍，教育、醫(yī)療等公共配套設(shè)施齊全。項目坐擁國家級景觀資源——北運(yùn)河，悅享8萬㎡法式皇家園林與運(yùn)河公園——紫御公園，運(yùn)用ArtDeco建筑手法，精工打造，盡顯至尊皇族氣（2）柴樓新莊園柴樓新莊園住宅區(qū)坐落于天津市北辰區(qū)雙街鎮(zhèn)柴樓村原址，占地總面積22萬平方米，總建筑面積70萬平方米，分三期完成，全部住宅由60幢點(diǎn)式高層樓宇組成，并輔以規(guī)?；虡I(yè)等配套設(shè)施。臨近京津公路、客運(yùn)始發(fā)站大樓，公交607、611、610、961、810、21路、津辰12、15、16路（雙街新家園站），地鐵4號線（雙街新家園站）。（3）美震瑞景時代美震瑞景時代,天津大瑞景區(qū)域內(nèi)又一大型居住社區(qū)，區(qū)內(nèi)生活配套，學(xué)校、商鋪、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、大型購物中心一應(yīng)俱全。項目配以均好的整體規(guī)劃及現(xiàn)代感極強(qiáng)的建筑形態(tài)，將舒適居住形態(tài)完美融入生活之中。2房地產(chǎn)市場環(huán)境2.1房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境隨著天津市提出的用5～7年時間，基本完成全市危陋平房改造任務(wù)的提前實(shí)現(xiàn)，大規(guī)模的拆遷工作趨于結(jié)束，按照天津市城建工作會議制定的計劃目標(biāo)，“十五”期間，完成重點(diǎn)地區(qū)的危陋房屋改造，拆除危陋房屋300萬平方米，其中，結(jié)合城市景觀工程建設(shè)，改造重點(diǎn)地區(qū)危陋房屋，完成拆遷100萬平方米。大規(guī)模危陋房屋拆遷工作的基本結(jié)束，意味著安居型住宅的集中需求將會明顯下降。存量現(xiàn)房的巨大數(shù)字體現(xiàn)了房地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)狀和為今后的房地產(chǎn)開發(fā)提出了更高的要求。統(tǒng)觀近兩年民眾對待住房問題的觀念、收入水平、對居住環(huán)境和房型的要求等方面的表現(xiàn)，能夠?qū)幼∽≌男枨筅厔莺托枨鬅狳c(diǎn)作出如下判斷：⑴民眾對住宅的購買決策更加理性化，主要表現(xiàn)在：①購房者對房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)力越來越看重。因?yàn)橛袑?shí)力的優(yōu)秀開發(fā)商才能組織出優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計和單體設(shè)計，才能組織管理出優(yōu)秀的施工質(zhì)量，保證單體工程和配套工程的按質(zhì)按時的實(shí)施，才能組織好完善的物業(yè)管理和售后服務(wù)。②購房者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的品牌效應(yīng)越來越看重。因?yàn)橛袑?shí)力的優(yōu)秀開發(fā)商才可能有長遠(yuǎn)的眼光，才不會有意或無意地以犧牲消費(fèi)的權(quán)益來換取公司的短期效益，才可能制定出開發(fā)公司自己的近期和長遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃，其中當(dāng)然包括樹立每個時期的過硬的產(chǎn)品品牌，優(yōu)秀的房地產(chǎn)產(chǎn)品的建成面世，不但會帶來產(chǎn)品自身的良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，對本公司今后的發(fā)展和今后開發(fā)的新的項目，顯然是一個舉足輕重的鋪墊。③購房者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的工程質(zhì)量的關(guān)心越來越有針對性。由于房屋產(chǎn)品的價格對中國民眾來說顯得“十分巨大”，因此民眾對建筑工程專業(yè)的科普知識的學(xué)習(xí)，甚至是專業(yè)知識和法律知識的學(xué)習(xí)越來越下功夫，這是一個很好的發(fā)展趨勢，它既反映出了國民整體素質(zhì)在不斷提高，同時又從一個側(cè)面促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷提高自身的管理水平和工程質(zhì)量。④購房者對與工程建設(shè)有關(guān)的人員組成越來越看重。購房者不但對房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行了解和考察，甚至對工程設(shè)計單位和設(shè)計單位的項目主持人的有關(guān)情況都要問一問，對工程監(jiān)理和工程總包、分包的單位的有關(guān)情況也都要了解；對中國國民來說，這是一個多么大的進(jìn)步?、茖Π簿有途幼∽≌男枨罅考眲≡黾拥内厔菰跍p緩，對改進(jìn)型居住住宅的需求在逐步增加，主要表現(xiàn)在：①對戶室面積的需求在增大。據(jù)1999～的調(diào)查資料顯示，尚未購買住宅的家庭，對每套60平方米以下的住宅需求的比例僅為22.1%②對戶型設(shè)計的要求提出了越來越高的要求。更加合理的功能分區(qū)和交通聯(lián)系，更加合理的光照和通風(fēng)要求等等專業(yè)性很強(qiáng)的問題，常常被購房客戶擺在重要的挑選條件之中。③對室內(nèi)設(shè)備專業(yè)的設(shè)置，有的購房者甚至于提出了前瞻性的要求，大多數(shù)購房者都明確地表示了對“容量”的關(guān)心。比如電氣專業(yè)的設(shè)置、容許客戶使用總功率為多大的家用電器、采暖設(shè)施的設(shè)計擺放位置會不會影響裝修效果、衛(wèi)生間和廚房的管道走向是否便于使用和維修等等。④對室外環(huán)境，購房者已發(fā)展到了“從遠(yuǎn)到近，從大到小”地進(jìn)行考察。隨著人們購房理念的日趨成熟，購房時人們更加關(guān)注房屋的周邊環(huán)境，從粗略注意社區(qū)環(huán)境，發(fā)展到了首先注意中意房型的房前屋后的環(huán)境怎么樣，然后再了解自己擬購的樓左樓右的環(huán)境怎么樣，最后才是考察組團(tuán)周圍和小區(qū)整體的環(huán)境怎么樣。⑤購房者對小區(qū)配套設(shè)施和配套的內(nèi)容提出了新的要求。不但要求水、暖、電、路、綠化等專業(yè)齊全到位，同時提出了對多媒體網(wǎng)絡(luò)、電子保安系統(tǒng)、非入戶查表收費(fèi)（遠(yuǎn)程抄表）系統(tǒng)、緊急呼叫服務(wù)系統(tǒng)、院區(qū)中心綠地的背景音樂系統(tǒng)等等所謂的“智能化”服務(wù)設(shè)備的配置。⑥購房者對社區(qū)的人文環(huán)境和文化內(nèi)涵越來越重視。表現(xiàn)出既考慮到成年人的生活環(huán)境，又著眼于子女的成長，中華民族自古就有“孟母三遷”的感人故事，同時也流傳著“物以類聚，人以群分”的說法。⑦購房者對入住后的物業(yè)管理越來越關(guān)心。聘請哪個公司進(jìn)行物業(yè)管理，這個公司有過哪些業(yè)績，收費(fèi)額度大小等等問題，都曾被消費(fèi)者提出。2.2房地產(chǎn)供給情況12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，也為的樓市政策走向定了調(diào)。針對房地產(chǎn)市場，會議提出要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。房地產(chǎn)調(diào)控被列入保障和改進(jìn)民生工作任務(wù)的重要舉措，從中央層面上再次強(qiáng)調(diào)其重要性，使得樓市調(diào)控將繼續(xù)成為市場主題。樓市的限購政策還將至少持續(xù)6個月以上，開發(fā)商資金仍會趨緊，保障性住房的供應(yīng)仍會維持高位，房價還將下行一段時間后逐漸歸于平穩(wěn)。一線城市成交量與平均房價持續(xù)下滑，嚴(yán)厲的調(diào)控政策已使整個樓市進(jìn)入相對漫長的調(diào)整期。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資額、房屋施工面積、新開工面積三項依然處于歷史高位，行業(yè)投資量保持穩(wěn)定。未來，住宅市場將會步入“雙軌制”，隨著住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，加之政策環(huán)境的影響，房地產(chǎn)業(yè)可能會面臨大規(guī)模行業(yè)洗牌。北辰區(qū)在售商品房源充分，據(jù)初步統(tǒng)計末網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)，當(dāng)前河?xùn)|區(qū)在售的大型樓盤有6、7個，這些項目大都由實(shí)力開發(fā)商打造，品質(zhì)較高，且當(dāng)前房源充分、可選戶型多，供應(yīng)較為平衡。2.3房地產(chǎn)需求情況國家統(tǒng)計局天津調(diào)查總隊日前公布了一項最新調(diào)查結(jié)果，據(jù)天津市開展的城鎮(zhèn)住戶基本情況抽樣調(diào)查資料表明，天津居民住房面積增加，居住條件改進(jìn)明顯。居民住宅形態(tài)及比重：居民大多以多居室為主，鮮有一居室的住房。現(xiàn)在的人們對住房的要求都很多：（1）應(yīng)持有法律認(rèn)可的房屋土地證和產(chǎn)權(quán)證。

（2）房屋質(zhì)量方面，開發(fā)商有無建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站核發(fā)的建筑工程質(zhì)量核驗(yàn)合格證書，其填發(fā)時間、蓋章單位、工程名稱等是否清楚、協(xié)調(diào)；其次，按照國家相關(guān)住宅驗(yàn)收規(guī)范的要求及當(dāng)?shù)仃P(guān)于住宅建筑的法規(guī)要求，核實(shí)房屋質(zhì)量是否符合要求。

（3）裝修、設(shè)備方面應(yīng)滿足安全、質(zhì)量的要求，并適宜戶主對居住的要求。

（4）公共設(shè)備。電梯、消防設(shè)備、燃?xì)?、暖氣、小區(qū)環(huán)境、停車場、電視接收系統(tǒng)、保安系統(tǒng)等應(yīng)齊全、功能性符合要求。

（5）房屋結(jié)構(gòu)、面積符合戶主居住的要求。3項目擬建方案3.1建設(shè)用地的獲得《藝術(shù)家園》居住小區(qū)24.54公頃地塊的中心地帶，原為天津市紅橋區(qū)環(huán)衛(wèi)局在北辰區(qū)地域設(shè)置的一個垃圾堆積場，占地約5.66公頃，其余從年起，天津燕宇置業(yè)有限公司與北辰區(qū)政府和紅橋區(qū)環(huán)衛(wèi)局經(jīng)過一系列的重復(fù)協(xié)商，于6月份達(dá)成協(xié)議，北辰區(qū)政府和紅橋區(qū)環(huán)衛(wèi)局以出讓的方式將24.54公頃3.2項目定位3.2.1客戶定位由于環(huán)境因素，項目地處繁華商圈，因此吸引擁有雄厚資金的人群前來購買，為市內(nèi)有一定積蓄的居民，她們想要提高居住空間的檔次；再者為高收入人群，在市區(qū)工作，項目離工作地點(diǎn)較近，這些人根本不擔(dān)心自己的收入問題，最求豪華與享受，購買能力驚人。3.2.3項目建設(shè)定位中高端項目：改項目建設(shè)在中環(huán)邊上，且經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的區(qū)位，相比內(nèi)環(huán)有價位優(yōu)勢，相比外環(huán)有區(qū)位優(yōu)勢，項目定位在中高端區(qū)位勢在必行，且根據(jù)市場調(diào)查，市場現(xiàn)在對中高端的需求量較大。3.3項目開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模⑴對工程規(guī)劃設(shè)計的基本要求按照《藝術(shù)家園》居住小區(qū)的開發(fā)總定位為“二十一世紀(jì)的康居住宅小區(qū)”的總體要求，對規(guī)劃設(shè)計提出如下基本要求：a.規(guī)劃設(shè)計的主要技術(shù)指標(biāo)在滿足“西橫堤居住區(qū)詳細(xì)規(guī)劃”基本要求的前提下，要達(dá)到容積率≯1.2，綠化率≮40%，并考慮設(shè)置一處不小于1.5萬平方米的集中景觀綠化區(qū)，在集中景觀綠化區(qū)的地下部位，設(shè)置機(jī)動車的集中泊車車庫并兼有戰(zhàn)時的人防功能。大型集中景觀綠化區(qū)與地下泊車庫的功能結(jié)合，不但能解決部份高檔機(jī)動車的泊車問題，還能夠造成大型集中景觀綠化區(qū)的地面高程起伏的獨(dú)特建筑效果，這在沖積平原地貌特征的天津地區(qū)，人造地面高程起伏的構(gòu)造做法將給《藝術(shù)家園》居住小區(qū)的綠化環(huán)境形成新的突破。b.小區(qū)主入口按機(jī)動車與行人分離的原則設(shè)置，機(jī)動車主入口設(shè)在南倉道和玉泉東道一側(cè)，行人主入口設(shè)在三號路和桃江路一側(cè)。c.要使《藝術(shù)家園》居住小區(qū)成為一個園林綠化環(huán)境下的建筑群，不但要滿足綠化率指標(biāo)，還要考慮采取諸如院區(qū)地貌起伏、不同樹種分群、適當(dāng)設(shè)置小品、窗前屋后私家花園、區(qū)域豎向綠化、屋頂上人平臺、庭院燈園林燈與道路綠化融為一體等等手法來烘托居住小區(qū)的寧靜典雅的居住環(huán)境?？傊?，小區(qū)室外環(huán)境設(shè)計布局要求立意明確，布局緊湊，有完整的設(shè)計意圖和藝術(shù)構(gòu)思，既能襯托主體建筑的美觀，又相得益彰，同時又豐富和美化了城市街區(qū)的面貌。d.在小區(qū)內(nèi)統(tǒng)一考慮泊車區(qū)位和行車主干道，樓間僅設(shè)置行人道路，機(jī)動車流和人流的組織及疏散要能很好地反映出流動活動的順序規(guī)律，除必須滿足正常狀態(tài)下的要求外，尚應(yīng)適當(dāng)考慮緊急情況下的疏散特征。e.《藝術(shù)家園》居住小區(qū)工程是房地產(chǎn)開發(fā)項目，因此在工程設(shè)計時必須考慮工程落成后，該工程既可整棟、整層、整個功能分區(qū)出售或租賃，又可將同一功能區(qū)分割出售和租賃。f.小區(qū)內(nèi)綜合配套管網(wǎng)及設(shè)施的內(nèi)容包括：上水（生活用自來水、生活用熱水和直接飲用水）、雨水、污水、熱力、燃?xì)?、電力、電訊（市話網(wǎng)電訊、寬帶網(wǎng)絡(luò)電訊、小區(qū)閉路監(jiān)控電訊及住戶與物管中心間的雙向直通呼叫電訊）、電視、道路、綠化、路燈、郵政、物管服務(wù)中心及商業(yè)配套設(shè)施。將市話網(wǎng)電訊及市話寬帶網(wǎng)絡(luò)電訊系統(tǒng)引入小區(qū)住戶及公建內(nèi)；保安服務(wù)采用系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)可視對講門禁系統(tǒng)、保安人員定崗、巡更報警及社區(qū)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)和周界防越報警系統(tǒng)相結(jié)合的管理方案。閉路監(jiān)控控制室、與客戶的雙向直通呼叫控制室均設(shè)在物管中心內(nèi)，并執(zhí)行24小區(qū)服務(wù)制。在住宅樓道的管道井內(nèi)，設(shè)置遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)。g.小區(qū)集中供熱站負(fù)責(zé)提供采暖用熱水、生活用熱水及自來水凈化消毒后管道輸送到戶的直接飲用水。集中供熱站在小區(qū)內(nèi)興建，區(qū)內(nèi)室外綜合配套管網(wǎng)均在地下敷設(shè)。h.小區(qū)室外照明系統(tǒng)所采用的路燈、庭院燈、園林燈、草坪燈等設(shè)備的選型要與整個園林綠化設(shè)計融為一體。在大型景觀綠地及組團(tuán)中心綠地設(shè)置社區(qū)背景音樂系統(tǒng)。i.郵政信箱在各樓宇門處設(shè)置，并盡量使其成為體現(xiàn)既定建筑風(fēng)格的單體裝飾構(gòu)配件。j.小區(qū)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)及非營業(yè)性公共建筑的配置要完善，商業(yè)建筑及服務(wù)性建筑主要設(shè)置在區(qū)內(nèi)中心綠地及人行道附近。k.小區(qū)建筑按組團(tuán)組合，單體建筑以南北朝向?yàn)橹鳎蛇m當(dāng)安排一些東西朝向的建筑，以豐富組團(tuán)的總體造型，建筑形象要富有創(chuàng)造性，形式要新、造型要美、充滿生機(jī)、經(jīng)久不衰。住宅采用平層、錯層、大落差錯層（底層設(shè)車庫）、躍層等多種形式設(shè)計，以適應(yīng)不同的客戶需求。l.梯戶組合為一梯一戶、一梯兩戶、一梯三戶。m.層數(shù)：多層為5～6層，按總住宅建筑面積的70%設(shè)置，小高層為9～11層，并要考慮在頂層與屋面閣樓之間設(shè)計為躍層形式，小高層住宅按總住宅建筑面積的30%設(shè)置。n.住宅層高為2.8米o(hù).考慮到售、租的不同出讓方式，設(shè)計時要考慮到住宅與公寓使用功能的有機(jī)結(jié)合。p.戶室比與戶型面積：一室戶占總戶數(shù)的35%，建筑面積為50～70平方米二室戶占總戶數(shù)的40%，建筑面積為70～110平方米三室戶占總戶數(shù)的25%，建筑面積為110～200平方米q.屋面采用四坡頂與私家獨(dú)立上人平臺相組合的構(gòu)造形式，首層設(shè)獨(dú)立的私家花園，外窗均不設(shè)護(hù)欄。單元住宅的南向陽臺為封閉的觀景陽臺，北向陽臺為封閉的生活服務(wù)陽臺。r.樓宇入口設(shè)置對講門禁系統(tǒng)，戶內(nèi)設(shè)可視對講話機(jī)，并設(shè)置與物管中心相通的雙向直呼通訊系統(tǒng)，市話電訊網(wǎng)系統(tǒng)，在住戶的廳、臥、廚、衛(wèi)均設(shè)終端插頭，市話寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)在廳、書房設(shè)終端插頭，在廳、臥設(shè)電視同軸電纜終端插頭。s.供電容量按設(shè)計規(guī)范要求做足夠的配置。t.采暖系統(tǒng)考慮取消外露式暖氣片及供熱管線的采暖構(gòu)造作法?？刹捎玫匕宀膳墓┡绞剑O(shè)置設(shè)備管道豎井，各專業(yè)的遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)的計量顯示在單元住戶外設(shè)置。⑵相關(guān)的面積參數(shù)①征地面積。劉房子村B-1998-18地塊的28812.7平方米地塊及相鄰的界外11570.7平方米地塊，不在征地范圍之內(nèi)，征地總面積為233795.2平方米②紅線內(nèi)面積。路寬及相應(yīng)的規(guī)劃退線要求表一道路名稱規(guī)劃路寬規(guī)劃要求退線寬度退線面積丁字沽三號路 431514385.75平方米南倉道503514037.00桃園路301514576.49玉泉東道301513497.00按表二所列數(shù)據(jù)，紅線內(nèi)面積為177298.96平方米（265.95③規(guī)劃區(qū)用地面積204610.95平方米（306.91④規(guī)劃總建筑面積按“西橫堤居住區(qū)”詳規(guī)參數(shù)要求，容積率≯1.2，按容積率為1.18計算，規(guī)劃總建筑面積為24.14萬平方米。注：《藝術(shù)家園》居住小區(qū)工程的“詳細(xì)規(guī)劃“的設(shè)計人所計算出的規(guī)劃總建筑面積為23.92萬平方米，對于此計算數(shù)據(jù)與24.14萬平方米的正誤，待進(jìn)一步校核。⑤其它的相關(guān)數(shù)據(jù)，摘引于“詳細(xì)規(guī)劃“的說明書（初稿），列于表二、表三。用地平衡表表二項目公頃平方米/人%規(guī)劃總用地面積23.3

居住區(qū)用地面積20.320.35100住宅用地12.613.2362.1公建用地2.932.5614.4道路用地1.581.387.8綠化用地3.192.6315.7

經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表表三序號項目單位數(shù)量1規(guī)劃總建筑面積萬m223.922住宅總建筑面積萬m221.67其中多層住宅建筑面積萬m216.40高層住宅建筑面積萬m25.273公建總建筑面積萬m22.25

(其中公益性公共設(shè)施建筑面積)萬m21.024住宅平均層數(shù)層7.25住宅面積毛密度萬m2/ha1.076居住總戶數(shù)戶28907居住總?cè)藬?shù)人92488戶均人口人/戶3.29戶均面積m2/戶7510人口毛密度人/ha455.5711容積率

1.1812建筑密度%1613綠地率%36.214日照間距

1:1.315機(jī)動停車位輛390(地上)333(地下)16自行車位輛5780⑶室外地面高程和雨水經(jīng)流方向根據(jù)天津市城市總體規(guī)劃修編成果，《藝術(shù)家園》四鄰市政道路的規(guī)劃高程在4.47~4.90米的范圍內(nèi)變化，市政道路路邊面的規(guī)劃高程在4.62~5.05米的范圍內(nèi)變化。由上述數(shù)據(jù)看出，《藝術(shù)據(jù)我市勘察院1999年12月13日測繪的工號為C—1999《藝術(shù)家園》紅線邊界自然地面現(xiàn)狀高程表四方位自然地面高程丁字沽三號路西側(cè)沿線4.764.894.964.85南倉道北側(cè)沿線4.804.974.924.89桃江路東側(cè)沿線4.784.824.944.93玉泉東道南側(cè)沿線4.804.76據(jù)天津燕宇置業(yè)有限公司與天津警備區(qū)青光農(nóng)場一分場簽定的《藝術(shù)家園》居住小區(qū)工程現(xiàn)場的“場地平整工程”的施工協(xié)議，土方平整后的地面高程為：挖運(yùn)土方地點(diǎn)，平整后的大沽高程為4.70墊填土方地點(diǎn)，平整后的大沽高程為4.60清運(yùn)垃圾地點(diǎn)，平整后的大沽高程為4.50《藝術(shù)家園》居住小區(qū)各單體棟號±0.00標(biāo)高和室外地坪標(biāo)高宜按區(qū)內(nèi)由西北方向向東南方向逐步降低的走勢為宜；室外地坪高程可定為西北方向向東南方向找坡，高程為5.31米～4.92米（比相鄰的路邊石高程約高出0.3米⑷單體工程的結(jié)構(gòu)形式及相應(yīng)的地基處理方案《藝術(shù)家園》居住小區(qū)工程的單體建筑分為三類：多層住宅、小高層住宅及不同使用功能的公共建筑。多層住宅的主體結(jié)構(gòu)可采用保溫復(fù)合墻、鋼筋混凝土樓面、鋼絲網(wǎng)架聚苯乙烯水泥復(fù)合板斜屋面體系，基礎(chǔ)按其座落位置的地基情況（見天津市地質(zhì)工程勘察院工號為KCC09的“天津燕宇置業(yè)有限公司丁字沽三號路場區(qū)巖土工程勘察報告”）可分別采用石屑回填鋼筋混凝土浮筏基礎(chǔ)及復(fù)合地基基礎(chǔ)的形式。小高層住宅的主體結(jié)構(gòu)可采用鋼筋混凝土異型柱框輕結(jié)構(gòu)體系，保溫復(fù)合墻、鋼筋混凝土樓面、鋼絲網(wǎng)架聚苯乙烯水泥復(fù)合板斜層面體系，基礎(chǔ)為沉管灌注樁基礎(chǔ)。綜合服務(wù)樓類型的公建可采用鋼框架結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土樓面、保溫復(fù)合墻、鋼絲網(wǎng)架聚苯乙烯水泥復(fù)合板斜屋面、沉管灌注樁獨(dú)立基礎(chǔ)。托兒所類型的公建可采用保溫復(fù)合墻、鋼筋混凝土樓面、鋼絲網(wǎng)架聚苯乙烯水泥復(fù)合板斜屋面體系，基礎(chǔ)視座落地塊采用鋼筋混凝土浮筏基礎(chǔ)或復(fù)合地基基礎(chǔ)的形式。4房地產(chǎn)項目開發(fā)時機(jī)的分析以64100萬元取得土地使用權(quán)，屆時辦理土地使用許可證，下半年進(jìn)行工程招標(biāo)，接著辦理建筑工程規(guī)劃許可證和施工許可證，1月開始建造第一期，第一期包括項目地塊北面商戶以及所有高層住宅，9月開始第一期預(yù)售，項目第一期于6月完成一期銷售，約700戶，9月開始第二期的建造，主要為地塊西面商鋪，南面的多層以及各種休閑娛樂附屬設(shè)施，于6月全面竣工，投入使用。4.1項目開發(fā)過程的主要工作安排⑴兩種工程建設(shè)方案《藝術(shù)家園》居住小區(qū)工程的建設(shè)，可采取“先單體，后配套”和“先配套，后單體”的兩種方案予以實(shí)施。若采用“先單體，后配套”的建設(shè)方案，能夠較早地獲得房屋銷售許可證，有利于工程建設(shè)資金的籌措。若采用“先配套，后單體”的建設(shè)方案，能夠較早的展現(xiàn)居住小區(qū)的環(huán)境特色，為房屋的銷售提供有力的鋪墊。不論采用“先單體，后配套”還是“先配套，后單體”的建設(shè)方案，綜合服務(wù)樓工程總是要首先安排建設(shè)的，該工程的首層完工后，即可安排售樓處的設(shè)置，從而減少了售樓費(fèi)用支出和企業(yè)形象的突出體現(xiàn)。不論采用“先單體，后配套”還是“先配套，后單體”的建設(shè)方案，小區(qū)住宅交付使用的時間是不會有太大的變動的，因?yàn)閺?月1日開始實(shí)施的“天津市新建住宅商品房準(zhǔn)許使用管理辦法”規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)對其建造的住宅商品房在取得住宅商品房準(zhǔn)許使用證后，方可交付使用。申請領(lǐng)取住宅商品房準(zhǔn)許使用證，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已經(jīng)交付全部土地出讓金或按規(guī)定取得劃撥土地使用權(quán)，并取得土地使用權(quán)證書；住宅商品房已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，并提供竣工驗(yàn)收報告；持有《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》；具有供水、排水、供電、供氣、供熱、道路以及其它配套條件，并由相關(guān)配套單位出具住宅商品房已具備配套條件的證明；非經(jīng)營性公建與住宅商品房同步建成，已具備使用功能，并由區(qū)、縣配套單位出具證明。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將住宅商品房交付使用時，應(yīng)當(dāng)向購房人出示該幢住宅的住宅商品房準(zhǔn)許使用證。⑵建設(shè)周期多層磚混結(jié)構(gòu)住宅工程的施工周期按12個月考慮，小高層框輕結(jié)構(gòu)住宅工程的施工周期按18個月考慮，多層鋼框架綜合樓工程的施工周期按12個月考慮，區(qū)內(nèi)綜合配套管網(wǎng)及地下泊車庫工程的施工安排與單體工程交叉進(jìn)行。鑒于總體規(guī)劃設(shè)計中，小高層住宅與多層住宅的布置是在各個組團(tuán)中錯落組合布置的，因此總的施工周期應(yīng)該按不少于18個月進(jìn)行安排。如果《藝術(shù)家園》居住小區(qū)工程不能在5月末以前全面開工建設(shè)，而安排在6月末開始全面開工建設(shè)，那么由于道路工程的施工技術(shù)要求不能在冬季施工，因此18個月的總施工周期的安排，必須考慮道路工程和綠化工程的甩項安排，住宅商品房準(zhǔn)許使用證將在4月中旬獲得。如果《藝術(shù)家園》居住小區(qū)按組團(tuán)分一、二期的分期建設(shè)方案，那么二期工程同樣需要安排18個月的建設(shè)周期。4.2合作方式的分析由于土地取得費(fèi)用比例較高，需要較大的資本金，建議采用合資開發(fā)。4.3資金的分階段投入分析⑴工程前期費(fèi)用的階段投入計劃按照與北辰區(qū)政府及紅橋區(qū)環(huán)衛(wèi)局簽定的協(xié)議，土地出讓金及場區(qū)垃圾和雜土的清運(yùn)、平整費(fèi)的投入計劃見表五所示。表五土地出讓金和場區(qū)平整費(fèi)用投入計劃（單位：萬元）項目紅橋環(huán)衛(wèi)局土地出讓金及垃圾清理1100200530.36

紅橋環(huán)衛(wèi)局雜土清理

172.04

北辰青光鎮(zhèn)土地出讓金

47110157.5

北辰天穆鎮(zhèn)土地出讓金

602.41405.6

青光農(nóng)場一分場土方平衡

95

5土地復(fù)墾費(fèi)

318.94其資金投入計劃見表六所示。表六全面開工興建方案的資金投入計劃（單位：萬元）項目多層住宅的工程進(jìn)度款40004216

1100

小高層及公建的工程款8008008008008002916630區(qū)內(nèi)配套及增容費(fèi)

30050003107930按一、二期工程的分期興建方案的資金投入計劃。預(yù)計6月初開工興建12萬平方米住宅和公建，預(yù)計12月末一期工程交付使用。預(yù)計2月末開工興建12萬平方米住宅和公建，預(yù)計8月末二期工程交付使用。一、二期工程的資金投入計劃見表七、表八所示表七一期工程的資金投入計劃（單位：萬元）項目多層住宅的工程進(jìn)度款10002108

550

小高層及公建的工程款4004004004004001458315區(qū)內(nèi)配套及增容費(fèi)

20030001500

表八二期工程的資金投入計劃（單位：萬元）項目多層住宅的工程進(jìn)度款10002108

550

小高層及公建的工程款4006004006001458

315區(qū)內(nèi)配套及增容費(fèi)

21001607

930⑶銷售費(fèi)用投入計劃按預(yù)計的銷售費(fèi)用總額2050萬元，需求年度計劃見表九所示表九日期用款額度700萬元3504003003005項目經(jīng)濟(jì)效益評價5.1開發(fā)成本估算1．土地出讓金、土方平衡費(fèi)用及相關(guān)配套增容費(fèi)用⑴土地出讓金①紅橋環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場土地補(bǔ)償費(fèi)86.518畝×20萬元/畝=1730.36萬元②北辰區(qū)青光鎮(zhèn)政府地塊征地補(bǔ)償費(fèi)19.35畝×16.3萬元/畝=315萬元（包括上交區(qū)土地局的稅金）土地復(fù)墾費(fèi)19.35畝×1.2萬元/畝=23.22萬元③北辰區(qū)天穆鎮(zhèn)政府地塊征地補(bǔ)償費(fèi)246.43畝×16.3萬元/畝=4016萬元（包括上交區(qū)土地局的稅金）土地復(fù)墾費(fèi)246.43×1.2萬元/畝=295.72萬元土地出讓金總額為6061.36萬元土地復(fù)墾費(fèi)總額為318.94萬元⑵土方平衡費(fèi)①北辰區(qū)環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場現(xiàn)存垃圾清運(yùn)費(fèi)100萬元②北辰區(qū)環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場現(xiàn)存雜土清運(yùn)費(fèi)86.518畝×2萬元/畝173.04萬元③天津警備區(qū)青光農(nóng)場一分場清運(yùn)環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場以外的垃圾清運(yùn)費(fèi)45萬元。④天津警備區(qū)青光農(nóng)場一分場施工的土方平衡費(fèi)55萬元。垃圾清除及土方平衡費(fèi)總額為373.04萬元。據(jù)土方平衡施工合同的技術(shù)數(shù)據(jù)現(xiàn)場填墊平整后的平均高程為4.60米，擬定的設(shè)計室外地坪平均高程為5.15紅線內(nèi)道路基本上不需再對自然地坪進(jìn)行填、挖，而在平均高程4.6米的基礎(chǔ)上施工，完成后的路面高程即可達(dá)到大沽5.15米～紅線內(nèi)綠化面積（紅線內(nèi)面積減掉單體建筑的占地面積和道路面積）需在現(xiàn)自然地坪上平均填墊0.2米后，再鋪墊0.3米耕植土即可達(dá)到平均填墊土方量為12.32公頃×0.2米=24640基礎(chǔ)處理后，剩余的挖方余土即可滿足現(xiàn)場土方平衡所需的24640立方米⑶相關(guān)配套增容費(fèi)用按天津市的相關(guān)規(guī)定，將相關(guān)配套增容費(fèi)用估算額列于表十。表十相關(guān)配套增容費(fèi)用名稱收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)元/平方米計費(fèi)面積金額通信基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)623.92萬平方米

燃?xì)饣A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)2823.92

供熱設(shè)施建設(shè)費(fèi)40+17+10+25+2823.92

非營業(yè)性公建配套費(fèi)702.25

市政基礎(chǔ)設(shè)施大配套費(fèi)16521.67

住宅電力配套工程費(fèi)(600+21)元/千伏安239.2×50W

電纜區(qū)供電工程貼費(fèi)900元/千伏安239.2×50W

自來水、燃?xì)庠鋈葙M(fèi)和燃?xì)饷裼米≌l(fā)展基金600元/立方米·日3000戶×0.6

1500元/立方米·日3000戶×0.8

20元/平方米23.92

9元/平方米23.92

2．區(qū)內(nèi)配套工程費(fèi)估算紅線內(nèi)各專業(yè)配套工程費(fèi)用估算額，列于表十一表十一專業(yè)名稱費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（元/平方米）估算金額（萬元）給水工程6.2×23.92萬平方米148.30排水工程（雨水、污水）24.0×23.92574.08熱力工程11.5×23.92275.08燃?xì)夤こ?9.2×23.92698.46電力工程3.2×23.9276.54電訊工程（電視、電話、保安）21.6×23.92516.67道路工程61.0×3.13萬平方米190.74綠化工程82.5×7.41萬平方米611.33路燈工程

78.0通郵工程

18.53．建安工程費(fèi)估算《藝術(shù)家園》居住小區(qū)單體工程建安工程費(fèi)估算分為三個類型，即多層（5~6層）磚混結(jié)構(gòu)住宅、小高層（9~11層）框輕結(jié)構(gòu)住宅和公建。各類型建筑的建安工程費(fèi)估算額見表十二。表十二

多層磚混結(jié)構(gòu)住宅小高層框輕結(jié)構(gòu)住宅公建2.25萬平方米投資成本費(fèi)用總額投資成本費(fèi)用總額投資成本費(fèi)用總額施工前期費(fèi)25元/m2

29元/m2

30元/m2

建安工程費(fèi)690

843

844

小區(qū)配套和增容費(fèi)391

391

410

其它費(fèi)用205

216

216

1.2萬平方米地下泊車車庫建安工程費(fèi)估算額為：土建工程結(jié)構(gòu)費(fèi)用1950萬元設(shè)備工程配套費(fèi)用460萬元總計2410萬元5.2項目銷售效果預(yù)估第一階段：（10月~12月）預(yù)售期預(yù)定成交銷售率占總額數(shù)20%第二階段：（1月~1月）強(qiáng)銷期預(yù)定成交銷售率占總額數(shù)35%第三階段：（1月~1月）促銷期預(yù)定成交銷售率占總額數(shù)30%第四階段：（1月開始）清盤期預(yù)定成交銷售率占總額數(shù)15%本案預(yù)想該項目整體銷售完畢為五年期本銷售率擬定是針對市場狀況，以及各項與銷售工作進(jìn)度的配合而定，若本案在執(zhí)行中未遇特殊狀況干擾則本銷售的達(dá)成應(yīng)按以上預(yù)測而無疑慮。5.3項目總籌資和籌措估算《藝術(shù)家園》居住小區(qū)工程建設(shè)的資金籌措按四個渠道運(yùn)作：公司自有資金、銀行貸款、期房和現(xiàn)房銷售及合作伙伴的投入。期房和現(xiàn)房銷售的資金收入預(yù)計情況如下：期房銷售預(yù)計從10月末開始，總銷售周期預(yù)計到6月末結(jié)束。預(yù)售期為10月—12月，銷售效果預(yù)計為總建筑面積的20%，多層住宅期房均價為元/平方米小高層住宅期房均價為2100元/平方米元/平方米×16.4萬平方米×20%=6560萬元2100元/平方米×5.27萬平方米×20%=2213萬元強(qiáng)銷期為1月—1月，銷售效果預(yù)計為總建筑面積為35%，多層住宅現(xiàn)房均價為2100元/平方米小高層住宅現(xiàn)房均價為2200元/平方米2100元/平方米×16.4萬平方米×35%=12054萬元2200元/平方米×5.27萬平方米×35%=4058萬元促銷期為2月—1月，銷售效果預(yù)計為總建筑面積的30%，多層住宅現(xiàn)房均價為2150元/平方米小高層住宅現(xiàn)房均價為2250元/平方米2150元/平方米×16.4萬平方米×30%=10578萬元2250元/平方米×5.27萬平方米×30%=3557萬元清盤期為2月—6月，銷售效果預(yù)計為總建筑面積的15%，多層住宅現(xiàn)房均價為元/平方米小高層住宅現(xiàn)房均價為2100元/平方米元/平方米×16.4萬平方米×15%=4920萬元2100元/平方米×5.27萬平方米×15%=1660萬元售房收入預(yù)計總值匯總于表十三（不包括底商和公建的售房收入）。表十三時間.10-.12.1-.1.2-.1.2-.6銷售額8773萬元16112萬元14135萬元6580萬元5.4開發(fā)成本利潤率開發(fā)成本利潤率等于項目開發(fā)利潤除以項目開發(fā)總成本，不考慮土地增值稅時，該項目的成本利潤率：5.5財務(wù)評價項目的全部投資的凈現(xiàn)值為2751.46萬元，自有資金的凈現(xiàn)值為1966.01萬元，這些財務(wù)指標(biāo)充分說明本項目是可行的，詳見表2，財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資），表3財務(wù)現(xiàn)金流量表（自有資金）。6不確定性分析單因素敏感性分析是就單個確定因素的變動對方案經(jīng)濟(jì)效果影響所做的分析。它能夠表示為該因素按一定百分率變化時所得到的評價指標(biāo)值。也能夠表示為評價指標(biāo)達(dá)到臨界點(diǎn)時，某一因素變化的極限變化率。7建議和結(jié)論注意關(guān)注市場動態(tài)及同行業(yè)物業(yè)各項水平變化，抓住敏感因素，及時調(diào)整售價及物業(yè)配套設(shè)施等服務(wù)的水平。邀請專業(yè)設(shè)計人員對物業(yè)類型和平面布置等作一個全面的設(shè)計，從各方面（質(zhì)量、安全、成本、進(jìn)度等）保證項目的順利完成。經(jīng)過對當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形式、天津市房地產(chǎn)市場的調(diào)查和分析，綜合本項目特點(diǎn)，本項目各項基礎(chǔ)條件已經(jīng)具備，市場進(jìn)入時機(jī)也已經(jīng)成熟，符合國家相關(guān)法規(guī)、政策規(guī)定，經(jīng)濟(jì)效益和社會效益顯著。房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性研究的必要性和意義因房地產(chǎn)項目本身性質(zhì)的不同而有所差異。御水苑項目屬商業(yè)住宅小區(qū)，其開發(fā)目的在于滿足天津市民住宅的需要；房地產(chǎn)項目投資金額較大，投資者應(yīng)科學(xué)、理智地進(jìn)行可行性分析，對投資的周期，投資方法，投資回報等關(guān)鍵問題應(yīng)作出準(zhǔn)確的評估和判斷。項目所處區(qū)域房地產(chǎn)市場日趨競爭激烈，購房者心態(tài)也越來越成熟，良好的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)品質(zhì)及人文環(huán)境已成為中、高檔物業(yè)必備的前提條件，公司結(jié)合消費(fèi)者的心理，按照規(guī)劃設(shè)計方案盡快完成景觀、庭院詳細(xì)設(shè)計及施工。對于該項目的建議如下：從資金來源看，銀行還貸、銷售轉(zhuǎn)投入對銷售回籠款的依賴性較強(qiáng)，公司密切關(guān)注市場變化，加強(qiáng)市場調(diào)研，針對目標(biāo)客戶，有針對性地做好宣傳推介，盡快開展樓盤的形象展示，盡快聚集人氣，創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，保障銷售方案的順利實(shí)施，加快銷售款回籠。本項目能否按規(guī)劃工期、設(shè)計竣工標(biāo)準(zhǔn)完工，以及工程施工過程存在一定的不確定性；在施工管理中應(yīng)嚴(yán)格控制房屋開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本，加強(qiáng)對本項目工程進(jìn)度的監(jiān)管力度，確保該項目按計劃正常施工；同時，還應(yīng)注意資金的保障也是施工進(jìn)度的有效保證。否則，施工進(jìn)度不能保證，則直接影響銷售及完工交付。為了降低市場風(fēng)險，保障貸款資金的安全性、流動性，同時減少開發(fā)商的資金壓力，保障項目順利建設(shè)，貸款銀行對開發(fā)商銷售款開設(shè)專用帳戶，對銷售款進(jìn)行監(jiān)管，保障銷售款及時償還貸款本利。8附表附表1現(xiàn)金流量表（全部投資）（單位：萬元）序號時期項目建設(shè)經(jīng)營期123456789101現(xiàn)金流入001331417118190201902019020190201902022699.441.1營業(yè)收入13314171181902019020190201902019020190201.2回收固定資產(chǎn)余值568.421.3回收流動資金3111.022現(xiàn)金流出6624.354416.22125341333914362141101412514139.201415414153.812.1固定資產(chǎn)投資6624.354416.222.2流動資產(chǎn)投資2302.70541.52266.802.3經(jīng)營成本9681.601181812886128861288612885.601288612885.562.4銷售稅金及附加99.25127.60141.78141.78141.78141.78141.78141.782.5所得稅450.33852.201067.901082.501097.201111.821126.501126.473凈現(xiàn)金流量（所得稅前）-6624.40-4416.231230.504631.305725.905992.705992.705992.665992.709672.104凈現(xiàn)金流量（所得稅后)-6624.40-4416.23780.163779.1046584910.204895.504880.854866.208545.635累積凈現(xiàn)金流量（稅后）-6624.40-11040.60-10260-6481-18233086.907982.4012863.201772926275.036（P/F,0.12,t）0.890.790.710.630.560.500.450.400.360.327凈現(xiàn)金流現(xiàn)值（稅后）-5914.60-3520.59555.302401.702643.102487.602214.501971.291754.802751.468累計凈現(xiàn)金流現(xiàn)值（稅后）-5914.60-9435.19-8880-6478-3835-1347867.012838.304593.107344.56附表2現(xiàn)金流量表（自有資金）（單位：萬元）序號時期項目 建設(shè)經(jīng)營期123456789101現(xiàn)金流入001331417118190201902019020190201902022699.411.1營業(yè)收入13314171181902019020190201902019020190201.2回收固定資產(chǎn)余值568.421.3回收流動資金3111.022現(xiàn)金流出3963.703005.1011128.23138641517715192152071522114290.6016593.292.1自有資金投入3875.782765.17808.322.2經(jīng)營成本9681.56118181288612886128861288612885.6012885.562.3長期借款945.49945.49945.49945.49945.4987.91239.932.4流動資金借款2302.7088.77120.93136.78136.78136.78136.78136.78136.782.5其它短期借款2.6銷售稅金及附加99.25127.60141.78141.781