【論住宅小區(qū)業(yè)主委員會的法律地位9600字】

IV論住宅小區(qū)業(yè)主委員會的法律地位目錄TOC\o"1-3"\h\u18645摘要 I29143關(guān)鍵詞 I20724一、緒論 17587（一）研究目的及意義 120533（二）相關(guān)文獻(xiàn)綜述 110900二、業(yè)主委員會產(chǎn)生的背景 220838（一）業(yè)主委員會與社區(qū)自治的關(guān)系 2221581、業(yè)主委員會應(yīng)真正成為社區(qū)居民的自治委員會 2184082、正確定位業(yè)主委員會在社區(qū)組織中的角色 226711（二）業(yè)主委員會與居委會的自治關(guān)系 312191、居委會的行政化使其不能勝任社區(qū)自治的職能 3257972、居委會的行政化促使業(yè)委會來進(jìn)行社區(qū)自治管理 322943三、目前業(yè)主委會制度運(yùn)行現(xiàn)狀 324161（一）業(yè)主委員會的自治特征 388（二）業(yè)主委員會運(yùn)行現(xiàn)狀 3151471、業(yè)委會成立的積極作用 3215632、當(dāng)前業(yè)委會自治過程存在的問題 426972（三）目前業(yè)主委員會在運(yùn)行中存在的問題 446641、業(yè)委會自治法律法規(guī)不完善 48582、業(yè)主缺乏維權(quán)觀念和法律意識 4162613、業(yè)主委員會、居民委員會、物業(yè)服務(wù)公司三者關(guān)系混亂 49279四、提升我國住宅小區(qū)業(yè)主委員會法律地位的對策 54750（一）明確業(yè)委會的法律地位 531135（二）政府引導(dǎo)、部門監(jiān)督 6225601、加強(qiáng)和改進(jìn)住宅小區(qū)業(yè)主委員會自治工作的指導(dǎo)思想、基本原則 6175212、進(jìn)一步明確城市社區(qū)業(yè)主委員會的主要職責(zé) 624369（三）加大宣傳，提高業(yè)主公共權(quán)益與福利意識 6190131、完善社區(qū)居民參與投入機(jī)制 619802、完善社區(qū)居民參與的保障機(jī)制 63053、完善社區(qū)居民自治的參與機(jī)制建立健全社區(qū)自治組織體系 713689完善社區(qū)居民自治的參與機(jī)制建立健全社區(qū)業(yè)主自治組織體系 721527結(jié)論 711659參考文獻(xiàn) 8一、緒論（一）研究目的及意義中國目前正處于深刻而廣泛的社會轉(zhuǎn)型時期，這種社會轉(zhuǎn)型由兩個比較大的轉(zhuǎn)變構(gòu)成：一是經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)軌，即逐漸從計劃經(jīng)濟(jì)體制向市場經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌；二是社會結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，從以農(nóng)業(yè)為主要支柱的傳統(tǒng)社會向以工業(yè)、服務(wù)業(yè)為主的現(xiàn)代社會轉(zhuǎn)變。這種社會變動也同樣在城市的基層社區(qū)中有所體現(xiàn)。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民民主自治明顯，對自己的生活社區(qū)有了更高的要求，社區(qū)自治建設(shè)由此在中國廣泛開展，這就決定社區(qū)居委會要為了適應(yīng)社會轉(zhuǎn)型的新形勢而不斷的改變自己的工作。但在轉(zhuǎn)變過程中，社區(qū)居委會行政化的趨勢越來越明顯，這與憲法規(guī)定的居委會保障的基層群眾自治、民主參與等目標(biāo)產(chǎn)生了明顯的偏差。因此，對居委會的行政化的后果進(jìn)行分析后，加強(qiáng)業(yè)主委員會在住宅小區(qū)中的法律地位，讓業(yè)主委員會來擔(dān)當(dāng)社區(qū)居民自治的功能角色，維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益，尋求中國社區(qū)民主自治的良性發(fā)展道路，無疑具有重大的理論意義與現(xiàn)實(shí)意義。（二）相關(guān)文獻(xiàn)綜述我國的社區(qū)業(yè)主委員會開始與上世紀(jì)末，現(xiàn)代化的社區(qū)業(yè)主委員會開始在全國大規(guī)模的發(fā)展，國內(nèi)的相關(guān)學(xué)者開始對社區(qū)業(yè)主委員會研究開始重視，從那時開始社區(qū)業(yè)主委員會的有關(guān)研究不斷有新的著作出現(xiàn)。根據(jù)研究成果把研究分為起步和縱深兩個階段，起步階段大致從1990年到2002年，主要論證科建設(shè)社區(qū)業(yè)主委員會的重要意義，對我國社區(qū)業(yè)主委員會的暢想。縱深階段從2002年至今，在第一階段的總體性原則和方向確立的基礎(chǔ)上，向縱深的方向發(fā)展，成果可謂“百花齊放”，討論的更多的是關(guān)注社區(qū)業(yè)主委員會出現(xiàn)的問題，對問題的討論更加的詳細(xì)和貼合實(shí)際實(shí)際，在此基礎(chǔ)上也對我國出現(xiàn)的幾種典型的社區(qū)業(yè)主委員會模式進(jìn)行了探討，也取得了一定成果，其中主要成果有《中國基層民主發(fā)展報告》(李凡，2003-2007)，《轉(zhuǎn)型期我國城市社區(qū)自治的參與不足：困境與突破》(李建斌，李寒，2005)，《業(yè)主自治制度芻議》(王佩佩，2005)，《城市公民參與和政治合法性》(何增科、[德]托馬斯·海貝勒，2007)，《業(yè)主委員會制度的緣起、現(xiàn)實(shí)困境與制度選擇》(盧海燕，2007)，《構(gòu)建社會生活共同體：新時期城市社區(qū)建設(shè)研究》(王永平，2008)，《社區(qū)治理結(jié)構(gòu)變遷中的國家與社會》(王巍，2009)。社區(qū)建設(shè)中居委會的困境——對竹塘社區(qū)的田野研究[期刊論文]-現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)（現(xiàn)代物業(yè)下半月刊）（車文輝，榮蒙，榮漢華.2009(3).）等等。主要觀點(diǎn)有：李凡在其編寫的中國基層民主報告中寫道：“制度問題是一個基層民主中的痼疾，法律制度和選舉制度在居民自治當(dāng)中，問題依然存在。與基層民主有關(guān)系的《居民委員會組織法》等都需要做出相關(guān)的修訂，使之可以實(shí)現(xiàn)保證基層民主發(fā)展的程序公正性和群眾所需要的法律援助。”李建斌，李寒提出，“參與的不足是轉(zhuǎn)型期社會自治的瓶頸。這主要體現(xiàn)在目前的社區(qū)建設(shè)實(shí)踐中，社區(qū)居民的參與意識薄弱，參與主體范圍狹窄，參與層次較低，主要集中在非政治的事務(wù)型參與，多局限與傳統(tǒng)的執(zhí)行性參與。"趙恒提出，“業(yè)主代表大會制度是社區(qū)自治的關(guān)鍵。”上述研究成果對筆者的啟發(fā)意義在于：它們從不同方向論述了社區(qū)業(yè)主委員會的緣由、要達(dá)到的目標(biāo)、現(xiàn)有的模式以及影響社區(qū)業(yè)主委員會發(fā)展的因素和存在的問題。早起的研究大多重視理論與實(shí)際聯(lián)系的較少，在逐漸的發(fā)展過程中，學(xué)者們結(jié)合中國社區(qū)業(yè)主委員會出現(xiàn)的具體的問題進(jìn)行分析，更具有中國的特點(diǎn)，更貼近居民的日常生活，對解決實(shí)際中出現(xiàn)的問題更能提高有價值的參考作用。以上的研究已經(jīng)能基本構(gòu)建起有我國自己特點(diǎn)的社區(qū)業(yè)主委員會理論體系，為進(jìn)一步的研究社區(qū)業(yè)主委員會的建設(shè)提供參考作用。目前我國的社區(qū)業(yè)主委員會還不完善，研究仍處于比較初步的階段，很多理論體系與城市社區(qū)建設(shè)中出現(xiàn)的問題還有沖突，這些矛盾正在逐漸阻礙社區(qū)的發(fā)展。要保證我國城市社區(qū)自治制度的快速發(fā)展，首先必須明確社區(qū)業(yè)主委員會的法律地位和組織關(guān)系，并應(yīng)有相應(yīng)的制度安排。本文通過對于住宅小區(qū)業(yè)主委員會的法律地位的探討能為我國社區(qū)進(jìn)一步健康發(fā)展起到一點(diǎn)參考價值。二、業(yè)主委員會產(chǎn)生的背景明確了社區(qū)居民委員會是我國城市自治的核心組織載體的《城市居民委員會組織法》于1989年12月26日第七屆全國人大常委會第十一次會議通過，該組織法以正式的形式提出了城市社區(qū)自治的初步構(gòu)想。民政部在2000年11月頒布的《關(guān)于在全國推進(jìn)城市社區(qū)建設(shè)的意見》，從社區(qū)建設(shè)的意義，應(yīng)堅持的原則、要完成的主要目標(biāo)、組織的主要工作內(nèi)容方面做出了具體的有指導(dǎo)性的意見，改文獻(xiàn)成為了目前指導(dǎo)城市社區(qū)自治的準(zhǔn)法律文件。該文件的出臺標(biāo)志著居委會體制向居民社區(qū)自治體制的轉(zhuǎn)變由試點(diǎn)階段進(jìn)入全面推進(jìn)階段，特別是當(dāng)前社區(qū)居委會已經(jīng)出現(xiàn)了行政化的趨勢，已經(jīng)不能充分行使居民自治的職能，在現(xiàn)狀城市社區(qū)的自治社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)公司的共同努力。（一）業(yè)主委員會與社區(qū)自治的關(guān)系1、業(yè)主委員會應(yīng)真正成為社區(qū)居民的自治委員會改革開放后，城市住房制度得到了改革。商業(yè)住房體系正在悄然興起，房地產(chǎn)已成為主要的工業(yè)支柱?，F(xiàn)代社區(qū)如雨后春筍般遍布全國，并已成為最重要的基本社會單位。社區(qū)自治也已成為最有效的方法，反映了基層民主和自治的一部分。當(dāng)前，我國正在建設(shè)社會主義和諧社會，基層社區(qū)的穩(wěn)定與團(tuán)結(jié)更加重要，這在很大程度上代表著我國整風(fēng)體制改革的進(jìn)程。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，廣大當(dāng)?shù)鼐用竦拿裰饔^念得到了進(jìn)一步改善，越來越多的當(dāng)?shù)鼐用穹e極參與社區(qū)自治管理，社區(qū)自治水平也不斷提高。每個社區(qū)都建立了一個獨(dú)立的居民自治團(tuán)體，作為社區(qū)自治的主要決策機(jī)構(gòu)，為居民的自治和依法享有公民的民主權(quán)利提供了一個平臺。該集團(tuán)具有獨(dú)立法人地位，業(yè)主大會是其決策機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會是其執(zhí)行機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)管理日常事務(wù)。必要的資金來自所有人，我們的土地正在走向城市化。越來越多的居民選擇在這座城市定居。這些居民在建立城市社區(qū)的自治中起著重要作用。因此，應(yīng)在社區(qū)廣泛宣傳，鼓勵社區(qū)所有業(yè)主積極參與，并建立業(yè)主大會作為居民自治的權(quán)力機(jī)構(gòu)，使業(yè)主委員會真正成為地方自治委員會。2、正確定位業(yè)主委員會在社區(qū)組織中的角色當(dāng)前我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的發(fā)展對社會民主自治提出了更高的要求，對社會“獨(dú)立”的要求也越來越高?！氨O(jiān)督”也是社會民主。實(shí)現(xiàn)自治的有效途徑。民主和自治是實(shí)現(xiàn)這種自治的基礎(chǔ)，而社區(qū)的民主自治是新時期建設(shè)城市社區(qū)的邏輯起點(diǎn)。盡管每個社區(qū)的自治形式各不相同，各有特點(diǎn)，但它們的內(nèi)容是相同的，固定的，而且內(nèi)容不受形式的影響，基層人民可以享有更加貼近生活的民主權(quán)利，因此，基層人民都能過上幸福，有尊嚴(yán)的生活，這是必須遵循的方向和目標(biāo)。社區(qū)自治的模式不固定，有自己的特點(diǎn)。實(shí)際情況，為了實(shí)現(xiàn)當(dāng)前和長期的目標(biāo)，必須大力發(fā)展社區(qū)居民的自治權(quán)，使他們能夠充分享受法律賦予的憲法和民主權(quán)利。社區(qū)自治需要當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會，業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)公司的共同努力。但是，現(xiàn)階段居委會，業(yè)主委員會和房地產(chǎn)服務(wù)公司的委員會并沒有明確界定其角色，不能準(zhǔn)確地履行職責(zé)，這影響了社區(qū)自治的發(fā)展。因此，社區(qū)自治的關(guān)鍵在于居委會，房地產(chǎn)委員會和房地產(chǎn)公司能夠正確定位自己的位置并找到自己的位置，以便他們能夠在社區(qū)自治中履行職責(zé)。（二）業(yè)主委員會與居委會的自治關(guān)系1、居委會的行政化使其不能勝任社區(qū)自治的職能社區(qū)居委會的行政化，社區(qū)建設(shè)的所有的活動都由基層政府出面干預(yù)、乃至調(diào)度。社區(qū)居委會成為政府基層控制與管理的延伸，現(xiàn)在越來越成為代表政府進(jìn)行基層行政機(jī)構(gòu)。對居委會干部的抽樣調(diào)查結(jié)果表明，有93.9%居委會干部認(rèn)為各項事務(wù)主要來自于街道辦事處，相比之下，只有6.7%的人認(rèn)為來自于社區(qū)居民。從法律角度上說，居委會是群眾性的自治組織，代表著城市基層廣大群眾與政府進(jìn)行互動。但是，社區(qū)居委會行政化的結(jié)果，使得它不再是民眾與政府之間的中介層，而是政府本身的機(jī)構(gòu)，它在上級政府的領(lǐng)導(dǎo)下代表政府對城市基層行使行政管理權(quán)，社區(qū)行政化也由此帶來一系列風(fēng)險。2、居委會的行政化促使業(yè)委會來進(jìn)行社區(qū)自治管理業(yè)主委員會是一個由所有業(yè)主自愿組織的非政府組織，致力于維護(hù)自己的自治權(quán)，其主要目的是促進(jìn)財產(chǎn)的估價和保存，并為業(yè)主創(chuàng)造舒適的生活條件。這些任務(wù)都是經(jīng)濟(jì)任務(wù)。政府為更好地管理社區(qū)和街道而成立的居委會代表了政府的行政管理。兩者的基本功能是不同的，它們的存在是互補(bǔ)的和不可替代的。居委會的主要任務(wù)是代表政府進(jìn)行監(jiān)督，這代表了政府的意愿，而房地產(chǎn)委員會是一個旨在保護(hù)居民合法權(quán)益的組織，它代表了大多數(shù)人的意愿。居民另一方面，居委會的出現(xiàn)與私有財產(chǎn)權(quán)的形成和維護(hù)無關(guān)，而財產(chǎn)委員會的出現(xiàn)則伴隨著對私有財產(chǎn)所有權(quán)和財產(chǎn)權(quán)保護(hù)的迫切需求。所有者。當(dāng)前，居委會正在變得越來越行政化。這樣，房地產(chǎn)委員會就逐步承擔(dān)了維護(hù)當(dāng)?shù)鼐用窈戏?quán)益的重要任務(wù)，可以充分表達(dá)業(yè)主對民主自治的要求，實(shí)現(xiàn)社區(qū)自治。三、目前業(yè)主委會制度運(yùn)行現(xiàn)狀（一）業(yè)主委員會的自治特征業(yè)主委員會是由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的，代表和維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主委員會是一個代表業(yè)主行使業(yè)主自治管理權(quán)的機(jī)構(gòu)，是業(yè)主大全日常事務(wù)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。它具有以下特征：第一，業(yè)主委員會應(yīng)由業(yè)主大會(或業(yè)主代表大會)選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的常設(shè)機(jī)構(gòu)和對業(yè)主大會的日常事務(wù)的進(jìn)行執(zhí)行，向全體業(yè)主負(fù)責(zé)。第二，業(yè)主委員會的活動范圍是在社區(qū)內(nèi)代表業(yè)主對社區(qū)內(nèi)的物業(yè)進(jìn)行自治管理。它僅僅是代表業(yè)主進(jìn)行自治管理的自治團(tuán)體，是社區(qū)居民進(jìn)行有效的自治管理的自治管理機(jī)構(gòu)。第三，業(yè)主委員會應(yīng)代表和維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。它代表的是全體業(yè)主的合法權(quán)益，不能被任何人操縱和把持，社區(qū)進(jìn)行的所有的自治管理都必須在法律的許可范圍內(nèi)。第五，非營利性。業(yè)委會是公益性組織，即使掌握著一定的資金，也必須用于社區(qū)自治的管理中，不能用于成員間的分配，更不能用于盈利性的投資。第六，志愿性。業(yè)委會的成員由全體業(yè)主在業(yè)主大會上推舉產(chǎn)生，通常是由熱心公益的業(yè)主自愿、無償?shù)負(fù)?dān)任。（二）業(yè)主委員會運(yùn)行現(xiàn)狀1、業(yè)委會成立的積極作用在我國，業(yè)主委員會是伴隨著現(xiàn)代的住房制度的興起而產(chǎn)生的。②費(fèi)梅蘋.《業(yè)主委員會與中國的市民社會》,《華東理工大學(xué)學(xué)報(社科版)》,2010年第2期，第62頁我國進(jìn)行了住房體制改革，住房產(chǎn)權(quán)逐漸多元化發(fā)展，由單位福利分房變?yōu)榱爽F(xiàn)在的房屋私有化，同時房地產(chǎn)業(yè)也迅速興起。②費(fèi)梅蘋.《業(yè)主委員會與中國的市民社會》,《華東理工大學(xué)學(xué)報(社科版)》,2010年第2期，第62頁2、當(dāng)前業(yè)委會自治過程存在的問題雖然我們在社區(qū)自治方面有了很大的進(jìn)步，但是多年來業(yè)主委員會建設(shè)的歷程也告訴我們，業(yè)主委員會建設(shè)的現(xiàn)狀不容樂觀，存在一些長期以來尚未解決的共性和帶普遍性的問題。大部分地區(qū)的住宅小區(qū)業(yè)主委員會仍然呈現(xiàn)出發(fā)展動力不足、居民參與意識不強(qiáng)等發(fā)展?fàn)顟B(tài)。業(yè)主委員會制度不健全，功能缺失。這就需要我們進(jìn)步去分析原因，在實(shí)踐中尋求對策，使之更好的推進(jìn)基層社區(qū)自治。（三）目前業(yè)主委員會在運(yùn)行中存在的問題1、業(yè)委會自治法律法規(guī)不完善業(yè)主委員會的法律地位由于法律法規(guī)的不完善而不明確。《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)”。而對于業(yè)主委員會的法律地位和性質(zhì)，《條例》沒有明確的定性，依照現(xiàn)行的法律，作為代表全體業(yè)主權(quán)利的自治組織的業(yè)主委員會既沒有獨(dú)立的法人，也不具有社團(tuán)組織的地位，更不能單獨(dú)設(shè)財務(wù)，這種無名無分的狀況使得業(yè)主委員會行使權(quán)利時不可避免地要面對重重阻礙，業(yè)主委員會的性質(zhì)有待于法律做出明確的規(guī)定來定性。2、業(yè)主缺乏維權(quán)觀念和法律意識本來業(yè)委會的民主選舉為居民提供了表達(dá)自身；利益偏好的機(jī)會。通過民主選舉，居民可以通過用票來購買自己所希望得到的、能夠增進(jìn)自己福利的“公共物品”,已使自己的利益能夠真實(shí)的完整的表達(dá)。但是，居民還受計劃經(jīng)濟(jì)及中國傳統(tǒng)的他治影響，不能積極的參與社區(qū)自治，進(jìn)行自我管理。現(xiàn)在的城市治理系統(tǒng)基本上仍然是他治的。另外，諸多業(yè)主不具備最基本的公共精神，面對“公共物品”很多業(yè)主表現(xiàn)出“大順便車”的心理。即便自己的利益被開發(fā)商或者物業(yè)管理企業(yè)所侵害，他們也不愿意主動站出來支持業(yè)主大會或是業(yè)委會來維護(hù)自己的合法權(quán)益。怕麻煩、怕惹事、得過且過是很多業(yè)主的心理。積極的業(yè)主維護(hù)成功了，這些消極業(yè)主也出來享受更優(yōu)越的服務(wù)，反之，失敗了也維持現(xiàn)狀，大家一塊被開發(fā)商或者被物業(yè)公司“黑”。這些消極業(yè)主匱乏的公共精神和嚴(yán)重的他治意識直接導(dǎo)致業(yè)委會成立很難，也壓抑了積極業(yè)主的熱情。3、業(yè)主委員會、居民委員會、物業(yè)服務(wù)公司三者關(guān)系混亂社區(qū)自治需要社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)公司的共同努力，但現(xiàn)階段，社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)公司三者都不能將自己在社區(qū)自治中的角色合理的進(jìn)行定位，不能正確把握自己的職能范圍，造成管理有些交叉和混亂。因此，理順小區(qū)中三巨頭各主體之間的法律關(guān)系，明確各自的職能，分清他們的管理范圍，才能更好的服務(wù)于社區(qū)居民自治。表1三者法律關(guān)系圖分類業(yè)主委員會居民委員會物業(yè)服務(wù)公司法律1994年中國建設(shè)部33號文件《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》和2007年頒布的《物權(quán)法》1954年頒布的《居民委員會組織條例》990年的《人面共和國居民委員會組織法》2003年頒布《物業(yè)管理法》和2007年頒布的《物權(quán)法》組織產(chǎn)生《物權(quán)法》規(guī)定地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助?！掇k法》對業(yè)委會設(shè)立的規(guī)定是，業(yè)委會成員由“房屋的所有權(quán)人”業(yè)主組成業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，只對業(yè)主負(fù)責(zé)?！段瘯ā烦蜂N、規(guī)模調(diào)整由不設(shè)區(qū)的市、市轄區(qū)的人民政府決定居委會員的產(chǎn)生通過召集居民會議選舉產(chǎn)生。只是居民負(fù)責(zé)。根據(jù)《物權(quán)法》和《委托合同》物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。國務(wù)院建設(shè)部行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。地位無法人資格具有社團(tuán)法人資格有經(jīng)費(fèi)是否領(lǐng)取工資及其數(shù)量取決于業(yè)主大會的決定，即使有專職，數(shù)量也很少。委員工資待遇由國家財政撥款，居委會的辦公用房，由當(dāng)?shù)厝嗣裾y(tǒng)籌解決。依據(jù)委托合同，主要有日常管理費(fèi)，公共代辦服務(wù)費(fèi)，特約性服務(wù)收費(fèi)。明確了三者之間的法律關(guān)系和契約內(nèi)涵是解決問題的根本，自從1994年業(yè)委會成立以來，三者的矛盾開始顯現(xiàn)出來。《城市居民委員會組織法》中規(guī)定的居委會的職責(zé)任務(wù)中與業(yè)委會自治管理有交叉，同時居委會領(lǐng)導(dǎo)的一些便民服務(wù)產(chǎn)業(yè)與物業(yè)公司的業(yè)務(wù)相沖突，這樣使得三者關(guān)系混亂，職能交叉，影響了居委會代表政府對基層進(jìn)行管理的工作又對社區(qū)自治不利。四、提升我國住宅小區(qū)業(yè)主委員會法律地位的對策（一）明確業(yè)委會的法律地位《物權(quán)法》和《物權(quán)管理條例》都沒有明確規(guī)定業(yè)主自治的組織，業(yè)主大會和業(yè)主委員會的法律地位不明確。該就業(yè)委員會實(shí)行社區(qū)自治。引起了爭議。在手術(shù)期間。實(shí)際上，它們可以通過法律體系中的有關(guān)規(guī)定和解釋充分反映其法律地位，并在自治管理過程中為其提供法律依據(jù)。首先，根據(jù)《物權(quán)法》，業(yè)主委員會由所有業(yè)主選舉產(chǎn)生，是社區(qū)業(yè)主協(xié)會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)業(yè)主會議的日常管理?！段餀?quán)管理條例》第十五條直接規(guī)定：“業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)執(zhí)行業(yè)主會議的決定。”顯然，將業(yè)主委員會定義為隸屬于業(yè)主會議的執(zhí)行機(jī)構(gòu)具有明確的法律依據(jù)。顯然，這從法律上決定了業(yè)主委員會的自治法律地位。盡管沒有關(guān)于業(yè)主會議的明確規(guī)定，但業(yè)主委員會是業(yè)主會議的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是業(yè)主參加的自治組織。傭金取決于。業(yè)主自治組織的法律地位是隱含確定的。其次，將業(yè)主委員會定義為業(yè)主組織的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，以便它可以更清楚，正確地處理居委會，業(yè)主委員會與房地產(chǎn)公司之間的關(guān)系，并且可以清楚地了解業(yè)主委員會與房地產(chǎn)公司之間的關(guān)系。證明業(yè)主委員會的所有自治權(quán)來自每個人。業(yè)主反過來為業(yè)主小組和業(yè)主會議監(jiān)督業(yè)主委員會的實(shí)施提供基礎(chǔ)。一些科學(xué)家建議，業(yè)主委員會的賠償責(zé)任應(yīng)為核心，并應(yīng)建立一個完整的監(jiān)督和控制機(jī)制。但是，權(quán)利和義務(wù)是相輔相成的。為了享有某些權(quán)利，需要相應(yīng)的義務(wù)。將所有者委員會定義為所有者組的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，可以確認(rèn)其在所有者自治中必須履行的義務(wù)和責(zé)任，這是為了保護(hù)所有所有者的合法權(quán)利，以充分行使其自治權(quán)。。（二）政府引導(dǎo)、部門監(jiān)督為了進(jìn)一步完善我國的社區(qū)居民自治制度，健全城市基層管理和服務(wù)體制，現(xiàn)就加強(qiáng)和促進(jìn)城市社區(qū)自治的建設(shè)工作提出以下意見：1、加強(qiáng)和改進(jìn)住宅小區(qū)業(yè)主委員會自治工作的指導(dǎo)思想、基本原則（1）加強(qiáng)和促進(jìn)城市社區(qū)工業(yè)委員會自治的指導(dǎo)思想，充分體現(xiàn)了中國共產(chǎn)黨第十七次全國代表大會和十七屆三中全會的精神。在這個階段，為社會服務(wù)的社會主義和諧社會的要求。為提高居委會居民的自治水平，提高居委會的法律觀念，促進(jìn)社區(qū)和諧，我們將著力于通過社區(qū)自治組織的設(shè)施，加強(qiáng)和改善制度建設(shè)，并努力建立社區(qū)商務(wù)委員會。成為充滿活力的民主實(shí)體。對群眾滿意的群眾自治基層組織，將進(jìn)一步為構(gòu)建社會主義和諧社會奠定基礎(chǔ)。（2）加強(qiáng)和促進(jìn)城市社區(qū)商務(wù)委員會自治的基本原則是：堅持黨的領(lǐng)導(dǎo)，朝正確的方向發(fā)展。目前，中國的社會主義建設(shè)仍處于起步階段。經(jīng)濟(jì)體制從計劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟(jì)。社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。政治體制改革不斷深化。為了積極發(fā)展，我們必須堅持進(jìn)行社會變革。黨的領(lǐng)導(dǎo)與法治有機(jī)地結(jié)合在一起。要積極引導(dǎo)和鼓勵社區(qū)居民利用行業(yè)委員會的自治機(jī)構(gòu)，積極行使其民主權(quán)利，管理社區(qū)和公益企業(yè)的公共事務(wù)，并在政府之間建立有效的聯(lián)系。基本的自主權(quán)和良性互動。遵守政府的指導(dǎo)方針和全社會的參與。政府必須適應(yīng)社會轉(zhuǎn)型時期的要求，理順關(guān)系，轉(zhuǎn)變職能，加強(qiáng)對自治社區(qū)組織的建立和鄰居自治要求的指導(dǎo)，積極調(diào)動社會的積極參與，共享和塑造資源形態(tài)，建立社區(qū)自治的集體力量。2、進(jìn)一步明確城市社區(qū)業(yè)主委員會的主要職責(zé)社區(qū)業(yè)主委員會是社區(qū)居民自治的組織者、推動者和實(shí)踐者，積極宣傳國家的有關(guān)法律法規(guī)，定期召集業(yè)主會議，鼓勵居民積極參與本社區(qū)的事務(wù)的管理，積極參與本社區(qū)的公共事務(wù)管理和公益事業(yè)；推動社區(qū)互助服務(wù)和志愿服務(wù)活動的進(jìn)行；維護(hù)社區(qū)居民的合法權(quán)益，更好的表達(dá)社區(qū)居民的訴求。及時向當(dāng)?shù)鼐游瘯蛘咚呐沙鰴C(jī)關(guān)反映社區(qū)居民群眾的意見、要求和提出的建議。（三）加大宣傳，提高業(yè)主公共權(quán)益與福利意識1、完善社區(qū)居民參與投入機(jī)制社區(qū)要加強(qiáng)宣傳，以便讓更多的人關(guān)注社區(qū)事務(wù)，在財力、物力以及人力上要多多對社區(qū)事務(wù)予以支持。擴(kuò)寬社區(qū)資金的來源渠道，減輕政府負(fù)擔(dān)，降低對政府在資金上的依賴，最終目的是更好的為社區(qū)居民服務(wù)，在社區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，要把社區(qū)服務(wù)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、福利保障結(jié)合起來，滿足居民的不同需求。2、完善社區(qū)居民參與的保障機(jī)制為了保障居民依法參加，必須在法律上明確居民參加社區(qū)自治的權(quán)利，必須保障居民自治的權(quán)利。為了建立社區(qū)服務(wù)志愿者體系，有必要組織志愿者服務(wù)，建立長效機(jī)制，營造人人都能參與的良好氛圍。有必要進(jìn)一步改善社區(qū)民主自治，促進(jìn)社區(qū)事務(wù)管理的開放性，探索社區(qū)居民民主自治，居民代表會議，居民協(xié)商會議等新形式。組織，使居民能夠輕松地參與社區(qū)事務(wù)并管理自己的社區(qū)所有者委員會的財產(chǎn)，促進(jìn)社區(qū)事務(wù)的開放性。完善自治管理的民主控制與限制機(jī)制，為居民自治發(fā)展的社區(qū)制度提供保障。3、完善社區(qū)居民自治的參與機(jī)制建立健全社區(qū)自治組織體系完善社區(qū)居民自治的參與機(jī)制建立健全社區(qū)業(yè)主自治組織體系是提高我國社區(qū)自治中居民參與意識、參與程度的有效途徑之一。應(yīng)建立健全社區(qū)自治團(tuán)體的管理體系，使居民便于參與社區(qū)自治事務(wù)，也便于住宅小區(qū)業(yè)主委員會管理社區(qū)事務(wù)，維護(hù)社區(qū)居民的合法權(quán)益，更好的表達(dá)社區(qū)居民的訴求。如居民代表會議、居民協(xié)商議事會議等組織，使居民能夠方便參與社區(qū)事務(wù)。社區(qū)自治組織應(yīng)可通過報刊欄、發(fā)放傳單、廣播等途徑宣傳國家的有關(guān)法律法規(guī)讓居民了解社區(qū)自治的地位、業(yè)委會職責(zé)以及社區(qū)內(nèi)居民的權(quán)利義務(wù)等，每個居民對社區(qū)事務(wù)有參與管理、提出意見和建議的權(quán)利。只有社區(qū)組織的服務(wù)水平使居民滿意，才有助于提高居民的參與意識。更好的參與到社區(qū)活動中，更好的保護(hù)自己的合法權(quán)益。結(jié)論基層群眾自治制度是當(dāng)代中國政治研究的一個重要內(nèi)容。社區(qū)自治是培養(yǎng)公民自主意識、公共參與意識、公德意識和規(guī)則意識的重要實(shí)踐，是建構(gòu)公民社會