大盤時(shí)代超級(jí)大盤運(yùn)作模式策略思考

1大盤時(shí)代超級(jí)大盤運(yùn)作模式策略思考——南京蘇寧天潤(rùn)城

對(duì)于地產(chǎn)商而言，今天，我們正在經(jīng)歷著、經(jīng)營(yíng)著一個(gè)大盤時(shí)代。

大盤時(shí)代兩大特點(diǎn)：

一、今天的大盤時(shí)代具有濃厚的國(guó)土整治色彩。

所謂國(guó)土整治是指在國(guó)家宏觀戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，

對(duì)土地進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃、科學(xué)控制、科學(xué)治理、

科學(xué)利用，從而實(shí)現(xiàn)土地資源的最正確配置和最大價(jià)值。

二、一批實(shí)力雄厚、品牌卓著的超重量級(jí)城市運(yùn)營(yíng)商將迅速崛起。

他們的影響力將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越地產(chǎn)行業(yè)、超越特定地域、超越某一城市。

--------王志綱

1、超級(jí)大盤整體運(yùn)作模式要點(diǎn)

關(guān)鍵詞：市場(chǎng)容量、產(chǎn)業(yè)支持、系統(tǒng)定位、品牌塑造、資金運(yùn)作

1．1、市場(chǎng)容量：

關(guān)鍵詞：現(xiàn)有市場(chǎng)、潛在市場(chǎng)、來(lái)訪量、達(dá)成率、一次置業(yè)、升級(jí)置業(yè)、投資置業(yè)

市場(chǎng)容量是進(jìn)行大盤操作時(shí)首先應(yīng)該考慮的問(wèn)題，因?yàn)樵俅蟮墓こ套罱K還得由目標(biāo)消費(fèi)市場(chǎng)所消化，而在某一特定時(shí)間段內(nèi)一個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)容量總是有限的。所以大盤運(yùn)作首當(dāng)其沖應(yīng)該做到的是充分開掘工程所能達(dá)成的市場(chǎng)容量，實(shí)現(xiàn)工程的旺銷快銷。開掘市場(chǎng)容量，擴(kuò)大目標(biāo)客群的具體措施包括以下兩個(gè)方面：

1．1．1、深度挖掘現(xiàn)有市場(chǎng)

●提高來(lái)訪率：

加強(qiáng)推廣力度

推廣力度既包括針對(duì)工程產(chǎn)品促銷的報(bào)紙廣告、戶外廣告的投放力度，也包括針對(duì)開發(fā)企業(yè)及開發(fā)工程的品牌塑造力度等。

加強(qiáng)推廣個(gè)性

產(chǎn)品個(gè)性是一個(gè)工程區(qū)別于其他工程的根本特征，也是工程在目前競(jìng)爭(zhēng)劇烈的市場(chǎng)上最終能夠奪人眼球的根本所在。

個(gè)性化的產(chǎn)品需要個(gè)性化的宣傳推廣手法，個(gè)性化的宣傳手法才能最大程度上吸引工程的邊緣目標(biāo)客群。以本案為例，如能在工程宣傳推廣中突出個(gè)性，那么以工程目前的價(jià)格，其必將吸引一大批江南江北的年輕購(gòu)房客戶群體。

●提高達(dá)成率：

提高達(dá)成率最根本的措施是加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)把握，最大限度減少客戶流失，縮小客戶流失率。加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)把握的主要途徑包括：

改良工程案場(chǎng)布局、銷售道具調(diào)整優(yōu)化；

提高現(xiàn)場(chǎng)人員的執(zhí)行力；

強(qiáng)化客戶直觀感受，增加樣板房的真實(shí)感與親切感〔在樣板房塑造時(shí)應(yīng)做到重裝飾、輕裝修〕、優(yōu)化看房通道。

1．1．2、擴(kuò)大/激發(fā)潛在市場(chǎng)

開掘潛在市場(chǎng)是一個(gè)工程、尤其是大盤工程能夠圓滿運(yùn)作成功的關(guān)鍵所在，也是在工程推廣營(yíng)銷過(guò)程中應(yīng)主要花費(fèi)精力的目標(biāo)銷售領(lǐng)域，以本案為例：

工程潛在市場(chǎng)包括：

江南市場(chǎng)：

在現(xiàn)有的價(jià)格優(yōu)勢(shì)的根底上強(qiáng)化推廣個(gè)性以吸引年輕置業(yè)人群；

通過(guò)充分展示區(qū)域未來(lái)交通優(yōu)勢(shì)和配套優(yōu)勢(shì)以減小客戶心理落差，縮短客戶心理距離，從而吸引長(zhǎng)江以南客戶對(duì)本工程的親睞。

＊以本工程前期銷售情況分析，在以前的工程銷售中整體受眾偏向于中老年客戶群，這局部受眾看中的是本案較高的性價(jià)比，而在推廣的過(guò)程中沒有更好的抓住年輕置業(yè)客戶群。主要在于在宣傳上沒有成功塑造出工程獨(dú)特的個(gè)性，沒有更好的迎合年輕人的喜好。所以在日后的宣傳中應(yīng)從塑造工程個(gè)性入手，充分開掘年輕置業(yè)客戶群市場(chǎng)。

江北市場(chǎng)：

突出區(qū)域優(yōu)勢(shì)及產(chǎn)品個(gè)性；

標(biāo)準(zhǔn)江北市場(chǎng)、引導(dǎo)江北居民進(jìn)行商品房屋消費(fèi)的現(xiàn)代居住理念。

針對(duì)江北市場(chǎng)，本案不僅應(yīng)抓住一次置業(yè)人群，更應(yīng)利用江北居民進(jìn)行住宅升級(jí)換代的時(shí)機(jī)，為改善居住條件二次置業(yè)的這局部目標(biāo)客戶群將是本案一大潛在客戶群體。

投資市場(chǎng)：

價(jià)值所在，逆勢(shì)而發(fā)

由于受國(guó)家宏觀調(diào)空的影響，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中投資購(gòu)房的比例有一定程度的下降，但一定階段的下降不等于投資市場(chǎng)的消失，根據(jù)資本市場(chǎng)的逐利性，只要有適當(dāng)?shù)目臻g并具備一定的投資價(jià)值，投資購(gòu)房的比例隨時(shí)可能擴(kuò)大。

以本案為例，由于工程本身性價(jià)比擬高，再加上江北區(qū)域市場(chǎng)未來(lái)開展的不可限量性，所以工程本身具有很大的投資價(jià)值，只要宣傳分析得當(dāng)，投資市場(chǎng)將是本案未來(lái)很大的拓展空間。

1．2、產(chǎn)業(yè)支持：

------產(chǎn)業(yè)塑造是造城運(yùn)動(dòng)的核心環(huán)節(jié)

關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)支撐、內(nèi)部循環(huán)、持續(xù)開展、造城運(yùn)動(dòng)、城市規(guī)劃

1．2．1、產(chǎn)業(yè)----城市開展源動(dòng)力。

產(chǎn)業(yè)是一個(gè)城市開展的原動(dòng)力，失去了產(chǎn)業(yè)支撐的城市最終必將成為“臥城〞、“空城〞而不能夠形成一個(gè)完整意義上的“城市〞。

完善的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不僅可以增強(qiáng)區(qū)域的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，而且可以擴(kuò)大區(qū)域內(nèi)閑散勞動(dòng)力的就業(yè)時(shí)機(jī)，形成區(qū)域小產(chǎn)業(yè)鏈的良性循環(huán)，從而也可以進(jìn)一步完善一個(gè)區(qū)域的生活功能，真正形成一個(gè)新“城市〞的概念！這一點(diǎn)是大盤運(yùn)作主要區(qū)別于小盤之關(guān)鍵所在，也是在超級(jí)大盤運(yùn)作中應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)考慮的地方。

〔圖〕產(chǎn)業(yè)－就業(yè)－生活－新城市；

1．2．2、完整的社會(huì)功能-----城市生命力

一個(gè)完整的城市必然是一個(gè)各項(xiàng)功能都具備的城市，完備的社會(huì)功能是一個(gè)城市的生命力。

完善的內(nèi)部社會(huì)功能包括：交通、醫(yī)療、治安、教育、生活、娛樂(lè)、商業(yè)等；即個(gè)體生存所需要的一切生活設(shè)施以及整個(gè)城市實(shí)現(xiàn)良性運(yùn)轉(zhuǎn)所需要的一切根底條件。

1．2．3城市規(guī)劃：

城市規(guī)劃的兩種根本形態(tài)：

餅狀城市

餅狀規(guī)劃城市的缺點(diǎn)：

對(duì)社區(qū)開展空間有一定局限性；

社區(qū)功能過(guò)于集中，不利于形成帶狀產(chǎn)業(yè)鏈；

容**產(chǎn)生間隙性交通擁堵等問(wèn)題；

不利于城市〔社區(qū)〕的永續(xù)開展。

2、葡萄狀城市/社區(qū)規(guī)劃開展空間較大〔大盤之道〕。

圖示：

〔核心〕

優(yōu)點(diǎn)：

**形成帶狀產(chǎn)業(yè)鏈；

社區(qū)開展空間廣闊；

整個(gè)城市〔社區(qū)〕均衡開展。

1．2．4、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造與重塑：

創(chuàng)造新興產(chǎn)業(yè)；

整合現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)。

創(chuàng)造新興產(chǎn)業(yè)以擴(kuò)大區(qū)域城市功能，增加就業(yè)時(shí)機(jī)。整合原有產(chǎn)業(yè)以完善城市功能，優(yōu)化資源利用組合。以本案為例，如能充分整合社區(qū)內(nèi)配套及周邊生活、市政配套設(shè)施〔如附近的沃爾瑪超市等〕那么可以形成相對(duì)完整的社區(qū)效勞產(chǎn)業(yè)，如能充分整合蘇寧自己的品牌物業(yè)管理系統(tǒng)，那么又可以增加很多就業(yè)時(shí)機(jī)。以此類推，社區(qū)家政效勞、社區(qū)商業(yè)效勞、社區(qū)環(huán)衛(wèi)效勞等都將是未來(lái)可以整合利用，優(yōu)化組合的系統(tǒng)資源。

1．3、定位系統(tǒng)

1．3．1、開發(fā)商定位：

開發(fā)商定位為開發(fā)企業(yè)基于對(duì)自身的清晰認(rèn)識(shí)以及對(duì)自身所擅長(zhǎng)領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)認(rèn)識(shí)，

并在此根底上作出的企業(yè)行為、目標(biāo)、方向、品牌等領(lǐng)域的綜合定位。以蘇寧品牌

為例，我們認(rèn)為應(yīng)做到：

從打造蘇凝地產(chǎn)百年品質(zhì)到江北第一開發(fā)商！

1．3．2、產(chǎn)品定位：

產(chǎn)品定位為開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)初期，對(duì)自己所開發(fā)產(chǎn)品的前瞻性認(rèn)識(shí)，以及在

產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段對(duì)未來(lái)產(chǎn)品在市場(chǎng)中的角色定位、客戶預(yù)計(jì)等方面的宏觀把握。以本案為例：

江北第一優(yōu)質(zhì)百姓人居大盤！

住宅類房地產(chǎn)產(chǎn)品類型總匯〔商品房〕：

多層

高層

小高層

聯(lián)排別墅

疊加別墅

獨(dú)棟別墅等

1．3．3、細(xì)分客群

1)、單身貴族；

針對(duì)目標(biāo)：追求經(jīng)濟(jì)、時(shí)尚、個(gè)性的單身一族；

2〕、二人世界；

針對(duì)目標(biāo)：追求經(jīng)濟(jì)、時(shí)尚、個(gè)性的兩口之家；

3〕、美麗夕陽(yáng)；

針對(duì)目標(biāo)：追求經(jīng)濟(jì)、購(gòu)房主要用于居住功能的老年人群；

4〕、投資置業(yè)；

針對(duì)目標(biāo)：購(gòu)房主要用于投資，看重未來(lái)升值空間的客戶群體；

5〕、三口之家；

針對(duì)目標(biāo)：追求經(jīng)濟(jì)、舒適、對(duì)居住功能要求相對(duì)較高的普通家庭；

6〕、享受生活；

針對(duì)目標(biāo)：追求居住舒適、要求充分享受生活的高階層客戶人群；

7〕、功成名就；

針對(duì)目標(biāo)：追求豪華舒適、充分享受生活并大多為二次置業(yè)的置業(yè)人群；

〔其中：1、2、3、4客群均為第四街區(qū)可取目標(biāo)，重點(diǎn)推薦1、2、4工程標(biāo)定位〕

1．4、品牌支持

品牌是基石、品牌是靈魂、品牌是企業(yè)得以持續(xù)保持旺盛生命力的保證。

1．4．1、產(chǎn)品力

產(chǎn)品力即開發(fā)主體所開發(fā)建設(shè)的產(chǎn)品在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)能力或競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。增加產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)能力應(yīng)主要做到以下幾點(diǎn)：

保證質(zhì)量；

住宅類房地產(chǎn)產(chǎn)品的根本功能即用來(lái)居住，所以居住產(chǎn)品的根本要求要做到舒適、平安、有保障。所以但凡關(guān)于房屋質(zhì)量〔包括建筑質(zhì)量、施工質(zhì)量、用材質(zhì)量等〕方面可能存在的隱患應(yīng)及早予以堅(jiān)決杜絕。如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及早采取補(bǔ)救措施，絕不能遺留給未來(lái)業(yè)主。

個(gè)性鮮明；

目前的商品房市場(chǎng)所關(guān)注的已經(jīng)不僅僅限于房屋本身質(zhì)量方面的問(wèn)題，而一般的住宅工程在建筑質(zhì)量等方面也已經(jīng)能夠完全甚至超標(biāo)準(zhǔn)的達(dá)成相關(guān)技術(shù)指標(biāo)。目前更受廣闊消費(fèi)者關(guān)注而且重視的是在追求住宅的鮮明個(gè)性，展現(xiàn)工程唯一性、獨(dú)特性方面的更高要求。即做個(gè)性化的工程、建個(gè)性化的小區(qū)、樹立個(gè)性化的生活方式。

持續(xù)創(chuàng)新；

房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于工程的創(chuàng)新精神上，而且是持續(xù)不斷的永續(xù)創(chuàng)新精神。只有創(chuàng)新才能在競(jìng)爭(zhēng)劇烈的市場(chǎng)上保持工程、產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力、領(lǐng)先性。對(duì)于大盤而言，持續(xù)不斷的創(chuàng)新精神既包括相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)工程的創(chuàng)新，也包括工程內(nèi)部不同開發(fā)周期，不同開發(fā)階段以及不同開發(fā)組團(tuán)之間的內(nèi)部創(chuàng)新。

1．4．2、推廣力

識(shí)別力；

形象鮮明、風(fēng)格統(tǒng)一的VI系統(tǒng)設(shè)計(jì)是形成工程識(shí)別的簡(jiǎn)潔而有效的途徑。

美譽(yù)度；

達(dá)成工程美譽(yù)度的方式：

手段：效勞營(yíng)銷、塑造口碑；

技術(shù)：事件制造、危機(jī)處理；

忠誠(chéng)度；

通過(guò)優(yōu)質(zhì)高效的效勞形成客戶對(duì)于企業(yè)及工程的品牌忠誠(chéng)度。

波次與節(jié)奏。

大盤推廣的節(jié)奏把握非常重要，合理的推廣方式是在整個(gè)推廣過(guò)程中應(yīng)形成波峰波谷交替出現(xiàn)的推廣節(jié)奏。切忌從頭到尾平鋪直敘，波瀾不驚！

1．4．3、效勞體系

效勞是現(xiàn)代社會(huì)商品在競(jìng)爭(zhēng)中獲得客戶喜歡的利器；

“效勞〞是不動(dòng)產(chǎn)保值/增值的重要因素；

目前的大盤工程大都通過(guò)自身資源優(yōu)勢(shì)，組建自己的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，既節(jié)約本錢，又能增強(qiáng)客戶對(duì)工程的信賴感，忠誠(chéng)度，而且對(duì)工程的后續(xù)開發(fā)、銷售具有很大的積極作用。

享受效勞是培養(yǎng)品牌忠誠(chéng)度的法寶。

1．4．4、資源〔客源〕再生

根底：品牌忠誠(chéng)度；

手段：效勞延伸；

支持：產(chǎn)品細(xì)分；

鎖定目前成長(zhǎng)型客群，內(nèi)部消化，升級(jí)消費(fèi)；

最終目標(biāo)：體內(nèi)升級(jí)，體外補(bǔ)充，梯度消費(fèi)，強(qiáng)占市場(chǎng)〔形成大盤內(nèi)部有序循環(huán)的資金黑洞〕。

大盤由于開發(fā)周期長(zhǎng)，前期累積客戶多，利用這一客戶資源優(yōu)勢(shì)，大盤營(yíng)銷運(yùn)作應(yīng)該從一開始就致力于培養(yǎng)客戶的品牌忠誠(chéng)度，利用一切手段延伸效勞，塑造客戶的良好口碑，同時(shí)在后續(xù)的產(chǎn)品開發(fā)中細(xì)分市場(chǎng)，鎖定前期已購(gòu)置業(yè)主的未來(lái)置業(yè)需求，以使該局部業(yè)主能夠循環(huán)消費(fèi)，從而使工程能夠永續(xù)開展。

大盤運(yùn)作的良性循環(huán)：

前期投入+塑造品牌+培養(yǎng)忠誠(chéng)+形成循環(huán)+體內(nèi)升級(jí)+體外補(bǔ)充+梯度消費(fèi)+強(qiáng)占市場(chǎng)，從而形成大盤運(yùn)作的良性資金循環(huán)體系！

1．5、資金運(yùn)作

關(guān)鍵詞：利潤(rùn)、利潤(rùn)率、社會(huì)平均利潤(rùn)率、財(cái)務(wù)本錢、融資方式、風(fēng)險(xiǎn)控制

1．5．1、先利潤(rùn)，后利潤(rùn)率

平安第一，重視現(xiàn)金流；

利潤(rùn)與利潤(rùn)率的關(guān)系說(shuō)到底其實(shí)是一個(gè)整體與局部的關(guān)系,目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在一個(gè)由暴利時(shí)代向社會(huì)平均利潤(rùn)率過(guò)度的階段。所以，對(duì)于開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，核心的問(wèn)題是，首先要保證能夠獲利，然后保證能夠穩(wěn)定獲利。最終目的是能夠保證整個(gè)工程的利益最大化。

高瞻遠(yuǎn)矚，瞻前顧后；〔適度預(yù)留價(jià)格空間〕

在價(jià)格操作上,應(yīng)為工程日后升值充分預(yù)留足夠的價(jià)格空間,最失敗的做法是一步到位,既不能給前期消費(fèi)者以信心保證,而且也不利于后期銷售，工程整體獲利受損，甚至可能帶來(lái)工程滯銷。

危機(jī)處理：

1)、注重整體與局部的關(guān)系；

2〕、注重產(chǎn)品搭配、銷售控制；

3)、監(jiān)視市場(chǎng)，制定預(yù)案，迅速反映。〔注重財(cái)務(wù)本錢〕

1．5．2、社會(huì)融資

上市集資；

信托基金；

海外資金籌募。

1．5．3、風(fēng)險(xiǎn)控制

合作開發(fā)；

土地運(yùn)作。

結(jié)論

當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)開展到越臻成熟間段，當(dāng)土地資源爭(zhēng)奪開展到極致，房地產(chǎn)運(yùn)作的

必然趨勢(shì)：

大盤時(shí)代+造城運(yùn)動(dòng)

大盤時(shí)代房地產(chǎn)工程運(yùn)作四要素：

一、是把握宏觀趨勢(shì)，了解政府意圖；

二、對(duì)區(qū)域和城市的開展有深刻的理解；

三、關(guān)注與城市開展同步增長(zhǎng)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)；

四、適度超前地把握與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)同步衍生出來(lái)的多元化需求。

總之，無(wú)論是過(guò)去還是現(xiàn)在，我們都始終相信，市場(chǎng)不是等出來(lái)的，也不是找出來(lái)的，而是做出來(lái)的。當(dāng)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)跨入了今天這樣一個(gè)新的時(shí)代領(lǐng)域，開展商只要把握好上面幾個(gè)問(wèn)題，在充分評(píng)估自己的企業(yè)實(shí)力和資源整合能力的根底上，制訂出相應(yīng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)方案、短期安排的企業(yè)開展戰(zhàn)略，必會(huì)在新一輪的經(jīng)濟(jì)開展中再顯身手，為區(qū)域和城市的快速開展創(chuàng)造出更大的價(jià)值。天潤(rùn)城項(xiàng)目運(yùn)作模式建議

1.1擴(kuò)大市場(chǎng)容量

立足點(diǎn)：江北大盤如何充分開挖江北市場(chǎng)

我們的策略：

一、目標(biāo)市場(chǎng)橫向拓展?縱向挖掘

二、打造專業(yè)度，創(chuàng)造忠誠(chéng)度

三、深度挖掘獨(dú)特的銷售通路

1.1.1.深度挖掘現(xiàn)有市場(chǎng)

1.提高來(lái)訪率

加強(qiáng)推廣力度

采取事件營(yíng)銷的手段，創(chuàng)造與蘇寧品牌相匹配的營(yíng)銷事件

盡量制造與蘇寧品牌相匹配的新聞事件，利用事件營(yíng)銷的手段，到達(dá)受眾廣泛的目的

加強(qiáng)推廣個(gè)性

寧缺毋濫——投放報(bào)廣的固定版面

報(bào)廣投放的版式固定，寧可不投，要投就要100%受眾。選擇報(bào)紙顯眼的固定版面，

每次投放只做那個(gè)版面。

1.1.1.2提高達(dá)成率

案場(chǎng)布局調(diào)整，提高達(dá)成率

經(jīng)過(guò)我方現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)計(jì)，在現(xiàn)有的銷售空間內(nèi)，到達(dá)主沙盤區(qū)域的客戶根本為100%，到達(dá)區(qū)域沙盤的客戶約60%，到達(dá)財(cái)務(wù)區(qū)域的客戶約30%，到達(dá)北側(cè)洽談區(qū)域的客戶約70%，到達(dá)南側(cè)沙盤區(qū)域的客戶只有約30%

由此可見現(xiàn)有的空間布局

案場(chǎng)布局不合理，急需調(diào)整

用運(yùn)全心營(yíng)銷手段，提高達(dá)成率。

專業(yè)講解式營(yíng)銷

團(tuán)隊(duì)式營(yíng)銷

固化細(xì)節(jié)行為營(yíng)銷

強(qiáng)調(diào)售后效勞

在天潤(rùn)城現(xiàn)場(chǎng)建議增設(shè)大屏幕LD，LD前增設(shè)座椅，由經(jīng)過(guò)培訓(xùn)的專業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)利用VCR進(jìn)行講解專業(yè)購(gòu)房知識(shí)，每日8場(chǎng)循環(huán)講解。

團(tuán)隊(duì)式營(yíng)銷，固化細(xì)節(jié):銷售執(zhí)行的細(xì)節(jié)與成交比例密不可分，我們強(qiáng)調(diào)細(xì)節(jié)，注重效勞，力求在效勞與細(xì)節(jié)上做到最好。

強(qiáng)調(diào)售后效勞，培養(yǎng)前期客戶的品牌忠誠(chéng)度。

強(qiáng)化客群直觀感受

百姓樣板房+全景式體驗(yàn)空間

增加三種樣板房：

居家型〔裝修費(fèi)用300元/M〕

享受型〔裝修費(fèi)用500元/M〕

豪華型〔裝修費(fèi)用700元/M〕

不要讓樣板房嚇退客戶，要讓客戶產(chǎn)生共鳴，這是我今后?*暗牡浞叮?br/>

全景式體驗(yàn)空間〔商業(yè)街模擬〕：

要素：

1、100米長(zhǎng)商業(yè)步行街；

2、繁華商業(yè)氣氛的營(yíng)造；

3、街坊式社區(qū)管理體驗(yàn)；

本案有一條商業(yè)街，選擇100米左右路段，對(duì)商業(yè)街進(jìn)行實(shí)景模擬，將街面，門頭制作成型，綠化，街道實(shí)景模擬，讓客戶切實(shí)體會(huì)到未來(lái)的實(shí)際感受。

設(shè)計(jì)看房路線，增加從工程接待中心至公司現(xiàn)場(chǎng)的看房車：

現(xiàn)有看房車是馬自達(dá)為主，建議今后改為微型面包車，否那么對(duì)蘇寧地產(chǎn)品牌造成負(fù)面影響。

現(xiàn)在的銷售中心距工程基地車程約5—１０分鐘，客戶現(xiàn)場(chǎng)看房時(shí)間約為２０分鐘。由此推算，一輛車出發(fā)后４０分鐘內(nèi)，銷售中心如有新客戶需要看房，現(xiàn)場(chǎng)至少還應(yīng)具備１５分鐘內(nèi)發(fā)車的能力。再考慮到每輛車至多能乘坐６名客戶，因此

建議增設(shè)至少４輛微型面包車

以7座小型面包車為例，除去司機(jī)及現(xiàn)場(chǎng)看房引導(dǎo)講解員，以每天每輛車運(yùn)送8趟客戶計(jì)算：

4輛×8次×5人次=160人次。即每天可以引導(dǎo)160人至工程工地現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地感受！

1.1.2.擴(kuò)大/激發(fā)潛在市場(chǎng)

1.江南市場(chǎng)

我想有個(gè)家

關(guān)注年輕置業(yè)者：在現(xiàn)有價(jià)格優(yōu)勢(shì)上強(qiáng)化個(gè)性，適當(dāng)延伸工程的客戶群體，滿足工程消化進(jìn)度，同時(shí)為后續(xù)產(chǎn)品儲(chǔ)藏升級(jí)客戶。

2．江北市場(chǎng)

我想有個(gè)更好的家

針對(duì)江北大局部人群，針對(duì)江北大型企業(yè)事業(yè)單位。

1.1.2.3投資市場(chǎng)

南京的浦東

宏觀調(diào)控后，房地產(chǎn)投資行為明顯減少。不是沒有投資客，而是沒有適宜的投資時(shí)機(jī)，這局部投資群體被開發(fā)商所忽略。江北，一個(gè)正在崛起的區(qū)域，價(jià)格谷地，價(jià)值所在，逆勢(shì)而發(fā)。

1.2.產(chǎn)業(yè)支持

1.2.1.城市源動(dòng)力

產(chǎn)業(yè)：天潤(rùn)城工程要開創(chuàng)自己的產(chǎn)業(yè)，