房地產(chǎn)管理市場有關(guān)問題

房地產(chǎn)經(jīng)營管理房屋土地資源信息研究中心主任房地產(chǎn)研究所所長施建剛教授/博士生導(dǎo)師/博士同濟(jì)大學(xué)E-mail：（M）郵編：200092本提綱為“MBA”所準(zhǔn)備，將結(jié)合實(shí)例講解，推出新理念、新方法，希望能對交流者在今后的工作中有點(diǎn)滴啟示。本部分分八項(xiàng)內(nèi)容講解一、對房地產(chǎn)管理（市場、經(jīng)營）相關(guān)概念的前沿探索二、目前房地產(chǎn)“新政”和“續(xù)政”分析三、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開發(fā)管理四、房地產(chǎn)（經(jīng)營管理）個(gè)別問題探討五、房地產(chǎn)市場營銷管理六、房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記管理七、租售比的實(shí)質(zhì)與管理八、上海住宅建設(shè)“十一五”計(jì)劃的主要內(nèi)容一、對房地產(chǎn)管理（市場、經(jīng)營）

相關(guān)概念的前沿探索導(dǎo)致我國房地產(chǎn)業(yè)掀起和發(fā)展的三大政策支柱：土地有償使用、房屋商品化、住房制度改革。（+金融制度改革）（一）（房地產(chǎn)）管理概念的不同認(rèn)識“management”意指經(jīng)營、管理、操縱、駕駛等?！癮dministration”意指管理、經(jīng)營，尤指公共事務(wù)、國家政策等管理。1、（房地產(chǎn)）管理的概念成思危：“（房地產(chǎn)）管理是（房地產(chǎn)）管理者在多變的客觀環(huán)境下設(shè)法運(yùn)用各種資源來達(dá)到既定目標(biāo)的各種活動(dòng)和全部過程?！毙腋Ｖ?、機(jī)制（生產(chǎn)—流通—消費(fèi)）不以人的意志為轉(zhuǎn)移的一種規(guī)律？3、城市建設(shè)的怪圈區(qū)位----第一代住宅配套----第二代住宅環(huán)境----第三代住宅生態(tài)----第四代住宅（二）房地產(chǎn)概念的定位1、房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，經(jīng)濟(jì)體。財(cái)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)（例）2、房地產(chǎn)業(yè)：開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。（三晃）土結(jié)地概劃念的淺拓展土地：地睡球陸賽域表延層，物包括土內(nèi)陸耍水域榨，沿溉海灘機(jī)涂和腰島嶼虹。（就經(jīng)濟(jì)婦體）有限陽性土地桃的特狐點(diǎn)：集資相性擴(kuò)延斑性生地勞動(dòng)右產(chǎn)品毛地熟地土地勿的價(jià)仇格：土目地使擾用權(quán)屠的交惡換價(jià)和格（婦價(jià)值億），袍不是臟土地鴉的購幟買價(jià)癢格（寺買未重來）（四烘）土睜地權(quán)攜屬的炭改變1、所有餓權(quán)：占有錯(cuò)、使涂用（蹲性質(zhì)漏可變尾）、腎收益諷和處辭分的違權(quán)利華。2、使用明權(quán)：依法編享有丘利用魄（性年質(zhì)不般可變寫）土眨地的蠻權(quán)利紹。（五申）土洪地使尺用制材度的墳歷史燈沿革（六瓦）土耀地使影用方輛式的巖認(rèn)識收土老地使?jié)捎觅M(fèi)出讓哪（協(xié)上議、月招標(biāo)洽、拍主賣）爛+掛蒜牌轉(zhuǎn)讓劃撥其他眨（出良租、旺作價(jià)拒入股歐等）二、波目前天房地懷產(chǎn)“偉新政劈燕”和椅“續(xù)叼政”歉分析（一鄭）《央飾行通森知》峽--諒前奏20只03年6月中暫國人熊民銀牲行下獨(dú)發(fā)了罵《進(jìn)仰一步掙加強(qiáng)恨房地勇產(chǎn)信蟲貸業(yè)傍務(wù)管但理的爬通知警》，撓“衰一石志激起錦千層厚浪”掩。1、昏《央邁行通付知》映內(nèi)容①加強(qiáng)杜房地棄產(chǎn)開互發(fā)貸過款管扶理、富引導(dǎo)密規(guī)范組貸款延投向②嚴(yán)格拴控制英土地畝儲備奴貸款鐮的發(fā)急放③規(guī)范贈(zèng)建筑拿施工填企業(yè)糧流動(dòng)蜓資金揮貸款皮用途④加強(qiáng)竹個(gè)人違住房鏡貸款復(fù)管理幣，重寄點(diǎn)支認(rèn)持中最低收士入家?guī)熗ベ彿滟I住在房的琴需要⑤強(qiáng)化劇個(gè)人撐商業(yè)球用房耗貸款材管理⑥充分消發(fā)揮恰利率舌杠桿圾對個(gè)陡人住釣房貸慣款需鴨求的獵調(diào)節(jié)蟻?zhàn)饔芒呒訌?qiáng)石個(gè)人岔住房跑公積頃金委溪托貸求款業(yè)竿務(wù)的屯管理2、《央筐行通慣知》涼的重拍點(diǎn)①開發(fā)釘貸款廚方面部：規(guī)援定開濃發(fā)企仇業(yè)申芽請銀壘行貸阻款，帽自有徹資金心應(yīng)不叫低于淘開發(fā)后項(xiàng)目飲總投夕資的30％；②土地匹儲備船貸款遺：規(guī)吧定不觸得向修房地差產(chǎn)開營發(fā)企右業(yè)發(fā)配放用困于繳紋交土緊地出境讓金透的貸攜款。③施工轎企業(yè)龜貸款熱：規(guī)賺定施志工企秩業(yè)流崖動(dòng)資不金貸演款只施能用襲于購承買施畫工所際必需案的設(shè)紀(jì)備。④個(gè)人輕住房惕貸款吼：規(guī)紹定只乘有購打買主送體結(jié)孕構(gòu)已淡封頂神的商柄品房疊，銀眨行才鞠能向謠購房籍者放躲貸。態(tài)規(guī)定朽對購川買高旋檔商狗品房怨、別狐墅或帖第二誰套以金上(含第浪二套)住房離的借途款人忽，銀俘行適允當(dāng)提攻高首閣付款藝比例伶，并革不再佩執(zhí)行犁優(yōu)惠你住房怪貸款控利率礎(chǔ)。3、頃《央扯行通遠(yuǎn)知》跟對房滴地產(chǎn)弱市場由的影楊響政府方對房委地產(chǎn)磨市場東有兩老點(diǎn)明柳顯的柔目的蹤蝶：①防止倆房地交產(chǎn)泡旱沫，抹降低舅房地阿產(chǎn)風(fēng)頭險(xiǎn)，延要求濕房地忌產(chǎn)市箭場作膠出結(jié)恰構(gòu)調(diào)堤整。②規(guī)范乳房地后產(chǎn)開嚷發(fā)投逐資，駱保障第中低欺收入窗者的文利益秀，支母持市德場持儲續(xù)穩(wěn)禁定發(fā)犧展。4、裳《央察行通丙知實(shí)殺施細(xì)畝則》況對費(fèi)房地挽產(chǎn)市擠場會(huì)棄有以沒下幾壺個(gè)變遍化：①房地仇產(chǎn)企拳業(yè)面如臨大卷洗牌②引導(dǎo)歐房地滔產(chǎn)產(chǎn)尤品向抗中低災(zāi)收入誘人群慌傾斜③抑制藥個(gè)人騾投資救（機(jī)基）性幻玉購房④房地望產(chǎn)客塌戶心境理打揪擊較請大⑤房地熟產(chǎn)的涂價(jià)格翻會(huì)有辯變化5、《央脫行通孕知》慎不足修之處①各種帆房地淹產(chǎn)企視業(yè)實(shí)要行“熱一刀逆切”始，不疊符合納實(shí)際壞情況殺。②應(yīng)該甲抑制陣投機(jī)謎型購儉房，野而不糧是投輔資性添購房澆。③對施剛工企煮業(yè)流母動(dòng)資哥金的省嚴(yán)格警控制抄是對嚷市場賤的一蛾種干照擾。④對銀矩行本卡身的蒙沖擊潤缺乏剛考量涉。（二倉）國黎務(wù)院賓通知國務(wù)日院在20循03年8月12日印引發(fā)了穴《關(guān)料于促廢進(jìn)房倡地產(chǎn)漂市場奴持續(xù)至健康所發(fā)展莖的通艱知》獎(jiǎng)。8月25日央鄉(xiāng)豐行宣逢布將換存款次準(zhǔn)備淋金率協(xié)提高囑一個(gè)把百分搖點(diǎn)。（三哨）2犬00下5—健20蘭06扯國家凡及上海部市的仁“組伯合拳傭”對童樓市馳有影裂響的偵措施耳主要射有以淹下大矮政策（1棵）集貸款右利率廁按上堪調(diào)利爭率執(zhí)襯行。（2羽）鄭土地歪有償?shù)氖褂门寿M(fèi)將裝實(shí)行啞先繳貴后分導(dǎo)。（3泡）轎人民嚼法院饒民事助查封遮凍結(jié)綱財(cái)產(chǎn)雹的新察規(guī)實(shí)努施，喊導(dǎo)致屈各大哪銀行垂收緊瀉貸款禮口子尾。（4冷）宏2月久18獨(dú)日，二手場房網(wǎng)流上交遮易平薪臺啟射動(dòng)。(5習(xí))修3論月3文日，載市房嬸地局邁發(fā)布屆《關(guān)求于加王強(qiáng)商即品房熱銷售躬監(jiān)管奶的通捧知》彈，與突此前煮網(wǎng)上后房地雷產(chǎn)加坊強(qiáng)網(wǎng)胃上備畜案的群定金套合同蓮和預(yù)吊（銷齡）售玩合同聞管理挪的措路施相佛對應(yīng)萬，打贏擊近鼠期出膏現(xiàn)的啊虛擬購交易找、加炭價(jià)銷般售、醒炒賣獻(xiàn)期房東和拒鞏售房鍋屋等釘現(xiàn)象倦，加提強(qiáng)對垂房地街產(chǎn)開原發(fā)企備業(yè)和蟲房地突產(chǎn)中摸介機(jī)汪構(gòu)商要品房燥銷售稱行為妥的監(jiān)尼管。(6脖)貢3益月5感日，驢市政沿府發(fā)躺布了陣《關(guān)偉于當(dāng)偉前加跨強(qiáng)房婦地產(chǎn)增市場野調(diào)控奮、促姿進(jìn)房和地產(chǎn)駝市場棟持續(xù)右健康博發(fā)展餓的若爬干意判見》游，以覽加大踐對房耽地產(chǎn)狀市場取的調(diào)病控力蝴度。致“以毅居住就為主猛、以鑰市民哲消費(fèi)拼為主妥、以敞普通凝商品疲住房蜂為主雖”成額為如厭今滬洽上房歲地產(chǎn)燙開發(fā)災(zāi)的基歲本原勁則?？?0痛05甩年配灣套商販品房車建設(shè)窗面積鉛將大腫為擴(kuò)釀容，然南匯亮周浦榜、康喚橋、燃嘉定跟江橋積和寶止山顧晴村四蹈大配字套商庫品房裂基地攀將在俗原有帽基礎(chǔ)碑上擴(kuò)喪大。(7示)勁3別月7襲日，貓市財(cái)并政局?jǐn)喟l(fā)出狹《調(diào)任整本轟市中碎低收汽入家抓庭購視房貸薄款貼延息政喂策通趣知》選，在鑼20匆03東年1冷1月窮10晝?nèi)盏膿巍顿N薄息實(shí)敞施意籠見》忠基礎(chǔ)足上，售根據(jù)森房地耽產(chǎn)市魚場的榮實(shí)際搜變化槳，針珠對房饞價(jià)標(biāo)班準(zhǔn)和下貼息悅標(biāo)準(zhǔn)季作了舍調(diào)整秒。房供價(jià)標(biāo)棵準(zhǔn)調(diào)板整為嬸：購盲買的供商品雜住房紹每平離方米繁單價(jià)區(qū)，由囑原來剛規(guī)定森的不壞超過撞35敞00蜓元調(diào)立整為吃不超追過4病50友0元疫；購股買的兆二手采房總請價(jià)，拔由原乎來規(guī)定定的靜不超撇過2孔5萬熱元調(diào)興整為柱不超暴過3靠3萬暖元。費(fèi)貼息齒標(biāo)準(zhǔn)熔保持券不變限。此稅前，罰市財(cái)葵政局借已發(fā)值文明壇確，蒜中低岔收入更家庭糠20毫05逮年度箏申請偵購房杜貸款贏貼息膽的家糾庭人說均年捆收入絲式受理月標(biāo)準(zhǔn)瓜為1進(jìn)66云83怎元；（8澡）賞對鍬居住頁不滿熱一年醒出售捆住房述，銷瞎售時(shí)去按銷逝售價(jià)悅減去崇購入軟原價(jià)粉后的默差額塘征收邊5.集55貞%營廁業(yè)稅戴的稅熱。（9嚼）均3原月1橋7日天對房孤貸加筐息。保（第邀二套梢首付斥比例那等）（1控0）蕉3欄月2怖6日芝國務(wù)侄院穩(wěn)常定房陰價(jià)的年“老鄉(xiāng)豐國八浙條”兵—調(diào)黎控正壟式開誤始(1轉(zhuǎn)1)4月種6日父取消沫一年講內(nèi)轉(zhuǎn)虛按揭懼。（1過2）鄙4惹月2等7日辭“新夜國八斤條”瀉（稅跳收、禍交易商、銀堪行調(diào)捕控）（1雜3）拿4迫月3傅0日明國辦塑發(fā)2幻玉6號魄（七闖部委駕）穩(wěn)對定住然房價(jià)久格。（1夾4）洽5傳月2晃7日敵國稅衡發(fā)8臘9號濫（三寄部委鞭）房唱地產(chǎn)票稅收土管理（15陡）微6月遍1日大限幫。（碑普通盼房界指定標(biāo)訓(xùn)準(zhǔn)）（1陪6）可6底月7骨日人垮民日怎報(bào)謝忙家瑾醉宏觀尊調(diào)控描對話（1網(wǎng)7）惰8月批20回建設(shè)呼部：蘭不出掠調(diào)控什新政爸策；（1愿8）字8月牽24失建設(shè)僚部：撿不取需消商堵品房竄預(yù)售壺。（以搭后不仗屬“滑新政栗”范源圍-斑--編屬“蔑續(xù)政撕”）06黎年：碑按需汪供地意定參向供聾地06猾續(xù)政湖：（1躲）1風(fēng)月1宴1日協(xié)建設(shè)蔑部工完作要餃點(diǎn)-林-穩(wěn)誓定房賽價(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開發(fā)短項(xiàng)目富可行事性研形究1、介項(xiàng)目流背景比與概吉況2、粗基本桌數(shù)據(jù)3、成喬本估鵝算（抖華聯(lián)腸房產(chǎn)蔽公司概——甘打樁懸、陽餐光廳域、東侮方明斑珠選溜址及震玻璃萍等）4、蠟進(jìn)度殘安排5、肢資源正供給6、跑市場截分析7、承財(cái)務(wù)桌評價(jià)8、和風(fēng)險(xiǎn)璃分析貢（西由寶興耐路）9、逗國民色經(jīng)濟(jì)告評價(jià)10恒、結(jié)夏論（鴨唯一）（四只）房散地產(chǎn)受項(xiàng)目扣評估奮管理1、下市場喬研究捎（基兄本面騙）A、春一般金因素割分析扁（宏奮觀）B、澆相關(guān)矩因素主分析運(yùn)（微幟觀）2、芳財(cái)務(wù)暮評價(jià)托（技宏術(shù)面剃）a、蟻傳統(tǒng)險(xiǎn)評估管技術(shù)b、汪現(xiàn)金惹流評潑估（好價(jià)與趕時(shí)間輛不成降比例劫）c、贊財(cái)務(wù)啞內(nèi)部碌收益簡率評碰估（靠重點(diǎn)喘）①財(cái)場務(wù)內(nèi)座部收索益率②投父資回黨收期③衡灶量項(xiàng)胖目盈農(nóng)虧的醫(yī)主要季指標(biāo)四、倆房地糟產(chǎn)（薯經(jīng)營然管理妨）個(gè)節(jié)別問侍題探薯討（一降）居永住房嘴地產(chǎn)弄投資焰價(jià)值另的疑請惑（二襖）關(guān)填于居晶住小燙區(qū)環(huán)似境的撐思索1、贊空間魚環(huán)境流——讀硬件2、俘生態(tài)剪環(huán)境雕（I榮SO愉14它00洞0）生態(tài)毛環(huán)境柳是生償物群殿落與貢其環(huán)托境之翠間在糊能量怕流動(dòng)快和物糞質(zhì)循