我國現(xiàn)階段利率政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制的規(guī)范分析

我國現(xiàn)階段利率政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制的規(guī)范分析

[摘要]本文通過概述我國房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲與中央銀行連續(xù)加息，指出二者之間的聯(lián)系，從理論方面分析利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的傳導(dǎo)過程，最后總結(jié)了我國利率政策在房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控方面的方向。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)價(jià)格利率傳導(dǎo)機(jī)制利率規(guī)則

近年來,我國部分地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快,市場(chǎng)上出現(xiàn)泡沫的論斷不斷增多,中央政府以及各級(jí)地方政府紛紛出臺(tái)各種措施,實(shí)施宏觀調(diào)控,力圖控制房地產(chǎn)價(jià)格的不合理上揚(yáng)。

與此同時(shí)，中國人民銀行加強(qiáng)了對(duì)利率工具的運(yùn)用，利率調(diào)整逐年頻繁,利率調(diào)控方式更為靈活,調(diào)控機(jī)制日趨完善。由于低利率導(dǎo)致持續(xù)儲(chǔ)蓄分流，影響金融系統(tǒng)自身穩(wěn)定；經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中房地產(chǎn)需求過熱引發(fā)一系列投資過熱，造成通貨膨脹率持續(xù)上升并且對(duì)銀行信貸構(gòu)成嚴(yán)重威脅，2004年10月29日，中國人民銀行上調(diào)基準(zhǔn)利率個(gè)百分點(diǎn)，此次利率調(diào)整幅度雖然不大，但卻反映了人民銀行的謹(jǐn)慎性和對(duì)效果反饋的觀望，因此仍有待其進(jìn)一步舉措。果然從此之后我國進(jìn)入加息時(shí)期，2006年4月、8月兩次上調(diào)利率，2007年3月起先后6次上調(diào)存貸款利率，2007年12月21日一年期存款基準(zhǔn)利率提高到%，上調(diào)個(gè)百分點(diǎn)；一年期貸款基準(zhǔn)利率提高到%；其他各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。

房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型和勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè),需要銀行作為中介,為房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售提供資金的融通,而利率是資金的價(jià)格,利率的變動(dòng)必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的供給和需求產(chǎn)生影響,從而帶來房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上，為提高貨幣政策的傳導(dǎo)效應(yīng),最重要的就是引入資金的價(jià)格—利率調(diào)控機(jī)制：中央銀行的利率調(diào)控貨幣市場(chǎng)的利率引導(dǎo)商業(yè)銀行的成本利潤約束房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房者的利潤動(dòng)機(jī)。

一、利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制——理論分析

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中，房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的集中表現(xiàn)，利率是一個(gè)外生變量。用于房地產(chǎn)開發(fā)的主要資金多數(shù)來源于銀行貸款，利率的高低直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的成本及其利潤。而由于利率杠桿具有靈活性、有償性、間接性的特點(diǎn)，杠桿作用比較靈活，對(duì)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用比較強(qiáng)，更適用于對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)，它在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中起著獨(dú)特的傳導(dǎo)作用。利率的變動(dòng)勢(shì)必對(duì)資金投入巨大的房地產(chǎn)投資的影響很大，因此，利率的變動(dòng)可以對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格起到一定的調(diào)節(jié)作用。

利率機(jī)制是通過調(diào)控房地產(chǎn)金融市場(chǎng)參與者的資金成本來發(fā)揮作用的，利率無論提高或降低都會(huì)使金融市場(chǎng)參與者的借貸成本或資產(chǎn)選擇行為發(fā)生變化，從而促使房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者調(diào)整投資決策，達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)金融市場(chǎng)貨幣總量的目的。利率主要是通過影響貨幣市場(chǎng)的貨幣流量，進(jìn)而影響房地產(chǎn)開發(fā)的資金量，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)。

1.利率對(duì)房地產(chǎn)供給的影響

根據(jù)凱恩斯的理論,投資由利率和資本邊際效率決定,投資與利率成反方向變動(dòng)關(guān)系,與資本邊際效率成正方向變動(dòng)關(guān)系。資本邊際效率由預(yù)期收益和資本資產(chǎn)的供給價(jià)格或者說重置成本決定。

因此銀行提高貸款利率后，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)成本。這些新增利息成本無論是房地產(chǎn)開發(fā)商自己承擔(dān)還是向消費(fèi)者轉(zhuǎn)移，都會(huì)抑制房地產(chǎn)投資。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商而言,利率上升,資本的供給價(jià)格上漲,資本邊際效率下降,原來一些利潤豐厚的開發(fā)項(xiàng)目,也會(huì)變得無利或微利,開發(fā)商會(huì)停止對(duì)無利可圖的項(xiàng)目的開發(fā),從而減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給。在需求不變的情況下,價(jià)格出現(xiàn)上漲。反之中央銀行執(zhí)行降低貼現(xiàn)率和存貸利率的政策會(huì)擴(kuò)大貨幣供應(yīng)量，而貨幣供應(yīng)量的增長超過了實(shí)際經(jīng)濟(jì)需求，促使部分貨幣供應(yīng)量游離于實(shí)體經(jīng)濟(jì)之外，成為房地產(chǎn)投資的資金來源，進(jìn)而推動(dòng)了房地產(chǎn)投資膨脹。長期的超低貼現(xiàn)率則更會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格暴漲，形成房地產(chǎn)泡沫。利率沖擊對(duì)房地產(chǎn)需求的影響

房地產(chǎn)的需求由自住消費(fèi)性購房需求和投資性購房需求組成,利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)需求的影響集中表現(xiàn)在對(duì)購房者的影響上。對(duì)購房者而言,由于受收入的限制,購房者在購房時(shí),需要通過金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資(住房抵押貸款)來突破自己的預(yù)算約束。

對(duì)自住消費(fèi)性購房者而言，他們購房的主要目的是為改善居住條件的需求，利率上升后，這類購房者的還貸數(shù)額肯定會(huì)有所增加，但增加的貸款數(shù)額非常有限，就當(dāng)前的利率水平而言，對(duì)購房者幾乎不構(gòu)成實(shí)質(zhì)性影響，也不足以影響購房自用的主流購買力。那些迫切需要改善住房條件提高生活質(zhì)量的人還會(huì)到市場(chǎng)上尋求經(jīng)濟(jì)適用房，利率上升對(duì)其的抑制作用較小。

對(duì)投資性買房者而言，利率上升后，其融資成本提高，使買房投資者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期發(fā)生改變，房價(jià)的漲幅必須極高才能確保其收回投資本金。更甚者，由于持續(xù)加息的預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)泡沫有抑制作用，投資者極易改變其對(duì)房價(jià)走勢(shì)的預(yù)期，進(jìn)而改變他們的資金投向。如果他們因?yàn)榉績r(jià)下跌預(yù)期而大量撤出房地產(chǎn)投資的話，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的大量空置，影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系變化，進(jìn)而導(dǎo)致房價(jià)的變動(dòng)。

二、利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制的實(shí)踐分析及結(jié)論

目前，我國經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化程度越來越高，但市場(chǎng)機(jī)制不健全，非市場(chǎng)因素對(duì)經(jīng)濟(jì)生活的影響仍然存在。我國在央行利率管制下，各商業(yè)銀行的利率市場(chǎng)化程度很低，利率對(duì)資金供求關(guān)系的調(diào)節(jié)作用也受到限制。

央行提高利率從理論上講可以使房地產(chǎn)價(jià)格下降,然而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的因素很多,利率僅是影響房地產(chǎn)價(jià)格的一個(gè)因素,在其他條件不變的情況下,利率上升可以使房產(chǎn)商成本提高,進(jìn)而影響供給與需求,有可能引起房價(jià)的下降。但價(jià)格不完全由成本決定,而是由供求雙方的力量決定的,所以利率上升能否抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲或能在多大程度上影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格尚不能斷定。

盡管房地產(chǎn)是一種資金密集型產(chǎn)業(yè)，但是貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響需要通過多種間接的方式傳導(dǎo)到該產(chǎn)業(yè)上來，因此會(huì)產(chǎn)生時(shí)滯。而且一個(gè)大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，會(huì)有一兩年的周期，甚至更長的周期，如果利率調(diào)整在項(xiàng)目后期發(fā)生，可能對(duì)該項(xiàng)目的影響不大。

所以，可以得出以下結(jié)論：

第一，利率政策是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)的原因，利率政策能夠影響房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)價(jià)格,可以通過實(shí)施利率政策影響房地產(chǎn)市場(chǎng)來進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控；同時(shí)也應(yīng)該看到，短期內(nèi)利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)雖然有一定影響，但是房地產(chǎn)業(yè)對(duì)利率變動(dòng)的反映并不是十分敏感、及時(shí)。

第二，為了防止目前房地產(chǎn)投資規(guī)模增長過快，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格,避免泡沫的出現(xiàn),從控制住房貸款規(guī)模和結(jié)構(gòu)上入手會(huì)更有效，需從我國實(shí)際出發(fā)，從影響房地產(chǎn)價(jià)格的其他因素方面另尋對(duì)策。

［1］曲波.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)理論與實(shí)證分析［M］.中國大地出版社，20