博思堂月日蘇州都市VI營(yíng)銷報(bào)告

都市VIP2010營(yíng)銷報(bào)告博思堂地產(chǎn)綜合服務(wù)股份有限公司2010年7月31日年度目標(biāo)銷售金額1個(gè)億，2011年年底完成4.5億總銷;公寓實(shí)現(xiàn)銷售完成;樹(shù)立項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)品牌形象，提升開(kāi)發(fā)商知名度;核心問(wèn)題解析項(xiàng)目發(fā)展策略，切實(shí)解決項(xiàng)目的核心問(wèn)題總銷金額：4.5個(gè)億營(yíng)銷目標(biāo)前言>>>>>>>>>>>>3營(yíng)銷策略>>>>>>>>>>>>

1客戶定位5階段推廣執(zhí)行4推廣費(fèi)用預(yù)算>>>>>>2項(xiàng)目分析>>>>>>6相關(guān)事宜重要性：

尋找到正確的客戶群是本項(xiàng)目成功銷售的關(guān)鍵因素

客戶定位誰(shuí)是都市VIP的客戶？他們有何特征？關(guān)鍵1.萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)地理位置人民路與城北東路交匯處

開(kāi)發(fā)商萬(wàn)達(dá)建筑面積450000㎡用地性質(zhì)住宅物業(yè)管理－－物業(yè)費(fèi)用2.65元/㎡總戶數(shù)2000剩余房源96面積范圍37～137㎡主力面積一房43-53㎡；二房83㎡；三房：127㎡銷售價(jià)格6800元/㎡去化率85%裝修與否毛坯裝修標(biāo)準(zhǔn)－開(kāi)盤時(shí)間2008年3月9日交房時(shí)間09年底公建配套商鋪客源組成以中心城區(qū)客戶為主，也有部分新區(qū)與園區(qū)人士自住客與投資客約5：5樓盤概況案例分析客戶定位2.桐涇商務(wù)廣場(chǎng)地理位置滄浪區(qū)解放東路555號(hào)開(kāi)發(fā)商蘇州市友聯(lián)實(shí)業(yè)公司建筑面積60000㎡用地性質(zhì)商業(yè)物業(yè)管理蘇州悅?cè)A置合物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)費(fèi)用2元/㎡總戶數(shù)300剩余房源0面積范圍40㎡-60㎡主力面積40㎡銷售價(jià)格9000元/㎡去化率100%裝修與否精裝修裝修標(biāo)準(zhǔn)1200元/平米左右開(kāi)盤時(shí)間2008年5月24日交房時(shí)間2010年4月公建配套商鋪、寫(xiě)字樓客源組成本區(qū)域客戶外地投資客樓盤概況案例分析客戶定位地理位置高新區(qū)長(zhǎng)江路9號(hào)開(kāi)發(fā)商蘇州市福鑫商品房開(kāi)發(fā)有限公司建筑面積110000㎡用地性質(zhì)商業(yè)物業(yè)費(fèi)用2元/㎡·月

總戶數(shù)公寓約268套銷售價(jià)格29萬(wàn)-39主力面積34㎡、45㎡去化率75％物業(yè)形態(tài)酒店式公寓+商鋪裝修與否毛坯裝修標(biāo)準(zhǔn)--開(kāi)盤時(shí)間2009年4月交房時(shí)間--公建配套商鋪客源組成首次置業(yè)人群：木瀆、高新區(qū)、外來(lái)人員投資人客：蘇州本地客戶居多，其次為上海周邊客戶群體居住和辦公客戶3.長(zhǎng)江壹號(hào)樓盤概況案例分析客戶定位地理位置相城區(qū)渭星商業(yè)街88號(hào)

開(kāi)發(fā)商蘇州德誠(chéng)房地產(chǎn)建筑面積37517㎡用地性質(zhì)商業(yè)物業(yè)費(fèi)用1.8元/㎡/月總戶數(shù)商業(yè)約44套，公寓約360套銷售價(jià)格7000元/㎡主力面積33～59㎡去化率80％物業(yè)形態(tài)商鋪、5米挑高式公寓裝修與否精裝裝修標(biāo)準(zhǔn)1500～1800元/㎡開(kāi)盤時(shí)間2008年5月18日交房時(shí)間2009年10月公建配套商鋪客源組成區(qū)域：渭溏周邊鄉(xiāng)縝、相城區(qū)及市區(qū)客源客源：以投資為主，其次是自住客源4.中恒廣場(chǎng)案例分析樓盤概況客戶定位地理位置工業(yè)園區(qū)星海街西、蘇惠路北開(kāi)發(fā)商蘇州潤(rùn)建置業(yè)有限公司建筑面積148150㎡用地性質(zhì)商業(yè)物業(yè)費(fèi)用15元/㎡/月總戶數(shù)460套銷售價(jià)格21000-28000元/㎡主力面積80㎡-260㎡去化率85％物業(yè)形態(tài)酒店式公寓+商鋪裝修與否精裝裝修標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)盤時(shí)間2009年8月交房時(shí)間2011年1月公建配套商鋪客源組成上海周邊投資客浙江客戶蘇州本地客源5.環(huán)球188樓盤概況案例分析客戶定位地理位置工業(yè)園區(qū)東環(huán)路東，東振路南開(kāi)發(fā)商蘇州恒潤(rùn)投資有限公司建筑面積46000㎡用地性質(zhì)住宅物業(yè)費(fèi)用2元/㎡/月總戶數(shù)348套銷售價(jià)格21000-28000元/㎡主力面積80㎡-260㎡去化率88％物業(yè)形態(tài)公寓+商鋪裝修與否精裝裝修標(biāo)準(zhǔn)12000元/平米開(kāi)盤時(shí)間2009年11月初交房時(shí)間2011年底公建配套商鋪客源組成主要來(lái)自園區(qū)的公務(wù)員，白領(lǐng)，有園區(qū)公積金的人士，少部分來(lái)自市區(qū)6.恒潤(rùn)感后街樓盤倦概況案例垂分析客戶征定位地理位置園區(qū)現(xiàn)代大道星湖街口開(kāi)發(fā)商蘇州嘉樂(lè)置業(yè)有限公司建筑面積63467㎡用地性質(zhì)商業(yè)物業(yè)費(fèi)用3.95元/㎡/月總戶數(shù)238套銷售價(jià)格20000元/㎡主力面積70㎡-140㎡去化率70％物業(yè)形態(tài)酒店式公寓+商鋪裝修與否廚衛(wèi)裝修裝修標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)盤時(shí)間2009年11月初交房時(shí)間2010年6月公建配套商鋪客源組成客戶主要是來(lái)自蘇州園區(qū)，上海等周邊城市都有7.沸騰CB蓋D樓盤帝概況案例撫分析客戶緞定位園區(qū)芝分析?。阂詧@珍區(qū)白逝領(lǐng)客衛(wèi)戶為秒主,由于挽地理單位置唯優(yōu)勢(shì)升及未觀來(lái)投匠資前居景,吸引減上海膚周邊\浙江偵投資鑼客戶可群體艷購(gòu)買相同渠點(diǎn)：以項(xiàng)并目為笛主的篇一個(gè)羅周邊局區(qū)域悉性帶防動(dòng)外肥地區(qū)逆域基邀本是溜以上率海周視邊\浙江濱投資秒客戶刑為主爺。不同右點(diǎn)：項(xiàng)目廁的區(qū)擠域性鍋客戶急與周籌邊、轟外地上區(qū)域搜性的水客戶裙比例模不同慮；投收資客拆與自圖主客全戶所跟占的在比例勇不一歡樣。案例侍分析踐總結(jié)項(xiàng)目宰所在范區(qū)域瘦屬于正園區(qū)敲，結(jié)糕合園段區(qū)的務(wù)類似財(cái)項(xiàng)目維坐一悟個(gè)重墾點(diǎn)分盟析。重點(diǎn)擋分析客戶懼定位綜合考分析——都市VI往P的建廣立將壞會(huì)是躁繁榮桌青劍另湖板子塊的酬商業(yè)弄項(xiàng)目利，它饑的消龍費(fèi)者坦不僅潤(rùn)僅是技購(gòu)買背物業(yè)快項(xiàng)目幕的自底用者鉆，也紡不僅爹僅是艇看好擦物業(yè)羊增值片的投妙資者勇。持續(xù)益的經(jīng)藏營(yíng)者悉，依指托都耕市VI竊P所在璃板塊樓的價(jià)趨值投到資性艦，將洗成為謠本項(xiàng)竟目的沾消費(fèi)稠者，白同時(shí)桑為公觀寓居注住者摘提供校成熟單便利身的生觀活環(huán)種境?？蛻絷兌ㄎ豢蛻舸确治觥獊?lái)自農(nóng)何處慨？有士何特或征？以園區(qū)年輕的企業(yè)白領(lǐng)、商務(wù)人士、企業(yè)主等為主講究生活環(huán)境消費(fèi)氛圍投資客戶：市區(qū)及園區(qū)公務(wù)員、中高層管理人士及上海、浙江投資客較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與開(kāi)闊的眼界，使他們能夠從城市的發(fā)展中獲取自己的利益與機(jī)會(huì)項(xiàng)目凱所在床的客擾戶群客戶醒定位結(jié)論放：客戶享群：自主世客戶賄與投慣資客辜戶相引輔相甲成客戶商定位>>結(jié)>割>獻(xiàn)>>>>抓>臘>鏡>>3營(yíng)銷貌策略>>大>蚊>嫁>>>>蠅>喇>第>>1客戶蹤蝶定位5階段膨推廣嗚執(zhí)行4推廣這費(fèi)用禍預(yù)算>>睬>齊>欣>>2項(xiàng)目守分析>>嫂>亂>嘆>>6相關(guān)投事宜青劍誰(shuí)湖環(huán)聯(lián)湖片棍區(qū)是蜂唯亭另分區(qū)逐未來(lái)稻的行狠政商井貿(mào)核耳心區(qū)飄，在稀片區(qū)望中心據(jù)建設(shè)漠唯亭臭分區(qū)盜行政礎(chǔ)中心港大樓題。青劍河湖環(huán)錯(cuò)湖作扁為全輩鎮(zhèn)重給點(diǎn)建稅設(shè)的尸三大競(jìng)核心繪商業(yè)懲圈之底一，絮將重糊點(diǎn)發(fā)跨展總寫(xiě)部經(jīng)無(wú)濟(jì)、爭(zhēng)高檔來(lái)會(huì)所移、賓搬館酒秒店等蜂，并烈逐步澇成為勇企業(yè)熱商務(wù)添、會(huì)頃務(wù)往業(yè)來(lái)的蝴客流叮接待獻(xiàn)中心白和公漢司活蘇動(dòng)中中心。居住勸方面蟲(chóng)，由什于絕碑佳的刺自然惕生態(tài)良環(huán)境啦和逐堂漸完混善的扇配套驚，青匹劍湖尖板塊則已經(jīng)如成為獲園區(qū)桂房產(chǎn)久發(fā)展談的新祝的熱水點(diǎn)區(qū)壓域，捐圍繞譽(yù)環(huán)青彎劍湖鉗沿線婚，將誼形成童一個(gè)5萬(wàn)人展組團(tuán)謙的低羊密度芬居住紀(jì)社區(qū)脅。項(xiàng)目雙區(qū)域煮規(guī)劃從整搖個(gè)項(xiàng)角目區(qū)敘域規(guī)睛劃來(lái)利看，杏項(xiàng)目遮為未技來(lái)區(qū)萌域內(nèi)重商貿(mào)勝核心源區(qū)域家，是解未來(lái)伙區(qū)域劑內(nèi)5萬(wàn)人佳組團(tuán)應(yīng)商貿(mào)扔的供望應(yīng)主刪體，勞后期嫁具備纖很好偏的發(fā)敞展前默景。唯亭行政商貿(mào)區(qū)規(guī)劃中的住宅唯亭新城商業(yè)中心規(guī)劃中的園區(qū)二院項(xiàng)目星級(jí)酒店科技創(chuàng)業(yè)大廈規(guī)劃中的商務(wù)、辦公規(guī)劃中的廣場(chǎng)文體中心金沙廣場(chǎng)項(xiàng)目爪四至包分析北西東南項(xiàng)目明北側(cè)裹：為規(guī)成劃中證的市恒民廣砌場(chǎng)，腥目前肆為空卻地；倍再向池北為逢緯五臥路及軍在建裹中的懶唯亭抵科技口創(chuàng)業(yè)淺大廈昌。項(xiàng)目械西側(cè)承：為規(guī)平劃中松的金沉沙廣竄場(chǎng)，澆目前石為空慈地；烘再向?yàn)槲鳛檠壑行目仿贰⑩n及規(guī)耀劃中遙的文井體中最心。項(xiàng)目朽東側(cè)嶺：為一猛排茂綢密的碗綠化涂帶，均再向給東為磚星湖酒街、蜜青劍初湖、預(yù)青劍醬湖商抖業(yè)廣疤場(chǎng)。項(xiàng)目禮南側(cè)既：緊臨福緯四遍路，價(jià)再向柏南為核規(guī)劃戰(zhàn)中的犧星級(jí)洋酒店噴，目憂前為怎空地粗；再青向南列為陽(yáng)澤澄湖鋒大道夜。項(xiàng)目SW壤OT分析優(yōu)勢(shì)斑（S）項(xiàng)目靠位于習(xí)唯亭畢行政慚商貿(mào)話區(qū)的充核心餃位置打，其水未來(lái)汽的行伍政辦求公、荒文化情娛樂(lè)課、商凳業(yè)金秘融、南商業(yè)遙辦公仆、商慮住功擾能的扔建設(shè)送和發(fā)禮展將鼠保證顆項(xiàng)目宅的發(fā)星展。項(xiàng)目法東側(cè)熊緊臨躺星湖捕街，池南側(cè)摧為陽(yáng)膛澄湖來(lái)大道去，目解前交冤通便托利，予高鐵覽的建點(diǎn)成城正際鐵伍路的鼻通車睜，區(qū)撤域交鴨通不榆斷的計(jì)完善寇，項(xiàng)繩目的棵交通么優(yōu)勢(shì)課將更界加凸滴顯。目前蹤蝶，項(xiàng)福目區(qū)注域內(nèi)濱缺乏喉零售溝百貨小業(yè)、慚餐飲如、娛嘗樂(lè)、腸休閑觀，蕉面臨遣非常扮好的盆市場(chǎng)相契機(jī)栽。項(xiàng)目媽周邊蕉青劍詳湖環(huán)祖湖區(qū)倦域的5萬(wàn)人平組團(tuán)駝居住奮區(qū)，氏聚集禁了大響量的變商住納項(xiàng)目絮（在緩建或掉待建膊），違將會(huì)河為項(xiàng)孟目未勻來(lái)帶熊來(lái)龐沒(méi)大的制消費(fèi)佳群，裁是項(xiàng)令目商霸業(yè)繁航榮發(fā)科展的劑有力壘保障棵。項(xiàng)目浮東側(cè)為與青械劍湖蜜僅有漲一路挑之隔捆，擁罷有優(yōu)芹質(zhì)的梁湖景乘資源惰。劣勢(shì)儀（W）星湖萄街西木側(cè)的倡綠化槳帶遮咸擋住勢(shì)項(xiàng)目架，降禍低項(xiàng)脅目的及昭示痕性。目前柜區(qū)域似的消寒費(fèi)力盲還不倘能夠癢充分隸支撐悄大型歇現(xiàn)代宿商業(yè)濤業(yè)態(tài)騰的蓬華勃發(fā)稻展，突項(xiàng)目再招商嶺可能懸存在庸一定克難度欠。區(qū)域暫規(guī)劃秩實(shí)現(xiàn)企的時(shí)蓋間較服長(zhǎng)，憐項(xiàng)目腹建成駱后的斗培育肆期較與長(zhǎng)。機(jī)會(huì)粒（O）唯亭肚行政告商貿(mào)粥區(qū)的網(wǎng)發(fā)展照將給司項(xiàng)目澤提供詞巨大妙的升取值潛掘力。惠隨著梁唯亭身鎮(zhèn)政皺府高鋒強(qiáng)度始的宣荒傳推且廣攻柱勢(shì)、退高起堆點(diǎn)的球規(guī)劃蓋建設(shè)頌實(shí)施原，這觸會(huì)進(jìn)歲一步越吸引仿投資屆者和稍消費(fèi)疊者，舅從而眨使本海項(xiàng)目跳隨著矛區(qū)域模價(jià)值梨的上丙升而笨升值誕。區(qū)域鍋內(nèi)商湯住項(xiàng)凍目的父發(fā)展殃，能斬夠?yàn)闇啽卷?xiàng)奴目提匪供強(qiáng)桐大的違支持傳。項(xiàng)目SW饅OT分析威脅刪（T）唯亭斬行政拿商貿(mào)鉆區(qū)其功他商慮業(yè)物窗業(yè)項(xiàng)佩目的估建設(shè)刺將在袍一定半程度吩上削呼弱本殊項(xiàng)目紹的影竟響。區(qū)域病內(nèi)的酬商業(yè)虧地產(chǎn)拖項(xiàng)目旱都會(huì)痰對(duì)本仰項(xiàng)目信的目繭標(biāo)客動(dòng)戶進(jìn)轉(zhuǎn)行“住蠶食矩”。由于銷項(xiàng)目牧的目鼻標(biāo)客瞇戶中線部分宋屬外刊地投漁資者對(duì)，且彩其中夫以上摘海周括邊，嗚浙江你的投嫩資者速為主露，則關(guān)項(xiàng)目宏周邊壺區(qū)域蛋的相油關(guān)項(xiàng)皇目會(huì)廟對(duì)此料部分秋客戶速進(jìn)行子“截稱流”鑄。SW旬OT分析——項(xiàng)目爆競(jìng)爭(zhēng)懲戰(zhàn)略SO戰(zhàn)略——利用恢機(jī)會(huì)麥強(qiáng)化賭優(yōu)勢(shì)OT戰(zhàn)略——利用狀機(jī)會(huì)伶避免寺或減荷輕面族臨的彼威脅接和挑宏戰(zhàn)WT戰(zhàn)略——弱化配劣勢(shì)張以應(yīng)浩對(duì)外耍來(lái)的膜威脅綁和挑鍋戰(zhàn)SO戰(zhàn)略O(shè)T戰(zhàn)略WT戰(zhàn)略利用沈機(jī)會(huì)稻強(qiáng)化輝優(yōu)勢(shì)利用偶機(jī)會(huì)額減輕繼威脅弱化講劣勢(shì)麻減輕慶威脅利用便唯亭省行政渾商貿(mào)叔區(qū)逐閘步形在成的遠(yuǎn)機(jī)會(huì)菊強(qiáng)化拜項(xiàng)目街的區(qū)韻域優(yōu)棒勢(shì)和擊規(guī)模故優(yōu)勢(shì)定，突燈出項(xiàng)押目巨布大的商增值栗空間利用觀行政梁商貿(mào)績(jī)區(qū)發(fā)帽展形忍成的氣契機(jī)怪，強(qiáng)右調(diào)項(xiàng)主目對(duì)練青劍衡湖區(qū)洞域的倚的價(jià)蠅值，旁突出約項(xiàng)目父的特侮色性提升販項(xiàng)目販的品幼質(zhì)及父檔次數(shù)，加兇強(qiáng)項(xiàng)臘目在柳區(qū)域留中的首影響贏力項(xiàng)目SW男OT分析>>動(dòng)>德>紫>>>>抽>峽>查>>3營(yíng)銷豎策略>>勻>扇>塞>>>>岡>問(wèn)>姿>>1客戶對(duì)定位5階段鵲推廣緣瑞執(zhí)行4推廣叨費(fèi)用問(wèn)預(yù)算>>瓜>永>饅>>2項(xiàng)目六分析>>哲>禾>胸>>6相關(guān)闖事宜利用繡青劍著湖板錢塊熱平度、激滬寧怒高鐵幕等交裹通利貼好來(lái)歉打動(dòng)云客戶累；以園險(xiǎn)區(qū)罕遼有湖議景公鋪寓塑袋造形傷象高霸度，絮產(chǎn)生倘差異剃化關(guān)蟻?zhàn)⒘?；整合?lì)一切世可用先的客昨戶資慕源；讓媒腹體集忌中并箱形成祥最大駕性價(jià)晌比；事件觸營(yíng)造帆主題忘，活娘動(dòng)提搶升影喂響力賭。營(yíng)銷亦策略營(yíng)銷蠢策略丟一：描合理蹦的推拒案戰(zhàn)踐術(shù)1、推提案策芝略制造卡并炒岸作開(kāi)指盤熱土銷，暮“好繁的開(kāi)歌始等竟于成狀功了員一半達(dá)”；踩準(zhǔn)弓市場(chǎng)汁火爆時(shí)點(diǎn)（晚或同時(shí)類產(chǎn)壘品空壞白點(diǎn)摸）入矛市；少量鏟多推語(yǔ)，保肢證項(xiàng)片目需外求始幫終處彼于饑托渴狀避態(tài)，膠達(dá)到雁項(xiàng)目他持續(xù)顧熱銷挽、勻洪速去威化；分期雀拉開(kāi)者價(jià)格逗和產(chǎn)尿品類欺型梯尚度，姥形成粉內(nèi)部怠客戶恨分流壺體系勝；推案雹位置紀(jì)以“朗先北珠后南赤、先豆西后賣東”伐為準(zhǔn)乏則；1、軟叉性形歷象共性項(xiàng)目吊規(guī)劃尺：碟途行小拐高層泳挑高介酒店隸式公旋寓優(yōu)勢(shì)奇地段婦：青殲劍湖遙、陽(yáng)行澄湖執(zhí)雙湖蝴板塊結(jié)的湖躺景發(fā)達(dá)請(qǐng)交通聽(tīng)：蘇秤嘉杭質(zhì)高速鑼、滬餡寧高嘩速、扒城際謠高鐵關(guān)、星隔湖街瘡、現(xiàn)皇代大涂道優(yōu)美敘環(huán)境豪：依圍傍青徹劍湖,晃1.巖4平方彩公里縫青劍膚湖水裹景；公寓塑造筋高品量質(zhì)社摧區(qū)精欣品公芹寓綜合燦配套幕齊全轎、低喚總價(jià)飄、投遠(yuǎn)資自盯住兩飽相宜疏，園德區(qū)稀仗缺入須市營(yíng)銷遭策略應(yīng)二：騰形象殼高度訪綜合墨展現(xiàn)2、形邁象展尾現(xiàn)通培路公寓嶼樣板矛段提宜前展陶示：擋通過(guò)氏樣板彈房通墓道包王裝、偉室內(nèi)晃空間綿軟裝蹦修、錄廣告索主題屆的營(yíng)逮造形忙成一點(diǎn)系列懲形象霧展示尿，體蕉現(xiàn)公栽寓的形自由率、靈弱動(dòng)空網(wǎng)間；踏入戶探大堂不（電柔梯位腸置）娛的提散前整抓理裝赴修完厚成營(yíng)烈造精難致的命空間撓布局袍；當(dāng)前攪售樓恒處內(nèi)杯包裝墨完善遺：對(duì)哥現(xiàn)在本售樓甩處內(nèi)趟部進(jìn)探行調(diào)噴整，宇依據(jù)霜新的然形象剪主題折加強(qiáng)阻銷售擴(kuò)氛圍賣；現(xiàn)場(chǎng)莊就是嬸戰(zhàn)場(chǎng)銅，完淡整的嘗導(dǎo)視涂促進(jìn)憲過(guò)路蒸客攔士截，蜻在星眠湖街北、現(xiàn)津代大犯道、我陽(yáng)澄所湖大爹道等尾周邊保到達(dá)貼項(xiàng)目倆主要華道路登設(shè)立榴道路卷導(dǎo)視陰牌；幅選擇功以園黨區(qū)為毀主的義戶外瘦形成饞大眾覽影響現(xiàn)；隨戶著建土筑體捐的出榴現(xiàn)而羞設(shè)置華樓體翁廣告諸營(yíng)造潮現(xiàn)場(chǎng)爽氣氛饞。營(yíng)銷拖策略害轉(zhuǎn)換普二：兄形象巡壽高度酷綜合草展現(xiàn)讓客憶戶在旬現(xiàn)場(chǎng)猴直觀商體驗(yàn)孔、感病受到待項(xiàng)目撒品質(zhì)循，產(chǎn)關(guān)品的瓣多重怎價(jià)值通過(guò)劉以投聯(lián)資客嘉為主徑、高闖端客飾戶群特定位算的客埋戶來(lái)扶提升享產(chǎn)品期的高醒端型棕，從村而帶平動(dòng)底末層商淚鋪的緩銷售藏。執(zhí)行后戰(zhàn)術(shù)工一：胡大力先宣傳鴨產(chǎn)品余的高界端定滋位，季以湖個(gè)景、艙交通疲等賣坑點(diǎn)做窄宣傳勒提高困項(xiàng)目抄的銷垂售率塞，從你而通蜓過(guò)高饅端客馬戶群噴的入予住來(lái)速帶動(dòng)奔底層牲商鋪中的銷純售、黃招商到等。楊；執(zhí)行運(yùn)戰(zhàn)術(shù)傷二：繳對(duì)購(gòu)剩買酒纏店式泥公寓諷的客慰戶進(jìn)貨行分泛析（質(zhì)高端分為主嘴），伍根據(jù)碎客戶慈的情緣瑞況制辣定相晶關(guān)商蜂鋪的刊銷售雁策略唯。。營(yíng)銷該策略巷三：妥高端汁的酒舟店式葉公寓哨的客作戶群枯帶動(dòng)茶底層候商鋪屢的銷管售營(yíng)銷息策略猛四：淋把客飛戶資養(yǎng)源變臣為銷敢售成融果博思挎堂基啦礎(chǔ)客欄戶資刷源：感博仕息會(huì)、霧房產(chǎn)止超市駱客戶危資源爺、博位思堂康住宅誼、非鄉(xiāng)豐住宅快成交周及未造成交胡客戶用資源鋤進(jìn)行饑回訪壤或通確過(guò)直網(wǎng)效型生媒介駛交流濫（尤雅其注洪重區(qū)司域內(nèi)步客戶吉資源向的整另合，刷包括靈如凱陡馬新柱世界副、石餅湖金眨鉆、凝匯金臉新地窩等）博思摧堂全蝦員銷設(shè)售：縱朋友柿式營(yíng)禽銷、糞圈層懼性營(yíng)灶銷的橫衍生患，項(xiàng)抗目信挺息公得司內(nèi)著部公柳示，燙提高掃潛在徹的客創(chuàng)戶成搖交；猜最大姥限度胡運(yùn)用割公共辭資源嶺，促綁進(jìn)銷畏售；銀行愉、商據(jù)場(chǎng)、掠移動(dòng)VI乏P等客乘戶：邪開(kāi)展享直效輝型媒魂介交協(xié)流，飼進(jìn)行逮小眾等通路蘿傳播屠；新老亂資源夫整合狼：對(duì)勁前期點(diǎn)已成浩交業(yè)乏主通灣過(guò)業(yè)盈主互膏動(dòng)等娘活動(dòng)顆開(kāi)展錄宣傳,老帶崗新成憐交可林對(duì)老魯客戶貧進(jìn)行采物質(zhì)君獎(jiǎng)勵(lì)、免物慈業(yè)費(fèi)宵等激果勵(lì)措珍施,對(duì)新園客戶仰給予嫂額外儉優(yōu)惠羽。營(yíng)銷獻(xiàn)策略領(lǐng)五：調(diào)媒體梢集中盛引爆征，達(dá)寺成集繩聚關(guān)屯注效渾應(yīng)執(zhí)行悼戰(zhàn)術(shù)綿一：兄先行帥造勢(shì)根據(jù)尸蘇州設(shè)媒體否屬性觀、行程業(yè)樓程盤投總放效佛果、笨項(xiàng)目廊推案漁緊湊嗓等特懸征，傻媒體摧采用眉短、基平、序快的裁方式卻，一慈方面甲針對(duì)扮工業(yè)樣園區(qū)就、青宿劍湖宇區(qū)域療內(nèi)的征戶外中在進(jìn)嫂場(chǎng)前徹作迅稀速布稠點(diǎn)投遇放、卵造勢(shì)英，另鑒一方漆面在橫報(bào)紙架、電筐臺(tái)、邊網(wǎng)絡(luò)免等主管力媒梢體上頸公開(kāi)伶項(xiàng)目扶產(chǎn)品灑、形翅象信嚷息；執(zhí)行盯戰(zhàn)術(shù)正二：梯直接充性媒什介深還化傳岡播隨著蛋推廣信的深洋入，劇廣泛異市場(chǎng)如影響贊力初柔步形醬成，岔注重控更為伸實(shí)質(zhì)篩的點(diǎn)臟對(duì)點(diǎn)亞客戶鼠抓取迅，通些過(guò)數(shù)沙據(jù)庫(kù)倍短信晶、登慢記客蘆戶名插錄、胡房展異會(huì)參愛(ài)與、停路演僵活動(dòng)奏拓展戰(zhàn)客戶辜資源廊等方丸式，漆以促堵成現(xiàn)律場(chǎng)穩(wěn)班定來(lái)愧人量箱為核屯心目桃標(biāo)。營(yíng)銷惰策略忽六：握讓活燥動(dòng)事鄙件使條項(xiàng)目趟產(chǎn)生渾生命遍力，各繼而雄形成籌銷售圈力戰(zhàn)術(shù)裹一：筒首屆志都市VI爸P青劍腿湖相施親大股會(huì)采用歷自主剝報(bào)名雖的形舒式，貴以項(xiàng)豆目售歇樓處遵為活液動(dòng)集投散地舊，圍令繞青擦劍湖蹈景區(qū)跑為活刑動(dòng)半畫(huà)徑，悔通過(guò)混青劍慘湖相嬸親大沙會(huì)活些動(dòng)，剩促進(jìn)而客戶芹對(duì)本竹項(xiàng)目卡公寓攀、商墻鋪的螺了解漏，提頑升開(kāi)蔬發(fā)商炮品牌獲傳播舊與影毀響。戰(zhàn)術(shù)反二：裹蘇州帥精品辛小戶惠型評(píng)伶選大瀉賽考慮謊到網(wǎng)面絡(luò)受處眾群枝的普棵及，娃可結(jié)誘合搜誰(shuí)房網(wǎng)御，36割5，新襖浪等南平臺(tái)垃，在租網(wǎng)絡(luò)抵上開(kāi)傲辟本著項(xiàng)目舞的專徐題，畜形成脊以網(wǎng)納絡(luò)為底主的攝互動(dòng)陜傳播騾平臺(tái)速，通鄉(xiāng)豐過(guò)對(duì)康蘇州秤公寓榴小戶右型的婆評(píng)比堵，與鉛項(xiàng)目來(lái)產(chǎn)品渴形成兵嫁接品，傳萄遞本愁項(xiàng)目莖小戶恨型的悠產(chǎn)品妄特性鍬、綜槐合投破資價(jià)權(quán)值，旗讓網(wǎng)澡絡(luò)炒少作與川硬廣造相結(jié)炊合，炊形成老組合斯性影宜響。戰(zhàn)術(shù)描三：毀一見(jiàn)局“青泳”心振，商釣家互遇動(dòng)活摩動(dòng)以此汪為主妄題吸捐引，弱舉辦瞎項(xiàng)目蜘商家剪互動(dòng)堵活動(dòng)咽，通旨過(guò)自達(dá)愿報(bào)束名參即加有濤禮的擺方式殖，設(shè)歸定截止止日踩期，蛇項(xiàng)目茅商家苗中的瓶影院愁送電忌影票邁、餐座飲送顏優(yōu)惠務(wù)券、靜娛樂(lè)游送抵鏈用券土等形刷式，弟且可州以根卻據(jù)客評(píng)戶積膛累情被況開(kāi)奪展小末規(guī)模幣推介序會(huì)與租客戶疊互動(dòng)袍的活脂動(dòng)來(lái)小帶動(dòng)倘整個(gè)揭項(xiàng)目程的銷掃售。營(yíng)銷辛主張主張蓄一：榜青劍墻湖，赤都市VI丟P的唯擴(kuò)一觀翠湖公幅寓項(xiàng)目蠻高形需象入踐市，斃突顯疏園區(qū)悼北中孟心地住段、案價(jià)值洋升值池前景娘為主庫(kù)力宣屯傳導(dǎo)最向；主張脫二：一站維式生唉活消竄費(fèi)領(lǐng)貫地，踩締造擺財(cái)富超無(wú)限青劍礙湖環(huán)釋湖區(qū)精域的5萬(wàn)人案組團(tuán)神居住灶區(qū)，牌將為商項(xiàng)目?jī)?chǔ)未來(lái)豎帶來(lái)暈龐大淘的消綿費(fèi)群拿，是冶項(xiàng)目胃商業(yè)祝繁榮拜發(fā)展駛的有怨力保支障。贈(zèng)招商犧與銷開(kāi)售結(jié)張合，醋助推璃商業(yè)蹄經(jīng)營(yíng)蓋，帶幕動(dòng)投奧資客咱、經(jīng)丑營(yíng)者森購(gòu)買絡(luò)；主張僚三：私現(xiàn)場(chǎng)教就是科戰(zhàn)場(chǎng)完整減的導(dǎo)債視促唇進(jìn)過(guò)裙路客禾攔截眼，樓折體廣扛告營(yíng)布造現(xiàn)將場(chǎng)氣粉氛。商業(yè)截氛圍頁(yè)提前尚營(yíng)造片，現(xiàn)回場(chǎng)、別售樓羽處、細(xì)樣板魯房的拜包裝畫(huà)強(qiáng)化寒銷售陡氛圍豎；主張畏四：順前期店造勢(shì)綱宣傳芬形成山市場(chǎng)膏的引餓爆點(diǎn)以大魚(yú)眾媒帳體投您放結(jié)吼合產(chǎn)賀品推復(fù)薦活會(huì)動(dòng)等兔事件司營(yíng)銷臥促進(jìn)遣市場(chǎng)纖廣泛?jiǎn)实恼J(rèn)糾知。銷售貪節(jié)奏結(jié)合肌工程遺節(jié)點(diǎn)桑，推懂廣節(jié)膛奏與桐入市草時(shí)機(jī)壞相統(tǒng)福一。分期美分批陜銷售柏，通窯過(guò)首贈(zèng)期熱責(zé)銷制繞造為較持續(xù)汗熱銷態(tài)炒作矮的熱雕點(diǎn)。主題錘營(yíng)銷鍛項(xiàng)目棚價(jià)值薦導(dǎo)入閱形象態(tài)宣傳產(chǎn)品炕價(jià)值脾挖掘隆產(chǎn)品憶價(jià)值扣認(rèn)同11月第一監(jiān)次開(kāi)品盤（結(jié)睡合客天戶積冒累及稍預(yù)約凱情況士）保持貼市場(chǎng)牽熱度租售鑄持續(xù)壯深化20兄10年8月20丘10年11月20仆11年12月主題在形象秒炒作時(shí)間穩(wěn)進(jìn)度階段重劃分主體鏟內(nèi)容關(guān)鍵斃節(jié)點(diǎn)形象血強(qiáng)化主題犯形象蹈炒作媒體回強(qiáng)化隸執(zhí)行售樓谷處進(jìn)差駐20床10年9-稻10月形象很導(dǎo)入男期銷售美蓄水仍期公開(kāi)固銷售娃期熱銷與期12月第二汪次開(kāi)彩盤（結(jié)極合客鳳戶積盤累及況預(yù)約宿情況雹）持續(xù)榮熱銷黨期新年今重新僚進(jìn)行路包裝保持餓市場(chǎng)完熱度租售險(xiǎn)持續(xù)這深化20隙11年3月-1叛2月……3月第忽三次庸開(kāi)盤持續(xù)院銷售（結(jié)誕合客寫(xiě)戶積英累及癢預(yù)約戲情況伍）9月樣霜板房踢公開(kāi)項(xiàng)目摩每月茅數(shù)據(jù)校分析俗：時(shí)間2010.112010.122011.012011.022011.032011.042011.052011.06--12銷售金額（萬(wàn)）762023874297224411349358950448544銷售面積（平方米）815025004500235011700370052008900開(kāi)票（萬(wàn)）0300158100350300200655回款金額（萬(wàn)）0200158100150350250855價(jià)格宏體系本案餃建筑政形式化為小唐高層圾住宅粥，6梯52戶設(shè)話計(jì)。砌樓座冒少而孤戶數(shù)失多，搬供量遍戶型劫總數(shù)趨量多職而戶氏型品掃種少融，可舍設(shè)計(jì)昂差異塑價(jià)格發(fā)體系膊。每層感價(jià)差管擬定吩在每司平米50尖—1沒(méi)00元左鄭右，像隨著煎具體梁樓座波位置費(fèi)和景略觀差裕別，罷以及屆銷售溉當(dāng)中叨遇到搶的具娃體問(wèn)摟題，盞還可畢以上沾下浮口動(dòng)30肅-5懂0元。樓層友價(jià)差慎方面巾，由嘆于本書(shū)案建貝筑總矮高度廳為13層，隸不同謠于高跪?qū)铀剺?，肅所以葬樓層喪價(jià)差品不宜展過(guò)細(xì)捎，可尚以采柜用分嫌段樓喊層價(jià)仆差的略方式蝦進(jìn)行繭做價(jià)踩。地理歌位置孕方面好，項(xiàng)紙目東推面正帝對(duì)青摧劍湖洽，因帳次價(jià)管格上傾東面隆的最琴高，社南面華采光品好，織北面蜓是市腔民廣逃場(chǎng)，設(shè)西面污位置虧各方繪面因麻素最亭差，都因此撕價(jià)格陵相對(duì)命最優(yōu)榜惠。抖根據(jù)鴉項(xiàng)目始各方泰位的末位置蛛，以魄及本四項(xiàng)目巾的實(shí)模際結(jié)問(wèn)構(gòu)和巖情況奴，建潔議位鞠置差創(chuàng)價(jià)在15存0元左咬右，夜東西肯兩側(cè)支價(jià)格纏差價(jià)卻可拉鉛到40亮0元左逼右。小高牧層的需通風(fēng)鴿、采娃光以閣及景處觀狀柴況，菊是隨啞樓層旁的升稍高而剪更加僚優(yōu)越催。此柿種樓臂層分面段方睜法，掏可以漿充分嶄利用杯小高挽層的型這種崖優(yōu)勢(shì)摟合理驅(qū)提升析整體掘價(jià)格等。頂層罵做單匪獨(dú)處信理，帥價(jià)格藏另行是制定堪。具體執(zhí)銷售遣方案1、銷售議蓄水較期－新－內(nèi)宜部認(rèn)寇購(gòu)時(shí)間鳥(niǎo)周期多：20渴10年8月—1盯0月推售落房源宜：西軍面的沃公寓建議摧售價(jià)洲：93繩00元/平米銷售簽手段找：方案碌一：芹預(yù)定繡期間蕩不收若任何越定金參，只拌填寫(xiě)顧“客劃戶預(yù)拒約登懂記表貞”，驚憑預(yù)慘約編煩號(hào)在勝開(kāi)盤既當(dāng)天礙選房引（以庭編號(hào)罪數(shù)字小為優(yōu)鉛先，絡(luò)先來(lái)姐先選黎）。畜電話憐通知淚原先疤積累胖的客攻戶前姐來(lái)填承寫(xiě)“潤(rùn)客戶渣預(yù)約喘登記洋表”瓦，近懂步確忍認(rèn)有良效客滅戶組攤。方案?jìng)ザ哄伿?萬(wàn)訂腹金或緩銀行呈存單幣復(fù)印扎件（短看預(yù)醉售證跑的拿祝取時(shí)半間）腿以及宴購(gòu)房丹人身紫份證命復(fù)印缺件并溜給預(yù)傅約號(hào)咬，不虹選擇致房源論，僅狗領(lǐng)取儉號(hào)牌漫，開(kāi)慶盤當(dāng)斗天憑禽預(yù)約頁(yè)號(hào)和快相關(guān)川證件內(nèi)排號(hào)因選房挖（以鄉(xiāng)豐號(hào)碼棒順序鞠）。方案薄三：刪收2萬(wàn)訂萬(wàn)金或殘銀行拔存單翁復(fù)印巴件（隨看預(yù)蒙售證津的拿伸取時(shí)棗間）猛以及滑購(gòu)房響人身煮份證頌復(fù)印視件并妨給預(yù)直約號(hào)求，不搭選擇械房源擦，僅鑒領(lǐng)取粒號(hào)牌衣，開(kāi)罪盤當(dāng)枯天憑狀預(yù)約斧號(hào)和笛相關(guān)愿證件益搖號(hào)峰選房險(xiǎn)（號(hào)蠅碼不垂分先乞后順企序）柳。（優(yōu)干惠建壘議：慎預(yù)定裁期間駐享受10副0元/平米萄）2、開(kāi)抬盤期開(kāi)盤截時(shí)間球：20封10年11月推售改房源破：西績(jī)面房順源開(kāi)供盤銷服售，柏如預(yù)約約情雀況好她可直堆接加展推西誰(shuí)面中甘間的純房源建議舒售價(jià)悉：93落50元/平米銳（成敬交價(jià)奶）銷售盞思路縫：通過(guò)丘預(yù)熱猾期的遮內(nèi)部軋認(rèn)購(gòu)領(lǐng)積累種，此雄時(shí)銷裂售條雄件已碰初步線具備細(xì)，開(kāi)臥盤期灶主要鐵目標(biāo)醬就是懂兇狠倒擠壓刑預(yù)熱兔期的奏認(rèn)購(gòu)析，促丘成簽群約成合交。北由于悅預(yù)熱針期是寨低價(jià)鮮入市呈，根作據(jù)實(shí)惕際情愈況，狡甚至矮可以芹完全茅放棄鹿猶豫告不決樂(lè)的前暴期認(rèn)期購(gòu)客幣戶，棟放開(kāi)雕已保筆留的神房號(hào)撞，供熊開(kāi)盤壞期按密新價(jià)蹄格重料新認(rèn)斗購(gòu)。慣但手族法不歷宜過(guò)辟分兇澇狠，港避免恰客戶嫂反感墓。但愛(ài)情況朵視案球場(chǎng)而巷定，裁剛?cè)岜P并濟(jì)課。具體鴿銷售娃方案銷售善手段數(shù)：開(kāi)盤待當(dāng)天謹(jǐn)正式淋公布房誠(chéng)具體糾房?jī)r(jià)樓和房鳴號(hào)，琴只收似首付粒和大檔定，終辦理摔認(rèn)購(gòu)森簽約宮。方案接一：襲開(kāi)盤煩（一襪至兩乒天）量享受98折方案格二：譜開(kāi)盤潮（一披至兩械天）絨享受50元/平米方案本三：煎開(kāi)盤帽（一叼至兩鬼天）填贈(zèng)送殊物業(yè)長(zhǎng)半年方案災(zāi)四：?jiǎn)衢_(kāi)盤榆（一峽至兩荷天）婚購(gòu)2套以保上者洽贈(zèng)送添若干榮年車飽位使姐用權(quán)方案賺五：咬開(kāi)盤緩（七蒙天內(nèi)秤）一次粘性付機(jī)款總物價(jià)優(yōu)柜惠1%，準(zhǔn)斜時(shí)簽捆約并六辦理觸貸款破再優(yōu)落惠1%以上梨活動(dòng)疏根據(jù)隆實(shí)際翁情況擔(dān)按需詳采用趕，不堡宜過(guò)融多，歸以免庫(kù)影響疏項(xiàng)目洲的旺根銷形悶象。勿盡快斤促成渠客戶懸正式袋簽約傘。3、持迫續(xù)銷疊售期時(shí)間執(zhí)周期氣：20錢10年12月（掃加推在形式仰）-2咬01錘1年2月推售走房源莖：中椅間所坐有房盒源以流及東禿面一縮慧幢（旱根據(jù)紋前期禿客戶般累計(jì)魯情況晝決定爺）建議貪售價(jià)逆：95公50元/平米鞭（成塊交價(jià)丟）銷售握思路轟：利用滅項(xiàng)目享首次恨開(kāi)盤涼的一廟個(gè)熱誼度再吼次引榜爆，缺使本做項(xiàng)目山的一筑個(gè)知繭名度雹再次桃提高歸。針挪對(duì)前楚期開(kāi)埋盤未島購(gòu)買月到的性客戶旁和期趁間積已累的明客戶誰(shuí)進(jìn)行火消化隆，并友且配窄合相偏關(guān)媒橋體推貧廣把毯銷售壟熱度抵再次樹(shù)拉高悼。具體俯銷售魔方案銷售喚手段裂：媒體挑的持覺(jué)續(xù)曝沿光前期玻預(yù)約晨未買僻到的窄優(yōu)惠拴政策航以及恭老帶蛇新各獲方面桐的優(yōu)?；菡e策4、強(qiáng)良銷期時(shí)間替周期蘇：20瞧11年3月（棚二次亂開(kāi)盤宣）-2賢01野1年5月推售退房源駕：東頸面未咐開(kāi)盤欲銷售解的房脾源建議孤售價(jià)逆：97般00元/平米兵（成慶交價(jià)臭）銷售惜思路仇：利用藍(lán)春節(jié)榮剛過(guò)洪新年方剛開(kāi)老始的脾一個(gè)悲起點(diǎn)淘，推里出項(xiàng)午目位已置最毅好的辮房源治，通餓過(guò)各別種媒棒體轟蕩炸等礦手段填大力長(zhǎng)宣傳攜項(xiàng)目膀的認(rèn)爬知度撕。具體槍銷售達(dá)方案銷售替手段挪：媒體棄的再蹈次曝賭光大力歷宣傳膏項(xiàng)目鑒“湖勿景房書(shū)”，功以湖疊景為那賣點(diǎn)昂。5、尾才盤期時(shí)間哪周期氧：20垂11年6月—12月推售燦房源炮：全蟲(chóng)部存拿量房建議袋售價(jià)瞧：96辮00元/平米理（成丙交價(jià)冶）銷售澡思路彎：此階先段的專主要怖銷售室重點(diǎn)控將全笛力擠易壓存潔量。恰根據(jù)伴市場(chǎng)禮普遍縮慧的銷敗售情乒況，期北面岸、西壁面戶袖型有拆可能持將是蹲銷售媽的主親要目派標(biāo)。間如果愛(ài)銷售鑰難度掙過(guò)大仆，應(yīng)烘及時(shí)澡考慮斷調(diào)整系產(chǎn)品梢本身奸，如軍條件散許可最，可疑對(duì)西效北面紐奉戶型舞進(jìn)行畫(huà)價(jià)格錯(cuò)優(yōu)惠準(zhǔn)，爭(zhēng)羊取全倒面清呼盤結(jié)注案。銷售辣手段極：“明旱升暗窯降”艷的價(jià)嶄格策塑略。加強(qiáng)支客戶兵“一軍帶一教”的荷銷售喬方式魯，挖榜掘前往期的街老客縱戶帶叛動(dòng)尾纖盤的際銷售龍。具體怠銷售石方案>>午>懷>宮>>>>太>充>蛛>>3營(yíng)銷右策略>>龜>滾>珍>>>>看>狗>衛(wèi)>>1客戶亦定位5階段濕推廣悄執(zhí)行4推廣愚費(fèi)用緩預(yù)算>>格>灶>轎>>2項(xiàng)目西分析>>案>批>捏>>6相關(guān)址事宜推廣晶費(fèi)用憑預(yù)估※根據(jù)捏本案蠟實(shí)際瞞情況養(yǎng)，小累戶型說(shuō)公寓丙的銷養(yǎng)售面答積約糊為47朝00幸00廢㎡，按貧照項(xiàng)島目底朗價(jià)為90肝00元/㎡。項(xiàng)貨目總滲銷約繼為人勵(lì)民幣4.勇23億元.※根據(jù)猾廣告浙投放健金額俊為本喪案項(xiàng)叫目總姥銷2%計(jì)算宅，本盆案的摩廣告艙預(yù)算甲約為84紋6萬(wàn)元.※其中康，根盆據(jù)蘇竹州本籍地廣億告推渾廣費(fèi)祝用預(yù)鐵估為54唇0萬(wàn)，上海新廣告條推廣頓費(fèi)用佩預(yù)估司為20等0萬(wàn)元.※另，殃由于液目前威本案印尚未瞞進(jìn)入爹銷售屯階段百。市玩場(chǎng)反餓饋信冠息有狡限，奴因此吧，預(yù)鉤留10宵0萬(wàn)廣告矮費(fèi)用喪為靈弄活調(diào)右整資鑒金。肉視銷喇售過(guò)懷程中雀，媒腥體反邀饋情狀況酌弊情進(jìn)異行追燒加、前調(diào)整.媒體賓策略踏分類預(yù)算分類項(xiàng)目備注計(jì)量投放方式刊例價(jià)大眾媒體

蘇州日?qǐng)?bào)配合項(xiàng)目三次開(kāi)盤節(jié)點(diǎn)3次1次整版，2次半版20萬(wàn)姑蘇晚報(bào)配合項(xiàng)目三次開(kāi)盤節(jié)點(diǎn)3次1次整版，2次半版10萬(wàn)城市商報(bào)配合項(xiàng)目三次開(kāi)盤節(jié)點(diǎn)3次1次整版，2次半版10萬(wàn)夾報(bào)三大報(bào)紙內(nèi)頁(yè)夾報(bào)2次5萬(wàn)份/次5萬(wàn)電臺(tái)蘇州交廣網(wǎng)電臺(tái)媒體宣傳廣告4個(gè)月3萬(wàn)元/月12萬(wàn)電視蘇州電視臺(tái)2個(gè)月20萬(wàn)/月40萬(wàn)直接預(yù)算————97萬(wàn)該類俱媒體顛針對(duì)癥人群研主要克以園單區(qū)以末及蘇念州其墓他區(qū)益域自賄住、樸投資梳客戶之為主知。廣伙域覆醉蓋，晝提升丑項(xiàng)目貓社會(huì)覽知名礎(chǔ)度，護(hù)塑造領(lǐng)項(xiàng)目爺品質(zhì)先形象廣。備注蛾：該奏部分東廣告價(jià)價(jià)格戲均為隆市場(chǎng)魯表價(jià)姜，實(shí)罵際執(zhí)敬行價(jià)勒格以驚最終太媒體硬核準(zhǔn)璃價(jià)格滿為準(zhǔn)癥。預(yù)算分類預(yù)算細(xì)項(xiàng)備注計(jì)量投放方式表價(jià)總價(jià)精準(zhǔn)媒體網(wǎng)絡(luò)廣告“蘇州搜房”網(wǎng)1站通欄、游標(biāo)、軟文投放6個(gè)月8萬(wàn)/月（平均）48萬(wàn)電梯間看板區(qū)域主干道引導(dǎo)計(jì)10個(gè)座/10個(gè)月700元/臺(tái)/月7萬(wàn)高端客戶DM直郵聯(lián)系相關(guān)DM直郵公司3次5萬(wàn)份/次1.5元/封22萬(wàn)短信平臺(tái)根據(jù)每月的活動(dòng)安排及項(xiàng)目信息更新安排10次10萬(wàn)條/次50005萬(wàn)《蘇州樓市》雜志在開(kāi)盤前1個(gè)月以及強(qiáng)銷期3個(gè)月進(jìn)行投放3次次/整版5萬(wàn)15萬(wàn)直接預(yù)算

97萬(wàn)媒體巾策略綠分類該類川媒體耀針對(duì)新人群廣主要洞以園牛區(qū)以喊及蘇尾州投生資客嶄等客犧戶層統(tǒng)為主酬。精內(nèi)準(zhǔn)鎖吃定客坐戶，漢有效窩直達(dá)淺目標(biāo)床客層紀(jì)。備注露：該濁部分息廣告舒價(jià)格哥均為堆市場(chǎng)晉表價(jià)穴，實(shí)神際執(zhí)仗行價(jià)央格以裁最終賽媒體換核準(zhǔn)泄價(jià)格虧為準(zhǔn)懂。預(yù)算分類項(xiàng)目備注計(jì)量投放方式表價(jià)總價(jià)戶外媒體

道旗園區(qū)北環(huán)高架路段以及現(xiàn)代大道沿線50桿座/6月600元/桿18萬(wàn)小高炮星湖街3個(gè)座/年5萬(wàn)/年15萬(wàn)高炮園區(qū)重要交通路口1座座/年25萬(wàn)/座25萬(wàn)戶外看板園區(qū)主干道路口2塊座/年20萬(wàn)/座40萬(wàn)公交車身市區(qū)至青劍湖路線2輛車/年8萬(wàn)16萬(wàn)路名牌現(xiàn)代大道以及星湖街沿線10個(gè)個(gè)/年1.8萬(wàn)/年18萬(wàn)直接預(yù)算

132萬(wàn)媒體偵策略酸分類該類栗媒體非覆蓋顏主要失以園刷區(qū)主錢要交蔽通路敲段以撒及高束端收高入人里群聚挎集場(chǎng)湊所。書(shū)主要意鎖定籌園區(qū)揀的客新戶群念體。備注胖：該宿部分延廣告堂價(jià)格委均為完市場(chǎng)習(xí)表價(jià)蹲，實(shí)接際執(zhí)艷行價(jià)疲格以匪最終挑媒體斜核準(zhǔn)挑價(jià)格幕為準(zhǔn)匆。預(yù)算分類預(yù)算細(xì)項(xiàng)備注計(jì)量次數(shù)單價(jià)總價(jià)活動(dòng)推廣

房展會(huì)春秋季2場(chǎng)2次25萬(wàn)50萬(wàn)售樓處進(jìn)駐

1次1次3萬(wàn)3萬(wàn)樣板房公開(kāi)1次1次3萬(wàn)3萬(wàn)項(xiàng)目開(kāi)盤

3次3次3萬(wàn)9萬(wàn)SP活動(dòng)

1次1次3萬(wàn)3萬(wàn)項(xiàng)目宣傳活動(dòng)青劍湖激情邂逅1次1次30萬(wàn)30萬(wàn)客戶禮品

10萬(wàn)直接預(yù)算

108萬(wàn)媒體胳策略丸分類活動(dòng)書(shū)推廣香主要冊(cè)配合彼銷售嫩各個(gè)暖時(shí)間披節(jié)點(diǎn)頃，進(jìn)欺行有醬針對(duì)貓的活頌動(dòng)開(kāi)云展。夢(mèng)輔助羞項(xiàng)目伸銷售偏的順扛利運(yùn)真行。蘇州沉本地妄媒體核投放籠比例項(xiàng)目所占比例備注說(shuō)明投放額度（萬(wàn)元）大眾媒體22%主要以電視、報(bào)紙、電臺(tái)等為主要媒體97精準(zhǔn)媒體22%主要以網(wǎng)絡(luò)、DM直郵、電梯畫(huà)面等為主要媒體97戶外媒體31%主要以園區(qū)內(nèi)主要交通路段戶外媒體覆蓋132活動(dòng)推廣25%主要包括房交會(huì)以及SP活動(dòng)等108合計(jì)

538>>院>薦>躁>>>>停>駕>睬>>3營(yíng)銷檔策略>>輩>修>貞>>>>具>廢>帝>>1客戶階定位5階段腔推廣該執(zhí)行4推廣扣費(fèi)用認(rèn)預(yù)算>>毀>螺>緊>>2項(xiàng)目春分析>>紋>鉆>蓬>>6困難插點(diǎn)和縱問(wèn)題媒體狡投放崖主張莫：1：大久眾媒設(shè)體、析精準(zhǔn)蓬媒體腿與戶厲外媒儲(chǔ)體相談結(jié)合央，分貿(mào)階段回有側(cè)勺重的滋推廣區(qū)投放擋；2：隨濱銷售代節(jié)點(diǎn)較，媒斧體覆盟蓋面音按照噴“點(diǎn)—線—面”臥，層憐層推訴進(jìn)；3：通喪過(guò)交處通樞鳳紐投分放戶圣外、泄異地云營(yíng)銷分，有繪效吸餃引上還海、窯浙江糧等地庫(kù)客戶杠；活動(dòng)雕媒體弟計(jì)劃針列表類型活動(dòng)事件所屬推廣時(shí)間配合媒體營(yíng)銷活動(dòng)5.1園區(qū)住博會(huì)//10.16青劍湖激情邂逅10月中旬?dāng)M定邀請(qǐng)10.1園區(qū)住博會(huì)//上海秋季房展會(huì)//銷售節(jié)點(diǎn)8.15售樓處啟用儀式8月中旬網(wǎng)絡(luò)、短信軟文9樣板房公開(kāi)9月網(wǎng)絡(luò)、短信軟文11項(xiàng)目首次開(kāi)盤11月報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、短信、戶外更換2010.12項(xiàng)目加推1月現(xiàn)場(chǎng)包裝、網(wǎng)絡(luò)軟文、報(bào)紙夾報(bào)、短信、DM直郵2011.3項(xiàng)目三次開(kāi)盤3月報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、戶外更新銷售擾節(jié)點(diǎn)饞計(jì)劃項(xiàng)目把到結(jié)迫案一哈共有窗三次憐開(kāi)盤蒙，三撫次房女交會(huì)全盤幣銷欲售節(jié)咬點(diǎn)計(jì)愛(ài)劃5月1日住博秀會(huì)首殘次亮遍相十一繡住博都會(huì)11月第禾一次會(huì)開(kāi)盤9月樣忍板房遲公開(kāi)形象霸導(dǎo)入騙期銷售柱蓄水錫期公開(kāi)顏銷售蔑期熱銷系期持續(xù)師熱銷枯期20疏10年12月房辨源加紙推8月15日售括樓處晨啟用20鳳11年3月第患二次尖開(kāi)盤之及持眉續(xù)銷鑄售●●●●●●●九月券份：在樣摔板房續(xù)公開(kāi)鈴前一盟周，增集中訓(xùn)投放嚇媒體通；建議縫以網(wǎng)柏絡(luò)、嚷項(xiàng)目巾周邊顯為主費(fèi)作宣圍傳階段形式采購(gòu)?fù)瓿蓵r(shí)間出街時(shí)間媒體選擇內(nèi)容主題規(guī)格費(fèi)用備注樣板房公開(kāi)短信8.309.10數(shù)據(jù)庫(kù)樣板房公開(kāi)歡迎品鑒70字0.5萬(wàn)園區(qū)范圍，每次10萬(wàn)條活動(dòng)/9.10/樣板房公開(kāi)/3萬(wàn)邀請(qǐng)前期客戶體驗(yàn)，贈(zèng)紀(jì)念品樓宇宜早確定9.10框架傳媒產(chǎn)品信息、項(xiàng)目賣點(diǎn)轎廂0.7萬(wàn)園區(qū)高端寫(xiě)字樓、投放六個(gè)月雜志9.19.10《蘇州樓市》項(xiàng)目形象整版5萬(wàn)——小高炮9.19.10星湖街項(xiàng)目形象交通牌背面15萬(wàn)星湖街沿線，投放一年，共3塊費(fèi)用合計(jì)24萬(wàn)九月耐媒體驅(qū)計(jì)劃十月妄份：十月烈集中排投放油媒體廉，進(jìn)奶行深鮮度蓄派水；階段形式完成時(shí)間出街時(shí)間媒體選擇內(nèi)容主題規(guī)格費(fèi)用備注蓄水期短信9.3010.4數(shù)據(jù)庫(kù)投放項(xiàng)目接受預(yù)約、即將開(kāi)盤70字0.5萬(wàn)園區(qū)范圍，每次10萬(wàn)條網(wǎng)站10.1010.23-10.30蘇州搜房網(wǎng)預(yù)約信息首頁(yè)游標(biāo)8.5萬(wàn)投放7天推廣活動(dòng)8.209.20/青劍湖，激情碰撞相親會(huì)30萬(wàn)聯(lián)系蘇州園區(qū)企事業(yè)單位，聯(lián)合蘇州全城熱戀欄目組高炮10.102010.10~2011.10選擇園區(qū)交通主干道項(xiàng)目展示1個(gè)25萬(wàn)投放一年路名牌10.12010.10~2011.10現(xiàn)代大道、星湖街沿線項(xiàng)目展示10個(gè)18萬(wàn)投放一年公交車身10.12010.10~2011.10228路，87路項(xiàng)目展示2輛16萬(wàn)投放一年戶外看板/2010.10~2011.10/即將預(yù)約、開(kāi)盤2塊40萬(wàn)投放一年道旗10.102010.10~2011.3東環(huán)路、金雞湖大道開(kāi)盤在即，產(chǎn)品信息/18萬(wàn)50桿，6個(gè)月費(fèi)用合計(jì)156萬(wàn)十月掌媒體范計(jì)劃十一租月份慰：開(kāi)盤早前兩喬周，強(qiáng)媒體譽(yù)全面租投放耗，制踩造市斷場(chǎng)火塌爆形棋象；在開(kāi)遇盤前偵一周如，時(shí)負(fù)效性孕媒體普全面貍配合冠，進(jìn)選行有形針對(duì)見(jiàn)性的劈燕廣告籃投放彈；階段形式采購(gòu)?fù)瓿蓵r(shí)間出街時(shí)間媒體選擇內(nèi)容主題規(guī)格費(fèi)用備注首次開(kāi)盤短信10.3011.04數(shù)據(jù)庫(kù)投放項(xiàng)目開(kāi)盤訊息/0.5萬(wàn)園區(qū)范圍，中高端客戶，10萬(wàn)條DM10.3011.5區(qū)域性針對(duì)客戶開(kāi)盤優(yōu)惠信息打開(kāi)有禮7.5萬(wàn)按客戶分類進(jìn)行投放2萬(wàn)份/次網(wǎng)站11.0111.01-11.15蘇州搜房網(wǎng)開(kāi)盤信息、產(chǎn)品賣點(diǎn)首頁(yè)通欄18萬(wàn)投放15天報(bào)廣10.2011.04城市商報(bào)開(kāi)盤信息整版5萬(wàn)結(jié)合項(xiàng)目營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)報(bào)道11.5姑蘇晚報(bào)整版5萬(wàn)結(jié)合項(xiàng)目營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)報(bào)道11.7蘇州日?qǐng)?bào)整版10萬(wàn)結(jié)合項(xiàng)目營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)報(bào)道電視廣告10.2011.10~11.30蘇州電視套餐項(xiàng)目展示5臺(tái)套餐選擇20萬(wàn)20天滾動(dòng)播出雜志10.2011.5《蘇州樓市》開(kāi)盤信息整版5萬(wàn)活動(dòng)/11.20項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目盛大開(kāi)盤/10萬(wàn)項(xiàng)目開(kāi)盤儀式，文藝表演，邀請(qǐng)媒體報(bào)道、專題追蹤等費(fèi)用合計(jì)81萬(wàn)十一愧月媒子體計(jì)艇劃十二馬月份炕：借助嬸前月件熱度刺，即呼將加菊推，說(shuō)以報(bào)擾廣、囑搜房來(lái)網(wǎng)為怎主；更新睛現(xiàn)有稻戶外勝；階段形式采購(gòu)?fù)瓿蓵r(shí)間出街時(shí)間媒體選擇內(nèi)容主題規(guī)格費(fèi)用備注持續(xù)銷售期報(bào)廣11.2512.5城市商報(bào)加推信息整版2.5萬(wàn)結(jié)合項(xiàng)目營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)報(bào)道12.5姑蘇晚報(bào)整版2.5萬(wàn)結(jié)合項(xiàng)目營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)報(bào)道12.5蘇州日?qǐng)?bào)整版5萬(wàn)結(jié)合項(xiàng)目營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)報(bào)道短信11.2512.15短信公司加推信息50000條0.5萬(wàn)網(wǎng)絡(luò)11.2512.9-12.15搜房網(wǎng)首批售罄，二批即將發(fā)售首頁(yè)通欄8萬(wàn)連續(xù)投放7天電臺(tái)11.2512月蘇州交廣網(wǎng)項(xiàng)目宣傳/3萬(wàn)每日滾動(dòng)播放費(fèi)用合計(jì)21.5萬(wàn)十二旋月媒飼體計(jì)六劃項(xiàng)目知加推爛銷售叨持續(xù)滑銷售姓階段畜，保莊持項(xiàng)駱目一趕定曝股光頻獸度；階段形式采購(gòu)?fù)瓿蓵r(shí)間出街時(shí)間媒體選擇內(nèi)容主題規(guī)格費(fèi)用備注持續(xù)熱銷短信12.201.01數(shù)據(jù)庫(kù)投放SP活動(dòng)訊息/0.7萬(wàn)園區(qū)范圍，中高端客戶，每次10萬(wàn)條。SP活動(dòng)12.201.01/看房有禮3萬(wàn)面對(duì)區(qū)域費(fèi)用合計(jì)3.7萬(wàn)一月嫂媒體圾計(jì)劃階段