易居海南房地產(chǎn)市場

海南近期房地產(chǎn)市場形勢分析丁祖昱先生中國房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)席執(zhí)行總裁中國旅游地產(chǎn)服務(wù)集團(tuán)總裁上海易居房地產(chǎn)研究院副院長2010年4月內(nèi)容頁碼一、數(shù)字海南樓市3二、海南房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀9三、新政后市場變化及未來趨勢23

目錄Contents一、數(shù)字海南樓市1、海南房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)2、近幾年房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)3、客戶分布數(shù)據(jù)4、百強(qiáng)企業(yè)在海南海南省房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)投資：房地產(chǎn)投資突破200億，所占比重明顯區(qū)域固定資產(chǎn)投資（億元）房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）房地產(chǎn)開發(fā)投資占比全國2248463623216.1%北京11865233819.7%上海5273146422.8%山西503376615.2%寧夏111916314.5%注：2009年，海南省GDP為1646億元，排名28；寧夏為1334億元，排名29；海南省房地產(chǎn)市場分析成交量及價格價格：外來需求旺盛，市場供不應(yīng)求態(tài)勢明顯區(qū)域銷售面積（萬平米）銷售金額（億元）均價（元/平米）海南5603516268全國93713439004685北京1880326017340上海3372433012841山西10143153106年份銷售面積（萬平米）銷售金額（億元）均價元/平米20095603516268200833620260112007302148490020062269642472009年全國主要城市商品房銷售面積與金額近年來海南商品房銷售面積與金額國際旅游島獲批后，調(diào)研數(shù)據(jù)顯示島外客戶更偏好中高檔樓盤，北京、浙江、上海、山西、東北為客戶主要來源地客戶分析?？谫彿繊u外客戶比重分類城市客戶結(jié)構(gòu)北京21%浙江14%上海13%山西13%黑龍江10%江蘇10%遼寧8%其他城市11%三亞購房島外客戶比重分類城市客戶結(jié)構(gòu)遼寧17%黑龍江15%浙江14%北京13%吉林10%山西8%四川6%上海5%其他13%開發(fā)商項目所在區(qū)域占地面積中信泰富+保利集團(tuán)萬寧—神州半島項目38.43平方公里綠城陵水—珍珠海岸5000畝魯能文昌龍樓鎮(zhèn)銅鼓嶺淇水灣地段1300畝億隆文昌銅鼓嶺國際生態(tài)旅游區(qū)86平方公里合景泰富文昌龍樓鎮(zhèn)北側(cè)月亮灣區(qū)域4000畝陵水（清水灣旁）800畝雨潤+開元昌江—棋子灣40平方公里國信樂東—龍沐灣約5054畝富力澄邁紅樹林灣547公頃海南高速儋州—那大東坡項目938.7畝中南集團(tuán)文昌2000多畝儋州12000畝樂東5000畝恩祥地產(chǎn)文昌2500畝開元盈濱半島—金沙灣10000畝海南省休閑地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入情況已有半數(shù)百強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐海南片區(qū)物業(yè)類型價格水平（元/㎡）核心價值客戶典型項目西海岸片區(qū)別墅、公寓、酒店式公寓、酒店公寓：18000別墅：23000濱海資源、溫泉、臨近海口市中心主要是島外投資度假型客戶熙海、蔚藍(lán)假日、天海國際、夏威夷花園、西海岸高爾夫海甸北片區(qū)公寓、別墅公寓：15000別墅：30000濱海資源、周邊生活配套完善主要是島外投資度假型客戶寶安江南城、大公館、邸園東海岸片區(qū)別墅別墅：9000濱海資源主要是島外投資度假型客戶（小部分島內(nèi)私企老板）魯能海藍(lán)椰風(fēng)盈濱半島片區(qū)別墅、（公寓尚未上市銷售）別墅：15000濱海資源、未來升值空間島外投資度假客戶，少部分養(yǎng)老客戶溢盈海岸別墅、碧海金沙、王府花園高隆灣片區(qū)公寓、酒店、酒店式公寓公寓：10000航天城、濱海資源純島外投資、度假型客戶中南森海灣、白金海岸、椰海尚品香水灣片區(qū)別墅，酒店、海景公寓公寓：18000別墅：27000濱海資源島外投資、度假客戶香水灣一號、紅磡香水灣、富力灣土福灣片區(qū)別墅、公寓、酒店、公寓：15000別墅：30000濱海資源度假、養(yǎng)老福灣清水灣片區(qū)別墅、公寓、酒店、洋房公寓：18000別墅：30000濱海資源投資、度假清水灣亞龍灣片區(qū)別墅、公寓、酒店公寓：23000別墅：35000濱海資源、高爾夫投資、度假客戶公主郡、亞龍灣高爾夫酒店三亞灣片區(qū)別墅、海景公寓、酒店式公寓、酒店公寓：22000別墅：40000濱海資源投資、度假、養(yǎng)老客戶魯能三亞灣新城、海居、美麗新海岸大東海片區(qū)別墅、海景公寓公寓：25000別墅：30000濱海資源、山投資、度假、養(yǎng)老客戶半山半島海南旅游地產(chǎn)宏觀市場分析/主要片區(qū)樓盤情況二、海南房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀1、海南房地產(chǎn)市場格局2、海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程3、區(qū)域市場分析4、客戶分析市場熱點市縣產(chǎn)品特點開發(fā)重要板塊第一梯隊?？诰C合品質(zhì)較好，自用性和投資性產(chǎn)品兼有，中端和高端產(chǎn)品結(jié)合西海岸、盈濱半島、東海岸三亞房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)合旅游資源，早期以自住舒適型住宅為主，兼顧部分投資型物業(yè)。三亞灣、亞龍灣、海棠灣第二梯隊瓊海中檔住宅為主，同時以會展型旅游休閑度假為主的中高檔旅游房地產(chǎn)博鰲海岸萬寧投資型，沿海灣旅游休閑度假產(chǎn)品石梅灣、興隆陵水投資型，沿海灣旅游休閑度假產(chǎn)品香水灣、清水灣第三梯隊五指山

經(jīng)濟(jì)型度假別墅五指山臨高投資型酒店公寓，經(jīng)濟(jì)型度假別墅臨高角文昌投資型酒店公寓，經(jīng)濟(jì)型度假別墅高隆灣市場殘格局：從英區(qū)域蹤蝶開發(fā)為級別士看，須?？跀?、三臣亞處詞于第圾一梯餓隊海南匹省房趕地產(chǎn)通市場堤格局泛三亞區(qū)域泛三亞區(qū)域海口房地產(chǎn)市場是海南最早發(fā)展起來的市場，市場較為成熟，市場容量較大，是本土客戶比重最大的城市。多數(shù)以長期居住或與?？谟泄ぷ?、親戚、生意緣的客戶群體，產(chǎn)品多數(shù)中高端為主三亞房地產(chǎn)市場是海南最為高端的旅游地產(chǎn)市場，主要客戶大多數(shù)來自于島外，其房地產(chǎn)價格是海南省最高的城市。海南省中部新興起來的第四大房地產(chǎn)市場，一方面依托熱帶雨林和山居等旅游概念的優(yōu)勢發(fā)展旅游地產(chǎn)，另一方面是強(qiáng)調(diào)其適宜的居住環(huán)境，是目前海南房地產(chǎn)正在掘起的開發(fā)熱點城市。東線灣區(qū)大規(guī)模開發(fā)，旅游房地產(chǎn)市場快速發(fā)展起來，作為東線沿海城市，陵水、萬寧、瓊海具有較強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿Ｄ纤]省房滲地產(chǎn)隙市場砍格局海南令房地未產(chǎn)市捉場較閣為成子熟的舟成交祥主要虹集中肚在海泊口、澇三亞斷，熱辣點開誦發(fā)的繳東線學(xué)灣區(qū)啦及正爛在興海起的金中部房地賀產(chǎn)開土發(fā)企耀業(yè)布薦局富力,雅居判樂,綠城,合景扭泰富中信,兆南,億隆峰、中莖南魯能,萬科,富力,恒大,寶安,廣物中糧,萬科,魯能,愛地,首都儲機(jī)場肥集團(tuán),鴻州,重慶東耀和,聯(lián)華港國際,中鐵清置業(yè),中體稻，華潤,中信瘋泰富,保利餡香港,寶安,海航國信熱帶商濱海疼資源的稀告缺性西海器岸月亮遣灣棋水進(jìn)灣高隆煉灣博鰲泳海岸神州地半島石梅煩灣香水擇灣清水鏈灣土福鑰灣海棠色灣東海倚岸亞龍粥灣三亞丈灣龍沐層灣棋子恐灣盈濱縱半島眾多炮地產(chǎn)雞大鱷本進(jìn)駐始，市裙場競優(yōu)爭趨臂于激獸烈，封開發(fā)群企業(yè)欄以開字發(fā)東火線海續(xù)灣旅駛游地絨產(chǎn)項傷目為步主時間調(diào)整期恢復(fù)期快速發(fā)展期新一輪發(fā)展期階段海南丑房地鹽產(chǎn)業(yè)亂發(fā)展塘歷程19名91境-1柴99街3年，可海南牛房地趕產(chǎn)市隔場過蟲熱發(fā)嚷展的擁高峰牙期19甜97年，鳳受亞謊洲金否融危的機(jī)的隱影響福，?；鹉戏繌?fù)地產(chǎn)填業(yè)泡沈沫破寫滅20勿00年以狀后，膊房地罩產(chǎn)開傭發(fā)投宋資呈借現(xiàn)恢桂復(fù)性呀增長20膚06年以沿后，壤進(jìn)入浮快速瞎發(fā)展旁期20閱09年底辣及國謹(jǐn)際旅臨游到叛獲批穴后，稠進(jìn)入攜新的廁一輪僻發(fā)展謙期快速發(fā)展期海口壩市場住宅檢市場太：供應(yīng)碑量繼邪續(xù)萎辭縮，料成交今市場小雖有沿波動帆，但皇仍有受量的帽支持牌，成坑交價選格經(jīng)慚過快民速上株漲之豪后進(jìn)仰入一莊個調(diào)掉整期指標(biāo)2010年2月2010年3月同比增長（%）環(huán)比增長（%）供求比1：2.491：7.52--供應(yīng)量（萬m2）9.654.24-8.72-56.11成交量（萬m2）24.0231.8786.2332.71成交價格（元/m2）7910804780.281.73成交總額（億元）18.9925.65235.7435.01海口賭市3月商泡品住邀宅各量類指翅標(biāo)變裂化?？跀呈?0哀09償-2本01襖0年商巨品住泳宅成怕交走植勢?？谄仁袌龀山桓偨Y(jié)構(gòu)罷：中檔飛物業(yè)灑單價前段占瓜據(jù)成欄交首奮位，帳中高需檔和落高檔扁單價蝕段物負(fù)業(yè)成絞交呈叫增長恢趨勢宿；商望品住喝宅成什交主標(biāo)力單塊價段堡價格威逐漸眾上升成交面積——單價段結(jié)構(gòu)價格段2009.092009.102009.112009.122010.012010.022010.03高檔(12000元/平米以上)1%2%5%3%5%13%13%中高檔(8000-12000元/平米)6%6%11%14%16%23%26%中檔(5000-8000元/平米)42%39%32%44%48%43%42%中低檔(3000-5000元/平米)38%41%41%31%26%20%11%低檔(3000元/平米以下)24%11%11%7%5%1%8%06忠-0洞9年住卵宅成惡交單秋價段菊對比成交辯結(jié)構(gòu)侮：住宅閘成交揪面積雷段主熊集中洽在90勞-1瓣20㎡，14考0㎡以美上呈鋤增長詳趨勢點；成頭交房釀型集些中在芬二房鄉(xiāng)豐、三玩房，頁近幾斤年二灰房的換增長伍速度晌較快海口虛市場住宅帆市場假：供應(yīng)才量開蹲始下令滑，鋼但成秤交依顫然保尼持活齡躍態(tài)潮勢，雞成交獵價格逆大幅堅上漲三亞距市20警09呼-2語01究0年商倚品住艱宅成擋交走咽勢指標(biāo)2010年2月2010年3月同比增長（%）環(huán)比增長（%）供求比————供應(yīng)量（萬m2）18.960.39-64.86%-97.94%成交量（萬m2）13.3517.7311.16%32.81%成交價格（元/m2）1463718026128.38%23.15%成交總額（億元）19.5431.96153.85%63.56%三亞剛市3月商璃品住色宅各倘類指轟標(biāo)變悶化三亞宇市場瘋狂握期供求席關(guān)系炸：20奸10年1-窩3月商勞品住吼宅成們交量奇接近50萬平滲方米薄，供沃應(yīng)明餓顯不守足，慨后期脊市場輛供求務(wù)矛盾賞突顯20莖10年1-度3月，織三亞聰市場榮供求客有失查平衡20穗10年1季度置市場藏存量席相比20役09年1季度稀減少18序.4尖0%-1扁8.薯40繭%三亞甚市場數(shù)據(jù)落來源災(zāi)：CR寒IC成交傾結(jié)構(gòu)銷：大于15鎖00茶0元/平方配米的榨高檔餐物業(yè)瞧成交哥比例押較09年大棗幅增寨長，卷占據(jù)置首位倡；而10年市都場成輩交面獎積段破結(jié)構(gòu)吹無明霜顯變刊化，貢依然爪是小楚戶型逃產(chǎn)品蠶走俏三亞愉市場20童10年1-竄3月，扣三亞森市場嗚高端心住宅砍比列晉增長20從10年1-立3月，室三亞導(dǎo)市場匯住宅攪成交餃面積逢段結(jié)陳構(gòu)調(diào)慘整較艷大海南察形成完典型周外向賄型市瘦場，賢客群多面向喉全國外向陸型市株場，肢核心坊價值饒是海冤南島士的熱哀帶氣攜候環(huán)巖境、厚強(qiáng)勢沖海景蛇資源切；自從20濾03年非求典過黨后，陰以北賠京、拆上海爪、江趙浙、乘東北記為第閣一梯檔隊開炕始大劃規(guī)模托的在民海南育購房忌，主包要集詳中在偏?？谛?、三兼亞，緒所購蛛房屋聰有海旅景資扶源的雜占70龜%。20座05年起捐以山攜西、職陜西手、貴親川為兩代表向的西長北、永西南雁資源野性城蘇市客綠群開押始在貴海南疊規(guī)模寬購房高，主誦要是域投資糖、養(yǎng)雜老、股度假紅。20骨10年，星國際更旅游臥島獲座批后概，大堆批高棍端客膀戶進(jìn)狹入，哪投資鹿和休戶閑型寨為主扁；北京景地區(qū)寺，經(jīng)虹濟(jì)實脹力強(qiáng)裹，對搶別墅蘋、大篇戶型麻等高歪端產(chǎn)蠟品較相偏愛飯；東北充地區(qū)絞，老隆干部渾占相版當(dāng)比苦例，蘆用于賊養(yǎng)老夏；上海運地區(qū)錯，以薪普通婆市民垂為主穿，偏鄙好普眨通戶巖型，焦低總揪價投急資型郵產(chǎn)品磁；以山涉西，筒陜西釘為代斥表的糟西北梯資源鎖型地側(cè)區(qū)，慰典型吉的養(yǎng)株老，銳度假由者；以川剛貴為程代表北的西遭南資霸源型詳?shù)貐^(qū)薯，典得型養(yǎng)圓老、旁度假勞者；以溫富州，蝦臺州摸為代揚表的導(dǎo)江浙窗地區(qū)頁，典饒型的麗投資浪者，莖會考手慮物劇業(yè)的鈴前景帽和投逢資額為；客戶板分析觀點沉一：嫩海口樓星級曲較高因樓盤頂成交?？蛻翥@以島補外為垃主，驚所占昌比例陶可達(dá)唯到70掉-9弱0%，而襲星級狡較低橋樓盤纏則以砍島內(nèi)怒客戶妹為主閃。觀點燥二：氣在島葬外購手房客摔戶中瞎北京站、上番海、喂江浙襲一帶姥客群萍集中派在星欣級較火高的液項目滑；山揚西、遮東北六、川叛渝地金區(qū)客棍群則耗偏好想星級校一般誰項目杜；星浮級較謹(jǐn)?shù)偷暮珥椖啃髰u外瘡客戶資比較顯分散度。觀點望三：鹽在島孩內(nèi)購左房客往戶中圈，新敘?？跀?shù)人扮禁演著近主力經(jīng)角色愈。?？谄卜矫婕龋簫u外僅客戶角更偏扇好中錯高檔服樓盤付，北雖京、貢浙江況、上逢海、奧山西吼、東吐北為甜客戶揮主要誘來源川地，委本地嗎新海孩南人漂占重而要角鈴色?？诶p購房案島外撫客戶異比重致分類客戶歸分析三亞旅方面危：島外扛客戶廊占絕咳對比飄中并獨呈增壘長趨慘勢，濱高檔漢樓盤跌更受獻(xiàn)島外翼客戶欲偏好彼，東幣北、獻(xiàn)浙江蘇、北葉京、碧山西磚為主捉要客砌戶來變源三亞潤購房賣島外訓(xùn)客戶怕比重唐分類觀點嘩一：荒三亞展樓盤屢成交果客戶埋島外櫻群體衰比重乳較大沙，其筑中星訴級較攤高樓表盤島飯外群糧體所士占比圓例可責(zé)達(dá)到90餐%左右副；星扁級中守等樓捏盤島柔外客辯戶占配比為80迎%左右炕；星傻級較甜低樓訂盤島紋外客辨戶占設(shè)比70浴%左右蠶。觀點疲二：鑄在三揉亞島窩外購逢房客盛戶中澤山西坦、浙漲江、青北京形、福禁建、亂上海晨一帶赤客群股集中白在星究級較保高的臂項目姻；遼因?qū)帯⒄摷止?、黑蓋龍江鄉(xiāng)豐、四遲川地薄區(qū)客挎群則啄偏好六星級鋼一般唯項目公；星伙級較糞低的紙項目稀島外那客戶馳比較鈔分散窩。觀點晉三：賭隨著公三亞躺近期忌樓市扁的升效溫，封島外架客戶撒比重乎將會崗越來柱越大客戶缸分析三、饒新政編后市候場變噴化及旅未來平趨勢1、新寸政下的辟市場牽表現(xiàn)2、未敗來發(fā)展勻趨勢新盤言推售添時機(jī)病變動由的樓縣盤：(?？?水云滅天：訴原計悄劃4月開兩盤，說未延伐遲，4月16日開擠盤。(海口)紫園優(yōu)：原經(jīng)計劃4月開驚盤，暗未延姨遲，4月30日開逮盤。(?？?證大確國際夫海立兄方：個原計闊劃五·一開英盤，爭現(xiàn)推勝遲至役十·一。(海口)國瑞·觀海不居：猛原計料劃五·一看收盤，武現(xiàn)延艘遲，軋預(yù)計5月內(nèi)翅開盤棋。(文昌)東方圖高隆嬌灣：劉原計裙劃五彩月開萌盤，仿現(xiàn)延捷遲，婚開盤揪時間過未定駁。(文昌)波溪守麗亞荷灣：湯開盤梨時間蠅未定震。(文昌)匯景夕灣：刻原計盼劃4月開畏盤，聰未延深遲，4月22日開懼盤。(文昌)中南榜森海嗚灣：蘭近期識開盤偏，開絹盤時脂間未葵定。(三亞)南海蠻天闕宴：原圾計劃倉五月麥開盤楚，現(xiàn)賽延遲浮，開扯盤時凳間未喊定。(三亞)鉆石除海岸歲：原陣計劃貌五月填開盤轟，現(xiàn)穴延遲扇，預(yù)難計9、10月開者盤。(三亞)太陽尺島公刷寓：雷原計楚劃五微月開射盤，截現(xiàn)延省遲，雷預(yù)計10月開族盤。新政蓋之后犬，對嫩?？趭^、三房誠亞、文昌等地互樓盤酸銷售收情況餡調(diào)研榆顯示幻玉，推宵售時皇機(jī)原紙本預(yù)籍定的畏開盤愉時間算有所煩延遲宅，價賓格開傍盤時呀再行帽公布悄，同魔時原劇本房愿價堅皮挺的徹海南齊樓盤岔近期粱已經(jīng)暢出現(xiàn)都打折季優(yōu)惠膽措施二手薦中介免掛牌愁、接最盤的軌客戶擦：早期駱購買臟房產(chǎn)潛集中此掛牌喬，供價應(yīng)量屬迅速紹增加誰；接盤旱客戶但觀望亮，成說交量另甚少楚。新政表下的竄市場勢表現(xiàn)201020122014ABC商品房成交價格時間海南房地產(chǎn)市場后續(xù)走勢判斷√

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新政層出不窮，國家調(diào)控力度加大，使全國投資客戶得到遏制。后市仍將保持“平抑房價”的大基調(diào)。商品房供應(yīng)趨緊，成交量趨于穩(wěn)定，但總體的經(jīng)濟(jì)增長仍然對房價起到支撐，區(qū)域房價繼續(xù)維持上漲趨勢全國經(jīng)濟(jì)增長企穩(wěn)，政策持續(xù)利好，定調(diào)2010年穩(wěn)增長，促轉(zhuǎn)變。國際旅游島概念熱點炒作，市場熱度預(yù)期將持續(xù)至2010年下半年國際網(wǎng)旅游譜島規(guī)幻玉劃戰(zhàn)市略利賤好下書，海逐南長草期市障場總蛾體走系強(qiáng)，勾短期耗內(nèi)樓功市新伍政背濟(jì)景下萍海南輝將隨聾全國賺市場襯經(jīng)歷迅一定