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文檔簡介
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)銷售策略分析和應(yīng)用商業(yè)客戶引導(dǎo)技巧商業(yè)定價方法4商業(yè)地產(chǎn)盈利要點5123經(jīng)典案例分享6一商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)4規(guī)劃層面不同開發(fā)流程不同利益關(guān)系不同住宅開發(fā)的理論基礎(chǔ)是產(chǎn)品供需理論,商業(yè)開發(fā)遵循投資理論住宅的本質(zhì)是商品,商業(yè)的本質(zhì)是有長期收益權(quán)的金融工具——住宅定位的依據(jù)是供需理論,商業(yè)定位的依據(jù)是投資和金融理論商業(yè)定價的直接依據(jù)是租金及其預(yù)期上升空間——
和住宅不同的定價模型:資產(chǎn)定價模型VS市場供需模型;商鋪售價的定價基礎(chǔ)是租金,租金有上升空間,售價才會有上升空間商業(yè)定位的出發(fā)點必須是開業(yè)后整體經(jīng)營成功——商業(yè)運營的“馬太效應(yīng)”非常明顯;不能整體運營成功的商業(yè),會逐漸整體衰落,形成真正的滯重資產(chǎn);大體量商業(yè)整體運營不成功,會帶來長期的巨大負面影響(沈陽萬達廣場因運營失敗,不得不拆掉重建);即使是銷售型的商業(yè),如果將來整體運營不成功,也必將引起廣泛的社會問題(如,沈陽等幾處一、二代萬達廣場群訴及造成巨大社會影響的事件)理論基礎(chǔ)不同客戶不同商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)5商業(yè)客戶研究目前還是我們不熟悉的領(lǐng)域商業(yè)服務(wù)的客戶規(guī)模遠大于住宅業(yè)主——一般來說,單個小區(qū)的業(yè)主難以支撐大體量商業(yè)的存活;一個3-4萬平米商場的輻射范圍為2-3公里,沿交通干道的輻射范圍還要有所延長;G類地塊商業(yè)輻射的客戶規(guī)模最大,通常十倍乃至百倍于住宅業(yè)主需要研究投資者需求——除了個人投資者,還要研究機構(gòu)投資者;機構(gòu)投資者的需求不同于個人投資者,如,機構(gòu)投資者往往對整體運營的寫字樓比較感興趣需要研究各業(yè)態(tài)商家——商業(yè)的最終使用者是商家;商家經(jīng)營的好壞決定持有型商業(yè)的收益;不同業(yè)態(tài)商家的組合可以有效分享人流,增大收益規(guī)劃層面不同開發(fā)流程不同利益關(guān)系不同理論基礎(chǔ)不同客戶不同商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)6規(guī)劃設(shè)計決定商業(yè)地產(chǎn)項目的存亡業(yè)態(tài)組合紛繁復(fù)雜,規(guī)劃設(shè)計如何滿足商家要求,確保商家利益最大化,進而確保開發(fā)項目——大型商業(yè)地立項目業(yè)態(tài)和功能均較住宅物業(yè)復(fù)雜,各種人流、物流、水平及垂直交通、消防疏散的組織相當(dāng)繁瑣;在滿足功能要求的前提下,如何滿足未來大量商家的需求(特別是可視性和可達性)以獲得最大的商業(yè)利益,進而為發(fā)展商獲得最大的出租和出售回報,是規(guī)劃設(shè)計至關(guān)重要的問題。招商前置——各種業(yè)態(tài)對商鋪的要求具有不可替代性,商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計必須在招商的基礎(chǔ)上進行并伴隨著整個招商過程,才能避免因規(guī)劃設(shè)計不當(dāng)帶來的投資損失。規(guī)劃層面不同開發(fā)流程不同利益關(guān)系不同理論基礎(chǔ)不同客戶不同商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)7
商業(yè)地產(chǎn)項目的選址過程更嚴(yán)謹(jǐn);商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)研比住宅復(fù)雜;商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位比住宅開發(fā)定位系統(tǒng)化;商業(yè)地產(chǎn)的推廣比住宅的推廣更具針對性;商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比住宅開發(fā)多出開業(yè)、運營、管理三個環(huán)節(jié)規(guī)劃層面不同開發(fā)流程不同利益關(guān)系不同理論基礎(chǔ)不同客戶不同商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)8商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的區(qū)別土地開發(fā)流程土地獲取市場調(diào)研項目定位規(guī)劃設(shè)計銷售組織營銷策劃招商或銷售商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)地段選擇是關(guān)鍵經(jīng)濟環(huán)境分析和生活結(jié)構(gòu)研究區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃研究商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策研究區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)、商鋪分布及經(jīng)營狀況的市場調(diào)查與分析典型性調(diào)查與研究地區(qū)未來商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量分析消費者消費行為調(diào)查與研究項目立地條件研究商圈的確定和研究目標(biāo)市場定位目標(biāo)消費群定位目標(biāo)投資小業(yè)主定位目標(biāo)經(jīng)營客戶定位項目經(jīng)營特色定位項目經(jīng)營方式定位項目業(yè)態(tài)定位項目功能定位項目規(guī)模定位項目形象定位整體規(guī)劃設(shè)計建筑風(fēng)格與立面設(shè)計商鋪結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分割方案根據(jù)業(yè)態(tài)不同的商鋪功能設(shè)計景觀設(shè)計方案交通組織設(shè)計方案銷售招商銷售交樓開業(yè)清盤持續(xù)經(jīng)營住宅開發(fā)地段選擇是關(guān)鍵宏觀市場調(diào)研微觀市場調(diào)研、供需分析消費者調(diào)研競品分析形象定位市場定位目標(biāo)客戶群定位產(chǎn)品定位整體規(guī)劃設(shè)計建筑風(fēng)格與立面設(shè)計戶型設(shè)計景觀設(shè)計銷售團隊組建營銷方式多樣化銷售團隊組建招商團隊組建以活動營銷為主,較少投放廣告,廣告訴求以投資理念為主交樓持續(xù)經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)9區(qū)別1:商鋪定位首先要界定最終用途商業(yè)最終用途的形式及其組合較多,如全部長期持有、分散出售、整體運營最終整體出售、部分出售部分持有等等,用途不同,產(chǎn)品形態(tài)也不同,因此需要首先界定區(qū)別2:商業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營至關(guān)重要,是定位的立論基礎(chǔ)無論銷售與否,判別定位是否得當(dāng)?shù)淖钪匾獦?biāo)準(zhǔn)是——可否可持續(xù)經(jīng)營區(qū)別3:商業(yè)定位的結(jié)果是界定效益最大化的業(yè)態(tài)組合區(qū)別4:與住宅相比,商業(yè)定位更接近于定制生產(chǎn)同業(yè)態(tài)商家對于商鋪的需求除面積、位置不同外,其他要求基本相同理想的定位方法是,方案落地前,至少主力店已有較為明確的意向區(qū)別5:商業(yè)定位不是一次性工作商業(yè)定位需要后期運營才能保證真正落地再好的商業(yè)定位,2-3年,最長5年即必須進行調(diào)整,以適應(yīng)新的市場環(huán)境商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)10租金收入自營收入銷售收入其他收入商業(yè)地產(chǎn)的利潤產(chǎn)生模型更為復(fù)雜商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要平衡多種權(quán)益關(guān)系開發(fā)商小業(yè)主經(jīng)營者管理者消費者出售出租出租商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)生態(tài)鏈商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟效益基本模型住宅開發(fā)經(jīng)濟效益產(chǎn)生模型總銷售收入(銷售額)總成本利潤總收入總成本利潤投資者規(guī)劃層面不同開發(fā)流程不同利益關(guān)系不同理論基礎(chǔ)不同客戶不同商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)二商業(yè)地產(chǎn)常見銷售策略建筑設(shè)計運營模式招商策略銷售策略商業(yè)定位業(yè)態(tài)布局商業(yè)定位是銷售型商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)運營的基礎(chǔ)性因素,貫穿始終的核心工作。
與商業(yè)定位緊密結(jié)合,“把商業(yè)語言轉(zhuǎn)化為建筑語言”,確保建筑符合銷售、經(jīng)營的雙重要求。招商是實現(xiàn)銷售型商業(yè)地產(chǎn)“訂單式”開發(fā)的有利支撐,確保項目可以滿鋪開業(yè),為持續(xù)運營打下堅實基礎(chǔ)。銷售型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中需要的大量資金都需要通過銷售來實現(xiàn),既要快速回籠資金,又要確??沙掷m(xù)經(jīng)營。確定合理的商業(yè)租售比例,是保證項目持續(xù)開發(fā)和實現(xiàn)可持續(xù)利潤的基礎(chǔ)。合理的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃能為項目的招商提供方向性的指導(dǎo),更能通過整體的效應(yīng)擴大項目的商業(yè)影響力,增加商業(yè)的內(nèi)在價值。銷售型商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)運營銷售型商業(yè)地產(chǎn)運營六要素商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)13模式售后返租(產(chǎn)權(quán)式返祖)返租+回購直接銷售承諾租賃操作特征客戶購鋪同時與開發(fā)商簽訂委托協(xié)議.將房產(chǎn)返租給開發(fā)商.租期內(nèi)由開發(fā)商轉(zhuǎn)租經(jīng)營.租期兩到十幾年不等發(fā)展商一次性返數(shù)年租金降低首付返租期內(nèi).業(yè)主定時從發(fā)展商處得到定額租金回報在售后返租模式的基礎(chǔ)上,增加回購保證,回購的年限一般為3-10年.直接推出銷售,不提供任何附加價值及服務(wù)商鋪銷售同時,針對商鋪自身條件(產(chǎn)品原因、地段原因等)向客戶承諾在一定的期限內(nèi)幫購買商鋪的客戶對外出租其鋪位優(yōu)勢分析快速銷售、回籠資金分割靈活,客戶層面廣投資的收益明確,如果主力店品牌好,則有較強的安全感增強客戶對項目未來升值潛力的信心,降低客戶對項目投資風(fēng)險的敏感度及對價格的敏感度.開發(fā)商無商業(yè)運營壓力;操作簡單增強客戶對項目購買的信心度,適當(dāng)降低客戶對項目投資風(fēng)險的敏感度劣勢分析實際租金收益不能滿足返租所需,政策限制投資客戶對回購的關(guān)注轉(zhuǎn)為并品牌的關(guān)注推售行為主動性差客戶對代租承諾持懷疑態(tài)度,力度弱適用類型主要適用于有主力店承租區(qū)域商鋪的產(chǎn)權(quán)分割銷售現(xiàn)狀一般、招商難度大,但成長空間樂觀的商業(yè)項目街鋪、小規(guī)模社區(qū)商鋪較成熟區(qū)域的集中商業(yè)項目常見銷售策略模式:綜合直接銷售與返租銷售商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)操作方式——客戶購買時即與開發(fā)商簽訂租約,將所購房產(chǎn)返租給開發(fā)商,租約期內(nèi)由開發(fā)商將房產(chǎn)轉(zhuǎn)租經(jīng)營,租期兩年到十幾年不等。發(fā)展商一次性返數(shù)年租金降低首付;同時返租期內(nèi),業(yè)主定時從發(fā)展商處得到定額租金回報。通常這種返租回報模式會附帶“回購”條款。典型案例——龍湖天街、大中華太古廣場、沃爾瑪鴻洲店支付租金提供回報小業(yè)主發(fā)展商商家代理招商出租物業(yè)購買物業(yè)小業(yè)主商家提供物業(yè)支付租金返祖結(jié)束關(guān)系轉(zhuǎn)化小業(yè)主和商家不能承擔(dān)解決矛盾的角色,也不具備解決矛盾的能力。解決了高價銷售與提前消化的矛盾,但激化全部銷售和持續(xù)經(jīng)營的矛盾。提醒:建設(shè)部《房地產(chǎn)銷售管理辦法》規(guī)定:2001年6月1日后,不得以返本銷售和售后包租的方式出售未竣工的房屋。必須整合第三方專業(yè)機構(gòu)供資金進出。返租模式價值鏈模型和利益?zhèn)鲗?dǎo)模型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)返祖明細方案A:10年返租
(71%)返租期保底回報率分成回報率分成比例租金漲幅1-3年6%6%7/3/4-6年7%7%7/3≥10%7-10年8%8%7/3≥10%方案B:20年返租(138.5%)返租期保底回報率分成回報率分成比例租金漲幅1-5年1-3年6.50%7%8/27/3/4-5年7%7%8/27/3/6-10年7%7%8/27/3≥10%11-15年7%7%8/27/3≥10%16-20年7%7%8/27/3≥10%方案C:20年返租
(120%)返租期保底回報率分成回報率分成比例租金漲幅1-5年6%6%7/3/6-10年6%6.50%7/3≥10%11-15年6%7.50%7/3≥10%16-20年6%9%7/3≥10%返祖模式案例分析1:年限與回報率商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)返祖明細零售業(yè)態(tài):5年返租返租期保底回報率分成回報率分成比例租金漲幅5年7%///餐飲業(yè)態(tài):10年返租返租期保底回報率分成回報率分成比例租金漲幅1-5年5%///6-10年5%7%7/3≥10%返祖模式案例分析2:分業(yè)態(tài)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)即委托人基于對信托投資公司的信任,將自己合法擁有的資金委托給信托投資公司,由信托投資公司按委托人的意愿以自己的名義,為受益人的利益或特定目的,將資金投向房地產(chǎn)業(yè)并進行管理和處分的行為。這也是我國目前大量采用的房地產(chǎn)融資方式。權(quán)益型(EQUITY
REIT):直接投資并擁有房地產(chǎn),其收入主要來源于屬下房地產(chǎn)的經(jīng)營收入,通常主要持有購物中心、公寓、辦公樓、倉庫等收益型房地產(chǎn)。投資者的收益包括租金收入和房地產(chǎn)的增值收益。抵押型(MORTGAGE
REIT):主要以金融中介的角色將所募集資金用于發(fā)放各種抵押貸款,收入主要來源于發(fā)放抵押貸款所收取的手續(xù)費和抵押貸款利息,以及通過發(fā)放參與型抵押貸款所獲抵押房地產(chǎn)的部分租金和增值收益?;旌闲停℉YBRID
REIT):此類REIT不僅進行房地產(chǎn)權(quán)益投資,還可從事房地產(chǎn)抵押貸款。新興模式:房地產(chǎn)信托/REIT商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)信托的適用條件:一、新型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品將樓盤銷售和信托結(jié)合在一起,在信托產(chǎn)品的設(shè)計中加入購房優(yōu)惠權(quán)和優(yōu)先購買權(quán);二、信托適用于有融資需求的發(fā)展商,嚴(yán)格來說,和樓盤銷售相結(jié)合的信托是一種項目啟動模式;三、目前政策規(guī)定信托份額最大不得超過200份,且必須通過銀監(jiān)會審批;四、銀監(jiān)會出臺的《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法(征求意見稿)》提出對部分管理規(guī)范、經(jīng)營水平高的信托投資公司開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)給予放松200份限制的政策優(yōu)惠。項目信托可以同時達成發(fā)展商融資和營銷蓄客的目的,在可能的情況下,我們建議采用信托模式進行啟動,但是信托審批嚴(yán)格,且在商業(yè)領(lǐng)域內(nèi)沒有先例,審批難度無法預(yù)測。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)特點適用物業(yè)直接銷售快速回籠資金獲得利潤回報,開發(fā)商及投資客風(fēng)險較小,產(chǎn)權(quán)分散經(jīng)營不統(tǒng)一,社區(qū)底商鋪產(chǎn)權(quán)式銷售銷售返租快速回籠資金獲得利潤回報,開發(fā)商后期資金壓力大,投資者不確定性風(fēng)險大集中商業(yè)及大型MALL帶租約銷售是解決招商與銷售對象不統(tǒng)一矛盾的最好方式,集中商業(yè)整體銷售節(jié)省推廣費用,也沒有連帶的法律風(fēng)險,可一次性回籠資金,但出手有難度、售價相對不高體量不大的社區(qū)商業(yè)或社區(qū)集中商業(yè)房地產(chǎn)信托需要良好的公信力、未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比較有效的商業(yè)銷售模式,國內(nèi)操作不成熟大品牌、優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目不同銷售模式適用性分析商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)項目租售比例分析開發(fā)商資金需求運營團隊整合能力項目地段未來前景租售比例影響因素實際招商進度項目規(guī)模規(guī)劃設(shè)計開發(fā)商融資能力資金需求:開發(fā)商對資金回籠的需求,往往直接決定了租售比例。融資能力:開發(fā)商融資能力決定了項目運營所具備的資金量。項目規(guī)模:規(guī)模越大的項目越需要自持核心主力店統(tǒng)一經(jīng)營,常規(guī)臨街商業(yè)甚至不需要自持運營。項目地段:地段越偏,越需要引入主力店帶動人氣。運營能力:商家資源越多、整合運營能力越強,自持運營的商業(yè)規(guī)模比例可以更高。招商進度:特別是主力店引進的進度直接影響整個項目的銷售進度和銷售價格。說明:通常大型集中性商業(yè)為實現(xiàn)運營價值最大化,自持比例不宜低于30%.基本測算:銷售面積=開發(fā)投資金額/銷售均價商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)案例1:龍湖天街銷售模式分析商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)重慶西城天街:商業(yè)+公寓+酒店+寫字樓重慶北城天街:購物廣場+住宅+公寓成都北城天街:購物廣場+住宅+公寓+商業(yè)街重慶龍湖時代天街:購物廣場+住宅+公寓+商務(wù)樓宇北京龍湖時代天街:購物廣場+住宅龍湖天街產(chǎn)品組合商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)持有物業(yè)商業(yè)酒店住宅公寓寫字樓30%-50%自持50%-70%銷售購物中心主力店商鋪商業(yè)街,散鋪等+++銷售物業(yè)自持物業(yè)與銷售物業(yè)的比例3:7商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)物業(yè)開發(fā)順序?qū)懽謽巧虡I(yè)公寓住宅現(xiàn)金流產(chǎn)品形象性產(chǎn)品住宅反哺商業(yè),商業(yè)和寫字樓提升項目整體形象首先開發(fā)住宅和公寓,快速回籠現(xiàn)金,聚集項目人氣繼而銷售商業(yè)和寫字樓,不僅可以緩解高峰期的資金壓力,同時可以提高項目形象商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)盈利模式自有資金銀行貸款龍湖天街只租不售:購物中心、部分主力店商鋪銷售部分:住宅、寫字樓租金收益資產(chǎn)溢價資產(chǎn)溢抵押貸款租約抵押貸款私募、整售租金歸還利息歸還貸款滾動開發(fā)“以售養(yǎng)租”,即通過項目銷售部分的銷售還款平衡投資現(xiàn)金流和商業(yè)持有部分的低租金商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)招商策略招商前置,在前期規(guī)劃時介入商業(yè)招商,為商業(yè)后續(xù)提高租金和出租率奠定基礎(chǔ);龍湖天街招商策略招商主力店先行,低租金獲得強大品牌主力店入駐,通過設(shè)立免租期吸引中小商鋪入駐。招商前置,通過低租金對主力店進行招商,進而吸引中小商戶商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)銷售策略售后返祖:如龍湖時代天街,一般返租時間為三年。銷售型商業(yè)物業(yè)“售后服務(wù)”概念“龍湖金蘋果計劃”:“提供生活服務(wù)和資產(chǎn)管理兩大系統(tǒng),整合商業(yè)招商資源和物業(yè)租售資源,為購買商業(yè)物業(yè)的業(yè)主實現(xiàn)保值增值,它所提供的售后服務(wù),是通過對地產(chǎn)、物業(yè)、商業(yè)三大業(yè)務(wù)板塊進行全方位整合,通過定位輔導(dǎo)、經(jīng)營輔導(dǎo)、招商促進等服務(wù),縮短銷售型商業(yè)物業(yè)的閑置周期與提高租金收益。售后返租,同時堅強售后服務(wù),營輔導(dǎo)、招商促進等服務(wù),縮短銷售型商業(yè)物業(yè)的閑置周期與提高租金收益商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)案例2:寶龍商業(yè)銷售模式研究商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)產(chǎn)品組合1根據(jù)項目地理位置條件和項目總體量的不同,在10萬、20萬、30萬平方米不等。位置優(yōu)越、整體體量偏小的項目,側(cè)重商業(yè)面積。大體量項目,游樂面積占較大比重,增加客流吸引力和留滯時間,游樂投資強度不高。2商業(yè)多為低密度項目,B1-4層設(shè)計。3商業(yè)建筑的外觀,注重奇特外形設(shè)計以吸引消費者。設(shè)計水平與一、二線城市有差距,但在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)具有較大競爭優(yōu)勢。寶龍城市廣場業(yè)態(tài)組合:集購物、旅游、餐飲、休閑、游樂、娛樂、商務(wù)、文化為一體。商業(yè)產(chǎn)品涉及住宅產(chǎn)品涉及大型主題商業(yè)、步行街、風(fēng)情街、沿街商業(yè)、游樂場所、餐飲。住宅、公寓、別墅、低密度住宅、中高層板樓。住宅部分占項目比重在35%--50%左右,辦公用地一般做酒店式公寓1+N”模式,即:1個購物中心,N個其他物業(yè),(如:酒店、SOHO等)的商業(yè)地產(chǎn)模式商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)物業(yè)開發(fā)順序住宅銷售商業(yè)銷售商業(yè)開業(yè)前期資金壓力小資金支出高峰期,銷售商業(yè)平衡現(xiàn)金流資待項目成熟,人氣聚集,商業(yè)開始運營通過住宅和部分商業(yè)的銷售平衡現(xiàn)金流,實現(xiàn)商業(yè)的持續(xù)運營商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)盈利模式借鑒了萬達城市綜合體的住宅物業(yè)銷售,平衡現(xiàn)金流減輕資金壓力,核心在于“通過現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”銷售平衡現(xiàn)金流,商業(yè)銷售部分利潤高銷售回款超過或者接近總投資“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式開發(fā)利潤高資產(chǎn)收益租金收益開發(fā)利潤補貼后期商業(yè)經(jīng)營彌補商業(yè)孵化期長、租金低不足銷售住宅,獲取開發(fā)持續(xù)資金初期資金壓力小建設(shè)中后期資金支出高峰期商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)招商策略招商先行,規(guī)劃在后;大戶先行,散戶跟進。寶龍城市廣場招商時間計劃表:商業(yè)項目孵化期規(guī)劃為3年左右項目開工項目完工開業(yè)開工年后數(shù)主力租戶中等規(guī)模零售租戶(1000㎡到10000㎡)小零售業(yè)主(小于1000㎡)目標(biāo)出租率0.51.01.52.02.53.03.5預(yù)出租階段預(yù)出租階段預(yù)出租階段80%90%商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)租售物業(yè)商業(yè)自持經(jīng)營:50%-70%商業(yè)銷售:30%-50%(步行街、商鋪、非核心商業(yè))租售物業(yè)酒店購物中心公寓住宅商業(yè)街持有物業(yè)銷售物業(yè)商業(yè)租售比例約為7:3商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)銷售策略售后包租模式租金為總房價的6%第1-2年
租金為總房價的8%租金為總房價的7%第3-4年
第5年
前5年累計租金達總房價的34%一般采取直接從房價中扣除商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)城市等級產(chǎn)品組合租售比例物業(yè)開發(fā)順序盈利模式招商策略銷售策略龍湖天街一二線城市以商業(yè)為主,涵蓋住宅、公寓、酒店、寫字樓物業(yè)自持物業(yè)與銷售物業(yè)的比例約為3:7,商業(yè)街及散鋪銷售先是住宅和公寓,繼而是商業(yè)和寫字樓“以售養(yǎng)租”,即通過項目銷售部分的銷售還款平衡投資現(xiàn)金流和商業(yè)持有部分的低租金招商前置,通過低租金對主力店進行招商,進而吸引中小商戶售后返租,實行售后服務(wù)模式寶龍城市廣場三四線城市購物中心+住宅+公寓商業(yè)銷售:30%-50%(步行街、商鋪、非核心商業(yè))先是住宅和公寓,繼而是商業(yè)住宅物業(yè)銷售,平衡現(xiàn)金流減輕資金壓力,核心在于“通過現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”招商先行,規(guī)劃在后;大戶先行,散戶跟進。售后包租模式寶龍與龍湖天街商業(yè)運營策略比較商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)四客戶分析和引導(dǎo)技巧商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展階段商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展階段第一階段第二階段第三階段商業(yè)購買人群以投資客為主投資客、商家商家、投資客保證銷售成功的方法和手段營銷手段解決銷售問題銀行擔(dān)保引入主力店業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)氛圍營造整體商業(yè)營銷后期商業(yè)經(jīng)營管理商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功的標(biāo)準(zhǔn)單個項目順利銷售克服銷售阻力,保證單個項目銷售成功保證商家利益,聚集忠實客戶,獲取市場誠信,實現(xiàn)地產(chǎn)的持續(xù)開發(fā)成功銷售方式直接銷售返租銷售返租銷售帶租約銷售樸實誠信的銷售方式開發(fā)商投資者終端消費者經(jīng)營者商管公司地產(chǎn)產(chǎn)品銷售收益物業(yè)經(jīng)營權(quán)投資回報統(tǒng)一營銷租金收益良好服務(wù)經(jīng)營收益項目正常運營的客流良好消費場所商業(yè)地產(chǎn)核心價值鏈銷售是商業(yè)地產(chǎn)核心價值鏈在開發(fā)過程中實現(xiàn)的時間起點,銷售模式的選擇決定了核心價值鏈的內(nèi)涵銷售模式的選擇決定了未來商業(yè)運營的特點,某種意義上會左右商業(yè)項目成敗的軌跡。商業(yè)地產(chǎn)的核心價值鏈商鋪一種投資,區(qū)別于住宅強調(diào)舒適性的方式,商鋪應(yīng)以物業(yè)投資顧問的方式去推介給買家,如買家是經(jīng)營者就站在針對其行業(yè)的獨特性去推介對應(yīng)的商鋪,并站在經(jīng)營成本方面給予考慮,以最大限度地爭取純利的思路去推介,并強調(diào)有投資性的退路,給予買家的信心。強調(diào)“進可經(jīng)營、退可投資”的保障。若買家是投資者時,則站在“為投入資金爭取最大利潤”的角度去分析,強調(diào)高回報、無風(fēng)險的特點,以貨幣最大的時間價值去吸引買家,以無風(fēng)險的保底性投資計劃去消除買家的顧慮。商鋪產(chǎn)品銷售思路商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)1、投資者①中、小散戶投資者及白領(lǐng)人士;(收租)②經(jīng)商人士及高層管理人員;(炒作)③大型公司;(做資產(chǎn))2、經(jīng)營者①零售業(yè)個體戶、中小型商戶及中小飲食經(jīng)營者;②大型商戶(包括百貨、連鎖超市、專賣店、名店等商戶);③大型娛樂、飲食集團及中小飲食經(jīng)營者(以合作形式或租鋪為主)。商鋪產(chǎn)品購買客戶分析商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)商鋪自買自營做生意的返租保障自買自租投機炒作者純投資者小資產(chǎn)者,長久生意人中短線人群,白領(lǐng)人士居多穩(wěn)定收入者,政府公務(wù)員多市場熱錢、過江龍、短線者長線銀行存款者,老百姓等商鋪產(chǎn)品投資客分析商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)投資回報分析
例:以總價20萬元商鋪為例,其中首付現(xiàn)金10萬元,辦理5成10年按揭(銀行貸款10萬元)靜態(tài)收入分析(1)10年租金收入為169000元,即:
20萬元×(8%+8.1%+8.2%+8.3%+8.4%+8.5%+8.6%+8.7%+8.8%+8.9%)=16.90萬元(2)10年支付銀行按揭利息31784元,即:
10萬元×109.82元/萬元·月×12月/年×10年-10萬元=3.1784萬元;投資回報分析商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)動態(tài)收入分析按商鋪每年3%增值預(yù)測,10年后,20萬元商鋪增值34.4%,即增值6.88萬元;由此可預(yù)計,投資10萬元,貸款10萬元,買20萬元商鋪可獲收益26.95萬元,收益率為260%,收益之高是顯見的。機會收入分析投資需要機會,正確的把握機會,往往是投資的第一步,也是最至關(guān)的一步,機不可失,時不在來,機會收入是無價也是無窮。況且投資回報的支付方式是按月支付,通過銀行兌現(xiàn),穩(wěn)妥、方便、輕松、及時。投資回報分析商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)針對性銷售政策分析類型投資模式銷售政策經(jīng)營管理模式自買自營者自買產(chǎn)權(quán)鋪位,自己長久經(jīng)商,從而避免了高額及持續(xù)升價房租的擔(dān)憂,自有產(chǎn)權(quán)物業(yè)也將獲得資產(chǎn)的升值保值。無須承諾任何返租或是保障利潤多少。自買自營者,充當(dāng)了供貨商,與管理公司簽署委托經(jīng)營管理合同,管理公司統(tǒng)一組織整個經(jīng)營管理活動,避免自個散體經(jīng)營。返租保障對外銷售時,投資者可以采取投資購買鋪位,由發(fā)展商或是指定的經(jīng)營管理公司進行統(tǒng)一返租回來,交于管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理,統(tǒng)一招商選商。承諾3-5年內(nèi)的投資回報率是多少;3-5年的回報率按銀行貸款利率稍高1-2點作為長久的回報額對返租回來的面積,再由管理公司統(tǒng)一進行招商、選商,進行純商場的商業(yè)運作模式,進行出租、聯(lián)營、扣點聯(lián)營等形式,保證了商場的統(tǒng)一經(jīng)營管理。自買自租投資者可以自己買產(chǎn)權(quán),自己再自行解決對外出租的問題,自己外合作者洽談有關(guān)合作模式、回報率高低等問題。只承諾給其辦理相關(guān)的產(chǎn)權(quán)法律手續(xù)。自買自租者,將要進場的經(jīng)營戶必須符合商場的定位規(guī)劃要求,進場時,必須與管理公司簽署“委托經(jīng)營管理合同”書,經(jīng)營戶充當(dāng)了供貨同的角色,從而保證了商場的經(jīng)營管理。投機炒作者不論其是投資投機,只須限定時日,必須進場達標(biāo)裝修,迎接開業(yè)。如果不能,則可選擇委托經(jīng)營管理公司幫其中介招商、或是全委托管理公司進行招商,招商的利潤的高低不予保證,逾期不能招商進場的,由管理公司強行收回其經(jīng)營管理權(quán),由管理公司統(tǒng)一安排落實招商進駐,招商洽淡的利潤是多少就歸屬投機炒作者。不作任何保障,只須在買賣合同的附件中說明有關(guān)條款即可。無論是投資還是投機者,進駐的商戶必須達標(biāo)要求,再簽“委托經(jīng)營管理合同”。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)1、引導(dǎo)角度從無風(fēng)險角度去引導(dǎo);從高回報角度去引導(dǎo)(銷售當(dāng)中應(yīng)以銀行利率、國債、保險等保守的投資方式作對比,從而帶出商鋪投資的低風(fēng)險、高利潤的感覺)。2、促銷賣點地理位置;功能配套;商業(yè)規(guī)劃;招商品牌;投資保障;管理方式;優(yōu)惠政策;3、信心賣點發(fā)展商實力;承建商實力;設(shè)計公司實力;商業(yè)管理公司實力;物業(yè)管理實力;政府立項支持或政策傾斜;4、策略促銷賣點先行→興趣→信心賣點加強信心→產(chǎn)生購買欲如何引導(dǎo)客戶購買商鋪商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)5、整個推銷大致過程介紹項目功能規(guī)劃情況;介紹商鋪投資情況;對比其他樓盤去分析本項目賣點的獨特性、吸引力和人流競爭力,讓客戶產(chǎn)生興趣;再以投資顧問推價方式介紹商鋪;最后介紹“有關(guān)投資計劃”,(投資類型、付款方式、價款情況)令客戶認同無風(fēng)險、高回報??蛻舻漠愖h處理;填表登記意向;6、性價比構(gòu)建客戶由于了解項目情況而形成在心中的價值,再對照接著介紹的價格和促銷措施優(yōu)勢,分析投資本項目具備無風(fēng)險、高回報、低支出的優(yōu)點,最終令客戶深信該商鋪超值及回報高、低風(fēng)險,則可達到成功銷售,讓客戶認同超值作為銷售思路的方向。如何引導(dǎo)客戶購買商鋪商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)五商鋪定價方法47市場比較法成本定價法銷售價格=開發(fā)成本+發(fā)展商目標(biāo)利潤租金反推法這就是大家熟悉的、萬科多年來在住宅行業(yè)使用的定價方法。從理論上看,這個定價方法能夠達到發(fā)展商收回投資、賺取利潤的開發(fā)目的,但站在投資者的角度來說,這個定價只能作為參考價格,銷售價格的確定必須符合商業(yè)物業(yè)市場需求狀況和租金水平。由于開發(fā)成本和目標(biāo)利潤兩個方面都是由發(fā)展商決定,以成本來衡量和擬定商鋪價格是不科學(xué)和不全面的,很容易會造成銷售價格與市場需求脫節(jié)。如何進行商鋪價格定位商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)48區(qū)域商鋪價格平均水平+項目硬件條件特征+類比項目商鋪售價市場比較法成本定價法租金反推法如何進行商鋪價格定位商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)491地理位置2交通通達性3周邊消費者覆蓋能力/客流通達性4區(qū)域商業(yè)發(fā)展及競爭態(tài)勢5項目物業(yè)條件基礎(chǔ)規(guī)劃布局商鋪層數(shù)業(yè)態(tài)限制6項目物業(yè)結(jié)構(gòu)進深面寬設(shè)施配備情況內(nèi)部交通差及視野差問題市場比較法影響租售價格因素如何進行商鋪價格定位商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)50市場比較法確定項目價格均值:因素地段外部交通條件周邊住宅及人流量商業(yè)競爭環(huán)境項目物業(yè)條件項目物業(yè)結(jié)構(gòu)總分售價分?jǐn)?shù)2620710730100***
對比項目***************************本案樓層差價的考慮:樓層價格關(guān)系對比首層項目均價水平的110%-130%二層項目首層價格的65%-75%三層項目首層價格的40%-60%請注意:根據(jù)各個城市消費文化和習(xí)慣的不同,以上參數(shù)會有所變化。如何進行商鋪價格定位商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)511.精確測算2.簡易測算售價=(日租金×360天-物業(yè)費-相關(guān)稅收)×12年-維修基金-相關(guān)稅費
注:360天為國際通用的年營業(yè)收租時間
12年為國際通用投資回報年限市場比較法成本定價法租金反推法售價=日租金×365天×12年注:收租時間改為365天;
12年為國際通用投資回報年限去掉物業(yè)費和營業(yè)性稅收;忽略購房時的維修基金、契稅和印花稅等。如何進行商鋪價格定位商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)三商業(yè)地產(chǎn)盈利要點只租不售只售不租又租又售,且租且售SOHO地產(chǎn)09年以前的萬科六佰本大成國際購物中心萬象城中糧大悅城注:“殺豬派”原來是沈陽萬達廣場事件后業(yè)內(nèi)送給萬達的“昵稱”,不過萬達現(xiàn)在偏好養(yǎng)魚了。贏利模式:在租和售之間進行選擇商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)盈利模式優(yōu)點缺點適用類型只租不售分散出租1、租金高,物業(yè)升值空間大,開發(fā)商收益可最大化;2、容易改變功能或調(diào)整經(jīng)營3、未來容易出售1、需充分重視前期定位工作;2、需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司負責(zé)經(jīng)營管理,對招商能力、日常經(jīng)營管理能力的要求極高;3、經(jīng)營風(fēng)險較大傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)大型商業(yè)、有足夠大的停車場及卸貨區(qū);有豐富的本地商戶資源整體出租1、不需設(shè)立專門的經(jīng)營公司和配備專業(yè)的商業(yè)人員,交易簡單,結(jié)算方便;2、物業(yè)可進行抵押貸款;3、升值空間較大;收益低、在3~5%之間的回報率,即使物業(yè)升值,其套現(xiàn)的難度很大,采取這種方式還要加強對租戶的評估。沒有商業(yè)專才、資金實力雄厚、經(jīng)營相對保守的開發(fā)商,其物業(yè)面積一般不超過3萬m2只售不租1、相對省力且風(fēng)險較低2、資金周轉(zhuǎn)快1、失去了更大收益前景的可能性;2、商業(yè)經(jīng)營不穩(wěn)定資金實力不夠、融資渠道有限、急于變現(xiàn)的開發(fā)商又租又售,且租且售分層或分片出租模式1、租金比整體出租高一些;2、風(fēng)險分散、租金相對有一定保證;3、可進行抵押貸款,比整體出租更便于帶租約出售;4、靈活機動,某一層經(jīng)營失敗時,開發(fā)商能重新招租操作較簡便1、需重視前期的商業(yè)定位;2、需設(shè)立相應(yīng)的管理部門及配備相關(guān)的商業(yè)專才;3、要求開發(fā)商建立儲備租戶資源庫,并具備極強的招商能力資金實力雄厚、有豐富招商資源和經(jīng)驗的開發(fā)商層(或片)與散結(jié)合出租模式1、大小租戶的結(jié)構(gòu)使項目穩(wěn)定性提高;2、主力店的進駐有助于帶動其它小商鋪的銷售;3、有利建立完整的租戶資源庫1、要求具備很雄厚的自有資金;2、需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司和配備相關(guān)的商業(yè)專才,對主力店的招租能力要求極高3萬m2以上商場三種商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式對比商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)端正心態(tài)一榮俱榮招商前置主題定位退出機制商業(yè)地發(fā)開發(fā)商要具備長線贏利的心態(tài):成功商業(yè)地產(chǎn)的利潤遠遠高于住宅開發(fā)的利潤商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)具備正視風(fēng)險的心態(tài):商業(yè)物業(yè)長期運營管理中存在的風(fēng)險也遠比住宅開發(fā)來得更大,因此需要有長期經(jīng)營、持續(xù)人力物力投入的打算,不要期望輕松收獲長線贏利與正視風(fēng)險,就是應(yīng)了“說得容易做到難”的老話商業(yè)地產(chǎn)的盈利要點商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)消費需求得到便捷滿足開發(fā)商投資者經(jīng)營者消費者管理者城市形象、政績、稅收增長、就業(yè)租金收入和估值的增長挖掘客戶潛力,實現(xiàn)盈利和現(xiàn)金流穩(wěn)定,保證未來發(fā)展客流穩(wěn)定增長、平衡消費者和商家政府商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的利益共同體端正心態(tài)一榮俱榮招商前置主題定位退出機制商業(yè)地產(chǎn)的盈利要點商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)產(chǎn)品設(shè)計要以最終使用者的要求為準(zhǔn)需要事先對商家進行調(diào)研、征求意見,對產(chǎn)品有特殊要求的業(yè)態(tài)盡可能提前簽訂意向書商業(yè)建筑開發(fā)周期長,招商存在競爭,要先下手為強商家對消費者的理解比我們深刻,開發(fā)商的信心基礎(chǔ)是商家的信心
不當(dāng)家不知柴米油鹽貴。商家成功是整個商業(yè)物業(yè)成功的基礎(chǔ)。端正心態(tài)一榮俱榮招商前置主題定位退出機制商業(yè)地產(chǎn)的盈利要點商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)綜合商業(yè)主題定位的自主性是商業(yè)能力的集中體現(xiàn),也是未來商業(yè)物業(yè)研發(fā)能力的基礎(chǔ)包括市場定位、客戶定位、業(yè)態(tài)定位主題定位會隨著市場變化而不斷優(yōu)化調(diào)整,這是對運營管理能力的考驗端正心態(tài)一榮俱榮招商前置主題定位退出機制商業(yè)地產(chǎn)的盈利要點商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)選擇合適時機退出,是中國商業(yè)地產(chǎn)運營鏈條必須解決的最后一個問題退出機制是提高項目IRR(內(nèi)部收益率)水平的關(guān)鍵可選擇的退出機制有:發(fā)行REITs、投行或基金收購、分拆后IPO、股權(quán)交易、資產(chǎn)置換、整售、散售等端正心態(tài)一榮俱榮招商前置主題定位退出機制商業(yè)地產(chǎn)的盈利要點商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)四經(jīng)典案例分享國際五星級品牌酒店LOFT國際商務(wù)公寓高層觀景住宅區(qū)【高層及小高層】大型購物廣場知名品牌幼兒園水岸風(fēng)情商業(yè)街商業(yè)外街案例1:桂林【花樣年·花樣城】86459㎡42000㎡28400㎡387641㎡50771㎡2400㎡2330㎡另有其它配套總占地面積:20萬㎡
總建筑面積:60萬㎡
容積率:3建筑密度:34.2%綠地面積:61206㎡
綠地率:30.6%分期:分3期開發(fā)項目整體規(guī)劃一期二期三期1.1期1.2期1.3期2期3期1期項目分期開發(fā)規(guī)劃示意圖分期開發(fā)策略大型購物廣場國際五星級品牌酒店
LOFT國際商務(wù)公寓高層觀景住宅水岸風(fēng)情商業(yè)街知名品牌幼兒園項目主要配套商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)知名品牌連鎖百貨、大型品牌超市、KTV、品牌影院、特色餐飲等多種業(yè)態(tài),能“一站式”同時滿足您及家人朋友的購物、餐飲、休閑娛樂等不同的消費需求。花樣國際廣場規(guī)劃布局示意圖(一層)大型購物廣場商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)購物廣場業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)打造對話世界平臺筑就桂林名流榮耀生活場酒店規(guī)劃總建設(shè)面積約28400㎡,規(guī)劃有280間客房(包括套房)、大型宴會及會議設(shè)施,健身中心、高標(biāo)準(zhǔn)游泳池、旋渦浴池、水療、按摩及美容沙龍等休閑娛樂設(shè)施一應(yīng)俱全。國際五星級配套商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)構(gòu)建CBD高端商務(wù)平臺4.8米層高的魔幻空間,打造桂林LOFT范本投資、旅居、辦公自住皆宜兩棟LOFT商務(wù)公寓,總建筑面積約42000㎡,主力戶型面積:60-70㎡。loft國際商務(wù)公寓商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)上個高度看桂林,不一樣的高度,享受不一樣的桂林山水!住宅風(fēng)格為現(xiàn)代簡約風(fēng)格,主力戶型面積:80-140㎡不等。高層景觀住宅商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)時尚匯聚,財富共享桂林獨一無二的時尚水岸商業(yè)街區(qū)水岸風(fēng)情商業(yè)街商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)知名品牌幼兒園幼兒園規(guī)劃:幼兒園總建筑面積約2400㎡,計劃引進中英文知名品牌幼兒園。知名品牌幼兒園商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)桂林首席城市綜合體搶占桂林未來CBD
打造桂林新城市地標(biāo)統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理與國際國內(nèi)知名主力店分享財富先機發(fā)現(xiàn)桂林投資置業(yè)價值洼地項目商業(yè)價值解讀商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)花樣城項目作為桂林體量最大型的城市綜合體,集中了五星級品牌酒店、大型MALL、辦公公寓+高檔居住社區(qū)(住宅加街區(qū)商業(yè)配套),堪稱“一站式”商業(yè)體。項目商業(yè)價值解讀桂林首席城市綜合體在經(jīng)歷了將住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)格區(qū)分的時代后,人們發(fā)現(xiàn),單一的地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)越來越不能滿足人們的生活居住要求,不能適應(yīng)地產(chǎn)的迅速發(fā)展,因此,集公寓、商場、休閑、娛樂、主題公園于一體的城市綜合體物業(yè)的需求漸成熱點。而綜合體建筑模式就是在這樣的背景下應(yīng)運而生了?!俺鞘芯C合體”就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合,并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系,從而形成一個多功能、高效率的綜合體。城市綜合體:英文名為HOPSCA,是英文單詞Hotel(酒店)、Office(寫字樓)、Park(公園)、ShoppingMall(購物中心)、Convention(會議中心、會展中心)、Apartment(公寓)首個字母的縮寫。城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能,所以也被稱為“城中之城”。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)類型定位案例項目定位特點案例購物中心一站式商業(yè)體中高端便利、周全、舒適花樣年·花樣城傳統(tǒng)百貨零售商業(yè)體中端統(tǒng)一折扣、集中微笑堂百貨、夢之島百貨商業(yè)街戶外街道零售商業(yè)體低端零散、業(yè)態(tài)較百貨多聯(lián)達商業(yè)廣場大賣場大型綜合超市低端便宜、種類多南城百貨花樣城與桂林現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)對比分析項目商業(yè)價值解讀桂林首席城市綜合體商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)項目商業(yè)價值解讀搶占桂林未來CBD地段是商業(yè)繁榮的根本?;映俏惶幑鹆中鲁鞘兄行?,與市政府僅數(shù)百米之遙,中央公園近在咫尺,未來這里將云集行政單位、銀行、酒店、商業(yè)等,成為桂林政務(wù)商務(wù)中樞。
花樣國際廣場在桂林新城市中心的心臟地帶,以構(gòu)筑桂林城市中心藍圖的遠見,引進國際國內(nèi)名品名店,打造首席城市綜合體,滿足您吃、喝、玩、樂、購等各種消費需求,給您帶來不一樣的花樣現(xiàn)代生活。每一座倍受矚目的城市,都有一個光芒萬丈的區(qū)段,每一座繁華都會的中心,都有一座代言城市的建筑地標(biāo)。崛起的桂林,也不例外?;幽?花樣城,桂林首席城市綜合體,以中心開拓者的影響力驅(qū)動桂林,新桂林都核,由此奠定。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)項目商業(yè)價值解讀打造桂林新城市地標(biāo)商業(yè):桂林首席城市綜合體。酒店:國際五星級品牌酒店,打造對話世界平臺,筑就桂林名流榮耀生活場。公寓:4.8米層高的LOFT產(chǎn)品,構(gòu)建CBD高端商務(wù)平臺。住宅:32層高層,不一樣的高度,不一樣的角度,不一樣的桂林山水。水岸風(fēng)情商業(yè)街:桂林首條社區(qū)水岸風(fēng)情商業(yè)街。打造桂林新城市中心地標(biāo)的名片形象2013年廣桂高鐵開通在即,逐漸成型的立體化交通網(wǎng)絡(luò)催生大桂林與珠三角軌道交通經(jīng)濟的繁榮!面對國際旅游區(qū)迎接八方來客的全新機遇,作為城市新中心的臨桂新區(qū)迫切需要一次城市升級。一如洛克菲勒中心之于紐約,拉德芳斯之于巴黎,一個城市的發(fā)展,往往需要一個“支點”來引導(dǎo)。打造一座城市綜合體,一張匯聚人流、提升城市定位、對外全方位展示城市形象的“名片”,是桂林城市化進程中的當(dāng)務(wù)之急!花樣年·花樣城,即將打造桂林新城市CBD地標(biāo)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)項目商業(yè)價值解讀統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理作為上市名企、百強企業(yè)花樣年集團在全國布局的城市有諸多成功的城市綜合體案例,豐富的商業(yè)運營管理經(jīng)驗,確保本項目經(jīng)營旺場。商家租賃、管理服務(wù)等需求由花樣年集團總部的商業(yè)管理公司支持和配合處理,同時將會成立桂林當(dāng)?shù)貙I(yè)的商業(yè)管理公司?;映巧虡I(yè)體的運營管理模式為:“統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理”,按國際化的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),為商家提供一流的經(jīng)營環(huán)境。國內(nèi)知名建筑單位世界500強企業(yè)中唯一的工程公司香港上市企業(yè)、中國領(lǐng)先的物業(yè)開發(fā)商及相關(guān)物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商強強聯(lián)合的開發(fā)團隊商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)項目商業(yè)價值解讀與國際國內(nèi)知名主力店分享財富先機與眾多國際國內(nèi)知名品牌商家同場經(jīng)營,背靠大樹好乘涼,確保經(jīng)營旺場,分享財富先機。(以下是目前意向洽談的商家)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)項目商業(yè)價值解讀發(fā)現(xiàn)桂林投資置業(yè)價值洼地桂林市區(qū)房價(均價):6500-8000元/㎡。桂林臨桂新區(qū)房價(均價):4000元左右/㎡。桂林臨桂新區(qū)商鋪(均價):1-2萬元/㎡。桂林處于北部灣經(jīng)濟圈、珠三角經(jīng)濟圈、長株潭經(jīng)濟圈、成渝都市圈四大經(jīng)濟圈層的中央,相當(dāng)于是它們的中心花園。目前在房價和商鋪價格均遠遠低于四大經(jīng)濟圈層的城市,投資升值空間較大。貴廣高鐵和湘桂高鐵兩年后將在桂林交匯,升值潛力指日可待。桂林山水甲天下,一年四季氣候宜人,城市宜居、適宜養(yǎng)生養(yǎng)老、休閑旅游度假。臨桂新區(qū)是桂林國家旅游綜合改革試驗區(qū)和國家服務(wù)業(yè)綜合改革試點區(qū)域的重心,新的市政府大樓(創(chuàng)業(yè)大廈)中央公園等政府工程已經(jīng)快馬加鞭,臨桂新區(qū)目前已經(jīng)成為今年桂林樓市的熱點。近幾年來,不少珠三角、長三角和北方城市的外地客戶投資置業(yè)桂林,嘗到了物業(yè)升值的“頭燙湯”。今年新政限購以來,更多的外地城市客戶親睞桂林(暫未限購)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)首期商業(yè)街鋪介紹誠意登記即將發(fā)售首期商業(yè)街鋪誠意登記即將發(fā)售商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)圖例業(yè)態(tài)面積酒店28000㎡自持商業(yè)62241㎡可售商業(yè)19554㎡LOFT公寓42000㎡合計151795㎡可售商業(yè)面積一覽表業(yè)態(tài)面積集中商業(yè)中的可售商業(yè)4594㎡商業(yè)外街的可售商業(yè)8757㎡LOFT公寓下的可售商業(yè)6203㎡可售商業(yè)合計19554㎡首期商業(yè)街鋪誠意登記即將發(fā)售首期商業(yè)街鋪介紹1#2#3#4#5#商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)3#、4#復(fù)式商鋪的面積主要以70--130㎡為主,第一層層高為5.7米,第二層層高為5.1米,靈動空間可隨意切割再創(chuàng)意,適宜服飾、娛樂、餐飲等多種生活配套型業(yè)態(tài)運營,適合長期投資。3#、4#復(fù)式商鋪,適合多種業(yè)態(tài)首期商業(yè)街鋪誠意登記即將發(fā)售首期商業(yè)街鋪介紹3#4#1#2#5#商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)集中商業(yè)與街區(qū)商業(yè)的交融首期商業(yè)街鋪誠意登記即將發(fā)售首期商業(yè)街鋪介紹商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)首期商業(yè)街鋪誠意登記即將發(fā)售誠意登記即將發(fā)售推售時間推售樓棟戶型面積預(yù)計均價2011年6月3#、4#復(fù)式街鋪約70-130㎡
1-1.5萬元左右/㎡
2011年8-9月5#公寓約40-60㎡
待定2011年8-9月5#公寓復(fù)式底商約70-120㎡待定2011年10月1#集中復(fù)式商鋪約50-200㎡
待定2011年10月6#精品住宅約88-123㎡
待定2011年11月12#精品住宅約80-111㎡
待定商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)首期商業(yè)街鋪誠意登記即將發(fā)售誠意登記即將發(fā)售黃色部分為6月開售首批街鋪商鋪為二層復(fù)式結(jié)構(gòu),面積在70-130㎡之間;銷售價格為:均價1-1.5萬左右/㎡(建筑面積);層高:1F:5.7米,2F:5.1米首批商業(yè)外街街鋪商業(yè)外街街鋪誠意登記優(yōu)惠政策:5月31日前進行誠意登記之客戶,成功購買商業(yè)外街街鋪,享有98折優(yōu)惠;6月9日前進行誠意登記之客戶,成功購買商業(yè)外街街鋪,享有99折優(yōu)惠;具體誠意登記辦法,歡迎致電咨詢;正式認購時間:預(yù)計6月中上旬,以具體通知為準(zhǔn);開盤時間:預(yù)計6月中下旬,以具體通知為準(zhǔn)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)案例2:萬達營銷模式分享商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)開業(yè)100天倒計時啟動儀式通過倒計時營造緊張氛圍,在目標(biāo)客戶中釋放開業(yè)即升值,日益稀缺的信息主力店現(xiàn)場照片亮相暨募卡啟動儀式開業(yè)前50天,塑造萬達社會公益形象,制造新聞話題萬達影城、大歌星、大玩家試體驗活動開業(yè)前20天,通過內(nèi)部體驗活動形式、賦予客戶尊貴感,實現(xiàn)客戶回訪和口碑傳播商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)案例3:重慶【龍湖·天街】商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)九龍坡區(qū)楊家坪步行街核心地段楊家坪商圈商業(yè)發(fā)展較成熟,但商業(yè)形態(tài)較單一,缺乏高檔的、有品位的大型購物中心;龍湖西城天街的進駐提升了區(qū)域的商業(yè)高度和消費檔次。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)◎52,000㎡
西街星座◎30,000㎡
西城國際◎78,000㎡
購物廣場◎50,000㎡
星級酒店項目總用地面積為28,590㎡,總建筑面積約260,000㎡;規(guī)劃有3萬㎡寫字樓、5.2萬㎡公寓、5萬㎡星級酒店、7.8萬㎡購物廣場。集辦公、居住、購物、酒店于一體的城市綜合體商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)實現(xiàn)公交車站、地鐵站、地下通道與項目的零距離互動,運用各種手法將人流快捷的引入商場內(nèi)部,有機組織內(nèi)外交通之間的聯(lián)系。便捷的外部交通誘導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷模式(萬達、龍湖、寶龍案例)6大商業(yè)入口3個車行入口56部手扶電梯25
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