2021年青島市房地產(chǎn)市場半年報

青島市房地產(chǎn)市場202

年半年報目

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1全國樓市熱點?

2青島土地市場?

3青島整體市場?

4青島熱點區(qū)域PART01全國樓市熱點PART01|全國政策全國政策主基調(diào)：維穩(wěn)中央政策定調(diào)“穩(wěn)”字大方向，堅持房住不炒落實”三穩(wěn)“，租賃住房乘政策東風城市持續(xù)收緊，低溫城市放松人才落戶一線城市“補丁式”調(diào)控為主，壓制投資保護剛需去杠桿成為長效機制，房地產(chǎn)信貸全面趨緊，重點城市加碼強化預期管理側(cè)重供給端調(diào)控，房企、銀行、土地納入監(jiān)管范圍新房、二手房收緊，城鎮(zhèn)化建設(shè)和存量運營管理或成新紅利PART01|全國環(huán)境-宏觀政策2021年上半年，國家堅持“房住不炒”政策，中央和地方密集出臺調(diào)控政策以穩(wěn)定市場預期，中央調(diào)控邏輯進一步向供給端側(cè)重，房地產(chǎn)金融監(jiān)管持續(xù)強化，地方加快建立房地聯(lián)動機制、針對二手房市場調(diào)控的力度亦在不斷加強，部分城市調(diào)控效果已現(xiàn)。類型一月二月三月四月五月六月4日，央行發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，明確了房地產(chǎn)貸款集中度管

7日，上海發(fā)布《臨港新片區(qū)加強房地產(chǎn)項目

住房限購政策，嚴防消費理制度的機構(gòu)覆蓋范圍、管

預售資金監(jiān)管指導意見（試行）》，逃避房

貸違規(guī)流入樓市。理要求及調(diào)整機制。20日，長沙公積金管委會發(fā)

10日，北京市銀保監(jiān)局發(fā)布《關(guān)于加強個人

北京市銀行業(yè)協(xié)會向各會布《關(guān)于統(tǒng)一長沙住房公積

經(jīng)營性貸款管理

防范信貸資金違規(guī)流入房地

員銀行發(fā)出了《關(guān)于進一金管理中心和省直分中心業(yè)

產(chǎn)市場的通知》，北京將從嚴從重查處個人

步加強個人信貸業(yè)務(wù)管理務(wù)政策的通知》，簽訂合作

經(jīng)營性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。公約的長江中游城市可支持異地貸款。3日，杭州印發(fā)《關(guān)于進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，買法拍房須符合1日，銀保監(jiān)會新聞發(fā)布會上表示對新增房地產(chǎn)貸款占比較高銀行實施名單制管理。4日，財政部等4部門發(fā)布通知，將由自然資源部門負責征收的國有土地使用權(quán)土地出讓收入、礦產(chǎn)資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金4項政府非稅收入，全部劃轉(zhuǎn)給稅務(wù)部門負責征收。6日深圳建設(shè)銀行深圳分行下發(fā)通知稱，將28日，湖南住房公積金

于5月7日起調(diào)整房貸利率首套房貸款利率中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整部

執(zhí)行LPR+45基點，相當于5.10%；二套房分貸款政策的通知》，

貸執(zhí)行LPR+95基點，相當于5.60%，比之貸款申請人購買第二套

前分別上調(diào)15個基點和35個基點。房時，購房首付比例不

11日，廣州農(nóng)業(yè)銀行廣州分行下發(fā)個人住低于30%。

貸款利率在

房貸款新政通知，強化房貸管理，個人房貸首套住房公積金個人住

最高按揭成數(shù)不超6成。地產(chǎn)項目預售資金監(jiān)管的房企將暫停網(wǎng)簽。

18日，北京市銀行業(yè)協(xié)會金融房貸款利率基礎(chǔ)上上浮

31日，山東省政府發(fā)布《山東省人民代表工作的倡議書》，防范套取銀行信貸、挪用個人經(jīng)營貸進樓市。10%。大會常務(wù)委員會關(guān)于山東省契稅具體適用稅率和免征或者減征辦法的決定》，決定明確全省契稅稅率統(tǒng)一為3%。4日，山東省政府舉辦了一場關(guān)于“十四五”時期平安山東建設(shè)的重點任務(wù)和4日，福州市政府發(fā)布《關(guān)于進一步降低落戶條件

壯大人口規(guī)模的若干措施》，

19日，南京市政府發(fā)布《關(guān)于進一步推動非

舉措的新聞發(fā)布會。全面放開零門檻投靠和落戶。

戶籍人口在城市落戶的實施意見》。四區(qū)持

放開城鎮(zhèn)落戶限制，將允13日，國家發(fā)改委印發(fā)《2021年新型城鎮(zhèn)化和

28日，深圳市發(fā)改委發(fā)布《深圳市戶籍遷17日，南京市政府發(fā)布《南

居住證、社保滿6個月可落戶。許原進城落戶農(nóng)村人口回11日，湖北省發(fā)改委發(fā)布工作要點，深度放開放寬城市落戶限制。城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任入若干規(guī)定(征求意見稿)》，擬修訂戶籍遷戶籍人才京市人才購買商品住房辦

24日，青島市住建局發(fā)布《關(guān)于進一步優(yōu)化

農(nóng)村落戶。法》，新增45歲以下本科學

人才住房建設(shè)和籌集工作的意見》，產(chǎn)權(quán)型

16日，青島市政府發(fā)布歷人才分類，明確碩士學歷

人才住房簽訂購房合同滿5年可上市交易；超

《關(guān)于進一步深化戶籍制務(wù)》，有序放開放寬城

入規(guī)定，人才底線要求調(diào)整為全日制本科。市落戶限制

提升城市群和都市圈承載能力。需在南京繳納社保滿6個月，過10年的，不需交納土地收益。本科學歷人才需在南京繳納社保12個月。度改革的意見》，取消青島城區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)房落戶面積限制。PART01|全國環(huán)境-宏觀政策2021年”穩(wěn)“字當頭，重點解決住房突出問題，規(guī)范發(fā)展長租市場，提高土地利用率2021年4月30日，中共中央政治局會議提出要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，防止以學區(qū)房等名義炒作房價。房住不炒仍是政策主基調(diào)，圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”調(diào)控目標，政府通過加強閑置土地和保障性租賃住房等解決城市住房問題，推進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。表：2019年與2020年政治局會議、中央經(jīng)濟會議內(nèi)容一覽2019年2020年?

繼2019、2020年后，2021年繼續(xù)提出”房住不炒“定位?

依舊不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，因城施策，防止房價大幅波動做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房；堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，全面落實因城施策。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；單列租賃住房用地計劃。房地產(chǎn)中央經(jīng)濟會議保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定，保持經(jīng)濟運行在合理區(qū)間，積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策；多渠道補充銀行資本金；完善債券市場法制；抓實化解地方政府隱性債務(wù)風險工作。經(jīng)濟

引導資金投向基礎(chǔ)設(shè)施短板領(lǐng)域；政策

堅持穩(wěn)字當頭，積極的財政政策要大力提質(zhì)增效，穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度。?重點發(fā)展租賃市場，解決住房問題。?

經(jīng)濟轉(zhuǎn)向調(diào)結(jié)構(gòu)貨幣政策寬松下半年逆周期政策難尋，繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策房地產(chǎn)未提及促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政治局會議經(jīng)濟

運用好逆周期調(diào)節(jié)工具，保持經(jīng)濟運行在合理區(qū)間；政策

堅決打好三大攻堅戰(zhàn)，加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)科學精準實施宏觀政策、強化反壟斷和防止資本無序擴張PART01|全國環(huán)境-宏觀政策2021年上半年，國家堅持“房住不炒”政策，中央和地方密集出臺調(diào)控政策以穩(wěn)定市場預期，中央調(diào)控邏輯進一步向供給端側(cè)重，房地產(chǎn)金融監(jiān)管持續(xù)強化，地方加快建立房地聯(lián)動機制、針對二手房市場調(diào)控的力度亦在不斷加強，部分城市調(diào)控效果已現(xiàn)。類型一月二月三月四月五月六月4日，央行發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，明確了房地產(chǎn)貸款集中度管

7日，上海發(fā)布《臨港新片區(qū)加強房地產(chǎn)項目

住房限購政策，嚴防消費理制度的機構(gòu)覆蓋范圍、管

預售資金監(jiān)管指導意見（試行）》，逃避房

貸違規(guī)流入樓市。3日，杭州印發(fā)《關(guān)于進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，買法拍房須符合1日，銀保監(jiān)會新聞發(fā)布會上表示對新增房地產(chǎn)貸款占比較高銀行實施名單制管理。4日，財政部等4部門發(fā)布通知，將由自然資源部門負責征收的國有土地使用權(quán)土地出讓收入、礦產(chǎn)資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金4項政府非稅收入，全部劃轉(zhuǎn)給稅務(wù)部門負責征收。6日深圳建設(shè)銀行深圳分行下發(fā)通知稱，將28日，湖南住房公積金

于5月7日起調(diào)整房貸利率首套房貸款利率執(zhí)中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整部

行LPR+45基點，相當于5.10%；二套房貸執(zhí)分貸款政策的通知》，

行LPR+95基點，相當于5.60%，比之前分別貸款申請人購買第二套

上調(diào)15個基點和35個基點。房時，購房首付比例不

11日，廣州農(nóng)業(yè)銀行廣州分行下發(fā)個人住房低于30%。

貸款利率在

貸款新政通知，強化房貸管理，個人房貸最首套住房公積金個人住

高按揭成數(shù)不超6成。理要求及調(diào)整機制。地產(chǎn)項目預售資金監(jiān)管的房企將暫停網(wǎng)簽。

18日，北京市銀行業(yè)協(xié)會金融

20日，長沙公積金管委會發(fā)

10日，北京市銀保監(jiān)局發(fā)布《關(guān)于加強個人

北京市銀行業(yè)協(xié)會向各會布《關(guān)于統(tǒng)一長沙住房公積

經(jīng)營性貸款管理

防范信貸資金違規(guī)流入房地

員銀行發(fā)出了《關(guān)于進一金管理中心和省直分中心業(yè)

產(chǎn)市場的通知》，北京將從嚴從重查處個人

步加強個人信貸業(yè)務(wù)管理房貸款利率基礎(chǔ)上上浮

31日，山東省政府發(fā)布《山東省人民代表大務(wù)政策的通知》，簽訂合作

經(jīng)營性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。公約的長江中游城市可支持異地貸款。工作的倡議書》，防范套取銀行信貸、挪用個人經(jīng)營貸進樓市。10%。會常務(wù)委員會關(guān)于山東省契稅具體適用稅率和免征或者減征辦法的決定》，決定明確全省契稅稅率統(tǒng)一為3%。4日，山東省政府舉辦了一場關(guān)于“十四五”時期平安山東建設(shè)的重點任務(wù)和舉措4日，福州市政府發(fā)布《關(guān)于進一步降低落戶條件

壯大人口規(guī)模的若干措施》，放

19日，南京市政府發(fā)布《關(guān)于進一步推動非

的新聞發(fā)布會。全面放開開零門檻投靠和落戶。

戶籍人口在城市落戶的實施意見》。四區(qū)持

城鎮(zhèn)落戶限制，將允許原17日，南京市政府發(fā)布《南

居住證、社保滿6個月可落戶。

進城落戶農(nóng)村人口回農(nóng)村京市人才購買商品住房辦

24日，青島市住建局發(fā)布《關(guān)于進一步優(yōu)化

落戶。法》，新增45歲以下本科學

人才住房建設(shè)和籌集工作的意見》，產(chǎn)權(quán)型

16日，青島市政府發(fā)布歷人才分類，明確碩士學歷

人才住房簽訂購房合同滿5年可上市交易；超

《關(guān)于進一步深化戶籍制13日，國家發(fā)改委印發(fā)《2021年新型城鎮(zhèn)化和

28日，深圳市發(fā)改委發(fā)布《深圳市戶籍遷入城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務(wù)》，有序放開放寬城

規(guī)定，人才底線要求調(diào)整為全日制本科。市落戶限制

提升城市群11日，湖北省發(fā)改委發(fā)布工作要點，深度放開放寬城市落戶限制。戶籍人才若干規(guī)定(征求意見稿)》，擬修訂戶籍遷入和都市圈承載能力。需在南京繳納社保滿6個月，過10年的，不需交納土地收益。本科學歷人才需在南京繳納社保12個月。度改革的意見》，取消青島城區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)房落戶面積限制。PART01|全國環(huán)境-宏觀政策類型一月二月三月四月五月六月3日，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于進一步促進我市住房租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》（征求意見稿），優(yōu)化租房積分入學政策，推進租房、買房落戶同等待遇。20日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動的通知》。明確禁止“長收短付”經(jīng)營模式。23日，重慶市政府發(fā)布《利用存量閑置房屋發(fā)展旅游民宿試點方案》，規(guī)劃確定2-3個旅游民宿試點示范區(qū)。13日，青島市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局公布了《關(guān)于印發(fā)青島市公共租賃住房輪候排序規(guī)則的通知(征求意見稿)》,對評分和申請條件進行調(diào)整。28日，重慶公租房管理局印發(fā)了《公共

《保障性租賃住房中央預租賃住房承租失信行為清單(試行)》，

算內(nèi)投資專項管理暫行辦按照違規(guī)違約失信行為程度，設(shè)立了失

法》。信預警、一般失信、嚴重失信三個等級，5日，云南省稅務(wù)局發(fā)布《關(guān)于個人出租房屋個人所得稅征收管理有關(guān)事項的公告》，個人出租房屋最低減按10%稅率繳納個稅。28日，寧波市政府發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》，允許改建房屋用于租賃。2日，國家發(fā)改委印發(fā)租賃市場共36條失信清單目錄，依據(jù)違規(guī)違約事實證據(jù)給予對應(yīng)的預警或懲戒。23日，天津市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布的《關(guān)于做好2021年住宅用地集中出讓有關(guān)工作的

4日，濟南規(guī)劃局發(fā)布《關(guān)12日，徐州市政府發(fā)布《關(guān)于印發(fā)<進一步促進市區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施>的通知》，徐州市加入“兩集中”供地城市陣營，一年供地不超過4次。18日，國務(wù)院常務(wù)會議確定，可利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有土地建設(shè)或利用閑置商業(yè)辦公用房等改建保障性租賃住房。通知》。于加強經(jīng)營性用地出讓管理24日，青島市自然資源局官網(wǎng)發(fā)文稱，“嚴

的意見》（征求意見稿），格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，

住宅地原則上不搭配其他用即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，

途土地出讓，商辦地不得建全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍

公寓

。掛公告并實施招拍掛出讓活動，引導市場理土地性競爭”。25日，上海發(fā)布《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，嚴格執(zhí)行商品住房銷售“一價清”“實名制”等各項管理制度，法拍房被納入上海住房限購的范圍。26日，合肥發(fā)布《關(guān)于嚴厲打擊哄抬房價等違規(guī)行為切實規(guī)范我市房地產(chǎn)市場秩序的通告》。明確要嚴厲打擊業(yè)主、網(wǎng)絡(luò)平臺、地產(chǎn)中介機構(gòu)以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)哄抬房價的行為，對涉嫌煽動集體漲價、惡意炒作房價的業(yè)主及時約談。19日，寧波住建局等6部門發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。擴大樓市限購范圍，建立熱點學20日，深圳市政府發(fā)布通知離婚分割房產(chǎn)給21日，廣州天河區(qū)住建26日，南京市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了《南京市規(guī)劃資源局低多層居住建筑項目規(guī)劃管理規(guī)則》，明確今后不再審批建“別墅”項目。無資格一方，另一方3年內(nèi)不得在深購房。10日，合肥住保房管局發(fā)

區(qū)二手房參考價格發(fā)布機制。和園林局發(fā)布通知，要求企業(yè)合理確定網(wǎng)簽備案價格，嚴格執(zhí)行一房一價，明碼標價，不得變相實行價外價。市場監(jiān)管3日，杭州市住建局要求嚴審購房凍資情況，

布《合肥市存量房買賣合同

20日，南京促進房地產(chǎn)市場打擊“代凍資”亂象，防范繞過監(jiān)管來違規(guī)

網(wǎng)簽服務(wù)管理辦法》，嚴格

平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導小組辦公炒房的行為。二手房網(wǎng)簽。室下發(fā)了《關(guān)于明確浦口、六合、溧水、高淳區(qū)新落戶人群購買商品住房限購政策的通知》，浦口、六合、溧水、高淳區(qū)新落戶人員兩年內(nèi)僅可在四區(qū)內(nèi)買房。PART01|全國環(huán)境-地方調(diào)控城市新房、二手房調(diào)控升級，租賃市場將進入發(fā)展快車道，城鎮(zhèn)化建設(shè)和存量運營管理或成新紅利各地政府落實城市主體責任，因城施策、綜合施治，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。湖州、西安、合肥、嘉興、紹興等24市相繼升級調(diào)控，主要涉及升級限購、升級限貸、升級限價、升級限售、增加稅費交易年限、設(shè)立二手房參考價格、新房積分搖號等內(nèi)容。2021年上半年地方調(diào)控政策呈現(xiàn)以下特征：政策內(nèi)容涉及城市嚴查經(jīng)營貸等資金，嚴審購房資格、首付來源北京、上海、廣州、深圳、杭州、西安、嘉興、廣東省、浙江省、湖州、義烏發(fā)布二手房成交參考價限購限貸限價限售升級深圳、無錫、東莞、成都、西安一、狠抓落實房貸管理的“兩道紅線：信貸資金用途合規(guī)性審查趨嚴，謹防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。上海、杭州、東莞、嘉興、成都、西安人才、人才購房門檻提升限離婚廣州南沙區(qū)和黃浦區(qū)、南京、佛山上海、深圳、東莞二、監(jiān)管覆蓋范圍不斷擴大：內(nèi)蒙、廣州、深圳等多地監(jiān)管部門，就“過橋貸”、“贖樓貸”等業(yè)務(wù)，對小貸公司、融資擔保機構(gòu)展開約談和監(jiān)控，監(jiān)管對象擴展到非銀行類金融機構(gòu)。三、調(diào)控下沉：調(diào)控下沉到縣市，政策嚴苛程度甚至超過主城區(qū)。四、熱點城市調(diào)控政策常態(tài)化：上海儼然是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的風向標，上半年政策連番7次加碼。上海、成都、湖州、福建南平、金華、湖州、義烏、西安土拍規(guī)則升級或加強監(jiān)管增值稅免征年限提升加強市場監(jiān)管上海、杭州五、異城城市政策力度不同：成都、南通、衢州等政策力度相對溫和，難以實質(zhì)性扭轉(zhuǎn)市場預期。上海、杭州、武漢、合肥、海南、福建、南平、金華、成都、西安六、人才引進力度加大，僅個別城市收緊人才門檻。新房積分搖號上海、深圳PART01|全國環(huán)境-宏觀經(jīng)濟GDP穩(wěn)步增長，貨幣流動性合理，經(jīng)濟大局總體平穩(wěn)2021年上半年我國經(jīng)濟在積極穩(wěn)健的宏觀調(diào)控政策驅(qū)動下持續(xù)穩(wěn)定恢復，一季度GDP同比增長18.3%，政策驅(qū)動、結(jié)構(gòu)性復蘇、出口額擴大等諸多因素共同作用下，我國經(jīng)濟繼續(xù)呈現(xiàn)穩(wěn)中加固、穩(wěn)中向好的發(fā)展態(tài)勢。貨幣供應(yīng)量方面，M2/M1比值維持再3.4-3.8之間，M2增速略高于M1，投資占據(jù)優(yōu)勢，市場需求低。預計下半年，貨幣供應(yīng)量增速仍將保持在相對高位，為經(jīng)濟恢復提供必要支持。國內(nèi)生產(chǎn)總值及GDP增速貨幣供應(yīng)量35000030000025000020000015000010000050000030.00%20.00%10.00%0.00%250000020000001500000100000050000003.803.703.603.503.403.303.203.10-10.00%-20.00%-30.00%貨幣（M1）貨幣（M2）M2/M1GDP（億元）增速PART01|全國環(huán)境-宏觀經(jīng)濟房地產(chǎn)貸款增速下降，上半年房產(chǎn)銷售市場良好房地產(chǎn)貸款增速低于全部貸款增速，但個人住房貸款增速仍然高于全部貸款增速，2021年1季度個人住房貸款增速較之前雖略有下降，但仍面臨邊際上的壓力。2021年上半年銷售規(guī)模增加，銷售額累計漲幅較去年同期有所擴大，重點城市市場熱度不減，中央和地方密集出臺調(diào)控政策以穩(wěn)定市場預期，市場回歸理性。金融機構(gòu)貸款投向增速商品房銷售面積及銷售額情況300002500020000150001000050000250.00%200.00%150.00%100.00%50.00%0.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%房地產(chǎn)貸款余額同比個人住房貸款同比全部貸款同比商品房銷售面積商品房銷售額商品房銷售面積同比商品房銷售額同比PART01|全國環(huán)境-宏觀經(jīng)濟商品住宅銷售價格漲幅趨穩(wěn)：一線新房銷價漲幅略升，二手房漲幅回落；二三線城市商品房銷價同比漲幅基本穩(wěn)定2021年5月份70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有62個，環(huán)比下跌的城市有5個，3個城市環(huán)比持平，與4月份情況一致。二手住宅方面，環(huán)比上漲的城市有50個，環(huán)比下跌的城市有17個，3個城市持平，上個月這一數(shù)字分別為54個、14個和2個。2021年5月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)2021年5月70個大中城市二手住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比同比定基環(huán)比同比定基環(huán)比上月=100101.1100.4100.199.7同比上年同月=100109.399.4定基2020年=100109.299.7環(huán)比上月=10099.5同比上年同月=100104.3102.4103.3104.799.8定基2020年=100103.2101.3102.8103.899.3城市城市城市城市上月=100100.3100.6100.4100.3100.5100.9101.2100.3100.4100.4100.8100.6100.4100.2100.5100.9100上年同月=100104.3103.9103.198.72020年=100103.6103.4102.699.1上月=100100.1100上年同月=100105.9101.7103.3105.5105.7103.499.32020年=100104.4101.4102.8104.5104.7102.899.2北天京津唐山北天京津唐山秦皇島99.9秦皇島石家莊98.799包頭東州林100.5100.499.9石家莊包頭東州林100.7100.2100.7100.4100.3100.8100.7101太原96.997.5丹錦吉太原丹錦吉呼和浩特99.8100.4105.9106.597.699.7呼和浩特103.1104.7105.8101.799.9102.5104.1105.1101.2100.4103.9104.7102.8104.3105.5105.4104.8101.4102.5104沈大長陽連春100.5100.6100.4100.4100.7100.6100.9100.4100.3100.6100.199.8105.2105.89810098.799.3沈大長陽連春牡丹江99.792.994.5牡丹江無徐揚溫金蚌安泉九贛煙濟洛錫州州州華埠慶州江州臺寧陽100.4101.1100.7100.7100.6100.399.7108.2110.9107.1107.4108.1104.697.3106.3109.3106.3106.1106.4104無徐揚溫金蚌安泉九贛煙濟洛錫州州州華埠慶州江州臺寧陽105.7109.7108.8105.2106.6104104.4107.9107.5103.9105.6103.199哈爾濱96.998.6哈爾濱上南杭寧合福廈南濟青鄭武長廣深南海重成貴昆西蘭西銀海京州波肥州門昌南島州漢沙州圳寧口慶都陽明安州寧川109.4106.2108.7109.7106.1104.6104.9100.299.2108.6105.5107.6107.9105.6105上南杭寧合福廈南濟青鄭武長廣深南海重成貴昆西蘭西銀海京州波肥州門昌南島州漢沙州圳寧口慶都陽明安州寧川104.5104.6103.2105100.7100.599.797.8107.1105.8106.1101.2102.4105.1102.7107.3106.7111.2103.7105.9105.410899.898.7100.7100.299.8108.2103.1101.9102.8106.9104.1103.4100107.1103100.6100.3100.4100.4101107.7103.8105.3105.2110.4103.5103.8104.9105.4100.998.6106.5103.4104.4104104.4100.699.8101.3102.5105.4103.4102.799.4100.5100.4100.6100.3100.3100.999.9100.3100.6100.6100.199.9101100.7100.6103.1104.7113.5110.9102.5106.7104.8106.898.4100.6100.7102.7103.9110.6108.9101.7105100.8100.8100.9100.8101.5100.6100.6100.4101.9100.4100.3100108.6102.8103102.5105.6105.6109.3103100.8100.2100.7100.4100.599.7平頂山平頂山宜襄岳常韶湛惠桂北三瀘南遵大昌陽陽德關(guān)江州林海亞州充義理宜襄岳常韶湛惠桂北三瀘南遵大昌陽陽德關(guān)江州林海亞州充義理104.1104100.299.799.710099.399.2100.69999.999.899.399.4104.7104.3107.3105.1104.2105.7106.5105.7107.1109.7103.9100.5101100.4100102.5101.4105.4101.797.3101.8101100.3100.6100.7100.5100.6100.3100.599.8102.9104.8107.5101.896.3102.4103.9105.1102104.1106.599.1100.7100.3100.2101100.2100.1100104.2101.597.7106.2105.2106.8108104.1107.4105.3107.7109.3104.810497.3106.1104.5106.1107.6104100.7100.599.7105.1100.195.6104.3100.196.3100.5100.4100.8101106.8100.698.5105100.3100.4100.899.8106.6107.9112.4104.7100.1100.3102.399.599.5100.8102.5100.3102100.699.6102.299.8烏魯木齊100.1烏魯木齊100.7PART01|全國環(huán)境-人口普查第七次人口普查結(jié)果與2010年相比具一定差距性別結(jié)構(gòu)改善?男女比例與上次基本持平，男女差距略有降低。人口老齡化帶來的挑戰(zhàn)與機遇?0-14歲，15-59歲比重分別上升1%，下降7%，60-64歲比重上升1%，65歲及以上人群占比上升5%，少兒人口比重回升，生育政策取得積極的成效，同時，人口老齡化進一步加深，未來一段時期將持續(xù)面臨人口長期均衡發(fā)展的壓力，對于房地產(chǎn)來說，雖然年齡越大，越不會是房地產(chǎn)的“剛需”。但不得不承認的是，未來對于養(yǎng)老住房的需求將會逐步攀升。城鎮(zhèn)化進程穩(wěn)步推進?城鎮(zhèn)人口比重上升14%，隨著我國新型工業(yè)化、信息化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的深入發(fā)展和農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化政策落實落地，城鎮(zhèn)化建設(shè)取得了歷史性的成就。城市之間的房地產(chǎn)市場或進一步分化?全國人口共141178萬人，與2010年的133972萬人相比，增加了7206萬人，增長5.38％；年平均增長率為0.53％，比2000年到2010年的年平均增長率0.57％下降0.04個百分點，中國人口10年來繼續(xù)保持低速增長態(tài)勢。適老化與適小化應(yīng)是未來產(chǎn)品供給趨勢?全國共有家庭戶49416萬戶，家庭戶人口為129281萬人；集體戶2853萬戶，集體戶人口為11897萬人。平均每個家庭戶的人口為2.62人，比2010年的3.10人減少0.48人。這意味著，家庭戶平均人口跌破3。低生育率將長期影響房地產(chǎn)?2016－2020年間，中國出生人口分別為1786萬人、1723萬人、1523萬人、1465萬人和1200萬人，出生人口已經(jīng)連續(xù)4年下降。性別結(jié)構(gòu)年齡結(jié)構(gòu)城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)2020年2020年5%14%2020年2010年4%2010年9%36%50%2010年49%

49%17%

18%50%64%51%

51%70%63%0-1415-5960-6465及以上城鎮(zhèn)人口鄉(xiāng)村人口男女PART01|全國環(huán)境-地方調(diào)控西安：河南?。罕本呵鄭u：湖州：3.31全市商品住宅用地供應(yīng)總量年均增加20%以上；除藍田縣、周至縣以外，全市商品住宅、共有產(chǎn)權(quán)住房用地均實行“限房價、定品質(zhì)、競地價”出讓；每年按季度集中發(fā)布住宅用地出讓公告；市外遷入本市戶籍居民家庭購買限購區(qū)域住房，需落戶滿一年且在本市連續(xù)繳納12個月的社?；騻€稅；嚴格住房金融監(jiān)管，逐步建立二手房交易參考價格發(fā)布機制；加大住房保障力度4.13嚴格落實房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策，控制房地產(chǎn)貸款增速，確保房地產(chǎn)貸款集中度保持合理水平；加強全口徑管理；嚴厲打擊“零首付”“首付貸”等行為3.19防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)，加強強化個人貸款業(yè)務(wù)盡職調(diào)查2.23市南市北李滄區(qū)以盤活利用閑置建筑等方式籌集人才住房，也可在商品房劃定20%比例房源優(yōu)先面向人才銷售；加強租賃型人才住房建設(shè)和籌集；建立人才住房定價備案制度；產(chǎn)權(quán)型人才住房簽訂合同滿5年可上市交易2.24青島土地兩集中3.12分期申請預售商品房項目，單次申領(lǐng)預售建面不少于3萬方，3萬方以下項目一次性申領(lǐng)預售；在售項目不予上調(diào)備案價格，分期預售項目，續(xù)批預售價格備案不得高于前批次備案價格;已取預售10日內(nèi)一次性全部推出準售房源和車位；預售資金放入監(jiān)管專業(yè)戶3.23針對北京地區(qū)房價持續(xù)上漲和個人經(jīng)營貸款資金違規(guī)流入房地產(chǎn)輿情，對個人經(jīng)營貸款等業(yè)務(wù)開展自查，專項檢查等3.15青島市居住性質(zhì)合法產(chǎn)權(quán)型房屋人員及近親屬可辦理落戶，取消中心城區(qū)落戶面積限制6.26膠州全面放開落戶，商業(yè)網(wǎng)點、公寓皆可落戶內(nèi)蒙古：6.10小貸公司、融資擔保機構(gòu)“過橋貸”“尾款貸”“贖樓貸”等業(yè)務(wù)展開約談和監(jiān)控合肥：3.15不得捆綁銷售，價外加價；不得虛假宣傳，無證預售；禁止捂盤惜售；加強行業(yè)自律和內(nèi)部管理上海：1.21出臺“滬十條”，封堵假離婚購房漏洞，將增值稅征免年限由2年上調(diào)至5年，加強個人住房貸款審慎管理衢州：武漢：4.26科學安排住宅用地供應(yīng)計劃，及時公布土地出讓年度或階段性計劃；完善住房保障體系，擴大保障性租賃用房和人才住房供給，拓寬保障渠道；提高公租房利用效率；建立房價、地價聯(lián)動機制，嚴禁捂地和捂盤惜售，加強商品房預售管理；提高租房提取公積金額度3.21明確預售申報形象和規(guī)模要求；新建商1.25法拍房納入限購品房預售規(guī)模不得小于棟或分層、分單元申請預售許可；批準建面在20萬方以下，不得超過3次申請預售許可；20萬方以上，不得超過5次申請預售許可2.6新房認購積分搖號制度正式施行3.3“滬七條”發(fā)布3.12采取集中批量入市的方式供應(yīng)新建商品房5.28獲得新房認購資格即認定為名下購房套數(shù)深圳：1.19經(jīng)過深圳人力部認定的高層次人才，享受人才政策優(yōu)惠有效期內(nèi)，可憑認定證書獲購買首套房資格義烏：成都：3.26強化借款人資格審查；嚴查購房首付資金來源；提高預售許可條件；房地產(chǎn)項目十二分制管理；2021.10.1起購買的新商品房，自取得不動產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可轉(zhuǎn)讓；在售項目不予上調(diào)備案價；已取預售10日內(nèi)一次性全部推出準售房源和車位；預售資金放入監(jiān)管專業(yè)戶；加強網(wǎng)簽備案南通：3.22強化住宅用地供應(yīng)管理，中心城區(qū)商品住宅用地嚴格實行集中公告和出讓；加強土地競買主體資格審查；深化房地價聯(lián)動機制，中心城區(qū)商品住宅全面實施“限房價、定品質(zhì)、競地價”出讓；采取公租房實物保障和貨幣補貼并舉；登記購房人數(shù)在當前準售房源3倍及以上項目，所購商品住房限售期限由3年延長至5年；防范經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場4.20居住、商業(yè)、辦公用地采取“控房價、競地價”方式；加強房價備案管理；構(gòu)建全市房地產(chǎn)市場監(jiān)測一體化平臺，以住宅地價、商品房價、二手房、住宅租賃價為核心指標，日常監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行情況；建立房地產(chǎn)市場月、季、年度考核及部門共享機制；加強住房金融監(jiān)管，土地監(jiān)控；調(diào)整住房貸款政策2.8二手房經(jīng)紀公司不能發(fā)布高于成交參考價房源信息5.24深圳市個別項目買房積分規(guī)則發(fā)生新變化，積分新增5-10年內(nèi)在深住房轉(zhuǎn)讓記錄，現(xiàn)名下無房，積30分，夫妻積分每人封頂最高社保20年，子女積分從2分上升至5分6.2深圳市地方金融監(jiān)管局對9家主要從事贖樓擔保業(yè)務(wù)的融資擔保公司進行集體監(jiān)管約談，全面排查經(jīng)營用途貸款擔保業(yè)務(wù)，重點自查涉及房地產(chǎn)“貸款擔?！被颉拔匈J款”相關(guān)業(yè)務(wù)。南平市：1.6房價上漲過快的縣（市、區(qū)），采取限漲幅、控房價的調(diào)控措施，堅決遏制房價上漲；商品住宅庫存去化周期低于12月的縣（市、區(qū)），增加普通商品住房用地供應(yīng)；市縣兩級資源部依法查處土地閑置及囤地炒地行為東莞：無錫：收緊溫和放松2.27非本市戶籍自通知施行日購買二套房需前四年內(nèi)在本事逐月連續(xù)繳納社保滿三年3.2對涉嫌捂盤惜售、價外加價、虛假廣告、虛假房源、經(jīng)營貸挪用購房等問題進行嚴肅查處；加強二手房價格信息發(fā)布機制。6.11土拍參與單位實繳出資須大于0；員工參保數(shù)大于0；連續(xù)報稅1年以上，納稅大于0PART01|青島環(huán)境-重點政策供地方式升級，金融監(jiān)管加強，城陽共有產(chǎn)權(quán)加持，落戶限制放松，租賃市場成為新熱點供給端監(jiān)控加強，房地產(chǎn)金融監(jiān)管升級，嚴厲打擊資金違規(guī)流入房地產(chǎn)；集中供地新政落地，土地市場熱度分化；人才落戶政策適度放松，租賃市場將進入發(fā)展快車道，租賃與保障齊發(fā)力；房地產(chǎn)市場規(guī)范化發(fā)展。分類政策內(nèi)容3.26，中國銀保監(jiān)會等部門發(fā)布關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知。5.27，山東省人民代表大會常務(wù)委員會十三屆人大常委會第二十八次會議明確全省契稅稅率統(tǒng)一為3％。6.04，財政部網(wǎng)站公布了《關(guān)于將國有土地使用權(quán)出讓收入、礦產(chǎn)資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收有關(guān)問題的通知》，將國有土地使用權(quán)出讓收入、礦產(chǎn)資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收。金融2.20，青島市城陽區(qū)人力資源和社會保障局官方微信公眾號“城陽人才”發(fā)布消息，申請城陽區(qū)人才共有產(chǎn)權(quán)住房放寬到中專及同等學歷。2.22，青島市政府發(fā)布《關(guān)于進一步優(yōu)化人才住房建設(shè)和籌集工作的意見》，產(chǎn)權(quán)型人才住房簽訂購房合同滿5年可上市交易；超過10年的，不需交納土地收益。戶籍人才

3.06，城陽區(qū)發(fā)布人才共有產(chǎn)權(quán)住房明白紙（最新版）及解讀：中專及同等學歷人員納入第七層次人才范圍。3.15，青島市政府發(fā)布《關(guān)于進一步深化戶籍制度改革的意見》，取消青島城區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)房落戶面積限制。6月，城陽區(qū)人才共有產(chǎn)權(quán)住房政策，需開發(fā)商墊資，第一批名單52個項目參與共有產(chǎn)權(quán)，萬科、龍湖、保利等退出共有產(chǎn)權(quán)。6.24，膠州市公安局發(fā)布《膠州市人民政府關(guān)于進一步深化戶籍制度改革的意見》，商業(yè)網(wǎng)點、公寓均可落戶。2.22，青島市住建局進一步為優(yōu)化人才住房建設(shè)和籌集工作提出意見,加強租賃型人才住房建設(shè)和籌集，完善人才住房貨幣補貼政策體系。5.13，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局公布了《關(guān)于印發(fā)青島市公共租賃住房輪候排序規(guī)則的通知(征求意見稿)》,對評分和申請條件有所調(diào)整。租賃市場土地2.24，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布通知，嚴格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓。1.13，山東省住建廳發(fā)布《山東省健康住宅開發(fā)建設(shè)技術(shù)導則》，要求四層及四層以上新建住宅建筑必須設(shè)有電梯。2.24，青島市住建局發(fā)布官方通知，自2021年3月1日起新交付的商品房屋，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)原則上要與買受人簽訂《青島市新建商品房屋交接單》。4.21，青島首個針對城市更新工作的系統(tǒng)性政策文件《青島市人民政府關(guān)于推進城市更新工作的意見》正式印發(fā)。5.06，山東省住建廳發(fā)布關(guān)于進一步加強商品房銷售環(huán)節(jié)房屋面積明示和房產(chǎn)測繪成果使用有關(guān)工作的通知；《關(guān)于進一步規(guī)范房屋網(wǎng)簽備案錯誤信息更正有關(guān)工作的通知》。市場監(jiān)管PART01|青島環(huán)境-經(jīng)濟運行青島GDP排名及增速下降，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及里程碑項目待升級2021年1季度青島GDP排名14，較2020年同期增加532.55億元，經(jīng)濟較疫情時期有所恢復，排名同比下降2位，相較2018年同季度略有下滑，整體投資增速放緩。盡管經(jīng)濟支撐使排名未跌落前15，很大部分靠著強大的“縣域經(jīng)濟”，西海岸新區(qū)、即墨區(qū)、膠州等區(qū)域。雖然2020年工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)串聯(lián)下的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，為青島工業(yè)發(fā)展注入了龐大動能，但青島仍然缺乏規(guī)模大、質(zhì)量好、具備引領(lǐng)性的大項目。2021年1季

2020年1季2020年1季序號地區(qū)度GDP（億

度GDP（億GDP增量實際增速青島季度GDP及增速度排名元）元）400035003000250020001500100050040.00%30.00%20.00%10.00%0.00%12上海北京深圳廣州重慶蘇州成都杭州南京武漢天津?qū)幉ㄩL沙青島無錫9458.868915.97856.627462.25785.65228.84987.663743.933845.573379.13247.412257.32874.352463.82606.332504.872465.24121602.241453.71081.941175.291007.59980.02707.27818.917.60%17.10%17.10%19.50%18.40%21.10%17.30%18.30%16.00%58.40%15.90%19.50%16.80%18.00%18.60%36867.546404.095995.254723.954552.84419834455-10.00%-20.00%-30.00%-40.00%-50.00%67768893824.363574.113404.043111.39576.951316.81529.69647.501011121314151610151112143065.493037.423013.68459.16532.55548.44GDP(億元)增速PART01|青島環(huán)境-人口結(jié)構(gòu)青島”領(lǐng)頭羊“集聚效應(yīng)凸顯，人口數(shù)量首次破千萬；西海岸、城陽政策加持，人口數(shù)量明顯提升西海岸新區(qū)規(guī)劃和城陽共有產(chǎn)權(quán)及劃歸主城政策便利，西海岸新區(qū)人口增加量最多，城陽人口漲幅最大；青島人群性別結(jié)構(gòu)區(qū)域分化，總體比例均衡；城陽西海岸60歲及以上人群比例較低，購房主力優(yōu)勢明顯，主城及遠郊區(qū)老齡化比重較大，結(jié)合各區(qū)人群教育程度及經(jīng)濟實力，多樣化養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)或成新熱點；青島人群教育素質(zhì)提升，主城及輔城區(qū)重視高等教育，區(qū)域內(nèi)大學及以上學歷占比大。各區(qū)市人口單位：人、%各區(qū)市人口年齡構(gòu)成單位：%各區(qū)市每10萬人口中擁有的各類受教育程度人數(shù)單位：人/10萬人各區(qū)市人口性別構(gòu)成

單位：%比重占人口總比重占總?cè)丝诒戎爻菂^(qū)人口數(shù)大學（大

高中(含地區(qū)性別比2020年

2010年地區(qū)初中小學專及以上）

專科）男女區(qū)市60歲及以

其中65歲100717220-14歲

15-59歲全市1001006.25上及以上全市50.9648.7148.8649.0451.2951.14103.994.9695.56全市22551175431925223203321481889923020185931023311310市南區(qū)4866434.83全市15.4113.2413.8164.3160.4861.6220.2825.9224.9214.218.6416.64市南區(qū)市北區(qū)市南區(qū)

45597市北區(qū)

35372西海岸新市南區(qū)市北區(qū)市北區(qū)

109687910.8911.71西海岸新190359518.915.98西海岸新區(qū)52.7547.25111.6425815171912851518286區(qū)西海岸新區(qū)區(qū)15.6967.7916.5211.41嶗山區(qū)李滄區(qū)5023707372814.997.324.355.88嶗山區(qū)李滄區(qū)城陽區(qū)即墨區(qū)膠州市50.9949.4352.2551.1251.2349.0150.5747.7548.8848.77104.0497.74嶗山區(qū)

38041李滄區(qū)

36356城陽區(qū)

24430即墨區(qū)

10694膠州市

12288139761758017008166471764315695165592393623237309154169836760393954532616453132711748921543234672690418878嶗山區(qū)李滄區(qū)城陽區(qū)即墨區(qū)膠州市平度市萊西市12.9816.7217.1815.9516.5914.9114.4168.8466.318.1916.9814.312.1411.069.68城陽區(qū)

110960611.02即墨區(qū)

133607713.278.46109.44104.60105.0668.5263.2263.813.519.6720.8319.6125.5325.1614.8713.9218.8517.88膠州市平度市

119134811.83萊西市

7201037.159878209.8159.5660.43平度市842715.588.61平度市萊西市50.4450.6449.5649.36101.77102.58萊西市

10420PART01|青島環(huán)境-重點規(guī)劃青島新型城鎮(zhèn)規(guī)劃：打造具有世界影響力的灣區(qū)大都市6月21日，青島市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局組織編制了《青島市新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2021—2035年）》（征求意見稿），城陽將打造主城新的崛起片區(qū)、西海岸再造一個國際化的新青島、落戶政策全面放寬。環(huán)灣都市三大副中心城區(qū)推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)黃島、即墨、膠州三大副中心城區(qū),精致發(fā)展黃島主城片區(qū)，統(tǒng)籌自貿(mào)試驗片區(qū)、靈山灣片區(qū)、風河片區(qū)和古鎮(zhèn)口融合區(qū)等建設(shè)，強化航運貿(mào)易、先進制造、國際消費、科教文化等功能，集聚全球人才、科技、金融等要素資源，打造青島新一個百年發(fā)展的國際化城區(qū)。推進即墨、膠州兩個主城片區(qū)加快融入環(huán)灣都市區(qū)，打造聯(lián)系青濰、青煙協(xié)同發(fā)展的環(huán)灣都市區(qū)核心組團。加快平度萊西躍升崛起萊西支持平度加強基礎(chǔ)設(shè)施內(nèi)通外聯(lián)，強化產(chǎn)業(yè)支撐能力和公共服務(wù)保障，建設(shè)獨立的綜合性節(jié)點城市和青煙濰一體化發(fā)展戰(zhàn)略支點。強化縣城綜合服務(wù)能力平度姜山充分發(fā)揮平度、萊西兩市城區(qū)在城鄉(xiāng)融合發(fā)展的紐帶作用，優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)和功能布局，提高縣城在縣域城鎮(zhèn)體系中的輻射帶動能力。南村藍谷即墨膠州主城區(qū)環(huán)灣都市四大戰(zhàn)略節(jié)點堅持網(wǎng)絡(luò)化、專業(yè)化發(fā)展，重點建設(shè)藍谷、董家口、姜山、南村四大功能性戰(zhàn)略節(jié)點。黃島環(huán)灣都市現(xiàn)代化中心城區(qū)董家口市南、市北、李滄、嶗山和城陽區(qū)強化總部商務(wù)、金融貿(mào)易、創(chuàng)新創(chuàng)意、時尚消費、文化交流等核心功能，提升人口集聚和資源要素配置能力，優(yōu)化城市中心體系，打造新時代引領(lǐng)青島高質(zhì)量發(fā)展的現(xiàn)代化主城區(qū)。PART01|青島環(huán)境-重點規(guī)劃占據(jù)中國經(jīng)濟南北東西大循環(huán)“雙節(jié)點”，肩負國際樞紐之重任中國城市格局變革，《國家綜合立體交通網(wǎng)規(guī)劃綱要》發(fā)布，青島將承擔打造“國際樞紐”之重任。2月24日，中共中央、國務(wù)院日前印發(fā)《國家綜合立體交通網(wǎng)規(guī)劃綱要》。在這一建設(shè)交通強國的行動指南和“頂層設(shè)計”中，處在中國經(jīng)濟南北東西大循環(huán)“雙節(jié)點”上的青島位于20個國際性綜合交通樞紐城市之列，將肩負起打造“國際樞紐”之重任。《綱要》將我國區(qū)域分為三類：京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)和成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈4個地區(qū)作為極；長江中游、山東半島、海峽西岸、中原地區(qū)、哈長、遼中南、北部灣和關(guān)中平原8個地區(qū)作為組群；呼包鄂榆、黔中、滇中、山西中部、天山北坡、蘭西、寧夏沿黃、拉薩和喀什9個地區(qū)作為組團。按照極、組群、組團之間交通聯(lián)系強度，《綱要》提出了國家綜合立體交通網(wǎng)主骨架，包括6條主軸、7條走廊、8條通道。PART01|青島環(huán)境-重點規(guī)劃定位青島市新中心：流亭機場片區(qū)青島招標官網(wǎng)公布青島市城陽區(qū)自然資源局青島市城陽區(qū)流亭機場片區(qū)控制性詳細規(guī)劃項目公開招標公告，城陽流亭機場片區(qū)定位為青島市新中心。規(guī)劃編制內(nèi)容：按照“片區(qū)控規(guī)-單元控規(guī)—地塊控規(guī)”三個層級，傳導落實青島市國土空間總體規(guī)劃與城陽區(qū)國土空間分區(qū)規(guī)劃要求，開展規(guī)劃編制。流亭機場片區(qū)城市設(shè)計：統(tǒng)籌考慮流亭機場片區(qū)與周邊地區(qū)的空間尺度關(guān)系，結(jié)合片區(qū)內(nèi)的自然景觀環(huán)境和城市風貌特質(zhì)，塑造整體空間形象和景觀風貌特色。在控制性詳細規(guī)劃的綠地、景觀系統(tǒng)研究基礎(chǔ)上，進一步優(yōu)化城市空間形態(tài)、明確公共空間體系，構(gòu)建視線通廊、公共開敞空間等系統(tǒng)。確定片區(qū)建筑高度以及組群空間組合形式，明確主要建筑軸線、景觀朝向等相互組合關(guān)系。提煉建筑體量、色彩、材料、照明等形態(tài)特征。明確街區(qū)尺度，塑造人性化、充滿活力的街道空間。對城市廣場、公園綠地等不同類型的街道活動節(jié)點進行意向設(shè)計，形成一批高品質(zhì)、有活力的城市公共空間。明確城市設(shè)計的深度達到控規(guī)層面城市設(shè)計的內(nèi)容要求。PART01|青島環(huán)境-重點規(guī)劃西海岸交通樞紐能級提升，“一核引領(lǐng)、三點布局”空間發(fā)展4月23日，西海岸新區(qū)自然資源局公布了《青島西海岸新區(qū)綜合交通樞紐體系規(guī)劃（2019-2035年）》，融入國家鐵路網(wǎng)，打造組團級公共中心，多節(jié)點換乘。規(guī)劃范圍：與西海岸新區(qū)總體規(guī)劃相一致，北至膠州市，西至濰坊市、日照市，南至海岸線，東至膠州灣，陸域總面積2128km2。規(guī)劃期限：規(guī)劃期限為2020－2035年。近期2025年；遠期2035年；遠景展望至2050年。規(guī)劃目標：統(tǒng)籌鐵路、公路、軌道交通、道路交通、常規(guī)公交等各類綜合交通要素，與“一核引領(lǐng)、三點布局”空間發(fā)展和功能相匹配，構(gòu)筑層次清晰、功能完善、高效集約、開放公平的城市綜合交通樞紐體系。總體布局規(guī)劃：鐵路客運樞紐利用國家規(guī)劃的“八橫八縱”高鐵網(wǎng)中的沿海通道及京滬通道，研究西海岸新區(qū)鐵路系統(tǒng)，使西海岸新區(qū)融入到國家鐵路網(wǎng)，從而提升西海岸新區(qū)鐵路樞紐地位。加快推進研究膠州灣過海鐵路和青島西-諸城鐵路，提升青島西站鐵路樞紐能級；以“站城一體、換乘高效”理念布局新增黃島站高鐵樞紐。公路客運樞紐西海岸新區(qū)規(guī)劃“兩主、一輔、一旅游”公路客運樞紐，兩主站分別為西海岸新區(qū)東區(qū)規(guī)劃新站、西海岸汽車總站，輔站為泊里汽車站，青島西站汽車站主要為旅游服務(wù)。公共交通樞紐以“軌道+常規(guī)公交”的大型公共交通樞紐，打造組團級公共中心,實現(xiàn)片區(qū)級別集散、轉(zhuǎn)換功能，支撐區(qū)域發(fā)展。公交樞紐與軌道交通站點充分銜接，發(fā)揮公交的最大效力。規(guī)劃布局26處軌道交通樞紐、6處“P+R”換乘樞紐、18處大型公交樞紐、17處中小型公交樞紐。水運樞紐對水運碼頭周邊進行綜合開發(fā)，完善配套設(shè)施，以供游客休閑娛樂實現(xiàn)旅游的一體化服務(wù)。結(jié)合海岸線功能定位、海島功能、近海陸域用地功能等，規(guī)劃客運碼頭17處。其中，保留現(xiàn)狀碼頭3處，規(guī)劃新增碼頭4處，升級現(xiàn)狀客運碼頭8處，結(jié)合現(xiàn)狀漁碼頭改建1處客運碼頭，結(jié)合造船廠碼頭建設(shè)1處。PART01|青島環(huán)境-重點規(guī)劃城陽4宗地控規(guī)調(diào)整——商業(yè)變商住地+流亭突破限高城陽世紀公園西側(cè)4宗地控規(guī)調(diào)整，由原來的倉儲用地、商業(yè)用地調(diào)整為商住地，調(diào)整后總占地面積244778㎡，計容建面52.4萬㎡。在今年流亭機場轉(zhuǎn)場后，流亭的存量用地功能升級，流亭突破限高。本次控規(guī)中的住宅用地限高150米。其中有3宗住宅類土地：A-11地塊為純住宅地塊，占地面積83665㎡，容積率2.5，規(guī)劃建面20.92萬㎡；A-30商住比3：7，占地面積51986㎡，容積率2.5，規(guī)劃建面13萬㎡；A-06商住比25：75，占地面積30550㎡，容積率2.5，規(guī)劃建面7.64萬㎡。地塊周邊的魯昊·萬霖的花園的二手房均價18000元/㎡，而萬科魅力之城的二手房報價接近2萬。地塊位于世紀公園西側(cè)，僅靠流亭機場，而此次調(diào)整后的控規(guī)限高150米，這代表流亭的高度可以突破天際線了，今年流亭機場可以陸續(xù)轉(zhuǎn)場，后期流亭的規(guī)劃將不再受限制。根據(jù)規(guī)劃，流亭區(qū)域內(nèi)打造“未來城市試驗場”，建設(shè)一個集產(chǎn)業(yè)、商務(wù)、消費、金融、交通、教育、醫(yī)療、文化、運動、景觀為一體的高端現(xiàn)代、活力時尚的“未來之城”。流亭納入主城，流亭與傳統(tǒng)市區(qū)的距離，加上未來可供規(guī)劃和開發(fā)的大片土地，地鐵1號線的穿透，這將是一片未來的發(fā)展高地。PART01|青島環(huán)境-交通規(guī)劃雙鐵加持，青島落地年交通新進展6月26日，濰煙高鐵|萊榮高鐵開始同步架設(shè)箱梁。濰煙高鐵是國家＂八縱八橫＂高鐵網(wǎng)中沿海高鐵通道的重要組成部分，線路利用煙威聯(lián)絡(luò)線連通煙臺南站，新建正線線路全長237.314km，初步設(shè)計批復總投資441.69億元，雙線高速鐵路，設(shè)計行車速度350km

/h。萊榮高鐵是青銀高鐵通道向山東半島地區(qū)的延伸，正線全長192.814km，為雙線高速鐵路，設(shè)計行車速度350km/h。5月20日，國內(nèi)最長過海地鐵——青島地鐵1號線實現(xiàn)全線軌通。5月24日，青島地鐵4號線最長車站張村站明挖段主體結(jié)構(gòu)順利封頂,地鐵4號線全長約30公里，設(shè)25座車站，是一條真正意義上的“東西大動脈”，建成后將與1、2、3、8、11號線換乘。目前，4號線全線25座車站中，已累計封頂17座車站，線路建設(shè)正平穩(wěn)快速推進。地鐵1號線連接了西海岸至城陽5個區(qū)，其通車后青島在網(wǎng)線路達到6條，運營總里程達到286公里。1號線開通后，將串聯(lián)起西海岸新區(qū)、市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、城陽區(qū)等五個行政區(qū)，并且成為西海岸城區(qū)、東岸城區(qū)和北岸城區(qū)間的快速軌道交通走廊。PART02青島土地市場PART02|土地市場-整體供需2021年土地市場上半年，整體市場供大于求，供應(yīng)、成交建面均有所下降，

成交樓面價較去年同期有所上漲萬㎡2016-2021年青島市土地供需情況元/㎡4000250034183243319831572021年上半年青島土地供銷比1.23全市土地供應(yīng)937萬㎡，同比下降29022000150010005000282527…3000259622692000

45%；成交土地760萬㎡，同比下降48%；成交土地平均樓面地價16793157元/㎡

，同比上漲9%。1010100002016年上半年

2016年下半年

2017年上半年

2017年下半年

2018年上半年

2018年下半年

2019年上半年

2019年下半年

2020年上半年

2020年下半年

2021年上半年供應(yīng)建面(萬㎡)成交建面(萬㎡)成交樓面價（元/㎡）近一年青島市月度供需情況萬㎡80060040020006元0/0㎡0從青島月度成交來看，土地的月度47514794343942374000

供需市場表現(xiàn)的不平穩(wěn)，上半年4月、6月份供地量較大，2021年月均供地建面156萬㎡，月均成交建39742862400224243912305937583575364133273281221534082789335833352451309529272493227322601767200019381710面127萬㎡。105802019年01月2019年04月2019年07月2019年10月2020年01月2020年04月2020年07月2020年10月2021年1月2021年4月供應(yīng)建面(萬㎡)成交建面(萬㎡)成交樓面價（元/㎡）PART02|土地市場-整體結(jié)構(gòu)由“兩集中”政策影響，上半年商品住宅土地供應(yīng)成交量均少于20年上半年土地供應(yīng)成交量2020年1-6月青島市土地供應(yīng)占比2021年1-6月青島市土地供應(yīng)占比2021年，商品住宅、商服用地、產(chǎn)權(quán)型人才公寓供地建面均有所減少商品住宅：供應(yīng)540萬㎡，占比62%，同比去年同期減少51%商服用地：供應(yīng)266萬㎡，占比31%，同比去年同期減少34%供應(yīng)供應(yīng)產(chǎn)權(quán)型人才公寓：供應(yīng)59萬㎡，占比7%，同比去年同期減少21%商品住宅商服用地產(chǎn)權(quán)型人才公寓商品住宅商服用地產(chǎn)權(quán)型人才公寓2020年1-6月青島市土地成交占比2021年1-6月青島市土地成交占比2021年，商品住宅、商服用地成交建面有所減少，產(chǎn)權(quán)型人才公寓成交建面增加商品住宅：供應(yīng)483萬㎡，占比68%，同比去年同期減少48%商服用地：供應(yīng)159萬㎡，占比22%，同比去年同期減少59%成交成交產(chǎn)權(quán)型人才公寓：供應(yīng)66萬㎡，占比9%，同比去年同期增加39%商品住宅商服用地產(chǎn)權(quán)型人才公寓商品住宅商服用地產(chǎn)權(quán)型人才公寓注：土地數(shù)據(jù)進行細分，商住地塊再次優(yōu)化，細分出商品住宅（純住宅）、商服（純商業(yè)）、人才公寓PART02|土地市場-區(qū)域結(jié)構(gòu)2021年上半年膠州、膠南、高新為土地供應(yīng)主力；成交建面主要集中膠南、即墨、萊西、高新區(qū)2021年1-6月青島市各區(qū)域土地供需量價走勢元/㎡2萬5㎡020000174171699120015010050150001000050000964685046671444237153167237117901593184614380市南區(qū)市北區(qū)四方區(qū)李滄區(qū)嶗山區(qū)城陽區(qū)高新區(qū)黃島區(qū)膠南市即墨區(qū)膠州市平度市萊西市供應(yīng)面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交樓面價（元/㎡）2021年1-6月青島市各區(qū)域土地成交區(qū)域結(jié)構(gòu)100%50%0%0.00.30.36.119.92.34.00.53.320.23.07.48.915.819.913.622.342.416.59.810.351.223.860.874.4107.546.366.920.420.82.41.96.20.0市南區(qū)市北區(qū)四方區(qū)李滄區(qū)嶗山區(qū)城陽區(qū)高新區(qū)黃島區(qū)膠南市即墨區(qū)膠州市平度市萊西市商品住宅成交建面(萬㎡)商服成交建面(萬㎡)人才公寓成交建面(萬㎡)注：土地數(shù)據(jù)進行細分，商住地塊再次優(yōu)化，細分出商品住宅（純住宅）、商服（純商業(yè)）、人才公寓PART02|土地市場-區(qū)域結(jié)構(gòu)2021年上半年除四方區(qū)溢價率達到64.89%(綠城）

，其次是平度市溢價率為0.02%，其余均為底價成交，四方區(qū)的高溢價率拉動整體市場的溢價率走勢2016-2021年青島市樓面地價與溢價率400030002000100001500%1000%500%0%10.410.47.62.41.31.10.80.10.31.11.02016年上半年2016年下半年2017年上半年2017年下半年2018年上半年2018年下半年2019年上半年2019年下半年2020年上半年2020年下半年2021年成交樓面價（元/㎡）溢價率（%）2021年1-6月成交居住商業(yè)用地溢價率分布2021年青島市樓面地價與溢價率2000015000100005000070%65%60%50%40%30%20%10%0%20%市南區(qū)市北區(qū)四方區(qū)李滄區(qū)嶗山區(qū)城陽區(qū)高新區(qū)黃島區(qū)膠南市即墨區(qū)膠州市平度市萊西市0%0-20%20-50%50%以上成交樓面價（元/㎡）溢價率（%）PART02|土地市場-2021年上半年土地兩宗“最”[最高成交溢價率]64.89%地塊位于市北區(qū)開平路45號，周邊在售項目分別為中海寰宇時代，周邊售價為30000元/㎡；地處市北區(qū)兩橫兩縱交通網(wǎng)中，直通鄭州路、跨海大橋高架路、四流南路、重慶南路等城市主干道，緊鄰M1號線（在建）交通便利，但周邊的新型商業(yè)配套稍顯遜色；擬建設(shè)商品住宅、公租房和商業(yè)網(wǎng)點、公共配套，規(guī)劃地上建面48738.2㎡，商品住宅32906.88㎡，公租房10957.5㎡，商業(yè)配套4873.82㎡，容積率3.5，建筑密度30%，綠地率25%。本次拿地為綠城集團，綠城在李滄、膠州和市南區(qū)均有項目分布，綠城物業(yè)為中國服務(wù)業(yè)500強企業(yè)、浙江省服務(wù)業(yè)百強企業(yè)（前50強）

，客戶的滿意度高；5月12日，萬科、保利、龍湖、華潤、中海、綠城、中巍、碧桂園、金地、招商、金科、中南、海信、青城、旭輝銀盛泰、青特、平安17家叫價164輪直接觸發(fā)17000元/㎡熔斷價，最后綠城以17000元/㎡+2106.7㎡自持獲得該地塊，僅次于深藍中心的17800元/㎡，成為青島土拍成交價第二高。綠城在青島已經(jīng)形成了IP，品質(zhì)的代表，品牌溢價高，但每次開盤都是現(xiàn)象級。競品項目月均流速與價格10050021000區(qū)域四方區(qū)土地位置市北區(qū)開平路45號土地用途呈現(xiàn)項目商住綜合201342000019000180001700016000用地總地面積(㎡)37781規(guī)劃總建筑面積(㎡)綠城和錦誠園10795（自持建容積率≤3.5面2106.9）17723成交樓面地價(元/㎡)青島綠杭捷高置業(yè)有限公司成交總價(萬元)成交溢價率1700064227.1964.89%競得人龍湖春江酈城萬科未來城月均流速(套)2021年成交均價（元/㎡）PART02|土地市場-2021年上半年土地兩宗“最”[最高樓面地價]10773元/㎡地塊位于黑龍江路以南、海爾路以西，根據(jù)規(guī)劃方案建設(shè)18棟樓（6棟28F+4棟25F+1棟24F+2棟22F+2棟8F+1棟12F+1棟9F+1棟7F），共計1697戶。商業(yè)部分位于北側(cè)，占地面積28446㎡，規(guī)劃總建面20.09萬㎡，計容建面13.6萬㎡，建設(shè)5棟獨棟寫字樓（11F-24F）。周邊在售項目為龍湖春江天境、七色堇、青特星城、和達君玥等，周邊均價為30000元/㎡，地塊位于主城區(qū)已經(jīng)非常完善的商圈之一，各項配套齊全，地鐵等交通便利。地塊為君一控股集團有限公司獲取，君一控股集團發(fā)軔于濱海旅游名城青島，其繼承了海爾集團的真誠之心與創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)之基因，從青島走出到輻射山東，再到布局全國，不斷壯大；其不僅成長為中國北方領(lǐng)軍房企品牌，并連續(xù)多年穩(wěn)居中國房企TOP100榜單。由君一控股集團打造的云璽“智慧社區(qū)”是青島地區(qū)首個真正意義上的物聯(lián)網(wǎng)“智慧社區(qū)”。業(yè)主可盡享物聯(lián)科技之便捷、安全、舒適與健康，物業(yè)管理更加智能、綠色、高效。海爾地產(chǎn)物業(yè)已連續(xù)四年蟬聯(lián)“中國物業(yè)服務(wù)特色品牌企業(yè)”榜單。競品項目月均流速與價格區(qū)域嶗山區(qū)土地位置黑龍江路以南、海爾路以西土地用途呈現(xiàn)項目城鎮(zhèn)住宅8060402003000029044285292900028000270002600025000用地總地面積(㎡)規(guī)劃總建筑面積(㎡)海爾海尚府2742257581203796容積率≤3.5426505青島海云創(chuàng)智商業(yè)發(fā)展有限公司成交樓面地價(元/㎡)成交總價(萬元)成交溢價率10773219549.4315.64%競得人龍湖春江天境青特星城和達君玥保利大國璟月均流速(套)2021年成交均價（元/㎡）PART02|土地市場-企業(yè)拿地2021年國信集高新區(qū)獲取8宗地塊，表現(xiàn)突出，儲備量充足，位居面積榜榜首，君一控股獲取嶗山區(qū)2宗高價值地塊，位居金額榜榜首2021年上半年青島土地成交總建面排行2021年上半年青島土地總成交額排行總建筑面積成交總價（億元）土地面積（畝）總建筑面積（萬㎡）排名1開發(fā)商名稱國信集團和達集團融創(chuàng)中國君一控股土地面積(畝)宗數(shù)成交總價(億元)排名1開發(fā)商名稱君一控股國信集團和達集團金地集團保利發(fā)展城投集團宗數(shù)2(萬㎡)77.84674515701291451011568081611225.018.07.732.825.018.013.79.8129467451