商業(yè)街物業(yè)的管理重點(diǎn)課件

商業(yè)街物業(yè)管理行業(yè)交流12018鼎力前行工作室作室2021/4/281CONTENTS目錄0102

03管理重點(diǎn)及注意事項(xiàng)管理重點(diǎn)及難點(diǎn)04過程監(jiān)管及需求服務(wù)2021/4/282Part01管理重點(diǎn)及注意事項(xiàng)2021/4/283隨著實(shí)體企業(yè)被網(wǎng)購(gòu)逼的舉步維艱，廠房和商業(yè)地產(chǎn)已步入了困難時(shí)期，各地為了化解商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存都想了不少辦法，但商業(yè)地產(chǎn)的頹勢(shì)仍無緩解跡象。但這絕不只是商業(yè)的全部。支撐著商業(yè)街輝煌運(yùn)營(yíng)額的，包括綜合體內(nèi)住戶和周邊人群的光顧。但商業(yè)整體業(yè)態(tài)的運(yùn)營(yíng)，才是商業(yè)的核心和靈魂。正是物業(yè)管理在商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面的成效，才讓投資者對(duì)商業(yè)街充滿信心。2021/4/28401商家入場(chǎng)服務(wù)即引導(dǎo)告知義務(wù)梳理房屋基本情況及缺陷告知通過政府相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行引導(dǎo)發(fā)放行政許可相關(guān)提示及告知2021/4/2851、對(duì)應(yīng)商業(yè)街經(jīng)營(yíng)范圍梳理商業(yè)街，優(yōu)缺點(diǎn)如”給排水情況、電力配置、通風(fēng)井是否設(shè)置、空調(diào)外機(jī)位等；2、具備餐飲條件商鋪的煙道情況、隔油池是否設(shè)置、排水管徑、通風(fēng)井、天然氣進(jìn)戶情況等情況的梳理；3、提前對(duì)具備使用條件的商鋪進(jìn)行外擺規(guī)劃，統(tǒng)一外擺隔離風(fēng)格、外擺區(qū)地面保護(hù)要求，規(guī)范商鋪外物品擺放；4、廣告位置及店招的設(shè)置及要求；5、做到商家進(jìn)場(chǎng)前的就告知到技術(shù)交底、禁止行為及提示。2021/4/28602過程監(jiān)管及正確引導(dǎo)服務(wù)、引導(dǎo)、監(jiān)管通過政府部門許可方能實(shí)施的裝修改造嚴(yán)禁的相關(guān)事項(xiàng)入場(chǎng)引導(dǎo)及監(jiān)督的重要性2021/4/287裝修期間的管理及服務(wù)1、重點(diǎn)關(guān)注室內(nèi):商鋪的隔樓搭建、水管、電力改造、煙道搭接（位置拆改等），通風(fēng)井改造、主排水管改造、隔油池設(shè)置、空調(diào)外機(jī)位調(diào)整等2、重點(diǎn)關(guān)注公共區(qū)域:應(yīng)急照明電源拆改、電梯廳，共用區(qū)域占用、主管給排水管的改造及檢修口預(yù)留，拆改、屋頂商業(yè)及一層商業(yè)消防通道的占用等。3、消防探頭、噴淋、消火栓拆改（大于330平方）二裝消防備案4、過程監(jiān)管，隔樓搭建、消防探頭、噴淋、消火栓拆改的必須在裝修方案上注名，出具有政府相關(guān)部門發(fā)放的審核通過意見及備案表。2021/4/288裝修期間的管理及服務(wù)5、餐飲娛樂等大負(fù)荷使用電力的經(jīng)營(yíng)商家，裝修前期應(yīng)對(duì)室內(nèi)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行相關(guān)交底是否具備與商家經(jīng)營(yíng)相關(guān)匹配的先決條件。如餐飲經(jīng)營(yíng)：提示主要包括“電力配比，總功率（部分負(fù)荷可引導(dǎo)采用燃?xì)鈱?shí)現(xiàn)）、煙道情況（直接到戶還是后期達(dá)接）、排水主管網(wǎng)直徑及數(shù)量、是否有隔油池設(shè)置等”2021/4/289裝修期間的管理及服務(wù)6、門前五包協(xié)議的簽定。商家進(jìn)場(chǎng)時(shí)需要與物業(yè)服務(wù)合同一同簽訂的還有“門前五包協(xié)議”主要包括：是指承擔(dān)門前包衛(wèi)生、包綠化、包市政公用設(shè)施、包建筑物容貌、包秩序其中，包衛(wèi)生，即做到門前無垃圾雜物、無污水、無污垢、無油漬或嚴(yán)重積塵，遮陽(yáng)棚規(guī)范、整潔，無破損；衛(wèi)生設(shè)施完好整潔，無破損；包綠化，即協(xié)助綠化管理部門管護(hù)好樹木花草和綠化設(shè)施，及時(shí)清理門前花壇內(nèi)的垃圾雜物，不攀樹折枝，采摘花朵，不得在樹干、樹枝上釘釘子和亂掛雜物等；包建筑物容貌，即保持建筑物的維修和修善。包秩序，即禁止亂掛曬、亂占道、亂堆放、亂張貼等影響市容秩序的行為，對(duì)其他行為人的亂停、亂靠、亂擺攤設(shè)點(diǎn)、亂挖掘等影響市容秩序的行為有監(jiān)督、勸說和舉報(bào)的責(zé)任等。2021/4/281003經(jīng)營(yíng)期間的服務(wù)及引導(dǎo)多經(jīng)及為客服務(wù)外擺區(qū)的需求及使用公共區(qū)域的合理運(yùn)用主管部門的溝通及協(xié)調(diào)月度入戶經(jīng)營(yíng)隱患的排查服務(wù)2021/4/2811隨著人們生活節(jié)奏的加快及消費(fèi)習(xí)慣的改變，感觀、理性消費(fèi)更為突出。爆發(fā)性消費(fèi)已不多見。商家的平均經(jīng)營(yíng)成本也不斷提高，為減少經(jīng)營(yíng)面積在經(jīng)營(yíng)成本中的占比及經(jīng)營(yíng)特色的招示度，商業(yè)街外擺區(qū)就成為了經(jīng)營(yíng)者的不可缺少的需求與新寵。2021/4/28121、外擺區(qū)的需求及使用1）、對(duì)具備條件的商鋪進(jìn)行外擺區(qū)域的統(tǒng)一規(guī)劃及編號(hào)，進(jìn)行統(tǒng)一管理。業(yè)主在辦理收房、簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同及相關(guān)手續(xù)的同時(shí)應(yīng)簽訂同意管理方統(tǒng)一對(duì)公共區(qū)域的合理管理及利用的協(xié)議。

2）、經(jīng)營(yíng)商家入場(chǎng)時(shí)根據(jù)實(shí)際需求簽訂外擺區(qū)的使用租賃協(xié)議（協(xié)議應(yīng)與商鋪的租賃合同時(shí)間一致），來促進(jìn)項(xiàng)目多種經(jīng)營(yíng)及規(guī)范管理統(tǒng)一性。2021/4/28132、公共區(qū)域的合理運(yùn)用1）、對(duì)具備條件不影響商鋪經(jīng)營(yíng)的區(qū)域進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)互補(bǔ)性的短中期經(jīng)營(yíng)招商。促進(jìn)整體消費(fèi)人群流量的增加。2）、增加項(xiàng)目配套設(shè)施（非機(jī)動(dòng)車就近停放看護(hù)、公共衛(wèi)生間、休閑凳、吸煙區(qū)等剛性需求）滿足不同層次消費(fèi)人群需求，增加消費(fèi)結(jié)構(gòu)。3）、增加項(xiàng)目多種經(jīng)營(yíng)及規(guī)范性管理。2021/4/28143、主管部門的溝通及協(xié)調(diào)1）、與行政主管部門建立好互動(dòng)工作對(duì)涉及政策法規(guī)的及時(shí)了解與傳遞。2）、依托行政主管部門執(zhí)法權(quán)力規(guī)范好商業(yè)街的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。3）、撐握相關(guān)政策法規(guī)及時(shí)有效的為經(jīng)營(yíng)商家提供引導(dǎo)性服務(wù)。4）、協(xié)調(diào)政府相關(guān)部門如：街道片警、消防、城管等部門為商家、企業(yè)提供形式多樣的培訓(xùn)。2021/4/28154、入戶經(jīng)營(yíng)隱患的排查及服務(wù)1）、定期開展入戶安全隱患檢查。2）、定期組織經(jīng)營(yíng)商家進(jìn)行安全防范知識(shí)交流。3）、定期為經(jīng)營(yíng)商家發(fā)放“經(jīng)營(yíng)隱患排查及整改建議書”，為經(jīng)營(yíng)商家提供安全隱患提示服務(wù)。

2021/4/281601營(yíng)造一個(gè)良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境服務(wù)提升公示意見箱，定期收集商家意見建立現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)監(jiān)督機(jī)制根據(jù)商家需要靈活調(diào)整服務(wù)項(xiàng)目2021/4/2817Part02過程監(jiān)管及支撐服務(wù)2021/4/281801服務(wù)落實(shí)的過程管理過程管理服務(wù)的落地性事前準(zhǔn)備、過程監(jiān)控、事后評(píng)估發(fā)揚(yáng)管理與服務(wù)優(yōu)勢(shì)提供專屬服務(wù)2021/4/2819服務(wù)的落地性經(jīng)營(yíng)物資運(yùn)輸及廢料的運(yùn)輸路線及時(shí)段引導(dǎo)服務(wù)商家后勤物資運(yùn)輸路線的規(guī)劃非機(jī)動(dòng)車及機(jī)動(dòng)車的就近安全快捷的停放服務(wù)消費(fèi)人群車輛停放服務(wù)項(xiàng)目全員必須熟知項(xiàng)目各商家經(jīng)營(yíng)性質(zhì)、經(jīng)營(yíng)特色及位置，為消費(fèi)者提供專業(yè)準(zhǔn)確的指引服務(wù)消費(fèi)人員的指引及引流服務(wù)2021/4/28201、服務(wù)落地1）、利用項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)推行服務(wù)零干擾，在商家街經(jīng)營(yíng)高峰期，避免物業(yè)服務(wù)人員操作的頻次，同時(shí)加大公共衛(wèi)生間、過道等體現(xiàn)公共服務(wù)區(qū)域的服務(wù)頻次。2）、所有周、月、季度對(duì)共用設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)及環(huán)境打掃活動(dòng)及其他維護(hù)工作必須安排在商家無經(jīng)營(yíng)時(shí)段如：“電梯、供電設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)”需停電操作的除提前告知各經(jīng)營(yíng)者外，應(yīng)盡量安排在凌晨避免影響商家的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。3）、制定商業(yè)街各商家后勤物資運(yùn)輸路線及運(yùn)輸時(shí)間減少對(duì)消費(fèi)者的感觀影響及消費(fèi)體驗(yàn)。4）、增加商業(yè)街配套設(shè)施（如“非機(jī)動(dòng)車就近集中停放區(qū)看護(hù)服務(wù)”可外管理）滿足不同層次消費(fèi)人群需求。5）、參與商家經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，物業(yè)人員掌握各商家經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及特色，在崗位期間有意識(shí)的參與消費(fèi)人群的指引，提升商家的認(rèn)同度。2021/4/2821服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)改進(jìn)及合理調(diào)整制定周全的事前服務(wù)準(zhǔn)備及商家溝通工作事情準(zhǔn)備對(duì)所有影響商家經(jīng)營(yíng)的服務(wù)一律調(diào)整實(shí)施時(shí)間。提供零干擾服務(wù)，做好現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施項(xiàng)目的防護(hù)工作，讓防護(hù)點(diǎn)成為商業(yè)業(yè)態(tài)的宣傳點(diǎn)過程監(jiān)控持續(xù)改進(jìn)，對(duì)物業(yè)操作點(diǎn)位實(shí)施的事后評(píng)估及回訪工作，關(guān)注對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的影響程度及商家的意見及建議事后評(píng)估022021/4/28222、發(fā)揚(yáng)管理與服務(wù)優(yōu)勢(shì)提供專屬服務(wù)1）、針對(duì)商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，配置相應(yīng)軟硬件服務(wù)。硬件如:“公共廣告位、公共移動(dòng)宣傳點(diǎn)、移動(dòng)鐳射成像儀”；“技術(shù)工種、經(jīng)驗(yàn)豐富的客戶人員、組建地推及網(wǎng)推人員”為商家提供開業(yè)，酬賓、店慶等現(xiàn)場(chǎng)、線下、網(wǎng)絡(luò)有償宣傳及支撐服務(wù)。2）、開展形式多樣的商業(yè)街物業(yè)服務(wù)，為商家提供行政許可報(bào)審、執(zhí)照代辦、資質(zhì)年審、開業(yè)禮賓、經(jīng)營(yíng)服務(wù)分包等服務(wù)。3）、牽頭成立商業(yè)經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)、定期組織交流，引導(dǎo)互幫互助，資源共享。協(xié)調(diào)外部資源定期組織外出參觀，學(xué)習(xí)優(yōu)秀商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。4）、定期評(píng)選商業(yè)街文明經(jīng)營(yíng)模范，并制作有特色的經(jīng)營(yíng)模范、文明經(jīng)營(yíng)流動(dòng)牌予以懸掛店口。2021/4/2823Part03管理重點(diǎn)及難點(diǎn)2021/4/282401管理重點(diǎn)杜絕：消防系統(tǒng)的破壞、給排水主管道移改及封堵室內(nèi)裝修引導(dǎo)：商家的用電設(shè)備未嚴(yán)格按照科學(xué)配置電力負(fù)荷的不足監(jiān)督：外擺區(qū)未規(guī)范使用經(jīng)營(yíng)期間外擺及招示協(xié)調(diào)：經(jīng)營(yíng)垃圾隨意處理，餐廚垃圾未規(guī)范回收經(jīng)營(yíng)垃圾處置2021/4/282502管理難點(diǎn)水電、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收繳經(jīng)營(yíng)商家一切以利益出發(fā)為提升項(xiàng)目收繳率，應(yīng)對(duì)各商戶設(shè)置充值水電表，采用先充后用的原則來提升物業(yè)費(fèi)用的收繳率商家經(jīng)營(yíng)效益的高低直接影響項(xiàng)目的管理及物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳率2021/4/282603整合項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)利用項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，定期在住宅項(xiàng)目對(duì)新開業(yè)及活動(dòng)商家進(jìn)行宣傳資源互補(bǔ)在業(yè)主繳納物管費(fèi)及給物業(yè)提出好的建議時(shí)，為業(yè)主發(fā)放各商家提供的具有一定價(jià)值優(yōu)惠卷。來促進(jìn)商家的曝光及業(yè)主的體驗(yàn)度。主動(dòng)為商家提供服務(wù)2021/4/282703其他促進(jìn)商業(yè)人氣1、定期開展商業(yè)人氣打造活動(dòng)2、聯(lián)系周邊居住區(qū)，定期發(fā)放消費(fèi)優(yōu)惠卷等提供便利的泊車服務(wù)

內(nèi)抓管理前期應(yīng)擬定一系列的消費(fèi)人群及主要經(jīng)營(yíng)者停車優(yōu)惠手段減少人為影響人氣的因素1、建立能耗監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)分析機(jī)制，合理調(diào)整電梯，燈光、水景開啟時(shí)間及改造優(yōu)化光源。2、制定設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃2021/4/2828很榮幸與您分享2018鼎力前行工作室因時(shí)間匆忙，部分問題未涉及，后續(xù)我將持續(xù)修改2021/4/28299、人的價(jià)值，在招收誘惑的一瞬間被決定。2023/7/62023/7/6Thursday,July6,202310、低頭要有勇氣，抬頭要有低氣。2023/7/62023/7/62023/7/67/6/20238:44:41AM11、人總是珍惜為得到。2023/7/62023/7/62023/7/6Jul-2306-Jul-2312、人亂于心，不寬余請(qǐng)。2023/7/62023/7/62023/7/6Thursday,July6,202313、生氣是拿別人做錯(cuò)的事來懲罰自己。2023/7/62023/7/62023/7/62023/7/67/6/202314、抱最大的希望，作最大的努力。06七月20232023/7/62023/7/62023/7/615、一個(gè)人炫耀什么，說明他內(nèi)心缺少什么。。七月232023/7/62023/7/62023/7/67/6/202316、業(yè)余生活要有意義，不要越軌。2023/7/62023/7/606July202317、一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。2023/7/62023/7/62023/7/62023/7/6謝謝大家2021/4/28309、人的價(jià)值，在招收誘惑的一瞬間被決定。2023/7/62023/7/6Thursday,July6,202310、低頭要有勇氣，抬頭要有低氣。2023/7/62023/7/62023/7/67/6/20238:44:41AM11、人總是珍惜為得到。2023/7/62023/7/62023/7/6Jul-2306-Jul-2312、人亂于心，不寬余請(qǐng)。2023/7/62023/7/62023/7/6Thursday,July6,202313、生氣是拿別人做錯(cuò)的事來懲罰自己。2023/7/62023/7/62023/7/62023/7/6