廣東惠州市大亞灣福德居項目策劃標書

****項目策劃標書1目錄第一部分：目標第二部分：市場狀況分析第三部分：項目分析定位第四部分：物業(yè)發(fā)展建議第五部分：營銷策略第六部分：商業(yè)建議2第二部分：市場狀況分析第三部分：項目分析定位第四部分：物業(yè)發(fā)展建議第一部分：目標銷售目標價格目標第五部分：營銷策略第六部分：商業(yè)建議3最大的銷售額最好的銷售速度最具創(chuàng)新的營銷我們的方向爭取最大的銷售額，以保證項目價值的最大化。避免追求過快的銷售速度，而采取損害項目整體利益的做法，降低銷售額。價值最大化通過創(chuàng)新的營銷，讓價值突破原有的限定，讓品牌得以提升，實現(xiàn)多贏。4日期銷售率蓄客期一期二期銷售率80%銷售率80%銷售率100%開盤及熱銷3個月認購二期暫以08年3月為具備預售條件制定總體銷售目標蓄客期6個月尾盤3個月開盤及熱銷8個月尾盤2個月銷售率20%銷售率20%2007年2008年5項目各期均價走勢把控小高層3700元/平米一期實現(xiàn)二期實現(xiàn)小高層3400元/平米一期均價：3300-3400二期均價：3500-3700住宅總體均價目標：3400--3500高層3200元/平米高層3400元/平米6第二部分：市場狀況分析市場透視客戶分析競爭分析第三部分：項目分析定位第四部分：物業(yè)發(fā)展建議第一部分：目標第五部分：營銷策略第六部分：商業(yè)建議7行政區(qū)劃惠州總體市場分析

惠州市位于廣東省東南部，珠江三角洲的東北端，南臨南海大亞灣，毗鄰香港與深圳，北與河源相接；西與東莞市和增城市為鄰；東接汕尾市；全市總面積11158平方公里，人口240萬人。

下轄一市（惠陽市）三縣（惠東縣、博羅縣、龍門縣）二區(qū)（惠城區(qū)、大亞灣區(qū)）。惠城區(qū)是市政府所在地?；莩?、惠陽、大亞灣作為城市中心，惠東、博羅作為兩翼。8地產(chǎn)的崛起惠州總體市場分析2002年末，****牌**海石化項目的正式上馬建設(shè)，惠州拉開了新一輪的經(jīng)濟發(fā)展熱潮，房地產(chǎn)業(yè)也迅速崛起2004年比2003年增長53.9%2005年比2004年增長4.6％隨著一大批精品樓盤和花園小區(qū)的相繼開發(fā)和推出，城市面貌煥然一新，城市品位大幅提升91、1993—1994的經(jīng)濟繁榮期：由于開發(fā)區(qū)的建設(shè)熱潮使多家計劃大公司落戶，如***公司、***汽車等，吸引了許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)。使其成為投資熱土。2、1995—1997的經(jīng)濟蕭條期：首階段經(jīng)濟項目所帶動的房地產(chǎn)業(yè)等的發(fā)展具有較大經(jīng)濟泡沫成分。因此隨國家政策的調(diào)整，一些企業(yè)未達到預期效果，原有投資未能產(chǎn)生相應(yīng)的回報，不可避免產(chǎn)生經(jīng)濟蕭條現(xiàn)象。3、1998—1999的經(jīng)濟復蘇期：在此期間，開發(fā)區(qū)管委會堅定不依走“工業(yè)立區(qū)”之路，促使經(jīng)濟復蘇。4、2000—2006的經(jīng)濟回升期：中海殼牌石化項目落戶大亞灣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，又使該區(qū)經(jīng)濟恢復活力，其優(yōu)越的區(qū)位條件、石化項目的巨大產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性。數(shù)據(jù)來源：大亞灣——風雨兼程十四載大亞灣總體市場分析10***殼牌總投資43億美元。**汽車城****1200萬噸煉油項目總投資193億元，占地面積２．３７平方公里。***聯(lián)合循環(huán)電廠投資約85億元,我國目前最大的燃氣電廠。純抽水蓄能電站總投資81億元，廣東第二座同類大型電站。項目投資規(guī)模進度已運作已立項/動工**中下游產(chǎn)業(yè)在建、在談的項目共26個，總投資逾810億元，其中已落戶項目15個，總投資730億元。占地4平方公里,亞洲最大的汽車零部件生產(chǎn)基地。**港擴建將興建三個石化產(chǎn)品泊位（一個三萬噸、兩個三千噸）、一個三萬噸通用泊位和一個五千噸集裝箱泊位。大亞灣產(chǎn)業(yè)布局11發(fā)展目標總體目標將大亞灣建設(shè)成為一個以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導，石化產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)、電子、鋼鐵、汽車等支主產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展的現(xiàn)代化工業(yè)基地和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達，功能完善，人居環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化港口型開發(fā)區(qū)。階段性目標年份/指標國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）人口規(guī)劃人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（總值：萬元）第一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)200012.28.41.815:26:59200567.5154.58.3:39.3:52.420102061811.45:45:5020207303520.82:53:45數(shù)據(jù)來源：惠陽市政府12大亞雀灣固隨定產(chǎn)觸投資夫從2岡00浴0年愿穩(wěn)步誕上升期，至笛20枕05棄年實灑現(xiàn)六刮年連黃續(xù)增訓長，福增幅卻較大炸，創(chuàng)辮歷史泊新高牌。固定曠資產(chǎn)第投資數(shù)據(jù)津來源箏：大恒亞灣鳥統(tǒng)計明局13美國律Ho完us饑to朝n靈石油渣城“世悅界石尤油之猛都”襪，講金融蹄中心氣，商焦業(yè)批原發(fā)與始零售講之城交，晉商務(wù)浴旅游禾度假青旺地70趁年歷荒程敬1答90歡1—垂19閃70大亞思灣石尊化城十年勁追趕賣休斯刊敦！世界銅級的扣石化搏城國際椒濱海止生活叉圈大亞蜜灣發(fā)威展構(gòu)劍想深圳慈蛇口寬工業(yè)階區(qū)國際隸生活醋圈20做年歷臟程14資料勾來源銅：項目訂位于據(jù)大亞獅灣大馬道旁伍,西夾部綜磚合產(chǎn)飾業(yè)區(qū)崖,處廣于城太市發(fā)姿展軸精線，脆未來妖前景獎看好部。大亞盛灣城市皮用地讓規(guī)劃本案15自9脹3年澆地產(chǎn)陶“泡僑沫”貨被擠榆破之枝后，免大亞牢灣房貨地產(chǎn)煙市場半一直夕低迷逮，0步1年醉開始糾復蘇創(chuàng)，隨應(yīng)著城促市規(guī)模劃建踏設(shè)的孔落實塵發(fā)展延，新宗一輪臭的地旗產(chǎn)開橫發(fā)正勵在醞打釀啟挽動…剛…歷年初房產(chǎn)腫投資數(shù)據(jù)別來源母：大面亞灣乎統(tǒng)計槳局16大亞融灣與還周邊漫城鎮(zhèn)恒關(guān)系蘇格局長久領(lǐng)以來濟阻礙壩大亞室灣房伸地產(chǎn)竿發(fā)展倍的最賊主要柱因素經(jīng)濟圍與人什口大亞灣龍門惠州市博羅惠陽龍崗惠東離深插圳最穩(wěn)近的快區(qū)外西市，腦多方困客戶此將流萄向的遍價格勵洼地惠陽險總體至市場擔分析半小粉時生久活圈雖未飾能被蹦并入境深圳扭，但亭隨著霧道路宏的建處設(shè)，第實際該上已賢經(jīng)形靈成惠棒深生尸活圈17項目名稱建設(shè)周期項目簡介2015-起點為廣州，經(jīng)東莞沿海（珠江）、深圳機場，橫向貫穿深圳從東部工業(yè)區(qū)延伸到大亞灣開發(fā)區(qū)規(guī)劃的中心商務(wù)區(qū)，在深圳與惠陽交接的白云坑附近，預留兩條軌道交通之間及其它公共交通的接駁站場。2006-2010（預計）深圳3號線延伸至惠州核心城區(qū)新火車客運站（新橋片區(qū)——惠陽商務(wù)、商業(yè)中心區(qū)），與惠州南北向軌道交通接駁。2006-2010（預計）寬度為80米，中間留出8米的綠化帶，將和地鐵3號線捆綁設(shè)計施工，全長25公里，按照城市生活主干線標準設(shè)計建造，建成后將成為第二條深南大道！2010年通車鐵路等級為1級，全長493公里，工程投資總額247.5億元人民幣。正線數(shù)目為雙線，旅客列車速度目標值每小時200公里。建成后速度每小時200公里，并預留約每小時50公里的提速空間。2005.7-2007惠深沿海高速公路東起惠東稔山接深汕高速公路，經(jīng)霞涌、澳頭，至惠深交界接深圳鹽壩６車道，長約４８．３公里，投資３１億元。2005.7-2007該高速公路惠州段全長４９．３公里，起點位于惠東縣城西北側(cè)大嶺鎮(zhèn)與國道３２４線交叉延伸，經(jīng)惠東縣大嶺鎮(zhèn)，惠陽區(qū)平潭鎮(zhèn)、良井鎮(zhèn)、永湖鎮(zhèn)，惠城區(qū)三棟鎮(zhèn)，惠陽區(qū)鎮(zhèn)隆鎮(zhèn)和惠城區(qū)瀝林鎮(zhèn)虎嶺接惠莞高速公路東莞段。該公路按雙向６車道高速公路標準建設(shè)，設(shè)計時速１２０公里，路基寬３４米．約３３億元。2007-2008（預計）貫穿大亞灣－新橋－永湖－數(shù)碼園－馬安－水口－汝湖。預計2007年全線通車惠淡大道二期改造工程全長３０．３５公里，總投資估算６６１７７萬元，分四個標段實施建設(shè)?！煌ㄅ岩?guī)劃20駕07交通親里程18小結(jié)市場謙透視城市寺經(jīng)濟半持續(xù)傲穩(wěn)健撥發(fā)展房地顏產(chǎn)市諸場需翁求穩(wěn)短定增突長市場濃理性焦，價鄰格逐據(jù)年走更高規(guī)劃壺利好賠，處臥于城觀市發(fā)滅展軸漠線本項勒目區(qū)敢域潛遺在價摧值較識高19第二殖部分竊：市搬場狀蟲況分糊析市場番透視客戶纏分析競爭銀分析第三袋部分雄：項駱目分易析定告位第四血部分蜘：物航業(yè)發(fā)鑰展建逮議第一吊部分托：目纏標第五挪部分段：營乎銷策陳略第六觸部分淡：商志業(yè)建福議20項目名稱區(qū)域規(guī)模（萬㎡）建筑類別淡水北部38別墅為主淡水東部80（首期10.26）別墅、多層、小高層、高層淡水新城區(qū)100（首期約9萬）小高層、洋房、別墅淡水新城區(qū)48（首期5.6）小高層、高層淡水新城區(qū)28別墅、多層、小高層、高層秋長鎮(zhèn)25獨棟別墅、聯(lián)排別墅、全景高爾夫洋房大亞灣83（占地）多層、小高層、別墅大亞灣25小高層、洋房、別墅大亞灣36高端產(chǎn)品本項目大亞灣16多層、小高層、高層合計——479（未推出448）——粗略稠估計梨，未然來幾炸年（巷約3以年）抓惠陽荷大亞控灣的赴高端棚產(chǎn)品燦供應(yīng)那量將務(wù)達到47井9萬狠m2（該意供應(yīng)寸量并鬼未考青慮未擱來惠都陽新專增土炒地帶則來的料供應(yīng)街量增霜加，得視為似保守繳數(shù)據(jù)牛）惠陽傾大亞巖灣供姿求預謝測市場業(yè)狀況21粗略忌估算晨，2銅00舉6年放-2雨00休8年壺惠陽冤大亞東灣高由端住黃宅市條場潛控在需駐求量徑為12晚86霸套，按響戶均驅(qū)面積蠟14引0保北守估校計，插高端侵住宅寫潛在煩需求膛面積18究萬M2。綜上膚供需拉分析思，惠講陽大費亞灣需高端碎本地資市場陷處于槐嚴重輔的供大廳于求的局辟面（釀46該3萬漏＞＞18柏萬）午！因扎此，邁惠陽觀大亞曠灣高碧端市刑場的副成功練主要竄依賴芝于外挖銷市壇場拓舊展！

現(xiàn)有總?cè)丝谖磥?年新增合計備注惠陽區(qū)非農(nóng)業(yè)人口（人）35600054938410938數(shù)據(jù)來源于惠陽統(tǒng)計信息網(wǎng)；新增人口以4.9%計算富人數(shù)量（人）41094派里托“2-8法則”；保守估計惠陽適用“1-9法則”家庭平均人口（人/戶）3.76數(shù)據(jù)來源于惠陽統(tǒng)計信息網(wǎng)富有家庭戶數(shù)（戶）10929

意向購房戶（戶）1093假設(shè)現(xiàn)有富有家庭10%意向購房允許空置戶數(shù)（戶）19315%合理空置量總需求戶數(shù)（戶）1286

需求面積（萬M2)18按戶均面積100m2估計惠陽能大亞脈灣供舒求預趨測市場女狀況22市場甜狀況本地扔客戶瓦資源志匱乏埋，市拜場競蒙爭激玻烈，尿紛紛飽開始悼挖掘絕周邊彼客戶遲，深圳展客戶宰將成孟為大案亞灣平的主雄要客慕源短期飽內(nèi)（飛至少蟻5年黎內(nèi)）擇由大嚼亞灣誰石化窮產(chǎn)業(yè)惠帶動供的置罩業(yè)需愈求很籠難表照現(xiàn)出羨來！過高懇投資要比例至加大熱了市度場風揚險，住自住繡、度雹假功牛能應(yīng)踐受到陪鼓勵夏。樓市命成功酷的關(guān)膚鍵在畜于外孤銷市疏場的各開拓歇和購完買需遭求的德引導祖！小結(jié)23各個制區(qū)域飽的樓較盤特鍛點不皂一：新城娃區(qū)主耽要是仰惠陽顛當?shù)劁z最高斤端的正樓盤碧，且郵規(guī)模套較大境，別正墅為貫主，葵水景柿特色單濃。東部指城區(qū)累由于堤發(fā)展模受限雞，除童了陽甘光新磨都和慚本案婆外大侍多規(guī)磚模不撕大，多且產(chǎn)厘品形脫態(tài)單鑰一，事主要堪訴求將點為草山景淚。大亞乖灣片婆區(qū)由毛于產(chǎn)霜業(yè)優(yōu)麥勢，鞭投資臭盤較規(guī)多。項目名稱區(qū)域規(guī)模（㎡）建筑類別價格（元/㎡）競爭程度新城區(qū)占地191萬小高層、洋房、別墅3000、4000*****大亞灣建面36萬多層、小高層、高層未售*****大亞灣占地83萬多層、小高層、別墅4000*****

大亞灣占地23萬小高層、洋房、別墅未建*****新城區(qū)建面48萬小高層、高層2800***惠陽北部建面38萬別墅為主——**東部城建面80萬未開工——****新城區(qū)建面28萬未開工——***新城區(qū)建面24.5萬多層、小高層2600**新城區(qū)建面11.6萬多層、小高層2900**新城區(qū)建面10.5萬小高層、高層2200*

新城區(qū)建面8.6萬小高層、高層2900*惠陽建面30萬平米多層、別墅-----*競爭塞程度刻分析競爭愚分析24本項毛目熊貓嗽碧富一期對競爭熊貓亭國際忠新城建藝亦項目二期鉗競爭直接坡競爭戲分析競爭吹分析建藝惰項目25開發(fā)滿商：規(guī)劃換總用筐地：83萬平擦方米位置慨：大筒亞灣席大道一期序總用渡地：14概.4萬平濾方米75良3戶產(chǎn)品放類型妻：別摟墅、法聯(lián)排挨式洋宅房多層冒及小煌高層香公寓主力拳戶型匯：2-惡4房11忘7-盆15醉8m2開盤爸時間雷：20購03年綠化館率：56有％銷售睬均價龍：2震700元/做平方且米二期選為四良棟多杯層湖礦景電悠梯洋們房銷售羞價格里：30恢00元/厲平方喝米三期斜20哀07己年4挑月8包日開屢盤銷售期均價黃：42壘00元/膝平米借鑒建筑給具備革品質(zhì)吸感售樓拖處具委有一甜定氣悠勢規(guī)避開發(fā)聞一期記遠離瘦湖，晌未能刷成功討借鑒看景觀鏈資源建筑債規(guī)劃妥布局別有不法太理芒想園林趨的建法設(shè)過頑于遲次緩競爭連分析熊貓后碧富領(lǐng)新城26競爭桑分析建藝山項目占地猛面積醒：鎮(zhèn)16贏39箱12院.5壤㎡總建肌筑面齒積：弦35洽73傻07繼.5隆㎡其中咬：商賢業(yè)宇39往00填0㎡住宅夸3筍20落60揮0㎡雙語感幼兒痛園委25叔00慢㎡容積坡率：依2撲.2車位烈戶數(shù)旅比：叉1郊:1綠地歸率：恒≥3倆0%該項幻玉目定引位中灰高端產(chǎn)品經(jīng)類型扶為小瓦高層嫩、多套層和貸高層戶型憤產(chǎn)品匠以1翻05完-1急30鹿平米警三房曉為主入市虹價格才35比00徹-3螞80懼0元棟/平皇米預計譯20怨08論年上伶半年放入市27小結(jié)競爭呈分析大規(guī)離模項遷目多域，對院項目騙威脅伸大潛在旬供應(yīng)嫩量大翼，潛園在競恐爭激業(yè)烈市場潤理性顫，價線格逐夠年走善高深圳既客戶兇，深桶圳開的發(fā)商技，典軟型的膝深圳售市場乘。本片盲區(qū)市騰場產(chǎn)萍品設(shè)選計一肚般，叔創(chuàng)新位空間愿較大28第二匪部分就：市榜場狀磨況分引析市場助透視客戶巾分析競爭男分析第三告部分醉：項蒼目分競析定催位第一勺部分沖：目豈標第四幼部分可：物怪業(yè)發(fā)浮展建映議第五磁部分謝：營寧銷策膀略第六葉部分鮮：商邁業(yè)建駐議29項目名稱客戶構(gòu)成入市時間深圳50%,香港20%，本地高收入者(私營企業(yè)主等)30%一期2002年本地客戶為主80%（公務(wù)員，大中型企業(yè)中高層員工，物流貿(mào)易公司職員，外資企業(yè)員工），投資客20%（深圳為主）一期2003年惠陽本地客70%（公務(wù)員、企事業(yè)單位職員、個體商戶、私營業(yè)主），投資客30%（主要來自深圳）一期2004年本地客戶80%（公務(wù)員為主），投資客20%（廣州、深圳等）2002本地客戶（惠州、淡水）部分廣深投資客2005.9深圳坪山80%，惠陽本地15%，投資客5%2005.7在2泄00印5年蛛以前澤惠陽餃大亞庫灣樓壓盤的拋客戶代主要權(quán)以當良地客渴戶為柜主，遍一些槍樓盤堡出現(xiàn)翅了滯傘銷的效現(xiàn)象研（如膊中區(qū)擴華府爺）；20悶05鍛年以研后，差惠陽待大亞鼓灣樓張市開記始注耐重外給銷，汽新推齒出的百樓盤困紛紛宰在深逃圳進胳行推絕廣，外銷植比例令也由艱20論04治年的步24方%上尸升到答20豆05逢年的床43建%。20厲05邁年，餐惠陽送樓市蓋分水還嶺！客戶吉分析代表掉樓盤砍客戶害分析30項目名稱租住客戶/目標租客空置率***牌員工60%**牌員工/當?shù)乜蛻?0%**牌員工——***牌員工——……惠陽片、大稀亞灣罰許多蠶樓盤罷都開在始主劉打“虎石化萬城”披的牌暢，訴欺求投衣資前辣景，動在吸壞引大輩量投毀資客宋的同鋒時，棒也伴燈隨著婚高空愁置率題的危然機。投資稀“泛宅濫”庭，暗澇含危招機！客戶她分析投資樂型客狂戶分肉析31調(diào)研迫說明此調(diào)效研內(nèi)鋤容來悠自三罩方面魔：一鑼，s住zh積om僚e惠介州置戒業(yè)調(diào)暈查報腐告；稿二，慎尊地醉地產(chǎn)脹7.似20洞日深皮圳大框戶型負客戶捆調(diào)查怒報告端；三滿，尊競地地只產(chǎn)6篩.2碧7日塊惠州飯置業(yè)鞠者調(diào)遮查。sz長ho脹me定惠州竭置業(yè)塌調(diào)查深圳汁大戶先型客銅戶調(diào)麗查惠州爛置業(yè)血者調(diào)肢查深圳侄客戶甲惠州莫置業(yè)緞特點深圳殺大戶為型/擋豪宅皮客戶東置業(yè)夜特點惠州督本地拿客戶習置業(yè)農(nóng)特點潛在靈客戶挖掘骨客戶潛在征客戶32選擇匪三房勒和四壺房戶寫型的籌超過丟50勉%，犧說明醫(yī)大多品數(shù)住燭戶希槳望房螞間數(shù)滲能滿驅(qū)足一占家三管代+炸來客蟲的居結(jié)住需然求。摧對應(yīng)摘的住形宅面芽積有寨超過宣55鍵%的撒消費務(wù)者意泄向選菊擇1戀00瓶～1澡40探㎡的急房子以。消費冒者對劈燕大戶特型的須需求爪比例頭較大炎，但孫實際擇購買撇力可光能偏衣低。33根據(jù)城調(diào)查躍：大隸亞灣著惠陽棗大部素分消想費者洽能夠細購買老單價命在1醒50鴨0～各25絹00游元/董㎡、部總價刊在1捏5-甩25揉萬住糾宅。禾而目煎前大互亞灣裕惠陽置品質(zhì)頸較好片項目就均價號已超友過了糾30蓄00桃元/賢平方午米，辦總價趴也在遵60盞萬以執(zhí)上，當?shù)亓暱蛻魰绾苌傧四芗某惺芫系闷疠x。34由于蜜收入撇的原臺因，市更多輕的是儉考慮溫項目湖的銷售荷均價怒、地池理位窩置。品牌租聲譽也是錘消費雕者置康業(yè)所躬看重書的因肅素之協(xié)一，孝這對賺于有幟長期明在大貌亞灣但惠陽和發(fā)展欄的開味發(fā)企鍛業(yè)具鏟有重危要的廢指導濁意義娛。在萌“消綁費者違認為多購房晶最重漫要因猴素”跳的調(diào)袍查中孩，“技配套根設(shè)施叫”是尊消費食者在遷購房廢時考氧慮的資主要零因素車之一虧。其抖中，麗消費淘者最聾為關(guān)軋注的蛇是：“園絲式林景村觀”昂、泉“超滴市”溜、“蜘學校孟”。35由于載當?shù)馗芙?jīng)濟果發(fā)展距的程柴度不困高，態(tài)消費胖者生委活方押式?jīng)]詢有太跨多的膛改變先，對除樓盤振的信駕息獲若取渠帽道主棟要是啞：戶外紗廣告、電視炭廣告以及中介按、親扎友介修紹，即獄戶外慎+小罵眾傳不播效苗果較刻好。36購買步動機期和戶城型需柳求從購配買動嗚機調(diào)誼查的榜結(jié)果脂看，朵有近卻半數(shù)嗓的被薦訪者倡是出枯于投歐資動作機，些說明曬大部雄分深疾圳客尺戶已醋經(jīng)開采始發(fā)濤現(xiàn)惠早州房貴地產(chǎn)旋的潛缺在價翅值，巨同時眨自住糟（包彈括養(yǎng)醋老）紗比例雖也超捷過了樹40六%，孕且對迫比前特一次圓比例攻有了恥較大哲提高傘，說哈明隨孝著認膊識的賺加深情，大亞歡灣惠淺陽的爐自住就價值房誠漸漸消得到扇了認跳同。5.裳14仆日7.胞2日37意向窄購買慣區(qū)域跪主要軋集中熟在惠勉陽及蝦大亞璃灣，軌說明胃近距她離的果惠陽粒及大棟亞灣霜，由今于價掏格、相環(huán)境猶、交球通等卷方面快的優(yōu)農(nóng)勢/廉潛在校優(yōu)勢聚，已根經(jīng)成烈為深品圳客慈戶下較一個孔置業(yè)魔熱土縮慧。備注端：調(diào)聰查中拋“惠信陽”永包括誰現(xiàn)在抹的惠腦陽區(qū)瘡和大斧亞灣凈。38被訪臺者主鈴要來幟自深嬸圳關(guān)踩內(nèi)（資尤其炸是福午田、哈南山賽），核結(jié)合妻購買訓動機叨說明裁這一絕部分吊人的進購買錯能力旗強，餐投資蠅意識豪較為掛強烈六。而吵其他飽區(qū)域抹如龍載崗、體寶安易的客攤戶則宅有待權(quán)挖掘饞。居住古地工作擺地39存在莊的顧促慮：房屋窮維修宣基金屢一次令性交健付和肥購買耐車位越對業(yè)銳主產(chǎn)名生較獻大的掃壓力若；建口筑風色格的助創(chuàng)新邁方面社存在問不足警；配核套設(shè)采施不肅足；領(lǐng)入伙蹤蝶費用咸不規(guī)典范等汁等。項目飛關(guān)注腰點：有實凳力的捕發(fā)展序商、然規(guī)范萬的物竹業(yè)管秧理、概大社證區(qū)、譯齊全覽的生影活配政套和返獨特耕的建懂筑風禮格其他揉關(guān)注待點景觀徐關(guān)注剛點：樓間妥距較貢寬、延綠化呆好、榆有山臥有水稅、帶漁入戶擺花園失。40調(diào)查左中，傅對于友90浪m2以下林的中慰小戶品型有硬67幕%的猜客戶膀表示圣不會喂購買如，主辨要原嬌因是狗面積硬太小略，房譽間少碼。因狗此，蹦如果目深圳廢的大訓戶型蝴市場揚供應(yīng)倍量大影量減點少，深圳粱大戶住型需憂求將披會被和擱淺禽，屆慘時將牧有一陡部分規(guī)大戶傭型需工求向勸周邊貫城市菠轉(zhuǎn)移果。41調(diào)查稿中，斥大戶另型客腹戶的挪購買葉動機候主要民是改善下居住濁條件，因虹此以自住潤為主；另鵲外在熟產(chǎn)品口方面睬要求挺則主徑要體烈現(xiàn)在贈送痰面積、產(chǎn)品破的科盈技含侄量和綠色瞧環(huán)保。尤尋其是疤在深奶圳偷拌面積今受限逆后，辟無疑晴這將志成為掩惠陽痛及大骨亞灣炒房地興產(chǎn)項須目的液又一業(yè)亮點鴉。423房彈以上成為屆深圳攏大戶齒型置定業(yè)熱庭點房嘆型；盲房型川則傾血向于岔非平投層，光其中離尤以復式擠的喜汗好程醉度高（4拐2%妖）。43sz撲ho裁me踏惠州培置業(yè)框調(diào)查深圳夕大戶綱型客捐戶調(diào)賓查惠州捉置業(yè)遺者調(diào)殼查豪宅底消費多力偏井低；借對價香格敏奴感，前關(guān)注歷地段癢、開顆發(fā)商連品牌奮、園戀林以捉及學究校配團套。宏戶外岸+小眾煮傳播鉤效果謠較好廉?；蓐柧俗宰Q價值喘逐漸哥得到肉認同倍；客傳戶來歷源主冊要是貌深圳尼關(guān)內(nèi)重，關(guān)喇外尤餅其是秩龍崗勤客戶挖有待亞挖掘求。關(guān)圖注發(fā)展野商品愉牌、膀物業(yè)渡管理封、社集區(qū)規(guī)造模、趙生活曬配套傷、建京筑風域格和迎園林隔景觀墻，同飄時置憤業(yè)惠皮陽存皮在一箱些顧拆慮。大戶密型需太求將壓擱淺肯，向分周邊困轉(zhuǎn)移妨成為廟必然萬；自普住為禮主，東關(guān)注蠟贈送父面積長、產(chǎn)嗓品的宜科技篩含量狡和綠赤色環(huán)典保。衰需求播房型賊在3嘴房以降上，誦復式協(xié)接受橫度較棄高。小結(jié)44小結(jié)客戶剖分析市場窗需求蔽從奢聲侈型踢趨向耍生活創(chuàng)品質(zhì)陪型外銷胸市場憐漸成癢主力衫市場社區(qū)柳生活墓的品阿質(zhì)是窯打動惱目標載客群山的關(guān)坑鍵深圳似的置砌業(yè)特低點對摩項目巨的影祥響重喬大45龍門惠州市博羅惠東深惠特價格釘洼地癢明顯高檔喊住宅乒呈現(xiàn)偉向往蓮郊區(qū)傳發(fā)展怖的趨倦勢深惠哄半小溫時生勺活圈反正逐勾步實冤現(xiàn)深圳關(guān)內(nèi)龍崗大亞灣惠陽深圳那房價上越來卻越高瀉，大虜亞灣殿只有線深圳狗的1屢/3深惠赴一體逢化正定逐步參形成交通忙的改垃善使苗高檔膀住宅嗽郊區(qū)沃化加室速市場唐總結(jié)吐（宏奔觀）46營銷冠手法睛：在售區(qū)樓盤勒銷售逼基本莫都是康以外早銷策愉略為坑主，材在推良廣方活式上擦主要痕聯(lián)合草深圳轟房產(chǎn)襯媒體炒寬作，給銷售嗓策略耳上除荷開通短外地刷看樓蹈專車似外，掏部分逆樓盤看在目鏈標區(qū)盡域設(shè)閥咨詢殼點或忌外展蛛場。市場慣總體無：惠陽壟、大與亞灣韻房地哥產(chǎn)開港發(fā)逐弦漸升恭溫，我各大午房地柱產(chǎn)開根發(fā)公象司紛界紛進林駐，即原零恭散地逢塊被慢大房哭地產(chǎn)洪公司餃整合粱。大每型企棍業(yè)進傍駐大舉亞灣灰，產(chǎn)愿業(yè)聚泥集開散始發(fā)君揮效豪用，賊房地韻產(chǎn)前權(quán)景看腥好。產(chǎn)品：區(qū)佳域內(nèi)翠部分良樓盤培品質(zhì)早得到歉提升更，綜束合品鑰質(zhì)增黎強，口不斷球引入辜深圳唐等區(qū)倦域樓營盤的哪創(chuàng)新峰元素燭，同碧時樓計盤開鹿發(fā)注悼重社漂區(qū)配貴套建奏設(shè)、倡環(huán)境菊景觀巨的完富善客戶：區(qū)饒域內(nèi)暗樓盤劑客戶跑群目棄前以講外地滔市場堤為主步，本要地客跟戶為指輔。價格姜：目前鋤惠陽墾、大忌亞灣漸市場趁大部趨分樓咐盤銷囑售均痰價主略要為相32嘗00流-3惑60落0元漲/㎡滔，未虛來樓雙盤價己位上驕升空焦間大畝，區(qū)嚴域“社價格遣洼地咱”優(yōu)勉勢吸辭引外漲地客潑戶。市場展供需期：目前派市場妨處于斑供需象兩旺悅的局暗面，伯近年幅市場就推盤隨量大柄，在嘩需求葡上由手于有掉外地引市場柴客戶蕉的支鈔撐，蘿需求叨量進膨一步達擴大黃。市場卡總結(jié)娘（住茅宅）47惠夫陽濕：新城程區(qū)市凡政廣剝場周噸邊是勁商業(yè)速開發(fā)醋熱點忘區(qū)域錫，屬愿新老穿城區(qū)箱結(jié)合丑部，野規(guī)劃目好，幣有商駁業(yè)基蜜礎(chǔ)，韻人流辰量大臺，交拔通便澡利，里在售滿項目樂體量關(guān)較大橡，將邀分流斜本項灘目商悔業(yè)的致投資錯客戶躲和消箱費群獲體。大亞著灣：項遮目周先邊目朝前專神業(yè)市用場初招具雛擺形，筑逐漸遷使大巾亞灣討西區(qū)逼具有紡了一眼定的欺商業(yè)汗氛圍羞。目樸前大守亞灣象西區(qū)剛休閑孝、娛卡樂、榜購物申等商肯業(yè)配霧套設(shè)艷施還蛛很不譜完善情，隨碰著項辨目的屈不斷闖開發(fā)納，商單業(yè)配疲套需阻求越桃來越閃迫切澆，為浪本項轉(zhuǎn)目的勢商業(yè)奮帶來淋一定降的市篇場空旬間。市場般總結(jié)偉（商肯業(yè)）48第二狹部分好：市懼場狀竊況分禮析項目婆分析第三云部分送：項長目分崖析定蛋位第一遍部分明：目梯標第四燒部分歷：物角業(yè)發(fā)創(chuàng)展建急議第五占部分歇：營坡銷策繪略項目胃定位第六礦部分借：商哭業(yè)建播議49項目腳分析區(qū)位：項涉目處賓于大盟亞灣讀西區(qū)特點攻：地勢抽平坦夠兩面奶臨街丘，有移一定已商業(yè)舒價值規(guī)模炮：占地腥面積倆：4朝37第61頃㎡，總建邀面：根15勞68軟77勢.3殿6㎡利，容蛋積率框：2理.9洪8規(guī)劃撤：西區(qū)柱規(guī)劃毯為無斥污染臺或輕擋度污廈染產(chǎn)恥業(yè)區(qū)置域。宏本項燥目屬品于西足區(qū)上投楊住光宅片戒區(qū)，咳規(guī)劃歇為普泳通住廁宅區(qū)人口野：大亞返灣區(qū)鐘規(guī)劃米近期擔規(guī)劃厲人口預20踏萬配套：周割邊生拒活配迅套不墓足，做尚未通形成申居住哄氛圍內(nèi)。教啟育配公套缺帶乏，促中小容學學蛛位嚴舅重短弓缺。交通：現(xiàn)倆有交扎通大拘環(huán)境廣較好50優(yōu)勢裹（S剩）交通丙便利,兩條傷大道廉在此船交匯周邊朗已形孝成一予定的碗社區(qū)幫氛圍劣勢級（W型）項目仍社區(qū)是規(guī)模蘭小周邊估有汽仰配市療場、眼形象擔差緊鄰扶淡澳送大道鮮，有覆噪音、塵土睬污染地理朵位置晉較偏典，缺超乏生增活氣勿息北面喇有農(nóng)思民房工業(yè)倒區(qū)景桶觀較訪差，鄉(xiāng)豐有塵著土、估氣味貨污染威脅杰（T隔）區(qū)域考內(nèi)同濤期入煤市樓添盤的贈競爭撐威脅市場擺上商旬品房瘦存量剩大，去新開絡(luò)工面撒積大我，未來棄兩三礙年內(nèi)邀面臨彩巨大怪的消肉化壓藍力；新實親力開煩發(fā)商鬧加入友角逐房地吸產(chǎn)調(diào)因控政讀策的宮不確昆定性機會（O崇）殼牌蠶投產(chǎn)詠帶動詳大亞全灣經(jīng)劫濟發(fā)暢展大亞窯灣房判地產(chǎn)童開始蠅全面殺復蘇深圳舌客戶敬對大悶亞灣攤投資倦開始羨升溫大亞切灣商業(yè)府配套漿服務(wù)張存在抖空白桌點深圳陵客戶叼對大唯戶型焦需求數(shù)難以風滿足大亞的灣外摧來務(wù)賣工購澇房群受體日嗎漸擴肉大市場俯穩(wěn)定賣，未卵來漲農(nóng)勢看紗好SW玻OT雙分析項目暖分析51發(fā)揮股優(yōu)勢撲，搶填占機值會（SO)利用萌機會倚，克犧服劣種勢(WO)發(fā)揮昌優(yōu)勢輛，轉(zhuǎn)鍛化威博脅(ST)減小饒劣勢休，避朋免威譜脅(WT)突出輩區(qū)域遼發(fā)展為價值提供籮高性餡價比潤產(chǎn)品興滿足勢深圳弄客戶顛需求借周滔邊大羅盤之箏勢，拆制造榆差異鈴化優(yōu)仇勢分還流其謝客戶規(guī)避弄區(qū)域田負面餅信息舟，強褲化區(qū)熱域優(yōu)掉勢深度星挖掘復品牌藥附加蜂價值跟隨逃周邊輩大盤出推盤源節(jié)奏湯積累崖客戶挖掘誰產(chǎn)品敲價值呈和區(qū)弦域優(yōu)罷勢產(chǎn)品掙創(chuàng)新撞,形竊成差懷異化創(chuàng)新霧營銷虹手段剖析誘國家登政策慣，找催準突凳破口SW眼OT螺策略項目共分析發(fā)現(xiàn)救藍海嘉、規(guī)即避紅較海52第二器部分昏：市欲場狀霧況分貓析項目艇分析第三伍部分甜：項墓目分剩析定拌位第一靈部分貼：目紀標第四脊部分維：物折業(yè)發(fā)跪展建摸議第五寬部分矮：營橡銷策他略項目懶定位第六燙部分膊：商污業(yè)建刪議53項目總建筑面積（㎡）建筑類型梯戶比總戶數(shù)車位戶數(shù)比綠化率容積率480000高層、小高層一梯2戶一期3501：0.650％1.4786000多層、高層、小高層二梯3-4戶5501：0.685％2.2一期120000高檔住宅區(qū)一梯2戶一期1881：148％0.8116000高層二梯5-6戶二期204近1：112％5.2105000高層二梯4-6戶7901：0.534％4.0131836普通住宅一梯3戶9221：156％1.02510000公寓一梯5-6戶150———18％5.05項目瞞定位市場炮導向濱原則樓盤名規(guī)模床大、逗景觀模好、薄車位止戶數(shù)劫比高蜘的樓危盤暢巖銷54惠陽項目建筑風格設(shè)計單位現(xiàn)代簡約西班牙北歐現(xiàn)代簡約定位躬原則憐--痰--適度故差異爛化建筑爬風格大亞灣項目建筑風格設(shè)計單位簡約歐式風格歐式簡約風格市場射上以售歐式顯簡約蘆風格訊為主哄，現(xiàn)舞代簡犬約風椅格為崖輻本案爸采用購新古敵典主料義風紛格項目顏定位適度陣差異垃化原林則55惠陽項目景觀風格知名設(shè)計單位歐式園林風格西班牙北歐酒店風格

大亞灣項目景觀風格設(shè)計單位熱帶風情------歐式園林------園林砌風格市場快上園摩林風申格以丟歐洲請風格幅為主巴，概沿念上奮區(qū)分巡壽多以克地域叮做區(qū)豆分本案翅以精道致、物自然侮生態(tài)減為主適度預差異問化原但則項目罩定位定位蹲原則以--害--適度文差異墓化56--產(chǎn)品獲合理膨規(guī)劃（南露北通占透、錘戶戶斜有景裹）--槍建筑頂品質(zhì)（精晉品樓草宇）--棚戶型踩創(chuàng)新（面扭積贈喇送、宅躍式龜、復咽式、臉落地達轉(zhuǎn)角嘗凸窗娘、大壇面立寬、稅大露旬臺、違入戶杜花園剝、陽圈光室恢等）產(chǎn)品翁創(chuàng)新秘原則項目佩定位57項目敲定位含依據(jù)市場漂熱銷獨點競爭股項目拌差異鈔化市場彼空白重點置業(yè)簽趨勢劍分析58以三訂房為乎主力含熱銷宿戶型什，戶濤型普業(yè)遍較硬大項目戶型戶型面積價格（元）戶型比二房84.772400－250010％三房120－150.2600－270075％四房161－1622800－310015％聯(lián)排別墅210－260一期4500-500010％雙疊別墅130－210一期450010％多層洋房77－170均價2900-300080％二房78－852900—300025%三房94－130均價300050%四房150均價310015%五房208均價320010%二房95－9625005％三房126－1402500—260047％四房1602600---280048％二房901900-20005％三房112-1272100-220060％四房1382200-230035％二房87－902600-270025％三房120－1252800-290060％四房140－1702900-310015％一房36－582500－260064％二房56－622600－270026％三房962700－280010％市場料熱銷掘點5920幣03飲年多層箭為主20系04哪年-懷--監(jiān)20變05督年小高亡層逐確漸受者歡迎20初06胞年以鬧后高層插受到李歡迎小區(qū)祝內(nèi)開光發(fā)可擾考慮詢多種屈建筑撞形式聽的組慶合，況豐富塞小區(qū)偏的建乞筑形艷態(tài)及岔小區(qū)與天際抱線市場皂熱銷復點60可開就發(fā)市陸場上矛缺少甲的錯寄層、評空中羨復式添產(chǎn)品中高輛端產(chǎn)避品形陸象產(chǎn)品頁容積衫率等捕限制戶型禁普遍戶偏大總價廟限制可開裝發(fā)部勤分中為小戶依型產(chǎn)套品，緞小型志N+柜1戶閥型市場壇空白引點6120墻06徐年6太月1夠日，釀中央掌九部叉委聯(lián)肌合下庭發(fā)的牧《關(guān)惱于調(diào)閱整住廣房供床應(yīng)結(jié)尋構(gòu)穩(wěn)衡定住杰房價見格的保意見脆》中盛規(guī)定素，今榮后城尸市年債新審俗批住刷宅總陰量的果70翠%以以上必包須建呼設(shè)9克0平同米以眼下的傲住宅章。政策吃影響競面：一線思城市姐（如執(zhí)深圳障、北任京、膀上海陣）＞涂＞二腹線城稅市以斗下城哭市（瘋惠州敘）大戶滔型需薯求轉(zhuǎn)絮移：深圳暈大戶服型（冷豪宅擔）客胸戶到邀周邊平尋找饞房源籃（近愉在咫預尺的牽惠陽濤首當濁其沖在）大戶遼型需就求轉(zhuǎn)嚇移置業(yè)懂趨勢注分析62年份大戶型住宅銷售面積（萬m2）所占比重2003550.8768.3%2004541.2966%2005603.5566.98%90拆平米認以上選戶型幼是深硬圳購鬼房者條消化爹的主扯力戶俯型，虎需求危比例醋接近狠70鏟%。震每年要需求線量約論為5呆50稈-6儲00惱萬m2。深圳豈每年蔥的供民應(yīng)總孟量大刻約在子70全0-賀90搜0萬膀m2。“戒新政映”后醬大戶鍛型供酸應(yīng)量本受限讀后，能預計竭其年盾供應(yīng)奧量為甘20斷0-啄30恰0萬施m2。年份住宅供應(yīng)總量（萬m2）2002961200371620048062005712每年爽約有度25暖0-吸40腐0萬極m2的大恥戶型煙客戶誤需求貨向外紋轉(zhuǎn)移馳！如瞇果這獎部分糖人有思10擱%的橋到惠疑陽置堂業(yè)則同當?shù)鼐d大戶確型每餃年可搞新增涼需求拜量25煎-4溪0萬m2！約恰等于額與惠綢陽2磁00偽5年桿總的套商品焰房預齊售面祝積。數(shù)據(jù)綢來源竊：深吐圳房掛地產(chǎn)釀信息批網(wǎng)數(shù)據(jù)桌來源尚：深勾圳房聽地產(chǎn)句信息舒網(wǎng)置業(yè)鞏趨勢光分析63隨著芒近幾咬年深綿圳樓烈市的族向關(guān)聾外轉(zhuǎn)屆移，證深圳鉛的大券戶型戴也主險要集昨中在技關(guān)外豈。而欄70輩/9但0規(guī)足定的繭出臺令，又叔暗地章里將脹大戶攜型往困關(guān)外稀的縱獨深推校進。姿樓價壞相對春較低究、環(huán)孕境較女好、該交通不通勤患時間猾較短紡。。得。。索諸方御面相壟對較險好的混惠陽萄，極辯有可蜜能成猜為深圳蕉的后票花園。實精現(xiàn)的計時間奇會是魂在深蚊圳現(xiàn)遼存大檔戶型尺消耗價殆盡飄的時尺候，椅預計永這個冬時間狡是2年。短期挺內(nèi)，蔥在惠榮陽1絲式5和圈30工分鐘犁生活久圈內(nèi)穗的龍崗諸（包訪括周波邊鎮(zhèn)階）和橫崗，由龜于價扮格洼賭地效愚應(yīng)，誕來惠溫陽置目業(yè)的源可能錫性大覆。置業(yè)葵趨勢慰分析64競爭蘿項目鋼差異梯化深圳講案例乏借鑒華：**尋**蛾*新霸境園金地嚼梅隴姓鎮(zhèn)陽光識新境擔園世紀測春城65項目名稱開發(fā)商總建面主力戶型銷售均價銷售速度開盤時間42萬m23房100-119m24房130-146m27500元/m2開盤銷售80％-90％2006.5.277萬m22房78-84m23房89-99m27100元/m2開盤銷售80％-90％2006.9.2843萬m23房93-108m26700元/m2很快售罄2006.6.24競爭踩項目拋差異啟化“傍金大款面”策辯略—施—**樂**倚園成罰功模逮式**呢**宜*園渴跟旁取邊兩錫個項爽目相詢比，規(guī)模胳小，輩知名俗度低桂，開譜發(fā)商念缺乏掃開發(fā)搜經(jīng)驗，但扒它成乒功借壓勢，則借力帝打力拖。戶倆型上達，它蛛做的丹比其任他兩楚個項予目面其積略墊?。幻煽們r湖略低腹；開騾盤時隆間緊籮隨其興后。架處于系同一緞地段序，以夠產(chǎn)品殃性價誓比借撓勢兩索大盤泄的宣瓣傳推資廣。以低罩成本百實現(xiàn)牢成功逮快速驕銷售菜！66競爭爪項目完差異刪化西較二舒大陷道**楚**建藝統(tǒng)項目**撕*國冶際**舌**諒類似問于深謝圳*吧**立*園寬，完氣全可訊以效堡仿其亮定位期及營胳銷策豬略。舉**麻*國國際新姥城在批該地攏運營距多年適，已品有一美定知局名度洪，且香其后默面還鴨有多終期、機大面機積進激行開勿發(fā)。肥建藝電為知種名度松很高龍的東僑部集烏團的幼子公溉司，砌其預挨打造段大規(guī)堵模較角低密兼度大阿盤預終計今腸年1聲0月救動工烈，2窄00軍8年燙上半扁年開償始入鈴市推授廣。67競爭攝項目故差異符化項目名稱開發(fā)商總建面主力戶型銷售均價銷售速度開盤時間110萬m23房126-130m24房148-155m24200元/m2三組團認購80％2003年，三組團2007.4.235萬m23房105-130m24房120-150m23600元/m2預計2007年10月動工預計2008年15萬m2？？？？針對紐奉兩個候直接浸競爭州項目容，我玩?zhèn)儾啥从媒璋琢Υ蛲ちΣ弑锹裕h從戶席型、絲式價格外、開扮盤時謹機等丘方面斑把握跟隨幟、差戲異化。68項目刑定位客戶頸定位價格悼定位產(chǎn)品車定位69客戶叔定位本地（4虧0%經(jīng)-5醬0%揀）本項黃目輻射雀圈【區(qū)名域劃乖分】梢：外地疼為主肆力市吹場（5遵0%劃-6織0%校）本地攔為次響級市配場（4停0%恢-5媽0%突）外地鐵（5吩0%興-6薯0%皇）70客戶仇權(quán)重碌比例

游離客戶

重點客戶

核心客戶【收輸入劃友分】挪：中浪等偏貼高收否入群勻體（丹50婦%-模60辯%）膊、中談等收轉(zhuǎn)入群內(nèi)體（顆30目%-案40童%）除、高廟收入膠群體握（1料0%愛左右綁）。私營園企業(yè)肚主、納公務(wù)愧員、雖事業(yè)抓單位陜職員窗等（牲10介%左航右）企業(yè)孤一般意職員您、醫(yī)聯(lián)生、再教師活等（召30托%-淹40辦%）企業(yè)賴中高光層管耽理人她員、膝一般觀經(jīng)商熊人士陪（5密0%碑-6秀0%唯） 中高收入群體（50%-60%）： 中等收入群體（30%-40%）：

[企業(yè)中高層管理人員]：年齡28-40歲，家庭結(jié)構(gòu)為3口之家或二人世界，文化素質(zhì)較高，生活方式追求品位、高尚；對居住環(huán)境、配套設(shè)施要求較高，置業(yè)目的以投資出租及休閑度假為主；需求戶型以三房、二房為主；關(guān)注區(qū)域發(fā)展、高性價比。[一般經(jīng)商人士]：年齡30-40歲，家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，事業(yè)、經(jīng)濟收入處于發(fā)展期；由于長期的投資經(jīng)營工作，投資經(jīng)營意識較強，對交通條件、配套設(shè)施要求較高；住房需求以三房或三房以上大戶型為主；愿意承受的總價為40-50萬。[企業(yè)一般職員]：年齡25-30歲，準備結(jié)婚或已婚，文化素質(zhì)較高，事業(yè)、經(jīng)濟收入處于上升期；追求時尚、潮流，注重生活質(zhì)量；對配套設(shè)施、交通條件要求較高；注重片區(qū)發(fā)展?jié)摿Γ》啃枨笠跃蛹倚投?、三房為主。高收入群體（10%左右）[私營企業(yè)主]：年齡30-42歲，家庭結(jié)構(gòu)3-5人，事業(yè)處于高峰期；追求大氣、品位、舒適；對居住環(huán)境、配套設(shè)施要求非常高；置業(yè)目的以投資出租為主；需求戶型以四房及四房以上大面積舒適型住房為主；關(guān)注區(qū)域發(fā)展、高性價比?？蛻魬侄ㄎ?1年齡互及家但庭結(jié)斬構(gòu)：主齒要集憐中在屆26壯-4從0歲務(wù)之間風，家渡庭結(jié)厘構(gòu)以美三口將之家確為主政、二孝人世倚界為貞輔；職業(yè)：以辟企業(yè)鈴中高嶼層管好理人曲員、貿(mào)一般菠經(jīng)商被人士輕、企霧業(yè)一證般職后員及排企業(yè)餃負責乞人為糠主；收入：家劈燕庭年蛾總收獵入本閥地以病7-核15糖萬的家季庭為承主、外南地以10譜-2幟0萬潑的家扁庭為奔主需求剖戶型鍛：以三艱房為蠅主，鋼二房趨、四已房為旁輔；置業(yè)繪目的：自持住為周主，團投資敞為輔餓。客戶證定位72產(chǎn)品笨定位◆依據(jù)胖市場吊供需歡狀況遭以及痰與競肌爭對猜手進內(nèi)行差飛異化跡的基柿本策扎略?！舢a(chǎn)品蕉定位祖為中妖檔偏條高產(chǎn)巾品，抖比熊廚貓國所際新愁城和取建藝宏項目床產(chǎn)品齡檔次優(yōu)略低隱?！魬粜陀擅娣e繪比其逝他兩仗家稍憤小、附使產(chǎn)櫻品總饒價略石低于科競爭無樓盤你。73價格肅定位項目銷售均價（元/平方米）4200預計36003600350032003500-4000片區(qū)頸在售祖重點燦競爭脫項目輸銷售立均價僚：參考征在售蜂競爭壘樓盤葉的銷豬售均鍵價以沒及當還地每云年價秧格增琴長4缺00知-5鞭00疊元，芒綜合由比較印本項伐目與銀各樓桃盤綜懸合品訂質(zhì)和思入市女時間刷的不林同，素預廳計本盞項目且能實害現(xiàn)34允00稅-3予60意0元爹/平刺方米丸的入弓市均博價，挑鎮(zhèn)戰(zhàn)均遙價3糕60澇0-帖40兩00惜元/景平方聽米。74第二拳部分職：市燭場狀葡況分開析戶型逢配比第三奏部分磁：項叛目分疊析定俗位第一訊部分飯：目扔標第四在部分究：物猛業(yè)發(fā)掙展建園議第五難部分嘗：營乖銷策本略景觀逗亮點臨建議第六葛部分懂：商代業(yè)建銳議戶型領(lǐng)亮點銅建議75戶型據(jù)配比項目名稱戶型面積（m2）戶型比2房2廳84-92輔助戶型約占20％3房2廳126-130主力戶型約占80％4房2廳148-155公寓35-50少量2房2廳50-7070-90約占10％3房2廳105-130約占50％4房2廳120-150約占30％依據(jù)繞跟隨褲、差鐵異化無原則高，建廳議本零項目扯戶型罪配比76戶型川配比本項目戶型計價面積（m2）戶型比贈送面積（m2）2房2廳60-80約占10％15-203房2廳100-120約占50％20-304房2廳120-140約占30％30-40沿用倒原規(guī)繪劃建極筑形酒態(tài)（堅小高通層、棋高層明）。戶型熟策略萬：贈送抖面積蠢多一偷點，總價治少一么點77戶型徒亮點汁建議10則0-克12把0㎡舒適貸三房60倡~8商0㎡精致悼兩房戶型致方正置\通版透超大康贈送到面積較大策的室召外休敞閑空種間戶型土方正亭\通曾透開間樓尺度溉舒適鑰、雙濾衛(wèi)雙近陽臺超大臨贈送鈔面積78戶型夏亮點農(nóng)建議12燥0-鞋14裝0㎡尊貴隨四房空中匠復式鴿、通穿透方縣正超大恥贈送爆面積空中鼻院落芝多重尤景觀79業(yè)主曲在裝揉修時澇，可免以自因行將態(tài)該凸奮窗打干掉落地浸景觀待凸窗6m紹高入案戶花襖園面積恐贈送賠大衣剝柜戶型疑亮點飾建議面積陵贈送80景觀稈亮點煌建議居住謠環(huán)境企打造81園林攪造價諸估算景觀涂亮點啦建議通過熄測算漂，并能結(jié)合幟考慮理開發(fā)輕商利灘潤和撈項目享定位對支撐拳兩方嚼面因襖素，奏建議值園林哄配套械造價功為4榴00蛛-5框00織元/和平米掌左右喊。以上渡地價軌、建趕安成籍本為跟根據(jù)堂市場召行情燥假設(shè)認，財煤務(wù)費晨用按墨30出％資繭金來調(diào)源于旨貸款六，年雜利率散8％扛估算犧。單位面積指標

(每平米)金額（元）金額（元）金額（元）金額（元）金額（元）銷售收入35003500350035003500地價400400400400400建安成本13001300130013001300園林配套300400500600700營銷費用7070707070財務(wù)費用5052545759營業(yè)稅及附加193193193193193稅前利潤額11881085983881778所得稅297271246220195稅后利潤額891814737660584成本利潤率45%39%34%29%24%園林檔次中低中低中中高定位支撐度低中中高高82第二虹部分引：市杰場狀傅況分零析營銷巴執(zhí)行總體狗策略第四幟部分巧：物崗業(yè)發(fā)古展建驗議第一智部分要：目太標第六灰部分降：商瓣業(yè)建沫議第五子部分摩：營葬銷策缸略第三初部分絞：項筒目分歪析與宗定位83營銷鬼策略津關(guān)鍵悠點：1、籍營銷顫思路導要緊高密結(jié)謹合時佩事背鋪景；2、裹制定艙穩(wěn)鍵熱的外論銷策哄略/云精準價的廣固告策懼略；3、帝實景竄打動誼效果狗顯著霧；策略燥指引冬：營銷順占位推廣戚策略展示秀策略總體歡策略84項目病形象饒定位大亞崖灣樹精品叛生態(tài)艘花園井住宅項目誘產(chǎn)品看屬性國際有灣區(qū)系?*涌*人辨居項目麥形象塊定位85項目課案名“**濟**”**芽域備選退：**現(xiàn)*灣**貢上筑86項目牛推廣畢語實現(xiàn)如所有循關(guān)于著居住脹的夢盡想輔助遇推廣廳語：主推筋廣語茂：生活蒜至上87華南板塊所處區(qū)域為什傻么能朋由原下來名熔不見辜經(jīng)傳久的郊膽區(qū)，幸一夜叛之間裕變成旦廣州練樓市冒的熱點端、焦狼點和記亮點劍？在大蘇盤云下集，覺供應(yīng)每突然狂放量加，競促爭空吼前激本烈的禮情況便下，如何條保證喘樓市容堅挺突？華南北板塊否借鑒88城市瓦向南唉發(fā)展炭，華細南板臂塊所彎處的貴位置庫優(yōu)越密。華南起板塊評樓價肺實惠鎖。城市狀內(nèi)部鳥居住鹽環(huán)境梯擁擠診，華貢南板跑塊大警空間隙、交豆通方產(chǎn)便、輔環(huán)境庸宜人劃。客觀燃必然飯性89由廣龜州房逐地產(chǎn)殖業(yè)協(xié)意會主蛾辦，站近十杠家發(fā)閣展商責參與本，以淡華南哭板塊擺房地逢產(chǎn)發(fā)塞展歷棵程、烤發(fā)展存模式杰及發(fā)鐮展趨飄勢為贏主題委的“皺廣州慣中央搶居住繩區(qū)發(fā)姥展論廟壇”珍召開布，華船南板投塊的粗“新丈中心鐘居住暑區(qū)”榴宣告岔形成陡。政企銜聯(lián)辦佛的區(qū)疾域發(fā)擱展論錢壇,展番禺咱代表摸著廣褲州的池未來賄,準咐確定植位：趕現(xiàn)代右化珠久江三鉆角洲露城市拼圈的幟中心抹、未弓來廣午州新舌城的夸中心賣！“洛碰溪新圾城”廣州川碧桂陰園、套廣州水奧林禍匹克哪花園賭等八拍大盤華南抱板塊浮概念宗形成星河歪灣問毛世，男華南葛板塊煮浮出傅水面華碧昏洋房贏山語誤以3笑55繭0元孕/平博方米火的價桐格。田在產(chǎn)鹿品供列應(yīng)中仰缺乏灑亮點您的情旱況下均，價索格牌棕自然癢成為嶺最有箏力的槐武器生。華南咸板塊堵房地嫩產(chǎn)發(fā)放展商愛發(fā)布蠅攜手裙打造如高尚默居住慌區(qū)的湖《聯(lián)樹合宣屑言》覺開始20妖00諷年20統(tǒng)01椅.520蒙03堅.8薪.1靠520永04它.9裝.620史04花.1定220術(shù)05凳.7各自探為政聯(lián)合精出擊內(nèi)部奪競爭商場踏如戰(zhàn)密場，楚縱觀質(zhì)彩電瀉業(yè)、設(shè)地產(chǎn)僻業(yè)無顧數(shù)的懷商業(yè)僚實踐扒，聯(lián)邀合是勞戰(zhàn)略眉需要駁，而殖競爭著則是客必然剝，即輕使聯(lián)粉合時娃也暗吐含著忠競爭瞞，殘劃酷的圍競爭妖現(xiàn)實領(lǐng)又使凳聯(lián)合午變得船脆弱敏。聯(lián)合浴托市90對項帖目的場借鑒懷意義如今哪的惠史州業(yè)貢正面澇臨著尖同樣聯(lián)的發(fā)紋展境旨遇和朝機遇誕：市匯場上臂突發(fā)波性的餃大盤匯涌現(xiàn)歸、供興應(yīng)放務(wù)量，復競爭央空前剃激烈逢；與鑄此同耕時，屬也存磨在著籮規(guī)劃敞和政謙策等膏方面處的利槐好。役中短閉期內(nèi)港，惠折陽樓躲市的摘出路縮慧可以滋從華鳳南板櫻塊得勝到啟妙示：聯(lián)合寬托市繳：大亞耳灣，卻深圳傻之華傷南板欲塊修煉聰內(nèi)功后：產(chǎn)品匙細節(jié)豬精雕豈細琢912大品伏牌開軍發(fā)商尋聯(lián)手追打造單，超替過90萬方跳建筑口面積跌，超伏過2萬人猶居住城市員未來頌，1條城姑市發(fā)揮展軸錘線區(qū)域片區(qū)座定義嶄：借品勢熊有貓國崖際新夢城和怠建藝鵝項目柜的山仁水園最林打歪造、增宣傳優(yōu)。強過化宣鬧傳上船對山書景資涂源的壞重視感，強歉調(diào)山槍水板炕塊，鵝弱化榨工業(yè)免區(qū)的巷影響眾）聯(lián)合混托市粗方略92標準第化展愧示路沈線展示住攻略2形象東墻+梁導示紡系統(tǒng)34樣板償房15商業(yè)嬌街售樓塞接待傲處+綱展廳奇（核弄心體扎驗點仔）園林腦（可尿參與移性/雪服務(wù)野功能鄰延展綿）核心中展示舅區(qū)1234593導示抽系統(tǒng)在西嬌二大線道布郵置燈分桿旗畫，以誕昭示殊項目腹，截四留客奔戶燈桿獻旗銷售中心外導示停車導示94銷售舍中心性展示拒絕盈功利把的售非賣體膠系，痰而營慶銷卻負無處勵不在銷售塌人員學的裝般束、僚派發(fā)撐的禮隆品、朗現(xiàn)場純戶型岔展示匆：印抓有戶芬型圖般