家具集團(tuán)湛江生產(chǎn)基地項(xiàng)目可行性報(bào)告可行性方案

香港老船夫家居集團(tuán)湛江生產(chǎn)基地項(xiàng)目可行性報(bào)告可行性研究報(bào)告***市建筑藝術(shù)設(shè)計(jì)有限公司目錄第一章總論1一、項(xiàng)目背景1二、項(xiàng)目開發(fā)單位概況3三、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制依據(jù)5四、研究結(jié)論5第二章市場分析7一、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析7二、滁州房地產(chǎn)市場總體分析11三、滁州中心區(qū)房地產(chǎn)專業(yè)市場分析12四、滁州購房客群分析14五、項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析15六、SWOT分析16七、項(xiàng)目定位17第三章建設(shè)選址與建設(shè)條件20一、項(xiàng)目選址20二、區(qū)位分析21三、地塊現(xiàn)狀22四、建設(shè)條件25第四章項(xiàng)目開發(fā)技術(shù)方案33一、規(guī)劃設(shè)計(jì)33二、建筑設(shè)計(jì)36三、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)37四、暖通設(shè)計(jì)38五、給排水設(shè)計(jì)39六、燃?xì)庠O(shè)計(jì)41七、電氣設(shè)計(jì)42八、弱電和智能化設(shè)計(jì)45第五章節(jié)能方案分析49一、編制依據(jù)49二、能耗分析50三、能源供應(yīng)狀況51四、能耗指標(biāo)52五、節(jié)能措施52六、節(jié)能效果55第六章環(huán)境和生態(tài)影響評(píng)價(jià)57一、項(xiàng)目所在地環(huán)境現(xiàn)狀57二、項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響和對(duì)策59三、項(xiàng)目建設(shè)對(duì)生態(tài)環(huán)境影響的結(jié)論63四、地質(zhì)災(zāi)害影響分析64第七章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置65第八章進(jìn)度計(jì)劃66一、工程進(jìn)度安排66二、工程進(jìn)度甘特圖67第九章項(xiàng)目招投標(biāo)方案68一、招標(biāo)范圍68二、招標(biāo)組織方式68三、招標(biāo)投標(biāo)區(qū)域68四、招標(biāo)方式68五、招標(biāo)公告的發(fā)布與媒體68六、項(xiàng)目建設(shè)招標(biāo)程序69七、注意事項(xiàng)73八、預(yù)期目標(biāo)73第十章安全與消防74一、危險(xiǎn)因素分析74二、安全措施74三、消防措施75第十一章投資估算及資金籌措78一、投資估算78二、資金籌措79三、貸款與償還計(jì)劃79第十二章經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)80一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)80二、國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)83第十三章財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析85第十四章評(píng)價(jià)結(jié)論與開發(fā)建議86附表：附表1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表附表2總投資估算表附表3建筑安裝工程估算表附表4投資使用計(jì)劃與資金籌措表附表5銷售收入、銷售稅金及附加估算表附表6租房收入和經(jīng)營稅金及附加估算表附表7酒店運(yùn)營收入及成本費(fèi)用估算表附表8損益表附表9財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表附表10借款還本付息表附圖：附圖1項(xiàng)目地理位置圖附圖2項(xiàng)目總平面圖附件：附件1《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》注冊號(hào)341100000058498附件2、土地拍賣協(xié)議第一章總論一、項(xiàng)目背景1、項(xiàng)目名稱：中央商務(wù)區(qū)城市廣場2、項(xiàng)目開發(fā)單位：置業(yè)有限公司3、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)該項(xiàng)目位路。4、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模該項(xiàng)目規(guī)劃用地面積3.3000萬平方米，建設(shè)用地面積3.3000萬平方米，總建筑面積XXXX萬平方米，地上建筑面積XXXX萬平方米，其廠房XXXX萬平方米、廠房體驗(yàn)館XXXX萬平方米、商務(wù)辦公寫字樓XXXXX萬平方米、體驗(yàn)酒店XXXXX萬平方米，地下總建筑面積XXXX萬平方米，容積率XXXX，建筑覆蓋率XX%，建筑綠地率XXX%，停車數(shù)量XXXXX輛，建筑高度XXXX米，廣場面積XXXX萬平方米。5、項(xiàng)目投資本項(xiàng)目總投資3000萬元，其中工廠費(fèi)用500萬元，工廠建設(shè)其他費(fèi)300萬元，體驗(yàn)館費(fèi)用100萬元，材料費(fèi)用300萬元，辦公樓和渡假體驗(yàn)酒店1000萬元，基本預(yù)備費(fèi)800萬元，建設(shè)期利息120萬元.6、資金籌措本項(xiàng)目資金來源有一：自籌2000萬元，二：申請(qǐng)銀行貸款1000萬元。7、主要評(píng)價(jià)指標(biāo)1以老船夫首期投資項(xiàng)目所帶來的產(chǎn)品銷售收入為準(zhǔn)，500套/年的產(chǎn)量可為老船夫創(chuàng)造約1-3千萬的銷售收入，加上工藝品、禮品、裝飾材料等服務(wù)、產(chǎn)品銷售收入，預(yù)計(jì)一期投資項(xiàng)目總共能產(chǎn)生約5千萬的銷售收入。二期酒店工程及三期創(chuàng)意辦公園區(qū)、商鋪等設(shè)施投資，一部分以租金體現(xiàn)，一部分以鋪位銷售體現(xiàn)。在稅收方面，以增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅、所得稅等稅費(fèi)項(xiàng)目計(jì)算，預(yù)計(jì)能為稅務(wù)部門增加3-5百萬元的稅收。8、項(xiàng)目建設(shè)期16個(gè)月。二、項(xiàng)目開發(fā)單位概況1、單位名稱：香港老船夫家居集團(tuán)2、住所：香港九龍長沙灣東京街31號(hào)恒邦商業(yè)大廈6033、法定代表人：梁寮生4、注冊資本：500萬元5、實(shí)收資本：500萬元6、公司類型：有限責(zé)任公司（法人獨(dú)資）7、經(jīng)營范圍：家居用品8、單位簡介香港老船夫家居集團(tuán)（以下簡稱“老船夫”）系在香港注冊成立的一家以家居產(chǎn)品生產(chǎn)銷售為一體的股份制企業(yè)，擁有來自臺(tái)灣、香港、意大利、澳大利亞等國家和地區(qū)的國際產(chǎn)業(yè)資本以及專業(yè)的設(shè)計(jì)營銷團(tuán)隊(duì)，旗下品牌為“老船夫”。“老船夫”以企業(yè)雄厚的綜合實(shí)力為平臺(tái)，擁有強(qiáng)大的資源整合能力與產(chǎn)品研發(fā)生產(chǎn)能力，產(chǎn)品品類涵蓋船木家具、船木整體櫥柜、衣柜等家居產(chǎn)品，同時(shí)涉及環(huán)境家居設(shè)計(jì)及精裝修服務(wù)，是集成了設(shè)計(jì)開發(fā)、生產(chǎn)制造、規(guī)模銷售等系統(tǒng)的“智慧型、創(chuàng)新型、科技型”朝陽產(chǎn)業(yè)?！袄洗颉币陨a(chǎn)、展示、營銷、服務(wù)的多角架構(gòu)為基礎(chǔ)輻射中國、進(jìn)軍國際。我們獨(dú)有的行業(yè)開創(chuàng)性優(yōu)勢具備以下幾點(diǎn)：●首創(chuàng)中國高端商道之大成的“永久商業(yè)”模式●成熟的家居品牌運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)與盈利模式●家居空間產(chǎn)品、設(shè)計(jì)、裝飾集成化的創(chuàng)新概念●原創(chuàng)性、訂單式、禮品化的產(chǎn)品消費(fèi)概念●優(yōu)化的商業(yè)組合，率先與國際最新消費(fèi)及運(yùn)營模式接軌老船夫擬在湛江市江洪鎮(zhèn)遂溪縣投資項(xiàng)目，主要用于建立南中國較大規(guī)模的船木家具開發(fā)制造中心，以此奠定老船夫華南地區(qū)的規(guī)模生產(chǎn)與創(chuàng)意設(shè)計(jì)優(yōu)勢，并滿足香港老船夫集團(tuán)日益增長的東南亞市場銷售需求，同時(shí)也為老船夫創(chuàng)設(shè)南部生產(chǎn)基地，將銷售渠道沿湛江海岸線順延至華東地區(qū)。四、研究結(jié)論1、香港老船夫家具項(xiàng)目符合規(guī)劃，符合國家擴(kuò)大內(nèi)需，鼓勵(lì)消費(fèi)，穩(wěn)定家具市場的政策。2、該項(xiàng)目能夠改善附近居民的就業(yè)，提高居民生活水平，受到廣大居民的積極支持，促進(jìn)和諧社會(huì)的發(fā)展。3、該項(xiàng)目市場定位準(zhǔn)確，產(chǎn)品品質(zhì)精良，品牌優(yōu)勢明顯，市場前景廣闊。4、該項(xiàng)目建成后能給地方政府增加稅收，增加就業(yè)崗位，能夠促進(jìn)人民消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需。5、該項(xiàng)目能夠完善城市功能，提高城市文化、商業(yè)、娛樂等功能水平。綜上所述，該項(xiàng)目可行。第二章市場分析作為民眾的大宗消費(fèi)品，在人民生活水平迅速提高，住宅建設(shè)飛速發(fā)展的情況下，家具市場容量巨大，行業(yè)的平均利潤率遠(yuǎn)高于社會(huì)平均利潤率，因此家具業(yè)是各行業(yè)中資本投入和規(guī)模擴(kuò)充最為突出的一個(gè)。我國家具產(chǎn)業(yè)經(jīng)過20多年的高速發(fā)展，生產(chǎn)、銷售、技術(shù)水平、產(chǎn)品質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效益都得到了全面提高，實(shí)現(xiàn)了從傳統(tǒng)手工向現(xiàn)代工業(yè)的轉(zhuǎn)變；生產(chǎn)和出口得到了較快發(fā)展；產(chǎn)業(yè)集群和特色區(qū)域逐漸形成；原材料呈現(xiàn)多元化；帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。另一方面，技術(shù)進(jìn)步日新月異，產(chǎn)品需求日趨多變，市場競爭日益激烈，這些都迫使企業(yè)不得不尋求能夠快速響應(yīng)市場和適應(yīng)當(dāng)代環(huán)境的制造方式與生產(chǎn)經(jīng)營方式。我國家具行業(yè)規(guī)模和產(chǎn)值一直穩(wěn)定增長。2010年我國家具行業(yè)逐漸走出金融危機(jī)的影響，生產(chǎn)銷售及出口均呈快速增長態(tài)勢。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年全年家具行業(yè)產(chǎn)量77032.83萬件，工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)9667億，比2009年增長了32%左右。目前，家具制造業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)中繼食品、服裝、家電、家具后的第四大產(chǎn)業(yè)。當(dāng)前全球化的大趨勢對(duì)于我國家具行業(yè)來說，既是一個(gè)良好的機(jī)遇，也是極大的挑戰(zhàn)。尤其是綠色環(huán)保家具適合國內(nèi)外市場發(fā)展需要。在歐美等發(fā)達(dá)國家，生態(tài)環(huán)保、天然質(zhì)樸家具越來越受歡迎；而在東南亞地區(qū)，木質(zhì)家具向來擁有廣闊的市場。在全球大環(huán)境下，過去近百年的時(shí)間里，由于泛濫砍伐樹木，森林資源受到嚴(yán)重破壞，天然木材越發(fā)稀缺，并被大多數(shù)國家限制了出口。同時(shí)，各種家具造成的室內(nèi)空氣污染，已成為目前家庭和寫字樓中繼建筑污染、裝飾裝修污染之后的第三大污染源。隨著環(huán)境觀念深入人心，未來的家具市場將是以環(huán)境保護(hù)為特征的綠色消費(fèi)，順應(yīng)當(dāng)前低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展浪潮。老船夫家居的核心產(chǎn)品——船木家具，正是按照綠色消費(fèi)的觀念，倡導(dǎo)簡樸、自然的生活，將舒適與環(huán)保完美結(jié)合起來；加上老船夫家居極具國際化的創(chuàng)意設(shè)計(jì)，令古老的船木煥發(fā)新生，以其新穎獨(dú)特而又精美的造型在家具行業(yè)中獨(dú)辟蹊徑。在廣大消費(fèi)者心目中，船木家具不僅具有環(huán)保生態(tài)特性，而且極富藝術(shù)觀賞價(jià)值。尤其是船木家具利用了廢舊船木作為原材料，不但具有良好的生態(tài)彌補(bǔ)性，更是純實(shí)木家具的另一個(gè)重要產(chǎn)品類別；船木家具休閑、時(shí)尚、獨(dú)特的藝術(shù)氣質(zhì)，迎合了當(dāng)前大部分人的消費(fèi)需求，市場前景廣闊，經(jīng)濟(jì)效益可觀。10

11二、唐山房地產(chǎn)市場總體分析唐山經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定發(fā)展，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了基礎(chǔ)；近年來總體看，唐山房地產(chǎn)投資增長平穩(wěn)，市場發(fā)展形勢良好。在經(jīng)濟(jì)快速增長的刺激下，唐山大建設(shè)逐漸展開，圍繞“經(jīng)濟(jì)強(qiáng)城、文化名城、宜居靚城”的建設(shè)目標(biāo)，唐山城市形象有望不斷改善，對(duì)增強(qiáng)居民榮譽(yù)感，提升房地產(chǎn)價(jià)值有著積極意義；同時(shí)隨著曹妃甸港口建設(shè)力度的加大，濱湖新區(qū)規(guī)劃的提出，唐山對(duì)外的吸引力也逐漸加強(qiáng)，未來外來人口的進(jìn)入，有望為房地產(chǎn)市場注入新的需求。

12未來隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的回暖，以及京津唐區(qū)域經(jīng)濟(jì)的長期向上的走勢，唐山房地產(chǎn)市場中長期發(fā)展仍然是向上的。三、唐山中心區(qū)房地產(chǎn)專業(yè)市場分析1、住宅市場分析唐山2005‐2006年市場銷售量約在80‐100萬平方米之間。2007年由于市場整頓，大量違規(guī)銷售被禁止，市中心區(qū)供應(yīng)較往年大幅下滑，實(shí)際銷售面積僅在30萬平米左右。而2008年由于價(jià)格高啟壓縮市場剛性需求，并且宏觀經(jīng)濟(jì)及市場重疊下滑，唐山市中心區(qū)銷售量僅在30萬平米‐50萬平米之間，同比往年大幅下滑。2009年至2010年，唐山市中心區(qū)（路南、路北區(qū)）住宅可銷售面積（現(xiàn)房、期房、手續(xù)不全項(xiàng)目），預(yù)計(jì)年供應(yīng)量將達(dá)到200萬平米以上，市場供應(yīng)量大大超出往年水平。國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢短期難以回暖，而唐山市場供應(yīng)壓力和價(jià)格回調(diào)要求的壓力下，預(yù)計(jì)2009年市場調(diào)整仍將延續(xù)，大量中檔項(xiàng)目價(jià)格仍存在下調(diào)的壓力。預(yù)計(jì)唐山市2009年隨著經(jīng)濟(jì)回暖后以及宏觀市場環(huán)境的逐漸企穩(wěn)，預(yù)計(jì)唐山住宅市場將在下半年逐漸回升，由于2007‐2008市場消化量遠(yuǎn)不足市場正常需求狀態(tài)，預(yù)計(jì)在價(jià)格調(diào)整適當(dāng)?shù)那闆r下，預(yù)計(jì)2009年總體消化能力應(yīng)達(dá)到100萬平米左右。2、寫字樓市場分析唐山目前在租售的寫字樓項(xiàng)目只有不到10個(gè)，分布于新華西道，13北新西道，以及建設(shè)北路沿線，分布較分散，沒有形成有有聚集規(guī)模的商務(wù)辦公區(qū)。唐山實(shí)際供應(yīng)的辦公類物業(yè)不足20萬平米，皆是單棟中小規(guī)模的物業(yè)，且寫字樓無論形象、設(shè)備設(shè)施或管理上都沒有可圈可點(diǎn)的地方，皆是乙級(jí)及商住等檔次較低辦公物業(yè)。唐山寫字樓目前出租的情況都不太理想，入住1年以上的寫字樓入住率只有50%~70%左右，客戶主要是唐山當(dāng)?shù)氐囊恍┥虅?wù)流通類公司、小型設(shè)備科技類公司，以及一些廣告、咨詢等中小公司等。寫字樓是第三產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)載體，同樣，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是寫字樓市場的主要需求來源，從唐山的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，第三產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟(jì)的比例32%，第二產(chǎn)業(yè)占58%，是典型的工業(yè)型城市，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)落后。從第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)的增長率看，近三年的平均增長率為4.6%，且近年增長率逐年降低，故就寫字樓的需求潛力而言，唐山市場的寫字樓市場空間有限。3、公寓類市場分析唐山目前市場上公寓項(xiàng)目寥寥無幾，而且不能算正式的酒店式公寓，基本是偏辦公的SOHO公寓。目前酒店式公寓市場需求相對(duì)不足，近年出現(xiàn)的公寓類項(xiàng)目銷售狀態(tài)均不盡人意，其中自身產(chǎn)品因素偏重，因此并不能完全說明唐山整體市場需求狀態(tài)。4、商業(yè)市場分析唐山商業(yè)格局呈一軸一線多點(diǎn)，“軸”是指整個(gè)新華道，“一線”

14指貫通南北的建設(shè)路，這兩條線決定了未來唐山商業(yè)發(fā)展的整體格局，“多點(diǎn)”指各區(qū)域性包括社區(qū)性的商業(yè)。根據(jù)唐山商業(yè)分布和業(yè)態(tài)的特點(diǎn)，唐山主要商業(yè)分成五個(gè)商業(yè)區(qū)，其中城市中心商業(yè)區(qū)、遠(yuǎn)洋城商業(yè)區(qū)、小山商業(yè)圈輻射范圍最大，八方購物廣場、西部商業(yè)功能區(qū)輻射范圍較小。四、唐山購房客群分析1、唐山社會(huì)財(cái)富結(jié)構(gòu)從唐山社會(huì)財(cái)富結(jié)構(gòu)來看，整體結(jié)構(gòu)呈“啞鈴”形狀。由于唐山產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)形式，富裕人群較多、集中，唐山富裕階層多為老板和企業(yè)高管，主要集中在35‐45歲，三十年前那場大地震留下的陰影對(duì)他們的影響已經(jīng)比較小。而中間人群，即中產(chǎn)階層、白領(lǐng)客群總體比重很低。底層人群有較大基礎(chǔ)，由于大部分住的震后房子，居住升級(jí)需求為較強(qiáng)，但此部分人群財(cái)務(wù)積累速度較慢，購買力相對(duì)較弱。2、需求特征從唐山需求特征來看，購房者越來越關(guān)注居住的舒適度。以前唐山本地項(xiàng)目的品質(zhì)不是特別好，業(yè)主主要考慮戶型和朝向，要求住宅要正方向，不接受斜向的戶型。但是現(xiàn)業(yè)主不僅關(guān)心戶型和等基本需求，也更加關(guān)心物業(yè)和環(huán)境等因素。唐山空氣不好，所以現(xiàn)在標(biāo)榜上風(fēng)上水、環(huán)保、生態(tài)等等的樓盤往往比較受歡迎，因?yàn)檫@些因素可以使注重居住品質(zhì)的人得到滿足。

15五、項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析1、地段條件分析從現(xiàn)狀城市格局來看，項(xiàng)目處于市區(qū)核心位置，中心區(qū)目前用地開發(fā)已經(jīng)飽和，地段稀缺性很高。從目前的地段認(rèn)知情況來看，該地塊總體評(píng)價(jià)較好，唐山人目前很認(rèn)可該地段的“城市核心地段”稀缺性和較高的開發(fā)價(jià)值，抗震紀(jì)念廣場并不會(huì)帶來負(fù)面影響，而是將紀(jì)念碑看成是唐山的標(biāo)志性建筑和唐山的驕傲。2、規(guī)劃條件分析項(xiàng)目地塊北側(cè)和西側(cè)是綜合共建部分，包含大型商場、寫字樓、酒店、學(xué)校等公共建筑，地塊中央和東界、南界是住宅部分，包含住宅和住宅底商。項(xiàng)目商品住宅部分目前共規(guī)劃15棟樓，其中11棟24‐33層板樓，2棟24層點(diǎn)式樓，2棟24‐33層板塔結(jié)合的樓。住宅部分采用分組團(tuán)形式排布，共分三個(gè)組團(tuán)，每個(gè)組團(tuán)5棟樓，四周用2層高的底商作圍合。項(xiàng)目地塊規(guī)整，功能分區(qū)明確，目前對(duì)于商品住宅而言，缺點(diǎn)是容積率過高，建筑密度過大，樓間距較小，作為高檔住宅的舒適感不足，而且地塊東南角的回遷住宅將對(duì)商品住宅部分產(chǎn)生規(guī)劃布局和總體檔次上的影響。3、周邊環(huán)境分析項(xiàng)目處于核心區(qū)，周邊配套較齊全，滿足日常生活需要。項(xiàng)目為

16綜合體，項(xiàng)目的號(hào)召力和品牌力，相信會(huì)對(duì)周邊發(fā)展起到一定的促進(jìn)作用。六、SWOT分析優(yōu)勢S：1、項(xiàng)目位于唐山城市核心，是唐山傳統(tǒng)商業(yè)旺地和唐山人心目中的中心位置。2、項(xiàng)目西面是抗震紀(jì)念碑公園，北面隔半個(gè)街區(qū)是鳳凰山公園和大城山公園，南面不遠(yuǎn)是南湖公園，綠化環(huán)境佳。3、萬達(dá)集團(tuán)是全國知名開發(fā)集團(tuán)，項(xiàng)目具有一定的品牌效應(yīng)。4、目前的中央調(diào)控政策是促進(jìn)房地產(chǎn)回暖和發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售有利。5、項(xiàng)目區(qū)位較受唐山客戶青睞，項(xiàng)目受市場關(guān)注度高。6、項(xiàng)目交通條件較好，北臨新華西道，地塊四周道路四通八達(dá)。7、項(xiàng)目是唐山城市核心區(qū)的大型綜合體項(xiàng)目，項(xiàng)目包含大型商場、步行街、星級(jí)酒店、高檔寫字樓、高檔住宅，各物業(yè)互相促進(jìn)、復(fù)合創(chuàng)生更大的升值潛力。劣勢（W）1、項(xiàng)目東界和南界目前成熟度不高，商業(yè)和居住氛圍不濃厚。2、目前房地產(chǎn)整體市場不容樂觀，預(yù)計(jì)1-2年內(nèi)仍處于低谷期，項(xiàng)目的銷售壓力較大。3、唐山的寫字樓市場一直不佳，項(xiàng)目的寫字樓銷售難度大。

174、唐山目前購房人群進(jìn)入觀望期，市場信心短期難以恢復(fù)。5、項(xiàng)目建筑密度高，樓間距不足，綠化率低，項(xiàng)目居住的舒適度較低。機(jī)會(huì)（O）1、房地產(chǎn)宏觀政策有繼續(xù)朝促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向前進(jìn)。2、唐山經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民收入的快速增長，房地產(chǎn)市場需求潛力較大。3、項(xiàng)目地塊和北面的開灤綜合體地塊同期開發(fā)，唐山傳統(tǒng)商區(qū)有東移一步的趨勢。威脅（T）1、目前地塊還有個(gè)別房屋未拆遷完畢，有可能影響工程進(jìn)度。2、市政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的整頓規(guī)則的不確定性。3、項(xiàng)目對(duì)面的開灤綜合體項(xiàng)目和嘉里鳳凰新城項(xiàng)目將是項(xiàng)目的潛在的競爭威脅。4、由于煤炭、鋼鐵價(jià)格的持續(xù)下降，唐山富裕階層的收入受影響較大，影響其購房積極性。5、城市核心有向西和向北分化的趨勢，對(duì)項(xiàng)目長遠(yuǎn)的發(fā)展可能不利。七、項(xiàng)目定位1、住宅總體定位（1）住宅市場定位

18從項(xiàng)目的唐山城市背景、市場環(huán)境來看，做頂級(jí)公寓市場尚不成熟。從項(xiàng)目自身規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和項(xiàng)目總體量來看，做純高檔住宅市場空間有限，同時(shí)項(xiàng)目高容積率難以達(dá)到足夠的產(chǎn)品均好性。因此建議項(xiàng)目住宅總體定位為：城市核心區(qū)中高檔社區(qū)。結(jié)合項(xiàng)目地段稀缺性來看，項(xiàng)目屬性同時(shí)具備居住和投資雙重特性。（2）住宅目標(biāo)客戶群體本項(xiàng)目未來目標(biāo)客戶群以高端客戶群及中高端客戶群為主?？蛻魜碓粗饕瑑刹糠郑菏兄行膮^(qū)消費(fèi)群體、郊縣消費(fèi)群體。較鳳凰新城等新興區(qū)域，外郊縣的高端客戶群比重將大大增加，同時(shí)由于地緣關(guān)系產(chǎn)生的城市東部區(qū)域的客戶比重也會(huì)偏大。從客戶行業(yè)特征來看，目標(biāo)客戶群主要包含四類：2、寫字樓定位目前唐山寫字樓市場總體尚不成熟，現(xiàn)有中、低檔次寫字樓市場礦產(chǎn)、鋼鐵、建材等私營企業(yè)中高層四類目標(biāo)客群銀行、電信、電力、鋼鐵等大型壟斷企業(yè)中高層高新科技產(chǎn)業(yè)、流通業(yè)、服務(wù)業(yè)中的高收入階層政府中高級(jí)公務(wù)員事業(yè)單位中高級(jí)管理

19消化速度較慢，唐山高端寫字樓市場尚為空白，預(yù)計(jì)市場空間也較小，但是潛在供應(yīng)量較大。因此建議本案寫字樓部分產(chǎn)品結(jié)構(gòu)應(yīng)適當(dāng)豐富產(chǎn)品線以降低市場風(fēng)險(xiǎn)。寫字樓部分選擇地塊北側(cè)西段寫字樓作為高檔寫字樓產(chǎn)品，提高項(xiàng)目整體檔次和形象，填補(bǔ)唐山高端寫字樓市場空白。目標(biāo)客戶主要包含投資者、唐山主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)鏈條中的經(jīng)銷商，主要包含大型鋼鐵、建材、汽車類等經(jīng)銷商，以及外地大型企業(yè)駐唐辦事處。中檔Soho類部分選擇地塊其余寫字樓類作為soho類產(chǎn)品，具有辦公及自住兩種功能，戶型面積基本單元在50-70平米，可靈活自由組合，建議精裝修。目標(biāo)客戶群主要包含投資者，鋼鐵、建材、汽車類等經(jīng)銷商，以及外地企業(yè)駐唐辦事處，本地中小型服務(wù)類企業(yè)、商貿(mào)服務(wù)公司。

20地塊第三章建設(shè)選址與建設(shè)條件一、項(xiàng)目選址該項(xiàng)目位于唐山市路南區(qū)新華道南側(cè)，國防道北側(cè)，文化路東側(cè)，增盛路西側(cè)。該項(xiàng)目規(guī)劃用地面積21.27萬平方米，建設(shè)用地面積21.27萬平方米，總建筑面積104.60萬平方米，地上建筑面積88.60萬平方米，其中大商業(yè)14.00萬平方米、酒店4.00萬平方米、寫字樓14.00萬平方米、住宅33.00萬平方米、回遷部分23.60萬平方米，地下總建筑

21面積16.00萬平方米，容積率4.18，建筑覆蓋率46%，建筑綠地率7%，停車數(shù)量3000輛，建筑高度99.9米，廣場面積0.94萬平方米。二、區(qū)位分析項(xiàng)目位于唐山市核心區(qū)，抗震紀(jì)念碑東側(cè)，緊鄰城市主干道——新華道與建設(shè)路。建設(shè)路：唐山市的迎賓景觀大道，全長10.38公里，是唐山市首條實(shí)行“綠波”管理的道路。新華道：1985年完成建設(shè)，路面寬50米，全長9.55公里，也被稱為“唐山的長安街”。抗震紀(jì)念碑：位于建設(shè)路與新華道交匯處，建成于1986年唐山

22抗震10周年之際，原為無人認(rèn)領(lǐng)的地震遇難遺體安葬地，現(xiàn)為唐山人文化娛樂活動(dòng)的重要場所。目前唐山人對(duì)于該地塊總體評(píng)價(jià)較好，很認(rèn)可該地段的“城市核心地段”稀缺性和較高的開發(fā)價(jià)值，抗震紀(jì)念廣場并不會(huì)帶來負(fù)面影響，而是將紀(jì)念碑看成是唐山的標(biāo)志性建筑和唐山的驕傲。三、地塊現(xiàn)狀該地塊處于唐山市中心地段，東至增盛路、南至國防道、西至文化路、北至新華道。原有居住區(qū)于1984年竣工入住，大部分為二層建筑，地塊四周多為沿街商業(yè)區(qū)。

23目前地塊主要部分基本拆遷完畢，剩余部分為南側(cè)建筑及東側(cè)少量商鋪，地塊由北至南形成一定坡度，內(nèi)部有一定數(shù)量的原生樹木。南側(cè)一面的建筑及東側(cè)的部分住宅較破舊，西側(cè)大釗公園的綠化度較高，北側(cè)與其他三側(cè)形成鮮明對(duì)比。下圖為北側(cè)新華道及百貨大樓

24下圖為西側(cè)文化路下圖為東側(cè)增盛路下圖為南側(cè)國防道

25四、建設(shè)條件1、氣候條件唐山市地位于華北沖積平原東北隅，北枕燕山，南鄰渤海，受海洋性氣候與季風(fēng)性氣候控制，屬半大陸性氣候。夏季炎熱多雨，冬季寒冷干燥多風(fēng)，極端最高氣溫39.6℃，極端最低氣溫‐21.0℃，年平均氣溫11.1℃，平均降雨量614mm/a。冰期由每年12月凍結(jié)，融解于次年3月，凍結(jié)期約4～5個(gè)月。凍土深度為0.6～0.8m。最小降雪厚度為40mm，最大降雪厚度為190mm。常年以東風(fēng)為主，冬季多為偏北風(fēng)，最大風(fēng)速為25m/s。2、地質(zhì)條件（1）地層概況工作區(qū)處于燕山南麓，屬山前沖洪積平原區(qū)，地面標(biāo)高19～26m，區(qū)域地層序列從新到老為新生界至太古界。其中前寒武系均出露于開平煤田北部及東北部。開平煤田的寒武系、奧陶系、石炭系、二迭系已建立起我國北方重要的標(biāo)準(zhǔn)地層剖面；石炭系、二迭系為主要含煤地層。奧陶系構(gòu)成了含煤盆地的基底。（2）區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造概況本區(qū)大地構(gòu)造位于燕山臺(tái)褶帶南緣的開灤臺(tái)凹，該臺(tái)凹主要由中元古界至上古生界組成，晚古生界石炭、二迭系沉積環(huán)境穩(wěn)定，發(fā)育齊全，沉積層厚1200m的煤系地層。中生代燕山運(yùn)動(dòng)強(qiáng)烈，形成一系列褶皺和斷裂，并缺失中生界，也無巖漿運(yùn)動(dòng)。褶皺具隔擋式特點(diǎn)，背斜窄，走向斷層發(fā)育，向斜寬。褶皺軸走向均為北東，主要有豐臺(tái)

26背斜、車軸山向斜、碑子院背斜、開平向斜。新生代以來，南北構(gòu)造分異明顯，南部下沉，上新統(tǒng)—第四系向北層層超覆，并伴隨斷裂活動(dòng)形成鴉鴻橋凹陷、新軍屯—唐山凸起、唐山東斷凹等構(gòu)造。（3）水文地質(zhì)條件區(qū)內(nèi)分布有第四系孔隙水，奧陶系巖溶水，碎屑巖裂隙水，它們之間存在著不同程度的水力聯(lián)系。（4）工程地質(zhì)條件根據(jù)《唐山市長青樓小區(qū)及周邊區(qū)域整體改造規(guī)劃用地地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性工程地質(zhì)勘察報(bào)告》，場區(qū)內(nèi)共布設(shè)的8個(gè)31.4－56.90m不等的工程地質(zhì)鉆孔揭露的地層巖性主要為密實(shí)的砂性土和粘性土互層；按其沉積環(huán)境、物理力學(xué)性質(zhì)及工程特征進(jìn)一步劃分為14層?，F(xiàn)將工程場區(qū)的巖性自上而下描述如下（圖3－8、9、10、11、12）：第⑴層：雜填土層底埋深0.3～2.0m，層底標(biāo)高17.3～24.8m，層厚0.3～2.0m。雜色，松散，稍濕，含較多磚塊、灰渣及石子，局部為素填土。堆積時(shí)間大于10年。第⑵層：粉質(zhì)粘土層底埋深1.1～5.1m，層底標(biāo)高17.1～23.9m，層厚0.4～3.9m。棕黃色，可塑，干強(qiáng)度中等，韌性中等，含砂粒，局部夾粉砂，見鐵錳結(jié)核，具銹染，地基土承載力特征值為120kPa。第⑶層:粉砂層底埋深3.5～5.3m,層底標(biāo)高14.0～21.8m，層厚1.5～3.3m。

27灰黃色-棕黃色，稍濕-濕，稍密-中密，以長石為主，石英次之，磨圓度差，分選差，局部含土質(zhì)成份較高，地基土承載力特征值為160kPa。第⑷層:粉細(xì)砂層底埋深5.0～10.5m，層底標(biāo)高12.2～19.7m，層厚1.2～5.9m?；尹S色-棕黃色，濕，中密-密實(shí)，以長石為主，石英次之，磨圓度差，分選差，局部含土質(zhì)成份，夾粉質(zhì)粘土薄層，地基土承載力特征值為180kPa。第⑸層：粉質(zhì)粘土層底埋深7.3～9.6m,層底標(biāo)高11.9～18.2m，層厚1.5～3.6m?；尹S色，可塑，局部軟塑，稍有光滑，干強(qiáng)度中等，韌性中等，含砂粒，局部含量較高，見鐵錳結(jié)核，具銹染，地基土承載力特征值為120kPa。第⑹層:粉質(zhì)粘土層底埋深10.8～16.8m,層底標(biāo)高4.8～14.5m，層厚1.3～7.2m。棕紅色，局部棕黃色，可塑，稍有光滑，干強(qiáng)度中等，韌性中等，見鐵錳結(jié)核及鈣質(zhì)結(jié)核，具銹染，地基土承載力特征值為150kPa。第⑺層:粉土層底埋深13.6～16.0m,層底標(biāo)高3.3～11.9m，層厚2.3～5.0m?；尹S色，濕，密實(shí)，搖震反應(yīng)中等，干強(qiáng)度低，韌性低，含砂粒，局部夾粉質(zhì)粘土，見鐵錳結(jié)核，具銹染，地基土承載力特征值為170kPa。第⑻層:粉砂

28層底埋深16.0～21.3m,層底標(biāo)高0.6～8.8m，層厚2.2～5.7m?；尹S色-棕黃色，濕，密實(shí)，以石英、長石為主，含暗色礦物，磨圓度較好，分選一般，地基土承載力特征值為200kPa。第⑼層：粉質(zhì)粘土層底埋深17.5～22.7m,層底標(biāo)高-3.4～7.9m，層厚0.9～4.0m。灰黃色，可塑，稍有光滑，干強(qiáng)度中等，韌性中等，含砂粒，局部夾粉細(xì)砂層，見鐵錳結(jié)核，具銹染，地基土承載力特征值為180kPa。第⑽層：粉砂層底埋深17.0～28.9m，層底標(biāo)高-8.2～8.3m，層厚1.5～6.5m?；尹S色，濕，密實(shí)，以石英、長石為主，含暗色礦物，磨圓度較好，分選一般，夾粉質(zhì)粘土及粉土薄層，地基土承載力特征值為240kPa。第⑾層：粉質(zhì)粘土層底埋深19.3～35.2m，層底標(biāo)高-15.9～6.0m，層厚1.9～7.7m。棕黃色，可塑，稍有光滑，干強(qiáng)度中等，韌性中等，含砂粒，見鐵錳結(jié)核，偶見鈣質(zhì)結(jié)核，具銹染，地基土承載力特征值為180kPa。第⑿層：粘土層底埋深21.2～39.5m，層底標(biāo)高-20.2～4.1m，層厚0.8～6.6m。棕紅色，硬塑，光滑，干強(qiáng)度高，韌性高，含砂礫石，以粗砂及細(xì)礫為主，下部富集，含較多鐵錳結(jié)核，地基土承載力特征值為210kPa。第⑿1層：粉質(zhì)粘土層底埋深37.0～42.6m，層底標(biāo)高-14.8～-23.3m，層厚2.4～3.1m?；尹S色，硬塑，光滑，干強(qiáng)度中等，韌性中等，含鈣質(zhì)結(jié)核，

29具銹染，夾少量碎石塊及石屑，地基土承載力特征值為220kPa。第⒀層：殘積土層底埋深24.8～56.9m，層底標(biāo)高-37.6～0.7m，層厚0.8～14.3m。灰白色，局部紫紅色，含風(fēng)化碎石塊，成土狀，遇水軟化，地基土承載力特征值為250kPa。第⒁層：石炭二疊系基巖揭露深度31.5-54.9m，揭露厚度4.1-17.5m?；鶐r主要為砂巖、泥巖、灰?guī)r，傾向東南，傾角45度左右。泥巖：褐色，強(qiáng)-中風(fēng)化，巖芯呈碎塊及碎屑狀，裂隙發(fā)育，局部具銹染。砂巖：灰白色，強(qiáng)-中風(fēng)化，砂粒主要以中細(xì)粒石英、長石為主，下部顆粒較粗，硅質(zhì)膠結(jié)，磨圓分選一般，巖芯中軸夾角45°～55°，巖芯呈塊狀，下部呈短柱及柱狀，較破碎?；?guī)r：青灰色，強(qiáng)-中風(fēng)化，局部夾泥灰?guī)r，巖芯中軸夾角45°～50°。頂部裂隙發(fā)育，泥質(zhì)充填，分布有溶蝕洞隙及破碎帶，被粘土密實(shí)填充。7號(hào)孔40.1-41.3m，43.1-49.0m為溶洞，粘土密實(shí)充填。該現(xiàn)象在電成像探測剖面26－4中也得到驗(yàn)證。根據(jù)綜合鉆探及波速測試分析結(jié)果，評(píng)估區(qū)巖土體工程地質(zhì)條件良好，屬于可進(jìn)行建設(shè)的Ⅱ類場地土。3、土地及規(guī)劃條件該項(xiàng)目用地面積為319.02畝，位于路南區(qū)增盛路西側(cè)、新華道南側(cè)，大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司通過國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓

30競得該塊國有建設(shè)用地使用權(quán)。使用期限為商業(yè)40年、住宅70年。該地塊規(guī)劃指標(biāo)為：項(xiàng)目容積率約為4.3（地上建筑面積），地上總建筑面積不少于91萬平方米（其中住宅不多于53萬平方米），該地上建筑面積不因用地面積變化而調(diào)整。項(xiàng)目包括大型商業(yè)中心、一座超五星級(jí)酒店、高檔辦公和居住功能。建筑密度不大于50%。4、交通條件項(xiàng)目北側(cè)緊鄰新華道，距離建設(shè)路僅500米，交通快速便利；項(xiàng)目西側(cè)緊鄰抗震紀(jì)念碑廣場及大釗公園，7路、28路等多路公交均可到達(dá)。

315、生活配套設(shè)施條件該項(xiàng)目位于城市中心地段，步行尺度內(nèi)生活配套設(shè)施十分完善。主要生活配套設(shè)施如下商業(yè)：主要沿新華道分布的百貨大樓、三利購物中心、尚座商業(yè)街等。醫(yī)療：婦幼醫(yī)院、老年病醫(yī)院、同濟(jì)醫(yī)院、工人醫(yī)院及中醫(yī)醫(yī)院等。教育：西山路小學(xué)、市八中、警察學(xué)校、河北理工大學(xué)等。綠化：大釗公園、鳳凰山公園等。政府：市委、市政府、市人大市政協(xié)等。6、市政基礎(chǔ)設(shè)施條件唐山是震后崛起的新型城市，城市功能分區(qū)明確，市政設(shè)施配套，環(huán)境清新優(yōu)美，現(xiàn)代化水平較高。城市自來水普及率、燃?xì)馄占奥?、污水集中處理率、供熱普及率分別達(dá)到100％、98.4％、81％和64.6％，

32均居全國同等城市領(lǐng)先水平。項(xiàng)目電力、給水、污水、雨水、熱力、燃?xì)狻㈦娦诺仁姓A(chǔ)設(shè)施均能滿足需要。7、施工條件項(xiàng)目所在地能實(shí)現(xiàn)“七通一平”的施工條件，工程建材也供應(yīng)充足。

33第四章項(xiàng)目開發(fā)技術(shù)方案一、規(guī)劃設(shè)計(jì)1、規(guī)劃理念新城市主義：借鑒歐美的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，功能多元化，居住功能必不可少，避免城市空洞化；多元化的城市綜合體（HOPSCA）本項(xiàng)目的定位為一個(gè)將大型商業(yè)購物中心、商務(wù)辦公、五星級(jí)酒店、大型市民活動(dòng)廣場、高尚居住社區(qū)結(jié)合為一體，提供一個(gè)多元化的、具有獨(dú)特風(fēng)韻的城市空間。2、設(shè)計(jì)原理以城市總體規(guī)劃為依據(jù)，對(duì)唐山市城市格局進(jìn)行分析，通過研究城市設(shè)計(jì)、商務(wù)、辦公、商業(yè)、居住及休閑活動(dòng)等空間模式和景觀環(huán)境各要素，從現(xiàn)代城市功能、景觀要求出發(fā)，對(duì)規(guī)劃用地進(jìn)行整體設(shè)計(jì)，使該項(xiàng)目成為唐山市區(qū)內(nèi)一道亮麗的城市風(fēng)景線。·堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的原則，合理精心規(guī)劃，保持項(xiàng)目開發(fā)與環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展?！?jiān)持以人為本的思想，用人性化的設(shè)計(jì)手法，合理進(jìn)行功能安排與結(jié)合?！?chuàng)建大型商業(yè)購物中心、商務(wù)、酒店、居住、休閑、娛樂、生態(tài)、環(huán)保為一體的新城市生活中心?！こ浞滞诰虻貕K的最佳商業(yè)價(jià)值，合理布置商業(yè)建筑，提高整個(gè)

34地塊和周邊地區(qū)的活力。·合理組織人流、車流、物流等相互關(guān)系，爭取人車、人貨分流?！こ浞掷玫叵驴臻g，合理組織地下功能分區(qū)，挖掘地下空間的潛力與商業(yè)價(jià)值?！ぐ磭H成熟的商業(yè)模式與消費(fèi)心理組織商業(yè)室內(nèi)空間，結(jié)合商業(yè)室內(nèi)步行街與中庭的設(shè)計(jì)，體現(xiàn)公共空間的公用性、舒適性和休閑性。3、規(guī)劃創(chuàng)意以《城市綜合體》理論為基礎(chǔ)，結(jié)合用地現(xiàn)狀，在保持城市總體規(guī)劃及文脈的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮土地自身內(nèi)在價(jià)值，構(gòu)筑城市新地標(biāo)。城市化、信息化、國際化的快速發(fā)展為城市發(fā)展帶來新的課題，傳統(tǒng)的開發(fā)模式已無法滿足高度綜合、高效率、大容量的服務(wù)。其次，回歸文化性與人性化的追求，價(jià)值觀的多樣性，要求城市的居住區(qū)具有區(qū)域中心的功能，形成了對(duì)城市復(fù)合功能的集約性要求，即酒店、商務(wù)、商業(yè)，休閑、市民活動(dòng)等多功能的綜合，形成彼此互為補(bǔ)充的“城中城”。這就是城市發(fā)展的新模式――“城市綜合體”（HOPSCA）。4、總體規(guī)劃布局唐山萬達(dá)廣場功能結(jié)構(gòu)分為七個(gè)片區(qū)，其中A區(qū)為大商業(yè)、B區(qū)為五星酒店與寫字樓、C區(qū)為學(xué)校區(qū)、DEF區(qū)均為高檔住宅區(qū)、G區(qū)為回遷住宅區(qū)。項(xiàng)目地塊北側(cè)和西側(cè)是綜合共建部分，包含大型商場、寫字樓、酒店、學(xué)校等公共建筑，地塊中央和東界、南界是住宅部分，包含住

35宅和住宅底商，如下圖：5、規(guī)劃指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱數(shù)量單位1規(guī)劃用地面積21.27萬平方米2建設(shè)用地面積21.27萬平方米3總建筑面積104.60萬平方米4地上總建筑面積88.60萬平方米其中大商業(yè)14.00萬平方米

36酒店4.00萬平方米寫字樓14.00萬平方米住宅33.00萬平方米回遷部分23.60萬平方米5地下總建筑面積15.70萬平方米6容積率4.187建筑覆蓋率46%8建筑綠地率7%9停車數(shù)量3000輛10建筑高度99.9米11廣場面積0.94萬平方米二、建筑設(shè)計(jì)主要建筑一覽表序號(hào)建筑名稱單位數(shù)量126層寫字樓5層商業(yè)裙房棟2230層寫字樓5層商業(yè)裙房棟1330層寫字樓4層商業(yè)裙房棟143層步行街條1525層五星級(jí)酒店棟1625層寫字樓5層商業(yè)裙房棟175層學(xué)校1

3783層幼兒園1924‐33層板樓住宅棟111024層點(diǎn)式樓住宅棟21124‐33層板塔結(jié)合住宅棟21233層點(diǎn)式住宅棟6132層沿街商業(yè)沿街三、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1、結(jié)構(gòu)概況名稱結(jié)構(gòu)形式基礎(chǔ)形式結(jié)構(gòu)安全等級(jí)高層建筑框剪樁筏基礎(chǔ)二級(jí)裙房建筑框剪樁筏基礎(chǔ)二級(jí)多層公建框架筏基礎(chǔ)二級(jí)多層底商框架筏基礎(chǔ)二級(jí)2、建設(shè)地區(qū)基本數(shù)據(jù)基本風(fēng)壓（kn/m2）基本雪壓（kn/m2）標(biāo)準(zhǔn)凍深（m）地面粗糙度0.450.400.80C類3、抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)

38抗震設(shè)防烈度抗震設(shè)防類別結(jié)構(gòu)安全等級(jí)地震分組抗震等級(jí)8度（0.20）丙類二級(jí)第一組一級(jí)四、暖通設(shè)計(jì)1、供熱系統(tǒng)：本項(xiàng)目所需熱源為城市熱力管網(wǎng)，共設(shè)置四個(gè)換熱站。地塊A設(shè)置一個(gè)換熱站，地塊BC合用一個(gè)換熱站，地塊DF合用一個(gè)換熱站，地塊EG合用一個(gè)換熱站，換熱站設(shè)置在地塊地下室內(nèi)。地塊A熱負(fù)荷指標(biāo)為50W/m2，總熱負(fù)荷為14000KW；地塊BC熱負(fù)荷指標(biāo)為50W/m2，總熱負(fù)荷為11800KW；地塊DF熱負(fù)荷指標(biāo)為35W/m2，總熱負(fù)荷為5775KW；地塊EG熱負(fù)荷指標(biāo)為35W/m2，總熱負(fù)荷為5775KW.室外管路直埋敷設(shè)，熱力站設(shè)氣候補(bǔ)償器，二次管網(wǎng)采用集中質(zhì)‐量調(diào)節(jié)。2、室內(nèi)系統(tǒng)：室內(nèi)二次熱媒均為低溫?zé)崴Ｙ徫镏行?大商業(yè))和酒店設(shè)置中央空調(diào)系統(tǒng)，熱媒溫度為60~500C，購物中心(大商業(yè))空調(diào)系統(tǒng)主要采用全空氣系統(tǒng)，并設(shè)排風(fēng)機(jī)，過渡季節(jié)能滿足全新風(fēng)運(yùn)行，排風(fēng)機(jī)設(shè)熱回收裝置。酒店主要采用風(fēng)機(jī)盤管加溫控閥和三速開關(guān)系統(tǒng)，以利于節(jié)能?？照{(diào)水系統(tǒng)采用二次泵變流量。住宅，公寓和小學(xué)校設(shè)散熱器采暖系統(tǒng)，熱媒溫度為85~600C。住戶和公寓供暖系統(tǒng)采用共用立管的分戶獨(dú)立系統(tǒng)形式，分戶計(jì)量。學(xué)校采暖系統(tǒng)為單管垂直順流加

39三通跨越。供暖和空調(diào)系統(tǒng)設(shè)高低區(qū)，系統(tǒng)補(bǔ)水定壓均在換熱站集中解決。住宅內(nèi)設(shè)分體空調(diào)，由用戶自行解決。3、制冷系統(tǒng)：本項(xiàng)目所需冷源為人工冷源，機(jī)組分別設(shè)于地塊A和BC地下室內(nèi)，采用離心制冷機(jī)。主機(jī)選擇考慮容量和臺(tái)數(shù)的合理搭配，使系統(tǒng)在部分負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)也處于相對(duì)高效率狀態(tài)。制冷劑采用環(huán)保冷媒。地塊A冷負(fù)荷指標(biāo)為120W/m2，總冷負(fù)荷為16800KW；地塊BC冷負(fù)荷指標(biāo)為80W/m2，總冷負(fù)荷為3200KW。4、通風(fēng)和防排煙系統(tǒng)：住宅和公寓衛(wèi)生間設(shè)排氣扇，廚房設(shè)抽油煙機(jī)；地下車庫設(shè)機(jī)械通風(fēng)和排煙系統(tǒng)；酒店和寫字樓靠外墻的樓梯間設(shè)機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)，消防電梯前室設(shè)機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)，加壓風(fēng)機(jī)設(shè)于屋面。住宅靠外墻的樓梯間自然排煙，消防電梯前室設(shè)機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)；商業(yè)部分的防煙樓梯間設(shè)機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)。超過20米無自然通風(fēng)的內(nèi)走道和長度超過60米的內(nèi)走道設(shè)機(jī)械排煙；面積超過100M2經(jīng)常有人停留的或可燃物較多的地下室和地上無窗房間設(shè)機(jī)械排煙。五、給排水設(shè)計(jì)1、給水系統(tǒng)：本項(xiàng)目所需給水水源從市政管網(wǎng)引入，并設(shè)中水回用系統(tǒng)。室外給水管道雙路引入并環(huán)狀（與室外消火栓合用管道）。給水和中水系統(tǒng)采用變頻加壓分區(qū)供水，并充分利用市政管網(wǎng)水壓。給水加壓泵房設(shè)于E地塊地下室。中水加壓泵房設(shè)于EG地塊地下室。給水和中水

40系統(tǒng)均設(shè)水表計(jì)量。住宅和公寓內(nèi)熱水系統(tǒng)采用電淋浴器。酒店考慮集中熱水供應(yīng)，熱水采用太陽能系統(tǒng)并設(shè)輔助熱源。小區(qū)綠化澆灑用水和道路廣場澆灑按面積2L/M2.d，住宅人均用水定額取120L/人·d，每戶計(jì)算人數(shù)3.0人，商業(yè)按1人/4m2。未預(yù)見水量和管網(wǎng)漏失按最高日用水量的10%考慮。生活總用水量為1730M3/d。2、室內(nèi)系統(tǒng)：本項(xiàng)目住宅和公寓水表設(shè)于戶門外公共空間管井中，水表采用卡式水表。商業(yè)給水水表設(shè)置室外水表井或地下室水表間。3、消防系統(tǒng)：室內(nèi)消防系統(tǒng)為臨時(shí)高壓，消防用水量按項(xiàng)目內(nèi)最大的一座建筑物考慮，同一時(shí)間內(nèi)考慮一次火災(zāi)。地塊A和BC做一套集中區(qū)域消防加壓泵房和消防水池(消防水池540立方（只含室內(nèi)消防水量）)，設(shè)于地塊A地下室內(nèi)，室內(nèi)消火栓用水量40L/s，室外消火栓用水量30L/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間3h；酒店、寫字樓設(shè)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，按中危險(xiǎn)I考慮，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間1h；車庫和商業(yè)設(shè)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，按中危險(xiǎn)II考慮，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間1h。地塊DF和EG做一套集中區(qū)域消防加壓泵房和消防水池(消防水池350立方（只含室內(nèi)消防水量）)，設(shè)于地塊E地下室內(nèi)，室內(nèi)消火栓用水量30L/s，室外消火栓用水量20L/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2h；本項(xiàng)目消防系統(tǒng)分區(qū)。消防水箱和增壓穩(wěn)壓設(shè)備設(shè)置在最高樓屋頂水箱間。水池容積應(yīng)滿足在任何情況下消防用水不被他用。4、排水系統(tǒng)：住宅和公寓室內(nèi)污廢水分流，廢水經(jīng)處理后沖廁和綠化澆灑。污

41水匯合后有組織排到市政污水管網(wǎng)。污水量按生活用水量的90%考慮，計(jì)1557m3/d。室內(nèi)系統(tǒng)設(shè)置專用通氣立管。小于10層的污水管設(shè)置伸頂通氣管。地面以上污廢水為重力流排水，地下室污廢水采用潛污泵提升。5、雨水系統(tǒng)：設(shè)計(jì)重現(xiàn)期為1年，綜合徑流系數(shù)0.55。屋面雨水經(jīng)落水管到地面后與地面雨水匯合排放到小區(qū)內(nèi)雨水管網(wǎng)。小區(qū)內(nèi)布設(shè)雨水井，沿小區(qū)路設(shè)雨水口，匯總后經(jīng)小區(qū)管網(wǎng)排放到市政雨水管網(wǎng)。六、燃?xì)庠O(shè)計(jì)1、氣源氣源由城市天然氣管網(wǎng)供給，天然氣熱值為8400千卡/Nm3。2、系統(tǒng)考慮室外景觀影響，本項(xiàng)目設(shè)置調(diào)壓箱。在地塊D、E、F、G內(nèi)各設(shè)一個(gè)，中壓管道經(jīng)調(diào)壓箱后低壓入戶。地塊A、B根據(jù)用氣位置在室內(nèi)設(shè)調(diào)壓裝置。3、用氣量住宅每戶1.2M3/戶.日，酒店按0.2M3/床.日（日工作小時(shí)數(shù)為6）。4、室外管網(wǎng)管材使用無縫鋼管，管道敷設(shè)采用直埋方式，坡度0.3%，加強(qiáng)防腐。天然氣由市政管網(wǎng)供應(yīng)。

42七、電氣設(shè)計(jì)1、強(qiáng)電部分（1）A地段供電電源及用電負(fù)荷a).本區(qū)域建筑面積共計(jì)35萬平方米。其中地上建筑面積28萬平方米，地下建筑面積7萬平方米，地上建筑包括步行街6.38萬平方米、萬紫千紅百貨2.77萬平方米、綜合樓1.38萬平方米、娛樂樓1.48萬平方米；地下建筑包含超市1.6萬平方米，其余為車庫。該區(qū)域總用電量預(yù)計(jì)為28000kVA。b).該區(qū)域負(fù)荷分類:本區(qū)域?yàn)橐活惛邔咏ㄖＲ患?jí)負(fù)荷:其商場營業(yè)廳、門廳、公共樓梯、主要通道照明、餐飲照明、電影院用電（不包括空調(diào)用電）及事故照明為一級(jí)負(fù)荷，其中消防負(fù)荷：消防報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、氣體滅火、消防泵、噴淋泵、消防防排煙風(fēng)機(jī)、消防電梯。變配電室、消防泵房、消防控制室、各層樓梯間前室、疏散樓梯及相應(yīng)的公共區(qū)域的應(yīng)急、疏散照明等以上負(fù)荷均為一級(jí)負(fù)荷；客梯電力、自動(dòng)扶梯、空調(diào)機(jī)房用電為二級(jí)負(fù)荷；其余負(fù)荷等級(jí)為三級(jí)負(fù)荷。c).根據(jù)該建筑負(fù)荷等級(jí)及該地區(qū)供電情況：由城市外網(wǎng)引進(jìn)四路不同110kV區(qū)域變電站的10KV雙路電源，按一級(jí)負(fù)荷供電。（即：當(dāng)一個(gè)電源發(fā)生故障時(shí)，另一個(gè)電源不應(yīng)同時(shí)受到損壞）。在該建筑內(nèi)設(shè)置兩個(gè)開閉站，10KV配電系統(tǒng)采用單母線分段運(yùn)行，兩路高壓設(shè)自投裝置采用電氣互鎖；在該地段設(shè)置十個(gè)變電所。其中商場變壓器負(fù)荷率不超過70%，當(dāng)一個(gè)變壓器故障時(shí)，另一個(gè)變壓器能擔(dān)負(fù)所有

43的一、二負(fù)荷。低壓母線采用單母線分段系統(tǒng)。各不同功能建筑分別由各自獨(dú)立變壓器供電，消防負(fù)荷采用雙路供電，末端互投的供電方式。雙路電源采用電氣和機(jī)械互鎖。d).用電計(jì)量方式商業(yè)建筑采用高供高計(jì)，寫字樓及步行街采用高供高計(jì)且各戶設(shè)獨(dú)立預(yù)付費(fèi)電表。（2）B地段供電電源及用電負(fù)荷a).本區(qū)域建筑面積共計(jì)11.6萬平方米。其中酒店地上建筑面積4萬平方米，地下建筑面積1萬平方米；寫字樓地上建筑面積4.2萬平方米，地下建筑面積2.4萬平方米，該區(qū)域總用電量預(yù)計(jì)為10000kVA。b).本小區(qū)該區(qū)域負(fù)荷分類:本區(qū)域一類高層，其中高層酒店:電子計(jì)算機(jī)、電話、宴會(huì)廳電聲、新聞攝影、錄像電源、宴會(huì)廳、走道、餐廳、娛樂廳、門廳、高級(jí)客房、康樂設(shè)施照明、地下室污水泵、雨水泵電源、部分客梯電力為一級(jí)負(fù)荷，其中消防負(fù)荷：消防報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、氣體滅火、消防泵、噴淋泵、消防防排煙風(fēng)機(jī)、消防電梯。變配電室、消防泵房、消防控制室、各層樓梯間前室、疏散樓梯及相應(yīng)的公共區(qū)域的應(yīng)急、疏散照明等以上負(fù)荷均為一級(jí)負(fù)荷；其余負(fù)荷等級(jí)為二級(jí)負(fù)荷；寫字樓：其商場營業(yè)廳、門廳、公共樓梯、總值班室、主要通道的一般照明、各種場所事故照明、消防電梯、客梯、緊急廣播、防煙及排煙設(shè)施、消防泵、噴淋泵、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、自動(dòng)滅火裝置等消防電力設(shè)備，以及電話總機(jī)房、變電所、計(jì)算機(jī)房等部位為一級(jí)負(fù)荷；重要辦公室、會(huì)議室為二級(jí)負(fù)荷，其余負(fù)荷等級(jí)為三級(jí)負(fù)荷。

44c).根據(jù)該建筑負(fù)荷等級(jí)及該地區(qū)供電情況：由城市外網(wǎng)引進(jìn)四路不同110kV區(qū)域變電站的10KV雙路電源，按一級(jí)負(fù)荷供電。（即：當(dāng)一個(gè)電源發(fā)生故障時(shí)，另一個(gè)電源不應(yīng)同時(shí)受到損壞）。10KV配電系統(tǒng)采用單母線分段運(yùn)行，兩路高壓設(shè)自投裝置采用電氣互鎖；在酒店及寫字樓內(nèi)各設(shè)置一個(gè)變電所，變電所內(nèi)選用1250kVA的干式變壓器4臺(tái)。兩臺(tái)變壓器分列運(yùn)行；低壓母線采用單母線分段系統(tǒng)，消防負(fù)荷采用雙路供電，末端互投的供電方式。雙路電源采用電氣和機(jī)械互鎖。d).用電計(jì)量方式酒店建筑采用高供高計(jì)，寫字樓采用高供高計(jì)且各戶設(shè)獨(dú)立預(yù)付費(fèi)電表。（3）C、D、E、F、G地段供電電源及用電負(fù)荷a).本區(qū)域住宅建筑面積共計(jì)42萬平方米，底商建筑面積共計(jì)7.2萬平方米，地下總建筑面積共計(jì)8萬平方米，小學(xué)及幼兒園建筑面積為1.1萬平方米。住宅用電設(shè)備容量按每平方米50W考慮，底商按每平方米80W考慮，小學(xué)及幼兒園按每平方米35W考慮。該區(qū)域總用電量預(yù)計(jì)為20000kVA。b).本小區(qū)該區(qū)域負(fù)荷分類:住宅為一類高層，小學(xué)及幼兒園為多層民用建筑。一級(jí)負(fù)荷:住宅內(nèi)消防電梯等消防用電、應(yīng)急照明及公共照明；普通電梯及生活水泵為一級(jí)負(fù)荷，其余為三級(jí)負(fù)荷。c).根據(jù)該建筑群負(fù)荷等級(jí)及該地區(qū)供電情況：由城市外網(wǎng)引進(jìn)四路不同110kV區(qū)域變電站的10KV雙路電源，按一級(jí)負(fù)荷供電。（即：當(dāng)一個(gè)電源發(fā)生故障時(shí)，另一個(gè)電源不應(yīng)同時(shí)受到損壞）。在該建筑

45群內(nèi)設(shè)置兩個(gè)開閉站，10KV配電系統(tǒng)采用單母線分段運(yùn)行，兩路高壓設(shè)自投裝置采用電氣互鎖；分別在D、E、F、G地段設(shè)置四個(gè)變電所。各變電所內(nèi)選用1250kVA的干式變壓器4臺(tái)。兩臺(tái)變壓器分列運(yùn)行；低壓母線采用單母線分段系統(tǒng)。各單體高層住宅由變電所單獨(dú)引進(jìn)低壓線路，由低壓配電至各用電點(diǎn)，消防負(fù)荷采用雙路供電，末端互投的供電方式。雙路電源采用電氣和機(jī)械互鎖。c).10KV高壓電源電纜直埋分別引入兩個(gè)開閉站。d).用電計(jì)量方式住宅每單元各層設(shè)電表箱，每戶設(shè)獨(dú)立預(yù)付費(fèi)電表。（4）避雷接地本建筑群屬于二類防雷建筑物，接保護(hù)地采用TN－S系統(tǒng)。接地裝置采用強(qiáng)、弱電聯(lián)合接地，接地電阻小于等于1歐。建筑物做總等電位聯(lián)結(jié)和衛(wèi)生間附助等電位聯(lián)結(jié)。電梯的外露可導(dǎo)電部分、橋架均做好接地。各種弱電設(shè)備設(shè)專用接地線。變電室的高低壓柜用‐4X40的鍍鋅扁鋼做好接地。每棟建筑在電源進(jìn)線處設(shè)SPD浪涌保護(hù)器，以防止雷電波引入。八、弱電和智能化設(shè)計(jì)隨著人們生活水平的不斷提高，家庭生活自動(dòng)化、居住環(huán)境舒適化、安全化以及逐步建立現(xiàn)代家庭辦公的趨勢使"智能小區(qū)"的出現(xiàn)成為必然。根據(jù)建設(shè)部頒布的《全國住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程建設(shè)要點(diǎn)積極疏導(dǎo)則》，小區(qū)內(nèi)智能化系統(tǒng)由三個(gè)子系統(tǒng)組成：（一）安全防范子系統(tǒng)

461、對(duì)講防盜門系統(tǒng)在各單元入口安裝防盜門和對(duì)講系統(tǒng)，以實(shí)現(xiàn)訪客與住戶對(duì)講/可視對(duì)講。住戶遙控開啟防盜門，有效的防止非訪人員進(jìn)入住宅樓內(nèi)。2、保安巡更管理系統(tǒng)在小區(qū)各區(qū)域內(nèi)及重要部位制定保安人員巡更路線。保安巡更人員攜帶巡更記錄機(jī)需按指定的路線和時(shí)間到達(dá)巡更點(diǎn)兵進(jìn)行記錄。（二）物業(yè)管理信息系統(tǒng)利用小區(qū)內(nèi)的高速局域網(wǎng)，建立小區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)站，利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)向住戶發(fā)布信息，方便與住戶的溝通，提高物業(yè)管理服務(wù)水平。（三）信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)1、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)建立高速局域網(wǎng)并接入Internet.局域網(wǎng)采用星形布線，住宅樓內(nèi)采用超五類銅導(dǎo)線布線，室外采用光纖。2、電話系統(tǒng)電話網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)主要從住宅小區(qū)智能化對(duì)電話網(wǎng)絡(luò)功能的要求和用戶的實(shí)際情況出發(fā)，對(duì)電話接入網(wǎng)進(jìn)行設(shè)計(jì)。電話網(wǎng)作為業(yè)務(wù)網(wǎng)與用戶端之間靈活、安全、綜合的接入系統(tǒng)得到了廣泛的重視和應(yīng)用。作為小區(qū)通信網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)同樣是接入網(wǎng)作為基礎(chǔ)。住宅小區(qū)通信網(wǎng)絡(luò)應(yīng)能支持語音、數(shù)據(jù)、圖像等業(yè)務(wù)信息的傳送。除了滿足住戶對(duì)于電話、計(jì)算機(jī)、遠(yuǎn)程信息服務(wù)等業(yè)務(wù)的需求外，還需要解決小區(qū)內(nèi)的通信網(wǎng)絡(luò)與公用通信網(wǎng)絡(luò)的接口問題，即建設(shè)一個(gè)開放性的網(wǎng)絡(luò)，將小區(qū)建成一個(gè)安全、便利、舒適、節(jié)能、娛樂的生活和工作環(huán)境，造福于用戶。

47根據(jù)今后電話網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展要求，電話系統(tǒng)接電話模塊交換局方式設(shè)計(jì)，預(yù)留電話模塊交換局機(jī)房，以便將來小區(qū)用戶達(dá)到一定規(guī)模時(shí)，將電信局模塊引入小區(qū)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部免費(fèi)撥打電話功能。本系統(tǒng)可根據(jù)用戶的需要申請(qǐng)保密電話、傳真電話和國際國內(nèi)長途電話等功能。根據(jù)用戶的要求和今后的發(fā)展需要，方案中每戶按2條電話外線配置，用于業(yè)主電話業(yè)務(wù)和用于業(yè)主開通Internet網(wǎng)或ISDN等業(yè)務(wù)；小區(qū)整體按：住戶數(shù)x2.5配置。3、有線電視接入系統(tǒng)隨著有線電視（CATV）技術(shù)的迅速發(fā)展，也促進(jìn)了衛(wèi)星電視廣播的發(fā)展。作為有線電視重要節(jié)目源的衛(wèi)星電視，與現(xiàn)已發(fā)展起來的城市和地區(qū)的大范圍聯(lián)網(wǎng)的有線電視網(wǎng)絡(luò)構(gòu)成了電視綜合信息和娛樂的廣播網(wǎng)，比無線電視有更大的優(yōu)勢：容量大、頻道多、傳送圖像質(zhì)量高、覆蓋面廣、以及能實(shí)現(xiàn)多功能雙向服務(wù)等。這對(duì)居住區(qū)智能管理系統(tǒng)的有線電視接入網(wǎng)提供了十分便利的條件。居住區(qū)有線電視系統(tǒng)設(shè)計(jì)為750MHz雙向傳輸、光纖同軸混合網(wǎng)，750MHz的帶寬可以傳輸55個(gè)模擬頻道節(jié)目，并提供了200MHz的數(shù)字信號(hào)傳輸帶寬，上行頻段5‐65MHz提供足夠的帶寬用于上行信號(hào)的傳輸，完全滿足有線電視系統(tǒng)雙向傳輸?shù)囊?，光纖同軸混合網(wǎng)滿足了系統(tǒng)對(duì)帶寬的要求（光纖的帶寬在10GHz），對(duì)系統(tǒng)性能有很大的提高，同時(shí)也滿足了未來系統(tǒng)對(duì)干線傳輸?shù)男阅芤?，保護(hù)了投資，又比較經(jīng)濟(jì)（用戶分配系統(tǒng)采用同軸電纜）。4、消防報(bào)警及聯(lián)動(dòng)：根據(jù)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，本高層住宅公共區(qū)域及底

48商部位采用控制中心報(bào)警系統(tǒng)。在建筑群物業(yè)首層設(shè)消防控制中心，當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí)可控制各種消防設(shè)備動(dòng)作，并切斷非消防電源。并設(shè)有消防緊急廣播系統(tǒng)。5、閉路電視監(jiān)控及報(bào)警設(shè)計(jì)為加強(qiáng)建筑安全管理，在建筑汽車庫、超市、扶梯出入口、購物通道、主要進(jìn)出口、電梯轎廂、總服務(wù)臺(tái)、電影院出入口及酒店、寫字樓重要部位等處安裝攝像機(jī)，保安人員可通過監(jiān)控顯示對(duì)大樓內(nèi)重要部位進(jìn)行觀察及錄像。保安監(jiān)控中心與消防控制中心合用。6、樓宇自控（BAS）設(shè)計(jì)：A段、B段建筑考慮樓宇自控系統(tǒng)，控制對(duì)象包括：空調(diào)系統(tǒng)的制冷機(jī)組、新風(fēng)機(jī)、空調(diào)機(jī)、空調(diào)系統(tǒng)水泵、室外照明、樓頂景觀照明，在各建筑一層設(shè)BA系統(tǒng)控制主機(jī)。7、廣播與擴(kuò)聲設(shè)計(jì)：在A段及B段商業(yè)部分做廣播設(shè)計(jì)，廣播設(shè)計(jì)包括商場背景及公眾廣播。電影院及大餐廳設(shè)獨(dú)立擴(kuò)聲系統(tǒng)。8、綜合布線系統(tǒng)：在A段及B段做綜合布線系統(tǒng)設(shè)計(jì)，電話交接間及計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)機(jī)房內(nèi)設(shè)程控交換機(jī)總配線架及網(wǎng)絡(luò)設(shè)備。干線語音線路采用大對(duì)數(shù)三類雙絞線,數(shù)據(jù)傳輸干線采用多模光纖。水平子系統(tǒng)均采用超五類UTP雙絞線。對(duì)絞電纜的長度不應(yīng)超過90m。

49第五章節(jié)能方案分析一、編制依據(jù)1、《中華人民共和國節(jié)約能源法》（國發(fā)【2007】15號(hào)）2、《節(jié)能中長期專項(xiàng)規(guī)劃》（發(fā)改環(huán)資【2004】2505號(hào)）3、《中國節(jié)能技術(shù)政策大綱》（國家發(fā)改委、科技部2006.12）4、《國家鼓勵(lì)發(fā)展的資源節(jié)約綜合利用和環(huán)境保護(hù)技術(shù)》（國家發(fā)改委2005年65號(hào)）5、《三相配電變壓器能效限定值及節(jié)能評(píng)價(jià)》GB/T20052-20066、《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50378-20067、《關(guān)于印發(fā)節(jié)能減排綜合性工作方案的通知》8、《外墻保溫工程技術(shù)規(guī)范》JGJ144-20049、《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)DB13（J）63-2007》10、《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》11、《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50189—200512、《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50034-2004）13、《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50054-95）14、《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GN50052-95）15、《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50019-200316、《建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50033-200117、《河北省節(jié)約能源條例》（2006.5.4河北省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第21次會(huì)議通過）

5018、《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)<國家發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查工作的通知>的通知》（冀發(fā)改投資【2007】152號(hào)。19、《河北省用水定額（試行）》（冀水資【2002】3號(hào)20、河北省、唐山市地方節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施細(xì)則。二、能耗分析1、能源消耗種類該項(xiàng)目消耗能源有：電、熱、天然氣、水。2、消耗數(shù)量（1）項(xiàng)目年耗電量為5620.32萬kwh。（2）項(xiàng)目年建筑耗熱量為4631.76萬kwh，即年采暖耗煤量5690.12噸。（3）項(xiàng)目年消耗天然氣176.66萬立方米。（4）項(xiàng)目年消耗水63.15萬立方米。主要能源和含耗能工質(zhì)的品種及年需要量表序號(hào)名稱計(jì)量單位年需要量其中購入量自產(chǎn)量其他實(shí)物標(biāo)煤實(shí)物折算系數(shù)標(biāo)煤實(shí)物實(shí)物實(shí)物折標(biāo)煤折標(biāo)煤折標(biāo)煤電萬kwht5620.321.2296907.37水萬tt63.152.57162.30天然氣萬m3t176.6613.302349.58采暖耗能萬kw/ht4631.761.2295690.12年總需要t15109.37

51三、能源供應(yīng)狀況1、電力供應(yīng)唐山市電力供應(yīng)由隸屬于華北電網(wǎng)的唐山供電公司提供。唐山供電公司擁有35千伏及以上變電站84座，其中:35千伏變電站2座，110千伏變電站63座，220千伏變電站18座,500千伏變電站1座；主變壓器159臺(tái),總?cè)萘?194.45萬千伏安；輸電線路共有268條段，3819公里。2、熱力供應(yīng)唐山市熱力總公司總供熱建筑面積已達(dá)到1673萬平方米，以唐山發(fā)電廠、豐潤區(qū)熱電廠、塞德熱電有限公司和缸窯熱電廠為熱源，下轄市區(qū)供熱公司、豐潤供熱公司、西部供熱公司、鍋爐供熱公司，擁有區(qū)域鍋爐房5座，擁有熱力站260座（其中間供站206座，采用蒸汽供熱的間供站7座；直供站47座），全公司一次管網(wǎng)總廠約為105588米，庭院管網(wǎng)總長約為535324米。承擔(dān)著唐山市20萬戶居民，1100個(gè)公建單位和23個(gè)工廠企業(yè)的供熱及蒸汽輸配任務(wù)。3、天然氣供應(yīng)中國石油天然氣集團(tuán)公司在2007年5月宣布，在渤海灣灘海地區(qū)發(fā)現(xiàn)儲(chǔ)量規(guī)模達(dá)10億噸的大油田——冀東南堡油田。南堡油田的天然氣儲(chǔ)量并不小，已探明天然氣地質(zhì)儲(chǔ)量1401億立方米（相當(dāng)于11163萬噸油當(dāng)量），三級(jí)油氣地質(zhì)儲(chǔ)量10.2億噸。天然氣氣源規(guī)劃：曹妃甸－唐山輸氣干線：擬在曹妃甸建設(shè)一座供氣能力600萬噸

52（一期300萬噸）液化天然氣項(xiàng)目，并建設(shè)曹妃甸－唐山－北京輸氣干線。陜甘天然氣：一期天然氣為供北京地區(qū)的主導(dǎo)氣源，2004年二期天然氣進(jìn)京定局。唐山距陜甘長輸管線永清分輸站150公里。俄羅斯天然氣：唐山在俄羅斯天然氣的供應(yīng)鏈上，可分配給唐山5.3億立方米。4、自來水供應(yīng)唐山市自來水公司現(xiàn)擁有地下水廠5座、地面水廠2座、地面取水泵站2座，水源井70余眼，管網(wǎng)總長度700多公里，供水面積94平方公里，日供水能力73萬立方米，形成了地下、地面水源并用，設(shè)備精良，設(shè)施配套齊全的城市環(huán)狀供水系統(tǒng)。四、能耗指標(biāo)經(jīng)計(jì)算，該項(xiàng)目高層建筑耗熱量指標(biāo)為10w/平方米，多層建筑耗熱量指標(biāo)為12w/平方米。五、節(jié)能措施1、建筑節(jié)能通過增強(qiáng)建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱性能和提高采曖、空調(diào)設(shè)備能效比的達(dá)到節(jié)能的目的。（1）建筑外墻墻體材料為加氣混凝土砌塊250厚。外墻外貼50厚擠塑聚苯板。

53（2）加強(qiáng)屋面保溫，保溫層厚度為80厚擠塑聚苯板。（3）嚴(yán)格熱工計(jì)算并注意結(jié)構(gòu)性冷橋的影響。（4）外窗采用中空玻璃空氣層12厚塑鋼窗，傳熱系數(shù)2.34，氣密性等級(jí)不應(yīng)低于國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑外窗氣密性分級(jí)及檢測方法》（GB/T7107‐2002）規(guī)定的4級(jí)水平。（5）保溫性能等級(jí)不低于現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑外窗保溫性能分級(jí)及檢測方法》（GB/T8484‐2002）規(guī)定的8級(jí)（2.34）（6）屋面保溫為80厚擠塑聚苯板。2、采暖和空調(diào)節(jié)能（1）熱源：采用市政供熱管網(wǎng)，合理安排管線走向，盡量縮短距離，減少熱能損失。室外管路直埋敷設(shè)，熱力站設(shè)氣候補(bǔ)償器，二次管網(wǎng)采用集中質(zhì)‐量調(diào)節(jié)。（2）室內(nèi)供熱熱媒利用熱水。管道保溫按圖集加厚10MM.（3）市內(nèi)采暖系統(tǒng)的制式，宜采用雙管系統(tǒng)，若采用單管系統(tǒng)，應(yīng)設(shè)置跨越管或設(shè)置分配閥。采暖和空調(diào)系統(tǒng)做負(fù)荷和水力平衡計(jì)算。（4）采暖收費(fèi)應(yīng)采用分戶計(jì)量。熱力入口處設(shè)熱計(jì)量裝置。（5）空調(diào)水系統(tǒng)采用二次泵變流量。（6）空調(diào)風(fēng)系統(tǒng)主要采用全空氣系統(tǒng)，并設(shè)排風(fēng)機(jī)，過渡季節(jié)能滿足全新風(fēng)運(yùn)行，排風(fēng)機(jī)設(shè)熱回收裝置。酒店采用風(fēng)機(jī)盤管系統(tǒng)加溫控閥和三速開關(guān)，以利于節(jié)能。（7）主機(jī)選擇考慮容量和臺(tái)數(shù)的合理搭配，使系統(tǒng)在部分負(fù)荷

54運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)也處于相對(duì)高效率狀態(tài)。循環(huán)泵在高效區(qū)運(yùn)行。3、給排水節(jié)能（1）給水和中水系統(tǒng)采用變頻加壓分區(qū)供水，并充分利用市政管網(wǎng)水壓。（2）充分利用太陽能制備生活熱水。（3）采用減壓穩(wěn)壓型消火栓，增壓穩(wěn)壓設(shè)備系統(tǒng)設(shè)于最高處。（4）水泵根據(jù)Q‐H曲線和效率曲線選擇，保證水泵在高效區(qū)運(yùn)行。（5）管材管件、閥門、水表、減壓閥、倒流防止器等選用密封性好，阻力小節(jié)水的產(chǎn)品。（6）衛(wèi)生間內(nèi)的衛(wèi)生潔具及其配件應(yīng)選用節(jié)水型和節(jié)能型的產(chǎn)品，積極使用符合產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)要求的陶瓷密封水嘴和一次沖洗水量≤6L的便器等國家及地方主管部門推薦的節(jié)水型產(chǎn)品。4、電氣節(jié)能（1）供配電系統(tǒng)節(jié)能根據(jù)負(fù)荷容量、供電距離及分布及用電設(shè)備特點(diǎn)等因素，合理設(shè)計(jì)供配電系統(tǒng)，使配電系統(tǒng)盡量簡單可靠，樓內(nèi)配電箱、柜設(shè)于負(fù)荷中心，以縮短供電半徑。選用載流量大、線路損耗小的高質(zhì)量銅芯電纜，以減少線路損失，提高功率因數(shù)，減少電能損耗。選用無功功率自動(dòng)補(bǔ)償裝置，保證在大量感性負(fù)荷工作狀態(tài)下，自動(dòng)調(diào)整無功功率，降低無功損耗；照明電源線路采用三相五線制供電，減少電壓損失，在設(shè)計(jì)中盡

55量使三相照明負(fù)荷對(duì)稱，以減小影響燈光的發(fā)光效率因素（2）照明設(shè)備節(jié)電每個(gè)開頭控制燈的數(shù)量不要過多，開關(guān)設(shè)置所控?zé)袅信c側(cè)窗平行。走廊、樓梯間及門廳等公共場所照明燈具采用1X13W節(jié)能燈，采用集中控制，并按建筑使用條件和天然采光條件采取分區(qū)、分組控制措施。房間內(nèi)采用三基色高效直管熒光燈（T8系列），在不提高用電功率的前提下，提高照度50%。燈具使用高功率因數(shù)電子型鎮(zhèn)流器，以減小線路損失。在滿足眩光限制和配光要求條件下，選用高效率燈具，開敞式熒光燈效率不低于75%，熒光燈格柵燈具效率不低于60%。六、節(jié)能效果經(jīng)分析比較，項(xiàng)目根據(jù)本身情況，選擇制定合理的利用能源和節(jié)能的技術(shù)措施，有效減低了各類能源的消耗，年平均采暖耗煤量指標(biāo)為6.42kg/M2，低于《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)DB13（J）63‐2007》中規(guī)定的節(jié)能65%的標(biāo)準(zhǔn)8.14kg/M2。從能源利用和節(jié)能的角度分析，項(xiàng)目可以接受。再次提出如下建議：1、將保溫隔熱的措施確實(shí)落到實(shí)處，在材料選購過程中，多方查詢，要優(yōu)先選用高節(jié)能產(chǎn)品，施工過程中，嚴(yán)格按照保溫節(jié)能的相關(guān)要求。

562、建筑施工用水應(yīng)遵守國際及地方的相關(guān)規(guī)定。3、各種管線協(xié)調(diào)布置，盡量縮短輸送距離，減少能量損失。4、加強(qiáng)宣傳，培養(yǎng)和提高民眾的節(jié)能節(jié)水意識(shí)，養(yǎng)成良好的節(jié)能習(xí)慣，普及節(jié)能知識(shí)，提高節(jié)能水平。5、物業(yè)管理，把平時(shí)生活的節(jié)能作為一項(xiàng)工作來抓，經(jīng)常檢查各配套設(shè)備、設(shè)施和管網(wǎng)的營運(yùn)情況。

57第六章環(huán)境和生態(tài)影響評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目所在地環(huán)境現(xiàn)狀1、地下水環(huán)境2007年對(duì)市區(qū)地下水飲用水源地4處進(jìn)行了12次監(jiān)測，包括，北郊水廠、大洪橋水廠、西郊水廠、龍王廟水廠，水質(zhì)較好，全部達(dá)到集中式生活飲用水水源標(biāo)準(zhǔn)。2、大氣環(huán)境市中心區(qū)共有6個(gè)空氣自動(dòng)監(jiān)測子站，5個(gè)子站〔供銷社（商業(yè)區(qū)）點(diǎn)位，雷達(dá)站（清潔區(qū)）點(diǎn)位和物資局（交通區(qū)）點(diǎn)位，十二中（居民區(qū)），陶瓷公司（工業(yè)區(qū)）〕運(yùn)行正常，按時(shí)上報(bào)數(shù)據(jù)，1個(gè)子站正在試運(yùn)行。環(huán)境空氣質(zhì)量主要監(jiān)測項(xiàng)目為可吸入顆粒物、二氧化硫和二氧化氮。市中心區(qū)空氣質(zhì)量總體狀況：2007年唐山市區(qū)環(huán)境空氣中可吸入顆粒物的年均濃度值為0.094mg/Nm3、二氧化硫年均濃度值為0.082mg/Nm3、二氧化氮的年均值為0.043mg/Nm3，三項(xiàng)污染物中除可吸入顆粒物較上年有所下降外，其余二項(xiàng)污染物基本持平，其中二氧化氮和可吸入顆粒物達(dá)到國家二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，二氧化硫超過國家二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)0.36倍。按照API指數(shù)等級(jí)劃分，環(huán)境空氣質(zhì)量二級(jí)及優(yōu)于二級(jí)的天數(shù)為308天（其中一級(jí)天數(shù)為24天），占總天數(shù)的84.4%，比上年增加7

58天。從環(huán)境空氣主要污染物和二級(jí)天數(shù)分布的月變化趨勢看，唐山市區(qū)環(huán)境空氣質(zhì)量具有明顯的季節(jié)性特征：冬季和春季受取暖期和風(fēng)沙的影響污染物濃度較高，空氣質(zhì)量較差；而夏季和秋季因氣象因素利于污染物擴(kuò)散，污染物濃度較低，空氣質(zhì)量較好。市區(qū)大氣降水：2007年，完成降水監(jiān)測19次，pH值的范圍為6.05～7.50，未出現(xiàn)酸雨。3、城市聲環(huán)境質(zhì)量噪聲總體狀況：城市區(qū)域環(huán)境噪聲與2006年基本持平，交通環(huán)境噪聲污染呈上升趨勢。區(qū)域環(huán)境噪聲：監(jiān)測網(wǎng)格數(shù)為208個(gè)，年監(jiān)測均值為55.1分貝，與上年基本持平，達(dá)到省考核指標(biāo)（56.0分貝）。達(dá)標(biāo)網(wǎng)格數(shù)占總數(shù)的58.45%，監(jiān)測值在56.1‐60.0分貝之間的占38.17%，60.1分貝以上的占3.38%。造成部分網(wǎng)格區(qū)域環(huán)境噪聲超標(biāo)的主要原因：一是社會(huì)生活噪聲源；二是交通機(jī)動(dòng)車輛噪聲源；三是工業(yè)噪聲污染源。道路交通噪聲：每年監(jiān)測一次，監(jiān)測點(diǎn)位128個(gè)，2007年監(jiān)測均值為67.6分貝，達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)（70分貝）。達(dá)標(biāo)路段占85.83%，主要超標(biāo)路段是承擔(dān)外環(huán)分流功能和工業(yè)、商業(yè)較密集地區(qū)的主要道路，如吉祥路、唐馬路、棉紡路和大慶道等13條道路，而達(dá)標(biāo)的道路多為路況較好或重型機(jī)動(dòng)車相對(duì)較少的道路。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我市機(jī)動(dòng)車數(shù)量快速增長，我市不斷加強(qiáng)城市道路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，強(qiáng)化交通管理，交通噪聲污染得到有效的控制，

59近年來交通噪聲監(jiān)測值基本達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)。二、項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響和對(duì)策1、施工期對(duì)環(huán)境的影響及環(huán)保措施（1）施工期聲環(huán)境影響分析建筑施工全過程根據(jù)作業(yè)性質(zhì)一般分為以下幾個(gè)階段：清理場地階段、土石方階段、基礎(chǔ)工程階段、主體工程階段、掃尾階段。從噪聲角度出發(fā)可以分為四個(gè)階段：土石方階段、基礎(chǔ)施工階段、結(jié)構(gòu)施工階段和裝修施工階段。這四個(gè)階段占施工時(shí)間較長，采用施工機(jī)械較多，噪聲污染比較嚴(yán)重，不同階段又具有其獨(dú)立的噪聲特性。根據(jù)《建筑施工場界噪聲限制》的規(guī)定，在土石方施工階段，施工現(xiàn)場晝間10m處即可達(dá)到噪聲限制要求，夜間100m處可達(dá)標(biāo)。在結(jié)構(gòu)施工階段，施工現(xiàn)場晝間30m處可達(dá)到噪聲限制要求，夜間200m處可達(dá)標(biāo)。裝修階段，施工現(xiàn)場晝間10m處可達(dá)到噪聲限制要求，夜間20m處可達(dá)標(biāo)。本項(xiàng)目施工各階段都應(yīng)將噪聲設(shè)備布置在遠(yuǎn)離噪聲敏感點(diǎn)一側(cè)，并在施工場界周圍設(shè)置維護(hù)設(shè)施，高噪聲設(shè)備應(yīng)設(shè)置隔音減噪設(shè)施，施工場地出口避開噪音敏感點(diǎn)。這樣可將施工噪音對(duì)周圍環(huán)境的影響控制在一定的范圍內(nèi)。（2）施工期生態(tài)環(huán)境影響分析就本項(xiàng)目而言，項(xiàng)目選址區(qū)及其附近沒有大量天然植被，區(qū)內(nèi)一些原有樹木將被保留，項(xiàng)目占地為城市建成區(qū)。項(xiàng)目建設(shè)對(duì)生態(tài)環(huán)境

60的影響主要體現(xiàn)在施工期的占用土地、破壞原有生態(tài)系統(tǒng)、改變景觀格局、改變局部微地貌和土壤理化性質(zhì)等方面。對(duì)生態(tài)環(huán)境影響很小，且隨著施工期的結(jié)束而得到改善。（3）施工期水環(huán)境影響分析廢水有施工廢水和生活污水兩種，施工廢水主要有：石料沖洗廢水、混凝土養(yǎng)護(hù)廢水、施工機(jī)械和車輛設(shè)備沖洗廢水等，要污染物為ss。生活污水來自施工人員排放的生活污水，其水質(zhì)與城市生活污水差別不大。砂石料沖洗廢水：其懸浮物含量大，需建沉降池，懸浮物進(jìn)行沉淀后，部分澄清后廢水可以用于建筑工地灑水防塵，或回用于泥沙攪拌用水，人工運(yùn)輸水泥砂漿時(shí)，應(yīng)避免泄漏，泄漏水泥砂漿應(yīng)及時(shí)清理?；炷琉B(yǎng)護(hù)廢水：封閉混凝土中水分不在蒸發(fā)外溢，水泥依靠混凝土中水分完成水化作用，因水量較小，故廢水排放量小，可以不需專門處理。機(jī)械和車輛沖洗廢水：主要為含油廢水，要求設(shè)專門清洗點(diǎn)對(duì)施工機(jī)械和車輛進(jìn)行清洗和保養(yǎng)。含油廢水或廢棄物，不得隨意棄置和傾流，可用容器收集或建小型隔油池進(jìn)行處理，以防止油污染。施工人員生活污水：施工期生活污水主要指施工人員的吃飯、洗衣服、洗澡和上廁所等過程產(chǎn)生的生活污水，主要污染物是COD、SS。生活污水可以排入市政污水管網(wǎng)，因此不會(huì)對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生影響。（4）施工期固體廢棄物環(huán)境影響分析

61本項(xiàng)目施工期固體廢棄物主要來自施工人員的生活垃圾及建筑施工垃圾。施工期生活垃圾主要為有機(jī)廢物。這類固體廢物污染物含量較高，如不對(duì)其采取有效的處理措施，任其在施工場地隨意堆放，則可能造成這些廢物的腐爛，滋生蚊、蠅、鼠等，散發(fā)臭氣，影響景觀和局部大氣環(huán)境，同時(shí)含有BOD、COD和大腸桿菌等污染物還有可能對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境造成不良影響，嚴(yán)重的會(huì)誘發(fā)各種傳染病，影響施工人員身體健康。因此施工人員的生活垃圾必須進(jìn)行集中處理，這就要求從根本上加強(qiáng)施工人員的管理，培養(yǎng)其環(huán)保意識(shí)，從而減輕集中處理的難度。施工期間建筑垃圾以無機(jī)廢物為主，同時(shí)還包括少量的有機(jī)廢物。這些廢物基本上不溶解、不腐爛變質(zhì)，如果處理不當(dāng)，會(huì)影響景觀和周邊的環(huán)境質(zhì)量。對(duì)于廢棄物應(yīng)集中處理，分類收集，并盡可能的回收再利用，不能回收再利用的則應(yīng)及時(shí)清理出施工現(xiàn)場。（5）施工期揚(yáng)塵對(duì)環(huán)境的影響分析根據(jù)國家環(huán)境保護(hù)總局、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)出的《關(guān)于有效控制城市揚(yáng)塵的通知》（環(huán)發(fā)[2001]56號(hào)）精神，本工程施工過程中要采取如下防塵和抑塵措施。工程開挖防塵：工程開挖土方應(yīng)集中堆放，縮小揚(yáng)塵影響范圍，及時(shí)回填于低凹地處，注意土石方挖填平衡。開挖棄土堆存時(shí)遇干燥、大風(fēng)季節(jié)要及時(shí)灑水，避免產(chǎn)生揚(yáng)塵。砂石與砂漿攪拌等揚(yáng)塵消減與控制：砂石料和水泥運(yùn)輸時(shí)，應(yīng)將

62