某住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-2

PAGEPAGE42目錄第一章項(xiàng)目總論………1第二章擬建項(xiàng)目情況…………………8第三章項(xiàng)目區(qū)域概況及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r…………13第四章市場(chǎng)分析營(yíng)銷(xiāo)策略……………14第五章項(xiàng)目技術(shù)方案設(shè)計(jì)……………19第六章項(xiàng)目建設(shè)條件…………………23第七章環(huán)境保護(hù)與節(jié)能節(jié)水…………26第八章、項(xiàng)目招標(biāo)管理…………………29第九章項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃…………………31第十章投資估算及資金籌措……….32第十一章項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)………………33附表一成本測(cè)算…….40附表二現(xiàn)金流量表………………….41第一章項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目概況㈠、項(xiàng)目名稱(chēng)：某住宅小區(qū)㈡、項(xiàng)目建設(shè)單位：江西省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）㈢、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：歐陽(yáng)曙光㈣、項(xiàng)目建設(shè)地址：官園小區(qū)（蘆洲大道與秀江東路交匯處，狀元州斜對(duì)面）㈤、項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)㈥、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及主要建設(shè)內(nèi)容：按照統(tǒng)一規(guī)劃，分步實(shí)施的原則，“·某住宅小區(qū)”項(xiàng)目總規(guī)劃占地208畝（其中凈開(kāi)發(fā)用地面積203畝），總規(guī)劃建筑面積221000㎡，計(jì)劃分三期開(kāi)發(fā)。一期凈開(kāi)發(fā)用地面積約75.41畝，開(kāi)發(fā)建筑面積約80430㎡，沿蘆州大道至中央水景部分開(kāi)發(fā)二至三個(gè)組團(tuán)，完成部分公建配套及主入口廣場(chǎng)建設(shè)和園林綠化、區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施（道路、水、電、通信、煤氣、智能化系統(tǒng)等）；二期凈開(kāi)發(fā)用地面積約78.19畝，開(kāi)發(fā)建筑面積約82029㎡，沿中央水景以西建設(shè)規(guī)劃中多層住宅組團(tuán)、組團(tuán)內(nèi)配套、道路及綠化；三期凈開(kāi)發(fā)用地面積約49.4畝，開(kāi)發(fā)建筑面積約58541㎡，完成沿秀江東路小高層及剩余部分的開(kāi)發(fā)，建設(shè)主要內(nèi)容為小高層組團(tuán)、花園洋房組團(tuán)及其余配套、公建、道路、綠化等部分的建設(shè)。㈦、項(xiàng)目總投資及資金來(lái)源：本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金來(lái)源主要由自有資金、銀行融資、銷(xiāo)售回收款構(gòu)成。具體構(gòu)成比例如下：二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排本項(xiàng)目擬分三期實(shí)施，近期實(shí)施一期工程，計(jì)劃建設(shè)經(jīng)營(yíng)期3年，結(jié)合一期工程的開(kāi)發(fā)建設(shè)情況及銷(xiāo)售進(jìn)度逐步進(jìn)行二、三期的開(kāi)發(fā)。三、投資方基本情況江西省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于一九九九年，隸屬于福建集團(tuán)，注冊(cè)資金10888萬(wàn)元，是一家集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、工程施工及物業(yè)管理為一體的具備國(guó)家一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)。公司全面實(shí)施國(guó)際ISO9002質(zhì)量體系管理，以“正直構(gòu)筑繁榮”為企業(yè)核心價(jià)值觀，奉行“構(gòu)建新都市、共享好生活”的經(jīng)營(yíng)理念，自1995年進(jìn)入宜春以來(lái)，先后承接了宜春市袁山東路、昌黎路、明月北路、高士北路、秀江公園護(hù)欄及道路、十運(yùn)村小區(qū)道路、國(guó)安路等達(dá)8000萬(wàn)元的基礎(chǔ)設(shè)施工程。并于1998年投資開(kāi)發(fā)安居工程商業(yè)配套項(xiàng)目——商貿(mào)街，該項(xiàng)目總建筑面積達(dá)7546平方米，工程投資近2000萬(wàn)元，充分發(fā)揮了公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)和力量；同時(shí)，在宜春市委市政府的大力支持和高度重視下，斥巨資8億元開(kāi)發(fā)建設(shè)高士北路綜合項(xiàng)目，該項(xiàng)目全長(zhǎng)2公里；2001年公司投資1000多萬(wàn)元建設(shè)商住綜合項(xiàng)目——鴻福樓，該項(xiàng)目總建筑面積為15000平方米。隨著企業(yè)實(shí)力的發(fā)展，2002年公司再度斥資1.5億資金興建宜春市首座高檔智能化住宅小區(qū)——麗景山莊。該項(xiàng)目占地141.3畝，總建筑面積12萬(wàn)余平方米，是宜春市首個(gè)大規(guī)模、智能化、花園式精英生活社區(qū)，項(xiàng)目戶型榮獲“中國(guó)優(yōu)秀戶型設(shè)計(jì)”大獎(jiǎng)、“宜春市園林示范單位”、“江西省經(jīng)典樓盤(pán)”、“江西省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”等殊榮，項(xiàng)目銷(xiāo)售取得了良好的業(yè)績(jī)，贏得了消費(fèi)者的一致好評(píng)。公司在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，按時(shí)納稅，積極履行納稅人應(yīng)盡的義務(wù)，自成立以來(lái)，共上繳納稅2500萬(wàn)元，被宜春市政府授予“納稅大戶”和“納稅百?gòu)?qiáng)民營(yíng)企業(yè)”光榮稱(chēng)號(hào)，并多次被政府各級(jí)職能部門(mén)評(píng)為、“誠(chéng)信單位”、“先進(jìn)私營(yíng)企業(yè)”、“先進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)”、“泛珠區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)品牌企業(yè)”，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和市政工程領(lǐng)域中樹(shù)立了優(yōu)質(zhì)的形象。四、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制依據(jù)㈠、《江西省企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)暫行辦法》(江西省人民政府令第145號(hào))㈡、國(guó)家計(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》㈢、建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》㈣、市國(guó)土局《“·某住宅小區(qū)”土地使用權(quán)證》㈤、市規(guī)劃局《“·某住宅小區(qū)”建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。原規(guī)劃用地許可證用地名稱(chēng)“高士北路項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)用地異地補(bǔ)償”已改名“·某住宅小區(qū)”。㈥、南昌有色冶金設(shè)計(jì)研究院《“·某住宅小區(qū)”項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案》第二章擬建項(xiàng)目情況一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施條件“·某住宅小區(qū)”項(xiàng)目地塊選址官園小區(qū)（秀江東路以北，蘆州大道西側(cè)，狀元洲斜對(duì)面），項(xiàng)目毗鄰環(huán)境優(yōu)美的秀江河和新市政府行政中心。項(xiàng)目地塊臨江景線長(zhǎng)達(dá)300米，縱深400余米。項(xiàng)目宗地總面積213.07畝，共由四塊組成，(其中:A地塊:1.68畝，B地塊:5.24畝，C地塊:185.09畝，D地塊:9.03畝，人行道12.03畝)，臨街長(zhǎng)達(dá)1470米。㈠、自身?xiàng)l件成熟1、本項(xiàng)目是較優(yōu)秀的濱江題材項(xiàng)目，沿江分布有部分城市商業(yè)及居住區(qū)，是城市未來(lái)居住首選地之一，項(xiàng)目地塊臨江沿線長(zhǎng)達(dá)300多米，縱深400多米，具有無(wú)敵江景優(yōu)勢(shì)，為項(xiàng)目建造中高端大盤(pán)奠定了良好基礎(chǔ)。2、項(xiàng)目旁即為狀元洲、水浮橋、橡膠壩、30-70進(jìn)深的沿江綠化帶、護(hù)堤健身道等設(shè)施給項(xiàng)目的休閑、健身、賞景帶來(lái)很大的便利。3、項(xiàng)目周邊集中政府機(jī)關(guān)單位，該區(qū)域目前沒(méi)有較大規(guī)模開(kāi)發(fā)小區(qū)，項(xiàng)目周邊即為江西省最大的體育中心，對(duì)小區(qū)品質(zhì)營(yíng)造極為有利。目前已有9、10路公交車(chē)通達(dá)，交通便利。4、項(xiàng)目北側(cè)即為市政府新的行政中心、市政配套設(shè)施日必須將日趨成熟，項(xiàng)目增值潛力有很好的市場(chǎng)前景。5、生活配套：市第二人民醫(yī)院官園分園、春臺(tái)中學(xué)，仁智幼兒園。項(xiàng)目地南側(cè)將有秀江公園，具備健身、休閑、觀景之功能。6、周邊有大型體育中心、廣電中心、移動(dòng)大樓、保險(xiǎn)大廈、電力公司、袁州區(qū)財(cái)政局、大型超市，與市政府新行政中心相毗鄰。7、地形現(xiàn)狀較平毯，開(kāi)發(fā)時(shí)可減少場(chǎng)地平整費(fèi)用、降低開(kāi)發(fā)成本。㈡相關(guān)部門(mén)審批（預(yù)審）程序已到位1、土地征用情況：土地征用工作完畢并取得該宗地的《國(guó)有土地使用權(quán)證》。2、規(guī)劃方面：已辦理《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》及《建設(shè)用地許可證》，項(xiàng)目的總體規(guī)劃方案已通過(guò)宜春市規(guī)劃咨詢委員會(huì)評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)。3、環(huán)保部門(mén)已出具項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)初審意見(jiàn)二、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)根據(jù)宜春市中心城區(qū)總體規(guī)劃發(fā)展趨勢(shì)，按照“統(tǒng)一規(guī)劃，分步實(shí)施”的原則，“·某住宅小區(qū)”項(xiàng)目總規(guī)劃占地213.07畝（其中凈開(kāi)發(fā)用地面積203畝），總規(guī)劃建筑面積221000㎡，計(jì)劃分三期開(kāi)發(fā)?！啊つ匙≌^(qū)”項(xiàng)目一期工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量1小區(qū)用地總面積50273㎡2小區(qū)總建筑面積79430㎡3可銷(xiāo)售建筑面積住宅建筑面積70978㎡商鋪面積3373㎡雜物間2909㎡幼托面積2530㎡4容積率1.585建筑密度25%6綠化面積19490㎡7綠地率40%8住宅總戶數(shù)596戶9會(huì)所/10獨(dú)立汽車(chē)庫(kù)111個(gè)11露天停車(chē)位43個(gè)12地下車(chē)庫(kù)44個(gè)13垃圾站/14道路面積10275㎡15景觀等其他設(shè)施16排水去向連接周邊道路排水管“·某住宅小區(qū)”項(xiàng)目二期工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量1小區(qū)用地總面積52127㎡2小區(qū)總建筑面積82029㎡3可銷(xiāo)售建筑面積住宅建筑面積70978㎡商鋪面積3373㎡雜物間2915㎡幼托面積/4容積率1.585建筑密度25%6綠化面積19490㎡7綠地率40%8住宅總戶數(shù)596戶9會(huì)所/10獨(dú)立汽車(chē)庫(kù)111個(gè)11露天停車(chē)位43個(gè)12地下車(chē)庫(kù)43個(gè)13垃圾站/14道路面積10275㎡15景觀等其他設(shè)施16排水去向連接周邊道路排水管“·某住宅小區(qū)”項(xiàng)目三期工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量1小區(qū)用地總面積32933㎡2小區(qū)總建筑面積59541㎡3可銷(xiāo)售建筑面積住宅建筑面積53234㎡商鋪面積2529㎡雜物間2181㎡幼托面積/4容積率1.585建筑密度25%6綠化面積14618㎡7綠地率40%8住宅總戶數(shù)447戶9會(huì)所/10獨(dú)立汽車(chē)庫(kù)84個(gè)11露天停車(chē)位34個(gè)12地下車(chē)庫(kù)34個(gè)13垃圾站/14道路面積7706㎡15景觀等其他設(shè)施16排水去向連接周邊道路排水管第三章項(xiàng)目區(qū)概況及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r一、項(xiàng)目區(qū)概況㈠、地理位置宜春市位于江西省西北部,地處東經(jīng)113度54分-116度27分,北緯27度33分-29度06分之間,東與南昌市、撫州市接壤；南與吉安市、新余市為鄰；西與湖南省和本省萍鄉(xiāng)市毗連；北與九江市交界。全市東西長(zhǎng)約222.75公里，南北寬約174公里，土地總面積18669平方公里,地形由北向南,由西向東傾斜。全境以丘陵、山地為主,平原面積占總面積的25.49%,丘陵面積占39.05%,山地面積35.48%。㈡、氣候條件：宜春市的氣候具有亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候特點(diǎn)。氣候溫和，雨量充沛，四季分明，享有“山明水秀，土沃泉甘，其氣如春，四時(shí)咸宜”之稱(chēng)。全年平均氣溫17.3℃，全年月平均氣溫最低為1月,平均氣溫為5℃，月平均氣溫最高為7月，平均氣溫為28.8℃。年平均降雨量1720mm，年平均日照時(shí)間1762.3小時(shí)，年均無(wú)霜期269天。素有“二、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r近年來(lái)，按照市委、市政府確定的“把宜春建設(shè)成為贛西經(jīng)濟(jì)中心城市”總體構(gòu)想，以思想大解放，對(duì)外大開(kāi)放，促進(jìn)體制轉(zhuǎn)軌、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，加快工業(yè)化、城市化進(jìn)程為目標(biāo)，全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)喜人的變化，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)取得極大的進(jìn)步。尤其是2004年成功舉辦了令人矚目的第五屆全國(guó)農(nóng)運(yùn)會(huì)，對(duì)宜春城市品位的提高、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展都起到極大的推動(dòng)作用。2005年，宜春經(jīng)濟(jì)在提前一年完成“十五”計(jì)劃發(fā)展的基礎(chǔ)上，速度進(jìn)一步加快，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力持續(xù)攀升。宜春市生產(chǎn)總值為372.2億元，比上年增長(zhǎng)13.2%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值98億元，增長(zhǎng)4.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值156.3億元，增長(zhǎng)21.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值117.9億元，增長(zhǎng)11.0%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)增加值在生產(chǎn)總值中的構(gòu)成，由上年的28.8：38.8：32.4調(diào)整為26.3：42.0：31.7。2005年，宜春市財(cái)政總收入躍上30億元臺(tái)階，達(dá)到30.92億元，比上年增長(zhǎng)22.1%，其中地方財(cái)政收入18.16億元，增長(zhǎng)15.79%。。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7132元，農(nóng)村居民人均純收入3164元。房地產(chǎn)投資保持平穩(wěn)運(yùn)行。2005年宜春市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資15.7億元，其中用于住宅建設(shè)的投資11.5億元，增長(zhǎng)14.5%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重達(dá)73.2%。全年商品房銷(xiāo)售建筑面積92.2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)3.6%；商品房銷(xiāo)售額12.3億元，增長(zhǎng)56.7%。第四章市場(chǎng)分析營(yíng)銷(xiāo)策略一、宜春市中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r近年來(lái)，宜春市城市建設(shè)實(shí)現(xiàn)驚人一頁(yè)，城市面貌煥然一新，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)拉開(kāi)了新的序幕，自2003年市政府采取了一系列激活房地產(chǎn)業(yè)的舉措，中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展的局面，2005年度宜春城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持平穩(wěn)運(yùn)行，呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：㈠從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資看，2005年中心城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資6.42億元，同比增長(zhǎng)9%。投資的方向主要是普通商品住宅，占總投資的80%。㈡從房地產(chǎn)開(kāi)工面積來(lái)看，2005年宜春城區(qū)房地產(chǎn)新開(kāi)工面積為49.56萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.22%，其中住宅小區(qū)新開(kāi)工面積為44.6萬(wàn)平方米，占總開(kāi)發(fā)量的89%，同比增長(zhǎng)48%。㈢從房地產(chǎn)竣工面積看，2005年宜春城區(qū)房地產(chǎn)總竣工面積為48.91萬(wàn)平方米，其中住宅竣工量為44.12萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)46.77%。㈣從房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積看，2004年中心城區(qū)房地產(chǎn)交易總面積為68.51萬(wàn)平方米（其中商品房交易30.54萬(wàn)平方米，二手房37.97萬(wàn)平方米），2005年交易總面積為71.81萬(wàn)平方米（其中商品房交易46.61萬(wàn)平方米，二手房交易25.2萬(wàn)平方米），總量同比增長(zhǎng)4.81%，其中商品住宅銷(xiāo)售42.87萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)38.11%，占總銷(xiāo)售量的91.97%。㈤從房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格看，2004年底城區(qū)商品住宅的平均價(jià)格為1053元/平方米，2005年底商品住宅的平均價(jià)格為1225元/平方米，同比上漲了16.33%。㈥從商品房的空置率來(lái)看，2004年城區(qū)已竣工的商品住宅空置面積為1.21萬(wàn)平方米，2005年為0.75萬(wàn)平方米，總空置面積為1.96萬(wàn)平方米，空置率為4.44%。2004年非住宅（主要是商業(yè)用房）空置面積為2.22萬(wàn)平方米，2005年非住宅空置面積2.57萬(wàn)平方米，總空置面積為4.79萬(wàn)平方米，空置率為18.49%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)已成為市級(jí)財(cái)政政增收主要增長(zhǎng)點(diǎn)。2005年中心城區(qū)房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的稅收8000多萬(wàn)元，占到市本級(jí)財(cái)政收入的50%左右。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)內(nèi)容及內(nèi)涵發(fā)生了深刻變化，不僅是量的增多，更主要的是品質(zhì)全面提高。一方面更注重開(kāi)發(fā)質(zhì)量，著力制造品牌，出現(xiàn)了一批環(huán)境優(yōu)美、舒適宜人的居住小區(qū)；另方面，整個(gè)城市居住面貌發(fā)生了改觀，使宜春城區(qū)越來(lái)越成為有特色的生態(tài)人居城市，吸引人們從四方八方前來(lái)買(mǎi)房置業(yè)。通過(guò)我市中心城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀分析，商品住宅房地產(chǎn)過(guò)熱的現(xiàn)象在宜春中心城區(qū)尚不存在，判斷一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)是否過(guò)熱，空置率這一指標(biāo)非常重要，空置率的高低是“判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否總體健康”的關(guān)鍵，2005年宜春市商品住宅空置率為4.44%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)際上通行的10%的警戒線。本項(xiàng)目以住宅開(kāi)發(fā)為主，一期工程住宅開(kāi)發(fā)面積達(dá)總建筑面積的95%，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較低。二、市場(chǎng)預(yù)測(cè)㈠、從購(gòu)房能力看伴隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，2005年城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余款289.89億元，增長(zhǎng)16.7%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8230.23元，增長(zhǎng)1098元。盡管去年房?jī)r(jià)漲幅較大，但消費(fèi)市場(chǎng)仍保持旺熱。㈡、從投資角度看由于股市長(zhǎng)期低迷，銀行利率多次下調(diào)（近期略有上調(diào)），而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場(chǎng)的需求。㈢、從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費(fèi)正從“無(wú)”到“有”、“有”到“優(yōu)”、“優(yōu)”到“又”轉(zhuǎn)變，二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。㈣、從需求關(guān)系看按照2020年宜春中心城控制區(qū)（含溫湯）面積180平方公里、總?cè)丝?0萬(wàn)人、城區(qū)控制面積140平方公里的規(guī)劃思路。到2010年，城區(qū)建成面積達(dá)到44平方公里，常住人口40萬(wàn)人。未來(lái)若干年，城市建城區(qū)面積里及城市人口仍將有一個(gè)急劇擴(kuò)張的階段。在不考慮有效購(gòu)買(mǎi)力的情況下，單從住房需求分析，宜春市每年人口增長(zhǎng)拉動(dòng)的住房需求，加之城市外來(lái)人口的購(gòu)買(mǎi)需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。三、市場(chǎng)品牌定位“·某住宅小區(qū)”定位中高端產(chǎn)品。鎖定目標(biāo)客戶群：宜春市對(duì)房改房上市全面放開(kāi)，住房升級(jí)換代的購(gòu)買(mǎi)團(tuán)體已經(jīng)形成。我們必須抓住有利商機(jī)，及時(shí)推出升級(jí)換代的產(chǎn)品以滿足市民對(duì)居住消費(fèi)不斷發(fā)展的需求。四、營(yíng)銷(xiāo)推廣策略“·某住宅小區(qū)”項(xiàng)目以住宅為主，僅規(guī)劃部分商業(yè)以滿足小區(qū)業(yè)主生活配套，屬住宅項(xiàng)目。項(xiàng)目總戶數(shù)約1640戶，商業(yè)面積約9275㎡。做好住宅部分的營(yíng)銷(xiāo)推廣，聚集人氣后，商業(yè)及其它部分僅為配套使用，不存在任何銷(xiāo)售壓力?！啊つ匙≌^(qū)”的營(yíng)銷(xiāo)推廣依據(jù)為項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶群及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，分別制定項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)策略和項(xiàng)目年度營(yíng)銷(xiāo)策略；根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度及黃金周時(shí)間節(jié)點(diǎn)制定階段性營(yíng)銷(xiāo)策略、大型推廣活動(dòng)、SP促銷(xiāo)活動(dòng)。一、二、三期營(yíng)銷(xiāo)策略做到統(tǒng)一性和系統(tǒng)性，實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)推廣效應(yīng)最大化。根據(jù)項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)策略及開(kāi)發(fā)進(jìn)度、分步實(shí)施，逐步執(zhí)行。本項(xiàng)目共分為三期工程，各工程將分別分解成二～三個(gè)標(biāo)段進(jìn)行施工，根據(jù)各標(biāo)段工程進(jìn)度（達(dá)到預(yù)售條件）階段性推出房源，本案目前營(yíng)銷(xiāo)推廣工作重點(diǎn)在一期工程，在推廣的同時(shí)加強(qiáng)小區(qū)前廣場(chǎng)、園林綠化及中央水景的建設(shè)，采用“先造景觀后建房”的開(kāi)發(fā)理念,盡早將項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)精彩展現(xiàn)在市民面前，將規(guī)劃圖變成城市風(fēng)景線。銷(xiāo)售周期：根據(jù)宜春房地產(chǎn)銷(xiāo)售基本情況，銷(xiāo)售周期可劃分為：引導(dǎo)期、預(yù)約期、第一強(qiáng)銷(xiāo)期、持續(xù)期、第二強(qiáng)銷(xiāo)期、持續(xù)期、掃尾期。銷(xiāo)售工作重點(diǎn)在引導(dǎo)期、預(yù)約期和第一強(qiáng)銷(xiāo)期，在引導(dǎo)期和預(yù)約期做好銷(xiāo)售引導(dǎo)工作，吸引市民眼球，積累目標(biāo)客戶群，為項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)做好準(zhǔn)備工作，對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售起到關(guān)鍵性作用。㈢產(chǎn)品價(jià)格策略：本案產(chǎn)品價(jià)格策略將以市場(chǎng)比較定價(jià)策略為主，采用市場(chǎng)比較定價(jià)策略和成本加成定價(jià)的綜合策略。本案產(chǎn)品定位為中高端住宅，建筑品質(zhì)在“麗景山莊”的基礎(chǔ)上有適度拔高，整體價(jià)格策略低開(kāi)高走。多層價(jià)格每平方米計(jì)劃定在1500-1700元之間；小高層在1600-2000元；商鋪在2800-3200元之間，車(chē)庫(kù)在1800元左右。第五章項(xiàng)目技術(shù)方案設(shè)計(jì)一、編制依據(jù)㈠、用地現(xiàn)狀地形圖及用地紅線圖；㈡、宜春市城市規(guī)劃管理規(guī)定㈢、《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500368-2005㈣、《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95，2005年版㈤、《汽車(chē)庫(kù)、修車(chē)庫(kù)、停車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50067-97㈥、其他國(guó)家及地方相關(guān)規(guī)范，法律及規(guī)定二、項(xiàng)目定位該項(xiàng)目系宜春城北首個(gè)“臨江題材”的高檔住宅小區(qū)，江西省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司將以引領(lǐng)宜春市房地產(chǎn)市場(chǎng)的高度，全力營(yíng)造宜春一流的“園林式、標(biāo)志性、人性化”的高品質(zhì)復(fù)合社區(qū)。使之建成后成為業(yè)主居家、休閑、健身、放松心情的絕佳歸所。三、規(guī)劃設(shè)計(jì)㈠規(guī)劃設(shè)計(jì)原則1、突出小區(qū)規(guī)劃建設(shè)的先進(jìn)性、引導(dǎo)性和市場(chǎng)性，探索宜春面向二十一世紀(jì)可持續(xù)發(fā)展的綜合社區(qū)開(kāi)發(fā)模式。2、以人為本，創(chuàng)造舒適、方便、健康、公平、經(jīng)濟(jì)、實(shí)用的高質(zhì)量人居環(huán)境和社區(qū)文化；3、結(jié)合地形，突出地方特色創(chuàng)造豐富的城市景觀，建立生態(tài)式園林社區(qū)；4、設(shè)計(jì)具有標(biāo)志性、合地域氣息、時(shí)代個(gè)性；5、應(yīng)用先進(jìn)技術(shù)手段，建立全方位人性化管理服務(wù)系統(tǒng)；６、積極發(fā)展新技術(shù)，提高住宅科技含量，創(chuàng)造更為人性化的居住空間；㈡規(guī)劃布局小區(qū)由近60棟的多層住宅、花園洋房、小高層、及南北、東西兩條主景觀構(gòu)成，空間上采取圍合式布局，規(guī)劃4～5個(gè)組團(tuán)。組團(tuán)住宅群體空間依各自的體量組織的空間形式，形成不同的空間感受，通過(guò)不同的尺度、標(biāo)高的空間層次創(chuàng)造高低錯(cuò)落、層次豐富的群體空間；在不同的區(qū)域設(shè)置不同的建筑類(lèi)型，增強(qiáng)小區(qū)整體的識(shí)別性，充分展露高檔住宅群的尊貴。㈢道路交通組織根據(jù)小區(qū)地塊特征，將主入口設(shè)于靠城蘆州大道一側(cè)，另設(shè)２個(gè)處出入口，車(chē)形為環(huán)狀穿過(guò)式；盡量減少車(chē)道占地面積，留出用地作為人行和綠化面積。停車(chē)場(chǎng)：采用路邊地面及地下停車(chē)方式，集中與分散相結(jié)合。利用小區(qū)道路周邊空地設(shè)置臨時(shí)停車(chē)位。以步行道與車(chē)行道為紐帶，結(jié)合花園社區(qū)及組團(tuán)綠地布局，步道以優(yōu)美的曲線構(gòu)圖為主，在路網(wǎng)中形成比較活躍的構(gòu)成因素并結(jié)合場(chǎng)地、休息娛樂(lè)設(shè)施、室外小品的設(shè)置，強(qiáng)化了小區(qū)內(nèi)景觀特質(zhì)并充分順應(yīng)了散步者的心理要求。㈣公建設(shè)施配套小區(qū)公建采用小區(qū)、組團(tuán)兩級(jí)結(jié)構(gòu)，分片集中布置，規(guī)劃加強(qiáng)對(duì)文化、體育、康樂(lè)、教育設(shè)施設(shè)置，提高社區(qū)生活、文化品位、公建分布結(jié)合綠化體系布置。小區(qū)各類(lèi)服務(wù)性公建、商業(yè)公建、娛樂(lè)類(lèi)公建。布局合理，有良好的服務(wù)半徑和出行條件，方便大眾。垃圾收集與處理：項(xiàng)目配套規(guī)劃有一個(gè)生態(tài)性環(huán)衛(wèi)設(shè)施房作垃圾收集點(diǎn)、作為小品構(gòu)筑物以美化環(huán)境，由物業(yè)公司集中至轉(zhuǎn)運(yùn)站，再由環(huán)衛(wèi)車(chē)運(yùn)至處理場(chǎng)。污水處理：小區(qū)生活污水接入城市道路污水干管，排至污水處理廠。㈤綠化景觀系統(tǒng)通過(guò)建筑、綠化、道路、地形以及標(biāo)識(shí)性小品的綜合處理，構(gòu)筑一個(gè)精品社區(qū)的景觀特色；采用多、高層結(jié)合的住宅布局，讓更多的用地用于綠化和活動(dòng)場(chǎng)地，使小區(qū)平面靈活多變；以高層住宅布局小區(qū)邊緣，起到了控制小區(qū)整體空間的作用，具有強(qiáng)烈標(biāo)識(shí)性的高層住宅向外延伸，使得小區(qū)天際輪廓線高低錯(cuò)落、層次豐富；中心綠化區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)體現(xiàn)出地形特征及小區(qū)特色，開(kāi)敞的花園社區(qū)與細(xì)致的宅間輝映，早坪與景觀的搭配匠心獨(dú)運(yùn)，豐富了小區(qū)的空間內(nèi)涵，與高層接壤處保障綠化的融入和通暢，為環(huán)境設(shè)計(jì)提供一種全新的思維，中心區(qū)的綠色向四周拓展，周邊區(qū)域的綠公體系注重引入，形成條條綠色廊道，為小區(qū)環(huán)境增添一道亮麗的風(fēng)景線。㈥物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理引進(jìn)沿海先進(jìn)物業(yè)管理技術(shù)和理念，全封閉式管理，在小區(qū)入口設(shè)物業(yè)管理中心，并設(shè)置閱覽室、圖書(shū)管、文娛室、小賣(mài)點(diǎn)等，以提供業(yè)主交往活動(dòng)與服務(wù)空間。在小區(qū)四周及出入口設(shè)立電子巡更系統(tǒng)和遠(yuǎn)紅外線感應(yīng)防盜系統(tǒng)和報(bào)警系統(tǒng)、遠(yuǎn)程管理、緊急廣播與背景音樂(lè)系統(tǒng)、物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)、寬頻網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)單元門(mén)可視對(duì)講系統(tǒng)等。四、單體設(shè)計(jì)㈠單體平面設(shè)計(jì)1、住宅戶型設(shè)計(jì)根據(jù)現(xiàn)代人的生活需要，并適當(dāng)超前考慮人們將來(lái)的生活模式等，追求住宅設(shè)計(jì)真正意義上的“以人為本”，所有戶型均有寬敞明亮的起居室。起居室串聯(lián)寬大的觀景陽(yáng)臺(tái)，舒適型臥室均配有良好的視野環(huán)境。廚房、衛(wèi)生間主臥室與書(shū)房的共存、可分、可合均是現(xiàn)代人商品生活的要求。2、合理組織各功能分區(qū)的平面關(guān)系，各行為空間的專(zhuān)用性明確以滿足不同程度的私密性要求。起居區(qū)與休息區(qū)明確干濕分開(kāi)，起居室下主臥室均有良好的景觀朝向。開(kāi)間與進(jìn)深適宜，空間完整，通風(fēng)良好，富與空間上的變化。㈡單體戶型設(shè)計(jì)住宅設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)住宅的居住性、安全性、舒適性、標(biāo)準(zhǔn)化和智能化需求，普遍貫徹以下原則１、明廳、明廚、明梯、明廁，使住宅視野良好，通風(fēng)順暢；２、明確公私、動(dòng)靜分區(qū)；３、注重鄰里交往，重視與自然的溝通、住宅中普遍采用架空、花廊以及屋頂花園和大露臺(tái)；４、注意與四新技術(shù)的結(jié)合，考慮綜合布線，實(shí)現(xiàn)通訊自動(dòng)化和家庭辦公。第六章項(xiàng)目建設(shè)條件一、場(chǎng)地條件㈠位置及地形、地貌擬建場(chǎng)地位蘆洲大道與秀江東路交匯處，秀江河畔，地勢(shì)較平坦，現(xiàn)主要為菜地，場(chǎng)地為秀江河一級(jí)階地地貌單元。㈡地層、巖性經(jīng)勘察揭露出的地層有：回填土，第四系沖積、堆積、砂質(zhì)粘土、中粗砂和砂夾卵石層，第四系沖積粘土層、下伏基巖為二疊系茅口階炭質(zhì)頁(yè)巖夾灰?guī)r，現(xiàn)依序分述如下：1、雜填土：色雜，成份雜，主要由粘性土、雜礫和耕土等組成，濕，結(jié)構(gòu)松散，高壓縮性土層，工程性質(zhì)差，廣泛分布，厚度變化較大，為0.5—4.6m，平均為1.19m。2、砂質(zhì)粘土：黃色，濕可塑狀態(tài)，粘土夾砂，底部為粉細(xì)砂；具砂感，具粘結(jié)性，沖積堆積產(chǎn)物，中等壓縮性土，工程性質(zhì)一般，廣泛分布，層厚為0.6—3.6m，平均為2.23m。3、中粗砂：黃色，濕，稍密狀態(tài)，含少量砂卵石，云母及石英片等，沖積堆積產(chǎn)物，中等壓縮性土，工程性質(zhì)一般，廣泛分布，層厚為0.4—1.9m，平均為0.93m。4、砂夾卵石：黃色，飽和，稍密——松散狀態(tài)，以中粗砂為主，卵石含量為20—40%間，成份以石英為主，多呈園狀及次園狀，大小多為2—6cm，河床相堆積產(chǎn)物，中等偏低壓縮性土，工程性質(zhì)較好，廣泛分布，厚層為0.7—2.95m，平均為2.07m。5、粘土：俗稱(chēng)“白泥土”，呈淡黃、灰白、灰黑色，粘性強(qiáng)，多夾砂及風(fēng)化碎石，土質(zhì)不均勻，手捻沾手，具滑膩感，浸水具弱膨脹性，可塑狀態(tài)，抗剪強(qiáng)度極低，為巖層風(fēng)化殘積土成因土類(lèi)型，與強(qiáng)風(fēng)化巖呈漸變接觸。工程性質(zhì)較差，局部分布，見(jiàn)于場(chǎng)地東側(cè)ZK3、ZK12—ZK16孔等6孔，層厚0.7—2.8m，平均為1.67m。6、巖質(zhì)頁(yè)巖夾灰?guī)r：灰黑、黑色，泥質(zhì)膠結(jié)，據(jù)野外鉆探經(jīng)驗(yàn)，頁(yè)巖屬泥巖類(lèi)，強(qiáng)度軟，灰?guī)r多呈節(jié)理裂隙極為發(fā)育，完整性差，廣泛分布。上述各巖土層分布、厚度、埋深詳見(jiàn)工程地質(zhì)剖面圖及鉆孔柱狀圖。㈢地下水勘察期間鉆孔揭露場(chǎng)地地下水類(lèi)型主要為孔隙潛水，其上層滯水主要富集在雜填土層和砂質(zhì)粘土層，中粗砂和砂夾卵石層為含水層，水量較豐，粘土層為相對(duì)隔水層，其地下水主要由秀江河河水側(cè)向補(bǔ)給，水量較豐富，對(duì)建筑材料無(wú)腐蝕性?？辈炱陂g測(cè)得終孔地下水位為1.6—2.5m。二、巖、土參數(shù)的選用及地基承載力的確定1、雜填土：濕，結(jié)構(gòu)松散，承載力值低，高壓縮性土，不能選作基礎(chǔ)持力層。2、砂質(zhì)粘土：據(jù)原位測(cè)試標(biāo)準(zhǔn)貫入實(shí)驗(yàn)統(tǒng)計(jì)修正擊數(shù)N=5擊，得其承載力特征值為145kpa，另?yè)?jù)所取原狀土樣的室內(nèi)實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)，孔隙比e=0.732及液性指數(shù)IL=0.50，按0.75回歸修正，得其承載力特征值為172kpa，建議采用145kpa。3、中粗砂：據(jù)原位測(cè)試重型（2）動(dòng)力觸探實(shí)驗(yàn)統(tǒng)計(jì)修正擊數(shù)N63.5=5擊，得其承載力特征值為200kpa，建議采用200kpa。4、砂夾卵石：據(jù)原位測(cè)試重型（2）動(dòng)力觸探實(shí)驗(yàn)統(tǒng)計(jì)修正擊數(shù)N63.5=8擊，得其承載力特征值為320kpa，建議采用320kpa。5、粘土：據(jù)原位測(cè)試標(biāo)準(zhǔn)貫入實(shí)驗(yàn)統(tǒng)計(jì)修正擊數(shù)N=5擊，得其承載力特征值為145kpa，另?yè)?jù)所取原狀土樣的室內(nèi)實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)，孔隙比e=0.972及液性指數(shù)IL=0.06，按0.80回歸修正，得其承載力特征值為152kpa，建議采用145kpa。6、巖質(zhì)頁(yè)巖夾灰?guī)r：據(jù)鄰近相似地層工程，其中風(fēng)化巖層單軸飽和抗壓強(qiáng)度標(biāo)準(zhǔn)值建議采用8Mpa。三、結(jié)論查《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（GB18306-2001）（江西部分），本區(qū)抗震設(shè)防烈度為6度以下，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為小于0.05g，設(shè)計(jì)特征周期為0.35S。屬無(wú)震區(qū)，建筑可不作抗震設(shè)防。擬建工程其安全等級(jí)為二級(jí)，場(chǎng)地地貌單元為秀江河一級(jí)階地地貌單元，地勢(shì)平坦，未發(fā)現(xiàn)明顯不良地質(zhì)作用，地層結(jié)構(gòu)較復(fù)雜，種類(lèi)較多，場(chǎng)地及地基等級(jí)為二級(jí)，綜合勘察等級(jí)為二級(jí)。區(qū)內(nèi)無(wú)全升年活動(dòng)斷裂地裂縫、土洞、滑坡、泥石流等不良地質(zhì)作用，地表未發(fā)現(xiàn)有塌陷、地下采空現(xiàn)象，地勢(shì)較開(kāi)闊，故本場(chǎng)地穩(wěn)定條件較好，適宜本工程的建設(shè)。第七章環(huán)境保護(hù)與節(jié)能節(jié)水一、環(huán)境保護(hù)編制依據(jù)及執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)㈠、《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》；㈡、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l件》國(guó)務(wù)院令253號(hào)；㈢、《開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目水土保持方案管理辦法》；㈣、《開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)環(huán)境管理人員行為規(guī)范》；㈤、《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》（GB12523-90）；㈥、《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB3838-2002）；㈦、《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB16297-1996）。二、污染源和污染因素分析㈠、施工期廢水來(lái)源主要為工程施工廢水和生活污水。㈡、施工期對(duì)環(huán)境空氣污染主要為施工時(shí)灰土拌和，土石方開(kāi)挖、回填與施工車(chē)輛等作業(yè)的二次揚(yáng)塵。㈢、施工機(jī)械和施工車(chē)輛產(chǎn)生的噪聲對(duì)周邊環(huán)境的影響。㈣、施工垃圾和生活垃圾對(duì)局部環(huán)境的影響。三、環(huán)境保護(hù)治理措施方案設(shè)計(jì)本項(xiàng)目建成后不會(huì)對(duì)周?chē)h(huán)境造成污染。但須注意工程施工過(guò)程中的環(huán)境保護(hù)和文明衛(wèi)生。㈠施工期廢氣污染控制措施1、施工期間的料堆、土堆等應(yīng)加防起塵的措施，挖出的土壤等固體廢棄物應(yīng)及時(shí)清運(yùn)，運(yùn)輸車(chē)輛要采用防止散落和塵土飛揚(yáng)的措施；工地周?chē)脟鷫蚍雷o(hù)板圍護(hù)，減少工地?fù)P塵對(duì)環(huán)境的影響；2、保持出入口的路面清潔、濕潤(rùn)，以減少汽車(chē)車(chē)輪滾動(dòng)引起的揚(yáng)塵。并盡量減緩行駛速度；3、加強(qiáng)施工人員的環(huán)保教育，提高其環(huán)保素質(zhì)，提倡文明施工。㈡施工期噪聲污染控制措施1、執(zhí)行《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》（GB12523-90）對(duì)各施工階段噪聲限值的要求。要合理安排施工時(shí)間，夜間（22：00-6：00）及午間（12.00-14：00）不進(jìn)行高噪音的施工作業(yè)，如需夜間施工，須提前向環(huán)境保護(hù)部門(mén)提出申請(qǐng)，或批準(zhǔn)后方可在指定日期內(nèi)進(jìn)行；在高噪聲設(shè)備周?chē)O(shè)置掩遮物；盡量將攪拌機(jī)運(yùn)行時(shí)間控制到最低限度，最大限度地減少因施工而產(chǎn)生的高噪聲對(duì)周?chē)暛h(huán)境的影響。2、將施工現(xiàn)場(chǎng)的固定噪聲源，如臨時(shí)加工車(chē)間、建筑料場(chǎng)等相對(duì)集中，并盡可能布置于遠(yuǎn)離周邊聲敏感點(diǎn)處；采用商品混凝土，避免混凝土現(xiàn)場(chǎng)攪拌。3、工地周?chē)O(shè)立圍護(hù)；4、規(guī)定運(yùn)輸車(chē)輛出入路線，盡量避開(kāi)居民區(qū)。㈢施工廢水、建筑垃圾污染控制措施1、施工期工地廢棄物應(yīng)指定地點(diǎn)堆放并及時(shí)組織清運(yùn)，以避免大雨時(shí)被地面徑流沖入下水道，流入水體；2、施工現(xiàn)場(chǎng)要嚴(yán)格規(guī)定排水去向，或安排簡(jiǎn)易排水管道，嚴(yán)禁污水遍地橫流；3、嚴(yán)禁將施工泥漿排入下水道，以免引起排水不暢而導(dǎo)致周?chē)貐^(qū)積水內(nèi)澇。㈣施工期清潔生產(chǎn)與綜合污染防治對(duì)策1、用先進(jìn)的施工技術(shù)；2、加強(qiáng)施工管理；3、適當(dāng)采用預(yù)制裝配施工方案；4、采用先進(jìn)的施工機(jī)械設(shè)備；5、采用優(yōu)質(zhì)、環(huán)保型的工程材料。在施工時(shí)，積極采用這5種對(duì)策，可將施工造成的影響減少并限定到較小范圍內(nèi)。四、節(jié)能、節(jié)水㈠節(jié)能、節(jié)水原則1、認(rèn)真貫徹國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范，嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)能技術(shù)規(guī)定，努力做到合理使用資源。2、積極采用先進(jìn)的節(jié)能新型建筑材料、新工藝、新技術(shù)。嚴(yán)禁采用國(guó)家或行業(yè)主管部門(mén)已淘汰的落后的工藝和設(shè)備以及建筑材料。㈡節(jié)能措施1、在規(guī)劃中引進(jìn)生態(tài)環(huán)保設(shè)計(jì)理念，通過(guò)合理的建筑布局及環(huán)境設(shè)計(jì)，充分利用自然環(huán)境，利用太陽(yáng)能減少非可循環(huán)利用能源的消耗。2、設(shè)計(jì)時(shí)，在保證合理布局的前提下，盡可能縮短供水、供電線路，減少線路能耗損失。3、建筑設(shè)計(jì)盡量采用天然采光、自然通風(fēng)，以減少采光、暖通耗能。㈢節(jié)水措施1、積極開(kāi)展節(jié)約水資源的宣傳，提高人們的節(jié)水意識(shí)。2、安裝工程實(shí)施中保證給排水線路工程質(zhì)量，防止跑、冒、滴、漏等。3、所有單元均安裝計(jì)量表，便于管理和考核。第八章、項(xiàng)目招標(biāo)管理一、編制依據(jù)㈠《中華人民共和國(guó)招標(biāo)法》；㈡國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容及核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》；㈢國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》；㈣國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)《工程建設(shè)項(xiàng)目自行招標(biāo)試行辦法》；㈤國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)《評(píng)標(biāo)專(zhuān)家和評(píng)標(biāo)專(zhuān)家?guī)旃芾頃盒修k法》；㈥項(xiàng)目建設(shè)單位提供的有關(guān)資料。二、招標(biāo)管理按照《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》第三條第五款規(guī)定，本項(xiàng)目為商品住宅開(kāi)發(fā)，屬關(guān)系社會(huì)公眾安全的公用事業(yè)項(xiàng)目，同時(shí)根據(jù)第七條規(guī)定，由于本項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理服務(wù)單項(xiàng)合同均在50萬(wàn)元以下，擬采取議標(biāo)方式選擇隊(duì)伍；工程施工進(jìn)行招標(biāo)。㈠招標(biāo)內(nèi)容：項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容主要是工程施工。㈡招標(biāo)組織：由項(xiàng)目建設(shè)單位編制招標(biāo)文件和標(biāo)底并組織招標(biāo)。㈢招標(biāo)方式：招標(biāo)工作應(yīng)貫徹公平、公正、公開(kāi)的原則，可請(qǐng)招標(biāo)辦、公證處等機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)，堅(jiān)持合理價(jià)位內(nèi)最低價(jià)中標(biāo)的原則，所有項(xiàng)目的工程預(yù)算應(yīng)按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算。建議針對(duì)不同工程項(xiàng)目，結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排，確定不同的招標(biāo)子項(xiàng)。招標(biāo)方式為邀請(qǐng)招標(biāo)。㈣評(píng)標(biāo)與中標(biāo)：招標(biāo)工作應(yīng)貫徹公平、公正、公開(kāi)的原則，擇優(yōu)選擇中標(biāo)單位。投標(biāo)單位標(biāo)書(shū)的評(píng)標(biāo)由建設(shè)單位依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)由有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面專(zhuān)家組成，成員人數(shù)為5人以上單數(shù)，其中技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專(zhuān)家不得少于成員總數(shù)的三分之二。建設(shè)項(xiàng)目中標(biāo)單位不得轉(zhuǎn)包或者違法分包工程，擅自分包或轉(zhuǎn)包的，可依法取消中標(biāo)資格。項(xiàng)目招標(biāo)基本情況表項(xiàng)目招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)設(shè)計(jì)√√√勘察√√√監(jiān)理√√√建筑工程√√√第九章項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目擬分三期實(shí)施，近期實(shí)施一期工程，待條件成熟，再進(jìn)行二、三期開(kāi)發(fā)。本次報(bào)告僅擬定一期工程進(jìn)度計(jì)劃。計(jì)劃在一年半時(shí)間內(nèi)完成。建設(shè)進(jìn)度如下：2006年11月底，建筑方案設(shè)計(jì)完畢2006年12月初，編制項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告報(bào)告并報(bào)批2007年1月底，綜合管網(wǎng)施工圖設(shè)計(jì)完畢2007年4月底，報(bào)建領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》2007年8月，工程開(kāi)工做基礎(chǔ)2009年1月，工程竣工第十章投資估算及資金籌措一、投資估算依據(jù)㈠、《投資項(xiàng)目可行性研究指南》㈡、《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額--江西省單位估價(jià)表》㈢、《全國(guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額--江西省單位估價(jià)表》㈣、《全國(guó)市政工程預(yù)算定額--江西省單位估價(jià)表》㈤、材料單價(jià)依據(jù)宜春市建筑定額管理站發(fā)布的《2006年三季度主要外購(gòu)材料》并結(jié)合市場(chǎng)調(diào)查價(jià)格確定；㈥、其他相關(guān)定額及價(jià)格依據(jù)二、投資估算1、主要技術(shù)指標(biāo)：開(kāi)發(fā)用地面積：213.07畝（其中凈開(kāi)發(fā)用地面積：203畝）（2）容積率：1.58（3）開(kāi)發(fā)面積：221000M其中：住宅198717M2；商鋪8693M2；車(chē)庫(kù)、柴棚間2、總開(kāi)發(fā)價(jià)值：36610.92萬(wàn)元3、總成本：31943.81萬(wàn)元4、稅后利潤(rùn)：4667.11萬(wàn)元三、資金籌措本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金來(lái)源主要由自有資金、銀行融資、銷(xiāo)售回收款構(gòu)成。具體構(gòu)成比例如下：四、成本測(cè)算（詳見(jiàn)后附一表）四、現(xiàn)金流量（詳見(jiàn)后附二表）第十一章項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)(一)貸款還本付息表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期2006年2007年2008年2009年1借款還本付息1.1年初借款累計(jì)/4024.009000.009000.001.2本年借款14000.004000.005000.004000.001000.001.3本年利息1897.7324.00469.73792.00612.001.4年末本息償還10897.73493.734792.005612.001.5年末借款累計(jì)4024.009000.009000.005000.002還本付息資金來(lái)源2.1投資回收10897.73493.734792.005612.00備注：1、銀行貸款利率按年利7.2%，還本付息來(lái)源為銷(xiāo)售收入。

2、本年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款累計(jì)+本年借款/2）*利率。（二）項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目靜態(tài)盈利分析銷(xiāo)售稅金及附加估算表銷(xiāo)售稅金及附加估算表單位：萬(wàn)元類(lèi)別計(jì)算依據(jù)合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期銷(xiāo)售稅金及附加銷(xiāo)售收入*5.62%2057.542006200720082009/277.771337.4442.37投資計(jì)劃與資金籌措表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期20062007200820091投資總額31943.819245.688031.9712591.642074.521.1建設(shè)投資30046.089221.687562.2411799.641462.521.2投資利息1897.7324469.737926122資金籌措31943.819245.688031.9712591.642074.522.1自有資金111805245.683031.972920.352.2銀行借款1400040005000400010002.3銷(xiāo)售收入再投入6763.815689.291074.52（2）土地增值稅計(jì)算表土地增值稅計(jì)算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)計(jì)算依據(jù)交納金額1銷(xiāo)售收入36610.922扣除項(xiàng)目金額35353.412.1開(kāi)發(fā)成本24242.04序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)計(jì)算依據(jù)交納金額2.2開(kāi)發(fā)費(fèi)用4205.422.3銷(xiāo)售稅金及附加2057.542.4其他扣除項(xiàng)目?。?.1）的20%4848.413增值額（1）-（2）1257.514增殖率（3）/（2）3.56%5增值稅率（4）≦50%30%6速算扣除數(shù)07土地增值稅（3）*（5）-（2）*（6）377.25（3）利潤(rùn)總額：36610.92-24242.04-4205.52-2057.54-377.25=5728.57（4）所得稅：36610.92*3.3%=1208.16（我司按銷(xiāo)售額3.3%核定征收）凈利潤(rùn)：5728.57-1208.16=4520.41指標(biāo)評(píng)價(jià)：A：全部投資的投資凈利潤(rùn)率：5728.57/31943.81*100%=17.93B：全部投資的投產(chǎn)利潤(rùn)率：（5728.57+2057.54+377.25）/31943.81*100%=25.55%C：自有資金的投資利潤(rùn)率：5728.57/11180*100%=51.24%本項(xiàng)目以上三個(gè)靜態(tài)指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較，可以接受，說(shuō)明本項(xiàng)目可行。2、現(xiàn)金流量與動(dòng)態(tài)盈利分析（1）全部投資現(xiàn)金流量見(jiàn)下表評(píng)價(jià)指標(biāo)A稅前全部投資：FNPV=-9221.68-3111.56+9629.55+5625.58=2921.89 當(dāng)I1=47%時(shí)FNPV1=-3474.47 當(dāng)I2=48%時(shí)FNPV2=-3504.88FIRR=47%+（-3474.77/3474.47+3504.88）*（48%-47%）=37%+3.08%=40.08%B：稅后全部投資：FNPV=-8383.35-2608.70+7824.83+4019.77=852.55當(dāng)I1=50%時(shí)FNPV1=-1748.94當(dāng)I2=51%時(shí)FNPV2=-1804.43FIRR=50%+（-1748.94/-1804.43+1748.94）*（51%-50%）=50%-31.52%=18.48%全部投資現(xiàn)金流量表（IC=10%單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期20062007200820091現(xiàn)金流入\4942.4823797.107871.341.1銷(xiāo)售收入\4942.4823797.107871.342現(xiàn)金流出9221.688054.0414167.552245.762.1建設(shè)投資9221.687562.2411799.641462.522.2銷(xiāo)售稅金及附加\277.771337.40442.372.3土地增值稅\50.93245.2181.112.4所得稅\1630.10785.30259.763凈現(xiàn)金流量-9221.68-3111.569629.555625.584折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-8383.35-2571.547234.823842.355稅前凈現(xiàn)金流量（3）+（2.4）-9221.68-3156.5310414.855885.346稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-8383.35-2608.707824.834019.77稅前、稅后全部投資的FNPV均大于0；FIRR均大于基準(zhǔn)收益率，說(shuō)明本項(xiàng)目可行。動(dòng)態(tài)盈利分析A：凈現(xiàn)值（FNPV）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量。將項(xiàng)目每年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)貼現(xiàn)率預(yù)算為項(xiàng)目實(shí)施初期（即為本項(xiàng)目開(kāi)始投資的當(dāng)年年初第0年）的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和就是項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。a：凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。經(jīng)上面計(jì)算，本項(xiàng)目稅前稅后全部投資的FNPV大于0；說(shuō)明本項(xiàng)目可按事先規(guī)定的貼現(xiàn)率獲利，在所研究的經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目可行。b:基準(zhǔn)折現(xiàn)率是項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值貼現(xiàn)時(shí)，計(jì)算貼現(xiàn)系數(shù)所采用的利率。一般取稍大于銀行同期貸款利率為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。本房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率選取時(shí)，將同期央行的前期貸款利率上浮，取IC=10%。B：內(nèi)部收益率（FIRR）內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的貼現(xiàn)率，即項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為零時(shí)的貼現(xiàn)率。內(nèi)部收益是項(xiàng)目貼現(xiàn)率的臨界值。本項(xiàng)目屬于獨(dú)立方案的評(píng)價(jià)，經(jīng)上面計(jì)算，稅前、稅后全部投資的IRR分別為40.08%和18.48%；分別大于同期貸款的利率和基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，說(shuō)明項(xiàng)目可行。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)匯總表單位：萬(wàn)元類(lèi)別

項(xiàng)目靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)FNPVFIRR投資利潤(rùn)率投資利稅率稅前稅后稅前稅后全部投資17.93%25.55%2921.89852.5540.08%18.48%自有資金51.24%\\\\\資金來(lái)源與運(yùn)用表及其分析資金來(lái)源與運(yùn)用表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期20062007200820091資金來(lái)源9245.6812974.4530699.458871.341.1銷(xiāo)售收入4942.4823797.107871.341.2自有資金5245.683031.972902.351.3銀行借款40005000400010002資金運(yùn)用9221.688547.7718959.557857.762.1建設(shè)投資9221.687562.2411799.641462.522.2借款還本付息493.73479256122.3銷(xiāo)售稅金及附加277.771337.40442.372.4土地增值稅50.93245.2181.112.5所得稅163.10785.30259.763盈余資金（1）-（2）244426.6811739.901013.58累計(jì)盈余資金244450.6816190.5817204.16根據(jù)上表，本項(xiàng)目每年累計(jì)盈余均大于0，故從償債能力分析來(lái)說(shuō)，該項(xiàng)目是可行的。結(jié)論：從項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析來(lái)看，項(xiàng)目稅前、稅后全部投資凈現(xiàn)值均大于0，內(nèi)部收益率均大于基準(zhǔn)收益率，且每年累計(jì)盈余資金大于0，故從盈利能力及償債能力分析來(lái)看，該項(xiàng)目是可行的。目錄

第一章總論 11.1項(xiàng)目摘要 11.1.1項(xiàng)目名稱(chēng) 11.1.2項(xiàng)目建設(shè)單位及負(fù)責(zé)人 11.1.3項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 11.1.4項(xiàng)目建設(shè)年限 11.1.5項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 11.1.6投資估算及資金構(gòu)成 21.1.7資金籌措 21.1.8運(yùn)行費(fèi)用與效益分析 21.2可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 31.3綜合評(píng)價(jià)與論證結(jié)論 31.3.1綜合評(píng)價(jià) 31.3.2論證結(jié)論 4第二章項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性 52.1**市畜牧業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展現(xiàn)狀 52.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性 52.2.1全市各商品豬場(chǎng)的全面快速發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)良種豬的需要 52.2.2是為全社會(huì)各規(guī)模豬場(chǎng)深入技改進(jìn)行試驗(yàn)示范的需要 62.2.3為提高公司的綜合經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、帶動(dòng)家產(chǎn)脫貧致富作出貢獻(xiàn)的需要 62.3項(xiàng)目建設(shè)的可行性 72.3.1有政府的重視和支持 72.3.2項(xiàng)目承擔(dān)單位具有較強(qiáng)的科技開(kāi)發(fā)和推廣能力 7第三章市場(chǎng)需求分析與預(yù)測(cè) 10第四章項(xiàng)目承擔(dān)單位的基本情況 11第五章項(xiàng)目地點(diǎn)選擇分析 13第六章生產(chǎn)工藝技術(shù)方案分析 156.1培育種豬的特征特性 156.2種豬等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) 156.2.1種用仔豬評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) 166.2.26月齡后備種豬評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) 166.2.3成年公豬（12月齡）評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) 166.2.4成年種母豬評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) 166.3種豬分級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 166.4主要生產(chǎn)技術(shù)方案 176.4.1建立標(biāo)準(zhǔn)化的生產(chǎn)系統(tǒng) 176.4.2標(biāo)準(zhǔn)化的綠色、優(yōu)質(zhì)、高效養(yǎng)豬技術(shù)集成應(yīng)用 176.4.3生產(chǎn)流程 18第七章項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo) 217.1總體目標(biāo) 217.2項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃 217.3項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 217.4總體布局 22第八章項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 238.1項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 238.2項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 238.2.1土建工程 238.2.2配套設(shè)備 25第九章投資估算資金籌措 279.1投資估算依據(jù)與說(shuō)明 279.2投資估算 279.2.1建安工程費(fèi)用估算 279.2.2設(shè)備投資估算 299.2.3其他費(fèi)用估算表 299.2.4總投資估算 309.2.5資金籌措計(jì)劃 31第十章建設(shè)期限和實(shí)施進(jìn)度 3310.1項(xiàng)目建設(shè)期限 3310.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 33第十一章土地、規(guī)劃和環(huán)保 3511.1土地與規(guī)劃 3511.2環(huán)境影響評(píng)價(jià) 3511.2.1環(huán)境影響 3511.2.2環(huán)境評(píng)價(jià) 35第十二章項(xiàng)目組織管理與運(yùn)行 3712.1項(xiàng)目組織管理 3712.2項(xiàng)目建成后的生產(chǎn)組織 37第十三章效益分析與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 3913.1社會(huì)效益分析 3913.2經(jīng)濟(jì)效益分析 4013.2.1銷(xiāo)售收入及稅金估算 4013.2.2總成本費(fèi)用估算 4113.2.3財(cái)務(wù)效益測(cè)算 4313.2.4不確定性分析 4313.3生態(tài)效益分析 4413.4風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 45HYPERLINK"file:///F: