商廈國際建設(shè)項目融資報告

“阜陽商廈·國際”建設(shè)項目一、項目名稱“阜陽商廈·國際”建設(shè)項目二、項目建設(shè)性質(zhì)新建三、項目建設(shè)單位建設(shè)單位：阜陽商廈同濟投資有限公司四、建設(shè)單位基本情況阜陽商廈同濟投資有限公司由安徽同濟置業(yè)有限公司與安徽省阜陽商廈股份有限公司共同出資成立的，該公司成立于2012年，注冊資本6062.5萬元，其中安徽同濟置業(yè)有限公司占98.14%，安徽省阜陽商廈股份有限公司占1.86%，安徽同濟置業(yè)有限公司成立于1995年，注冊資金8002萬元整，公司2013年底凈資產(chǎn)3.5億元，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)資質(zhì)為二級，公司成立后在全省各地開發(fā)過以下項目：1、于1998年通過出讓方式，獲得中國青年報社駐皖辦事處位于合肥市屯溪路349號的二塊總面積為3000m2土地的使用權(quán)，并自建二幢面積為7124.96m2的辦公樓大廈，該項目位于合肥市南一環(huán)中心位置,同等位置的其它項目現(xiàn)市場銷售均價為12000元/平方米,目前將辦公大樓位于屯溪路沿路的1-5層面積為1487m2出租給合肥麗人女子醫(yī)院使用，租期15年，年租金為105萬元；后面1—2、我公司于2001年2月開發(fā)屯溪路349號2號住宅樓工程，總建筑面積4690平方米，該樓已全部銷售，實現(xiàn)銷售收入1823萬元。完成利潤700余萬元。3、我公司于2002年5月與安徽招商公司、合肥安遠公司共同投資建設(shè)“安徽招商大廈”，建筑面積11000平方米，總投資3800萬元，我公司擁有25%的投資股權(quán)，取得開發(fā)利潤800余萬元。4、我公司于2002年12月23日通過掛牌方式獲得位于長江中路與桐城路交口東南角（保健院原老病房樓位置）面積為2畝的土地使用權(quán)，用于開發(fā)多層辦公大廈(富通時代)，總建筑面積8800平方米，其中地下一層，建筑面積約1000平方米，設(shè)有33個停車位，；地上七層，一、二層為商業(yè)門面，建筑面積為4230平方米，三層以上為辦公用房，建筑面積為4570m2。三層以上的辦公樓已全部銷完，銷售平均價格達到6800元/m2；一、二層的商鋪銷售價格一層45000元/m2，二層35000元/m2，現(xiàn)商鋪的二層已銷售850m2，一層已銷售約280m2?，F(xiàn)有近3100m25、在2009年中博會上，我公司成為安徽省渦陽縣招商引資合作單位，通過掛牌取得渦陽縣向陽南路東側(cè)，樂行路北側(cè)的126.2畝商業(yè)用地，開發(fā)近20萬平方米的高檔住宅小區(qū)《同濟·萬象城》，該項目為亳州市十大重點項目。該項目于2009年6月20日正式開工?！锻瑵とf象城》簡介：同濟·萬象城項目系我公司在中博會上與安徽省亳州市渦陽縣簽約的重點招商項目之一，并被列為渦陽縣2009年縣十大重點工程項目。該項目位置：東對城市文化廣場，相隔渦河支河，北臨私人住宅區(qū)，南靠樂行路，路對面是三萬人的高中城，西臨向陽路，對著縣醫(yī)院。項目總占地面積為125727.09平方米，（土地證號：渦國用（2009）第049007號），規(guī)劃總建筑面積199190平方米。按規(guī)劃設(shè)計方案，商品住宅樓159600m2（其中19幢18層、4幢11層），商業(yè)門面房31100m2，該我公司已投入資金約6.25億元，其中支付土地款9645萬元，工程建設(shè)投入45000萬元，報建費用1500萬元，銷售及管理費用等1500萬元，各項稅金4900萬元。至2013年3月底，小區(qū)道路及其他附屬工程已全部竣工并全部交付使用。從2009年10月我公司開始銷售，至2013年12月底已完成銷售額7.8億元，回籠資金7.8億元，現(xiàn)住宅已經(jīng)全部售罄，只有剩余商鋪面積約為10000平方米，現(xiàn)行銷售均價為10500元/平方米,此項目所有商鋪現(xiàn)均對外招租成功,在渦陽縣打造出美食一條街的時尚風景。6、2004年我公司投入1200萬元取得了地處肥東縣解集鄉(xiāng)3000多畝適合種植經(jīng)濟林的土地50年使用權(quán)，目前追加投資4000萬元種植30萬株風景樹，有近70人在林區(qū)專業(yè)從事種植、維護等工作，今后準備增加相關(guān)工作人員，以保證每年以種植10萬株的速度發(fā)展，2013年底經(jīng)濟林的數(shù)量達到90萬株，本年度由專業(yè)評估公司進行評估，預計市場價值約2.2億元。7、2007年我公司將辦公樓的1—7層面積為2425m2于投資成立合肥瑞金肛腸醫(yī)院，是安徽唯一一家最大的肛腸?？漆t(yī)院，主治肛腸專科疾病及其相關(guān)疾病的醫(yī)院，面向社會開展醫(yī)療和康復醫(yī)療活動。醫(yī)院擁有一大批省內(nèi)外及全國知名專家主診，并與省內(nèi)外一些大醫(yī)院的相關(guān)科室和技術(shù)專家合作，開展新技術(shù)、新療法。醫(yī)院設(shè)備全新，環(huán)境寬廣、整潔、優(yōu)美，投入大量資金購置了先進的醫(yī)療設(shè)備，擁有105張病床。我院致力于信息化、網(wǎng)絡(luò)化、現(xiàn)代化建設(shè)及嚴格的規(guī)范化、科學化管理，為準確、高效、高質(zhì)量的診斷、治療提供良好條件，確保醫(yī)療安全和一流服務(wù)。于2008年元月開診以來，病房入住率達到90%以上，至2013年12月底平均每月營業(yè)額達到180萬元，利潤率達到31.5%.8、2011年4月我公司通過招投標的方式在六安市裕安區(qū)取得了101778平方米的地塊，地理位置優(yōu)越，項目共計29棟，21棟18層，8棟29層，位于渭濱路與學府路(規(guī)劃建設(shè)中)之間，容積率：2.77，總用地面積：101778㎡，凈用地面積：87377㎡，總建筑面積241750㎡,住宅總建筑面積：230045㎡，商業(yè)：7700㎡，會所：1400㎡，幼兒園：2200㎡，共計2470戶。一期于2012年3月正式開工，并于2012年9月前進入正式預售階段，截止2013年12月底銷售額達到2.52億元，回籠資金2.17億元，現(xiàn)一期十幢樓均已經(jīng)完成竣工驗收,于2014年8月26日全部交付使用，二期于2013年8月正式開工建設(shè),結(jié)構(gòu)均已至十層,目前該項目已經(jīng)支付各類費用3.1億，其中土地款1.05億,契稅420萬,前期報建費用850萬,工程施工費用1.75億,銷售費用及管理費用870萬,各類稅金1022萬。9、2012年12月份我公司收購寧國景都置業(yè)有限公司的95%股份，該公司目前在寧國市中心位置取得土地75.3畝，此項目已繳納土地款12500萬及契稅500萬,項目規(guī)劃已經(jīng)取得五證，規(guī)劃面積約90000平方米，17幢多層，3幢18層，現(xiàn)在正在一期建設(shè)當中,并于2014年11月正式進入預售階段。五、項目建設(shè)地址本項目位于阜陽市南部中心地帶。北鄰一道河路、南鄰潁南路、東臨趙王路、西鄰陽照路?；胤秶鷥?nèi)地形平緩，起伏不大，工程地質(zhì)條件良好，且交通方便適于本項目開發(fā)建設(shè)。六、項目簡介“阜陽商廈·國際”項目規(guī)劃總占地面積20284m2，規(guī)劃總建筑面積201815m2。（1）地上建筑面積151253m2，其中高層住宅面積36727m2、高層辦公樓樓面積55932m2、大型商場面積58060（2）地下建筑面積50562m2項目建成將成為阜陽市集商業(yè)購物中心、大型超市、影視娛樂及辦公樓、住宅樓為一體的一站式時尚購物住宅中心。表1-1主要經(jīng)濟技術(shù)指標表項目單位數(shù)值備注規(guī)劃總用地面積m220284總建筑面積m2201815其中地上總建筑面積m2151253其中高層住宅面積m236727高層辦公面積m255932大型商場面積m258060輔助用房面積m2534地下總建筑面積m250562建筑高度m98.50容積率-7.46建筑密度%62.56綠地率%20總停車位個818七、總投資及資金籌措本項目總投資為101105萬元。項目所需資金計劃由建設(shè)單位自籌。序號投資名稱計算投資額(單位:萬元)1土地款267752土地契稅26775萬元*4%10713規(guī)劃\設(shè)計\勘探費201815*40元/平方米8074城市配套費201815*160元/平方米32295建安費201815*3000元/平方米605457小區(qū)水電及水電管網(wǎng)費201815*120元/平方米24228工程監(jiān)理費用201815*10元/平方米2029不可預見費用建安費60545*5%302710項目管理費用建安費60545*3%302711小計101105八、財務(wù)效益與費用估算銷售收入估算根據(jù)阜陽市社會經(jīng)濟現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃、國家有關(guān)住房制度的改革及周邊市場價格，本項目預計總銷售收入及銷售收入：1、銷售收入住宅銷售：36627m2×6800元/m2=24906.36公寓式寫字樓銷售：55038m2×10000元/m2=55038商業(yè)建筑銷售銷售：68689m2×30000元/m2=206067合計：286011.36萬元。2、房屋開發(fā)成本（總計101105萬元，詳見上附表）3、銷售費用按照慣例，房地產(chǎn)項目的銷售費用包括代理、廣告、律師等費用，此項費用按照房屋銷售收入3%計算，286011.36×0.03=8580.34萬元。4、管理費用：主要包括管理辦公費、差旅費等，此項費用按照房屋銷售費用的5%計算，286011.36×0.05=14300.57萬元。5、財務(wù)費用：30000萬元×20%/年×2年=12000萬元利潤估算為銷售費用減去成本及各項成本，計算得：286011-101105-8580-14300-12000-19134=130892萬元。6、稅金如下：A、土地增值稅，按當?shù)貎?yōu)惠稅率，并且一般按預征收處理；B、營業(yè)稅：稅率為5%，計算基數(shù)為房屋銷售收入，加上土地稅合計為6.69%，計算得286011.36×0.0669=19134.16萬元。經(jīng)分析測算本項目稅后財務(wù)凈現(xiàn)值為130892萬元。九、建設(shè)期預計本項目預計建設(shè)期尚需兩年零六個月，至2017年3月將全部交付使用。十、融資方案計劃本項目計劃成本采用資產(chǎn)管理機構(gòu)實行項目資產(chǎn)托管，以股權(quán)質(zhì)押的方式進行融資。融資額度測算：根據(jù)項目前期投資預算，并結(jié)合銷售回款預測，需融資額度約3億元，使用期為兩年，融資成本控制在年息15%以內(nèi)，還款來源為項目房屋銷售回款。具體明細如下：支付項目前期報建費用約3000萬元；支付安徽省阜陽商廈股份有限公司土地款6000萬元；項目開發(fā)保證金2000萬元；項目勘探及設(shè)計費1000萬元支付項目工程建設(shè)費用及設(shè)備款（至項目地上五層結(jié)構(gòu)封頂）約17000萬元等十一、擔保方式以安徽同濟置業(yè)有限公司持有的阜陽商廈同濟投資有限公司98.14%股權(quán)作為質(zhì)押，變更企業(yè)法定代表人至資產(chǎn)托管方名下，并對項目實行全程監(jiān)管，同時將土地證抵押到資產(chǎn)托管方名下，并由安徽省阜陽商廈股份有限公司提供第三方擔保。十二、銷售預測本項目預期2015年5月正式開盤銷售，開盤后3個月即2015年8月完成總銷售金額的20%，即人民幣5.6億元左右；開盤后一年后即2016年5月完成總銷售金額的50%，即人民幣14億元左右；開盤后一年半即2016年11月完成總銷售金額的70%，即人民幣19.6億元左右，開盤后兩年即2017年5月完成總銷售金額的80%，即人民幣22.4億元左右；開盤后兩年即2017年5月完成總銷售金額的80%，即人民幣22.4億元左右；開盤后三年，即2018年5月完成總銷售金額的95%，即人民幣27億元左右，完成銷售任務(wù)。十三、還款計劃我公司預計自融資到位一年期還款50%，即1.5億元，在一年半后還款30%，即還款0.9億元，剩余20%即還款0.6億元欠款兩年期滿后全部結(jié)清。PAGEPAGE1目錄第一章項目總論 -1-§1.1項目簡介 -1-§1.2可行性研究的范圍 -2-§1.3編制依據(jù) -2-第二章項目建設(shè)背景及必要性 -3-§2.1橡膠密封件項目提出的背景 -3-§2.2國家產(chǎn)業(yè)政策 -6-§2.3項目建設(shè)的必要性 -8-第三章項目優(yōu)勢 -11-§3.1市場優(yōu)勢 -11-§3.2技術(shù)優(yōu)勢 -16-§3.3組織優(yōu)勢 -17-§3.4政策優(yōu)勢:關(guān)中—天水經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃 -17-§3.5區(qū)域投資環(huán)境優(yōu)勢 -17-第四章產(chǎn)品介紹與技術(shù)介紹 -20-§4.1橡膠密封件產(chǎn)品介紹 -20-§4.2產(chǎn)品標準 -21-§4.3產(chǎn)品特征及材質(zhì) -21-§4.4產(chǎn)品方案 -26-§4.5產(chǎn)品技術(shù)來源 -27-第五章項目產(chǎn)品發(fā)展預測 -28-§5.1產(chǎn)品行業(yè)關(guān)聯(lián)環(huán)境分析 -28-§5.2行業(yè)競爭格局與競爭行為 -33-§5.3競爭力要素分析 -39-§5.4項目發(fā)展預測 -41-§5.5競爭結(jié)構(gòu)分析及預測 -43-第六章項目產(chǎn)品規(guī)劃 -47-§6.1項目產(chǎn)品產(chǎn)能規(guī)劃方案 -47-§6.2產(chǎn)品工藝規(guī)劃方案 -47-§6.3項目產(chǎn)品營銷規(guī)劃方案 -51-第七章項目建設(shè)規(guī)劃 -58-§7.1項目建設(shè)總規(guī) -58-§7.2項目項目建設(shè)環(huán)境保護方案 -61-§7.3項目建設(shè)節(jié)能方案 -65-§7.4項目建設(shè)消防方案 -66-§7.5項目建設(shè)生產(chǎn)勞動安全方案 -69-第八章項目組織實施情況 -73-§8.1項目組織 -73-§8.2項目勞動定員和人員培訓 -74-§8.3項目管理與實施進度安排 -77-§8.4工程招標 -80-第九章項目財務(wù)評價分析 -82-§9.1項目總投資及資金籌措 -82-§9.2項目財務(wù)評價依據(jù)及相關(guān)說明 -83-§9.3項目總成本費用估算 -84-HY