縣廣場(chǎng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性計(jì)劃書

某某縣友誼廣場(chǎng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告PAGEPAGE1可行性研究報(bào)告目錄第一章總論…………（1）第二章項(xiàng)目建設(shè)必要性與可行性……（4）第三章項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析……………（10）第四章場(chǎng)址主要建設(shè)條件……………（32）第五章工程設(shè)計(jì)方案…………………（34）第六章節(jié)能與節(jié)水……………………（47）第七章環(huán)境影響評(píng)價(jià)…………………（49）第八章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置……（53）第九章質(zhì)量保證體系及工程招投標(biāo)方案……………（56）第十章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度…………………（59）第十一章投資估算與資金籌措………（60）第十二章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)……………………（63）第十三章社會(huì)評(píng)價(jià)……………………（68）第十四章風(fēng)險(xiǎn)分析……………………（70）第十五章可行性研究結(jié)論……………（74）附件及附圖PAGE80第一章總論第一節(jié)項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱：某某縣某某廣場(chǎng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目二、建設(shè)單位：江西某某實(shí)業(yè)有限公司三、法人代表：鐘延金江西某某實(shí)業(yè)有限公司注冊(cè)資金200萬美元，具有房地產(chǎn)開發(fā)二級(jí)資質(zhì)，是江西省最具實(shí)力的臺(tái)資投資企業(yè)之一，主要從事房地產(chǎn)的投資開發(fā)、物業(yè)管理、裝飾裝潢業(yè)務(wù)，2002年被評(píng)為“江西省先進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”。四、建設(shè)地址：某某縣工農(nóng)兵大道五、建設(shè)性質(zhì)：新建六、建設(shè)規(guī)模：總建筑面積：66780m2，其中：住宅共364戶38902.90m2、商業(yè)建筑面積19636.05m2、地下車庫建筑面積4686.85七、建設(shè)期限：2008年10月～2010年10月八、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、總用地面積：8068.122、總建筑面積：667803、容積率：7.264、綠地率：35.12%5、估算投資總額為9644.49萬元，其中其中開發(fā)建設(shè)投資8538.97萬元，期間費(fèi)用1105.52萬元。6、資金來源：資本金自籌3700萬元，占38.36％；申請(qǐng)銀行貸款4000萬元，占41.47％；其余為售房收入1944.49萬元，占20.16％。7、銷售凈收入：14076.81萬元8、利潤總額：3779.88萬元9、總投資利稅率：39.19%10、所得稅：1247.36萬元11、凈利潤：2532.52萬元12、總投資利潤率：26.26%13、資本金收益率：68.45％14、盈虧平衡點(diǎn)：68.51%15、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：51.10%>Ic=15%16、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：1451.29萬元>0（Ic=15%時(shí)）17、投資回收期：2.09年18、貸款償還期：2年19、償債備付率：2.81第二節(jié)可行性研究范圍一、可行性研究依據(jù)1、建設(shè)部《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》（建住房［2006］165號(hào)）2、某某縣國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃3、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》4、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180—93）5、《江西省城市規(guī)劃管理技術(shù)導(dǎo)則》6、《某某縣縣城總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》（1999—2020）7、《江西某某某某廣場(chǎng)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》8、國家計(jì)委頒布的《建設(shè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》9、國家頒布的城市建設(shè)的其他相關(guān)規(guī)定及規(guī)范10、建設(shè)單位提供的有關(guān)資料二、可行性研究范圍通過調(diào)查項(xiàng)目所在地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、房地產(chǎn)現(xiàn)狀、市政基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀及房地產(chǎn)市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，研究項(xiàng)目建設(shè)的必要性、可行性，研究該項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容以及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，提出組織管理與實(shí)施計(jì)劃，開展項(xiàng)目投資估算分析，進(jìn)行投資效益分析和評(píng)價(jià)，提出項(xiàng)目可行性研究結(jié)論。三、可行性研究的結(jié)論開發(fā)建設(shè)某某縣某某廣場(chǎng)項(xiàng)目可以達(dá)到下述目的：1、符合《某某縣縣城總體規(guī)劃》（1999—2020），有利于某某縣的舊城改造，有利于整治和美化城市環(huán)境。2、本項(xiàng)目將建成某某縣的商業(yè)航母，為某某縣城鎮(zhèn)居民提供一處獨(dú)特的生活居住環(huán)境及購物場(chǎng)所。3、盤活閑置土地資產(chǎn)，增加財(cái)政收入，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和有利社會(huì)穩(wěn)定。該項(xiàng)目財(cái)務(wù)上具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，既有可觀的經(jīng)濟(jì)效益，又有較好的社會(huì)效益的項(xiàng)目，應(yīng)盡早組織實(shí)施。

第二章項(xiàng)目建設(shè)必要性與可行性第一節(jié)項(xiàng)目背景一、某某縣概況某某縣古稱西昌，建縣至今已有1800年歷史，自古享有“聲名文物之邦”的美譽(yù)，并以“地產(chǎn)嘉禾，和氣所生”而得縣名。某某縣隸屬于江西省吉安市，位于江西中部，吉泰盆地腹地，毗鄰革命圣地井岡山，是全國20綜合改革試點(diǎn)縣之一，也是江西省唯一的縣域經(jīng)濟(jì)改革與發(fā)展試點(diǎn)縣。某某縣共有16個(gè)建制鎮(zhèn)6個(gè)鄉(xiāng)，全縣2005年年末總?cè)丝?1.66萬人，2005年末縣城人口11.28萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口9.75萬人；縣城涵蓋3個(gè)建制鎮(zhèn)（澄江鎮(zhèn)、上田鎮(zhèn)、文田鎮(zhèn)），在江西省是比較少見的。地理座標(biāo)：北緯26°27′—26°59′，東徑114°17′—115°20′。東西最長處105km，南北最寬處57km，縣域面積2665.41km2?？h境東南界興國、南鄰萬安、西南毗遂川，西接井岡山、永新，北與東北連接吉安，京九鐵路、105國道、贛粵高速公路穿境而過，以泰井高速公路與贛粵高速公路某某接口為起點(diǎn)直通井岡山，井岡山機(jī)場(chǎng)位于某某縣禾水鎮(zhèn)，距縣城10km，贛江橫貫縣境中部，上溯贛州，下抵九江，自古有“咽喉荊廣，唇齒淮浙”之稱?？h城所在地澄江鎮(zhèn)位于縣城中部，贛江的西岸，歷來為全縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心，是吉泰盆地主要貨物集散地，縣城距省會(huì)南昌市260km，至吉安市42km。二、某某國民經(jīng)濟(jì)概況生產(chǎn)總值：全縣生產(chǎn)總值由2000年的21.56億元增加到2005年的37.11億元，增長72.1%，年均增長11.47%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2000年的43.1:30.2:26.7調(diào)整到32.79:38.16:29.05，工業(yè)成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速增長的主導(dǎo)力量。財(cái)政總收入：由2000年的1.114億元增加到2.307億元，增長107.1%，年均增長15.05%；地方財(cái)政收入由2000年的9205萬元增加到1.717億元，增長86.5%，年均增長13.28%。規(guī)模工業(yè)增加值：全縣轄區(qū)內(nèi)2005年規(guī)模工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)增加值3.53億元、利稅總額5799萬元，分別是2000年的1.96倍和1.77倍，年均增長分別為19.2%、15.4%。利用外（內(nèi)）資：2005年實(shí)際利用外資2319萬美元，比2000年增加1711萬美元，年均增長30.7%；實(shí)際利用內(nèi)資12.6億元，比2000年增加11.8億元，年均增長74.2%。固定資產(chǎn)投資：“十五”期間，累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資50.53億元，比“九五”期間增加36.07億元，增長249.4%，年均增長49.88%。人均可支配收入：2005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)7271.5元，農(nóng)民人均純收入達(dá)3748元，分別比2000年增加2612元和1213元，年均增長8.1%和12.2%。人均住房面積：城鄉(xiāng)居民人均住房面積分別達(dá)到21平方米和24平方米，五年分別增加9平方米和7.5平方米，年均增長分別為15%、9.1%。城市化建設(shè)：“十五”期間新增城市道路350.5萬平方米，新增園林綠地面積141.4萬平方米。2005年全縣城市化率達(dá)31.5%，比2000年提高4個(gè)百分點(diǎn)，年均增長2.91%。由此可見，作為吉安市中南部的人口、經(jīng)濟(jì)大縣，某某縣隨著城鎮(zhèn)功能增強(qiáng)，縣城規(guī)模擴(kuò)張，經(jīng)濟(jì)輻射能力加強(qiáng)，促使縣城建設(shè)步伐加快，品位不斷提高，為房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)健康發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)；加之近幾年來某某縣經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民可支配收入不斷增加，住宅消費(fèi)也正在升級(jí)換代，一部分中高收入人群已不再滿足于普通的住宅消費(fèi)，觀念上有了不斷的更新，從居者有其屋上升到居者有佳屋，追求完善的建筑環(huán)境和更高格調(diào)的高檔住宅已日趨成為他們的消費(fèi)時(shí)尚，同時(shí)將購房作為一種安全、增值的投資方式。第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、是拉動(dòng)內(nèi)需、落實(shí)吉安市委一屆十次全會(huì)提出的“一年一個(gè)新變化，三年邁上新臺(tái)階，五年實(shí)現(xiàn)新跨越”戰(zhàn)略目標(biāo)的需要。某某縣國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)如下：生產(chǎn)總值：到2010年，全縣生產(chǎn)總值達(dá)65.4億元，年均增長12%，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2005年的32.79:38.16:29.05調(diào)整到22.17:47.46:30.37。財(cái)政總收入：到2010年，財(cái)政總收入由2005年的2.307億元增加到5.059億元，地方財(cái)政收入由2005年的1.717億元增加到3.379億元，年均增長17%和14.5%。利用外資：到2010年，實(shí)際利用外資由2005年的2319萬美元增加到4870萬美元，年均增長16%。固定資產(chǎn)投資：力爭到2010年，固定資產(chǎn)投資由2005年的13.1億元增加到32.35億元，年均增長20%。人均可支配收入：到2010年，城鎮(zhèn)居民可支配收入由2005年的7271元增加到11710元，年均增長10%。農(nóng)民人均純收入：到2010年，農(nóng)民人均純收入由由2005年的3748元增加到5380元，年均增長7.5%。房地產(chǎn)是一個(gè)非常本地化的行業(yè)，房地產(chǎn)的價(jià)格跟一個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)增長一定是掛鉤的，兩個(gè)是沒有辦法分開發(fā)展的。某某縣作為吉安市中南部的相對(duì)發(fā)達(dá)縣市，這為房地產(chǎn)開發(fā)商創(chuàng)造很多的機(jī)會(huì)?！笆晃濉逼陂g，GDP年均增長11%以上，房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)可以直接和間接帶動(dòng)建筑、建材、裝飾等20余個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)居民消費(fèi)。按經(jīng)驗(yàn)估算，每投資1億元，可以使國內(nèi)生產(chǎn)總值增長1.1～1.2億元，能有效地促進(jìn)某某縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)還可以增加就業(yè)機(jī)會(huì)。本項(xiàng)目的建設(shè)，將會(huì)帶動(dòng)某某縣一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如商貿(mào)、餐飲、建筑業(yè)等，因而本項(xiàng)目成為一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的助動(dòng)器。二、是配合舊城改造，全面建設(shè)小康社會(huì)的需要。小康住宅是全面建設(shè)小康社會(huì)關(guān)鍵的組成部分，某某縣的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，居民的收入隨著增長，居民對(duì)住宅的要求，不僅是對(duì)房型和建筑質(zhì)量有更高的要求，對(duì)居住環(huán)境和居住條件的要求也越來越高，也是未來房地產(chǎn)追捧的熱點(diǎn)之一，建設(shè)花園式住宅是房地產(chǎn)開發(fā)的必然趨勢(shì)，也是未來房地產(chǎn)消費(fèi)的追求。某某廣場(chǎng)項(xiàng)目引進(jìn)新的住宅理念，開發(fā)高層住宅，既能提升某某縣縣城住宅的品位；信息化、智能化引入，緊跟時(shí)代脈搏，體現(xiàn)人文關(guān)懷，使得居住更舒適安全；同時(shí)，一至三層的商業(yè)將成為某某縣的商業(yè)航母，對(duì)集聚工農(nóng)兵大道乃至整個(gè)某某縣的人氣將起到一定的促進(jìn)作用，且有利于周邊土地的升值，推動(dòng)某某縣房地產(chǎn)開發(fā)的蓬勃健康發(fā)展；而且本項(xiàng)目為某某縣的第一棟高層建筑，對(duì)提高縣城的城市面貌起著重要的作用。三、某某縣房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展上質(zhì)量、上水平的需要?！熬盼濉?、“十五”期間，某某縣房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)雖然起步較晚，但發(fā)展較快，呈現(xiàn)喜人勢(shì)頭，正在成為某某縣域經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。可是與吉安市中心城區(qū)及發(fā)達(dá)地區(qū)相比，無論在建設(shè)的規(guī)模、功能配套、建筑環(huán)境、房型等都尚有較大的差距，目前某某縣城區(qū)配套齊全、環(huán)境優(yōu)美、房型適當(dāng)、上檔次的花園式多層住宅只有兩個(gè)樓盤，而高層、小高層住宅尚屬空白；縣內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理水平、開發(fā)理念相對(duì)滯后。某某縣某某廣場(chǎng)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，通過引進(jìn)先進(jìn)的開發(fā)理念和先進(jìn)的樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)思想，同時(shí)大幅度提高物業(yè)管理水平，建設(shè)一流的花園式高層住宅樓，將推動(dòng)縣城房地產(chǎn)行業(yè)和開發(fā)企業(yè)上質(zhì)量、上水平。四、是城鎮(zhèn)化發(fā)展的需要某某縣共有16個(gè)建制鎮(zhèn)6個(gè)鄉(xiāng)，全縣2005年年末總?cè)丝?1.66萬人，2005年末縣城人口11.28萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口9.75萬人；到2010年，某某縣城作為吉安市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃中的副中心城市，縣城總?cè)丝谶_(dá)到15.55萬人，全縣城鎮(zhèn)化率由2005年的31.5%提高到38%，年均增長4.12%。本項(xiàng)目的建設(shè)，為城鎮(zhèn)化的發(fā)展提供了不可缺少的的基礎(chǔ)條件。第三節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的可行性一、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為項(xiàng)目的發(fā)展提供良好的契機(jī)。1、縣域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；2、從城市化進(jìn)程來看，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口的進(jìn)入、外來人口（打工、就業(yè)、務(wù)商人員）的進(jìn)入使得城區(qū)人口的快速增長，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供較大需求空間；“十一五”期間縣城人口保持快速增長趨勢(shì)，購房需求總量加大。由此判斷，未來某某縣城三—五年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)該是積極向上的。3、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨完善，第三產(chǎn)業(yè)所占比重不斷增長，服務(wù)業(yè)及旅游業(yè)的快速增長，就業(yè)機(jī)會(huì)的增加，給房地產(chǎn)的發(fā)展帶來了一個(gè)寬松的發(fā)展環(huán)境和機(jī)會(huì)。4、人均收入、可支配收入的增長，購買能力的上升，觀念的更新，為房產(chǎn)消費(fèi)提供強(qiáng)大支撐。5、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展具有良好基礎(chǔ)，供需兩旺。“十五”期間固定資產(chǎn)投資的持續(xù)穩(wěn)增，房地產(chǎn)投資年均增長43.82%，說明宏觀調(diào)控并未嚴(yán)重影響某某縣房地產(chǎn)市場(chǎng)。預(yù)測(cè)未來某某縣城三—五年的房地產(chǎn)業(yè)仍然保持持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。二、政府調(diào)控為項(xiàng)目的健康發(fā)展提供了較好的政策條件。近年以來，國家出臺(tái)一系列有關(guān)土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策，如清理整頓土地市場(chǎng)、實(shí)施征地制度改革、加強(qiáng)清理拖欠工程款等，以及有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的系列政策。以上各項(xiàng)政策對(duì)某某縣房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展均有一定程度影響。國八條、國六條發(fā)布對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行規(guī)范，將抑制沿海及大城市房價(jià)過快上漲，擠出部分大城市房地產(chǎn)泡末，提高開發(fā)商資本金門檻。但對(duì)于房價(jià)較低的三類城市和縣城、特別是中西部的縣城，該政策的負(fù)面影響較小。某某縣由于房地產(chǎn)需求等積極因素較多，較有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)變化的應(yīng)變能力較強(qiáng)、自我調(diào)控的空間較大，只要積極應(yīng)對(duì)以上政策變化，反而可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)積極理性、健康發(fā)展，同時(shí)促進(jìn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰。營業(yè)稅開征，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)增加自住、自用房產(chǎn)的供應(yīng)比例，該政策對(duì)一手房市場(chǎng)并無太大消極影響。三、某某某某廣場(chǎng)項(xiàng)目已經(jīng)具備開發(fā)的條件，前景較好。本項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)已經(jīng)某某縣建筑行政主管部門和縣政府批復(fù)，土地手續(xù)已經(jīng)辦理完畢，其他各項(xiàng)報(bào)建手續(xù)正在辦理，這為本項(xiàng)目的建設(shè)提供了法律和政策的保障。項(xiàng)目一至三層為商業(yè)用房，四層全架空作為空中花園，建筑設(shè)計(jì)上突破了四壁合圍的家居概念，闊大的花園成為家庭生活的一部分，會(huì)所功能延伸至綠色庭院，讓各種年齡的住戶輕松步入綠色的活動(dòng)空間。本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)具有很好的市場(chǎng)前景。這些就是項(xiàng)目建設(shè)的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，是最重要的可行性。因此，建設(shè)集自然、綠色、生態(tài)、環(huán)保、智能化管理于一體的某某縣某某廣場(chǎng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，既是尊重住房消費(fèi)市場(chǎng)客觀規(guī)律的結(jié)果，也是某某縣房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)發(fā)展上檔次上水平的必然趨勢(shì)和要求。無論是文明衛(wèi)生城鎮(zhèn)的建設(shè)，還是適應(yīng)住房消費(fèi)的需要，本項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。

第三章項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析第一節(jié)項(xiàng)目周邊環(huán)境分析一、項(xiàng)目地理位置分析本項(xiàng)目位于某某縣工農(nóng)兵大道、山谷路、中山路及解放路交界處，東接某某人民廣場(chǎng)、博物館，西臨郵政局、電信賓館，南抵某某花園、美食街、河畔小吃城，北達(dá)汽車總站、火車站，是城市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。某某廣場(chǎng)坐擁都市的繁華，為城市至尊地標(biāo)，地域價(jià)值無可取代。周邊的實(shí)驗(yàn)學(xué)校、中心醫(yī)院，集貿(mào)市場(chǎng)等配套設(shè)施齊全；得天獨(dú)厚的地理位置，方便快捷的交通網(wǎng)絡(luò)，成熟完善的城區(qū)配套設(shè)施，極具潛力的商業(yè)背景使小區(qū)占盡天時(shí)地利，成為現(xiàn)代社區(qū)的典范。二、項(xiàng)目周邊配套設(shè)施現(xiàn)狀1、醫(yī)療配套設(shè)施：某某縣人民醫(yī)院、某某縣中醫(yī)院距本項(xiàng)目均在400m路程2、學(xué)校、教育：某某縣中、試驗(yàn)小學(xué)位于東面工農(nóng)兵大道上，距本項(xiàng)目約300m3、自然景觀、人文景觀：本項(xiàng)目往東面約50m為某某縣的中心廣場(chǎng)，某某因此本地段是一個(gè)地理位置優(yōu)越、交通便利、人氣旺盛、各項(xiàng)配套設(shè)施完善的地域，是具有高品質(zhì)現(xiàn)代人居環(huán)境和工作環(huán)境。第二節(jié)市場(chǎng)供需分析一、某某縣房地產(chǎn)發(fā)展情況分析（一）某某縣房地產(chǎn)發(fā)展概況隨著某某縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)逐步發(fā)展，為使某某崛起于大吉安“銀三角”城市群，緊緊圍繞“城建活縣”的發(fā)展目標(biāo)，近年來某某縣加大了城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)力度，加快了舊城改造和新區(qū)開發(fā)步伐，優(yōu)化用地布局，縣城中心城區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)有了長足的發(fā)展，極大地改善了城鎮(zhèn)居民的住房條件，提升了城鎮(zhèn)居民的生活質(zhì)量。受各種因素、尤其是全國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格普遍上漲過快大環(huán)境的影響，某某縣城區(qū)的房價(jià)也逐年上升。2000年以前，商品住房價(jià)格保持相對(duì)穩(wěn)定，均價(jià)在600元/㎡以下，以后幾年價(jià)格漲幅不斷加大。據(jù)縣房地產(chǎn)主管部門統(tǒng)計(jì)（均價(jià)），2000年商品住房為550元/㎡，2001年為620元/㎡，2002年為650元/㎡，2003年為780元/㎡，2004年為920元/㎡，2005年上半年為1100元/㎡，下半年達(dá)到1200元/㎡；2006年6月底均價(jià)達(dá)到1235元/㎡，今年7月底均價(jià)達(dá)到1270元/㎡,在吉安市的縣城中價(jià)格最高；部分“黃金”地段的均價(jià)達(dá)到了1300元/㎡。至2006年6月，多層最高價(jià)格1530元/㎡，實(shí)際成交價(jià)1468元/㎡；至2006年7月，多層最高價(jià)格1580元/㎡，實(shí)際成交價(jià)1498元/㎡。2001——2005年某某縣房地產(chǎn)開發(fā)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)調(diào)整表年份投資（萬元）開工（萬m2）竣工（萬m2）銷售面積（萬m2）2000年15503.23.12.12001年17605.123.24.52002年30728.35.127.42003年539511.478.311.42004年802911.4111.47142005年855811.2811.4114.3合計(jì)（不含2000年）2681447.5839.551.6資料來源：某某縣房管局1、房地產(chǎn)業(yè)投資額穩(wěn)步增長“十五”期間某某縣房地產(chǎn)累計(jì)投資達(dá)到26814萬元，五年增長率分別為13.55%、74.55%、75.62%、48.82%、6.59%，投資規(guī)模年平均增長率43.82%。房地產(chǎn)業(yè)在國家宏觀調(diào)控政策的引導(dǎo)下，2005年投資規(guī)模增幅較2004年有所放緩，但投資總量仍增加了529萬元。全年投資規(guī)模占全縣城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額的比重仍保持上升趨勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)依然是全縣城鎮(zhèn)投資增長中最活躍的因素?！笆濉逼陂g房地產(chǎn)投資增長率2、需求基本平衡，市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)穩(wěn)健“十五”期間某某縣商品房銷售面積累計(jì)51.6萬平方米，商品房開工面積累計(jì)47.58萬平方米，商品房竣工面積累計(jì)39.5萬平方米。“十五”期間商品房開工、竣工、銷售面積增長表（二）2001—2005年某某縣商品房審批統(tǒng)計(jì)某某縣2001年度商品房審批統(tǒng)計(jì)表序號(hào)建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)單位建設(shè)地點(diǎn)審批時(shí)間層次面積（m2）1恒藝花園某某恒基建設(shè)實(shí)業(yè)有限公司山谷路元、5八層6260.002某某商城騰達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司縣城農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)元、16七層23000.003天弘商貿(mào)市場(chǎng)E棟江西天弘實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司工農(nóng)兵大道2、8八層8489.914天弘商貿(mào)市場(chǎng)D棟江西天弘實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司2、8六層2990.665天弘商場(chǎng)A、B棟江西天弘實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司2、8五層3000.006門面——商住樓江西南昌實(shí)業(yè)有限公司

某某縣糧油副食品公司下解放路4、11六層2400.007綜合樓泰興公司中山路4、30五層886.008南天大廈深圳春庚公司某某分公司解放路5、25六層4100.009廣場(chǎng)大廈西昌實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司工農(nóng)兵大道8、16六層1600.0010勝利大廈江西國泰房地產(chǎn)開發(fā)公司

某某分公司勝利路10、9六層1800.0011泰豪商城福建省福清市宏信房地產(chǎn)

開發(fā)公司某某分公司工農(nóng)兵大道11、7六層19800.0012農(nóng)資大廈豐城九九房地產(chǎn)開發(fā)公司

某某分公司中山路11、12六層4560.0013昌盛大樓江西西昌實(shí)業(yè)有限公司下解放路12、20六層4200.00合計(jì)83086.57某某縣2002年度商品房審批統(tǒng)計(jì)表序號(hào)建設(shè)單位項(xiàng)目名稱批準(zhǔn)時(shí)間建筑面積（m2）總造價(jià)(萬元)1華建置業(yè)有限公司華勝樓2002.1.101152302西昌實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司華盛大廈2002.1.221900683江西億泰置業(yè)有限公司江南大市場(chǎng)A22002.1.302592974江西億泰置業(yè)有限公司江南大市場(chǎng)A10、A11、A122002.1.302592975江西億泰置業(yè)有限公司A1棟2002.1.3053812026江西億泰置業(yè)有限公司江南大市場(chǎng)A92002.1.3035911357江西億泰置業(yè)有限公司江南大市場(chǎng)A4—A82002.1.302517958江西億泰置業(yè)有限公司江南大市場(chǎng)A13—A152002.1.30136851.59某某實(shí)業(yè)有限公司某某花園新城2002.1.301214043810南昌榮昌商品房開發(fā)公司榮泰福邸2002.2.626009011江西勝康置業(yè)有限公司升泰花園2002.5.24408013812江西豐澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新華大廈2002.5.30900032013江西新華房地產(chǎn)有限責(zé)任公司農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)A棟2002.6.1732008014江西國泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南方大廈2002.7.2210071.615江西某某實(shí)業(yè)有限公司某某花園別墅（38棟）2002.7.301080038016江西新都置業(yè)有限公司江南大市場(chǎng)A3A、A3B2002.9.23561721017某某金龍房地產(chǎn)有限公司佳寶花園2002.10.8480018018江西優(yōu)氏實(shí)業(yè)有限公司某某分公司農(nóng)機(jī)市場(chǎng)2002.12.3400016019某某新紀(jì)元實(shí)業(yè)有限公司廣場(chǎng)花園2002.12.20410017020江西欣誠實(shí)業(yè)有限公司

某某愛國房地產(chǎn)開發(fā)公司城東市場(chǎng)B棟、C1棟2002.12.236100244合計(jì)896303257.1某某縣2003年度商品房審批統(tǒng)計(jì)表序號(hào)建設(shè)單位項(xiàng)目名稱層次建筑面積（m2）總造價(jià)(萬元)批準(zhǔn)時(shí)間1華建置業(yè)有限公司澄江企業(yè)大樓六34001302003.元.242江西某某實(shí)業(yè)有限公司澄江河改造飲食街三143894802003.4.283江西欣誠實(shí)業(yè)有限公司

某某愛國房地產(chǎn)開發(fā)公司城東市場(chǎng)A棟六60002182003.4.284江西富瑞房地產(chǎn)開發(fā)公司富瑞花園六5300020002003.7.265騰達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司摩托車城二期五4000175.22003.10.106某某縣房管局西昌樓七4310169.22003.11.37吉水文水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工行東風(fēng)分理處商住樓六137054.42003.11.108吉水文水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工行澄江儲(chǔ)蓄所商住樓六800322003.11.10合計(jì)872693258.8某某縣2004年度商品房審批統(tǒng)計(jì)表序號(hào)建設(shè)單位工程名稱層次/結(jié)構(gòu)建筑面積

（m2）工程造價(jià)

（萬元）審批日期1江西萬豐房地產(chǎn)開發(fā)公司某某商貿(mào)城A、B、C、D六層/框混48148.2519002004.012江西萬豐房地產(chǎn)開發(fā)公司某某商貿(mào)城E、F六層/框混31875.8412752004.013某某縣人民武裝部商住樓六層/框混28001202004.024華建置業(yè)有限公司云天公寓六層/磚混2480942004.035某某房地產(chǎn)開發(fā)公司昌泰安置大樓六層/磚混2324882004.066某某縣房改辦君悅花園六層/磚混75002852004.077吉安泰然汽運(yùn)公司住宅樓六層/框混73683002004.078吉安廬陵房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑公司安置樓七層/磚混39141602004.089吉安廬陵房地產(chǎn)開發(fā)公司煙草公司安置樓七層/磚混27421102004.0810愛國房地產(chǎn)開發(fā)公司文苑公寓六層/框混228890.222004.1111江西玉泰房地產(chǎn)開發(fā)公司靜雅花園六層/磚混75002852004.12合計(jì)118940.094707.22某某縣2005年度商品房審批統(tǒng)計(jì)表序號(hào)建設(shè)單位工程名稱層次/結(jié)構(gòu)建筑面積（m2）工程造價(jià)

（萬元）審批日期1榮昌開發(fā)公司榮昌二期六層/磚混37001402005.12江西粵泰房地產(chǎn)開發(fā)公司粵泰園1#樓六層/框混66502662005.23江西粵泰房地產(chǎn)開發(fā)公司粵泰園2#樓六層/框混66502662005.24江西粵泰房地產(chǎn)開發(fā)公司粵泰園3#樓六層/框混38701552005.25吉安廬陵房地產(chǎn)開發(fā)公司安置樓A棟四層/磚混1453612005.46江西富瑞房地產(chǎn)開發(fā)公司富瑞花園二期六層/框混8154036692005.57某某大自然供銷有限責(zé)任公司供銷大樓七層/框混83004022005.88南門村委會(huì)云天花園六層/磚混7945317.82005.99江西某某實(shí)業(yè)有限公司某某花園二期七層/磚混8927401.722005.10合計(jì)1290355678.52（三）審批統(tǒng)計(jì)表分析（以2000年為基數(shù)）審批統(tǒng)計(jì)表分析結(jié)論：從審批建筑面積來看，2001—2005年審批建筑面積分別為8.3、8.96、8.73、11.9、12.9萬平方米，2003年稍有下降，降幅為2.0%，2003—2005年審批建筑面積逐年增加。2003年審批建筑面積下降的原因是因?yàn)?003年是國家土地政策宏觀調(diào)控年，各級(jí)政府清理整頓土地市場(chǎng)。（四）土地供應(yīng)分析某某縣城經(jīng)營性土地實(shí)際供應(yīng)量：2003年132.65畝、2004年248.59畝、2005年491.90畝，2006年計(jì)劃供應(yīng)260畝。存量土地（據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)）供應(yīng)量：澄江大道項(xiàng)目約200畝、原文田開發(fā)區(qū)約180畝、其它存量土地200畝以內(nèi)。某某縣城人口眾多，進(jìn)城人口每年約1.2—1.5萬人，購房需求比較旺盛。近幾年某某縣城土地供應(yīng)相對(duì)較少、基本處于準(zhǔn)饑餓狀態(tài)，某某縣土地儲(chǔ)備中心并未儲(chǔ)備大量土地。因此今后三年內(nèi)某某縣城經(jīng)營性土地過量供應(yīng)的可能性極??；只要商品房售價(jià)不出現(xiàn)過快、異常上漲，即便再增加300—500畝土地供應(yīng)也完全可以消化。二、2005年—2006年上半年某某縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2005年是某某房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)較快發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、投資金額、房地產(chǎn)價(jià)格都有較大提升；2005年國家一系列宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)對(duì)某某房地產(chǎn)市場(chǎng)并未產(chǎn)生太大影響，甚至沒有從根本上改變開發(fā)商和消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)利好的心理預(yù)期；從市場(chǎng)成交情況來看，除少數(shù)投資購房者觀望心理有所加強(qiáng)外，消費(fèi)者總體購房熱情高漲，在個(gè)別樓盤上甚至形成搶購。從某某縣在建（在售）商品房調(diào)查統(tǒng)計(jì)表的調(diào)查和了解情況來看：1、住宅方面—存在著相當(dāng)數(shù)量的目標(biāo)客戶群和大量的潛在客戶群，主要為想換房和進(jìn)行二次置業(yè)的中高收入家庭，以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人員、外出務(wù)工人員回城購房者，還有少量投資型客戶。2、商鋪方面—存在一定數(shù)量的目標(biāo)客戶群和相當(dāng)數(shù)量的潛在客戶群，主要為投資型的中高收入家庭，以及部分收入較高的個(gè)體工商戶和私營業(yè)主。某某縣在建（在售）商品房調(diào)查統(tǒng)計(jì)表06年7月20日樓盤名稱地址開工時(shí)間占地規(guī)模（畝）總建筑面積(萬m2)總套數(shù)（套）售價(jià)（元/m2）銷售情況（%）工程進(jìn)度（%）主要房型付款方式優(yōu)惠政策物業(yè)管理樓盤特點(diǎn)：立面風(fēng)格特點(diǎn)、房型特點(diǎn)、總平面特點(diǎn)、環(huán)境特點(diǎn)（有無水景）住宅店面車庫自管聘請(qǐng)品牌某某商貿(mào)城工農(nóng)兵大道129—2號(hào)03.124581000（店鋪600，住宅400）11004500未定店鋪16住宅95現(xiàn)房2/2、2/3、2/4一次性96折、按揭98折0.2元/m2框架結(jié)構(gòu)、5.4m超大層高、有室外觀光自動(dòng)扶梯、內(nèi)設(shè)購物步行街、全通透式無框玻璃門。新財(cái)富花園工農(nóng)兵大道171號(hào)06.121.63.4（商鋪0.4、住宅3）276（商鋪42、住宅234）1458～1160500013388007.7交房2/3、2/2、復(fù)式一次性96折、分期97折按揭98折0.3元/m2一般粵泰園工農(nóng)兵大道228號(hào)05.21.7169（商鋪59、住宅110）1238～988300095現(xiàn)房2/2、2/3、2/4沒有優(yōu)惠0.2元/m2南門花苑中山路南段某某花園南側(cè)06.42.20.7601398～1318未定50301/1、2/2、2/3一次性98折3棟連排、立面一般富瑞城市花園2期澄江大道05.5688.1564012503000115690902/2、2/3、2/4一次性97折、按揭99折0.3元/m2超大陽光陽臺(tái)、凸窗、落地窗、管道井設(shè)計(jì)管線不外露、兩進(jìn)式雙衛(wèi)生間、綠地率39%、小區(qū)配套設(shè)施好。云天花園解放路05.90.791200120050802/3、2/2、2/4、復(fù)式一次性97折0.2元/m21、價(jià)格水平2005年末某某縣商品房銷售均價(jià)1200元/平方米，同比上漲30%，從住宅銷售的走勢(shì)圖來看，本年受國家宏觀政策調(diào)整某某縣住宅銷售情況波動(dòng)不大，整體走勢(shì)平穩(wěn)。九、十月份一直到春節(jié)前后為銷售旺季，市場(chǎng)活躍銷量上升，春節(jié)期間到達(dá)高潮。2、投資規(guī)模2005年投資規(guī)模8558萬元，增幅較2004年雖然有所放緩，但投資總量占全縣城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額的比重仍保持逐年上升趨勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)依然是全縣城鎮(zhèn)投資增長中最活躍的因素。3、熱點(diǎn)戶型通過數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和有關(guān)部門的調(diào)查了解，得出在某某縣市場(chǎng)對(duì)兩房、三房的需求是最大的，兩房、三房的比例占到了總和的75%，另外四房也占有一定的比例8%，別墅及其它房型占17%（見下表）。目前市場(chǎng)上對(duì)小戶型的需求也較大，而且比例相對(duì)較高，兩房的需求比例占28%。經(jīng)過調(diào)研與客戶深度調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前某某市場(chǎng)對(duì)80—130平方米的兩房、三房小面積戶型的需求很強(qiáng)烈，在價(jià)格穩(wěn)步上升的情況下，實(shí)際的需求數(shù)量可能會(huì)更大，因?yàn)槭袌?chǎng)的變化動(dòng)量是非常大的。4、消費(fèi)群體通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不同的階層其現(xiàn)有住房的差異性不同，住房消費(fèi)已呈“金字塔”式的梯級(jí)消費(fèi)結(jié)構(gòu)（見下圖）。住房消費(fèi)群體住房消費(fèi)市場(chǎng)①富人、高收入者①別墅、高檔公寓②稍高收入者②商品房③中、低收入者③經(jīng)濟(jì)適用房二手房④最低收入者④政府提供廉租房（住房呈“金字塔”消費(fèi)結(jié)構(gòu)示意圖）5、分析結(jié)論（1）整體市場(chǎng)處于較快增長過程中，房地產(chǎn)仍將保持良好的發(fā)展勢(shì)頭。鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人口及外出勞務(wù)人員返城購房，是近三年購房的新增主力軍；近三年房價(jià)上漲較快，加上受舊城改造、開發(fā)新區(qū)的利好因素的影響，常住人口（含部分流動(dòng)人口）中換房及二次置業(yè)者仍保持較高熱情。（2）2005年是宏觀調(diào)控的重要一年，但在政策調(diào)控中，某某縣并未受到太大影響，繼續(xù)保持持續(xù)、健康、平穩(wěn)的發(fā)展勢(shì)頭，在銷售方面達(dá)到了價(jià)穩(wěn)量升的雙贏局面，說明某某縣房地產(chǎn)發(fā)展具備堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。（3）某某縣房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然起步較晚，但是近三年發(fā)展迅速，投資額和銷售額一直保持平穩(wěn)的增長勢(shì)頭，整體發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。（4）近幾年商品房價(jià)格有較大幅度的上漲，但明顯整體價(jià)格水平仍然處于相對(duì)低位，隨著整體城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，商品房價(jià)格仍有較大的上漲空間。（5）近三年市場(chǎng)需求基本平衡，2005年房產(chǎn)出現(xiàn)熱銷。市場(chǎng)需求開始出現(xiàn)對(duì)樓盤規(guī)模、品質(zhì)和環(huán)境配套要求較高的趨勢(shì)，部分開發(fā)商迅速致力進(jìn)行開發(fā)策略調(diào)整以提高樓盤品質(zhì)滿足消費(fèi)者需求，使房產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展相對(duì)穩(wěn)健。（6）近幾年土地供應(yīng)處于準(zhǔn)饑餓狀態(tài)，未來三年內(nèi)經(jīng)營性土地供應(yīng)過量的可能性極小，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體利好。（7）目前某某縣住宅及核心地段商業(yè)店鋪脫銷，較偏地段商業(yè)店鋪雖有所積壓但對(duì)核心地段商業(yè)店鋪的開發(fā)、銷售并不構(gòu)成威脅；未來經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房供應(yīng)總量較小，私房建設(shè)將嚴(yán)格限制；市場(chǎng)銷售情況對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨好。三、市場(chǎng)需求分析建設(shè)小康某某，逐步使某某縣城發(fā)展成為贛中南地區(qū)的副中心城市，是今后一段時(shí)間該縣經(jīng)濟(jì)建設(shè)的主要奮斗目標(biāo)。未來五年，隨著縣城建成面積的擴(kuò)展，2010年初步形成15.55萬人口規(guī)模的文明衛(wèi)生城鎮(zhèn)，給某某縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了巨大的發(fā)展空間。1、居住現(xiàn)狀據(jù)統(tǒng)計(jì)，某某縣城區(qū)現(xiàn)有人口11.28萬（含外來務(wù)工人口），總戶數(shù)3.22萬戶，現(xiàn)有存量住房129.72萬m2，人均居住面積11.5m2、建筑面積約17.69m2，其中有近2.8萬戶購買了房改房（含集資房、安置房）、有2000戶建有私房。如果按人均建筑面積25m2、近幾年舊城改造房屋拆遷情況2001年至2004年，某某縣縣城累計(jì)拆遷房屋面積30.22萬m2（2001年2.97萬m2，2002年5.60萬m2，2003年8.71萬m2，2004年12.94萬m2），累計(jì)完成拆遷住戶2300余戶。這些拆遷戶絕大多數(shù)是實(shí)行貨幣安置，即通過住房社會(huì)化市場(chǎng)自行解決拆遷后的居住問題。2004年某某縣續(xù)建面積27.91萬m2，新開工面積16.5萬m2，拆遷面積12.94萬m2，新增拆遷戶近千戶。如果要安置2004年的拆遷戶，按戶均70m2計(jì)算，需住房面積7萬m2，而要安置上述所有拆遷戶，則需住房面積16.1萬m23、城區(qū)新增人口住房需求據(jù)初步分析，某某縣城區(qū)5年時(shí)間要達(dá)到15.55萬人口規(guī)模，比現(xiàn)有城區(qū)人口要增加4.27萬人，按小康居住水平“戶均一套，人均一室，設(shè)施齊全，功能完善”的標(biāo)準(zhǔn)，那么，新增人口按人均建筑面積25m2計(jì)算，需增加住房面積約106.75萬m根據(jù)上述情況分析，舊城改造拆遷舊房的需求，以及現(xiàn)有居民迫切要求改善居住條件的愿望和新增城市人口的住房需求，形成了巨大的住房消費(fèi)潛在市場(chǎng)。未來五年，某某縣城區(qū)住房需求總量約205.31萬m2，平均每年需求41萬m2，全面啟動(dòng)住房消費(fèi)，住宅建設(shè)即將進(jìn)入黃金期。4、分析結(jié)論從上述分析看，某某縣規(guī)劃審批開工項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與每年平均需求41萬m2供需缺口較大，住宅需大于供，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景廣闊，未來五年某某縣城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于活躍期，房地產(chǎn)開發(fā)的市場(chǎng)前景廣闊。從長期角度看，某某縣城區(qū)房價(jià)的上升將保持較長時(shí)期。就最基本的層面而言，由于房屋所依附的土地的稀缺性和不可再生性，房價(jià)的上升是一種長期趨勢(shì)。根據(jù)《某某縣國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃執(zhí)行情況和“十一五”計(jì)劃（草案）》提出的城市化進(jìn)程加快的目標(biāo)，初步建成文明衛(wèi)生城鎮(zhèn)，城區(qū)人口達(dá)到15.55萬人左右，到2010年城鎮(zhèn)化水平達(dá)到38%左右，城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積達(dá)到30m2的目標(biāo)（小康標(biāo)準(zhǔn)），而目前城鎮(zhèn)人均居住面積不足18m2，因此，將導(dǎo)致需求強(qiáng)勁、持久地推動(dòng)房價(jià)的總趨勢(shì)長期上漲。短期的起伏永遠(yuǎn)是存在的，但短期的起伏，不會(huì)改變某某對(duì)于某某縣城區(qū)房價(jià)上漲過快的現(xiàn)狀，政府的態(tài)度是進(jìn)行平抑，以保障房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。主要的措施有三方面：一是積極調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，建造數(shù)量較多的低價(jià)位住房，落實(shí)中低收入消費(fèi)群體地需要。二是適度降低舊城改造和動(dòng)拆遷的力度，減緩對(duì)于供應(yīng)的壓力。三是多角度實(shí)施對(duì)房價(jià)的調(diào)控，比如土地供給數(shù)量、減少私房的建設(shè)和招標(biāo)底價(jià)的松緊、稅費(fèi)的松緊、貸款的松緊、開發(fā)或交易門檻的松緊等等。從現(xiàn)在起到2010年的四、五年中，某某縣城區(qū)商品房屋價(jià)格走勢(shì)可能是繼續(xù)上漲、增幅減緩、前急后緩、前高后低的結(jié)構(gòu)優(yōu)化。期間價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)總體性的波動(dòng)，但這種波動(dòng)不會(huì)是大起大落，而只能是一種窄幅波動(dòng)。“十五”期間，某某縣城區(qū)商品房價(jià)格年漲幅在10％左右。到“十一五”期間末即2010年，可能會(huì)繼續(xù)上漲，但仍在物價(jià)指數(shù)上漲幅度之上。期間的價(jià)格結(jié)構(gòu)會(huì)更趨合理，主要理由如下：

第一實(shí)現(xiàn)小康目標(biāo)，某某縣城區(qū)人均住房面積尚有差距。目前人均住房居住面積不足18m2。人均居住面積要達(dá)到30m2的小康目標(biāo)，還要走第二城市化的進(jìn)程也直接拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)。某某縣2005年的城市化水平僅為21.12％，2010年要達(dá)到38％。這不僅表現(xiàn)為縣城城區(qū)的不斷擴(kuò)張，而且也表現(xiàn)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)的不斷加快。無論是城區(qū)人口還是城區(qū)面積，將進(jìn)一步擴(kuò)張。如此浩大的城市化建設(shè)，將給房地產(chǎn)開發(fā)帶來巨大商機(jī)。第三隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)居民收入的提高，居民購房能力會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)。第四市場(chǎng)化、商品化已經(jīng)是解決住宅問題的根本途徑。住房制度經(jīng)過十幾年的改革，已經(jīng)改變了過去福利分房的舊體制，市場(chǎng)化、商品化購房已成為解決住宅問題的根本途徑。因此，某某縣城區(qū)商品房價(jià)格今后繼續(xù)上揚(yáng)，只要不是漲幅過大，從總體上看，是利大于弊。因?yàn)榇蠖鄶?shù)擁有住房所有權(quán)的居民，還是能夠從中直接受益。第三節(jié)項(xiàng)目的SWOT分析一、競(jìng)爭項(xiàng)目分析1、某某商貿(mào)城物業(yè)名稱某某商貿(mào)城位置某某縣工農(nóng)兵大道129—2號(hào)開發(fā)商江西省萬豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理自管占地面積3萬m建筑面積8萬m開工時(shí)間03年12月容積率2.67入伙時(shí)間現(xiàn)房銷售總戶數(shù)1000戶主打戶型2/2、2/3、2/4物業(yè)管理費(fèi)0.2元/㎡·月總套數(shù)總1000、其中店鋪600、住宅400銷售狀況住宅95%、商鋪16%住宅均價(jià)1100（元/m2）商鋪均價(jià)4500（元/m2）自身配套15m超寬景觀街面、1600㎡主題噴泉廣場(chǎng)、集娛樂、購物、休閑一體的大型商業(yè)街客戶群體私營業(yè)主、外地來泰經(jīng)商人士及周邊商業(yè)業(yè)主等2、富瑞城市花園二期物業(yè)名稱富瑞城市花園二期位置某某縣澄江大道開發(fā)商江西富瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理公司自管占地面積4.53萬㎡建筑面積8.15萬㎡開盤時(shí)間2005年10月容積率1.80入伙時(shí)間2006年9月總戶數(shù)640戶主力戶型2/2、2/3物業(yè)管理費(fèi)0.4元/㎡·月面積（㎡）99.00、130-140銷售周期10個(gè)月銷售狀況銷售達(dá)90%銷售均價(jià)1250元/㎡自身配套1、小區(qū)紅外線防越系統(tǒng)2、單元可視對(duì)講門3、背景音樂系統(tǒng)4、小區(qū)電子監(jiān)控?cái)z像系統(tǒng)客戶群體公務(wù)員、一般職工、建材市場(chǎng)業(yè)主等3、新財(cái)富花園物業(yè)名稱新財(cái)富花園位置某某縣工農(nóng)兵大道171號(hào)發(fā)展商江西某某新財(cái)富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理聘請(qǐng)（管理公司未定）占地面積1.44萬㎡建筑面積3.4萬㎡開盤時(shí)間2006年1月容積率2.3入伙時(shí)間2007年7月總戶數(shù)234戶主力戶型2/2、2/3物業(yè)管理費(fèi)0.3元/㎡·月面積（㎡）99-105、130-140銷售周期18個(gè)月銷售均價(jià)1300元/㎡銷售狀況已銷售80%客戶群體主要為私企業(yè)主、個(gè)體商戶、行政事業(yè)單位員工等三、本項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)分析（一）優(yōu)勢(shì)（strength）1、地段優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目座落在工農(nóng)兵大道上，往東不足百米是某某縣的城市中心廣場(chǎng)和行政中心，是傳統(tǒng)的科教文衛(wèi)中心區(qū)，是集政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育為一體，獨(dú)具濃厚的文化氣息和人文環(huán)境，這有著不可復(fù)制的優(yōu)勢(shì)。文化和人文環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)至關(guān)重要，其巨大的潛在號(hào)召力有時(shí)會(huì)勝過樓盤的廣告炒作。本項(xiàng)目讓生活與購物在某某廣場(chǎng)的人們?cè)谙硎苌畋憷耐瑫r(shí)又可安享生活的悠閑。2、開發(fā)商優(yōu)勢(shì)①資本運(yùn)作優(yōu)勢(shì)

本項(xiàng)目的開發(fā)商某某實(shí)業(yè)公司實(shí)力雄厚，信譽(yù)良好，項(xiàng)目開發(fā)資本金充足，只要完成前期工作就能順利開工。

②成本控制優(yōu)勢(shì)

某某實(shí)業(yè)公司集聚了一大批富有經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)、施工、財(cái)務(wù)管理人員，只要項(xiàng)目運(yùn)作過程中控制成本，即可獲利。

③營銷策劃優(yōu)勢(shì)

某某實(shí)業(yè)公司有一只高水平的專業(yè)招商隊(duì)伍（引進(jìn)深圳的人才），有專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃公司參與本項(xiàng)目的前期策劃、項(xiàng)目包裝推廣工作。前期項(xiàng)目招商工作進(jìn)展順利，已經(jīng)同全國排位前10名的大型連鎖超市“步步高”（在全國5個(gè)省43個(gè)地級(jí)市有網(wǎng)點(diǎn)、計(jì)劃今年還要發(fā)展30家網(wǎng)點(diǎn)）有了意向性合作協(xié)議（入駐地下、底層和二層的超市）；在南昌、吉安、贛州等地同將近60家品牌店洽談了合作事宜，其中有20家意向性較強(qiáng)。

④建筑規(guī)劃優(yōu)勢(shì)

本項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是由知名的深圳市宗灝建筑師事務(wù)所有限公司設(shè)計(jì)。建筑設(shè)計(jì)目標(biāo)是建設(shè)一個(gè)大型的人文商住樓，既考慮住戶的現(xiàn)實(shí)需要，配套設(shè)施完善，又適度超前，將智能化引入樓盤的開發(fā)建設(shè)之中，可使住戶在充分享受幸福生活的同時(shí)，感受到高科技為他們帶來的生活之便利和高品味生活享受。本項(xiàng)目在某某是獨(dú)創(chuàng)的，具有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)號(hào)召力，推出市場(chǎng)后必將受到眾多客戶的支持與歡迎，市場(chǎng)前景廣闊。⑤功能布局優(yōu)勢(shì)商業(yè)業(yè)態(tài)布局合理，超市、百貨、精品、休閑、娛樂等商業(yè)項(xiàng)目遙相呼應(yīng)、互補(bǔ)聯(lián)盟，能夠滿足廣大市民日常購物需求。首層步行街布置有珠寶、通訊、藥品、品牌服飾連鎖店等；二層為大型品牌超市；三層為咖啡、茶藝、中西美點(diǎn)等休閑娛樂項(xiàng)目；三樓空中花園布置有綠化廣場(chǎng)、噴泉、嬉水、健身等配套完善，凸現(xiàn)鬧市一方凈土，增加園林休閑品味。3、樓盤品質(zhì)優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目與同類住宅小區(qū)相比，將走高檔樓盤中檔價(jià)格的路線，在規(guī)劃建設(shè)和物業(yè)管理上突出其精品形象，使住戶以適中的價(jià)格得到高檔享受和稱心的服務(wù)，以此來吸引更多的住戶購買和入住。4、政府支持優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目建設(shè)符合某某縣城市總體規(guī)劃的要求，社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益顯著，能夠得到政府各職能部門的大力支持。（二）劣勢(shì)（weakness）1、認(rèn)知程度不夠本項(xiàng)目為某某縣的第一棟高層住宅，由于高層住宅的建筑成本高，物業(yè)使用成本高，人們的認(rèn)知程度上還需要一定的時(shí)間，對(duì)于傾向于多層住宅的潛在用戶吸引力較弱。2、營銷策劃及招商需要專業(yè)運(yùn)作本項(xiàng)目受其占地面積的影響，無法形成大盤效應(yīng)；且某某居民對(duì)高層住宅購房消費(fèi)存在觀念上的制約，營銷策劃及招商需要專業(yè)運(yùn)作，提高項(xiàng)目吸引力，在項(xiàng)目開盤時(shí)將潛在的項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)優(yōu)勢(shì)。（三）機(jī)會(huì)（opportunity）1、購買能力加強(qiáng)隨著某某縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)?shù)鼐用裆唐贩康南M(fèi)觀念越來越強(qiáng)；外來人口（主要指打工、經(jīng)商人員）逐漸增多，其中相當(dāng)一部分人都愿意在某某縣城購房置業(yè)，為住宅市場(chǎng)提供了較為強(qiáng)勁的購買基礎(chǔ)。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展逐漸成熟某某縣房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然起步較晚，但是近兩年發(fā)展迅速，投資額和銷售額一直保持平穩(wěn)的增長勢(shì)頭，整體發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。3、市場(chǎng)潛力較大比較目前某某縣城其他商業(yè)形態(tài)，缺乏有良好購物環(huán)境、結(jié)合娛樂休閑、建筑形態(tài)優(yōu)美的新型商業(yè)設(shè)施，這為本項(xiàng)目提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì)。（四）威脅（threat）主要威脅來自新國光百貨、某某縣城的多層樓盤。四、本項(xiàng)目市場(chǎng)前景分析在市場(chǎng)調(diào)查過程中，可以發(fā)現(xiàn)目前某某的部分客戶已經(jīng)在心理上逐步的接受高層的物業(yè)形態(tài)，并且以住高層為時(shí)尚，這種趨勢(shì)經(jīng)過一個(gè)短周期的發(fā)展將逐漸成熟。消費(fèi)者普遍對(duì)目前樓市看好，能夠接受一些適度創(chuàng)新、并能夠在實(shí)際購買過程中接受一定的彈性價(jià)格浮動(dòng)，前提是所購買高層住宅的創(chuàng)新要到位。購買店鋪的客戶心態(tài)：一部分為店鋪經(jīng)營者，很多經(jīng)商戶盡管手里面有相當(dāng)積蓄，卻一直靠租鋪面經(jīng)營；一部分為經(jīng)商成功人士，他們還要不斷增加財(cái)富；還有一部分為公務(wù)員，他們因受時(shí)間和職業(yè)所限，購買店鋪是一種較穩(wěn)妥的投資方式。在市場(chǎng)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，人們置業(yè)投資的首選是商鋪（如很多經(jīng)商戶盡管手里面有相當(dāng)積蓄，卻一直靠租鋪面經(jīng)營而增加了開支，許多經(jīng)商戶的夢(mèng)想就是擁有1—2間自己的店鋪）。這種狀態(tài)正好說明了商業(yè)活動(dòng)的質(zhì)量在提高，人們對(duì)商業(yè)活動(dòng)的要求在提高，從而帶來對(duì)商業(yè)活動(dòng)空間的新追求。目前某某縣住宅及核心地段商業(yè)店鋪脫銷，本項(xiàng)目位于工農(nóng)兵大道（東段）與山谷路交界處，西臨郵政局，東靠博物館，為某某城區(qū)核心地段。周邊的主要交通干道為工農(nóng)兵大道、中山路、山谷路等，工農(nóng)兵大道既為城區(qū)繁華商業(yè)街、又為東西向交通主干道。人流的導(dǎo)入主要通過上述三條路進(jìn)來，工農(nóng)兵大道（東段）是最大人流導(dǎo)入量的道路，也是項(xiàng)目的主要出入口。主要方向?yàn)榘罪L(fēng)大道由北向南、工農(nóng)兵大道（西段）由西向東將某某縣北部、西部人流輸入工農(nóng)兵大道，雖然本案西南面有中山路的某某商城、東北面有泰豪商城、甘雨亭超市等項(xiàng)目，中山路有新國光百貨商城項(xiàng)目，但無論是規(guī)模（某某某某商城、新國光百貨商城規(guī)模稍大）或商業(yè)布局都無法相比，周邊配套更是無法同本項(xiàng)目匹敵，雖有部分客源流失，但可能只是很小的一部分，相反的還可以與之形成客源的互補(bǔ)。更重要的是以上稍有規(guī)模的商場(chǎng)并不能滿足日益增長的消費(fèi)購物需求。項(xiàng)目周邊主要有某某中學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、人民醫(yī)院、某某飯店、某某影樓、某某廣場(chǎng)、長途車站、中醫(yī)院等及縣直各機(jī)關(guān)單位。這些單位都會(huì)產(chǎn)生大量人流給本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營提供得天獨(dú)厚的優(yōu)質(zhì)客戶資源。因此，只要本項(xiàng)目的商業(yè)店鋪?zhàn)龊蒙虡I(yè)招商和運(yùn)營，高層住宅提供價(jià)格合理的優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理，本項(xiàng)目的市場(chǎng)前景較好。第四節(jié)項(xiàng)目的價(jià)格定位分析一、成本加利潤定價(jià)法1、項(xiàng)目土地獲取價(jià)格項(xiàng)目土地獲取價(jià)格為2543萬元（含拆遷費(fèi)168萬元），平均分?jǐn)傊量沙鍪鄯慨a(chǎn)（住宅38902.9㎡、商鋪19636.05㎡、地下商場(chǎng)870㎡等合計(jì)59408.95㎡），建筑面積土地成本為住宅約163.42元/m2（按土地的1/4地價(jià)分?jǐn)偅?，商業(yè)建筑約930.09元/m2。2、項(xiàng)目單位開發(fā)成本項(xiàng)目單位開發(fā)預(yù)算成本包括：土地、建安、規(guī)費(fèi)、綠化等綜合配套設(shè)施、稅收、管理費(fèi)和銀行利息等（見下表），住宅約1255.93元/m2、商業(yè)建筑約2316.31元/m2。單位面積全部開發(fā)成本測(cè)算表序號(hào)成本名稱住宅（元/m2）商業(yè)店鋪（元/m2）1土地成本分?jǐn)?63.42930.092建安成本分?jǐn)?201008.713市政設(shè)施配套費(fèi)分?jǐn)?5204其他各項(xiàng)費(fèi)用分?jǐn)?6.5686.565不可預(yù)見費(fèi)分?jǐn)?4.7674.766綠化等環(huán)境工程分?jǐn)?0.110.17營銷、廣告費(fèi)用等分?jǐn)?9.2459.248財(cái)務(wù)費(fèi)用分?jǐn)?10.29110.299管理費(fèi)用分?jǐn)?6.5616.56合計(jì)1255.932316.313、開發(fā)商預(yù)期利潤目標(biāo)期望值預(yù)期利潤目標(biāo)期望值：住宅為15%，商業(yè)店鋪樓60%，則每平方米利潤：住宅188.39元/m2，商鋪1389.79元/m2。4、成本加利潤的銷售價(jià)住宅1444.32元/m2，商鋪3706.1元/m2。二、市場(chǎng)比較定價(jià)法（一）住宅1、現(xiàn)狀概況目前某某縣房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中還沒有高層住宅，因而本項(xiàng)目高層、小高層住宅的市場(chǎng)價(jià)格和銷售面積在某某縣內(nèi)無參考和可比性。根據(jù)某某縣的地域特點(diǎn)、某某縣在整個(gè)吉安市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所占地位，以及某某縣在吉安市所有縣城中房價(jià)最高的特點(diǎn)，本項(xiàng)目高層住宅市場(chǎng)分析參照吉安市區(qū)部分高層、小高層樓盤進(jìn)行對(duì)比。吉安市高層住宅有鼎泰商業(yè)步行街(高層已入住)、青原區(qū)金竹園（小高層已入?。?、星港澳園（未開工）、NO.1壹街區(qū)（施工中）、江南御景園（未開工）、創(chuàng)天麗景城（未開工）、濱江六合盛世（未開工）、水印華府（施工中）等。本項(xiàng)目高層（小高層）住宅銷售調(diào)查以以下樓盤為參考。鼎泰商業(yè)步行街：共16層，底下層至四層為商業(yè)店鋪、超市、大型酒店、KTV、部分寫字樓（三、四層自用），五層以上為一梯兩戶住宅（共72套），戶型為四室二廳二衛(wèi)，建筑面積180平方米/戶；住宅于2004年上半年開始銷售，沒有進(jìn)行廣告運(yùn)作，2005年8月全部售完，售價(jià)1560—1680元/平方米。金竹園：共12層，一至三層為商業(yè)店鋪，四層以上為一梯四戶住宅樓（共108套、其中復(fù)式12套），戶型為三室二廳二衛(wèi)，建筑面積149.58和156.98平方米/戶兩種，住宅于2003年年底開始銷售，至今年7月銷售完成81%，售價(jià)為1480—1560元/平方米。水印華府：房型為躍層，5.6米層高，15層（實(shí)際30層），價(jià)格1600—2400元/平方米，均價(jià)1900元/平方米。NO.1（壹街區(qū)）：小高層住宅，價(jià)格1600—1928元/平方米，均價(jià)1800元/平方米。其它：創(chuàng)天麗景城規(guī)劃8棟小高層，天龍美林印象規(guī)劃3棟小高層，星港澳園規(guī)劃3棟高層、分別為16、18層，江南御景園規(guī)劃3棟小高層，NO.1壹街區(qū)規(guī)劃5棟高層（小高層）、分別為12層（3棟）、18層（2棟）。2、分析預(yù)測(cè)從吉安市現(xiàn)有高層、小高層樓盤運(yùn)作銷售來看，高層、小高層住宅處于較低價(jià)位水平運(yùn)行，高層、小高層的市場(chǎng)潛力尚未得到充分挖掘。近三年銷售且目前已經(jīng)入住的高層、小高層價(jià)格在1480—1680元/平方米之間?，F(xiàn)在吉安市多層住宅銷售均價(jià)已經(jīng)達(dá)到1500—1900元/平方米，康居帝景灣少量多層江景住宅高達(dá)2400—2600元/平方米。按正常推測(cè)，現(xiàn)在小高層、高層銷售均價(jià)應(yīng)該在1800元/平方米左右和2000元/平方米以上，正在施工的水印華府和NO.1（壹街區(qū)）的高層售價(jià)基本符合這種推測(cè)。某某縣的房產(chǎn)價(jià)格肯定達(dá)不到現(xiàn)在吉安市的同類房產(chǎn)價(jià)格水平。參照近三年鼎泰商業(yè)步行街和金竹園的售價(jià)，比照目前某某縣多層住宅最高價(jià)格（1460元/平方米），結(jié)合市場(chǎng)調(diào)查分析，最保守的估計(jì)某某廣場(chǎng)高層住宅以1460—1680元/平方米的售價(jià)向市場(chǎng)推出期房，購買者在心理上完全可以接受；如果一年半至兩年后以準(zhǔn)現(xiàn)房或現(xiàn)房推向市場(chǎng)，推測(cè)心理上可以接受1600—1750元/平方米的價(jià)格。從地段來看本項(xiàng)目若做多層住宅，市場(chǎng)完全可以接受1350—1450元/平方米的多層均價(jià)（期房），因此推測(cè)購買者在心理上也完全可以接受高層住宅期房1550—1650元/平方米的均價(jià)，也可接受高層住宅現(xiàn)房1650—1750元/平方米的均價(jià)。（二）商業(yè)店鋪1、某某縣商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀（1）某某縣城目前品牌連鎖、加盟店約為100家，吉安市中心城區(qū)品牌連鎖、加盟店至少有400家，從南昌、吉安、贛州三市引進(jìn)品牌連鎖、加盟店大有潛力。（2）根據(jù)初步市場(chǎng)摸底和一般商業(yè)經(jīng)驗(yàn)，南昌、吉安、贛州三市的商業(yè)業(yè)態(tài)比某某縣城要高，消費(fèi)層次、購買力也稍高。2、分析預(yù)測(cè)根據(jù)“十五”期間某某縣城的人均可支配收入增長預(yù)測(cè)，推算至2008年、2010年人均可支配收入將分別達(dá)到0.96萬元、1.17萬元，從溫飽型—小康型—小康型加部分高消費(fèi)的消費(fèi)需求層次逐步提高的過程來看，某某縣城的消費(fèi)需求層次在2008年將以小康型為主，2010年轉(zhuǎn)入以小康型加部分高消費(fèi)為主。消費(fèi)市場(chǎng)需求的迅速增長將為本項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營帶來較大機(jī)遇。項(xiàng)目地處某某縣城核心地段，區(qū)域內(nèi)租金水平：70—100元/㎡·月左右（旺鋪地段），區(qū)域內(nèi)售價(jià)區(qū)間4500元/㎡，工農(nóng)兵大道核心地段售價(jià)區(qū)間為1—1.4萬元/㎡，極少數(shù)人可以接受1.4萬元/㎡以上的售價(jià)。本項(xiàng)目在精品打造、專業(yè)營銷和專業(yè)招商的運(yùn)作下，價(jià)格至少有20～30％的增長空間，商業(yè)潛能大，前景看好。三、本項(xiàng)目定價(jià)從本項(xiàng)目優(yōu)越的地理位置條件及周邊商鋪價(jià)格情況，結(jié)合“成本加利潤定價(jià)法”和“市場(chǎng)比較定價(jià)法”綜合比較分析，本項(xiàng)目開盤銷售價(jià)格實(shí)行低開高走的原則，住宅1500元/㎡，底層銷售價(jià)暫為6000元/㎡、二層3000元/㎡、三層2000元/㎡（商鋪均價(jià)為3667元/㎡）。目前某某縣城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中還沒有高層建筑，因而本項(xiàng)目的地下商場(chǎng)和地下停車位的市場(chǎng)價(jià)格暫無參考和可比性，地下商場(chǎng)售價(jià)暫為1200元/㎡，地下停車位均價(jià)暫按2萬元/個(gè)。住宅、商鋪及地下商場(chǎng)以后每年按增長6％計(jì)算，地下停車位價(jià)格不變，見下表：項(xiàng)目名稱第1年第2年第3年第4年1、住宅均價(jià)15001590168517872、底層商鋪均價(jià)60006360674271463、二層商鋪均價(jià)30003180337135734、三層商鋪均價(jià)20002120224723825、地下室超市均價(jià)12001272134814296、地下停車位均價(jià)20000200002000020000這里的價(jià)格，應(yīng)該是一種展望預(yù)期價(jià)格，是對(duì)地塊價(jià)值未來競(jìng)爭態(tài)勢(shì)及本項(xiàng)目樓盤供應(yīng)量等諸多因素綜合權(quán)衡而初定價(jià)格。確定的開盤入市價(jià)格應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、預(yù)算成本方案、入市前競(jìng)爭態(tài)勢(shì)等進(jìn)行調(diào)整，由公司銷售部提交一份詳細(xì)定價(jià)報(bào)告，其中將包括不同類型產(chǎn)品入市均價(jià)，后期不同類型產(chǎn)品價(jià)格走勢(shì)判定，價(jià)格系數(shù)設(shè)定，營銷策略等等，最終交董事會(huì)確定。

第四章場(chǎng)址主要建設(shè)條件第一節(jié)場(chǎng)址及用地現(xiàn)狀一、場(chǎng)址現(xiàn)狀場(chǎng)址現(xiàn)狀屬典型的河岸平原地貌，現(xiàn)狀標(biāo)高約在60.8～63.1米，目前已基本完成場(chǎng)地平整。某某縣某某廣場(chǎng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目地點(diǎn)位于工農(nóng)兵大道上，二、土地權(quán)屬及占地面積本項(xiàng)目總用地面積8068.12㎡，土地權(quán)屬通過拍賣方式由某某某某實(shí)業(yè)有限公司取得，并已簽訂了國有土地使用權(quán)出讓合同，取得國有土地使用權(quán)。第二節(jié)主要建設(shè)條件一、工程地質(zhì)、水文地質(zhì)情況1、工程地質(zhì)本項(xiàng)目場(chǎng)地屬典型的河岸丘陵地貌。上部為淡黃色亞砂土、粉砂，膠結(jié)松散，含云母片黑色礦物較多，厚度5－7m；下部為粗砂礫石層，礫石占60%，礫徑4－6cm、厚6－8m，可作為城市建設(shè)用地。從整個(gè)區(qū)域來看，項(xiàng)目區(qū)屬于吉泰構(gòu)造盆地。贛江大斷裂從項(xiàng)目區(qū)東側(cè)經(jīng)過。基地內(nèi)未見大的斷裂和大的褶皺，小型斷裂亦不發(fā)育，巖層產(chǎn)狀比較穩(wěn)定。此外，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)未見含礦地層和含礦構(gòu)造，項(xiàng)目建設(shè)不存在壓覆礦產(chǎn)問題。根據(jù)國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布，2001年8月1日實(shí)施的國家標(biāo)準(zhǔn)《中國地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（GB18306-2001），某某縣縣城地震動(dòng)峰值加速度<0.05（相當(dāng)于原地震烈度小于六度），本項(xiàng)目可不考慮抗震設(shè)防。2、水文地質(zhì)地下水由大氣降水補(bǔ)給，水量較小，場(chǎng)址及周邊未見滑坡、溶洞及軟地層等不良地質(zhì)現(xiàn)象。某某縣縣城五十年一遇的洪水水位是62.88m，本項(xiàng)目處于某某縣城市防洪堤保護(hù)范圍內(nèi)二、區(qū)域規(guī)劃情況本項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)和建設(shè)內(nèi)容符合某某縣縣城總體規(guī)劃的用地要求。在項(xiàng)目建設(shè)過程中將按照批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件進(jìn)行建設(shè)，合理組織交通，使項(xiàng)目滿足城市景觀、綠化設(shè)計(jì)、消防、交通等規(guī)范的要求。三、交通情況本項(xiàng)目北鄰工農(nóng)兵大道，是某某縣的中心地段，交通十分便捷。四、社會(huì)環(huán)境條件本項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃用地附近無工業(yè)企業(yè)，項(xiàng)目附近無化學(xué)污染源、軍事設(shè)施，無過境架空高壓線，無危及人身安全的易燃易爆危險(xiǎn)物品庫。五、公共設(shè)施條件沿工農(nóng)兵大道已鋪設(shè)市政給水、排水、電力、通訊光纖、有線電視等市政主管道，市政設(shè)施能滿足該項(xiàng)目的施工和使用的需要。六、征地拆遷情況本項(xiàng)目區(qū)的征地拆遷已基本完成。七、施工條件本項(xiàng)目場(chǎng)址地勢(shì)較平坦，水電可從工農(nóng)兵大道市政道路就近接入；工程建設(shè)的磚、礫石、沙等材料可就地取材，鋼筋、水泥可就近購買，施工條件較好。

第五章工程設(shè)計(jì)方案第一節(jié)指導(dǎo)思想與原則建筑是社會(huì)性的，它從不孤立存在，而是常常和社區(qū)中的其他成員或大自然連在一起，人文主義的關(guān)懷體現(xiàn)在新生住戶的交往需求。壓力大，節(jié)奏快的生活給現(xiàn)代人們之間平添了許多不解、驚異和不安，在日常的生活中，不知不覺改變著現(xiàn)代人的行為方式，思考模式的變化進(jìn)而影響人們的生活習(xí)慣，共同的觀念使陌生的人們重新的走到一起，同一屋檐下需要改善鄰里間的關(guān)系。項(xiàng)目處于某某縣商業(yè)文化中心，得天獨(dú)厚的地理位置，方便快捷的交通網(wǎng)絡(luò)，成熟完善的城區(qū)配套設(shè)施，極具潛力的商業(yè)背景使小區(qū)占盡天時(shí)地利，成為現(xiàn)代社區(qū)的典范。因此本項(xiàng)目切實(shí)地從住戶的居住要求出發(fā)，關(guān)注住戶的生活習(xí)慣，照顧住戶的日常生活，營造良好的氛圍，體現(xiàn)出以人為本的思想，充分描繪出一個(gè)高品質(zhì)小區(qū)應(yīng)有的形象，創(chuàng)造出居家應(yīng)有的環(huán)境。該項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)體現(xiàn)出“以人為本”注重品質(zhì)的設(shè)計(jì)理念，首創(chuàng)小高層和高層住宅理念，給某某的房地產(chǎn)帶來質(zhì)的飛越。本項(xiàng)目定位為中高檔商住小區(qū)，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的合理性與差異性，力求建筑成一個(gè)別致、新穎、周到、精美的現(xiàn)代住宅社區(qū)。第二節(jié)總體規(guī)劃方案一、規(guī)劃依據(jù)1、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》；2、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180-93）；3、《江西省城市規(guī)劃管理技術(shù)導(dǎo)則》；4、《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50096-1999）2003年版5、《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50045-95）2001年版6、《2000年小康型城市住宅科技產(chǎn)業(yè)工程示范小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)守則》。二、規(guī)劃原則1、從總體規(guī)劃到戶型設(shè)計(jì)“以人為本”的設(shè)計(jì)思想貫徹始終。本項(xiàng)目注重營造一種舒適的環(huán)境，采用“人車分流”的觀念，在項(xiàng)目屋頂中部設(shè)計(jì)一個(gè)大型的景觀庭院，結(jié)合周邊的廣場(chǎng)、噴泉，一起形成休閑區(qū)域。2、通過對(duì)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)生態(tài)的研究發(fā)現(xiàn)，只有引入商業(yè)內(nèi)街才能最大限度發(fā)揮中心地段商業(yè)價(jià)值。本項(xiàng)目利用臨街鋪面、商業(yè)廣場(chǎng)、商業(yè)內(nèi)街與某某地域文化風(fēng)格相結(jié)合，使商業(yè)平面具有靈活性和可持續(xù)性，使空間產(chǎn)生居留感，留住人流，興旺商業(yè)態(tài)勢(shì)。3、合理利用地形，總體布局大圍合、大通透，形態(tài)自由、活潑，打破板式或圍合的閉塞和呆板。注重內(nèi)部空間與城市界面結(jié)合，為城市創(chuàng)造一道優(yōu)美的風(fēng)景線。4、總體設(shè)計(jì)以人體尺度為依據(jù)，以創(chuàng)造宜人的綠化空間為指導(dǎo)，結(jié)合陽臺(tái)綠化，平臺(tái)、露臺(tái)綠化等，使地面綠化與空中綠化相結(jié)合，形成極具生態(tài)效果。5、可持續(xù)發(fā)展的思想，住宅內(nèi)部空間有較大的可調(diào)節(jié)性。建筑節(jié)能設(shè)計(jì)貫徹項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)，從而形成一種高尚健康、生態(tài)節(jié)能的住宅。三、與城市環(huán)境融合本項(xiàng)目位于工農(nóng)兵大道上，是某某縣城的重要節(jié)點(diǎn)。在設(shè)計(jì)過程中認(rèn)真考慮了城市景觀和樓盤形象，力求塑造嶄新的城市形態(tài)，創(chuàng)造完整、人文、大氣的富有強(qiáng)烈城市感的城市節(jié)點(diǎn)。方案有意使建筑性格中型化、有城市感，即：創(chuàng)造出體量適中，高度合乎要求，有強(qiáng)烈體積感的現(xiàn)代化建筑。既滿足自身需要，圍合出供小區(qū)居民休憩、放松的內(nèi)庭院，又給城市一個(gè)連續(xù)完整的展開立面，對(duì)外則放，對(duì)內(nèi)則收。沿街商業(yè)是人對(duì)建筑的最直接的接觸面，其立面處理以人的尺度為依據(jù)，簡潔、現(xiàn)代，創(chuàng)造出宜人的空間，塑造了富有城市感的項(xiàng)目昭示面。住宅分兩組，東西向展開聯(lián)排布置，隔絕了外界的喧囂與浮躁，形成了一個(gè)靜謐、內(nèi)斂的中心庭院，給居住者家與工作之外的第三空間，以達(dá)到別有洞天，世外桃源的效果。四、道路交通1、出入口位置：設(shè)置出入口4個(gè)，分別為工農(nóng)兵大道2個(gè)，山谷路2個(gè)。2、停車：分為地上和地下兩種方式，地上停車87個(gè)，地下停車63個(gè)。五、規(guī)劃指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注總用地面積m28068.12總建筑面積m266780其中：1、住宅m238902.92、商鋪m219636.5一層m26545.5二層m26545.5三層m26545.5地下車庫m24686.85其中：地下超市m2870架空層m23553.9其中：會(huì)所及物業(yè)辦公m2645.17容積率7.26綠地率35.12%地下停車位個(gè)63室外停車位個(gè)87第三節(jié)建筑設(shè)計(jì)方案一、設(shè)計(jì)依據(jù)1、《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（JGJ37-98）2、《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50096-1999）2003年版3、《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50045-95）2001年版4、《汽車庫、修車庫、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50067-97）5、《方便殘疾人使用的城市道路和建筑物的設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ50-88）三、建筑設(shè)計(jì)1、商鋪設(shè)計(jì)通過對(duì)某某縣當(dāng)前商業(yè)業(yè)態(tài)的研究發(fā)現(xiàn)，最大的商業(yè)價(jià)值來自商鋪與商場(chǎng)的結(jié)合。在一層平面設(shè)計(jì)中引入二橫二縱的商業(yè)內(nèi)街，使商業(yè)價(jià)值得到充分體現(xiàn)。沿街的商業(yè)裙房形成連續(xù)面，這種連續(xù)延續(xù)到平面，使商業(yè)行為流暢環(huán)繞并相互取得聯(lián)系。以一種流暢的商業(yè)態(tài)勢(shì)引入商機(jī)，帶旺二、三層的商場(chǎng)，形成互補(bǔ)。配套商業(yè)不僅滿足小區(qū)居民需要，使其生活更加方便，而且成為城市商業(yè)節(jié)點(diǎn)，帶來更大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。在平面設(shè)計(jì)上，地下室為設(shè)置有停車場(chǎng)、中心超市及消防水池和消防泵房等，一、二層為商鋪和超市，三層為休閑娛樂、中西餐飲等。2、住宅設(shè)計(jì)項(xiàng)目建有兩棟住宅，一棟為“11+1”小高層，一棟為“18+1”高層。戶型設(shè)計(jì)以兩房兩廳一衛(wèi)和三房兩廳二衛(wèi)為主，面積劃分：68m2—90m2占68.7%，95m2—117m2占29.3%，基本符合建設(shè)部165住宅單體秉承“以人為本”、“可持續(xù)發(fā)展”的設(shè)計(jì)理念。樓型全部為一梯四戶設(shè)置，南北采光。合理的戶型決定了優(yōu)良的生活品質(zhì)，使住戶得到盡可能多的景觀面和采光面。戶型房間方整、緊湊、具有高效的面積實(shí)用率和均好性，滿足了居住空間的各層次要求，各種戶型都有很好的朝向、采光和通風(fēng)，具有良好的景觀視野。所有廳房的開間進(jìn)深都考慮了家具的合理擺放，充分滿足現(xiàn)代化家具的需求。為減輕城市道路對(duì)沿街建筑的噪音干擾，設(shè)計(jì)上引入了“城市屏風(fēng)”的概念，主要功能部分盡可能背街放置，以減輕噪聲干擾。四、立面設(shè)計(jì)本方案以簡潔、現(xiàn)代的手法來詮釋建筑形體的美感，樹立居住建筑形象。在以白色為主導(dǎo)的色調(diào)中適當(dāng)鑲嵌暖灰等暗色，更顯尊貴與品位。使建筑形象更加持久與穩(wěn)重。大面積的玻璃窗與鏤空陽臺(tái)欄板的采用使建筑形體輕盈通透，并可最大限度的采光、通風(fēng)、納入景觀。根據(jù)每戶的具體位置協(xié)調(diào)開窗，在建筑處理中盡量避免對(duì)視，同時(shí)在立面形成光影對(duì)比和虛實(shí)變化。頂部的飄板既是功能構(gòu)件又具裝飾效果。它以輕盈飄逸的造型、明快為亮麗的色彩使建筑形體活潑而完整。商場(chǎng)立面追求簡約和親切，玻璃和實(shí)墻的虛實(shí)對(duì)比，簡潔而不簡單的細(xì)部處理，充分體現(xiàn)以人為本的設(shè)計(jì)思想。五、節(jié)能設(shè)計(jì)1、建筑朝向均選用南北朝向。單體設(shè)計(jì)充分考慮自然通風(fēng)和采光。維護(hù)結(jié)構(gòu)熱工設(shè)計(jì)滿足國家和本地區(qū)的節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。2、在設(shè)計(jì)單體戶型時(shí)，盡量減少空調(diào)房間的外表面積。外窗氣密性不低于三級(jí)。采用多項(xiàng)措施降低空調(diào)能耗。降低外維護(hù)結(jié)構(gòu)表面溫度對(duì)于改善室內(nèi)熱環(huán)境，降低空調(diào)能耗有顯著意義，采用的措施有：（1）外表面做淺色處理，如采用淺色的粉刷、涂料、面磚等。（2）外圍護(hù)墻體嵌貼聚苯烯擠塑板使建筑滿足夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。（3）設(shè)置帶鋁箔的封閉空氣間層，當(dāng)采用單面鋁箔空氣間層時(shí)，鋁箔宜設(shè)置在溫度較高的一側(cè)。（4）屋頂綠化采用鋸屑或膨脹蛭石等，覆蓋層以200毫米左右為宜，可種植花卉等濃蔭植物。（5）西向外墻腳下可適當(dāng)種植爬墻虎等攀緣植物。（6）夏季盡可能的增加換氣次數(shù)，特別是進(jìn)行夜間通風(fēng)，換氣指數(shù)在每小時(shí)6-9次，可明顯改善室內(nèi)熱環(huán)境。3、有效利用自然通風(fēng)。在建筑設(shè)計(jì)中，建筑根據(jù)當(dāng)?shù)刂鲗?dǎo)風(fēng)向布置，在創(chuàng)造良好小環(huán)境的同時(shí)合理組織穿堂風(fēng)，既減少了建筑能耗節(jié)約了資源，又降低了成本，創(chuàng)造出適宜人居住的生活空間。六、環(huán)保生態(tài)設(shè)計(jì)1、住宅每個(gè)房間都有開口形成空間氣流，達(dá)到真正有組織的自然通風(fēng)。2、每個(gè)戶型客廳設(shè)有可調(diào)節(jié)和捕捉風(fēng)力的窗，與開敞的生活陽臺(tái)形成真正的穿堂風(fēng)。3、住宅架空層和架空層花園屋頂，提供盡可能多的綠化。4、庭院綠化以樹林為主（而不是觀賞性的草地）提高空氣質(zhì)量、吸塵、降溫、降噪。5、庭院設(shè)置人工水面來進(jìn)行蒸發(fā)降溫，并通過人工瀑布和噴泉來提高蒸發(fā)降溫的效果。6、垃圾站位于半地下隱蔽處，減少衛(wèi)生干擾?？傊?，積極利用各種低成本生態(tài)手段，一方面減少熱負(fù)荷、保護(hù)生態(tài)。為緩和城市氣候作貢獻(xiàn)。另一方面低耗能、健康自然居住環(huán)境，給住戶帶來真正的低廉而高尚的生活方式。第四節(jié)結(jié)構(gòu)方案一、設(shè)計(jì)依據(jù)1、《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GB50009-2001）2、《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50010-2002）3、《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50007-2002）4、《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB50068-2001）5、《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》（JGJ3—2002）6、《預(yù)應(yīng)力混凝土管樁基礎(chǔ)技術(shù)規(guī)程》（GB50108—2001）7、《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50038—1994）8、《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》（2002年版、房屋部分）。二、本項(xiàng)目各建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)本項(xiàng)目各建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，結(jié)構(gòu)重要性系數(shù)1.0，設(shè)計(jì)使用年限50年。三、荷載取值豎向荷載：恒重（自重、設(shè)備重）根據(jù)構(gòu)件和裝修尺寸及材料重量直接計(jì)算；活載：根據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》取用：商業(yè)：3.5KN/m2，住宅：2.0KN/m2風(fēng)荷載：基本風(fēng)壓取值0.3KN/m2（50年一遇）。雪荷載：基本雪壓取值0.35KN/m2（50年一遇），雪荷載準(zhǔn)永久值系數(shù)風(fēng)分區(qū)Ⅲ。地震荷載：根據(jù)2001年2月頒布，2001年8月1日實(shí)施的國家標(biāo)準(zhǔn)《中國地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖（GB18306-2001）》，本項(xiàng)目區(qū)地震動(dòng)峰值加速度<0.05（相當(dāng)于原地震烈度小于六度），本項(xiàng)目不考慮抗震設(shè)防。四、結(jié)構(gòu)體系選擇和結(jié)構(gòu)布置1、小高層、高層住宅：采用框支剪力墻結(jié)構(gòu)，現(xiàn)澆肋樓蓋，三層為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層。2、商業(yè)：采用框支柱結(jié)構(gòu)。五、建筑基礎(chǔ)目前尚無地質(zhì)鉆探勘察資料，暫按整板基礎(chǔ)（地下室）考慮，具體方案待地質(zhì)勘察后最終根據(jù)實(shí)際情況確定。六、主要建筑材料鋼筋：為I、II級(jí)鋼，混凝土強(qiáng)度：C25、C30。砌體結(jié)構(gòu)、材料：M10空心砌塊或空心磚，混合砂漿M7.5、M5.0，水泥砂漿M7.5、M5.0。第五節(jié)給排水方案一、設(shè)計(jì)依據(jù)1、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)劃》（GBJ16-87）（2002年局部修訂）2、《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50045-95）（2001年版）3、《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50096—1999）（2003年版）4、《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50015—2003）5、《江西某某某某廣場(chǎng)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》。二、給水工程1、水源：本工程水源為城市自來水管網(wǎng)，從工農(nóng)兵大道DN300的供水干管上，開兩個(gè)DN150的接口，沿項(xiàng)目周邊形成DN150的環(huán)狀管網(wǎng)。2、用水量：該工程最高日生活用水量為Qd=550m3/d，最高日最大時(shí)生活用水量為Qh=50m3、給水系統(tǒng)為滿足最低及最高衛(wèi)生器具配水點(diǎn)處靜水壓的要求，并節(jié)約能源，給水系統(tǒng)采用豎向分區(qū)給水系統(tǒng)。（1）低區(qū)供水系統(tǒng)：建筑負(fù)1層至7層，由城市自來水管網(wǎng)直接供水。（2）高區(qū)供水系統(tǒng)：在地下室設(shè)疊壓式恒壓變頻供水裝置加壓供水。6、給水管材給水管村選用如下：室外給水管網(wǎng)采用PE塑料給水管，室內(nèi)給水管均用PP-R給水管，高層建筑內(nèi)生活給水管用PP-R管，消防管采用鍍鋅鋼管。7、水表設(shè)置在市政自來水管的引入口設(shè)置水表，各住戶的水表統(tǒng)一設(shè)在一樓水表間，水表擬采用旋翼式LXS型。三、排水工程1、排水類別項(xiàng)目區(qū)的排水主要是生活污水和雨水。2、污水、廢水量估算（1）本工程糞便洗滌廢水合流排除。（2）地下室集水坑廢水經(jīng)提升排入室外