商住小區(qū)建設項目投資可行性研究分析報告

PAGEPAGE86第一章總論一、項目背景(一)項目名稱：XX市XX縣“時代楓林一期”商住小區(qū)（二）項目性質：新建（三）項目建設單位：XX市XX縣XX房地產開發(fā)有限公司（四）項目單位法人代表：（五）項目單位概況XX市XX縣XX房地產開發(fā)有限公司，法人代表為，公司位于XX市XX縣XX鎮(zhèn)世紀大道。公司成立于2007年3月15日，注冊資本壹仟萬元，主要從事房地產開發(fā)和商品房銷售，開發(fā)資質為暫定三級。目前，公司在職員工32人。企業(yè)經營管理人員經驗豐富，公司各類專業(yè)技術人員配置齊全，具有職稱的管理人員19人，其中高級工程師3人，工程師8人，會計師1人，助理工程師7人，是房地產行業(yè)一支充滿朝氣和活力的公司。公司有一支素質良好、文化水平高的人才隊伍，企業(yè)有一個思想統(tǒng)一、團結協(xié)作、戰(zhàn)斗力強的領導班子，是一支凝聚力強能吃苦能打硬仗的團隊。公司董事長梁堅先生于2001年創(chuàng)立XX市XX縣仁橋房地產開發(fā)有限公司，其公司先后在XX市XX新區(qū)開發(fā)了“時代花園”（建筑面積33.2萬平方米）與“時代香耕苑”（建筑面積21萬平方米）兩個大型商住小區(qū)，已交付商品房35萬平方米。為了配合XX市政府建設XX新區(qū)的戰(zhàn)略部署，為了給大量進入XX新區(qū)的建設者和生活者提供高品質的居住條件，滿足人們日益提高的物質和文化生活需求，公司再次決定在XX投資進行房地產開發(fā)項目的建設，分期建設本大型商住項目——“時代楓林”，并已通過政府招拍掛的形式取得了位于XX新區(qū)世紀大道北側、西城北路西城、濱江路南側、時代香耕苑南側272（328畝）畝國有土地使用權，用地性質為商業(yè)、住宅用地，土地使用權70年（土地證附后）?！皶r代楓林”是XX市XX縣XX房地產開發(fā)有限公司在XX新區(qū)開發(fā)的第三個房地產項目，“時代楓林一期”是整個“時代楓林”項目的一期工程，其主要功能是為“時代楓林”項目地址原住戶修建安置性住宅，以使被拆遷住戶能夠在XX新區(qū)建設中，舊村改造中得到優(yōu)先安置，過上安居樂業(yè)的生活；以使整個“時代楓林”項目能夠順利展開，達到村民滿意、政府滿意、項目順利進行的目的?！皶r代楓林一期”總占地109畝，包括村民住宅用地72畝，預留集體經濟發(fā)展用地36.4畝。本項目部分商住建筑是為安置“時代楓林”項目用地內需拆遷原場地農戶166戶，608人準備。住宅用地72.3畝是“時代楓林一期”的主體建設用地，其中56畝土地,XX市XX縣XX房地產開發(fā)有限公司已于2010年11月1日在林桂縣國土資源局舉辦的國有土地使用權掛牌出讓活動中取得70年的使用權（商業(yè)40年、住宅70年），而按照《XX市人民政府關于印發(fā)XX新區(qū)村莊農房拆遷改造辦法（試行）的通知》（市政【2008】57號）中村莊拆遷改造所需用地按應安置人口人均80平方米安排的規(guī)定，56畝土地尚未達到人均80平方米的用地要求，因此，XX市XX縣XX房地產開發(fā)有限公司再從本公司已取得土地證的相鄰住宅建設用地中劃處16畝，共計72畝作為“時代楓林一期”中村民住宅用地，達到了人均80平方米的用地標準。集體經濟發(fā)展用地36.4畝，是為了保障征地農民以后生活有保障并不斷提高而預留的土地，計劃在該塊土地上建設酒店、綜合樓、商場等商業(yè)性建筑。目前，該塊土地使用權的歸屬方式和投資主體尚未明確，但其規(guī)劃列入“時代楓林一期”，擬投資為12000萬元?！皶r代楓林一期”住宅（以下內容均指“時代楓林一期”住宅項目）規(guī)劃凈用地面積4.82ha,建筑占地面積16870平方米，總建筑面積219969平方米，其中計容積率建筑面積192745平方米，不計容積率地下室26000平方米，架空層建筑面積1224平方米。總居住戶數1300戶，入住人口4278人，住宅建筑總面積192745平方米。其中為安置“時代楓林”項目征地拆遷農民166戶，608人，無償提供36480平方米住宅用房（人均80平方米）；向社會提供商品房116350平方米，居住戶1057戶（按戶均110平方米計算），居住人口3670人（按戶均3.5人計算）?！皶r代楓林一期”以“中心區(qū)公園里的家園”為開發(fā)方向，以“生活時代化、環(huán)境園林化”為高尚品質社區(qū)的主題元素。公司在房地產行業(yè)投資注重品牌戰(zhàn)略，力爭把此樓盤建成具有一定先進性，質量可靠的優(yōu)質樓盤。用良好的工程質量與先進的管理水平為公司樹立良好的信譽，奠定公司持續(xù)發(fā)展的基石。（七）可行性研究報告編制依據1、業(yè)主委托書2、XX縣國土資源局37297平方米國有土地出讓成交確認書。3、2008年市委、市政府《關于加快XX新區(qū)開發(fā)建設的決定》4、《中華人民共和國環(huán)境保護法》（1989）5、《中華人民共和國大氣污染防治法》（1995）6、《中華人民共和國水污染防治法》（1996）7、《中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法》（1996）8、《建設項目環(huán)境保護管理法》（1986）9、“時代楓林一期”規(guī)劃設計方案10、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》（1998年修正）11、《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（GB50180-93）12、國家計委和建設部聯(lián)合發(fā)布的《建設項目經濟評價方法與參數》第三版13、建設部發(fā)布的《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》（建標[2000]205號）14、房地產開發(fā)機構發(fā)布的工程建設方面的標準、規(guī)范、定額15、項目單位提供的其他有關文件和資料及XX縣及項目周邊地區(qū)市場調研和現場勘察資料二、項目概況（一）建設地點：本項目地處XX市XX縣商住區(qū)，距機場路不足500米，距新市政中心不足一公里，毗鄰西城北路、世紀大道，和周邊“鳳凰城”、“遠辰新城”“XXXX”、“印象XX”等大型商住區(qū)共同構成了各種服務功能完善的居住片區(qū)，價值優(yōu)勢明顯，交通便利綠化環(huán)境優(yōu)良，有著極好的發(fā)展?jié)摿?，是打造高尚文化居住社區(qū)及特色商業(yè)街區(qū)的絕佳場所。場地呈平行長四邊形?；噩F狀為XX鎮(zhèn)巖塘村村民菜園用地，有一處低丘林地，本地塊處于XX市XX新區(qū)商住規(guī)劃區(qū)域內，屬于XX新區(qū)城市化進程中的拆遷改造范圍。因本建設區(qū)域內存在巖塘村村民農房的拆遷、安置問題，因此，如何妥善的解決這一問題，成為本項目首先要考慮和解決的問題，達到在城市化進程中結合社會主義新農村建設同步進行、通盤考慮，做到在項目推進、建設中村民滿意、政府滿意、企業(yè)受益，使農民的居住環(huán)境比以前更加舒適、活得更加有尊嚴、生活更加有保障。對于本建設區(qū)域農房的拆遷補助將按照《XX市人民政府關于印發(fā)XX新區(qū)農房拆遷改造辦法（試行）的通知》（市政【2008】57號）和《XX市人民政府關于印發(fā)XX新區(qū)農村集體號土地被征收后的人員安置辦法（試行）的通知》（市政【2008】61號）的規(guī)定解決。本項目無城市中的市政特殊的設施限制，不涉及城市總體規(guī)劃確定的特殊控制區(qū)域。（附項目總平面圖）。（二）建設內容：總體建設內容由高層住宅、商業(yè)用房、管理用房等住宅樓和公共建筑配套設施建筑形態(tài)構成。1、住宅樓共建帶電梯高層商住樓9棟，建筑面積152011平方米（另有地下室26000平方米）。包括25F樓2棟，20F樓3棟，18F樓1棟，，16F樓1棟，15F樓1棟，12F樓1棟。2、商業(yè)房沿小區(qū)北面，臨商業(yè)街建商業(yè)用房3F樓3棟，沿小區(qū)其它三面在高層住宅樓下面建2F裙樓，作為商業(yè)用房，總建筑面積39510平方米。3、會所、管理用房在小區(qū)分別建設市政配套設施和兒童活動中心、老年活動中心、物業(yè)管理等用房，建筑面積1224平方米。4、景觀、運動、休閑場所在小區(qū)內建設羽毛球場、聚會廣場、噴泉廣場、九曲廊橋、荷塘月色等場所景觀。（三）建設規(guī)模及總投資總用地面積72667平方米,總建筑面積219969平方米,工程估算總投資37749萬元人民幣。（四）建設期該項目計劃從2011年8月開工，至2014年8月竣工，分期建設，3年建成。（五）資金來源本項目總投資為33000萬元，其中：企業(yè)自有資金12000萬元，銀行貸款本息5664.7萬元（其中本金5000萬元，利息664.7萬元），信用融資（銷售款再投入）27330.4萬元。（六）主要技術經濟指標項目的主要技術經濟指標見表1-1，1-2， 主要技術經濟指標表表1-1序號項目名稱單位數量備注一項目用地面積㎡72667二總建筑面積㎡216220其中計容積建筑面積㎡192745其中商業(yè)建筑面積㎡39510框架結構會所建筑面積㎡450框架結構住宅建筑面積㎡152785框架結構帶電梯安置房㎡36480商品房㎡116305框架結構不計容積建筑面積㎡23475其中高層地下車庫建筑面積㎡22125框架結構住宅架空層建筑面積㎡1350框架結構三建設期年3四項目總投資萬元37749五居住戶數戶1223其中安置166戶六居住人數人4278其中安置人口608人七最大層數層28八最大高度m60九容積率4.1十綠化率%36十一建筑密度%38十二抗震設防烈度6度十三機動車總泊位個750十四其中：室內泊車位個550十五室外泊車位個200十六最高用水量天1443.6m3/d十七用電量年2652萬kWh用地平衡控制指標表表1-2項目單位數量比例（%）規(guī)劃總用地ha4.82100其中商業(yè)住宅用地ha1.6835公建用地ha0.4810道路、廣場用地ha0.9119公共綠地ha1.7336三、研究結論通過對“時代楓林一期”建設項目已有資料的研究和建設地塊實地考察，本研究小組從社會效益、經濟效益、環(huán)境影響、風險影響等多方位對本建設項目進行了論證，結論：本建設項目可行。第二章建設背景及市場需求一、建設背景XX市位于廣西壯族自治區(qū)東北部，北靠湖南，南臨柳州，東可達梧州、廣東沿海發(fā)達地區(qū)，是沿海與內陸、東部與西部的結合部。其地理位置優(yōu)越、環(huán)境優(yōu)美，具有得天獨厚的旅游資源和歷史人文景觀，給XX的經濟發(fā)展提供了良好的條件。XX市受自然風貌和城市發(fā)展歷史的影響，整個XX城沿著著名的旅游觀光“黃金水道”漓江呈梭狀發(fā)展，這種沿江發(fā)展的城市格局使XX城市的發(fā)展空間受到極大限制。目前，XX市僅有58.3平方公里的建成區(qū)，卻有70多萬城區(qū)常住人口，每年還要接待1600萬人次游客和所轄12個縣的400多萬流動人口。由于歷史原因，城區(qū)內風景名勝、黨政機關、工廠企業(yè)以及生產區(qū)、生活區(qū)、游覽區(qū)間雜而處，加上城市山多、建筑控制高度，造成可使用面積和容積率都比較低，人口擁擠、交通阻塞、產業(yè)難以壯大。此外，母親河漓江的承載能力已經到了極限。跳出舊城格局和產業(yè)布局，擴展新的城市和產業(yè)發(fā)展空間成為XX的必然選擇。為此，XX新區(qū)的整體建設被自治區(qū)黨委、自治區(qū)政府確定為XX市的發(fā)展戰(zhàn)略，“保護漓江，發(fā)展XX，再造一個新XX”，將XX新區(qū)列入自治區(qū)統(tǒng)籌推進的重點建設新城區(qū)之一。XX市委、市政府提出“建設新區(qū)，疏解老城，組團發(fā)展，重點向西，優(yōu)化布局，為產業(yè)發(fā)展拓寬空間，給經濟發(fā)展提供依托，建設現代化的山水宜居城市和國際旅游城市”。未來的XX新區(qū)定位為XX城市新的政治、經濟、文化、商務中心，工業(yè)、物流、商貿基地，人口將達到100萬。通過城市中心西移，在新區(qū)再造一個“新XX”。在XX市市委、市政府的領導下，XX新區(qū)的建設呈現出良好的運行態(tài)勢，已列入規(guī)劃的建設項目已陸續(xù)開工建設，XX新區(qū)建設指揮部及相關部門已進住新區(qū)現場，協(xié)調處理建設中遇到的問題，體現出XX市兩個文明建設的協(xié)調發(fā)展，項目建設有良好的社會環(huán)境條件。國務院在《關于進一步促進廣西經濟社會發(fā)展的若干意見》中專門提出“建設XX國家旅游綜合改革試驗區(qū)”，這是中央給予XX發(fā)展旅游的歷史性機遇。房地產業(yè)關聯(lián)度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業(yè)。促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質量，滿足人民群眾物質文化生活需要的基本要求，是促進消費，擴大內需，拉動投資增長，保持國民經濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)的有效途徑。

XX市對發(fā)展房地產業(yè)十分重視，市政府在2009年的《政府工作報告》中提出了要“積極發(fā)展房地產業(yè)。貫徹中央、自治區(qū)促進房地產業(yè)健康發(fā)展的系列政策措施，堅持政策扶持、規(guī)范市場、有序供應土地等多措并舉，調整和優(yōu)化住房供應結構，鼓勵普通商品房住房消費，抓好廉租房建設，增加保障性住房供給，發(fā)展二手房市場和住房租賃市場。利用我市優(yōu)勢，適度開發(fā)高中端商品住房。鼓勵房地產開發(fā)向XX新區(qū)、縣城和重點鎮(zhèn)延伸”的工作要求。

XX新區(qū)將成為XX市房地產發(fā)展的一個主要戰(zhàn)場。在XX市住房建設2008-2012年規(guī)劃期內，XX新區(qū)新增各類居住用地約275.5公頃，占全市規(guī)劃區(qū)新增住房用地供應總量的45%；XX新區(qū)住房建設面積總規(guī)模將達到近600萬平方米，占全市規(guī)劃區(qū)新增住房面積的46.4%。這充分說明，XX新區(qū)將成為XX市房地產發(fā)展的主戰(zhàn)場。

2009年5月13日下午,市委書記劉君約請我市部分房地產企業(yè)負責人，召開了XX房地產做大做強懇談會。對XX房地產市場的現狀和發(fā)展趨勢進行了分析,對XX房地產業(yè)如何應對當前危機，如何逆勢做大做強等問題進行了深入探討，對房地產企業(yè)抓住國家宏觀經濟政策相對寬松和我市新區(qū)建設、老城疏解提升的大好機遇，做好角色定位、產品定位和分工定位,做出“甲天下”的樓盤,把XX的房地產推向全國、全世界等提出了希望和要求。市委市政府把XX“甲天下的房子”宣傳，作為我市房地產市場健康發(fā)展的一個重要舉措來抓，加大宣傳引導，營造良好氛圍。先后組織XX日報社和政府相關部門，相繼舉辦了2009XX房·車節(jié)春季交易會、XX房企十強評選、XX房地產賀州展、XX新區(qū)地產統(tǒng)帥峰會等活動,對推介XX城市價值，引導市民消費，促進房地產業(yè)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展起到了積極作用。今年以來采取了一系列穩(wěn)定房地產市場發(fā)展的措施，促進了市場形勢逐步好轉。

從今年1月1日起，一批房地產稅收新政策開始在我市正式實施,新政策征稅的幅度比原來的標準大為降低,降低了我市房地產開發(fā)企業(yè)當期應納稅款的負擔,為企業(yè)持續(xù)發(fā)展提供了資金周轉保障，同時對振興我市房地產市場、有效拉動內需意義重大。

二、市場需求XX房地產行業(yè)剛性需求比較明顯。根據《XX市住房建設規(guī)劃2008-2012》預計，未來幾年XX市住房需要基本情況如下：（一）城市化住房需求。2007年現狀老城區(qū)人口約76萬人，XX縣城人口約5萬人，規(guī)劃預測到2012年XX市城區(qū)人口規(guī)模將達到110萬人左右，城市人口新增約29萬人。規(guī)劃2012年人均住房面積達到27平方米，故由城市化進程產生新增的住房需求為783萬平方米。未來XX新區(qū)人口將達到100萬人。

（二）改善居住條件的住房需求?？紤]XX市城區(qū)城市職能轉換和老城區(qū)更新改造的需要，目前主城區(qū)居住人口為76萬人，XX縣城居住人口為5萬人，規(guī)劃人均住房面積將由現有的22平方米提高到27平方米，故規(guī)劃期內舊城改造住房需求為405萬平方米。（三）城市拆遷住房需求。根據XX市2008～2009年城市房屋拆遷計劃，老城區(qū)內年均計劃拆遷面積為27～28萬平方米，XX新區(qū)年均計劃拆遷面積為5～6萬平方米。2010～2012年拆遷計劃應根據城市建設發(fā)展實際情況和需要有計劃、有步驟逐步落實。其中拆遷建筑中住宅總量按80%估算，住宅產權調換安置率按80%測算，2008年因住宅拆遷計劃需要產權調換安置的住宅中面積約21.1，按照每年城市房屋拆遷規(guī)模不超過上年房屋拆遷量的原則，規(guī)劃期內城市拆遷住房需求約為105萬平方米。

綜合考慮以上需求預測量和其他各項影響住房需求因素，規(guī)劃區(qū)規(guī)劃期內住房建設總量將達到約1293萬平方米。三、建設的必要性XX氣候溫和，雨量充沛，光照充足，溫暖濕潤，四季直人，還有“山清、水秀、洞奇、石美”的自然山水景色。這是世界少有、不可多得的自然山水旅游資源，擁有國際山水旅游名城和歷史文化名城桂冠。同時，它還擁有“國家環(huán)保模范城”、“國家衛(wèi)生城”、“國家國林城”、“中國十大魅力城”、“中國青年喜愛的旅游城”、“世界最適宜居住的城市之一”、“中國十大最有幸福感城市”等一系列榮譽。XX具備得天獨厚的自然環(huán)境優(yōu)勢，為旅游地產、商業(yè)地產以及住宅地產的長久發(fā)展孕育了肥沃的土壤。但是，由于老城區(qū)土地資源的稀少和出于對自然山水的保護，2003年7月，國務院《關于XX市城市總體規(guī)劃的批復》【國函〔2003〕78號】中明確指出“嚴格控制城市的人口和建設用地規(guī)模，保護耕地、節(jié)約用地。到2005年，主城區(qū)實際居住人口要控制在67萬人以內，建設用地控制在67平方公里以內；到2010年，主城區(qū)實際居住人口要控制在70萬人以內，建設用地控制在80平方公里以內”。2008年《XX市城市風貌設計導則》中卻指出“建筑注意高度和體量控制，保證主要景觀視線走廊的通暢建筑屋頂應采用坡頂形式，建筑的形式、尺度與色彩應與山水環(huán)境景觀及歷史文化景觀相協(xié)調”。“單體建筑長度不宜超過50米；老城核心區(qū)的建筑高度控制更嚴，應在24米以下”。城市總體規(guī)劃將對XX房地產發(fā)展有一定限制。

因此，城市向西，發(fā)展XX，就成為一種必然的發(fā)展方向。XX新區(qū)作為XX市未來幾年內的建設熱點地區(qū)，住房配套建設應迅速跟進。XX新區(qū)中心區(qū)作為近期重點啟動建設地區(qū)，新區(qū)配套的住宅建設將以商品性住房為主，并配合建設一定比例的保障性住房。隨著市場經濟的不斷發(fā)展和完善，XX市的房地產業(yè)快速發(fā)展，形成了從勘探、規(guī)劃設計到開發(fā)建設、流通交易、廣告、中介服務到物業(yè)管理的產業(yè)鏈，房地產市場相對穩(wěn)定，房地產業(yè)在經濟社會發(fā)展中所占比重不斷增大，發(fā)揮的作用日益明顯。

本項目應勢所趨，期望促成XX房地產開發(fā)品質的提升與突破。XX市XX“時代楓林”建設項目區(qū)域位置上風上水，便利的交通道路的以及XX縣的新一輪的開發(fā)建設為本項目的開發(fā)帶來了極大的利好。第三章建設場地及建設條件一、建設場地項目建設點位于XX縣新區(qū)規(guī)劃住宅區(qū)，占地面積216220平方米。本規(guī)劃場地呈平行長四邊形。東側為濱江路，西側為西城大道，北側為項目業(yè)主開發(fā)的另一樓盤—“時代香耕苑”，南側臨“時代楓林”?；噩F狀為XX鎮(zhèn)巖塘村村民菜地、荒地。根據XX縣城市規(guī)劃，項目建設地塊為居住用地?！皶r代楓林一期”項目的建設符合城市規(guī)劃要求。二、建設條件（一）地質地貌XX縣境內以泥盆系砂巖、石灰?guī)r分布最為廣泛，其次是寒武系、奧陶系、石炭系、白堊系等碎屑巖、白云質灰?guī)r等出露；此外也有少量震旦系和元古代的變質巖系出露，加之經歷了數次地質構造運動，為現今的地形地貌格局奠定了基礎?？傮w上，縣境北部群山巍峨高聳，南端峻嶺連綿，而東部略低于西部，由西北向東南傾斜，形成東西向分水嶺。西北屬越城嶺余脈，最高峰廣福頂海拔1524m，高山深谷，山嶺險峻；西南屬架橋嶺山地，海拔800—1lOOm，多山間谷地；東南為巖溶峰林平原、峰叢洼地，石山林立，山水秀麗，海拔多在500m以下。地形地貌對于旅游資源的分布有著重要的制約作用。本項目建設用地具備以下特征：一是該地起伏不大，能滿足項目建設要求；二是不受洪水威脅；三是環(huán)境優(yōu)美，造景方便，自然條件成熟，適宜進行居住及良好的環(huán)境營造。（二）地震因素據區(qū)域地質資料，場區(qū)內無大的活動斷裂通過，所屬的場區(qū)穩(wěn)定性較好，根據《建筑設計抗震規(guī)范》GB50011-2001判定，場區(qū)土層以中軟土組成，場地抗震級類別為Ⅱ類，地震設防烈度為6度，設計基本地震加速度值為0.05g，特征周期為0.35s。廣西工程防震研究院按照GB17741—2005《工程場地地震安全性評價》的要求，對近場區(qū)及鄰近地區(qū)開展了野外地貌、新構造、地震地質調查，在工程場地進行了鉆探取樣和測試，并進行了資料整理、分析研究、作圖、計算等工作。已全面完成XX市XX新區(qū)（XX新城和鳳凰新區(qū)）工程場地地震安全性評價工作，編寫出了《XX市XX新區(qū)（XX新城和鳳凰新區(qū)）工程場地地震安全性評價報告》，已獲專家審核同意。（三）氣候條件XX屬中亞熱帶濕潤季風氣候，氣候溫和，雨量充沛，有“三冬少雪，四季?；ā敝f。四季分明，日照多年平均達1595．6小時，太陽幅射多年平均為102．02千卡／cm2，多年平均氣溫為19．2℃，歷年平均最高氣溫達23．5℃，歷年平均最低氣溫15．9℃，；雨量充沛，多年平均降雨量達1862．7mm。無霜凍，（四）水文因素境內河流屬西江水系，主要河流有義江、相思江、桃花江、龍江、大江、黃沙河。建設場地原為池塘和稻田，附近有一水溝，地表水系為該地區(qū)農業(yè)灌溉及池塘用水水源，地表水的補給主要為大氣降水。本場地地下水類型主要有孔隙水、巖溶裂隙水和巖溶水。孔隙水蓄存于土層的孔隙中。地下水位、水量變化受氣候影響較大，動態(tài)不穩(wěn)定，水位年變幅位1～2m。靜止水位埋深一般與最近的魚塘水或其它地表水水位標高較一致。巖溶裂隙水主要蓄存于第四系土層之下灰?guī)r中的溶洞及各種巖溶孔洞中，與上部覆蓋層及附近河溝水有一定的水力聯(lián)系。場地地處巖溶峰叢平原地下水排泄區(qū)，大致自東向西排泄，水量較豐富。根據區(qū)域水文地質勘察資料，場區(qū)地下水對砼無腐蝕性，對裸露鋼筋結構具弱腐蝕性。（五）社會環(huán)境條件XX的整體建設被自治區(qū)黨委、自治區(qū)政府確定為XX市的發(fā)展戰(zhàn)略，“保護漓江，發(fā)展XX，再造一個新XX”，將XX新區(qū)列入自治區(qū)統(tǒng)籌推進的重點建設新城區(qū)之一。未來的XX新區(qū)定位為XX城市新的政治、經濟、文化、商務中心，工業(yè)、物流、商貿基地。在XX市市委、市政府的領導下，XX新區(qū)的建設呈現出良好的運行態(tài)勢，已列入規(guī)劃的建設項目已陸續(xù)開工建設，XX新區(qū)建設指揮部及相關部門已進住新區(qū)現場，協(xié)調處理建設中遇到的問題，體現出XX市兩個文明建設的協(xié)調發(fā)展，項目建設有良好的社會環(huán)境條件。（六）交通運輸條件縣內交通以公路為主，國道321線和322線、省道20171線、桂海高速公路、機場專用高速公路均交匯于縣城，現在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)80％以上的村委都通公路，加上過境的湘桂鐵路和兩江國際機場，交通極為方便，尤其是縣城至XX市區(qū)僅10分鐘路程，通過航空、鐵路、公路通往全國各地十分方便。項目的建設位置處于XX新城區(qū)西城大道路邊，建筑材料運輸方便。（七）供電條件XX縣由廣西主電網供電，建有2萬KVA變電站兩座，又投資6000萬元，完成了全縣農村電網改造，電力供應有保障。（八）通信條件XX市郵電通訊設施發(fā)達，全市已經實現程控電話，電信管網已經覆蓋XX市每一個角落，普遍采用光纖寬窄帶綜合接入制備，為廣大用戶提供包括語音（固定電話）、寬帶上網（ADSL、VDSL）、寬帶局域網互聯(lián)、智能化小區(qū)、語音/數據/圖像綜合交換網絡等多方面、多渠道通信服務，可滿足本項目建設期與建成后的電信、通訊要求。（九）施工條件本項目地處城區(qū)，場地平整。近郊有許多山石，建筑材料（如碎石、片石等）十分豐富，價格便宜，運輸距離短且方便，可以大大減少運費。水泥、鋼材、木材等建設材料在XX及周邊市場均有足量供應，易于采購。XX市內的土建、裝修施工單位在質量、技術和進度上均可滿足本項目要求。（十）土地條件建設用地已落實，手續(xù)合法。于2010年11月1日以竟拍的形式取得了位于XX縣城世紀大道北側的56畝（37297平方米）國有土地的使用權（其中商業(yè)40年，住宅70年），土地用途為商業(yè)、住宅用地，已辦理土地證。另從該公司已取得的土地中劃16畝并入本項目，使本項目的建設用地達到72.3畝。同時，XX縣建設局已下發(fā)了《關于時代楓林項目一期用地定點的通知》（臨城規(guī)【2010】605號）確定規(guī)劃用地容積率≤4.1，建筑密度≤38%，綠地率≥30%，建筑高度≤60m。第四章建筑工程方案一、設計原則（一）功能分區(qū)的合理布局原則本規(guī)劃的各個功能分區(qū)按照居住與休閑、運動鍛煉不同結構進行安排。這種安排模式滿足了住戶對于各種設施使用的便利性的需求。同時也使得各個功能組團的組合可以相對獨立，以適應不同工作職能的需求。

（二）主體建筑符合現代性要求（三）主體建筑應美觀莊重，符合藝術性原則（四）生態(tài)的環(huán)境設計原則

環(huán)保與生態(tài)已經是現在公認的一條設計準則。帶電梯的小高層作為高能耗建筑，節(jié)能環(huán)保的措施對建筑物的長期高效、經濟運轉至關重要。通過建筑布局多方案比較，選擇節(jié)約用地、可持續(xù)發(fā)展的規(guī)劃方案。建筑注重外圍結構節(jié)能、最大化的利用自然通風采光、達到節(jié)能照明，節(jié)能空調系統(tǒng)的環(huán)保目的，同時采用隔聲減噪等一系列的技術措施，體現綠色建筑的概念。（五）形象標志性原則

建筑風格新穎、和諧，具有現代氣息建筑的特征，強化以人為本的整體特色。本建筑的存在將提高XX新區(qū)鮮明的形象特征。（六）造價經濟合理性原則設計方案在滿足使用、確保使用功能的前提下，應力求降低造價，做到經濟合理。（七）使用安全性原則方案設計必須滿足國家標準、規(guī)范要求，確保其使用的安全性。二、建設規(guī)模本項目共占地216220m2，合72.3畝，計劃總投資約37749萬元，總建筑面積216220平方米，其中計容積率建筑面積192745平方米，不計容積率地下室22125平方米，架空層建筑面積1350平方米?？偩幼魯?223戶，入住人口4278人，住宅建筑總面積152857平方米。其中安置征地拆遷農民166戶，608人，無償提供36480平方米住宅用房（人均80平方米）；向社會提供商品房116350平方米，居住戶1057戶（按戶均110平方米計算），居住人口3670人（按戶均3.5人計算）。商務及小區(qū)服務管理人員400人，整體建筑為13棟帶電梯的高層和2-3層環(huán)小區(qū)周邊的臨街商業(yè)用房所構成的建筑群，融商業(yè)、居住、休閑、會所為一體的大型高檔商住小區(qū)。規(guī)劃容積率為4.0，小區(qū)建設以打造生活便利，配套完善的新型社區(qū)為目標。定位為“高尚的生態(tài)居住社區(qū)”。三、建設內容 （一）住宅建設內容本項目充分考慮了社會上不同職業(yè)、不同愛好、不同收入的人對居住環(huán)境、面積、風格的不同要求，在規(guī)劃設計及建筑風格上充分體現“以人為本”的設計理念。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內涵，充分體現2l世紀高品質住宅區(qū)的風貌。多層建筑項目根據以上分析的目標消費對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，整個住宅設計分為不同特色的居住組團，同時也構成了不同特色的景觀區(qū)。高層住宅：以居住為核心構成，同時可以合理的組合與拆分的空間。該小區(qū)共設置了13棟高層住宅，其中20層4棟，12層3棟，15層3棟，16層1棟，11層1棟，18層1棟，戶型均設落地凸窗，均明櫥明衛(wèi)明廳明臥。比例分配合理，空間層次豐富，與公共環(huán)境一起營造一個舒適的居住大環(huán)境。建筑結構和面積見下表：表4-1名稱戶型面積數量占總住宅面積的比例%住宅建筑面積152785二廳二衛(wèi)902291815%二廳三衛(wèi)1103819625%二廳三衛(wèi)1203819625%二廳三衛(wèi)1403819625%二廳四衛(wèi)16076395%（二）商業(yè)用房建設本小區(qū)是按入住戶數1223戶，人數4278口設計的大型商住小區(qū)，再考慮到周邊已建成或正準備建的幾個住宅小區(qū)，因此，商業(yè)用房建設就成為本項目一個重要的配套設施?？傇O計商業(yè)用房39510平方米。小區(qū)商業(yè)分二部分：A部分：在小區(qū)的北面設計一條商業(yè)步行街區(qū)，步行街兩邊分別建設2F、3F的商業(yè)用房，以滿足不同商業(yè)功能的需要和形成錯落有致的風格；B部分：在小區(qū)的其它三面臨街建設相連的2F商業(yè)用房，形成三個特色商業(yè)街面。總之，社區(qū)內的特色商業(yè)街將展現人們一種生活的情調與音符。（三）會所、管理用房會所，就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務對象的綜合性高級康體娛樂服務設施。會所具備的軟硬件條件：康體設施包括網球或羽毛球場、健身房等娛樂健身場所；棋牌室、老年活動中心、閱覽室等其他服務設施。以上一般都是對業(yè)主免費或少量收費開放。小區(qū)的管理用房包括保安、物業(yè)等用房。本項目會所、管理用房450m2，位置設在小區(qū)中部，以方便為住戶服務。(四)社區(qū)配套內容規(guī)劃充分考慮不同配套設施的服務、步行距離保證的步行半徑，合理配置不同功能的公建、配套設施。并將社區(qū)中心公建作為社區(qū)的重要節(jié)點和重要景觀。為社區(qū)居民提供娛樂、停留、交往的鄰里空間，同時，建設有亭臺、雕塑、綠化景觀等，反映居住環(huán)境的多功能性和社會生活的多樣性。主要建設內容表4-2序號工程名稱建設性質單位數量備注一住宅建筑新建棟13框架結構、帶電梯1高層（20F，60M）棟42高層（12F，36M）棟33高層（15F，45M）棟34高層（16F，48M）棟15高層（11F,33M）棟16高層（18F,54M）棟1二會所、管理㎡450含社區(qū)居委會、物業(yè)、活動、警務用房三商業(yè)建筑㎡395102-3F商業(yè)步行街和三面臨街2層商鋪六地下停車場新建㎡22125七排水工程新建m1300八給水工程新建項1九供電工程新建1電力變壓器及輸配電新建項22路燈新建盞2003綜合布線m80004其他輔助工程新建1十小區(qū)大門新建項2十一環(huán)境綠化美化工程新建1植草㎡20002種樹棵5003景觀項1水景、亭臺、雕塑、噴泉十二安全工程新建項1滅火器材購置個500滅火器、消防栓等2安全系統(tǒng)工程新建項監(jiān)控設備等十三電梯等設備購置項13四、建筑工程方案（一）主要設計依據1、《民用建筑設計通則》GB50352—20052、“時代楓林一期”規(guī)劃用地位置示意圖3、《建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準》（GBJ50068—2001）4、《建筑樁基設計規(guī)范》（JGJ94—2008）5、《混凝土結構設計規(guī)范》（GB500l0—6、《建筑抗震設計規(guī)范》CB50011一2001）（2008版）7、《建筑給水排水設計規(guī)范》GB50015-20038、《室外給水設計規(guī)范》GB50013－20069、《建筑設計防火規(guī)范》GB50016--200610、《室外排水設計規(guī)范》GB50014－200611、《建筑滅火器配置設計規(guī)范》GB50140-200512、《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》(GB3096—1993)（二）工程設計標準1、使用年限：本工程設計使用年限為50年。2、安全等級：本工程結構安全等級均為二級。3、抗震設防：本工程屬丙類建筑，6度抗震設防。4、抗震等級：抗震等級為四級。5、環(huán)境類別：地上部分為一類，露天部分為二b類。（三）基本設計參數1、設計基本地震加速度為0.05g,設計地震分組為一組。2、基本風壓：W=0.30KN/㎡。3、地面粗糙度：B類。（四）規(guī)劃布局總體規(guī)劃由高層住宅、商業(yè)街、會所等住宅建設和公共建設配套設施構成。商業(yè)街區(qū)，指社區(qū)外規(guī)劃一條由西至東的特色商業(yè)街。商業(yè)街區(qū)是由不同業(yè)態(tài)的商業(yè)區(qū)段構成。并且商業(yè)街由文化廣場及交通廣場鑲嵌其中，極大的豐富了商業(yè)街區(qū)的特色。商街既滿足了社區(qū)內業(yè)主購物需要，同時為新市政片區(qū)提供了必要的商業(yè)配套。社區(qū)內規(guī)劃不同特色的居住樓群，以小高層，高層住宅構成，戶型大小搭配合理，建筑空間開闊，不同標高的樓層差異使得建筑高低錯落有致，景觀變化豐富。（五）結構選型1、上部結構選型高層建筑分別為18F、20F、15F、11F等樓群組成，其標準層部分采用現澆鋼筋混凝土剪力墻結構。本項目中四周臨街高層建筑底部帶有二層的商業(yè)用房，內部高層設一層架空層或地下停車室。在功能轉換處設置，轉換層以下為框支剪力墻結構，提供建筑所需要的較大空間，并保證核心筒(樓梯間)及一定數量的上部剪力墻落地。多層建筑、會所、幼兒園采用現澆鋼筋混凝土框架結構。結構中的填充墻均采用輕質墻體。2、基礎設計位于挖土區(qū)域的高層建筑，如果是承載力較高的基巖，可以考慮采用天然地基上的梁板式基礎。以上關于基礎工程的方案待取得地基勘察資料后再進一步核定。3、梁、板、墻截面尺寸由具體設計單位確定。五、主體工程（一）高層住宅戶型篇：該小區(qū)高層住宅為主(最高20F，建筑高60m)，同時，各個不同高度的樓體相互交錯，樓體之間水體、草坪、樹木、亭臺點綴其間，高低錯落有致，為城市街景提供了豐富的景觀。一方面退讓了公共場地的空間要求，另一方面多層區(qū)豐富了小區(qū)的內環(huán)境，極大的提高小區(qū)的品質。(二)商業(yè)街區(qū)建設本項目主要以居住為主，同時沿小區(qū)北部建設一條配套商業(yè)街，為周邊一公里范圍的人們提供各種主題、各種特色的商業(yè)服務。（三）景觀建設景觀設計概念：“依山就勢”將湖光山色盡收眼底；“顯山露水”納百川之靈氣，吮名山之精華，營造豐富的景觀體系。（四）交通建設1、人車分流。在小區(qū)內設置一個人行出入口和一個車行主出入口。達到以人為本，人車分流的目標。經過不同寬度的道路設置以及組團內地下車庫的設置，巧妙地將人行和車行分開，盡量減少車行的噪聲和尾氣。2、消防流線明確。小區(qū)內高層區(qū)，多層區(qū)消防環(huán)路明確，互不干擾。消防環(huán)路與景觀路結合形成供小區(qū)業(yè)主的休閑路，寬敞而有趣味。六、輔助工程（一）生活給水工程1、水源項目區(qū)的給水系統(tǒng)直接和XX市市政給水系統(tǒng)銜接，接XX自來水公司XX公司供水管網。從西城路引一根DN200的給水管進入項目基地，給水管道在建筑內形成環(huán)狀管網給水系統(tǒng)，接管管徑別為DN200。給水管采用PE、PP-R管，卡環(huán)式連接。每戶裝設水表計量，以利管理考核和節(jié)能。2、給水系統(tǒng)①加壓方式：給水由市政接進管線，市政管網壓力為0.25MPa。市政管網提供的壓力只能滿足1~3層的用水要求，故必須對生活用水進行加壓，以滿足高層用水要求。本項目給水系統(tǒng)擬采用由水泵直接從水池加壓供水的方式，水泵集中布置，便于管理；省去屋頂水箱，不會產生二次污染，對建筑荷載要求降低。②給水管網布置方式：給水管道的布置按供水的可靠程度要求分為枝狀和環(huán)狀。本設計為高層給水，采用分區(qū)供水，為保證供水的可靠性，采用環(huán)狀供水。③給水系統(tǒng)組成：建筑內給水系統(tǒng)由引入管，水表節(jié)點，給水管道，配水裝置，用水設備和附件。此外還包括地下貯水池、加壓水泵及變頻給水裝置。④加壓設備：本項目高層建筑加壓水泵擬采用低噪音、高品質、密封性良好的ISW型離心泵。3、用水量測算：①住宅樓：根據《建筑給水排水設計規(guī)范》GB50015—2003，普通住宅Ⅱ類最高日生活用水定額為130~300L/人·d，本項目住宅最高日生活用水定額取qd=215L/人·d；小時變化系數2.8-2.3，取kh=2.5；使用時間為24h全天供水；每戶人口按3.5人算，則住宅人口總數為4278人最高日用水量：Q=215×4728/1000=1016.5m3/d最大小時用水量：Qh=1016.5×2.5/24=105.9m3/h②商業(yè)建筑根據《建筑給水排水設計規(guī)范》GB50015—2003，商場最高日生活用水定額為5~8L/每m2營業(yè)廳·日，本項目商業(yè)建筑最高日生活用水定額取qd=6.5L/（每m2營業(yè)廳·日）；小時變化系數1.2~1.5，取kh=1.35；使用時數12h。商業(yè)建筑面積39510m2最高日用水量：Q=6.5×39510/1000=256.8m3/d最大小時用水量：Qh=256.8×1.35/12=28.9m3/h③綠化用水量根據《建筑給水排水設計規(guī)范》GB50015—2003，居住小區(qū)綠化澆灑用水定額可按澆灑面積1.0~3.0L/m2·d，本項目綠化澆灑用水定額取1.0值。小時變化系數1.0；使用時數3h。本項目綠化用地面積17300m2，天數為365天。最高日用水量：Q=17300×1/1000=17.3m3/d最大小時用水量：Qh=17.3×1/3=5.7m3/h④道路、廣場用水量根據《建筑給水排水設計規(guī)范》GB50015—2003，居住小區(qū)道路、廣場澆灑用水定額可按澆灑面積2.0~3.0L/m2·d，本項目道路、廣場用水定額取2.0值。小時變化系數1.0；使用時數3h。本項目道路、廣場面積為9100m2。最高日用水量：Q=9100×2/1000=18.2m3/d最大小時用水量：Qh=18.2×1/3=6m3/h⑤會所、管理用水量本項目配套服務設施建筑面積為450m2，按8L/m2·d估算。小時變化系數2.0；使用時數8h。最高日用水量：Q=8×450/1000=3.6m3/d最大小時用水量：Qh=3.6×2/8=0.9m3/h⑥未預見用水量及管網漏水量居住小區(qū)管網漏水水量和未預見水量之和按照上述年用水量的10%計。⑨消防用水量本項目根據《建筑設計防火規(guī)范》GB50016-2006以及《高層民用建筑設計防火規(guī)范》GB50045-95（2005年版）布置消防系統(tǒng)。超過50M的住宅、商住樓消火栓用水量為40L/S消防用水量不計入正常年用水量。本項目用水標準依據相關規(guī)范選擇，項目建成后，最大小時用水量為684.3m3/h，最大日用水量為5962m3/d，各類用水指標及用水量統(tǒng)計見下表：表5-1序號用水類別用水定額數量使用時間（h）時變化系數最高日用水量（m3/d）最大時用水量（m3/h）1住宅215L/人.d4278人242.51016.5105.92商鋪6.5L/m2.d39510m2121.35256.828.93綠地澆灑1L/m2.d17300m231.017.35.74道路、廣場2L/m2·d9100m231.018.265會所、管理8L/m2·d45082.03.60.96未預見水量10％131.214.77總計1443.6162.1年自來水消耗量計算：1443.6*365*0.9=474235m34.貯水池：本項目住宅小區(qū)地塊消防及生活水泵房設置在小區(qū)中間位置。小區(qū)生活用水貯水池的調節(jié)容積按小區(qū)最高日生活用水量15%估算，約為216.5m3；（二）消防給水系統(tǒng)：1.本項目居住建筑高度超過40m，室內消防消火栓給水系統(tǒng)難以得到一般消防車的供水支援，為加強供水安全和保證火場滅火用水，宜采用分區(qū)給水系統(tǒng)。2.消防水池儲水540m3，包括：消火栓按超過40m的商住樓，40L/S，2小時，出水量288m3，噴淋按車庫，35L/S，1小時，出水量126m（三）排水工程1、雨水系統(tǒng)在項目區(qū)周圍設置必要的排水溝，道路兩側設置排水溝，以保持地面和路面的干燥無積水。室外雨污排水采用排水管道，排水管道在各建筑外形成環(huán)狀管網排水系統(tǒng)，屋面雨水系統(tǒng)采用單斗或多斗排水，當采用多斗排水時，懸吊管上設計的雨水斗為4個。雨水經收集后直接排入市政雨水排水管網。小區(qū)總雨水量Q=3．06m3／S(參考XX地區(qū)暴雨強度，按P=2a，t=5min標準查表得設計暴雨強度為：q=586L／s．ha=211mm／h)，雨水綜合徑流系數取O．6O。地下室內(包括車庫)設排水設施。2、生活污水系統(tǒng)項目區(qū)內的生活污水主要是餐飲污水、廁所沖洗污水，室內生活污水采用單立管伸頂通氣方式。生活污水在室內用管道收集后排至室外污水管道，地下室污水排至集水坑后用污水泵提升至室外污水管道，餐飲污水經過隔油池預處理后排放至市政污水管道。排水量按日供水量的80%計算，約為：1154.9m3／d。（三）、電氣工程1、強電系統(tǒng)①負荷等級：本項目消防用電系統(tǒng)、應急照明、保安監(jiān)控系統(tǒng)、消防電梯為一級負荷；普通電梯、給水泵房、排水泵等為二級負荷；其它電力負荷及一般照明為三級負荷。②供電電源：本項目所在區(qū)域內有10kV線路延伸至西城大道，可方便接駁。③變電所設置：由于本小區(qū)規(guī)模較大，用電設備較多，用電負荷分布范圍廣，建議本項目變電所分散設置，設置開閉所。小區(qū)變電所設置應遵循以下原則：（1）盡量接近小區(qū)負荷中心且進出線方便，以降低電能損耗、提高供電質量、節(jié)省設備材料。（2）考慮合理的供電分配及適宜的供電半徑。（3）本小區(qū)規(guī)模較大，分期開發(fā)，按分期片區(qū)劃分供電范圍。（4）一般按小區(qū)內干道的自然分隔劃分供電分區(qū)，避免大量管線穿越馬路、交叉重疊。（5）遠離通信機房、微機機房和消防控制室等有防電磁干擾要求的房間。④用電負荷及用電量測算本項目各類建筑物按照《全國民用建筑工程設計技術措施電氣》中各類建筑物用電指標進行負荷計算。各類建筑物的用電指標如下：住宅30~50W/m2；辦公40~70W/m2；商業(yè)（一般）40~80W/m2（大中型）70~130W/m2；車庫8~15W/m2。本項目各類建筑物用電指標取均值，配套服務設施取15W/m2。道路、廣場及綠化用地參照相關規(guī)劃結合相類似工程情況按照以下指標估算道路、廣場及綠化用地用電負荷。道路廣場用地用電指標25kW/ha綠地用地用電指標10kW/ha本項目用電負荷及年用電量計算表如下：主要建筑規(guī)模一覽表表5-2項目建筑面積（m2）負荷密度指標（W/m2）用電負荷（kW）住宅樓152785406111.4商鋪39510903555.9車庫7390311.5849.9會所450156.75道路廣場(ha)0.912522.75綠化(ha)1.731017.3合計10564.0（2）用電負荷計算表表5-3負荷名稱裝機需用功率因數計算負荷容量系數有功無功視在（kW）功率功率功率kxcos/tgP(kW)Q(kVar)S（kVA）住宅樓6/0.754278.03208.5商商鋪35/0.752489.131866.8及車庫8/0.75594.93446.2公會所6.750.70.8/0.754.73.5輔道路廣場(ha)22.750.70.8/0.7615.92511.9綠化(ha)/0.7712.119.1小計105640.70.8/0.787394.85546.0地下室生活泵（12kw*13）1560.650.8/0.75101.476.05動地下室弱點機房（10kw*13）1300.70.8/0.759168.25地下室防火分區(qū)--電源2000.70.8/0.76140105力變配電室電源箱700.60.8/0.774231.5公共電梯（35KW*13部）4550.60.8/0.78273204.75小計1011647.4485.55消防電源（30KW*25)7500.50.75/0.88375330消消防泵(60kw*25)15000.50.75/0.88750660防噴淋泵6000.50.75/0.88300264小計285014251254總設備容量144259467.27285.6同時系數Kp=0.85Kq=0.9312261.38047.16848.5變壓器損耗（△p=0.01，△q=0.05）26.184.3功率因數無功補償-3669.9補償補償后0.93/0.3958047.13178.6小區(qū)共計8073.23262.98707（3）項目年用電量計算：本項目總設備容量為14425kW，有功功率為8073.2kW，因此可以按以下方法估算出小區(qū)年有功用電量：Wy=aav×Pc×Tn式中Wy：有功用電量，kWh;aav:年平均有功負荷系數，一般取0.7—0.75，本項目取0.75；Pc：有功功率，kW；Tn：年實際工作小時數（本項目中，Tn=12*356=4380h）。則依據上式，計算可得本項目年用電量為2652萬kWh。本項目裝機容量51529.3kW，根據負荷計算結果，供電電壓等級采用10kV，電源引自主樓一層10kV開關站。根據本項目功能分區(qū)和分期開發(fā)規(guī)劃，按照接近負荷中心和“分散布點、集中管理”的原則，本項目擬設置二個變電所，分別設置在地下一層，變壓器總容量為3700kVA，擬選用SC10系列節(jié)能型干式變壓器，各變電所變壓器容量分別為：1）1×2500kVA2）1×1250kVA在各變電所內進行低壓無功集中補償。2、弱電部分弱電設計施工范圍1）通訊系統(tǒng)；2）綜合布線系統(tǒng)；3）有線電視系統(tǒng)；4）安全防范系統(tǒng)；5）廣播系統(tǒng)；6）樓宇自動控制系統(tǒng)；7）車庫管理系統(tǒng)；8）火災自動報警與消防聯(lián)動控制系統(tǒng)；9）擴聲系統(tǒng)與智能會議系統(tǒng)；10）手機信號覆蓋系統(tǒng)；11）電子信息顯示；12）多媒體教學系統(tǒng)；13）一卡通系統(tǒng)；14）智能化系統(tǒng)集成；弱電部分進線由XX縣縣城光纖引來，均采用埋地敷設。系統(tǒng)采用75OMHZ鄰頻傳輸模式。分配網絡采用分配一一分配一一分支型式，將電視信號送至各個終端輸出單元。主要由線路放大器、射頻同軸電纜、分配器、分支器、用戶盒等組成。終端輸出口技術指標：輸出電頻：64±4db載噪比(C／N)：≥44db交擾調制比(HM)：≥47db相鄰頻道輸出電頻差：≤2db系統(tǒng)中所有元器件均用高頻接插件，并有良好的電氣特征，且能互相匹配。系統(tǒng)供電采用22OV±1O％，5OHz的電源。3、綜合布線系統(tǒng)本工程設計的綜合布線系統(tǒng)主要用于通訊自動化系統(tǒng)(CZS)和辦公自動化系統(tǒng)(OAS)中的通信網絡。在一層設網絡中心，網絡中心作為整個大樓的計算機網絡及信息管理中心。主配線間設在網絡中心內，相關樓層的電氣豎井設配線問作為分配線間。主配．線間與分配線間相連的干線子系統(tǒng)采用光纜(用于數據網)和五類大對數電纜(用于語音網)。水平子系統(tǒng)采用8芯超五類非屏蔽雙鉸線，最大距離為90米。工作區(qū)內的信息插座采用RJ45插座。所有線路均采用金屬線槽或穿金屬管保護，在弱電豎井內、吊頂內、墻內及樓板內敷設。4、防雷與接地系統(tǒng)①本工程按二類防雷建筑物要求設計防雷裝置。②屋頂沿女兒墻設置避雷帶作防雷接閃器并在屋頂組成不大于10M*10M或12M,8M的網格。③利用建筑物鋼筋混凝土基礎作接地體。④利用建筑物構造柱內的兩根主鋼筋作防雷引下線，與屋頂的避雷帶及鋼筋混凝土基礎等焊接成可靠的電氣通路。⑤電力系統(tǒng)接地、弱電系統(tǒng)接地、防雷接地等公用接地網，接地電阻不大于1歐姆。⑥本建筑做總等電位聯(lián)結。⑦按各場所的需要采取漏電保護措施。⑧在變電所低壓母線、樓層配電箱及終端配電箱內設浪涌保護器。（四）、消防系統(tǒng)1、設計執(zhí)行的國家規(guī)范建筑設計按《建筑設計防火規(guī)范》GB50016--2006要求，均采用鋼筋混凝土框架結構，耐火等級為一級。設置室內外消防栓系統(tǒng)，按《建筑滅火器配置設計規(guī)范》GB50140-2005要求，配置手提式滅火器。2、消防設計①室外消防給水管網：室外消防為環(huán)狀低壓給水管網系統(tǒng)，由市政管網兩條DN200供水管供水。室外消火栓為地上式消火栓，消火栓間距為120米，保護半徑為150米，消火栓距路邊不超過2m，距房屋外墻不小于5m，環(huán)路管網設分段閥門。②室內消防給水：高層、裙樓及地下室室內設消火栓給水系統(tǒng)；裙樓商業(yè)、會所等公共所及地下車庫設自動噴水滅火系統(tǒng)；室內消防為臨時高壓給水系統(tǒng)，平時管網壓力由屋頂高位消防水箱維持，火災時自動啟動加壓泵(加壓消防水泵均1用1備)。消防設備及消防水池均設在地下室，室內消火栓、自動噴水給水系統(tǒng)均設水泵結合器；③低壓二氧化碳氣體滅火系統(tǒng)對于柴油發(fā)電機房及儲油間等不宜用水滅火的站房，本設計采用低壓二氧化碳氣體滅火系統(tǒng)。④樓房內設置疏散指示圖標，疏散走道及樓梯間均設置事故照明燈。⑤在樓梯及過道等明顯位置配置手提式滅火器。建筑物的每層都設置800×650×240規(guī)格的消火栓箱。⑥在每層設置一個手動報警按鈕。⑦火災自動報警系統(tǒng)及消防聯(lián)動裝置系統(tǒng)本工程屬一類高層建筑物，為一級保護對象，采用總體保護方式，設置智能型總線火災自動報警及消防聯(lián)動控制裝置。地下汽車庫設置感溫火災探測器，電梯前室、商業(yè)裙樓、電氣設備用房、弱電設備用房、豎井式配電間、電梯廳、電梯機房、空調機房及走道等處設感煙火災探測器，高大空間設紅外光束感煙火災探測器。消火栓按鈕及水流指示器、信號閥、壓力開關信號經模塊轉換后介接入系統(tǒng)。按規(guī)范要求，在每個防火分區(qū)設置若干個手動報警按鈕及消防對講電話分機和插孔。消防控制中心設在一層，消防控制中心內設置火災報警控制器、消防聯(lián)動控制裝置、消防對講主機、消防應急廣播主機及彩色圖形顯示、打印設備。火災報警后，消防控制室內的消防聯(lián)動控制裝置能按防火分區(qū)及疏散順序停止相關部位的空調機、通風機并接收其反饋信號；下降防火卷簾并接收其反饋信號；打開排煙閥和排煙風機并接收其反饋信號；打開正壓閥和正壓風機并接收其反饋信號?；馂拇_認后，強迫電梯下行至底層；啟動消防泵、噴淋泵等消防設施并接收其反饋信號；接通火災應急照明燈和疏散指示燈，切斷非消防電源。火災自動報警系統(tǒng)采用總線制布線方式，火災報警及聯(lián)動總控制線路采用阻燃型導線。所有線路均采用金屬線槽或穿金屬管保護，在弱電豎井內、吊頂內、墻內和樓板內敷設。在非燃燒結構內暗敷設的部分，其保護層的厚度應大于3CM，在其它部分敷設的線槽或保護管應采取防火措施。消防應急廣播揚聲器的設置數量滿足從本層任何部位到最近一個揚聲器的步行距離不大于25M，每個揚聲器的功率不小于3w，對于有背景噪音的場所，其區(qū)域內最遠點火災應急廣播的聲壓級高于背景噪音l5db以上。發(fā)生火災時，消防控制室能將火災層及其上一層下一層的揚聲器自動切換到火災應急廣播狀態(tài)。（五）暖通方案設計1、空氣調節(jié)的室內設計參數及設計標準按國家標準“公共建筑節(jié)能設計標準”(GB5O189—2005)的規(guī)定，空氣調節(jié)系統(tǒng)室內計算參數(表3．0．1—2)：參數冬季夏季溫度（0C）2025風速（V）（M/S）0.10≤V≤0.200.15≤V≤0.30相對濕度（%）30～6040～652、通風、空調與防排煙設計方案要點：①地下車庫通風與防排煙：地下室除利用汽車出入口自然進風外，均為機械送風，機械排風(煙)；②空調：住宅樓及裙樓均采用分體式空調，商業(yè)裙樓采用集中空調系統(tǒng)。③住宅塔樓防煙樓梯間及其前室盡量采用自然通風。3、通風、防煙、排煙系統(tǒng)①地下室車庫、地下室水泵房、發(fā)配電房等設備用房，設機械送風和機械排風(兼排煙)系統(tǒng)。所有排煙風機入口均設有28O℃熔斷的防火閥，當其熔斷時，聯(lián)動風機停止運行。汽車庫防火分區(qū)進風可利用汽車出入口自然進風，排風利用排煙風機風道(或設誘導風機)，車庫按防火分區(qū)設置排煙系統(tǒng)，車庫排風機風量按換氣次數≥6次／H，汽車庫內無直接通向室外的汽車疏散出口的防火分區(qū)，應同時設置進風系統(tǒng)，且進風量不小于排煙量的50％。排煙系統(tǒng)控制：排煙軸流風機應保證280℃時能連續(xù)工作30min，且在排煙支管上設有煙氣溫度超過280②防煙樓梯間及其前室、消防電梯間前室或合用前室均采用機械防煙，設機械加壓送風機(軸流風機設于屋頂)，樓梯間每隔二層設一個加壓送風口，前室每層設一個加壓送風口，送風量為：煙樓梯間：加壓送風量為：20O0O一25000m3／h合用前室：加壓送風量為：18000—22000m3／h消防電梯間前室：加壓送風量為：22000—27000m3／h（六）、路燈、綠化在居住樓外面每隔30m裝一盞路燈。為了美化環(huán)境，改善工作環(huán)境，在大樓前庭后院部分空地種植樹木、花卉和草皮，供住戶散步和小憩。其格局應體現不同的主題和意趣。綠化品種結構上，采用鄉(xiāng)土樹種為主，引進高品質景觀植物為輔的方法。盡量避免大規(guī)模的外來未經馴化物種，以導致水土不服而造成大量的資金浪費。喬木以濕地松、側柏、高山榕、垂葉榕、大花紫薇、蘇鐵、合歡為主；灌木以月季、三角梅、使君子、杜鵑、綠籮、金銀花為主；草坪及地被以狗牙根、細葉結婁草等為主。（七）、防震根據國家地震局對XX市的劃分，地震列度小于Ⅵ度，按建筑抗震設計規(guī)范CB50011一2001）（2008版）要求進行設計?？拐鹪O防：本工程屬丙類建筑，6度抗震設防?？拐鸬燃墸嚎拐鸬燃墳樗募墶５谖逭鹿?jié)能減排措施一、依據（一）建設部《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》（ＪＧＪ１３４－２００１）（二）建設部《公共建筑節(jié)能設計標準》GB50189-2005；（三）《廣西綠色建筑評價》（DB45/T567—2009）（四）《廣西壯族自治區(qū)民用建筑節(jié)能設計標準》2007年（五）《通風與空調系統(tǒng)性能檢測規(guī)范》（六）《建筑照明設計標準》GB50034—2004二、項目所在地能源供應條件本工程位于XX新區(qū)中心區(qū)，用地周圍已建設了比較完備的市政基礎設施，本項目所需各市政條件均可滿足。（一）污水小區(qū)內排水系統(tǒng)已形成回路，通過市政接口，接入市政管線。院內部規(guī)劃路上設有污水支線。污水支線甩口進入地塊紅線，排污直接與預留接口相接。（二）供水由城市自來水管網供水。院內上水管線沿地塊道路鋪設，可根據接口位置和管徑確定上水接口。（三）雨水在院內部修建雨水支管，通過市政接口，接入市政管線。（四）供電XX縣由廣西主電網供電，建有2萬kVA變電站兩座，又投資6000萬元，完成了全縣電網改造，電力供應有保障。（五）燃氣由新奧燃氣公司負責供氣。（六）通信電信在XX新區(qū)設有電話局，可以滿足本項目電話、數據通信的各項要求。（七）熱水：本項目熱水主要為小區(qū)居民生活用水，將動員居民用太陽能熱水器作為本項目生活熱水熱源。三、消耗能源種類、數量及分布本項目功能為住宅、會所及商務。能源消耗種類為天然氣、電力和水。天然氣用于居民生活；太陽能用于居民熱水；空調、照明、動力、設備等其他能源消耗均采用電力。（一）電力年用電量測算本項目電力能耗主要為空調、照明、動力、設備等。本工程為重要負荷用戶，電氣負荷，按其性質，可分為：消防用電系統(tǒng)、應急照明、保安監(jiān)控系統(tǒng)、消防電梯為一級負荷；普通電梯、給水泵房、排水泵等為二級負荷；其它電力負荷及一般照明為三級負荷。經測算，年正常耗電量為2652萬kWh。（二）液化石油氣年消耗量測算:本項目住宅用戶1223戶，按每戶每月使用一瓶液化氣估算，一年12個月。根據《液化石油氣氣瓶充裝站安全技術條件》GB17267-1998中液化石油氣充裝重量要求15kg鋼瓶的標準充裝重量為14.5±0.5kg，本項目按14.5kg計算。因此，本項目住宅年液化氣總用量=戶數×12×14.5=1223×12×14.5=212802kg/a（三）自來水用水量測算：本項目用水標準依據相關規(guī)范選擇，項目建成后，最大小時用水量為162.1m3/h，最大日用水量為1443.6m3/d，年自來水消耗量計算：1443.6*365*0.9=474235m3。四、節(jié)能措施（一）節(jié)地節(jié)地包括規(guī)劃節(jié)地和建筑設計節(jié)地兩個方面，通過優(yōu)化設計提高土地使用效率。本項目從半地下停車庫、容積率、人防、節(jié)地措施、公建和土地利用等指標。1、通過優(yōu)化小區(qū)地下停車場設計，實現集約用地，提高土地地下空間利用效力。2、項目區(qū)域內室外機動車停車位291個，實行空心植草磚鋪設，既滿足了停車的需要，又達到了綠化的目的。3、建設項目變電站采用干式變壓器，設置于地下一層，節(jié)省土地占用空間，達到節(jié)約用地。4、主要通道與消防通道結合，平時作為出行道路，火災時可作為消防通道使用，該主要通道，內穿行過整個小區(qū)，外分別與西城大道、世紀大道和濱江路相連，形成較為便捷的道路網絡。（二）建筑節(jié)能項目建設地址在XX市XX縣，根據《廣西壯族自治區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》DB45/T221-2007規(guī)定，劃入建筑節(jié)能設計分區(qū)的北區(qū)，執(zhí)行夏熱冬暖地區(qū)北區(qū)居住建筑節(jié)能設計規(guī)定。1、規(guī)劃設計節(jié)能措施①結合日照和XX市夏季多東南風的特點。本項目規(guī)劃的居住建筑物的朝向均采用南北或南北偏東向。利于組織夏季的穿堂風，有效減少夏季空調設備開啟時間。②本項目住宅建筑均為單元式，建筑外形盡可能簡單規(guī)整，避免不必要的凹凸變化，把體形系數控制住0.35以下。③本項目規(guī)劃的綠地總面積達到36%，并布置多處水景和公共游泳池，有效地降低環(huán)境的熱輻射量。④合理確定房屋間距與布局，縱橫排列錯位，利于自然通風。項目規(guī)劃方案建筑密度為35%。⑤規(guī)劃方案架空層建筑面積1350m2。采用通透的前排樓梯間中部開口及底層架空措施，可進一步改善自然通風的效果。2、建筑外圍護節(jié)能設計（1）圍護墻體的保溫隔熱措施根據本地資源情況，外墻砌體建議采用XX市推廣使用的新型墻體材料——頁巖燒結多孔磚。墻體構造為：20mm厚水泥砂漿240mm厚頁巖燒結多孔磚20mm厚石灰砂漿其熱工指標達到D=3.83，k=1.66，滿足DB45/T221-2007規(guī)定。外墻采用太陽輻射吸收系數ρ≤0.8的淺色飾面。（2）墻面、屋頂采用隔熱保溫構造，建議采用FHP—Vc復合硅酸鹽硬質保溫隔熱板。FHP—Vc“復合硅酸鹽硬質保溫隔熱板”通過對硅酸鹽無機膠凝材料進行物理發(fā)泡而形成的一種具有容重輕、導熱系數低、隔音、不燃、強度高、施工簡便等優(yōu)點的新型保溫材料。具有抗大氣腐蝕、抗風壓、抗震、抗裂、抗?jié)B、抗撞擊、抗熱應力、抗生物侵害、防火(A級不燃)、放射性指標合格(IRa≦1．O，Ir≦1．3)等特點。對于具有聚苯板薄抹面層的系統(tǒng)，保護層厚度應不小于3mm并且不宜大于6mm。對于具有厚抹面層的系統(tǒng)，厚抹面層厚度應為25mm至30mm。應做好外保溫工程的密封和防水構造設計，確保水不會滲入保溫層及基層。水平或傾斜的出挑部位以及延伸至地面以下的部位應做防水處理。在外墻外保溫系統(tǒng)上安裝的設備或管道應固定于基層上，并應做密封和防水設計。（3）外窗①盡量減少門窗面積門窗是建筑能耗散失最大的部位，在保證日照、采光、通風、觀景條件下，盡量減少外門窗洞口的面積，應按照DB45/T221-2007的款規(guī)定：各朝向窗墻面積比，北向不宜大于0.45；東、西向不應大于0.3；南向不應大于0.50。②項目住宅建筑均為高層，宜采用平開窗，且盡量增大開啟角度，加強室內通風。③采用密閉性良好的門窗，門、窗框與輕體之間的縫隙，采用保溫材料和嵌縫密封膏密封，避免不同材料界面開裂，防止空氣對流傳熱，影響門窗的熱工性能。外窗的氣密性能不低于《建筑外窗氣密性能分級及其檢測方法》（GB7107-2002）中規(guī)定的4級。（四）節(jié)電措施1.供配電系統(tǒng)的節(jié)能①合理選擇變壓器容量及臺數；選擇節(jié)能型變壓器；加強運行管理，實現變壓器經濟運行；配電線路選用高導電率的導體，盡量采用銅芯線，不采用鋁芯線；變電所應設置在負荷中心，同時各層配電間、層配電箱也應盡量設置在負荷中心，減少線路的長度。依據以上原則和計算出的本項目設備裝機容量，本項目區(qū)本項目擬設置二個變電所，擬選用SC10系列節(jié)能型干式變壓器。②無功補償。在滿足規(guī)范要求的情況下，盡量提高電壓等級和功率因數。當采用提高自然功率因素的措施后，仍達不到電網合理運行要求時，采用并聯(lián)電力電容器作為無功補償裝置。③諧波治理：（1）無功補償電容串接電抗器，防止諧波放大。（2）在調光柜、大功率變頻器輸出回路設置無源濾波器；在變電所、硅控室等處預留有源諧波器的柜位，待系統(tǒng)正式運行后對諧波進行實測和分析，根據實際情況確定其型號規(guī)格。2.電動機的節(jié)能主要途徑是提高電動機的效率和功率因數。采用高效率電機，變頻調速的電動機可以節(jié)約電量；根據負荷特性合理的選擇電動機；采用星-三角切換裝置；根據負荷情況根據負荷情況對電動機采取就地無功補償，減少線損和電壓損失；需要根據負荷變化調節(jié)的設備采用調速電機。3.照明的節(jié)能（1）照明方式的選擇照明方式應根據下列要求選擇：①所有工作場所應采用一般照明，還應根據需要采用分區(qū)一般照明、局部照明和混合照明。②同一場所內有不同照度要求的區(qū)域，應采用分區(qū)一般照明。③對于照度要求較高，作業(yè)面密度不大的場所，應設置混合照明。④減少點燈時間；加強管理工作，房間或辦公室無人工作時，及時關燈；增加照明開關，每個開關控制的燈數不要過多；對大型空間照明設計，宜采用分區(qū)控制；室外照明應采用光電控制器以防白天燈亮；在窗邊或人不經常去的地方單獨設置照明開關。（2）采用高效照明電光源的節(jié)電。電光源的節(jié)電量是指在提供相同光通量條件下，用高效電光源替代相對低效電光源所節(jié)約的電量，那種降低照明服務水平和關燈不用或少用的電量不包括在照明節(jié)電討論之內。①照明光源應根據使用場所的不同，合理地選用發(fā)光效率高、顯色性好、使用壽命長、色溫或相關色溫適宜并符合環(huán)保的光源。②選用光源，在滿足顯色性、啟動時間等要求的條件下，應根據光源、燈具及鎮(zhèn)流器等的效率、壽命和價格進行綜合技術經濟分析比較后確定。選用光源總體原則是：盡量減少白熾燈的使用量；推廣使用細管徑T8熒光燈和緊湊型熒光燈；逐步減少高壓汞燈的使用量；積極推廣高光效、長壽命的高壓鈉燈和金屬鹵化物燈。4.減少供電線路損失照明線路盡量采用三相四線制，以減少電壓損失，盡量使三相負荷平衡；除為了安全必須采用36V以下照明電器外，盡量采用較高電壓的照明電器；使用高效率的鎮(zhèn)流器以減少線路損失；使照明電器的工作電壓保持在允許的電壓偏差之內，在采用氣體的電光源較多的場所應采用補償電容器提高功率因數。5.電氣計量措施本項目高壓設總計量。公寓樓部分擬按建筑平面分隔設分戶計量，計量表集中放置在各層強電豎井，擬采用智能巡檢式電度表，自動讀表，實現自動化管理。地下一層~地上三層商業(yè)部分，由于使用功能及平面分隔具有不確定性，因此各層只預留總電源，計量表根據實際需要后裝，以避免前期浪費。6、暖通、空調的節(jié)能措施本地區(qū)采暖空調和通風方式還沒有系列化和規(guī)范化，采用何種采暖空調方式一般由用戶或開發(fā)商確定。就現階段而言，在選擇采暖通風空調設備時，應盡可能選擇能效比高的設備。夏熱冬冷地區(qū)居民冬季常用電暖器采暖，夏季使用的空調器能效比也不高，能耗大。要保證主要居室冬天16～18℃、夏天26～28℃，采暖和空調的能源消耗量將是非常大的。因此必須從建筑圍護結構和采暖、空調設備兩方面人手，采取一定的節(jié)能措施，提高采暖、空調能源利用效率。住宅一般是人員進入室內才啟動空調，各戶使用情況不同，用電分開計量，因此適于安裝單個房間空調器。公共用房，包括商場、各類活動中心，建議本項目采用地源熱泵系統(tǒng)。地源熱是指地球表面淺層土壤或水源中的地熱能。國外在上世紀70年代已開始研究利用地熱能的技術——地源熱泵。目前，地源熱泵技術在歐美發(fā)達國家己處于成熟期，是一種廣泛采用的供熱、空調系統(tǒng)。我國自20世紀90年代中后期，對地源熱泵技術的研究和應用有了迅速的發(fā)展，工程應用逐年增加。（五）節(jié)水措施設計首先在設備選型時盡量選用低能耗設備，如采用了變頻調速給水設備等，以利于節(jié)能。1.生活給水水管材采用壓力水頭損失小，強度好、耐腐蝕、使用壽命長的新型管材，可以達到降低電耗和水頭損失的效果。對動力機電設備的選擇盡可能采用國家批準的機電節(jié)能產品。供水采用管網疊壓供水系統(tǒng)，降低能耗。2.今后在可能的情況下，綠化用水利用中水。在灌溉方式上，采用節(jié)水效率高的噴灌、滴灌、滲灌等先進節(jié)水設施，提高水的有效利用率。3.衛(wèi)生器具均選用節(jié)水型器具。給水水嘴采用陶瓷芯等密封性好、能限制出流流率并經過國家有關質量檢測部門檢測合格節(jié)水水嘴。大小便器采用節(jié)水型產品，坐便器水箱容積不大于6L。公共衛(wèi)生間采用紅外感應水嘴、感應式沖洗閥小便器、大便器等能消除長水流的水嘴和器具。4.計量設施：給水引入管在室外水表井內設水表計量，給水引入管設止回閥；各層集中管井內設旋翼式水表，分層計量。按計劃用水，節(jié)約用水。同時為運行管理、節(jié)能管理提供基礎數據。5.二次加壓采用管網疊壓供水系統(tǒng)，充分利用市政供水壓力，達到優(yōu)化調度，降低能耗的目的。五、節(jié)能效果分析（一）能耗指標1、項目能源總消耗量本項目建成后，小區(qū)年總用水量為474235m3/a，年總用電量為2652萬kwh/a，折標準煤3259.3噸；年液化氣總用量為212802kg/a，折標準煤364.8噸。2、單位建筑面積綜合能耗①年能耗折算為標準煤年總能耗折算為標準煤＝3259.3+364.8＝3624.1噸標準煤②單位建筑面積年綜合能耗＝3624.1÷192745＝0.01880256噸標準煤3.單位投資能耗（標煤/萬元）本項目總投資37749萬元，則項目單位投資年能耗為0.09600519噸標煤/萬元。(二)節(jié)能效果1、規(guī)定性指標節(jié)能評價本項目嚴格按照《廣西居住建筑節(jié)能設計標準》、《公共建筑節(jié)能設計標準》、《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》等規(guī)范要求進行設計。本項目建筑物方正整體，體形系數好，沒有過多的凸凹面；對外門窗采用遮陽措施，對外墻和屋頂采取外保溫隔熱措施，降低了傳熱系數提高了熱惰性指標，熱惰性有利于建筑熱穩(wěn)定性；高效保溫隔熱材料設于主體結構外側，可減緩熱量進入墻體；墻內設置空氣間層或通風間層也有良好的保溫隔熱效果。本項目體形系數的設定、外門窗遮陽的重視等使得節(jié)能效果好。按照《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》JGJl34—2001對本項目工程節(jié)能的強制性標準要求，可達到節(jié)能50%的目標。2、年能耗降低量評價（1）年電力消耗降低總量①空調節(jié)能量測算：根據上面測算空調年可節(jié)電229萬kWh。②太陽能熱水器節(jié)能測算：根據上面測算太陽能熱水器年可節(jié)電242萬kWh。③照明工程的節(jié)能量測算：根據上面測算照明工程年可節(jié)電198.4萬kWh。以此三項測算的年節(jié)電量為669.4萬kWh。（2）單位建筑面積綜合能耗①年節(jié)電量折算為標準煤年總節(jié)電量折算為標準煤：669.4萬kWh*1.229t＝822.7噸標準煤②單位建筑面積年綜合能耗降低量：822.7÷192745＝0.00426833噸標準煤第六章安全措施一、消防安全（一）消防設施消防設施研究，主要是分析項目在生產經營過程中可能存在的火災隱患和重點消防部位，根據消