某市主城區(qū)房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)與趨勢展望

中國指數(shù)研究院西南分院2018年7月

2018年上半年重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)與趨勢展望目錄中央堅(jiān)持住房居住屬性，強(qiáng)化金融監(jiān)管降杠桿再出“組合拳”穩(wěn)控房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析12市場環(huán)境分析兩會堅(jiān)持房住不炒定位，建立健全長效機(jī)制。2018年3月，兩會政府工作報(bào)告提出更好解決群眾住房問題，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。圖：兩會政府工作報(bào)告關(guān)鍵內(nèi)容全國政策：中央明確房地產(chǎn)調(diào)控不放松，加快住房基礎(chǔ)性制度建設(shè)宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)今年發(fā)展主要預(yù)期目標(biāo)：國內(nèi)生產(chǎn)總值增長6.5%左右；居民消費(fèi)價(jià)格漲幅3%左右；城鎮(zhèn)新增就業(yè)1100萬人以上；居民收入增長和經(jīng)濟(jì)增長基本同步。房地產(chǎn)調(diào)控啟動新的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，今年開工580萬套。加大公租房保障力度。落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。金融監(jiān)管穩(wěn)健的貨幣政策保持中性，要松緊適度。加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控。強(qiáng)化金融監(jiān)管統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，健全對影子銀行、互聯(lián)網(wǎng)金融、金融控股公司等監(jiān)管，進(jìn)一步完善金融監(jiān)管。財(cái)稅制度改革積極的財(cái)政政策取向不變，要聚力增效。深化財(cái)稅體制改革。健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。改革個(gè)人所得稅。區(qū)域協(xié)同發(fā)展深化農(nóng)村改革。探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)分置改革。改進(jìn)耕地占補(bǔ)平衡管理辦法，建立新增耕地指標(biāo)、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨省域調(diào)劑機(jī)制。以疏解北京非首都功能為重點(diǎn)推進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展，高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)雄安新區(qū)。推進(jìn)長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展。實(shí)施粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃。各部委積極部署房地產(chǎn)市場調(diào)控、長效機(jī)制構(gòu)建任務(wù)，深化基礎(chǔ)性關(guān)鍵制度改革。房地產(chǎn)市場調(diào)控方面，國家各部委積極部署房地產(chǎn)調(diào)控工作會議，加快促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行的長效機(jī)制構(gòu)建。長效機(jī)制構(gòu)建方面，各部委發(fā)布相關(guān)通知，明確工作任務(wù)。全國政策：中央明確房地產(chǎn)調(diào)控不放松，加快住房基礎(chǔ)性制度建設(shè)圖：各部委部署房地產(chǎn)調(diào)控及長效機(jī)制建設(shè)工作任務(wù)住建部深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，抓好房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。3-5年內(nèi)熱點(diǎn)城市租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地占新增住房用地供應(yīng)50%以上。優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國家政策重點(diǎn)支持區(qū)域和利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市的住房租賃項(xiàng)目開展資產(chǎn)證券化。銀保監(jiān)會要努力抑制制居民杠桿率，重點(diǎn)控制居民杠桿率的過快增長，嚴(yán)控個(gè)人貸款違規(guī)流入股市和房市。繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化，嚴(yán)肅查處各類違規(guī)房地產(chǎn)融資行為。符合條件的保險(xiǎn)公司可通過直接投資，保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)通過發(fā)起設(shè)立債權(quán)計(jì)劃、股權(quán)計(jì)劃、資產(chǎn)支持證券、保險(xiǎn)私募基金參與長租市場建設(shè)。央行抑制居民杠桿率，重點(diǎn)是控制居民杠桿率的過快增長，打擊挪用消費(fèi)貸款、違規(guī)透支信用卡等行為，嚴(yán)控個(gè)人貸款違規(guī)流入股市和房市。遏制房地產(chǎn)泡沫化，查處各類違規(guī)房地產(chǎn)融資行為。國家發(fā)改委引導(dǎo)規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債資金投向，限制房地產(chǎn)企業(yè)外債資金投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項(xiàng)目、補(bǔ)充運(yùn)營資金等，并要求企業(yè)提交資金用途承諾。農(nóng)業(yè)農(nóng)村部符合規(guī)劃的前提下，利用閑置的各類房產(chǎn)設(shè)施、集體建設(shè)用地等，以自主開發(fā)、合資合作等方式來發(fā)展租賃物業(yè)。全國政策：調(diào)控政策升級，調(diào)控城市進(jìn)一步擴(kuò)容資料來源：中國指數(shù)研究院整理2018年上半年，地方房地產(chǎn)政策調(diào)控強(qiáng)化與擴(kuò)圍并存。熱點(diǎn)城市調(diào)控政策全面升級，部分三四線城市出臺調(diào)控政策。截至6月底，超過20個(gè)地級以上城市和4個(gè)縣級城市出臺調(diào)控政策，如果算上常規(guī)性的監(jiān)管政策，則城市數(shù)量更多。具體地，上半年約有11個(gè)城市出臺限購政策、23個(gè)城市出臺限售政策，海南從省級層面進(jìn)行限購、限售。整體來看，限售已成為各線城市常用的調(diào)控手段。圖：2016-2018.6出臺限購及限售政策城市分布目錄宏觀環(huán)境分析12市場環(huán)境分析中央堅(jiān)持住房居住屬性，強(qiáng)化金融監(jiān)管降杠桿再出“組合拳”穩(wěn)控房地產(chǎn)市場重慶政策：再出“組合拳”穩(wěn)控房地產(chǎn)市場個(gè)人層面：對已經(jīng)擁有兩套住房且相應(yīng)購房貸款均未結(jié)清的居民家庭，繼續(xù)暫停發(fā)放個(gè)人住房貸款；對不能提供一年以上重慶市納稅證明或者社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。開展個(gè)人貸款違規(guī)用于購房的專項(xiàng)治理。銀行層面：人民銀行重慶營管部、重慶銀監(jiān)局和市國土房管局要聯(lián)合開展個(gè)人貸款違規(guī)用于購房專項(xiàng)治理，嚴(yán)禁為購房者提供“首付貸”或場外配資，防范個(gè)人消費(fèi)性貸款（含以房抵押貸款、網(wǎng)絡(luò)貸款）、個(gè)人經(jīng)營性貸款、信用卡透支等個(gè)人貸款資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場。開發(fā)商層面：嚴(yán)格審查其土地競買資金，嚴(yán)禁利用銀行貸款、債券融資、信托資金、保險(xiǎn)資金等用于繳納競買保證金。同時(shí)，嚴(yán)格審查開發(fā)企業(yè)開發(fā)貸款資格，審慎發(fā)放開發(fā)貸款。6月28日，重慶市政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（渝府辦發(fā)〔2018〕88號）?！锻ㄖ返闹饕瓦M(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，針對落實(shí)調(diào)控責(zé)任、促進(jìn)供需平衡、遏制投機(jī)炒房、房價(jià)精細(xì)化監(jiān)測、引導(dǎo)人房合理分布、提高保障性住房保障力度、維持市場良好秩序等方面做了詳細(xì)規(guī)定說明。重慶政策：著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，綜合精準(zhǔn)施策，促進(jìn)平穩(wěn)健康發(fā)展主要內(nèi)容包括：1、自2018年7月1日起，對在主城區(qū)（含主城開發(fā)區(qū)）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)，其銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的企業(yè)所得稅計(jì)稅毛利率由15%調(diào)整為20%。；2、自2018年7月1日起，對非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預(yù)征率由2%調(diào)整為3.5%；3、自2018年7月1日起，停止執(zhí)行對投資性房地產(chǎn)房產(chǎn)稅按就低原則選擇從價(jià)計(jì)征或從租計(jì)征政策；4、自2018年7月1日起，對個(gè)人購買家庭唯一或第二套住房的契稅、個(gè)人轉(zhuǎn)讓家庭唯一生活用房（住房）的個(gè)人所得稅等稅收優(yōu)惠政策中，涉及的家庭持有住房套數(shù)情況以全市為范圍進(jìn)行認(rèn)定；5、自2018年8月1日起，不再執(zhí)行個(gè)人首次購房按揭財(cái)政補(bǔ)助政策2018年6月29日，重慶市財(cái)政局、國家稅務(wù)總局重慶市稅務(wù)局、重慶市國土資源和房屋管理局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)計(jì)稅毛利率等政策的通知》。目錄宏觀環(huán)境分析12市場環(huán)境分析樓市住宅供需同比雙漲，價(jià)格保持穩(wěn)中走高土地成交同比略有增加，溢價(jià)同比明顯下跌金科150億領(lǐng)跑銷售榜，市場集中度再提高住宅成交預(yù)計(jì)保持高位，土地成交量降價(jià)穩(wěn)住宅價(jià)格：住宅價(jià)格持續(xù)上漲，上漲趨勢有望放緩2018年上半年，重慶主城區(qū)住宅成交均價(jià)為11002元/m2，較2017年同期上漲2578元/m2，同比上升30.6%，4、5月環(huán)比漲幅均在4.5%以上。整體來看，重慶住宅成交價(jià)格近半年呈現(xiàn)持續(xù)上漲的態(tài)勢，但6月份漲幅收窄，為近半年最小值，6月住宅價(jià)格較1月提高19.9%。圖：2013年7月-2018年6月重慶主城區(qū)住宅成交均價(jià)走勢圖：2018年上半年重慶主城各區(qū)住宅成交均價(jià)↑26.47%↑22.02%↑34.43%↑42.41%↑31.32%↑30.11%↑31.86%↑42.75%↑35.24%住宅成交：住宅成交月均232萬㎡，再創(chuàng)新高圖：2013年7月-2018年6月重慶主城區(qū)住宅月度成交量及月均成交走勢2018年上半年，重慶主城區(qū)累計(jì)成交住宅1389.76萬m2，同比上漲0.9%，刷新了2017年上半年的最高成交量記錄。月度成交來看，商品住宅成交量4月相對最少，不足200萬m2，3月成交量為近半年最大，近260萬m2。上半年月均成交232萬m2，再創(chuàng)歷史新高。數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，沙坪壩區(qū)江北區(qū)北碚區(qū)渝北區(qū)南岸區(qū)巴南區(qū)大渡口區(qū)區(qū)域2018年上半年（萬㎡）2017年上半年（萬㎡）變化漲幅渝北區(qū)426.05474.44-48.39-10.20%巴南區(qū)215195.2319.7710.13%北碚區(qū)171.8387.3584.4896.71%沙坪壩區(qū)146.45153.22-6.77-4.42%南岸區(qū)139.97160.51-20.54-12.80%江北區(qū)123.3990.7132.6836.03%九龍坡區(qū)85.29137.26-51.97-37.86%大渡口區(qū)59.4258.50.921.57%渝中區(qū)22.3819.742.6413.37%合計(jì)1389.781376.9612.820.93%區(qū)域成交：北碚江北樓市熱度持續(xù)上升，另多個(gè)區(qū)域成交下滑九龍坡區(qū)渝中區(qū)面積結(jié)構(gòu)中低面積段：成交套數(shù)約5萬套，同比下降32.73%；占比較去年同期下降13.76%。中高面積段：成交套數(shù)約超6.5萬套，同比增長20.31%；占比較去年同期上升12.36%。高面積段：成交套數(shù)為1.3萬套，同比增長5.04%；占比較去年同期上升1.4個(gè)百分點(diǎn)至10.27%。細(xì)分市場：中高面積段占比進(jìn)一步擴(kuò)大中低面積段中高面積段高面積段2018年上半年2017年上半年占比39.46%占比50.28%占比10.27%占比53.22%占比37.91%占比8.87%總價(jià)結(jié)構(gòu)中低價(jià)位段：成交面積297.35萬方，同比下降44.1%；占比下滑15.89個(gè)百分點(diǎn)至22.29%。中高價(jià)位段：成交面積442.73萬方，同比下降0.86%；占比上漲1.16個(gè)百分點(diǎn)至33.19%。高價(jià)位段：成交面積593.69萬方，同比上漲42.9%；占比上漲14.72個(gè)百分點(diǎn)至44.51%。細(xì)分市場：高價(jià)位段占比大幅上漲2018年上半年2017年上半年中低價(jià)位中高價(jià)位高價(jià)位占比22.29%占比33.19%占比44.51%占比38.18%占比32.03%占比29.79%單價(jià)結(jié)構(gòu)6000元/平方米以下：成交面積245.2萬平方米，同比下降35.48%，占比減少8.87個(gè)百分點(diǎn)至18.39%。6000-8000元/平方米：成交面積208.4萬平方米，同比下降52.17%，占比減少15.63個(gè)百分點(diǎn)至15.63%。8000-10000元/平方米：成交面積375.2萬平方米，同比上升31.52%，占比提高7.67個(gè)百分點(diǎn)至28.13%。10000元/平方米以上：成交面積504.9萬平方米，同比上升37.85%，占比增加16.84個(gè)百分點(diǎn)至37.85%。細(xì)分市場：按單價(jià)段分占比兩漲兩跌2018年上半年重慶主城區(qū)住宅供應(yīng)面積為1281.78萬平方米，近五年內(nèi)首次出現(xiàn)上半年突破千萬方，同比上漲77.8%。從銷供比來看，2018年上半年住宅銷供比為1.08，而2017年同期銷供比為1.91，目前市場整體供銷基本平衡；從各個(gè)月度來看，除1月外，銷供比均大于1，短期內(nèi)市場略顯供不應(yīng)求。住宅供應(yīng)：住宅供應(yīng)量破千萬方，同比大幅上漲新開盤：推盤體量大幅增加，開盤價(jià)格高位運(yùn)行2018年上半年，重慶主城區(qū)新開盤體量111萬方，較2017年同期增加48萬方，同比大幅上漲，漲幅為76.16%。2018年上半年，重慶市主城區(qū)新開盤項(xiàng)目價(jià)格同比上漲，開盤價(jià)格雖較上季度有所下跌，但仍然高位運(yùn)行，在1.5萬元/㎡左右，同比上漲15.8%，環(huán)比下跌1.24%。排名項(xiàng)目區(qū)縣銷售套數(shù)(套)銷售面積(萬㎡)銷售均價(jià)(元/㎡)銷售金額(億元)01紫御江山江北144317.031940733.0502龍湖昱湖壹號渝北124519.641579631.0203融創(chuàng)國博城渝北178925.731129329.0604金輝城南岸112815.831653426.1805江山樾渝北145119.461281624.9506富力城沙坪壩306827.8818222.7407金科金輝美院北碚170621.641044022.5908瑞安重慶天地渝中97911.941813821.6609龍湖兩江新宸渝北129117.591177820.7210恒大照母山渝北155915.171257619.08合計(jì)--15659191.8313086251.04表：2018年上半年住宅成交金額TOP102018年上半年重慶主城區(qū)住宅成交金額排行榜中，紫御江山成交33.05億元，位居榜首；龍湖昱湖壹號以31.02億元的成交額次之；排名第十的恒大照母山成交金額也在19億元之多。從區(qū)域來源看，渝北區(qū)有5個(gè)項(xiàng)目上榜，江北區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)和渝中區(qū)各有1個(gè)項(xiàng)目上榜。成交金額排行榜：渝北區(qū)5個(gè)項(xiàng)目上榜，龍湖兩項(xiàng)目進(jìn)前十排名項(xiàng)目區(qū)縣銷售套數(shù)(套)銷售面積(萬㎡)銷售均價(jià)(元/㎡)銷售金額(億元)01富力城沙坪壩306827.8818222.7402重慶華南城地塊巴南212219.28630412.1603融創(chuàng)歐麓花園城巴南189820.27911118.4704融創(chuàng)國博城渝北178925.731129329.0605金科金輝美院北碚170621.641044022.5906恒大照母山渝北155915.171257619.0807金科天宸沙坪壩150816.01982115.7308恒大香山華府九龍坡149915.51773111.9909江山樾渝北145119.461281624.9510紫御江山江北144317.031940733.05合計(jì)--18043197.9210601209.82表：2018年上半年住宅成交套數(shù)TOP102018年上半年重慶主城區(qū)住宅成交套數(shù)排行榜中，富力城成交套數(shù)為3068套，遙遙領(lǐng)先于其他項(xiàng)目；重慶華南城地塊以2122套的成交量位居第二。從區(qū)域來源看，渝北區(qū)有3個(gè)項(xiàng)目上榜，沙坪壩區(qū)、巴南區(qū)各有2個(gè)項(xiàng)目上榜，北碚區(qū)、九龍坡區(qū)、江北區(qū)各有1個(gè)項(xiàng)目上榜。成交套數(shù)排行榜：富力城成交套數(shù)超3千目錄宏觀環(huán)境分析12市場環(huán)境分析樓市住宅供需同比雙漲，價(jià)格保持穩(wěn)中走高土地成交同比略有增加，溢價(jià)同比明顯下跌金科150億領(lǐng)跑銷售榜，市場集中度再提高住宅成交預(yù)計(jì)保持高位，土地成交量降價(jià)穩(wěn)2018年上半年土地整體成交略有增長，重慶主城共成交住宅、商辦類經(jīng)營性用地63宗，土地出讓面積為714.35萬平方米，同比增加5.5%；規(guī)劃建筑面積1367.59萬平方米，同比下降4.1%%；成交總金額為698.23億元，同比增長11.4%。其中，住宅用地成交面積為676.37萬平方米，規(guī)劃建筑面積1316.88萬方，成交總金額為670.82億元，分別同比增加16.3%、4.3%和18.9%；商辦用地成交面積37.98萬方，規(guī)劃建筑面積50.71萬方，成交總金額27.41億元，分別同比下降60.2%、69.1%和56.2%。土地成交：商品房住宅用地成交量同比略有增加樓面均價(jià)方面，2018年上半年重慶住宅用地成交樓面價(jià)為5094元/平方米，同比上漲13.96%；商辦用地成交樓面價(jià)為5406元/平方米，同比顯著增長41.63%。溢價(jià)率方面，2018年上半年重慶住宅用地平均溢價(jià)率為13.52%，較2017年同期30.95%的溢價(jià)率下降了17個(gè)百分點(diǎn)；商辦用地溢價(jià)率僅為0.24%，仍以底價(jià)成交為主。土地價(jià)格：宅地成交溢價(jià)率同比下滑圖：2011Q3-2018Q2重慶主城商品房成交樓面價(jià)圖：

2011Q3-2018Q2重慶主城商品房溢價(jià)率成交量方面，渝北區(qū)商品房用地成交量最大，為291.5萬方，規(guī)劃建筑面積508.1萬方，占比38.58%，土地出讓金為277.1億元；巴南區(qū)共成交商品房用地161.9萬方，規(guī)劃建筑面積374.7萬方，占比為28.45%，土地出讓金為160.2億元；沙坪壩區(qū)出讓土地65.7萬方，規(guī)劃建筑面積為154.5萬方。成交價(jià)格方面，南岸區(qū)以7460元/平方米的成交樓面價(jià)領(lǐng)先于其他區(qū)域，大渡口區(qū)、九龍坡區(qū)、渝北區(qū)和沙坪壩區(qū)土地成交樓面價(jià)在5500元/平方米左右，江北區(qū)價(jià)格最低，為3419元/平方米。圖：2018年上半年重慶主城各區(qū)成交規(guī)劃建筑面積占比圖：

2018年上半年主城各區(qū)土地成交樓面均價(jià)區(qū)域土地：渝北區(qū)、巴南區(qū)多宗地塊出讓，兩區(qū)出讓面積占比近70%板塊土地：十余個(gè)組團(tuán)賣地接近700億2018年上半年，重慶主城區(qū)18個(gè)組團(tuán)共計(jì)成交63塊經(jīng)營性用地，金額接近700億元。渝北區(qū)共成交17塊地，在以拍賣方式出讓的地塊中，兩路組團(tuán)5宗地分別被招商、美的、首鋼、萬科摘得，其中萬科以35.4億元包攬中央公園旁2宗純住宅用地；龍興組團(tuán)2宗地塊均被協(xié)信攜手哈羅國際收入囊中；大竹林和悅來2宗地塊分別被龍湖&平安、華僑城拿下。巴南區(qū)李家沱組團(tuán)6宗地被五家企業(yè)分別獲得，總價(jià)86.65億元；界石組團(tuán)4宗地塊被四家企業(yè)以31.49億元的總價(jià)分食。次兩區(qū)上半年受市場熱度影響，推地較多，成交喜人。大渡口區(qū)緊挨半島逸景地塊是上半年成交溢價(jià)率最高的，溢價(jià)71.28%，被聯(lián)發(fā)奪得；大楊石地塊作為弘陽首入渝基石，以11727元/平方米的成交樓面價(jià)居上半年榜首。北碚組團(tuán)水土組團(tuán)西永組團(tuán)西彭組團(tuán)龍興組團(tuán)魚嘴組團(tuán)界石組團(tuán)大渡口組團(tuán)沙坪壩組團(tuán)空港組團(tuán)悅來組團(tuán)人和組團(tuán)茶園組團(tuán)禮嘉組團(tuán)·唐家沱組團(tuán)李家沱組團(tuán)觀音橋組團(tuán)大楊石組團(tuán)渝中組團(tuán)南坪組團(tuán)蔡家組團(tuán)土地位置：兩江新區(qū)悅來組團(tuán)C分區(qū)C62-2/06、C62-3-3/05、C63/05、C64/05、C65-1/05、C66/05、C67/05、C68/05、C69-1/05、C69-2/05號宗地土地用途：二類居住用地、娛樂康體用地、其他商務(wù)設(shè)施用地、文化設(shè)施用地、服務(wù)設(shè)施用地、商業(yè)用地

占地面積：148329.50㎡規(guī)劃建面：384021.60㎡容積率：＞1并且≤2.58成交總價(jià)：350000萬元成交樓面價(jià)：9114元/㎡土地溢價(jià)率：30.21%拿地企業(yè)：華僑城成交時(shí)間：4月4日近年來悅來逐漸成為重慶熱點(diǎn)板塊之一，地塊周邊有融創(chuàng)碧桂園望江府、北京城建龍樾生態(tài)城、嘉悅江庭等多個(gè)在售項(xiàng)目，推出產(chǎn)品計(jì)劃涵蓋所有物業(yè)類型，且以改善型為主。目前推出小高層均價(jià)1.6萬元/㎡，大平層310萬元/套起，別墅450萬元/套起，幾乎開盤售罄。這些項(xiàng)目預(yù)計(jì)后期還會有其他類型物業(yè)推出，加上早期入駐的項(xiàng)目有部分二手房源，區(qū)域內(nèi)競爭較大。重點(diǎn)地塊：華僑城35億斬獲悅來今年首宗優(yōu)質(zhì)地塊土地位置：大渡口區(qū)大渡口組團(tuán)K分區(qū)K13-1號宗地土地用途：二類居住用地

占地面積：

36197㎡規(guī)劃建面：

72394㎡容積率：＞1并且≤2成交總價(jià)：49600萬元成交樓面價(jià)：6851元/㎡

土地溢價(jià)率：71.28%拿地企業(yè)：聯(lián)發(fā)成交時(shí)間：5月31日當(dāng)天與此地塊一并登上拍賣臺的另1宗大渡口地塊與之東西排布，緊鄰半島逸景公租房，兩宗地塊同為純住宅用地。當(dāng)天此地塊爭奪最為激烈，聯(lián)發(fā)在眾多企業(yè)中脫穎而出，以71.28%的溢價(jià)率獲得該地塊，也是上半年溢價(jià)最高的宗地。地塊周邊交通便捷，區(qū)域內(nèi)也有完善的教育和醫(yī)療配套，居住環(huán)境比較成熟。重點(diǎn)地塊：聯(lián)發(fā)71.28%的溢價(jià)率拿下上半年最高溢價(jià)地塊地塊位于沙坪壩區(qū)陳家橋，屬地鐵沿線項(xiàng)目。目前，地塊周邊競品項(xiàng)目少卻優(yōu)，西永九號目前推出高層項(xiàng)目均價(jià)1萬元/m2，后期還會加推洋房產(chǎn)品。富力院士庭為新建項(xiàng)目，目前還未正式開盤。但稍遠(yuǎn)一點(diǎn)距離有部分二手房源存在一定競爭，如富力城時(shí)光里、融城華府、卓越美麗藍(lán)灣、碧水云天等。地塊周邊交通路網(wǎng)完善，各種配套資源完善，居住條件已成熟。重點(diǎn)地塊：朗基7193元/m2樓面價(jià)首進(jìn)大學(xué)城土地位置：沙坪壩區(qū)西永K、W組團(tuán)W分區(qū)W05-1/02、W03-10/02、W03-7/02、W03-3/02號宗地土地用途：二類居住用地

占地面積：

74609㎡規(guī)劃建面：

111913.50㎡容積率：＞1并且≤1.5成交總價(jià)：80500萬元成交樓面價(jià)：7193元/㎡

土地溢價(jià)率：49.85%拿地企業(yè)：朗基成交時(shí)間：6月28日目錄宏觀環(huán)境分析12市場環(huán)境分析樓市住宅供需同比雙漲，價(jià)格保持穩(wěn)中走高土地成交同比略有增加，溢價(jià)同比明顯下跌金科150億領(lǐng)跑銷售榜，市場集中度再提高住宅成交預(yù)計(jì)保持高位，土地成交量降價(jià)穩(wěn)排名企業(yè)名稱銷售套數(shù)銷售面積(萬㎡)銷售金額(億元)01金科股份17303150.48150.3102中國恒大11565115.20121.8303龍湖集團(tuán)874689.20113.0604融創(chuàng)中國940092.35105.4905旭輝集團(tuán)743278.15101.2506保利地產(chǎn)752670.3480.8007金輝集團(tuán)489056.9770.4008魯能集團(tuán)700666.5666.5709迪馬股份453749.3362.8710華宇集團(tuán)467447.8459.95從房企的銷售成績來看，房企TOP10門檻值從2017年上半年的32億元提高至60億，大部分房企業(yè)績較2017年同期都有大幅提高。TOP10房企銷售總金額約932.5億元，整體市場占比進(jìn)一步提高，市場更加集中，金科以150億元的銷售金額登頂排行榜。表：2018年上半年重慶主城房企銷售排行榜房企排行榜：金科上半年登榜企業(yè)名稱代表項(xiàng)目銷售面積(萬㎡)銷售金額(億元)金科股份金科金輝美院23.2922.89中國恒大恒大照母山16.4219.84龍湖集團(tuán)龍湖昱湖壹號19.6431.02融創(chuàng)中國融創(chuàng)國博城27.6431.37旭輝集團(tuán)江山樾21.5628.59保利地產(chǎn)保利觀塘12.2612.73金輝集團(tuán)金輝城17.1527.22魯能集團(tuán)魯能泰山7號院14.2918.95迪馬股份江山樾21.5628.59華宇集團(tuán)華宇旭輝御璟湖山13.1719.02表：TOP10房企熱銷項(xiàng)目房企拿地：四房企拿地超70億從房企的拿地情況來看，共有四家房企上半年拿地金額就超過70億元。其中悅來今年首塊優(yōu)質(zhì)地塊吸引了7家房企爭搶，華僑城過關(guān)斬將以35億斬獲，樓面價(jià)9114元/㎡，溢價(jià)率30.21%；金科上半年耗資81億元取得7宗地塊，成為上半年重慶地區(qū)拿地體量最大的房企。從位置分布來看，上半年前三企業(yè)拿地南北并進(jìn)，既有北重慶優(yōu)質(zhì)地塊的搶奪，也有南重慶多集中在巴南的布局。排名企業(yè)名稱拿地金額（億元）土地宗數(shù)建筑面積（萬㎡）平均樓面價(jià)（元/㎡）1華僑城82.73121.6068012旭輝集團(tuán)81.057163.8949453金科股份76.928191.2540216月，龍湖首個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目落地重慶新壹城。相比于日常項(xiàng)目3個(gè)月的設(shè)計(jì)周期，新壹城養(yǎng)老項(xiàng)目用了接近日常項(xiàng)目3倍的時(shí)間。龍湖對外宣布進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，不同于傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)紛紛以賣房為切口進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的大流，龍湖獨(dú)辟蹊徑打出“服務(wù)牌”。龍湖新壹城通過打造專業(yè)、溫暖、自在、高品質(zhì)的空間，提供醫(yī)康養(yǎng)護(hù)全方位的養(yǎng)老服務(wù)，讓長者不遠(yuǎn)離、不脫離、不分離的城市社區(qū)實(shí)現(xiàn)品質(zhì)養(yǎng)老。作為龍湖試水養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目，龍湖重慶新壹城頤年公寓總面積8000余平方米，提供床位150余張。該項(xiàng)目位于城市商業(yè)區(qū)，與周邊商業(yè)、社區(qū)高度融合形成“城市共生”持續(xù)照護(hù)的服務(wù)特色。不遠(yuǎn)離城市核心生活圈，延續(xù)過往的美好生活。此次進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，也將秉承龍湖“善待你一生”理念，以養(yǎng)老服務(wù)連接“人與空間”。新壹城頤年公寓圍繞獨(dú)立、協(xié)助、失智等客群的需求，全天24小時(shí)提供專業(yè)、溫暖、自在、品質(zhì)的生活照護(hù)服務(wù)。并且持續(xù)創(chuàng)新運(yùn)營模式，建立照護(hù)體系、康復(fù)體系、餐飲體系、社工體系等四大服務(wù)體系，針對活力長者、介護(hù)長者、失智長者等不同客群，提供全方位的醫(yī)康養(yǎng)護(hù)服務(wù)，全面輻射重慶養(yǎng)老市場。房企戰(zhàn)略：龍湖首個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目落地重慶創(chuàng)新養(yǎng)老服務(wù)新模式房企戰(zhàn)略：金科“全面布局大灣區(qū)”的戰(zhàn)略目標(biāo)2018年，金科計(jì)劃加大華南地區(qū)投資開發(fā)力度，將“深耕華南，擴(kuò)展海西，布局大灣區(qū)“作為區(qū)域主要戰(zhàn)略目標(biāo)。計(jì)劃將重點(diǎn)拓展廣州、深圳、福州、佛山、肇慶、惠州、東莞、中山、珠海、江門等10個(gè)城市。同時(shí)，金科也對外發(fā)布了進(jìn)駐華南的第一個(gè)項(xiàng)目，即金科為華南用心定制的首個(gè)“博翠系”產(chǎn)品，落地佛山，金科博翠天下，由此開啟了金科布局灣區(qū)的元年。未來，金科將“全面布局大灣區(qū)”作為區(qū)域主要戰(zhàn)略目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)灣區(qū)大覆蓋，并以“美好生活服務(wù)商”的定位，將重慶的高標(biāo)準(zhǔn)帶到灣區(qū)。金科將以“全面布局大灣區(qū)”作為區(qū)域主要戰(zhàn)略目標(biāo)，并在2020年力爭沖擊2000億。商業(yè)規(guī)劃上，是力求每年3-5條商業(yè)街開業(yè)。房企戰(zhàn)略：凱德57億元收購重慶兩江春城項(xiàng)目建筑用地面積482畝凱德集團(tuán)6月27日宣布，該集團(tuán)通過旗下全資子公司重慶凱泰實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，收購了重慶中華置業(yè)有限公司及其名下的中華·兩江春城項(xiàng)目100%股權(quán)，交易價(jià)格約為57億元人民幣。兩江春城項(xiàng)目總建筑用地面積約482畝，涵蓋住宅、商業(yè)和辦公樓等業(yè)態(tài)。該項(xiàng)目位于兩江新區(qū)核心，地處新牌坊中央商務(wù)區(qū)。凱德集團(tuán)在渝耕耘多年，積累了豐富的開發(fā)運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，此宗交易，既為凱德以企業(yè)之力助力城市建設(shè)提供了廣闊舞臺，又為凱德深度攜手城市共謀長遠(yuǎn)發(fā)展創(chuàng)造了良機(jī)。目前，凱德在渝共布局10個(gè)項(xiàng)目，包括1個(gè)城市綜合體重慶來福士、8個(gè)服務(wù)公寓分別為重慶盛捷解放碑服務(wù)公寓、重慶盛捷長江服務(wù)公寓、重慶馨樂庭桃源居服務(wù)公寓、重慶馨樂庭兩江高科服務(wù)公寓、重慶雅詩閣南濱服務(wù)公寓、重慶雅詩閣來福士服務(wù)公寓、重慶途家盛捷協(xié)信公館服務(wù)公寓、重慶途家盛捷棕櫚泉服務(wù)公寓，以及兩江春城項(xiàng)目。目錄宏觀環(huán)境分析12市場環(huán)境分析樓市住宅供需同比雙漲，價(jià)格保持穩(wěn)中走高土地成交同比略有增加，溢價(jià)同比明顯下跌金科150億領(lǐng)跑銷售榜，市場集中度再提高住宅成交預(yù)計(jì)保持高位，土地成交量降價(jià)穩(wěn)三季度樓市預(yù)判：住宅成交預(yù)計(jì)保持高位，土地成交量降價(jià)穩(wěn)數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院整理市場總結(jié)重慶主城區(qū)住宅市場成交呈現(xiàn)出量升價(jià)漲的態(tài)勢，從量上看，上半年累計(jì)成交住宅約1390萬平方米，同比上漲0.9%；月均成交232萬平方米，再創(chuàng)歷史新高；從價(jià)上看，上半年住宅成交均價(jià)為11002元/平方米，同比上漲30.6%。土地市場方面，重慶主城區(qū)土地市場量價(jià)齊漲，從量上看，上半年重慶土地市場熱度依舊，其成交量為714.35萬方；從價(jià)上看，上半年重慶住宅用地成交樓面價(jià)為5094元/平方米，同比上漲13.96%，住宅用地平均溢價(jià)率為13.52%，較去年同期下降了17個(gè)百分點(diǎn)。未來展望上半年住宅供需同向增減，市場供需基本平衡；預(yù)計(jì)三季度住宅供應(yīng)量或有增長，但漲幅收窄，同時(shí)旺盛的需求或許帶來去化周期再度縮短；從價(jià)格上看，上半年有明顯上漲，隨著三季度去化周期再度變短，住宅價(jià)格會有上漲的趨勢，但受房地產(chǎn)政策收緊的影響，住宅價(jià)格或?qū)３址€(wěn)中走高；從土地市場來看，上半年大量的土地推出和成交，三季度預(yù)計(jì)土地整體供需都將大幅減少，成交價(jià)格或?qū)⒈３址€(wěn)定。謝謝！詳情請查詢：/謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH2009電子大賽電機(jī)部分培訓(xùn)一、直流電機(jī)（）匯報(bào)人姓名圖4為采用內(nèi)部集成有兩個(gè)橋式電路的專用芯片L298所組成的電機(jī)驅(qū)動電路。驅(qū)動芯片L298是驅(qū)動二相和四相步進(jìn)電機(jī)的專用芯片，我們利用它內(nèi)部的橋式電路來驅(qū)動直流電機(jī)，這種方法有一系列的優(yōu)點(diǎn)。每一組PWM波用來控制一個(gè)電機(jī)的速度，而另外兩個(gè)I/O口可以控制電機(jī)的正反轉(zhuǎn)，控制比較簡單，電路也很簡單，一個(gè)芯片內(nèi)包含有8個(gè)功率管，這樣簡化了電路的復(fù)雜性，如圖所示IOB10、IOB11控制第一個(gè)電機(jī)的方向，IOB8輸入的PWM控制第一個(gè)電機(jī)的速度；IOB12、IOB13控制第二個(gè)電機(jī)的方向，IOB9輸入的PWM控制第二個(gè)電機(jī)的速度。

）

步進(jìn)電機(jī)是利用電磁鐵的作用原理，將脈沖信號轉(zhuǎn)換為線位移或角位移的電機(jī)。每來一個(gè)電脈沖，步進(jìn)電機(jī)轉(zhuǎn)動一定角度，帶動機(jī)械移動一小段距離。特點(diǎn):（1）來一個(gè)脈沖，轉(zhuǎn)一個(gè)步距角。（2）控制脈沖頻率，可控制電機(jī)轉(zhuǎn)速。（3）改變脈沖順序，可改變轉(zhuǎn)動方向。應(yīng)用：由于步進(jìn)電動機(jī)的這一工作職能正好符合數(shù)字控制系統(tǒng)要求，因此它在數(shù)控機(jī)床、鐘表工業(yè)及自動記錄儀等方面都有很廣泛的應(yīng)用二、步進(jìn)電動機(jī)及其控制種類：勵磁式和反應(yīng)式兩種。勵磁式步進(jìn)電機(jī)的轉(zhuǎn)子上有勵磁線圈，依靠電磁轉(zhuǎn)矩工作。反應(yīng)式步進(jìn)電機(jī)的轉(zhuǎn)子上沒有勵磁線圈。依靠變化的的磁阻生成磁阻轉(zhuǎn)矩工作。應(yīng)用最廣泛，它有兩相、三相、多相之分。三相反應(yīng)式步進(jìn)電動機(jī)的原理結(jié)構(gòu)圖如下：ABCIAIBIC

定子內(nèi)圓周均勻分布著六個(gè)磁極，磁極上有勵磁繞組，每兩個(gè)相對的繞組組成一相。采用Y連接，轉(zhuǎn)子有四個(gè)齒。定子轉(zhuǎn)子1、步進(jìn)電機(jī)的結(jié)構(gòu)2、步進(jìn)電機(jī)的工作原理

由于磁力線總是要通過磁阻最小的路徑閉合，因此會在磁力線扭曲時(shí)產(chǎn)生切向力，而形成磁阻轉(zhuǎn)矩，使轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)動?，F(xiàn)以BCIAIBIC的通電順序，使三相繞組輪流通入直流電流，觀察轉(zhuǎn)子的運(yùn)動情況。ABCA（1）三相單三拍（FLASH）CA'BB'C'A3412

A相繞組通電，B、C相不通電。氣隙產(chǎn)生以A-A為軸線的磁場，而磁力線總是力圖從磁阻最小的路徑通過，故電動機(jī)轉(zhuǎn)子受到一個(gè)反應(yīng)轉(zhuǎn)矩，在此轉(zhuǎn)矩的作用下，轉(zhuǎn)子必然轉(zhuǎn)到左圖所示位置：1、3齒與A、A′極對齊?！叭唷敝溉嗖竭M(jìn)電機(jī)；“單”指每次只能一相繞組通電；“三拍”指通電三次完成一個(gè)通電循環(huán)。CA'BB'C'A3412

同理，B相通電時(shí)，轉(zhuǎn)子會轉(zhuǎn)過30角，2、4齒和B、B′磁極軸線對齊；當(dāng)C相通電時(shí)，轉(zhuǎn)子再轉(zhuǎn)過30角，1、3齒和C′、C磁極軸線對齊。1C'342CA'BB'ACA'BB'C'A3412

這種工作方式下，三個(gè)繞組依次通電一次為一個(gè)循環(huán)周期，一個(gè)循環(huán)周期包括三個(gè)工作脈沖，所以稱為三相單三拍工作方式。按ABCA……的順序給三相繞組輪流通電，轉(zhuǎn)子便一步一步轉(zhuǎn)動起來。每一拍轉(zhuǎn)過30°(步距角)，每個(gè)通電循環(huán)周期(3拍)磁場在空間旋轉(zhuǎn)了360°而轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)過90°(一個(gè)齒距角)。CA'BB'C'A3412CA'BB'C'A3412

A相通電，轉(zhuǎn)子1、3齒與A、A'對齊。

A、B相同時(shí)通電，A、A'磁極拉住1、3齒，B、B'磁極拉住2、4齒，轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)過15，到達(dá)左圖所示位置。按AABBBCC

CA的順序給三相繞組輪流通電。這種方式可以獲得更精確的控制特性。（2）三相六拍（FLASH）CA'BB'C'A3412B相通電，轉(zhuǎn)子2、4齒與B、B′對齊,又轉(zhuǎn)過15。3412CA'BB'C'AB、C相同時(shí)通電，C'、C

磁極拉住1、3齒，B、B'磁極拉住2、4齒，轉(zhuǎn)子再轉(zhuǎn)過15。三相反應(yīng)式步進(jìn)電動機(jī)的一個(gè)通電循環(huán)周期如下：AABBBCC

CA，每個(gè)循環(huán)周期分為六拍。每拍轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)過15（步距角），一個(gè)通電循環(huán)周期(6拍)轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)過90(齒距角)。與單三拍相比，六拍驅(qū)動方式的步進(jìn)角更小，更適用于需要精確定位的控制系統(tǒng)中。AB通電CA'BB'C'A3412BC通電3412CA'BB'C'ACA通電CA'BB'C'A3412與單三拍方式相似，雙三拍驅(qū)動時(shí)每個(gè)通電循環(huán)周期也分為三拍。每拍轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)過30(步距角)，一個(gè)通電循環(huán)周期(3拍)轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)過90(齒距角)。（3）三相雙三拍（FLASH）按ABBCCA的順序給三相繞組輪流通電。每拍有兩相繞組同時(shí)通電。

從以上對步進(jìn)電機(jī)三種驅(qū)動方式的分析可得步距角計(jì)算公式：—步距角Zr

—轉(zhuǎn)子齒數(shù)m—每個(gè)通電循環(huán)周期的拍數(shù)實(shí)用步進(jìn)電機(jī)的步距角多為3和1.5。為了獲得小步距角，電機(jī)的定子、轉(zhuǎn)子都做成多齒的。相數(shù)：產(chǎn)生不同對極N、S磁場的激磁線圈對數(shù)。常用m表示。拍數(shù)：完成一個(gè)磁場周期性變化所需脈沖數(shù)或?qū)щ姞顟B(tài)用n表示，或指電機(jī)轉(zhuǎn)過一個(gè)齒距角所需脈沖數(shù)，以四相電機(jī)為例，有四相四拍運(yùn)行方式即AB-BC-CD-DA-AB，四相八拍運(yùn)行方式即A-AB-B-BC-C-CD-D-DA-A.步距角：對應(yīng)一個(gè)脈沖信號，電機(jī)轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)過的角位移用θ表示。θ=360度/（轉(zhuǎn)子齒數(shù)*運(yùn)行拍數(shù)），以常規(guī)二、四相，轉(zhuǎn)子齒為50齒電機(jī)為例。四拍運(yùn)行時(shí)步距角為θ=360度/（50*4）=1.8度（俗稱整步），八拍運(yùn)行時(shí)步距角為θ=360度/（50*8）=0.9度（俗稱半步）。3.步進(jìn)電機(jī)的靜態(tài)指標(biāo)術(shù)語定位轉(zhuǎn)矩：電機(jī)在不通電狀態(tài)下，電機(jī)轉(zhuǎn)子自身的鎖定力矩（由磁場齒形的諧波以及機(jī)械誤差造成的）靜轉(zhuǎn)矩：電機(jī)在額定靜態(tài)電作用下，電機(jī)不作旋轉(zhuǎn)運(yùn)動時(shí)，電機(jī)轉(zhuǎn)軸的鎖定力矩。此力矩是衡量電機(jī)體積（幾何尺寸）的標(biāo)準(zhǔn)，與驅(qū)動電壓及驅(qū)動電源等無關(guān)。雖然靜轉(zhuǎn)矩與電磁激磁安匝數(shù)成正比，與定齒轉(zhuǎn)子間的氣隙有關(guān)，但過分采用減小氣隙，增加激磁安匝來提高靜力矩是不可取的，這樣會造成電機(jī)的發(fā)熱及機(jī)械噪音。1)步距角精度

步進(jìn)電機(jī)每轉(zhuǎn)過一個(gè)步距角的實(shí)際值與理論值的誤差。用百分比表示：誤差/步距角*100%。不同運(yùn)行拍數(shù)其值不同，四拍運(yùn)行時(shí)應(yīng)在5%之內(nèi)，八拍運(yùn)行時(shí)應(yīng)在15%以內(nèi)。2)失步

電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)的步數(shù)，不等于理論上的步數(shù)。稱之為失步。3)失調(diào)角

轉(zhuǎn)子齒軸線偏移定子齒軸線的角度，電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)必存在失調(diào)角，由失調(diào)角產(chǎn)生的誤差，采用細(xì)分驅(qū)動是不能解決的。4)最大空載起動頻率

4.步進(jìn)電機(jī)動態(tài)指標(biāo)及術(shù)語電機(jī)在某種驅(qū)動形式、電壓及額定電流下，在不加負(fù)載的情況下，能夠直接起動的最大頻率。5)最大空載的運(yùn)行頻率

電機(jī)在某種驅(qū)動形式，電壓及額定電流下，電機(jī)不帶負(fù)載的最高轉(zhuǎn)速頻率。6)運(yùn)行矩頻特性

電機(jī)在某種測試條件下測得運(yùn)行中輸出力矩與頻率關(guān)系的曲線稱為運(yùn)行矩頻特性，這是電機(jī)諸多動態(tài)曲線中最重要的，也是電機(jī)選擇的根本依據(jù)。如圖2所示：圖2力矩與頻率曲線圖環(huán)形分配器、功率放大器以及其它控制線路組合構(gòu)成步進(jìn)電機(jī)的驅(qū)動系統(tǒng)，其方框圖如圖4，在下一節(jié)的方案選擇時(shí)，也是按照驅(qū)動系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)來進(jìn)行。5.步進(jìn)電機(jī)驅(qū)動系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)圖4步進(jìn)電機(jī)驅(qū)動系統(tǒng)結(jié)構(gòu)圖基本原理作用如下：

(1)控制換相順序

通電換相這一過程稱為脈沖分配。例如：三相步進(jìn)電機(jī)的三拍工作方式，其各相通電順序?yàn)锳-B-C,通電控制脈沖必須嚴(yán)格按照這一順序分別控制A,B,C相的通斷。

(2)控制步進(jìn)電機(jī)的轉(zhuǎn)向

如果給定工作方式正序換相通電，步進(jìn)電機(jī)正轉(zhuǎn)，如果按反序通電換相，則電機(jī)就反轉(zhuǎn)。

(3)控制步進(jìn)電機(jī)的速度

如果給步進(jìn)電機(jī)發(fā)一個(gè)控制脈沖，它就轉(zhuǎn)一步，再發(fā)一個(gè)脈沖，它會再轉(zhuǎn)一步。兩個(gè)脈沖的間隔越短，步進(jìn)電機(jī)就轉(zhuǎn)得越快。調(diào)整單片機(jī)發(fā)出的脈沖頻率，就可以對步進(jìn)電機(jī)進(jìn)行調(diào)速。

主要元件：恒壓恒流橋式2A驅(qū)動芯片L298N、光電耦合器TLP521-4

工作電壓方式：直流

工作電壓：信號端4~6V、控制端5~36V

調(diào)速方式：直流電動機(jī)采用PWM信號平滑調(diào)速。

特點(diǎn)：

1、可實(shí)現(xiàn)電機(jī)正反轉(zhuǎn)及調(diào)速。

2、啟動性能好，啟動轉(zhuǎn)矩大。3、工作電壓可達(dá)到36V，4A。

4、可同時(shí)驅(qū)動兩臺直流電機(jī)。

5、適合應(yīng)用于機(jī)器人設(shè)計(jì)及智能小車的設(shè)計(jì)中。

實(shí)例一：用L298驅(qū)動兩臺直流減速電機(jī)的電路。引腳A，B可用于PWM控制。如果機(jī)器人項(xiàng)目只要求直行前進(jìn)，則可將IN1，IN2和IN3，IN4兩對引腳分別接高電平和低電平，僅用單片機(jī)的兩個(gè)端口給出PWM信號控制A，B即可實(shí)現(xiàn)直行、轉(zhuǎn)彎、加減速等動作。

實(shí)例二：用L298實(shí)現(xiàn)二相步進(jìn)電機(jī)控制。將IN1，IN2和IN3，IN4兩對引腳分別接入單片機(jī)的某個(gè)端口，輸出連續(xù)的脈沖信號。信號的快慢決定了電機(jī)的轉(zhuǎn)速。改變繞組脈沖信號的順序即可實(shí)現(xiàn)正反轉(zhuǎn)。圖13L298驅(qū)動步進(jìn)電機(jī)伺服電動機(jī)又稱執(zhí)行電動機(jī)。其功能是將輸入的電壓控制信號轉(zhuǎn)換為軸上輸出的角位移和角速度，驅(qū)動控制對象。伺服電動機(jī)可控性好，反應(yīng)迅速。是自動控制系統(tǒng)和計(jì)算機(jī)外圍設(shè)備中常用的執(zhí)行元件。伺服電動機(jī)可分為兩類：交流伺服電動機(jī)和直流伺服電動機(jī)三、伺服電動機(jī)及其控制1、交流伺服電動機(jī)

交流伺服電動機(jī)就是一臺兩相交流異步電機(jī)。它的定子上裝有空間互差90的兩個(gè)繞組：勵磁繞組和控制繞組，其結(jié)構(gòu)如圖所示。勵磁繞組控制繞組杯形轉(zhuǎn)子內(nèi)定子交流伺服電動機(jī)結(jié)構(gòu)圖~Uf~UcC其旋轉(zhuǎn)速度n為:n=60f(1-s)/p=n0(1-s)f:交流電源頻率(HZ)p:為磁級對數(shù)n0:電動機(jī)旋轉(zhuǎn)磁場轉(zhuǎn)速(r/min),

n0=60f/ps:轉(zhuǎn)差率,s=(n0-n)/n0圖5—21.基本工作原理:交流伺服電動機(jī)以單相異步電動機(jī)原理為基礎(chǔ)，從圖5—2可以看出，勵磁繞組WF接到電壓為Uf的交流電網(wǎng)上，控制繞組WC接到控制電壓Uc上，當(dāng)有控制信號輸入時(shí)，兩相繞組便產(chǎn)生旋轉(zhuǎn)磁場。該磁場與轉(zhuǎn)子中的感應(yīng)電流相互作用產(chǎn)生轉(zhuǎn)矩，使轉(zhuǎn)子跟著旋轉(zhuǎn)磁場以一定的轉(zhuǎn)差率轉(zhuǎn)動起來.放大器檢測元件控制信號+–+–控制繞組勵磁繞組+++–––11(b)相量圖交流伺服電動機(jī)的接線圖和相量圖(a）接線圖交流伺服電動機(jī)的接線圖和相量圖放大器檢測元件控制信號+–+–控制繞組勵磁繞組+++–––1勵磁繞組串聯(lián)電容C,是為了產(chǎn)生兩相旋轉(zhuǎn)磁場。適當(dāng)選擇電容的大小，可使通入兩個(gè)繞組的電流相位差接近90,從而產(chǎn)生所需的旋轉(zhuǎn)磁場?？刂齐妷号c電源電壓頻率相同，相位相同或反相。勵磁繞組固定接在電源上，當(dāng)控制電壓為零時(shí)，電機(jī)無起動轉(zhuǎn)矩，轉(zhuǎn)子不轉(zhuǎn)。放大器檢測元件控制信號+–+–控制繞組勵磁繞組+++–––1

若有控制電壓加在控制繞組上，且勵磁電流和控制繞組電流不同相、相位相差90度、幅值相等i1=Ikmsinωti2=Ikmsin(ωt-90)Bk=BmsinωtBj=Bmsin(ωt-90)因此便產(chǎn)生兩相旋轉(zhuǎn)磁場。在旋轉(zhuǎn)磁場的作用下，轉(zhuǎn)子便轉(zhuǎn)動起來。交流伺服電動機(jī)的特點(diǎn)：不僅要求它在靜止?fàn)顟B(tài)下，能服從控制信號的命令而轉(zhuǎn)動，而且要求在電動機(jī)運(yùn)行時(shí)如果控制電壓變?yōu)榱?，電動機(jī)立即停轉(zhuǎn)。如果交流伺服電動機(jī)的參數(shù)選