建設(shè)項(xiàng)目可行性研究-課程設(shè)計(jì)論文

項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 Jilinjianzhuuniversity建設(shè)項(xiàng)目可行性研究課程設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)名稱：建設(shè)項(xiàng)目可行性研究學(xué)院：管理學(xué)院

目錄第一章項(xiàng)目建設(shè)概況 31.1項(xiàng)目基本概況 31.2開發(fā)商簡介 31.3項(xiàng)目可行性研究說明 4第二章項(xiàng)目市場、需求分析 52.1項(xiàng)目區(qū)位與規(guī)劃指標(biāo) 52.2項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 62.3項(xiàng)目SWOT分析 72.4項(xiàng)目市場定位 82.4.1產(chǎn)品定位 82.4.2客戶定位 82.4.3價(jià)格定位 8第三章項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃方案優(yōu)選 93.1項(xiàng)目建設(shè)與規(guī)劃 9第四章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 104.1項(xiàng)目施工組織 104.2開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃 10第五章項(xiàng)目投資估算 125.1投資估算 125.2資金估算與使用計(jì)劃 13第六章項(xiàng)目資金籌集方案及籌資成本估算 156.1項(xiàng)目收入計(jì)劃 156.2項(xiàng)目資金籌措 15第七章項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià) 167.1項(xiàng)目盈利能力評價(jià) 167.1.1項(xiàng)目損益表 167.1.2項(xiàng)目全部投資凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率 167.1.3項(xiàng)目資本金凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率 177.2項(xiàng)目清償能力評價(jià) 177.3敏感性分析 187.4項(xiàng)目的盈虧平衡分析 18第八章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 208.1風(fēng)險(xiǎn)定義、作用 208.1.1風(fēng)險(xiǎn)的定義 208.1.2風(fēng)險(xiǎn)的作用 208.2風(fēng)險(xiǎn)分類 208.3風(fēng)險(xiǎn)識別 208.3.1風(fēng)險(xiǎn)識別的特點(diǎn) 208.3.2風(fēng)險(xiǎn)識別的依據(jù) 218.3.3風(fēng)險(xiǎn)識別的內(nèi)容 228.4風(fēng)險(xiǎn)分析 238.4.1風(fēng)險(xiǎn)分析的概念 238.4.2風(fēng)險(xiǎn)分析的方法 23第九章項(xiàng)目國民經(jīng)濟(jì)評價(jià) 259.1社會效益影響 259.2項(xiàng)目社會參與性 259.2.1目標(biāo)群體參與性 259.2.2受影響群體參與性 25第十章結(jié)論 2610.1項(xiàng)目結(jié)論 2610.2本項(xiàng)目別墅部分市場前瞻 2610.3本項(xiàng)目普通公寓住宅部分市場前瞻 26第一章項(xiàng)目建設(shè)概況1.1項(xiàng)目基本概況項(xiàng)目位于長春市二道區(qū)東盛大街以東，榮光路以南，民豐大街以西，同興路以北，5.73萬㎡,開放式街區(qū),豪華居住區(qū),國際化社區(qū)。項(xiàng)目位于長春東部門戶，城市重點(diǎn)打造的國際化中心區(qū)，二道區(qū)東盛大街和吉林大路交匯處，項(xiàng)目包含住宅、辦公樓、商業(yè)三種城市高端價(jià)值形態(tài)。1.2開發(fā)商簡介力旺集團(tuán)是由國家工商總局核準(zhǔn)的一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的企業(yè)集團(tuán)，是吉林省著名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。其母公司力旺集團(tuán)有限公司前身為吉林省吳太房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，于2001年2月在長春市設(shè)立，截至目前集團(tuán)共有員工590人，總資產(chǎn)逾20億元人民幣，擁有土地儲備總量近180萬平方米。自2006年至2010年末，累計(jì)開發(fā)面積77萬㎡，累計(jì)竣工面積58萬㎡。已為5000多戶業(yè)主提供了稱心如意的住房，為長春城市建設(shè)做出了自己的貢獻(xiàn)。公司產(chǎn)品及品牌認(rèn)知度、美譽(yù)度、忠誠度逐年上升，做為本土開發(fā)商已在市場中有了一定的占有率。近年來企業(yè)飛速發(fā)展，成績矚目，已成為春城地產(chǎn)界一顆璀璨的新星。幾年來，力旺在注重自身發(fā)展的同時(shí)，時(shí)刻不忘企業(yè)的社會責(zé)任，守法經(jīng)營，依法納稅，累計(jì)納稅3.5億元人民幣。同時(shí)，當(dāng)社會遇到災(zāi)害災(zāi)難時(shí)，及時(shí)伸出援助之手，幾年間，先后向汶川災(zāi)區(qū)、玉樹災(zāi)區(qū)、西南旱區(qū)、吉林洪災(zāi)、汽開區(qū)義務(wù)教育、凈月南環(huán)小學(xué)建設(shè)、南環(huán)城路綠化帶建設(shè)、二道濕地公園建設(shè)等積極捐贈捐助，累計(jì)金額逾4000萬元，充分展現(xiàn)了良好的民營企業(yè)形象。幾年來，力旺集團(tuán)及其旗下企業(yè)先后獲得省、市人民政府“守合同、重信用”單位、“城市建設(shè)先進(jìn)單位”等50余項(xiàng)榮譽(yù)稱號，所開發(fā)項(xiàng)目先后獲得“中國建筑工程魯班獎”、“中國名盤”等50多項(xiàng)榮譽(yù)獎項(xiàng)。近期，力旺集團(tuán)重新確立了企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，明確了以“住宅開發(fā)為核心”的業(yè)務(wù)組合戰(zhàn)略，以“為了傳世一百年”作為企業(yè)使命，以“中國二三線城市的領(lǐng)先開發(fā)商”作為企業(yè)愿景，確立了以核心價(jià)值觀“人本、共贏”統(tǒng)領(lǐng)的企業(yè)文化理念體系。力旺始終秉承“品質(zhì)人居、健康主義”的開發(fā)理念，“整合創(chuàng)新、誠信樹品”的經(jīng)營理念，“真誠為基、理解為柱、溝通為梁”的服務(wù)理念，致力于為客戶提供高品質(zhì)的綠色健康人居環(huán)境。在2008“計(jì)劃執(zhí)行年”、2009“意識提升年”、2010“品質(zhì)提升年”的基礎(chǔ)上，公司已確定2011年為“精細(xì)化管理年”。力旺的建筑，代表一種全方位的健康理念，代表一種歷經(jīng)風(fēng)雨而不變的品質(zhì)，代表一種雋永悠遠(yuǎn)的品味，更展現(xiàn)出了傳承百年建筑的風(fēng)韻。2011年，力旺仍將致力于長春市這片熱土，實(shí)現(xiàn)三區(qū)同啟、五盤聯(lián)動的格局，繼續(xù)在凈月開發(fā)區(qū)、西新開發(fā)區(qū)、二道區(qū)開發(fā)建設(shè)力旺·弗朗明歌、力旺·塞歌維亞、力旺·格林春天、力旺·康城、力旺·康都（暫命名）。為了公司今后更好地發(fā)展，為長春城市建設(shè)做出更大的貢獻(xiàn)，同時(shí)也為吉林省行業(yè)建設(shè)，為吉林省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)走向全國打好基礎(chǔ)，公司有信心也有能力打造本土開發(fā)商的知名品牌。1.3項(xiàng)目可行性研究說明本可行性研究報(bào)告編寫目的是為業(yè)主提供分析依據(jù)和參考。隨著住房制度改革的全面推進(jìn)，住宅的商品化、社會化程度不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)對經(jīng)濟(jì)增長的促進(jìn)作用日益凸顯；隨著生活質(zhì)量的不斷提高，人們對住宅、辦公、商業(yè)的需求從單純追求空間的簡單型向生態(tài)化、藝術(shù)化、智能化、人性化兼而有之的綜合型過渡。適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，社會的要求，力旺集團(tuán)與時(shí)俱進(jìn)，經(jīng)過反復(fù)磋商和論證，決定在長春市二道區(qū)東盛大街與吉林大路交會處做房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。該項(xiàng)目突出“以人為本”的指導(dǎo)思想，以低密度、低價(jià)位、高質(zhì)量、高品味為目標(biāo)，擁有獨(dú)特的中式多元化，柔和的暖色調(diào)裝飾，集居住、辦公、商業(yè)中心于一體的低密度時(shí)尚住宅生活環(huán)境。第二章項(xiàng)目市場、需求分析2.1項(xiàng)目區(qū)位與規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目位于長春市二道區(qū)東盛大街以東，榮光路以南，民豐大街以西，同興路以北，5.73萬㎡,開放式街區(qū),豪華居住區(qū),國際化社區(qū)。項(xiàng)目位于長春東部門戶，城市重點(diǎn)打造的國際化中心區(qū)，二道區(qū)東盛大街和吉林大路交匯處，項(xiàng)目包含住宅、辦公樓、商業(yè)三種城市高端價(jià)值形態(tài)。項(xiàng)目一期施工建設(shè)仍在進(jìn)行中，目前正在進(jìn)行小區(qū)交付使用前的整體綠化工程，銷售情況良好。目前主體結(jié)構(gòu)正在緊張的施工過程中，力旺東璽臺一期計(jì)劃于2012年9月開始動工，于2014年8月竣工，建設(shè)工期2年。根據(jù)項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)，由高層住宅、多層的商業(yè)、集中辦公綜合體組成，建筑面積為178013㎡（其中地上部分為134013㎡）。本項(xiàng)目一期的設(shè)計(jì)指標(biāo)如下：樓盤地址：二道區(qū)東盛大街與吉林大路交會處整盤建面：57300㎡整盤戶數(shù)：702套

本期占地面積：19100㎡

本期總建筑面積：68300㎡其中：地上建筑面積：51860㎡1）住宅：44155㎡2）商業(yè)：3195㎡3）辦公樓：4510㎡地下建筑面積：16440㎡1）地下車庫：13290㎡2）公建及配套設(shè)施：3150㎡停車泊位：732輛1）地面停車：296輛2）地下停車436輛容積率：2.19建筑密度：45.1%綠地率：30.15%集中綠地率：15%2.2項(xiàng)目周邊環(huán)境分析河畔華城三期位置：二道區(qū)東盛大街與吉林大路交會處基地周邊情況：位于東盛商圈腹地，國貿(mào)商都、晨宇購物中心、晨宇科技城、左岸商場、萬通大市場等豐富生活舉步即是，零距離接軌餐飲、娛樂、購物等頂級城市配套。此外，吉林大路餐飲一條街，更為城市生活畫龍點(diǎn)睛。坐擁城市主干道吉林大路與東盛大街，是長春東部聯(lián)系其他城區(qū)的樞紐核心。四縱四橫的城市主干道，臨近輕軌四號線，出行便捷，瞬間切換城市生活畫面。規(guī)劃中的地鐵線，與項(xiàng)目也在咫尺之隔，未來，享受快捷出行的同時(shí)，更賦予項(xiàng)目更多增值空間。項(xiàng)目交通條件：公交線路有20余條、輕軌、地鐵。項(xiàng)目處于長春市新興發(fā)展的凈月開發(fā)區(qū)，交通設(shè)施有待完善。坐擁城市主干道吉林大路與東盛大街，是長春東部聯(lián)系其他城區(qū)的樞紐核心。四縱四橫的城市主干道，臨近輕軌四號線，出行便捷，瞬間切換城市生活畫面。規(guī)劃中的地鐵線，與項(xiàng)目也在咫尺之隔，未來，享受快捷出行的同時(shí)，更賦予項(xiàng)目更多增值空間。項(xiàng)目周邊的公共設(shè)施配套：中小學(xué):亞泰小學(xué)、長春市第108中學(xué)、長春市第52中學(xué)幼兒園:二道區(qū)幼兒園等大學(xué)：長春師范學(xué)院等綜合商場:國貿(mào)商都、晨宇購房中心郵局:二道郵電局銀行:工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行醫(yī)院:中日聯(lián)誼醫(yī)院、二道區(qū)中醫(yī)院、二道區(qū)人民醫(yī)院、吉大分院其他:勞動公園周邊眾多學(xué)府林立為項(xiàng)目提供高品質(zhì)教育配套，實(shí)現(xiàn)孩子就近入學(xué)的夢想，亞泰小學(xué)、五十二中學(xué)，一百零八中學(xué)、長春師范學(xué)院等知名學(xué)府，明星級教師領(lǐng)銜授課，讓孩子接受一步到位優(yōu)質(zhì)教育的滋養(yǎng)。同時(shí)，吉大一院、心腦血管醫(yī)院等醫(yī)療體系，更為居住提供全方位、全生命周期的醫(yī)療系統(tǒng)，使所有居民享有更安全、便捷的醫(yī)療服務(wù)，為健康保駕護(hù)航。2.3項(xiàng)目SWOT分析對于商業(yè)產(chǎn)品的投資，往往要經(jīng)過一番深思熟慮。那么，對于力旺東璽臺商鋪投資的可行性研究，我們以SWOT分析法的形式逐一考量。S(Strengths：優(yōu)勢)力旺東璽臺位于東盛大街和吉林大路交會處，隸屬于東盛商圈，地處二道區(qū)核心。區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍濃厚，國貿(mào)商都、晨宇購物中心、晨宇科技城等帶來豐富的客群。記者在實(shí)地踏訪的過程中發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目周邊臨街商鋪幾乎無閑置，彼此經(jīng)營品類也并不沖突。因而，項(xiàng)目得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢更為投資項(xiàng)目注入一針強(qiáng)心劑。同時(shí)，項(xiàng)目自身規(guī)劃有2棟5A級寫字間，約200套寫字間產(chǎn)品，加之項(xiàng)目周邊有20余個(gè)成熟社區(qū)，這樣為項(xiàng)目商業(yè)提供穩(wěn)定的客源。此外，吉林大路、東盛大街作為二道區(qū)的主干路，也會帶來眾多的流動客群。W(Weaknesses：劣勢)力旺東璽臺商鋪面積區(qū)間為110-500平，均價(jià)3萬元/平。由此可知，項(xiàng)目商鋪產(chǎn)品面積略大，而面積相對較小的產(chǎn)品單價(jià)也較高，這樣項(xiàng)目商鋪的投資門檻約為400萬。這樣，資金實(shí)力有限的投資客將會受到限制。但是，這本身也是受到項(xiàng)目高端定位的影響。目前，力旺東璽臺項(xiàng)目主體已封頂，為準(zhǔn)現(xiàn)房銷售階段，預(yù)計(jì)2014年11月交房。這就意味著即使購買商鋪也不能馬上投入使用，會流失一部分急于自營的投資群體。O(Opportunities：機(jī)會)伴隨著長春市道路的整改及修建，立體化交通網(wǎng)的實(shí)現(xiàn)已然指日可待。其中，吉林大路、二道區(qū)主干道東盛大街和東榮大路的相繼修通，進(jìn)一步拉近了項(xiàng)目與長春市其他城區(qū)的距離。同時(shí)，地鐵2號線未來的貫通加之原有的輕軌4號線，區(qū)域內(nèi)實(shí)現(xiàn)了公交、輕軌、地鐵三種出行方式。便捷的出行方式不僅方便了入住的業(yè)主，同時(shí)也將帶來眾多的流動客群，增加投資的信心。同時(shí)，項(xiàng)目的商鋪產(chǎn)品正處于“熟鋪”向“旺鋪”的過渡階段，產(chǎn)品未來升值空間不容小覷。T(Threats：風(fēng)險(xiǎn))任何事物都具有兩面性，投資亦是如此。成熟的商業(yè)氛圍、可觀的受益、穩(wěn)定的客群，使得投資優(yōu)勢明顯。但是，往往也會伴隨著一定的風(fēng)險(xiǎn)，如產(chǎn)品總價(jià)較高、經(jīng)營業(yè)態(tài)的合理選擇等問題，這些因素也都需要投資客酌情考慮。2.4項(xiàng)目市場定位2.4.1產(chǎn)品定位以先進(jìn)的居住理念為先導(dǎo)，注重營造空間布局、主題生活環(huán)境、社區(qū)生活配套三大方面的鮮明特點(diǎn)，兼顧建筑單體的內(nèi)外感受，相對弱化處理住宅配套設(shè)施，具備二十一世紀(jì)領(lǐng)先品質(zhì)住宅產(chǎn)品鮮明形象的居住社區(qū)。2.4.2客戶定位整個(gè)項(xiàng)目的客戶群定位必然是多層次的?？傮w上看，應(yīng)明確以“中高等收入階層”為主流消費(fèi)群體的客戶群定位?！爸懈叩仁杖腚A層”應(yīng)該是指：有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，家庭月收入在8300元/平方米以上，具有較高的文化水平和審美能力，對未來美好生活充滿信心和渴望的人群。2.4.3價(jià)格定位定價(jià)，普通多層高層住宅8300元/每平方米。這對于城市中高收入階層以上的白領(lǐng)具有很大的誘惑力。相對于其他社區(qū)2萬多元/每平方米的房價(jià)，力旺東璽臺更是極具競爭力。用相當(dāng)于公寓的價(jià)格購買一套高品質(zhì)的別墅，不再只是夢想。此外，該區(qū)域是政府規(guī)劃好的高級住宅區(qū)，臨近長影世紀(jì)城、凈月國家森林公園。各房地產(chǎn)開發(fā)商已購置大量土地于此，可以預(yù)期，除了現(xiàn)有項(xiàng)目外，周邊還會有樓盤項(xiàng)目競相跟進(jìn)的態(tài)勢，形成開發(fā)熱潮。該處房產(chǎn)極具升值潛力。第三章項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃方案優(yōu)選3.1項(xiàng)目建設(shè)與規(guī)劃長春商業(yè)布局極不均衡，目前南部、西部和東部占半城以上區(qū)域內(nèi)都沒有大型商業(yè)儀軒休閑假日廣場項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢明顯，周邊環(huán)境及形成商圈的時(shí)機(jī)均十分優(yōu)越，商業(yè)項(xiàng)目具有良好的發(fā)展前景，面臨空前的發(fā)展機(jī)遇，長期持有具有很高的增值潛力。力旺東璽臺項(xiàng)目占地5.73萬㎡，規(guī)劃建筑面積17.8013萬㎡，總投資20.58億元。本項(xiàng)目集住宅、寫字樓、辦公樓于一體，長春市體量最大、商業(yè)業(yè)態(tài)最全的新型城市綜合體。長春市政府規(guī)劃的南部新商圈。力旺東璽臺項(xiàng)目將建小高層和高層產(chǎn)品，樓盤狀況為8層、10層、11層、14層、15層、16層、18層。項(xiàng)目建筑特色：住宅、辦公、特色商業(yè)、美食、休閑娛樂等功能于一體，打造長春市商業(yè)業(yè)態(tài)最全的城市新型綜合體。建設(shè)規(guī)模主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)單位:㎡總用地面積57300總建筑面積178013本期總建筑面積68300地上建筑面積51860其中住宅44155商業(yè)3195辦公樓4510容積率2.19地下建筑面積16440建筑密度45.1%綠地率30.15%總停車位732第四章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃4.1項(xiàng)目施工組織1、前期工作（1）項(xiàng)目開發(fā)融資：2012年11月前完成。（2）簽訂合同及付款：2012年11月前完成。（3）批文報(bào)批工作：2012年12月前完成。2、規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的審批、修改：2012年11月初完成。（2）委托設(shè)計(jì)：2012年11月初完成。（3）初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)：2012年9月～2013年4月初完成。3、工程招標(biāo)招標(biāo)及采購工作于2012年12月31日前完成（包括施工、監(jiān)理的招標(biāo)，以及材料設(shè)備采購）。4、施工階段（1）施工準(zhǔn)備：2012年10月～2013年１月初。（2）基礎(chǔ)工程：2013年１月初～2013年7月初。（3）土方工程：2013年２月末～2013年7月初。（4）地下結(jié)構(gòu)工程：2013年４月初～2014年2月末。（5）主體工程：2013年7月初～2014年6月初。（6）安裝與裝修工程：2013年9月初～2014年4月初。（7）室外總體：2014年10月初～2014年6月末。5、竣工準(zhǔn)備及驗(yàn)收備案：2014年9月初～2014年11月初。6、銷售：2013年7月～2014年12月。4.2開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目論證及準(zhǔn)備工作在2012年12月前完成。2013年1月，完成土地三通一平并投入施工使用。項(xiàng)目建設(shè)包括多層住宅、聯(lián)體別墅、地下室、及地下停車場等公共設(shè)施。預(yù)計(jì)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)經(jīng)營期限為2年：2012年9月至2014年11月。項(xiàng)目所需的大體時(shí)間及進(jìn)度見下表：項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表時(shí)間項(xiàng)目年份2012年2013年2014年季度3412341234項(xiàng)目論證及準(zhǔn)備工作拆遷及土地三通一平前期工程建安工程土建工程基礎(chǔ)工程基坑圍護(hù)及土方工程地下結(jié)構(gòu)地上結(jié)構(gòu)外立面裝飾工程室內(nèi)裝飾工程室外附屬工程市政配套銷售說明：1、項(xiàng)目前期工作包括項(xiàng)目開發(fā)融資、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和施工圖設(shè)計(jì)以及項(xiàng)目實(shí)施前各種批文的報(bào)批工作。2、建安工程包括主體工程的建設(shè)和室內(nèi)外設(shè)備的安裝。3、配套工程建設(shè)包括管線鋪設(shè)、公共建筑建設(shè)、小區(qū)內(nèi)外綠化以及道路的建設(shè)。第五章項(xiàng)目投資估算5.1投資估算1、土地成本起價(jià)：4.24億元2.征收的范圍和標(biāo)準(zhǔn):1）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的內(nèi)容

城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的內(nèi)容主要包括城市供水設(shè)施、排水設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、公交設(shè)施、消防設(shè)施和其他市政公用設(shè)施等配套費(fèi)。

2）征收范圍

凡在長春市（不含雙陽區(qū)）城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)新建的各類建設(shè)項(xiàng)目及擴(kuò)建、改建的新增面積部分或原屬于減免配套費(fèi)的建設(shè)項(xiàng)目改變用途的，均按建筑面積征收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。

3）征收標(biāo)準(zhǔn)

長春市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按建筑面積征收，住宅每平方米90元，非住宅每平方米110元，其中：供水設(shè)施配套費(fèi)10元，消防設(shè)施配套費(fèi)5元。

4）征收辦法

城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)由長春市政府授權(quán)有關(guān)部門統(tǒng)一征收。由于長春市近年來需要改造的城市供水管網(wǎng)較多，并且隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，每年供水設(shè)施建設(shè)還需要大量資金投入，因此供水設(shè)施配套費(fèi)可由市政府指定負(fù)責(zé)供水設(shè)施建設(shè)的部門自行收取，專項(xiàng)用于城市供水管網(wǎng)建設(shè)和改造。

3、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)內(nèi)容：城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的內(nèi)容主要包括城市供水設(shè)施、排水設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、公交設(shè)施、消防設(shè)施和其他市政公用設(shè)施等配套費(fèi)。4、管理費(fèi)為項(xiàng)目總投資的5%；5、銷售費(fèi)為銷售收入的3%；6、財(cái)務(wù)費(fèi)為總成本的4%；7、不可預(yù)見費(fèi)為建安工程費(fèi)的10%;8、銷售價(jià)格平均價(jià)格15000元/m29、總投資為205026.6786萬元，具體數(shù)據(jù)如下：項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目投資金額（萬元）單位指標(biāo)（元/m2)工程量（m2)1、取得土地費(fèi)用42100573002、前期工程費(fèi)6089.07375（1）勘察費(fèi)486.7665建安工程費(fèi)的0.5%（2）設(shè)計(jì)費(fèi)2438.325建安工程費(fèi)的2.5%（3）立項(xiàng)資金審計(jì)費(fèi)486.7665建安工程費(fèi)的0.5%（4）施工圖審圖費(fèi)126.55929建安工程費(fèi)的0.13%（5）招標(biāo)費(fèi)1090.35696建安工程費(fèi)的1.12%（6）施工結(jié)算審計(jì)費(fèi)292.0599建安工程費(fèi)的0.3%（7）工程監(jiān)理費(fèi)1168.2396建安工程費(fèi)的1.2%3、建設(shè)費(fèi)110009.229（1）建筑工程費(fèi)97353.3商業(yè)13482.3535003195住宅19217.25150044155寫字樓12405.119004510車位52248.6600013290（2）基礎(chǔ)設(shè)施配套12655.929建安工程費(fèi)的13%4、期間費(fèi)用18188.74789（1）管理費(fèi)用4867.665建安工程費(fèi)的5%（2）銷售費(fèi)用6993.15078銷售收入的3%（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用6327.932112總成本的4%5稅費(fèi)17638.705066、不可預(yù)見費(fèi)11000.9229建安工程費(fèi)的10%總投資合計(jì)205026.67865.2資金估算與使用計(jì)劃1.項(xiàng)目資金籌措：集團(tuán)資本金占總投資27.8％，約為57024.2556萬元；申請商業(yè)銀行貸款占投資的50％，約為101563.593萬元。具體資金籌措及使用詳表：資金來源運(yùn)用表序號項(xiàng)目名稱合計(jì)2013年末2014年2015年2016年1總投資205026.678690510.50457097.596639303.70418114.8741.1建設(shè)投資196628.01290510.50457097.596633187.47411790.1451.2借款利息14804.0202381.339076116.236324.722資金籌措205026.678690510.50457097.596639303.70418114.8742.1自有資金103463.085654429.6092594.646631344.4515094.382.1.1銷售收入325821.01600130328.4064195492.60962.1.2資本金57024.255654429.6092594.6466002.2借貸資金101563.59336080.89554502.957959.2543020.4942.2.1貸款利息（6.6%）2381.339076135.7021496908.801第六章項(xiàng)目資金籌集方案及籌資成本估算6.1項(xiàng)目收入計(jì)劃項(xiàng)目銷售情況預(yù)測：在第一年度末，可獲得30%銷售款；第二年度末，可獲得30%銷售款；交房后獲得40%銷售款。項(xiàng)目收入計(jì)劃及估算見下表：銷售收入估算表序號名稱指標(biāo)2012年6月2013年6月2014年6月單價(jià)(元/㎡)工程量㎡銷售比例收入（萬元）銷售比例收入（萬元）銷售比例收入（萬元）總計(jì)（萬元）1銷售收入57737.451.1住宅83004415530%10994.6030%10994.6040%14659.4636648.651.2辦公樓9300451030%1258.2930%1258.2940%1677.724194.301.3車位550013290————100%7309.507309.501.4商業(yè)300003195——50%4792.5050%4792.509585.002經(jīng)營稅費(fèi)19342.052.1營業(yè)稅及附加銷售收入的5%—612.64—852.27—1422.002886.872.2土地增值稅土地增值額的30%—3492.07—4857.93—8105.1716455.173銷售凈收入—8148.17—11335.18—18912.0538395.406.2項(xiàng)目資金籌措項(xiàng)目資金籌措：集團(tuán)自有資金占總投資35％，約為7105．52萬元；申請商業(yè)銀行貸款占投資的65％，約為13195.96萬元。具體資金籌措及使用詳見表：項(xiàng)目資金籌措及運(yùn)用表單位：萬元序號名稱金額第0年第一年度第二年度第三年度1項(xiàng)目總投資（不包含經(jīng)營稅費(fèi)）20301.489668.875447.283651.521503.811.1總成本20301.489668.875447.283651.521503.812資金籌措20301.489668.875447.283651.521503.812.1資本金7105.527105.520.000.000.002.2借貸資金13195.962563.355447.283651.521503.812.3銷售收入補(bǔ)充15686.360.001163.795959.158563.42第七章項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)7.1項(xiàng)目盈利能力評價(jià)7.1.1項(xiàng)目損益表項(xiàng)目投資利潤率=27.75%投資利稅率=34.69%項(xiàng)目資本金利潤率=126.24%項(xiàng)目的各類靜態(tài)指標(biāo)詳見下表：損益表單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)第一年度第二年度第三年度1經(jīng)營收入29841.256755.927554.6815530.651.1銷售收入29841.256755.927554.6815530.652總成本20301.4815146.153615.521503.813經(jīng)營稅費(fèi)3906.37941.381102.021862.974利潤總額5633.40-9331.612801.1412163.875所得稅1408.35——1408.356稅后利潤4225.05-9331.612801.1410755.527盈余公積金（10%）422.51-933.16280.111075.568可分配利潤3802.54-8398.452528.039679.969投資利潤率27.75%——27.75%10投資利稅率34.69%——34.69%11資本金利潤率126.24%——126.24%7.1.2項(xiàng)目全部投資凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率項(xiàng)目全部投資按折現(xiàn)率8％測算，得出累計(jì)凈現(xiàn)值（稅前、稅后）、財(cái)務(wù)凈限值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。詳見下表：財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）單位：萬元序號項(xiàng)目名稱合計(jì)0(起始）第1年第2年第3年1現(xiàn)金流入50142.739668.875447.2817953.1217034.461.1商業(yè)銀行貸款13195.962563.355447.283651.521503.811.2銷售收入29841.25——14301.615530.651.3資本金7105.527105.520.000.000.002現(xiàn)金流出29522.579668.876641.25058.636748.522.1總成本（除財(cái)務(wù)費(fèi)用）24207.859668.875818.084029.254694.652.2營業(yè)稅及附加1492.06—337.80377.73776.532.3土地增值稅2414.31—485.32651.651277.343所得稅1408.35———1408.354稅前凈現(xiàn)金流量5633.410.00-1193.9212894.4910285.94稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值2980.230.00-871.233039.168738.71項(xiàng)目稅前內(nèi)部收益率19.58%———19.58%稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量—0.00-8728.02-5202.595633.415稅后凈現(xiàn)金流量4225.060.00-1193.923525.439427.65稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值1840.210.00-871.233039.167598.69項(xiàng)目稅后內(nèi)部收益率17.41%———17.41%7.1.3項(xiàng)目資本金凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率項(xiàng)目資本金按折現(xiàn)率8％測算，得出財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前與稅后）、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。具體見下表：財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（資本金）單位：萬元序號項(xiàng)目名稱合計(jì)0(起始）第1年第2年第3年1現(xiàn)金流入29841.259668.875447.2817953.1217034.461.1商業(yè)銀行貸款13195.962563.355447.283651.521503.811.2銷售收入29841.25——14301.6015530.651.3資本金7105.527105.520.000.000.002現(xiàn)金流出36479.99668.876821.2616703.0123374.552.1總成本（除財(cái)務(wù)費(fèi)用）20301.489668.876319.6710366.1314034.62.2貸款還本付息14686.360.00163.795959.158563.422.3經(jīng)營稅費(fèi)1492.06—337.80377.73776.533稅前凈現(xiàn)金流量5233.750.00-1373.983984.872622.86稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值4390.140.00-1168.003250.112308.03稅前內(nèi)部收益率19.62%———19.62%4所得稅1408.35———1408.355稅后凈現(xiàn)金流量3907.340.00-1273.983150.112031.21稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值4460.030.00-1068.003684.871843.16稅后內(nèi)部收益率18.15%———18.15%7.2項(xiàng)目清償能力評價(jià)本項(xiàng)目貸款按季度給付利息，建設(shè)經(jīng)營期結(jié)束一次性償還本金?？傆?jì)貸款額度為13195.96萬元，支付利息總額為2654.68萬元。貸款有效利率7.56%。（人民幣中長期貸款1～3年利率，2007年12月21日起實(shí)行）貸款還本付息估算表單位：萬元序號項(xiàng)目名稱合計(jì)0（起始）第1年第2年第3年1總成本（除財(cái)務(wù)費(fèi)用）20301.489668.874818.084029.251785.281.1直接成本合計(jì)18797.679668.874725.373275.571127.861.2管理費(fèi)用563.93—281.97140.98140.981.3銷售費(fèi)用1492.06—337.80377.73776.531.4其他費(fèi)用2414.31—804.77804.77804.771.5不可預(yù)見費(fèi)939.88—469.94234.97234.971.6維修基金746.03—248.68248.68248.682資本金7105.527105.520.000.000.003銀行貸款13195.962563.355447.283651.521503.814貸款取得13195.962563.355447.283651.521503.815貸款余額0.000.000.000.000.006貸款償還14686.360.00163.795959．158563.427利息支出1490.400.00163.79511.87745.207.3敏感性分析銷售總收入與總成本的變動對全部投資及資本金的敏感性分析?，F(xiàn)設(shè)定建設(shè)總成本在-10%～10%范圍內(nèi)變動：全部投資（資本金）內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值的變動狀況見下表：項(xiàng)目敏感性分析表項(xiàng)目變動全部投資資本金NPVIRRNPVIRR總成本-10%3505.7719.71%9897.8720.12%-5%3295.3818.99%8471.5419.45%0%2980.2317.41%4560.7418.15%5%125.4016.57%5063.9216.02%10%-1335.8010.89%-1487.4611.03%總收入-10%-1444.2710.90%-1331.4810.85%-5%440.1516.85%654.7916.17%0%2980.2317.41%4560.7418.15%5%3478.4719.12%5896.5519.51%10%3969.1620.55%6312.6720.21%項(xiàng)目收益率在分析的各種情況下仍能保持較高的內(nèi)含報(bào)酬率(最低情況為收入減少5%時(shí)IRR為16.85%)，項(xiàng)目內(nèi)含報(bào)酬率仍高于其資金成本8%，也介于行業(yè)平均利潤水平(15%-20%)，表明該項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。7.4項(xiàng)目的盈虧平衡分析項(xiàng)目盈虧平衡以及達(dá)到1.5%、5%、10%、15%的利潤率時(shí)地上建安成本和地下建安成本、設(shè)施配套費(fèi)的保本價(jià)見下表：項(xiàng)目盈虧平衡分析利潤率保本價(jià)（萬元）地上建安造價(jià)地下建筑造價(jià)設(shè)施配套費(fèi)單價(jià)（元/㎡）總價(jià)（萬元）單價(jià)(元/㎡)總價(jià)(萬元)單價(jià)（元/㎡）總價(jià)（萬元）15%2823.1214214.414950.729069.722888.193673.7810%2715.5313672.694520.318281.212716.123454.905%2551.3212845.9.4042.127405.162581.423283.571.5%2235.3711255.083400.236229.222315.372945.150220011077.5030005496.0020002544.00第八章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析8.1風(fēng)險(xiǎn)定義、作用8.1.1風(fēng)險(xiǎn)的定義風(fēng)險(xiǎn)大致有兩種定義：一種定義強(qiáng)調(diào)了風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為不確定性；而另一種定義則強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為損失的不確定性。若風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為不確定性，說明風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的結(jié)果可能帶來損失、獲利或是無損失也無獲利，屬于廣義風(fēng)險(xiǎn)。金融風(fēng)險(xiǎn)屬于此類。而風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為損失的不確定性，說明風(fēng)險(xiǎn)只能表現(xiàn)出損失，沒有從風(fēng)險(xiǎn)中獲利的可能性，屬于狹義風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)和收益成正比，所以一般積極進(jìn)取的投資者偏向于高風(fēng)險(xiǎn)是為了獲得更高的利潤，而穩(wěn)健型的投資者則著重于安全性的考慮。8.1.2風(fēng)險(xiǎn)的作用風(fēng)險(xiǎn)管理是指對影響企業(yè)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的各種不確定性事件進(jìn)行識別和評估，并采取應(yīng)對措施將其影響控制在可接受范圍內(nèi)的過程。一般通過風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)駕馭、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控等一系列活動來防范風(fēng)險(xiǎn)的管理工作。對于現(xiàn)代企業(yè)來說，風(fēng)險(xiǎn)管理就是通過風(fēng)險(xiǎn)的識別、預(yù)測和衡量、選擇有效的手段，以盡可能降低成本，有計(jì)劃地處理風(fēng)險(xiǎn)，以獲得企業(yè)安全生產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)保障。這就要求企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，應(yīng)對可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識別，預(yù)測各種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后對資源及生產(chǎn)經(jīng)營造成的消極影響，使生產(chǎn)能夠持續(xù)進(jìn)行。可見，風(fēng)險(xiǎn)的識別、風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測和風(fēng)險(xiǎn)的處理是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的主要步驟。8.2風(fēng)險(xiǎn)分類房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)涉及政策風(fēng)險(xiǎn)?社會風(fēng)險(xiǎn)?技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)?自然風(fēng)險(xiǎn)和國際風(fēng)險(xiǎn)等,而這其中對房地產(chǎn)投資影響較大,同時(shí)又是可以預(yù)測?規(guī)避的主要是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)?經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要包含市場風(fēng)險(xiǎn)?經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等? 8.3風(fēng)險(xiǎn)識別8.3.1風(fēng)險(xiǎn)識別的特點(diǎn)1．廣泛性(1)參與人員的廣泛性參與風(fēng)險(xiǎn)識別的關(guān)鍵人員指項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員、項(xiàng)目及風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜?、?xiàng)目的最終用戶、項(xiàng)目產(chǎn)品的顧客、其他項(xiàng)目經(jīng)理、利害關(guān)系者，等等。除上述人員外，還應(yīng)鼓勵所有項(xiàng)目人員廣泛參與風(fēng)險(xiǎn)識別，因?yàn)槊總€(gè)項(xiàng)目組織成員的工作性質(zhì)不同，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也會有所不同，他們都有自己獨(dú)特的項(xiàng)目經(jīng)歷和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，可以為識別項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)提供更多的途徑。(2)風(fēng)險(xiǎn)識別涉及廣泛的知識領(lǐng)域?yàn)榱俗畲罂赡艿刈R別所有項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，不僅僅是參與風(fēng)險(xiǎn)識別的人員具有廣泛性，由于項(xiàng)目性質(zhì)的不同，風(fēng)險(xiǎn)識別將涉及到財(cái)務(wù)、技術(shù)、管理等多個(gè)的不同知識領(lǐng)域，與此同時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)信息分析技術(shù)和風(fēng)險(xiǎn)識別方法也會涉及到不同知識領(lǐng)域。2．全生命周期性項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)存在于項(xiàng)目生命期的各個(gè)階段中，不同階段會出現(xiàn)影響程度不同的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目生命期中的風(fēng)險(xiǎn)都屬于風(fēng)險(xiǎn)識別的范圍，風(fēng)險(xiǎn)識別不是一次性的活動，不僅包括項(xiàng)目初期對整體的風(fēng)險(xiǎn)識別，也包括在項(xiàng)目規(guī)劃、實(shí)施及交付等各個(gè)階段連續(xù)不斷的風(fēng)險(xiǎn)識別。另一方面，隨著項(xiàng)目進(jìn)度、條件、環(huán)境、范圍等的不斷變化，新的風(fēng)險(xiǎn)又會產(chǎn)生，從而又需要開展新一輪的風(fēng)險(xiǎn)識別?？傊?，風(fēng)險(xiǎn)識別必然貫穿于項(xiàng)目生命期的全過程。3．信息依賴性風(fēng)險(xiǎn)識別的基礎(chǔ)工作之一是收集有關(guān)的項(xiàng)目信息，然后識別不確定因素及其對項(xiàng)目產(chǎn)生的影響。信息的全面性、及時(shí)性、準(zhǔn)確性和動態(tài)性決定了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識別工作的質(zhì)量，進(jìn)而影響識別結(jié)果的可靠性和精確性，因此項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識別具有信息依賴性。8.3.2風(fēng)險(xiǎn)識別的依據(jù)(一)成果說明成果說明是進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識別的主要依據(jù)，因?yàn)轫?xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識別的最終目的是確定項(xiàng)目是否能夠在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)、規(guī)定的預(yù)算內(nèi)，按照要求的質(zhì)量，最終產(chǎn)生項(xiàng)目的可交付成果。所以，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識別就要根據(jù)成果說明來確定項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能產(chǎn)生的各種風(fēng)險(xiǎn)。(二)歷史資料以前類似項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的歷史資料，為識別現(xiàn)有項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)提供了非常重要的依據(jù)和參考。一般來說，項(xiàng)目的歷史資料來源于歷史項(xiàng)目的各種原始記錄、公用數(shù)據(jù)庫、項(xiàng)目承擔(dān)單位成員的經(jīng)驗(yàn)等。(三)項(xiàng)目計(jì)劃的信息在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識別過程中，要針對各項(xiàng)目計(jì)劃中包含的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識別。如項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的信息是分析項(xiàng)目質(zhì)量的重要依據(jù)，如果項(xiàng)目的進(jìn)度過快就可能保證不了項(xiàng)目的質(zhì)量。(四)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的種類項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的種類為項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識別提供了一個(gè)總的框架。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)主要包括項(xiàng)目技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目組織風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。(五)制約因素和假設(shè)條件當(dāng)項(xiàng)目的制約因素發(fā)生變化或假設(shè)條件不成立時(shí)，就可能成為項(xiàng)目新的風(fēng)險(xiǎn)源。8.3.3風(fēng)險(xiǎn)識別的內(nèi)容項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識別是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中的首要工作，它的主要工作內(nèi)容包括如下幾個(gè)方面。1．識別并確定項(xiàng)目有哪些潛在的風(fēng)險(xiǎn)這是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識別的第一項(xiàng)工作目標(biāo)，因?yàn)橹挥凶R別和確定項(xiàng)目可能會遇到哪些風(fēng)險(xiǎn)，才能夠進(jìn)一步分析這些風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)和后果。所以在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識別中首先要全面分析項(xiàng)目發(fā)展變化的可能性，進(jìn)而識別出項(xiàng)目的各種風(fēng)險(xiǎn)并匯總成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)清單(項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)注冊表)。2．識別引起項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的主要影響因素這是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識別的第二項(xiàng)工作目標(biāo)，因?yàn)橹挥凶R別出各項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的主要影響因素，才能把握項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展變化規(guī)律，才有可能對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行應(yīng)對和控制。所以在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識別中要全面分析各項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的主要影響因素及其對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的影響方式、影響方向、影響力度等。3．識別項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可能引起的后果這是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識別的第三項(xiàng)工作目標(biāo)，因?yàn)橹挥凶R別出項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可能帶來的后果及其嚴(yán)重程度，才能夠全面地認(rèn)識項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識別的根本目的是找到項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)以及消減項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)不利后果的方法，所以識別項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可能引起的后果是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識別的主要內(nèi)容。8.4風(fēng)險(xiǎn)分析8.4.1風(fēng)險(xiǎn)分析的概念風(fēng)險(xiǎn)分析有狹義和廣義兩種，狹義的風(fēng)險(xiǎn)分析是指通過定量分析的方法給出完成任務(wù)所需的費(fèi)用、進(jìn)度、性能三個(gè)隨機(jī)變量的可實(shí)現(xiàn)值的概率分布。而廣義的風(fēng)險(xiǎn)分析則是一種識別和測算風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)、選擇和管理方案來解決這些風(fēng)險(xiǎn)的有組織的手段。它包括風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)評估和風(fēng)險(xiǎn)管理三方面的內(nèi)容。本文中論及風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，都采用后一種定義。8.4.2風(fēng)險(xiǎn)分析的方法(一)定性風(fēng)險(xiǎn)分析方法定性風(fēng)險(xiǎn)分析的目的是界定風(fēng)險(xiǎn)源，并初步判明風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重程度，以給出系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的綜合印象，是一些定性風(fēng)險(xiǎn)分析方法的簡介。易于看出，初步危險(xiǎn)分析是用于識別系統(tǒng)中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)源，而以下的幾種方法則用于定性地量化各種風(fēng)險(xiǎn)源可能對系統(tǒng)造成的破壞，從而判明系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)大小。（二）定量風(fēng)險(xiǎn)分析方法定量風(fēng)險(xiǎn)分析是在定性分析的邏輯基礎(chǔ)上，給出各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)源的風(fēng)險(xiǎn)量化指標(biāo)及其發(fā)生概率，再通過一定的方法合成，得到系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的量化值。它是基于定性風(fēng)險(xiǎn)分析基礎(chǔ)上的數(shù)學(xué)處理過程?，F(xiàn)發(fā)展較為成熟的方法有PRA（概率風(fēng)險(xiǎn)評估）,DPRA（動態(tài)風(fēng)險(xiǎn)概率評估）及仿真通用軟件PRA和DPRA都是在FTA分析基礎(chǔ)上的量化，在可靠性及運(yùn)行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)分析領(lǐng)域內(nèi)應(yīng)用廣泛。稍作改造，我們便可將其運(yùn)用到項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析領(lǐng)域。其分析步驟如下：（1）識別項(xiàng)目研制過程中的困難環(huán)節(jié)，找出風(fēng)險(xiǎn)源；（2（3）標(biāo)識各風(fēng)險(xiǎn)源后果大小，及風(fēng)險(xiǎn)概率；（4度量。如果是用DPRA進(jìn)行評估，則尚須考慮它們在時(shí)間上的關(guān)系。另一種被廣泛運(yùn)用于風(fēng)險(xiǎn)評估的方法是。是國外在八十年代初期發(fā)展的一通用仿真軟件，它對項(xiàng)目研制構(gòu)造過程網(wǎng)絡(luò)，將各種復(fù)雜的邏輯關(guān)系抽象為時(shí)間、費(fèi)用、性能的三元組的變化。網(wǎng)絡(luò)模型面向決策，統(tǒng)籌處理時(shí)間、費(fèi)用、性能等風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵性參數(shù)，有效地解決多目標(biāo)最優(yōu)化問題，具有較大的實(shí)用價(jià)值。它的原理是通過豐富的節(jié)點(diǎn)邏輯功能，控制一定的時(shí)間流、費(fèi)用流和性能流流向相應(yīng)的活動。每次仿真運(yùn)行，通過蒙特卡洛模擬，這些參數(shù)流在網(wǎng)絡(luò)中按概率隨機(jī)流向不同的部分，經(jīng)歷不同的活動而產(chǎn)生不同的變化，最后至某一終止?fàn)顟B(tài)。用戶多次仿真后，通過節(jié)點(diǎn)收集到的各參數(shù)了解系統(tǒng)情況以輔助決費(fèi)用及性能的分布，從而知道系統(tǒng)研制的風(fēng)險(xiǎn)。8.5風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是指所有影響該項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的不確定因素的總和。任何一項(xiàng)工程，其項(xiàng)目立項(xiàng)及各種分析、研究、設(shè)計(jì)、計(jì)劃都是基于對未知因素(包括政治、經(jīng)濟(jì)、社會、自然各方面的)預(yù)測之上的，基于正常的和理想的技術(shù)、管理、組織之上的。而在項(xiàng)目實(shí)施及運(yùn)行過程中，這些因素都有可能發(fā)生變化。這些變化使原定的計(jì)劃、方案受到干擾，甚至可能使原定的目標(biāo)不能實(shí)現(xiàn)。對工程項(xiàng)目這些事先不能確定的內(nèi)部和外部的干擾因素，我們稱之為工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)造成工程項(xiàng)目實(shí)施的失控現(xiàn)象，如工期延長、成本增加、計(jì)劃修改等，最終導(dǎo)致工程經(jīng)濟(jì)效益降低，甚至項(xiàng)目失敗?，F(xiàn)代工程項(xiàng)目規(guī)模大、技術(shù)新穎、持續(xù)時(shí)間長、參加單位多、與環(huán)境接口復(fù)雜等特點(diǎn)，更使得工程項(xiàng)目在實(shí)施過程中危機(jī)四伏。第九章項(xiàng)目國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)9.1社會效益影響一、社會效益評價(jià)有助于保證項(xiàng)目社會環(huán)境的相互協(xié)調(diào)；二、社會效益評價(jià)有利于促進(jìn)國家社會發(fā)展目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)；三、社會效益評價(jià)有利于減少項(xiàng)目投資的短期行為和盲目投資；四、社會效益評價(jià)有利于資源的合理利用和社會環(huán)境保護(hù)。9.2項(xiàng)目社會參與性9.2.1目標(biāo)群體參與性通過對于力旺東璽臺的調(diào)查顯示：1.新遷進(jìn)居民無論是在收入、學(xué)歷，還是職業(yè)層次上都明顯偏高。2.新遷進(jìn)居民的居住面積為90平方米～140平方米居多。3.新遷進(jìn)居民對所居住小區(qū)的總體感受良好，并未達(dá)到最佳居住要求，表明優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品仍有廣闊的市場空間。4.新遷進(jìn)居民有更多的購房經(jīng)驗(yàn)，除了關(guān)心環(huán)境外，對于開發(fā)商實(shí)力的關(guān)注明顯高于舊居民小區(qū)的消費(fèi)者，購房更趨理性化。由此可以證明，地理位置不是影響購買行為的重要因素，收入高、品位高的居民認(rèn)為城市近郊區(qū)是理想的居住區(qū)域。而且越來越多的消費(fèi)者將房地產(chǎn)開發(fā)商的知名度和信譽(yù)度作為購房選擇的要素。9.2.2受影響群體參與性凈月開發(fā)區(qū)是政府實(shí)施城市長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃的熱點(diǎn)區(qū)域，市場潛力巨大。在未來的幾年中，凈月開發(fā)區(qū)必然成為房地產(chǎn)熱點(diǎn)地區(qū)。隨著周邊棚戶區(qū)改造等重點(diǎn)項(xiàng)目的啟動，越來越多的長春市民會關(guān)注凈月開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場。同時(shí)，別墅、公寓住宅、高層、商業(yè)綜合樓，這樣的綜合商住一體的規(guī)劃，在凈月開發(fā)區(qū)必然會吸引各大商家投資者的關(guān)注。相信未來幾年，長春歐亞集團(tuán)，遠(yuǎn)方超市等長春市龍頭商業(yè)集團(tuán)必然會在凈月區(qū)域?qū)ふ液线m的地段、樓盤開展經(jīng)營活動。我們的商業(yè)部分，可以面向在長春市場有一定影響力的長春本土企業(yè)，如：歐亞集團(tuán)等。第十章結(jié)論10.1項(xiàng)目結(jié)論通過上述計(jì)算分析得出如下結(jié)論：即本項(xiàng)目可行。在本次可行性研究當(dāng)中，數(shù)據(jù)采集，成本核算，銷售價(jià)格確定采用相對保守的標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)椐，以求得利潤水平的真實(shí)性。在實(shí)際操作過程中，如采取科學(xué)和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，其建設(shè)成本，資金投入量仍有下降的空間，從而獲得更多的效益。另外從社會效益與環(huán)境效益方面講，也是一個(gè)很好的投資項(xiàng)目。10.2本項(xiàng)目別墅部分市場前瞻別墅市場上的真正阻力并非來自于對成本和風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，而是來源于固有的成見以及缺少前瞻性和創(chuàng)新精神。在市場火爆的情況下，開發(fā)商沒有壓力，也就不會考慮技術(shù)品質(zhì)和產(chǎn)品升級換代，而且這些單項(xiàng)技術(shù)雖然都具有較好的節(jié)能作用，但在未經(jīng)過住宅的整體模擬設(shè)計(jì)和配套使用情況下，住宅的舒適度指標(biāo)和整體節(jié)能效果很可能完全沒有提高。但是目前的市場已發(fā)生了大變化，僅憑炒作和包裝等推廣手段已無法推進(jìn)樓盤銷售，技術(shù)品質(zhì)已越來越成為真正的賣點(diǎn)。作為低密度的別墅類高科技產(chǎn)品，今后別墅市場上將有更多的高科技嘗試，技術(shù)品質(zhì)已越來越成為別墅產(chǎn)品的真正賣點(diǎn)。全套的采用高科技系統(tǒng)不但可以提供數(shù)據(jù)化的產(chǎn)品性能指標(biāo)，關(guān)鍵是能較為方便地升級到下一代產(chǎn)品。一系列政策都對別墅的開發(fā)產(chǎn)生了限制以及影響。促使很多開發(fā)商在市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、建筑設(shè)計(jì)和銷售策略各方面都更加理性，為了降低風(fēng)險(xiǎn)，多轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)別墅，雙拼、聯(lián)排等類別墅產(chǎn)品。別墅產(chǎn)品的多樣化使別墅供應(yīng)市場不斷升溫，甚至很多尾盤都借此機(jī)會“起死回生”，政策的限制也促進(jìn)了別墅產(chǎn)品市場的繁榮。再加上部分金融政策使得消費(fèi)者心理產(chǎn)生焦慮，對稀缺產(chǎn)品的購買欲望增強(qiáng)，非但沒有出現(xiàn)別墅消費(fèi)者持幣待購的現(xiàn)象，反而需求量擴(kuò)大。消費(fèi)水平提高，郊區(qū)置業(yè)的需求大幅增長，經(jīng)濟(jì)型別墅頗受青睞，經(jīng)濟(jì)型別墅、準(zhǔn)別墅等類產(chǎn)品的需求量有很大增長。所以相信項(xiàng)目的別墅必然受到市場的歡迎。10.3本項(xiàng)目普通公寓住宅部分市場前瞻普通公寓住宅越來越受到廣大中高收入人群的青睞。普通公寓住宅相對于獨(dú)院獨(dú)戶的別墅，更為經(jīng)濟(jì)實(shí)用。大城市的公寓式住宅，每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房，有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，這樣的格局理念越來越被現(xiàn)代人所接受，項(xiàng)目以先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，打造長春市場高品質(zhì)公寓住宅。在周邊樓盤以普通居住住宅為主力戶型的情況下，發(fā)展公寓住宅必定獨(dú)樹一幟，同時(shí)也能彌補(bǔ)凈月開發(fā)區(qū)內(nèi)公寓住宅稀少的缺憾。所以相信，項(xiàng)目中的公寓住宅必將為項(xiàng)目帶來可觀的利潤。目錄第一章項(xiàng)目建設(shè)概況 31.1項(xiàng)目基本概況 31.2開發(fā)商簡介 31.3項(xiàng)目可行性研究說明 4第二章項(xiàng)目市場、需求分析 52.1項(xiàng)目區(qū)位與規(guī)劃指標(biāo) 52.2項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 62.3項(xiàng)目SWOT分析 72.4項(xiàng)目市場定位 82.4.1產(chǎn)品定位 82.4.2客戶定位 82.4.3價(jià)格定位 8第三章項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃方案優(yōu)選 93.1項(xiàng)目建設(shè)與規(guī)劃 9第四章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 104.1項(xiàng)目施工組織 104.2開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃 10第五章項(xiàng)目投資估算 125.1投資估算 125.2資金估算與使用計(jì)劃 13第六章項(xiàng)目資金籌集方案及籌資成本估算 156.1項(xiàng)目收入計(jì)劃 156.2項(xiàng)目資金籌措 15第七章項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià) 167.1項(xiàng)目盈利能力評價(jià) 167.1.1項(xiàng)目損益表 167.1.2項(xiàng)目全部投資凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率 167.1.3項(xiàng)目資本金凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率 177.2項(xiàng)目清償能力評價(jià) 177.3敏感性分析 187.4項(xiàng)目的盈虧平衡分析 18第八章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 208.1風(fēng)險(xiǎn)定義、作用 208.1.1風(fēng)險(xiǎn)的定義 208.1.2風(fēng)險(xiǎn)的作用 208.2風(fēng)險(xiǎn)分類 208.3風(fēng)險(xiǎn)識別 208.3.1風(fēng)險(xiǎn)識別的特點(diǎn) 208.3.2風(fēng)險(xiǎn)識別的依據(jù) 218.3.3風(fēng)險(xiǎn)識別的內(nèi)容 228.4風(fēng)險(xiǎn)分析 238.4.1風(fēng)險(xiǎn)分析的概念 238.4.2風(fēng)險(xiǎn)分析的方法 23第九章項(xiàng)目國民經(jīng)濟(jì)評價(jià) 259.1社會效益影響 259.2項(xiàng)目社會參與性 259.2.1目標(biāo)群體參與性 259.2.2受影響群體參與性 25第十章結(jié)論 2610.1項(xiàng)目結(jié)論 2610.2本項(xiàng)目別墅部分市場前瞻 2610.3本項(xiàng)目普通公寓住宅部分市場前瞻 26目錄TOC\o"1-2"\h\u253321總論 1311911.1項(xiàng)目概況 1317891.2建設(shè)單位概況 3162241.3項(xiàng)目提出的理由與過程 3311231.4可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 4225921.5可行性研究報(bào)告編制原則 426521.6可行性研究范圍 5265791.7結(jié)論與建議 665262項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性 9302042.1項(xiàng)目區(qū)基本狀況 9237942.2項(xiàng)目背景 11327472.3項(xiàng)目建設(shè)的必要性 11265903市場分析 14297233.1物流園區(qū)的發(fā)展概況 1479553.2市場供求現(xiàn)狀 1669963.3目標(biāo)市場定位 17108883.4市場競爭力分析

17160544項(xiàng)目選址和建設(shè)條件 1950564.1選址原則 1969314.2項(xiàng)目選址 19544.3場址所在位置現(xiàn)狀 19297334.4建設(shè)條件 20123545主要功能和建設(shè)規(guī)模 22282555.1主要功能 22281835.2建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 26195696工程建設(shè)方案 27137726.1設(shè)計(jì)依據(jù) 27219396.2物流空間布局的要求 27262516.3空間布局原則 2853886.4總體布局 2936766.5工程建設(shè)方案 PAGEREF_