房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃

多細(xì)節(jié)問(wèn)題需要澄清。3、土地增值稅的稅收籌劃⑴土地增值稅的預(yù)繳方案：在銷(xiāo)售前將土地增值稅預(yù)先繳納，可以避免稅金的滯后性和利息的增加。⑵土地增值稅的計(jì)算方式：根據(jù)土地取得價(jià)格和銷(xiāo)售價(jià)格的差額計(jì)算，但是可以通過(guò)合理的價(jià)格安排來(lái)降低土地增值稅的負(fù)擔(dān)。4、企業(yè)所得稅的稅收籌劃⑴利用稅收優(yōu)惠政策：如高新技術(shù)企業(yè)享受的優(yōu)惠政策、對(duì)環(huán)保設(shè)施的投資可享受的稅收抵扣政策等。⑵合理的利潤(rùn)分配：通過(guò)合理的利潤(rùn)分配來(lái)降低企業(yè)所得稅的負(fù)擔(dān)，如將利潤(rùn)分配到子公司或關(guān)聯(lián)企業(yè)中，或者通過(guò)股權(quán)激勵(lì)等方式來(lái)分配利潤(rùn)。⑶合理的成本安排：通過(guò)合理的成本安排來(lái)降低企業(yè)所得稅的負(fù)擔(dān)，如將部分成本轉(zhuǎn)移到其他企業(yè)中，或者通過(guò)外包等方式來(lái)降低成本。5、其他稅種的稅收籌劃其他稅種的稅收籌劃也需要根據(jù)具體情況進(jìn)行合理的安排，如合理的廣告合同安排來(lái)降低印花稅負(fù)擔(dān)，合理的房產(chǎn)稅申報(bào)來(lái)降低房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)等。房地產(chǎn)企業(yè)需要面對(duì)多種稅種，其中包括土地取得階段的契稅、印花稅，開(kāi)發(fā)階段的印花稅、增值稅-進(jìn)項(xiàng)稅、土地使用稅，銷(xiāo)售階段的印花稅、增值稅-銷(xiāo)項(xiàng)稅、土地增值稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加和房產(chǎn)稅。在尾盤(pán)階段，還需要進(jìn)行土增稅清算工作、項(xiàng)目毛利清算工作和企業(yè)所得稅的處理。為了有效籌劃稅收，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)稅收管理，規(guī)范財(cái)務(wù)上的稅務(wù)核算工作。企業(yè)應(yīng)盡可能取得合法合規(guī)且最大稅率的票據(jù)，如拿地階段支付的土地款應(yīng)取得省級(jí)財(cái)政行政事業(yè)單位單據(jù)，施工費(fèi)、材料費(fèi)、水電費(fèi)、油料款、辦公用品等應(yīng)取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，能取得專(zhuān)用發(fā)票不能用普通發(fā)票報(bào)銷(xiāo)。此外，企業(yè)可以利用增值稅的“低納高抵”空間，通過(guò)收購(gòu)免稅農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)行園林景觀建設(shè)等方式來(lái)達(dá)到“低納高抵”的效果。對(duì)于無(wú)法得到進(jìn)項(xiàng)的情況，企業(yè)可以考慮拆分業(yè)務(wù)、成立子公司或關(guān)聯(lián)企業(yè)、外包等方式來(lái)規(guī)避不利的政策。在土地增值稅方面，企業(yè)可以通過(guò)預(yù)先繳納土地增值稅來(lái)避免稅金滯后性和利息增加，也可以通過(guò)合理的價(jià)格安排來(lái)降低土地增值稅的負(fù)擔(dān)。在企業(yè)所得稅方面，可以利用稅收優(yōu)惠政策、合理的利潤(rùn)分配、合理的成本安排等方式來(lái)降低企業(yè)所得稅的負(fù)擔(dān)。對(duì)于其他稅種，企業(yè)也需要根據(jù)具體情況進(jìn)行合理的安排，如合理的廣告合同安排來(lái)降低印花稅負(fù)擔(dān)，合理的房產(chǎn)稅申報(bào)來(lái)降低房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)等。多家企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)可能高低不一，如何確定比例呢？以下是幾種方法：1.利用臨界點(diǎn)：根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅。這個(gè)臨界點(diǎn)難以達(dá)到，因?yàn)槭袌?chǎng)行情難以控制，但可以動(dòng)態(tài)管理，在市場(chǎng)允許的情況下盡可能向50%靠攏。2.分解銷(xiāo)售收入：將房屋出售分為兩個(gè)合同，一個(gè)為房屋出售合同，另一個(gè)為裝修合同，同時(shí)在合同中注明代收的水電費(fèi)、有線電視費(fèi)、各種基金，避免作為房屋出售收入。但是，如果是合二為一的房屋，則無(wú)法分解銷(xiāo)售收入。3.建立獨(dú)立的銷(xiāo)售子公司，利用轉(zhuǎn)移定價(jià)法，降低增值額，同時(shí)提高宣傳費(fèi)、招待費(fèi)等基數(shù)。這個(gè)方法主要是轉(zhuǎn)移利潤(rùn)，將利潤(rùn)化解。4.增加扣除成本：建立自己的裝修公司，通過(guò)裝修費(fèi)用增加成本的扣除額，因?yàn)檠b修費(fèi)能計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本”。但是，這個(gè)方法只適用于一開(kāi)始就是精裝房的情況。5.利用利息支出進(jìn)行籌劃：如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用所占比例較高，項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資，則提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之主要依靠權(quán)利資本籌資，則不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偫?。但是，土增方面很難籌劃，利潤(rùn)方面也很難籌劃。6.地下車(chē)庫(kù)的稅收籌劃：利用車(chē)庫(kù)收入會(huì)低于成本的現(xiàn)實(shí)情況，大幅降低非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的土地增值稅。如果單獨(dú)銷(xiāo)售，清算對(duì)象中“其他類(lèi)房產(chǎn)”——地下車(chē)庫(kù)無(wú)須繳納土地增值稅，但是，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅要繳納大量的土地增值稅，企業(yè)整體負(fù)擔(dān)加重。但是，這個(gè)方法可能因地方政策不同而有所差異，不能完全依賴。如果企業(yè)將地下車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售時(shí)的含稅價(jià)10萬(wàn)元/個(gè)變?yōu)椤霸瓉?lái)的住宅價(jià)格+10萬(wàn)元”，可購(gòu)買(mǎi)住宅一套含地下車(chē)庫(kù)一個(gè)。在銷(xiāo)售收入沒(méi)有減少的前提下，企業(yè)既實(shí)現(xiàn)了住宅和地下車(chē)庫(kù)的銷(xiāo)售，在未來(lái)土地增值稅清算時(shí)，地下車(chē)庫(kù)歸集時(shí)還可以隨房確定，利用車(chē)庫(kù)收入和成本倒掛的現(xiàn)實(shí)情況大幅降低非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的土地增值稅。最后，還有房產(chǎn)稅需要考慮，但具體的籌劃方法還需根據(jù)地方政策和企業(yè)實(shí)際情況來(lái)確定。計(jì)，避免漏報(bào)或誤報(bào)）2、對(duì)于房屋交易，可以考慮采用“以舊換新”政策，即將舊房售出后再購(gòu)買(mǎi)新房，可以享受部分印花稅的減免。3、對(duì)于企業(yè)，可以通過(guò)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，減少資產(chǎn)轉(zhuǎn)移和重組所產(chǎn)生的印花稅費(fèi)用。以上是一些簡(jiǎn)單的印花稅節(jié)稅方法，具體情況需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行分析和選擇合適的方式。1、房產(chǎn)稅：可以采用依照房產(chǎn)余值計(jì)稅的方式，按稅率的1.2%計(jì)稅。對(duì)于出租房屋，可以將租賃合同改為倉(cāng)儲(chǔ)合同，以便按照房產(chǎn)租金收入計(jì)稅，稅率為12%。此方法對(duì)租賃行業(yè)的房企影響較大，需要進(jìn)行深入研究。2、出租房屋：可以減少附屬設(shè)施，降低租金。簽訂兩份協(xié)議，一份是房屋租賃協(xié)議，另一份是家電的租賃協(xié)議。這樣可以避免按照收取的租金全額征收房產(chǎn)稅。3、個(gè)人所得稅：對(duì)于公司高管薪資，可以成立個(gè)人獨(dú)資企業(yè)，將員工的收入分成兩部分，一部分按照勞動(dòng)合同約定的基本工資支付，剩下的部分與員工設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)簽訂服務(wù)合同以服務(wù)費(fèi)的形式支付，員工設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)可以享受一定的稅收優(yōu)惠。個(gè)人獨(dú)資企業(yè)核定征收稅率也有很多優(yōu)惠政策，需要根據(jù)行業(yè)進(jìn)行具體核定。4、企業(yè)所得稅：可以利用稅收優(yōu)惠政策，如聘用殘疾人員可以加計(jì)扣除，充分利用宣傳費(fèi)的15%的扣除限額，適當(dāng)增加成本、費(fèi)用等方式進(jìn)行節(jié)稅。5