X年惠州博羅楊橋精細(xì)化工園策劃報告

博羅楊橋精細(xì)化工園策劃報告代理事業(yè)部20090522第一章：項目開發(fā)戰(zhàn)略惠州產(chǎn)業(yè)的又一次飛躍中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道一、郊區(qū)園區(qū)開發(fā)的基本模式功能特點市場條件項目條件競爭力的基本方向案例辦公園僅提供辦公物業(yè)所在城市及其腹地企業(yè)數(shù)量龐大，不少企業(yè)需要郊區(qū)辦公物業(yè)周邊環(huán)境良好，足以創(chuàng)造良好的辦公形象強(qiáng)調(diào)建筑和景觀設(shè)計符合目標(biāo)客戶需求（如大企業(yè)需要豪華環(huán)境）；提供會議、餐飲、健身等服務(wù)。北京非中心商務(wù)園有的就是辦公園，有的功能比辦公園復(fù)雜，融合辦公、倉儲、科研，以及生產(chǎn)或其他業(yè)態(tài)所在城市企業(yè)數(shù)量較多，辦公物業(yè)或其他物業(yè)存在需求土地規(guī)模不至于限制多種業(yè)態(tài)并存同辦公園北京總部基地、新加坡國際商務(wù)園科技園有辦公園、商務(wù)園的特征，同時提供科研條件和/或孵化器所在城市有發(fā)展技術(shù)密集型企業(yè)的潛力有條件提供科研服務(wù)、技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施科研服務(wù)、技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施、孵化器足以滿足技術(shù)密集型企業(yè)成長的需要深圳天安數(shù)碼城、北京清華科技園工業(yè)園強(qiáng)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)廠房，有的也提供辦公、倉儲所在城市有發(fā)展輕型工業(yè)的潛力有環(huán)境容量，基礎(chǔ)設(shè)施足以支持基礎(chǔ)設(shè)施足以滿足工業(yè)生產(chǎn)需要蘇州工業(yè)園專業(yè)型園區(qū)根據(jù)目標(biāo)產(chǎn)業(yè)需求提供相對專用的物業(yè)所在城市有發(fā)展特定行業(yè)的潛力有提供專業(yè)領(lǐng)域服務(wù)、專用基礎(chǔ)設(shè)施的能力專業(yè)服務(wù)、專用基礎(chǔ)設(shè)施足以滿足特定產(chǎn)業(yè)提高競爭力的需要傳化物流基地中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道二、經(jīng)驗與啟發(fā)國內(nèi)一線城市的實踐，給我們留下了寶貴的經(jīng)驗和值得探討的啟發(fā)商務(wù)園、辦公園科技園、專業(yè)園經(jīng)營狀況好張江集電港張江生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地上?？萍季G洲上海中邦MOHO上海財富興園北京總部基地上海半島科技園上海微電子港北京非中心BDA國際企業(yè)大道中關(guān)村生命科學(xué)園上海，大業(yè)領(lǐng)地上海，浦江智谷香港科學(xué)園新加坡科學(xué)園啟奧生物城北大生物城西港新界浙大科技園(濱江)虹橋國際商務(wù)花園浙大科技園(西溪路)番禺節(jié)能科技園天安數(shù)碼城潤和國際總部園浦東軟件園二期北京嘉捷科技園新加坡國際商務(wù)園東莞松山湖廈門軟件園大連軟件園深圳軟件園新加坡樟宜商務(wù)園金橋Officepark比周邊項目溢價50%以上比照周邊項目溢價20%以上在合理利潤范圍內(nèi)經(jīng)營狀況尚可北京MAX空港企業(yè)園上海，總部1號上海，開格科技園杭州，樂富智匯園第一上海中心張江創(chuàng)新源經(jīng)營狀況堪憂經(jīng)營質(zhì)量較低經(jīng)營狀況好，產(chǎn)業(yè)檔次高經(jīng)營狀況較好，產(chǎn)業(yè)檔次一般經(jīng)營狀況差二、經(jīng)驗與啟發(fā)成功項目超越與學(xué)習(xí)序項目名稱超越什么？學(xué)些什么？需創(chuàng)造什么差異化特點（對方/我們）1深圳天安數(shù)碼城

規(guī)劃、景觀、配套生活配套跨國企業(yè)（大平面）/本土知名企業(yè)（較小平面）2上海科技綠洲景觀建筑產(chǎn)業(yè)氛圍嚴(yán)謹(jǐn)+現(xiàn)代/現(xiàn)代+田園3張江集電港規(guī)劃、景觀、建筑建筑風(fēng)格、產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)氛圍/人車分流、景觀庭院、建筑氣派4上海微電子港建筑內(nèi)庭布局商務(wù)氛圍、交通/建筑檔次更高5虹橋國際商務(wù)花園景觀建筑產(chǎn)業(yè)氛圍/更低的建筑密度，更好的建筑6新加坡國際商務(wù)園景觀規(guī)劃、生活配套產(chǎn)業(yè)氛圍

7上海中邦MOHO建筑戶型、企業(yè)檔次規(guī)劃、景觀、文化氛圍營造

/更適合的戶型8BDA國際企業(yè)大道配套、戶型、建筑景觀

/更適合的戶型，更高檔次的建筑9浙大科技園(西溪路)環(huán)境、戶型、進(jìn)駐企業(yè)檔次建筑交通條件、山景條件硬質(zhì)景觀/園林景觀10北京總部基地建筑檔次、戶型、停車、交通組織獨棟概念產(chǎn)業(yè)氛圍/建筑檔次更高、單層平面更大、停車位更多、注意人車分流11上海，浦江智谷內(nèi)庭景觀、戶型公共區(qū)域景觀處理手法，專業(yè)化團(tuán)隊景觀過于空泛缺乏內(nèi)容/中心景觀要求大氣，局部要精致和諧單層平面過大，缺乏彈性/適宜平面獨棟外立面過于花哨/文化與穩(wěn)重12香港科學(xué)園

建筑、景觀、產(chǎn)業(yè)服務(wù)技術(shù)密集和勞動密集之間尋求平衡13張江生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地建筑檔次戶型、設(shè)備、配置服務(wù)體系/建筑檔次更高14浦東軟件園建筑檔次景觀、技術(shù)服務(wù)、配套技術(shù)服務(wù)專業(yè)型/綜合性二、經(jīng)驗與啟發(fā)不成功項目教訓(xùn)和體會序項目名稱不成功點？不成功的核心原因？我們應(yīng)避免什么？1中關(guān)村生命科學(xué)園入駐率低，價格低物業(yè)用途過于專一，僅針對生物，其他產(chǎn)業(yè)無法使用走綜合性園區(qū)路線，以彈性物業(yè)和通用物業(yè)作為核心產(chǎn)品，強(qiáng)調(diào)用途可轉(zhuǎn)化性。2上海半島科技園至今無法銷售前期土地問題沒有處理好，無法取得預(yù)售證，打亂開發(fā)商的開發(fā)策略對于工業(yè)用地，盡管有銷售的可能，但在財務(wù)測算時，以保守策略，以租賃作為主要商業(yè)模式3北京非中心入駐率低過于強(qiáng)調(diào)物業(yè)彈性，缺乏形象，得房率過低；景觀及建筑形象處理缺乏郊區(qū)花園感受彈性設(shè)計，不應(yīng)犧牲進(jìn)駐企業(yè)形象為代價，模糊多駐戶與獨棟的界限，使各類物業(yè)具有“派頭”感，花園處理上更加精細(xì)。4北京MAX空港企業(yè)園入駐率低在小組團(tuán)的開發(fā)策略上，只站在開發(fā)商的角度思考彈性，忽略了駐戶的使用感受，使物業(yè)缺乏檔次規(guī)劃設(shè)計時，更加注重組團(tuán)間、樓間的尺度把握。5浙大科技園（濱江）入駐率低物業(yè)檔次過低，過于住宅化感受，不適合辦公強(qiáng)調(diào)適當(dāng)高的物業(yè)檔次，以辦公的尺度進(jìn)行布局6東莞松山湖入駐率低定位偏差不可好高騖遠(yuǎn)，從浙江實際出發(fā)7杭州樂富智匯園價格低周邊環(huán)境差，建筑檔次低，強(qiáng)調(diào)建筑個性，忽略了其核心的適用性提高建筑檔次，個性建筑只出現(xiàn)在公共建筑上8西港新界進(jìn)駐企業(yè)檔次，缺乏發(fā)展后勁，戶型和檔次限制了大企業(yè)進(jìn)駐，對于中小企業(yè)得房率過低平面稍大，以適合多種彈性，拉高建筑與景觀檔次，力推服務(wù)，重點引進(jìn)省內(nèi)一流企業(yè)。9上海財富興園入住率低，價格低物業(yè)檔次低，環(huán)境氛圍差平面稍大，以適合多種彈性，拉高建筑與景觀檔次。10上海大業(yè)領(lǐng)地進(jìn)駐企業(yè)檔次低，缺乏發(fā)展后勁建筑檔次低，得房率低，環(huán)境不成熟，服務(wù)無法兌現(xiàn)，導(dǎo)致購房者不愿意進(jìn)駐同上，并應(yīng)在首期具備相對完善的功能，開園時各項服務(wù)到位11第一上海中心價格低，進(jìn)駐企業(yè)檔次低首期獨棟戶型過小，限制大企業(yè)進(jìn)駐，二期和三期環(huán)境和品質(zhì)一般需在大企業(yè)和中小型企業(yè)之間，用不同的產(chǎn)品予以滿足，要有園區(qū)完整的形象感12張江創(chuàng)新源價格低，進(jìn)駐企業(yè)檔次低物業(yè)設(shè)計不合理，低層獨棟，但通風(fēng)采光較差，得房率低在建筑設(shè)計上要以適用為首要前提，并適當(dāng)創(chuàng)新，強(qiáng)調(diào)節(jié)能、通風(fēng)、采光等因素。第二章：項目概況中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道項目簡介中國惠州楊僑鎮(zhèn)精細(xì)化工產(chǎn)業(yè)環(huán)保示范基地是惠州市唯一定點的精細(xì)化工基地，也是惠州大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（國家級）今后深入發(fā)展的重點區(qū)域之一?；乜傉嫉孛娣e約8000畝，其中第一期開發(fā)1500畝。項目區(qū)位交通項目位于博羅縣東部的楊僑鎮(zhèn)，緊領(lǐng)205國道，出入惠河高速出入口僅需3分鐘。目前項目接駁惠河高速出入口的干道正緊張修建中，目前路況將快速改善。廣州市125公里深圳市120公里惠州市125公里東莞市80公里惠州港75公里博羅縣40公里河源市45公里香港175公里澳門198公里本項目中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道項目規(guī)劃基地規(guī)劃主要包括生產(chǎn)區(qū)、研發(fā)區(qū)、物流區(qū)、甲類倉儲區(qū)、生活和商業(yè)區(qū)五大區(qū)塊。生活區(qū)商業(yè)區(qū)物流、倉儲區(qū)研發(fā)、生產(chǎn)區(qū)項目現(xiàn)狀該項目分期開發(fā)，目前一期已基本售完，并成功簽約20余家企業(yè)。一期的銷售模式是把地分塊售給精細(xì)化工企業(yè)，這些企業(yè)自行在工業(yè)園內(nèi)建廠房，現(xiàn)在已有5家企業(yè)正在投資修建廠房。項目一期中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道第三章：項目操作思路及建議項目定位思路建議專業(yè)市場開發(fā)屬于工業(yè)地產(chǎn)范疇

工業(yè)地產(chǎn)更需要重策劃、重策略

策劃的核心問題是定位中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道定位——大亞灣精細(xì)化工園消費群體定位——為誰做？產(chǎn)品定位————做什么？功能定位————提供什么樣的服務(wù)？業(yè)態(tài)規(guī)劃定位——如何做？針對廠商——招商推廣定位

針對置業(yè)業(yè)主——銷售推廣定位

營銷推廣定位中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道經(jīng)營管理定位

培育市場，提升價值我司建議各專業(yè)市場有必要進(jìn)行項目的二次策劃

1、各專業(yè)市場的定位與總體定位的協(xié)調(diào)；

2、各專業(yè)市場的營銷推廣與總體營銷推廣的整合

3、項目一期和二期操作的銜接和控制。

1、招商思路及策略

招商思路：溯本求源

操作策略：定向出擊，以‘狼’帶‘羊’整合造勢，深度營銷二期操作思路中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道2、銷售策略及模式

銷售策略：先招商后銷售承租者優(yōu)先權(quán)銷售模式：直接銷售或帶租約銷售3、租金及售價制定的思路市場調(diào)查研究+總體招商策略

4、營銷推廣策略建議總體營銷推廣+分區(qū)營銷推廣前期營銷推廣+深度營銷推廣中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道下一步工作構(gòu)想1、市場調(diào)查研究

2、制定招商策劃方案和招商實施方案

3、制定項目包裝建議。醒目、富有創(chuàng)意、容易識別專業(yè)市場的形象設(shè)計（CI）。力求解決專業(yè)市場的通?。簝?nèi)部指示系統(tǒng)混亂，采購廠商難以順利尋找合適的產(chǎn)品。

招商工作細(xì)節(jié)流程圖第四章：隆塬簡介隆塬簡介隆塬房產(chǎn)服務(wù)有限公司是一家一家集樓盤策劃代理、商業(yè)地產(chǎn)招商、二手房及商鋪廠房租售、房地產(chǎn)信息咨詢、信用擔(dān)保、項目資本運(yùn)作等于一體的的地產(chǎn)綜合服務(wù)商。目前，隆塬（惠州）擁有員工362人、分行22家，是惠州網(wǎng)點最多、分布最廣、客戶資源最豐富的地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)。2200672人32007128人42008214人2006業(yè)務(wù)拓展年72007前線激情年82008 平臺效益年92009362人52009形象品牌年10隆塬五年：2005創(chuàng)業(yè)起跑年61200527人隆塬廠房部隆塬房產(chǎn)充分利用本身強(qiáng)大的企業(yè)資源，緊緊抓住深圳、東莞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的機(jī)遇，成立工業(yè)地產(chǎn)招商部，全力打造堅實的工業(yè)項目承接平臺，在惠州工業(yè)地產(chǎn)招商領(lǐng)域搶得先機(jī)，目前已成功代理小金口四角樓工業(yè)用地招商和仲愷高新區(qū)的工業(yè)園廠房招商?，F(xiàn)在隆塬廠房數(shù)據(jù)庫平均每月能吸納200多個物流倉庫、工業(yè)地皮、工業(yè)園區(qū)、工業(yè)廠房的業(yè)主放盤，有1200多名的企業(yè)求廠客戶量。隆塬優(yōu)勢規(guī)模大，專業(yè)水平高，信息多、客源多、渠道多。地緣優(yōu)勢明顯。專業(yè)服務(wù)，有利于企業(yè)降低運(yùn)營和轉(zhuǎn)移成本降低轉(zhuǎn)移招商成本，節(jié)省廣告宣傳費用。立足惠州，占據(jù)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的橋頭堡。具有無可比擬的人力資源優(yōu)勢。一二三四五六THEEND謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH一本萬利工程1、背景驅(qū)動2、盈利策略3、選菜試菜4、價值創(chuàng)造5、完美呈現(xiàn)6、成功面試7、持續(xù)改造（一）、一本萬利工程的背景驅(qū)動

1、什么是一本萬利

2、餐飲時代的變遷菜單經(jīng)驗的指導(dǎo)方針運(yùn)營市場定位的體現(xiàn)經(jīng)營水平的體現(xiàn)體現(xiàn)餐廳的特色與水準(zhǔn)溝通的工具餐廳對顧客的承諾菜單承諾的六大表現(xiàn)1、名字的承諾2、質(zhì)量的承諾3、價格的承諾4、規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)的承諾5、外文翻譯的準(zhǔn)確6、保證供應(yīng)的承諾

1、顧客滿意度餐廳價值、價格、合理感、愉快感、安心感、美味感、便利感、滿足感、有價值感、喜悅感、特別感2-2、初期投資餐廳面積、保證金、設(shè)備投資、店鋪裝潢、器具用品投資、制服選定、菜單制作2-1、開業(yè)準(zhǔn)備廚具、供應(yīng)商選定、設(shè)計、用品選定、餐廳配置、員工訓(xùn)練、餐廳氣氛、促銷方式3、經(jīng)營數(shù)據(jù)營業(yè)額、客流量、成本率、人均消費、顧客回頭率、出品速度、人事費用菜單內(nèi)容決定決定相關(guān)相關(guān)決定決定決定決定以菜單為導(dǎo)向的硬件投資

1、餐廳的裝修風(fēng)格2、硬件設(shè)施服務(wù)操作3、餐廳動線4、餐具與家俬5、廚房布局6、廚房設(shè)備菜單設(shè)計正果1、能誘導(dǎo)顧客購買你想讓他買的餐點2、能迅速傳達(dá)餐廳要表達(dá)的東西3、雙贏：顧客喜歡、餐廳好賣餐廳時代的變遷食物時代硬體時代軟體時代心體時代食物食品饑食飽食品質(zhì)挑食品味品食品德懼食體驗人們正在追尋更多的感受，更多的意義更多的體驗，更多的幸福（二）盈利策略1、組建工程團(tuán)隊2、確定核心價值3、確定盈利目標(biāo)4、確定客單價5、設(shè)計盈利策略6、確定核心產(chǎn)品誰來設(shè)計菜單？產(chǎn)品=做得出來的物品商品=賣得出去的物品商家=產(chǎn)品具備商品附加值物（什么產(chǎn)品）+事（滿足顧客何種需求）從物到事從食物到餐飲從吃什么到為什么吃產(chǎn)品本身決定一本，產(chǎn)品附加值決定萬利從生理到心理從物質(zhì)到精神從概念到五覺體驗創(chuàng)造產(chǎn)品的五覺附加值體驗何來

一家企業(yè)以服務(wù)為舞臺以商品為道具，讓消費者完全投入的時候，體驗就出現(xiàn)了PART01物=你的企業(yè)賣什么產(chǎn)品+事=能滿足顧客何種需求？確定核心價值理念核心價值理念1、賣什么樣的菜2、賣什么樣的氛圍？3、如何接待顧客？賣給誰？賣什么事？賣什么價？企業(yè)目標(biāo)的設(shè)定1、理論導(dǎo)向的目標(biāo)設(shè)定2、預(yù)算3、制定利潤目標(biāo)費用營業(yè)額虧損區(qū)利潤區(qū)臨界點變動費用總費用營業(yè)額曲線費用線X型損益圖利潤導(dǎo)向的目標(biāo)設(shè)定確定目標(biāo)設(shè)定營業(yè)收入=固定成本+目標(biāo)利潤1-變動成本率-營業(yè)稅率例：A餐廳每月固定成本40萬，變動成本50%，營業(yè)稅率5.5%，目標(biāo)利率每月8萬，問A餐廳的月營業(yè)收入：月營收入=（40+8）÷（1-50%-5.5%）=48÷0.445=108萬測算損益平衡點保本線=固定成本1-變動成本率-營業(yè)稅率例：A餐廳保本線=40÷（1-50%-5.5%）

=40÷0.445

=90萬定價的三重意義2、向競爭對手發(fā)出的信息和信號1、是利潤最大化和最重要的決定因素3、價格本事是價值的體現(xiàn)定價由此開始1、評估產(chǎn)品、服務(wù)的質(zhì)量2、尋求顧客價值與平衡點3、以價值定義市場確定客單價盈利占比策略

占比策略內(nèi)部策略銷售占比占比策略內(nèi)部策略10%40%10%20%20%（三）、選菜試菜1、ABC產(chǎn)品分析2、產(chǎn)品的確定（食材、口味、烹調(diào)、餐飲）3、成本的確定ABC分析策略毛利率營業(yè)額CBACABBACCCAA營業(yè)額C毛利A優(yōu)化、提升增加銷售雙A雙贏ABC顧客商品漲價保留虧本商品刪營業(yè)額A毛利C顧客超額、成本過高有意義的保留無意義的刪除雙C雙輸菜單內(nèi)容選擇的標(biāo)準(zhǔn)因素成本設(shè)備廚師技術(shù)操作空間菜系風(fēng)格吻合度品質(zhì)可控度原料供應(yīng)顧客喜好菜單協(xié)議度（銷售目標(biāo)、顏色、口味、造型、營養(yǎng)等）產(chǎn)品類別確定的四個方面1、按食材確定比例2、按口味確定比例3、按烹飪確定比例4、按餐飲確定比例

（無酒精飲品、含酒精飲品比例）框架依據(jù)操作依據(jù)目標(biāo)依據(jù)成本依據(jù)試口味成本操作第一次試菜的內(nèi)容精確的成本核算—五個關(guān)鍵詞1、凈料率（一料一控、一料多檔）2、調(diào)味料成本（單件產(chǎn)品、批量產(chǎn)品）3、燃料成本4、統(tǒng)一計量單位5、標(biāo)準(zhǔn)食譜成本卡試口味餐具造型色彩第二次試菜的內(nèi)容四料構(gòu)成表1、符合思想審定2、符合目標(biāo)審定3、符合定位審定4、符合框架審定四平構(gòu)成表(四)、創(chuàng)造價值1、定價策略的確定2、提升雙A核心產(chǎn)品的附加值3、增加更多的顧客選擇性顧客會記住的價格最低價人均消費熱門暢銷品商品較多的價格帶最高價產(chǎn)品價格和觀念價值永遠(yuǎn)是不一樣的，體驗經(jīng)濟(jì)時代出售的不是產(chǎn)品價格，而是觀念定價與確定價格的區(qū)別確定價格產(chǎn)品、服務(wù)主導(dǎo)思路確定一個易于銷售的價格由企業(yè)根據(jù)成本以及和其他企業(yè)的比較確定定價基于顧客的價值私立評估價值、確定等級在顧客和企業(yè)的來往過程中確定企業(yè)定價三大策略1、薄利多銷策略2、相對穩(wěn)定價格策略3、高價位價格策略提升產(chǎn)品附加值的“十大絕招”三好七增名字好賣相故事服務(wù)選擇文案時間體驗健康推廣感覺“附加值”提升產(chǎn)品附加值的“兩大前提”一好味道二品質(zhì)確定好賣相美色器形設(shè)攝狀增健康少油湯汁鹽多有機(jī)養(yǎng)生品種增時間原材料生長原材料獲得制作耗時美味時間要求增文案—文字?jǐn)⑹鼍艈?、餐點是什么？2、如何烹調(diào)制作？3、如何呈現(xiàn)？4、有何故事？5、有否獨特的口味？6、有否體現(xiàn)品質(zhì)等級？7、食材的來源？8、有何獨特的體驗？9、對人有何好處？一料多烹多吃多味增選擇增推廣易拉寶臺卡小畫冊傳媒宣傳銷售人員介紹POP（五）、完美呈現(xiàn)1、專業(yè)團(tuán)隊的選擇與合作2核心價值的呈現(xiàn)平面制片攝影助理攝影師食品造型翻譯修圖師文案設(shè)計師跟印完稿員餐飲行業(yè)中照片的功能的三個層次傳遞信息吸引顧客傳播文化菜式拍攝菜式拍攝的本質(zhì)是靜物拍攝最根本的原則是對你的店鋪產(chǎn)生愉悅感不僅僅要讓顧客看見，更要問道和嘗到照片對菜單設(shè)計師的要求對餐飲行業(yè)有一定的了解了解餐廳的定位有全局觀和預(yù)見性善于溝通對平面設(shè)計師的要求熟練掌握各類設(shè)計軟件Photoshop,Indesign,Illustrator,Coreldraw等色彩管理知識印刷機(jī)裝幀知識深厚的美術(shù)功底眼光和創(chuàng)意